糾紛案買(mǎi)賣(mài)合同（熱門(mén)15篇）

通過(guò)簽訂合同，交易各方可以明確分工和責(zé)任。編寫(xiě)合同時(shí)，應(yīng)注意遵守相關(guān)的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，確保合同的合法性和有效性。如果需要修改合同，雙方應(yīng)該及時(shí)協(xié)商并達(dá)成一致意見(jiàn)。

糾紛案買(mǎi)賣(mài)合同篇一

原告張某與被告李某系農(nóng)民，因張某急需稻草，經(jīng)人介紹兩人相識(shí)，當(dāng)天，兩人商定，李某以每斤2角的價(jià)格賣(mài)給張某2000斤稻草，共計(jì)價(jià)款400元。張某當(dāng)即交付200元，并言明，待第二天將余款交齊并將稻草拉走。不料，從當(dāng)天晚上起一連下了幾天大雨，將放在李某家院里準(zhǔn)備賣(mài)給張某的稻草全部淋濕，并有大部分霉?fàn)€。幾天后，張某到李家，準(zhǔn)備交款運(yùn)稻草，見(jiàn)此 情況便要求李某退還已支付的200元錢(qián)還給他。李某則說(shuō)，這些稻草已經(jīng)賣(mài)給你了，損失是你的，并要求張某支付剩余的稻草款，張某無(wú)奈，便起訴之法院，要求李某返還已經(jīng)支付的人民幣200元。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告雙方的買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)有效成立，但因雙方買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，風(fēng)險(xiǎn)也未發(fā)生轉(zhuǎn)移，稻草霉?fàn)€的損失只能由李某承擔(dān)。因李某所有的稻草大部分已經(jīng)霉?fàn)€，李某已無(wú)履約的可能，雙方應(yīng)解除合同。李某收取的200元錢(qián)應(yīng)該返還。

對(duì)本案的處理有三種不同的意見(jiàn)：

一種意見(jiàn)認(rèn)為，原被告之間的買(mǎi)賣(mài)是有效的，原告已經(jīng)交付不部分貨款，并約定第二天來(lái)拉走稻草。稻草已為原告所有，原告為及時(shí)拉走而使稻草霉?fàn)€，應(yīng)自己負(fù)擔(dān)損失，因此法院不能支持原告的請(qǐng)求。

另一種意見(jiàn)認(rèn)為，原被告之間的買(mǎi)賣(mài)是有效的，雖原告已交付部分貨款，但被告并未交付稻草，稻草的所有權(quán)未轉(zhuǎn)移，被告仍享有所有權(quán)，也應(yīng)承擔(dān)標(biāo)的物 的風(fēng)險(xiǎn)。因此法院應(yīng)當(dāng)支持原告的訴訟。

還有一種意見(jiàn)認(rèn)為，原被告之間的買(mǎi)賣(mài)有效，雙方約定第二天由原告拉走稻草，由此時(shí)起所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但因稻草仍在被告占有之下而未實(shí)際交付，因此，標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)仍應(yīng)由被告承擔(dān)，法院應(yīng)當(dāng)支持原告的請(qǐng)求。

對(duì)本案處理意見(jiàn)的爭(zhēng)議在于如何認(rèn)定原被告之間買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移和應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)。

本案中原被告買(mǎi)賣(mài)的稻草為動(dòng)產(chǎn)，因此應(yīng)依動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移來(lái)確定其所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間。動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移是指動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)從一個(gè)民事主體轉(zhuǎn)移至另一個(gè)民事主體，它是財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的主要表現(xiàn)。從原所有人來(lái)說(shuō)，所有權(quán)轉(zhuǎn)移是其所有權(quán)消滅的原因，而從新所有人來(lái)說(shuō)，又是新所有權(quán)的取得方法。因此，所有權(quán)從何時(shí)起發(fā)生轉(zhuǎn)移對(duì)當(dāng)事人來(lái)說(shuō)利益甚大。發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的原因是多種多樣的，從當(dāng)事人的意愿上可分為兩種：一 是依法律行為發(fā)生的。這是依當(dāng)事人的意愿由雙方實(shí)施民事法律行為的結(jié)果;一是非依法律行為發(fā)生的。本案中涉及的是依法律行為發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的轉(zhuǎn)移時(shí)間問(wèn)題。我國(guó)《民法通則》第72條規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！保凑赵摋l規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)自交付起轉(zhuǎn)移，除非法律另有規(guī)定，或者當(dāng)事人另有約定。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第84條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)已經(jīng)交付，但當(dāng)事人約定財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移附條件的，在所附條件成就時(shí)，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)方為轉(zhuǎn)移?！?/p>

從以上分析可見(jiàn)，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移一般以交付為要件。交付是標(biāo)的物所有權(quán)自讓與人轉(zhuǎn)移給受讓人的時(shí)界。因此，確定所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移，就要確定是否交付。

買(mǎi)賣(mài)中風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)擔(dān)是指在買(mǎi)賣(mài)合同成立后的標(biāo)的物意外滅失損毀的損失由何方承擔(dān)問(wèn)題。本案中雙方買(mǎi)賣(mài)的'稻草因天降大雨而淋爛，由此造成的損失由何方承擔(dān)就是風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)問(wèn)題。我國(guó)現(xiàn)行立法沒(méi)有明確規(guī)定風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，在理論上有兩種觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)主張，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)隨所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，即標(biāo)的物的所有權(quán)歸誰(shuí)，誰(shuí)就承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，以標(biāo)的物的交付時(shí)間作為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間，即標(biāo)的物交付前由出賣(mài)人負(fù)擔(dān)，交付后由買(mǎi)受人負(fù)擔(dān)。由于依我國(guó)民法通則規(guī)定，除法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定外，標(biāo)的物交付的時(shí)間即為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間。所有權(quán)自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，這就意味著交付為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的要件。所有權(quán)一旦轉(zhuǎn)移，受讓人就成為新所有人，享有標(biāo)的物的所有權(quán)。所有權(quán)人得對(duì)抗一切人。如未交付，則買(mǎi)賣(mài)只在當(dāng)事人間發(fā)生效力。本案例中，當(dāng)事人約定由原告自行提貨，因此約定的原告提貨時(shí)間應(yīng)為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間。原告因天下大雨未能及時(shí)提貨，所以，原被告之間買(mǎi)賣(mài)的稻草所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,風(fēng)險(xiǎn)也未發(fā)生轉(zhuǎn)移，由此造成的損失也只能由李某自己負(fù)擔(dān)。因李某的大部分草料已經(jīng)霉?fàn)€，李某已無(wú)履約的可能，雙方應(yīng)解除合同。因?qū)τ诎l(fā)生合同不能履行的情況，雙方都沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，所以不發(fā)生違約責(zé)任。但因合同解除，李某收取200元錢(qián)已無(wú)合法根據(jù)，應(yīng)予返還張某。

糾紛案買(mǎi)賣(mài)合同篇二

所謂霸王合同，指的是在商品交易中，提供格式合同的一方利用其具有壟斷地位、交易優(yōu)勢(shì)，或在經(jīng)濟(jì)上的明顯強(qiáng)勢(shì)，在制定格式條款時(shí)違反公平原則，以單方聲明或其他方式規(guī)避自己應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，加重交易對(duì)方的責(zé)任或限制、排除對(duì)方的合法權(quán)利。

1、自我救濟(jì)，抵制霸王合同。

(1)要培養(yǎng)成熟的購(gòu)房消費(fèi)心態(tài)。

成熟的購(gòu)房心態(tài)可以增強(qiáng)抵制霸王合同的免疫力。購(gòu)房人在選購(gòu)房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)明白并非只有某一套房屋最適合自己，下一個(gè)或許更理想。要樹(shù)立起平等觀念，增強(qiáng)權(quán)利意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。面對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，不盲目從眾，不抱僥幸心理，不輕信開(kāi)發(fā)商售樓人員的口頭承諾。

實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，越是成熟的購(gòu)房人，越知道面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)如何取舍;越是態(tài)度執(zhí)著的購(gòu)房人，合同中的保障自身權(quán)利的條款寫(xiě)得越充分;訴訟中追悔莫及的大多是沒(méi)細(xì)看合同內(nèi)容就草率簽字的購(gòu)房人。消費(fèi)者的逐漸成熟使得開(kāi)發(fā)商會(huì)被迫收斂，一群成熟的消費(fèi)者必然帶動(dòng)商品房交易市場(chǎng)走向成熟與規(guī)范。

(2)要掌握對(duì)付霸王合同的技能。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商提供的格式合同，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查，反復(fù)研究。仔細(xì)閱讀開(kāi)發(fā)商事前在合同文本的空白處填寫(xiě)的內(nèi)容，要求開(kāi)發(fā)商就有關(guān)內(nèi)容予以解釋?zhuān)^(guò)于簡(jiǎn)略的約定要具體化，可能存在歧義的內(nèi)容要明確，可能損害購(gòu)房人利益的內(nèi)容要?jiǎng)h除。對(duì)于開(kāi)發(fā)商單方提前選定的條款，要結(jié)合自身情況與需要權(quán)衡利弊，必要時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商刪除的條款要有足夠的警覺(jué)，除重復(fù)性和并無(wú)約定必要的條款外，一般不要同意開(kāi)發(fā)商直接刪除合同條款。在開(kāi)發(fā)商不同意修改或變更時(shí)，枝節(jié)問(wèn)題可不再堅(jiān)持，但重大原則事項(xiàng)不能讓步。掌握了識(shí)別與對(duì)付霸王合同的技能，就會(huì)有針對(duì)性、有重點(diǎn)、有理有據(jù)地同開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合同談判，當(dāng)購(gòu)房人有能力揭開(kāi)霸王合同的面紗時(shí)，為了促成交易，不喪失商機(jī)，開(kāi)發(fā)商最終還是會(huì)做出讓步的。

(3)必要時(shí)要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士提供幫助。

商品房買(mǎi)賣(mài)具有一定的專(zhuān)業(yè)性，尤其是購(gòu)房人，需要掌握一定的市場(chǎng)信息、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)與法律知識(shí)等。普通購(gòu)房人往往很難同時(shí)具備這些知識(shí)和能力，臨時(shí)抱佛腳也不現(xiàn)實(shí)，向?qū)I(yè)人士求助是一條安全的捷徑。這些專(zhuān)業(yè)人士包括房地產(chǎn)、建筑與法律方面的專(zhuān)業(yè)人員，尤其房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師。

專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)律師既具備專(zhuān)業(yè)的建筑房地產(chǎn)知識(shí)，又熟悉有關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)與規(guī)章的規(guī)定，在協(xié)助購(gòu)房、指導(dǎo)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同方面駕輕就熟，能夠協(xié)助購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)霸王條款”，糾正和抵制霸王合同，同開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售和法律人員進(jìn)行談判、交涉，最大程度地幫助購(gòu)房人通過(guò)合同約定防范購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。

2、司法救濟(jì)，否定霸王條款。

購(gòu)房人即使不幸遭遇了霸王合同，也不必過(guò)份擔(dān)心，法律賦予了購(gòu)房人一定的救濟(jì)手段。購(gòu)房人可以利用《合同法》、最高人民法院的司法解釋等法律及有關(guān)規(guī)定，保護(hù)自己的合法權(quán)益。

(1)可以利用《合同法》的有關(guān)規(guī)定排除霸王條款的效力。

既可以在發(fā)生糾紛后，向人民法院主張撤銷(xiāo)合同中的有關(guān)欺詐性的霸王條款，也可以直接主張有關(guān)霸王條款無(wú)效。

根據(jù)《合同法》第54條規(guī)定，合同訂立時(shí)，存在重大誤解、顯失公平，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo);一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。如果購(gòu)房人能證明雙方訂立合同時(shí)存在上述情形，則可以在規(guī)定期限內(nèi)主張變更或撤銷(xiāo)該合同。

《合同法》第39條的規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。”商品房買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域里的“霸王合同”或“霸王條款”多屬于《合同法》規(guī)定的格式條款。開(kāi)發(fā)商已填好的合同文本時(shí)，并未提請(qǐng)購(gòu)房人注意合同中有關(guān)免除或者限制其責(zé)任的條款，恰是利用購(gòu)房人欠缺合同意識(shí)或合同知識(shí)、疏乎大意等，僥幸得手。一旦發(fā)生糾紛，若開(kāi)發(fā)商不能舉證證明其盡了提請(qǐng)注意的義務(wù)，則該格式條款的效力會(huì)被依法否定。

另根據(jù)《合同法》第40條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在其提供的霸王合同中，以格式條款的方式免除其責(zé)任，加重購(gòu)房人責(zé)任，排除購(gòu)房人主要權(quán)利的，有關(guān)格式條款也應(yīng)當(dāng)無(wú)效。其次，在開(kāi)發(fā)商填寫(xiě)或擬定的霸王條款，在理解上發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，根據(jù)《合同法》第41條規(guī)定，“應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋”，當(dāng)開(kāi)發(fā)商意圖以含混隱晦的條款逃避責(zé)任時(shí)，這一條規(guī)定對(duì)購(gòu)房人而言也提供了一種保護(hù)。

(2)最高人民法院20xx年出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，給作為弱勢(shì)群體的購(gòu)房人對(duì)付霸王合同提供了又一把保護(hù)傘。

霸王合同的出現(xiàn)極容易引起市場(chǎng)的混亂，對(duì)當(dāng)事人來(lái)講也是很不利的。如果你在實(shí)踐中中遇到霸王合同的話，可以通過(guò)法律途徑來(lái)捍衛(wèi)自己的權(quán)益。必要時(shí)，還可以委托網(wǎng)站的專(zhuān)業(yè)律師來(lái)幫助你處理相關(guān)問(wèn)題。

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糾紛案買(mǎi)賣(mài)合同篇三

2019年11月7日，重慶市九龍坡區(qū)土地房屋權(quán)屬登記中心收到以唐蘭為賣(mài)方、程永莉?yàn)橘I(mǎi)方的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、《房地產(chǎn)交易合同登記申請(qǐng)表》等關(guān)于唐蘭所有房屋的房屋買(mǎi)賣(mài)材料，材料上均蓋有“唐蘭”字樣私章，部分材料簽有“唐蘭”字樣簽名，重慶市九龍坡區(qū)土地房屋權(quán)屬登記中心憑上述材料將登記在唐蘭名下的房屋過(guò)戶給了程永莉。2019年4月17日，唐蘭以其從未與程永莉簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同為由向法院提起行政訴訟。重慶市第一中級(jí)人民法院二審以主體不適格為由裁定駁回唐蘭的起訴，并在裁判理由中認(rèn)為：唐蘭與程永莉蓋章簽訂制式房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，經(jīng)登記部門(mén)審查，獲準(zhǔn)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。2019年3月，唐蘭向重慶市九龍坡區(qū)人民法院提起本案民事訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并判令程永莉?qū)⒃V爭(zhēng)房屋返還給唐蘭。訴訟中，法院查明，上述“唐蘭”的簽名均為程永莉丈夫所簽，“唐蘭”字樣的私章無(wú)法證明為唐蘭所有。該案經(jīng)一審、二審以及重慶高院再審，均在合同是有效還是與無(wú)效之間爭(zhēng)議，重慶高院再審判決認(rèn)為合同有效并據(jù)此駁回了唐蘭的訴訟請(qǐng)求。唐蘭不服，向檢察機(jī)關(guān)申訴，2019年5月16日，最高人民檢察院向最高人民法院提起抗訴。

最高人民法院再審認(rèn)為，涉案合同不涉及有效與無(wú)效的問(wèn)題，而是是否成立的問(wèn)題。在雙方當(dāng)事人就合同關(guān)系是否成立存在爭(zhēng)議的情況下，根據(jù)法律規(guī)定，應(yīng)由主張合同關(guān)系成立的一方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任，在“唐蘭”簽名被證實(shí)并非唐蘭本人所簽的情況下，程永莉不能證明“唐蘭”字樣的私章為唐蘭本人所有并加蓋時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的訴訟后果。行政裁定書(shū)認(rèn)定的事實(shí)只能證明房管部門(mén)行政行為的合規(guī)性，并不能證明民事行為的成立，且多方面證據(jù)均證明唐蘭并未簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，唐蘭與程永莉之間沒(méi)有就涉案房屋成立房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。據(jù)此最高人民法院判決程永莉向唐蘭返還房屋。

該案庭審過(guò)程中，最高人民檢察院首次接受當(dāng)事人當(dāng)庭質(zhì)證，對(duì)于我國(guó)民事抗訴程序的豐富和發(fā)展具有重要意義。在該案的合同效力形態(tài)上，當(dāng)事人在有效與無(wú)效之間爭(zhēng)議，原審法院也在合同有效與無(wú)效之間裁判，但經(jīng)審理發(fā)現(xiàn)涉案合同僅涉及是否成立的問(wèn)題，并在此基礎(chǔ)上正確運(yùn)用合同成立的舉證規(guī)則，合理分配舉證責(zé)任，從而做到對(duì)當(dāng)事人實(shí)體權(quán)利的保護(hù)，對(duì)于民事判決中舉證責(zé)任的適用方法具有指導(dǎo)意義。

糾紛案買(mǎi)賣(mài)合同篇四

上訴人：xxx，男，漢族，19xx年6月12日生，xx市人，住xx省xx縣xx鎮(zhèn)xx社居委小區(qū)。電話：

被上訴人：xx省xx安裝有限公司電話：

法定代表人：xx總經(jīng)理。

地址：xx縣xx鎮(zhèn)xx東路。

上訴人因不服xx省xx縣人民法院(xxx)xx民一初字第xx號(hào)民事裁定，認(rèn)為該裁定明顯錯(cuò)誤，特提出上訴。

上訴請(qǐng)求：

1、依法撤銷(xiāo)xx縣人民法院(xxx)肥東民一初字第xxx號(hào)民事裁定。

2、發(fā)回原審人民法院重新審理。

上訴理由：

一、一審無(wú)視本案不屬于勞動(dòng)合同法律關(guān)系的事實(shí)致使裁定錯(cuò)誤。

本案上訴人與被上訴人之間簽訂的《聘用合同書(shū)》明顯不符合構(gòu)成勞動(dòng)合同法律關(guān)系的特征及其要素，勞動(dòng)合同法律關(guān)系由主體、客體和內(nèi)容三個(gè)要素構(gòu)成。其中勞動(dòng)合同法律關(guān)系的客體，是指勞動(dòng)合同法律關(guān)系的主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)所指向的事物，主要指的是勞動(dòng)行為。

本案中，上訴人與被上訴人簽訂的合同中權(quán)利和義務(wù)所指向的事務(wù)與勞動(dòng)行為無(wú)關(guān)，所涉內(nèi)容指向的全部是關(guān)于上訴人一級(jí)注冊(cè)建造師證書(shū)的使用范圍的約定及雙方對(duì)該證書(shū)的權(quán)利義務(wù)。另外，上訴人與被上訴人簽訂的《聘用合同》中約定從事一級(jí)建造師(建筑工程專(zhuān)業(yè))的咨詢(xún)工作，其并不受公司制度的約束管理，工作具有很大的隨意性，上訴人的人身、人格并不受公司的支配，二者之間并不存在隸屬性。其次，上訴人在從事咨詢(xún)工作期間，不參加被上訴人的考勤管理，且被上訴人也沒(méi)有為上訴人繳納任何社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。雙方的約定并未涉及國(guó)家在勞動(dòng)關(guān)系中強(qiáng)制規(guī)定的最低工資、工作時(shí)間、休息制度、工傷保險(xiǎn)等內(nèi)容，其締結(jié)的法律關(guān)系并沒(méi)有受到任何的國(guó)家意志干預(yù)，雙方僅僅是對(duì)一級(jí)注冊(cè)建造師證書(shū)的使用范圍進(jìn)行了約定。可見(jiàn)，上訴人與被上訴人之間的關(guān)系不具有以國(guó)家意志為主導(dǎo)、當(dāng)事人意志為主體的屬性。

通過(guò)以上分析可以看出，上訴人與被上訴人之間的法律關(guān)系并不符合勞動(dòng)法律關(guān)系的基本特征，二者之間并沒(méi)有形成勞動(dòng)關(guān)系。一審在事實(shí)認(rèn)定上出現(xiàn)了明顯錯(cuò)誤。

二、一審裁定一旦生效將導(dǎo)致上訴人無(wú)法通過(guò)正當(dāng)司法途徑維護(hù)自身合法權(quán)益的錯(cuò)誤結(jié)果。

一審審理認(rèn)定本案為勞動(dòng)爭(zhēng)議，未經(jīng)仲裁前置程序，依法駁回，實(shí)質(zhì)上還是在認(rèn)定事實(shí)上出現(xiàn)的錯(cuò)誤從而導(dǎo)致適用法律錯(cuò)誤，一旦裁定生效，必然會(huì)導(dǎo)致上訴人維權(quán)無(wú)門(mén)的窘境，本案并不屬于勞動(dòng)爭(zhēng)議糾紛，不在勞動(dòng)仲裁范圍，當(dāng)然也就無(wú)法尋求仲裁維權(quán)。

懇請(qǐng)二審法院依法裁決，以維護(hù)上訴人的合法權(quán)益。

此致

xx市中級(jí)人民法院。

上訴人：

糾紛案買(mǎi)賣(mài)合同篇五

答辯人：王xx，男，1962年8月19日出生，漢族，住xx區(qū)xx路xx小區(qū)xx幢xx號(hào)。

答辯人就被答辯人王xx告狀我離婚一案，提出以下答辯意見(jiàn)：

一、答辯人贊成離婚。

答辯人贊成離婚，不是由于答辯人有婚外情，而是自原告去廣州事變、定居后，兩邊感情越來(lái)越疏遠(yuǎn)，加之兩邊事變情形及經(jīng)濟(jì)前提產(chǎn)生了龐大轉(zhuǎn)變，差距也越來(lái)越大，導(dǎo)致兩邊伉儷無(wú)法交換，感情淡薄，以是答辯人贊成離婚。

二、婚生子王xx由答辯人供養(yǎng)。

原被告于1991年生養(yǎng)一子王xx，為了兒子的康健生長(zhǎng)，答辯人要求供養(yǎng)兒子。

詳細(xì)來(lái)由有三點(diǎn)：

第二，原告恒久做買(mǎi)賣(mài)，基礎(chǔ)無(wú)暇照顧兒子，原本就是依賴(lài)她的怙恃供養(yǎng)，此刻她怙恃已經(jīng)年老，身材也不是太好，而兒子又徐徐長(zhǎng)大，尤其在生理上更必要家長(zhǎng)的眷注，答辯人可以給以孩子所必要的關(guān)愛(ài)和領(lǐng)略。

同時(shí)，原告固然此刻經(jīng)濟(jì)前提好，但經(jīng)商賺和賠只在旦夕，經(jīng)濟(jì)并不不變，也更輕易失工作，而答辯人事變和收入均不變，不會(huì)大起大落，可以給孩子不變的、和平凡孩子一樣的、正常的糊口空間，對(duì)孩子的'康健生長(zhǎng)都有輔佐;早幾年，為了給孩子更好的外部經(jīng)濟(jì)前提，把他送到廣州，每年只見(jiàn)屢次面，每次晤面，孩子都舍不得答辯人分開(kāi)。

現(xiàn)在，孩子長(zhǎng)大了，更必要完備的親情，這些都是他年老的外祖怙恃和繁忙的母親無(wú)法給以的，不能為了外部經(jīng)濟(jì)前提，忽略孩子心田的康健生長(zhǎng)。

團(tuán)結(jié)以上三點(diǎn)來(lái)由，答辯人要求供養(yǎng)孩子李xx。

三、伉儷配合家產(chǎn)依法分割。

答辯人在舉證時(shí)代提供了一些關(guān)于配合家產(chǎn)的證據(jù)。

同時(shí)原告此刻廣州做買(mǎi)賣(mài)，但因?yàn)樗拇嫘恼谏w，答辯人無(wú)法查清她的家產(chǎn)狀況，哀求人民法院在查清家產(chǎn)的環(huán)境下，對(duì)伉儷配合家產(chǎn)依法分割。

答辯人：

糾紛案買(mǎi)賣(mài)合同篇六

原告（被上訴人）：瓊海萬(wàn)泉河黃酒實(shí)業(yè)有限公司。

被告（上訴人）：符祝浪，男，1963年2月生，漢族，瓊海市人。

審級(jí)：再審。

審判機(jī)關(guān)和審判組織。

一審法院：瓊海市人民法院。

合議庭組成人員：審判長(zhǎng)：陳大經(jīng)；審判員：黃良海、王春映。

二審法院：海南省海南中級(jí)人民法院。

合議庭組成人員：審判長(zhǎng)：黃守冠；審判員：陳海燕；代理審判員：蔡大武。

二審再審法院：海南省海南中級(jí)人民法院。

合議庭組成人員：審判長(zhǎng)：陳文和；代理審判員：韓少冰、韓柏定。

再審終審法院：海南省高級(jí)人民法院。

合議庭組成人員：審判長(zhǎng)：盧芒；代理審判員：程小平、張紅菊。

審結(jié)時(shí)間。

一審審結(jié)時(shí)間：7月28日。

二審審結(jié)時(shí)間：1910月5日。

二審再審審結(jié)時(shí)間：8月10日。

再審終審審結(jié)時(shí)間：4月20日。

一審訴辯主張。

原告黃酒公司訴稱(chēng)：符祝浪在合同簽訂后交付人民幣30萬(wàn)元給黃酒公司，余下的30萬(wàn)元以按揭貸款方式給黃酒公司。同年4月10日，黃酒公司將房屋交付給符祝浪管理使用，符將該房屋使用。同年10月4日，黃酒公司辦好符祝浪的房屋產(chǎn)權(quán)證。同年11月4日，符祝浪夫婦同黃酒公司一道申請(qǐng)辦理銀行按揭貸款合同手續(xù)。由于國(guó)家政策的原因，建行貸款及申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)，按揭貸款無(wú)法辦妥，符祝浪所拖欠的購(gòu)房款30萬(wàn)元未能支付，經(jīng)原告多次索付未果。原告要求被告付清房款30萬(wàn)元及利息2萬(wàn)元、逾期付款滯納金和訴訟費(fèi)。

一審事實(shí)和證據(jù)。

本案經(jīng)審理查明：原告瓊海萬(wàn)泉河黃酒實(shí)業(yè)有限公司與被告符祝浪于3月9日簽訂《代理興建房屋合同書(shū)》一份。約定的主要內(nèi)容有：1、房屋建筑面積272平方米，價(jià)值人民幣60萬(wàn)元；2、符祝浪須在4月10日前交款人民幣30萬(wàn)元，余下的30萬(wàn)元以按揭貸款方式付給黃酒公司，但原告必須在交房后一個(gè)月將房屋產(chǎn)權(quán)證交被告，由被告符祝浪用此房產(chǎn)證等作為抵押物，向建行貸款，原告協(xié)助辦理。3、房屋移交時(shí)所應(yīng)辦理的產(chǎn)權(quán)契證等手續(xù)費(fèi)用由黃酒公司負(fù)責(zé)承擔(dān)。4、符祝浪交齊按揭手續(xù)，超過(guò)30天后，黃酒公司應(yīng)無(wú)條件將房屋交給符祝浪。同年4月10日，黃酒公司將房屋交付給符祝浪管理使用，符將該房屋使用。同年10月4日，黃酒公司辦好符祝浪的房屋產(chǎn)權(quán)證。同年11月4日，符祝浪夫婦同黃酒公司一道申請(qǐng)辦理銀行按揭貸款合同手續(xù)。由于國(guó)家政策的原因，建行貸款及申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)，按揭貸款此事無(wú)法辦妥。符祝浪所拖欠的購(gòu)房款30萬(wàn)元未能支付。經(jīng)原告多次索付未果。

以是事實(shí)，有當(dāng)事人陳述、證人證言、法庭質(zhì)證的有關(guān)材料證實(shí)，足以認(rèn)定。

一審判案理由。

一審法院認(rèn)為：原告瓊海萬(wàn)泉河黃酒實(shí)業(yè)有限公司與被告符祝浪于193月9日所簽訂的.代理興建房屋的合同，名為建筑工程合同，實(shí)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同，是無(wú)效的合同，按無(wú)效合同的規(guī)定處理，雙方所取得的財(cái)物應(yīng)互相返還，根據(jù)雙方的責(zé)任的大小，承擔(dān)各自相應(yīng)的責(zé)任。但是原告與被告的購(gòu)房糾紛，被告所取得原告的房屋所有權(quán)證辦理至被告符祝浪的名下，雙方也并沒(méi)有要求互相返還該房屋的要求，所以被告尚欠原告的購(gòu)房款30萬(wàn)元應(yīng)還本付息（利息從年7月1日起至還清之日止按中國(guó)建設(shè)銀行同期建房貸款利息率計(jì)付利息）。

一審定案結(jié)論。

依照《民法通則》第四條、第五十八條第一款第（四）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

1、雙方簽訂的代理興建房屋合同是無(wú)效的。

2、被告符祝浪應(yīng)在本判決書(shū)生效后十天內(nèi)給付原告欠購(gòu)房款30萬(wàn)元及1996年7月1日起至判決還清之日止的欠款利息（按中國(guó)建設(shè)銀行同期建房貸款利息率計(jì)算），逾期未給付，則處雙倍利息計(jì)付。

3、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)7610元，由被告負(fù)擔(dān)，原告預(yù)付的不予退還，由被告償付原告。

[1][2][3][4]。

糾紛案買(mǎi)賣(mài)合同篇七

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬?、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等法律規(guī)定，結(jié)合本院審判實(shí)際，就審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，提出以下指導(dǎo)意見(jiàn)：

(一)一般性審查。

1、對(duì)當(dāng)事人訴訟主體資格進(jìn)行審查，應(yīng)注意對(duì)當(dāng)事人身份真實(shí)性、姓名或名稱(chēng)的準(zhǔn)確性，以及其民事行為能力和民事訴訟行為能力的審查。

2、當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)當(dāng)提交身份證、戶口簿、出生證明等身份證明資料；當(dāng)事人為法人或其他組織的，應(yīng)提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、工商登記檔案、社團(tuán)資格登記證等登記資料；當(dāng)事人名稱(chēng)在訴爭(zhēng)的法律事實(shí)發(fā)生后發(fā)生變更的，應(yīng)以變更登記資料為依據(jù)。

3、通過(guò)對(duì)當(dāng)事人訴訟主體資格的審查，除應(yīng)確定各方當(dāng)事人是否符合法律規(guī)定的訴訟主體資格外，還應(yīng)查明是否存在訴狀中所列訴訟主體與實(shí)際參加訴訟的主體不一致、訴狀中所載明的作為訴訟當(dāng)事人的自然人的姓名與其身份證載明的姓名不同、法人或其他組織名稱(chēng)與其公章使用的名稱(chēng)不符的情況，以及因訴狀中載明的當(dāng)事人出生日期不準(zhǔn)確而影響對(duì)其民事行為能力和民事訴訟行為能力認(rèn)定的情況。

4、向被告送達(dá)起訴狀副本前，發(fā)現(xiàn)原告訴狀中所寫(xiě)的被告姓名或名稱(chēng)與被告身份證、工商登記材料登記、公章上使用的姓名或名稱(chēng)不一致的，應(yīng)征求原告是否更正的意見(jiàn)，原告同意更正的，應(yīng)準(zhǔn)許其更正；原告不同意更正，且向被告送達(dá)訴狀后，被告也認(rèn)為原告起訴的名稱(chēng)與其實(shí)際名稱(chēng)不一致的，裁定駁回起訴。向被告送達(dá)起訴狀副本后發(fā)現(xiàn)上述錯(cuò)誤的，原、被告均同意更正的，應(yīng)準(zhǔn)予其更正；原、被告其中一方不同意更正的，應(yīng)裁定駁回原告起訴。征求原、被告意見(jiàn)和進(jìn)行相關(guān)更正的情況應(yīng)記錄在案。

5、經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，原告起訴的被告或第三人為自然人，而不具備訴訟行為能力的，應(yīng)書(shū)面通知該被告或第三人的法定代理人參加訴訟；原告不具備民事行為能力的，通知其法定代理人，其法定代理人同意參加訴訟的，由其法定代理人參加訴訟，其法定代理人不同意起訴的，裁定駁回其起訴。

(二)應(yīng)注意的問(wèn)題。

買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，在訴訟主體方面常遇到的難點(diǎn)是在認(rèn)定有關(guān)行為是職務(wù)行為還是個(gè)人行為時(shí)的主體追加問(wèn)題。

經(jīng)初步審查，在認(rèn)定職務(wù)行為還是個(gè)人行為方面難以確認(rèn)的，原告僅起訴單位或個(gè)人的，應(yīng)詢(xún)問(wèn)原告是否追加被告，如原告不同意追加，則應(yīng)在查明案情的基礎(chǔ)上對(duì)是否支持原告的訴訟請(qǐng)求作出判決或裁定；如原告申請(qǐng)追加，則應(yīng)依法追加被告，并全面查清事實(shí)，對(duì)是職務(wù)行為還是個(gè)人行為作出認(rèn)定，并依法對(duì)責(zé)任人作出裁判。

（一）舉證要點(diǎn)。

1、證明當(dāng)事人訴訟主體資格的證據(jù)：

（1）當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)提交身份證明資料，如身份證、戶口簿、暫住證等；

（3）當(dāng)事人在訟爭(zhēng)的法律事實(shí)發(fā)生后曾有名稱(chēng)變更或分立、合并的，應(yīng)提交變更登記資料。

2、證明買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系及從屬的擔(dān)保合同關(guān)系成立的證據(jù)：

（1）買(mǎi)賣(mài)合同；

（2）訂（定）貨單；

（3）證明邀約、承諾生效的信函、數(shù)據(jù)電文（包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換、電子郵件等）。

（4）證明口頭合同成立和生效的證據(jù)，如證人證言、實(shí)際履行憑證等；

（5）證明擔(dān)保合同關(guān)系的保證合同、抵押合同、質(zhì)押合同、定金合同或交付定金的憑證、保函等。

3、證明合同履行情況的證據(jù)：

（1）交、收貨憑證：交貨單、送貨單、提貨單、收貨單、入庫(kù)單、倉(cāng)單、運(yùn)單等；

（2）貨款收支憑證：收據(jù)、銀行付款憑證、發(fā)票等；

（5）合同約定向第三人履行或第三人履行的，則提交第三人關(guān)于合同履行情況的證明及相應(yīng)憑證。

4、當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求的計(jì)算清單，并注明計(jì)算方法、公式、依據(jù)等。

（二）舉證責(zé)任分配：

1、對(duì)原始證據(jù)證明力的認(rèn)定及鑒定問(wèn)題。

被告對(duì)原告提交證據(jù)上的簽名的真實(shí)性不予認(rèn)可，因原告已經(jīng)提供了原始債權(quán)憑證，被告對(duì)此予以否認(rèn)，應(yīng)由被告申請(qǐng)鑒定，被告也最便于提供檢材，不申請(qǐng)鑒定的，則應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。

2、被告對(duì)原告提交證據(jù)上的公章的真實(shí)性不予認(rèn)可，舉證責(zé)任如何分配。

如果被告不認(rèn)可其有這枚公章，因在此情況下，要求被告舉證基本上屬于客觀上不能，則應(yīng)由原告進(jìn)一步舉證，比如查被告的工商檔案材料、被告對(duì)外使用該公章的證據(jù)（租賃合同、買(mǎi)賣(mài)合同、欠條、文件等等）；如果被告認(rèn)為該枚公章是假的，與其手中公章不一致，則應(yīng)由被告承擔(dān)舉證責(zé)任，提供真實(shí)公章樣本，申請(qǐng)鑒定。

如果被告不認(rèn)可其有該枚公章，但其認(rèn)可與原告間存在業(yè)務(wù)關(guān)系，也存在欠款關(guān)系，只是對(duì)數(shù)額和公章存有異議，則不能把舉證責(zé)任完全分配給原告，被告應(yīng)就其欠款事實(shí)進(jìn)行進(jìn)一步舉證。

1、買(mǎi)賣(mài)關(guān)系是否存在、是否存在無(wú)效的情形。

3、買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物的所有權(quán)情況：

（1）出賣(mài)人是標(biāo)的物的所有人，還是合法占有人或非法占有人。

（2）財(cái)產(chǎn)所有關(guān)系是單一所有還是共同所有。

（3）買(mǎi)賣(mài)關(guān)系發(fā)生后當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的占有使用情況。

4、買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的形成情況：

（1）雙方建立買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的時(shí)間、地點(diǎn)，有無(wú)書(shū)面協(xié)議。

（2）買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的建立是否系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，有無(wú)欺詐、脅迫、乘人之?；蛑卮笳`解等違背當(dāng)事人真實(shí)意思的行為。

（3）買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)標(biāo)的物的質(zhì)量要求、價(jià)款支付方法、權(quán)利轉(zhuǎn)移時(shí)間、標(biāo)的物交付日期及違約責(zé)任是否約定明確。

（4）有無(wú)規(guī)避法律、惡意串通，損害國(guó)家、集體和他人利益，違反法律或社會(huì)公共利益等違法行為。

（5）需要辦理登記手續(xù)的，是否按規(guī)定辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

5、債務(wù)人履行債務(wù)的情況：

（1）出賣(mài)人是否按約定的時(shí)間、地點(diǎn)、交付方法將符合質(zhì)量要求的標(biāo)的物交付給買(mǎi)受人。

（2）買(mǎi)受人是否按約定的時(shí)間、地點(diǎn)、方法接受標(biāo)的物，交付價(jià)款。

（3）當(dāng)事人不履行或不適當(dāng)履行合同的原因，違約方的主觀過(guò)錯(cuò)情況，有無(wú)不可抗力的原因。

（4）當(dāng)事人有無(wú)繼續(xù)履約的能力。

合同無(wú)效的情況應(yīng)在合同法第五十二條規(guī)定的條件下嚴(yán)格適用。從當(dāng)前鼓勵(lì)交易的立法目的出發(fā)，一般不輕易認(rèn)定合同無(wú)效。當(dāng)事人超越經(jīng)營(yíng)范圍訂立合同，人民法院不因此認(rèn)定合同無(wú)效。但違反國(guó)家限制經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營(yíng)規(guī)定的除外。

（一）買(mǎi)賣(mài)合同中職務(wù)行為的認(rèn)定。

經(jīng)初步審查，在認(rèn)定職務(wù)行為還是個(gè)人行為方面有爭(zhēng)議的，以下幾種具體情況應(yīng)予充分注意：

1、只有業(yè)務(wù)員簽字，沒(méi)有注明單位名稱(chēng)的，或是雖然注明了單位名稱(chēng)，但未加蓋單位公章的的情況下，如單位予以認(rèn)可，則認(rèn)定職務(wù)行為；如單位不予認(rèn)可，則要看債權(quán)人或是業(yè)務(wù)員的舉證情況，要適時(shí)引導(dǎo)當(dāng)事人進(jìn)行舉證，債權(quán)人或業(yè)務(wù)員有證據(jù)證明系單位欠款的，認(rèn)定為職務(wù)行為，否則只由業(yè)務(wù)員個(gè)人承擔(dān)責(zé)任。

2、長(zhǎng)期買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)中的負(fù)責(zé)人或采購(gòu)人在離開(kāi)公司后以單位名義為債權(quán)人出具欠條或帳務(wù)清單、購(gòu)貨清單等材料時(shí)，如單位追認(rèn)，自無(wú)爭(zhēng)議；如單位不予認(rèn)可，則需債權(quán)人舉證，如符合表見(jiàn)代理的特征，則可以認(rèn)定職務(wù)行為有效，如無(wú)證據(jù)證明，僅憑此條主張權(quán)利，則不能認(rèn)定為職務(wù)行為。

3、長(zhǎng)期買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)中的負(fù)責(zé)人或采購(gòu)人未離開(kāi)公司，只是調(diào)離原來(lái)的部門(mén)，雖然其所出具的欠條的可信度大于離開(kāi)公司后的可信度，但在公司不予認(rèn)可的情況下，債權(quán)人仍要承擔(dān)舉證責(zé)任，提供其他相關(guān)材料予以佐證。

4、債權(quán)人向工地運(yùn)送建筑用材料，個(gè)人給出具欠條的，如能證明債務(wù)人單位當(dāng)時(shí)有該工地、材料也送至該工地、單位當(dāng)時(shí)在該工地也有該職工，一般可認(rèn)定為職務(wù)行為。如向工地送的是饅頭等生活用品，收到人注明某某公司但未加蓋公章的，如單位不予認(rèn)可，則應(yīng)對(duì)該生活用品的使用時(shí)間、用量、地點(diǎn)、需求人身份方面具體分析，查明相關(guān)事實(shí)，如綜合情況符合工地使用的，則應(yīng)認(rèn)定為職務(wù)行為。

5.其他職務(wù)行為的認(rèn)定。

（二）被告帳面記載和發(fā)票記載的名稱(chēng)與主張權(quán)利人不一致時(shí)的事實(shí)認(rèn)定問(wèn)題。

實(shí)踐中，時(shí)常有被告帳面記載的是欠某某單位款，業(yè)務(wù)往來(lái)時(shí)的發(fā)票也是該單位開(kāi)具的，但主張權(quán)利人是個(gè)人，被告認(rèn)可是與發(fā)票上記載的單位發(fā)生的業(yè)務(wù)關(guān)系，不認(rèn)可與個(gè)人間的買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系。

在單位出具證明證實(shí)欠款屬于個(gè)人債權(quán)的情況下，個(gè)人持有相關(guān)債權(quán)憑證，應(yīng)認(rèn)定個(gè)人與被告間存在買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系，個(gè)人有權(quán)主張欠款。

（三）發(fā)票能否作為付款憑證的問(wèn)題。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》第三條：本辦法所稱(chēng)發(fā)票，是指在購(gòu)銷(xiāo)商品、提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，開(kāi)具、收取的收付款憑證。故發(fā)票應(yīng)作為付款憑證。

現(xiàn)實(shí)生活中，發(fā)票與付款脫節(jié)的情況經(jīng)常存在。對(duì)收到發(fā)票，給對(duì)方出具了收到條，但沒(méi)有注明未付款的，被告主張已給付貨款或是不到庭答辯的，應(yīng)考慮雙方的合同約定及交易習(xí)慣，原告僅憑一發(fā)票收到條主張欠款事實(shí)的，對(duì)欠款事實(shí)不能認(rèn)定，有其他證據(jù)的，應(yīng)綜合其他證據(jù)進(jìn)行認(rèn)定。

如發(fā)票收到條上注明“收到發(fā)票，款未付”字樣的，則應(yīng)認(rèn)定欠款事實(shí)。

（四）債權(quán)轉(zhuǎn)讓的認(rèn)定與處理。

《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》）第八十條規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。”債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為中需注意兩個(gè)問(wèn)題：

一是雙務(wù)合同中雙方當(dāng)事人互享權(quán)利、互負(fù)義務(wù)，比如轉(zhuǎn)讓時(shí)可能涉及諸如質(zhì)量、折扣、維修等方面時(shí)，能否將債權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題。

互負(fù)義務(wù)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)皇巧婕昂贤瑱?quán)利義務(wù)的概括移轉(zhuǎn)，二是涉及可能侵害債務(wù)人的利益，應(yīng)從嚴(yán)掌握。如實(shí)務(wù)中，有的.公司把債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了第三方，第三方現(xiàn)向債務(wù)人主張權(quán)利，但債權(quán)債務(wù)人之間可能還存在很多如折扣、維修等問(wèn)題的爭(zhēng)議，且原債權(quán)人已經(jīng)瀕臨破產(chǎn)，原債權(quán)人在債權(quán)轉(zhuǎn)讓后仍保留其應(yīng)負(fù)之債務(wù)，但債務(wù)人實(shí)現(xiàn)其權(quán)利已基本為客觀上所不能，這種情況下應(yīng)認(rèn)定單獨(dú)轉(zhuǎn)讓權(quán)利損害了債務(wù)人利益，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

二是債權(quán)轉(zhuǎn)讓的通知義務(wù)問(wèn)題。

1、不能把提起訴訟視為通知的一種方式。根據(jù)合同法第八十條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)通知。未經(jīng)通知，轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生法律效力，自然受讓人也無(wú)權(quán)直接向債務(wù)人主張權(quán)利，也就談不上提起訴訟可視為通知的問(wèn)題。

2、通知義務(wù)的履行問(wèn)題。債權(quán)人向債務(wù)人郵寄了轉(zhuǎn)讓通知，但債務(wù)人不承認(rèn)已收到，應(yīng)由債權(quán)人承擔(dān)舉證責(zé)任，但對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知義務(wù)的審查，不宜過(guò)于嚴(yán)格，一般要求有特快專(zhuān)遞或掛號(hào)信回執(zhí)即可。

3、履行通知義務(wù)的主體。債權(quán)人應(yīng)當(dāng)負(fù)有通知義務(wù)，也可由受讓人把加蓋有債權(quán)人公章的債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知代為送達(dá)給債務(wù)人，受讓人直接送達(dá)自己制作的通知材料不能產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓的法律效果。

(五)違約責(zé)任。

違約金責(zé)任方式的適用原則是“當(dāng)事人約定”原則。

當(dāng)事人有違約金約定的，債務(wù)人應(yīng)支付違約金。有約定標(biāo)準(zhǔn)的，從約定；未約定標(biāo)準(zhǔn)的，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

當(dāng)事人有違約金約定的情形，根據(jù)《合同法》第一百六十一條，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)按照約定的時(shí)間支付價(jià)款。對(duì)支付時(shí)間沒(méi)有約定或約定不明確的，依照本法第六十條的規(guī)定仍不能確定的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在收到標(biāo)的物或者提取標(biāo)的物單證的同時(shí)支付。對(duì)有付款期限的，按約定；未約定付款期限的，按法定，即在收到標(biāo)的物或提取標(biāo)的物單證的同時(shí)支付，否則自次日起即應(yīng)負(fù)擔(dān)違約責(zé)任。

當(dāng)事人未約定應(yīng)當(dāng)支付違約金的，不適用違約金責(zé)任方式，僅可賠償實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失，標(biāo)準(zhǔn)可參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)活期存款利息或是一年期流動(dòng)資金貸款利息計(jì)算，兩種標(biāo)準(zhǔn)均可，以當(dāng)事人主張為準(zhǔn)。

原告主張雙方約定的違約金過(guò)低的，應(yīng)提供證明其直接損失的證據(jù)，不能證明的，不予支持；能證明的，以其損失為上限作調(diào)整。被告主張約定的違約金過(guò)高的，法院根據(jù)情況調(diào)整時(shí)應(yīng)以違約金幅度為限，對(duì)于因時(shí)間的積累導(dǎo)致違約金過(guò)高的，不予調(diào)整；其他情形需要調(diào)整時(shí)，不應(yīng)高于人民法院規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)逾期貸款利率的四倍。

（一）審理汽車(chē)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，不能以《舊機(jī)動(dòng)車(chē)交易管理辦法》作為認(rèn)定汽車(chē)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的依據(jù)。

《舊機(jī)動(dòng)車(chē)交易管理辦法》規(guī)定“舊機(jī)動(dòng)車(chē)交易必須在批準(zhǔn)的舊機(jī)動(dòng)車(chē)交易中心進(jìn)行或辦理車(chē)輛轉(zhuǎn)籍過(guò)戶登記手續(xù)，買(mǎi)賣(mài)合同方能生效”，該辦法是國(guó)務(wù)院貿(mào)易部于1998年3月9日頒布的部門(mén)規(guī)章，不屬于行政法規(guī)。目前，法律和行政法規(guī)并未對(duì)未辦理轉(zhuǎn)籍過(guò)戶登記手續(xù)買(mǎi)賣(mài)合同不能生效作出明確限制，故不能以此作為判決合同無(wú)效的法律依據(jù)。

（二）當(dāng)事人將自己所購(gòu)但還未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的房屋賣(mài)于他人，買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。

1、《城市房地產(chǎn)管理法》無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋不得買(mǎi)賣(mài)的規(guī)定，不是《合同法》第52條認(rèn)定合同無(wú)效的強(qiáng)制性條款。《城市房地產(chǎn)管理法》是1994年頒布的法律，此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩，在立法技術(shù)上多用“不得”等字樣來(lái)表達(dá)方便行政的寓意。同時(shí)在立法的內(nèi)容上也沒(méi)有充分考慮到當(dāng)下的商品房交易狀況，有滯后性；從《合同法》鼓勵(lì)交易的原則出發(fā)，對(duì)實(shí)踐中此類(lèi)買(mǎi)賣(mài)合同都認(rèn)定為無(wú)效不利于物的價(jià)值的有效、充分使用，在審判實(shí)踐中，應(yīng)盡量減小合同無(wú)效的范圍。因此，不宜以買(mǎi)賣(mài)合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定而認(rèn)定其無(wú)效。

2、此種轉(zhuǎn)讓房屋的行為是否是無(wú)權(quán)處分而成為效力待定的合同。

此種情況下，出賣(mài)人合法取得了對(duì)房屋的直接占有，其轉(zhuǎn)讓該房屋的行為是有權(quán)處分，不是無(wú)權(quán)處分，買(mǎi)賣(mài)合同不應(yīng)當(dāng)因此認(rèn)定為效力待定。

(一)支持原告訴訟請(qǐng)求時(shí)的表述：

一、被告xxx于本判決生效之日起x日內(nèi)給付原告xxx貨款xxx元。

二、被告xxx于本判決生效之日起x日內(nèi)支付原告違約金，自xxx起至本判決確定的給付之日止，按xxx計(jì)算。

(二)不支持原告訴訟請(qǐng)求時(shí)的表述：駁回原告xxx的訴訟請(qǐng)求。

一、原告xxx與被告xxx于xx年xx月xx日簽訂的xxxx合同無(wú)效。

二、原告(或被告)于本判決生效之日起x日內(nèi)返還被告(或原告)合同價(jià)款xxxx元(或xxx物)。

(四)當(dāng)事人要求解除合同并各自返還財(cái)產(chǎn)時(shí)的表述：

一、解除原告xxx與被告xxx于xx年xx月xx日簽訂的xxxx合同。

二、原告(或被告)于本判決生效之日起x日內(nèi)返還被告(或原告)合同價(jià)款xxxx元(或xxx物)。

糾紛案買(mǎi)賣(mài)合同篇八

農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛在我院所審理的諸多涉農(nóng)民權(quán)益的財(cái)產(chǎn)類(lèi)型案件中所占比例最大。但由于現(xiàn)有房屋買(mǎi)賣(mài)的法律法規(guī)比較雜亂，尤其涉及農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的規(guī)范政出多門(mén)，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中法官理解和適用法律各異，同案不同判的情況時(shí)有發(fā)生。為此我院組織相關(guān)人員對(duì)所審理的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛進(jìn)行分析，通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，對(duì)涉及農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定存在三種意見(jiàn)：

1、對(duì)無(wú)權(quán)處分房屋的人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)識(shí)比較一致，無(wú)權(quán)處分人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，房屋所有權(quán)人不予追認(rèn)的，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，雙方當(dāng)事人返還房屋和價(jià)款。

2、房屋沒(méi)有辦理過(guò)戶登記是否影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，判決中存在兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)是房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)以變更登記過(guò)戶為生效要件，房屋沒(méi)有辦理過(guò)戶登記，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為雙方出于真實(shí)意思表示而訂立的合同是依法成立的合同，對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更和解除合同。

3、農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效存在較大的分歧。一種觀點(diǎn)認(rèn)為合同違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)為無(wú)效合同。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為雙方出于真實(shí)意思表示而訂立的合同是依法成立的合同，對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更和解除合同。

上述同案不同判的現(xiàn)象不但無(wú)法起到定紛止?fàn)幍淖饔?，而且損害司法部門(mén)的權(quán)威，造成極大的負(fù)面影響。為了統(tǒng)一執(zhí)法尺度減少同案不同判現(xiàn)象發(fā)生，針對(duì)上述三個(gè)方面的問(wèn)題，我院研究分析后認(rèn)為：

1、無(wú)處分權(quán)的人處分他人房屋而訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，權(quán)利人不予追認(rèn)的無(wú)效，只有財(cái)產(chǎn)的所有人和有權(quán)處分該財(cái)產(chǎn)的人才能處分該財(cái)產(chǎn)。

2、房屋過(guò)戶登記不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效要件。理由是：一，從登記制度的設(shè)定目的來(lái)看，登記的作用在于公示，即世人周知該權(quán)利的存在。登記是房屋所有權(quán)的變動(dòng)，而非房屋買(mǎi)賣(mài)合同。二，從登記的法律性質(zhì)來(lái)看，過(guò)戶登記是房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的內(nèi)容之一，不可將其與房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效要件相混淆?？傊?，登記是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的要件，而非房屋買(mǎi)賣(mài)合同的'要件，沒(méi)有辦理過(guò)戶登記的效果是房屋所有權(quán)不變更，但是不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

3、農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。

理由是：

一，合同法將合同無(wú)效的標(biāo)準(zhǔn)限制在違反法律、行政法規(guī)。而判決認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的依據(jù)是《關(guān)于加強(qiáng)土地b轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》，該通知的發(fā)文機(jī)關(guān)是國(guó)務(wù)院辦公廳，而非國(guó)務(wù)院，故此文件不是行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。

二，土地管理法規(guī)定的土地的使用權(quán)不得用于非農(nóng)建設(shè)其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)，而宅基地本來(lái)就是建設(shè)用地，其主體變更不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，故將該條適用于宅基地是不妥的，作為認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的依據(jù)也違反立法本意。

三，從法律保護(hù)所有權(quán)的基本精神來(lái)看，限制農(nóng)民買(mǎi)賣(mài)房屋并非是對(duì)農(nóng)民利益的維護(hù)，而是對(duì)農(nóng)民權(quán)利的侵犯。眾所周知，所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四個(gè)權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，這與我國(guó)保護(hù)農(nóng)民利益的國(guó)策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內(nèi)容的自由以及合同對(duì)象的自由，限制農(nóng)民向城市居民出賣(mài)住房，也與合同自由的基本精神相悖。

四，我國(guó)新通過(guò)的《農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)法》也體現(xiàn)了相同的精神，該法第條規(guī)定，'通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。'該條原則上賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利。該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農(nóng)民的自主性，相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財(cái)產(chǎn)，是立法精神的巨大進(jìn)步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn)，農(nóng)村宅基地也應(yīng)做相同理解。

糾紛案買(mǎi)賣(mài)合同篇九

在現(xiàn)代社會(huì)，各種糾紛時(shí)有發(fā)生，尤其是買(mǎi)賣(mài)糾紛更是經(jīng)常發(fā)生。在現(xiàn)實(shí)生活中，我們常?？吹劫I(mǎi)賣(mài)雙方之間因?yàn)橐恍┦虑闊o(wú)法達(dá)成一致，甚至訴諸法律解決分歧。在經(jīng)歷了一場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)糾紛案件的過(guò)程之后，我深深地體會(huì)到了一些道理。本文將從不同的角度來(lái)談?wù)勎覍?duì)買(mǎi)賣(mài)糾紛案件的一些心得體會(huì)。

第二段：買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)增強(qiáng)溝通和了解。

買(mǎi)賣(mài)糾紛的根本原因在于買(mǎi)賣(mài)雙方之間信息不對(duì)稱(chēng)，或者說(shuō)雙方?jīng)]有在買(mǎi)賣(mài)合同上明確規(guī)定清楚。因此，在進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)時(shí)，雙方應(yīng)該增強(qiáng)溝通和了解，確保雙方都能理解合同條款。這不僅可以預(yù)防訴訟引發(fā)，同時(shí)也可以確保在法律面前自己的合法權(quán)益得到保護(hù)。同時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方要對(duì)貿(mào)易法律法規(guī)有一定的了解，以免造成不必要的誤解和糾紛。

第三段：合同要書(shū)寫(xiě)規(guī)范詳細(xì)。

合同是買(mǎi)賣(mài)糾紛的關(guān)鍵證據(jù)，以前制定的合同條款往往比較簡(jiǎn)單，容易出現(xiàn)漏洞，導(dǎo)致訴訟引發(fā)。因此，在合同的書(shū)寫(xiě)上，應(yīng)該特別注意規(guī)范和詳細(xì)。條款要簡(jiǎn)練明了，確保雙方的權(quán)益都能照顧到，而且要認(rèn)真核對(duì)是否漏洞，避免引起不必要的誤解和矛盾。這樣，即使在將來(lái)出現(xiàn)爭(zhēng)議，判決的基礎(chǔ)也能更加明確。

第四段：制定合同要實(shí)際，不要過(guò)于理想化。

有時(shí)，合同的規(guī)定過(guò)于理想化，忽略了實(shí)際情況，也會(huì)給訴訟打官司埋下隱患。在合同的制定上，要考慮買(mǎi)賣(mài)雙方的實(shí)際情況，做到量力而行，不要超過(guò)自己的能力范圍。同時(shí)，也要充分了解對(duì)方的情況，在條款的制定上囊括雙方的情況，對(duì)方也應(yīng)該如實(shí)反饋?zhàn)约旱那闆r。

第五段：誠(chéng)信是買(mǎi)賣(mài)交易的基礎(chǔ)。

最后，我認(rèn)為誠(chéng)信是買(mǎi)賣(mài)交易的基礎(chǔ)。買(mǎi)賣(mài)雙方在交易時(shí)，應(yīng)本著公平、公正、公開(kāi)、誠(chéng)信的原則，向?qū)Ψ教峁┱鎸?shí)、準(zhǔn)確、全面的信息，規(guī)避引發(fā)糾紛的關(guān)鍵問(wèn)題。另外，雙方之間也要互相尊重，理解對(duì)方的處境，積極溝通處理問(wèn)題，才能避免買(mǎi)賣(mài)糾紛的發(fā)生。

總結(jié)。

通過(guò)這次經(jīng)歷，我認(rèn)為在買(mǎi)賣(mài)糾紛案件中，買(mǎi)賣(mài)雙方要加強(qiáng)溝通和了解，制定詳細(xì)規(guī)范的合同，不要把合同過(guò)于理想化，同時(shí)要本著誠(chéng)信的原則，確保交易的公平、公正、公開(kāi)，盡可能避免引發(fā)糾紛。我們要牢記這些經(jīng)驗(yàn)，讓糾紛不再發(fā)生。

糾紛案買(mǎi)賣(mài)合同篇十

核心內(nèi)容：本文是對(duì)最高院關(guān)于租賃合同糾紛的司法解釋(一)，即《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》全文的法條解讀。希望能夠幫助廣大法律快車(chē)合同法的讀者。

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱(chēng)城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。

【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。

本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無(wú)論土地性質(zhì)為國(guó)有還是集體所有，均適用本解釋?zhuān)瑢?shí)踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。

依照國(guó)家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本解釋。

關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，基本屬于完全的市場(chǎng)行為，并不存在政府補(bǔ)貼的福利和社會(huì)保障性?xún)?nèi)容，最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。

第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無(wú)效。所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時(shí)建筑管理規(guī)定的臨時(shí)建筑。

否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進(jìn)交易，當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，租賃合同的效力會(huì)得以補(bǔ)正。此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。

第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

【解讀】臨時(shí)建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢(shì)的客觀需要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi)，建造的供臨時(shí)使用的建筑物。

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無(wú)效。對(duì)于租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效，合同其他內(nèi)容的效力不受影響。

第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

【解讀】我國(guó)城市房屋租賃實(shí)行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。

若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準(zhǔn)，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無(wú)效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對(duì)方接受的情況下，視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時(shí)，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。

第五條房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。

當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無(wú)效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無(wú)效的法律后果為返回財(cái)產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無(wú)效的場(chǎng)合。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)，屬于返還原物的范疇。合同無(wú)效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過(guò)失責(zé)任，賠償范圍限于信賴(lài)?yán)?。即合同雙方為締約進(jìn)行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴(lài)，一方由于信賴(lài)而支出一定的成本，主要包括用于締約的合理費(fèi)用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費(fèi)用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實(shí)踐中很難得到支持。

由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償?shù)臓?zhēng)議主要集中在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費(fèi)用上，對(duì)此，本解釋都有明確規(guī)定。

第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;。

(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;。

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。

【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過(guò)強(qiáng)占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán);(3)合同成立在先的，即合同成立時(shí)間在先，判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時(shí)間，更嚴(yán)格地說(shuō)，是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時(shí)間。

“一房數(shù)租”時(shí)，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。

第七條承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。

【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的;(4)承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同。

出租人作為房屋所有權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時(shí)，出租人有權(quán)隨時(shí)要求承租人恢復(fù)原狀，不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時(shí)，必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀，承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人方可解除合同。

實(shí)踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，如果承租人對(duì)此有異議，可以起訴要求確認(rèn)合同解除無(wú)效;二是向法院起訴，請(qǐng)求解除合同。

對(duì)于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經(jīng)出租人同意變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，同時(shí)載明如果不再此期限內(nèi)恢復(fù)原狀，合同即自動(dòng)解除。

第八條因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：

(一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;。

(二)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的;。

(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。

【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;(4)不定期租賃，承租人有權(quán)隨時(shí)解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時(shí)解除合同;(6)司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議導(dǎo)致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實(shí)際履行的。

在出現(xiàn)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭(zhēng)議，或者具有違反法律、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況任何一種情形時(shí)，承租人的合同解除權(quán)并非任意的，還須具備一個(gè)必要前提，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無(wú)法使用”。所謂“無(wú)法使用”是指無(wú)法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無(wú)法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。

司法機(jī)關(guān)對(duì)房屋的查封，實(shí)務(wù)中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制，而且喪失了使用、管理權(quán)，權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù);而“活封”則相反，房屋被查封后，權(quán)利人仍享有對(duì)房屋的使用、管理和收益權(quán)，僅處分權(quán)受限。實(shí)踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時(shí)也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。

當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭(zhēng)議時(shí)，意味著出租人可能不是房屋的所有權(quán)人，如果出租人最終被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認(rèn)不是房屋的所有權(quán)人，則構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，該租賃合同屬效力待定合同。

第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費(fèi)巨大，可以認(rèn)定形成附合，例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達(dá)到不可分離狀態(tài)，則不能認(rèn)定形成附合，如安裝空調(diào)、電梯、太陽(yáng)能熱水器、抽油煙機(jī)等。

按照添附理論，對(duì)于未形成附合的裝飾裝修物，所有權(quán)仍歸承租人，房屋租賃無(wú)效時(shí)，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對(duì)價(jià)，承租人拆除過(guò)程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀。對(duì)于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價(jià)歸承租人所有;出租人不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

在房屋租賃合同中，承租人對(duì)租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類(lèi)：一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示反對(duì)，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修，屬善意添附;二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進(jìn)行的裝飾裝修，屬惡意添附。對(duì)于惡意添附，不論房屋租賃合同是否有效，原則上均不應(yīng)予以折價(jià)補(bǔ)償，裝飾裝修損失由承租人自行承擔(dān)。

裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認(rèn)無(wú)效時(shí)尚存在的實(shí)際價(jià)值，應(yīng)按承租人已使用房屋的時(shí)間予以折舊，不能按照租賃期限進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

實(shí)踐中，在處理無(wú)效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時(shí)，應(yīng)根據(jù)出租人的需要程度和可利用價(jià)值，結(jié)合過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，分別對(duì)待：(1)屬出租人過(guò)錯(cuò)的，由出租人補(bǔ)償承租人的裝飾裝修損失。對(duì)于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費(fèi)用、拆除費(fèi)用、恢復(fù)原狀費(fèi)用及承租人因租賃合同無(wú)效而受到的其他損失;對(duì)于形附合的，該損失是租賃合同無(wú)效時(shí)裝飾裝修物尚存在的價(jià)值，即現(xiàn)值。(2)屬承租人過(guò)錯(cuò)的，由承租人自行承擔(dān)裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無(wú)效受到的其他損失。(3)屬雙方共同過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)由雙方當(dāng)事人按過(guò)錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失。

第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

【解讀】適用本條的前提條件有三：(1)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除，合同無(wú)效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。

適用本條的注意事項(xiàng)：(1)承租人可以對(duì)未形成附合的裝飾裝修物進(jìn)行拆除，且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時(shí)，必須盡到必要的注意義務(wù)，不得對(duì)房屋造成毀損，否則應(yīng)恢復(fù)原狀或賠償損失;(3)當(dāng)事人對(duì)未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應(yīng)依照意思自治原則從其約定。

第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

【解讀】本條與第十條相對(duì)應(yīng)，規(guī)定了合同解除時(shí)，對(duì)于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則：

(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無(wú)法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價(jià)值，承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。

(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人應(yīng)自行承擔(dān)剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應(yīng)予適當(dāng)補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值。

(3)因當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除，對(duì)于出租人同意利用的，將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補(bǔ)償?shù)牟糠值氖Ｓ鄡r(jià)值，由出租人和承租人按照各自的過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān);對(duì)于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān)。

(4)因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬?，按照公平?zé)任原則，由雙方共同分擔(dān)，一般為平均分擔(dān)。

所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價(jià)值。計(jì)算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費(fèi)用平均分?jǐn)?，從而得出合同解除時(shí)剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費(fèi)用價(jià)值。若雙方對(duì)裝飾裝修投資數(shù)額無(wú)法達(dá)成一致，可委托專(zhuān)門(mén)的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。

第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。

【解讀】承租人要對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，必須經(jīng)過(guò)出租人同意?！巴狻狈譃槊魇竞湍?，明示有書(shū)面、口頭、電話等表現(xiàn)形式，對(duì)此由承租人負(fù)舉證責(zé)任;如果出租人雖未對(duì)裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的，則可直接認(rèn)定出租人對(duì)裝飾裝修已經(jīng)默示同意。

對(duì)于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對(duì)于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人無(wú)權(quán)要求出租人予以補(bǔ)償，出租人亦無(wú)權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。

第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

【解讀】房屋租賃合同無(wú)效、被撤銷(xiāo)時(shí)，出租人有權(quán)要求承租人將房屋返還并恢復(fù)原狀，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建的，其有義務(wù)將裝飾裝修物、擴(kuò)建物拆除后返還房屋給出租人，拆除過(guò)程中造成房屋損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

在房屋租賃合同解除場(chǎng)合，若因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修、擴(kuò)建行為構(gòu)成違約，但出租人的違約行為更為嚴(yán)重，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責(zé)任的抗辯;若因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，同時(shí)也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同，且未對(duì)合同解除后裝飾裝修、擴(kuò)建費(fèi)用的承擔(dān)有約定的，出租人仍可要求承租人恢復(fù)原狀、賠償損失。

第十四條承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);。

(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。

【解讀】所謂擴(kuò)建，是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴(kuò)充的建設(shè)項(xiàng)目，一般通過(guò)加高、加層等建筑方式形成，本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動(dòng)，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，擴(kuò)建應(yīng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

本條所規(guī)定的“過(guò)錯(cuò)”僅指導(dǎo)致“未辦理合法建設(shè)手續(xù)”的過(guò)錯(cuò)，具體包括以下四種情況：

(1)若系單純出租人的過(guò)錯(cuò)所致，則擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承擔(dān);。

(2)若系單純承租人的過(guò)錯(cuò)所致，則由承租人承擔(dān);。

(3)若系雙方過(guò)錯(cuò)所致，則由雙方按照各自的過(guò)錯(cuò)程度分別承擔(dān);。

(4)若雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)，則按公平原則，由雙方分擔(dān)。

房屋租賃合同解除場(chǎng)合，經(jīng)出租人同意的擴(kuò)建費(fèi)用可做如下處理：

(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法擴(kuò)建手續(xù)，則擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由雙方按各自的過(guò)錯(cuò)程度分別承擔(dān)。

(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則出租人仍應(yīng)負(fù)擔(dān)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用，但可以承租人違約為由請(qǐng)求減少擴(kuò)建費(fèi)用的負(fù)擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則出租人可以承租人違約、自己并無(wú)受益等為由，主張不承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用。

(3)因雙方違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用，但可以適當(dāng)減少;若未辦理合法手續(xù)，則由雙方按照過(guò)錯(cuò)程度各自承當(dāng)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用。

(4)因不可歸責(zé)于雙方原因?qū)е潞贤獬?，若辦理合法擴(kuò)建手續(xù)，則由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用，否則，由雙方按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)分別承擔(dān)。

關(guān)于擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用的計(jì)算，最高院主張采用工程造價(jià)費(fèi)用支出法，即以擴(kuò)建時(shí)，承租人實(shí)際支付的工程造價(jià)費(fèi)用作為擴(kuò)建費(fèi)用。

第十五條承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。

【解讀】適用本條應(yīng)注意如下幾個(gè)問(wèn)題：

(1)群租，可分為自主群租和他主群租兩種，自主群租即房屋所有人將房屋出資給多個(gè)承租人，他主群租一般表現(xiàn)為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個(gè)承租人，后者屬于本條屬于的轉(zhuǎn)租行為。

(2)再轉(zhuǎn)租、多手轉(zhuǎn)租行為符合轉(zhuǎn)租的法律特征，應(yīng)適用本條規(guī)定。

第十六條出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

【解讀】《合同法》第224條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。為督促出租人及時(shí)行使合同解除權(quán)，維護(hù)交易的穩(wěn)定性，本條將出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在6個(gè)月內(nèi)未提出異議的，推定為出租人同意轉(zhuǎn)租。該6個(gè)月期限的性質(zhì)為除斥期間，不適用訴訟時(shí)效關(guān)于中斷與中止、延長(zhǎng)的規(guī)定。

承租人未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為，在效力上屬無(wú)效行為，出租人既可起訴要求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，亦可行使合同解除權(quán)。出租人解除合同后，承租人喪失租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租合同也因其賴(lài)以存在的基礎(chǔ)不復(fù)存在而歸于終止，善意的次承租人(訂立轉(zhuǎn)租合同時(shí)不知道也不應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租)可以要求承租人賠償損失。

在房屋租賃合同被解除或被認(rèn)定無(wú)效情形下，都涉及房屋的返還問(wèn)題，此時(shí)，案件的處理結(jié)果必然與次承租人具有法律上的利害關(guān)系，當(dāng)次承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或者擴(kuò)建，則此承租人對(duì)訴訟標(biāo)的享有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)。因此，本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，也可以是無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，其向次承租人收取的租金不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美Ｔ诔鲎馊伺c承租人的房屋租賃法律關(guān)系中，出租人以租金為對(duì)價(jià)將租賃物交于承租人占有、使用、收益，其收益已經(jīng)確定而不能再對(duì)租賃物進(jìn)行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的變形形式，無(wú)論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因?yàn)槌凶馊艘蜣D(zhuǎn)租而獲益就認(rèn)為損害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件。

第十七條因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。

【解讀】《合同法》第227條規(guī)定，承租人無(wú)正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金的，出租人經(jīng)催告后可以解除合同。在轉(zhuǎn)租合同有效的場(chǎng)合，若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權(quán)時(shí)，次承租人可以代償請(qǐng)求權(quán)抗辯出租人的合同解除權(quán)。在轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的場(chǎng)合，如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意，次承租人無(wú)代償請(qǐng)求權(quán)。

次承租人代出租人支付租金與違約金后，對(duì)承租人享有兩種權(quán)利，一是對(duì)于承租人的追償權(quán)，二是對(duì)于其支付的租金和違約金可以和轉(zhuǎn)租合同中其應(yīng)支付的租金相折抵。

房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。

【解讀】房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除的情形下，承租人應(yīng)將房屋返還出租人，但實(shí)際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關(guān)系終止時(shí)，即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據(jù)，從而構(gòu)成對(duì)出租人所有的租賃房屋的無(wú)權(quán)占有，出租人有權(quán)向次承租人主張返還房屋，同時(shí)，出租人亦有權(quán)向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費(fèi)。

第十九條承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

【解讀】《合同法》第234條規(guī)定，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。本條司法解釋將前述規(guī)定中的“共同居住”擴(kuò)大為“共同經(jīng)營(yíng)”，包括個(gè)體工商戶和個(gè)人合伙。對(duì)于承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，若承租人在租賃期間死亡(包括宣告死亡、宣告失蹤)，共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權(quán)利和義務(wù)，該共同經(jīng)營(yíng)人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成為新的承租人。

正確適用本條司法解釋?zhuān)婕暗絺€(gè)人合伙的認(rèn)定。認(rèn)定個(gè)人合伙，首先要依據(jù)合伙協(xié)議;沒(méi)有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的，只要具備合伙條件(共同出資、共同參與經(jīng)營(yíng)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益)，并有兩個(gè)以上無(wú)利害關(guān)系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的，也可認(rèn)定為個(gè)人合伙。

第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;。

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

【解讀】本條系“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”及其適用例外的規(guī)定。

《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，即所謂的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則，若無(wú)法定或約定的除外情形，該原則即應(yīng)被適用。

抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時(shí)在同一標(biāo)的物上抵押權(quán)與租賃權(quán)并存，抵押權(quán)更注重標(biāo)的物的交換價(jià)值，而租賃權(quán)則更注重標(biāo)的物的使用價(jià)值，二者并不沖突。但由于抵押權(quán)設(shè)定在先，因而具有優(yōu)先效力，此后成立的租賃權(quán)不得損害抵押權(quán)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)發(fā)生所有權(quán)的變動(dòng)后，受讓人不受租賃合同的約束，即先抵押后出租不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，仍應(yīng)適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則。

涉及到法院依法查封的場(chǎng)合下，若查封在先，租賃在后，則法院強(qiáng)制拍賣(mài)時(shí)不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”;若租賃在先，查封在后，可以使用該原則。

第二十一條出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

【解讀】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害時(shí)的救濟(jì)措施。

房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)只在租賃房屋作為買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系的標(biāo)的物時(shí)發(fā)生，在贈(zèng)與、互易以及因公征用等法律關(guān)系中則不得適用，亦不能主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的損害賠償請(qǐng)求權(quán)。

關(guān)于“合理期限”的認(rèn)定，《民通意見(jiàn)》第118條規(guī)定，“出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效”，但該條目前已被廢止。最高院民一庭認(rèn)為可以參考本解釋第二十四條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，該條款規(guī)定，出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，該“15日”的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的日期，出租人履行通知義務(wù)必須給承租人留出必要的答復(fù)期限——15日，因此出租人最晚應(yīng)于出賣(mài)房屋前15日通知承租人，即在15日答復(fù)期之前履行通知義務(wù)。

在房屋轉(zhuǎn)租場(chǎng)合，次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在理論上存在爭(zhēng)議，但最高院民一庭認(rèn)為房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租人，且優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害時(shí)，無(wú)權(quán)要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但可以請(qǐng)求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，為避免承租人濫用權(quán)利，在承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)對(duì)其課以一定的義務(wù)，如承租人主張與出租人成立買(mǎi)賣(mài)合同的，應(yīng)當(dāng)交付一定數(shù)額的定金或提供擔(dān)保，以使出租人信任其履行能力。

承租人雖無(wú)權(quán)以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受侵害為由要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效，保護(hù)其履行。出租人與第三人之間合同的效力應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定判斷。承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)主張以同等條件與出租人成立買(mǎi)賣(mài)合同后，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)出租人履行合同，取得房屋所有權(quán)，由此第三人無(wú)法繼續(xù)履行合同的，第三人可以主張出租人承擔(dān)違約責(zé)任。

第二十二條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

【解讀】抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)可能會(huì)與租賃權(quán)沖突，但抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并不沖突，不論抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

折價(jià)、變賣(mài)均屬于出租人出售房屋的行為，不管買(mǎi)受人是抵押權(quán)人還是其他人，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

“同等條件”的確定要依照買(mǎi)受的第三人與出租人確定的房屋價(jià)格，該價(jià)格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)約束的只是出租人對(duì)締約相對(duì)人的選擇權(quán)，而非約束出租人對(duì)房屋的處分權(quán)。房屋出賣(mài)價(jià)格的確定是出租人行使處分權(quán)的表現(xiàn)，故承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，只能按照第三人與出租人確定的同等條件，承租人對(duì)該條件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán)。

第二十三條出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)5日前通知承租人。承租人未參加拍賣(mài)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

【解讀】拍賣(mài)的特質(zhì)導(dǎo)致其與承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)存在一定沖突，由于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)屬“準(zhǔn)物權(quán)”，有一定的優(yōu)先效力，在拍賣(mài)程序亦不例外?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第16條規(guī)定，“拍賣(mài)過(guò)程中，有最高價(jià)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買(mǎi)受，如無(wú)更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人;如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買(mǎi)人。”此所謂“跟價(jià)法”。

在拍賣(mài)負(fù)擔(dān)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的租賃房屋時(shí)，一般遵循如下程序：(1)拍賣(mài)通知，出租人在拍賣(mài)5日前以書(shū)面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人于拍賣(mài)日到場(chǎng)。(2)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人應(yīng)按照拍賣(mài)通知或拍賣(mài)公告的要求，與其他競(jìng)買(mǎi)人一樣進(jìn)行競(jìng)買(mǎi)登記、繳納競(jìng)買(mǎi)保證金，在拍賣(mài)日到場(chǎng)參加競(jìng)拍。

(3)舉牌應(yīng)價(jià)，若承租人在出現(xiàn)最高應(yīng)價(jià)時(shí)未作出以該價(jià)格購(gòu)買(mǎi)的意思表示，則拍賣(mài)房屋由最高應(yīng)價(jià)人購(gòu)買(mǎi)。

第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的;。

(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的;。

(四)第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

【解讀】房屋共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中，具有物權(quán)性質(zhì)，而承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)基于租賃關(guān)系，本質(zhì)上仍屬債權(quán)性質(zhì)，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

家庭成員之間的房屋買(mǎi)賣(mài)，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有很大區(qū)別，故本條確認(rèn)出租人將租賃房屋出賣(mài)給近親屬的，承租人不得主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)提前通知承租人，承租人在接到通知后應(yīng)及時(shí)答復(fù)，若承租人接到通知后15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的，則喪失優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，這里強(qiáng)調(diào)“明確表示”。

《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無(wú)轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利，受讓人仍取得其所有權(quán)?！芭e重以明輕”，在第三人善意購(gòu)買(mǎi)出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可對(duì)抗承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

第二十五條本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

【解讀】本解釋于9月1日起施行，施行前的行為引起的糾紛，在本解釋施行之后提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前提起的訴訟，本解釋施行后案件尚在訴訟系屬中，無(wú)論處于一審還是二審程序，均適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審的案件，在本解釋施行前提起再審程序，且于本解釋實(shí)施時(shí)仍在審理中的，應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

糾紛案買(mǎi)賣(mài)合同篇十一

本文系真實(shí)案例，為北京市第二中級(jí)人民法院唐延明先生為本刊特別提供。

4月28日，賈某委托被上訴人某營(yíng)業(yè)部作為有價(jià)證券買(mǎi)賣(mài)的受托人在某營(yíng)業(yè)部提供的委托買(mǎi)賣(mài)有價(jià)證券承諾書(shū)上簽字。該承諾書(shū)載明：本人自愿接受《業(yè)務(wù)條款》的全部?jī)?nèi)容，且將該條款歸入并成為本承諾書(shū)的一部分?！稑I(yè)務(wù)條款》載明：凡使用密碼進(jìn)行的一切交易均是有效委托，由此產(chǎn)生的一切損失由客戶自負(fù)。同日某營(yíng)業(yè)部為賈某開(kāi)立了委托買(mǎi)賣(mài)證券資金專(zhuān)用帳戶，賈某遂開(kāi)始委托其丈夫杜某在某營(yíng)業(yè)部為大、中專(zhuān)戶提供的交易場(chǎng)所里下達(dá)委托交易指令，買(mǎi)賣(mài)股票。9月18日杜某查詢(xún)得知209月12日，有人從某營(yíng)業(yè)部提供的專(zhuān)戶室兩臺(tái)電腦自助委托終端下達(dá)委托交易指令，將股東姓名為賈某的12000股愛(ài)建股份（600643）和10000股華東醫(yī)藥（0963），并于當(dāng)日分兩次買(mǎi)入17000股銀廣夏（0557）。賈某以某營(yíng)業(yè)部對(duì)其股票被盜賣(mài)盜買(mǎi)及不能使其及時(shí)減少損失負(fù)有責(zé)任為由訴至法院，要求某營(yíng)業(yè)部返還12000股愛(ài)建股份和10000股華東醫(yī)藥及自被倒賣(mài)之日起至返還之日期間發(fā)生的紅利和送股；賠償資金45231.72元及其被盜賣(mài)之日起至返還之日期間發(fā)生的利息；賠償手續(xù)費(fèi)2532.29元、印花稅2894.03元及過(guò)戶費(fèi)12元；支付精神賠償金80000元。

二、判決要旨。

原審法院認(rèn)為，證券公司接受投資者及客戶的申請(qǐng)，為客戶開(kāi)立委托買(mǎi)賣(mài)證券資金帳戶，就與客戶之間建立了行紀(jì)合同關(guān)系。在此關(guān)系中證券公司的主要義務(wù)是為客戶提供行紀(jì)服務(wù)。行紀(jì)服務(wù)是證券公司接受客戶委托，以自己的名義為客戶在證券交易市場(chǎng)進(jìn)行有價(jià)證券的買(mǎi)賣(mài)并為客戶提供相關(guān)的服務(wù)。證券公司與客戶建立行紀(jì)合同關(guān)系后，客戶的每一筆交易都是經(jīng)過(guò)客戶自己下達(dá)委托交易指令，證券公司接受委托并驗(yàn)明身份、驗(yàn)證資金和證券后，使用自己的交易席位，將客戶委托的內(nèi)容傳達(dá)至交易所，經(jīng)集合競(jìng)價(jià)完成。這一程序的啟動(dòng)，是客戶的委托交易指令。本案所涉股票買(mǎi)賣(mài)的委托交易指令下達(dá)形式是駐留委托。賈某為排除本案所涉以駐留委托形式下達(dá)委托交易指令進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)股票的自為行為，提交、出示了她自己與其丈夫單位的證明，這一證據(jù)不能采信，理由是這一證據(jù)的內(nèi)容忽略了細(xì)節(jié)，用書(shū)面形式表達(dá)言詞內(nèi)容證據(jù)的細(xì)節(jié)往往是此類(lèi)證據(jù)的核心。

由于我國(guó)目前尚無(wú)能從事軟件安全鑒定的部門(mén)，在這種狀態(tài)下，僅憑客戶的懷疑，沒(méi)有科學(xué)的結(jié)論為基礎(chǔ)支持就推定計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)不安全是不當(dāng)?shù)?，這種推斷，既不令人信服，也不利于證券市場(chǎng)的正常運(yùn)行，因此，對(duì)賈某要求某營(yíng)業(yè)部電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)不安全應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的主張不予支持。對(duì)于賈某主張的是盜賣(mài)盜買(mǎi)，因其不能排除自身因密碼失竊發(fā)生的盜賣(mài)盜買(mǎi)股票的可能，又不能進(jìn)一步提出證據(jù)，不予支持。賈某主張的某營(yíng)業(yè)部未盡到管理職責(zé)導(dǎo)致股票被盜買(mǎi)盜賣(mài)也未能提供充分的證據(jù)，不予支持。同時(shí)，對(duì)于賈的交易情況，某營(yíng)業(yè)部也沒(méi)有通知的義務(wù)。賈某關(guān)于《業(yè)務(wù)條款》?quot;凡使用密碼交易產(chǎn)生的一切損失由客戶自負(fù)“是加重客戶責(zé)任的格式條款應(yīng)無(wú)效的主張也不能成立。綜上所述，原審法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條第一款、第二款的規(guī)定，判決：駁回賈某的訴訟請(qǐng)求。

二審法院（北京市第二中級(jí)人民法院）經(jīng)審理查明，原審法院查明事實(shí)屬實(shí)，雙方當(dāng)事人亦無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。二審法院認(rèn)為，在股票交易過(guò)程中，股票委托交易指令均由客戶下達(dá)，而客戶自行設(shè)置的密碼是客戶進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)從事股票委托交易指令下達(dá)的身份證明，也是電腦自動(dòng)識(shí)別客戶的依據(jù)。使用該密碼交易所產(chǎn)生的后果由客戶承擔(dān)，妥善保管密碼、防止密碼失密是客戶的基本義務(wù)和責(zé)任。因此，賈某與某營(yíng)業(yè)部之間簽訂的委托買(mǎi)賣(mài)有價(jià)證券承諾書(shū)中約定凡使用密碼進(jìn)行的一切交易均是有效委托，由此產(chǎn)生的一切損失由客戶自負(fù)的有關(guān)條款并未加重或擴(kuò)大客戶責(zé)任。雖然某營(yíng)業(yè)部認(rèn)可賈某和其丈夫杜某當(dāng)天未在某營(yíng)業(yè)部專(zhuān)戶室現(xiàn)場(chǎng)，也認(rèn)可下達(dá)委托交易指令的電腦自助委托終端不是賈某通常使用的電腦終端，但僅能證明賈某和其丈夫杜某沒(méi)有親自操作下達(dá)委托指令，不能排除賈某委托其他代理人進(jìn)行操作或因賈某自身原因?qū)е旅艽a失密的可能，現(xiàn)賈某無(wú)證據(jù)證明本案股票交易的委托指令是某營(yíng)業(yè)部竊取其密碼或利用自身技術(shù)服務(wù)優(yōu)勢(shì)所為，也不能向法庭提供因某營(yíng)業(yè)部電腦交易系統(tǒng)不安全或管理不善致使他人侵入系統(tǒng)或破解其交易密碼進(jìn)行涉案股票買(mǎi)賣(mài)的相應(yīng)證據(jù)。因此，賈某要求某營(yíng)業(yè)部承擔(dān)其股票被盜賣(mài)盜買(mǎi)的民事賠償責(zé)任，缺乏證據(jù)，本院不予支持。綜上，賈某的上訴主張，均不成立。原審判決處理正確，應(yīng)予維持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。

三、本案審判中需要研究的主要問(wèn)題。

1、賈某與某營(yíng)業(yè)部之間的主要權(quán)利義務(wù)關(guān)系是什么？

2、《業(yè)務(wù)條款》的規(guī)定是否系擴(kuò)大賈責(zé)任的格式條款，是否有效？

3、本案的舉證責(zé)任如何分擔(dān)？

4、賈是否完成了舉證責(zé)任？

四、法理評(píng)析。

（一）賈某與某營(yíng)業(yè)部之間的主要權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

賈某簽訂的作為承諾書(shū)組成部分的《業(yè)務(wù)條款》載明：凡使用密碼進(jìn)行的一切交易均是有效委托，由此產(chǎn)生的一切損失由客戶自負(fù)。賈某認(rèn)為該條款是某營(yíng)業(yè)部加重客戶責(zé)任的格式條款，根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定屬于無(wú)效條款。判斷該條款是否有效的關(guān)鍵是看該條款的規(guī)定是否加重了客戶的責(zé)任。加重客戶責(zé)任是不應(yīng)由客戶承擔(dān)的義務(wù)強(qiáng)加在客戶身上或?qū)⒖蛻舻牧x務(wù)擴(kuò)大化。證券公司與客戶建立行紀(jì)合同關(guān)系后，客戶的每一筆交易都是經(jīng)過(guò)客戶自己下達(dá)委托交易指令，證券公司接受委托并驗(yàn)明身份、驗(yàn)證資金和證券后，使用自己的交易席位，將客戶委托的內(nèi)容傳達(dá)至交易所，經(jīng)集合競(jìng)價(jià)完成。這一程序的啟動(dòng)，是客戶的委托交易指令。目前我國(guó)委托交易指令下達(dá)的形式有當(dāng)面委托、電話委托、傳真委托、函電委托、自助委托等多種。本案所涉股票買(mǎi)賣(mài)的委托交易指令下達(dá)形式是駐留委托。駐留委托是客戶或客戶的委托代理人，在證券公司提供的交易場(chǎng)所或?qū)羰以O(shè)置的電腦自助委托終端，用客戶本人資金帳號(hào)和客戶自己設(shè)定的交易密碼下達(dá)委托交易指令的一種自助委托形式。證券公司對(duì)于以自助委托方式下達(dá)委托交易指令的報(bào)盤(pán)、交易采用無(wú)形交易席位進(jìn)行。無(wú)形交易席位是證券公司的電腦系統(tǒng)與證券交易。

所相聯(lián)網(wǎng)而無(wú)須駐場(chǎng)交易員，客戶委托交易指令下達(dá)后的身份確認(rèn)、驗(yàn)審資金、證券、報(bào)盤(pán)都是由電腦完成。電腦對(duì)客戶身份確認(rèn)的依據(jù)是客戶交易的密碼和資金帳號(hào)，客戶下達(dá)的委托交易指令在電腦審查確認(rèn)后，由前置終端處理機(jī)和通信網(wǎng)絡(luò)自動(dòng)傳送到交易所主機(jī)進(jìn)行集合競(jìng)價(jià)。駐留委托的交易指令下達(dá)形式?jīng)Q定了客戶自行設(shè)置的密碼是客戶進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)從事股票委托交易指令下達(dá)的身份證明，也是電腦自動(dòng)識(shí)別客戶的依據(jù)。使用該密碼交易所產(chǎn)生的后果由客戶承擔(dān)是這一交易指令下達(dá)方式的基本要求。眾所周知，客戶自行設(shè)置的密碼是客戶進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)從事委托交易指令下達(dá)的身份證明，也是電腦自動(dòng)識(shí)別客戶的根據(jù)。正因如此，使用密碼交易的后果由客戶承擔(dān)是客戶不容置疑的最基本的義務(wù)。這一義務(wù)既無(wú)強(qiáng)加也無(wú)擴(kuò)大。履行這一義務(wù)，不僅是客戶進(jìn)入證券交易市場(chǎng)，使用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)下達(dá)委托交易指令從事委托交易的前提，也是證券交易市場(chǎng)的交易規(guī)則，更是科技高度發(fā)展，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)普遍應(yīng)用時(shí)代證券市場(chǎng)安全運(yùn)行的保障。因此，賈某與某營(yíng)業(yè)部之間簽訂的委托買(mǎi)賣(mài)有價(jià)證券承諾書(shū)中約定的.凡使用密碼進(jìn)行的一切交易均是有效委托，由此產(chǎn)生的一切損失由客戶自負(fù)的有關(guān)條款并未加重客戶的責(zé)任，而是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，因此，賈某的主張?jiān)摋l款無(wú)效不能成立。駐留委托的方式?jīng)Q定了賈某提出?quot;某營(yíng)業(yè)部未經(jīng)其指令賣(mài)出其帳戶上的股票屬無(wú)權(quán)代理行為，違反了保護(hù)其帳戶資金及證券安全的法定義務(wù)”的上訴理由難以成立。

（三）本案的舉證責(zé)任分擔(dān)問(wèn)題。

賈某認(rèn)為本案所涉交易是在被上訴人某營(yíng)業(yè)部提供的場(chǎng)地、并利用被上訴人提供的交易系統(tǒng)和交易方式進(jìn)行的，被上訴人作為服務(wù)提供者，應(yīng)擁有完整和準(zhǔn)確的服務(wù)記錄。法院應(yīng)當(dāng)要求被上訴人承擔(dān)證明本案交易是否是上訴人所為的舉證責(zé)任。在通常情況下，我國(guó)民事訴訟采取“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的原則，只有在最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》若干問(wèn)題的意見(jiàn)第74規(guī)定的情形和最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第4條規(guī)定的情形下才適用舉證責(zé)任倒置的原則。由于本案情形并不屬于法律規(guī)定的情形，因此，關(guān)于舉證責(zé)任的分擔(dān)應(yīng)適用“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的原則，故賈某和某營(yíng)業(yè)部必須就自己的主張?zhí)峁┫鄳?yīng)的證據(jù)。本案賈某試圖追究某營(yíng)業(yè)部的侵權(quán)責(zé)任，根據(jù)我國(guó)民法理論，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的條件是：侵權(quán)行為的存在、行為人主觀上有過(guò)錯(cuò)、損害事實(shí)的存在、侵權(quán)行為與損害的發(fā)生具有因果關(guān)系，這四個(gè)要件可謂卻一不可。按照“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的原則，賈某必須就以上四方面提供充分的證據(jù)，才能使自己的主張獲得法院的支持。在本案中，賈某提交的證據(jù)包括股東帳戶卡、與某營(yíng)業(yè)部簽訂的指定交易協(xié)議書(shū)、9月18日打印的歷史委托明細(xì)查詢(xún)表、交割單、資金對(duì)帳單、單位出具的賈某夫婦年9月12日上班的證明以及裴泰宏和初狀的證人證言。賈某單位出具的證明可以表明其夫婦二人在發(fā)生銀廣夏盜買(mǎi)盜賣(mài)的當(dāng)天均不在現(xiàn)場(chǎng)，但是，這個(gè)證據(jù)的證明力非常有限，它只能證明賈某夫婦沒(méi)有親自操作下達(dá)委托指令，單憑股票查詢(xún)單、交割單、資金對(duì)帳單只能證明股票買(mǎi)賣(mài)的事實(shí)，只能證明賈某財(cái)產(chǎn)受到損失，只能證明損害事實(shí)的存在。而造成損失的可能性有多種，一是賈某夫婦委托其他代理人進(jìn)行操作；二是賈某因自身原因?qū)е旅艽a失密；三是某營(yíng)業(yè)部違規(guī)操作，盜買(mǎi)盜賣(mài)股票；四是其他投資者利用交易軟件存在的問(wèn)題破譯密碼進(jìn)行操作。由于賈某提供的證據(jù)職能證明沒(méi)有親自進(jìn)行涉案股票的買(mǎi)賣(mài)，但是，無(wú)法排除其委托他人進(jìn)行操作或因其自身原因?qū)е旅艽a失密的可能，同時(shí)，也無(wú)證據(jù)證明本案股票交易的委托指令是某營(yíng)業(yè)部竊取其密碼或利用自身技術(shù)服務(wù)優(yōu)勢(shì)所為，也不能提供因某營(yíng)業(yè)部電腦交易系統(tǒng)不安全或管理不善使他人侵入系統(tǒng)或破解其密碼進(jìn)行涉案股票買(mǎi)賣(mài)的相應(yīng)證據(jù)。因此，賈某盡管蒙受了損失，卻不能證明侵權(quán)行為的存在。由于難以完成證明侵權(quán)行為存在的舉證責(zé)任，賈某追究某營(yíng)業(yè)部侵權(quán)責(zé)任已經(jīng)失去了基礎(chǔ)；關(guān)于某營(yíng)業(yè)部存在主觀過(guò)錯(cuò)一項(xiàng)，賈某指出“因某營(yíng)業(yè)部作為證券公司管理混亂，不僅未履行保證投資者帳戶內(nèi)資金、股票安全，提供投資者一個(gè)安全防范嚴(yán)密、管理措施完善的金融交易場(chǎng)所的義務(wù)，未按中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)要求配備管理人員，對(duì)內(nèi)部局域網(wǎng)信息點(diǎn)無(wú)安全防護(hù)措施，給內(nèi)部或外部人員進(jìn)行惡意交易提供條件”。但是其并未就其主張?zhí)峁┠碃I(yíng)業(yè)部沒(méi)有盡到應(yīng)盡的管理義務(wù)，提供正常的交易環(huán)境的證據(jù)，所以，很難認(rèn)定某營(yíng)業(yè)部主觀上存在過(guò)錯(cuò)；至于侵權(quán)行為與損害的發(fā)生具有因果關(guān)系，賈某強(qiáng)調(diào)某營(yíng)業(yè)部管理混亂以及沒(méi)有在事后盡到通知的義務(wù)。這種說(shuō)法難以成立。再次，管理責(zé)任與賈某的股票在采取駐留委托方式買(mǎi)賣(mài)而發(fā)生的損失之間不存在因果關(guān)系，交易密碼通過(guò)軟件系統(tǒng)是不能取得的。因?yàn)?，管理人員不足并不必然導(dǎo)致專(zhuān)戶室以外的人進(jìn)入專(zhuān)戶室進(jìn)行交易。更重要是，即使外人進(jìn)入專(zhuān)戶室，使用電腦自助委托終端下達(dá)委托交易指令，也需知道客戶的資金帳號(hào)和交易密碼，客戶的交易密碼和資金帳號(hào)沒(méi)有失密，外人即使進(jìn)入專(zhuān)戶室也無(wú)法下達(dá)委托交易指令。上述兩點(diǎn)足以說(shuō)明，賈某主張某營(yíng)業(yè)部管理混亂與其受到損害之間具有因果關(guān)系證據(jù)不充分。關(guān)于某營(yíng)業(yè)部未盡通知義務(wù)導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大一說(shuō)，而證券公司在客戶股票交易發(fā)生異常沒(méi)有約定和法定的通知義務(wù)，因此，不必為此承擔(dān)責(zé)任。而且，事實(shí)上，銀廣夏在復(fù)牌后連續(xù)跌停，該股票的持有者根本無(wú)法賣(mài)出，即使某營(yíng)業(yè)部通知了賈某，也難以減少損失?？梢哉f(shuō)，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的四個(gè)要件中賈某僅僅證明了損害事實(shí)的存在，在“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的舉證責(zé)任分擔(dān)原則下，這樣的舉證是遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到勝訴要求的。賈某只是對(duì)本案的發(fā)生作出一番推測(cè)，提出了種種可能性，但是，并沒(méi)有提供充分的證據(jù)，因此，賈某沒(méi)有完成相應(yīng)的舉證責(zé)任，只能承擔(dān)舉證不力的后果。

作者：唐延明.北京市第二中級(jí)人民法院。

來(lái)源：同達(dá)律師事務(wù)所。

糾紛案買(mǎi)賣(mài)合同篇十二

住所地：咸陽(yáng)市人民路25號(hào)。

法定代表人：王某，該公司經(jīng)理。

被答辯人：陜西金銀工程建設(shè)有限公司。

住所地：咸陽(yáng)市渭陽(yáng)路78號(hào)。

法定代表人：劉某，該公司經(jīng)理。

被答辯人訴答辯人建設(shè)施工合同糾紛案，貴院已經(jīng)受理，現(xiàn)答辯人根據(jù)事實(shí)和法律答辯如下：

一、關(guān)于“判令答辯人支付工程款余額751929.15元，并承擔(dān)銀行同期貸款利息”之訴訟請(qǐng)求，于法無(wú)據(jù)，應(yīng)予駁回。

根據(jù)2007年8月16日答辯人與被答辯人簽訂的《建設(shè)工程施工合同》第一部第五條“合同價(jià)款暫定價(jià)31535818.17元(以決算為準(zhǔn))文明工地施工費(fèi)：343699.56元”及第三部分專(zhuān)用條款第23.2“本合同價(jià)款采用可調(diào)價(jià)格方式確定。(2)采用可調(diào)價(jià)格合同，合同價(jià)款調(diào)整方法：工程結(jié)算時(shí)，按2006年8月26日協(xié)議條款及雙方承諾方式另行結(jié)算?！敝s定，答辯人付款的依據(jù)應(yīng)是雙方的結(jié)算的合同價(jià)款，但雙方至今尚未進(jìn)行結(jié)算。

其次，6月13日，由答辯人和被答辯人共同委托咸陽(yáng)市建設(shè)工程造價(jià)管理站進(jìn)行決算，月16日，咸陽(yáng)市建設(shè)工程造價(jià)管理站出具了《工程決算書(shū)》。但3月24日，咸陽(yáng)市建設(shè)工程造價(jià)管理站撤銷(xiāo)了2010年10月16日公布的該工程決算書(shū)，并退回其支付的工程決算費(fèi)用。并建議雙方通過(guò)合同仲裁或司法程序解決該工程結(jié)算問(wèn)題。至此雙方委托第三方?jīng)Q算仍無(wú)結(jié)果。

綜上，至今為止，雙方未進(jìn)行結(jié)算，委托第三方?jīng)Q算亦無(wú)結(jié)果。因此在本案工程總價(jià)款尚未確定之前，被答辯人請(qǐng)求答辯人支付工程款余額751929.15元尚無(wú)依據(jù)，依法應(yīng)予駁回。

另，“并承擔(dān)銀行同期貸款利息;”之訴訟請(qǐng)求，并不是具體的數(shù)額，因不符合《民事訴訟法》第一百零八條“起訴必須符合下列條件：(三)有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由”之規(guī)定，依法應(yīng)予駁回。

二、關(guān)于“判令答辯人賠償損失6549555元”之訴訟請(qǐng)求，因無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，依法應(yīng)予駁回。

被答辯人訴稱(chēng)“二是因答辯人不按照工程進(jìn)度付款，致使工期延誤一年半，造成被答辯人遭受工程管理費(fèi)用損失2900400元，機(jī)械租賃費(fèi)用損失957600元，架管、扣件、絲桿等材料費(fèi)用損失2269555元”的邏輯是，造成其6549555元損失的原因是答辯人不按照工程進(jìn)度付款，致使工期延誤一年半。

那么答辯人是否按照工程進(jìn)度及時(shí)付款呢，根據(jù)2007年8月16日《建設(shè)工程施工合同》“第三部分專(zhuān)用條款26、工程款(進(jìn)度款)支付。雙方約定的工程款(進(jìn)度款)支付的方式和時(shí)間：按月進(jìn)度款的'80%支付，工程竣工驗(yàn)收后付至總價(jià)款的80%，除5%的保修金外，交工后30日內(nèi)付清。”之約定，答辯人支付進(jìn)度款的時(shí)間點(diǎn)為兩個(gè)，一是按月進(jìn)度款的80%支付;二是工程竣工驗(yàn)收后付至總價(jià)款的80%。答辯人是否違約答辯如下：

首先：是否按月進(jìn)度款的80%支付，答辯人不存在違約情形。

在本案中，被答辯人從施工到竣工驗(yàn)收結(jié)束時(shí)，從未給答辯人報(bào)送工程進(jìn)度，答辯人只能根據(jù)被答辯人的要求及時(shí)足額支付工程進(jìn)度款。根據(jù)2007年8月16日《建設(shè)工程施工合同》第二部分通用條款第9.1條“承包人按專(zhuān)用條款約定的內(nèi)容和時(shí)間完成以下工作：(2)向工程師提供年、季、月度計(jì)劃及相應(yīng)進(jìn)度統(tǒng)計(jì)報(bào)表”、第9.2條“承包人未能履行9.1款各項(xiàng)義務(wù)，造成發(fā)包人損失的，承包人賠償發(fā)包人有關(guān)損失”及第三部分專(zhuān)用條款第9.1條“承包人應(yīng)按約定時(shí)間和要求完成以下工作：(2)應(yīng)提供計(jì)劃、報(bào)表的名稱(chēng)及完成時(shí)間：每月25日向建設(shè)單位、監(jiān)理單位報(bào)送當(dāng)月完成工程量報(bào)表和下月進(jìn)度計(jì)劃報(bào)表”、第25.1條“承包人向工程師提交已完工程量報(bào)告的時(shí)間：承包人每月25日前提交完成工程量(形象進(jìn)度)的報(bào)告”之約定，因被答辯人從未給發(fā)包方答辯人報(bào)送過(guò)任何完成工程量的報(bào)告，因此，是否按月進(jìn)度款的80%支付，答辯人不存在違約情形。

其次，關(guān)于工程竣工驗(yàn)收的付款行為，答辯人并未違約。

即使按照被答辯人認(rèn)為的工程總價(jià)款34143752.42元的80%計(jì)算，應(yīng)是27315001.936元。根據(jù)2007年6月11日至2010年4月30日《王城國(guó)際工程款明細(xì)單》共付款29021822.75元，加上2010年10月28日付款50萬(wàn)元、2010年1月22日付款5千元和2010年2月11日付款5萬(wàn)元共計(jì)29576822.75元。因此答辯人在2010年4月底竣工時(shí)，已經(jīng)支付了工程總價(jià)款的86.62%。更何況根據(jù)答辯人的決算，工程總造價(jià)應(yīng)為27702287.57元，答辯人已經(jīng)超額支付了工程款。因此關(guān)于工程竣工驗(yàn)收的付款行為，答辯人并未違約。

第三、既使因?yàn)榇疝q人不按照工程進(jìn)度付款，致使工期延誤一年半，那么是否造成被答辯人遭受工程管理費(fèi)用損失2900400元，機(jī)械租賃費(fèi)用損失957600元，架管、扣件、絲桿等材料費(fèi)用損失2269555元，應(yīng)由答辯人舉證證明，并在法庭審理中有待進(jìn)一步查證。

綜上，支付工程進(jìn)度款答辯人并未違約，被答辯人的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求因?yàn)槭聦?shí)依據(jù)，依法應(yīng)予駁回。

值得提醒的是，答辯人已經(jīng)支付被答辯人工程款共計(jì)29576822.75元，而根據(jù)答辯人的決算，工程總造價(jià)應(yīng)為27702287.57元，答辯人已經(jīng)超額支付了工程款1874595.18元。

三、關(guān)于“判令答辯人支付違約金45609元”訴訟請(qǐng)求，因答辯人現(xiàn)在已不存在違約事實(shí)，因此該項(xiàng)訴請(qǐng)應(yīng)予駁回。

此違約金的計(jì)算應(yīng)是根據(jù)2010年6月11日在任某主持下達(dá)成的《協(xié)議書(shū)》第三條“在該站決算結(jié)論后三日內(nèi)甲方付清乙方其余工程款。逾期未付清的，按應(yīng)付未付的百分之零點(diǎn)五向乙方支付違約金;決算結(jié)果若甲方付超，乙方應(yīng)當(dāng)在三日內(nèi)向甲方退還多付的款項(xiàng)，逾期未付清的，按應(yīng)退未退的百分之零點(diǎn)五向甲方支付違約金?！敝s定，應(yīng)付未付款為45609元。

但203月24日，咸陽(yáng)市建設(shè)工程造價(jià)管理站撤銷(xiāo)了2010年10月16日公布的該工程決算書(shū)，并退回其支付的工程決算費(fèi)用。因此，咸陽(yáng)市建設(shè)工程造價(jià)管理站至今仍無(wú)據(jù)算結(jié)論。

故2010年6月11日《協(xié)議書(shū)》第三條“在該站決算結(jié)論后三日內(nèi)甲方付清乙方其余工程款。逾期未付清的，按應(yīng)付未付的百分之零點(diǎn)五向乙方支付違約金;”的約定，因該站至今尚無(wú)決算結(jié)論，答辯人不存在“逾期未付清”的違約事實(shí)。

綜上，因咸陽(yáng)市建設(shè)工程造價(jià)管理站至今尚無(wú)決算結(jié)論，答辯人不存在“逾期未付清”的違約事實(shí)，“判令答辯人支付違約金45609元;”訴訟請(qǐng)求無(wú)事實(shí)依據(jù)，該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求應(yīng)予駁回。

四、關(guān)于“判令答辯人支付消防工程管理費(fèi)980000元”訴訟請(qǐng)求，因與事實(shí)不符，依法應(yīng)予駁回。

第一、根據(jù)被答辯人“另，定額站對(duì)王城國(guó)際工程決算未計(jì)入消防工程管理費(fèi)980000元和打樁租用發(fā)電機(jī)費(fèi)用230000元，這兩項(xiàng)費(fèi)用也應(yīng)由答辯人承擔(dān)。”之訴稱(chēng)，此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求與第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求存在邏輯上的沖突。

其次，如果被答辯人不按2010年6月11日《協(xié)議書(shū)》內(nèi)容執(zhí)行，那么定額站的決算結(jié)果亦不應(yīng)作為被答辯人計(jì)算工程余款的依據(jù)，即第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求“判令答辯人支付工程款余額751929.15元，并承擔(dān)銀行同期貸款利息;”無(wú)任何決算依據(jù)，理應(yīng)予以駁回。

最后，在第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求與第四項(xiàng)訴訟請(qǐng)求之間，被答辯人只能二選其一，選擇第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，則第四項(xiàng)訴訟請(qǐng)求順理成章應(yīng)被駁回，而第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求因咸陽(yáng)市建設(shè)工程造價(jià)管理站至今尚無(wú)決算結(jié)論而無(wú)法認(rèn)定;選擇第四項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，則表明被答辯人自己已經(jīng)不認(rèn)可2010年6月11日《協(xié)議書(shū)》內(nèi)容，被答辯人第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求因自相矛盾而無(wú)法認(rèn)定具體數(shù)額，況且第四項(xiàng)訴訟請(qǐng)求被答辯人應(yīng)舉證證明，并在審理中查明。

第二，消防工程是答辯人與其他公司簽訂的施工合同，是在被答辯人施工結(jié)束并撤離工地后才開(kāi)始進(jìn)行的施工，在施消防工程工期間，被答辯人未進(jìn)行過(guò)任何配合工作，也不存在所謂的消防工程管理費(fèi)，所以該項(xiàng)訴請(qǐng)與事實(shí)不符，依法應(yīng)予駁回。

綜上，此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求與第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求存在邏輯上的沖突，被答辯人只能二選其一，更何況消防工程是在被答辯人撤離工地后由其他公司施工的，因此該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求依法應(yīng)予駁回。

五、關(guān)于“判令答辯人支付租用發(fā)電及費(fèi)用230000元”訴訟請(qǐng)求，因與事實(shí)不符，依法應(yīng)予駁回。

同上述第四項(xiàng)第一部分答辯。

綜上所述，被答辯人的訴訟請(qǐng)求無(wú)事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，依法應(yīng)予駁回。

糾紛案買(mǎi)賣(mài)合同篇十三

答辯人因與原告__房屋租賃合同糾紛一案，提出如下答辯意見(jiàn)：

一、答辯人不是原告房屋的承租人，原告的起訴主體錯(cuò)誤，應(yīng)予駁回。

1、12月1日，原告與__公司簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》，合同期限自月1日至12月1日。簽約雙方于年12月12日辦理了備案登記。__公司在租賃原告的房屋后，將公司注冊(cè)地址遷移到該房屋內(nèi)，并在該房屋內(nèi)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。(見(jiàn)證據(jù)《房地產(chǎn)租賃合同》、營(yíng)業(yè)執(zhí)照)合同期滿后，__公司繼續(xù)使用原告出租的房屋，并繼續(xù)向原告支付租金，原告在開(kāi)具給__公司的收據(jù)上，交款人寫(xiě)的也是“__公司”。由此可以說(shuō)明，原告出租房屋的承租人是__公司，原告與__公司之間存在租賃關(guān)系。(見(jiàn)證據(jù)〈收款收據(jù)〉)。

2、被告是__公司的法定代表人，有權(quán)代表__公司對(duì)外簽訂合同。原告與__公司簽訂的《房屋租賃合同》，就是被告代表__公司與原告簽訂的，該合同的實(shí)際承租人是__公司。理由如下：

a、原被告簽訂合同時(shí)，原告與__公司的房屋租賃合同仍在有效期內(nèi)，雙方?jīng)]有辦理任何解除合同的手續(xù)，原告也沒(méi)有將房屋從__公司手中收回來(lái)，并交給被告本人。

b、原告是__公司的法定代表人，代表__公司與原告簽訂了第一份租賃合同。這第二份合同也是代表__公司與原告簽訂。

c、原告證據(jù)《委托書(shū)》、《欠租款單》和《解除合同的結(jié)算單》可以證實(shí)，原告明知承租房屋的是__公司。

d、原告自208月至207月，都是向__公司開(kāi)具《收款收據(jù)》收取租金，從來(lái)就沒(méi)有向被告?zhèn)€人開(kāi)具收款收據(jù)，也沒(méi)有向被告?zhèn)€人要過(guò)租金。

e、原告此前與此后開(kāi)出的租金收據(jù)，均是開(kāi)給__公司的，但因原告至今仍扣押__公司的保險(xiǎn)柜等辦公用品，這些收據(jù)都被原告扣押，無(wú)法當(dāng)庭舉證。

房屋的實(shí)際承租人。如果原告堅(jiān)持認(rèn)為2006年11月16日簽訂的《房屋租賃合同》，是原告與被告?zhèn)€人簽訂的話，則該合同是一份沒(méi)有實(shí)際履行的合同，該合同對(duì)實(shí)際承租人__公司沒(méi)有任何約束力。

三、被告作為承租人的`法定代表人，愿意在這里說(shuō)明__公司與原告之間租金結(jié)算的有關(guān)事宜：

a、被告自始至終都是代表__公司承租原告的房屋。被告本人沒(méi)有私下租賃原告房屋的需要，也沒(méi)有私下使用原告的房屋。

物品，受到嚴(yán)重?fù)p失。該損失__公司將另案與原告解決。原告換鎖對(duì)本案產(chǎn)生的最直接后果就是，被告要用的證據(jù)被原告控制，無(wú)法及時(shí)在本案中舉證。原告換鎖的事實(shí)有__可以作證，證人現(xiàn)已在法庭外等候，請(qǐng)求法庭在質(zhì)證階段傳喚作證。

c、由于原告在6月23日不讓__公司使用出租房屋，__公司應(yīng)付給原告的租金應(yīng)該計(jì)算至206月23日?？紤]其他情況，被告在此代表__公司表態(tài)，同意結(jié)算到6月底，即按__公司出具給原告的《欠租款單》上的金額結(jié)算，應(yīng)付原告租金為18600元。

d、由于原告在接受了__公司的《欠租款單》，同意在月底收取欠付的租金后，又提前單方收回房屋，扣押物品，原告無(wú)權(quán)沒(méi)收__公司的保證定金。且根據(jù)原告與__公司簽訂的第二份房屋租賃合同，__公司交給原告的是租賃定金，而不是保證定金。原告無(wú)權(quán)沒(méi)收__公司的租賃定金。__公司結(jié)算租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)扣除已交的8400元租賃定金。

糾紛案買(mǎi)賣(mài)合同篇十四

一、案情。

9月29日，a房地產(chǎn)公司與b房地產(chǎn)公司簽訂《合作開(kāi)發(fā)合同》，約定聯(lián)合開(kāi)發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目，a公司提供土地使用權(quán)并負(fù)責(zé)辦理工程前期的土地征用、房屋拆遷、居民安置、清除地面地下障礙等，使施工場(chǎng)地具備施工條件，負(fù)責(zé)辦理合作開(kāi)發(fā)手續(xù)和商品房預(yù)售許可證等。b公司負(fù)責(zé)前期費(fèi)用外的全部資金投入。合同約定利益分配方案：即部分住宅及全部店面歸a公司支配享受，部分住宅歸b公司享受。b公司享受的住宅按每平方米800元價(jià)格結(jié)算，b公司交納稅金后，余款作為投資利潤(rùn)歸b公司所有，但若平均售價(jià)超過(guò)1000元時(shí)，超過(guò)部分雙方各享一半。工程竣工后，a公司還應(yīng)補(bǔ)貼b公司工程管理費(fèi)用等各種稅費(fèi)及前期所受損失。合同還約定結(jié)算和擔(dān)保條款：工程竣工驗(yàn)收后3個(gè)月內(nèi)，a公司應(yīng)付清b公司應(yīng)收的結(jié)算款。a公司還將本歸其享有的部分店面抵押給b公司（后有進(jìn)行登記，但訟爭(zhēng)店面不在抵押范圍）。

合同簽訂后，合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目沒(méi)有辦理合建審批，a公司仍以自己名義辦理用地批復(fù)、項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)用地批準(zhǔn)、建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可及預(yù)售許可等手續(xù)，土地使用權(quán)也仍在a公司名下。對(duì)外發(fā)包工程，有的以a公司單獨(dú)名義、有的以b公司和a公司共同名義與施工單位簽訂工程施工合同。b公司有向其他部分購(gòu)房戶收取了水電增容費(fèi)等費(fèi)用。b公司還和a公司就安置補(bǔ)貼款共同向部分產(chǎn)權(quán)主發(fā)出通知書(shū)。因a公司缺乏資金，b公司為其墊付了部分本約由其出資的前期工程費(fèi)等款項(xiàng)，a公司還挪用了由b公司支付給第三方的部分押金款。雙方曾因“合作開(kāi)發(fā)合同糾紛”訴至法院，后于8月28日調(diào)解結(jié)案，協(xié)議繼續(xù)履行原合作開(kāi)發(fā)合同。雙方還多次因“投資款”或“墊付款”糾紛引發(fā)訴訟。

204月28日，a公司以自己名義與自然人甲簽訂《認(rèn)購(gòu)合同書(shū)》，約定預(yù)售本案訟爭(zhēng)店面，價(jià)款34.7萬(wàn)元。簽訂后，甲交納定金5萬(wàn)元、購(gòu)房款5萬(wàn)元。房屋竣工驗(yàn)收后，a公司未依約交付店面。甲遂起訴，后雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，由a公司返還定金和購(gòu)房款并賠償損失，201月16日法院作出民事調(diào)解書(shū)。

年3月5日，a、b兩公司在代墊款糾紛案執(zhí)行中達(dá)成協(xié)議，a公司同意將訟爭(zhēng)房抵債給b公司。3月8日，b公司辦理了預(yù)售合同登記備案。

甲以a公司隱瞞其與b公司合作開(kāi)發(fā)及因雙方合伙債務(wù)糾紛，訟爭(zhēng)房已被法院查封的事實(shí)，甲是在不明真相下才同意調(diào)解為由，于1月7日對(duì)民事調(diào)解書(shū)申請(qǐng)?jiān)賹?，原審法院?jīng)審查決定再審。再審中，原告追加b公司為共同被告，請(qǐng)求二被告連帶承擔(dān)交付訟爭(zhēng)房并賠償遲延交房損失的責(zé)任。a公司同意甲的主張。

本案該如何處理？

二、問(wèn)題。

1、甲與a公司簽約，而要求b公司承擔(dān)責(zé)任，這與債之相對(duì)性原則有否沖突？

5、假設(shè)認(rèn)定合伙關(guān)系不成立，a、b兩公司將可能成立什么法律關(guān)系？

三、評(píng)析。

（一）債之相對(duì)性原則及其例外。

債之相對(duì)性原理，為學(xué)者和司法實(shí)踐所公認(rèn)并遵循。從債的定義看，債權(quán)人請(qǐng)求相對(duì)人（債務(wù)人）為或不為一定的行為的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。從債的內(nèi)容看，這一原則具體體現(xiàn)為合同相對(duì)性與侵權(quán)行為法上的“自己責(zé)任”。合同是當(dāng)事人之間的法律，其效力僅及于當(dāng)事人，侵權(quán)責(zé)任如無(wú)法律特別規(guī)定，也只能由侵權(quán)行為人自己承擔(dān)。這是傳統(tǒng)民法固守的原則。

但是，事實(shí)上合同不僅對(duì)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生變動(dòng)，而且客觀上也會(huì)對(duì)其他人的利益間接產(chǎn)生影響，侵權(quán)行為不僅會(huì)對(duì)直接受害人而且客觀上也會(huì)使其他人間接受到損害。隨著經(jīng)濟(jì)生活的進(jìn)一步復(fù)雜化和社會(huì)關(guān)系的越來(lái)越相互依存，這種間接影響正在不斷地被放大，進(jìn)而危及到社會(huì)秩序和正義的實(shí)質(zhì)分配。在此情況下，債之相對(duì)性例外理論不得不應(yīng)運(yùn)而生，集中體現(xiàn)在合同第三人效力理論和侵權(quán)行為法上“替代責(zé)任”理論上。前者通說(shuō)如涉他合同、代位權(quán)和撤銷(xiāo)權(quán)、第三人侵害債權(quán)，后者通說(shuō)如雇主責(zé)任、法人侵權(quán)、產(chǎn)品責(zé)任等。如果拓寬視野，一些傳統(tǒng)的民法制度甚至也可以納入這個(gè)理論范疇來(lái)考察，如保證、合同轉(zhuǎn)讓、第三人履行等。債之相對(duì)性理論還在繼續(xù)發(fā)展之中，更多的“例外”情形正被學(xué)術(shù)界和司法界所認(rèn)同，我國(guó)新近的立法和司法解釋可資佐證。如19建筑法設(shè)定了建筑施工人轉(zhuǎn)讓、出借資質(zhì)的對(duì)外連帶責(zé)任，承包人轉(zhuǎn)包、違法分包的對(duì)外連帶責(zé)任，工程監(jiān)理人的對(duì)外連帶責(zé)任。20最高院人身?yè)p害賠償解釋設(shè)定了社會(huì)活動(dòng)人安全保障責(zé)任，定作人責(zé)任，建設(shè)工程發(fā)包、分包人責(zé)任，構(gòu)筑物設(shè)計(jì)、施工人責(zé)任。這些責(zé)任都可視為合同效力的擴(kuò)張。

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于合伙關(guān)系，而合伙關(guān)系的效力包括內(nèi)部和外部?jī)煞矫?，這其中就可能蘊(yùn)含著債之相對(duì)性例外的精神，僅依據(jù)合同相對(duì)性原則，就斷言甲與b公司之間不具有直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，恐怕過(guò)于簡(jiǎn)單化，因此有必要作具體分析。

（二）合伙特質(zhì)及事實(shí)合伙。

所謂合伙，《法國(guó)民法典》第1832條規(guī)定，“乃是兩人或數(shù)人約定以其財(cái)產(chǎn)或技藝共集一處，以便分享由此產(chǎn)生的利益及自經(jīng)營(yíng)所得利益的`契約”?！队?guó)合伙法》第1條規(guī)定，合伙是“以營(yíng)利為目的而從事業(yè)務(wù)活動(dòng)的個(gè)人之間的建立的關(guān)系”。我國(guó)民法通則區(qū)分個(gè)人合伙與企業(yè)合伙型聯(lián)營(yíng)，第30條規(guī)定，“個(gè)人合伙是指兩個(gè)以上公民按照協(xié)議，各自提供資金、實(shí)物、技術(shù)等，合伙經(jīng)營(yíng)、共同勞動(dòng)?！钡?2條則規(guī)定，“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng)，共同經(jīng)營(yíng)、不具備法人條件的，由聯(lián)營(yíng)各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任?！睆倪@些規(guī)定中，可以歸納出合伙的本質(zhì)特征在于：1、合伙是“合同”關(guān)系。傳統(tǒng)民法將法律關(guān)系區(qū)分為“契約”關(guān)系與“合同”關(guān)系，前者當(dāng)事人訂立合同的目的在于發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，雙方的利益、意思表示、權(quán)利義務(wù)方向均相對(duì)，最典型的如買(mǎi)賣(mài)關(guān)系；后者當(dāng)事人訂立合同的目的在于確定共同投資、經(jīng)營(yíng)共同事業(yè)并從中共同獲利，雙方的利益、意思表示、權(quán)利義務(wù)方向平行、一致，最典型地就是合伙關(guān)系。2、有相對(duì)獨(dú)立的合伙財(cái)產(chǎn)，即如前述“以其財(cái)產(chǎn)或技藝共集一處”。合伙財(cái)產(chǎn)是合伙共有財(cái)產(chǎn)，德國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)更是認(rèn)為是公同共有。合伙人一旦出資，不得隨意分析或抽逃，對(duì)外負(fù)債也先以合伙財(cái)產(chǎn)清償，不足時(shí)才由合伙人負(fù)補(bǔ)充責(zé)任。3、具有團(tuán)體性。我國(guó)民法通則將合伙作為民事主體制度看待而加以規(guī)定，臺(tái)灣地區(qū)及其他一些國(guó)家民法典雖然將其作為特定之債規(guī)定，但法理上也承認(rèn)其為非法人團(tuán)體。4、具有事業(yè)性或營(yíng)業(yè)性。合伙人之間的結(jié)合是出于共同的事業(yè)或營(yíng)業(yè)，往往并非一時(shí)一事，具有相對(duì)穩(wěn)定性。

本案b公司辯稱(chēng)，其與a公司不是“合伙”而是“協(xié)作”關(guān)系，并引用民法通則第53條關(guān)于合同型聯(lián)營(yíng)之規(guī)定。但是，本案b公司與a公司簽訂《合作開(kāi)發(fā)合同》，約定合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，方式是聯(lián)合開(kāi)發(fā)，a公司以土地使用權(quán)出資并負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目的前期投資、辦理相關(guān)證件等，b公司負(fù)責(zé)其他全部資金投入。a公司因缺乏資金無(wú)力按合同約定支付前期費(fèi)用，以借款的形式請(qǐng)求b公司墊付相關(guān)的前期投資款項(xiàng)，仍然是按合同約定履行合同義務(wù)的行為，屬共同經(jīng)營(yíng)的表現(xiàn)形式，僅是在雙方合作之外又以借款的形式在合作內(nèi)部形成新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不影響共同經(jīng)營(yíng)的性質(zhì)。b公司按合同約定負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目除前期投資外的全部投資，實(shí)際上履行了合同義務(wù)，按合同約定進(jìn)行了投資，完成了共同經(jīng)營(yíng)的行為。共同經(jīng)營(yíng)中各自履行合同義務(wù)體現(xiàn)了合作雙方的分工，并非各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，合作雙方分工的目的是一致的，即共同完成合作項(xiàng)目。該合作項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)理應(yīng)屬雙方共有，不因合作雙方內(nèi)部約定分割歸屬各自所有而改變其性質(zhì)。綜上，b、a兩公司合作開(kāi)發(fā)已經(jīng)形成事實(shí)合伙關(guān)系。至于所謂“協(xié)作型”聯(lián)營(yíng)，并無(wú)法律上之特質(zhì)，用合同法調(diào)整足矣，現(xiàn)行民法通則第53條之規(guī)定毫無(wú)必要，必為將來(lái)民法典所摒棄。

（三）合伙登記及合伙的法律認(rèn)定。

但是，本案有一特殊情節(jié)，即本案中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目沒(méi)有辦理合建審批，項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、規(guī)劃、施工及預(yù)售等手續(xù)均還是由a公司以自己名義辦理，土地使用權(quán)也仍在a公司名下。那么，對(duì)合建審批及立項(xiàng)審批、土地使用權(quán)變更登記等的性質(zhì)如何看待？首先，合建審批，根據(jù)最高法院的有關(guān)解釋?zhuān)碛型恋厥褂脵?quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同不過(guò)是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式。同理，這時(shí)的合建審批，也不過(guò)是國(guó)有土地使用權(quán)出讓許可的一種特殊形式。本案a公司擁有的土地使用權(quán)如果是劃撥地使用權(quán)，未經(jīng)審批依法不能用于合伙出資，則僅因出資瑕疵，而在合伙人內(nèi)部產(chǎn)生相應(yīng)的違約或締約過(guò)失責(zé)任，不能對(duì)抗合伙外善意第三人。而至于項(xiàng)目立項(xiàng)等許可及土地使用權(quán)變更登記，對(duì)合伙關(guān)系是否成立，倒頗具意義。

合伙在形式上可以區(qū)分為契約型和組織型。組織型合伙表現(xiàn)為組成新的實(shí)體，進(jìn)行商業(yè)登記，取得獨(dú)立字號(hào)，并對(duì)外公示。如我國(guó)經(jīng)工商登記的個(gè)人合伙、合伙企業(yè)法中的合伙企業(yè)及中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法中的合伙型合作企業(yè)、外資企業(yè)法中的合伙型外資企業(yè)等，這些合伙組織受相應(yīng)的商業(yè)立法的規(guī)制，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行商業(yè)登記。這種登記，一則具有證明的效力，二則具有公示的效力，三則使合伙組織取得特別法上的主體資格，四則便于工商、稅務(wù)等行政管理。而作為受民事普通法保護(hù)的“契約型”合伙，并不以登記為成立的形式要件，如最高院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第50條明確規(guī)定，“當(dāng)事人之間沒(méi)有書(shū)面合伙協(xié)議，又未經(jīng)工商行政管理部門(mén)核準(zhǔn)登記，但具備合伙的其他條件，又有兩上以上無(wú)利害關(guān)系人證明有口頭合伙協(xié)議的，人民法院可以認(rèn)定為合伙關(guān)系”。

契約型合伙是否成立，關(guān)鍵是考察其實(shí)質(zhì)上是否具備合伙的特質(zhì)，雖在形式上不以登記為要件，但如果未經(jīng)登記可能否定其實(shí)質(zhì)要件時(shí)，合伙關(guān)系倒有可能不予認(rèn)定。比如，本案的合伙營(yíng)業(yè)為特定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這種營(yíng)業(yè)中的合伙財(cái)產(chǎn)必然表現(xiàn)為土地使用權(quán)及項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、施工及預(yù)售許可等上的“無(wú)形資產(chǎn)”。土地使用權(quán)仍在a公司名下，項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、施工及預(yù)售許可等手續(xù)只以a公司名義辦理，則該項(xiàng)目上的所有財(cái)產(chǎn)在法律上仍屬a公司單獨(dú)所有，本案b公司甚至還以項(xiàng)目上的財(cái)產(chǎn)以a公司為所有人名義，為自己設(shè)定了抵押權(quán)。因此，如果事實(shí)上的財(cái)產(chǎn)共有關(guān)系不予認(rèn)定，自無(wú)合伙可言。無(wú)獨(dú)有偶，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)似地，日本及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)礦業(yè)法均規(guī)定，共同礦業(yè)權(quán)設(shè)定呈請(qǐng)人得選用合伙組織，應(yīng)擬定合伙契約并推定代表人由全體連署具呈。所以，我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)中的合伙組織雖并無(wú)特別法上的規(guī)制，但項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、施工、預(yù)售許可及土地使用權(quán)登記等可能被視為具有合伙登記之功效，未履行這些手續(xù)，事實(shí)關(guān)系將可能難以在法律上得以認(rèn)定。這一問(wèn)題，歸結(jié)到理論上，是形式與實(shí)質(zhì)的關(guān)系之爭(zhēng)。由于實(shí)在的法律規(guī)范未予“蓋棺定論”，司法實(shí)踐中，各地各級(jí)法院對(duì)此也認(rèn)識(shí)不一，裁判結(jié)果各異。

（四）合伙代表權(quán)及間接代理。

假設(shè)認(rèn)定合伙關(guān)系成立，a公司以自己名義對(duì)外與甲簽訂“商品房預(yù)售合同”，b公司是否也要承擔(dān)責(zé)任？這關(guān)涉到合伙之事務(wù)執(zhí)行。內(nèi)部關(guān)系而言，合伙事務(wù)，除合伙合同特別約定外，由合伙人全體共同執(zhí)行，也可以約定由合伙人中數(shù)人共同執(zhí)行，而通常事務(wù)則可以由有執(zhí)行權(quán)的各合伙人單獨(dú)執(zhí)行，內(nèi)部關(guān)系準(zhǔn)用委托合同關(guān)系。對(duì)外關(guān)系上，執(zhí)行合伙人按照委托旨意，在受委托范圍內(nèi)，對(duì)外從事合伙事務(wù)，當(dāng)然代表其他合伙人。執(zhí)行合伙人從事合伙事務(wù)，準(zhǔn)用代理規(guī)定。通常情況下，執(zhí)行合伙人應(yīng)當(dāng)以合伙或全體合伙人的名義，對(duì)外與第三人進(jìn)行交易。但如果執(zhí)行合伙人以自己名義對(duì)外交易的，筆者認(rèn)為，亦應(yīng)當(dāng)適用間接代理的理論。執(zhí)行合伙人因其他合伙人的原因?qū)Φ谌瞬话l(fā)履行義務(wù)，執(zhí)行合伙人應(yīng)當(dāng)向第三人表明自己是在執(zhí)行合伙事務(wù)并披露其他合伙人，第三人因此可以選擇執(zhí)行合伙人或者全體合伙人主張權(quán)利。如福州某基礎(chǔ)工程公司與某貿(mào)易公司簽訂樁基工程施工合同，工程竣工后，貿(mào)易公司拖欠工程款，基礎(chǔ)公司便起訴。法院判令貿(mào)易公司償還工程款。但該貿(mào)易公司已停業(yè)多時(shí)，其法定代表人亦因涉嫌犯罪被公安機(jī)關(guān)羈押?；A(chǔ)公司經(jīng)查證，發(fā)現(xiàn)該案所涉房地產(chǎn)項(xiàng)目系由貿(mào)易公司與另一家房地產(chǎn)公司合作開(kāi)發(fā)，有相關(guān)機(jī)關(guān)合作建房、立項(xiàng)等審批為證?；A(chǔ)公司遂以該房地產(chǎn)公司與貿(mào)易公司合作建房為由，另行起訴該房地產(chǎn)公司，要求其承擔(dān)連帶責(zé)任，中院一審予以支持，高院二審維持。

（五）隱名合伙。

假設(shè)在法律上不予認(rèn)定合伙關(guān)系，在此情形下，a、b兩公司仍可成立隱名合伙關(guān)系。關(guān)于隱名合伙，按照臺(tái)灣地區(qū)民法第700條的規(guī)定，是指“當(dāng)事人約定，一方對(duì)于他方所經(jīng)營(yíng)之事業(yè)出資，而分享其營(yíng)業(yè)所生之利益，及分擔(dān)其所生損失之契約。”該法第702條規(guī)定，“隱名合伙人之出資，其財(cái)產(chǎn)權(quán)移屬于出名營(yíng)業(yè)人”對(duì)照b公司與a公司簽訂的《合作開(kāi)發(fā)合同》及雙方共同辦理合建審批及立項(xiàng)等許可的實(shí)際情況，b公司完全符合隱名合伙人的特征。

在性質(zhì)上，隱名合伙接近甚至等同于消費(fèi)借貸（如借款）。惟消費(fèi)借貸應(yīng)返還同種同等同量之物，而隱名合伙以返還出資之價(jià)額為已足；消費(fèi)借貸收取固定的利息，而隱名合伙參與利潤(rùn)與虧損分派。但在理論上，隱名合伙也可不以分擔(dān)損失為必要（德日商法就采此說(shuō)）；而消費(fèi)借貸有時(shí)也可以約定，貸與人在確定利息之外參與利益分派或者以參與利益分派代替固定利息（這種消費(fèi)借貸理論上稱(chēng)為“分配的消費(fèi)借貸”）。所以，基于隱名合伙不同于合伙的這種性質(zhì)，各國(guó)均規(guī)定，隱名合伙人一般情況下僅以出資之限承擔(dān)責(zé)任，且因其出資已移屬于出名營(yíng)業(yè)人，就出名營(yíng)業(yè)人之行為，其與第三人不生權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

（六）隱名合伙之表見(jiàn)出名。

隱名合伙人雖然一般不對(duì)外承擔(dān)責(zé)任，但在特定情形下卻要例外地承擔(dān)出名合伙人的責(zé)任。臺(tái)灣地區(qū)民法第705條就規(guī)定，“隱名合伙人如參與合伙事務(wù)之執(zhí)行，或?yàn)閰⑴c執(zhí)行之表示，或知他人表示其參與執(zhí)行而不否認(rèn)者，縱有反對(duì)之約定，對(duì)于第三人仍應(yīng)負(fù)出名營(yíng)業(yè)人之責(zé)任?！比珉[名合伙人明示、默示地容許以自己的姓名或名稱(chēng)用于出名營(yíng)業(yè)人之商號(hào)，或以其商號(hào)用為出名營(yíng)業(yè)人之商號(hào)時(shí)，外觀上即有被誤認(rèn)為共同之事業(yè)。又如實(shí)際參與全部或一部事務(wù)之執(zhí)行，參與之原因、是否有參與權(quán)限，亦非所問(wèn)，但如明確以代理人或受雇人名義，則與此無(wú)涉。

至于是否要以第三人善意為必要，則有主觀說(shuō)和客觀說(shuō)之別。主觀說(shuō)，認(rèn)為第三人在交易時(shí)必須有理由相信隱名合伙人是出名合伙人，并基于這種信賴(lài)才與出名合伙交易。如臺(tái)灣學(xué)者史尚寬解釋?zhuān)吧w此時(shí)與出名營(yíng)業(yè)人為交易者，誤以為共同事務(wù)或誤以隱名合伙人為出名營(yíng)業(yè)人而為交易，為保護(hù)第三人之利益，而適用禁反言之原則?！笨陀^說(shuō)，則認(rèn)為不問(wèn)第三人是否善意，只要隱名合伙人客觀上有使人誤認(rèn)之行為足矣。

本案合同簽訂后，在客觀上，b公司有和a公司共同與施工單位簽訂工程施工合同，有向其他購(gòu)房戶收取了水電增容費(fèi)等費(fèi)用，有和a公司就安置補(bǔ)貼款共同向部分產(chǎn)權(quán)主發(fā)出通知書(shū)，還和a公司多次分別以“合作開(kāi)發(fā)合同”、“投資款”、“墊資款”名義引發(fā)訴訟，為社會(huì)公眾所知。在主觀上，甲與a公司簽約時(shí)顯然并不認(rèn)為b公司參與合伙（否則第一次起訴時(shí)就應(yīng)當(dāng)將b公司列為共同被告），直到后來(lái)才以a公司隱瞞“合作開(kāi)發(fā)”等事實(shí)為由申請(qǐng)?jiān)賹?。因此，如依客觀說(shuō)，b公司顯然已經(jīng)構(gòu)成表見(jiàn)出名。如依主觀說(shuō)，則難以認(rèn)定，除非甲能證明，其與a公司簽約時(shí)，已相信或有理由相信b公司與a公司是合伙關(guān)系，并基于對(duì)b公司的信賴(lài)才與a公司簽約，或許能說(shuō)服法官，認(rèn)定b公司構(gòu)成表見(jiàn)出名。這樣，b公司則要與a公司對(duì)甲承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任，對(duì)內(nèi)則仍以隱名合伙人資格保有對(duì)a公司的追償權(quán)。只是此時(shí)的對(duì)外連帶責(zé)任，在性質(zhì)上不同于顯名合伙的情形，而是屬于一種“不真正連帶責(zé)任”。

附帶一個(gè)問(wèn)題，即使表見(jiàn)出名合伙關(guān)系也不成立，且訟爭(zhēng)房已最終過(guò)戶給b公司，()b公司還能主張善意取得？傳統(tǒng)的善意取得理論只適用于動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)善意取得的法律依據(jù)何在？再有，預(yù)售登記是否具有物權(quán)變動(dòng)效力？這些屬于物權(quán)法上問(wèn)題，受主旨所限，本文不作討論。

回顧開(kāi)篇問(wèn)題，甲與a公司個(gè)別簽約，無(wú)特別情形只能要求相對(duì)人a公司承擔(dān)合同上責(zé)任，這是債之相對(duì)性原則的體現(xiàn)。但是，如能認(rèn)定b公司與a公司系合伙關(guān)系，則依據(jù)合伙和間接代理的對(duì)外效力，b公司需承擔(dān)連帶責(zé)任，這體現(xiàn)了“例外”。如果合伙關(guān)系不成立，b公司作為隱名合伙人，只就其出資行為，與出名營(yíng)業(yè)人產(chǎn)生合同關(guān)系，這又體現(xiàn)了債之相對(duì)性“原則”。即使只是隱名合伙，b公司還有可能因其表見(jiàn)出名而仍然對(duì)甲承擔(dān)連帶責(zé)任，這也體現(xiàn)了“例外”。但甲如不能證明其為善意，便又回到了債之相對(duì)性“原則”。因此，本案處處體現(xiàn)著“原則”與“例外”的辯證過(guò)程，簡(jiǎn)單地依據(jù)債之相對(duì)性原則，不足以解釋經(jīng)濟(jì)生活的復(fù)雜性和人與人之間的依存關(guān)系，尤其是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這類(lèi)事關(guān)公共利益和廣大消費(fèi)者權(quán)益的事務(wù)。

最后，以本案的裁判結(jié)果作為結(jié)語(yǔ)：本案某中院一審支持甲的全部訴求。b公司不服上訴。高院認(rèn)為a、b兩公司雖然存在內(nèi)部合作關(guān)系，但該合作未辦理合建審批和土地使用權(quán)變更登記，合作項(xiàng)目所有政府部門(mén)的批準(zhǔn)文件均在a公司名下，a公司有權(quán)以名義與甲簽約，根據(jù)合同相對(duì)性原則，甲與b公司之間不具有直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。由于原調(diào)解書(shū)生效后，a公司以房抵債給b公司，b公司依約取得訟爭(zhēng)房，并辦理了預(yù)售登記備案，該權(quán)利足以對(duì)抗甲的債權(quán)，甲已在法律上不能取得訟爭(zhēng)房。據(jù)此，高院二審改判a公司返還甲購(gòu)房款并支付違約金，駁回甲對(duì)b公司的訴求。

于是，妹夫、弟媳，甚至遠(yuǎn)在農(nóng)村的侄子的名字都被寫(xiě)進(jìn)了集資建房的名單。

集資建房的名單上莫名其妙多出幾個(gè)陌生的名字，辦事處的干部職工不禁向吳潤(rùn)蘭提出疑問(wèn)，她解釋道：“這些都是關(guān)系戶，是必須優(yōu)惠、怠慢不得的?！?/p>

雖然吳潤(rùn)蘭暗地里為自己撈了不少好處，但表面上，她還是為干部職工解決了住房難的問(wèn)題。為此，1995年底，中街辦事處摘取了“全國(guó)街道之星”的桂冠。而吳潤(rùn)蘭，也因此登上了“廣西自治區(qū)勞動(dòng)模范”的領(lǐng)獎(jiǎng)臺(tái)。

d卸任在即，她拿公款行“善心”，實(shí)際為了自己狠撈一把。

盡管吳潤(rùn)蘭自以為撈錢(qián)的手段很高明、很隱秘，但群眾對(duì)她的所作所為仍然有所察覺(jué)，大家紛紛向有關(guān)部門(mén)反映情況。為查清問(wèn)題，海城區(qū)黨委決定，將吳潤(rùn)蘭調(diào)離中街辦事處工作。

一聽(tīng)到這個(gè)消息，吳潤(rùn)蘭可坐不住了。她沒(méi)有深刻反思自己的問(wèn)題，反而馬上想到，得想方設(shè)法，在離職前再狠狠地?fù)粕弦话选?/p>

吳潤(rùn)蘭先是盯上了辦事處的公款。她找到馮仁表和李振英，裝出一副關(guān)心下屬的樣子，說(shuō)：“我快要離開(kāi)辦事處了，現(xiàn)在財(cái)務(wù)上還有點(diǎn)兒錢(qián)，拿出來(lái)我們幾個(gè)人分了吧，每人5000元?！?/p>

話是這么說(shuō)，其實(shí)吳潤(rùn)蘭心中另有打算。1998年8月8日，吳潤(rùn)蘭叫會(huì)計(jì)、出納提取公款6．6萬(wàn)元，三人平分，之后又將一萬(wàn)元分給了馮仁表、李振英二人。馮、李各領(lǐng)5000元后，心中還對(duì)吳潤(rùn)蘭充滿了感激之情。

私分完公款，吳潤(rùn)蘭還想再撈一把。于是，她自然想到了多年的老朋友陳呂。此時(shí)，陳呂已有好長(zhǎng)時(shí)間在外承包工程，可辦事處與他還有好多工程款未結(jié)。吳潤(rùn)蘭心想，何不趁給陳呂結(jié)算工程款之機(jī)，從中再撈一筆呢。

于是，吳潤(rùn)蘭給陳呂打去電話，對(duì)他說(shuō)：“我在離開(kāi)辦事處之前，一定想辦法付清欠你的工程款。但我裝修房子，急需錢(qián)用，你能不能先借給我3萬(wàn)元用用……”

明知吳潤(rùn)蘭“借”字的含義，陳呂仍然無(wú)法推辭，只好一口答應(yīng)下來(lái)。

1998年8月24日，陳呂到辦事處來(lái)結(jié)工程款。按照吳潤(rùn)蘭的指示，出納鐘某從給陳呂的工程款13．44萬(wàn)元中，直接扣下3萬(wàn)元交給了吳潤(rùn)蘭。

正當(dāng)吳潤(rùn)蘭與她的同伙得意忘形地不斷撈取錢(qián)財(cái)時(shí)，北海市海城區(qū)檢察院反貪局接到舉報(bào)，對(duì)吳潤(rùn)蘭立案?jìng)刹?，不久即查清了其涉嫌貪污、受賄的犯罪事實(shí)。2003年7月9日，吳潤(rùn)蘭和她貪婪的伙伴，一起走上了法庭的被告席。

同年10月8日，廣西北海市中級(jí)法院終審以吳潤(rùn)蘭犯貪污罪、受賄罪，數(shù)罪并罰判處有期徒刑十三年；以馮仁表犯受賄罪，判處其有期徒刑二年；以李振英犯受賄罪，判處其有期徒刑二年，緩刑二年；以會(huì)計(jì)王大燕犯貪污罪，判處其有期徒刑二年，緩刑二年。

糾紛案買(mǎi)賣(mài)合同篇十五

上訴人（一審原告）：

住址：

被上訴人（一審被告）：xx建設(shè)發(fā)展有限公司。

法定代表人：

住所：xx市xx路號(hào)xx大廈層。

上訴人因與被上訴人商品房購(gòu)銷(xiāo)合同糾紛一案，不服xx市xx區(qū)人民法院20年月日（20）*民初字第號(hào)民事判決書(shū)，現(xiàn)提出上訴。

上訴請(qǐng)求。

1、改判支持上訴人的全部訴訟請(qǐng)求。

2、判令被上訴人承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。

事實(shí)與理由。

一、一審判決未予認(rèn)定被上訴人的違約行為，系屬認(rèn)定事實(shí)不清。

依據(jù)雙方簽署的商品房購(gòu)銷(xiāo)合同，被上訴人負(fù)有辦理房屋權(quán)屬登記的義務(wù)。但是，被上訴人委托不具備資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪，并將成果提交不動(dòng)產(chǎn)登記主管機(jī)構(gòu)，此后因相關(guān)爭(zhēng)議接連發(fā)生了一系列的訴訟，直到20年月日才由有權(quán)行政機(jī)關(guān)審核并通過(guò)20年月日的.測(cè)繪成果。最終測(cè)繪成果表明，被上訴人原委托機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪所取得的成果有誤，訴爭(zhēng)房產(chǎn)實(shí)際建筑面積少于原登記建筑面積。

被上訴人未能審慎審查受托測(cè)繪機(jī)構(gòu)的資質(zhì)，無(wú)視委托不具備資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪可能導(dǎo)致測(cè)繪成果有誤的后果，其錯(cuò)誤行為有悖于誠(chéng)實(shí)信用原則，已經(jīng)違反了商品房購(gòu)銷(xiāo)合同中所規(guī)定的辦理房屋權(quán)屬登記義務(wù)。一審判決未予認(rèn)定該違約行為，系屬認(rèn)定事實(shí)不清。

二、一審判決未判令自上訴人支付購(gòu)房款之日起算利息損失，系屬適用法律錯(cuò)誤。

首先，如前所述，被上訴人存在不委托有資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪的違約行為。依據(jù)商品房購(gòu)銷(xiāo)合同所確定的辦證期限，被上訴人本應(yīng)至遲在此期限之前提交合法有效測(cè)繪資料以充分履行辦證義務(wù)。

其次，已如一審判決所認(rèn)定，據(jù)合法有效測(cè)繪成果，上訴人所購(gòu)訴爭(zhēng)房產(chǎn)實(shí)際建筑面積少于原購(gòu)房面積，并多支付了購(gòu)房款。相應(yīng)地，自支付購(gòu)房款之日起，上訴人便因多支付的購(gòu)房款而遭受利息損失。

上訴人認(rèn)為：正是被上訴人的違約行為，才最終導(dǎo)致了上訴人遭受利息損失，因此，依據(jù)合同法第107條等有關(guān)規(guī)定，被上訴人應(yīng)賠償上述利息損失。一審判決適用法律錯(cuò)誤。至少，一審法院應(yīng)當(dāng)判令被上訴人賠償自辦證期限屆滿之日起的上訴人利息損失。

三、一審判決認(rèn)為被上訴人承擔(dān)上訴人契稅損失依據(jù)不足，系屬適用法律錯(cuò)誤。

契稅損失確系被上訴人之違約行為造成，自應(yīng)負(fù)相應(yīng)之法律責(zé)任。上訴人維權(quán)的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)有多種，有權(quán)選擇行使其中之一，向稅務(wù)部門(mén)主張退賠的可能性的存在不導(dǎo)致被上訴人違約責(zé)任的豁免，上訴人主張權(quán)利也不以稅務(wù)部門(mén)不予退賠為前提條件，而且，被上訴人承擔(dān)賠償責(zé)任后，也可基于有關(guān)判決及賠償?shù)氖聦?shí)向稅務(wù)部門(mén)辦理退稅。上訴人依據(jù)合同法第107條等有關(guān)規(guī)定主張契稅損失及相應(yīng)利息損失的法律依據(jù)充分。

一審判決忽視了上訴人主張的是契稅損失賠償而非超額征收契稅的返還，直接以稅收單位并非被上訴人為由認(rèn)定上訴人之訴訟請(qǐng)求沒(méi)有依據(jù)，顯然混淆了上訴人與稅務(wù)部門(mén)的稅收征管法律關(guān)系與訴爭(zhēng)雙方之間的合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系這兩個(gè)不同的法律關(guān)系。上訴人依據(jù)合同關(guān)系主張損害賠償并無(wú)不妥。

總之，一審判決未能認(rèn)定被上訴人存在的違約行為，未能判令被上訴人賠償上訴人的購(gòu)房款利息損失、契稅損失及相應(yīng)的利息損失，認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律錯(cuò)誤。上訴人為此向貴院提起上訴，請(qǐng)應(yīng)予改判支持上訴人的一審全部訴訟請(qǐng)求。

此致

xx市中級(jí)人民法院。

上訴人：

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