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房地產行業(yè)分析報告篇一
受國際金融危機及國內經濟回調的影響，住房銷售低迷，房價漲勢逐步回落，房地產市場進入調整階段，調整程度逐步加深。2008下半年，作為擴大內需、促進經濟增長的重點，中央及地方政府連續(xù)出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產市場的調控政策。一是國家已經將支持房地產業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點產業(yè)，并連續(xù)出臺一系列鼓勵住房消費的政策，從政策層面上給予消費者信心。二是我國連續(xù)出臺強力度的刺激經濟的措施，力爭經濟增長保持在8%以上，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了預期。隨著經濟適用房和限價房大量入市，2014上半年，市場迅速回暖，信貸政策轉向寬松，開發(fā)商迎來了又一春，房地產市場重新上演“地王爭霸”、“房價攀升”。
統(tǒng)計局公布的`最新統(tǒng)計數據表明，全國房地產開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長：;全國房地產住宅商品房開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長：;統(tǒng)計數據表明20，全國商品房銷售面積達到萬平方米;銷售面積增速為%。
統(tǒng)計局公布的最新統(tǒng)計數據表明:習水縣房地產開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降;全國房地產住宅商品房開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降%;統(tǒng)計數據表明:習水縣商品房銷售面積達到(萬平方米)，銷售面積增速為53.7%。
國家發(fā)改委數據顯示，從有關數據來看，房地產在經過了前一段時期調整后，已經率先進入到了回升的階段。從全國70個大中城市房屋銷售價格指數來看，已經份開始環(huán)比上升。全國房價已連續(xù)五個月上升，房地產開發(fā)投資的增速也逐月上升，說明我行信貸投資的信心正在增強。商品房銷售的火爆，使得房地產開發(fā)的國內貸款和個人按揭貸款大幅增長。
三、習水縣房地產開發(fā)投資情況。
從去年1月份開始，習水縣房地產市場就已走進了回暖的軌道，新房銷量逐月攀升。五月份新政出臺又助推了房市的反彈，據統(tǒng)計，1至4月份習水縣城區(qū)銷售數據分別為、、、套，接連刷新了單月銷量紀錄。5月份，習水縣城區(qū)銷售量達到了套，到6月份時，這個數據是套，其中120-144平方米的戶型占了三分之一，100-120平方米的戶型占了近四分之一。除網上簽約銷量猛增之外，各樓盤銷售點的看房客戶大量增加，市民對房地產市場的關注度大為上升。
隨著房市的火爆，各品牌開發(fā)商現有樓盤基本銷售完畢。多家開發(fā)商表示，將加快現有項目的開發(fā)力度，新盤開發(fā)將盡快上馬。業(yè)內人士認為，隨著市場銷售的回暖，特別是優(yōu)質樓盤的住房銷量穩(wěn)步上升，同時，政府給予開發(fā)商的一系列優(yōu)惠政策，減小了后續(xù)項目開發(fā)的壓力。2014年下半年，新開發(fā)投資項目面積約平米，有實力的開發(fā)商都會加快施工進度，盡快啟動后續(xù)項目開發(fā)。在2014年12月以前，將有約80萬平米的銷售面積。
四、20住房市場價格形勢分析。
1、政府關于促進房地產健康發(fā)展的意見。
(一)對個人購房實施補貼。(二)實行住房轉讓契稅、印花稅和土地增值稅減免。(三)實行房地產交易相關費用優(yōu)惠。(四)調整住房公積金貸款政策。(五)實行銀行貸款利率優(yōu)惠。(六)支持自住型和改善型住房消費。因地震災害住房損毀而重新購房的，可視為首次購房。(七)實行購房入戶鼓勵。凡在習水縣城區(qū)購買商品住宅的，購房人及其直系親屬可按有關規(guī)定申請遷入辦理習水縣城區(qū)戶籍，相應可辦理子女入學等手續(xù)。
(八)減少城市基礎設施配套費。(九)對行政事業(yè)性收費實行“一費制”。(十)降低水電氣有線數字電視安裝費。(十一)盤活存量建設用地。(十二)鼓勵房地產信貸投入。鼓勵商業(yè)銀行在國家適度寬松的貨幣政策指導下增加有效信貸投入，支持符合條件的房地產企業(yè)的正常合理信貸需求，對資信好但短期資金周轉出現困難的企業(yè)和項目貸款給予重點傾斜。(十三)加大稅收支持力度。
3、營造良好發(fā)展環(huán)境。
(十四)提高服務效能。為開發(fā)企業(yè)和購房者提供優(yōu)質服務。(十五)強化市場監(jiān)管。(十六)加強宣傳營銷。緊緊圍繞“東坡老家，快樂習水”形象主題詞和“生態(tài)習水”、“宜居習水”、“安全習水”等優(yōu)勢特征，優(yōu)化市場交易環(huán)境。(十七)加大督查力度。加強房地產政策執(zhí)行情況的督查督辦。
這個被稱為“習水縣房市新政”的《意見》從一出臺便受到了世人的關注，大家對這個房市的“起動機”給予了厚望。購房者希望“新政”能給自己帶來更多的購房實惠;開發(fā)商希望“新政”能啟動樓市，銷售出現有房源，減輕自己的資金壓力;政府希望“新政”啟動樓市，讓樓市帶動整個地域經濟的發(fā)展。
目前，我國“大城市化”仍在進行，大城市服務業(yè)定位和城市吸引力使其每年常住人口增長仍較快，從而帶來新增住房需求。從短期看，地產專家認為，累計需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場成交回落，除了漲價因素以外，開發(fā)商新增供應和庫存減少也是重要原因。但房價上漲過高導致購買力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態(tài);同時投資性需求興起將明顯抑制住房消費，這依然值得警惕。
房地產行業(yè)分析報告篇二
一、房地產開發(fā)行業(yè)現狀:城市化進程和改善住房消費的強烈要求，疊加推進了房地產市場成為中國經濟的重要支柱。房地產業(yè)近兩年投資和銷售增長速度之快、房價增長幅度之大，房價收入比例失衡，房價成為老百姓不能承受之重已經成為不爭的事實。在這種背景下，國家出臺了一系列調控措施。
（一）、現行政策調高了房地產商拿地門檻，并對住房結構做了政策規(guī)定。
新國19條規(guī)定，競買保證金不得低于出讓最低價的20%，土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后一個月內必須繳納出讓價款50%的首付，余款按合同規(guī)定及時繳納，最遲付款期限不得超過一年。這一規(guī)定使得開發(fā)商拿地的門檻提高，對開發(fā)商自有資金實力提出了更高的要求。
據生活日報2011年4月19日訊，濟南老城最后一塊寶地掛牌，競買保證金達5億元。在土地競買人資格征集期結束后,實力雄厚的上海世茂成為舜井街片區(qū)地塊出讓唯一競買者。
新國19條規(guī)定，各地當年的保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住型中小型商品房建房用地不得低于住房建設用地供應總量的70%。
石市相關部門已對2010年6月1日后取得住宅建設用地的項目，新建普通商品住房項目按住宅總建筑面積5%的比例配建廉租住房；2011年3月1日起，掛牌出讓的商品住房用地新上項目，須按照項目總建筑面積10%（5%為廉租住房、5%為公共租賃住房）以上的比例配建保障性租賃住房。城中村改造、舊城改造項目，按規(guī)劃住宅總建筑面積扣除回遷安臵面積后按5%的比例配建保障性租賃住房。
（二）、房地產銷售實行明碼標價和價格報備。
國家發(fā)改委2010年3月16日下發(fā)的《商品房銷售明碼標價規(guī)定》要求，自2011年5月1日起，商品房銷售實行一套一標價，不得在標價之外加價銷售。對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發(fā)項目，商品房經營者要在規(guī)定時間內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。國家正在對房地產實施前所未有、非常嚴厲的價格調控政策。
針對發(fā)改委的?一房一價?和價格申報備案后不許提價的要求，開發(fā)商會采取先高價申報、再打折的做法，這種游戲在任何打折店早已不是什么新鮮事。目前一些新盤已經開始低價入市，先標高價未必行得通。
（三）、國家對商品房房價提出了進一步調控趨勢。
國家發(fā)改委價格監(jiān)督檢查司司長許昆林4月26日晚間在接受中新社記者獨家專訪時稱，正在對房地產市場的成本、利潤和價格等情況開展調研，擬綜合考慮中國房地產業(yè)發(fā)展的實際情況和國外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項目，嚴厲打擊不法房地產開發(fā)商牟取暴利的行為。
（一）、上游行業(yè)發(fā)展及影響。
1、建材價格進入上升通道。
2011年二季度水泥產業(yè)將進入需求旺季。從需求方面來看，數據顯示，2011年3月全國水泥產量同比增長29.8%（上年同期為12.1%），環(huán)比增長86.7%（上年同期為62.3%）。這意味著從3月開始，水泥需求進入旺季，銷量開始環(huán)比增加，相比去年同期保持了旺盛需求態(tài)勢。
從供給方面來看，2011年前3個月水泥投資規(guī)模在下降，這預示著未來水泥產能投放壓力將縮小。主要因為2009年9月國家出臺政策暫停新建水泥生產線所致。建設一條生產線的時間是12個月至16個月，這意味著自今年下半年開始，全國投放生產線將大幅下降。
從價格方面來看，2011年一季度，全國水泥均價為387元/噸，同比上漲13%。3月末水泥價格為392元/噸，同比上漲15%。水泥價格上漲的主要原因是，2010年四季度，部分地區(qū)限電導致水泥產能減少，拉動了水泥價格創(chuàng)出歷史新高。而限電結束后，部分區(qū)域價格聯盟發(fā)揮作用，導致水泥價格下滑幅度不大。
對于2011年二季度水泥產業(yè)的發(fā)展趨勢，數據統(tǒng)計分析顯示，二季度全國大部分區(qū)域將進入水泥需求旺季。南方3月中旬到6月中旬3為旺季，北方企業(yè)4月進入施工旺季，預計水泥價格在旺季仍將保持上升趨勢。
鋼鐵行業(yè)，尤其是螺紋鋼、線材等建筑鋼材市場更是與房地產息息相關，數據顯示，2009年我國粗鋼的產量為5.68億噸，其中近四成流向了房屋工程行業(yè)。
2011年是十二五的開局之年，對于鋼鐵行業(yè)來說，節(jié)能減排，淘汰落后產能仍將是鋼鐵產業(yè)規(guī)劃和政策的重點。按照已公布的規(guī)劃，2011年底前要淘汰落后煉鐵能力7200萬噸、煉鋼能力2500萬噸。如果按照這一目標，2010年預計已淘汰3200萬噸煉鐵產能，推算2011年將再淘汰煉鐵產能約4000萬噸。
2011年鋼材需求也因此存在極大的不確定性。同時，考慮到目前國內鋼材產能總體處于過剩狀況，以及國際需求仍較為疲軟，將制約鋼材價格上漲的空間，供給壓力會逐漸迫使鋼價停止上漲，且在隨后出現回落。預計2011年國內鋼材市場總體將圍繞行業(yè)平均成本震蕩運行，價格總體水平將高于2010年。全年將在4000-4900元/噸區(qū)間波動運行。
房地產上游關聯行業(yè)價格上漲的趨勢，加大了房地產的成本，減少了房地產業(yè)的利潤空間。
1、居民收入增多，拉動住宅潛在需求。
統(tǒng)計顯示，2010年中國農村居民人均純收入5919元，比上年增長14.9%，扣除價格因素實際增長10.9%；中國城鎮(zhèn)居民全年人均可支配收入19109元，增長11.3%，實際增長7.8%。
2010年農村居民收入增速較高的主要原因是各種來源收入均衡較快增長，特別是工資性收入和農業(yè)純收入的大幅增長，其中工資性收入增長17.9%，增速比上年提高6.7個百分點，對農民全年增收的貢獻率達48.3%。工資性收入較快增長主要是由于農村勞動力務工工資水平上漲較多、外出務工人數和時間有所增加。
2、企業(yè)信心大幅增強拉動辦公樓需求。
企業(yè)對自用辦公物業(yè)需求的增長主要源于幾個因素，包括企業(yè)強勁的資金實力﹑辦公樓市場的升值前景以及更多本地和外資企業(yè)入駐頂級辦公樓的要求。
3、城市化進程促進商業(yè)地產。
由于城市化的發(fā)展，人們越來越追求高品質的生活，對于消費的要求也會更高，這就使得商業(yè)與衣食的關系更加緊密，再加上人們從物質生活的極大滿足向精神生活的飛躍，使得商業(yè)地產的發(fā)展勢頭迅猛。另外，從我國每年不斷增長的gdp、cpi指數可以看出，商業(yè)及其相關的物業(yè)形態(tài)的發(fā)展空間和潛力還是相當大的。正是城市化進程推動了我國整個商業(yè)地產快速的發(fā)展。
（一）、商品房銷售狀況分析。
商品房銷售的影響因素很多，包括經濟因素、社會因素、環(huán)境因素、政策體制等多個方面，而且各個因素是復雜和多變的，因素之間的相互關系也是比較復雜的。其中影響商品房銷售的主要因素有：城鄉(xiāng)居民儲蓄、人均生產總值、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入、商品房需求的影響、居民消費價格指數、商品住宅平均銷售價格。
1、城鄉(xiāng)居民儲蓄：城鄉(xiāng)居民儲蓄對銷售狀況的影響最大。在當前的房地產市場中，隨著居民存款的增加，一些居民會考慮將存款轉向投資于房地產，以獲得更大的收益。
2、人均生產總值：經濟的高速發(fā)展必將推動房地產業(yè)的快速發(fā)展。gdp特別是人均gdp在某種程度上反映了一個國家或地區(qū)的整體經濟發(fā)展。一般情況下，經濟發(fā)展水平越高，房地產業(yè)越發(fā)達。
3、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入：隨著城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，大多數居民希望改善居住環(huán)境，因此，也會影響到房地產的銷售狀況。
4、商品房需求的影響：城鎮(zhèn)人口數、人均住宅使用面積、家庭總戶數構成了商品房的市場需求因素。在全國平均商品房需求水平上，北京地區(qū)擁有巨大的人口聚集、商品房投資涌入等不利因素，將導致北京地區(qū)局部商品房市場需求大增，從而促使商品房價格的上升。
5、居民消費價格指數：居民消費價格指數能夠很好的反映一個國家或地區(qū)通貨膨脹率情況。相比較，通貨膨脹率對商品房的銷售影響較弱。
6、商品住宅平均銷售價格：通常情況下，商品房的價格對商品房的銷售影響較大。
（二）、商品房空臵面積分類指數變化。
商品房的空臵量是反映房地產市場供需狀態(tài)的一個重要指標，也是政府進行宏觀調控的重要參考數據。國家統(tǒng)計局的?國房景氣指數?中是以商品房空臵面積的概念反映商品房空臵量的，是以上年的空臵面積累加今年已經拿到竣工證但尚未銷售或出租的商品房的增量面積。
今年2月份，全國房地產開發(fā)景氣指數（簡稱?國房景氣指數?）為102.9，比2010年12月份回升1.1點。說明中國房地產業(yè)持續(xù)處于景氣狀態(tài)。
資料顯示，2011年2月房地產開發(fā)投資4250億元，同比增長35.2%，其中住宅3014億元，同比增長34.9%；房屋施工面積291473萬平方米，同比增長39%，其中住宅224049萬平方米，同比增長38.9%；房屋新開工面積19083萬平方米，同比增長27.9%，其中住宅14838萬平方米，同比增長25.4%；房屋竣工面積6952萬平方米，同比增長13.9%，其中住宅5366萬平方米，同比增長12.1%；商品房銷售面積8143萬平方米，同比增長13.8%，其中住宅7282萬平方米，同比增長13.2%，辦公樓192萬平方米，同比增長26.4%，商業(yè)營業(yè)用房478萬平方米，同比增長8.7%，；商品房銷售額5242億元，同比增長27.4%，其中住宅4471億元，同比增長26.2%，辦公樓244億元，同比增長46.3%，商業(yè)營業(yè)用房435億元，同比增長22.1%。
據統(tǒng)計數據資料，2010年房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，比上年增長25.4%。其中，國內貸款12540億元，增長10.3%，占資金來源的17.3%；利用外資796億元，增長66.0%,占資金來源的1%；自籌資金26705億元，增長48.8%，占資金來源的36.84%；其他資金32454億元，增長15.9%，占資金來源的44.77%。在其他資金中，定金及預收款19020億元，增長17.3%，占資金來源的26.24%；個人按揭貸款9211億元，增長7.6%，占資金來源的12.%。除自有資金、開發(fā)貸外，定金及預收款、個人按揭貸款成為房地產開發(fā)企業(yè)另一重要資金來源。
房地產行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風險高的特性。房地產項目開發(fā)從購買土地、規(guī)劃設計、施工建設到竣工驗收，建設周期短則1～2年，長則3～5年，甚至更長。
（一）、房地產企業(yè)融資渠道開始向長期趨近轉變。房地產企業(yè)的資金除自有資金外，主要依賴銀行貸款。但是現行的融資政策預示著房地產行業(yè)的融資渠道由比較寬松開始向長期趨緊轉變。
央行自2011年4月21日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行年內第四次上調存款準備金率。大型銀行存款準備金率已經上調至20.5%。
存款準備金率的收緊，更使得各商業(yè)銀行抑制了放貸沖動，開發(fā)商從銀行貸款也越來越難。
（二）、房地產企業(yè)開辟多渠道融資，但融資環(huán)境趨向更加嚴峻。
應對融資渠道收緊，房企急需加大融資力度，相應的大量的民間資本便繞路銀行和房款，借道信托或私募股權投資基金，資金流入房地產業(yè)，一時間緩解了資金短缺的局面。但是信托這根?救命稻草?已經受到越來越嚴格的監(jiān)管。2010年11月份，銀監(jiān)會要求信托公司在12月20日之前上交房地產信托的自查報告。一時發(fā)行得熱火朝天的房地產信托不得不被迫降溫。相比信托業(yè)，目前地產公司從私募股權投資基金渠道融資還沒有明確的監(jiān)管細則。有數據顯示，2010年我國有近30只房地產投資基金，總規(guī)模達500多億元人民幣，其中以私募股權投資基金方式為主。
自行業(yè)步入政策調控期，許多房企都開啟了海外融資之旅。中國香港、新加坡甚至是納斯達克便成為地產商直接融資的新選項。近日，旭輝可能赴港上市的消息不脛而走。消息指出，旭輝集團計劃赴港上市，初步集資規(guī)模訂于5億至6億美元(約39億至46.8億港元)，其計劃最快于本月正式啟動。諸多擁有?境外資源?的大型房地產企業(yè)充分利用了境外融資的便利，發(fā)行相當規(guī)模的優(yōu)先票據和可換股債券。比如1月14日，恒大地產宣布將發(fā)行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計融資92.5億。
（三）、房企資金鏈繃緊，一些中小型房企資金鏈面臨斷裂的困境。
相比被迫?卡殼兒?的融資鏈，曾為房地產商貢獻大量流動性的售樓回款，如今也處?難產?中。?對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍?。央行2011年4月6日起加息0.25個百分點，部分城市已出現銀行暫停購房貸款或是暫停部分購房貸款的現象。首付款比例提高和銀行的加息，加重購房者的購房成本，個人按揭貸款資金來源萎縮，銷售量下滑對其資金鏈的影響更大，同時存量房產增加，資金周轉放慢。
（四）、預售資金監(jiān)管加劇拉緊房企資金鏈條。
2010年10月25日,北京市宣布將于12月1日起對商品房預售。
資金進行監(jiān)管,明確:?商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶,并對其中用于項目工程建設的資金實行重點監(jiān)管,保證預售資金優(yōu)先用于工程建設。?一線城市中北京成為繼深圳之后第二個實施該項政策的城市。此外,浙江省也將于2010年11月1日起正式對商品房預售資金進行監(jiān)管。這一政策似乎已經有?蔓延?之勢。但從?限購令?在不到一個月內迅速在全國多個城市全面推出的情況看,預售資金監(jiān)管在更多城市推行的可能性仍然很大。一旦如此,對開發(fā)商資金周轉要求也將提出更高的要求。沒有做好準備的房企,資金鏈斷裂將在所難免。
另外，從今年二季度起，開發(fā)商融資渠道的持續(xù)收縮和融資成本的大幅上升已是既成事實，從開發(fā)貸、個貸、資本市場融資、信托等各個環(huán)節(jié)均被封死，全行業(yè)資金鏈前所未有受壓。
七、房企多元化經營策略提速，產品線逐步向二三四線城市及保障房領域推進。
（一）、房企產品線開始轉向二三四線城市。
房地產的開發(fā)重點，從北上廣深這樣的一線城市，開始迅速向二、三、四線城市延伸，二線城市是省會城市，三線城市是地區(qū)級城市，四線城市就是縣城。從今年開始，大量的開發(fā)商會加速從一線城市向二三四線城市轉變，實際上很多二線的城市開發(fā)商已經云集了，在三四線城市面臨著很好的發(fā)展良機。
資料顯示：2010年全年，一線、二線、三線城市房地產開發(fā)比例，已經達到20:60:20的比例，也就是說，二線城市房地產開發(fā)量占到60%，三、四線房地產開發(fā)量，已經趕上了一線城市，而且這種趨勢在迅速擴大。
（二）、房企產品結構也在開始變化，逐漸轉向保障性住房。?利潤微薄?一直是先前許多房企放棄保障房的原因之一。不過，在資金鏈緊繃的狀態(tài)下，保障房項目成為今日新寵。
近日，河北省住房和城鄉(xiāng)建設廳與北京萬科企業(yè)有限公司在北京簽訂《河北省保障性住房建設戰(zhàn)略合作協(xié)議框架協(xié)議》。北京萬科將與河北省廊坊、保定、唐山、秦皇島、滄州、張家口等六市保障性住房項目開發(fā)建設進行合作。合作開發(fā)建設保障性住房，包括開發(fā)建設公共租賃房、限價商品住房、廉租住房等保障性住房項目，規(guī)模預計為6000-8000套。
（三）、對保障性安居工程建設國家給予了一些優(yōu)惠政策。根據?十二五?住房保障建設規(guī)劃，制定今后五年保障性安居工程建設用地供應計劃，實行計劃單列，保證優(yōu)先供應。為保障性安居工程建設，建立多渠道資金籌集機制。積極探索通過銀行貸款、發(fā)行12債券、信托投資、資產運營等方式積極籌集資金，拓寬保障性住房建設資金融資渠道。對轄區(qū)各類保障性住房、危陋住宅區(qū)改建（棚戶區(qū)改造）的建設、買賣、經營等環(huán)節(jié)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅、營業(yè)稅、房產稅等予以減免。保障性安居工程建設項目，免收城市基礎設施配套費、防空地下室異地建設費等行政事業(yè)性收費和政府性基金。
同策咨詢研究部分析師指出，開發(fā)保障房項目不僅可以獲得貸款和土地的優(yōu)先條件，同時還有可能與政府攀上關系，結成戰(zhàn)略合作關系。
?由目前的市場情況來看，這三點足以吸引一群開發(fā)商蜂擁而上。?分析師表示，該類項目與商品房相比，雖然利潤微薄，但收益穩(wěn)定，風險較低。除此之外，還可以規(guī)避政策的限制，與?因限購而賣不出商品房?相比，當下，開發(fā)商應該更愿意接受這種開發(fā)機遇。
在一系列宏觀調控政策的作用下，大多數城市將房價調控目標定在10--15%。房價已經駛入?慢車道?。目前的房價走勢依舊處于僵持狀態(tài)，鑒于房企在現金流不足、高存貨、流動負債大量到期的情況下，極有可能選擇降價出貨以回籠資金，從而為未來價格的進一步走低提供了條件。
隨著國務院派出8個督察組，對京滬等16個省份開展房市調控政策落實情況專項督察的結束，從督察涉及各地地方媒體報道看，此次13督察組對于各省區(qū)市的調控落實持肯定的態(tài)度。專家認為，此次督察組對于各地的督察，將使得不少城市已經公布的房價控制目標將面臨重新調整和修改，調控政策有加碼的可能。
綜合以上分析，國家出臺的一系列調控目標和政策措施，矛頭直指房價，使得房地產行業(yè)面臨著巨大的壓力。高融資成本攤薄了利潤，融資渠道的緊縮，預收款監(jiān)管在考量房企的自有資金實力，加息、限購和提高首付款比例帶來的銷售的萎縮，房企一方面戰(zhàn)略調整和經營結構調整，一方面順應政策要求，將房價控制在一個合理的區(qū)間，快速銷售，加快回流資金，實現資金的良性循環(huán)。
房地產行業(yè)分析報告篇三
一、行業(yè)定義及其分類。
醫(yī)療器械行業(yè)的上游行業(yè)為電子、化工、金屬材料和生物醫(yī)學材料等行業(yè)，下游銜接保險業(yè)、服務業(yè)、醫(yī)藥流通業(yè)及醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)等行業(yè)。醫(yī)療器械行業(yè)的發(fā)展受上游產業(yè)發(fā)展的`制約，同時，由于受產品、服務渠道等的影響，醫(yī)療器械行業(yè)的發(fā)展狀況和市場需求受下游產業(yè)發(fā)展狀況和市場需求的影響。
醫(yī)療器械產業(yè)鏈的流程圖如下所示：
醫(yī)療器械是指直接或者間接用于人體的儀器、設備、器具、體外診斷試劑及校準物、材料以及其他類似或者相關的物品，包括所需要的計算機軟件。醫(yī)療器械的效用主要通過物理等方式獲得，其使用目的主要包括疾病的診斷、預防、監(jiān)護、治療或者緩解；損傷的診斷、監(jiān)護、治療、緩解或者功能補償；生理結構或者生理過程的檢驗、替代、調節(jié)或者支持；生命的支持或者維持；妊娠控制；通過對來自人體的樣本進行檢查，為醫(yī)療或者診斷目的提供信息。
醫(yī)療器械分類如下：
房地產行業(yè)分析報告篇四
物流行業(yè)是物流資源產業(yè)化而形成的一種復合型或聚合型產業(yè)，物流資源有運輸、倉儲、裝卸、搬運、包裝、流通加工、配送、信息平臺等，其中運輸又包括鐵路、公路、水運、航空、管道等。這些資源產業(yè)化就形成了運輸業(yè)、倉儲業(yè)、裝卸業(yè)、包裝業(yè)、加工配送業(yè)、物流信息業(yè)等。這些資源分散在多個領域，包括制造業(yè)、農業(yè)、流通業(yè)等。把產業(yè)化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務業(yè)。
2、物流行業(yè)的特點。
國家政策有力支持，2012年12月28日，商務部發(fā)布《促進倉儲業(yè)轉型升級的意見》，主要目的在于引導倉儲業(yè)在服務方面由倉庫出租向倉儲管理、庫存控制、加工包裝、分揀配送、質押監(jiān)管等多功能增值服務發(fā)展，這也是當前傳統(tǒng)倉儲行業(yè)提升單位產出，增強盈利能力最直接最有效的方式；實現加工配送率達到40%，倉儲服務達標率提高到40％，立體倉庫的總面積占倉庫總面積的40%。
行業(yè)主要成本依然呈高位運行狀態(tài)，人工成本的壓力相對較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業(yè)總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說穩(wěn)定將直接影響物流行業(yè)的盈利空間，12年雖然經濟下滑趨勢帶動物流需求下行明顯，()但燃油價格的高位運行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業(yè)利潤率水平持續(xù)走低，目前來看q2燃油價格單邊上漲的可能性不大，預計依然還是震蕩走勢，企業(yè)燃油成本預計相對去年增幅不大，但人工成本預計仍然保持一定的漲幅。
3、物流行業(yè)的運作模式。
目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權式物流運作，實行業(yè)務垂直管理，實際上就是一體化經營管理模式(只有一個指揮中心，其他都是操作點)。又進一步分為：
連鎖超市型。
建材連鎖超市對商品的品質和物流服務要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費班車、集中配送物流服務，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設計到采購、配送、裝修一條龍服務。
市場聯盟型。
主要是采取虛擬市場與實體市場兩相結合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國際供給網絡和國內營銷網絡雙向互動，實現集中采購、直銷產品、便利客戶的先進模式。
綜合批發(fā)市場型。
建材綜合批發(fā)市場一般占地面積廣，投資大，具有一定的規(guī)模，位于城鄉(xiāng)結合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價格低廉，主要以批發(fā)為主。
物流園區(qū)(基地)型。
近年來，建材物流園區(qū)(基地)以一種嶄新的模式進入建材物流領地，并將成為引領建材物流發(fā)展的新潮流。國內正在規(guī)劃建設和已建成的建材物流園區(qū)(基地)有十余個。
二、物流行業(yè)發(fā)展現狀。
（一）物流行業(yè)發(fā)展現狀。
從全球物流產業(yè)發(fā)展情況來看，在歐、美、日本等發(fā)達國家和地區(qū)，物流業(yè)開展得較早較好，已經形成相對完善的交通運輸和信息網絡，物流成本占gdp的比重隨著經濟發(fā)展而降低。據統(tǒng)計，1977～1981年，在美國國內生產總值中，物流成本高達16.8%，到1997年物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國經濟的競爭力，是美國經濟再度繁榮的一個重要因素。目前，發(fā)達國家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國為10.5%，英國為10.6%，法國為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對而言，發(fā)展中國家的物流水平較低，物流的基礎設施、制度環(huán)境、物流人才以及信息技術方面落后，社會物流成本相對較高，目前，我國物流成本占同期gdp的比重為18%左右。
（二）我國物流行業(yè)發(fā)展現狀。
中國不僅是全球最重要的采購中心和制造中心，也是全球最大的消費市場之一。隨著全球制造業(yè)繼續(xù)向中國大陸轉移、國內消費水平不斷提升以及產業(yè)政策對現代物流業(yè)扶持力度不斷增強，物流業(yè)已成為國內發(fā)展最快的領域之一，整體規(guī)模不斷擴大。2009年我國社會物流總額和物流業(yè)增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比2001年增長3.97倍、2.11倍，年復合增長率分別為22.19%、15.27%。
三、行業(yè)發(fā)展前景。
據中科院預計，2007年我國現代物流將保持快速發(fā)展，年增12.7％，社會物流總額將達到73.9萬億元，到2010年將達到90萬億元。
2012年月社會物流需求及總費用增長情況。
資料來源：wind,中國物流及采購聯合會，國金證券研究所。
據權威部門初步預計，2012年我國社會物流總費用將增長11%以上，超過4.23萬億元。
國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局和中國物流與采購聯合會聯合發(fā)布的信息顯示，2006年，我國社會物流總費用超過3.8萬億元，同比增長13.5%。根據三部門的預計，今年的物流費用增幅將回落2.5個百分點，而物流需求規(guī)模增長將在15%以上，物流業(yè)增加值預計增長10%以上。
從物流總費用的構成看，2006年運輸費用為2.1萬億元，同比增長12.8%，占社會物流總費用的比重為54.7%；保管費用為1.2萬億元，同比增長16%，占社會物流總費用的比重為32.1%，與2005年相比，這一比重擴大了0.7個百分點。
四、行業(yè)競爭格局。
（一）物流公司的類型。
我國物流的主要類型包括運輸型物流企業(yè)、倉儲型物流企業(yè)和綜合服務型物流企業(yè)。運輸型物流企業(yè)主要以從事貨物運輸服務為主，包括小件包裹快遞服務或代理運輸服務，并包含其它物流服務活動，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。倉儲型物流企業(yè)主要以從事區(qū)域性倉儲服務為主，包含其它物流服務活動，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。綜合服務型物流企業(yè)以從事多種物流服務活動，并可以根據客戶的需求，提供物流一體化服務，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。
（二）行業(yè)競爭特點。
物流產業(yè)市場化程度較高，各類企業(yè)發(fā)揮各自的優(yōu)勢充分競爭。
企業(yè)類型。
優(yōu)勢劣勢運輸型。
具有網絡信息服務功能，可以提供門到門運輸，門到站運輸等多方位運輸方式。
倉儲能力較弱。
倉儲型。
地理上的便利。倉儲運輸型物流企業(yè)擁有一個本地化物流服務的優(yōu)勢，它意味著運輸準備時間(集貨，運輸和倉儲時間)可以被縮短到最少，而出現的問題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。
可接近性優(yōu)勢。物流企業(yè)的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進行對話是非常容易的――通常僅僅是一個電話即可辦到。
運輸能力較弱。
綜合服務型。
可以從事多種物流服務業(yè)務，可以根據客戶的要求制定整合物流資源的運作方案。
倉儲能力和運輸能力不突出。
五、行業(yè)主要上市公司。
房地產行業(yè)分析報告篇五
xx年至20**年全縣共發(fā)生各類煤礦生產安全事故25起，死亡31人，百萬噸死亡率達8.86%，直接經濟損失138.45萬元。
二、當前煤礦安全生產存在的主要問題。
當前煤礦安全生產存在的主要問題表現在以下幾個方面：
1、從事故類別分析，3年中國共產黨發(fā)生頂板事故23起，死亡了24人，分別占3年事故總數的92%和77.4%;其中瓦斯事故是自1994年我縣官溝煤礦發(fā)生瓦斯爆炸，xx年后又一起重大的瓦斯爆炸。頂板事故突出，瓦斯事故再次發(fā)生，說明全縣煤礦安全生產工作重點沒有抓到位，預防頂板事故和瓦斯事故的措施沒有到位。
2、從事故的性質分析，3年25起事故均是責任事故，事故的發(fā)生都是由于企業(yè)人員“三違”造成的，說明我縣煤礦行業(yè)從業(yè)人員安全教育滯后，安全素質普遍較低，自我防護意識較差，遵守安全生產法律法規(guī)的自覺性不強。
3、從事故發(fā)生的原因分析，頂板事故發(fā)生的主要原因客觀上由于全縣煤礦基礎條件差，井巷布局不合理，安全投入不夠。主觀上是由于工人在工作中支護不到位、或者是支護不及時造成的；有的是處理危巖時，措施、方法不合理造成的；有的是支護材料不合要求造成的。在瓦斯事故中存在的主要問題是瓦檢員配備不足，責任心不強，檢查不及時，沒有及時跟班作業(yè)，井下電器有失爆現象；煤礦樹枝狀開采還未根本杜絕，通風狀況還不是非常良好，瓦斯很容易產生突然集聚，造成瓦斯事故的發(fā)生。從分析來看，事故歸根到底均是由于直接操作者不按照煤礦安全生產操作規(guī)程或者是企業(yè)沒有制定切合實際的、詳細的、科學的操作規(guī)程，致使從業(yè)人員有章不循或無章不循，企業(yè)的管理人員又嚴重不負責，加之本身基礎條件差，致使事故多發(fā)。
4、從事故發(fā)生的時間分析，25起事故當中，在上午10:30(含10:30)以前發(fā)生的僅有3起，而10:30以后發(fā)生的占22起，也就是說在企業(yè)現場管理人員要下班、或者已經下班、或者現場管理人員沒有跟班作業(yè)致使安全生產事故發(fā)生。說明了企業(yè)的現場管理責任不落實，監(jiān)督不到位，工人乘機違章操作。這也是我們總結、分析事故以前所忽視的。
5、從事故發(fā)生的年度分析，3年中以20xx年發(fā)生的事故最多，也就是在煤礦行業(yè)效益明顯、搶生產、爭利益的時候容易發(fā)生安全事故，說明了企業(yè)老板仍然存在著重生產、輕安全的老問題。
三、對策措施。
1、進一步提高煤礦安全生產的認識，牢固樹立安全第一的思想。
煤礦安全生產關系到人民群眾的生命財產安全，關系改革發(fā)展和社會穩(wěn)定大局。搞好煤礦安全生產工作，切實保障人民群眾的生命財產安全，體現了最廣大人民群眾的根本利益，反映了先進生產力的發(fā)展要求和先進文化的前進方向。做好安全生產工作是全面建設小康社會、統(tǒng)籌經濟社會全面發(fā)展的重要內容，是實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的組成部分，是政府履行社會管理職能的基本要求。全縣各級各部門一定要把安全生產作為一項長期艱巨的任務，警鐘長鳴，常抓不懈，克服厭戰(zhàn)、麻痹、僥幸心理，充分認識加強煤礦安全生產工作的重要意義和現實緊迫性，動員全社會力量，齊抓共管，全力推進。特別是各煤礦企業(yè)要牢固樹立安全第一的思想，從安全生產的投入、教育培訓、現場管理等各個方面入手，努力提高企業(yè)安全管理水平和員工素質，真正做到生產安全，減少傷亡事故的發(fā)生。
2、堅決貫徹國家安監(jiān)局5號令，努力提高煤礦安全生產水平。
國家安監(jiān)局5號令對煤礦安全生產基本條件做了明確的規(guī)定。我縣煤礦由于大多開采的是極薄的煤層，井巷布局多數不合理，提升運輸、開采、通風設備設施較為落后，雖通過去年停產整頓，但企業(yè)改變不大。為此，縣煤炭、安監(jiān)部門和產煤鄉(xiāng)鎮(zhèn)進一步加強煤礦安全監(jiān)督管理，促進煤礦企業(yè)按照國家安監(jiān)局5號令要求，進一步加大投入，全面改善企業(yè)的軟、硬件設施，特別是在提升運輸、通風、排水設備設施等方面要進一步加大投入，同時要堅決克服地方保護主義，對不符合條件的要堅決關停，從而努力改變企業(yè)安全生產的條件。
3、狠抓安全培訓，努力提高企業(yè)管理人員和從業(yè)人員的安全意識。
當前從煤礦安全生產存在的問題來看，主要表現為企業(yè)的。
管理人員安全知識潰乏，在具體的安全生產管理中失誤較多，不能夠根據煤礦的實際情況做出具體的、科學的安排部署，而從業(yè)人員自身素質較低，自我防護意識較差，“三違”現象嚴重，為此做好企業(yè)管理人員和從業(yè)人員的安全培訓顯得尤為重要。一是縣煤礦行業(yè)主管部門和安全生產綜合監(jiān)督管理部門要依法強化對生產經營單位的主要負責人和安全管理人員及特種作業(yè)人員的培訓工作，強化對《安全生產法》等法律法規(guī)和煤礦安全生產規(guī)程的宣傳教育，使取得資格和實際管理水平形成統(tǒng)一，真正提高煤礦管理人員的安全管理水平；二是煤礦企業(yè)自身要加強對從業(yè)人員的培訓、教育，特別是要針對各自煤礦的實際情況按照操作規(guī)程逐條逐款培訓到位，真正使工人既熟悉井下開拓布局情況，又真正能夠做到遵章守紀，不違規(guī)操作，確保生產安全。從而降低傷亡事故的發(fā)生。
4、嚴格各項制度的落實，降低傷亡事故的發(fā)生。
一、提出問題。
現在電視上都在放關于節(jié)能的廣告，經過這幾年來的改革，，節(jié)是節(jié)了一點，但是還有很多人沒有養(yǎng)成節(jié)能的習慣。今天我們來看看，不節(jié)能的結果，一直想現在這樣，我們唯一的家園―地球會怎么樣吧！
二、調查方法。
通過電視、書籍、網絡、中國日報、慈溪日報、寧波晚報等書籍中獲取知識和情況！
去訪問對這一方面有一些成就的人。
搜集一些有關節(jié)能的數據或者一些節(jié)能的小妙招。
三、調查過程。
雖然廣告中一直放節(jié)能，但是，還有許多人總是“看熱鬧”，心里總是想：反正地球那么大，用也用不完。就是有這樣的人，地球才會哭泣，才會環(huán)境越來越差。讓我們來看看一份處于xx年的調查報告：據統(tǒng)計在一個小時里，一滴水可以寄到3。6公斤一個月可以集2.6噸，這些水足可以給予一個人一個月的花銷，可見，一滴水的浪費都是不應有的。至于連續(xù)流的小水流，每一個小時可以積水17公斤，每個月可以積水12噸，嘩嘩想的大水流每個小時可以積水670公斤，每個月可以積水482噸。所以，節(jié)約用水要從點點滴滴做起，一滴水也很有用。
四、節(jié)能小妙招。
看到這里，你們一定在想：我們這些小孩子用什么很大的影響。你們錯了，只有使用一些小妙招，也可以節(jié)省一大筆花銷的。如：開空調時開到26度，因為這樣可以省電，如果25度用的電量就是26的兩倍。像這樣的小妙招很多，就是沒有發(fā)現。
當前，正處于轉變發(fā)展方式、加快產業(yè)升級的關鍵階段。律師業(yè)是調整產業(yè)結構、調節(jié)社會關系、規(guī)范經濟運行、改善投資環(huán)境、推動轉型升級、實現科學發(fā)展的一支重要力量。近期，按照市委李宏鳴書記的批示要求，我們對全市律師業(yè)發(fā)展現狀及發(fā)展趨勢進行了專題調研和思考。
一、不斷發(fā)展的律師業(yè)。
改革開放三十年來，特別是近年來，在社會經濟快速發(fā)展的宏觀背景下，我市律師業(yè)不斷發(fā)展壯大，隊伍素質不斷增強，服務質量不斷提升，律師業(yè)促進經濟社會發(fā)展、維護社會穩(wěn)定的作用進一步顯現。
(一)律師隊伍不斷壯大，結構日趨優(yōu)化。全市有律師執(zhí)業(yè)機構36家，其中律師事務所29家(合伙所20家，個人所9家)，公司律師事務部1家，法律援助中心6家；行業(yè)從業(yè)人員326人，其中執(zhí)業(yè)律師208名，公司律師5名，法律援助律師12人，實習律師66人，行業(yè)內勤人員36人。執(zhí)業(yè)律師人數與xx年相比，增加32%，94.7%的律師擁有本科以上學歷。全市律師事務所分布概況也從原來的規(guī)模小、人員少的格局，逐步轉變成中等規(guī)模所帶頭，幾強并立的新局面，市直的拂曉所已達17人，全市擁有10名律師以上的律師所已達到10家。拂曉、三聯、黃淮等3家律師事務所入選全省律師事務所50強，山石律師事務所成為皖北地區(qū)唯一一家具有承辦破產案件資格的律師事務所。同時，律師事務所的基礎建設和律師辦公現代化條件都有了明顯的`改觀，律師隊伍發(fā)展勢頭良好。
(二)業(yè)務規(guī)模逐年提升，領域不斷拓展。近年來，律師辦案數量和業(yè)務收費年均增長均在10%以上。xx年1-8月份，共辦理各類案件2222件，業(yè)務收費425萬元，擔任法律顧問375家，同比分別增長14.65%、8.6%、19.4%。業(yè)務領域已涉及股權轉讓、對外商貿、破產重組、知識產權、金融證券、勞動爭議和房地產等各類民商事糾紛，基本覆蓋經濟社會生活各領域。
(三)職能作用逐漸彰顯，服務水平不斷提高。一是廣大律師積極服務黨委、政府中心工作。3年來，為各級政府依法行政、依法決策提供服務、為市重點工程提供法律意見、審查招商引資協(xié)議、代理政府參與訴訟、為國企改制涉法事務提供咨詢意見等420余件次。二是廣大律師不斷關注重點地區(qū)、重點人群、重點領域，積極為保障和改善民生服務。律師積極參與法律服務進社區(qū)、進鄉(xiāng)村活動，律師服務不斷向社區(qū)、鄉(xiāng)村延伸，3年來全市律師參與義務法律咨詢150余場次；努力滿足進城務工人員、困難職工群眾等弱勢群體的法律需求，不斷擴大律師法律援助覆蓋面，每位執(zhí)業(yè)律師每年都按規(guī)定完成2件以上法律援助案件；積極關注城市建設、拆遷安置補償、就業(yè)、就學、就醫(yī)、社會保障等民生熱點，為人民群眾最關心、最現實利益問題提供了及時便捷的法律服務。三是律師積極為維護社會穩(wěn)定服務。3年來律師參加涉法信訪1112人次，陪同各級領導接訪135次，累計接待上訪群眾1萬余人次，參與糾紛調解化解矛盾3900余件，參與涉法涉訴案件積案130余件，有效地維護了社會和諧穩(wěn)定。
(四)監(jiān)督管理持續(xù)加強，律師社會地位不斷提高。近年來，我們先后在律師隊伍中開展了社會主義法治理念教育、“中國特色社會主義法律工作者”主題教育實踐活動、律師隊伍集中教育整頓、“律師隊伍警示教育”等專項活動，不斷強化對律師隊伍的政治思想教育、執(zhí)業(yè)道德與執(zhí)業(yè)紀律教育；積極開展便民服務，改進服務水平，提升服務能力，不斷推動律師“法律服務提升年”、律師“進萬村”大服務、“律師事務所內部管理規(guī)范建設年”、“千名律師解千難”等服務活動深入開展；積極轉變考核管理方式，推行信息公開和網上監(jiān)督，不斷推進管理體制創(chuàng)新，努力健全監(jiān)督機制、誠信機制、獎懲機制、培訓教育機制等長效機制，重視與支持發(fā)揮市律協(xié)行業(yè)管理優(yōu)勢和律師事務所的自律性管理；不斷加強和改進律師黨建工作，市律師協(xié)會成立了黨總支，全市律師黨支部8個，聯合支部5個，實現了黨建全覆蓋，目前，全市共有律師黨員66名，占執(zhí)業(yè)律師的31.9%;律師作用得到了各級黨委政府的高度重視和社會公眾的承認，近年來，先后有9名律師被選為市、縣區(qū)兩級人大代表、政協(xié)委員，陳晨律師再次當選省人大代表，律師代表、委員都能發(fā)揮自己的職業(yè)優(yōu)勢，認真履行職責，積極獻言獻策，參政議政，今年提交各類議案8起。
二、律師業(yè)發(fā)展中存在的缺陷和問題。
(一)社會對律師的職能作用認識度不足。有調查顯示，社會各界對律師制度的性質、律師職業(yè)的價值、律師工作的效用存在領導認同偏差、公眾認知偏移和自身認識偏離等問題。主要誤區(qū)：認為律師僅是以利益為紐帶的社會法律工作者，承認其社會服務價值而忽視其在衡平社會利益關系、推進民主法治建設方面蘊含的政治價值；認為律師就是“收人錢財、替人消災”，甚至認為律師是居于政府對立面替“刁民”說話的“麻煩制造者”，忽略其作為黨和政府與普通百姓之間的橋梁紐帶對社會關系調整所能發(fā)揮的疏導平衡作用；認為律師只是幫助“打官司”的訴訟活動參與者，而忽視其對于經濟社會生活所特有的風險防范、糾紛調處價值；政府部門普遍將律師業(yè)歸類于普通中介服務機構，而未作為知識密集型的高端服務業(yè)予以重視扶持。
(二)律師執(zhí)業(yè)環(huán)境有待改善。一是律師執(zhí)業(yè)會見難、閱卷難、調查取證難這三難問題依然存在。由于《律師法》同有關法律的現實沖突，以及實踐執(zhí)行中紅頭文件、上級規(guī)定大于法現象的存在，有關部門認為律師提前介入對案件辦理會有不利影響等問題，律師的很多合法權利得不到行政機關和司法機關的認可。各級人大、司法部門對律師會見權利均出臺規(guī)定予以保障，但在實踐過程中，律師的偵查階段會見難一直存在，具體經辦人員往往以各種理由推諉責任、拖延會見，即使會見了，律師受到的不當干預和限制也較多，使會見流于形式；在辦理刑事案件的過程中，有關部門在庭審前提供查閱的案卷總是有所保留，律師查閱卷宗材料的權利得不到實際保障；新《律師法》雖然確定律師調查取證不再需要經過“有關單位和個人的同意”，但卻未對有關單位和個人不配合律師調查的處理作出相應規(guī)定，由于缺乏相關的制度保障，律師調查取證時有關人員不予配合的情況依然普遍存在。二是侵害律師人身權利的情況時有發(fā)生，律師合法的執(zhí)業(yè)權利得不到切實的保障。律師在司法實踐中存在司法歧視，律師無法完全行使應有的權利；有關部門缺乏對律師必要的保障措施，律師的易受到人身威脅和攻擊；律師執(zhí)業(yè)風險大，雷區(qū)多，廣大律師對辦理刑事案件存在顧慮。三是法律服務市場缺乏有效監(jiān)管。目前按照規(guī)定，可以提供有償法律服務的有執(zhí)業(yè)律師和基層法律服務工作者兩只隊伍，其他人員不得提供有償法律服務。但實際上，由于法律規(guī)定的缺失、相關配置措施的不完善、有關部門之間協(xié)調不夠，冒充律師執(zhí)業(yè)的事情時有發(fā)生，以公民代理身份提供有償法律服務的情況較為普遍，擾亂了法律服務市場。當前，司法行政機關和律師協(xié)會只能對律師和律師事務所的執(zhí)業(yè)行為進行有效監(jiān)管，很難對其他冒充律師執(zhí)業(yè)的或以公民代理身份提供有償法律服務的人員進行監(jiān)管，特別是新律師法刪去了司法行政機關對違法提供有償法律服務人員進行處罰的規(guī)定，更增加了監(jiān)管的難度。
(三)綜合能力難以支撐法律服務的有效需求。我市每萬人擁有執(zhí)業(yè)律師數僅為0.3，遠低于全國和全省平均數，辦案總量和業(yè)務收費均在全省排名靠后，xx年業(yè)務收費僅占全省2%左右；法律服務市場總體規(guī)模較小，缺乏有效的拓展途徑，律師事務所規(guī)模相對偏小，管理粗放，缺乏善于創(chuàng)造社會需求、業(yè)內差異競爭、業(yè)務錯位發(fā)展的特色所、品牌所，綜合競爭力弱。人才流失情況較為嚴重，全市律師業(yè)務平均收費同全省相比偏低，而且業(yè)內收入極不均衡，以xx年為例，10%的律師收入在10萬以上，70%的律師收入不足5萬，其中30%的不足2萬，不少新律師和年輕律師在激烈的競爭中難以堅持而轉行，同時還有一些業(yè)務較好的律師受發(fā)達地區(qū)的吸引而流出執(zhí)業(yè)。據統(tǒng)計，每年約有5-10%的律師選擇轉行擇行或流出執(zhí)業(yè)，80%的年輕律師坦言公務員職業(yè)對他們更有吸引。
(四)律師隊伍的素質和整體形象有待于進一步提升。個別律師執(zhí)業(yè)思想不正，業(yè)務水平不高，辦案過程中存在一定的違規(guī)行為，嚴重影響了律師行業(yè)的整體形象；受競爭壓力的影響，部分律師注重經濟效益和短期效益，忽視了社會效益和長期效益，對公益案件和公益事業(yè)不熱心，對政治業(yè)務學習不積極；對律師業(yè)的宣傳不到位，社會對律師作用不明了，缺乏對律師業(yè)發(fā)展的獎勵和支持措施。
三、發(fā)展壯大律師業(yè)的建議。
發(fā)展壯大律師業(yè)，要堅持拓展與規(guī)范并舉，圍繞服務經濟發(fā)展和維護社會穩(wěn)定兩個主題，在黨委政府及有關部門的大力扶持下，建設一支高素質、專業(yè)化的法律服務隊伍，拓展法律服務業(yè)務領域、完善法律服務管理體制，努力構建一個主體明確、功能完備、秩序規(guī)范、管理科學的法律服務體系。
(一)切實加強黨委、政府對律師工作的領導和支持。律師制度是社會主義法律制度的重要組成部分，律師隊伍是黨和人民可以信賴的隊伍。作為反映社會進步、法治完善程度的重要指標，目前我市萬人擁有律師比僅為0.3，遠低于全省1.1，全國1.23的水平。按近三年我市律師平均增速10%預測，到我市萬人律師比僅能達0.78左右。因此，加快壯大律師業(yè)不僅是行業(yè)發(fā)展問題，也是牽動全局的政治任務。各級黨委、政府應將律師工作放到更加重要的位置，出臺各項優(yōu)惠支持政策和措施，切實解決制約律師業(yè)發(fā)展的瓶頸問題。
(二)引導扶持律師在服務發(fā)展中激活法律需求。律師作為市場主體，必須全力以赴加快發(fā)展，責無旁貸滿足需求，千方百計拓展領域。但由于產業(yè)體系發(fā)育不全，市場需求培育不足，業(yè)態(tài)布局尚未成熟，政府導向與政策扶持不可或缺。一是強化政府法律事務服務。建立健全市、縣(區(qū))、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)三級政府法律顧問網絡，其中市、縣(區(qū))兩級組建政府法律顧問團，政府部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)建立法律顧問制度，發(fā)揮社會資源優(yōu)勢，節(jié)約政府行政成本，提高依法決策水平，增強風險防范能力，促進法治政府建設，實現拓展律師業(yè)務與提高行政效率的雙贏。二是深化企業(yè)法律顧問工作。引導企業(yè)建立常年法律顧問制度，深化“企業(yè)法律體檢”制度，增強“預防保健”意識，加大法律服務投資，力爭規(guī)模以上企業(yè)率先實現全覆蓋，重點骨干企業(yè)和困難企業(yè)可在工業(yè)扶持基金中適當補貼。通過政府引導與市場培育，讓律師在企業(yè)治理、要素配置、項目建設、金融服務、勞動關系、涉外商貿、破產重組、知識產權、環(huán)境保護等領域展露身手。三是建立重點項目法律顧問制度。要求律師為招標采購、合同審查、商業(yè)談判、征地拆遷及項目管理、融資保險等提供全程服務。四是優(yōu)化農村法律服務。深化完善“一村一顧問”制度，為新農村建設提供法律保障。各級政府可在新農村建設資金中設立村級法律顧問獎勵經費，明確標準、分類獎補，滿足農村法律需求，強化農村法治保障。同時借鑒外地經驗，在村莊整治、農房改造、土地流轉等政府主導項目中，建立律師強制介入制度，由律師負責項目法律論證，草擬審查合同，出具法律意見書，實現關口前置，降低法律風險。
(三)采取多項措施，優(yōu)化法律服務市場環(huán)境。一是加大法律實施監(jiān)督，切實解決困擾律師的三難問題。由人大牽頭，組織公安、法院、檢察院、司法局、工商、房地產等有關部門，共同出臺貫徹律師法、落實律師執(zhí)業(yè)權利的相關措施，切實監(jiān)督落實，解決律師會見難、閱卷難、調查取證難等問題；二是加強法律服務市場監(jiān)管，打擊假冒律師執(zhí)業(yè)的違法行為，制止違法提供有償法律服務的行為。司法行政部門與法院、公安、檢察等有關部門建立協(xié)調處置機制，落實律師從事訴訟活動的身份審查制度，對公民從事訴訟代理資格進行適當審查，加大對假冒律師執(zhí)業(yè)行為的打擊處罰力度；三是廣泛宣傳律師法、律師作用。充分利用電視、廣播、報刊、網絡、簡報等媒體，加大對律師的宣傳力度，積極表彰優(yōu)秀律師，讓社會公眾了解律師制度，支持律師執(zhí)業(yè)；四是切實保障律師的合法執(zhí)業(yè)權利和人身權利。對阻礙律師合法執(zhí)業(yè)的違法行為，對律師進行人身威脅和人身攻擊的，公安、法院、檢察等有關部門要采取有力措施，予以堅決制止和處罰；條件合適的法庭，應建立律師出庭專用通道或庭審后允許律師先行離庭，防止律師受到情緒激動的對方當事人的侮辱和圍攻。
(四)積極采取措施，充分發(fā)揮律師在維護社會穩(wěn)定中的作用。一是探索建立律師參與社會穩(wěn)定風險評估工作。政府在執(zhí)行重大決策、重大事項以及其他關系民生的行政行為前，應當邀請律師參與社會穩(wěn)定風險評估工作，律師要積極參與和配合；二是做好律師參與涉法信訪案件的接待和保障工作。要完善制度和措施，涉法信訪案件必須邀請律師參與，領導信訪接待律師要全程參與，重大疑難信訪案件的法律論證必須有律師參與，并建立律師參與涉法信訪案件的經費保障制度，由市財政對律師參與信訪案件的補貼進行保障；三是組織律師積極參與涉法涉訴案件積案的清理工作；四是采取有效措施，充分發(fā)揮律師作用，加強訴前調解力度，消弭當事人矛盾，息訴止爭，并對挑詞架訟的律師予以處罰；五是引導律師積極辦理法律援助和公益案件，維護社會弱勢群體合法權益，維護社會公平正義；六是分階段的在全市推行免費法律咨詢服務，提供網絡法律咨詢服務。
房地產行業(yè)分析報告篇六
物流行業(yè)是物流資源產業(yè)化而形成的一種復合型或聚合型產業(yè)，物流資源有運輸、倉儲、裝卸、搬運、包裝、流通加工、配送、信息平臺等，其中運輸又包括鐵路、公路、水運、航空、管道等。這些資源產業(yè)化就形成了運輸業(yè)、倉儲業(yè)、裝卸業(yè)、包裝業(yè)、加工配送業(yè)、物流信息業(yè)等。這些資源分散在多個領域，包括制造業(yè)、農業(yè)、流通業(yè)等。把產業(yè)化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務業(yè)。
2、物流行業(yè)的特點。
國家政策有力支持，12月28日，商務部發(fā)布《促進倉儲業(yè)轉型升級的意見》，主要目的在于引導倉儲業(yè)在服務方面由倉庫出租向倉儲管理、庫存控制、加工包裝、分揀配送、質押監(jiān)管等多功能增值服務發(fā)展，這也是當前傳統(tǒng)倉儲行業(yè)提升單位產出，增強盈利能力最直接最有效的方式；實現加工配送率達到40%，倉儲服務達標率提高到40％，立體倉庫的總面積占倉庫總面積的40%。
行業(yè)主要成本依然呈高位運行狀態(tài)，人工成本的壓力相對較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業(yè)總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說穩(wěn)定將直接影響物流行業(yè)的盈利空間，雖然經濟下滑趨勢帶動物流需求下行明顯，()但燃油價格的高位運行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業(yè)利潤率水平持續(xù)走低，目前來看q2燃油價格單邊上漲的可能性不大，預計依然還是震蕩走勢，企業(yè)燃油成本預計相對去年增幅不大，但人工成本預計仍然保持一定的漲幅。
3、物流行業(yè)的運作模式。
目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權式物流運作，實行業(yè)務垂直管理，實際上就是一體化經營管理模式(只有一個指揮中心，其他都是操作點)。又進一步分為：
連鎖超市型。
建材連鎖超市對商品的品質和物流服務要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費班車、集中配送物流服務，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設計到采購、配送、裝修一條龍服務。
市場聯盟型。
主要是采取虛擬市場與實體市場兩相結合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國際供給網絡和國內營銷網絡雙向互動，實現集中采購、直銷產品、便利客戶的先進模式。
綜合批發(fā)市場型。
建材綜合批發(fā)市場一般占地面積廣，投資大，具有一定的規(guī)模，位于城鄉(xiāng)結合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價格低廉，主要以批發(fā)為主。
物流園區(qū)(基地)型。
近年來，建材物流園區(qū)(基地)以一種嶄新的模式進入建材物流領地，并將成為引領建材物流發(fā)展的新潮流。國內正在規(guī)劃建設和已建成的建材物流園區(qū)(基地)有十余個。
二、物流行業(yè)發(fā)展現狀。
（一）物流行業(yè)發(fā)展現狀。
從全球物流產業(yè)發(fā)展情況來看，在歐、美、日本等發(fā)達國家和地區(qū)，物流業(yè)開展得較早較好，已經形成相對完善的交通運輸和信息網絡，物流成本占gdp的比重隨著經濟發(fā)展而降低。據統(tǒng)計，1977～1981年，在美國國內生產總值中，物流成本高達16.8%，到物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國經濟的競爭力，是美國經濟再度繁榮的一個重要因素。目前，發(fā)達國家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國為10.5%，英國為10.6%，法國為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對而言，發(fā)展中國家的物流水平較低，物流的基礎設施、制度環(huán)境、物流人才以及信息技術方面落后，社會物流成本相對較高，目前，我國物流成本占同期gdp的比重為18%左右。
（二）我國物流行業(yè)發(fā)展現狀。
中國不僅是全球最重要的采購中心和制造中心，也是全球最大的消費市場之一。隨著全球制造業(yè)繼續(xù)向中國大陸轉移、國內消費水平不斷提升以及產業(yè)政策對現代物流業(yè)扶持力度不斷增強，物流業(yè)已成為國內發(fā)展最快的領域之一，整體規(guī)模不斷擴大。我國社會物流總額和物流業(yè)增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比增長3.97倍、2.11倍，年復合增長率分別為22.19%、15.27%。
三、行業(yè)發(fā)展前景。
據中科院預計，我國現代物流將保持快速發(fā)展，年增12.7％，社會物流總額將達到73.9萬億元，到將達到90萬億元。
年月社會物流需求及總費用增長情況。
資料來源：wind,中國物流及采購聯合會，國金證券研究所。
據權威部門初步預計，2012年我國社會物流總費用將增長11%以上，超過4.23萬億元。
國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局和中國物流與采購聯合會聯合發(fā)布的信息顯示，，我國社會物流總費用超過3.8萬億元，同比增長13.5%。根據三部門的預計，今年的物流費用增幅將回落2.5個百分點，而物流需求規(guī)模增長將在15%以上，物流業(yè)增加值預計增長10%以上。
從物流總費用的構成看，20運輸費用為2.1萬億元，同比增長12.8%，占社會物流總費用的比重為54.7%；保管費用為1.2萬億元，同比增長16%，占社會物流總費用的比重為32.1%，與相比，這一比重擴大了0.7個百分點。
四、行業(yè)競爭格局。
（一）物流公司的類型。
我國物流的主要類型包括運輸型物流企業(yè)、倉儲型物流企業(yè)和綜合服務型物流企業(yè)。運輸型物流企業(yè)主要以從事貨物運輸服務為主，包括小件包裹快遞服務或代理運輸服務,并包含其它物流服務活動，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。倉儲型物流企業(yè)主要以從事區(qū)域性倉儲服務為主，包含其它物流服務活動，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。綜合服務型物流企業(yè)以從事多種物流服務活動，并可以根據客戶的需求，提供物流一體化服務，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。
（二）行業(yè)競爭特點。
物流產業(yè)市場化程度較高，各類企業(yè)發(fā)揮各自的優(yōu)勢充分競爭。
企業(yè)類型。
優(yōu)勢劣勢運輸型。
具有網絡信息服務功能，可以提供門到門運輸，門到站運輸等多方位運輸方式。
倉儲能力較弱。
倉儲型。
地理上的便利。倉儲運輸型物流企業(yè)擁有一個本地化物流服務的優(yōu)勢，它意味著運輸準備時間(集貨，運輸和倉儲時間)可以被縮短到最少，而出現的問題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。
可接近性優(yōu)勢。物流企業(yè)的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進行對話是非常容易的――通常僅僅是一個電話即可辦到。
運輸能力較弱。
綜合服務型。
可以從事多種物流服務業(yè)務，可以根據客戶的要求制定整合物流資源的運作方案。
倉儲能力和運輸能力不突出。
五、行業(yè)主要上市公司。
主要上市公司在經濟危機時的表現也發(fā)現相關供應鏈管理業(yè)務與經濟周期表現高度相關。相對運輸和倉儲物流，供應鏈物流行業(yè)主要采用輕資產模式進行運作，盡管這樣在危機時具備相對靈活的可操作性，但是其業(yè)務需求跟對應的子行業(yè)景氣高度相關，抵御能力還是較弱。而盡管制造業(yè)物流外包是長期趨勢，但在目前還未達到歐美發(fā)達國家水平前提下，規(guī)模效應和行業(yè)競爭環(huán)境也不能同日而語。
房地產行業(yè)分析報告篇七
很多人，包括我太太在內，都認為在不遠的未來，上海的住房需求會萎縮。原因主要是由于老齡化及人口減少，另外城市化減緩或結束后，會使住房需求進一步降低，我并不同意這一觀點。先把住房需求粗略分為以下三個部分：
1，城市化帶來的住房需求。目前，中國6億多城市人口，城市化率不到50%，如果未來城市化結束，10億城市人口75%的城市化率，人均建筑面積33.4平米，按每年0.5%的城市化率發(fā)展50年，這部分的需求大概為每年2.672億平米建筑面積。
2，城市人口的住房需求，即改善性住房帶來的住房需求。目前6億多城市人口，如果人均建筑面積平均每年增加0.3平米，則會帶來每年約1.8億平米的住房需求。未來10億城市人口，每年增加0.1平米，每年約1億平米住房需求。截止，上海人均居住面積為17平米，同年美國人均居住面積為67平米。而且中國的房屋建筑面積還包括了公攤面積，實際人均面積和一些發(fā)達國家的差距更大，有比較大的改善空間。
3，拆除原有住房帶來的需求。建筑都是有壽命的，由于房屋質量問題層出不窮，我假定建筑使用壽命平均為50年，目前的住宅存量面積大約為150億平米，每年要拆除2%，約3億平米。未來按10億城市人口為標準，人均建筑面積33.4平米，每年須拆掉約6.68億平米。
綜上所述，在目前階段，房地產的。
1、
2、3部分的年需求分別為2.672億、1.8億、3億平米，合計7.472億平米。
而在50年后，城市化基本完成，房地產。
1、
2、3部分的年需求分別為0、1億、6.68億平米，合計大約也在7.68億平米。
結論：以上只是估算，如果正確的話，在未來50年內，房地產業(yè)的需求會一直剛性存在。
2)房價的未來走向：
在目前的中國，除了流浪漢和乞丐睡在大街上外，絕大多數人都居者有其所，居住需求都在不同層面上得到了滿足。那么為什么還有那么旺盛的需求來將房價推到這么高的水平呢?因為沒有得到滿足的是除居住以外更深層次的東西。中國實行先富帶動后富的發(fā)展政策，這必然會導致人口從落后地區(qū)往發(fā)達地區(qū)的流動。這種流動的驅動力就是更好的資源。包括：工作機會、創(chuàng)業(yè)環(huán)境、教育資源、醫(yī)療資源、娛樂文化資源、交通資源、政策和制度資源、環(huán)境資源、基礎設施，而房子是這些資源的載體，因此房子的價格不僅僅是鋼筋混凝土建筑的價格，房子的價格還包括上述資源的價格。而這種流動的阻力主要就是更高的房價。上海的房價不是由支付能力撐起來的，而是由支付意愿撐起來的。最發(fā)達地區(qū)與最落后地區(qū)的發(fā)展差距有多大，房價差距就有多大，否則流動會失衡。
由于鋼筋、水泥及勞動力的成本是剛性的，這就決定了再最落后的農村建房成本也有一個最低值。目前小縣城的房價一般不會低于1500/平米，而小縣城的人也有往更好的地區(qū)流動的沖動，這樣，地級市的房價也必須比下面的小縣城有一定的差距，比如到2500/平米，依次類推，三線城市5000/平米，二線城市10000/平米，一線城市20000/平米。
不妨允許我以一種不科學的方法來做一個嘗試：
截止20，上海市年財政預算支出為4034億元，上海是戶籍人口2347.46萬人，按每套房子住3口人，則每套房每年的財政支出為4034÷(2347.46/3)=5.16萬，按一套房子使用50年，50年累計獲得財政支出258萬。
上海市戶均財政支出是全國平均戶均財政支出的2.58倍，而上海市房屋均價22012元/平方米也正好約是全國100個城市住宅平均價格8832元/平方米的2.49倍。
結論：仁者見仁，智者見智。
年上海別墅市場分析。
從松江九亭、長寧虹橋，到浦東康橋、松江佘山，從幾十萬元的聯體別墅，到幾千萬元的獨立式豪華別墅。
今年，上海成了不容置疑的別墅年。
上海社會科學院房地產業(yè)研究中心副研究員顧建發(fā)表示，目前上海別墅供應過大，但需求有限。別墅市場已由前幾年的供不應求，快速進入了供過于求的格局，同質現象也趨于嚴重。
那么，有限的市場到底需要什么樣的別墅呢?安家網近日進行了大規(guī)模線上和線下的市場調研，以此獲取第一手的市場資料，現予公布，與大家一同分享，為上海的別墅市場提供一些可供參考的信息，希望上海的別墅發(fā)展商們能在2002年里走好。
(一)別墅價格。
50至120萬元人民幣的別墅將成為當前上海別墅市場的主流產品，占總樣本的71%;其中，50--80萬人民幣的占37.3%，81至120萬人民幣的占33.70%。150萬元人民幣以上的別墅則為上海別墅市場的高端性產品，隨著貧富差距的增大，上海成為世界的上海，該價位的別墅同樣擁有可觀的市場群體。在上海別墅市場的高端性產品中，151至200萬人民幣的占6.60%，201至300萬人民幣的占7.40%，301至500萬人民幣的占2.10%，501萬人民幣以上的占2.30%。而介于兩者之間的別墅121至150萬人民幣的占10.60%。
(二)別墅區(qū)域。
上海別墅區(qū)域排名前三位的是浦東金橋地區(qū)(占21.30%)、康橋地區(qū)(占20.60%)和虹橋別墅區(qū)(占17.40%)。
2002年的上海別墅市場區(qū)域性已顯現，浦東已成為別墅的熱門區(qū)域，而虹橋別墅區(qū)因多年的發(fā)展仍然吸引著買房人，而前幾年興起的松江及閔行別墅區(qū)(各占11.60%、11.40%)正在趨于飽和。還有滬青平別墅區(qū)(占9.60%)和其它別墅區(qū)(只占8.10%)。
(三)別墅類型。
在經濟實力允許的條件下，獨立別墅是實現別墅生活、詮釋自由生活的首選;而連體雙拼和連排別墅因其適中的價格，也受到市場的一定青睞。在上海別墅市場，各類別墅占市場總份額中的比例：獨立別墅為65%，連體別墅為20%，連排別墅為10%，疊加別墅為5%。
150至200平方米的別墅將成為當前別墅市場的主流面積，即經濟型別墅的市場容量最大，占樣本別墅總量的43.50%;201平方米以上的別墅因其面積增大，總價提高，成為了社會高端客層的實力選擇，其中，201至300平方米的占29.80%，301至400平方米的占8.70%，401至500平方米的占1.90%，501平方米以上的占2.60%。而150平方米以下的占13.40%。
(五)考慮因素。
在購買別墅15個考慮因素中，被列為最重要的7大因素(占總樣本的70.5%)依次是房型(占11%)、物業(yè)管理(占10.50%)、價格(占10.40%)、周邊環(huán)境和文化氛圍(占10.40%)、交通(占10.20%)、綠化率和中心景觀(占9.80%)、升值空間和投資價值(占8.20%)。而其中營銷包裝是人們在作購房決策時最為忽略的，這也反映出當前購房人的理智與專業(yè)。
所以，作為發(fā)展商而言，營銷包裝只是一種表現和廣而告之的手段，如果過份花哨，反而會喪失一大批優(yōu)質客群。發(fā)展商應對7大重要因素予以研究，因為別墅是房產的終結消費，所以房型、物業(yè)管理、綠化率會成為買房人特別重視的問題;別墅消費群體大都為社會的成功人土，因此極為看重周邊環(huán)境的層次與文化品位;交通與升值空間和投資價值，是能充分反映別墅價值和長遠利益的因素。
(六)交通意向。
該問題是確認購買別墅的人群對交通的判斷性。別墅的交通便利是以車程距離來衡量的，有87.3%的人認為半小時車程到機場和市中心的別墅為理想選擇;只有12.7%的人認為不符合自己挑選中意別墅的要求，這可能有兩種原因：一是購買人不是以私車為出行交通工具;二是區(qū)域性極強，以某一區(qū)域為生活工作中心，因此只中意該區(qū)域內的別墅項目。
(七)別墅樓層。
選擇購買2層別墅的人占總樣本64.2%;選擇購買3層別墅的人，占總樣本的31.9%。所以，2層別墅為上海別墅市場的主流產品，而3層別墅可作為差異性產品進行點綴。
(八)別墅挑高。
希望別墅內有挑高的人占總樣本的52.9%;無所謂別墅內有挑高的人，占40%。所以，別墅內有挑高已成為上海別墅產品的基本選擇要求。
(九)別墅天窗。
希望別墅內有天窗的人，占總樣本的73.6%;無所謂別墅內有天窗的人，占17.5%。所以，別墅內有天窗也已成為上海別墅產品的基本選擇要求。
希望別墅內有傭人房的人，占總樣本的65.6%;無所謂別墅內有傭人房的人，占23.7%。
購買別墅的人群都會通過雇用家政員來換取自己休閑時間，并提高生活品質，所以別墅內有傭人房將成為上海別墅產品的基本選擇要求。
(十一)別墅房型。
5個房間的別墅為大多數目標客群所接受，可作為主力房型進行設計;7個房間以上的別墅作為高端別墅的差異性存在。
(十二)別墅客廳面積要求。
別墅客廳的主力面積為31至50平方米;但同時高端別墅可考慮客廳面積在5l平方米以上。
(十三)別墅主臥室面積要求。
別墅臥室的主力面積為21至30平方米;但同時高端別墅可考慮臥室面積在31平方米以上。
(十四)別墅廚房面積要求。
別墅廚房的主力面積為13至20平方米;但同時高端別墅可考慮廚房面積在20平方米以上。
(十五)別墅自家花園要求。
設計該題時就有意讓被調研者在考慮自己花園面積時，同時也將花園面積算進別墅總價，從而保證回復的客觀性。
花園面積在200平方米以下為別墅花園的主力需求，花園是購買別墅人群重點關注的因素，高出該市場平均水平，將產生較大市場吸引力。
(十六)別墅物業(yè)管理。
在13個選擇項中，排在最前面的6個會所設施依次是便利店、健身中心、溫水游泳池、洗衣店、網球嘗兒童樂園。其中最為重要的是便利店(占12.50%)、健身中心(占12.20%)、溫水游泳池(占10.50%)。
生活便利和運動健身是購買別墅的人群最為關心的問題，約占總樣本的62.8%。作為發(fā)展商而言，花最有效的成本達到最需要的滿足是最明智的。
(十八)別墅裝修要求。
購買別墅的人群越來越希望別墅的裝修不用花費自己過多精力和時間，所以對他們而言，最好的選擇是菜單式裝修。菜單式裝修占樣本的53%。而要求精裝修(提包人住)的只占29%，不要求裝修(毛坯)的占18%。
(十九)別墅車位。
別墅內有一個私人車位是當前上海別墅市場的基本選擇要求，而高價位別墅二個室內車位是必備的。
(二十)別墅周邊環(huán)境。
人們希望別墅的周邊環(huán)境中最不能缺少的設施(占總樣本的72.3%)：依次是醫(yī)療設施(占17.90%)、商業(yè)設施(占15.50%)、教育設施(占13.80%)、公園綠地(占12.80%)、體育休閑中心(占12.30%)。
購買別墅的人群對周邊環(huán)境的要求是較高的，如別墅周圍缺少一些必備的設施時，發(fā)展商可在別墅小區(qū)中引進，或在周邊地區(qū)引進相關產業(yè)。
(二十一)別墅賣點。
2、
3、4位的都是與綠化相關。從中可得出購買別墅的人群就是希望自己擁有大片綠地，且綠色植物可供自己享用，并有人為其打理照料，因此建議別墅項目能在綠化上做出差異性。
其次，“全面達到智能化”和“世界級物業(yè)管理服務”也是購房人極為關注的方面;近年別墅中的“水景”成為別墅賣點中的一大亮點，而且也確實為大多數人所接受，因此如何在水景上進行創(chuàng)新很重要。其三，“投資回報率高”，在上海成為世界的上海后，該賣點顯得尤為耀眼，別墅在上海的投資價值被眾多非上海人看重;“鄰居物業(yè)是高品質國際社區(qū)”，別墅的購買者認為擇群而居是代表了一種生活方式，因此在購房時，他們更愿意選擇住在已成一定區(qū)域規(guī)模和品質的地方。
房地產行業(yè)分析報告篇八
由于房地產開發(fā)商對市場研究工作的概念比較模糊，對其研究成果的有效性存在一定的質疑，因此，傳統(tǒng)市場研究進入房地產市場的歷程還需要一段磨合的時間。目前，在整個房地產行業(yè)對市場研究的意識并沒有得到足夠重視，但隨著房地產行業(yè)經營的不斷市場化，市場研究在其經營中的地位在逐步得到加強。具有一定實力和規(guī)模的開發(fā)商相應成立了市場研究部或其他類似性質的調查部門專門從事與市場研究有關的相關工作。目前開發(fā)商已經在行業(yè)動態(tài)跟蹤、相關政策研究方面開展了不同程度的工作，并以此作為項目定位研究的基礎。同時，不少開發(fā)商與專業(yè)的房地產行業(yè)代理公司開展了相當廣泛的合作。尤其是房地產代理公司目前已經全程服務于房地產開發(fā)商項目的開發(fā)、定位、策劃、銷售代理、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。而在消費需求研究、顧客滿意度研究等方面，開發(fā)商也開始了與市場研究公司之間的合作。雖然在合作過程中，出現了或多或少的問題，但對于市場研究公司而言，房地產行業(yè)的研究領域將會成為一個值得引起重視的行業(yè)新的增長點。
就目前房地產行業(yè)在市場研究領域的現象來看，主要有以下幾方面的特點：首先，整體行業(yè)注重國家宏觀政策以及城市規(guī)劃等方面的研究，并以此來指導投資的方向；其次，開發(fā)商對供應市場以及重點競爭對手的研究相對重視，而相對忽略消費需求的研究；再者，規(guī)模比較大的，而且具有一定現代化管理手段，重視市場化運作的開發(fā)商，在市場研究方面投入了更多的精力、資金和時間，并初步形成了一套比較完整的數據資料庫。
從整體上看，房地產開發(fā)商對市場研究的意識是比較淡薄的`，造成這種狀況的原因主要有以下幾個方面：整個行業(yè)的市場化運作歷史比較短暫，主要憑借經驗而非科學的決策體系實施管理與經營；目前，來自于房地產的市場供應研究、競爭研究以及區(qū)位市場研究需求比較多，而開發(fā)商對來自于消費者的信息關注程度相對不足；同時，作為市場研究公司而言，還沒有形成比較成熟實用的研究方向與服務，這對于開發(fā)商的調研需求促進力度不足，另外行業(yè)項目的策劃與開發(fā)更多是通過策劃、銷售人員的經驗和創(chuàng)意來實現，并以引導消費為導向，這也造成了房地產市場研究缺乏的重要原因。
2.調研公司缺乏對房地產行業(yè)知識的了解。
房地產行業(yè)的特殊性和復雜性，導致市場研究公司的研究人員對該行業(yè)深入了解存在困難，因此對其的認知是相對膚淺而有限的。
研究人員由于缺乏對房地產行業(yè)知識的充分了解，因此，在與房地產開發(fā)商的合作過程中很容易導致溝通上的障礙。研究人員對理解開發(fā)商的需求方面存在著一定的困難，體現在對項目的理解、研究方法的采用、研究對象的選擇、問卷的設計、最終研究成果等方面，都很難達到與房地產行業(yè)特點的結合。
3.調研公司從具體項目中比較被動的積累研究經驗。
正是由于房地產開發(fā)商的市場研究意識還未被喚醒，對市場研究公司的依賴性并不強，因此來自于該行業(yè)的市場研究需求并沒有引起市場研究公司的重視。
目前，市場研究公司還沒有主動的關注房地產行業(yè)市場的發(fā)展，更多是依賴具體的房地產市場研究項目，比較被動的實現行業(yè)經驗以及研究經驗的積累，效果緩慢。
現在市場研究行業(yè)的發(fā)展趨勢是專業(yè)化和咨詢化，而咨詢化的發(fā)展是基于對特定行業(yè)的充分了解，并且專業(yè)化通常也是通過依附于對某特定行業(yè)的熟知來體現。因此，如果市場研究公司希望進入房地產行業(yè)的研究領域，則需要充分了解該行業(yè)的特點。
1.前期。
這一階段的研究成果主要應用于公司的投資方向決策。此階段涉及的研究方向相對比較宏觀，主要有：
（1）宏觀經濟信息——包括政策法規(guī)、房地產經濟指數、城。
市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎設施等基本狀況等。通過對宏觀市場信息的分析了解房地產市場的現狀及動態(tài)。相關市場信息——包括金融市場、業(yè)界動態(tài)等與房地產有直接與潛在關系的信息，以推論房地產市場發(fā)展前景。
（2）房地產產品研究：
在售樓盤資料統(tǒng)計——包括本地所有的房地產項目數據庫資料，可進行市場供應量、價格、戶型特點、裝修情況、新技術、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計分析。
區(qū)域市場分析——根據數據庫資料對特定區(qū)域市場進行定量分析，研究典型個案，對區(qū)域市場特點進行分析。
樓盤匯總分析——階段性對樓盤進行統(tǒng)計分析，追蹤市場發(fā)展方向。
（3）消費需求趨勢研究：
主要針對消費者對某類房地產的總需求量以及房地產需求的發(fā)展趨勢研究。主要包括需求動機、購買行為以及需求影響因素的研究，這些研究將作為開發(fā)商把握需求動態(tài)的依據，并以此開發(fā)出新的產品，并不針對于某一個特定樓盤項目。
（4）品牌研究：
在房地產行業(yè)發(fā)展還不是很正規(guī)，以及消費者對開發(fā)商認知程度比較膚淺的情況下，品牌形象的塑造會為產品銷售帶來積極的促進作用。房地產開發(fā)商正逐步重視品牌的建設，而品牌研究將成為品牌建設的基礎。
2.中期。
開發(fā)商在購置土地之后，需要進行相應的項目開發(fā)。次階段開發(fā)商的主要工作環(huán)節(jié)包括：具體的項目定位、項目規(guī)劃與設計、項目的建設、項目的推廣與銷售。
（1）項目定位研究：
考慮具體樓盤項目所處的區(qū)域，通過對消費者置業(yè)消費需求的研究，結合周邊競爭項目的研究和區(qū)位特征研究，對特定區(qū)域內的將建樓盤進行準確的定位。
（2）消費需求研究----了解消費者對特定區(qū)域樓盤的需求細節(jié)、消費動機、消費行為與習慣、決策過程、媒體消費習慣，結合其家庭背景資料、置業(yè)階段與用途、家庭的生活形態(tài)以及事業(yè)發(fā)展形態(tài)進行市場細分，并確定各細分市場的規(guī)模。
（3）競爭樓盤研究----了解特定區(qū)域內競爭樓盤，尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點、吸引消費者的主要因素，為特定將建樓盤的定位提供參考依據。
（4）產品測試研究：
在項目定位之后，目標消費人群趨于明朗，該階段的市場研究應當側重于項目細節(jié)方面的研究，針對特定將建樓盤，依據設計結果對樓盤的各指標分別進行測試。具體的測試內容主要包括：1、社區(qū)配套設施與功能需求測試；2、建筑類型與容積率之間的匹配關系；3、房屋格局/面積與各功能區(qū)的使用習慣；4、對裝修的意見與個性化實施；5、朝向/采光與居室功能之間的關系；6、特定需求的價格定位研究等等。
3、后期。
（1）樓盤媒體宣傳分析：對本地在售項目進行主要媒體的廣告投放量統(tǒng)計，可進行樓盤賣點、營銷策劃活動等市場營銷方面的資料收集，可根據資料進行媒體投放及營銷方式分析，同時作為競爭研究的有力補充。
（2）銷售現場研究：
主要實現市場推廣手段效果的評價研究。在樓盤的預售與公開發(fā)售階段，將會有數量眾多的、不同性質的消費者到銷售現場關注開發(fā)商的產品。通過對現場的了解、意向購房人群的調查、對銷售階段的媒體策略、銷售策略調整提供參考依據。其中主要涉及的研究方向主要有：
1、特定樓盤信息的來源以及最主要的影響渠道；
2、看房者所處購房的階段，以及看房行為與習慣；
3、樓盤評價以及與競爭產品對比；
4、對銷售中心以及人員的評價；
5、看房滿意度研究等等。
（3）銷售監(jiān)測：
隨時對銷售現場的潛在消費者，以及的消費者收集相關的信息，并定期進行必要的回訪，同時進行有效的統(tǒng)計分析，開發(fā)商將能準確地掌握客戶的反饋信息，銷售成功狀況、銷售周期等重要數據，通過糾正不理想的工作內容，減少客戶的流失。
（4）業(yè)主滿意度研究：
現實業(yè)主的居住狀況，在一定程度上將會影響到具體樓盤以及開發(fā)商的聲譽，因此，提高現實業(yè)主的居住滿意程度，將會為開發(fā)商良好的品牌形象、提升消費者美譽度與忠誠度，并帶來有效的銷售業(yè)績。該項目方向主要是了解消費者對開發(fā)商、特定樓盤以及物業(yè)等方面的滿意程度。
具有著良好的關系背景，在利用資源方面擁有得天獨厚的優(yōu)勢。因此作為傳統(tǒng)的、專業(yè)的市場研究公司在進入房地產研究領域方面存在著相當程度的困難。
市場研究公司應當在不斷的積累具體項目運作經驗的同時，增加對房地產行業(yè)知識的掌握程度，提高行業(yè)知識和經驗。就目前而言，市場研究公司進入房地產研究領域的切入點是項目定位研究中的消費需求研究，并在此基礎上，向品牌研究、媒體效果研究等領域滲透。這些領域可以發(fā)揮市場研究在消費者研究技術與方法方面的專長，而這正是房地產營銷代理公司所欠缺的。市場研究公司一方面可以直接與開發(fā)商進行接觸，另一方面可以與房地產行業(yè)營銷代理公司進行合作開展具體的研究業(yè)務，以期在房地產行業(yè)有更大的發(fā)展。
房地產行業(yè)分析報告篇九
1、按項目分期和總體分別說明。
2、分析內容應包含項目總（分期）投資總額、已發(fā)生投資額、未發(fā)生投資額、當月投入和下月需求。
3、按收支大類分析，主要指標回款、土地款、工程款、費用、稅金、內外貸款、其他支出、不可動用資金等項。
4、單獨分析預計新增成本項。
二、融資計劃及執(zhí)行情況分析。
1、說明當期、累計項目融資額、還貸情況，支出利息成本。
2、分析目前公司可繼續(xù)融資渠道、融資額度。
3、目前項目融資進展情況及與銀行溝通中存在問題。
三、租售收入預算及執(zhí)行情況分析。
1、按協(xié)議和合同分類。
2、按項目分期業(yè)態(tài)樓棟分類。
3、分析內容應包含當月、本年和項目累計簽約額（包含套數、面積和均價）、實收現金額。
4、分類說明未收到款項狀態(tài)（分期或按揭未到賬等金額和預計時間）。
四、成本計劃及執(zhí)行情況說明。
1、工程形象進度說明，包括期初在施面積、本期新增施工面積、本期竣工面積和期末在施面積。
2、工程量價值及合同付款情況，包括當期、和累計的已合同總額、工程結算價、合同應付款（已批款）、實際付款和已批未付款。
3、按成本項目分類。
4、按有無合同狀態(tài)及合同類別分類。
五、管理費用計劃及執(zhí)行情況分析。
1、進行本月實際發(fā)生與預算的比較分析。
2、按大類重要項目分析說明（薪金、執(zhí)行費）。
3、進行和項目累計核算。
六、營銷費用計劃和執(zhí)行情況分析。
1、進行本月實際發(fā)生與預算的比較分析。
2、進行和項目累計核算。
3、按有無合同狀態(tài)說明。
4、非管理性費用分析欠款情況。
七、稅金。
1、按稅種分類。
2、計提基數、計提金額和實繳金額。
3、進行當月、和項目累計核算。
八、利潤核算及完成情況分析。
1、毛利和凈利分析。
2、毛利按項目分期、業(yè)態(tài)分析、；凈利潤進行綜合分析。
3、進行當月、和項目累計核算。
九、其他（各項目認為沒有上述包括的重要事項的說明分析）。
房地產行業(yè)分析報告篇十
近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經濟政策驅動，全國房地產業(yè)均呈現出強勁的發(fā)展勢頭。就我縣而言，這一行業(yè)更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續(xù)快速發(fā)展，在很大程度上改善了我縣城鄉(xiāng)廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉(xiāng)建設和社會經濟的快速發(fā)展。房地產業(yè)已成為我縣國民經濟的重要產業(yè)，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從我縣房地產市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規(guī)范和土地價格偏高等問題?？h房管局對此高度重視，于近期組織人員對1998-2003年全縣房地產市場作了深入、細致、全面的調研，針對該行業(yè)發(fā)展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展?，F就1998-2003年我縣房地產業(yè)發(fā)展現狀、存在問題及未來發(fā)展趨勢分析如下：
（一）國民經濟快速發(fā)展，人民生活不斷改善。1998-2003年，我縣國內生產總值由1998年的56.5億元增加到2003年的96.5億元，財政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農民可支配收入由3318元增至4702元。
（二）房地產發(fā)展勢頭良好，已逐漸成為重要產業(yè)。1998年以來，我縣房地產開發(fā)實際完成投資額的年增長幅度在17.53%以上。2003年完成房地產投資額2.97億元，有力地推動了全社會固定資產投資增長和國民經濟發(fā)展，房地產業(yè)已成為我縣國民經濟發(fā)展中的一支生力軍。
（三）土地供應情況（表格附后）。1999-2001年，我縣房地產市場從無到有，處于發(fā)展期，土地供應量也逐年上升，加上舊城改造，至2001年達到最高，項目數有26個，供應量為18.5894公頃，其中用于住宅用地供應量為8.2554公頃，占當年供應總量的44.4%。2002年由于政府宏觀干預，我縣房地產市場進入低谷期，土地供應量最低僅為2.8854公頃，到2003年開始復蘇，供應量有所增加，達10.6276公頃。從供地來源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。2003年開始，國家宏觀調控政策實施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業(yè)、市場、旅游等用地供應不多，這與我縣經濟發(fā)展結構及速度有關。近6年來，我縣用于住宅用地供應量為37.35448公頃，而用于商業(yè)土地供應總量僅為7.3289公頃，市場、旅游等其它經營性用地供應量僅為2.3821公頃，可見在經營性用地供應中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規(guī)劃區(qū)內。
（四）房地產開發(fā)情況。從我縣統(tǒng)計部門的數據顯示，1998—2003年房地產開發(fā)投資額波動較大。2002年為歷年最高，共完成投資額5.73億元，比2001年增長3.1%。施工房屋面積83.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，減少5.3%；商品房銷售面積16.4萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬平方米，增長102.9%。
（五）房地產市場購銷兩旺，房地產價格穩(wěn)步上升。1998年以來，房地產銷售總量年均保持在15萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬平方米以上。據我縣相關統(tǒng)計資料顯示，我縣商品住房均價從1998年的1200元/平方米，增長到2003年的2200元/平方米，6年漲幅達83%。
（六）購房動機發(fā)生變化，由自住轉為投資。我縣有一定數量居民購房動機發(fā)生變化，由原來自住轉向以營利為目的。據2002年房展會統(tǒng)計，我縣居民購買外地房產，70%以上是商鋪。
（七）行業(yè)規(guī)模迅速擴大，打造品牌房開企業(yè)。截止2003年底，全縣房開企業(yè)發(fā)展到43家，比去年增加了8％。規(guī)模較大的5個企業(yè)投資額占全縣商品房投資額的24％，一批規(guī)模大、競爭力強、品牌知名度高的房開企業(yè)脫穎而出。
（八）房地產金融業(yè)發(fā)展良好，為房地產市場的良性發(fā)展提供強大支持。從1998年末至2003年末，我縣各項房地產貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長了2.12倍。2003年末，房地產貸款比去年同期增長1.38％。房地產信貸業(yè)務是近幾年來發(fā)展最快的信貸品種，個人住房貸款發(fā)展迅速。據人民銀行平陽縣支行統(tǒng)計數據，我縣在2001年以前個人購房信貸廖廖無幾，在2001年個人購房信貸也只有623萬元，僅占信貸總額的0.99%，而在2003年個人購房貸款額就有8554萬元，比2001年增長13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調控干預，到2004年6月個人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬元，比2003年增長350萬元。由此可見，我縣房地產信貸給房地產市場提供了一個良好的信貸環(huán)境，也給我縣房地產市場的可持續(xù)發(fā)展提供了一個強有力的保障。
（九）房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始，在摸索中不斷發(fā)展，現已形成一套比較完整的拆遷管理制度。2002年出臺《平陽縣城市房屋拆遷管理實施辦法》，從以產權調換逐步發(fā)展為以貨幣補償安置為主，確保了拆遷雙方當事人的合法權益，體現了公開、公正、公平性。同時，2004年又規(guī)范了農村村改拆遷管理工作，出臺了《平陽縣農村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽鎮(zhèn)解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶的一致認可。
（十）存量房產交易活躍，健全住房供應體系。自1997年房改房上市政策出臺后，存量房產交易活躍。2003年存量房成交量達47.49萬平方米，比上年增長42.70%。同時，啟動經濟適用房，健全住房供應體系。不同層次住房供應方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉(xiāng)居民住房條件，我縣城鎮(zhèn)居民人均住房面積達到35.9平方米，農民人均建筑面積達到35.1平方米，居全市前列。
（十一）住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國家安居工程試點縣以來，安居工程（經濟適用房）改變了原來以單一途徑的集資合作建房，轉為解決機關干部、工礦企（事）業(yè)單位的干部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國家先后下達我縣安居工程（經濟適用房）建設規(guī)模共25萬平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據市、縣政府有關工作部署，擬將出臺廉租住房實施辦法。現根據該辦的初步調查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶，符合廉租住房登記的有215戶（目前我縣準備在昆陽鎮(zhèn)試行）。
1、繁榮經濟強硬支撐。近年來，我縣經濟保持較快發(fā)展速度，2003年全縣國內生產總值和財政總收入與1998年相比，分別增長71%和125%。隨著經濟快速發(fā)展，居民生活得到明顯改善，2003年全縣城鄉(xiāng)居民儲蓄已達46.96億元，與1998年相比增長191%。
2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達50%。隨著住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費能量。
各類金融機構和住房資金管理中心累計發(fā)放個人住房貸款余額11.7億元。
4、居民的消費結構升級和消費品位大大提高。我縣居民消費恩格爾系數，即“食”在消費總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全國平均40%低8.6個百分點，這正是增加住房消費的大好時機。另外，我縣居民“一步到位、一房到老”的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優(yōu)美的居住環(huán)境成為大眾追求的目標，這給我縣房地產市場注入了強大的活力。
5、城市化進程加速發(fā)展。近年來，我縣積極推進城市化進程，加速了城鎮(zhèn)人口聚集。據統(tǒng)計資料顯示，2003年我縣城鎮(zhèn)總人口達84.1萬人，比1998年增長4.7%，此外，加上每年上萬外來務工人員，這無疑給我縣住宅產生巨大需求。
總體上說，我縣房地產市場化程度較高，房地產業(yè)保持較快健康發(fā)展勢頭，但同時也存在一些問題：一是住房供應與居民需求的矛盾較突出，經濟適用房和低價商品房供應遠遠不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價；二是宏觀調控手段和行政管理措施跟不上房地產市場形勢發(fā)展，部分房開企業(yè)的自我約束機制不夠完善，導致房開企業(yè)違規(guī)開發(fā)、虛假廣告、違規(guī)銷售、延期交房、面積縮水、房屋質量差等問題；三是房地產投資增長速度緩慢。我縣近幾年經濟發(fā)展速度不快，導致了房地產業(yè)發(fā)展緩慢。2003年全縣房地產開發(fā)企業(yè)就有43家，而完成房地產開發(fā)投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產業(yè)占gdp的比重一直徘徊在2.3%左右，并沒有出現較大增幅，可以說房地產業(yè)對該縣gdp的拉動并不明顯，也沒有產生規(guī)模效應；四是土地價格偏高，以及少數鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地供應缺乏計劃，土地供應量過大，導致房地產開發(fā)商大量圈地，商品房用地供應缺乏詳細規(guī)劃，隨意性大；五是工薪階層購房困難，房屋空置率和空關率增大。據統(tǒng)計，我縣房價上漲的同時，空置率和空關率也隨之增大。2001年空置率為3.5624萬平方米，2003年則上升為5.4121萬平方米。2003年，我縣商品房均價由2001年的1500元/平方米上揚至2200元/平方米。以我縣的經濟水平，雙職工家庭年收入2.36萬元推算，如一個家庭買60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時間。因此導致眾多房源被少數有錢人購買，提高了空置率和空關率，而真正需要購房的工薪階層，因經濟問題而難以購房，形成了工薪階層購房困難，空置率和空關率卻加大的矛盾；六是房開企業(yè)整體水平不高?，F有房開企業(yè)43家，其中僅有5家是2級資質的企業(yè)，其余都是3、4級企業(yè)，因而群體素質較低；七是房產中介經紀機構規(guī)模較小。我縣房地產市場上有120家房產中介經紀機構，規(guī)模較大的為數不多；八是土地市場運作不甚規(guī)范。在開發(fā)地塊取得的方式上，存在協(xié)議、拍賣出讓兩種形式，由于兩種形式并存，造成房地產開發(fā)商風險不均、開發(fā)成本差異等；九是開發(fā)的小區(qū)品位不高。我縣房地產開發(fā)至今，住宅精品少，小區(qū)品位都較低，上規(guī)模、上檔次的住宅小區(qū)寥寥無幾。
四、保持我縣房地產市場持續(xù)健康發(fā)展對策。
1、要加快房地產宏觀發(fā)展戰(zhàn)略研究和房地產業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的編制。房地產宏觀發(fā)展戰(zhàn)略研究和房地產業(yè)總體規(guī)劃將調解長期以來因為行政區(qū)面積過小對我縣可操作性提出政策措施；將把房地產用地拓展與老城區(qū)功能改造相結合，同時強調生態(tài)環(huán)境。通過總體規(guī)劃的編制與實施，真正實現“自然一空間一人文系統(tǒng)”的整體格局和發(fā)展模式。要在大量調研的基礎上，制定好近、遠期房地產開發(fā)計劃，正確處理好“度”和“量”的關系，以有效防止該縣房地產業(yè)“泡沫”產生。在制定計劃時要兼顧“兩頭”，適時調控開發(fā)結構，今后住宅要統(tǒng)籌考慮社會各階層住房需求，特別要關注“平民住房”，要重點向中、低收入家庭傾斜，使他們買得起房，有房子住。
2、要加強對房地產發(fā)展研究，提高宏觀調控能力。加強房地產市場的分析和研究，逐步建立房地產市場的預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，加強宏觀調控能力，并正確引導房地產的投資和消費，建立健全房地產市場預警機制。
3、要控制商品房價格非正常上漲。一是要根據房地產市場需求，保持土地合理的供應量和供應比例，加大經濟適用房建設，限制高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設，以防止出現積壓；二是要增強房地產市場透明度，給房開商創(chuàng)造平等競爭環(huán)境。同時，要科學、合理制定招、投標辦法，防止地價以“天標”中標；三是要加快建立房地產市場監(jiān)測體系，對市場供求比例、價格走勢及時進行必要的信息的收集和反饋，以引導房開企業(yè)做好市場的細分和定位，避免盲目性，并有利于政府及時進行宏觀調控。
4、要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系，盡可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進程加快，建設和房地產用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發(fā)展空間，提高土地供應能力。加大基礎設施建設，利用好閑置土地，改革現有土地產權交易制度，促使城鄉(xiāng)內部大量的存量和低度利用土地進入市場。要求土地出讓責任單位要按照計劃出讓時間，按時交地，確保用地計劃順利完成，逐步建立梯度土地供應體系，滿足不同層次住宅需求。
5、要改進和加強房地產交易市場管理。一是要加強商品房預（銷）售管理，規(guī)范商品房銷售環(huán)節(jié)，解除購房者后顧之憂；二是要加強房產經紀機構管理，規(guī)范房地產中介行為；三是要簡化房產交易手續(xù)，提高辦證速度。
6、要努力提高住宅整體質量與提高房開企業(yè)整體素質。大力提倡和引導房開企業(yè)創(chuàng)建精品名牌住宅產品，提高住宅建設品位，嚴格控制低檔次、小規(guī)模開發(fā)建設。要以廉租住房項目建設為龍頭，推動我縣住宅建設向新的更高層次發(fā)展。要不斷優(yōu)化居住小區(qū)環(huán)境，優(yōu)化套型設計，充分合理利用空間，注重資源的充分節(jié)約和綜合利用，建造生態(tài)住宅，使我縣住宅建設朝著產業(yè)化方向發(fā)展。要采取扶優(yōu)限劣措施，嚴格入市門檻，對那些無資金實力、缺乏資質的房開企業(yè)，通過規(guī)范市場經濟秩序及時清理出局。同時，制定一些優(yōu)惠政策，向房地產行業(yè)中相對實力強、信譽好的企業(yè)傾斜，使企業(yè)做大做強，以適應入世后的新形勢。
7、要加大經濟適用房建設力度，改革建設和供應的方式。改革重點要體現在6方面：一是要全面推行經濟適用房建設項目招標工作，改革房地產開發(fā)建設體制；二是要明確界定經濟適用房購買標準，改革供應管理方式；三是要根據低收入家庭實際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴格經濟適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強對經濟適用房價格監(jiān)管系統(tǒng)研究，改革成本控制體系；六是要嚴格控制經濟適用房單戶建筑面積，優(yōu)化戶型空間，改革建設戶型標準。同時，加快啟動中、低價位大型住宅小區(qū)建設。
8、要提高預防金融風險意識，強化信貸管理。一是要控制總量，合理調整結構，實行差別政策，以控制房開在住房消費資金中的比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費；二是要嚴格信貸管理，依法、依規(guī)貸款，切實強化貸后管理；三是要在積極提供土地收購儲備機構信用貸款的同時，強化貸款監(jiān)控，實行封閉運行；四是要加強對個人住房貸款管理，一方面要繼續(xù)支持本地居民自住購房，適度提高首付額度，另一方面停止對異地購房、多套購房的個人貸款。
9、要規(guī)范發(fā)展物管。要結合文明創(chuàng)建活動和綜治工作，積極采取行政、經濟、法律等手段，在全縣城鎮(zhèn)范圍內，全面推行物管。房管部門作為行業(yè)主管部門，要結合實際，積極開展試點工作、并注意總結經驗，為推進物管產業(yè)化奠定堅實基礎。
影響整個地區(qū)房地產市場有序健康發(fā)展。要加強對該鎮(zhèn)房開的監(jiān)管力度。規(guī)定享受獨立審批土地權限3年到期后不能繼續(xù)延期，建立健全統(tǒng)一有序的房開市場，在全縣土地總量控制上，既要適當增加供應、緩解供需矛盾，又要防止土地供應過度投放，形成市場風險。
五、未來3年我縣房地產市場的初步判斷、預測及發(fā)展趨勢分析。
綜合我縣房地產發(fā)展現狀可以看出，當前我縣房地產業(yè)形勢可說是喜憂參半，既不能盲目樂觀，也不能妄自菲薄。1998年以來，我縣房地產價格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產業(yè)發(fā)展過程的必然結果，相對較大需求空間對房價的上升提供了真實需求支持，而不是純粹投資動機驅動下“虛漲”。這是“平陽現象”區(qū)別于“海南現象”的本質之處，也是我縣能在房價較快上漲的同時，保持較低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因?；谝陨媳尘胺治?，我縣房地產市場還是有較大發(fā)展空間。主要表現在：
1、城市化進程發(fā)展需要給我縣房地產業(yè)提供發(fā)展巨大空間?！皹嬛?一都三縣?，建設新平陽”，率先基本實現現代化是近幾年我縣發(fā)展的重要戰(zhàn)略?！白≡谄疥?、游在平陽、學在平陽、創(chuàng)業(yè)在平陽”是城市發(fā)展目標定位，這將有效拉動我縣潛在房地產需求。疏散老城，建設新區(qū)，城市建設和人口布局逐步向縣城外圍地區(qū)疏散，加速城市化進程，構筑“大平陽”發(fā)展戰(zhàn)略。我縣行政區(qū)域擴大，為我縣經濟發(fā)展帶來機遇，給房地產市場提供更多發(fā)展空間。根據聯合國相關機構統(tǒng)計資料表明，人均gdp在800-8000美元之間為房地產業(yè)的起步及快速上升階段。只有人均gdp在13000美元以上時，房地產業(yè)才步入下降階段。我國目前人均gdp在800美元左右，而我縣人均gdp已超過1250美元。另外在90年代，發(fā)達國家人均住房建筑面積為：美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經驗表明，在人均住房建筑面積達到30平方米之前，房地產市場會保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應的大縣，具有較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>
2、我縣重大配套工程建設及住宅建設供需和結構的矛盾給我縣房地產提供發(fā)展?jié)撛趧恿?。我縣區(qū)域舊城保護和改造經過10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區(qū)域范圍內仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽鎮(zhèn)解北11.87萬平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴面計算，需解決拆遷購置住房建筑面積14.84萬平方米。另外，鰲江鎮(zhèn)火車站的后年開通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮(zhèn)和蒼南縣龍港連為一體，對整片區(qū)域也起到很大推動作用。雖然，2004年前我縣房地產開發(fā)項目用地已累計供應面積28.7134公頃，土地供應面積累計可建商品房43.0701萬平方米，而近年來實施開放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5萬人，這里雖有經濟適用房供給，但還不能滿足。因此，急需加大住宅區(qū)建設，我縣房地產業(yè)住宅投資空間仍未達到飽和。
3、我縣規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長，給我縣房地產業(yè)提供發(fā)展真實需求。2003年，我縣戶籍人口為84.1萬人，暫住人口3.83萬人。根據我縣有關規(guī)劃資料，規(guī)劃近期2005年戶籍人口為85.88萬人，遠期2010年戶籍人口為88.41萬人。目前，隨著該縣招商引資，暫住人口不斷涌入，以及失地農民轉為非農人口、引進人才等因素，該縣以后幾年人口增長情況，城鎮(zhèn)總人口以每年4000-5000人速度增長，其中非農人口增量為每年3000-4000人，暫住人口為每年200-300人。
（1）新增城鎮(zhèn)人口住房需求。
根據城鎮(zhèn)人口預測，按照統(tǒng)一公式可以計算出新增城鎮(zhèn)人口住房需求總量：
p1=w1·n+w2·r·f·n。
式中：p1：新增人口住房需求總量。
w1：新增人口中非農人口增量。
n：新增人口人均建筑面積（按人均30平方米取值）。
w2：新增人口中暫住人口增量。
r：暫住人口中經商、辦廠及咨詢服務等收入比較高具有購房能力的人群比例（估計在9%左右）。
f：暫住人口中具有購房能力的人群實際可能購房比例按5%計算得出每年新增人口住房需求總量：
2004年新增人口住房需求總量：
p=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（萬平方米）。
2005年新增人口住房需求總量：
p=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬平方米）。
2006年新增人口住房需求總量：
p=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬平方米）。
（2）經濟發(fā)展居民改善居住條件對商品房的需求。
由于目前我縣居住在老城區(qū)的房屋都是落地房，根據2003年我縣統(tǒng)計年鑒里數據顯示本年我縣城鎮(zhèn)人均住房使用面積為35.9平方米，居住水平應該屬于中等水平。但隨著經濟發(fā)展及收入的增加，人們對改善居住條件的愿望也隨之強烈，必然購買新房換舊房，參照國際經驗，如以非農業(yè)人口4萬戶為基數，按每年每戶增加1平方米計算，年需求量為4萬平方米左右。
（3）投資對商品房的需求。
由于房地產具有保值、增值功能，一定數量的投資需求是必然存在的。近年來，有相當數量的社會閑置資金進入房地產市場，一大部分人都成了“炒房一族”，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據當前房地產市場低入住率，一旦可以賺錢，基本上都會出售。再加上近幾年以前外出經商的人回鄉(xiāng)投資房地產等因素，估計在我縣投資對商品房的需求量，占新增城鎮(zhèn)人口住房需求、經濟發(fā)展居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右?？傊?，從目前土地供應狀況與未來市場需求分析，今后房地產市場將會更加完善和成熟，住房消費將會更趨理性。
房地產行業(yè)分析報告篇十一
房地產投資是進行房地產開發(fā)和經營的基礎，在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的。這些風險嚴重的制約著房地產的發(fā)展，本文對我國房地產項目的投資風險做一個全面的研究與分析，同時給出相關的建議以供參考。
房地產業(yè)，是指進行房地產投資、開發(fā)、經營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產業(yè)，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業(yè)。在實際生活中，人們習慣于將從事房地產開發(fā)和經營的行業(yè)稱為房地產業(yè)。
房地產投資是以房地產為對象，為獲得預期效益而對土地和房地產開發(fā)、房地產經營，以及購置房地產等進行的投資。廣義上說，房地產投資的預期效益因投資主體不同而有所不同，政府投資注重宏觀的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益;企業(yè)投資注重于利潤指標;購置自用的房地產，則注重它的使用功能的發(fā)揮。追求的效益雖然有所不同，但各種效益是相互交叉、相互影響的。從狹義上說，房地產投資主要是指企業(yè)以獲取利潤為目的的投資。房地產投資是固定資產投資的重要組成部分，一般占全社會固定資產投資60%以上。它需要動員大量的社會資源(包括資金、土地、物質材料、勞動力、技術、信息等資源)，才可能使投資效益得到實現。
我國處于快速發(fā)展階段，城市化發(fā)展在推動我國經濟發(fā)展的同時，也為經濟發(fā)達的城市帶來了越來越多的人口，城市區(qū)域的面積也不斷的拓展。我國土地政策實行的影響下，不論是拆遷、土地征用還是土地開發(fā)等多個方面都限制了土地供給，對房地產行業(yè)的發(fā)展造成了較大的影響，行業(yè)資源也逐漸減少。首先，土地供給量的減少，在2014年，土地購置的增長速度同比降低2.8%，且在宏觀經濟環(huán)境的影響下，土地供給指標存在又一次的減低，這就表示在以后的發(fā)展階段中，房地產投資水平也會有所下降，從而提升了房地產企業(yè)的產品價格；其次，土地供給減少在一定的程度上增加了土地成本，而且土地價格依然處在增長趨勢中。在金融機構的信用貸款管理方面，土地的發(fā)展會越來越市場化，政府單位為了加強土地的管理和控制，會不斷嚴格土地的開發(fā)控制。房地產行業(yè)的發(fā)展過程中，區(qū)域發(fā)展存在顯著的差異性，同樣也表現在房地產發(fā)展規(guī)模和增長速度上。在我國，相對來說，東部區(qū)域的經濟水平的發(fā)展較為良好，這是因為房地產行業(yè)的發(fā)展時間較長，積累了豐富的發(fā)展經驗。中部地區(qū)的發(fā)展呈現出領先發(fā)展水平，并且明顯比我國經濟水平更高。我國東部區(qū)域的土地資源比較緊張，房地產價格的提升加劇了該市場的競爭現象，部分房地產企業(yè)將發(fā)展逐漸發(fā)展到中部和西部，且區(qū)域結構也出現了一定的變化，特別是在中部區(qū)域的經濟水平的發(fā)展中，不同指標的提升更高。我國城市化發(fā)展是舊區(qū)創(chuàng)新和基礎設施重新建設作為主要發(fā)展內容，因此，我國城市不論是在規(guī)模和發(fā)展品質等多個方面都有著明顯的提升，城市的土地使用和土地需求都無法滿足市場的需求和供給。在這樣的需求影響下，我國在土地使用上存在一定的問題。在容積率提升的情況下，無論是政府、房地產開發(fā)商還是規(guī)劃師都非常注重容積率，對近些年房屋價格的逐漸增長，我國政府在發(fā)行了相應的調控政策，但是監(jiān)督與管理機制缺乏完善性，造成在實行政策的過程中，各個地方的政府執(zhí)行起來并不嚴格，而且商業(yè)銀行為了確保自身的經濟效益也會采取相應的解決方式，不利于國家政策的合理實行，以及房地產行業(yè)的持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略的實施。
正像股市一樣，投資者很難把握到房地產市場的動向。很多人希望房價能下降，但是如果降了大家就會買嗎?出于囚徒困境的心理，人們大多是喪失投資良機或者過早進入。在市場行情熱漲的情況下，我們也需要把握投資機會，從而獲得較高的利潤。
4.1關于投資區(qū)域，如何選擇。
不同的區(qū)域有不同的房地產發(fā)展前景，所以投資房地產實質上是投資該區(qū)域的發(fā)展前景。所以需要分析區(qū)域投資環(huán)境，選擇好的投資區(qū)位，尋找投資機會。良好的投資區(qū)位包括：交通、學校、醫(yī)院、菜市場、商貿、良好發(fā)展前景等因素。
4.2面對拿地熱潮，搶還是不搶。
從往年的一些成交價來看，土地市場有呈現泡沫化的趨勢。而品牌開發(fā)商加大囤地力度，他們更看重的是未來兩年的房地產市場行情，而中小開發(fā)商，應充分考慮自身的發(fā)展戰(zhàn)略，政策的波動性依然是高地價的最大風險，因此在市場環(huán)境狂熱的情況下需要理性拿地，在市場環(huán)境低迷的時候應儲備土地。
4.3強調項目可行性分析和市場監(jiān)測。
可行性研究是對擬建投資項目進行全面的綜合技術經濟分析，提出該項目是否值得投資和如何進行建設的咨詢意見，為項目決策提供依據的一種綜合性的分析方法。當今火熱市場行情下，企業(yè)需要做好可行性研究，做好項目開發(fā)成本和財務分析。房地產開發(fā)中既涉及土地、稅費、工程、開發(fā)、營銷、財務等費用，也包括不可預測費用。財務費用主要分析成本與收益，一般以動態(tài)分析為主，以靜態(tài)分析為輔，對項目進行現金流量分析、動態(tài)投資回收期、內部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面進行合理評估。這些費用和預測充滿不確定性因素，所以，可行性分析正確如否對項目利潤和風險防范影響較大。
進行充分的市場調研和監(jiān)測，對供求變化做出良好的反應。須委托專業(yè)咨詢公司對房地產市場的供求狀況進行調研，獲取詳細的信息資料，同時根據社會需求和城市建設規(guī)劃來調整投資項目，避免供需失衡的風險。
5結語。
隨著社會的發(fā)展，我國的房地產市場也在不斷地發(fā)展，規(guī)模也在不斷地增加，雖然房地長行業(yè)有著巨大的利益，但同時也產生巨大的投資風險。通過調查發(fā)現，我國的房地產的相關法律、法規(guī)在設立的時間上比較晚，各種制度還存在一定的不完善，在這種情況下，房地產投資受到的各種因素比較多，從而進一步導致房地產項目的投資出現較多風險。本文針對我國目前房地產行業(yè)的投資風險提出來相關的見解，同時也給出了有效的建議以供參考，從而使得其使用科學的方式盡可能的降低投資風險。
房地產行業(yè)分析報告篇十二
在房屋建筑領域中必不可少可行性研究，因為它對項目最終的施行，如何施行，將產生多大的經濟效益有著不容忽視的作用。在技術方面，可以確定房屋的布局結構，所需的設備也隨之確定；在經營方面，可根據房地產的供求情況，市場的競爭激烈與否，提出銷售目標所在市場和銷售手段；在管理方面，可根據實際研究結果提出項目建設的方法。綜上所述，以市場預測和建設條件的調查為前提，規(guī)劃設計方案作為基礎，經濟評價為可行性研究的核心。
1.1總論。
項目的名稱、性質、地理位置、占地面積，總建筑面積、建筑密度、容積率、各類建筑物的構成、投資總額、總工期等基本情況都需要在總論中體現，并說明項目提出的背景、開發(fā)建設的必要性、城市總體規(guī)劃、發(fā)展全市經濟的意義。
1.2市場調查和需求分析。
通過對房地產市場的詳細調查，開發(fā)商預測同時期人們對房屋需求，從而分析出開發(fā)項目的銷售走勢或者出租前景的好壞，綜上，即可確定面對市場的范圍和租售對象。
1.3開發(fā)項目場地的現狀與建設條件分析。
原建筑物的現狀，周圍環(huán)境的布局，開發(fā)時需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶和人口，需要的勞動力和材料等因素都要再前期準備中考慮進去。
1.4規(guī)劃設計方案。
開發(fā)項目實施之前，設計人員要設計出建筑的總平面布置圖。其中包括建筑物的外觀設計，城市的景觀設計，并且保證場內外交通布置的暢通，基礎設施管網的可行性。
1.5投資估算。
它是場地的購置費、拆遷安置費、工程的總造價、手續(xù)費、規(guī)劃費等相關費用的估計。
1.6經濟分析、財務評價、社會經濟評價。
通過對項目的銷售收入、預期利潤、稅金、租金、工期等眾多影響因素變化的正確評估，以及當財務評價與社會經濟評價不發(fā)生矛盾時，該項目最終可具體實施。
2.1內部影響因素。
開發(fā)企業(yè)想要具備資源、能力和競爭優(yōu)勢，就必須尋找機會，利用機會。對投資者來說，市場機會無處不在，所有未滿足的需要的都可當做機會來利用，但是在機會面前如果不加以分析和評估，那么機會只會讓投資者深陷其中。因此，開發(fā)企業(yè)首先要把項目有關的不利影響和有利效益羅列出來，然后進行調查、比較、分析、評估，明確企業(yè)的自我優(yōu)勢，再去判別機會是否屬于自己。
2.2外部因素。
除了可調控的內部因素之外，不易控制的外界環(huán)境和條件時時刻刻的變化也可能會給自己創(chuàng)造的條件帶來不利的影響。人口、經濟、信息、政治法律及社會文化、自然條件、基礎和公共設施，規(guī)劃控制等影響因素都會作用在房地產開發(fā)的效益之上。所以，對外部因素合理的協(xié)調，就是為了最終開發(fā)商能夠選擇合適的開發(fā)地段。
首先費用測算為籌集開發(fā)資金提供依據，以便通過各種渠道籌集所需的開發(fā)資金，同時它可作為研究工程造價合理性的手段，以便對設計方案提出意見，在經濟上達到共同的而目標。其次費用測算是作為選擇最優(yōu)設計方案的重要控制條件，以便選出技術先進、經濟合理的設計方案。最后，費用測算作為項目建設實施過程中投資控制的依據，以便為工程預算提供重要的依據，進行竣工決算。
4.1市場風險。
房地產和其他行業(yè)一樣存在著市場風險，當市場的供求關系的發(fā)生波動時，相應就會引起市場的波動產生風險。因為購買力迫使房地產難以形成有效的需求，市場價格大幅波動，資源價格上漲等不定因素都會給投資者造成損失。
4.2經營風險。
在房地產經營過程中會出現意想不到的失誤，而在經營商的失誤會直接導致風險增加。沒有經過周詳的調查分析或因決策的失誤，錯誤的選擇了投資地區(qū)和時機；不熟悉相關政策導致投資失??；還有可能是因企業(yè)內部管理水平和工作效率低等導致原來計劃不能按期執(zhí)行。
4.3利率風險。
由于市場的不確定性，時常會發(fā)生變動導致利率的變動，這就造成了利率的風險。一旦風險出現，房地產開發(fā)企業(yè)融資成本及將會受到重擊，從而減少了投資者的收益；同時對居民的購買力也造成了影響，最終表現為開發(fā)企業(yè)的投資收益減少。
4.4政策風險。
房地產開發(fā)投資是一項政策性很強的經濟活動，在相關政策的影響和制約下，房地產的投資對象情況也會隨之在很大程度上受到影響。因此，投資前需要認真了解城市規(guī)劃設計，土地獲得方式，政策的調控等，掌握政策的基本內容，有利于安全的投資。
4.5其他風險。
失去控制的人為因素或自然本身發(fā)生異常造成的損失會給房地產開發(fā)投資活動帶來損失。
房地產業(yè)在當今發(fā)展迅速，給投資者帶來了可觀的經濟效益，豐厚的回報。但隨著市場持續(xù)的走高，房屋需求有所下滑，相關政策也隨之調控，房地產開發(fā)項目可行性研究就顯得尤為重要，這時需要投資者和購買者都周詳的了解當今的房地產市場的變化和走勢，利用信息判斷投資機會的可行性，最終達到投資者和購買者雙贏的共同目標。
房地產行業(yè)分析報告篇十三
可行性研究最早于20世紀30年代初出現在美國，在開發(fā)田納西河流域開始將其列入開發(fā)程序，使其成為工程項目規(guī)劃的重要階段。改革開放以后，我國為了加強項目投資決策分析，引進了項目可行性研究技術。1983年，國家計委頒發(fā)了《關于建設項目進行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設的程序。
房地產項目的可行性研究分析是項目前期的必要準備工作，在項目投資之前，從經濟、技術直到社會各種環(huán)境、法律等各種因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個工程項目在技術上是否先進、實用和可靠，在經濟上是否合理，在財務上是否盈利，為投資決策提供科學的依據。
自1993年取消分房制度以后，我國房地產行業(yè)迅猛發(fā)展起來。房地產項目的可行性研究分析作為項目決策的基本內容和主要工作方法，已經逐步形成了比較規(guī)范和穩(wěn)定的內容和程序。
不同于一般建設項目先投資后生產的特點，房地產項目投資開發(fā)的過程也是項目生產的過程。一般建設項目的建設期和經營期都是截然分開的，先有固定資產投資和流動資金投資，后有生產經營活動。而房地產項目的開發(fā)銷售，存在預售模式，使得項目建設期、經營期和銷售期交錯在一起，這就要求房地產項目的可行性研究分析具有其特殊性。
房地產項目的可行性研究分析在一般建設項目的基礎上，著重強調市場分析、項目選址及定位、經營方式以及租售價格的確認、經濟財務的可行分析。另外，在我國可持續(xù)發(fā)展觀的影響下，項目的環(huán)境評價以及節(jié)能效應等越來越受到重視。
(1)市場分析、項目選址及定位。
房地產項目的市場分析、項目選址、項目定位是對項目的市場需求及供給的分析。通過大量的市場調研、統(tǒng)計分析方法進行市場分析可以獲得目前房地產市場上的走勢和需求，針對市場分析進行項目選址及定位所確定的項目產品供給能夠滿足市場需求，并且能夠為之后的銷售工作打好基礎。因此，做好市場分析、項目選址及定位是項目可行性研究分析的基礎。
(2)經營方式以及租售價格。
經營方式以及租售價格的確認是項目收益的重要組成部分。房地產項目采用銷售、租賃或者是銷售和租賃參半的經營方式，關系到整個項目未來現金流量。通過了解周邊樓盤信息，選取近似樓盤作為項目租售價格的參考項目，采取市場分析法等恰當的計量經濟分析方法獲得合理有效的租售價格。在此基礎上進行的銷售收入估算才能客觀公正，具有參考價值。
(3)經濟財務的可行性。
經濟財務上的可行性包含兩方面的內容，一是經濟可行性分析，二是財務可行性分析。經濟可行性是指項目整體能夠對國民經濟產生的積極影響，一定程度上能夠推動國民經濟的發(fā)展；財務可行性是指項目本身的經濟效益，從項目的總投資和收入出發(fā)，分析能夠為房地產企業(yè)帶來經濟利益。進行經濟財務可行性分析，客觀的評價項目可行與否是確定投資該房地產項目的關鍵。
(4)環(huán)境評價以及節(jié)能效益。
在項目全壽命周期管理和可持續(xù)建設觀念的影響下，房地產項目可行性研究分析越來越注重擬建項目對環(huán)境的影響以及可以采取的節(jié)能措施。環(huán)境評價是從項目的綠化工程、景觀工程對周邊環(huán)境以及居民生活的提供的舒適度來進行評價。節(jié)能效益是從項目本身的建筑結構出發(fā)，分析項目是否符合可持續(xù)原則，是否具有循環(huán)經濟效應。
只有對上述部分進行客觀的評價分析，得出的可行性研究報告結論才是符合項目本身的，才能客觀公正的為開發(fā)商提供投資決策的資料基礎。但縱觀目前房地產項目的可行性研究分析，由于實際操作的復雜性等因素的制約，依舊存在不少問題。
大多數開發(fā)商對可行性研究分析不重視，開發(fā)商的目標是獲取利潤，對于可行性研究分析，通常是項目已經立項之后，由于相關部門報批備案需要，或是由于項目融資時，銀行等金融機構的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。
為了解決這一問題，首先必須讓開發(fā)商明確，可行性研究分析不僅僅是向當地政府、規(guī)劃部門和環(huán)境保護部門申請有關建設許可文件的依據，更是開發(fā)商在今后競爭日益激烈的房地產市場上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來無法挽回的巨大經濟損失的有效措施。對開發(fā)商來講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項目的許多重大經濟技術原則和基礎資料得到落實，使開發(fā)商的決策建立在科學而不是經驗或感覺的基礎上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門要加強對項目審批程序的嚴格控制，堅持先有可行性研究分析，再立項。
(2)可行性研究依據不充分。
開發(fā)商或是委托的相關代理方在進行可行性研究分析時，主要依據項目的設計方案說明并結合國家、地方政府出臺的相關估價文件，對項目的經濟財務效益進行評價。但是在確認租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數據更新不及時，并且選用分析方法不恰當，導致項目租售收入不能客觀反映對項目預售情況的預測，從而影響項目現金流量的預測，使得可行性研究分析結果不合實際。
為此，組織建立專門的數據庫可以有效解決數據收集困難這一關鍵問題，使得房地產的可行性研究分析不再成為“無稽之談”。
就目前房地產項目可行性研究分析來看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開發(fā)商有意識要對環(huán)境以及節(jié)能效益方面進行評價分析，但在其出具的可行性研究報告中，這一部分論點不鮮明，論據不充分，論述不詳細，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細有效的定量分析。
針對這一現象，政府相關部門制定有關的制度標準，以規(guī)范這一部分的研究分析。培養(yǎng)專業(yè)型人才，建立專業(yè)的可行性研究分析機構，保證可行性研究分析專業(yè)化，更加詳細深入。
總之，房地產項目可行性研究分析是項目投資決策前的必要步驟，內容上應該較為全面的涵蓋項目的各個方面，在此基礎上，著重注意市場分析、項目選址及定位、銷售方式以及租售價格、經濟財務可行性分析等方面。
我國房地產項目可行性研究分析存在的問題很多，為了有效解決這些問題，就必須從相關的各個角度著手，政府部門加強其監(jiān)督引導作用，規(guī)范可行性研究分析；開發(fā)商認真貫徹實行相關政策規(guī)范，重視可行性研究分析對擬建項目投資分析的價值；相關可行性研究分析報告編制機構，重視專業(yè)人才的培養(yǎng)，提高可行性研究報告的深度和質量。各個部門通力合作，使可行性研究工作發(fā)揮其應有的作用。
房地產行業(yè)分析報告篇十四
1)、項目申請單位情況:單位名稱、地址及郵編、聯系電話、法人代表姓名、人員、資產規(guī)模、財務收支狀況等情況。
2)、項目負責人基本情況:姓名、性別、職稱、專業(yè)、聯系電話，與項目相關的主要業(yè)績。
3)、項目基本情況:項目名稱、項目類型;主要工作內容、預期總目標及其階段性目標;主要預期經濟效益和社會效益指標;項目總投入情況(包括人、財、物等方面)。
2、必要性和可行性。
1)、項目背景及實施項目的必要性。
項目受益范圍分析;項目是否符合國家政策，是否不屬于國家政策優(yōu)先支持的領域和范圍;國家(含部分地區(qū))需求分析;申請單位事業(yè)發(fā)展需求分析。
項目實施對申請單位、所屬領域或社會事業(yè)發(fā)展的意義與作用。
2)、項目實施的可行性。
與同類項目相比分析;項目的主要思路與設想;項目預算的合理性及可靠性分析;項目預期社會效益分析;項目預期效益的持久性分析。
3)、項目不確定性分析。
項目實施過程中存在的不確定性分析;對應措施分析。
3、實施條件。
1)、人員條件。
項目負責人組織管理能力;項目主要參加人員的姓名、性別、職務、專業(yè)、對項目熟悉情況。
2)、資金條件。
項目需要的投入總額;對財政專項資金的最低需求額;其他渠道資金的來源及其落實情況(需提供相關證明文件及資料)。
3)、基礎條件。
項目申請單位及合作單位單位完成該項目已經具備哪些基礎條件(重點說明項目申請單位及合作單位具備那些設施條件，需要增加哪些新的關鍵設施)。
4)、其他相關條件。
4、進度與計劃安排。
項目的階段性目標情況;分段地實施進度計劃與計劃安排情況。
5、主要結論。
1、項目建議書及批復文件。
2、國家和地區(qū)的經濟和社會發(fā)展規(guī)劃。
3、國家有關法律、法規(guī)，政府的有關規(guī)定。
4、項目合資、合作各方簽訂的協(xié)議書或意向書。
1、概述。
簡述項目提出的背景、項目技術狀況、現有產業(yè)規(guī)模;項目的`主要用途、性能;投資的必要性和預期經濟效益;本企業(yè)實施該項目的優(yōu)勢。
1)、項目技術路線、工藝的合理性和成熟性，關鍵技術的先進性和效果論述。
2)、項目技術性能水平與國外同類項目的比較。
3)、項目承擔單位在實施本項目的優(yōu)勢，
3、項目成熟程度。
4、市場需求情況和風險分析。
5、投資估算及資金籌措。
1)、項目投資估算。
2)、資金籌措方案。
3)、投資使用計劃。
6、經濟和社會效益分析。
1)、未來5年成本、收入估算。
2)、財務分析:以動態(tài)分析為主，提供財務內部收益率、貸款償還期、投資回收期、投資利潤率和利稅率、財務凈現值等指標。
4)、財務分析結論。
5)、社會效益分析。
7、綜合實力和產業(yè)基礎。
1)、企業(yè)員工構成(包括分工構成和學歷構成)。
2)、企業(yè)高層管理人員或項目負責人的教育背景、科技意識、市場開拓能力和經營管理水平。
3)、企業(yè)從事研究開發(fā)的人員力量、資金投入，以及企業(yè)內部管理體系等情況。
4)、企業(yè)從事該產品生產的條件、產業(yè)基礎(包括項目實施所需的基礎設施及原材料的來來源、供應渠道等)。
8、項目實施進度計劃。
9、其他。
1)、環(huán)境保護措施。
2)、勞動保護和安全。
3)、必要的證明材料。
10、結論。
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房地產行業(yè)分析報告篇十五
1,區(qū)位概況西華縣位于河南省東部，隸屬于周口市管轄?？偯娣e1194平方公里，耕地面積110萬畝，轄18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、3個農林場，戶籍人口92萬（2013年）。西華漢代置縣，歷稱西華、長平、箕城、鴻溝等，唐代復名西華至今。存有女媧城遺址為河南省重點文物保護單位。
考慮城鎮(zhèn)化空間發(fā)展的不均衡，在周口、項城、淮陽“金三角”和“周商一體化”為核心的區(qū)域中心城市區(qū)。周口、項城、淮陽、商水共同構成復合中心，總規(guī)模達到150萬人以上，規(guī)劃期末邁入大城市行列。扶溝、太康、鹿邑、鄲城、沈丘，在規(guī)劃期末邁入中等城市行列，西華為小城市。
3,交通概況。
工業(yè)發(fā)展勢頭強勁。近年來，西華堅持“工業(yè)興縣”戰(zhàn)略不動搖，深入開展“工業(yè)突破年”、“企業(yè)服務年”、項目建設“百日會戰(zhàn)”等活動，不斷掀起承接產業(yè)轉移和招商引資項目建設高潮。僅2011年就吸引了包括富士康集團、麥當勞福喜集團等世界知名強企業(yè)落戶西華。特別是富士康實訓基地，項目一期投資50億元年產蘋果品牌手機配件6000萬套，于2011年12月8日投產運行，從開工到建成投產僅僅用了58天，被社會各界譽為“西華速度”、“西華奇跡”。今年二期工程建成后可吸納培養(yǎng)3萬名產業(yè)工人，3年實現勞動力就業(yè)10萬人。大用集團肉雞養(yǎng)殖加工系列項目總投資20億元，建成標準化養(yǎng)殖小區(qū)17個，屠宰廠、飼料廠、孵化廠全面建成投產。大用集團還和世界知名企業(yè)、國際跨國公司麥當勞集團最大的肉食供應商美國福喜公司成功合作，把西華大用作為麥當勞食品的重要原材料供應基地，實現強強聯合。還有麗達制衣、鴻鑫服飾、匯通化工、晨輝工貿、華達電力、金鑫車業(yè)等一批科技含量高、投資額度大的項目相繼開工或建成投產。全縣招商引資項目建設一年一個新臺階，年年都有新變化。2011年，全縣限額以上工業(yè)企業(yè)發(fā)展到110家,實現增加值35億元，比上年增長22%，初步形成了食品加工、紡織服裝、板材家具、醫(yī)藥化工、電子制造和制鞋六大支柱產業(yè)。工業(yè)經濟發(fā)展正實現著由弱到強、破繭成蝶的歷史性跨越。
產業(yè)聚集區(qū)建設全面推進，始終把產業(yè)集聚區(qū)建設作為推進工業(yè)發(fā)展的“重頭戲”來抓，按照“四集一轉”的要求，產業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃實現了與城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃的“三規(guī)合一”。近年來，已累計投入資金5.3億元，新修產業(yè)集聚區(qū)道路9條35公里，形成了“五縱四橫”的交通網絡，同時，推進綠化、亮化、通訊、供排水、供氣、污水處理、垃圾處理、標準化廠房、綜合服務區(qū)、職工宿舍等配套設施建設。目前產業(yè)集聚區(qū)建成區(qū)面積6.1平方公里，入駐企業(yè)30家，2011年完成固定資產投資32.5億元，主營業(yè)務收入32.3億元。其中，主導產業(yè)企業(yè)發(fā)展到19家，占入駐企業(yè)總數的60%，主營業(yè)務收入24億元，占入駐企業(yè)主營業(yè)務收入的80%，初步形成了輕工、食品兩大主導產業(yè)。產業(yè)集聚區(qū)在縣域經濟發(fā)展中的支撐作用日益彰顯。
現代農業(yè)長足發(fā)展，圍繞打造國家糧食核心區(qū)，認真落實各項惠農政策，保護和激發(fā)群眾生產的積極性。整合小農水等涉農項目，大力實施水田林路橋綜合治理配套，農業(yè)綜合生產能力不斷提高。全縣糧食種植面積一直穩(wěn)定在150萬畝以上，糧食產量連續(xù)8年創(chuàng)歷史新高，為國家糧食安全作出了積極貢獻。加大農業(yè)結構調整力度，努力壯大優(yōu)質畜產品、優(yōu)質雜果、優(yōu)質無公害蔬菜、優(yōu)質食用菌、優(yōu)質苗木花卉生產與加工“五大基地”，不斷拉長糧食深加工、畜產品深加工、水果深加工、板材深加工、棉花深加工、無公害蔬菜深加工“六大鏈條”，大王莊的韭菜、遲營的茄子、西夏的香瓜、紅花的苗木、黃橋的鮮桃、田口的黑木耳等遠銷四方，以大用集團標準化養(yǎng)殖小區(qū)為代表的規(guī)模養(yǎng)殖企業(yè)達到2996家，畜牧業(yè)產值占農業(yè)總產值的比重達到45%，西華農業(yè)品牌更加響亮。實現了以傳統(tǒng)農業(yè)到現代農業(yè)的轉變，確保了“三化”協(xié)調發(fā)展，形成了以生豬、肉雞、板材、水果、食用菌、花卉苗木、洋蔥、辣椒為主無公害農產品生產基地，成為全國商品糧生產和優(yōu)質棉種植基地縣、瘦肉型豬和槐山羊生產基地縣、全國經濟林發(fā)展和高級平原綠化先進縣、河南省畜牧業(yè)發(fā)展重點縣、河南省無公害苗木供應基地。
需求，四星級大酒店媧城賓館的建設，使我縣的接待水平又上了一個檔次，城區(qū)各類職業(yè)技術學校每年可培養(yǎng)各類專業(yè)人才和大批不同工種的技術工人，各大金融、保險部門均設有分支機構，網點布局合理，信用卡，銀聯卡使用方便，各類幣種均可自由匯兌，外資進入渠道暢通。
水電資源豐富。能滿足居民及各類工業(yè)項目用電，西華縣供水系統(tǒng)、西華縣天然氣供應公司完全能滿足城區(qū)生活用水和用氣需求。境內溝河縱橫，沙河、潁河、賈魯河等骨干河道蜿蜒境內，水資源豐富。
郵電、通訊發(fā)展迅猛，程控電話裝機容量不斷遞增，長途電話可直撥全國及世界各個國家和地區(qū)，移動通訊同85個國家和地區(qū)實現漫游和國內自由漫游，開辦了數字數據專線，寬帶連接，電子數據交換，郵政特快，電話信息，圖文傳真等多種通訊業(yè)務，對外通訊十分快捷。
2013年，西華縣主要經濟發(fā)展指標持續(xù)平穩(wěn)較快增長。全縣實現生產總值154.5億元，比上年增長9%。地方公共財政預算收入完成4.3億元，增長25.3%；完成全社會固定資產投資107.7億元，增長23.5%；實現社會消費品零售總額73億元，增長14.5%；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額102.9億元，增長21.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17313元，農民人均純收入6825元，分別增長9.6%和17.4%。
人口89.5萬人，常駐人口75.2萬人，農業(yè)人口近80萬人。
4,城市規(guī)劃和發(fā)展方向。
為“南拓西跨，東控北抑”?？h城優(yōu)先發(fā)展區(qū)：位于現狀城區(qū)的南部，箕城路南段及南環(huán)路兩側用地，位于城區(qū)聯系周口市的咽喉地帶，是城市對外主要經濟流向、交通區(qū)位條件優(yōu)越，適宜大規(guī)模的城市開發(fā)建設，是城市空間近期拓展的熱點地區(qū)。
南拓：西華城區(qū)南部的南環(huán)路沿線用地，是西華城區(qū)未來的核心地區(qū)，是體現西華城市新經濟、新建設、新形象的集中區(qū)域。規(guī)劃按照生態(tài)型新城區(qū)的要求，優(yōu)化空間布局，提高綠化標準，完善基礎設施水平，建設成為以“行政—文化—居住”為主要職能的河南省東南部地區(qū)一流的綜合性新城區(qū)。
西跨：雙狼溝以西地區(qū)是西華工業(yè)發(fā)展主要方向。規(guī)劃集中布置污染較小的二類工業(yè)，努力培育和發(fā)展具有西華特色的產業(yè)體系，形成優(yōu)勢產品、優(yōu)勢行業(yè)和支柱產業(yè),發(fā)揮產業(yè)的高效集約化。遠景作為城市發(fā)展的戰(zhàn)略儲備空間控制。
東控：隨著東環(huán)路的建成，東部地區(qū)已具備開發(fā)建設的條件，規(guī)劃沿線布置科研用地和高新科技工業(yè)園區(qū)。城區(qū)東北部的賈魯河以東地區(qū)，靠近阿—深高速公路城市出入口，規(guī)劃布置城市市場流通和物流儲運的功能。東南部用地位于城市主導風向上側，是城市生態(tài)敏感區(qū)，規(guī)劃從提升城市空間品質，保證城市環(huán)境質量，建設生態(tài)城市的角度，將城市東南部用地劃定為生態(tài)維護用地。
北抑：北環(huán)路以北地區(qū)。因背離城市主要經濟及交通流向；發(fā)展用地與現狀城區(qū)被北環(huán)路分隔，聯系不便，故劃定為限制建設的地區(qū)。規(guī)劃定為限制建設的地區(qū)，重點發(fā)展生態(tài)農業(yè)、林業(yè)和觀光旅游業(yè)。本次規(guī)劃確定西華縣城區(qū)布局結構為“集中緊湊式”，形成“兩軸、雙心、三園、五區(qū)”的規(guī)劃結構。
兩軸：以箕城路、西周路為軸線，布置大型行政、文化、商業(yè)設施，成為城市的主要公共建筑軸線，集中體現現代化城市建設風貌。
雙心：指兩個市級的城市公共中心，即舊城區(qū)的商貿、行政、文化中心及城南新區(qū)的行政、文化、體育中心。
三園：指城西科技工業(yè)園、城西北加工工業(yè)園和城東北物流儲運園。工業(yè)園區(qū)用地以工業(yè)用地為主，物流儲運園區(qū)以倉儲、配送加工用地為主，適當配套相關生活服務設施。
五區(qū)：指城市以生活居住職能為主的居住區(qū)，即城中片（舊城區(qū)）、城南片（南環(huán)路以北）、城北片（東風運河以北）和城南新區(qū)片（南環(huán)路以南）。規(guī)劃結合居住區(qū)規(guī)劃，在各片區(qū)中心分別設置居住區(qū)級的公共服務中心，為居民提供日常生活服務。
樓盤情況：
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