買(mǎi)賣(mài)合同解釋?zhuān)０?4篇）

合同可以規(guī)定雙方的權(quán)利和責(zé)任，以避免任何糾紛的發(fā)生。如何起草一份合同是需要注意的關(guān)鍵點(diǎn)。如果您還對(duì)合同起草有任何疑問(wèn)，可以咨詢專(zhuān)業(yè)律師或法律顧問(wèn)的意見(jiàn)。

買(mǎi)賣(mài)合同解釋篇一

第三十六條買(mǎi)受人已經(jīng)支付標(biāo)的物總價(jià)款的百分之七十五以上，出賣(mài)人主張取回標(biāo)的物的，人民法院不予支持。

在本解釋第三十五條第一款第(三)項(xiàng)情形下，第三人依據(jù)物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定已經(jīng)善意取得標(biāo)的物所有權(quán)或者其他物權(quán)，出賣(mài)人主張取回標(biāo)的物的，人民法院不予支持。

第三十七條出賣(mài)人取回標(biāo)的物后，買(mǎi)受人在雙方約定的或者出賣(mài)人指定的回贖期間內(nèi)，消除出賣(mài)人取回標(biāo)的物的事由，主張回贖標(biāo)的物的，人民法院應(yīng)予支持。

買(mǎi)受人在回贖期間內(nèi)沒(méi)有回贖標(biāo)的物的，出賣(mài)人可以另行出賣(mài)標(biāo)的物。

出賣(mài)人另行出賣(mài)標(biāo)的物的，出賣(mài)所得價(jià)款依次扣除取回和保管費(fèi)用、再交易費(fèi)用、利息、未清償?shù)膬r(jià)金后仍有剩余的，應(yīng)返還原買(mǎi)受人;如有不足，出賣(mài)人要求原買(mǎi)受人清償?shù)?，人民法院?yīng)予支持，但原買(mǎi)受人有證據(jù)證明出賣(mài)人另行出賣(mài)的價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的除外。

七、特種買(mǎi)賣(mài)。

第三十八條合同法第一百六十七條第一款規(guī)定的“分期付款”，系指買(mǎi)受人將應(yīng)付的總價(jià)款在一定期間內(nèi)至少分三次向出賣(mài)人支付。

分期付款買(mǎi)賣(mài)合同的約定違反合同法第一百六十七條第一款的規(guī)定，損害買(mǎi)受人利益，買(mǎi)受人主張?jiān)摷s定無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持。

第三十九條分期付款買(mǎi)賣(mài)合同約定出賣(mài)人在解除合同時(shí)可以扣留已受領(lǐng)價(jià)金，出賣(mài)人扣留的金額超過(guò)標(biāo)的物使用費(fèi)以及標(biāo)的物受損賠償額，買(mǎi)受人請(qǐng)求返還超過(guò)部分的，人民法院應(yīng)予支持。

當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的使用費(fèi)沒(méi)有約定的，人民法院可以參照當(dāng)?shù)赝?lèi)標(biāo)的物的租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

第四十條合同約定的樣品質(zhì)量與文字說(shuō)明不一致且發(fā)生糾紛時(shí)當(dāng)事人不能達(dá)成合意，樣品封存后外觀和內(nèi)在品質(zhì)沒(méi)有發(fā)生變化的，人民法院應(yīng)當(dāng)以樣品為準(zhǔn);外觀和內(nèi)在品質(zhì)發(fā)生變化，或者當(dāng)事人對(duì)是否發(fā)生變化有爭(zhēng)議而又無(wú)法查明的，人民法院應(yīng)當(dāng)以文字說(shuō)明為準(zhǔn)。

第四十一條試用買(mǎi)賣(mài)的買(mǎi)受人在試用期內(nèi)已經(jīng)支付一部分價(jià)款的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)受人同意購(gòu)買(mǎi)，但合同另有約定的除外。

在試用期內(nèi)，買(mǎi)受人對(duì)標(biāo)的物實(shí)施了出賣(mài)、出租、設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等非試用行為的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)受人同意購(gòu)買(mǎi)。

第四十二條買(mǎi)賣(mài)合同存在下列約定內(nèi)容之一的，不屬于試用買(mǎi)賣(mài)。買(mǎi)受人主張屬于試用買(mǎi)賣(mài)的，人民法院不予支持：

(一)約定標(biāo)的物經(jīng)過(guò)試用或者檢驗(yàn)符合一定要求時(shí)，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物;。

(二)約定第三人經(jīng)試驗(yàn)對(duì)標(biāo)的物認(rèn)可時(shí)，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物;。

(三)約定買(mǎi)受人在一定期間內(nèi)可以調(diào)換標(biāo)的物;。

(四)約定買(mǎi)受人在一定期間內(nèi)可以退還標(biāo)的物。

第四十三條試用買(mǎi)賣(mài)的當(dāng)事人沒(méi)有約定使用費(fèi)或者約定不明確，出賣(mài)人主張買(mǎi)受人支付使用費(fèi)的，人民法院不予支持。

八、其他問(wèn)題。

第四十四條出賣(mài)人履行交付義務(wù)后訴請(qǐng)買(mǎi)受人支付價(jià)款，買(mǎi)受人以出賣(mài)人違約在先為由提出異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照下列情況分別處理：

(二)買(mǎi)受人主張出賣(mài)人應(yīng)支付違約金、賠償損失或者要求解除合同的，應(yīng)當(dāng)提起反訴。

第四十五條法律或者行政法規(guī)對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同有規(guī)定的，依照其規(guī)定;沒(méi)有規(guī)定的，人民法院可以根據(jù)合同法第一百二十四條和第一百七十四條的規(guī)定，參照適用買(mǎi)賣(mài)合同的有關(guān)規(guī)定。

權(quán)利轉(zhuǎn)讓或者其他有償合同參照適用買(mǎi)賣(mài)合同的有關(guān)規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)首先引用合同法第一百七十四條的規(guī)定，再引用買(mǎi)賣(mài)合同的有關(guān)規(guī)定。

第四十六條本解釋施行前本院發(fā)布的有關(guān)購(gòu)銷(xiāo)合同、銷(xiāo)售合同等有償轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的合同的規(guī)定,與本解釋抵觸的，自本解釋施行之日起不再適用。

本解釋施行后尚未終審的買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。

買(mǎi)賣(mài)合同解釋篇二

正確、及時(shí)審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

【釋義】本條說(shuō)明了此司法解釋的法律依據(jù)，我們可以看到依據(jù)的都是全國(guó)人大制定的法律性規(guī)范文件的，沒(méi)有一部是行政機(jī)構(gòu)制定的法規(guī)或者規(guī)章，這說(shuō)明此解釋的制作者對(duì)部分行政機(jī)構(gòu)制定的法規(guī)及規(guī)章的穩(wěn)定性并不認(rèn)同，為了保證此解釋的合法性，作者只引用了相對(duì)來(lái)說(shuō)級(jí)別比較高的法律。

另外，本人在此做了一點(diǎn)常識(shí)性解釋?zhuān)鶕?jù)《立法法》的規(guī)定，我國(guó)的規(guī)范性文件有法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、國(guó)務(wù)院部門(mén)規(guī)章和地方政府規(guī)章幾種，像建設(shè)部的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》就是部門(mén)規(guī)章。當(dāng)然最高人民法院公布的這個(gè)司法解釋不在此列，它是根據(jù)《人民法院組織法》第三十三條的規(guī)定：“最高人民法院對(duì)于在審判過(guò)程中如何具體應(yīng)用法律、法令的問(wèn)題，進(jìn)行解釋”，由于目前的糾紛多是由人民法院審理，所以可能這個(gè)司法解釋要比其他文件更為有效的。

第一條本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱(chēng)為出賣(mài)人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。

【釋義】本條對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的概念進(jìn)行了定義，“商品房”大概只有在中國(guó)才有，它的作為房屋的一種，是相對(duì)于“公房”和“二手房”來(lái)說(shuō);不僅如此，我們還給它賦予了新的內(nèi)容，就是那些還沒(méi)有完工不具備使用功能的房屋。

第二條出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

【釋義】中國(guó)的預(yù)售制度由來(lái)已久，目前由94年《城市房地產(chǎn)管理法》和95年建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》兩個(gè)規(guī)范性文件進(jìn)行調(diào)整，但是兩個(gè)文件總共只有17條，如果除去重復(fù)和無(wú)用的內(nèi)容，則僅13條1100字，可謂大道至簡(jiǎn)。

高法的這項(xiàng)解釋是一種明顯的功利思想前三句認(rèn)定預(yù)售許可制度的有效性，后兩句則認(rèn)定了開(kāi)發(fā)企業(yè)的變通性。

對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，如果你想利用開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證這一點(diǎn)來(lái)進(jìn)行訴訟，應(yīng)快點(diǎn)行動(dòng)，否則磨磨蹭蹭的等下去，等對(duì)方有了許可證后再訴訟，一切都晚了;因?yàn)椤额A(yù)售許可證》相對(duì)于《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》來(lái)說(shuō)，其取得的成本比較低。

第三條商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

【釋義】本來(lái)《合同法》第十五條已經(jīng)規(guī)定了廣告內(nèi)容可以作為要約或者要約邀請(qǐng)，如果作為要約的話，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為合同內(nèi)容兌現(xiàn)，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。

但是建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十五條又說(shuō)：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定?！边@一條看起來(lái)是保護(hù)了消費(fèi)者，但實(shí)際上它的潛臺(tái)詞是說(shuō)：“如果廣告不寫(xiě)入合同，那么廣告就不做為合同的一部分，開(kāi)發(fā)商就不需要就廣告內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任”。

幸運(yùn)的是，起草《合同法》的學(xué)者們沒(méi)有象建設(shè)部的官員這么寫(xiě)，否則全世界都會(huì)嘲笑中國(guó)法律人的弱智;更幸運(yùn)的是，法官們的良知在他們制定司法解釋的時(shí)候驅(qū)使他們力求恢復(fù)法理的真相，雖然只是恢復(fù)了“商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定”這一部分，但已經(jīng)是巨大的進(jìn)步了，我們要向法官們致敬。

希望這一條最后直接改成“廣告和宣傳資料應(yīng)當(dāng)做為房地產(chǎn)合同的要約”，因?yàn)檫^(guò)長(zhǎng)的定語(yǔ)使消費(fèi)者難以理解，而且還會(huì)給欺詐者以更多開(kāi)脫的機(jī)會(huì)。

第四條出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

【釋義】定金合同是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)特有現(xiàn)象，簽訂了定金合同就是給消費(fèi)者的脖子上上了一個(gè)小套，而收取了定金則將這個(gè)小套緊了緊，不退定金就是把這個(gè)小套拉了拉使消費(fèi)者不得不低頭，很多消費(fèi)者不是為了房屋而購(gòu)房，而是為了不使定金浪費(fèi)而購(gòu)房。

這一條本來(lái)是想說(shuō)，即使簽訂了定金合同，如果沒(méi)有簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，那么開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還定金，但是又覺(jué)得這樣寫(xiě)好象太對(duì)不起開(kāi)發(fā)商的良苦用心，所以又寫(xiě)了“如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理”，那么，怎么叫做“一方原因呢”?怎么又叫“未能訂立商商品房買(mǎi)賣(mài)合同”呢?。

第五條商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

【釋義】這一條是比較危險(xiǎn)的，相當(dāng)于確認(rèn)了定金合同向買(mǎi)賣(mài)合同的轉(zhuǎn)化條件;法律或者司法解釋?xiě)?yīng)當(dāng)減少糾紛的，但是我想這一條則是相反的，它增加了糾紛。

我們一般將定金合同稱(chēng)為預(yù)合同，而將買(mǎi)賣(mài)合同稱(chēng)為本合同，預(yù)合同實(shí)際上是給雙方一個(gè)退出的機(jī)會(huì)，使大家在損失不大的情況下及時(shí)解除或者中止本來(lái)設(shè)想的交易行為，所以各國(guó)都規(guī)定了預(yù)合同解除的內(nèi)容，嚴(yán)格限制將預(yù)合同認(rèn)定為本合同的條件，但是這一條里我們看不到這種法律思想，很遺憾。

第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

【釋義】此條解釋可以說(shuō)對(duì)癥下藥，基本上否定了登記備案制度的合法性，在目前登記制度沒(méi)有建立以前，是一種進(jìn)步;當(dāng)然，如果登記制度建立了再這樣寫(xiě)，可就是倒退了。這大概就是法律的其妙性之所在吧，此一時(shí)彼一時(shí)也。

第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。

【釋義】本來(lái)這一個(gè)司法解釋全部都是寫(xiě)商品房的，但是這里卻寫(xiě)到了拆遷房，可見(jiàn)是因?yàn)椴疬w問(wèn)題到了“非抓不可”的地步了;我想大概是有的法官自己體會(huì)到中國(guó)拆遷制度的腐壞性了，當(dāng)然腐壞之源就是《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，其中以十五條、十六條、十七條為最劣，簡(jiǎn)直就是強(qiáng)搶豪奪。

可憐法官們的一番苦心，他們不能直接出關(guān)于拆遷的解釋?zhuān)荒茉谶@里面提幾句，將補(bǔ)償安置房歸于商品房調(diào)整的范圍之內(nèi)，可見(jiàn)是良心未泯啊。但是此條如果能夠?qū)懙酶靡恍?，?yīng)當(dāng)加一句“被拆遷人有權(quán)選擇是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，還是貨幣補(bǔ)償”，否則今后拆遷企業(yè)都不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換了，這樣可以避開(kāi)一個(gè)責(zé)任“雷區(qū)”。

第八條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

【釋義】《消法》第四十九條是說(shuō)：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍?！毕◤?qiáng)調(diào)的是最低賠償要“增加一倍”，而本司法解釋則說(shuō)得“可以不超過(guò)一倍”，前者是“應(yīng)當(dāng)”，后者是“可以”;前者是最低一倍高不封頂，后者是最高一倍低不限量，那當(dāng)然包括零賠償，所以根本不是一回事!

(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;。

【釋義】此款就是常說(shuō)的“秘密抵押”，按說(shuō)這種情況不應(yīng)當(dāng)發(fā)生：所有權(quán)人怎么會(huì)不知道自己的房屋被抵押出去了呢?但是在中國(guó)、在北京這種事情就天天在重復(fù)，開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)出售給消費(fèi)者的房屋抵押給了銀行，有時(shí)還不止是一家銀行，使消費(fèi)者用自己的錢(qián)購(gòu)買(mǎi)完房屋后，為開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了擔(dān)保，如果開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)了，那么消費(fèi)者還要將房屋給銀行，做到“錢(qián)房?jī)煽铡?這是我們的制度設(shè)計(jì)問(wèn)題。

(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。

【釋義】這一款沒(méi)有什么難的，一般人一看就明白;其實(shí)這還是制度設(shè)計(jì)的問(wèn)題，屬于物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)容;只是中國(guó)這樣的事情太多，不僅你沒(méi)有入住的房屋，有時(shí)就連你自己住著的房屋也竟然會(huì)被其他人出賣(mài)，不是盜竊勝似盜竊、不是搶劫劣于搶劫。

第九條出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

【釋義】第八條強(qiáng)調(diào)的是合同違約責(zé)任，以合同有效為前提;而此條強(qiáng)調(diào)的實(shí)際上是一種締約過(guò)失責(zé)任，也就是說(shuō)當(dāng)合同不成立或者無(wú)效時(shí)，開(kāi)發(fā)商也要承擔(dān)責(zé)任;此條甚好!但是如果將兩倍賠償由“可以”改成“應(yīng)當(dāng)”則更好!

(一)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;。

(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);。

(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

【釋義】以上三款都是對(duì)消費(fèi)者知情權(quán)的保護(hù)，保是寫(xiě)得不是很具體，就是如何確認(rèn)“故意隱瞞”這一事實(shí)，因?yàn)榉缮险f(shuō)好說(shuō)，但是在訴訟中做起來(lái)可以難了，這個(gè)法律環(huán)境是很難證明的，所以法官們想做好事，也不好做，只能讓律師來(lái)證明了。

第十條買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。

【釋義】象此條所述行為本來(lái)可以確認(rèn)為詐騙，但是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中這種行為太多了，再加上房屋不動(dòng)產(chǎn)又不象動(dòng)產(chǎn)一樣可以移動(dòng)，大家反而就將這種不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)地點(diǎn)的詐騙不認(rèn)為是詐騙了，這實(shí)在是一種對(duì)犯罪的縱容，此條不好，大大的不好。

第十一條對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān);。

【釋義】此條前半句沒(méi)有什么可說(shuō)的，說(shuō)得都是應(yīng)當(dāng)說(shuō)的`內(nèi)容。

買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第十三條因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

【釋義】此款表面看來(lái)很好，但實(shí)際一用又極為不好，什么叫“嚴(yán)重影響正常居住使用”，例如：某宅一用廁所，則樓下廁所開(kāi)始下雨;另一處客廳中間有一大煤氣立柱;還有一處在餐廳內(nèi)可以聽(tīng)到隔壁臥室動(dòng)靜。這些現(xiàn)象是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”?法律不清則責(zé)任不明，責(zé)任不明則易枉法裁判。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。

第十四條出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

【釋義】這個(gè)司法解釋早就開(kāi)始準(zhǔn)備了，我本來(lái)以為會(huì)在面積問(wèn)題上有所突破，例如：業(yè)主是否有權(quán)選擇測(cè)量單位、測(cè)量失誤的責(zé)任是否應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)企業(yè)與測(cè)量企業(yè)共同承擔(dān)、面積測(cè)量報(bào)告是否應(yīng)當(dāng)附圖等具體問(wèn)題上進(jìn)行規(guī)定，但是很顯然，司法解釋依然沒(méi)有說(shuō)清楚這一點(diǎn)，例如：如果套內(nèi)實(shí)用面積減少10%，但總建筑面積僅減少2%，能不能解除合同?看來(lái)這又給我們留下了很多工作;中國(guó)消費(fèi)者維權(quán)的道路已經(jīng)很漫長(zhǎng)了，中國(guó)商品房消費(fèi)者維權(quán)的道路會(huì)更加漫長(zhǎng)。

第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

【釋義】這一條寫(xiě)得不錯(cuò)，可以舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)明：本來(lái)合同約定1月1日交房，但是開(kāi)發(fā)商到了201月10日還沒(méi)有交房，于是業(yè)主就開(kāi)始行使催告權(quán)：“開(kāi)發(fā)商，你年2月1日前一定要給我房，我急著結(jié)婚用”。但“經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)”也就是2003年5月1日前開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有交付，已經(jīng)從根本上影響我得“非典”了，于是我要求解除合同，法院應(yīng)當(dāng)支持;不過(guò)注意，最后可是說(shuō)明“另有約定的除外”，所以和開(kāi)發(fā)商簽字一定要小心。

法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

【釋義】這一條也舉個(gè)例子：本來(lái)合同約定2003年1月1日交房，但是開(kāi)發(fā)商到了2003年1月10日還沒(méi)有交房，于是業(yè)主于2003年2月1日發(fā)掛號(hào)信說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商，你不交房影響了我得非典了，我準(zhǔn)備解除合同”，那么到2003年5月1日前消費(fèi)者都可以解除合同;而且如果到了2003年4月30日，我還想再等等看一看，那么可以再發(fā)一封信，又可以延長(zhǎng)三個(gè)月。

但是，如果你一封信也沒(méi)有發(fā)，或者說(shuō)是沒(méi)有任何證據(jù)可以證明你發(fā)了信了，那么你的解除權(quán)行使日期到1月2日截止，消費(fèi)者過(guò)了這一天就再也不能要求解除合同了!

第十六條當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

【釋義】此條的依據(jù)是《合同法》第114條所說(shuō)的：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。”

但此條容易與第八條、第九條產(chǎn)生矛盾的理解，因?yàn)榍皟蓷l是說(shuō)“不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”，為什么這里又說(shuō)“以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”，一個(gè)是100%，一個(gè)是30%，這倒底是怎么一回事呢?答案可能有以下幾個(gè)：

1、法官們寫(xiě)錯(cuò)了，他們因?yàn)榉堑涮α?，可能少?xiě)了幾個(gè)字;。

2、第八條、第九條適用于合同無(wú)效、解除、撤銷(xiāo)三種情況，而此條則適于普通情況下僅要求支付違約金的情況;不過(guò)當(dāng)合同解除時(shí)也有違約金啊，所以有點(diǎn)難以理解。

我對(duì)消費(fèi)者有一個(gè)建議：當(dāng)你的合同可能被判無(wú)效或者被撤銷(xiāo)時(shí)，你就直接要求兩倍賠償;當(dāng)你的合同要求解除時(shí)，你也要兩倍賠償，但是最好別提違約金;不過(guò)，你如果不提違約金，又會(huì)出現(xiàn)另外一種風(fēng)險(xiǎn)，就是法官并不支持兩倍賠償，怎么辦呢?只能看你的運(yùn)氣了。

第十七條商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

【釋義】此條簡(jiǎn)單是從《商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議范本204條》中抄下來(lái)的，只是我當(dāng)時(shí)說(shuō)是租金是實(shí)際發(fā)生的租金，而此處寫(xiě)得是擬制的租金，我如果在合同里這么寫(xiě)可能被認(rèn)為無(wú)效條款，所以說(shuō)司法解釋的要求比我得要求還要高，沒(méi)有辦法，誰(shuí)讓人家是最高法院呢。

第十八條由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;。

(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;。

(三)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

【釋義】此條款是整個(gè)解釋中最偉大最清楚的條款了，從1949年建國(guó)以來(lái)，沒(méi)有任何一個(gè)法律、法規(guī)、規(guī)章、文件或者領(lǐng)導(dǎo)講話，說(shuō)過(guò)辦理產(chǎn)權(quán)證不準(zhǔn)時(shí)要承擔(dān)違約責(zé)任，這次說(shuō)得是非常具體了，是“三個(gè)代表”最直接的體現(xiàn)。

第十九條商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

【釋義】此條與第十八條是不一樣的，上條說(shuō)是的違約責(zé)任，此條說(shuō)是解除合同，而且強(qiáng)調(diào)是由于出賣(mài)人的責(zé)任;只是留了一個(gè)小尾巴：什么是出賣(mài)人的責(zé)任呢?這又是給雙方律師提供了辯論的機(jī)會(huì)。

另外，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定全文如下：“預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”各位看官注意，此條強(qiáng)調(diào)是由購(gòu)買(mǎi)人辦理承擔(dān)全部辦證義務(wù)，也別以為是開(kāi)發(fā)商的義務(wù)。

第二十條出賣(mài)人與包銷(xiāo)人訂立商品房包銷(xiāo)合同，約定出賣(mài)人將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷(xiāo)人以出賣(mài)人的名義銷(xiāo)售的，包銷(xiāo)期滿未銷(xiāo)售的房屋，由包銷(xiāo)人按照合同約定的包銷(xiāo)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

【釋義】此條寫(xiě)得是商品房的批發(fā)業(yè)務(wù)，提出了一個(gè)新概念：“包銷(xiāo)人”，其實(shí)就是銷(xiāo)售代理，所以如果消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)是與代理商簽訂合同，可能會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

第二十一條出賣(mài)人自行銷(xiāo)售已經(jīng)約定由包銷(xiāo)人包銷(xiāo)的房屋，包銷(xiāo)人請(qǐng)求出賣(mài)人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

【釋義】對(duì)消費(fèi)者沒(méi)有什么太多的影響，但是如果開(kāi)發(fā)商將本來(lái)承諾由代理商銷(xiāo)售的房屋自己銷(xiāo)售了，就會(huì)有點(diǎn)麻煩了。

第二十二條對(duì)于買(mǎi)受人因商品房買(mǎi)賣(mài)合同與出賣(mài)人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷(xiāo)人參加訴訟;出賣(mài)人、包銷(xiāo)人和買(mǎi)受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。

【釋義】前面所說(shuō)都是實(shí)體問(wèn)題，此條說(shuō)的是審判程序問(wèn)題，此處將代理商做為第三人對(duì)待，三角合同最難處理，請(qǐng)消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)務(wù)必與開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，如果有代理商的話最好簽一個(gè)居間合同罷了。

第二十三條商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。

【釋義】此條是指如果消費(fèi)者無(wú)法取得銀行貸款的情況，現(xiàn)在這種事情越來(lái)越多了，因?yàn)椤凹儋J”越來(lái)越多，銀行也怕了，所以有時(shí)看著業(yè)主長(zhǎng)相不對(duì)就不敢貸款了;只是少了一個(gè)條款：如果因?yàn)橄M(fèi)者的原因不能取得貸款，消費(fèi)者是否有權(quán)解除買(mǎi)賣(mài)合同?就是說(shuō)銀行不給我貸款了，我能不買(mǎi)房了嗎?此等情況會(huì)在非典后日益增加，不知道法院會(huì)怎么處理。

第二十四條因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

【釋義】此條是共同保護(hù)開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者的，因?yàn)橹挥性谔幚磴y行合同中，兩者才有可能站在同一條壕溝里，這種機(jī)會(huì)并不是很多，希望各位要珍惜。

第二十五條以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷(xiāo)、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理;未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。

【釋義】此款也是審判程序方面的規(guī)定，就是要將《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》糾紛與《商品房抵押貸款合同》糾紛或《商品房擔(dān)保貸款合同》糾紛一并審理。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。

【釋義】寫(xiě)到這里我到想起一種情況，如果消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商之間的爭(zhēng)議是由法院管轄的，那么銀行非常容易加入進(jìn)來(lái)，但是如果是由仲裁委員會(huì)來(lái)管轄，由于仲裁程序沒(méi)有第三人的制度，所以銀行很難加入進(jìn)來(lái)，這時(shí)的情況就比較難辦了。

另外，在《商品房擔(dān)保貸款合同》里，各方的身份如下是不一樣的;在貸款合同里，銀行是貸款人，消費(fèi)者是借款人;在擔(dān)保合同里，開(kāi)發(fā)商是擔(dān)保人、銀行是擔(dān)保權(quán)人、消費(fèi)者是債務(wù)人;在抵押保同里，消費(fèi)者是抵押人，銀行是抵押權(quán)人。

第二十六條買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買(mǎi)受人，請(qǐng)求處分商品房買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下買(mǎi)受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣(mài)人參加訴訟;擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣(mài)人時(shí)，如果出賣(mài)人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。

【釋義】此條可以解釋為：如果消費(fèi)者不能按時(shí)向銀行還貸，在消費(fèi)者還還沒(méi)有辦理抵押登記手續(xù)(這時(shí)銀行拿不到房屋)的情況下，如果銀行起訴消費(fèi)者，那么應(yīng)當(dāng)通知開(kāi)發(fā)商參加，潛臺(tái)詞是：如果銀行贏了官司，開(kāi)發(fā)商就要將房屋給銀行，雖然房屋并沒(méi)有抵押給銀行;這一條的實(shí)質(zhì)是通過(guò)訴訟辦理抵押登記，主要目的是為了保護(hù)大中華的帝國(guó)的銀行。

第二十七條買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書(shū)并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請(qǐng)求買(mǎi)受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng)追加出賣(mài)人為當(dāng)事人，但出賣(mài)人提供保證的除外。

【釋義】此條也是為了保護(hù)銀行的，只是讓銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商網(wǎng)開(kāi)一面，平時(shí)都是朋友，現(xiàn)在已經(jīng)有消費(fèi)者頂帳了，就不要再拉上開(kāi)發(fā)商了，當(dāng)然開(kāi)發(fā)商提供了保證的除外。

第二十八條本解釋自2003年6月1日起施行。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)行為，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答〉》。

【釋義】此條可謂是全文的畫(huà)龍點(diǎn)眼之作，過(guò)去的司法解釋都是約束生效之后建立的法律行為，而此條則是明確只要沒(méi)有結(jié)案的案件都可以適用，所以我的幾個(gè)案件要堅(jiān)決拖到2003年兒童節(jié)以后再開(kāi)庭。

買(mǎi)賣(mài)合同解釋篇三

一、最高人民法院《關(guān)于如何認(rèn)定重婚行為問(wèn)題的批復(fù)》(1958.1.27)。

重婚是有配偶的人再與第三者建立夫妻關(guān)系。有配偶的人和第三者如已舉行結(jié)婚儀式，這固然足以構(gòu)成重婚，即使沒(méi)有舉行結(jié)婚儀式，而兩人確是以夫妻關(guān)系同居的，也足以構(gòu)成重婚。例如兩人相互間是以夫妻身份相對(duì)待，對(duì)外也以夫妻自居的，即應(yīng)認(rèn)為是重婚。如果現(xiàn)在還有有配偶的人而娶“妾”，當(dāng)然也應(yīng)認(rèn)為是重婚。

反之，如兩人雖然同居，但明明只是臨時(shí)姘居關(guān)系，彼此以“姘頭”相對(duì)待，隨時(shí)可以自由拆散，或者在約定時(shí)期屆滿后即結(jié)束姘居關(guān)系的，則只能認(rèn)為是單純非法同居，不能認(rèn)為是重婚。

例如有配偶的男方到外地處理事務(wù)，與原來(lái)相識(shí)的女方相遇，在逗留該地的短期內(nèi)，以通奸關(guān)系同居，離開(kāi)該地后，就彼此不相問(wèn)聞，在同居期間亦彼此了解只是臨時(shí)姘居，這種同居就只能認(rèn)為是臨時(shí)非法同居，不能認(rèn)為是重婚。至于某一具體案件是否構(gòu)成重婚，抑或僅是單純非法同居，這要根據(jù)具體案情認(rèn)定。

二、最高人民法院《關(guān)于(婚姻登記管理?xiàng)l例)施行后發(fā)生的以夫妻名義非法同居的重婚案件是否以重婚罪定罪處罰的批復(fù)》(1994.12.14法復(fù)〔1994〕10號(hào))。

新的《婚姻登記管理?xiàng)l例》(1994年1月12日國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，1994年2月1日民政部發(fā)布)發(fā)布施行后，有配偶的人與他人以夫妻名義同居生活的，或者明知他人有配偶而與之以夫妻名義同居生活的，仍應(yīng)按重婚罪定罪處罰。

買(mǎi)賣(mài)合同解釋篇四

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》已于3月24日由最高人民法院審判委員會(huì)第1267次會(huì)議通過(guò)?，F(xiàn)予公布，自206月1日起施行。

xx年四月二十八日。

其中，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同（4月4日由中華人民共和國(guó)建設(shè)部發(fā)布，自206月1日起施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷(xiāo)售方式；

（四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）解決爭(zhēng)議的方法；

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。

為正確、及時(shí)審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱(chēng)為出賣(mài)人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。

第二條出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

第三條商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第四條出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

第五條商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。

第八條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；

第九條出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

第十條買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。

第十一條對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第十三條因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的'其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。

第十四條出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

第十六條當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

第十七條商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

第十八條由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

第十九條商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第二十條出賣(mài)人與包銷(xiāo)人訂立商品房包銷(xiāo)合同，約定出賣(mài)人將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷(xiāo)人以出賣(mài)人的名義銷(xiāo)售的，包銷(xiāo)期滿未銷(xiāo)售的房屋，由包銷(xiāo)人按照合同約定的包銷(xiāo)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二十一條出賣(mài)人自行銷(xiāo)售已經(jīng)約定由包銷(xiāo)人包銷(xiāo)的房屋，包銷(xiāo)人請(qǐng)求出賣(mài)人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二十二條對(duì)于買(mǎi)受人因商品房買(mǎi)賣(mài)合同與出賣(mài)人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷(xiāo)人參加訴訟；出賣(mài)人、包銷(xiāo)人和買(mǎi)受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。

第二十三條商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。

第二十四條因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

第二十五條以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷(xiāo)、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。

第二十六條買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買(mǎi)受人，請(qǐng)求處分商品房買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下買(mǎi)受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣(mài)人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣(mài)人時(shí)，如果出賣(mài)人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。

第二十七條買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書(shū)并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請(qǐng)求買(mǎi)受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng)追加出賣(mài)人為當(dāng)事人，但出賣(mài)人提供保證的除外。

第二十八條本解釋自年6月1日起施行。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)行為，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答〉》。

買(mǎi)賣(mài)合同解釋篇五

第九條出賣(mài)人就同一普通動(dòng)產(chǎn)訂立多重買(mǎi)賣(mài)合同，在買(mǎi)賣(mài)合同均有效的情況下，買(mǎi)受人均要求實(shí)際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：

(一)先行受領(lǐng)交付的買(mǎi)受人請(qǐng)求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應(yīng)予支持;。

(三)均未受領(lǐng)交付，也未支付價(jià)款，依法成立在先合同的買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。

第十條出賣(mài)人就同一船舶、航空器、機(jī)動(dòng)車(chē)等特殊動(dòng)產(chǎn)訂立多重買(mǎi)賣(mài)合同，在買(mǎi)賣(mài)合同均有效的情況下，買(mǎi)受人均要求實(shí)際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：

(四)出賣(mài)人將標(biāo)的物交付給買(mǎi)受人之一，又為其他買(mǎi)受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已受領(lǐng)交付的買(mǎi)受人請(qǐng)求將標(biāo)的物所有權(quán)登記在自己名下的，人民法院應(yīng)予支持。

三、標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)。

第十一條合同法第一百四十一條第二款第(一)項(xiàng)規(guī)定的“標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)摹保侵笜?biāo)的物由出賣(mài)人負(fù)責(zé)辦理托運(yùn)，承運(yùn)人系獨(dú)立于買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人之外的運(yùn)輸業(yè)者的情形。標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，按照合同法第一百四十五條的規(guī)定處理。

第十二條出賣(mài)人根據(jù)合同約定將標(biāo)的物運(yùn)送至買(mǎi)受人指定地點(diǎn)并交付給承運(yùn)人后，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)受人負(fù)擔(dān)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第十三條出賣(mài)人出賣(mài)交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，在合同成立時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道標(biāo)的物已經(jīng)毀損、滅失卻未告知買(mǎi)受人，買(mǎi)受人主張出賣(mài)人負(fù)擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。

第十四條當(dāng)事人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)沒(méi)有約定，標(biāo)的物為種類(lèi)物，出賣(mài)人未以裝運(yùn)單據(jù)、加蓋標(biāo)記、通知買(mǎi)受人等可識(shí)別的方式清楚地將標(biāo)的物特定于買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人主張不負(fù)擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。

四、標(biāo)的物檢驗(yàn)。

第十五條當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的檢驗(yàn)期間未作約定，買(mǎi)受人簽收的送貨單、確認(rèn)單等載明標(biāo)的物數(shù)量、型號(hào)、規(guī)格的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定，認(rèn)定買(mǎi)受人已對(duì)數(shù)量和外觀瑕疵進(jìn)行了檢驗(yàn)，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。

第十六條出賣(mài)人依照買(mǎi)受人的指示向第三人交付標(biāo)的物，出賣(mài)人和買(mǎi)受人之間約定的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)與買(mǎi)受人和第三人之間約定的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)不一致的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第六十四條的規(guī)定，以出賣(mài)人和買(mǎi)受人之間約定的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)為標(biāo)的物的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。

第十七條人民法院具體認(rèn)定合同法第一百五十八條第二款規(guī)定的“合理期間”時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合當(dāng)事人之間的交易性質(zhì)、交易目的、交易方式、交易習(xí)慣、標(biāo)的物的種類(lèi)、數(shù)量、性質(zhì)、安裝和使用情況、瑕疵的性質(zhì)、買(mǎi)受人應(yīng)盡的合理注意義務(wù)、檢驗(yàn)方法和難易程度、買(mǎi)受人或者檢驗(yàn)人所處的具體環(huán)境、自身技能以及其他合理因素，依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則進(jìn)行判斷。

合同法第一百五十八條第二款規(guī)定的“兩年”是最長(zhǎng)的合理期間。該期間為不變期間，不適用訴訟時(shí)效中止、中斷或者延長(zhǎng)的規(guī)定。

第十八條約定的檢驗(yàn)期間過(guò)短，依照標(biāo)的物的性質(zhì)和交易習(xí)慣，買(mǎi)受人在檢驗(yàn)期間內(nèi)難以完成全面檢驗(yàn)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該期間為買(mǎi)受人對(duì)外觀瑕疵提出異議的期間，并根據(jù)本解釋第十七條第一款的規(guī)定確定買(mǎi)受人對(duì)隱蔽瑕疵提出異議的合理期間。

約定的檢驗(yàn)期間或者質(zhì)量保證期間短于法律、行政法規(guī)規(guī)定的檢驗(yàn)期間或者質(zhì)量保證期間的，人民法院應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)規(guī)定的檢驗(yàn)期間或者質(zhì)量保證期間為準(zhǔn)。

第十九條買(mǎi)受人在合理期間內(nèi)提出異議，出賣(mài)人以買(mǎi)受人已經(jīng)支付價(jià)款、確認(rèn)欠款數(shù)額、使用標(biāo)的物等為由，主張買(mǎi)受人放棄異議的，人民法院不予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二十條合同法第一百五十八條規(guī)定的檢驗(yàn)期間、合理期間、兩年期間經(jīng)過(guò)后，買(mǎi)受人主張標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的，人民法院不予支持。

出賣(mài)人自愿承擔(dān)違約責(zé)任后，又以上述期間經(jīng)過(guò)為由翻悔的，人民法院不予支持。

買(mǎi)賣(mài)合同解釋篇六

在我們的生活中，人們對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)也許都并不陌生，因?yàn)榉课菔侨藗兩畹淖罨拘枨螅?dāng)生活條件提高時(shí)，就會(huì)想要居住的好點(diǎn)，法律也明確了商品房買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)規(guī)定。這里給大家分享一些關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋?zhuān)Ｍ麑?duì)大家有所幫助。

為正確、及時(shí)審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱(chēng)為出賣(mài)人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。

第二條出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

第三條商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第四條出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

第五條商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。

第八條具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;。

第九條出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

(一)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;。

(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);。

(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

第十條買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。

第十一條對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān);買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第十三條因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。

第十四條出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

第十六條當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

第十七條商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

第十八條由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;。

(三)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

第十九條商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第二十條出賣(mài)人與包銷(xiāo)人訂立商品房包銷(xiāo)合同，約定出賣(mài)人將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷(xiāo)人以出賣(mài)人的名義銷(xiāo)售的，包銷(xiāo)期滿未銷(xiāo)售的房屋，由包銷(xiāo)人按照合同約定的包銷(xiāo)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二十一條出賣(mài)人自行銷(xiāo)售已經(jīng)約定由包銷(xiāo)人包銷(xiāo)的房屋，包銷(xiāo)人請(qǐng)求出賣(mài)人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二十二條對(duì)于買(mǎi)受人因商品房買(mǎi)賣(mài)合同與出賣(mài)人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷(xiāo)人參加訴訟;出賣(mài)人、包銷(xiāo)人和買(mǎi)受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。

第二十三條商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。

第二十四條因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

第二十五條以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷(xiāo)、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理;未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。

第二十六條買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買(mǎi)受人，請(qǐng)求處分商品房買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下買(mǎi)受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣(mài)人參加訴訟;擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣(mài)人時(shí)，如果出賣(mài)人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。

第二十七條買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書(shū)并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請(qǐng)求買(mǎi)受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)模粦?yīng)當(dāng)追加出賣(mài)人為當(dāng)事人，但出賣(mài)人提供保證的除外。

第二十八條本解釋自2003年6月1日起施行。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)行為，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答〉》。

買(mǎi)賣(mài)合同解釋篇七

甲乙雙方為購(gòu)銷(xiāo)度假村商品房事宜，經(jīng)洽商簽訂合同條款如下，以便共同遵守。

一、乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)坐落在度假村組團(tuán)內(nèi)樓房___棟。建筑面積為_(kāi)_____平方米。其面積以《建筑面積計(jì)算規(guī)則》為準(zhǔn)。

二、商品房售價(jià)為人民幣_(tái)____元。其中包括配套的配電室、臨時(shí)鍋爐房、道路、綠化等工程設(shè)施的費(fèi)用，但不包括建筑稅和公證費(fèi)。

三、付款辦法。

預(yù)購(gòu)房屋按房屋暫定價(jià)先付購(gòu)房款40%，計(jì)人民幣_(tái)____元（其中10%為定金）。待房屋建筑工作量完成一半時(shí)再預(yù)付30%。房屋竣工交付乙方時(shí)按實(shí)際售價(jià)結(jié)清尾款。房屋建筑稅款由甲方代收代繳。

四、交房時(shí)間。

甲方應(yīng)于____年____月將驗(yàn)收合格的房屋交付乙方。

五、乙方在接到甲方交接房通知后的十天內(nèi)將購(gòu)房款結(jié)清。屆時(shí)乙方若不能驗(yàn)收接管時(shí)，須委托甲方代管，并付甲方代管費(fèi)________（按房?jī)r(jià)的萬(wàn)分之一/日計(jì)?。?。

六、乙方從接管所購(gòu)房屋之日起，甲方按照國(guó)家規(guī)定，對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題實(shí)行保修（土建工程保修一年，水電保修半年，暖氣保修一個(gè)采暖期）。

七、違約責(zé)任。

1。本合同生效后，如乙方違約，乙方已繳定金不退；如甲方違約，則應(yīng)雙倍退還定金。

2。甲方如不能按期交付乙方所購(gòu)房屋時(shí)（除人力不可抗拒原因外），每逾期一天，甲方向乙方償付承擔(dān)應(yīng)交房屋售價(jià)萬(wàn)分之一的罰金。甲方通過(guò)努力交付房屋，乙方又同意提前接管時(shí)，以同等條件由乙方付給甲方作為獎(jiǎng)勵(lì)。

八、乙方需要安裝電話，由甲方解決，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

九、乙方對(duì)所購(gòu)房屋享有所有權(quán)，但必須遵守國(guó)家有關(guān)房屋管理規(guī)定及度假村管理辦法。

十、甲乙雙方如在執(zhí)行本合同過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，應(yīng)首先通過(guò)友好協(xié)商解決；如雙方不能達(dá)成一致意見(jiàn)時(shí)，應(yīng)提交仲裁委員會(huì)進(jìn)行仲裁。

十一、本合同一式九份，正本兩份，雙方各執(zhí)一份；副本六份，雙方各執(zhí)三份。正副兩本具有同等法律約束力。

十二、本合同經(jīng)雙方簽字蓋章并公證后生效。本合同未盡事宜由雙方另行協(xié)商。

甲方（公章）：_________乙方（公章）：_________。

法定代表人（簽字）：_________法定代表人（簽字）：_________。

_________年____月____日_________年____月____日。

買(mǎi)賣(mài)合同解釋篇八

商品房買(mǎi)賣(mài)合同在進(jìn)行簽訂的時(shí)候，雙方都是要進(jìn)行合同的審查的，從而來(lái)看這份合同是否對(duì)自己有利，或者該合同存在著相對(duì)應(yīng)的霸王條款是需要明白的。這里給大家分享一些關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋?zhuān)Ｍ麑?duì)大家有所幫助。

第一條本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱(chēng)為出賣(mài)人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。

第二條出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

高法的這項(xiàng)解釋是一種明顯的功利思想前三句認(rèn)定預(yù)售許可制度的有效性，后兩句則認(rèn)定了開(kāi)發(fā)企業(yè)的變通性。

第三條商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第四條出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

第五條商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。

第八條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人;。

第九條出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

(一)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;。

(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);。

(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

第十條買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。

第十一條對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān);。

買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第十三條因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。

第十四條出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

第十六條當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

第十七條商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

第十八條由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;。

(三)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

第十九條商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第二十條出賣(mài)人與包銷(xiāo)人訂立商品房包銷(xiāo)合同，約定出賣(mài)人將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷(xiāo)人以出賣(mài)人的名義銷(xiāo)售的，包銷(xiāo)期滿未銷(xiāo)售的房屋，由包銷(xiāo)人按照合同約定的包銷(xiāo)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二十一條出賣(mài)人自行銷(xiāo)售已經(jīng)約定由包銷(xiāo)人包銷(xiāo)的房屋，包銷(xiāo)人請(qǐng)求出賣(mài)人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二十二條對(duì)于買(mǎi)受人因商品房買(mǎi)賣(mài)合同與出賣(mài)人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷(xiāo)人參加訴訟;出賣(mài)人、包銷(xiāo)人和買(mǎi)受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。

第二十三條商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。

第二十四條因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

第二十五條以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷(xiāo)、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理;未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。

第二十六條買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買(mǎi)受人，請(qǐng)求處分商品房買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下買(mǎi)受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣(mài)人參加訴訟;擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣(mài)人時(shí)，如果出賣(mài)人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。

第二十七條買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書(shū)并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請(qǐng)求買(mǎi)受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng)追加出賣(mài)人為當(dāng)事人，但出賣(mài)人提供保證的除外。

第二十八條本解釋自2003年6月1日起施行。

買(mǎi)賣(mài)合同解釋篇九

（二）動(dòng)產(chǎn)。

原則：交付。

交付的三種方式：現(xiàn)實(shí)交付、觀念交付（簡(jiǎn)易交付、占有改定、指示交付）、

擬制交付（交付權(quán)利憑證）。

例外：所有權(quán)保留：支付全部?jī)r(jià)金時(shí)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。

【相關(guān)法條】。

《合同法》。

第一百四十二條標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付之后由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

第一百四十三條因買(mǎi)受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。

第一百四十四條出賣(mài)人出賣(mài)交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，除當(dāng)事人另有約定的以外，毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自合同成立時(shí)起由買(mǎi)受人承擔(dān)。

第一百四十五條當(dāng)事人沒(méi)有約定交付地點(diǎn)或者約定不明確，依照本法第一百四十一條。

第二款第一項(xiàng)的規(guī)定標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)?，出賣(mài)人將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人后，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)受人承擔(dān)。

第一百四十六條出賣(mài)人按照約定或者依照本法第一百四十一條第二款第二項(xiàng)的規(guī)定將標(biāo)的物置于交付地點(diǎn)，買(mǎi)受人違反約定沒(méi)有收取的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自違反約定之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)。

第一百四十七條出賣(mài)人按照約定未交付有關(guān)標(biāo)的物的單證和資料的，不影響標(biāo)的物毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。

第一百四十八條因標(biāo)的物質(zhì)量不符合要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買(mǎi)受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買(mǎi)受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣(mài)人承擔(dān)。

第一百四十九條標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)受人承擔(dān)的，不影響因出賣(mài)人履行債務(wù)。

不符合約定，買(mǎi)受人要求其承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利。

第十一條對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

第十一條合同法第一百四十一條第二款第（一）項(xiàng)規(guī)定的?標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)?，是指標(biāo)的物由出賣(mài)人負(fù)責(zé)辦理托運(yùn)，承運(yùn)人系獨(dú)立于買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人之外的運(yùn)輸業(yè)者的情形。標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，按照合同法第一百四十五條的規(guī)定處理。

第十二條出賣(mài)人根據(jù)合同約定將標(biāo)的物運(yùn)送至買(mǎi)受人指定地點(diǎn)并交付給承運(yùn)人后，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)受人負(fù)擔(dān)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第十三條出賣(mài)人出賣(mài)交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，在合同成立時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道標(biāo)的物已經(jīng)毀損、滅失卻未告知買(mǎi)受人，買(mǎi)受人主張出賣(mài)人負(fù)擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。

第十四條當(dāng)事人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)沒(méi)有約定，標(biāo)的物為種類(lèi)物，出賣(mài)人未以裝運(yùn)單據(jù)、加蓋標(biāo)記、通知買(mǎi)受人等可識(shí)別的方式清楚地將標(biāo)的'物特定于買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人主張不負(fù)擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。

（一）合同履行中的風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)是指非由于任何一方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)而導(dǎo)致的標(biāo)的物的毀損滅失。

要點(diǎn)：1、發(fā)生了標(biāo)的物毀損滅失的事實(shí)；

2、發(fā)生毀損滅失的原因如果是基于當(dāng)事人，就不是風(fēng)險(xiǎn)，屬于過(guò)失。

導(dǎo)致的損失。

（二）風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的基本規(guī)則。

原則：交付主義，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)保留。

例外：1、一方當(dāng)事人的特定違約。

a、買(mǎi)受人違約（《合同法》第143、146條）：買(mǎi)受人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

2、路貨買(mǎi)賣(mài)：合同成立時(shí)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，但出賣(mài)人惡意的由出賣(mài)人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）需要運(yùn)輸?shù)馁I(mǎi)賣(mài)合同風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)。

送貨上門(mén)：風(fēng)險(xiǎn)在買(mǎi)受人所在地隨交付轉(zhuǎn)移至買(mǎi)受人承擔(dān)。

動(dòng)產(chǎn)自提：風(fēng)險(xiǎn)在出賣(mài)人所在地隨交付轉(zhuǎn)移至買(mǎi)受人承擔(dān)。

代辦運(yùn)輸：貨交第一承運(yùn)人后，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)由買(mǎi)受人承擔(dān)。

《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第11條界定了“標(biāo)的物需要運(yùn)輸”的內(nèi)涵，包括兩個(gè)要素：標(biāo)的物由出賣(mài)人負(fù)責(zé)辦理托運(yùn)；承運(yùn)人系獨(dú)立于買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人之外的運(yùn)輸業(yè)者。

《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第12條：“出賣(mài)人根據(jù)合同約定將標(biāo)的物運(yùn)送至買(mǎi)受人指定地點(diǎn)并交付給承運(yùn)人后，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)受人負(fù)擔(dān)，但當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>

所有權(quán)保留合同中，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)自買(mǎi)受人付清全部?jī)r(jià)金時(shí)轉(zhuǎn)移，但風(fēng)險(xiǎn)適用《合同法》第142條的“交付主義”，自交付之時(shí)起移轉(zhuǎn)。

四、分期付款買(mǎi)賣(mài)。

《合同法》。

第一百六十七條分期付款的買(mǎi)受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的五分之一的，出賣(mài)人可以要求買(mǎi)受人支付全部?jī)r(jià)款或者解除合同。

出賣(mài)人解除合同的，可以向買(mǎi)受人要求支付該標(biāo)的物的使用費(fèi)。

買(mǎi)賣(mài)合同解釋篇十

地址：

電話：

傳真：

乙方：

地址：

電話：

傳真：

鑒于：

)甲方是一家從事醫(yī)療器械產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)公司。

)乙方是一家具有醫(yī)療耗材和醫(yī)療器械業(yè)務(wù)資格，且擁有銷(xiāo)售、儲(chǔ)存、運(yùn)輸此類(lèi)產(chǎn)品的設(shè)備和經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)銷(xiāo)商。

經(jīng)甲乙雙方平等協(xié)商，自愿按照下列條款訂立本合同。

第一條經(jīng)銷(xiāo)商指定、銷(xiāo)售區(qū)域、價(jià)格、運(yùn)輸、期限、儲(chǔ)存。

1.1經(jīng)銷(xiāo)商的指定。

甲乙雙方現(xiàn)同意乙方作為福州產(chǎn)品的經(jīng)銷(xiāo)商。甲方在此授予乙方從甲方購(gòu)買(mǎi)指定產(chǎn)品的權(quán)利和作為甲方的經(jīng)銷(xiāo)商在本合同規(guī)定的“銷(xiāo)售區(qū)域”內(nèi)銷(xiāo)售給“客戶”的權(quán)利。

銷(xiāo)售區(qū)域。

甲方授權(quán)乙方在合同中指定的范圍作為甲方的安徽省地區(qū)經(jīng)銷(xiāo)商，乙方應(yīng)嚴(yán)格遵守購(gòu)買(mǎi)訂單及甲方的價(jià)格政策，不得自行或通過(guò)其他廠商的同類(lèi)產(chǎn)品從事經(jīng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)。甲方保留在提前以書(shū)面形式通知乙方的前提下，以合同手段調(diào)整銷(xiāo)售區(qū)域、根據(jù)實(shí)際情況和業(yè)務(wù)需要指定其經(jīng)銷(xiāo)商的權(quán)利。

客戶。

乙方應(yīng)對(duì)在銷(xiāo)售區(qū)域范圍內(nèi)的自然人或其他法律實(shí)體銷(xiāo)售指定產(chǎn)品，并應(yīng)依照甲乙雙方制定的行為準(zhǔn)則和商業(yè)道德政策，遵守法律法規(guī)和有關(guān)管理機(jī)關(guān)的規(guī)定。

付款條件。

乙方應(yīng)遵守本合同的規(guī)定購(gòu)進(jìn)及銷(xiāo)售甲方產(chǎn)品，有關(guān)產(chǎn)品的名稱(chēng)、編號(hào)、規(guī)定等細(xì)節(jié)以雙方共同接受的購(gòu)買(mǎi)訂單為準(zhǔn)。

乙方有責(zé)任直接向甲方支付貨款。乙方須將全部貨款電匯或以銀行轉(zhuǎn)帳方式存入甲方指定的銀行賬戶。

任何與購(gòu)貨支付有關(guān)的或由此產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)由實(shí)施該支付的一方承擔(dān)。

根據(jù)業(yè)務(wù)的發(fā)展和商業(yè)環(huán)境的變化，甲方可以對(duì)上述之付款期限和方式作相應(yīng)的調(diào)整，雙方應(yīng)僅就此調(diào)整簽署補(bǔ)充協(xié)議。

訂貨、供貨與交付。

乙方應(yīng)以訂單方式，明確地將商品名稱(chēng)、規(guī)定、型號(hào)、數(shù)量、定購(gòu)價(jià)格通知甲方，在符合雙方約定的付款條件后，方構(gòu)成有效的訂貨。

甲方負(fù)責(zé)在收到乙方每批訂單后15個(gè)工作日內(nèi)向乙方交付產(chǎn)品，交付地為乙方指定的交貨地點(diǎn)。甲方產(chǎn)品一經(jīng)發(fā)出，即視同交付完成。但甲方仍將在第四款約定范圍內(nèi)承擔(dān)將產(chǎn)品運(yùn)輸?shù)揭曳皆诋?dāng)?shù)厮付ǖ膫}(cāng)庫(kù)的運(yùn)輸及相應(yīng)的運(yùn)輸保險(xiǎn)。

甲方將不對(duì)其合理控制以外的延期交貨負(fù)責(zé)。如果發(fā)生此類(lèi)延期交貨，甲方將以書(shū)面形式通知乙方，交貨日依照延期時(shí)間順延。甲方不承擔(dān)非產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題所引起的退貨或者換貨。

原則上甲方每月承擔(dān)兩次運(yùn)輸費(fèi)用。第三次以及第三次以后的運(yùn)輸費(fèi)用及相應(yīng)的運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。同時(shí)為保障運(yùn)輸質(zhì)量，乙方同意委托甲方指定的專(zhuān)業(yè)物流公司操作乙方也可以自行指定運(yùn)輸商到甲方指定地點(diǎn)提貨。

乙方在收貨時(shí)應(yīng)在5個(gè)工作日按約定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，乙方未在上述期限內(nèi)向甲方提出書(shū)面異議，視為甲方提供給乙方的產(chǎn)品外在特征符合合同要求且乙方事后不得以產(chǎn)品的外在質(zhì)量、數(shù)量等為借口向甲方要求退貨或主張違約責(zé)任，但因醫(yī)院或患者使用過(guò)程中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題并經(jīng)法定檢驗(yàn)、鑒定機(jī)構(gòu)確認(rèn)后，則不在此限。

對(duì)于甲方部分內(nèi)包裝缺乏標(biāo)識(shí)的消耗貨物，乙方有責(zé)任將隨貨運(yùn)抵的標(biāo)簽按照要求粘貼在相應(yīng)的分包裝上，以保證銷(xiāo)售至客戶的最小包裝產(chǎn)品上附有相應(yīng)的標(biāo)識(shí)。

在運(yùn)輸過(guò)程中，如貨物由于第三方或者其他方而發(fā)生安全保險(xiǎn)、包裝破損及未按時(shí)交貨等問(wèn)題時(shí)，甲方不承擔(dān)任何責(zé)任。

乙方在產(chǎn)品銷(xiāo)售至終端客戶的過(guò)程中應(yīng)保證甲方產(chǎn)品的包裝統(tǒng)一，并滿足甲方所規(guī)定的對(duì)甲方產(chǎn)品的倉(cāng)儲(chǔ)要求。

雙方在此確認(rèn)，乙方應(yīng)僅從甲方的來(lái)源購(gòu)買(mǎi)指定產(chǎn)品。

產(chǎn)品的儲(chǔ)存。

在任何時(shí)候，乙方均應(yīng)確保其存放指定產(chǎn)品的倉(cāng)庫(kù)或其他儲(chǔ)存地點(diǎn)貨物整齊有序，并應(yīng)保證儲(chǔ)存條件適合于指定產(chǎn)品的性質(zhì)，以使指定產(chǎn)品乙方出售時(shí)處于其最佳狀態(tài)。

在本合同有效期內(nèi)，在所有正常工作時(shí)間及乙方的倉(cāng)庫(kù)向其員工開(kāi)放的時(shí)間，乙方均應(yīng)允許甲方以及甲方委托的第三方檢查存放在其儲(chǔ)存地點(diǎn)的指定產(chǎn)品。

市場(chǎng)退出。

若指定產(chǎn)品被有權(quán)的政府機(jī)關(guān)或甲方要求退出銷(xiāo)售區(qū)域內(nèi)的任何市場(chǎng)，乙方應(yīng)協(xié)助退出的有關(guān)操作并確保該操作符合甲方的要求和政府主管機(jī)關(guān)的要求。

期限和范圍。

本合同有效期詳見(jiàn)附件一。

購(gòu)買(mǎi)訂單及第十六條約定的附件是本合同的一部分，其與本合同具有同等的法律效力。

第二條雙方責(zé)任。

甲方同意：

在本合同有效期內(nèi)，根據(jù)乙方的購(gòu)買(mǎi)訂單向乙方出售指定產(chǎn)品，供其在銷(xiāo)售區(qū)域銷(xiāo)售。

根據(jù)本合同規(guī)定的條款和條件，按照乙方定購(gòu)的數(shù)量和規(guī)定時(shí)間直接或間接地向乙方供應(yīng)指定產(chǎn)品。

向乙方提供甲方經(jīng)營(yíng)規(guī)范方面的教育和培訓(xùn)，根據(jù)實(shí)際情況，費(fèi)用由甲乙雙方承擔(dān)。

向乙方提供有關(guān)營(yíng)銷(xiāo)、廣告和包裝、訂單管理、客戶培訓(xùn)及售后服務(wù)等方面的資料和建議。

凡據(jù)本合同出售的指定產(chǎn)品，如經(jīng)證實(shí)在出售時(shí)質(zhì)量低劣，并經(jīng)甲方認(rèn)可，則甲方應(yīng)予調(diào)換，但調(diào)換的前提是指定產(chǎn)品在出售后未經(jīng)不正確的使用。除上述保證外，甲方不向乙方提供任何其他保證。

向乙方提供甲方的有關(guān)經(jīng)銷(xiāo)商管理方面的獎(jiǎng)懲規(guī)定。

在任何情況下，如甲方認(rèn)為履行其責(zé)任將違反中國(guó)法律，甲方應(yīng)有權(quán)停止履行。

乙方同意：

乙方應(yīng)積極促進(jìn)指定產(chǎn)品的推銷(xiāo)，獲取訂單，并保持一個(gè)有相當(dāng)規(guī)模和足夠能力的推銷(xiāo)機(jī)構(gòu)，并應(yīng)積極與甲方配合完成銷(xiāo)售指標(biāo)，以利指定產(chǎn)品在銷(xiāo)售區(qū)域的業(yè)務(wù)順利開(kāi)展和擴(kuò)大。當(dāng)乙方發(fā)展經(jīng)銷(xiāo)商時(shí)，應(yīng)對(duì)其資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審核，并將其有關(guān)資料、聯(lián)系方法、銷(xiāo)售區(qū)域及終端客戶報(bào)告給甲方，經(jīng)甲方正式書(shū)面同意后，方可與其建立經(jīng)銷(xiāo)關(guān)系廢除時(shí)亦同。為保障雙方的經(jīng)營(yíng)利益，乙方應(yīng)與其經(jīng)銷(xiāo)商簽訂有關(guān)的協(xié)議。

不直接或間接向其他方購(gòu)買(mǎi)或銷(xiāo)售與甲方指定產(chǎn)品相競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)品，也不得作為其他方與甲方指定產(chǎn)品相競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)品的中國(guó)經(jīng)銷(xiāo)商或銷(xiāo)售代表，除非事先經(jīng)由甲方授權(quán)代表根據(jù)具體情況所給予的書(shū)面同意。

在本合同有效期內(nèi)，乙方應(yīng)承擔(dān)在銷(xiāo)售區(qū)域推銷(xiāo)和獲取指定產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)訂單的全部費(fèi)用，如招標(biāo)費(fèi)用、通訊費(fèi)、旅費(fèi)和其他費(fèi)用，本合同另外有規(guī)定者除外。

在合同有效期內(nèi)，按照甲方的報(bào)表格式要求在每月的5日前將銷(xiāo)售明細(xì)、銷(xiāo)售的終端客戶和庫(kù)存報(bào)告給甲方。對(duì)于提供給甲方的報(bào)告，乙方同意甲方以及甲方委托的第三方隨時(shí)到訪乙方，進(jìn)行數(shù)據(jù)核對(duì)、實(shí)地盤(pán)庫(kù)以及按照甲方的要求出示銷(xiāo)售原始單據(jù)。若乙方對(duì)甲方虛報(bào)銷(xiāo)售，則甲方可酌情從乙方繳納的履約保證金中扣除一定金額作為虛報(bào)銷(xiāo)售的處罰。

乙方應(yīng)保證有一個(gè)合理的庫(kù)存量，以保障終端客戶的供應(yīng)和正常的資金占用。

乙方應(yīng)負(fù)責(zé)每月向甲方提供書(shū)面的有關(guān)指定產(chǎn)品的市場(chǎng)報(bào)導(dǎo)，包括市場(chǎng)上同類(lèi)產(chǎn)品的銷(xiāo)售情況、價(jià)格、包裝、推銷(xiāo)方式、廣告資料、客戶的反應(yīng)和意見(jiàn)等。如市場(chǎng)情況發(fā)生重大變化時(shí)，乙方應(yīng)及時(shí)通知甲方。

將其股東結(jié)構(gòu)、法人及管理層人事的任何變化通知甲方。

將任何侵犯甲方公司名稱(chēng)商標(biāo)或其他公司利益的情況通知甲方。

協(xié)助甲方以及甲方委托的第三方對(duì)于甲方產(chǎn)品有關(guān)的業(yè)務(wù)往來(lái)進(jìn)行定期核查及確認(rèn)。核查的內(nèi)容包括但不僅于：核對(duì)甲方產(chǎn)品的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。銷(xiāo)售發(fā)票，盤(pán)點(diǎn)甲方產(chǎn)品庫(kù)存，審核相關(guān)資料質(zhì)文件等。

在甲乙雙方書(shū)面同意的前提下，乙方可代表甲方進(jìn)行投標(biāo)。所有投標(biāo)的價(jià)格需要得到甲方的書(shū)面同意。

乙方只能利用從甲方取得的市場(chǎng)推廣的和/或產(chǎn)品的文獻(xiàn)。未經(jīng)甲方事先書(shū)面同意，乙方不得印刷或翻印任何甲方的市場(chǎng)推廣的和/或產(chǎn)品的文獻(xiàn)。

乙方應(yīng)雇用適合的、有資格的、有經(jīng)驗(yàn)且經(jīng)過(guò)培訓(xùn)的銷(xiāo)售代表來(lái)促銷(xiāo)指定產(chǎn)品。乙方應(yīng)確保其雇員不會(huì)對(duì)甲方的產(chǎn)品作出任何與產(chǎn)品包裝里或產(chǎn)品包裝上使用說(shuō)明書(shū)不符的錯(cuò)誤的陳述。

乙方同意保證其向客戶提供的所有指定產(chǎn)品上的說(shuō)明的完整性，并且將不會(huì)對(duì)甲方產(chǎn)品說(shuō)明作任何改變或修正。乙方承諾將不會(huì)把在儲(chǔ)存中，搬運(yùn)中損壞以及因不適當(dāng)?shù)拇娣哦鴵p壞的產(chǎn)品提供給客戶。乙方不得改變、除去、隱匿或擾亂任何標(biāo)記、標(biāo)簽或標(biāo)示或其他指示產(chǎn)品原產(chǎn)地的說(shuō)明，并應(yīng)銷(xiāo)售與甲方提供給乙方的產(chǎn)品相同的產(chǎn)品和包裝。乙方應(yīng)確保其提供給客戶的指定產(chǎn)品的指定產(chǎn)品的說(shuō)明原封不動(dòng)并有產(chǎn)品技術(shù)信息，就如同甲方提供給乙方時(shí)一樣。

乙方若在銷(xiāo)售區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)任何對(duì)甲方產(chǎn)品的專(zhuān)利、商標(biāo)、徽章、設(shè)計(jì)、模型、著作權(quán)或其他工業(yè)或商業(yè)的專(zhuān)有權(quán)利的不適當(dāng)或違反的使用，應(yīng)立即報(bào)告甲方。乙方應(yīng)盡力保護(hù)甲方產(chǎn)品的財(cái)產(chǎn)權(quán)利和利益并在甲方要求時(shí)協(xié)助甲方采取一切必要行動(dòng)以保護(hù)甲方產(chǎn)品的此類(lèi)權(quán)利。

乙方應(yīng)保存指定產(chǎn)品的客戶和潛在客戶的名單，并應(yīng)在甲方要求時(shí)，在5個(gè)工作日內(nèi)提供這些信息給甲方。乙方需在其記錄中保持己售所有產(chǎn)品的產(chǎn)品號(hào)和批號(hào)及對(duì)最終用戶的可追蹤性。

乙方承諾：遵守法律。

乙方同意在履行本合同過(guò)程中不違反任何法律，法規(guī)或政府管理機(jī)關(guān)的政策或任何客戶的書(shū)面政策，包括但不限于：向客戶銷(xiāo)售產(chǎn)品，向甲方支付貨款，以及乙方與銷(xiāo)售有關(guān)的其他行為。乙方同意，若本合同下的任何義務(wù)違反法律，則甲方無(wú)需履行此種義務(wù)。

第三條業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

乙方保證：

1.甲方明確告知乙方，在從事甲方產(chǎn)品經(jīng)銷(xiāo)時(shí)，不得向政治團(tuán)體，政治候選人、政府機(jī)構(gòu)、政府官員、國(guó)有企業(yè)和事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)和管理人員支付金錢(qián)或有價(jià)值的物品。乙方接受甲方的告知，并保證不從事上述行為，若給甲方直接或間接造成的損失，則乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2.為了保證本合同能夠得到認(rèn)真履行，乙方同意在訂立合同后繳納人民幣40萬(wàn)元作為履約保證金，并且同意按照甲方的“經(jīng)銷(xiāo)商履約保證金制度”。

3.在履行本合同時(shí)，保證依法經(jīng)銷(xiāo)，確保具有合法的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、相應(yīng)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)許可證、稅務(wù)登記證等國(guó)家規(guī)定的證件，并同意甲方隨時(shí)檢查。

4.乙方現(xiàn)承諾遵守以上政策，并已接受了相應(yīng)的培訓(xùn)。乙方保證其董事、雇員及代理人遵守本合同中以及甲方所規(guī)定的政策。

5.如乙方委托其下屬經(jīng)銷(xiāo)商，必須經(jīng)甲方確認(rèn)，并且應(yīng)確保他們也遵守條所訴政策和承諾，并對(duì)其經(jīng)銷(xiāo)商進(jìn)行必要的管理。

6.未經(jīng)甲方事先書(shū)面同意，不向第三方轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)包乙方在本合同中的任何權(quán)利或義務(wù)。

7.乙方保證遵守中國(guó)政府頒布的有關(guān)經(jīng)銷(xiāo)方面的法律和法規(guī)。

對(duì)因下述原因引起的或與下述原因有關(guān)的索賠、損失或損害，乙方負(fù)責(zé)賠償，并保障甲方最終不會(huì)因此遭受損失：

1.乙方違反上述保證。

2.甲方以乙方違反上述條款為由終止本合同。

在不違反本合同規(guī)定的條件下，乙方所擁有經(jīng)銷(xiāo)商，則乙方應(yīng)保證通過(guò)其與經(jīng)銷(xiāo)商的有效協(xié)議等手段，使其經(jīng)銷(xiāo)商的管理同甲方對(duì)其經(jīng)銷(xiāo)商的管理標(biāo)準(zhǔn)相符合。保證經(jīng)銷(xiāo)商的行為符合乙方在本合同下的所有義務(wù)的履行要求。

第四條信息保密。

甲方同意：

1.甲方在審計(jì)、審核或檢查乙方帳目或其他記錄過(guò)程中獲知的乙方商業(yè)及技術(shù)資料，如乙方無(wú)意向第三方公開(kāi)，甲方只能供其內(nèi)部有必要了解的雇員或經(jīng)銷(xiāo)商使用，不得公開(kāi)。

2.甲方應(yīng)如同保護(hù)自有同樣重要的資料一樣，對(duì)乙方保密信息采取相應(yīng)保護(hù)措施。

3.經(jīng)乙方要求，甲方應(yīng)立即歸還其所持有的乙方保密信息。

4.本合同期滿后終止后三年內(nèi)，在未征得乙方書(shū)面同意的前提下，甲方繼續(xù)承擔(dān)本合同第條1至3項(xiàng)的義務(wù)。

乙方同意：

1.甲方根據(jù)本合同提供、但無(wú)意向其他方公開(kāi)的甲方商業(yè)及技術(shù)資料，乙方只能供其內(nèi)部有必要了解的雇員或代理商使用。

2.乙方應(yīng)如同保護(hù)自有重要的資料一樣，對(duì)甲方保密信息采取相應(yīng)保護(hù)措施。

3.經(jīng)甲方要求，乙方應(yīng)立即歸還其所持有的甲方保密信息。

4.本合同期滿或終止后三年內(nèi)，在未征得甲方書(shū)面同意的前提下，乙方繼續(xù)承擔(dān)本第條1至3項(xiàng)的義務(wù)。

5.本合同、本合同附件以及相關(guān)協(xié)議應(yīng)嚴(yán)格保密。合同期內(nèi)以及本合同期滿或終止后，除有權(quán)的政府主管機(jī)關(guān)以外。未征得甲方書(shū)面同意，乙方不得向任何第三方透露本合同任何內(nèi)容。

6.信息的使用：乙方應(yīng)僅為達(dá)成本合同之目的而使用甲方所提供的促銷(xiāo)的文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)和信息，而不應(yīng)在履行本合同之外傳播上述信息。未經(jīng)甲方事先書(shū)面同意，乙方不應(yīng)以任何形式創(chuàng)作或翻印甲方公司產(chǎn)品的促銷(xiāo)的、市場(chǎng)推廣的或產(chǎn)品的文獻(xiàn)。

第五條合同雙方間的關(guān)系、管轄法律及爭(zhēng)議的解決。

甲乙雙方各為獨(dú)立的合同方，甲方與乙方為買(mǎi)方和賣(mài)方的關(guān)系。甲乙雙方及其管理人員、雇員或代理人并非對(duì)方的代表或代理人，無(wú)權(quán)自行或授權(quán)他人以書(shū)面或任何其他方式，以對(duì)方的名義或代表對(duì)方承擔(dān)或規(guī)定任何義務(wù)。

本合同的效力、解釋和履行應(yīng)受已公布和可以公開(kāi)得到的中國(guó)法律所管轄。本合同的一切條款根據(jù)簽字時(shí)中國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)法律、法令和條例制訂。在合同生效之后，由于中國(guó)頒布了新的法律、法令、條例，或?qū)υ械姆?、法令、和條例進(jìn)行了修改，致使任何一方的經(jīng)濟(jì)利益發(fā)生重大的變化，合同方應(yīng)及時(shí)協(xié)商，并對(duì)本合同的有關(guān)條款作必要的修正和調(diào)整，以維護(hù)合同方在本合同中的經(jīng)濟(jì)利益。

因產(chǎn)品的質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議，由法律及有關(guān)規(guī)章規(guī)定的技術(shù)單位進(jìn)行質(zhì)量鑒定，雙方無(wú)條件服從該鑒定的結(jié)論。

執(zhí)行本合同發(fā)生糾紛時(shí)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可向供方所在地有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。

第六條責(zé)任限制。

簽約雙方在任何一方均不承擔(dān)由于不可抗力的原因所造成的無(wú)法交貨或其他違約。不可抗力的原因包括戰(zhàn)爭(zhēng)、政府對(duì)進(jìn)出口的限制、嚴(yán)重火災(zāi)或水災(zāi)或被人們所不能控制的自然因素。受不可抗力事件影響的一方可根據(jù)受影響的時(shí)間順延履行本合同的期限。

第七條續(xù)約及變更。

本合同附件一所規(guī)定的日期屆滿。欺滿前雙方如重新達(dá)成協(xié)議并規(guī)定了新的有效期，則本合同相應(yīng)延長(zhǎng)。

自本合同簽訂生效之日起至本合同終止的有效期內(nèi)，每十二個(gè)月，雙方將僅就本合同附件中所述及的銷(xiāo)售區(qū)域、產(chǎn)品、每單最低訂貨金額/訂貨周期及各類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售進(jìn)度進(jìn)行復(fù)核、商定并以重要的附件確認(rèn)此變更。

第八條終止。

如發(fā)生下列任何一種情況，本合同將終止。

1.期滿終止：指附件中所規(guī)定的期限屆滿，雙方?jīng)]有續(xù)約亦未發(fā)生新的業(yè)務(wù)往來(lái)。

2.甲乙雙方同意提前終止。

3.在出現(xiàn)下列情況之一時(shí)由甲方?jīng)Q定終止，但須提前發(fā)出書(shū)面通知：

乙方的控股或管理單位發(fā)生了甲方不可接受的變化。

乙方不再繼續(xù)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，或不再進(jìn)行正常經(jīng)銷(xiāo)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

乙方違反了本合同的任何重要規(guī)定，且該違約行為在甲方向乙方提出未加以糾正。

甲方業(yè)務(wù)人員與乙方存在損害甲方利益的關(guān)系。

第九條期滿或終止時(shí)的權(quán)利和義務(wù)。

本合同期滿或終止后30天內(nèi)，甲方有權(quán)決定按照乙方尚未支付的凈價(jià)款，從乙方獲取甲方認(rèn)為具有商業(yè)使用價(jià)值的指定產(chǎn)品，以及當(dāng)時(shí)屬于乙方的具有使用價(jià)值的廣告和推銷(xiāo)材料。同時(shí)，乙方應(yīng)將甲方向其無(wú)償提供的指定產(chǎn)品和材料全部無(wú)償歸還甲方。

合同期滿或終止后，乙方應(yīng)終止作為甲方經(jīng)銷(xiāo)商的行為，停止使用第四條述及的公司名稱(chēng)和商標(biāo)，如有任何第三方從乙方處獲得該使用權(quán)，乙方應(yīng)確保其停止使用。

本合同期滿或終止后，如甲方接受乙方的購(gòu)買(mǎi)訂單或向乙方出售指定產(chǎn)品，并不因此構(gòu)成續(xù)約或恢復(fù)本合同。

乙方在合同期滿或終止后的義務(wù)：

若依據(jù)銷(xiāo)售區(qū)域所在國(guó)家的法律，因?yàn)槎愂栈蚱渌?，本合同需要登記的，則取得此登記為乙方的義務(wù)且缺少該登記不免除下文中乙方的任何義務(wù)。合同終止時(shí)，若甲方要求，乙方應(yīng)立即取消在登記下取得的一切許可證、許可和允許，甲方無(wú)需對(duì)此承擔(dān)任何費(fèi)用。

本合同期滿或終止后七天內(nèi)，乙方應(yīng)發(fā)信通知其客戶及相關(guān)政府機(jī)構(gòu)，說(shuō)明：其已經(jīng)結(jié)束了與甲方的經(jīng)銷(xiāo)關(guān)系。若乙方因任何原因無(wú)法這樣做，或者如果乙方未能夠或拒絕或疏忽而沒(méi)有這樣做，則甲方和它的任何董事或官員將被視為已得到乙方授權(quán)可以乙方的名義為上述統(tǒng)治行為以及其他可能需要乙方完成的行為，以履行本合同下的義務(wù)。

如由于本合同滿期或終止，第三方是否發(fā)生預(yù)期利潤(rùn)損失或發(fā)生與甲方或乙方的業(yè)務(wù)和商譽(yù)有關(guān)的支出、投資、租賃或承諾，甲方、乙方?jīng)]有責(zé)任向其賠償、補(bǔ)償。

本合同期滿或終止，不影響本合同方在本合同第三條、第四條、第五條、第九條中的權(quán)利和義務(wù)。

第十條放棄。

任何一方未能或遲延行使本合同項(xiàng)下的任何權(quán)利或優(yōu)先權(quán)，不應(yīng)作為對(duì)該權(quán)利或優(yōu)先權(quán)的放棄。單獨(dú)或部分地行使上述權(quán)利或優(yōu)先權(quán)亦不應(yīng)妨礙對(duì)任何其他上述權(quán)利或優(yōu)先權(quán)或任何其他權(quán)利或優(yōu)先權(quán)的行使。

第十一條通知。

本合同項(xiàng)下的任何通知應(yīng)以書(shū)面或電子數(shù)據(jù)形式作出，可以用專(zhuān)人遞送。郵資付訖的掛號(hào)航空郵件、傳真、電傳、電子郵件等形式發(fā)送至如下各方：

甲方：

地址：

電話：

傳真：

乙方：

地址：

電話：

傳真：

所有通知和其他通訊在專(zhuān)人遞送情況下應(yīng)在收件當(dāng)日即視為有效送達(dá)以郵件形式遞送，則發(fā)件后第2日的次日即視為有效送達(dá)以傳真、電傳、電子郵件形式遞送的，則發(fā)送當(dāng)日即視為已有效送達(dá)。

第十二條、甲方的違約責(zé)任。

1、甲方不能按時(shí)交付貨物的，應(yīng)按照遲延交貨貨值按日向乙方計(jì)付千分之一的利息，乙方有權(quán)從之后的訂單貨款中直接扣除相應(yīng)的違約金及利息。

2、如甲方出現(xiàn)竄貨行為，如發(fā)現(xiàn)竄貨行為，每次應(yīng)按發(fā)現(xiàn)竄貨貨值的雙倍向乙方承擔(dān)違約責(zé)任。

第十三條、乙方的違約責(zé)任。

1、乙方違反合同規(guī)定拒絕接貨的或臨時(shí)更換訂單品種的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此對(duì)甲方造成的損失。

2、如乙方未能完成當(dāng)月采購(gòu)指標(biāo)數(shù)，乙方應(yīng)在下一個(gè)月結(jié)算日前，負(fù)責(zé)補(bǔ)足當(dāng)月的最低采購(gòu)指標(biāo)數(shù)，若超過(guò)十個(gè)工作日，乙方仍拒絕或無(wú)法補(bǔ)足差額，則甲方將從履約保證金中扣除差額，按上一個(gè)月的訂單發(fā)貨給乙方，如第二個(gè)月乙方未能按采購(gòu)指標(biāo)如期進(jìn)貨和補(bǔ)足履約保證金差額，甲方有權(quán)解除本合同，并向乙方追究所造成的損失。

3、乙方保證不向總經(jīng)銷(xiāo)區(qū)域外其他區(qū)域發(fā)貨，如發(fā)現(xiàn)竄貨行為，甲方將按竄貨貨值的雙倍值從履約保證金中扣除。

4、乙方承諾在本協(xié)議履行期間，乙方和任何其它與乙方相關(guān)的經(jīng)營(yíng)實(shí)體不得直接或間接地以任何身份經(jīng)營(yíng)、購(gòu)銷(xiāo)、生產(chǎn)或宣傳與甲方公司產(chǎn)品有競(jìng)爭(zhēng)力或有競(jìng)爭(zhēng)傾向的類(lèi)似產(chǎn)品，如有以上情況，甲方將沒(méi)收履約保證金。

第十四條、全部協(xié)議、修改和轉(zhuǎn)讓。

本合同為甲方向乙方出售指定產(chǎn)品、乙方訂購(gòu)及銷(xiāo)售指定產(chǎn)品的完整及唯一協(xié)議。與上述事項(xiàng)相關(guān)的陳述、條款和條件，如未納入本合同，則對(duì)任何一方均無(wú)約束力。甲方與乙方在購(gòu)買(mǎi)訂單中另有約定的除外。

甲方有權(quán)向其關(guān)聯(lián)公司轉(zhuǎn)讓本合同中的權(quán)利義務(wù)，但須至少提前30天書(shū)面通知乙方。

第十五條、合同附件。

本合同包含以下附件：

附件一：付款方式及合同有效期。

附件二：經(jīng)銷(xiāo)商履行保證金制度。

附件三：相關(guān)的獎(jiǎng)勵(lì)制度。

附件四：指定產(chǎn)品的規(guī)格型號(hào)，價(jià)格。

附件五：訂單。

第十六條附則。

1、本合同未盡事宜，雙方可另行協(xié)商簽訂補(bǔ)充合同，補(bǔ)充合同與本合同具有同等法律效力。

2、本合同一式四份，自雙方簽字、蓋章之日起生效，雙方各執(zhí)兩份為憑。

甲方：公司乙方：

法定代表人：法定代表人：

簽約地：

買(mǎi)賣(mài)合同解釋篇十一

法釋〔2012〕7號(hào)。

最高人民法院。

（2012年3月31日最高人民法院審判委員會(huì)第1545次會(huì)議通過(guò)）。

為正確審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》等法律的規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條當(dāng)事人之間沒(méi)有書(shū)面合同，一方以送貨單、收貨單、結(jié)算單、發(fā)票等主張存在買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人之間的交易方式、交易習(xí)慣以及其他相關(guān)證據(jù)，對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同是否成立作出認(rèn)定。

對(duì)賬確認(rèn)函、債權(quán)確認(rèn)書(shū)等函件、憑證沒(méi)有記載債權(quán)人名稱(chēng)，買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人一方以此證明存在買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。

第二條當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

第三條當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

第四條人民法院在按照合同法的規(guī)定認(rèn)定電子交易合同的成立及效力的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)適用電子簽名法的相關(guān)規(guī)定。

二、標(biāo)的物交付和所有權(quán)轉(zhuǎn)移。

第五條標(biāo)的物為無(wú)需以有形載體交付的電子信息產(chǎn)品，當(dāng)事人對(duì)交付方式約定不明確，且依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，買(mǎi)受人收到約定的電子信息產(chǎn)品或者權(quán)利憑證即為交付。

第六條根據(jù)合同法第一百六十二條的規(guī)定，買(mǎi)受人拒絕接收多交部分標(biāo)的物的，可以代為保管多交部分標(biāo)的物。買(mǎi)受人主張出賣(mài)人負(fù)擔(dān)代為保管期間的合理費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。

買(mǎi)受人主張出賣(mài)人承擔(dān)代為保管期間非因買(mǎi)受人故意或者重大過(guò)失造成的損失的，人民法院應(yīng)予支持。

第七條合同法第一百三十六條規(guī)定的“提取標(biāo)的物單證以外的有關(guān)單證和資料”，主要應(yīng)當(dāng)包括保險(xiǎn)單、保修單、普通發(fā)票、增值稅專(zhuān)用發(fā)票、產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書(shū)、質(zhì)量鑒定書(shū)、品質(zhì)檢驗(yàn)證書(shū)、產(chǎn)品進(jìn)出口檢疫書(shū)、原產(chǎn)地證明書(shū)、使用說(shuō)明書(shū)、裝箱單等。

第八條出賣(mài)人僅以增值稅專(zhuān)用發(fā)票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標(biāo)的物義務(wù)，買(mǎi)受人不認(rèn)可的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)提供其他證據(jù)證明交付標(biāo)的物的事實(shí)。

合同約定或者當(dāng)事人之間習(xí)慣以普通發(fā)票作為付款憑證，買(mǎi)受人以普通發(fā)票證明已經(jīng)履行付款義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。

第九條出賣(mài)人就同一普通動(dòng)產(chǎn)訂立多重買(mǎi)賣(mài)合同，在買(mǎi)賣(mài)合同均有效的情況下，買(mǎi)受人均要求實(shí)際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：

（一）先行受領(lǐng)交付的買(mǎi)受人請(qǐng)求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應(yīng)予支持；

（三）均未受領(lǐng)交付，也未支付價(jià)款，依法成立在先合同的買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。

第十條出賣(mài)人就同一船舶、航空器、機(jī)動(dòng)車(chē)等特殊動(dòng)產(chǎn)訂立多重買(mǎi)賣(mài)合同，在買(mǎi)賣(mài)合同均有效的情況下，買(mǎi)受人均要求實(shí)際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：

（四）出賣(mài)人將標(biāo)的物交付給買(mǎi)受人之一，又為其他買(mǎi)受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已受領(lǐng)交付的買(mǎi)受人請(qǐng)求將標(biāo)的物所有權(quán)登記在自己名下的，人民法院應(yīng)予支持。

三、標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)。

第十一條合同法第一百四十一條第二款第（一）項(xiàng)規(guī)定的“標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)摹?，是指?biāo)的物由出賣(mài)人負(fù)責(zé)辦理托運(yùn)，承運(yùn)人系獨(dú)立于買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人之外的運(yùn)輸業(yè)者的情形。標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，按照合同法第一百四十五條的規(guī)定處理。

第十二條出賣(mài)人根據(jù)合同約定將標(biāo)的物運(yùn)送至買(mǎi)受人指定地點(diǎn)并交付給承運(yùn)人后，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)受人負(fù)擔(dān)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第十三條出賣(mài)人出賣(mài)交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，在合同成立時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道標(biāo)的物已經(jīng)毀損、滅失卻未告知買(mǎi)受人，買(mǎi)受人主張出賣(mài)人負(fù)擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。

第十四條當(dāng)事人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)沒(méi)有約定，標(biāo)的物為種類(lèi)物，出賣(mài)人未以裝運(yùn)單據(jù)、加蓋標(biāo)記、通知買(mǎi)受人等可識(shí)別的方式清楚地將標(biāo)的物特定于買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人主張不負(fù)擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。

四、標(biāo)的物檢驗(yàn)。

第十五條當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的檢驗(yàn)期間未作約定，買(mǎi)受人簽收的送貨單、確認(rèn)單等載明標(biāo)的物數(shù)量、型號(hào)、規(guī)格的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定，認(rèn)定買(mǎi)受人已對(duì)數(shù)量和外觀瑕疵進(jìn)行了檢驗(yàn)，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。

第十六條出賣(mài)人依照買(mǎi)受人的指示向第三人交付標(biāo)的物，出賣(mài)人和買(mǎi)受人之間約定的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)與買(mǎi)受人和第三人之間約定的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)不一致的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第六十四條的規(guī)定，以出賣(mài)人和買(mǎi)受人之間約定的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)為標(biāo)的物的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。

質(zhì)、安裝和使用情況、瑕疵的性質(zhì)、買(mǎi)受人應(yīng)盡的合理注意義務(wù)、檢驗(yàn)方法和難易程度、買(mǎi)受人或者檢驗(yàn)人所處的具體環(huán)境、自身技能以及其他合理因素，依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則進(jìn)行判斷。

合同法第一百五十八條第二款規(guī)定的“兩年”是最長(zhǎng)的合理期間。該期間為不變期間，不適用訴訟時(shí)效中止、中斷或者延長(zhǎng)的規(guī)定。

第十八條約定的檢驗(yàn)期間過(guò)短，依照標(biāo)的物的性質(zhì)和交易習(xí)慣，買(mǎi)受人在檢驗(yàn)期間內(nèi)難以完成全面檢驗(yàn)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該期間為買(mǎi)受人對(duì)外觀瑕疵提出異議的期間，并根據(jù)本解釋第十七條第一款的規(guī)定確定買(mǎi)受人對(duì)隱蔽瑕疵提出異議的合理期間。

約定的檢驗(yàn)期間或者質(zhì)量保證期間短于法律、行政法規(guī)規(guī)定的檢驗(yàn)期間或者質(zhì)量保證期間的，人民法院應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)規(guī)定的檢驗(yàn)期間或者質(zhì)量保證期間為準(zhǔn)。

第十九條買(mǎi)受人在合理期間內(nèi)提出異議，出賣(mài)人以買(mǎi)受人已經(jīng)支付價(jià)款、確認(rèn)欠款數(shù)額、使用標(biāo)的物等為由，主張買(mǎi)受人放棄異議的，人民法院不予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二十條合同法第一百五十八條規(guī)定的檢驗(yàn)期間、合理期間、兩年期間經(jīng)過(guò)后，買(mǎi)受人主張標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的，人民法院不予支持。

出賣(mài)人自愿承擔(dān)違約責(zé)任后，又以上述期間經(jīng)過(guò)為由翻悔的，人民法院不予支持。

五、違約責(zé)任。

第二十一條買(mǎi)受人依約保留部分價(jià)款作為質(zhì)量保證金，出賣(mài)人在質(zhì)量保證期間未及時(shí)解決質(zhì)量問(wèn)題而影響標(biāo)的物的價(jià)值或者使用效果，出賣(mài)人主張支付該部分價(jià)款的，人民法院不予支持。

第二十二條買(mǎi)受人在檢驗(yàn)期間、質(zhì)量保證期間、合理期間內(nèi)提出質(zhì)量異議，出賣(mài)人未按要求予以修理或者因情況緊急，買(mǎi)受人自行或者通過(guò)第三人修理標(biāo)的物后，主張出賣(mài)人負(fù)擔(dān)因此發(fā)生的合理費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。

第二十三條標(biāo)的物質(zhì)量不符合約定，買(mǎi)受人依照合同法第一百一十一條的規(guī)定要求減少價(jià)款的，人民法院應(yīng)予支持。當(dāng)事人主張以符合約定的標(biāo)的物和實(shí)際交付的標(biāo)的物按交付時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算差價(jià)的，人民法院應(yīng)予支持。

價(jià)款已經(jīng)支付，買(mǎi)受人主張返還減價(jià)后多出部分價(jià)款的，人民法院應(yīng)予支持。

第二十四條買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)付款期限作出的變更，不影響當(dāng)事人關(guān)于逾期付款違約金的約定，但該違約金的起算點(diǎn)應(yīng)當(dāng)隨之變更。

買(mǎi)賣(mài)合同約定逾期付款違約金，買(mǎi)受人以出賣(mài)人接受價(jià)款時(shí)未主張逾期付款違約金為由拒絕支付該違約金的，人民法院不予支持。

買(mǎi)賣(mài)合同約定逾期付款違約金，但對(duì)賬單、還款協(xié)議等未涉及逾期付款責(zé)任，出賣(mài)人根據(jù)對(duì)賬單、還款協(xié)議等主張欠款時(shí)請(qǐng)求買(mǎi)受人依約支付逾期付款違約金的，人民法院應(yīng)予支持，但對(duì)賬單、還款協(xié)議等明確載有本金及逾期付款利息數(shù)額或者已經(jīng)變更買(mǎi)賣(mài)合同中關(guān)于本金、利息等約定內(nèi)容的除外。

買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定逾期付款違約金或者該違約金的計(jì)算方法，出賣(mài)人以買(mǎi)受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

第二十五條出賣(mài)人沒(méi)有履行或者不當(dāng)履行從給付義務(wù)，致使買(mǎi)受人不能實(shí)現(xiàn)合同目的，買(mǎi)受人主張解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第九十四條第（四）項(xiàng)的規(guī)定，予以支持。

第二十六條買(mǎi)賣(mài)合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應(yīng)予支持；但約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定處理。

第二十七條買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人一方以對(duì)方違約為由主張支付違約金，對(duì)方以合同不成立、合同未生效、合同無(wú)效或者不構(gòu)成違約等為由進(jìn)行免責(zé)抗辯而未主張調(diào)整過(guò)高的違約金的，人民法院應(yīng)當(dāng)就法院若不支持免責(zé)抗辯，當(dāng)事人是否需要主張調(diào)整違約金進(jìn)行釋明。

一審法院認(rèn)為免責(zé)抗辯成立且未予釋明，二審法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)判決支付違約金的，可以直接釋明并改判。

第二十八條買(mǎi)賣(mài)合同約定的定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失，對(duì)方請(qǐng)求賠償超過(guò)定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失。

第二十九條買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人一方違約造成對(duì)方損失，對(duì)方主張賠償可得利益損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的主張，依據(jù)合同法第一百一十三條、第一百一十九條、本解釋第三十條、第三十一條等規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。

第三十條買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人一方違約造成對(duì)方損失，對(duì)方對(duì)損失的發(fā)生也有過(guò)錯(cuò)，違約方主張扣減相應(yīng)的損失賠償額的，人民法院應(yīng)予支持。

第三十一條買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人一方因?qū)Ψ竭`約而獲有利益，違約方主張從損失賠償額中扣除該部分利益的，人民法院應(yīng)予支持。

買(mǎi)賣(mài)合同解釋篇十二

司法統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：，全國(guó)各級(jí)人民法院共新收一審買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件591425件，審結(jié)594404件;，全國(guó)各級(jí)人民法院共新收一審買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件551395件，審結(jié)555553件;，全國(guó)各級(jí)人民法院共新收一審買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件533401件，審結(jié)526367件。為正確審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，3月31日最高人民法院審判委員會(huì)第1545次會(huì)議討論通過(guò)了《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》。下面，我就《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》出臺(tái)的背景、主要內(nèi)容作簡(jiǎn)要的介紹和說(shuō)明。

合同法第九章通過(guò)46個(gè)條文規(guī)定了買(mǎi)賣(mài)合同法則，但這些條文仍難以涵蓋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的復(fù)雜性和多樣性以及市場(chǎng)交易日新月異的變化，各級(jí)人民法院在司法實(shí)踐中遇到諸多新情況和新問(wèn)題。為了指導(dǎo)人民法院正確適用法律審理好買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，最高人民法院于3月決定制定關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的司法解釋。經(jīng)多次調(diào)研、論證，并廣泛征求全國(guó)人大常委會(huì)法工委、國(guó)務(wù)院法制辦、商務(wù)部、工商總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)保障部、中國(guó)人民銀行等部門(mén)意見(jiàn)，特別是多次征求了相關(guān)專(zhuān)家學(xué)者的意見(jiàn)。為了使該司法解釋符合市場(chǎng)交易實(shí)際和審判實(shí)踐的要求，更好地保護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，還通過(guò)最高人民法院網(wǎng)等向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，引起了廣泛關(guān)注。該司法解釋先后起草十二稿，最后經(jīng)最高人民法院審委會(huì)討論通過(guò)。

《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》包括8個(gè)部分，總計(jì)46條，對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的成立及效力、標(biāo)的物交付和所有權(quán)轉(zhuǎn)移、標(biāo)的物毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)、標(biāo)的物的檢驗(yàn)、違約責(zé)任、所有權(quán)保留、特種買(mǎi)賣(mài)等具體適用法律問(wèn)題作出明確規(guī)定。主要內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面：

(一)堅(jiān)持“鼓勵(lì)交易，增加財(cái)富”的原則確認(rèn)合同效力。買(mǎi)賣(mài)合同是社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中最典型、最普遍、最基本的交易形式，買(mǎi)賣(mài)合同的效力不僅事關(guān)交易關(guān)系的穩(wěn)定和當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)，而且關(guān)涉市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展?！顿I(mǎi)賣(mài)合同解釋》遵循“鼓勵(lì)交易，增加財(cái)富”的原則，針對(duì)在市場(chǎng)交易活動(dòng)中存在的諸如認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、允諾書(shū)、備忘錄等預(yù)約的法律效力，明確承認(rèn)其獨(dú)立契約效力，固定雙方交易機(jī)會(huì)，制裁惡意預(yù)約人。對(duì)于實(shí)務(wù)中常見(jiàn)的出賣(mài)人在締約和履約時(shí)沒(méi)有所有權(quán)或處分權(quán)的買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，明確予以肯定，更周到地保護(hù)買(mǎi)受人的權(quán)益，明晰交易主體之間的法律關(guān)系，強(qiáng)化社會(huì)信用，推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更加健康有序地發(fā)展。

(二)堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)信用和公序良俗原則制裁失信行為。在買(mǎi)賣(mài)合同交易實(shí)務(wù)中，經(jīng)常出現(xiàn)當(dāng)事人在買(mǎi)賣(mài)合同中訂有不公平條款或有違誠(chéng)信之內(nèi)容，既侵害了對(duì)方當(dāng)事人的合法權(quán)益，也損害了社會(huì)公共利益和市場(chǎng)交易秩序。《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》始終堅(jiān)持對(duì)雙方當(dāng)事人平等保護(hù)，注重規(guī)制和制裁違背誠(chéng)信行為，以實(shí)現(xiàn)雙方權(quán)益平衡，維護(hù)公平交易秩序。具體而言，第一，在動(dòng)產(chǎn)一物數(shù)賣(mài)情形中，各買(mǎi)受人均要求實(shí)際履行合同的，《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》基于誠(chéng)實(shí)信用原則，否定了出賣(mài)人的自主選擇權(quán)。第二，在路貨買(mǎi)賣(mài)中，出賣(mài)人在締約時(shí)已經(jīng)知道風(fēng)險(xiǎn)事實(shí)卻故意隱瞞風(fēng)險(xiǎn)事實(shí)的，《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》規(guī)定風(fēng)險(xiǎn)由出賣(mài)人負(fù)擔(dān)。第三，對(duì)標(biāo)的物檢驗(yàn)期間或者質(zhì)量保證期約定過(guò)短，導(dǎo)致買(mǎi)受人難以在檢驗(yàn)期間內(nèi)完成全面檢驗(yàn)的情形，《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》明確規(guī)定人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該期間為買(mǎi)受人對(duì)外觀瑕疵提出異議的期間，并根據(jù)本解釋規(guī)定確定買(mǎi)受人對(duì)隱蔽瑕疵提出異議的`合理期間，以此彰顯對(duì)處于弱勢(shì)地位的買(mǎi)受人利益的保護(hù)。第四，對(duì)標(biāo)的物異議期間經(jīng)過(guò)后的出賣(mài)人自愿承擔(dān)違約責(zé)任后又翻悔的，《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》明確規(guī)定出賣(mài)人自愿承擔(dān)違約責(zé)任后，不得以期間經(jīng)過(guò)為由翻悔，意在體現(xiàn)和維護(hù)誠(chéng)實(shí)信用原則。第五，對(duì)出賣(mài)人明知標(biāo)的物有瑕疵而故意不告知買(mǎi)受人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任減免特約的效力認(rèn)定問(wèn)題，《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》認(rèn)為，雖然買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人可以通過(guò)特約減免出賣(mài)人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但在出賣(mài)人明知標(biāo)的物有瑕疵而故意或者因重大過(guò)失而不告知買(mǎi)受人時(shí)，屬于隱瞞事實(shí)真相的欺詐行為，有悖誠(chéng)實(shí)信用原則，對(duì)于這種特約的效力，人民法院不予支持。第六，對(duì)當(dāng)事人特約違反合同法第167條第1款規(guī)定的效力認(rèn)定等問(wèn)題，鑒于合同法第167條第1款的目的在于保護(hù)買(mǎi)受人的期限利益，旨在體現(xiàn)分期付款買(mǎi)賣(mài)的制度功能。如果當(dāng)事人的特約違反上述規(guī)定，損害了買(mǎi)受人的期限利益，《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》規(guī)定不應(yīng)承認(rèn)該約定的效力。

(三)堅(jiān)持法律解釋方法和原則確認(rèn)電子信息產(chǎn)品的支付方式。無(wú)實(shí)物載體的電子信息產(chǎn)品具有顯著區(qū)別于傳統(tǒng)買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物的特征，例如不以實(shí)物承載為必要、使用后無(wú)損耗、其本身易于復(fù)制并可迅速傳播等等。因此，對(duì)于標(biāo)的物是無(wú)實(shí)物載體的信息產(chǎn)品買(mǎi)賣(mài)合同而言，其法律規(guī)則具有一定的特殊性。就交付問(wèn)題而言，合同法中有關(guān)買(mǎi)賣(mài)合同交付方式的規(guī)定均以有體物的交付為原型，但信息產(chǎn)品已經(jīng)逐步脫離了實(shí)物載體的束縛，更多的是以電子化的方式傳送，以在線接收或者網(wǎng)絡(luò)下載的方式實(shí)現(xiàn)交付，買(mǎi)賣(mài)雙方都不接觸實(shí)物載體，這與傳統(tǒng)的買(mǎi)賣(mài)合同中出賣(mài)人向買(mǎi)受人轉(zhuǎn)移對(duì)標(biāo)的物的占有，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的交付方式有較大差異。《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》對(duì)此作出專(zhuān)門(mén)規(guī)定，如果買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)交付問(wèn)題有約定的，遵照其約定;沒(méi)有約定或者約定不明的，當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。如果按照上述規(guī)則仍不能確定的，買(mǎi)受人收到約定的電子信息產(chǎn)品或者權(quán)利憑證即為交付。換言之，《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》根據(jù)電子信息產(chǎn)品的特點(diǎn)，確定了兩種具體的交付方式：一是交付權(quán)利憑證，二是以在線網(wǎng)絡(luò)傳輸?shù)姆绞浇邮栈蛘呦螺d該信息產(chǎn)品。

對(duì)于實(shí)務(wù)中常見(jiàn)的“一物數(shù)賣(mài)”情形下合同實(shí)際履行次序問(wèn)題，《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》為防止出賣(mài)人與個(gè)別買(mǎi)受人惡意串通，基于誠(chéng)實(shí)信用原則而規(guī)定：在一般動(dòng)產(chǎn)多重買(mǎi)賣(mài)的情形下，以交付、付款、合同成立先后為合同履行順序。在船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)等特殊動(dòng)產(chǎn)多重買(mǎi)賣(mài)情形中，交付是特殊動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，登記是對(duì)抗善意第三人的對(duì)抗要件，應(yīng)依照交付、登記、合同成立先后作為合同履行順序;出現(xiàn)交付與登記沖突情形時(shí)，應(yīng)以交付為準(zhǔn)。

(四)堅(jiān)持公平合理分配原則確定標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)規(guī)則。隨著經(jīng)濟(jì)貿(mào)易日益活躍，合同雙方當(dāng)事人因風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問(wèn)題發(fā)生糾紛的案件數(shù)量呈上升趨勢(shì)。針對(duì)審判實(shí)踐中反映出來(lái)的法律適用問(wèn)題，《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》通過(guò)四個(gè)條文對(duì)合同法的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行解釋?zhuān)浩湟?，明確了送交買(mǎi)賣(mài)中“標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)摹鼻闆r下承運(yùn)人的身份。承運(yùn)人是指獨(dú)立于買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人之外的運(yùn)輸業(yè)者，這種情況下的承運(yùn)人不是出賣(mài)人或買(mǎi)受人的履行輔助人，這就有別于賣(mài)方送貨上門(mén)的赴償之債和買(mǎi)方自提的往取之債。其二，補(bǔ)充了特定地點(diǎn)貨交承運(yùn)人的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)規(guī)則。合同約定在買(mǎi)受人指定地點(diǎn)將標(biāo)的物交付給承運(yùn)人的，出賣(mài)人將標(biāo)的物運(yùn)送至指定地點(diǎn)并交付給承運(yùn)人后，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)受人承擔(dān)。其三，對(duì)路貨買(mǎi)賣(mài)中出賣(mài)人隱瞞風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生事實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)作出補(bǔ)充規(guī)定。出賣(mài)人在合同成立時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道標(biāo)的物已經(jīng)毀損、滅失卻未告知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人不承擔(dān)合同成立之前的標(biāo)的物毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)。其四，對(duì)大宗貨物買(mǎi)賣(mài)中出賣(mài)人批量托運(yùn)貨物以履行數(shù)份合同或托運(yùn)超量貨物去履行其中一份合同情況下的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)進(jìn)行了明確，如果出賣(mài)人未以裝運(yùn)單據(jù)、加蓋標(biāo)記、通知買(mǎi)受人等可識(shí)別的方式清楚地將作為標(biāo)的物的種類(lèi)物特定于買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣(mài)人負(fù)擔(dān)。

(五)堅(jiān)持法律規(guī)定與可操作性相結(jié)合原則確定可得利益損失。可得利益損失的認(rèn)定是買(mǎi)賣(mài)合同違約責(zé)任認(rèn)定中的疑難問(wèn)題?！顿I(mǎi)賣(mài)合同解釋》根據(jù)合同法的規(guī)定、民法原理以及審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)可得利益損失的認(rèn)定作出了具有可操作性的解釋和規(guī)定。具體而言，買(mǎi)賣(mài)合同違約后可得利益損失計(jì)算通常運(yùn)用四個(gè)規(guī)則，即合同法第113條規(guī)定的可預(yù)見(jiàn)規(guī)則、第119條規(guī)定的減損規(guī)則、混合過(guò)錯(cuò)規(guī)則以及損益相抵規(guī)則，《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》對(duì)此進(jìn)行了明確規(guī)定。特別是《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第30條關(guān)于“混合過(guò)錯(cuò)規(guī)則”和第31條關(guān)于“損益相抵規(guī)則”的規(guī)定，填補(bǔ)了合同法在相關(guān)規(guī)則方面的空白和漏洞。值得注意的是，可得利益損失的計(jì)算和認(rèn)定，與舉證責(zé)任分配密切相關(guān)。最高人民法院曾于20發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》，該指導(dǎo)意見(jiàn)對(duì)可得利益損失認(rèn)定提出舉證責(zé)任的分配規(guī)則，即違約方一般應(yīng)當(dāng)承擔(dān)非違約方?jīng)]有采取合理減損措施而導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大、非違約方因違約而獲得利益、以及非違約方亦有過(guò)失的舉證責(zé)任;非違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)其遭受的可得利益損失總額、必要的交易成本的舉證責(zé)任。為了保障可得利益損失認(rèn)定規(guī)則的實(shí)務(wù)操作性，人民法院在根據(jù)《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》認(rèn)定可得利益損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合上述指導(dǎo)意見(jiàn)的規(guī)定予以正確適用。

此外，《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》還對(duì)所有權(quán)保留制度、特種買(mǎi)賣(mài)等問(wèn)題做了規(guī)定。

合同法頒行之后，為了保障交易的安全順利進(jìn)行，最高人民法院貫徹“鼓勵(lì)交易、增加財(cái)富”的原則，已發(fā)布《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》等司法解釋?zhuān)顿I(mǎi)賣(mài)合同解釋》是最高人民法院依法保障市場(chǎng)交易秩序的又一重要舉措。人民法院將進(jìn)一步充分發(fā)揮審判職能作用，確保國(guó)家法律的準(zhǔn)確統(tǒng)一實(shí)施，為經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定提供有力司法保障。

附：相關(guān)法律條文。

※《中華人民共和國(guó)合同法》。

第一百一十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。

經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

第一百一十九條當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大;沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)。

第一百六十七條分期付款的買(mǎi)受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的五分之一的，出賣(mài)人可以要求買(mǎi)受人支付全部?jī)r(jià)款或者解除合同。

出賣(mài)人解除合同的，可以向買(mǎi)受人要求支付該標(biāo)的物的使用費(fèi)。

※《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》。

文號(hào)：法釋[]19號(hào)，發(fā)布時(shí)間：12月19日。

※《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》。

文號(hào)：法釋[]5號(hào)，發(fā)布時(shí)間：2009年4月24日。

※《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》。

文號(hào)：法發(fā)[2009]40號(hào)，發(fā)布時(shí)間：2009年7月7日。

買(mǎi)賣(mài)合同解釋篇十三

第四十一條試用買(mǎi)賣(mài)的買(mǎi)受人在試用期內(nèi)已經(jīng)支付一部分價(jià)款的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)受人同意購(gòu)買(mǎi)，但合同另有約定的除外。

在試用期內(nèi)，買(mǎi)受人對(duì)標(biāo)的物實(shí)施了出賣(mài)、出租、設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等非試用行為的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)受人同意購(gòu)買(mǎi)。

第四十二條買(mǎi)賣(mài)合同存在下列約定內(nèi)容之一的，不屬于試用買(mǎi)賣(mài)。買(mǎi)受人主張屬于試用買(mǎi)賣(mài)的，人民法院不予支持：

（一）約定標(biāo)的物經(jīng)過(guò)試用或者檢驗(yàn)符合一定要求時(shí)，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物；

（二）約定第三人經(jīng)試驗(yàn)對(duì)標(biāo)的物認(rèn)可時(shí)，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物；

（三）約定買(mǎi)受人在一定期間內(nèi)可以調(diào)換標(biāo)的物；

（四）約定買(mǎi)受人在一定期間內(nèi)可以退還標(biāo)的物。

第四十三條試用買(mǎi)賣(mài)的當(dāng)事人沒(méi)有約定使用費(fèi)或者約定不明確，出賣(mài)人主張買(mǎi)受人支付使用費(fèi)的，人民法院不予支持。

若因試用而交付標(biāo)的物與買(mǎi)受人占有，則：

1、試用期內(nèi)，所有權(quán)、風(fēng)險(xiǎn)均為出賣(mài)人；

2、試用期間屆滿決定購(gòu)買(mǎi)，所有權(quán)、風(fēng)險(xiǎn)全部移轉(zhuǎn)至買(mǎi)受人（此時(shí)發(fā)生了簡(jiǎn)易交付）。

3、試用期間屆滿試用人不表態(tài)，則視為購(gòu)買(mǎi)，所有權(quán)、風(fēng)險(xiǎn)全部移轉(zhuǎn)至買(mǎi)受人（此時(shí)發(fā)生了簡(jiǎn)易交付）。

4、試用期將屆滿拒絕購(gòu)買(mǎi)，所有權(quán)、風(fēng)險(xiǎn)均為出賣(mài)人。

六、買(mǎi)受人及時(shí)檢驗(yàn)并通知的義務(wù)。

【相關(guān)法條】。

《合同法》。

第一百五十七條買(mǎi)受人收到標(biāo)的物時(shí)應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗(yàn)期限內(nèi)檢驗(yàn)。沒(méi)有約定檢驗(yàn)期間的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)檢驗(yàn)。

第一百五十八條當(dāng)事人約定檢驗(yàn)期間的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣(mài)人。買(mǎi)受人怠于通知的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。

當(dāng)事人沒(méi)有約定檢驗(yàn)期間的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣(mài)人。買(mǎi)受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣(mài)人的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定，但對(duì)標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用該兩年的規(guī)定。

買(mǎi)賣(mài)合同解釋篇十四

第14條將“強(qiáng)制性規(guī)定”，區(qū)分為“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”與“管理性強(qiáng)制性規(guī)定”;第15條解釋多重買(mǎi)賣(mài)的效力;第19條解釋合同法第74條債權(quán)人撤銷(xiāo)權(quán);第20、21條解釋債務(wù)清償順序;第22條關(guān)于違反后契約義務(wù)的責(zé)任的解釋;第23條關(guān)于抵銷(xiāo)權(quán)的解釋;第24條為解除權(quán)行使和抵銷(xiāo)權(quán)行使增設(shè)3個(gè)月異議期間;第27-29條關(guān)于違約金調(diào)整的解釋。特別值得注意的是，解釋(二)為填補(bǔ)合同法的立法漏洞，新創(chuàng)兩項(xiàng)解釋規(guī)則：這就是第3條懸賞廣告，和第26條情事變更原則。

產(chǎn)多重買(mǎi)賣(mài)的履行順序規(guī)則、第30條違約責(zé)任的過(guò)失相抵規(guī)則、第31條損益相抵規(guī)則等。最能體現(xiàn)最高人民法院司法解釋的創(chuàng)造性，具有重大實(shí)踐意義和理論意義，值得實(shí)務(wù)界和理論界特別重視。

買(mǎi)賣(mài)合同解釋第2條：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。”鑒于現(xiàn)行合同法未規(guī)定預(yù)約合同，致我國(guó)經(jīng)濟(jì)生活中預(yù)約的法律地位不明，裁判實(shí)踐中發(fā)生應(yīng)否認(rèn)可預(yù)約有效的問(wèn)題。本條解釋?zhuān)瑒?chuàng)設(shè)關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同預(yù)約的解釋規(guī)則，為裁判實(shí)踐中，判斷買(mǎi)賣(mài)合同預(yù)約及認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同預(yù)約的效力，提供了判斷標(biāo)準(zhǔn)，填補(bǔ)了合同法的不足，具有重要理論和實(shí)踐意義。

(一)什么是預(yù)約。

本約(正式合同)之債權(quán)債務(wù)的合同。3。

在民法發(fā)展史上看，之所以在買(mǎi)賣(mài)合同本約之外訂立買(mǎi)賣(mài)預(yù)約，是因?yàn)樵缙诘馁I(mǎi)賣(mài)合同屬于要物合同(實(shí)踐合同)，須以標(biāo)的物的實(shí)際交付作為合同成立條件，不具有將來(lái)交貨、付款之約束的含義。假設(shè)當(dāng)事人雙方約定將來(lái)某個(gè)時(shí)間交貨、付款，這樣的約定將不具有法律拘束力。因此之故，發(fā)明了買(mǎi)賣(mài)預(yù)約，即在將來(lái)某個(gè)時(shí)間訂立買(mǎi)賣(mài)合同的合同。

從近現(xiàn)代社會(huì)生活實(shí)踐看，絕大多數(shù)情形，當(dāng)事人都是直接訂立買(mǎi)賣(mài)合同本約，通過(guò)履行買(mǎi)賣(mài)合同本約，實(shí)現(xiàn)各自的生活目的，無(wú)須訂立買(mǎi)賣(mài)預(yù)約。須先訂立預(yù)約，再通過(guò)履行預(yù)約而訂立本約，最終通過(guò)履行本約以實(shí)現(xiàn)目的，應(yīng)有其特殊原因：例如買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物尚未處于可以立即交付并移轉(zhuǎn)所有權(quán)的狀態(tài)，履行本約的某種條件尚未具備，履行本約的時(shí)間尚未到來(lái)。

但是，即便有這些特殊原因，也不是非先訂立預(yù)約不可，可以。

訂立附生效條件或者附生效期限的買(mǎi)賣(mài)合同本約，或者為當(dāng)事人履行交貨或付款義務(wù)規(guī)定期限(如商品房預(yù)售合同)，而無(wú)須訂立預(yù)約。有鑒于此，近現(xiàn)代民法，規(guī)定預(yù)約的立法例殊少。

(二)單方預(yù)約與雙方預(yù)約。

值得注意的是，就規(guī)定預(yù)約的立法例而言，法民第1589條7、日民第556條8僅規(guī)定買(mǎi)賣(mài)預(yù)約，瑞債第22條9規(guī)定“預(yù)約合同”，而不限于買(mǎi)賣(mài);日民第556條明定為“買(mǎi)賣(mài)單方預(yù)約”，法民第1589條雖稱(chēng)“買(mǎi)賣(mài)預(yù)約”，亦應(yīng)屬于“單方預(yù)約”10;瑞債第22條規(guī)定的“預(yù)約合同”屬于雙方當(dāng)事人就將來(lái)訂立合同達(dá)成的合意，可以稱(chēng)為“雙方預(yù)約”，而非所謂“單方預(yù)約”。

由此可知，預(yù)約有單方預(yù)約與雙方預(yù)約之別。在單方預(yù)約，僅。

篇二：梁慧星：預(yù)約合同解釋規(guī)則――買(mǎi)賣(mài)合同解釋(法釋〔2012〕8號(hào))第二條解讀。

預(yù)約合同解釋規(guī)則――買(mǎi)賣(mài)合同解釋?zhuān)ǚㄡ尅?012〕8號(hào)）第二條解讀出處：中國(guó)法學(xué)網(wǎng)關(guān)鍵詞：預(yù)約；違約；定金寫(xiě)作年份：2012買(mǎi)賣(mài)合同解釋第2條：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！辫b于現(xiàn)行合同法未規(guī)定預(yù)約合同，致我國(guó)經(jīng)濟(jì)生活中預(yù)約的法律地位不明，裁判實(shí)踐中發(fā)生應(yīng)否認(rèn)可預(yù)約有效的問(wèn)題。本條解釋?zhuān)瑒?chuàng)設(shè)關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同預(yù)約的解釋規(guī)則，為裁判實(shí)踐中，判斷買(mǎi)賣(mài)合同預(yù)約及認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同預(yù)約的效力，提供了判斷標(biāo)準(zhǔn)，填補(bǔ)了合同法的不足，具有重要理論和實(shí)踐意義。

一、什么是預(yù)約？

在民法發(fā)展史上看，之所以在買(mǎi)賣(mài)合同本約之外訂立買(mǎi)賣(mài)預(yù)約，是因?yàn)樵缙诘馁I(mǎi)賣(mài)合同屬于要物合同（實(shí)踐合同），須以標(biāo)的物的實(shí)際交付作為合同成立條件，不具有將來(lái)交貨、付款之約束的含義。假設(shè)當(dāng)事人雙方約定將來(lái)某個(gè)時(shí)間交貨、付款，這樣的約定將不具有法律拘束力。因此之故，發(fā)明了買(mǎi)賣(mài)預(yù)約，即在將來(lái)某個(gè)時(shí)間訂立買(mǎi)賣(mài)合同的合同。

從近現(xiàn)代社會(huì)生活實(shí)踐看，絕大多數(shù)情形，當(dāng)事人都是直接訂立買(mǎi)賣(mài)合同本約，通過(guò)履行買(mǎi)賣(mài)合同本約，實(shí)現(xiàn)各自的生活目的，無(wú)須訂立買(mǎi)賣(mài)預(yù)約。須先訂立預(yù)約，再通過(guò)履行預(yù)約而訂立本約，最終通過(guò)履行本約以實(shí)現(xiàn)目的，應(yīng)有其特殊原因：例如買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物尚未處于可以立即交付并移轉(zhuǎn)所有權(quán)的'狀態(tài)，履行本約的某種條件尚未具備，履行本約的時(shí)間尚未到來(lái)。

但是，即便有這些特殊原因，也不是非先訂立預(yù)約不可，可以訂立附生效條件或者附生效期限的買(mǎi)賣(mài)合同本約，或者為當(dāng)事人履行交貨或付款義務(wù)規(guī)定期限（如商品房預(yù)售合同），而無(wú)須訂立預(yù)約。有鑒于此，近現(xiàn)代民法，規(guī)定預(yù)約的立法例殊少。

二、單方預(yù)約與雙方預(yù)約。

值得注意的是，就規(guī)定預(yù)約的立法例而言，法民第1589條[5]、日民第556條[6]僅規(guī)定買(mǎi)賣(mài)預(yù)約，瑞債第22條[7]規(guī)定“預(yù)約合同”，而不限于買(mǎi)賣(mài)；日民第556條明定為“買(mǎi)賣(mài)單方預(yù)約”，法民第1589條雖稱(chēng)“買(mǎi)賣(mài)預(yù)約”，亦應(yīng)屬于“單方預(yù)約”[8]；瑞債第22條規(guī)定的“預(yù)約合同”屬于雙方當(dāng)事人就將來(lái)訂立合同達(dá)成的合意，可以稱(chēng)為“雙方預(yù)約”，而非所謂“單方預(yù)約”。

三、本條解釋對(duì)買(mǎi)賣(mài)預(yù)約的定性。

買(mǎi)賣(mài)合同（本約）的標(biāo)的物及價(jià)金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，以作為將來(lái)訂立買(mǎi)賣(mài)合同的依據(jù)。簡(jiǎn)而言之，買(mǎi)賣(mài)預(yù)約，是雙方“約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣(mài)合同”的合同。

四、買(mǎi)賣(mài)預(yù)約的效力。

（三）買(mǎi)賣(mài)預(yù)約一方當(dāng)事人不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同本約之義務(wù)，構(gòu)成違約，但對(duì)方當(dāng)事人不得依據(jù)合同法第110條關(guān)于強(qiáng)制實(shí)際履行的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院強(qiáng)制違約方當(dāng)事人訂立買(mǎi)賣(mài)合同。

本條解釋未賦予預(yù)約權(quán)利人請(qǐng)求強(qiáng)制預(yù)約義務(wù)人履行訂立本約之權(quán)，是因?yàn)椋阂罁?jù)合同法關(guān)于合同自由原則的規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)于是否訂立合同有完全的自由，不受他人和組織的強(qiáng)制。如法院強(qiáng)制當(dāng)事人訂立買(mǎi)賣(mài)合同，將剝奪當(dāng)事人的意思自由，而與合同自由原則相悖。因此，強(qiáng)制訂立本約，屬于合同法第110條第（1）項(xiàng)所謂“法律上不能履行”。

（四）買(mǎi)賣(mài)預(yù)約一方當(dāng)事人不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同本約之義務(wù)，構(gòu)成根本違約，對(duì)方當(dāng)事人可依合同法第107條關(guān)于違約責(zé)任的規(guī)定，追究違約方之違約責(zé)任；亦可依據(jù)合同法第94條的規(guī)定，行使法定解除權(quán)，解除預(yù)約合同并主張損害賠償。

但須注意，由預(yù)約合同之本質(zhì)決定，無(wú)論追究違約責(zé)任的損害賠償，或者解除預(yù)約合同后的損害賠償，均僅限于賠償機(jī)會(huì)損失（信賴損失），而不包括可得利益（履行利益）。

（五）有定金收受的預(yù)約合同發(fā)生違約，僅應(yīng)依據(jù)合同法第115條的規(guī)定執(zhí)行定金罰則：交付定金一方不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同本約義務(wù)的，喪失定金；收受定金一方不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同本約義務(wù)的，雙倍返還定金。

五、如何區(qū)分預(yù)約與本約？

（一）判斷標(biāo)準(zhǔn)之一：是否須另外訂立買(mǎi)賣(mài)合同？

當(dāng)事人所訂立的合同，究竟是買(mǎi)賣(mài)合同本約，抑或是買(mǎi)賣(mài)預(yù)約？應(yīng)依當(dāng)事人的意思決定。如果當(dāng)事人的意思不明，則應(yīng)通觀合同全部?jī)?nèi)容決定之。

（二）判斷標(biāo)準(zhǔn)之二：交貨付款義務(wù)是否直接發(fā)生？

與判斷標(biāo)準(zhǔn)之一，角度稍有不同，可以交貨付款義務(wù)之是否直接發(fā)生，作為判斷預(yù)約與本約的標(biāo)準(zhǔn)：依合同“直接發(fā)生”各自交貨付款的義務(wù)，為買(mǎi)賣(mài)合同本約；“非直接發(fā)生”各自交貨付款的權(quán)利義務(wù)，必須通過(guò)一個(gè)中間環(huán)節(jié)（簽訂正式合同），則為買(mǎi)賣(mài)預(yù)約。

（三）判斷標(biāo)準(zhǔn)之三：違約時(shí)對(duì)方作何請(qǐng)求？

違反買(mǎi)賣(mài)預(yù)約，拒絕訂立買(mǎi)賣(mài)合同，構(gòu)成根本違約。對(duì)方可依合同法第107條追究違約責(zé)任，亦可依據(jù)合同法第94條行使法定解除權(quán)。本條解釋明示預(yù)約的兩種救濟(jì)手段及非違約方的選擇權(quán)。據(jù)此，可以合同違反后對(duì)方當(dāng)事人作何請(qǐng)求，作為判斷預(yù)約與本約的補(bǔ)充標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)求違約方履行訂立合同的義務(wù)（然后再要求依所訂立的合同履行交貨付款義務(wù)），為買(mǎi)賣(mài)預(yù)約；請(qǐng)求違約方履行交貨、付款的合同義務(wù)，或者以不履行交貨付款義務(wù)為由追究違約責(zé)任或者解除合同，為買(mǎi)賣(mài)合同本約。

（四）區(qū)分買(mǎi)賣(mài)預(yù)約與買(mǎi)賣(mài)合同附條件（期限）。

須待一定條件成就或一定期日到來(lái)，買(mǎi)賣(mài)合同才生效，才“終局的直接發(fā)生”各自交貨付款的權(quán)利義務(wù)，屬于買(mǎi)賣(mài)合同附生效條件（合同法第45條）、買(mǎi)賣(mài)合同附生效期限（合同法第46條）。

但須注意，不僅買(mǎi)賣(mài)合同本約可以附生效條件、生效期限，買(mǎi)賣(mài)合同預(yù)約也可以附生效條件、生效期限。因此，應(yīng)當(dāng)區(qū)別買(mǎi)賣(mài)合同附條件、附期限，與買(mǎi)賣(mài)預(yù)約附條件、附期限。

例如，合同內(nèi)容，有合同須經(jīng)批準(zhǔn)，須待房屋騰空，須待出賣(mài)人取得房屋所有權(quán)等條件的約定，不能輕率認(rèn)定為附條件買(mǎi)賣(mài)合同本約，或者附條件買(mǎi)賣(mài)預(yù)約。區(qū)別的關(guān)鍵，在合同內(nèi)容中與所附條件（或期限）相匹配的“標(biāo)志性文句”：有“訂立正式合同”文句，為附生效條件（或附生效期限）的買(mǎi)賣(mài)合同預(yù)約；有“合同生效”文句，為附生效條件（或附生效期限）的買(mǎi)賣(mài)合同本約。

六、預(yù)約與定金。

現(xiàn)今民法上的定金，依據(jù)其效力不同分類(lèi)：所謂證約定金，即以定金之交付作為合同成立之證據(jù)，德國(guó)、瑞士民法上的定金，屬于證約定金；所謂解約定金，即以定金作為解除契約之代價(jià)，法國(guó)、日本民法上的定金，即是解約定金；所謂違約定金，即以定金作為違約損害賠償之預(yù)定，交付定金一方違約，喪失定金，收受定金一方違約，應(yīng)雙倍返還定金。且定金之交付，有證明合同成立的功能，故違約定金兼有證約定金的作用。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法上的定金，即是違約定金。

現(xiàn)行合同法第115條規(guī)定：“定金作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人履行后，定金應(yīng)當(dāng)返還或者抵作價(jià)款。給付定金一方違約，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金一方違約，應(yīng)雙倍返還定金?！笨梢?jiàn)，我國(guó)合同法上的定金，性質(zhì)上屬于違約定金，兼有證約定金的功能。[18]此與我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法上的定金，同其性質(zhì)。

依民法原理，違約定金為損害賠償之預(yù)定，性質(zhì)上同于違約金，因此定金與損害賠償不得并用。但最高法院對(duì)此有不同解釋?zhuān)促I(mǎi)賣(mài)合同解釋第28條：“買(mǎi)賣(mài)合同約定的定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失，對(duì)方請(qǐng)求賠償超過(guò)定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失。”此項(xiàng)解釋是否適當(dāng)，非無(wú)可議，此處不作深論。

顯而易見(jiàn)，買(mǎi)賣(mài)合同本約可以有定金，買(mǎi)賣(mài)預(yù)約亦可有定金。定金之收受，可以作為成立買(mǎi)賣(mài)合同本約之證據(jù)，亦可作為成立買(mǎi)賣(mài)預(yù)約之證據(jù)。當(dāng)然不得僅根據(jù)有定金之交付，而輕率認(rèn)定為買(mǎi)賣(mài)合同本約，或輕率認(rèn)定為買(mǎi)賣(mài)預(yù)約。

于存在定金收受情形，所成立之合同，究竟屬于買(mǎi)賣(mài)合同本約，抑或買(mǎi)賣(mài)預(yù)約，區(qū)分的關(guān)鍵，在定金條款的內(nèi)容：如約定交付定金一方“不訂立”買(mǎi)賣(mài)合同，即喪失定金，收受一方“不訂立”買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)雙倍返還定金，則屬于買(mǎi)賣(mài)預(yù)約；如約定交付定金一方“不履行合同義務(wù)（交貨或付款）”則喪失定金，收受定金一方“不履行合同義務(wù)（交貨或付款）”應(yīng)雙倍返還定金，則屬于買(mǎi)賣(mài)合同本約。

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