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銀行貸款風(fēng)險管控篇一
可以鼓勵小微企業(yè)聯(lián)合貸款，如幾個小微企業(yè)聯(lián)合一起貸款，增加擔(dān)保程度。這樣貸款金額和擔(dān)保程度可以相當(dāng)于大型企業(yè)貸款，再按大型企業(yè)、國有企業(yè)等的貸款形式走。
一下通過貸款申請風(fēng)險大，可以通過干涉細分企業(yè)業(yè)務(wù)，只貸給企業(yè)一部分需要完成一步計劃的貸款，然后再貸下一筆資金，一步一步遞增式地實現(xiàn)整個貸款過程。比如，某小企業(yè)想要開連鎖店并不斷開發(fā)新市場，由于資金不足需要大量金額貸款，又沒有太多抵押擔(dān)保。銀行可以了解企業(yè)計劃，如第一步是建房，銀行可以只貸給其建房的資金，房屋建成經(jīng)營后可以償還本息；下一步是開連鎖店，銀行就只貸給連鎖店的金額；再往下可能是聯(lián)系海外業(yè)務(wù)，這時企業(yè)可能抵押能力已經(jīng)雄厚，貸款風(fēng)險會減小……甚至可以細分其中步驟，分得越細風(fēng)險就越低。這樣可以有效減少風(fēng)險。
如工商銀行以擔(dān)保能力評價為中心，根據(jù)各類客戶的風(fēng)險程度，分別設(shè)定第一和第二類客戶共有八個等級，最高為a＋級；第三類客戶共有十個等級，最高為aa級。
建議對小額貸款公司采取稅收減免政策，可參照國家對農(nóng)村信用社等涉農(nóng)金融機構(gòu)的相關(guān)政策，在稅收減免、財政補貼等方面給予適當(dāng)扶持，使其降低運營成本，提升盈利水平。對小額貸款公司的合規(guī)性經(jīng)營可進行適當(dāng)鼓勵。如合規(guī)經(jīng)營8~，可允許其擴大經(jīng)營規(guī)模向村鎮(zhèn)銀行轉(zhuǎn)制。
鼓勵各類金融機構(gòu)向小額貸款公司發(fā)放委托和批發(fā)貸款，同時可適當(dāng)予以利率優(yōu)惠，降低其融資成本。允許小額貸款公司引進外資或其他投資主體。應(yīng)重點選擇既具有資金實力，又有豐富的經(jīng)營貸款等融資業(yè)務(wù)的經(jīng)營實體，在接納新投資的同時，引進新的經(jīng)營理念，使小額貸款公司的經(jīng)營方式、風(fēng)險控制得到全新發(fā)展。
銀行貸款風(fēng)險管控篇二
;【摘要】去年以來，國家出臺了一系列的樓市調(diào)控政策，對房地產(chǎn)行業(yè)影響較大，商業(yè)銀行如何加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款的管理，規(guī)避市場風(fēng)險，是商業(yè)銀行值得認真思考的一個問題。
【關(guān)鍵詞】商業(yè)銀行 房地產(chǎn)開發(fā)貸款 調(diào)控政策 風(fēng)險防范
房地產(chǎn)行業(yè)是我國的國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，也是商業(yè)銀行信貸資金主要投向行業(yè)，去年以來，隨著國家對房地產(chǎn)的調(diào)控，樓市呈現(xiàn)出銷售壓力和房價下行壓力增強趨勢，新開建速度也在回落，在這種狀況下，如何保證銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款資金的安全，避免市場風(fēng)險，已成為商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量健康發(fā)展的重中之重。
一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特征
房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長期項目貸款。具有資金額度大、使用周期長、抵押物價值不穩(wěn)定等特點，這些特點決定了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的高風(fēng)險性。
二、當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險
（一）商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款難以按期回收，形成風(fēng)險
預(yù)計樓市在一定時期內(nèi)仍處于調(diào)整狀態(tài)，這給銀行貸款的按期回收帶來一定影響，我國房地產(chǎn)70%的資金來源于銀行貸款，如果商品房出售的緩慢或處于在建狀態(tài)，開發(fā)商后續(xù)資金不足，資金供應(yīng)鏈斷裂，財務(wù)狀況將隨之惡化，房地產(chǎn)貸款違約的可能性就會增大。產(chǎn)生的后果：一是銀行貸款周轉(zhuǎn)困難，影響銀行的正常收益；二，貸款質(zhì)量因而下滑，容易形成不良資產(chǎn)；三是規(guī)模被長期占用，影響其他貸款的投放，繼而影響總體收益。另外，由于銀行減少了與開發(fā)商、建筑商的借貸活動，從房地產(chǎn)有關(guān)的交易中獲取的中間業(yè)務(wù)收入也會減少。
（二）處置押品，其變動因素增加風(fēng)險
房地產(chǎn)開發(fā)貸款通常以土地、在建工程做抵押，當(dāng)貸款無法償還時，就要通過變現(xiàn)或處置抵押物來歸還貸款，當(dāng)初做貸款時，因房地產(chǎn)價格略高，押品評估值也略高，現(xiàn)在房地產(chǎn)價格下調(diào)，押品的價值也隨之改變，需要考慮押品是否足值、是否易變現(xiàn)及抵押權(quán)的有效性，銀行呆壞賬撥備的增加導(dǎo)致盈利減少，在當(dāng)前環(huán)境下，處置押品難度提高，成本也將提高，銀行所承擔(dān)的風(fēng)險就會增加。
（一）做好風(fēng)險調(diào)查與評估，把好貸前準入關(guān)
1. 做好市場觀察，審慎經(jīng)營，嚴把項目準入關(guān)
首先作為決策者應(yīng)以審慎冷靜的投資態(tài)度，對貸款投放市場有個正確的判斷，保證銀行資金的穩(wěn)健運行。其次對優(yōu)質(zhì)的項目，要考慮區(qū)域的需求，預(yù)防貸款盲目投入。最后，對開發(fā)商的主體資格進行審查，企業(yè)是否“四證”俱全，其資質(zhì)、誠信、資金實力、成長過程如何，自有資金到位情況是否達到標準要求，項目資金來源是否合規(guī)，在他行或擔(dān)保公司、信托公司等影子銀行是否有融資，是否符合上級行對房地產(chǎn)貸款的偏好和準入標準。
2.選好第二還款來源，嚴把押品價值關(guān)。
選擇安全、有效的抵押品，保障其第二還款來源的安全可靠。首先對抵押物權(quán)屬情況進行審查，避免接受滿二年未動工開發(fā)的土地使用權(quán)抵押，對以土地使用權(quán)抵押的，要根據(jù)工程進度，及時轉(zhuǎn)為在建工程抵押。其次需選擇易變現(xiàn)的資產(chǎn)進行抵押，把握押品的狀態(tài)及處置變現(xiàn)難易程度，并對其價值的評估具有合理性，不得虛估，避免價值低、變現(xiàn)難的資產(chǎn)做抵押，保證押品的安全、有效和足值。
（二）做好項目管理工作，把好貸中使用關(guān)
1.嚴把要件審核關(guān)
貸款銀行要對相關(guān)要件進行審核，如工程施工合同、建材采購合同、增值稅發(fā)票、現(xiàn)金收據(jù)等票據(jù)的合法性，防止以虛假不實的信息套取貸款。
2.嚴把資金流向關(guān)
貸款資金一旦投入，便要對資金用途進行跟蹤管理，使資金的投放與項目進度相匹配。在施工期，要掌握工程進度情況，以核實貸款資金使用的合理性。在出售期，要掌握銷售情況，要求開發(fā)商按銷售進度將回籠資金按比例償還貸款，當(dāng)房屋銷售達到約定比例時，要求歸還全部貸款，防范還款資金被挪用，對于未按協(xié)議將售房款劃入還款賬戶的，可依法采取其他規(guī)避風(fēng)險措施。
（三）發(fā)揮風(fēng)險管理職能，把好貸后管理關(guān)
1.嚴把貸款條件落實關(guān)
有審批權(quán)限的銀行要按審批要求進行審批，經(jīng)營部門務(wù)必嚴格落實貸款審批條件，不得違規(guī)放款。
2.嚴把平行作業(yè)風(fēng)險監(jiān)控關(guān)
對貸款進行事前調(diào)查，主要是對貸款項目進行實地考察，對相關(guān)要求進行核準后，下發(fā)審核意見單。貸中檢查時，常與客戶經(jīng)理溝通，站在獨立的風(fēng)險監(jiān)控角度對貸款運行情況進行監(jiān)管，出具貸款平行作業(yè)書，及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險苗頭，發(fā)出風(fēng)險預(yù)警信號。貸后重點審查客戶對貸款資金的償還情況。
3.嚴把成本效益關(guān)
對項目進行經(jīng)濟資本和減值計提的計算，以減少低益無效的項目對資金的占用。新客戶準入時，就對其經(jīng)濟資本的占用和減值準備的計提進行估算，考慮是否到對其進行信貸投入，把有限的資金投放到收益較好的項目中，最大限度地發(fā)揮其使用效益。
（四）在完善政策配套的基礎(chǔ)上，實行房地產(chǎn)開發(fā)貸款證券化
通過技術(shù)與金融創(chuàng)新，改善市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，把房地產(chǎn)開發(fā)貸款以證券化方式打包上市，融入二級市場流通，將風(fēng)險分散、轉(zhuǎn)移給投資者，銀行通過貸款證券化，獲得流動性資金，一是盤活了資金，二是解決了流動性不足的問題，更主要的是分散了風(fēng)險，優(yōu)化了資產(chǎn)質(zhì)量，創(chuàng)造了效益。
參考文獻
（責(zé)任編輯：陳岑）
相關(guān)熱詞搜索：;銀行貸款風(fēng)險管控篇三
;摘 要：房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長期項目貸款[1]。房地產(chǎn)開發(fā)貸款金額大、利率高，是各家商業(yè)銀行經(jīng)營競爭的主要行業(yè)之一，同時也面臨較多金融風(fēng)險。本文將詳細剖析商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開發(fā)貸款實際操作中存在的具體風(fēng)險，并為相應(yīng)風(fēng)險的防范及緩釋提出對策及建議。
關(guān)鍵詞：重復(fù)融資；抵押；空檔期；資金監(jiān)控戶；風(fēng)險緩釋
一、商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款研究背景及現(xiàn)狀
房地產(chǎn)行業(yè)與商業(yè)銀行之間屬于相互依賴相互支持的關(guān)系[2]。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金支持用于開發(fā)房地產(chǎn)項目的建設(shè)；另一方面，商業(yè)銀行的利潤大部分來源于房地產(chǎn)貸款的高額利息。因此，很多商業(yè)銀行經(jīng)營者為了擴大銀行利潤，紛紛將銀行的業(yè)務(wù)發(fā)展重點放在房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)。由于雙方的共同利益關(guān)系導(dǎo)致商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款面臨較大的金融風(fēng)險。
（一）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)及財務(wù)狀況等的要求
要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其控股股東具有一級及以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；財務(wù)結(jié)構(gòu)合理，扣除預(yù)售款等因素影響后整體負債率應(yīng)不高于65%；未有大額其他應(yīng)收、應(yīng)付等關(guān)聯(lián)方占款。
（二）關(guān)于項目抵押擔(dān)保方面的要求
房地產(chǎn)開發(fā)貸款原則上以項目對應(yīng)土地及在建工程抵押。
（三）關(guān)于項目合規(guī)性方面的要求
確保項目獲得立項、環(huán)評批復(fù)、四證（土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證施工許可證）齊全后方可按照工程進度放款。
二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款面臨的風(fēng)險剖析
（一）同一項目重復(fù)融資風(fēng)險
銀監(jiān)會明確要求不同的商業(yè)銀行不得針對企業(yè)的同一個項目進行重復(fù)融資。重復(fù)融資導(dǎo)致企業(yè)貸款資金無法做到?？顚Ｓ茫瑫r也加大商業(yè)銀行的信貸資金安全。但是在實際操作過程中，商業(yè)銀行并沒有官方的渠道得知企業(yè)項目是否已在他行貸款。同時，并非所有商業(yè)銀行都要求企業(yè)使用貸款項目土地作為抵押物，最終導(dǎo)致商業(yè)銀行只能通過企業(yè)口述了解項目的貸款的實際情況。加之商業(yè)銀行業(yè)績導(dǎo)向的經(jīng)營理念，故商業(yè)銀行的項目重復(fù)融資情況出現(xiàn)的頻率較高。
（二）非項目土地及在建工程抵押風(fēng)險
前文提及商業(yè)銀行要求房地產(chǎn)開發(fā)貸款原則上以項目對應(yīng)土地及在建工程抵押，但有些房地產(chǎn)企業(yè)會涉及一些特殊情況，如同一個土地證上建設(shè)多個項目。由于一個土地證只能抵押一次，故此類房地產(chǎn)企業(yè)無法為每個項目提供對應(yīng)的土地抵押。此時商業(yè)銀行只能接受非項目土地及在建工程抵押，如其他房產(chǎn)抵押等。該種情況下可能會引發(fā)同一項目重復(fù)融資的風(fēng)險，也降低了商業(yè)銀行對項目本身的控制力度，增加了商業(yè)銀行的貸款壞賬風(fēng)險。
（三）項目封頂土地抵押涂銷后更換在建工程抵押的空檔期風(fēng)險
房地產(chǎn)貸款項目封頂，房地產(chǎn)開發(fā)商需要辦理預(yù)售許可證的前提是項目土地必須是非在押狀態(tài)。此時開發(fā)商會要求商業(yè)銀行先行配合涂銷土地抵押，待辦理完畢預(yù)售許可證（一般需要30～60個工作日）后再進行在建工程抵押。對于商業(yè)銀行而言，其30～60個工作日的無抵押空檔期相當(dāng)于信用貸款，風(fēng)險極大。
三、商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險防范及緩釋建議
（一）開發(fā)貸款企業(yè)開立唯一銷售資金監(jiān)控戶
目前很多商業(yè)銀行面對強勢的開發(fā)商，一般要求企業(yè)貸款項目要開立銷售資金監(jiān)控戶，而不是唯一銷售資金監(jiān)控戶。但開立唯一資金監(jiān)控戶可以很好地防范項目重復(fù)融資的風(fēng)險，確保貸款項目的銷售資金全部回籠貸款行，加強了商業(yè)銀行對貸款企業(yè)資金的把控力度，確保了商業(yè)銀行貸款資金的安全。同時，為了確保貸款項目的完全封閉運作，貸款行應(yīng)該與貸款企業(yè)約定項目銷售現(xiàn)場只能開立貸款行的pos機具進行收款，個人購房按揭貸款必須在貸款行進行等。
（二）降低非項目土地及在建工程抵押的抵押率
謹慎評估抵押物價值，提高抵押物要求，對于國土資源等部門認定閑置3年以上的房產(chǎn)不予接受，降低房產(chǎn)抵押的風(fēng)險。一般商業(yè)銀行要求房地產(chǎn)抵押率為不超過70%，對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款而言，房產(chǎn)抵押的風(fēng)險高于項目土地及在建工程抵押的風(fēng)險，故建議房產(chǎn)抵押的抵押率不超過50%以緩釋抵押風(fēng)險。
（三）追加土地作為第二抵押的條款
對于特殊房地產(chǎn)企業(yè)無法提供項目土地抵押的情況下，應(yīng)積極要求企業(yè)在提供其他房產(chǎn)抵押的基礎(chǔ)上，追加項目土地做第二抵押權(quán)的處理。雖然第二抵押權(quán)需要第一抵押權(quán)人先行行權(quán)后再行權(quán)，但也加強了貸款行的貸款資金安全程度，同時再加上之前的房產(chǎn)抵押的擔(dān)保條件后，貸款行的貸款資金得到了進一步的保障。
（四）抵押空檔期要求提供100%保證金或相同條件的其他擔(dān)保
目前商業(yè)銀行的普遍做法是抵押空檔期要求企業(yè)提供集團擔(dān)保即可。但該做法風(fēng)險較大，如果貸款企業(yè)在抵押空檔期出現(xiàn)違約，銀行行權(quán)周期長且較困難。建議商業(yè)銀行要求貸款企業(yè)提供100%保證金或相同條件的其他擔(dān)保，如要求企業(yè)提供相應(yīng)的股票質(zhì)押、理財產(chǎn)品質(zhì)押等擔(dān)保性較強的擔(dān)保，確保商業(yè)銀行貸款資金的安全。
結(jié)束語：
防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險，必須擯棄長期以來拼市場搶份額的習(xí)慣做法，樹立風(fēng)險調(diào)整收益的經(jīng)營理念和內(nèi)部考核機制，努力構(gòu)建商業(yè)銀行風(fēng)險和資本約束信貸經(jīng)營模式[2]。我國商業(yè)銀行基層的以業(yè)績?yōu)橹行牡慕?jīng)營理念導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)貸款在實際操作中遇到很多具體風(fēng)險。而房地產(chǎn)貸款風(fēng)險一旦爆發(fā)，危害的不僅僅是具體的銀行經(jīng)營者，或者是一個銀行的網(wǎng)點，會嚴重影響到整個銀行信貸資產(chǎn)的運營情況，甚至擴大到整個金融體系的危機。而對銀行金融業(yè)產(chǎn)生巨大打擊的同時，也會嚴重危害國家的宏觀經(jīng)濟。因此，銀行需要從每一個細節(jié)入手，科學(xué)合理地管理房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險，建立嚴格的風(fēng)險防范規(guī)章制度，加強制度的執(zhí)行力度，確保銀行信貸資金的安全。
參考文獻：
相關(guān)熱詞搜索：;銀行貸款風(fēng)險管控篇四
;摘 要：文章基于宏觀調(diào)控背景下研究了我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險，同時利用商業(yè)銀行壓力測試方法實證分析了調(diào)控背景下房地產(chǎn)市場走向?qū)︺y行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的影響和存在風(fēng)險，并對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險防范提出了建議。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 壓力測試 風(fēng)險防范
中圖分類號：f830.572 文獻標識碼：a
一、研究背景及意義
（一）研究背景
中國改革開發(fā)以來以較低的人力要素成本吸引了全球加工制造企業(yè)，各城市形成了以阿爾弗雷德·韋伯（1909）的工業(yè)區(qū)位論所描繪的具備大規(guī)模生產(chǎn)的顯著優(yōu)勢的地方性集聚效應(yīng)，工業(yè)化帶來了人口聚落。而1998年的住房制度改革，透過“住房商品化”更是撬動了中國將近15年轟轟烈烈的造城活動。據(jù)統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)顯示，中國的城市化率從1990年的26.41%，增長到2011年的51.27%。市民群體的增多為中國房地產(chǎn)行業(yè)的興起制造了繁榮。由此，房地產(chǎn)行業(yè)充當(dāng)了“十五”、“十一五”拉動經(jīng)濟增長的支柱行業(yè)。房地產(chǎn)市場的波動與宏觀經(jīng)濟周期緊密相關(guān)，并且房地產(chǎn)業(yè)的資金需求巨大，自有資金比例偏低，對銀行貸款依賴程度大，實際上相當(dāng)于將部分市場風(fēng)險和信用風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行，使銀行承擔(dān)了房地產(chǎn)業(yè)的大部分風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)的周期決定性及房地產(chǎn)信貸的同向循環(huán)性決定了銀行房貸存在巨大的潛在風(fēng)險。
因此，本文是基于宏觀調(diào)控背景下研究我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險分析與防范。
（二）實際意義
房地產(chǎn)行業(yè)對中國gdp的拉動作用巨大，被形象地喻為中國經(jīng)濟發(fā)展的第四駕馬車，房地產(chǎn)的高收益吸引了眾多企業(yè)參與房地產(chǎn)行業(yè)競爭，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定的特殊性，其自有資金比例較低，銀行貸款一直是房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的重要來源，房地產(chǎn)開發(fā)貸款因此得到飛速增長。在緊縮的貨幣政策和樓市調(diào)控背景下，加之來自監(jiān)管方面的壓力，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款持審慎態(tài)度，投速降低，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力、財務(wù)壓力上升；與此同時，銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險——政策性風(fēng)險、流動性風(fēng)險和系統(tǒng)性風(fēng)險逐步顯現(xiàn)。把握政策導(dǎo)向，積極應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險，成為目前銀行信貸管理人員關(guān)注的熱點之一。
二、研究目標及研究內(nèi)容
我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷十幾年的發(fā)展，從規(guī)模到產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵都發(fā)生了巨大的變化，成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展中一個起著舉足輕重作用的產(chǎn)業(yè)。而我國房地產(chǎn)企業(yè)依然存在著融資方式單一、融資渠道狹窄等問題，融資資金來源主要依賴于銀行貸款和預(yù)售房款，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迫切需要資金支持。而隨著近年來宏觀調(diào)控的不斷深入，金融業(yè)門檻的提高，房地產(chǎn)融資將日益困難，成本逐步提升。將使一大批沒有資本實力的房地產(chǎn)企業(yè)因資金短缺而被淘汰，而銀行信貸資產(chǎn)也受到較大威脅，因此，在調(diào)控背景下研究房地產(chǎn)開發(fā)貸款信貸資產(chǎn)質(zhì)量，是我國房地產(chǎn)企、金融行業(yè)、監(jiān)管機構(gòu)所需要面對的一個熱點課題。在此宏觀調(diào)控背景下，本文研究的主要目標和內(nèi)容是總結(jié)了政府對房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容和特點，分析了國內(nèi)房地產(chǎn)市場走向和受政策影響情況，并結(jié)合自身工作，利用商業(yè)銀行壓力測試方法實證分析了調(diào)控背景下房地產(chǎn)市場走向?qū)︺y行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的影響和存在風(fēng)險，并對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險防范提出了建議。
三、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
自2010年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控開始后，我國房地產(chǎn)市場運行總體上符合宏觀調(diào)控預(yù)期方向，投資投機性需求得到有效抑制，自主需求有序釋放。具體來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)目前存在一線城市商品房供需矛盾突出，房價上漲壓力大，部分中西部城市庫存壓力大等現(xiàn)狀特點。
四、壓力測試方法選擇及過程
商業(yè)銀行壓力測試是一種以定量分析為主的風(fēng)險分析方法，通過測算銀行在各種不同發(fā)生概率的壓力情境下可能產(chǎn)生的風(fēng)險，并對這些風(fēng)險進行評估，進而對壓力測試對象的脆弱性做出判斷，提出必要的解決方案。如將風(fēng)險變動因子設(shè)定為利率或某一貨幣或股價等，通過將風(fēng)險因子組合設(shè)定在各種壓力情景下進行測試，看是否能經(jīng)受得起風(fēng)險因子的巨幅變動。壓力測試中，應(yīng)考慮不同風(fēng)險之間的相互作用和共同影響。
（一）房地產(chǎn)壓力測試方法
商業(yè)銀行進行房地產(chǎn)開發(fā)貸款壓力測試的通行方法包括自上而下法或者自下而上法兩種。自上而下法通常利用歷史數(shù)據(jù)，直接建立承壓指標與風(fēng)險因子之間關(guān)系的計量模型。這種方法大多是用于宏觀壓力測試或測試對象的內(nèi)部結(jié)構(gòu)不是非常清晰的情況。自下而上法是指根據(jù)現(xiàn)有理論、歷史經(jīng)驗或?qū)＜遗袛?，自下而上匯總或直接給出在各種事先設(shè)定的壓力情景下，承壓指標的最終取值。
“自上而下”壓力測試方法往往要求整個金融機構(gòu)宏觀層面的歷史數(shù)據(jù)。對于銀行內(nèi)部明細數(shù)據(jù)的歷史長度要求較高，實際建模難度比較大，操作性不強。以j行為例，在一級分行、二級分支行中由于房地產(chǎn)開發(fā)項目數(shù)量不多，而且項目之間差異較大，不太適合“自上而下”壓力測試方法建立的計量統(tǒng)計模型，且房地產(chǎn)開發(fā)貸款的房價對壓力測試極其敏感，傳導(dǎo)路徑非常明確，所以在實踐中常采用自下而上的財務(wù)模型壓力測試法，即利用財務(wù)模型測算，相比計量統(tǒng)計模型，針對單個開發(fā)項目比較準確和實用。從貸款發(fā)放日到貸款到期日之間產(chǎn)生的現(xiàn)金流出和現(xiàn)金流入，判斷其是否有足夠的現(xiàn)金流量歸還貸款。
（二）房地產(chǎn)壓力測試數(shù)據(jù)、步驟及場景設(shè)置
（1）基本情況信息。反映了客戶名稱、項目的名稱、客戶經(jīng)理名字、聯(lián)系電話、融資金額、貸款利率等信息。
（2）項目評估信息。數(shù)據(jù)主要包括項目的用地面積、建筑面積、土地成本、總成本，預(yù)測銷售價格等。
（3）資金投入信息。反映項目的投入情況，主要包括項目通過自籌、貸款、預(yù)售融資的比例。
2.測試步驟。
（1）確定壓力價格。
（7）計算項目動態(tài)成本。c（動）=c（靜）+c（融）…
（8）計算項目的盈虧。y=i（稅）-c（動）…
如果y0，表明在壓力價格下，項目的銷售收入足以覆蓋全部成本和融資費用，貸款安全性較好；y0，表明在壓力價格下，項目的銷售收入不足以覆蓋全部成本和融資費用，貸款安全性存在問題。
3.壓力場景設(shè)置。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險因子主要是項目融資成本暨利率上升和銷售價格的下降。經(jīng)過2008年金融危機以后，在國家4萬億經(jīng)濟計劃刺激下，房地產(chǎn)市場價格迅速上揚，投機氣氛濃厚。2009年下半年開始，隨著國家一系列調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)市場呈調(diào)整縮量態(tài)勢，投資主體結(jié)構(gòu)和市場供需關(guān)系發(fā)生改變，市場成交量明顯下降，銷售出現(xiàn)滯后現(xiàn)象。根據(jù)這一態(tài)勢，綜合考慮后確定將房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售價格和銷售情況作為壓力指標。
壓力測試情景1：分別是假設(shè)項目的基準銷售價格在評估預(yù)售價格的基礎(chǔ)上分別下降10%、20%、30%三種情況。
壓力測試情景2：考慮最不利的情況，即假設(shè)項目的基準銷售價格在評估預(yù)售價格的基礎(chǔ)上下降30%后，同時項目銷售期限分別延長1年和2年兩種情況，在銷售延長的情況下，不但企業(yè)的財務(wù)費用將增長，而且企業(yè)的管理費用也將同步增長。
設(shè)定好壓力測試情景后，可以按照壓力測試過程，根據(jù)項目在銷售價格下產(chǎn)生的現(xiàn)金流量計算項目盈虧。
五、房地產(chǎn)開發(fā)貸款壓力測試實證分析
（一）實證分析目標及變量
1.壓力測試的目標。此次壓力測試的目標是：針對目前國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控不斷深入，市場成交量、價格持續(xù)低迷，量化分析微觀形勢變化下房地產(chǎn)開發(fā)項目的安全性。實證分析主要是通過d市j行的十一個房地產(chǎn)開發(fā)項目數(shù)據(jù)，采用自下而上的壓力測試，研究項目受銷售價格下降、銷售滯后等壓力場景因素影響后對項目開發(fā)、銀行信貸資產(chǎn)的影響。
（二）實證分析運算結(jié)果
以上結(jié)果說明，d市j行房地產(chǎn)開發(fā)項目具有一定的抗風(fēng)險能力，在銷售價格分別下降10%、20%、30%的情況下，項目盈虧個數(shù)分別為0、1、5個，項目虧損金額分別為0、2149.37萬元、29472.80萬元。
上述結(jié)果說明，由于在極端壓力情景銷售價格下降30%，而且延遲1年和2年銷售的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目由于財務(wù)和管理費用增加幅度較大，項目出現(xiàn)虧損情況較多，在延遲1年和2年銷售的情況下虧損項目7個和8個，占全部項目比例的63.63%和72.72%。
（三）實證分析運算結(jié)果分析
根據(jù)這次壓力測試結(jié)果來看，d市j行房地產(chǎn)開發(fā)項目在房價下跌的過程中抗風(fēng)險能力較強，但如果出現(xiàn)房價大幅下跌尤其出現(xiàn)銷售滯后時，由于客戶的財務(wù)費用和管理費用等成本增幅較快，項目出現(xiàn)虧損較多，信貸質(zhì)量難以得到保證。
通過對比項目財務(wù)數(shù)據(jù)，影響項目抗風(fēng)險能力的兩個關(guān)鍵因素是土地成本和自籌資金比例。土地成本較低或，客戶的利潤空間就會較大。前期工程自有資金投入較多，在一定程度上確保了貸款的安全邊際。同時，后期項目出現(xiàn)滯銷時，企業(yè)財務(wù)費用支出較少，也確保了項目開發(fā)安全。
受國家房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控影響，目前d市j行房地產(chǎn)開發(fā)貸款自有資金投入比例基本都在40%以上，在一定程度上確保了貸款的安全邊際，樓面地價成為影響項目風(fēng)險較大的因素。樣本中兩個風(fēng)險較大的項目3、7，樓面地價均超過了3000元，遠高于周邊地區(qū)樓盤樓面地價，在房地產(chǎn)價格下行趨勢時，受到?jīng)_擊明顯，抗風(fēng)險能力較差。
所以在房地產(chǎn)開發(fā)項目審批和決策時要充分考慮土地成本和自籌資金比例兩個因素，優(yōu)先考慮開發(fā)土地價格低于周邊樓盤的項目。
六、風(fēng)險防范建議
（一）理性開展房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)
商業(yè)銀行應(yīng)高度重視房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，改變將房地產(chǎn)開發(fā)貸款當(dāng)作低風(fēng)險產(chǎn)品經(jīng)營的觀點。在房地產(chǎn)開發(fā)項目審批和決策時要充分考慮這土地成本和自籌資金比例兩個因素，優(yōu)先考慮開發(fā)土地價格低于周邊樓盤的項目，同時要確保項目自有資金必須先于貸款資金到位，嚴格按照銀監(jiān)會固定資產(chǎn)貸款管理辦法和房地產(chǎn)貸款有關(guān)管理辦法發(fā)放和支用貸款。
（二）加強風(fēng)險監(jiān)測，提高風(fēng)險識別能力
加強對國家宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)行業(yè)的前瞻性研究，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化趨勢，準確把握風(fēng)險點。結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡的實際，根據(jù)各地的投資和信用環(huán)境、市場銷售等情況，分門別類地制定積極支持、維持存量、優(yōu)化緊縮和清戶退出等營銷策略。同時，商業(yè)銀行同時要注意跟蹤項目開發(fā)過程，收集企業(yè)內(nèi)部管理、財務(wù)和成本核算的信息，重點檢查項目資金的投入進度與施工進度是否匹配，密切關(guān)注項目的施工、監(jiān)理單位是否有不良行為而影響項目的進度，一旦出現(xiàn)影響本項目的情況，及時采取措施。
嚴格審查開發(fā)企業(yè)財務(wù)報表、可研報告、項目批復(fù)、“四證”等關(guān)鍵資料，特別關(guān)注項目資本金的到位情況、“四證”是否真實合規(guī)，防止開發(fā)企業(yè)通過提供虛假資料、虛增項目投資額套取銀行貸款，從源頭上防范信貸風(fēng)險。
（四）做好貸款封閉運行管理，加強資金監(jiān)管
項目資金監(jiān)管是房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險控制的中心環(huán)節(jié)。商業(yè)銀行應(yīng)對封閉賬戶進行有效監(jiān)管，項目結(jié)算資金和銷售回籠資金必須在封閉賬戶存入和使用；及時掌握項目銷售進度及資金回籠進度等情況，督促借款人按協(xié)議要求歸還貸款。
（五）加強貸款抵押物的管理
優(yōu)先選擇能夠在近期產(chǎn)生現(xiàn)金流的住宅等出售類房產(chǎn)做抵押物，謹慎選擇出租類、經(jīng)營類房地產(chǎn)做抵押，抵押物要產(chǎn)權(quán)明晰、無爭議，土地使用及地上建筑經(jīng)有權(quán)部門批準，通過合法途徑取得，相關(guān)稅費應(yīng)繳清，有土地使用權(quán)證等權(quán)屬文件。抵押物的評估應(yīng)采取謹慎性原則，并注意收集抵押物不同區(qū)域的市場價值信息，以減少市場價值波動帶來的損失。
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（作者單位：中國建設(shè)銀行廣州審計分部 廣東廣州 510045）
（責(zé)編：若佳）
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