優(yōu)秀合同糾紛案的心得體會（通用15篇）

心得體會可以幫助我們發(fā)現自身的問題和不足，進一步提高自己。寫心得體會時要有針對性地提出問題，探索解決方案，并給予實際建議和啟示。小編為大家提供了幾篇具有針對性的心得體會范文，供大家參考學習。

合同糾紛案的心得體會篇一

勞動合同糾紛案件是當前社會中常見的民事案件之一，往往涉及到雇主與雇員之間的權益關系。作為一名法律從業(yè)者，我有幸參與處理了一起勞動合同糾紛案件，這是一個引人深思的經歷。在這個案件中，我深刻地認識到了勞動關系的復雜性，也學到了許多關于處理勞動合同糾紛案件的寶貴經驗。

二、案件背景

這起勞動合同糾紛案件涉及一家私營企業(yè)和一名雇員之間的爭議。雇員辭職后向企業(yè)提出離職賠償要求，企業(yè)拒絕支付，雙方因此發(fā)生糾紛。在勞動法律的框架下，我們需要審查雇傭合同、離職協(xié)議和相關證據，以準確排查爭議的核心問題，并在司法程序中維護公正和平衡。我們在案件的整個過程中，秉持客觀、公正、公正原則，充分尊重雙方當事人的權益。

三、案件分析

在對案件進行仔細分析后，我們發(fā)現糾紛的核心焦點是解雇賠償金的計算。根據國家勞動法的規(guī)定，雇員在離職時有權獲得一定數額的解雇賠償金。然而，在這個案件中，企業(yè)主張雇員的辭職是自愿的，并不應該支付離職賠償金。我們深入研究了勞動法的相關法規(guī)和先例，并仔細分析了雇傭合同和離職協(xié)議的條款。最終，我們得出了結論，認為雇員的離職并非完全自愿，其背后存在一些迫使勞動關系終止的因素，因此他享有離職賠償金的權益。

四、案件結果

在法庭上，我們呈堂證供了相關證據和分析結果，并進行了充分的辯論。法官對案件進行了審理，并最終做出了裁決。根據法官的判決，雇員有權獲得一定數額的離職賠償金，并應由企業(yè)支付。這一結果既保護了雇員的權益，又體現了法律的公正和公平。

五、心得體會

通過這次案件，我深刻認識到處理勞動合同糾紛案件的重要性和挑戰(zhàn)性。首先，我們必須充分了解勞動法的相關法規(guī)和先例，以為我們的辯護提供有力的支持。其次，我們需要仔細審查雙方當事人的合同和協(xié)議，并仔細分析其中的條款和細節(jié)。最重要的是，我們必須始終堅守公正和公平的原則，在維護當事人權益的同時，也要尊重法律的權威。

此外，這次案件還讓我意識到勞動關系的復雜性和多樣性。勞動合同糾紛不僅涉及到經濟利益的分配，還關乎當事人的尊嚴和自由。在處理這類案件時，我們需要關注當事人的情感需求，并與他們進行良好的溝通。只有建立了對當事人的信任和尊重，我們才能更好地維護他們的權益。

綜上所述，處理勞動合同糾紛案件需要全面的法律知識和敏銳的分析能力。作為法律從業(yè)者，我們應該不斷學習和提高自己，以更好地為當事人服務，并為社會穩(wěn)定和諧做出自己的貢獻。

合同糾紛案的心得體會篇二

物業(yè)合同糾紛

物業(yè)管理服務行業(yè)經過多年發(fā)展，在促進城市住宅小區(qū)管理現代化、專業(yè)化方面取得了矚目成績，但是由于其仍處于起步階段，相關法律制度遠未健全，從而產生大量矛盾。由此引發(fā)的訴諸法院的案件也連續(xù)多年大幅上升，從中反映出的問題，亟待引起重視和解決。

一、物業(yè)管理糾紛一審案件基本情況及特點

(一)案件數量逐年上升，在房地產案件中所占比例逐漸增大

物業(yè)管理涉及物業(yè)的方方面面，加之相關制度的不完善，因物業(yè)管理問題向房管、物價部門的投訴一直居高不下，在主管部門協(xié)調處理不能完全解決糾紛后，當事人轉而向法院起訴。近年來，因物業(yè)管理而產生的各類糾紛增長迅速，在房地產案件中所占比例也逐漸增大。據統(tǒng)計，2006年佳木斯市向陽區(qū)法院共受理物業(yè)管理糾紛案件24件，占全部房地產案件的8.2%;2007年受理38件，較2006年增長36.9%，占全部房地產案件的10.4%;截至今年6月15日，已經受理物業(yè)合同糾紛案件27件。物業(yè)管理糾紛數量的激增與近年佳木斯地區(qū)房地產市場蓬勃發(fā)展以及物業(yè)管理活動頻繁深化密切相關。

(二)涉案主體與類型復雜化，已超出合同糾紛范疇

經到期，物業(yè)管理企業(yè)無權收取物業(yè)管理費要求退費的案件，有業(yè)主委員會解聘物業(yè)管理企業(yè)的案件，有業(yè)主認為公攤水電費計算不公，要求重新計算公布的案件，有業(yè)主認為物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務具有瑕疵導致人身、財產損失要求賠償的案件等等，不一而足。

(三)系列案件多，調解成功率低，當事人矛盾僵持不下

部分物業(yè)管理糾紛中，物業(yè)管理企業(yè)作為原告追討物業(yè)費案件時，經常一次起訴即將數個乃至數十個業(yè)主列為被告，而法院為保證審判結果的同一性，會將該類案件交由同一合議庭合并審理，并同時宣判，使本已捉襟見肘的人力資源更顯緊張。同時，部分案件涉及同一小區(qū)類似情況的處理，工作稍有疏忽，極易釀成群體性事件。另外，由于該類案件，多數以物業(yè)管理企業(yè)為原告，因其害怕調解退讓后導致連鎖反應，而物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾較為激烈，故物業(yè)管理糾紛案件的調解成功率相對低于其他民事案件。

(四)法律關系復雜，審理具有一定難度

物業(yè)管理法律關系涉及多方面利益主體：參與物業(yè)管理訴訟的當事人既有業(yè)主、物業(yè)使用人或業(yè)主委員會，也有物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商，既可能涉及業(yè)主與物業(yè)使用人的關系，業(yè)主或使用人與物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理服務合同、侵權關系、業(yè)主或使用人與業(yè)委會之間的關系，由可能涉及開發(fā)商與物業(yè)關系前期物業(yè)管理委托關系、開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)之間物業(yè)用房配置和移交關系，此類糾紛又與我國近年來的住房制度改革及各地政策密切相關，具有一定的歷史階段性、地域性特征，而地方規(guī)范性文件效力不高，法院處理該類案件不能將之作為依據，給法律的正確適用帶來一定難度。

二、物業(yè)管理糾紛成因分析

(一)物業(yè)管理立法滯后、相關法律法規(guī)不健全，是物業(yè)管理糾紛不斷增多的根本原因 目前我國已頒布的《物業(yè)管理條例》操作性不強，法院審判只能依據《民法通則》、《合同法》的基本原則，參照部門規(guī)章、地方法規(guī)進行處理，而這些法規(guī)、規(guī)章又語焉不詳，甚或出現矛盾現象，比如對首期物業(yè)維修基金的交繳主體，國務院《物業(yè)管理條例》、建設部《住宅共用部位共用設施、設備維修基金管理辦法》之間具有明顯沖突，使得法院在處理該類糾紛時缺乏明確依據，又比如業(yè)委會的訴訟主體資格問題，最高人民法院(2002)民立他字第46號復函已明確業(yè)主委員會具備訴訟主體資格，但問題是業(yè)委會并不擁有屬于自己的財產，難以作為被告承擔責任，這與當事人平等的民事訴訟原則相悖，也使得相關審判工作頗為棘手，實體與程序法的不完善直接影響了法律的正確適用。

國務院《物業(yè)管理條例》第二十一條規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同，實踐中，開發(fā)商根據該條規(guī)定單方面指定前期物業(yè)管理企業(yè)，而且約定的服務期限一般較長，開發(fā)商享有指定物業(yè)公司、確定物業(yè)管理收費數額的權利，卻不承擔任何義務;前期物業(yè)服務合同由開發(fā)商與物業(yè)公司擬定，業(yè)主只能被動接受。由于相當一部分物業(yè)管理企業(yè)從屬于開發(fā)商，因此在物業(yè)的接管過程中物業(yè)管理企業(yè)難以為業(yè)主把關，為日后糾紛的產生埋下了隱患。向陽法院受理的物業(yè)管理糾紛有近一半是開發(fā)商遺留問題引發(fā)，比如開發(fā)商售后服務意識不足，存在配套設施不完善、房屋質量較差等情況，導致業(yè)主入住后出現各種問題，業(yè)主在與開發(fā)商交涉未果的情況下，往往以開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)實為一體為由，把矛頭對準物業(yè)管理企業(yè)，拒絕交納相應物業(yè)管理費用。

(三)物業(yè)管理企業(yè)角色錯位，服務行為不規(guī)范，是產生物業(yè)管理糾紛的直接原因

作為物業(yè)管理法律關系的一方，物業(yè)管理企業(yè)應按業(yè)主委托提供物業(yè)管理服務，并盡力維護業(yè)主權益，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間是平等的民事主體關系。但實踐中，部分物業(yè)管理企業(yè)卻將自己凌駕于業(yè)主之上，采用不正當手段強制業(yè)主服從管理，無視甚至動輒侵害業(yè)主權益，促使矛盾激化。少數物業(yè)管理企業(yè)不具備相應物業(yè)管理條件或資質，相應技術人員未持有上崗證，有的物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、成本高、經濟效益差，服務質量低下。

(四)業(yè)主自治組織發(fā)育不良、行為尚須規(guī)范，是物業(yè)管理糾紛增加的重要因素

國務院《物業(yè)管理條例》對業(yè)主自治機構業(yè)主大會、業(yè)委會的成立運作作出了較為明確的規(guī)定，但從整體情況來看，業(yè)主自治組織的發(fā)育離健康、完善的標準還相差甚遠，即使已經成立業(yè)主委員會的，也存在著經濟關系不明確、權利義務不清、作用發(fā)揮不理想等問題，導致一些物業(yè)管理企業(yè)收費行為不規(guī)范，業(yè)主無法有效行使物業(yè)管理的選聘權、決策權和監(jiān)督權。甚至個別業(yè)委會成員不能自律，以滿足個人利益為由，要挾物業(yè)公司，從而影響了物業(yè)管理的正常進行和大多數業(yè)主的利益。另外，業(yè)主之間就共同利益問題難以迅速達成一致，也是業(yè)主自治組織運作不盡如人意的一大原因，在向陽法院受理的物業(yè)管理糾紛案件中，即存在大型小區(qū)內業(yè)主對是否續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)意見不一導致部分業(yè)主要求物業(yè)公司撤走、部分業(yè)主要求維持現狀的情況。

三、解決物業(yè)管理糾紛的對策與建議

(一)完善立法，做到有法可依

參照有關國家先進立法例，盡快出臺《建筑物區(qū)分所有權法》等法律和行政法規(guī)，對物業(yè)管理法律關系中的各種權利義務內容作出規(guī)定，明確各民事主體的訴訟地位與救濟手段。

(二)理清開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的關系，保證物業(yè)管理企業(yè)的選聘真正體現業(yè)主意志 由于開發(fā)商委托其下屬物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理的行為已經帶來不少弊端，建議有關部門規(guī)范前期物業(yè)管理招標投標程序，加強監(jiān)督管理，力保招投標工作透明化、公正化。在條件成熟的情況下，可出臺規(guī)定，實行回避制度，限制開發(fā)商下屬物業(yè)管理企業(yè)參加該開發(fā)商的前期物業(yè)委托招標活動，以盡可能杜絕開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的利益聯(lián)系渠道。

(三)加大行政主管部門監(jiān)管力度，引入第三方機構對物業(yè)服務進行評估、監(jiān)測

與物業(yè)管理行有關的行政主管部門應全面履行法律賦予的監(jiān)管職責，當前主要是價格主管部門有必要加強對物業(yè)服務收費情況檢查、監(jiān)督的頻率、力度。當前，物業(yè)服務收費政府指導價范圍縮小，市場調節(jié)價范圍擴大，而相關法規(guī)又未規(guī)定違反指導價的責任后果，致使一些小區(qū)的住宅物業(yè)服務收費遠高于政府指導價，由此產生的糾紛呈爆發(fā)增長態(tài)勢。這種情況下，物價與房管部門應及時干預，指導業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)收費標準達成一致，以減少紛爭。另外，建議引入具有評估、監(jiān)測功能的第三方機構，就物業(yè)服務標準、物業(yè)公司資質等級等進行鑒定，保障業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，以利于物業(yè)管理市場的良性運作。

監(jiān)督業(yè)主自治組織的職責，有必要建立相互之間的工作聯(lián)系機制。當前，急需理清業(yè)主自治組織與城市居委會的關系，以盡力解決現在一些住宅小區(qū)業(yè)委會換屆選舉不規(guī)范、誘發(fā)社會不穩(wěn)定因素的問題。

合同糾紛案的心得體會篇三

勞動合同糾紛案件一直是我國法律實踐中常見的類型之一。作為一名法律從業(yè)者，我近期參與了一個勞動合同糾紛案件的處理，并從中得到了一些重要的體會和教訓。接下來，我將通過五段式的結構，分享我的心得體會。

第一段：案件的背景和訴訟過程

這起勞動合同糾紛案件涉及一家私營企業(yè)與一名前員工之間的糾紛。員工主張公司違反了與他簽訂的勞動合同，請求支付補償金。在訴訟過程中，我們律師團隊充分準備，在整理證據、起草訴狀以及代理庭審等方面都投入了大量的精力。最終，法院判決公司支付了一定數額的補償金，并要求公司遵守勞動合同法的相關規(guī)定。

第二段：程序規(guī)定和法律適用的重要性

這次案件讓我深刻理解了程序規(guī)定和法律適用的重要性。在案件分析和證據收集階段，我們仔細研讀了勞動合同法以及相關司法解釋，確保我們的訴訟請求符合法律規(guī)定。此外，我們也特別關注了訴訟程序的規(guī)范性，遵守了各項法定程序，如證據交換等。這種嚴謹的態(tài)度為我們贏得了法庭的信任，使得我們的訴訟請求得到了認可。

第三段：證據的重要性和強有力的辯護

證據是勞動合同糾紛案件中最重要的因素之一。無論是員工提供的書面證據，還是雙方當事人的口述證詞，都需要經過認真審查和分析。在本案中，我們律師團隊通過調取公司的工資單、勞動合同等資料，并聆聽員工的口述證詞，成功地證明了公司存在違約行為。此外，我們還指出了公司未能履行勞動合同所規(guī)定的義務，這為我們辯護的強有力證據，從而使得法院判決有利于我們的當事人。

第四段：溝通和調解的重要性

在處理勞動合同糾紛案件時，及時的溝通和有效的調解非常重要。我們的律師團隊與公司的代理人保持了頻繁的溝通，以尋求案件的和解機會。我們提出了合理的解決辦法，并希望雙方能夠達成一致意見。盡管在最初的溝通中沒有達成一致，但通過雙方的討論和妥協(xié)，我們最終成功地為我們的當事人爭取到了一定的經濟補償。

第五段：案件經驗與啟示

這次勞動合同糾紛案件為我?guī)砹嗽S多寶貴的經驗和啟示。首先，我們必須深入了解和掌握勞動合同法以及相關的司法解釋，確保我們的法律觀點和訴訟請求符合法律規(guī)定。其次，我們必須重視證據的收集和分析，以確保我們的辯護具有說服力。此外，良好的溝通和調解能力也是成功處理勞動合同糾紛案件的關鍵。通過傾聽雙方的意見，并保持冷靜和公正的態(tài)度，我們能更好地為我們的當事人爭取到合理的權益。

綜上所述，這次勞動合同糾紛案件讓我深刻認識到程序規(guī)定和法律適用的重要性，證據的重要性以及溝通和調解的重要性。這些經驗和教訓將成為我未來工作中的寶貴財富，使我能夠更好地為當事人提供有效的法律服務。同時，我也希望通過這篇文章，讓更多的人了解勞動合同糾紛案件處理的注意事項，促進社會公正和法治的實現。

合同糾紛案的心得體會篇四

第十五條承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

【解讀】適用本條應注意如下幾個問題：

(1)群租，可分為自主群租和他主群租兩種，自主群租即房屋所有人將房屋出資給多個承租人，他主群租一般表現為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個承租人，后者屬于本條屬于的轉租行為。

(2)再轉租、多手轉租行為符合轉租的法律特征，應適用本條規(guī)定。

第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

【解讀】《合同法》第224條規(guī)定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。為督促出租人及時行使合同解除權，維護交易的穩(wěn)定性，本條將出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在6個月內未提出異議的，推定為出租人同意轉租。該6個月期限的性質為除斥期間，不適用訴訟時效關于中斷與中止、延長的規(guī)定。

承租人未經出租人同意的轉租行為，在效力上屬無效行為，出租人既可起訴要求確認轉租合同無效，亦可行使合同解除權。出租人解除合同后，承租人喪失租賃權，轉租合同也因其賴以存在的基礎不復存在而歸于終止，善意的次承租人(訂立轉租合同時不知道也不應當知道承租人未經出租人同意轉租)可以要求承租人賠償損失。

在房屋租賃合同被解除或被認定無效情形下，都涉及房屋的返還問題，此時，案件的處理結果必然與次承租人具有法律上的利害關系，當次承租人對租賃房屋進行裝飾裝修或者擴建，則此承租人對訴訟標的享有獨立的請求權。因此，本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨立請求權的第三人，也可以是無獨立請求權的第三人。

承租人未經出租人同意轉租，其向次承租人收取的租金不構成不當得利。在出租人與承租人的房屋租賃法律關系中，出租人以租金為對價將租賃物交于承租人占有、使用、收益，其收益已經確定而不能再對租賃物進行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的變形形式，無論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因為承租人因轉租而獲益就認為損害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不當得利的構成要件。

第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。

【解讀】《合同法》第227條規(guī)定，承租人無正當理由不支付或遲延支付租金的，出租人經催告后可以解除合同。在轉租合同有效的場合，若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權時，次承租人可以代償請求權抗辯出租人的合同解除權。在轉租合同無效的場合，如轉租合同未經出租人同意，次承租人無代償請求權。

次承租人代出租人支付租金與違約金后，對承租人享有兩種權利，一是對于承租人的追償權，二是對于其支付的租金和違約金可以和轉租合同中其應支付的租金相折抵。

房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。

【解讀】房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除的情形下，承租人應將房屋返還出租人，但實際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關系終止時，即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據，從而構成對出租人所有的租賃房屋的無權占有，出租人有權向次承租人主張返還房屋，同時，出租人亦有權向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費。

第十九條承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。

【解讀】《合同法》第234條規(guī)定，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。本條司法解釋將前述規(guī)定中的“共同居住”擴大為“共同經營”，包括個體工商戶和個人合伙。對于承租人租賃房屋用于以個體工商戶或個人合伙方式從事經營活動的，若承租人在租賃期間死亡(包括宣告死亡、宣告失蹤)，共同經營人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權利和義務，該共同經營人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成為新的承租人。

正確適用本條司法解釋，涉及到個人合伙的認定。認定個人合伙，首先要依據合伙協(xié)議;沒有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的，只要具備合伙條件(共同出資、共同參與經營、共擔風險、共享收益)，并有兩個以上無利害關系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的，也可認定為個人合伙。

第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發(fā)生所有權變動的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

【解讀】本條系“買賣不破租賃”及其適用例外的規(guī)定。

《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，即所謂的“買賣不破租賃”原則，若無法定或約定的除外情形，該原則即應被適用。

抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時在同一標的物上抵押權與租賃權并存，抵押權更注重標的物的交換價值，而租賃權則更注重標的物的使用價值，二者并不沖突。但由于抵押權設定在先，因而具有優(yōu)先效力，此后成立的租賃權不得損害抵押權，抵押權實現發(fā)生所有權的變動后，受讓人不受租賃合同的約束，即先抵押后出租不適用“買賣不破租賃”原則。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權變動的，仍應適用“買賣不破租賃”原則。

涉及到法院依法查封的場合下，若查封在先，租賃在后，則法院強制拍賣時不適用“買賣不破租賃”;若租賃在先，查封在后，可以使用該原則。

第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

【解讀】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權受到侵害時的救濟措施。

房屋承租人優(yōu)先購買權只在租賃房屋作為買賣合同法律關系的標的物時發(fā)生，在贈與、互易以及因公征用等法律關系中則不得適用，亦不能主張優(yōu)先購買權的損害賠償請求權。

關于“合理期限”的認定，《民通意見》第118條規(guī)定，“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權;出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”，但該條目前已被廢止。最高院民一庭認為可以參考本解釋第二十四條第(三)項的規(guī)定，該條款規(guī)定，出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買，視為放棄優(yōu)先購買權，該“15日”的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，出租人履行通知義務必須給承租人留出必要的答復期限——15日，因此出租人最晚應于出賣房屋前15日通知承租人，即在15日答復期之前履行通知義務。

在房屋轉租場合，次承租人是否享有優(yōu)先購買權在理論上存在爭議，但最高院民一庭認為房屋優(yōu)先購買權的主體應為承租人而非次承租人，且優(yōu)先購買權不得轉讓。

承租人優(yōu)先購買權受到侵害時，無權要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效，但可以請求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關系，為避免承租人濫用權利，在承租人行使優(yōu)先購買權時對其課以一定的義務，如承租人主張與出租人成立買賣合同的，應當交付一定數額的定金或提供擔保，以使出租人信任其履行能力。

承租人雖無權以優(yōu)先購買權受侵害為由要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效，保護其履行。出租人與第三人之間合同的效力應當依據合同法有關合同效力的規(guī)定判斷。承租人行使優(yōu)先購買權主張以同等條件與出租人成立買賣合同后，應當優(yōu)先保護出租人履行合同，取得房屋所有權，由此第三人無法繼續(xù)履行合同的，第三人可以主張出租人承擔違約責任。

第二十二條出租人與抵押權人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應予支持。

【解讀】抵押權的實現時可能會與租賃權沖突，但抵押權與承租人的優(yōu)先購買權并不沖突，不論抵押權設定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購買權。

折價、變賣均屬于出租人出售房屋的行為，不管買受人是抵押權人還是其他人，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購買權。

“同等條件”的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價格，該價格體現的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優(yōu)先購買權約束的只是出租人對締約相對人的選擇權，而非約束出租人對房屋的處分權。房屋出賣價格的確定是出租人行使處分權的表現，故承租人主張優(yōu)先購買權，只能按照第三人與出租人確定的同等條件，承租人對該條件不具有異議權和抗辯權。

第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購買權。

【解讀】拍賣的特質導致其與承租人的優(yōu)先購買權存在一定沖突，由于優(yōu)先購買權屬“準物權”，有一定的優(yōu)先效力，在拍賣程序亦不例外?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》第16條規(guī)定，“拍賣過程中，有最高價時，優(yōu)先購買權人可以表示以該最高價買受，如無更高應價，則拍歸優(yōu)先購買權人;如有更高應價，而優(yōu)先購買權人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人?！贝怂^“跟價法”。

在拍賣負擔有優(yōu)先購買權的租賃房屋時，一般遵循如下程序：

(1)拍賣通知，出租人在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知優(yōu)先購買權人于拍賣日到場。

(2)優(yōu)先購買權人應按照拍賣通知或拍賣公告的要求，與其他競買人一樣進行競買登記、繳納競買保證金，在拍賣日到場參加競拍。

(3)舉牌應價，若承租人在出現最高應價時未作出以該價格購買的意思表示，則拍賣房屋由最高應價人購買。

第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權的;

(三)出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的;

(四)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續(xù)的。

【解讀】房屋共有人的優(yōu)先購買權產生于共有人所有權關系之中，具有物權性質，而承租人優(yōu)先購買權基于租賃關系，本質上仍屬債權性質，按照物權優(yōu)于債權的理論，共有人的優(yōu)先購買權要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權。

家庭成員之間的房屋買賣，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關系有很大區(qū)別，故本條確認出租人將租賃房屋出賣給近親屬的，承租人不得主張優(yōu)先購買權。

出租人出賣租賃房屋的，應提前通知承租人，承租人在接到通知后應及時答復，若承租人接到通知后15日內未明確表示購買的，則喪失優(yōu)先購買權，這里強調“明確表示”。

《物權法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財產所有權轉移為目的，善意、對價受讓且占有該財產，即使出讓人無轉移所有權的權利，受讓人仍取得其所有權?！芭e重以明輕”，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可對抗承租人的優(yōu)先購買權。

第二十五條本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

【解讀】本解釋于209月1日起施行，施行前的行為引起的糾紛，在本解釋施行之后提起訴訟的，應當適用本解釋;本解釋施行前提起的訴訟，本解釋施行后案件尚在訴訟系屬中，無論處于一審還是二審程序，均適用本解釋;本解釋施行前已經終審的案件，在本解釋施行前提起再審程序，且于本解釋實施時仍在審理中的，應當適用本解釋;本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

合同糾紛案的心得體會篇五

本所在1月3日受廣州是姚女士委托受理和廣州某某物資有限公司(負責人：汪某某)湖南某某正機械工程有限公司(負責人：楊某某)租賃合同經濟糾紛案件起訴狀。

訴訟請求：

2、請求判令兩被告承擔本案的.全部訴訟費和律師費。

事實和理由：

原告擁有德馬格qtg6010自有產權起重機兩臺，于2012年8月31日與被告二廣州某某物資有限公司簽訂塔機出租合同，分別于3月31日。雙方約定的租金結算方式為每滿一個月(30日的當日)支付本月的塔機租金，月租金為前5年1萬元/月，后三年0.7萬元/月。如被告二廣州某某公司不能按期支付原告租金，則每拖延一日應承擔所拖欠金額1%的滯納金。后被告二廣州某某物資有限公司被被告一湖南某某正機械工程有限公司收購合并，原被告二的有關經營業(yè)務和權力義務由被告一承擔。原告與二被告三方就塔機出租事宜簽訂了《補充協(xié)議》，一致同意兩份塔機出租合同的承租方由被告二變更為被告一，被告二原有的權力義務均由被告一享用和承擔?，F兩臺塔機的租金兩被告分別支付到2012年8月31日和2012年8月5日，此后兩被告一直未再支付租金。原告為維護自身的合法權益，特訴諸法律，要求兩被告支付拖欠的租金310000元及拖欠租金的滯納金。請求人民法院早日依法判決為感!

此致

廣州市天河區(qū)人民法院

合同糾紛案的心得體會篇六

《租賃合同糾紛案司法解釋》相關解讀：

核心內容：本文是對最高院關于租賃合同糾紛的司法解釋(一)，即《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》全文的法條解讀。希望能夠幫助廣大法律快車合同法的讀者。

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的房屋。

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。

【解讀】本條系關于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。

本解釋只調整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無論土地性質為國有還是集體所有，均適用本解釋，實踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的“城中村”內的房屋租賃行為在本解釋調整范圍之內。

依照國家福利政策承租的公有住房、經濟適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關系不屬于完全的民事法律關系，不適用本解釋。

關于軍產房的租賃，基本屬于完全的市場行為，并不存在政府補貼的福利和社會保障性內容，最高院民一庭認為軍產房租賃合同糾紛應適用本解釋。

第二條出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物，是指未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構筑物以及違反臨時建筑管理規(guī)定的臨時建筑。

否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護城鎮(zhèn)建設規(guī)劃秩序，但為了促進交易，當事人在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，租賃合同的效力會得以補正。此處“一審法庭辯論終結前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。

第三條出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

【解讀】臨時建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內，根據形勢的客觀需要，經建設行政主管部門審核批準后，在核定的臨時建設工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內，建造的供臨時使用的建筑物。

未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設的房屋，在性質上均屬于標的物違法，相應的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效，合同其他內容的效力不受影響。

第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

【解讀】我國城市房屋租賃實行登記備案制度，《城市房地產管理法》對此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。

若當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。但一方履行了合同主要義務且對方接受的情況下，視為當事人以履行合同主要義務的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。

第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。

當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后果為返回財產、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費，屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質上屬于締約過失責任，賠償范圍限于信賴利益。即合同雙方為締約進行合理的接觸，當事人一方因對方的行為產生信賴，一方由于信賴而支出一定的成本，主要包括用于締約的合理費用和準備履約所支出的合理費用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機會所產生的損失，后者由于舉證較為困難，實踐中很難得到支持。

由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償的爭議主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用上，對此，本解釋都有明確規(guī)定。

第六條出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

(一)已經合法占有租賃房屋的;

(二)已經辦理登記備案手續(xù)的;

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規(guī)定處理。

【解讀】本條規(guī)定了“一房數租”的處理原則，在數份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經合法占有租賃房屋的，承租人通過強占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列;(2)已經辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權;(3)合同成立在先的，即合同成立時間在先，判斷標準是雙方當事人簽字或者蓋章的時間，更嚴格地說，是當事人中最后簽字蓋章的時間。

“一房數租”時，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無法實現為由要求解除合同，并賠償損失。

第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。

【解讀】綜合《合同法》關于房屋租賃合同的相關規(guī)定，出租人享有法定解除權的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀的;(3)承租人未經出租人同意轉租的;(4)承租人無正當理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權隨時解除合同。

出租人作為房屋所有權人，當房屋因承租人擅自改變主體和承重結構或擴建受到損害時，出租人有權隨時要求承租人恢復原狀，不受任何期限限制。但當出租人行使本條規(guī)定的解除權時，必須在“合理期限”內要求承租人恢復原狀，承租人在此期限內不予恢復的，出租人方可解除合同。

實踐中出租人行使解除權的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達承租人即產生合同解除的法律效果，如果承租人對此有異議，可以起訴要求確認合同解除無效;二是向法院起訴，請求解除合同。

對于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經出租人同意變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，出租人告知承租人必須在一定期限內恢復原狀，承租人在此合理期限內不予恢復的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在一定期限內恢復原狀，同時載明如果不再此期限內恢復原狀，合同即自動解除。

第八條因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：

(一)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;

(二)租賃房屋權屬有爭議的;

(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。

【解讀】綜合《合同法》的相關規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實現合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經承租人催告在合理期限內仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實現的;(4)不定期租賃，承租人有權隨時解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍有權隨時解除合同;(6)司法機關或者行政機關依法查封租賃房屋導致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權屬有爭議導致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關于房屋使用條件的強制性規(guī)定并導致承租人不能使用的;(9)一房數租之有效合同不能實際履行的。

在出現租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封、權屬有爭議，或者具有違反法律、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關于房屋使用條件強制性規(guī)定情況任何一種情形時，承租人的合同解除權并非任意的，還須具備一個必要前提，即該情形的出現導致“租賃房屋無法使用”。所謂“無法使用”是指無法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無法按照租賃房屋的性質使用。

司法機關對房屋的查封，實務中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權受到限制，而且喪失了使用、管理權，權利人只有妥善保管的義務;而“活封”則相反，房屋被查封后，權利人仍享有對房屋的使用、管理和收益權，僅處分權受限。實踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。

當租賃房屋的權屬存在爭議時，意味著出租人可能不是房屋的所有權人，如果出租人最終被確認為房屋的所有權人，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認不是房屋的所有權人，則構成無權處分，該租賃合同屬效力待定合同。

第九條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費巨大，可以認定形成附合，例如鋪設地板磚、吊設天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結合尚未達到不可分離狀態(tài)，則不能認定形成附合，如安裝空調、電梯、太陽能熱水器、抽油煙機等。

按照添附理論，對于未形成附合的裝飾裝修物，所有權仍歸承租人，房屋租賃無效時，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應當支付相應對價，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應恢復原狀。對于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價歸承租人所有;出租人不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

在房屋租賃合同中，承租人對租賃房屋的裝飾裝修按其性質可分為兩類：一是經出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示反對，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修，屬善意添附;二是未經出租人同意或雖經出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進行的裝飾裝修，屬惡意添附。對于惡意添附，不論房屋租賃合同是否有效，原則上均不應予以折價補償，裝飾裝修損失由承租人自行承擔。

裝飾裝修物的現值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認無效時尚存在的實際價值，應按承租人已使用房屋的時間予以折舊，不能按照租賃期限進行分攤。

實踐中，在處理無效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時，應根據出租人的需要程度和可利用價值，結合過錯責任原則，分別對待：(1)屬出租人過錯的，由出租人補償承租人的裝飾裝修損失。對于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費用、拆除費用、恢復原狀費用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失;對于形附合的，該損失是租賃合同無效時裝飾裝修物尚存在的價值，即現值。(2)屬承租人過錯的，由承租人自行承擔裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失。(3)屬雙方共同過錯的，應由雙方當事人按過錯責任分擔裝飾裝修現值損失。

第十條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

【解讀】適用本條的前提條件有三：(1)承租人經出租人同意裝飾裝修，即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除，合同無效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。

適用本條的注意事項：(1)承租人可以對未形成附合的裝飾裝修物進行拆除，且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時，必須盡到必要的注意義務，不得對房屋造成毀損，否則應恢復原狀或賠償損失;(3)當事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應依照意思自治原則從其約定。

第十一條承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

【解讀】本條與第十條相對應，規(guī)定了合同解除時，對于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則：

(1)因出租人違約導致合同解除，承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價值，承租人有權要求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修物殘值損失。

(2)因承租人違約導致合同解除，承租人應自行承擔剩余租賃期內裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應予適當補償，補償標準參照剩余租賃期內裝飾裝修物殘值。

(3)因當事人雙方違約導致合同解除，對于出租人同意利用的，將剩余租賃期內裝飾裝修殘值減去出租人同意補償的部分的剩余價值，由出租人和承租人按照各自的過錯程度分擔;對于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過錯程度分擔。

(4)因不可歸責于當事人雙方的原因導致合同解除，按照公平責任原則，由雙方共同分擔，一般為平均分擔。

所謂“剩余租賃期內裝飾裝修物殘值”，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內尚存在的價值。計算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費用平均分攤，從而得出合同解除時剩余租賃期內附合的裝飾裝修費用價值。若雙方對裝飾裝修投資數額無法達成一致，可委托專門的鑒定機構進行鑒定。

第十二條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。

【解讀】承租人要對租賃房屋進行裝飾裝修，必須經過出租人同意?！巴狻狈譃槊魇竞湍?，明示有書面、口頭、電話等表現形式，對此由承租人負舉證責任;如果出租人雖未對裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經表明其已同意裝飾裝修的，則可直接認定出租人對裝飾裝修已經默示同意。

對于經出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人可在不損害出租人合法權益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對于已經形成附合的裝飾裝修物，承租人無權要求出租人予以補償，出租人亦無權要求承租人恢復原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。

第十三條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

【解讀】房屋租賃合同無效、被撤銷時，出租人有權要求承租人將房屋返還并恢復原狀，承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建的，其有義務將裝飾裝修物、擴建物拆除后返還房屋給出租人，拆除過程中造成房屋損失的，應承擔賠償責任。

在房屋租賃合同解除場合，若因出租人違約導致合同解除的，雖承租人未經出租人同意的裝飾裝修、擴建行為構成違約，但出租人的違約行為更為嚴重，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責任的抗辯;若因承租人違約導致合同解除的，出租人不僅可依據本條要求承租人恢復原狀或賠償損失，同時也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同，且未對合同解除后裝飾裝修、擴建費用的承擔有約定的，出租人仍可要求承租人恢復原狀、賠償損失。

第十四條承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(一)辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔;

(二)未辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。

【解讀】所謂擴建，是指在原有建筑基礎上加以擴充的建設項目，一般通過加高、加層等建筑方式形成，本質上仍屬于房屋建筑活動，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關規(guī)定，擴建應辦理建設工程規(guī)劃許可證。

本條所規(guī)定的“過錯”僅指導致“未辦理合法建設手續(xù)”的過錯，具體包括以下四種情況：

(1)若系單純出租人的過錯所致，則擴建費用由出租人承擔;

(2)若系單純承租人的過錯所致，則由承租人承擔;

(3)若系雙方過錯所致，則由雙方按照各自的過錯程度分別承擔;

(4)若雙方均無過錯，則按公平原則，由雙方分擔。

房屋租賃合同解除場合，經出租人同意的擴建費用可做如下處理：

(1)因出租人違約導致合同解除的，若辦理合法擴建手續(xù)，則擴建費用由出租人承擔;若未辦理合法手續(xù)，則應由雙方按各自的過錯程度分別承擔。

(2)因承租人違約導致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則出租人仍應負擔相應的擴建費用，但可以承租人違約為由請求減少擴建費用的負擔;若未辦理合法手續(xù)，則出租人可以承租人違約、自己并無受益等為由，主張不承擔擴建費用。

(3)因雙方違約導致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則應由出租人承擔擴建費用，但可以適當減少;若未辦理合法手續(xù)，則由雙方按照過錯程度各自承當相應的擴建費用。

(4)因不可歸責于雙方原因導致合同解除的，若辦理合法擴建手續(xù)，則由出租人承擔擴建費用，否則，由雙方按照過錯承擔分別承擔。

關于擴建造價費用的計算，最高院主張采用工程造價費用支出法，即以擴建時，承租人實際支付的工程造價費用作為擴建費用。

第十五條承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

【解讀】適用本條應注意如下幾個問題：

(1)群租，可分為自主群租和他主群租兩種，自主群租即房屋所有人將房屋出資給多個承租人，他主群租一般表現為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個承租人，后者屬于本條屬于的轉租行為。

(2)再轉租、多手轉租行為符合轉租的法律特征，應適用本條規(guī)定。

第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

【解讀】《合同法》第224條規(guī)定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。為督促出租人及時行使合同解除權，維護交易的穩(wěn)定性，本條將出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在6個月內未提出異議的，推定為出租人同意轉租。該6個月期限的性質為除斥期間，不適用訴訟時效關于中斷與中止、延長的規(guī)定。

承租人未經出租人同意的轉租行為，在效力上屬無效行為，出租人既可起訴要求確認轉租合同無效，亦可行使合同解除權。出租人解除合同后，承租人喪失租賃權，轉租合同也因其賴以存在的基礎不復存在而歸于終止，善意的次承租人(訂立轉租合同時不知道也不應當知道承租人未經出租人同意轉租)可以要求承租人賠償損失。

在房屋租賃合同被解除或被認定無效情形下，都涉及房屋的返還問題，此時，案件的處理結果必然與次承租人具有法律上的利害關系，當次承租人對租賃房屋進行裝飾裝修或者擴建，則此承租人對訴訟標的享有獨立的請求權。因此，本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨立請求權的第三人，也可以是無獨立請求權的第三人。

承租人未經出租人同意轉租，其向次承租人收取的租金不構成不當得利。在出租人與承租人的房屋租賃法律關系中，出租人以租金為對價將租賃物交于承租人占有、使用、收益，其收益已經確定而不能再對租賃物進行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的變形形式，無論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因為承租人因轉租而獲益就認為損害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不當得利的構成要件。

第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。

【解讀】《合同法》第227條規(guī)定，承租人無正當理由不支付或遲延支付租金的，出租人經催告后可以解除合同。在轉租合同有效的場合，若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權時，次承租人可以代償請求權抗辯出租人的合同解除權。在轉租合同無效的場合，如轉租合同未經出租人同意，次承租人無代償請求權。

次承租人代出租人支付租金與違約金后，對承租人享有兩種權利，一是對于承租人的追償權，二是對于其支付的租金和違約金可以和轉租合同中其應支付的租金相折抵。

房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。

【解讀】房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除的情形下，承租人應將房屋返還出租人，但實際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關系終止時，即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據，從而構成對出租人所有的租賃房屋的無權占有，出租人有權向次承租人主張返還房屋，同時，出租人亦有權向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費。

第十九條承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。

【解讀】《合同法》第234條規(guī)定，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。本條司法解釋將前述規(guī)定中的“共同居住”擴大為“共同經營”，包括個體工商戶和個人合伙。對于承租人租賃房屋用于以個體工商戶或個人合伙方式從事經營活動的，若承租人在租賃期間死亡(包括宣告死亡、宣告失蹤)，共同經營人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權利和義務，該共同經營人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成為新的承租人。

正確適用本條司法解釋，涉及到個人合伙的認定。認定個人合伙，首先要依據合伙協(xié)議;沒有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的，只要具備合伙條件(共同出資、共同參與經營、共擔風險、共享收益)，并有兩個以上無利害關系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的，也可認定為個人合伙。

第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發(fā)生所有權變動的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

【解讀】本條系“買賣不破租賃”及其適用例外的規(guī)定。

《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，即所謂的“買賣不破租賃”原則，若無法定或約定的除外情形，該原則即應被適用。

抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時在同一標的物上抵押權與租賃權并存，抵押權更注重標的物的交換價值，而租賃權則更注重標的物的使用價值，二者并不沖突。但由于抵押權設定在先，因而具有優(yōu)先效力，此后成立的租賃權不得損害抵押權，抵押權實現發(fā)生所有權的變動后，受讓人不受租賃合同的約束，即先抵押后出租不適用“買賣不破租賃”原則。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權變動的，仍應適用“買賣不破租賃”原則。

涉及到法院依法查封的場合下，若查封在先，租賃在后，則法院強制拍賣時不適用“買賣不破租賃”;若租賃在先，查封在后，可以使用該原則。

第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

【解讀】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權受到侵害時的救濟措施。

房屋承租人優(yōu)先購買權只在租賃房屋作為買賣合同法律關系的標的物時發(fā)生，在贈與、互易以及因公征用等法律關系中則不得適用，亦不能主張優(yōu)先購買權的損害賠償請求權。

關于“合理期限”的認定，《民通意見》第118條規(guī)定，“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權;出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”，但該條目前已被廢止。最高院民一庭認為可以參考本解釋第二十四條第(三)項的規(guī)定，該條款規(guī)定，出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買，視為放棄優(yōu)先購買權，該“15日”的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，出租人履行通知義務必須給承租人留出必要的答復期限——15日，因此出租人最晚應于出賣房屋前15日通知承租人，即在15日答復期之前履行通知義務。

在房屋轉租場合，次承租人是否享有優(yōu)先購買權在理論上存在爭議，但最高院民一庭認為房屋優(yōu)先購買權的主體應為承租人而非次承租人，且優(yōu)先購買權不得轉讓。

承租人優(yōu)先購買權受到侵害時，無權要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效，但可以請求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關系，為避免承租人濫用權利，在承租人行使優(yōu)先購買權時對其課以一定的義務，如承租人主張與出租人成立買賣合同的，應當交付一定數額的定金或提供擔保，以使出租人信任其履行能力。

承租人雖無權以優(yōu)先購買權受侵害為由要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效，保護其履行。出租人與第三人之間合同的效力應當依據合同法有關合同效力的規(guī)定判斷。承租人行使優(yōu)先購買權主張以同等條件與出租人成立買賣合同后，應當優(yōu)先保護出租人履行合同，取得房屋所有權，由此第三人無法繼續(xù)履行合同的，第三人可以主張出租人承擔違約責任。

第二十二條出租人與抵押權人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應予支持。

【解讀】抵押權的實現時可能會與租賃權沖突，但抵押權與承租人的優(yōu)先購買權并不沖突，不論抵押權設定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購買權。

折價、變賣均屬于出租人出售房屋的行為，不管買受人是抵押權人還是其他人，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購買權。

“同等條件”的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價格，該價格體現的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優(yōu)先購買權約束的只是出租人對締約相對人的選擇權，而非約束出租人對房屋的處分權。房屋出賣價格的確定是出租人行使處分權的表現，故承租人主張優(yōu)先購買權，只能按照第三人與出租人確定的同等條件，承租人對該條件不具有異議權和抗辯權。

第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購買權。

【解讀】拍賣的特質導致其與承租人的優(yōu)先購買權存在一定沖突，由于優(yōu)先購買權屬“準物權”，有一定的優(yōu)先效力，在拍賣程序亦不例外?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》第16條規(guī)定，“拍賣過程中，有最高價時，優(yōu)先購買權人可以表示以該最高價買受，如無更高應價，則拍歸優(yōu)先購買權人;如有更高應價，而優(yōu)先購買權人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人?！贝怂^“跟價法”。

在拍賣負擔有優(yōu)先購買權的租賃房屋時，一般遵循如下程序：(1)拍賣通知，出租人在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知優(yōu)先購買權人于拍賣日到場。(2)優(yōu)先購買權人應按照拍賣通知或拍賣公告的要求，與其他競買人一樣進行競買登記、繳納競買保證金，在拍賣日到場參加競拍。

(3)舉牌應價，若承租人在出現最高應價時未作出以該價格購買的意思表示，則拍賣房屋由最高應價人購買。

第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權的;

(三)出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的;

(四)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續(xù)的。

【解讀】房屋共有人的優(yōu)先購買權產生于共有人所有權關系之中，具有物權性質，而承租人優(yōu)先購買權基于租賃關系，本質上仍屬債權性質，按照物權優(yōu)于債權的理論，共有人的優(yōu)先購買權要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權。

家庭成員之間的房屋買賣，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關系有很大區(qū)別，故本條確認出租人將租賃房屋出賣給近親屬的，承租人不得主張優(yōu)先購買權。

出租人出賣租賃房屋的，應提前通知承租人，承租人在接到通知后應及時答復，若承租人接到通知后15日內未明確表示購買的，則喪失優(yōu)先購買權，這里強調“明確表示”。

《物權法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財產所有權轉移為目的，善意、對價受讓且占有該財產，即使出讓人無轉移所有權的權利，受讓人仍取得其所有權?！芭e重以明輕”，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可對抗承租人的優(yōu)先購買權。

第二十五條本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

【解讀】本解釋于9月1日起施行，施行前的行為引起的糾紛，在本解釋施行之后提起訴訟的，應當適用本解釋;本解釋施行前提起的訴訟，本解釋施行后案件尚在訴訟系屬中，無論處于一審還是二審程序，均適用本解釋;本解釋施行前已經終審的案件，在本解釋施行前提起再審程序，且于本解釋實施時仍在審理中的，應當適用本解釋;本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

合同糾紛案的心得體會篇七

我是一名法律學生，在課程的學習之余，我有幸獲得了一次旁聽合同糾紛案的機會。通過這次旁聽經歷，我不僅對法庭的運作有了更深入的了解，也對合同糾紛案件的審理過程以及法官的角色有了更為細致的體會。在這篇文章中，我將分享我關于“合同糾紛案的旁聽心得體會”。

在我旁聽的合同糾紛案中，原告是一家小型的設計公司，被告則是一家規(guī)模較大的國際公司。糾紛的核心是合同中一項關鍵性條款的理解和執(zhí)行問題。在庭審過程中，原告和被告的雙方律師通過交流和陳述，對合同條款的約定進行了詳細的解釋和辯論。他們很好地運用了法律知識和案例進行論證，力圖說服法官對自己的觀點予以支持。

在案件審理過程中，我深刻地感受到了法官的職責。法官不僅要對法律和相關案例有深入的了解，還要保持中立和公正，確保當事人的權益得到充分的保護。在庭審中，法官細致入微地聽取了原告和被告雙方的辯論，耐心地提問和解答雙方的疑問，并通過提出合理的問題深入了解案件的關鍵點。

除了法官的角色，律師在合同糾紛案中的重要性也不可忽視。從旁聽中我看到，雙方律師的專業(yè)知識和辯證能力對案件的進展起著至關重要的作用。他們通過引用法律條文和相關案例來支持自己的觀點，并通過邏輯和辯證的思維方式進行論證。我深感自己在專業(yè)知識和辯證能力方面還有許多需要提高的地方。

除了專業(yè)知識和辯證能力，律師的職業(yè)道德也是高度值得關注的。庭審中，雙方律師爭論激烈，但他們都表現出高度的專業(yè)素養(yǎng)。他們尊重法庭，尊重對方，嚴格遵守庭審紀律。這給我留下了深刻的印象，也讓我意識到要成為一名優(yōu)秀的律師，除了專業(yè)技能外，良好的職業(yè)道德同樣重要。

通過這次旁聽經歷，我深刻認識到合同糾紛案的審理并不只是簡單的法律操作，而是涉及多個方面的綜合問題。從案件的審理過程中，我學到了法庭的準備工作、肢體語言、關注細節(jié)以及聆聽和解釋法庭指示的能力。這對我今后的學習和實踐都有著重要的指導意義。

總之，通過旁聽合同糾紛案，我對法庭的操作和程序有了更深入的了解，對合同糾紛案件的審理過程和法官、律師的角色有了更為細致的感悟。我相信，通過這次寶貴的經歷，我對法律職業(yè)的選擇和未來的發(fā)展方向都將有更為明確的認識和規(guī)劃。

合同糾紛案的心得體會篇八

鹿城區(qū)人民法院：

答辯人：黃香珍，女，1962年12月7日出生，漢族，身份證號330302621207362，住浙江省溫州市鹿城區(qū)龍泉巷10弄9幢201室，聯(lián)系電話0577-88500367。

管理和經營的房屋可以依法出租。而且根據合同法的意思自治原則，所以可知，答辯人黃香珍與陳意澤之間的租賃協(xié)議是有效的，他們屬于租賃合同關系。因此，答辯人對原告的訴訟請求完全不接受，現提出依法處理本案的主張：答辯人與被告陳意澤之間只存在店面租賃合同關系，因此不需要為被告的經營行為承擔責任，其次，答辯人與被答辯人之間沒有利害關系，不具有被告主體資格，請求法院駁回被答辯人林永疇對答辯人黃香珍的起訴，望法院裁判時予以考慮。

證據和證據來源：

1.租賃協(xié)議書，證明答辯人與陳意澤之間是店面租賃合同關系。

2.被租賃的房屋照片，證明房屋的實際情況

3.司法鑒定機關出具的鑒定書，用于證明被答辯人所提供的收據中的簽字并非黃香珍所簽。

此致

鹿城區(qū)人民法院

答辯人：黃香珍

二〇一二年十二月七日

附項：

(l)本答辯狀副本x份。

(2)證物或書證xx（名稱）x件。

次承租人對租賃物造成的損失由承租人賠償，法律未規(guī)定出租人與次承租人之間的權利義務關系。因此，出租人與次承租人之間不可能存在權利義務關系。

4、房屋轉租不是房屋租賃權的轉讓。租賃權轉讓是指承租人將租賃權轉讓給第三人，承租人退出租賃關系，而租賃關系存在于受讓人與出租人之間。而在房屋轉租中，承租人不退出租賃關系，而租賃關系存在于受讓人與出租人之間。而在房屋轉租中，承租人不退出租賃關系，仍然承擔租賃合同的權利義務，轉租與租賃權轉讓在法律性質上是不同的。

第十四條營業(yè)執(zhí)照及其副本和臨時營業(yè)執(zhí)照不得轉借、出賣、出租、涂改、偽造。

對個體工商戶轉借、出賣、出租、涂改營業(yè)執(zhí)照及其副本和臨時營業(yè)執(zhí)照的，沒收其非法所得，可以并處五千元以下的罰款，情節(jié)嚴重的，應吊銷其營業(yè)執(zhí)照及其副本或臨時營業(yè)執(zhí)照。

個體工商戶違反本條例第七條、第九條、第十條、第十一條、第十三條、第十九條的規(guī)定，由工商行政管理機關根據不同情況分別給予下列處罰：

（一）警告；

（二）罰款；

（三）沒收非法所得；

（四）責令停止營業(yè)；

（五）扣繳或者吊銷營業(yè)執(zhí)照。

以上處罰，可以并處。

違反治安管理的，由公安機關依照有關規(guī)定處罰；觸犯刑律的，依法追究刑事責任。

合伙債務

《民法通則》第三十五條合伙的債務，由合伙人按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自的財產承擔清償責任。

合伙人對合伙的債務承擔連帶責任，法律另有規(guī)定的除外。償還合伙債務超過自己應當承擔數額的合伙人，有權向其他合伙人追償。

第五十二條企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，共同經營、不具備法人條件的，由聯(lián)營各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經營管理的財產承擔民事責任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負連帶責任的，承擔連帶責任。

《民通意見》47．全體合伙人對合伙經營的虧損額，對外應當負連帶責任；對內則應按照協(xié)議約定的債務承擔比例或者出資比例分擔；協(xié)議未規(guī)定債務承擔比例或者出資比例的，可以按照約定的或者實際盈余分配比例承擔。但是對造成合伙經營虧損有過錯的合伙人，應當根據其過錯程度相應的多承擔責任。

48．只提供技術性勞務不提供資金、實物的合伙人，對于合伙經營的虧損額，對外也應當承擔連帶責任；對內則應按照協(xié)議約定的債務承擔比例或者技術性勞務折抵的出資比例承擔；協(xié)議未規(guī)定債務承擔比例或者出資比例的，可以按照約定的或者合伙人實際的盈余分配比例承擔；沒有盈余分配比例的，按照其余合伙人平均投資比例承擔。

53．合伙經營期間發(fā)生虧損，合伙人退出合伙時未按約定分擔或者未合理分擔合伙債務的，退伙人對原合伙的債務，應當承擔清償責任；退伙人已分擔合伙債務的，對其參加合伙期間的全部債務仍負連帶責任。

《合伙企業(yè)法》第二條本法所稱合伙企業(yè)，是指依照本法在中國境內設立的由各合伙人訂立合伙協(xié)議，共同出資、合伙經營、共享收益、共擔風險，并對合伙企業(yè)債務承擔無限連帶責任的營利性組織。

第四十五條入伙的新合伙人與原合伙人享有同等權利，承擔同等責任。入伙協(xié)議另有約定的，從其約定。

入伙的新合伙人對入伙前合伙企業(yè)的債務承擔連帶責任。

第五十四條退伙人對其退伙前已發(fā)生的合伙企業(yè)債務，與其他合伙人承擔連帶責任。

第六十三條合伙企業(yè)解散后，原合伙人對合伙企業(yè)存續(xù)期間的債務仍應承擔連帶責任，但債權人在五年內未向債務人提出償債請求的，該責任消滅。

《律師法》第十八條律師可以設立合伙律師事務所，合伙人對該律師事務所的債務承擔無限責任和連帶責任。個體工商戶營業(yè)執(zhí)照不得轉借、出賣、出租，違反規(guī)定將沒收其非法所得，并處5000元以下罰款。個體工商戶改變字號名稱、經營者住所、組成形式、經營范圍、方式、場所等項內容應當向原登記的工商行政管理機關辦理變更登記。未經批準，不得擅自改變。個人經營的個體工商戶改變經營者時，應當重新申請登記。新的經營者想要延用原執(zhí)照上的字號名稱，必須等原執(zhí)照注銷滿一年后方可提起申請。想要盤店創(chuàng)業(yè)市民，一定要先到工商部門詢問清楚，以免在交易中受騙。

/05zjnews/system/2010/03/31/

合同糾紛案的心得體會篇九

范某某于9月23日向佛山市勞動爭議仲裁委員會提出仲裁申請，該委于同年9月28日立案受理。佛山市勞動爭議仲裁委員會經審查認為，該勞動合同爭議糾紛不屬其管轄，并作出佛勞仲案字[]第220號仲裁決定書，決定撤銷立案，不予受理。范某某于月4日向佛山市禪城區(qū)勞動爭議仲裁委員會提出仲裁申請，該委已立案受理，案號為佛禪勞仲案字[2005]第213號。在佛山市禪城區(qū)勞動爭議仲裁委員會作出裁決前，范某某又于2005年11月10日以郵寄方式向原審法院申請立案受理。2005年11月15日，原審法院受理了本案，范某某于同日向佛山市禪城區(qū)勞動爭議仲裁委員會提出撤訴申請書，并獲批準撤訴。

原審法院認為：本案屬勞動合同糾紛，根據《中華人民共和國勞動法》第七十九條規(guī)定的精神，勞動爭議案件經勞動爭議仲裁委員會仲裁是提起訴訟的必經程序，范某某未經勞動仲裁裁決，即向法院起訴不符合法律規(guī)定，對范某某的起訴應予以駁回，因此作出駁回范某某起訴的民事裁定。

合同糾紛案的心得體會篇十

答辯人因與原告__房屋租賃合同糾紛一案，提出如下答辯意見：

一、答辯人不是原告房屋的承租人，原告的起訴主體錯誤，應予駁回。

1、12月1日，原告與__公司簽訂《房地產租賃合同》，合同期限自月1日至12月1日。簽約雙方于年12月12日辦理了備案登記。__公司在租賃原告的房屋后，將公司注冊地址遷移到該房屋內，并在該房屋內開展經營活動。(見證據《房地產租賃合同》、營業(yè)執(zhí)照)合同期滿后，__公司繼續(xù)使用原告出租的房屋，并繼續(xù)向原告支付租金，原告在開具給__公司的收據上，交款人寫的也是“__公司”。由此可以說明，原告出租房屋的承租人是__公司，原告與__公司之間存在租賃關系。(見證據〈收款收據〉)

2、被告是__公司的法定代表人，有權代表__公司對外簽訂合同。原告與__公司簽訂的《房屋租賃合同》，就是被告代表__公司與原告簽訂的，該合同的實際承租人是__公司。理由如下：

a、原被告簽訂合同時，原告與__公司的房屋租賃合同仍在有效期內，雙方沒有辦理任何解除合同的手續(xù)，原告也沒有將房屋從__公司手中收回來，并交給被告本人。

b、原告是__公司的法定代表人，代表__公司與原告簽訂了第一份租賃合同。這第二份合同也是代表__公司與原告簽訂。

c、原告證據《委托書》、《欠租款單》和《解除合同的結算單》可以證實，原告明知承租房屋的是__公司。

d、原告自208月至207月，都是向__公司開具《收款收據》收取租金，從來就沒有向被告?zhèn)€人開具收款收據，也沒有向被告?zhèn)€人要過租金。

e、原告此前與此后開出的租金收據，均是開給__公司的，但因原告至今仍扣押__公司的保險柜等辦公用品，這些收據都被原告扣押，無法當庭舉證。

房屋的實際承租人。如果原告堅持認為2006年11月16日簽訂的《房屋租賃合同》，是原告與被告?zhèn)€人簽訂的話，則該合同是一份沒有實際履行的合同，該合同對實際承租人__公司沒有任何約束力。

三、被告作為承租人的`法定代表人，愿意在這里說明__公司與原告之間租金結算的有關事宜：

a、被告自始至終都是代表__公司承租原告的房屋。被告本人沒有私下租賃原告房屋的需要，也沒有私下使用原告的房屋。

物品，受到嚴重損失。該損失__公司將另案與原告解決。原告換鎖對本案產生的最直接后果就是，被告要用的證據被原告控制，無法及時在本案中舉證。原告換鎖的事實有__可以作證，證人現已在法庭外等候，請求法庭在質證階段傳喚作證。

c、由于原告在6月23日不讓__公司使用出租房屋，__公司應付給原告的租金應該計算至206月23日。考慮其他情況，被告在此代表__公司表態(tài)，同意結算到6月底，即按__公司出具給原告的《欠租款單》上的金額結算，應付原告租金為18600元。

d、由于原告在接受了__公司的《欠租款單》，同意在月底收取欠付的租金后，又提前單方收回房屋，扣押物品，原告無權沒收__公司的保證定金。且根據原告與__公司簽訂的第二份房屋租賃合同，__公司交給原告的是租賃定金，而不是保證定金。原告無權沒收__公司的租賃定金。__公司結算租金時，應當扣除已交的8400元租賃定金。

合同糾紛案的心得體會篇十一

一、基本案情

4月28日，賈某委托被上訴人某營業(yè)部作為有價證券買賣的受托人在某營業(yè)部提供的委托買賣有價證券承諾書上簽字。該承諾書載明：本人自愿接受《業(yè)務條款》的全部內容，且將該條款歸入并成為本承諾書的一部分?！稑I(yè)務條款》載明：凡使用密碼進行的一切交易均是有效委托，由此產生的一切損失由客戶自負。同日某營業(yè)部為賈某開立了委托買賣證券資金專用帳戶，賈某遂開始委托其丈夫杜某在某營業(yè)部為大、中專戶提供的交易場所里下達委托交易指令，買賣股票。9月18日杜某查詢得知209月12日，有人從某營業(yè)部提供的專戶室兩臺電腦自助委托終端下達委托交易指令，將股東姓名為賈某的12000股愛建股份（600643）和10000股華東醫(yī)藥（0963），并于當日分兩次買入17000股銀廣夏（0557）。賈某以某營業(yè)部對其股票被盜賣盜買及不能使其及時減少損失負有責任為由訴至法院，要求某營業(yè)部返還12000股愛建股份和10000股華東醫(yī)藥及自被倒賣之日起至返還之日期間發(fā)生的紅利和送股；賠償資金45231.72元及其被盜賣之日起至返還之日期間發(fā)生的利息；賠償手續(xù)費2532.29元、印花稅2894.03元及過戶費12元；支付精神賠償金80000元。

二、判決要旨

原審法院認為，證券公司接受投資者及客戶的申請，為客戶開立委托買賣證券資金帳戶，就與客戶之間建立了行紀合同關系。在此關系中證券公司的主要義務是為客戶提供行紀服務。行紀服務是證券公司接受客戶委托，以自己的名義為客戶在證券交易市場進行有價證券的買賣并為客戶提供相關的服務。證券公司與客戶建立行紀合同關系后，客戶的每一筆交易都是經過客戶自己下達委托交易指令，證券公司接受委托并驗明身份、驗證資金和證券后，使用自己的交易席位，將客戶委托的內容傳達至交易所，經集合競價完成。這一程序的啟動，是客戶的委托交易指令。本案所涉股票買賣的委托交易指令下達形式是駐留委托。賈某為排除本案所涉以駐留委托形式下達委托交易指令進行買賣股票的自為行為，提交、出示了她自己與其丈夫單位的證明，這一證據不能采信，理由是這一證據的內容忽略了細節(jié)，用書面形式表達言詞內容證據的細節(jié)往往是此類證據的核心。

由于我國目前尚無能從事軟件安全鑒定的部門，在這種狀態(tài)下，僅憑客戶的懷疑，沒有科學的結論為基礎支持就推定計算機網絡系統(tǒng)不安全是不當的，這種推斷，既不令人信服，也不利于證券市場的正常運行，因此，對賈某要求某營業(yè)部電腦網絡系統(tǒng)不安全應承擔責任的主張不予支持。對于賈某主張的是盜賣盜買，因其不能排除自身因密碼失竊發(fā)生的盜賣盜買股票的可能，又不能進一步提出證據，不予支持。賈某主張的某營業(yè)部未盡到管理職責導致股票被盜買盜賣也未能提供充分的證據，不予支持。同時，對于賈的交易情況，某營業(yè)部也沒有通知的義務。賈某關于《業(yè)務條款》?quot;凡使用密碼交易產生的一切損失由客戶自負“是加重客戶責任的格式條款應無效的主張也不能成立。綜上所述，原審法院依據《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款、第二款的規(guī)定，判決：駁回賈某的訴訟請求。

二審法院（北京市第二中級人民法院）經審理查明，原審法院查明事實屬實，雙方當事人亦無異議，本院予以確認。二審法院認為，在股票交易過程中，股票委托交易指令均由客戶下達，而客戶自行設置的密碼是客戶進入網絡系統(tǒng)從事股票委托交易指令下達的身份證明，也是電腦自動識別客戶的依據。使用該密碼交易所產生的后果由客戶承擔，妥善保管密碼、防止密碼失密是客戶的基本義務和責任。因此，賈某與某營業(yè)部之間簽訂的委托買賣有價證券承諾書中約定凡使用密碼進行的一切交易均是有效委托，由此產生的一切損失由客戶自負的有關條款并未加重或擴大客戶責任。雖然某營業(yè)部認可賈某和其丈夫杜某當天未在某營業(yè)部專戶室現場，也認可下達委托交易指令的電腦自助委托終端不是賈某通常使用的電腦終端，但僅能證明賈某和其丈夫杜某沒有親自操作下達委托指令，不能排除賈某委托其他代理人進行操作或因賈某自身原因導致密碼失密的可能，現賈某無證據證明本案股票交易的委托指令是某營業(yè)部竊取其密碼或利用自身技術服務優(yōu)勢所為，也不能向法庭提供因某營業(yè)部電腦交易系統(tǒng)不安全或管理不善致使他人侵入系統(tǒng)或破解其交易密碼進行涉案股票買賣的相應證據。因此，賈某要求某營業(yè)部承擔其股票被盜賣盜買的民事賠償責任，缺乏證據，本院不予支持。綜上，賈某的上訴主張，均不成立。原審判決處理正確，應予維持。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。

三、本案審判中需要研究的主要問題

1、賈某與某營業(yè)部之間的主要權利義務關系是什么？

2、《業(yè)務條款》的規(guī)定是否系擴大賈責任的格式條款，是否有效？

3、本案的舉證責任如何分擔？

4、賈是否完成了舉證責任？

四、法理評析

（一）賈某與某營業(yè)部之間的主要權利義務關系

賈某簽訂的作為承諾書組成部分的《業(yè)務條款》載明：凡使用密碼進行的一切交易均是有效委托，由此產生的一切損失由客戶自負。賈某認為該條款是某營業(yè)部加重客戶責任的格式條款，根據合同法的有關規(guī)定屬于無效條款。判斷該條款是否有效的關鍵是看該條款的規(guī)定是否加重了客戶的責任。加重客戶責任是不應由客戶承擔的義務強加在客戶身上或將客戶的義務擴大化。證券公司與客戶建立行紀合同關系后，客戶的每一筆交易都是經過客戶自己下達委托交易指令，證券公司接受委托并驗明身份、驗證資金和證券后，使用自己的交易席位，將客戶委托的內容傳達至交易所，經集合競價完成。這一程序的啟動，是客戶的委托交易指令。目前我國委托交易指令下達的形式有當面委托、電話委托、傳真委托、函電委托、自助委托等多種。本案所涉股票買賣的委托交易指令下達形式是駐留委托。駐留委托是客戶或客戶的委托代理人，在證券公司提供的交易場所或專戶室設置的電腦自助委托終端，用客戶本人資金帳號和客戶自己設定的交易密碼下達委托交易指令的一種自助委托形式。證券公司對于以自助委托方式下達委托交易指令的報盤、交易采用無形交易席位進行。無形交易席位是證券公司的電腦系統(tǒng)與證券交易

所相聯(lián)網而無須駐場交易員，客戶委托交易指令下達后的身份確認、驗審資金、證券、報盤都是由電腦完成。電腦對客戶身份確認的依據是客戶交易的密碼和資金帳號，客戶下達的委托交易指令在電腦審查確認后，由前置終端處理機和通信網絡自動傳送到交易所主機進行集合競價。駐留委托的交易指令下達形式決定了客戶自行設置的密碼是客戶進入網絡系統(tǒng)從事股票委托交易指令下達的身份證明，也是電腦自動識別客戶的依據。使用該密碼交易所產生的后果由客戶承擔是這一交易指令下達方式的基本要求。眾所周知，客戶自行設置的密碼是客戶進入網絡系統(tǒng)從事委托交易指令下達的身份證明，也是電腦自動識別客戶的根據。正因如此，使用密碼交易的后果由客戶承擔是客戶不容置疑的最基本的義務。這一義務既無強加也無擴大。履行這一義務，不僅是客戶進入證券交易市場，使用計算機系統(tǒng)下達委托交易指令從事委托交易的前提，也是證券交易市場的交易規(guī)則，更是科技高度發(fā)展，計算機網絡普遍應用時代證券市場安全運行的保障。因此，賈某與某營業(yè)部之間簽訂的委托買賣有價證券承諾書中約定的.凡使用密碼進行的一切交易均是有效委托，由此產生的一切損失由客戶自負的有關條款并未加重客戶的責任，而是雙方當事人的真實意思表示，合法有效，因此，賈某的主張該條款無效不能成立。駐留委托的方式決定了賈某提出?quot;某營業(yè)部未經其指令賣出其帳戶上的股票屬無權代理行為，違反了保護其帳戶資金及證券安全的法定義務”的上訴理由難以成立。

（三）本案的舉證責任分擔問題

賈某認為本案所涉交易是在被上訴人某營業(yè)部提供的場地、并利用被上訴人提供的交易系統(tǒng)和交易方式進行的，被上訴人作為服務提供者，應擁有完整和準確的服務記錄。法院應當要求被上訴人承擔證明本案交易是否是上訴人所為的舉證責任。在通常情況下，我國民事訴訟采取“誰主張，誰舉證”的原則，只有在最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見第74規(guī)定的情形和最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第4條規(guī)定的情形下才適用舉證責任倒置的原則。由于本案情形并不屬于法律規(guī)定的情形，因此，關于舉證責任的分擔應適用“誰主張，誰舉證”的原則，故賈某和某營業(yè)部必須就自己的主張?zhí)峁┫鄳淖C據。本案賈某試圖追究某營業(yè)部的侵權責任，根據我國民法理論，承擔侵權責任的條件是：侵權行為的存在、行為人主觀上有過錯、損害事實的存在、侵權行為與損害的發(fā)生具有因果關系，這四個要件可謂卻一不可。按照“誰主張，誰舉證”的原則，賈某必須就以上四方面提供充分的證據，才能使自己的主張獲得法院的支持。在本案中，賈某提交的證據包括股東帳戶卡、與某營業(yè)部簽訂的指定交易協(xié)議書、9月18日打印的歷史委托明細查詢表、交割單、資金對帳單、單位出具的賈某夫婦年9月12日上班的證明以及裴泰宏和初狀的證人證言。賈某單位出具的證明可以表明其夫婦二人在發(fā)生銀廣夏盜買盜賣的當天均不在現場，但是，這個證據的證明力非常有限，它只能證明賈某夫婦沒有親自操作下達委托指令，單憑股票查詢單、交割單、資金對帳單只能證明股票買賣的事實，只能證明賈某財產受到損失，只能證明損害事實的存在。而造成損失的可能性有多種，一是賈某夫婦委托其他代理人進行操作；二是賈某因自身原因導致密碼失密；三是某營業(yè)部違規(guī)操作，盜買盜賣股票；四是其他投資者利用交易軟件存在的問題破譯密碼進行操作。由于賈某提供的證據職能證明沒有親自進行涉案股票的買賣，但是，無法排除其委托他人進行操作或因其自身原因導致密碼失密的可能，同時，也無證據證明本案股票交易的委托指令是某營業(yè)部竊取其密碼或利用自身技術服務優(yōu)勢所為，也不能提供因某營業(yè)部電腦交易系統(tǒng)不安全或管理不善使他人侵入系統(tǒng)或破解其密碼進行涉案股票買賣的相應證據。因此，賈某盡管蒙受了損失，卻不能證明侵權行為的存在。由于難以完成證明侵權行為存在的舉證責任，賈某追究某營業(yè)部侵權責任已經失去了基礎；關于某營業(yè)部存在主觀過錯一項，賈某指出“因某營業(yè)部作為證券公司管理混亂，不僅未履行保證投資者帳戶內資金、股票安全，提供投資者一個安全防范嚴密、管理措施完善的金融交易場所的義務，未按中國證券監(jiān)督管理委員會要求配備管理人員，對內部局域網信息點無安全防護措施，給內部或外部人員進行惡意交易提供條件”。但是其并未就其主張?zhí)峁┠碃I業(yè)部沒有盡到應盡的管理義務，提供正常的交易環(huán)境的證據，所以，很難認定某營業(yè)部主觀上存在過錯；至于侵權行為與損害的發(fā)生具有因果關系，賈某強調某營業(yè)部管理混亂以及沒有在事后盡到通知的義務。這種說法難以成立。再次，管理責任與賈某的股票在采取駐留委托方式買賣而發(fā)生的損失之間不存在因果關系，交易密碼通過軟件系統(tǒng)是不能取得的。因為，管理人員不足并不必然導致專戶室以外的人進入專戶室進行交易。更重要是，即使外人進入專戶室，使用電腦自助委托終端下達委托交易指令，也需知道客戶的資金帳號和交易密碼，客戶的交易密碼和資金帳號沒有失密，外人即使進入專戶室也無法下達委托交易指令。上述兩點足以說明，賈某主張某營業(yè)部管理混亂與其受到損害之間具有因果關系證據不充分。關于某營業(yè)部未盡通知義務導致?lián)p失擴大一說，而證券公司在客戶股票交易發(fā)生異常沒有約定和法定的通知義務，因此，不必為此承擔責任。而且，事實上，銀廣夏在復牌后連續(xù)跌停，該股票的持有者根本無法賣出，即使某營業(yè)部通知了賈某，也難以減少損失?？梢哉f，承擔侵權責任的四個要件中賈某僅僅證明了損害事實的存在，在“誰主張，誰舉證”的舉證責任分擔原則下，這樣的舉證是遠遠達不到勝訴要求的。賈某只是對本案的發(fā)生作出一番推測，提出了種種可能性，但是，并沒有提供充分的證據，因此，賈某沒有完成相應的舉證責任，只能承擔舉證不力的后果。

作者：唐延明.北京市第二中級人民法院

來源：同達律師事務所

合同糾紛案的心得體會篇十二

出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

解讀《租賃合同糾紛案司法解釋》

核心內容：本文是對最高院關于租賃合同糾紛的司法解釋(一)，即《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》全文的法條解讀。希望能夠幫助廣大法律快車合同法的讀者。

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的房屋。

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。

【解讀】本條系關于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。

本解釋只調整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無論土地性質為國有還是集體所有，均適用本解釋，實踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的“城中村”內的房屋租賃行為在本解釋調整范圍之內。

依照國家福利政策承租的公有住房、經濟適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關系不屬于完全的民事法律關系，不適用本解釋。

關于軍產房的租賃，基本屬于完全的市場行為，并不存在政府補貼的福利和社會保障性內容，最高院民一庭認為軍產房租賃合同糾紛應適用本解釋。

第二條出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物，是指未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構筑物以及違反臨時建筑管理規(guī)定的臨時建筑。

否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護城鎮(zhèn)建設規(guī)劃秩序，但為了促進交易，當事人在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，租賃合同的效力會得以補正。此處“一審法庭辯論終結前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。

第三條出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

【解讀】臨時建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內，根據形勢的客觀需要，經建設行政主管部門審核批準后，在核定的臨時建設工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內，建造的供臨時使用的建筑物。

未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設的房屋，在性質上均屬于標的物違法，相應的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效，合同其他內容的效力不受影響。

第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

【解讀】我國城市房屋租賃實行登記備案制度，《城市房地產管理法》對此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。

若當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。但一方履行了合同主要義務且對方接受的情況下，視為當事人以履行合同主要義務的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。

第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。

當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后果為返回財產、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費，屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質上屬于締約過失責任，賠償范圍限于信賴利益。即合同雙方為締約進行合理的接觸，當事人一方因對方的行為產生信賴，一方由于信賴而支出一定的成本，主要包括用于締約的合理費用和準備履約所支出的合理費用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機會所產生的損失，后者由于舉證較為困難，實踐中很難得到支持。

由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償的爭議主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用上，對此，本解釋都有明確規(guī)定。

第六條出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

(一)已經合法占有租賃房屋的;

(二)已經辦理登記備案手續(xù)的;

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規(guī)定處理。

【解讀】本條規(guī)定了“一房數租”的處理原則，在數份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經合法占有租賃房屋的，承租人通過強占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列;(2)已經辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權;(3)合同成立在先的，即合同成立時間在先，判斷標準是雙方當事人簽字或者蓋章的時間，更嚴格地說，是當事人中最后簽字蓋章的時間。

“一房數租”時，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無法實現為由要求解除合同，并賠償損失。

第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。

【解讀】綜合《合同法》關于房屋租賃合同的相關規(guī)定，出租人享有法定解除權的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀的;(3)承租人未經出租人同意轉租的;(4)承租人無正當理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權隨時解除合同。

出租人作為房屋所有權人，當房屋因承租人擅自改變主體和承重結構或擴建受到損害時，出租人有權隨時要求承租人恢復原狀，不受任何期限限制。但當出租人行使本條規(guī)定的解除權時，必須在“合理期限”內要求承租人恢復原狀，承租人在此期限內不予恢復的，出租人方可解除合同。

實踐中出租人行使解除權的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達承租人即產生合同解除的法律效果，如果承租人對此有異議，可以起訴要求確認合同解除無效;二是向法院起訴，請求解除合同。

對于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經出租人同意變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，出租人告知承租人必須在一定期限內恢復原狀，承租人在此合理期限內不予恢復的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在一定期限內恢復原狀，同時載明如果不再此期限內恢復原狀，合同即自動解除。

第八條因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：

(一)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;

(二)租賃房屋權屬有爭議的;

(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。

【解讀】綜合《合同法》的相關規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實現合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經承租人催告在合理期限內仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實現的;(4)不定期租賃，承租人有權隨時解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍有權隨時解除合同;(6)司法機關或者行政機關依法查封租賃房屋導致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權屬有爭議導致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關于房屋使用條件的強制性規(guī)定并導致承租人不能使用的;(9)一房數租之有效合同不能實際履行的。

在出現租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封、權屬有爭議，或者具有違反法律、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關于房屋使用條件強制性規(guī)定情況任何一種情形時，承租人的合同解除權并非任意的，還須具備一個必要前提，即該情形的出現導致“租賃房屋無法使用”。所謂“無法使用”是指無法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無法按照租賃房屋的性質使用。

司法機關對房屋的查封，實務中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權受到限制，而且喪失了使用、管理權，權利人只有妥善保管的義務;而“活封”則相反，房屋被查封后，權利人仍享有對房屋的使用、管理和收益權，僅處分權受限。實踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。

當租賃房屋的權屬存在爭議時，意味著出租人可能不是房屋的所有權人，如果出租人最終被確認為房屋的所有權人，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認不是房屋的所有權人，則構成無權處分，該租賃合同屬效力待定合同。

第九條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費巨大，可以認定形成附合，例如鋪設地板磚、吊設天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結合尚未達到不可分離狀態(tài)，則不能認定形成附合，如安裝空調、電梯、太陽能熱水器、抽油煙機等。

按照添附理論，對于未形成附合的裝飾裝修物，所有權仍歸承租人，房屋租賃無效時，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應當支付相應對價，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應恢復原狀。對于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價歸承租人所有;出租人不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

在房屋租賃合同中，承租人對租賃房屋的裝飾裝修按其性質可分為兩類：一是經出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示反對，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修，屬善意添附;二是未經出租人同意或雖經出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進行的裝飾裝修，屬惡意添附。對于惡意添附，不論房屋租賃合同是否有效，原則上均不應予以折價補償，裝飾裝修損失由承租人自行承擔。

裝飾裝修物的現值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認無效時尚存在的實際價值，應按承租人已使用房屋的時間予以折舊，不能按照租賃期限進行分攤。

實踐中，在處理無效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時，應根據出租人的需要程度和可利用價值，結合過錯責任原則，分別對待：(1)屬出租人過錯的，由出租人補償承租人的裝飾裝修損失。對于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費用、拆除費用、恢復原狀費用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失;對于形附合的，該損失是租賃合同無效時裝飾裝修物尚存在的價值，即現值。(2)屬承租人過錯的，由承租人自行承擔裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失。(3)屬雙方共同過錯的，應由雙方當事人按過錯責任分擔裝飾裝修現值損失。

第十條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

【解讀】適用本條的前提條件有三：(1)承租人經出租人同意裝飾裝修，即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除，合同無效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。

適用本條的注意事項：(1)承租人可以對未形成附合的裝飾裝修物進行拆除，且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時，必須盡到必要的注意義務，不得對房屋造成毀損，否則應恢復原狀或賠償損失;(3)當事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應依照意思自治原則從其約定。

第十一條承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

【解讀】本條與第十條相對應，規(guī)定了合同解除時，對于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則：

(1)因出租人違約導致合同解除，承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價值，承租人有權要求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修物殘值損失。

(2)因承租人違約導致合同解除，承租人應自行承擔剩余租賃期內裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應予適當補償，補償標準參照剩余租賃期內裝飾裝修物殘值。

(3)因當事人雙方違約導致合同解除，對于出租人同意利用的，將剩余租賃期內裝飾裝修殘值減去出租人同意補償的部分的剩余價值，由出租人和承租人按照各自的過錯程度分擔;對于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過錯程度分擔。

(4)因不可歸責于當事人雙方的原因導致合同解除，按照公平責任原則，由雙方共同分擔，一般為平均分擔。

所謂“剩余租賃期內裝飾裝修物殘值”，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內尚存在的價值。計算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費用平均分攤，從而得出合同解除時剩余租賃期內附合的裝飾裝修費用價值。若雙方對裝飾裝修投資數額無法達成一致，可委托專門的鑒定機構進行鑒定。

第十二條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。

【解讀】承租人要對租賃房屋進行裝飾裝修，必須經過出租人同意?！巴狻狈譃槊魇竞湍?，明示有書面、口頭、電話等表現形式，對此由承租人負舉證責任;如果出租人雖未對裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經表明其已同意裝飾裝修的，則可直接認定出租人對裝飾裝修已經默示同意。

對于經出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人可在不損害出租人合法權益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對于已經形成附合的裝飾裝修物，承租人無權要求出租人予以補償，出租人亦無權要求承租人恢復原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。

第十三條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。

【解讀】房屋租賃合同無效、被撤銷時，出租人有權要求承租人將房屋返還并恢復原狀，承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建的，其有義務將裝飾裝修物、擴建物拆除后返還房屋給出租人，拆除過程中造成房屋損失的，應承擔賠償責任。

在房屋租賃合同解除場合，若因出租人違約導致合同解除的，雖承租人未經出租人同意的裝飾裝修、擴建行為構成違約，但出租人的違約行為更為嚴重，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責任的抗辯;若因承租人違約導致合同解除的，出租人不僅可依據本條要求承租人恢復原狀或賠償損失，同時也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同，且未對合同解除后裝飾裝修、擴建費用的承擔有約定的，出租人仍可要求承租人恢復原狀、賠償損失。

第十四條承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(一)辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔;

(二)未辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。

【解讀】所謂擴建，是指在原有建筑基礎上加以擴充的建設項目，一般通過加高、加層等建筑方式形成，本質上仍屬于房屋建筑活動，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關規(guī)定，擴建應辦理建設工程規(guī)劃許可證。

本條所規(guī)定的“過錯”僅指導致“未辦理合法建設手續(xù)”的過錯，具體包括以下四種情況：

(3)若系雙方過錯所致，則由雙方按照各自的過錯程度分別承擔;

(4)若雙方均無過錯，則按公平原則，由雙方分擔。

房屋租賃合同解除場合，經出租人同意的擴建費用可做如下處理：

(1)因出租人違約導致合同解除的，若辦理合法擴建手續(xù)，則擴建費用由出租人承擔;若未辦理合法手續(xù)，則應由雙方按各自的過錯程度分別承擔。

(2)因承租人違約導致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則出租人仍應負擔相應的擴建費用，但可以承租人違約為由請求減少擴建費用的負擔;若未辦理合法手續(xù)，則出租人可以承租人違約、自己并無受益等為由，主張不承擔擴建費用。

(3)因雙方違約導致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則應由出租人承擔擴建費用，但可以適當減少;若未辦理合法手續(xù)，則由雙方按照過錯程度各自承當相應的擴建費用。

(4)因不可歸責于雙方原因導致合同解除的，若辦理合法擴建手續(xù)，則由出租人承擔擴建費用，否則，由雙方按照過錯承擔分別承擔。

關于擴建造價費用的計算，最高院主張采用工程造價費用支出法，即以擴建時，承租人實際支付的工程造價費用作為擴建費用。

合同糾紛案的心得體會篇十三

上訴人（一審原告）：

住址：

被上訴人（一審被告）：xx建設發(fā)展有限公司

法定代表人：

住所：xx市xx路號xx大廈層

上訴人因與被上訴人商品房購銷合同糾紛一案，不服xx市xx區(qū)人民法院20年月日（20）*民初字第號民事判決書，現提出上訴。

上訴請求

1、改判支持上訴人的全部訴訟請求。

2、判令被上訴人承擔本案全部訴訟費用。

事實與理由

一、一審判決未予認定被上訴人的違約行為，系屬認定事實不清。

依據雙方簽署的商品房購銷合同，被上訴人負有辦理房屋權屬登記的義務。但是，被上訴人委托不具備資質的機構進行測繪，并將成果提交不動產登記主管機構，此后因相關爭議接連發(fā)生了一系列的訴訟，直到20年月日才由有權行政機關審核并通過20年月日的.測繪成果。最終測繪成果表明，被上訴人原委托機構進行測繪所取得的成果有誤，訴爭房產實際建筑面積少于原登記建筑面積。

被上訴人未能審慎審查受托測繪機構的資質，無視委托不具備資質機構進行測繪可能導致測繪成果有誤的后果，其錯誤行為有悖于誠實信用原則，已經違反了商品房購銷合同中所規(guī)定的辦理房屋權屬登記義務。一審判決未予認定該違約行為，系屬認定事實不清。

二、一審判決未判令自上訴人支付購房款之日起算利息損失，系屬適用法律錯誤。

首先，如前所述，被上訴人存在不委托有資質機構進行測繪的違約行為。依據商品房購銷合同所確定的辦證期限，被上訴人本應至遲在此期限之前提交合法有效測繪資料以充分履行辦證義務。

其次，已如一審判決所認定，據合法有效測繪成果，上訴人所購訴爭房產實際建筑面積少于原購房面積，并多支付了購房款。相應地，自支付購房款之日起，上訴人便因多支付的購房款而遭受利息損失。

上訴人認為：正是被上訴人的違約行為，才最終導致了上訴人遭受利息損失，因此，依據合同法第107條等有關規(guī)定，被上訴人應賠償上述利息損失。一審判決適用法律錯誤。至少，一審法院應當判令被上訴人賠償自辦證期限屆滿之日起的上訴人利息損失。

三、一審判決認為被上訴人承擔上訴人契稅損失依據不足，系屬適用法律錯誤。

契稅損失確系被上訴人之違約行為造成，自應負相應之法律責任。上訴人維權的請求權基礎有多種，有權選擇行使其中之一，向稅務部門主張退賠的可能性的存在不導致被上訴人違約責任的豁免，上訴人主張權利也不以稅務部門不予退賠為前提條件，而且，被上訴人承擔賠償責任后，也可基于有關判決及賠償的事實向稅務部門辦理退稅。上訴人依據合同法第107條等有關規(guī)定主張契稅損失及相應利息損失的法律依據充分。

一審判決忽視了上訴人主張的是契稅損失賠償而非超額征收契稅的返還，直接以稅收單位并非被上訴人為由認定上訴人之訴訟請求沒有依據，顯然混淆了上訴人與稅務部門的稅收征管法律關系與訴爭雙方之間的合同權利義務關系這兩個不同的法律關系。上訴人依據合同關系主張損害賠償并無不妥。

總之，一審判決未能認定被上訴人存在的違約行為，未能判令被上訴人賠償上訴人的購房款利息損失、契稅損失及相應的利息損失，認定事實不清、適用法律錯誤。上訴人為此向貴院提起上訴，請應予改判支持上訴人的一審全部訴訟請求。

此致

xx市中級人民法院

上訴人：

20年月日

合同糾紛案的心得體會篇十四

中華人民共和國最高人民法院民事判決書

民終字第83號2000)

上訴人(原審被告)：北京華普國際大廈有限公司，上訴人(原審被告)：北京華普國際大廈有限公司，住所地北京市朝)：北京華普國際大廈有限公司法定代表人：翦英海，董事長。陽區(qū)朝外大街19號。法定代表人：翦英海，董事長。

委托代理人：董葭，北京市元正律師事務所律師。委托代理人：董葭，北京市元正律師事務所律師。

委托代理人：周宇峰，北京市元正律師事務所律師。委托代理人：周宇峰，北京市元正律師事務所律師。

上訴人(原審被告)：北京華普科技企業(yè)有限公司，上訴人(原審被告)：北京華普科技企業(yè)有限公司，住所地北京市朝)：北京華普科技企業(yè)有限公司陽區(qū)朝外大街19號華普國際大廈l7層。

法定代表人：翦英海，董事長。法定代表人：翦英海，董事長。

委托代理人;周曉，中兆律師事務所律師。委托代理人;周曉，中兆律師事務所律師。

被上訴人(原審原告)：北京住總集團有限責任公司，被上訴人(原審原告)：北京住總集團有限責任公司，住所地北京市)：北京住總集團有限責任公司朝陽區(qū)吉祥里208樓。

法定代表人：郝有詩，董事長。法定代表人：郝有詩，董事長。

委托代理人：張巍，北京市威宇律師事務所律師。委托代理人：張巍，北京市威宇律師事務所律師。

委托代理人：胡治家，北京市威宇律師事務所律師。委托代理人：胡治家，北京市威宇律師事務所律師。

上訴人北京華普國際大廈有限公司〈以下簡稱華普國際〉、北京華普上訴人北京華普國際大廈有限公司〈以下簡稱華普國際〉、北京華普〉、科技企業(yè)有限公司(以下簡稱華普科技)為與被上訴人北京住總集團科技企業(yè)有限公司(以下簡稱華普科技)有限責任公司(以下簡稱住總公司)追索工程款糾紛一案，有限責任公司(以下簡稱住總公司)追索工程款糾紛一案，不服北京市高級人民法院()號民事判決判決，市高級人民法院(1999)高民初字第187號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進行了審理，現已審理終結。本院依法組成合議庭進行了審理，現已審理終結。

公司在合作合同上加蓋了公章。公司在合作合同上加蓋了公章。

1993年2月20日，住總公司開發(fā)都與華普科技簽訂補充合作合同〉《〈合作合同〉》(以下簡稱補充合同)，雙方對華普科技分期支付資金重新作了約定，以下簡稱補充合同)，雙方對華普科技分期支付資金重新作了約定，)，雙方對華普科技分期支付資金重新作了約定華普科技保證按期履行，支付罰金。華普科技保證按期履行，若違約每日按逾期金額的1%支付罰金。其中第三條還約定，因房價上漲、設計變更、層高增加、建材價格調增等第三條還約定，因房價上漲、設計變更、層高增加、情況，致使成本增加，華普科技理解費用增加，情況，致使成本增加，華普科技理解費用增加，原則上同意合理調增投資(額度雙方另議)。投資(額度雙方另議)。

住總公司開發(fā)部與華普國際簽訂了《關于全部投入，華普國際同意作為合作條件入資，并將該投資作為住總公司在合資公司中的注冊資本及投資額，件入資，并將該投資作為住總公司在合資公司中的注冊資本及投資額，不再向合資公司出資。不再向合資公司出資。3、華普大廈工程項目已由住總公司開發(fā)部項目轉為合資項目，該項目土地出讓金的交納由華普科技和吉安公司負責。轉為合資項目，該項目土地出讓金的交納由華普科技和吉安公司負責。

年底開工，月竣工，華普大廈項目工程自l993年底開工，年6月竣工，根據北京市朝日作出的《陽區(qū)建設工程質量監(jiān)督站1996年9月20日作出的《工程質量竣工核定證書》，大廈建成后的實際建筑面積為72，平方米。定證書》，大廈建成后的實際建筑面積為72，375平方米。自1992年》，23，萬元;9月至1995年11月，華普科技共向住總公司支付工程款23，萬元;818由華普國際向住總公司支付工程款自1996年3月至同年7月，由華普國際向住總公司支付工程款2，150萬元。萬元。

1996年7月31日，住總公司開發(fā)部與華普科技簽訂《元，集團代為向住總公司開發(fā)部支付工程及材料款1，730萬元，共計4，萬元。500萬元。

1996年10月10日，華普國際召開董事會通過決議，要求公司各股東華普國際召開董事會通過決議，迅速執(zhí)行各股東方之間簽訂的結算協(xié)議、迅速執(zhí)行各股東方之間簽訂的結算協(xié)議、加速辦理協(xié)議要求的有關事之間簽訂的結算協(xié)議華普科技與住總公司開發(fā)部簽訂《宜。同年11月13日.華普科技與住總公司開發(fā)部簽訂《保證還款合13，萬元，同》，雙方確認，華普科技尚欠付住總公司開發(fā)都13，288萬元，華》，雙方確認，雙方確認普科技以其購買的華普大廈中的部分外銷商品房作為還款的保證。普科技以其購買的華普大廈中的部分外銷商品房作為還款的保證。由于華普大廈尚未交付使用，華普科技尚未取得上述外銷商品房的所有于華普大廈尚未交付使用，權，該項財產未在北京市房管局登記備案。該項財產未在北京市房管局登記備案。

7月日住總公司就大廈項目所作的概算，21，9日住總公司就大廈項目所作的概算，華普大廈建筑安裝費應為21，501，萬元，萬元。501，97萬元，要求住總公司返還多付出的8，766.03萬元。

13，萬元，日內給付住總公司工程款13，288萬元，由華普科技承擔給付的連帶責任。(二華普國際于本判決生效后三十日內給付住總公司以13，責任。(二)華普國際于本判決生效后三十日內給付住總公司以13，。(日起至付清之日止的利息，288萬元為本金計算的自年8月1日起至付清之日止的利息，上述利息按照中國人民銀行同期固定資產貸款利率計算，述利息按照中國人民銀行同期固定資產貸款利率計算，華普科技承擔給付的連帶責任。(三駁回住總公司的其他訴訟請求。(四給付的連帶責任。(三)駁回住總公司的其他訴訟請求。(四)駁回。(。(華普國際的反訴請求。869，華普國際的反訴請求。案件受理費869，645元，由華普國際和華普科萬元，69.448，311.技各負擔40萬元，由住總公司負擔69.645元;反訴費448，311.5元，由華普國際負擔。由華普國際負擔。

公司與華普科技間的合作合同因合資合同的簽訂而失效;訴稱：住總公司與華普科技間的合作合同因合資合同的簽訂而失效;一審判決認定住總公司與華普國際簽訂的項目合同確認了住總公司與華普科技合作合同的效力，有悖于法律的規(guī)定，華普科技合作合同的效力，有悖于法律的規(guī)定，認定華普國際對住總公司與華普科技結算協(xié)議予以認同，是導致判決錯誤的根本原因;公司與華普科技結算協(xié)議予以認同，是導致判決錯誤的根本原因;一審判決因華普科技是華普國際的控股公司，審判決因華普科技是華普國際的控股公司，其應承擔給負的連帶責任違反了公司法的規(guī)定;華普大廈工程款應據實結算;請求住總公司退違反了公司法的規(guī)定;華普大廈工程款應據實結算;還華普國際多付的工程款。還華普國際多付的工程款。

普國際的股東，面臨不簽該協(xié)議，住總公司即不交付大廈的威脅;普國際的股東，面臨不簽該協(xié)議，住總公司即不交付大廈的威脅;一審判決華普科技承擔連帶責任缺乏事實和法律依據。審判決華普科技承擔連帶責任缺乏事實和法律依據。

華普國際提交了一份筑安裝協(xié)議，15，萬元，的建筑安裝協(xié)議，工程款應為15，000萬元，華普國際應按此支付工程款，住總應返還華普國際多付的工程款20，656萬元。后又提出，程款，20，萬元。后又提出，結算協(xié)議中因建筑標準提高，結算協(xié)議中因建筑標準提高，華普國際應向住總公司支付3，909萬元的約定，違反國家的定額標準，屬無效條款;電貼、的約定，違反國家的定額標準，屬無效條款;電貼、電權調增費的余款應由華普國際直接支付給電力部門，華普國際代住總公司交付了300款應由華普國際直接支付給電力部門，華普國際代住總公司交付了萬元的電貼費;21，926，002.萬元的電貼費;華普國際自付設備款21，926，002.02元(其中包括結算協(xié)議前和結算協(xié)議后發(fā)生的)購買國產電梯、空調、潔具等，未結算協(xié)議前和結算協(xié)議后發(fā)生的)購買國產電梯、空調、潔具等，計入結算范圍，應包含在綜合造價中，由住總公司負擔。計入結算范圍，應包含在綜合造價中，由住總公司負擔。

開發(fā)后全面負責和主持大廈工程方面的具體事務，其承擔工程款支付的連帶責任不違反公司法或合資企業(yè)法的有關規(guī)定;程款支付的連帶責任不違反公司法或合資企業(yè)法的有關規(guī)定;華普科技作為本案的被告有事實和法律依據。技作為本案的被告有事實和法律依據。

結算協(xié)議簽訂前的，結算協(xié)議訂立時已予考慮，結算協(xié)議簽訂前的，結算協(xié)議訂立時已予考慮，在結算協(xié)議訂立五年后，華普國際提出設備款的問題，不但超出了訴訟時效，而且違反雙華普國際提出設備款的問題，不但超出了訴訟時效，方的約定;結算協(xié)議訂立后發(fā)生的款項，均與住總公司無關。方的約定;結算協(xié)議訂立后發(fā)生的款項，均與住總公司無關。

當事人雙方真實意思表示，應認定為有效。意思表示，應認定為有效。合作合同和補充合同雖然是華普科技與住總公司簽訂的，但華普國際成立后，總公司簽訂的，但華普國際成立后，華普大廈項目轉為華普國際的開發(fā)項目，在華普國際與住總公司開發(fā)部簽訂的項目合同中，發(fā)項目，在華普國際與住總公司開發(fā)部簽訂的項目合同中，明確約定根據住總公司與華普科技簽訂的合作合同、補充合同及有關文件，根據住總公司與華普科技簽訂的合作合同、補充合同及有關文件，在項目建設期間以及合資合同執(zhí)行過程中，華普國際對上述合作合同及項目建設期間以及合資合同執(zhí)行過程中，補充合同和有關文件確認有效，補充合同和有關文件確認有效，由此說明華普國際作為華普大廈項目的所有人確認了合作合同中關于華普大廈工程具體建設條款的效力，的所有人確認了合作合同中關于華普大廈工程具體建設條款的效力，并承接了合作合同中華普大廈工程建設中的權利義務，并承接了合作合同中華普大廈工程建設中的權利義務，華普國際由此與住總公司形成了建筑工程發(fā)承包關系，與住總公司形成了建筑工程發(fā)承包關系，住總公司成為華普大廈工程發(fā)承包關系的承包人，而華普國際成為華普大廈工程的發(fā)包人，進而應是華普大的承包人，而華普國際成為華普大廈工程的發(fā)包人，廈工程的付款人，廈工程的付款人，華普國際主張住總公司開發(fā)部與華普科技間的合作合同因合資合同的簽訂而失效，沒有依據。合同因合資合同的簽訂而失效，沒有依據。

而有效，華普國際應按結算協(xié)議的約定住總公司支付尚欠的工程款，并支付相應的利息;算協(xié)議的約定住總公司支付尚欠的工程款，并支付相應的利息;華普科技與華普國際主張結算協(xié)議是在受脅迫的情況下簽訂的，應當無效，科技與華普國際主張結算協(xié)議是在受脅迫的情況下簽訂的，應當無效，沒有證據，不予支持。華普國際上訴主張華普大廈工程應據實結算，沒有證據，不予支持。華普國際上訴主張華普大廈工程應據實結算，不符合結算協(xié)議的約定;一審判決對其反訴主張予以駁回，是適當的。不符合結算協(xié)議的約定;一審判決對其反訴主張予以駁回，是適當的。

華普科技與住總公司簽訂的相關協(xié)議均事后經華普國際確認，華普科技與住總公司簽訂的相關協(xié)議均事后經華普國際確認，作為合同約定權利義務的承接者及華普大廈項目的所有人，華普國際應是完同約定權利義務的承接者及華普大廈項目的所有人，有人全的付款義務人;全的付款義務人;一審判決以華普科技簽署了與工程有關的合同及結算協(xié)議，是協(xié)議約定的付款人，且該公司是華普國際的控股公司為由，算協(xié)議，是協(xié)議約定的付款人，且該公司是華普國際的控股公司為由，判決對華普國際支付工程款的義務承擔連帶責任，判決對華普國際支付工程款的義務承擔連帶責任，沒有事實和法律依據，應予改正。但華普科技與本案存在著密切的聯(lián)系，是本案適格的應予改正。但華普科技與本案存在著密切的聯(lián)系，被告。被告。

華普國際關于結算協(xié)議的約定顯失公平，華普國際關于結算協(xié)議的約定顯失公平，有關條款應予調整或撤銷的日二審期間提出的，請求是在2000年12月1日二審期間提出的，即使認定其一審反訴已包含此意思表示，該請求也早已超出法律規(guī)定的期限;包含此意思表示，該請求也早已超出法律規(guī)定的期限;根據最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見〈法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見〈試可變更或者可撤銷的民事行為，行〉》第73條與住總公司入股華普國際18%的股份是兩個完全不同的概念，本案不存在重復計算的問題。依據合資合同，住總公全不同的概念，本案不存在重復計算的問題。依據合資合同，18%的股份，住總公司據此應投入多少股本金，司在華普國際占有18%的股份，住總公司據此應投入多少股本金，是合資合同所涉及的問題，不屬本案審理范圍。合資合同所涉及的問題，不屬本案審理范圍。

華普大廈項目最初是由北京市朝陽區(qū)人民政府作為危改項目交由住總華普大廈項目最初是由北京市朝陽區(qū)人民政府作為危改項目交由住總公司開發(fā)建設的，改為華普國際的項目后，公司開發(fā)建設的，改為華普國際的項目后，華普國際與政府簽訂了土地出讓合同，由其向政府繳納土地出讓金。地出讓合同，由其向政府繳納土地出讓金。由此應該認定應履行向國家繳納土地出讓金義務的是華普國際。華普國際繳納的土地出讓金，家繳納土地出讓金義務的是華普國際。華普國際繳納的土地出讓金，合資公司內各股東間如何負擔，是合資公司內部的事情，與本案無關。合資公司內各股東間如何負擔，是合資公司內部的事情，與本案無關。

證不予認可，000kva，62.證不予認可，認為華普大廈的實際用電量是5，000kva，僅占62.5%，但均沒有提供證據。華普國際向法院提交的付款明細表明其支付的300但均沒有提供證據。萬元電貼費，已經在華普國際支付的工程款中沖抵。萬元電貼費，已經在華普國際支付的工程款中沖抵。

關于華普國際提出自付設備款應包

含在綜合造價中的主張，關于華普國際提出自付設備款應包含在綜合造價中的主張，結算協(xié)議包含在綜合造價中的主張簽訂前發(fā)生的設備款，屬于變更結算協(xié)議的內容，本院不予支持;結簽訂前發(fā)生的設備款，屬于變更結算協(xié)議的內容，本院不予支持;算協(xié)議簽訂后發(fā)生的設備款，不屬本案審理范圍，算協(xié)議簽訂后發(fā)生的設備款，不屬本案審理范圍，華普國際可依法另尋途徑解決。尋途徑解決。

雙方根據合作合同所確定的投資比例，雙方根據合作合同所確定的投資比例，在結算協(xié)議中對各自應承擔的工程款進行了結算，其中包括了工程總款、差額補償、工程款進行了結算，其中包括了工程總款、差額補償、政府稅費等整個華普大廈的費用，而非僅指建筑安裝費用，個華普大廈的費用，而非僅指建筑安裝費用，住總公司依據結算協(xié)議起訴追索工程款，也是針對整個華普大廈工程而言;起訴追索工程款，也是針對整個華普大廈工程而言;華普國際與住總公司之間是建筑承包關系，公司之間是建筑承包關系，住總公司與住總三公司之間是工程分包關系，兩者是兩個不同的法律關系，應依據各自間的合同進行認定和處兩者是兩個不同的法律關系，應依據各自間的合同進行認定和處理。華普國際依據住總公司與住宅三公司間的合同，主張華普國際多華普國際依據住總公司與住宅三公司間的合同，付工程款，住總公司應予退還，本院不予支持。付工程款，住總公司應予退還，本院不予支持。

據此，依據《中華人民共和國民事訴訟法》據此，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項之規(guī)定，判決如下：項之規(guī)定，判決如下：

變更北京市高級人民法院(1999)二、變更北京市高級人民法院(1999)高民初字第187號民事判決第一項、第二項為：一項、第二項為：華普國際于本判決生效之日起三十日內給付住總公13，司工程款13，萬元及按中國人民銀行同期固定資產貸款利率自1997288日起計算的利息。年8月1日起計算的利息。

一審、二審案件受理費共計1，739，290元，由華普國際承擔l，217，一審、739，217，521，896，503元，住總公司承擔521，787元;反訴案件受理費共計896，623元由華普國際負擔。元由華普國際負擔。

本判決為終審判決。本判決為終審判決。

審判長劉竹梅

審判員張章

審判員于曉白

合同糾紛案的心得體會篇十五

原告：某省證券公司（以下簡稱省公司）?

被告：某市證券公司（以下簡稱市公司）?

被告：葉某?

1993年3月10日，葉某在省公司（系上交所會員）某業(yè)務部（省公司分支機構）辦理委托買賣股票名冊登記，并開立股票帳戶和資金帳戶，委托省公司在上交所為其進行股票買賣。至同年4月20日，葉某離開省公司某業(yè)務部，又到市公司（亦為上交所會員）開立了資金帳戶，并進入市公司大戶室操作，交易股票。同年6月8日，葉某以先口頭申報，后填單確認的方式，委托市公司購進新錦江股票2萬股及富聯(lián)股票1萬股，透支市公司資金832913.27元。因股市行情不好，當日未平倉。次日，葉某資金帳戶進款3萬元，沖抵后，透支余額為802913.27元。6月10日，葉某向市公司表示請求等待股票價格反彈，并表示可以想辦法打資金進帳。為防止葉某將手中的股票在某他證券經營機構賣出，套用資金，市公司要求葉某在未平倉前不要再做股票交易，將股東卡和居民身份證交市公司保管，每天到市公司去。葉某遂將其股東卡和居民身分證交給了市公司，停止了股票交易，并天天坐在市公司，但未打入資金進帳。8月2日，葉某未通知市公司即離開市公司轉回省公司某業(yè)務部，易地將其名下的2萬股新錦江及1萬股福聯(lián)股票委托賣出，凈收入522722.49元，并以此資金在省公司某業(yè)務部大戶室內重新開始股票交易。期間，省公司未再驗核葉某的股東卡及居民身分證。至8月9日收盤時，葉某資金帳戶結存本金74930.73元，并持有2萬股東北華聯(lián)和1800股天橋百貨股票。8月10日，葉某又填單委托省公司買進合成化纖股票4萬股和哈醫(yī)藥股票2萬股，當日僅將2萬股哈醫(yī)藥股票賣出，至收盤時，實際透支省公司資金461230.20元，其手中持有的.股票總價值達80余萬元。

同日，市公司經尋找得知葉某又在省公司某業(yè)務部做股票交易后，即派員找到葉某，葉某即將其在省公司某業(yè)務部進行股票買賣的情況和資金透支情況告知了市公司。市公司要求葉某將其持有的股票賣出，以歸還其6月8日在市公司的透支款，葉某未允。8月11日開盤后，市公司未通知葉某，即以葉某的名義將葉某持有的4萬股合成化纖、2萬股東北華聯(lián)和300股天橋百貨股票強行賣出，實際成交金額（不含手續(xù)費等）803700.13元。當日下午，當葉某填單欲賣出其原持有的股票時，發(fā)現委托指令無法輸入電腦，省公司即于8月12日派員到上交所查詢，才發(fā)現葉某名下的股票大部分已被市公司賣出。同日，省公司將葉某名下尚余的1500股天橋百貨股票賣出，收入資金21349.58元。嗣后，省公司因與市公司交涉，要求返還葉某透支購買股票的資金未果，遂訴至人民法院，要求判令市公司和葉某償還被侵權占用的439880.63元透支款，并賠償損失。

［辦案要點］?正確處理本案的關鍵問題有：?

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