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物業(yè)管理論文題目參考篇一
所謂經(jīng)營型物業(yè)管理模式是指以客戶需求和市場變化為導(dǎo)向，利用創(chuàng)新性的經(jīng)營理念，將所管轄的物業(yè)統(tǒng)一納入經(jīng)營，通過開發(fā)和利用各類物業(yè)的功能，提高物業(yè)的整體增值潛力。它有三層涵義：
第一、通過有機(jī)融合，使物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理服務(wù)成為渾然一體的實(shí)體，在做好基本管理服務(wù)工作的同時(shí)，著重為開發(fā)商、業(yè)主（客戶）選擇投資、經(jīng)營項(xiàng)目，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)服務(wù)區(qū)域整體功能，策劃、參與、實(shí)施物業(yè)經(jīng)營方案，竭盡全力發(fā)揮域內(nèi)物業(yè)的整體增值效力，提高物業(yè)的增值潛力，擴(kuò)大物業(yè)管理企業(yè)的贏利空間。
第二、依托于社會分工的不斷細(xì)化。如利用現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)職能部門的專業(yè)化，成立專業(yè)化公司，充分利用企業(yè)專業(yè)技術(shù)的集中優(yōu)勢，有效降低成本，提高服務(wù)質(zhì)量。借助物業(yè)企業(yè)社會化，通過企業(yè)參與市場競爭，使其充分市場化，形成技術(shù)對外擴(kuò)張的格局。
第三、采取資本運(yùn)營的手段，利用兼并與聯(lián)合、改組與改造等方式，優(yōu)化組合資源，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化管理和規(guī)?；?jīng)營相融合，不斷擴(kuò)大企業(yè)的資本。其目的就是最大限度地體現(xiàn)企業(yè)管轄物業(yè)的保值、增值的重要功能。經(jīng)營型物業(yè)管理模式的基本特征表現(xiàn)為物業(yè)企業(yè)在物業(yè)日常管理、創(chuàng)新經(jīng)營、資本運(yùn)作等方面的高度融合，其核心就是讓物業(yè)管理企業(yè)全面走向市場化。此種模式是圍繞物業(yè)管理所涉及的整個(gè)領(lǐng)域，不僅僅局限于物業(yè)企業(yè)對收益性物業(yè)及配套項(xiàng)目的經(jīng)營管理，并且在資源的吸引和技術(shù)的轉(zhuǎn)化等方面實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的動(dòng)態(tài)組合。由于這種最優(yōu)化的動(dòng)態(tài)組合，有效改變了物業(yè)管理企業(yè)過度依賴于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的傳統(tǒng)模式，促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)從單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步向多元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的過渡，使物業(yè)管理在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用日益加強(qiáng)，物業(yè)管理企業(yè)的社會地位日益提高。
2經(jīng)營型物業(yè)管理模式市場需求的價(jià)值分析
就我國實(shí)際情況而言，客戶對經(jīng)營型物業(yè)管理需求旺盛。近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，二級、三級市場日益擴(kuò)大，使房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域巨大的市場空間得到了拓展。根據(jù)有關(guān)資料分析顯示，某總公司所屬的總資產(chǎn)中，其中物業(yè)資產(chǎn)竟達(dá)65%，而且這些物業(yè)資產(chǎn)中有相當(dāng)一部分未得到充分利用，甚至長期閑置。有些分支機(jī)構(gòu)效益差，卻對物業(yè)這個(gè)懷中的金娃娃無動(dòng)于衷。比如：目前的租賃市場，全國約7000萬戶居民中仍有300萬戶人均居住面積不足4平方米，流動(dòng)性租房而居的住戶比例達(dá)9.52%。據(jù)北京、上海等大城市住房調(diào)查顯示，分別有20.2%、26.8%的家庭租房居住。支撐這一巨大租賃市場的中介組織各式各樣，非常缺乏專業(yè)性和規(guī)范性，顯然這將給為數(shù)眾多的物業(yè)企業(yè)開拓了營利市場，創(chuàng)造了利潤空間。試想：當(dāng)三級市場啟動(dòng)后，隨著住房交易量增大，廣大市民會有更大的咨詢交易、代理租賃及估價(jià)物業(yè)的需求，顯然，這些業(yè)務(wù)與物業(yè)管理企業(yè)都將存在必然聯(lián)系，這些足以說明經(jīng)營型物業(yè)管理模式市場需求旺盛，而現(xiàn)實(shí)中相當(dāng)一部分物業(yè)企業(yè)在專業(yè)管理、合理的規(guī)劃和經(jīng)營方面十分缺乏。綜上，物業(yè)管理企業(yè)必須增強(qiáng)經(jīng)營意識，提高經(jīng)營水平，更多關(guān)注其物業(yè)的增值、物業(yè)效益潛力的`發(fā)揮，最大限度的體現(xiàn)經(jīng)營型物業(yè)管理的價(jià)值。
3構(gòu)建經(jīng)營型物業(yè)管理模式的思考
物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展經(jīng)營型物業(yè)管理模式的過程中，應(yīng)該提高經(jīng)營效益、創(chuàng)新經(jīng)營理念、建立人才培養(yǎng)機(jī)制，走出“保本微利行業(yè)”傳統(tǒng)思路。
3.1提高經(jīng)營效益，彰顯企業(yè)的市場競爭優(yōu)勢雖然物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)化資金、勞動(dòng)力等資源后，作為綜合性服務(wù)和精神產(chǎn)品提供給市場，除了給勞動(dòng)者提供就業(yè)、給國家增收之外，毋容置疑，物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展必須通過創(chuàng)造利潤來增加積累和吸引更多的發(fā)展資金。物業(yè)的保值增值依賴于經(jīng)營型物業(yè)管理服務(wù)水平的不斷提高。企業(yè)在不增加經(jīng)營成本的前提下控制成本為業(yè)主提供更多的增值服務(wù)，提高成本效益和經(jīng)營效益是經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。實(shí)踐證明，惟有注重成本效益的物業(yè)管理企業(yè)，才能有更強(qiáng)的市場競爭優(yōu)勢，贏取更多的企業(yè)生存空間。提高經(jīng)營效益意味著根據(jù)企業(yè)自身的有利條件和優(yōu)勢，從而達(dá)到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與社會經(jīng)濟(jì)效益的雙贏目標(biāo)。
3.2創(chuàng)新經(jīng)營理念，提升物業(yè)的市場價(jià)值經(jīng)營型物業(yè)管理模式，要求每一位物業(yè)管理骨干深刻理解物業(yè)經(jīng)營是物業(yè)管理工作的必須份內(nèi)之事。針對客戶群找準(zhǔn)定位，群策群力策劃優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，以更多的實(shí)惠滿足廣大客戶的需求。誠然，做好物業(yè)管理工作固然重要，但是，在激烈的市場競爭中，只有不斷地迎合市場、積極地拓寬經(jīng)營渠道，所引進(jìn)的經(jīng)營項(xiàng)目是急客戶所急的，才能順利實(shí)現(xiàn)客戶、經(jīng)營者及商戶“多贏”。因此，物業(yè)管理人只有具備了強(qiáng)烈的營銷意識，才能使管轄的物業(yè)潛力得到充分發(fā)揮，不斷提升物業(yè)的市場價(jià)值。
3.3建立人才培養(yǎng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理人力資源價(jià)值經(jīng)營型物業(yè)管理模式，要求物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)具體的物業(yè)項(xiàng)目，狠抓物業(yè)經(jīng)營人才隊(duì)伍的培養(yǎng)。培訓(xùn)對象應(yīng)從管理層到員工層全方位實(shí)施培訓(xùn)，做到有步驟、分階段、且提供針對性強(qiáng)的、分層次的專項(xiàng)培訓(xùn)課程。通過培訓(xùn)，使企業(yè)廣大員工充分了解和掌握物業(yè)經(jīng)營方面的基本知識，學(xué)會運(yùn)用新的市場化的管理理念、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。因此，只有建立物業(yè)管理人才培養(yǎng)機(jī)制，才能為企業(yè)不斷適應(yīng)行業(yè)多元化良性發(fā)展和市場變化需要?jiǎng)?chuàng)造持續(xù)的動(dòng)力。借助現(xiàn)代管理工具，利用信息化手段才能更好發(fā)揮人力資源的效率，最大限度實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理人力資源的價(jià)值。
總之，經(jīng)營型物業(yè)管理模式是企業(yè)做強(qiáng)的一條重要途徑，推行此種模式必須注重成本效益和經(jīng)營效益、創(chuàng)新經(jīng)營理念、建立人才培養(yǎng)機(jī)制等，使我國物業(yè)管理行業(yè)真正進(jìn)入健康、持續(xù)、快速的良性發(fā)展軌道。
物業(yè)管理論文題目參考篇二
通過學(xué)習(xí)《物管法》，使自已對物業(yè)管理方面有了新的認(rèn)識，物管法結(jié)合本市實(shí)際情況制定本辦法，物業(yè)管理是指業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)構(gòu)筑物和配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)，監(jiān)督管理工作，供水、排水、供氣、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠地、停車管理、秩序維護(hù)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)。
此物管法制定有五項(xiàng)重點(diǎn)：
1、前期物業(yè)管理；
2、業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會；
3、物業(yè)服務(wù)；
4、物業(yè)的使用與維護(hù)；
5、法律責(zé)住。
1、做為物業(yè)公司一名工程管理人員，總工辦一位電梯專業(yè)工程師一定要按公司要求執(zhí)行，認(rèn)真學(xué)習(xí)物管法，把物管法運(yùn)用在實(shí)際工作中，確保物業(yè)公司及業(yè)主權(quán)雙方權(quán)益。
2、在工程前期物業(yè)接管時(shí)，定要物管法所規(guī)定執(zhí)行。電梯專業(yè)包括：資枓（各種合格證、報(bào)告、注冊表、各種安裝圖）設(shè)備設(shè)施（運(yùn)行狀況、是否有缺損件、機(jī)房是否達(dá)標(biāo)）顧問報(bào)告應(yīng)存檔，對質(zhì)保期內(nèi)存在問題要存檔。
3、為了確保各項(xiàng)目電梯正常運(yùn)行，電梯專業(yè)定期給各項(xiàng)目工程部管理人員專業(yè)培訓(xùn)，提高了工程部管理水平，加強(qiáng)對電梯維保監(jiān)管力度，減少業(yè)主投訴。
4、去項(xiàng)目檢查發(fā)現(xiàn)問題，安全隱患及時(shí)與各方溝通解決，多次提出一些建議，針對出現(xiàn)問題發(fā)文提醒項(xiàng)目。
5、技監(jiān)局年檢所提出整改問題，物業(yè)工程部電梯監(jiān)員一定要按時(shí)要求維保單位整改完成，各項(xiàng)目工程部電梯監(jiān)管員每年組織電梯維保單位定期做電梯困人應(yīng)急救人演練并有詳細(xì)報(bào)告。
6、要求各項(xiàng)工程部一定要按維保合同執(zhí)行。
物業(yè)管理論文題目參考篇三
互聯(lián)網(wǎng)1995年進(jìn)入中國，在這三十年里飛速發(fā)展?，F(xiàn)代企業(yè)都在經(jīng)歷一個(gè)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，互聯(lián)網(wǎng)思維的應(yīng)用在于提升溝通效率，消除距離，這正是互聯(lián)網(wǎng)對傳統(tǒng)行業(yè)的最大沖擊。
面臨各種環(huán)境的巨大變化，物業(yè)管理行業(yè)面臨著大的變革，行業(yè)存在著以下幾個(gè)問題：
（一）行業(yè)內(nèi)公司整體設(shè)施運(yùn)作不理想，維修保養(yǎng)不得力。物業(yè)所服務(wù)的建筑的建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)，沒有從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費(fèi)的全過程來通盤設(shè)計(jì)和全方位運(yùn)作，配套設(shè)施運(yùn)作不理想，物業(yè)管理公司不能夠預(yù)防、及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題。
（二）經(jīng)營模式單一，物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)難以為繼。大部分物業(yè)公司僅有基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，收入來源僅靠收取少量的物業(yè)費(fèi)。既限制了企業(yè)自身的成長和發(fā)展壯大，又制約了企業(yè)服務(wù)水平的提高、開展全方位服務(wù)的可能。
（三）服務(wù)水平偏低。大部分物業(yè)公司缺乏良好的自主服務(wù)意識，物業(yè)公司以“管理者”自居，引起物業(yè)公司與業(yè)主的糾紛；業(yè)主不能及時(shí)進(jìn)行溝通交流和信息反饋，導(dǎo)致物業(yè)公司和業(yè)主的矛盾不斷激化。
在新的市場形式下，物業(yè)管理行業(yè)的轉(zhuǎn)型已刻不容緩。物業(yè)管理公司運(yùn)營模式的建立主要從以下幾方面進(jìn)行：
（一）物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)
1、轉(zhuǎn)變物業(yè)管理方法。運(yùn)用現(xiàn)有的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，應(yīng)用于物業(yè)管理的設(shè)施系統(tǒng)和管理系統(tǒng)，比如車輛管理、樓宇對講、安全監(jiān)控、車位管理、互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)平臺等，用先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備代替人力，壓縮管理成本。
2、通過互聯(lián)網(wǎng)拓展服務(wù)內(nèi)涵。通過拓寬服務(wù)領(lǐng)域、項(xiàng)目服務(wù)多業(yè)態(tài)化、利用物業(yè)資源開展經(jīng)營服務(wù)、積極介入資產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)等。創(chuàng)造更多的價(jià)值，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益。
3、物業(yè)服務(wù)模式更要轉(zhuǎn)變。傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)主要依靠人工的實(shí)際操作，需要的人力資源較多，服務(wù)流程復(fù)雜、滯后、收繳費(fèi)用與設(shè)備維護(hù)繁瑣，運(yùn)營困難。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過社會化、市場化的途徑分工合作實(shí)施專業(yè)化、精細(xì)化服務(wù)，開展無限的衍生或定制服務(wù)。
（二）物業(yè)管理經(jīng)營引進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)思維
1、互聯(lián)網(wǎng)+物聯(lián)網(wǎng)打造智能社區(qū)。對于物業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)型的方向，一個(gè)云端服務(wù)器，n個(gè)終端app，通過物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，將人與物連接起來。手機(jī)app呼叫物業(yè)服務(wù)、繳納各種費(fèi)用、評價(jià)物業(yè)服務(wù)、預(yù)約電梯等功能，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平。
2、引進(jìn)電子商務(wù)，打造社區(qū)020。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)自己的業(yè)主資料及信息的資源優(yōu)勢，打造自己的數(shù)據(jù)庫。物業(yè)管理企業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺及相應(yīng)的app系統(tǒng)，集成包含業(yè)主的衣、食、住、行、娛、購、游在內(nèi)的各領(lǐng)域商戶服務(wù)資源，構(gòu)建社區(qū)信息系統(tǒng)商圈。社區(qū)電子商務(wù)可以進(jìn)行線下體驗(yàn)，線上交易，送貨上門。
3、物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營互聯(lián)網(wǎng)模式系統(tǒng)構(gòu)建。針對現(xiàn)代物業(yè)管理公司所面臨的環(huán)境，物業(yè)企業(yè)信息系統(tǒng)把每一個(gè)傳統(tǒng)物業(yè)管理內(nèi)容分為單個(gè)模塊，主要包括以下模塊：（1）設(shè)施設(shè)備管理模塊。新型智能小區(qū)照明控制系統(tǒng)運(yùn)用了自動(dòng)化技術(shù)、遠(yuǎn)程監(jiān)控技術(shù)、通訊技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等實(shí)現(xiàn)的照明自動(dòng)化、遠(yuǎn)程集中控制的功能。對小區(qū)的燈光、樓宇控制、電梯等進(jìn)行集中的網(wǎng)絡(luò)控制；（2）治安消防管理模塊。安全是物業(yè)管理公司最基本的承諾。每戶和門衛(wèi)處的電腦信息連接，把好人員、車輛、物品等出入的管控關(guān)。建立租房、售房的網(wǎng)絡(luò)連接登記；車輛出入的。刷卡系統(tǒng)。設(shè)立監(jiān)控，加之不能電子化的正常巡邏過程；（3）綠化管理模塊。通過裝具一體化的專門攝像頭、溫濕度計(jì)、連接電腦，隨時(shí)對環(huán)境進(jìn)行監(jiān)控。定期對小區(qū)的綠化進(jìn)行監(jiān)督，系統(tǒng)中預(yù)先設(shè)定好較為經(jīng)濟(jì)且實(shí)際用途高且美觀的各季度綠化模板，隨時(shí)能夠根據(jù)各項(xiàng)具體實(shí)物的網(wǎng)絡(luò)報(bào)價(jià)進(jìn)行成本效益分析；（4）車輛交通管理和其他公共管理模塊。設(shè)置小區(qū)停車位管理模塊，主要包括：遠(yuǎn)距離讀卡系統(tǒng)、停車位管理、業(yè)主固定車輛信息管理、車輛進(jìn)出登記、歷史記錄、停車場收費(fèi)計(jì)價(jià)設(shè)備，從而實(shí)現(xiàn)按要求收費(fèi)、車輛管理等目的；（5）客戶服務(wù)模塊。系統(tǒng)中設(shè)置客戶服務(wù)模塊，建立各家各戶的客戶服務(wù)信息存檔，能夠通過業(yè)主的相關(guān)需求對客戶進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的推送；設(shè)置相關(guān)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查表，定期對業(yè)主進(jìn)行調(diào)查推送，了解業(yè)主的最新信息以及對本公司運(yùn)營管理提出的意見和建議；（6）經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。除以上幾種傳統(tǒng)物業(yè)管理內(nèi)容之外，系統(tǒng)內(nèi)還應(yīng)增加資產(chǎn)管理、物業(yè)顧問、代領(lǐng)代購商品等特色服務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)未來發(fā)展趨勢必然會向著智能化與互聯(lián)網(wǎng)思維化發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)在運(yùn)營過程中將運(yùn)用現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、系統(tǒng)自動(dòng)控制、網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)等技術(shù)組成的系統(tǒng)，對物業(yè)管理企業(yè)整體運(yùn)營進(jìn)行管理。全面提升企業(yè)效率，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?、節(jié)約化、可持續(xù)經(jīng)營模式。
物業(yè)管理論文題目參考篇四
我國的物業(yè)管理公司隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的興起而興起，其內(nèi)部控制建立的時(shí)間更是十分短暫。尤其在財(cái)務(wù)管理方面，物業(yè)管理公司的內(nèi)部控制更是存在著財(cái)務(wù)人員意識不足，體系不夠健全、內(nèi)部控制的有效性存在缺陷等諸多的問題。針對這些問題，對癥下藥，加強(qiáng)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的內(nèi)部控制的有效性，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)代化。
物業(yè)公司；內(nèi)部控制；財(cái)務(wù)管理
企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制對于企業(yè)的內(nèi)部控制工作來說是一個(gè)重要的組成部分，也是企業(yè)能夠在各方面實(shí)行有效管理的重要保證。近年來，我國物業(yè)管理公司迅速發(fā)展，整個(gè)行業(yè)也是處在一個(gè)快速成長的階段。但是，較快的發(fā)展也會給企業(yè)的管理帶來一定的挑戰(zhàn)，尤其是在財(cái)務(wù)內(nèi)部控制問題上，更需要企業(yè)的重視。我國房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展帶動(dòng)了物業(yè)管理公司的發(fā)展。由于物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)性質(zhì)的特殊性，其收入呈現(xiàn)出少次多量的特點(diǎn)，支出呈現(xiàn)出零且雜的特點(diǎn)。這就給公司的內(nèi)部控制帶來了極大的難度與挑戰(zhàn)。同時(shí)，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司的收入只占集團(tuán)總收入較少的一部分，因此其內(nèi)部控制更是很難得到重視，從而給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。通過對物業(yè)管理公司發(fā)展中財(cái)務(wù)內(nèi)部控制中所存在的問題進(jìn)行分析，可以考慮建立財(cái)務(wù)內(nèi)部控制中需要注意的關(guān)鍵點(diǎn)，才能促進(jìn)物業(yè)公司財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的發(fā)展，保證企業(yè)更加穩(wěn)步的發(fā)展。
(一)財(cái)務(wù)人員的內(nèi)部控制意識不足
物業(yè)管理公司有兩種主要的建立模式，一種是獨(dú)自成立的公司，與所管理的小區(qū)、商場等的所有方?jīng)]有直接的聯(lián)系，另一種是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)建立的公司，與所屬的房地產(chǎn)企業(yè)共同歸屬于集團(tuán)公司管理。在前一種模式下，物業(yè)管理公司的規(guī)模一般比較小，因此對于公司的財(cái)務(wù)管理，管理者并不能夠給予足夠的重視，這就使得財(cái)務(wù)管理中存在著諸多漏洞，給公司的財(cái)務(wù)活動(dòng)帶來風(fēng)險(xiǎn)。后一種模式下，由于物業(yè)管理公司是從集團(tuán)企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中剝離出來的，其財(cái)務(wù)管理多于房地產(chǎn)企業(yè)掛鉤。且物業(yè)的收入只相當(dāng)于整個(gè)收入的很小的一部分，因此許多企業(yè)集團(tuán)會將整個(gè)財(cái)務(wù)部門中專業(yè)技能較為薄弱的財(cái)務(wù)人員分管物業(yè)公司的財(cái)務(wù)，并且相對于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，對于物業(yè)管理公司并不會給予足夠的重視，也造成了物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的增加。物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)人員的內(nèi)部控制意識不足，一方面是由于企業(yè)上層對于財(cái)務(wù)管理不夠重視，另一方面也是由于財(cái)務(wù)人員本身的內(nèi)部控制的意識薄弱。
(二)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)部控制體系不夠健全
正是由于物業(yè)管理企業(yè)的對于財(cái)務(wù)管理的內(nèi)部控制不夠重視，所以在大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)并不能制定出完善的財(cái)務(wù)管理的內(nèi)部控制體系。一方面，傳統(tǒng)模式下的房管部門轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理公司的這一情況，大多公司都難以適應(yīng)市場的激烈競爭，開發(fā)商下所附屬的物業(yè)管理公司大部分由開發(fā)商決定，加上市場競爭的意識薄弱，造成了虧損較為嚴(yán)重的情況；另一方面，自主經(jīng)營的物業(yè)管理公司的經(jīng)營狀況較好一些，但是盈利狀況仍然不是很理想。這些問題的出現(xiàn)還是要?dú)w于物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制并不完善，使得企業(yè)喪失了進(jìn)行激烈市場競爭的能力在近年來頻發(fā)的出納等財(cái)務(wù)人員通過各種手段盜竊公司財(cái)產(chǎn)的案件來看，歸根結(jié)底都是由于財(cái)務(wù)管理的內(nèi)部控制體系不夠健全導(dǎo)致的。對于這些已經(jīng)發(fā)生的問題，許多物業(yè)公司并沒有引以為戒，仍然執(zhí)行原有的內(nèi)部控制體系，更有甚者，甚者完全沒有內(nèi)部控制體系，整個(gè)公司的財(cái)務(wù)僅有一名或兩名財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)，而企業(yè)股東只會過問企業(yè)的利潤等綜合數(shù)據(jù)，這些漏洞給財(cái)務(wù)人員留下了較大的操作空間，給公司的財(cái)務(wù)安全造成極大的威脅。
(三)內(nèi)部控制措施執(zhí)行的有效性不足
在企業(yè)現(xiàn)代化的過程中，也有一些物業(yè)管理公司認(rèn)識到了了內(nèi)部控制對于財(cái)務(wù)管理的重要性，并且給予重視，編制了本公司較為健全的內(nèi)部控制體系，這些內(nèi)部控制措施并沒有得到有效的執(zhí)行。一方面是由于物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)部門的規(guī)模較小，而內(nèi)部控制能夠完成存在的一個(gè)重要條件就是能夠有足夠多的層次來實(shí)現(xiàn)相互監(jiān)督。較小的財(cái)務(wù)部門的規(guī)模就導(dǎo)致內(nèi)部控制層級之間的相互制約難以實(shí)現(xiàn)，內(nèi)部控制的措施難以執(zhí)行。另一方面是因?yàn)樨?cái)務(wù)部門人員并不會嚴(yán)格按照內(nèi)部控制的措施進(jìn)行財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。許多物業(yè)管理公司由于規(guī)模較小，因此股東具有很大的發(fā)言權(quán)，公司的大股東向公司借去數(shù)額不菲的借款，同時(shí)從不償還等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生?；蛘叽蠊蓶|挪用公司的資金為自己或家人添置汽車等物件，導(dǎo)致公司資產(chǎn)的流失。這些都是財(cái)務(wù)管理的內(nèi)部控制未能有效執(zhí)行的表現(xiàn)。僅僅建立內(nèi)部控制的體系是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，更為重要的是能夠有效的執(zhí)行內(nèi)部控制的措施，才能真正實(shí)現(xiàn)對公司財(cái)務(wù)的管理與保護(hù)。
(一)提高財(cái)務(wù)人員的內(nèi)部控制意識
財(cái)務(wù)人員的內(nèi)部控制意識是企業(yè)內(nèi)部控制能夠有效執(zhí)行的重要因素。提高內(nèi)部控制意識，物業(yè)管理公司主要有兩方面需要加強(qiáng)。一是物業(yè)管理公司在招聘財(cái)務(wù)人員時(shí)，將其內(nèi)部控制意識作為考察的一個(gè)重要方面，提高財(cái)務(wù)人員的工作要求。企業(yè)不能因?yàn)樽陨淼臉I(yè)務(wù)較為簡單或者其他原因就降低招聘財(cái)務(wù)人員的要求，而應(yīng)對財(cái)務(wù)人員的整體素質(zhì)進(jìn)行審核。招聘具有較高專業(yè)素養(yǎng)的財(cái)務(wù)人員，這樣從一開始就能夠?qū)⒄麄€(gè)財(cái)務(wù)部門的內(nèi)部控制系數(shù)保持在較高水平。二是不具備較高專業(yè)素養(yǎng)財(cái)務(wù)人員的物業(yè)管理公司，在日常的工作中不斷的貫徹內(nèi)部控制的思想，將內(nèi)部控制的思想貫徹到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個(gè)方面。同時(shí)企業(yè)還應(yīng)經(jīng)常召開公司內(nèi)部的內(nèi)部控制學(xué)習(xí)交流會，讓整個(gè)企業(yè)的各個(gè)部門都參與到內(nèi)部控制的活動(dòng)中來，在全公司養(yǎng)成內(nèi)部控制的風(fēng)氣，在提高整個(gè)內(nèi)部控制水平的同時(shí)，一并提高財(cái)務(wù)部門的內(nèi)部控制水平。只有將財(cái)務(wù)人員的內(nèi)部控制意識常抓不懈，企業(yè)才能真正的將內(nèi)部控制一直貫徹下去。
(二)建立健全內(nèi)部控制體系
內(nèi)部控制系統(tǒng)的完善是實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)代化的重要基石。企業(yè)內(nèi)部控制體系的建立對于內(nèi)部控制的有效性的作用不言而喻。對于企業(yè)的內(nèi)部控制體系的建立，尤其是財(cái)務(wù)部門的內(nèi)部控制，國家已經(jīng)出臺了許多的指導(dǎo)文件對我國企業(yè)的內(nèi)部控制給予指導(dǎo)。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家已經(jīng)出臺的文件，結(jié)合本企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的實(shí)際和特點(diǎn)，針對本企業(yè)的真實(shí)情況與存在的'問題，制定適合本企業(yè)財(cái)務(wù)部門的內(nèi)部控制措施，并且在日常的經(jīng)營實(shí)踐中不斷的加以完善。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)借鑒其他內(nèi)部控制體系制作較為完善，貫徹較為徹底類似企業(yè)的內(nèi)部控制的措施，并且加以學(xué)習(xí)利用，能夠?qū)⑵湎?，為己所用。此外，物業(yè)管理公司在制定內(nèi)部控制體系時(shí)，應(yīng)當(dāng)將財(cái)務(wù)部門的內(nèi)部控制與本公司其他部門實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)，通過加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的內(nèi)部控制的綜合應(yīng)用，在企業(yè)內(nèi)部各部門之間形成一個(gè)較為完整的內(nèi)部控制體系，加強(qiáng)各個(gè)部門之間的相互監(jiān)督力度，推動(dòng)企業(yè)財(cái)務(wù)部門的內(nèi)部控制邁向一個(gè)更高的臺階。
(三)加大內(nèi)部控制的執(zhí)行力度
具備了完善的內(nèi)部控制體系，同時(shí)財(cái)務(wù)部門擁有較高專業(yè)素養(yǎng)的財(cái)務(wù)人員，更為重要的是內(nèi)部控制的貫徹實(shí)施，這樣企業(yè)的內(nèi)部控制才能真正的發(fā)揮作用。年度預(yù)算是企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的內(nèi)部控制的一個(gè)重要方面。首先，物業(yè)管理公司在年末制定了下一年度企業(yè)的預(yù)算，并且確保預(yù)算的合理性，符合本企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)?xùn)|的實(shí)際。其次，在新的一年中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以此年度預(yù)算為藍(lán)本，嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)的年度預(yù)算。最后，企業(yè)在預(yù)算的執(zhí)行過程中，應(yīng)當(dāng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并且對預(yù)算適時(shí)做出調(diào)整，以便于以后年度預(yù)算制定的更為合理。除了對于預(yù)算的執(zhí)行中加強(qiáng)內(nèi)部控制的執(zhí)行力度，還應(yīng)當(dāng)在財(cái)務(wù)工作的各個(gè)方面對企業(yè)的內(nèi)部控制進(jìn)行貫徹。
財(cái)務(wù)管理的內(nèi)部控制是公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)代化的重要保障。物業(yè)管理公司也應(yīng)順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的需要與國家政策的要求，制定出適合本企業(yè)的財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制體系，同時(shí)將內(nèi)部控制能夠有效的實(shí)現(xiàn)。
[1]翁建。試論物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制[j].企業(yè)導(dǎo)報(bào)，20xx(01).
[2]向茂琳。淺探物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制[j].新經(jīng)濟(jì)，20xx(05).
[3]王國麗。物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制探討[j].長江大學(xué)學(xué)報(bào)(社會科學(xué)版)，20xx(11).
物業(yè)管理論文題目參考篇五
：基于對物業(yè)管理行業(yè)人才管理需求的分析，本文指出，現(xiàn)代物業(yè)管理的建設(shè)要注重建設(shè)信息技術(shù)教學(xué)體系，并要求開展實(shí)施特殊物業(yè)管理系統(tǒng)培訓(xùn)。目的和施工方案，為管理專業(yè)建筑財(cái)產(chǎn)和教學(xué)改革提供參考。
：物業(yè)管理；信息化
目前，現(xiàn)有職業(yè)教育條件普遍較弱，許多專門學(xué)校沒有與企業(yè)銀行全面培訓(xùn)，不能滿足綜合學(xué)生教學(xué)和當(dāng)前工作經(jīng)驗(yàn)的需要。為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)和物業(yè)管理專業(yè)化的快速發(fā)展，為適應(yīng)物業(yè)管理過程中教學(xué)的實(shí)際需要，物業(yè)管理專業(yè)專業(yè)學(xué)院職業(yè)培訓(xùn)是提高人才培養(yǎng)素質(zhì)的關(guān)鍵。在今天的世界，信息技術(shù)在膠水方面的發(fā)展，新的是沉默的。物業(yè)公司如何對不斷變化的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境做出反應(yīng)？傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式一直難以解決公司規(guī)模龐大，專業(yè)造成許多問題?？蛻舴?wù)現(xiàn)場，如何分析財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，如何有效管理和優(yōu)化資源實(shí)現(xiàn)。這些應(yīng)采用現(xiàn)代化的信息手段更有效地提高工作效率。
物業(yè)管理信息培訓(xùn)室可以在虛擬教室中“開發(fā)虛擬課堂企業(yè)”，創(chuàng)造真實(shí)的商業(yè)環(huán)境，模擬各種業(yè)務(wù)流程，讓學(xué)生體驗(yàn)“房地產(chǎn)業(yè)“更好地實(shí)現(xiàn)理論與實(shí)踐的結(jié)合，增加學(xué)生對學(xué)習(xí)興趣的興趣。進(jìn)入學(xué)校引導(dǎo)學(xué)生做事業(yè)規(guī)劃，將學(xué)生從畢業(yè)轉(zhuǎn)入心理過渡期工作，更好地實(shí)現(xiàn)社區(qū)，企業(yè)培養(yǎng)復(fù)合型人才物業(yè)管理信息模擬培訓(xùn)課程基于其強(qiáng)大，互動(dòng)，實(shí)際，有競爭力，全面的經(jīng)驗(yàn)，各機(jī)構(gòu)功能的有效性均為物業(yè)管理專業(yè)人員和房地產(chǎn)專業(yè)人士，接受。由于直覺，實(shí)際工作，團(tuán)隊(duì)合作和學(xué)生的模擬訓(xùn)練課程，也因?yàn)榻虒W(xué)方法的新穎性讓大家注意，幾乎成為教學(xué)物業(yè)管理的首選。通過模擬信息課程，學(xué)生可以真正了解整個(gè)過程的實(shí)體商業(yè)活動(dòng)，使學(xué)生了解物業(yè)管理，制定業(yè)務(wù)戰(zhàn)略，是企業(yè)成功取得成功的關(guān)鍵。通過模擬培訓(xùn)課程，也使學(xué)生在每個(gè)管理會議中體驗(yàn)真實(shí)的業(yè)務(wù)活動(dòng)非常重要，無論做什么，都會導(dǎo)致業(yè)務(wù)管理的流失，損失運(yùn)作，以承認(rèn)合作的溝通和重要性，增加管理團(tuán)隊(duì)的凝聚力。資產(chǎn)管理模擬培訓(xùn)課程基于其豐富的經(jīng)驗(yàn)，互動(dòng)性，實(shí)用性，競爭力，包容性和有效性，都是專業(yè)認(rèn)知和職業(yè)認(rèn)可的專業(yè)財(cái)產(chǎn)和房地產(chǎn)資產(chǎn)。模擬訓(xùn)練課程由于直觀，實(shí)際的工作，團(tuán)隊(duì)合作和學(xué)生工作，也因?yàn)榻虒W(xué)方法的新穎性讓大家注意，幾乎成為教學(xué)物業(yè)管理的首選。
軟件過程模擬物業(yè)企業(yè)的環(huán)境和工作地點(diǎn)，使學(xué)生能夠參與游戲，模擬物業(yè)管理過程，從簡單的敏感度理解物業(yè)管理理性理解。通過軟件模擬培訓(xùn)管理，在游戲角色中實(shí)現(xiàn)以下學(xué)習(xí)目標(biāo)：1.將“真正的業(yè)務(wù)流程”恢復(fù)到最先進(jìn)的應(yīng)用過程和信息技術(shù)管理體系的最佳理念，增加學(xué)生理論在實(shí)際運(yùn)行中的轉(zhuǎn)換能力理念技能。2.讓熟悉商業(yè)和房地產(chǎn)應(yīng)用和管理流程的學(xué)生成為信息，網(wǎng)絡(luò)和創(chuàng)新，思考強(qiáng)大競爭對手的新時(shí)代。3.軟件采購按照專業(yè)物業(yè)管理培訓(xùn)方案和專業(yè)實(shí)踐教學(xué)實(shí)踐分配標(biāo)準(zhǔn)，適應(yīng)湖北人才管理人才需求的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展；幫助物業(yè)經(jīng)理確定專業(yè)技能。4.學(xué)習(xí)最好的利潤機(jī)會，了解房地產(chǎn)房地產(chǎn)的真實(shí)情況，了解企業(yè)如何在殘酷的市場競爭中有效實(shí)施管理工具和營銷。5.促進(jìn)科技創(chuàng)新在新時(shí)代的職業(yè)培訓(xùn)模式為社區(qū)變得流行，實(shí)用，易于使用的創(chuàng)新型人才。
職業(yè)教育培訓(xùn)的目標(biāo)和職業(yè)教育與就業(yè)人員的培訓(xùn)目標(biāo)，職業(yè)教育是建立在以社會為本的實(shí)踐教育的基礎(chǔ)上，專業(yè)大學(xué)生需要接受市場需求培訓(xùn)，需要高素質(zhì)工作人員或?qū)I(yè)技術(shù)人員。因此，培訓(xùn)體系的建設(shè)如下：1.物業(yè)管理實(shí)踐是一個(gè)比較復(fù)雜的制度，包括標(biāo)簽，管理，工程，行政，通訊等。要加強(qiáng)課程理論與教學(xué)實(shí)踐，理論與專業(yè)實(shí)踐，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營銜接。2.推進(jìn)教學(xué)改革，探索教學(xué)體系“工作與學(xué)習(xí)結(jié)合，學(xué)校與企業(yè)整合”。實(shí)施學(xué)生文化綜合文化，增加知識教育專業(yè)理論和實(shí)踐培訓(xùn)，培養(yǎng)內(nèi)部綜合實(shí)踐技能的教學(xué)環(huán)節(jié)，加強(qiáng)學(xué)生培養(yǎng)的實(shí)踐技能，使學(xué)生不僅具有理論水平的穩(wěn)固水平，同時(shí)擁有強(qiáng)大的物業(yè)業(yè)實(shí)用技能。3.探索課程體系的生產(chǎn)，學(xué)習(xí)，研究與優(yōu)化相結(jié)合。繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的新發(fā)展，提出一些新的行業(yè)信息，理念和新課程知識，優(yōu)化和提高專業(yè)知識和專業(yè)能力，實(shí)現(xiàn)持續(xù)優(yōu)化課程體系。積極鼓勵(lì)發(fā)展教學(xué)研究活動(dòng)，鼓勵(lì)披露或參與科研研究課題，出版學(xué)術(shù)文獻(xiàn)，建立真實(shí)的生產(chǎn)，學(xué)習(xí)，研究，結(jié)合良性循環(huán)，促進(jìn)和完善系統(tǒng)的系統(tǒng)優(yōu)化。4.通過內(nèi)外部內(nèi)外部內(nèi)外書等途徑，保持和加強(qiáng)教育質(zhì)量，培養(yǎng)和提高學(xué)生整體素質(zhì)，形成知名實(shí)踐知識結(jié)構(gòu)。（1）促進(jìn)和加強(qiáng)學(xué)生在房地產(chǎn)開發(fā)方面的建設(shè)和建設(shè)對房地產(chǎn)行業(yè)的深入了解，因?yàn)槲飿I(yè)管理，最終與房地產(chǎn)行業(yè)有著千絲萬縷的聯(lián)系只有了解房地產(chǎn)行業(yè)才能讓物業(yè)管理行業(yè)的學(xué)生繼續(xù)健康發(fā)展，同時(shí)為未來互聯(lián)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)奠定基礎(chǔ)；（2）培訓(xùn)體系應(yīng)具有一定的住房，設(shè)備和設(shè)施管理，維護(hù)，基礎(chǔ)知識維修結(jié)構(gòu)，讓學(xué)生擁有物業(yè)管理信息系統(tǒng)，情報(bào)建設(shè)和技術(shù)應(yīng)用和其他知識，促進(jìn)未來智能管理服務(wù)工作更有針對性的工作；（3）模擬系統(tǒng)培訓(xùn)體系可以更好地培養(yǎng)網(wǎng)絡(luò)平臺上的學(xué)生和業(yè)主的良好溝通能力和協(xié)調(diào)能力，為業(yè)主提供在線服務(wù)，了解客戶需求，積極響應(yīng)，解決物業(yè)管理過程中遇到的問題；（4）由于物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，培訓(xùn)體系對知識運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)管理相對較強(qiáng)，需要從業(yè)人員具有靈活的業(yè)務(wù)心態(tài)和明顯的`市場認(rèn)知感；（5）培訓(xùn)制度有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)，允許學(xué)生在當(dāng)事人之間法律關(guān)系的主要部分規(guī)范物業(yè)管理，區(qū)分權(quán)益，解決財(cái)產(chǎn)糾紛找到法律依據(jù)。5.加強(qiáng)軟硬件的建設(shè)，綜合實(shí)驗(yàn)室和實(shí)訓(xùn)教學(xué)同步建設(shè)。信息培訓(xùn)體系可以很好地改變教學(xué)依據(jù)教學(xué)實(shí)踐，綜合實(shí)驗(yàn)室和施工過程中的實(shí)踐培訓(xùn)可以引用技術(shù)人員指導(dǎo)實(shí)踐教學(xué)的建設(shè)，加強(qiáng)學(xué)校的重點(diǎn)對老師教學(xué)環(huán)節(jié)的實(shí)踐控制這兩個(gè)方面的能力是不可或缺的。學(xué)校實(shí)踐的建設(shè)體現(xiàn)在不同的課程和內(nèi)容上，可以用人和科學(xué)的方式使用適當(dāng)?shù)慕虒W(xué)方法，可以用來參觀教學(xué)方法，案例討論教學(xué)法，客戶對話教學(xué)法，自學(xué)輔導(dǎo)教學(xué)法，模塊化教學(xué)方法，模擬實(shí)踐教學(xué)方法，有利于激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣，有利于積極實(shí)踐課堂氛圍，有利于提高教學(xué)質(zhì)量的教學(xué)方法，在信息技術(shù)培訓(xùn)教師中可以靈活運(yùn)用。示范模擬方法：邀請技術(shù)人員引導(dǎo)企業(yè)或?qū)嶒?yàn)室的學(xué)生解釋示范。讓學(xué)生在虛擬環(huán)境中進(jìn)行物業(yè)管理實(shí)踐，了解水電等設(shè)備和設(shè)施，讓學(xué)生熟悉維修工作和管理程序的細(xì)節(jié)。
總體而言，物業(yè)管理行業(yè)綜合技術(shù)含量和文化素養(yǎng)要求非常高，所需的知識和技能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般服務(wù)業(yè)，隨著物業(yè)管理，高端物業(yè)管理，商業(yè)物業(yè)的快速發(fā)展管理市場繼續(xù)出現(xiàn)，行業(yè)繼續(xù)需要大量高素質(zhì)，復(fù)雜的行業(yè)人才。因此，職業(yè)教育職業(yè)教育體系應(yīng)該是一個(gè)長期的愿景，包括物業(yè)管理行業(yè)新技術(shù)和新技能人才培養(yǎng)的發(fā)展，以期使行業(yè)人才隊(duì)伍快速發(fā)展?；趯ξ飿I(yè)管理行業(yè)人才管理需求的分析，本文指出，現(xiàn)代物業(yè)管理的建設(shè)要注重建設(shè)信息技術(shù)教學(xué)體系，并要求開展實(shí)施特殊物業(yè)管理系統(tǒng)培訓(xùn)。目的和施工方案，為管理專業(yè)建筑財(cái)產(chǎn)和教學(xué)改革提供參考。
[4]曹蕾。《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》專業(yè)課程信息化實(shí)訓(xùn)教學(xué)設(shè)計(jì)——以供配電系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)管理模塊為例[j].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐，20xx,(16):205+207.
物業(yè)管理論文題目參考篇六
物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進(jìn)行管理的活動(dòng)。下面我們來看看行政管理論文物業(yè)管理，歡迎閱讀借鑒。
物業(yè)管理論文題目參考篇七
1.轉(zhuǎn)變觀念，提升管理水平
國有企業(yè)物業(yè)管理要不斷的進(jìn)行創(chuàng)新，轉(zhuǎn)變思想觀念，要深刻的認(rèn)識到服務(wù)才是物業(yè)的根本，要增強(qiáng)職工的緊迫感和危機(jī)感，堅(jiān)持創(chuàng)新，提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平。要在做好服務(wù)的過程中，增加多種經(jīng)營方式來提高其經(jīng)濟(jì)效益，不斷的實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的資源優(yōu)化配置，提高其市場競爭力。要走市場化的管理模式，實(shí)現(xiàn)企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理和社會化服務(wù)。
2.完善用人機(jī)制，提升職工素質(zhì)
要想使物業(yè)管理走向社會化，適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)，就必須不斷的對相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)，同時(shí)還需要不斷的吸收和引進(jìn)專業(yè)人才，不斷的提高職工的綜合素質(zhì)。同時(shí)，還要不斷制定完善的用人機(jī)制，完善獎(jiǎng)懲機(jī)制，通過多種方式和渠道來培養(yǎng)和挽留人才，不斷的增強(qiáng)其競爭能力，只有這樣才能夠更有效的組織和協(xié)調(diào)物業(yè)管理的規(guī)范化。
3.建立物業(yè)智能化管理
隨著物業(yè)管理公司的規(guī)模不斷擴(kuò)大，傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式已經(jīng)無法滿足當(dāng)前的需要，迫切需要建立以科學(xué)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為基礎(chǔ)的信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的`智能化。通過建立相應(yīng)的信息系統(tǒng)，能夠在設(shè)備控制和收費(fèi)等方面運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)實(shí)現(xiàn)，能夠節(jié)省大量的人力資源，同時(shí)還能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)信息的動(dòng)態(tài)管理和遠(yuǎn)程控制，不斷的提高運(yùn)行效率。通過智能化管理，實(shí)現(xiàn)高效、規(guī)范和有序的效果，不斷提高客戶對于物業(yè)管理公司的認(rèn)可和理解，提高客戶滿意度。
4.建立完善的法規(guī)制度
我國的物業(yè)管理在法律和法規(guī)方面都不夠健全，同時(shí)還缺少相應(yīng)的系統(tǒng)性，這種情況嚴(yán)重的阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的健康快速發(fā)展。因此，要建立完善的物業(yè)法規(guī)，規(guī)范物業(yè)管理方面的行為，同時(shí)還應(yīng)該建立相應(yīng)的市場經(jīng)濟(jì)競爭機(jī)制。要加強(qiáng)對物業(yè)管理公司的等級評定和資質(zhì)審查，完善招標(biāo)行為，不斷的提高企業(yè)的素質(zhì)和核心競爭力。同時(shí)還要不斷的加強(qiáng)對物業(yè)管理方面知識的宣傳，要提高業(yè)主主動(dòng)參與的力度，通過廣大業(yè)主的共同監(jiān)督，促使物業(yè)管理依據(jù)法規(guī)、法律和規(guī)范等進(jìn)行管理，不斷提高自己的管理水平。
總之，管理是國有企業(yè)中不可或缺的主題。只有在市場競爭經(jīng)濟(jì)條件下，才能夠不斷的促使物業(yè)管理改變思想觀念，不斷的創(chuàng)新，推動(dòng)物業(yè)的管理向著更高層次發(fā)展。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，物業(yè)管理企業(yè)只有不斷的開拓進(jìn)取、打破常規(guī)、提高其核心競爭力，緊跟時(shí)代潮流和發(fā)展，才能夠適應(yīng)競爭激烈的社會，促進(jìn)物業(yè)管理走可持續(xù)發(fā)展的道路。
物業(yè)管理論文題目參考篇八
：在我國市場經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的過程中，寫字樓市場也迅速發(fā)展起來，與之相伴的寫字樓物業(yè)管理服務(wù)及質(zhì)量問題也隨之凸顯出來。筆者結(jié)合自身實(shí)踐，針對寫字樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評價(jià)及其應(yīng)用問題進(jìn)行深入分析研究，力圖為改善當(dāng)前寫字樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量提供有益參考。
隨著我國經(jīng)濟(jì)對外開放程度的加深，大量跨國公司涌入中國，同時(shí)我國本土企業(yè)、金融、保險(xiǎn)、通信以及中介服務(wù)行業(yè)也迅速發(fā)展，這客觀上刺激了我國寫字樓行業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前，我國寫字樓行業(yè)已經(jīng)發(fā)展到第四代和第五代，寫字樓對綠色環(huán)保、生態(tài)以及智能化的要求越來越高。同時(shí)隨著寫字樓功能越來越豐富，相應(yīng)的寫字樓物業(yè)管理內(nèi)容越來越多，對管理水平的要求也越來越高。寫字樓物業(yè)管理作為寫字樓的開發(fā)附屬行業(yè)在整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)中占據(jù)著越來越大的比重，其管理的水平與寫字樓開發(fā)商、業(yè)主以及物業(yè)公司三方的利益息息相關(guān)。因此，建立一套科學(xué)有效的寫字樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評價(jià)體系對于提升寫字樓物業(yè)管理服務(wù)水平，更好地維護(hù)三方利益具有至關(guān)重要的作用[1]。
目前在我國寫字樓物業(yè)管理服務(wù)中，服務(wù)的基本內(nèi)容根據(jù)寫字樓的規(guī)模、業(yè)主性質(zhì)以及寫字樓的具體區(qū)位條件等差異而有所不同。從整體上來說，寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容主要包括常規(guī)性公共服務(wù)、委托性特約服務(wù)以及針對性專門服務(wù)3個(gè)方面。常規(guī)性公共服務(wù)內(nèi)容包括寫字樓房屋設(shè)備與設(shè)施管理、寫字樓建筑主體管理和住宅裝修日常監(jiān)督、寫字樓建筑衛(wèi)生和綠化管理、與公安和消防有關(guān)的寫字樓區(qū)域安全管理和公共秩序的維護(hù)、轄區(qū)內(nèi)的車輛道路管理和其他公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)[2]。針對性專項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容包括商業(yè)類和日常生活類服務(wù)、金融與社會福利類服務(wù)、文化、衛(wèi)生、教育、體育類服務(wù)以及各種經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)。委托性特約服務(wù)內(nèi)容是對針對性專項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充和拓展。在堅(jiān)持以人為本的服務(wù)理念基礎(chǔ)上，根據(jù)上述兩種服務(wù)類型的項(xiàng)目與內(nèi)容，采取多樣化的服務(wù)機(jī)制與經(jīng)營方式，從項(xiàng)目和內(nèi)容上進(jìn)行廣度和深度的拓展。
1）物管企業(yè)自身發(fā)展的客觀需要。我國寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展主要是借鑒國外先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，雖然已經(jīng)取得了一定的成效，但從業(yè)人員素質(zhì)低、服務(wù)意識不夠，整個(gè)行業(yè)發(fā)展水平不高。許多寫字樓物業(yè)管理中存在這樣的現(xiàn)象，一方面業(yè)主認(rèn)為接受到的物業(yè)服務(wù)與所繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)不匹配，對物業(yè)公司服務(wù)水平存在不同程度的'不滿意，導(dǎo)致許多業(yè)主少交或不交物業(yè)管理費(fèi)，造成物業(yè)管理公司運(yùn)作出現(xiàn)問題。另一方面寫字樓物業(yè)管理行業(yè)也出現(xiàn)了這樣一個(gè)怪圈，即物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量低下———業(yè)主拖欠物管費(fèi)———物業(yè)管理公司缺少運(yùn)行資金———物管人員服務(wù)態(tài)度差———物業(yè)服務(wù)水平低，這種現(xiàn)象作為一種周而復(fù)始的惡性循環(huán)，使得整個(gè)寫字樓行業(yè)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量長期得不到提高。針對這種矛盾物業(yè)管理公司雖然進(jìn)行了業(yè)主滿意度調(diào)查，但是由于缺少科學(xué)指導(dǎo)，物業(yè)管理公司不能或者也不愿意對所調(diào)查的信息進(jìn)行科學(xué)和全面的處理，進(jìn)而無法對自身實(shí)踐進(jìn)行有效指導(dǎo)，從而提高服務(wù)質(zhì)量。因此，筆者認(rèn)為，構(gòu)建起一套科學(xué)合理的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評價(jià)體系，有利于提高業(yè)主滿意度，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和分析物業(yè)管理公司自身管理服務(wù)中存在的不足；有利于提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和推動(dòng)自身科學(xué)合理發(fā)展。
2）相關(guān)主管部門監(jiān)督管理的需要。目前，我國的寫字樓物業(yè)管理服務(wù)公司主要有3種類型：一是直接由寫字樓開發(fā)商衍生出來的管理公司；二是專門的物業(yè)管理公司；三是由政府性質(zhì)的房管所轉(zhuǎn)制形成的公司[3]。由此看出，物管企業(yè)成分的復(fù)雜現(xiàn)狀直接造成相關(guān)主管部門對其進(jìn)行監(jiān)督管理時(shí)難度增大。目前主管部門主要通過制定相關(guān)行業(yè)法律法規(guī)和從業(yè)人員服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對其進(jìn)行監(jiān)督管理，缺少一套科學(xué)合理的服務(wù)質(zhì)量評價(jià)體系來對其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評價(jià)，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行科學(xué)有效的監(jiān)管，這是造成目前寫字樓物業(yè)管理服務(wù)水平低下的重要原因之一。因此，筆者認(rèn)為應(yīng)提高主管部門對寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督管理水平，促進(jìn)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提升，構(gòu)建寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量評價(jià)體系，這樣才能有利于監(jiān)管部門更好地掌握寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的整體水平，從而針對性地制定相關(guān)的政策法規(guī)，促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量水平的整體提升。
3）業(yè)主的需要。業(yè)主是寫字樓物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的直接感受者，也是物業(yè)管理質(zhì)量最有發(fā)言權(quán)的一方。然而，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)公司和業(yè)主具有博弈關(guān)系，業(yè)主希望支付較少的費(fèi)用獲得更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而物業(yè)公司則希望獲得更多的利潤。由于缺少一個(gè)客觀的衡量標(biāo)準(zhǔn)，因此，雙方在博弈中往往產(chǎn)生矛盾，造成物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量長期在低級階段徘徊，最終對各方的利益都造成了損害。由此可見，建立一套科學(xué)合理的，業(yè)主和物業(yè)公司都能接受的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評價(jià)體系，使之成為物業(yè)管理與業(yè)主溝通的有效渠道，業(yè)主不僅可以根據(jù)這套體系對物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行客觀評價(jià)，而且可根據(jù)評價(jià)的結(jié)果對物業(yè)公司的管理提出合理建議。
1）體系構(gòu)建原則。首先是獨(dú)立性原則。獨(dú)立性原則指的是在體系構(gòu)建過程中，各個(gè)指標(biāo)既要充分反映系統(tǒng)的總體特征，同時(shí)又能避免重復(fù)。指標(biāo)體系要做到層次分明，簡單明了，處于同一平面的指標(biāo)應(yīng)該要相互獨(dú)立，不要加入太多的信息內(nèi)容而使指標(biāo)的內(nèi)涵重疊，從而易于區(qū)分。要圍繞綜合評價(jià)目的來構(gòu)建整體評價(jià)指標(biāo)體系，形成一個(gè)層次分明的指標(biāo)體系，確保評價(jià)結(jié)論能夠最終反映評價(jià)意圖。其次是全面性原則。寫字樓物業(yè)管理服務(wù)是一個(gè)涉及多個(gè)主體和部門的系統(tǒng)性工作，因此，構(gòu)建的服務(wù)質(zhì)量評價(jià)體系要做到能夠充分反映服務(wù)參與者方方面面的情況，根據(jù)服務(wù)質(zhì)量評價(jià)指標(biāo)體系制定的服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表要能夠全面、客觀、準(zhǔn)確地反映業(yè)主對服務(wù)的需求信息。同時(shí)在選取指標(biāo)時(shí)，要能夠根據(jù)寫字樓提供的服務(wù)性質(zhì)、內(nèi)容以及具體的區(qū)域位置等進(jìn)行指標(biāo)變換。第三是目標(biāo)導(dǎo)向原則。筆者認(rèn)為，就寫字樓行業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量評價(jià)而言，評價(jià)的目的既不是為了評價(jià)而評價(jià)，也不是為了給相關(guān)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行簡單的排序，而是要通過評價(jià)對相關(guān)物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督和激勵(lì)，促進(jìn)其提升自身物業(yè)管理水平，引導(dǎo)其往正確健康的軌道上發(fā)展。因此，服務(wù)質(zhì)量評價(jià)體系構(gòu)建中，要根據(jù)評價(jià)的任務(wù)和目的合理構(gòu)建指標(biāo)體系。
2）原始指標(biāo)體系。對于寫字樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建，不同學(xué)者提出了不同的觀點(diǎn)，提出了不同側(cè)重點(diǎn)的指標(biāo)體系。在參考學(xué)者們的觀點(diǎn)后，結(jié)合自身在寫字樓物業(yè)管理行業(yè)多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為，寫字樓物業(yè)管理作為一個(gè)體系主要包括基礎(chǔ)服務(wù)、特色服務(wù)以及特約服務(wù)等諸多的子系統(tǒng)，在構(gòu)建質(zhì)量評價(jià)體系的指標(biāo)時(shí)，要注重層次性和全面性，寫字樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評價(jià)指標(biāo)體系基本構(gòu)成見第39頁表1。
3）指標(biāo)體系的篩選。在開展質(zhì)量評價(jià)時(shí)，原始指標(biāo)體系并不是一成不變的，而是根據(jù)實(shí)際的情況對原始指標(biāo)進(jìn)行合理篩選。通常來說，會根據(jù)相關(guān)客戶調(diào)查對指標(biāo)進(jìn)行選擇，再根據(jù)指標(biāo)進(jìn)行質(zhì)量模型構(gòu)建，開展質(zhì)量評價(jià)，以確保評價(jià)結(jié)論與客戶的實(shí)際需求最大限度地吻合。例如某寫字樓的物業(yè)管理服務(wù)體系，首先應(yīng)根據(jù)該寫字樓的實(shí)際情況，形成新的指標(biāo)體系，然后進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量評價(jià)。新的指標(biāo)體系有25個(gè)指標(biāo)，這些新的指標(biāo)在篩選出來以后，進(jìn)入到下一環(huán)節(jié)的指標(biāo)優(yōu)化中，形成質(zhì)量評價(jià)的最終指標(biāo)。
寫字樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評價(jià)是將現(xiàn)代管理質(zhì)量評價(jià)方式運(yùn)用到寫字樓物業(yè)管理評價(jià)中的全新嘗試。在當(dāng)前寫字樓行業(yè)迅速發(fā)展及其物業(yè)管理服務(wù)水平整體有待提高的背景下，將管理質(zhì)量評價(jià)理念引入其中，可以為寫字樓物業(yè)管理公司、業(yè)主以及相關(guān)監(jiān)督主管部門找到一個(gè)可以接受的平衡點(diǎn)[4]。通過建立質(zhì)量評價(jià)體系，對物業(yè)公司的管理服務(wù)進(jìn)行客觀的評價(jià)，物業(yè)公司可以根據(jù)評價(jià)結(jié)果改進(jìn)自身管理服務(wù)，提升服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主可以根據(jù)評價(jià)結(jié)果評估自身對物業(yè)公司的要求，提出針對性的意見。而相關(guān)的寫字樓物業(yè)管理監(jiān)督管理部門則可以根據(jù)評價(jià)結(jié)果客觀準(zhǔn)確地預(yù)測整個(gè)行業(yè)服務(wù)質(zhì)量狀況，針對性地制定相關(guān)法律法規(guī)和政策，促進(jìn)行業(yè)服務(wù)質(zhì)量的整體提升。
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[3]格羅魯斯。服務(wù)管理與營銷———基于顧客關(guān)系的管理策略[m].北京：電子工業(yè)出版社，20xx.
物業(yè)管理論文題目參考篇九
1高校物業(yè)管理外包的原因
（1）與一般社會上物業(yè)管理不同的是，高校物業(yè)管理是一種服務(wù)與育人相結(jié)合的市場化物業(yè)管理。近年來我國高等教育事業(yè)發(fā)展迅速，許多大學(xué)、學(xué)院升格，辦學(xué)規(guī)模不斷壯大，一些高校物業(yè)管理全部向社會購買服務(wù)，高校物業(yè)管理以這種服務(wù)外包模式進(jìn)行運(yùn)作，取得了良好效果，校園環(huán)境更加優(yōu)美，物業(yè)服務(wù)更加高效。（2）變革前的高等學(xué)校物業(yè)管理隸屬于后勤處，在這種體制下，高校后勤機(jī)構(gòu)普遍存在人浮于事、機(jī)構(gòu)龐大，導(dǎo)致工作效率低下，成本居高不下。利用服務(wù)外包的形式革新現(xiàn)有的高校物業(yè)管理體制，通過招標(biāo)引進(jìn)社會上專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行管理，利用這只專業(yè)隊(duì)伍，既能提高物業(yè)服務(wù)效率，又能很大程度地減少用工成本，從而節(jié)約學(xué)校財(cái)政經(jīng)費(fèi)，使學(xué)校把精力放在科研和教學(xué)上，增強(qiáng)我國高校的辦學(xué)水平和效益，提高學(xué)校的競爭力。
2高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀
（1）高校物業(yè)服務(wù)外包中標(biāo)規(guī)則中，受價(jià)格因素影響較大。在招投標(biāo)過程中，物業(yè)管理公司為獲得中標(biāo)機(jī)會，僅僅需要以最低的投標(biāo)價(jià)格就有可能成為最終的`中標(biāo)企業(yè)。物業(yè)公司在報(bào)價(jià)過程中極易出現(xiàn)惡意壓低價(jià)格以搶占市場的現(xiàn)象，甚至有企業(yè)通過陪標(biāo)、串標(biāo)等非法手段，使高校利益受損。另一方面，在物業(yè)公司進(jìn)駐高校后，仍將盈利作為目標(biāo)，甚至違背合同，加上高校對這類行為缺少有效的懲罰，造成物業(yè)服務(wù)水平直線下降。（2）高校有關(guān)職能部門監(jiān)管不到位。物業(yè)服務(wù)公司作為乙方，高校有關(guān)職能部門如后勤處作為甲方，甲方對乙方的服務(wù)根據(jù)合同中有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)管。由于物業(yè)管理涉及的面非常廣，主要有學(xué)生宿舍區(qū)、教學(xué)科研區(qū)、辦公區(qū)，而服務(wù)內(nèi)容更是寬泛繁雜，包括了房屋修繕、公共設(shè)施維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共區(qū)域綠化、水電氣保障等，這些服務(wù)內(nèi)容既要遵守服務(wù)行業(yè)規(guī)范，也要與其所屬的區(qū)域特征相對應(yīng)，滿足不同區(qū)域的功能需求。合同中有些內(nèi)容由于起草時(shí)未考慮到或未明確寫出導(dǎo)致乙方履行時(shí)鉆空子現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。例如合同中“按照甲方標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范完成清掃、保潔、垃圾清運(yùn)、雨污處理等各項(xiàng)目在內(nèi)的校園整體環(huán)境衛(wèi)生與保潔工作?！贝撕贤瑑?nèi)容甲方未對校園每天保潔次數(shù)、保潔標(biāo)準(zhǔn)、保潔區(qū)域、垃圾清運(yùn)次數(shù)及垃圾清運(yùn)的要求進(jìn)行量化，這極易使乙方在履約過程中偷懶，而甲方苦于合同中內(nèi)容不夠細(xì)化，無法拿起合同這一武器制約對方，這就在監(jiān)管上大打折扣。（3）制度不夠完善。物業(yè)管理制度按性質(zhì)分為物業(yè)服務(wù)監(jiān)管單位的管理制度和物業(yè)公司的管理制度。物業(yè)服務(wù)監(jiān)管單位的管理制度主要是指學(xué)校后勤處的物業(yè)管理制度，主要是對物業(yè)公司的制訂考核制度。物業(yè)公司的管理制度主要是物業(yè)公司的安全責(zé)任制度和各個(gè)崗位工作職責(zé)。但是，制度還是不夠完善，執(zhí)行也不夠嚴(yán)格，隨意性和盲目性較大。
3優(yōu)化高校物業(yè)管理體制的對策
1）實(shí)行契約化管理。契約原本是民事法律的基本制度，指平等主體之間為了達(dá)到某種目的，在追求各自利益的基礎(chǔ)上簽訂的一種協(xié)議。這種協(xié)議有的稱為契約，有的稱為合同。契約的實(shí)質(zhì)有三個(gè)特征：一是它具有有效的法律形式，一般通過書面達(dá)成協(xié)議，有時(shí)也通過口頭達(dá)成協(xié)議。二是它具有明確的權(quán)利、義務(wù)，即契約雙方之間通過能夠做什么和不能夠做什么的權(quán)利和義務(wù)互相制約，一方的權(quán)利，對于另一方而言就是義務(wù)。三是它具有相應(yīng)的制約形式。契約一般都有法律責(zé)任條款將雙方予以制約，若一方違反則要對另一方予以補(bǔ)償，使另一方不能因他方違約而遭受損失。契約化管理則是將契約的基本內(nèi)容引入到高校的管理中來，使高校管理具有契約化色彩。高校與社會上物業(yè)服務(wù)公司簽訂的服務(wù)合同就體現(xiàn)了契約化管理。合同中將雙方的權(quán)利、義務(wù)明確表述，雙方都應(yīng)按合同中規(guī)定的條款去履行職責(zé)。如果乙方物業(yè)服務(wù)公司在服務(wù)過程中未按合同履約，甲方就可以用合同中有關(guān)條款去制約它。作為高校的甲方應(yīng)該把需要乙方做的方方面面的工作都形成合同中有關(guān)條款，而不能口頭化，用合同來制約乙方，與乙方之間達(dá)成一種契約，實(shí)行契約化管理。2）實(shí)行精細(xì)化管理。精細(xì)化管理是一種理念，一種文化。它是源于發(fā)達(dá)國家的一種企業(yè)管理理念，它是社會分工的精細(xì)化，以及服務(wù)質(zhì)量的精細(xì)化對現(xiàn)代管理的必然要求，是建立在常規(guī)管理的基礎(chǔ)上，并將常規(guī)管理引向深入的基本思想和管理模式，是一種以最大限度地減少管理所占用的資源和降低管理成本為主要目標(biāo)的管理方式。精細(xì)化管理就是落實(shí)管理責(zé)任，將管理責(zé)任具體化、明確化，它要求每一個(gè)管理者都要到位、盡職。第一次就把工作做到位，工作要日清日結(jié)，每天都要對當(dāng)天的情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，及時(shí)處理等等。精細(xì)化管理用在高校物業(yè)服務(wù)上同樣適用，甲方應(yīng)對乙方的物業(yè)服務(wù)實(shí)行精細(xì)管理。甲方首先要求自己的監(jiān)管部門崗位職責(zé)精細(xì)化，明確要監(jiān)管的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)；其次甲方要求提供物業(yè)服務(wù)的乙方將工作內(nèi)容、崗位職責(zé)精細(xì)化。3）建立一套嚴(yán)格的考評體系。為高效、優(yōu)質(zhì)地做好物業(yè)管理工作，為師生提供舒適、便捷的生活學(xué)習(xí)環(huán)境，甲方應(yīng)對乙方的物業(yè)服務(wù)建立一整套的考評體系。考評分為三個(gè)部分。（1）乙方物業(yè)公司自評部分根據(jù)合同規(guī)定的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行自我檢查、自我打分，占月考評總分的20%。該部分應(yīng)由班組評分、經(jīng)理評分、公司評價(jià)三部分組成。（2）甲方主管部門考評部分甲方根據(jù)合同要求進(jìn)行月考評，占每月考評總分的60%。（3）第三方考評部分為保障考評的公正性，引入第三方考評，占每月考評總分的20%。第三方構(gòu)成人員主要是教職工和學(xué)生?？荚u得分點(diǎn)細(xì)化到物業(yè)服務(wù)中每一項(xiàng)工作，每一項(xiàng)工作為1分，總分100分。每月總得分在90%以上，給予獎(jiǎng)勵(lì)500元；總得分在80%-90%，不予獎(jiǎng)勵(lì)；總得分在60%-80%，由甲方出具限時(shí)整改通知書，并罰款20xx元；連續(xù)三個(gè)月考評總得分低于60%，多次要求整改無效，甲方有權(quán)終止合同，并啟動(dòng)重新招標(biāo)程序。
4結(jié)語
服務(wù)外包是市場機(jī)制下高等學(xué)校完成物業(yè)服務(wù)的一種比較經(jīng)濟(jì)的手段，是高校自身物業(yè)管理發(fā)展中的一種戰(zhàn)略選擇。高校在購買服務(wù)的同時(shí)，一定要按照契約化、精細(xì)化管理原則對物業(yè)管理公司提供的服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督和管理，建立健全崗位職責(zé)、監(jiān)管制度、獎(jiǎng)懲制度等一系列規(guī)章制度，努力做好物業(yè)服務(wù)，提高物業(yè)管理水平，提高師生滿意度。
【參考文獻(xiàn)】
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物業(yè)管理論文題目參考篇十
（一)社區(qū)管理難以了解第一手的居民信息，物業(yè)管理了解居民信息卻難以解決問題
我國社區(qū)管轄面積較大，居民人數(shù)眾多，加之社區(qū)工作人員比較缺乏，對居民的各種需求和相關(guān)信息難以準(zhǔn)確采集和獲知。物業(yè)管理的管轄范圍僅限于小區(qū)，居民與物業(yè)管理的聯(lián)系最為密切，互動(dòng)機(jī)會較多。但是，由于社區(qū)管理與物業(yè)管理分屬于不同的管理部門和渠道，二者的配合總是難以見到成效。社區(qū)管理缺乏管理的細(xì)化，物業(yè)管理解決問題的力度和權(quán)力又明顯不足。
（二）社區(qū)管理缺乏內(nèi)在的動(dòng)力，物業(yè)管理缺乏外在的推力
社區(qū)管理的本質(zhì)應(yīng)是互動(dòng)式管理，自上而下的拉動(dòng)必須與自下而上的推動(dòng)有機(jī)結(jié)合，才能實(shí)現(xiàn)政府和居民的雙贏，這種發(fā)自居民內(nèi)部的推動(dòng)力才是社區(qū)管理的核心和根本，才能以最小投入獲得最大產(chǎn)出。物業(yè)管理則比較缺乏政府和社會的理解和支持，在居民管理上基本陷入孤立狀態(tài)。
（三）二者之間相互推諉和指責(zé)，缺乏深度合作
社區(qū)管理與物業(yè)管理都要注重居民居住環(huán)境及安全問題的解決，但是由于二者分屬不同部門，導(dǎo)致對諸多問題的解決不是尋求齊心協(xié)力，而是相互推諉、相互指責(zé)，即使二者有一定程度的合作，也總是流于形式和表面。
（四）開發(fā)商、物業(yè)與居民的矛盾尤為突出
物業(yè)管理公司一般都是在業(yè)主入住之前通過開發(fā)商選聘，絕大多數(shù)物管公司都形成了對開發(fā)商負(fù)責(zé)的服務(wù)意識。但是，在業(yè)主入住之后，房屋的所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，前期物業(yè)服務(wù)合同已然不成立，物管必須接受業(yè)主的考察和評定，重新與業(yè)主簽訂服務(wù)合同。由于物管的服務(wù)意識沒有及時(shí)轉(zhuǎn)變，加之與開發(fā)商的緊密關(guān)系，在處理業(yè)主與開發(fā)商的糾紛時(shí)不是維護(hù)業(yè)主利益，而是錯(cuò)誤地維護(hù)開發(fā)商利益。開發(fā)商完成住房銷售以后基本退出業(yè)主視線，一旦業(yè)主發(fā)現(xiàn)住房質(zhì)量及服務(wù)問題只能尋求物業(yè)公司解決，而物業(yè)公司并無義務(wù)承擔(dān)開發(fā)商遺留的住房質(zhì)量及服務(wù)的責(zé)任，從而造成開發(fā)商、物業(yè)與居民的矛盾尤為突出。
（一）物業(yè)管理納入社區(qū)管理，統(tǒng)一向居民提供有效供給
社區(qū)管理和物業(yè)管理都是面對居民，都要考慮如何滿足居民的需求。物業(yè)管理公司在業(yè)務(wù)上接受房管部門領(lǐng)導(dǎo)的同時(shí)，在居民服務(wù)上更需要接受社區(qū)的統(tǒng)一指導(dǎo)和管理，以便更好地服務(wù)于居民。物業(yè)管理公司的招標(biāo)權(quán)應(yīng)該賦予社區(qū)。在小區(qū)業(yè)主委員會沒有產(chǎn)生之前，即小區(qū)住戶未達(dá)到50%以上，應(yīng)由社區(qū)代為招標(biāo)選取合格物業(yè)公司實(shí)施前期物業(yè)管理，開發(fā)商與社區(qū)簽訂一份委托招標(biāo)協(xié)議書；在小區(qū)業(yè)主委員會產(chǎn)生之后，即小區(qū)住戶達(dá)到50%以上，社區(qū)再將物業(yè)招標(biāo)權(quán)移交小區(qū)業(yè)主委員會。
（二）物業(yè)管理是社區(qū)管理的窗口和平臺，是細(xì)化居民服務(wù)的一線管理
每一個(gè)小區(qū)都有物業(yè)管理辦公室，這個(gè)辦公室就是社區(qū)管理的窗口和平臺，是第一線的、也是微觀層面的居民管理與服務(wù)。社區(qū)則是第二線的，相對來說是宏觀層面的管理與服務(wù)。物業(yè)辦公室是社區(qū)的居民聯(lián)絡(luò)站，也是微型的居民工作站。社區(qū)的服務(wù)產(chǎn)品都可以借助物業(yè)辦公室這個(gè)平臺來提供，居民的各種需求建議也可以通過物業(yè)辦公室反饋到社區(qū)。社區(qū)管理模式因而演變?yōu)?政府—街道辦—社區(qū)—小區(qū)物管辦—樓棟—住戶。這種模式更加細(xì)化、具體，充分考慮到每一個(gè)小區(qū)的差異，能夠最大程度達(dá)到政府與居民的有效溝通和理解，也能從微觀層面尋求物業(yè)公司對社區(qū)管理的配合。
（三）物業(yè)管理保持營利目的，屬于社區(qū)管理范疇中的營利部分
物業(yè)管理的營利性質(zhì)可以繼續(xù)保持，納入社區(qū)管理不會改變物業(yè)公司的原有屬性。社區(qū)服務(wù)也不只是無償性質(zhì)的，其中根據(jù)居民的實(shí)際需要，低收費(fèi)以及正常收費(fèi)也在其中。物業(yè)管理收費(fèi)屬于正常收費(fèi)性質(zhì)，如果能夠充分滿足居民安居的需求，提升居民的安居水平，那么付費(fèi)是情理之中的事情。
（一）通過物業(yè)管理平臺細(xì)化社區(qū)管理，最大程度實(shí)現(xiàn)社會效益
社區(qū)管理與服務(wù)是較為宏觀和粗化的，居民人數(shù)眾多，需求很難統(tǒng)一和協(xié)調(diào)解決。如果通過物業(yè)管理平臺將社區(qū)管理與服務(wù)細(xì)化到每一個(gè)居民小區(qū)，小區(qū)再進(jìn)一步細(xì)化到每一棟住戶，則社區(qū)管理就有了較好的微觀運(yùn)作層面和具體細(xì)化的管理手段，便于上情下達(dá)和下情上報(bào)，能夠很好地實(shí)現(xiàn)社會效益，最大程度保障居民的良好生活狀態(tài)。
（二）通過社區(qū)非營利方式服務(wù)于物業(yè)營利方式，最大程度協(xié)調(diào)居民與物業(yè)管理的關(guān)系
物業(yè)管理的運(yùn)作模式屬于營利性質(zhì)，這種營利的實(shí)現(xiàn)只能以居民的繳費(fèi)和配合管理為必要條件。如果物業(yè)管理與社區(qū)管理結(jié)合，那么物業(yè)管理比較容易為居民所理解和接受。居民從物業(yè)平臺享受到的社區(qū)服務(wù)的廣度和深度，直接決定或影響著物業(yè)公司的營利目標(biāo)，并最終直接決定或影響著居民對物業(yè)公司的認(rèn)同度。
（三）有效解決開發(fā)商、物業(yè)公司和居民的矛盾和沖突
物業(yè)公司納入社區(qū)管理，物業(yè)公司的招標(biāo)權(quán)由社區(qū)代表小區(qū)業(yè)主行使，保障了業(yè)主的權(quán)益，避免了開發(fā)商為了售房需要捆綁物業(yè)公司的亂象，便于物業(yè)招標(biāo)權(quán)的及時(shí)移交和監(jiān)督管理。居民遇到物業(yè)糾紛，可以通過社區(qū)協(xié)調(diào)解決，并可以由社區(qū)出面代表小區(qū)和開發(fā)商談判，能夠很好維護(hù)居民的權(quán)益。社區(qū)管理與物業(yè)管理的融合是“三方共贏”，即社區(qū)、物管和居民三方都能從中受益，是資源整合的最佳體現(xiàn)。社區(qū)通過管理與服務(wù)的細(xì)化，使居民從中受惠，居民受惠又促進(jìn)了社區(qū)管理，使社區(qū)管理以最小投入獲得了最大產(chǎn)出。而物業(yè)管理，由于服務(wù)于社區(qū)和居民，也能從中受益，獲得持續(xù)服務(wù)的資格和最大營利。最后，通過“三方共贏”，社會實(shí)現(xiàn)了安居樂業(yè)、安定有序的生活理想。
物業(yè)管理論文題目參考篇十一
住宅小區(qū)業(yè)主委員會參與社區(qū)治理的困境研究
信息技術(shù)與物業(yè)管理專業(yè)課程整合之實(shí)踐研究
長沙達(dá)通房地產(chǎn)中介公司營銷策略研究
長沙興隆物業(yè)管理公司激勵(lì)機(jī)制研究
基于空間可視化技術(shù)的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)
基于服務(wù)的商業(yè)地產(chǎn)webgis研究與實(shí)現(xiàn)
創(chuàng)遠(yuǎn)第三城房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目營銷策劃研究
現(xiàn)實(shí)視域下的安全保障義務(wù)
scs體育館管理創(chuàng)新研究
cx物業(yè)公司發(fā)展戰(zhàn)略研究
物業(yè)管理監(jiān)管法律制度研究
我國物業(yè)服務(wù)法律問題的若干思考
yc公司翰林苑項(xiàng)目分析
生態(tài)社區(qū)建設(shè)實(shí)踐探索
物業(yè)管理論文題目參考篇十二
摘要：隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和經(jīng)濟(jì)全球化趨勢的深化，企業(yè)應(yīng)對日益激烈的競爭而不斷調(diào)整企業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和管理模式，越來越多的大型企業(yè)不得不改變原有的管理體系，促進(jìn)大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化模式探索工作的發(fā)展。企業(yè)的物業(yè)管理工作一體化可以有利于企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)籌管理，可以對企業(yè)的資源進(jìn)行全面管理和優(yōu)化配置，進(jìn)而可從非系統(tǒng)角度來降低企業(yè)的經(jīng)營管理成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。本文將對大型項(xiàng)目物業(yè)管理工作存在的問題進(jìn)行闡述，進(jìn)而提出優(yōu)化物業(yè)管理工作一體化模式的措施。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；一體化；內(nèi)容；措施；探索
大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化模式是對物業(yè)工作管理進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，并整合運(yùn)用人力、物力和財(cái)力來提升物業(yè)管理工作水平，統(tǒng)一物業(yè)管理的運(yùn)作模式，統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和支付平臺，統(tǒng)籌資源配置工作，并對物業(yè)管理工作進(jìn)行統(tǒng)一考核評價(jià)，從而構(gòu)建規(guī)范高效的一體化綜合物業(yè)管理體系。大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化制定了物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)管理流程進(jìn)行規(guī)范，并推動(dòng)了一卡通智能卡系統(tǒng)的建設(shè)工作，實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一支付，并對資源進(jìn)行優(yōu)化配置，在一定程度上可以盤活閑置資源，提高資源的利用效率，實(shí)現(xiàn)資源的按需分配；大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化并制定了統(tǒng)一的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)行統(tǒng)一的考核評價(jià)，提高了績效考核工作的公平性和公正性，有利于激勵(lì)員工，提高工作效率和質(zhì)量。筆者就職于淮海商業(yè)集團(tuán)置業(yè)發(fā)展有限公司，對物業(yè)管理工作有較多的了解，并對新都會項(xiàng)目的課題調(diào)研工作有一定的了解，因此將根據(jù)自身的經(jīng)驗(yàn)和認(rèn)識來對物業(yè)管理工作中存在的問題進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的解決措施。
一、大型項(xiàng)目物業(yè)管理工作中存在的問題
（一）物業(yè)管理工作難以根據(jù)一體化模式的要求進(jìn)行及時(shí)調(diào)整
大型項(xiàng)目物業(yè)管理工作模式與原先的物業(yè)管理工作模式是不同的，物業(yè)管理工作的重點(diǎn)內(nèi)容和物業(yè)管理思維方式發(fā)生了改變。物業(yè)管理工作為適應(yīng)變化的要求而不得不從組織上或者人員結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整。但是，由于存在慣性效應(yīng)，再加上物業(yè)管理部門對一體化模式的認(rèn)識不夠全面，公司各級管理人員從管理思維方式到管理手段已習(xí)慣于業(yè)主式管理模式，公司管理人員中的部分同志對物業(yè)管理一體化模式產(chǎn)生了消極觀望的態(tài)度，對物業(yè)管理業(yè)務(wù)的廣度和專業(yè)化程度不夠了解，物業(yè)管理工作一體化模式的實(shí)施存在較大的時(shí)滯效應(yīng)。比如新都會項(xiàng)目置業(yè)公司原先管理的物業(yè)基本都在淮海路或沿線區(qū)域，且房屋產(chǎn)權(quán)相當(dāng)一部分屬于淮海集團(tuán)公司，置業(yè)受集團(tuán)委托直接管理這些物業(yè)，因此公司各級管理人員從管理思維方式到管理手段已習(xí)慣于業(yè)主式管理模式，在走出現(xiàn)有區(qū)域，改變現(xiàn)有管理模式，直接管理極富市場經(jīng)濟(jì)韻味的新都會物業(yè)方面，工作人員面臨一系列困難，物業(yè)管理工作模式無法進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整。
（二）大型項(xiàng)目物業(yè)管理工作面臨的風(fēng)險(xiǎn)較大
大型項(xiàng)目物業(yè)管理工作中最大的風(fēng)險(xiǎn)之一就是效益風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)由于物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置工作和庫存管理工作難度較大，大型項(xiàng)目物業(yè)管理工作需要大量的資金支持，導(dǎo)致物業(yè)管理工作的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高。比如新都會項(xiàng)目的最大風(fēng)險(xiǎn)在于效益風(fēng)險(xiǎn)，由于該項(xiàng)目的初定物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低廉，且地下車庫管理初期的成本費(fèi)用須有置業(yè)公司先行墊付，這使得新都會項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)增大。(三)缺乏相應(yīng)的人才，管理工作混亂大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化模式的實(shí)施需要相應(yīng)的管理人才和工作人員來執(zhí)行，但是由于物業(yè)管理模式變更后相關(guān)調(diào)整工作存在一定時(shí)滯，相關(guān)的人員的思維方式難以及時(shí)轉(zhuǎn)換，因此一體化模式工作的實(shí)施缺乏相應(yīng)的人才，管理工作比較混亂。由于管理方式的改變，管理方式未能得到及時(shí)轉(zhuǎn)變，管理工作定位不正確，導(dǎo)致物業(yè)管理工作效率較低。比如新都會管理工作的主要矛盾體現(xiàn)在管理人才缺乏和管理方式難以及時(shí)轉(zhuǎn)變兩個(gè)方面，尤其是專業(yè)門類補(bǔ)缺，正式管理項(xiàng)目的范圍和數(shù)量，設(shè)備設(shè)施，管理的對象都發(fā)生了變化；再有管理方式的轉(zhuǎn)變，難以很好的處理好與開發(fā)商和招商公司以及各家商戶、各位業(yè)主和政府相關(guān)部門的關(guān)系。
二、構(gòu)建大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化模式的措施
（一）健全物業(yè)管理體系，營造良好的物業(yè)管理一體化氛圍
構(gòu)建大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化模式，首先就要健全物業(yè)管理體系，要優(yōu)化物業(yè)人員配置，嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)成本預(yù)算預(yù)審制度，統(tǒng)一執(zhí)行物業(yè)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和成本預(yù)算，并要嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)考核標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)則，明確保障服務(wù)提升的方向，以便營造良好的物業(yè)管理一體化工作氛圍，提高一體化工作質(zhì)量。例如，新都會管理處在走進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中，認(rèn)識到其外界的協(xié)作關(guān)系發(fā)生了很大變化，努力理順同開發(fā)商、招租坊、商鋪客戶、各位業(yè)主與政府相關(guān)部門之間的關(guān)系，營造良好的工作氛圍，并與其保持經(jīng)常性的工作交往溝通，分清各相關(guān)分管線條。并且新都會管理處嚴(yán)格按照成本預(yù)算制度和財(cái)務(wù)管理程序行事，明確物業(yè)服務(wù)考核標(biāo)準(zhǔn)，做到公平公正。
（二）完善物業(yè)管理制度，做好物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理工作
完善物業(yè)管理制度可以對物業(yè)一體化工作提供制度保障，可以在較大程度上防范物業(yè)管理經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，明確財(cái)務(wù)管理制度，可以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，提高物業(yè)工作的經(jīng)濟(jì)效益。例如新都會物業(yè)管理部門健全了有效的管理制度和先進(jìn)質(zhì)量體系，完善了客服中心制度和各工種崗位制度等，提高管理質(zhì)量，公司還派出了有豐富管理工作經(jīng)驗(yàn)的老同志協(xié)助新都會管理上的持續(xù)改進(jìn)工作，直接對制度、規(guī)劃出謀劃策。
（三）重視物業(yè)基礎(chǔ)管理，構(gòu)建多層次服務(wù)平臺
物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容就是提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理人員要做好后勤保障工作，要積極構(gòu)建多層次服務(wù)平臺，保持物業(yè)管理活動(dòng)和經(jīng)營活動(dòng)的順利開展，提高企業(yè)的公司形象。例如新都會業(yè)務(wù)管理工作首先啟動(dòng)的就是形象識別系統(tǒng)，追求品質(zhì)更高、維修及時(shí)、質(zhì)量優(yōu)良、服務(wù)全方位、服務(wù)創(chuàng)意新穎實(shí)用的品牌形象，從而實(shí)現(xiàn)形象塑造與服務(wù)品牌的完美統(tǒng)一。
（四）重視市場調(diào)研和人才管理工作
新都會項(xiàng)目初期，為了全面論證新都會項(xiàng)目的可行性，公司領(lǐng)導(dǎo)會同各職能部門按項(xiàng)目標(biāo)的反復(fù)修改測算，公司組織相關(guān)人員到大型物業(yè)項(xiàng)目中進(jìn)行實(shí)地考察，完善了新都會項(xiàng)目的初步框架和實(shí)施設(shè)想。其次，公司領(lǐng)導(dǎo)提出了“合適的就是最好的，合適并勝任崗位就是人才”，極大鼓舞了公司內(nèi)部現(xiàn)有豐富管理經(jīng)驗(yàn)的老同志和年輕人，培養(yǎng)出了一些具有責(zé)任心、管理能力、專業(yè)技能的新生代管理者，新都會物業(yè)管理部門不斷調(diào)整管理人員的工作內(nèi)容，輪崗輪訓(xùn)管理者，不斷輸送新人進(jìn)入新都會。
（五）要不斷積極探索，重新定位企業(yè)形象，打造高端項(xiàng)目品質(zhì)
公司從滬東商業(yè)中心的模式中吸取教訓(xùn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，積極探索。公司在之后的承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，拋棄了薄弱的招商服務(wù)，重新著力于物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管控上，堅(jiān)持“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)”的發(fā)展理念，推行“規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、個(gè)性化”的服務(wù)模式，以“持續(xù)發(fā)展、追求卓越”為管理目標(biāo)，努力實(shí)現(xiàn)“客戶滿意、業(yè)主放心”，提升管理品質(zhì)，打造精品項(xiàng)目，走高端優(yōu)質(zhì)路線。公司根據(jù)市場需要，并積極探索發(fā)展出路，及時(shí)調(diào)整企業(yè)發(fā)展方針，根據(jù)周邊情況對公司項(xiàng)目形象進(jìn)行重新定位，將滬東商業(yè)中心將其定位于滿足身邊居民生活，零接觸、接地氣的生活服務(wù)商業(yè)中心；將原來的零售、娛樂行業(yè)終止租賃轉(zhuǎn)型為教育培訓(xùn)、生活超市、面館小吃等綜合性居民服務(wù)類商業(yè)中心，滿足市場發(fā)展的需要，使得公司獲得了進(jìn)一步的發(fā)展。
（六）要明確了解企業(yè)優(yōu)勢，并根據(jù)業(yè)務(wù)性質(zhì)健全企業(yè)管理制度建設(shè)
公司對自身的優(yōu)勢進(jìn)行了詳細(xì)的分析，并根據(jù)市場情況建立了嚴(yán)格規(guī)范管理制度。在為業(yè)主、客戶提供物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，還對業(yè)主、客戶在商業(yè)經(jīng)營中出現(xiàn)的各類突發(fā)事件及后臺保障機(jī)制等均在制度上加以確立和嚴(yán)格落實(shí)。公司還專門制定了一套商業(yè)、辦公管理制度，如《品牌商業(yè)街維護(hù)服務(wù)規(guī)范》、《重大商業(yè)活動(dòng)保障管理規(guī)定》等；針對酒類經(jīng)營類、煙草專賣類、餐飲服務(wù)類、鐘表珠寶類等不同專業(yè)門店，分別制定了《專業(yè)門店督導(dǎo)規(guī)范》，并同時(shí)建立《商業(yè)治安管理突發(fā)事件處置應(yīng)急預(yù)案》等規(guī)章制度，公司把運(yùn)行成熟的管理制度運(yùn)用于園區(qū)商業(yè)物業(yè)中，從而為提供優(yōu)質(zhì)的商業(yè)運(yùn)行奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。其次，公司重視誠信管理制度的建設(shè)，以誠信承諾的服務(wù)理念為指引，重視企業(yè)與業(yè)務(wù)和客戶三者之間的關(guān)系，比如在業(yè)主、客戶入駐后，公司及時(shí)與租賃方簽訂《誠信服務(wù)及公共場所治安責(zé)任書》，并建立誠信經(jīng)營檔案，要求入駐業(yè)主、客戶提供品牌授權(quán)書、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證照，保證引進(jìn)品牌真牌真品；同時(shí)，公司要求商家建立售后服務(wù)制度，要求商家在處理投訴事件時(shí)，做到“首問責(zé)任制”，并保持投訴處理時(shí)間和處理結(jié)果的記錄，使工作始終處于良好狀態(tài)。
（七）要建立健全監(jiān)督控制機(jī)制，提高管理工作水平
公司在日常經(jīng)營過程中十分重視監(jiān)督控制機(jī)制的作用，不斷建立健全監(jiān)控制度，并將監(jiān)控制度落實(shí)到實(shí)處，明確各個(gè)部門和員工的職責(zé)，建立了完善的問責(zé)追償制度。比如公司以專業(yè)轉(zhuǎn)向的檢查督導(dǎo)為保障，每天園區(qū)物業(yè)處管理人員將對業(yè)主、客戶進(jìn)行消防安全巡查；每周管理處經(jīng)理將進(jìn)行安全巡視；每年定期組織園區(qū)業(yè)主、客戶開展消防安全應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。每逢節(jié)日或防汛防臺期間，公司還將做好各類安全檢查及應(yīng)急物資的準(zhǔn)備，嚴(yán)格檢查餐飲企業(yè)的相關(guān)證照，而且還將對園區(qū)內(nèi)的餐飲企業(yè)在食用油的采購記錄、供應(yīng)商進(jìn)貨驗(yàn)收記錄、索證，以便確保公司安全處于可控狀態(tài)。
三、對大型項(xiàng)目物業(yè)管理一體化模式的展望
（一）要做好資源配置工作，重視市場的作用
市場經(jīng)濟(jì)具有較好的資源配置作用，大型項(xiàng)目物業(yè)管理工作要實(shí)現(xiàn)一體化，提高工作效率，降低成本，就要重視市場的作用，提高企業(yè)全體的競爭意識。例如新都會參加上海市物業(yè)管理協(xié)會，設(shè)立公司獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制并積極參與其組織的各類競賽，積極參加市場經(jīng)濟(jì)競爭，力爭獲獎(jiǎng)項(xiàng)，從而提高企業(yè)的知名度，新都會項(xiàng)目告訴我們：雖然一個(gè)企業(yè)的資源是有限的，但只要能把這些有限的資源進(jìn)行巧妙的重新組合，形成最優(yōu)狀態(tài)，就能實(shí)現(xiàn)降低成本，提高資源使用效率的目標(biāo)。
（二）關(guān)注品牌建設(shè)，重視人才資源的更新
新都會項(xiàng)目告訴我們，要形成特色服務(wù)品牌，至少應(yīng)該做好服務(wù)制度、管理方式和服務(wù)創(chuàng)意這三大建設(shè)，要在服務(wù)制度上真正顯示出優(yōu)質(zhì)服務(wù)，超越客戶期望。要對客戶資料檔案到服務(wù)項(xiàng)目的設(shè)立改進(jìn)、反饋、維修記錄程序，還要不斷推出具有創(chuàng)意的新型活動(dòng)。同時(shí)，新都會項(xiàng)目告訴我們要重視人才資源的更新，要積極搭建人才培訓(xùn)平臺，形成模塊輸出。新都會項(xiàng)目的管理實(shí)踐揭示了，人才問題已成為我們公司進(jìn)一步做優(yōu)做精的一大瓶頸，因此形成人才的引進(jìn)、選拔、培養(yǎng)、使用、留才的良性循環(huán)機(jī)制對公司未來的發(fā)展具有重要作用。
（三）規(guī)范物業(yè)管理工作程序，設(shè)立財(cái)務(wù)代表
構(gòu)建物業(yè)管理一體化模式，就要對物業(yè)管理工作程序進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，可以借助法律專家的專業(yè)知識，服務(wù)于物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾，維護(hù)公司自身利益，使管理制度更趨完善。新都會為便于與開發(fā)商、招租方進(jìn)行財(cái)務(wù)溝通，可建立財(cái)務(wù)代表屬地化，即可使日常管理更趨于合乎財(cái)務(wù)管理制度的要求，又可及時(shí)與總公司反映溝通項(xiàng)目的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，進(jìn)而防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)物業(yè)管理工作穩(wěn)定發(fā)展。
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物業(yè)管理論文題目參考篇十三
【摘要】酬金制物管模式是我國未來物管行業(yè)的發(fā)展方向，本文從企業(yè)管理及財(cái)務(wù)管理方面探討了物業(yè)管理酬金制的優(yōu)勢，及實(shí)際運(yùn)用中遇到的問題，以及一些解決辦法，希望與廣大同仁一起探討，找出物業(yè)管理酬金制中有效的管理方法，使實(shí)現(xiàn)業(yè)主與企業(yè)利益同時(shí)實(shí)現(xiàn)最大化，達(dá)到雙贏的目的。
【關(guān)鍵詞】酬金制；包干制；代管資金；預(yù)算；營業(yè)稅
近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，關(guān)于房地產(chǎn)售后服務(wù)的一部分：物業(yè)管理行業(yè)的有序、良性發(fā)展也越來越受到房地產(chǎn)企業(yè)及業(yè)主的重視，物業(yè)管理企業(yè)的管理水平高低，一方面可以反應(yīng)開發(fā)商對樓盤的市場地位、銷售目標(biāo)群體的定位，另一方面也是地產(chǎn)公司再銷售，取得好的再銷售成績、創(chuàng)造良好的繼續(xù)銷售口碑的基石，是一種良性循環(huán)，這就需要公司管理者在實(shí)際的應(yīng)用管理中不斷總結(jié)、發(fā)現(xiàn)問題，創(chuàng)造出適合雙方的、雙贏的管理體制。針對這種管理需求應(yīng)運(yùn)而生的物業(yè)管理“酬金制”深受歐美國家及港澳地區(qū)管理企業(yè)的推崇，并且這種有別于與傳統(tǒng)的“包干制”的物業(yè)管理方法，也已經(jīng)越來越被內(nèi)地的房地產(chǎn)商重視及使用，尤其是在北京、上海等房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對快速、成熟的地區(qū)，已經(jīng)取得了一些初步的管理成果。
物業(yè)管理酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)管理資金中，提前一定比例或者固定費(fèi)用作為酬金支付給物業(yè)公司，其余資金全部用于物業(yè)管理區(qū)域的管理和維護(hù)支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
物業(yè)服務(wù)酬金制之所以被認(rèn)可并作為一種管理方法，有以下優(yōu)點(diǎn)：“酬金制”更加有力地保護(hù)了業(yè)主和物業(yè)公司雙方的利益。“酬金制”模式克服了“包干制”模式的弊病，即是在同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下，提供的服務(wù)項(xiàng)目越多、服務(wù)質(zhì)量越高，所支付的成本相應(yīng)也越高。在“包干制”模式下，物業(yè)管理企業(yè)干得越好，掙得越少。這樣一來，許多物業(yè)公司往往降低服務(wù)水平、減少服務(wù)項(xiàng)目來獲得更多的利潤，損害了業(yè)主的利益。長期如此，必然導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量不到位，物業(yè)管理企業(yè)也就可能會被廣大業(yè)主炒掉。而“酬金制”下的“酬金”是物業(yè)管理企業(yè)獲得的收入?！俺杲鹬啤辈粫煜龢I(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的收入，從而避免業(yè)主的收入被侵占。
“酬金制”加大了物業(yè)服務(wù)運(yùn)作過程中的財(cái)務(wù)透明度，大力推動(dòng)了物業(yè)行業(yè)的'市場化進(jìn)程。采用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)在接管某小區(qū)時(shí)，要向業(yè)主委員會和業(yè)主大會提交詳細(xì)的服務(wù)期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的財(cái)務(wù)預(yù)算。在預(yù)算中明確服務(wù)區(qū)域內(nèi)的組織架構(gòu)、人員編制、服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、維護(hù)保養(yǎng)的等級標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)和所需的資金，進(jìn)而算成每平方米的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，經(jīng)業(yè)主大會同意后，形成書面合同加以實(shí)施。這樣的財(cái)務(wù)核算既要求科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，又要有一定的靈活性，特別是為后期的服務(wù)監(jiān)督提供了依據(jù)。
酬金制是實(shí)現(xiàn)陽光財(cái)務(wù)的有效途徑。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采用酬金制，是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)現(xiàn)陽光財(cái)務(wù)的有效途徑?！俺杲鹬啤毕挛飿I(yè)管理的財(cái)務(wù)從理財(cái)?shù)慕嵌瓤?，分兩個(gè)部分，一個(gè)是物業(yè)管理企業(yè)的公司財(cái)務(wù)理財(cái)，一個(gè)是以物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用為核心的物業(yè)管理處財(cái)務(wù)理財(cái)。前者是一種企業(yè)自主經(jīng)營活動(dòng)，物業(yè)管理企業(yè)的公司財(cái)務(wù)是為物業(yè)管理企業(yè)自己的經(jīng)營行為理財(cái)；后者則是替業(yè)主理財(cái)。在酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)只能從中按照合同約定的比例提取物業(yè)管理費(fèi)的酬金，剩下的錢全部都是業(yè)主的，所有權(quán)也是業(yè)主的。酬金制將物業(yè)公司與業(yè)主的權(quán)益嚴(yán)格分離開，更具透明性。酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)以代理人的身份管理業(yè)主的物業(yè)和交來的資金。同時(shí)，為充分利用社會資源，代業(yè)主選擇最適合的專業(yè)服務(wù)提供商，并負(fù)責(zé)對其進(jìn)行有效的監(jiān)督，這些管理活動(dòng)、監(jiān)督活動(dòng)和物業(yè)管理資金的使用情況是否合理，都需要得到業(yè)主的認(rèn)可。業(yè)主也有權(quán)參與物業(yè)管理活動(dòng)中重大事項(xiàng)的決策。但是多業(yè)主狀態(tài)下的個(gè)體業(yè)主是實(shí)現(xiàn)不了這種認(rèn)可和決策的，這就要求必須通過一些形式和合理的程序來體現(xiàn)全體業(yè)主的權(quán)利。使物業(yè)管理費(fèi)的使用為主要內(nèi)容的物業(yè)管理活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主的可監(jiān)控行和共同參與管理的可能性。
從理論上說，酬金制雖然有以上優(yōu)勢，但由于是新的管理方法，現(xiàn)階段還是存在很多疑問的地方，需要被廣大業(yè)主接受和理解需要一定時(shí)間和實(shí)踐。在實(shí)際應(yīng)用中，按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》對酬金制的定義，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)屬于預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金，由物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)酬金兩部分組成。那么對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，其實(shí)際的收入只應(yīng)是酬金部分，其余只是代管資金，不構(gòu)成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入，也不應(yīng)計(jì)營業(yè)稅。事實(shí)上，按照現(xiàn)行會計(jì)制度和稅法，物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)全部計(jì)入企業(yè)收入、計(jì)繳營業(yè)稅，物業(yè)費(fèi)收入產(chǎn)生的營業(yè)稅由業(yè)主承擔(dān)，屬于小區(qū)支出的一部分，由物業(yè)公司代繳，物業(yè)公司只負(fù)擔(dān)酬金收入部分的營業(yè)稅。對于這個(gè)問題，有些業(yè)主會產(chǎn)生疑問，自己的資金用在自己的小區(qū)中，還要交稅？況且業(yè)主委員會不是一個(gè)法律主體，本身沒有納稅資格。在這個(gè)問題上，北京已經(jīng)走在了全國的前列，率先進(jìn)行了試點(diǎn)。北京市地方稅務(wù)局2011年6月13日發(fā)布的第8號公告《關(guān)于酬金制物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)營業(yè)稅政策問題的公告》中指提出：對于物業(yè)管理企業(yè)開設(shè)單獨(dú)賬戶存放為業(yè)主委員會代管資金的行為，不征收營業(yè)稅。這個(gè)公告的出臺，既解決了廣大業(yè)主的疑惑，同時(shí)也有利的推動(dòng)了物業(yè)酬金制的發(fā)展，是一次大膽的嘗試與創(chuàng)新。但是在筆者所在的天津，還沒有相關(guān)的政策推出，業(yè)主仍然要承擔(dān)這部分稅金。
另外，一些業(yè)主片面理解《物權(quán)法》中業(yè)主的權(quán)利，強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)費(fèi)是“業(yè)主的錢”，業(yè)主愿意怎么用就怎么用，特別是實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，業(yè)主的這種認(rèn)識尤其強(qiáng)烈；而物業(yè)服務(wù)企業(yè)則認(rèn)為雙方是平等的合同主體，物業(yè)服務(wù)費(fèi)交到物業(yè)服務(wù)企業(yè)以后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有使用權(quán)。
以上問題，容易導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)識上的偏差和分歧，進(jìn)而導(dǎo)致實(shí)際操作過程中引發(fā)糾紛和矛盾。
筆者擬結(jié)合工作實(shí)踐，就以上問題提出自己的理解，就教于行業(yè)同仁。
目前的物業(yè)服務(wù)工作，無論是包干制還是酬金制，必須以企業(yè)作為經(jīng)營主體，物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)入企業(yè)收入。因?yàn)槠髽I(yè)向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，最后是要經(jīng)過物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)支出的，從工商企業(yè)管理及稅務(wù)角度來說，這個(gè)過程是企業(yè)以盈利為目的的經(jīng)營行為，按國家稅收、財(cái)務(wù)等相關(guān)法律法規(guī)、制度，酬金制下的物業(yè)服務(wù)費(fèi)也全部屬于營業(yè)收入。就物業(yè)服務(wù)費(fèi)的來源和性質(zhì)而言，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，用于小區(qū)（大廈等）物業(yè)的物業(yè)服務(wù)及管理支出。全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以合同為紐帶，構(gòu)成了以繳費(fèi)消費(fèi)和收費(fèi)服務(wù)為主要內(nèi)容的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。那么業(yè)主按照合同約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，是履行合同義務(wù)；此時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)對公共服務(wù)資金有按合同約定使用的權(quán)力，而業(yè)主則只有監(jiān)督權(quán)、受益權(quán)，不具備完全的所有權(quán)了。對酬金制的正確理解應(yīng)該是：酬金制強(qiáng)調(diào)的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取管理報(bào)酬的方式，以及對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用結(jié)余（或不足）享受（或承擔(dān)）的角色約定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的性質(zhì)其實(shí)并沒有改變。筆者所在物業(yè)服務(wù)公司所管理的物業(yè)項(xiàng)目中，多數(shù)采用酬金制，企業(yè)能做到按約定比例提取酬金，所以業(yè)主對此沒有異議。
物業(yè)管理論文題目參考篇十四
近幾年，隨著我國社會經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，物業(yè)管理已成為經(jīng)濟(jì)體系中不可或缺的行業(yè)，并且事關(guān)百姓安居樂業(yè)和社會穩(wěn)定發(fā)展，越來越受到各級政府部門的積極關(guān)注。目前，物業(yè)管理的服務(wù)層面也不斷擴(kuò)大，已經(jīng)從清潔、保安、維修，延伸到商務(wù)娛樂教育等居民生活的方方面面。物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展，對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴(kuò)大就業(yè)起著積極的作用。
(一)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度快
經(jīng)過20多年的發(fā)展，我國物業(yè)管理獲得了非常迅速的發(fā)展，已經(jīng)成為一支重要的社會管理力量。以浙江為例，據(jù)調(diào)查，杭州市在近10年的時(shí)間里，物業(yè)管理企業(yè)從20xx年的314個(gè)增加到20xx年的3517個(gè)，增長了10倍。20xx年底，寧波市具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有402家；溫州市有物業(yè)企業(yè)288家；紹興市有物業(yè)企業(yè)305家。湖州、臺州、金華等市的企業(yè)數(shù)量也呈不斷上升的態(tài)勢。
(二)物業(yè)管理領(lǐng)域不斷拓展
新世紀(jì)以來，我國物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域由小到大，不斷拓展，從普通商品房到房改房的老舊小區(qū)，從住宅物業(yè)到辦公樓、大專院校和商業(yè)物業(yè)，從小型配套到大型公建，從單一類型物業(yè)到綜合型物業(yè)，從純市場的物業(yè)服務(wù)到機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位后勤社會化的物業(yè)服務(wù)。物管范圍逐年遞增，逐年擴(kuò)展，覆蓋類型已涉及住宅、商業(yè)、辦公樓、市場、醫(yī)院、學(xué)校、廣場、公園等各個(gè)方面。
(三)物業(yè)管理行業(yè)逐步規(guī)范
近年來，隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，各級職能部門不斷加強(qiáng)對物業(yè)管理政策制定和業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作，制定了一系列規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理的行政法規(guī)，《城市住宅物業(yè)管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級審批辦法》、《城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行規(guī)定》等物業(yè)管理行政規(guī)章或行業(yè)規(guī)范先后制定、頒布和實(shí)施，對規(guī)范物業(yè)管理行為，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展起到了重要作用。特別是20xx年建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的出臺，使整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)在原來規(guī)范運(yùn)作的基礎(chǔ)上又上了一個(gè)臺階。
(四)物業(yè)管理促進(jìn)了人們住房觀念的'轉(zhuǎn)變
對住宅小區(qū)和高層樓宇推行統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)管理，確實(shí)給業(yè)主和物業(yè)使用人帶來了諸多方便，使他們獲得了安全、舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生的生活、工作環(huán)境，從而使廣大業(yè)主的住房消費(fèi)觀念發(fā)生了很多變化。通過近幾年的發(fā)展，人們逐漸轉(zhuǎn)變思想觀念，對物管的接觸日益增多，對物管職能作用的認(rèn)識不斷加深，使得物業(yè)管理越來越受到更多人的接受和認(rèn)可，物業(yè)管理收費(fèi)難度逐漸減少，收繳率逐步提高，更多的業(yè)主已經(jīng)將物業(yè)管理開支視為日常生活不可缺少的住房消費(fèi)。
不同類型的物業(yè)，使用性質(zhì)存在明顯的差異，管理和服務(wù)的內(nèi)容也就各有側(cè)重。目前，我國運(yùn)用比較廣泛的物業(yè)管理模式主要有以下三種：
(一)“建管一體化”的物管模式
開發(fā)商對房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)建設(shè)、銷售到售后管理，實(shí)行一體化運(yùn)作。以浙江省杭州市為例，據(jù)相關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，2%左右的企業(yè)屬于開發(fā)單位出資成立的物業(yè)公司，它既能夠充分發(fā)揮房產(chǎn)企業(yè)市場優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)開發(fā)、建設(shè)、管理的“一條龍服務(wù)”，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理與經(jīng)營活動(dòng)的有機(jī)結(jié)合；又能夠通過實(shí)現(xiàn)良好的管理和提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，來不斷打造房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商的信譽(yù)與品牌，進(jìn)而不斷提升物業(yè)本身的社會經(jīng)濟(jì)價(jià)值，提升商品房含金量、吸引力和銷售量，從而產(chǎn)生更好的社會經(jīng)濟(jì)效益，反過來又為住房小區(qū)的物業(yè)管理工作順利開展提供重要的財(cái)力支持，從而形成以房建養(yǎng)物業(yè)、以物業(yè)促開發(fā)的良性循環(huán)機(jī)制。物業(yè)企業(yè)全國前三強(qiáng)的綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司和萬科物業(yè)發(fā)展有限公司就是其中的佼佼者。
(二)由房管部門或單位自主管理的物管模式
在行政型和福利型運(yùn)行模式的影響日益減少的時(shí)代背景下，這種房管部門或單位自主管理的物管模式也面臨著被淘汰的可能。這種模式下，管理對象多為老公房或單位福利房等中低檔物業(yè)，物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源主要是行政性補(bǔ)貼，個(gè)人支付的費(fèi)用很少。住戶如有意見或公共設(shè)施出現(xiàn)損壞需要修理時(shí)，可以直接向本單位有關(guān)部門反映，通過行政管理途徑使問題得到解決。由于此模式的單位后勤部門成立的物業(yè)管理公司不是獨(dú)立法人單位，在經(jīng)濟(jì)利益上難以和原單位脫鉤，經(jīng)營管理工作也受到較大限制，難以實(shí)行物管企業(yè)內(nèi)部的職能分解和政企分離，使得物業(yè)管理公司的“造血”功能嚴(yán)重不足，從而難以真正形成現(xiàn)代化經(jīng)營、市場化服務(wù)、社會化管理的現(xiàn)代物管新機(jī)制。
(三)按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立物業(yè)公司的物管模式
物業(yè)管理公司是按合法程序建立并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的對物業(yè)進(jìn)行管理的企業(yè)性經(jīng)濟(jì)實(shí)體。它具有法人資格，根據(jù)合同接受業(yè)主的委托，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，對物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理，并收取相應(yīng)的報(bào)酬。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是管理思路清晰、市場意識強(qiáng)烈、服務(wù)對象明確、成本概念清楚、公司機(jī)制靈活、專業(yè)化程度比較高，管理效果相對較好，符合社會主義市場經(jīng)濟(jì)的要求，有強(qiáng)大的生命力。其主要弊端是管理費(fèi)用比較高，很多中低收入居民承受不起。由于在物業(yè)管理體制法律關(guān)系、人們的消費(fèi)理念、物業(yè)管理公司的經(jīng)營服務(wù)意識與管理水平上還存在諸多問題，目前很多物業(yè)管理公司經(jīng)營困難，處于非贏利狀態(tài)。
(一)進(jìn)一步轉(zhuǎn)變思想觀念，深化對物業(yè)管理的認(rèn)識
對物業(yè)管理問題定位要有一個(gè)新的認(rèn)識，物業(yè)管理不僅是一個(gè)新型產(chǎn)業(yè)，更重要的是把它納入社會管理的內(nèi)容，要納入綜治工作中“社會矛盾化解”、“社會管理創(chuàng)新”等加以研究、探索。全社會都應(yīng)加大對物業(yè)管理工作的重視和支持，推進(jìn)物業(yè)管理工作的不斷深入、規(guī)范和完善。
(二)加強(qiáng)政府監(jiān)管力度，明確各方權(quán)利和責(zé)任
政府相關(guān)部門在對物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管的同時(shí)，也應(yīng)該加強(qiáng)對業(yè)主委員會的監(jiān)管力度。要充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門，強(qiáng)化對業(yè)主委員會的日常監(jiān)督，引導(dǎo)業(yè)主委員會在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，依法做出決定，從而促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的有序、健康發(fā)展。解決開發(fā)商遺留問題，要靠物業(yè)公司自己和開發(fā)商“劃清界限”，加強(qiáng)對業(yè)主宣傳，明確開發(fā)商的責(zé)任和物業(yè)公司的責(zé)任。這樣，物業(yè)公司能在開發(fā)商遺留問題方面減少與業(yè)主之間的矛盾。
(三)健全物業(yè)管理法律法規(guī)體系，提升物業(yè)管理規(guī)范化水平
物業(yè)管理企業(yè)既涉及與政府、物業(yè)管理行政主管部門、上級管理部門的關(guān)系，又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價(jià)、工商、稅務(wù)、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關(guān)系。這些關(guān)系需要法律、法規(guī)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整。因此，政府要通過自己的權(quán)威加速建立物業(yè)管理法規(guī)體系，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。例如：現(xiàn)行的法律法規(guī)已給予物業(yè)管理公司相應(yīng)的權(quán)利。國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促該業(yè)主交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟”。對那些無理拒交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)公司可通過司法途徑來達(dá)到目的。但對訴訟成本較高，訴訟程序較為煩瑣的問題，物業(yè)公司也不必卻步，拿起法律武器，積極地去維護(hù)自身權(quán)力。
(四)充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，積極推進(jìn)小區(qū)內(nèi)部的自治管理
國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“業(yè)主大會在其職責(zé)范圍內(nèi)決定的對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力?！皹I(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生”?！皹I(yè)主委員會在物業(yè)管理活動(dòng)中為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。”物業(yè)主管部門應(yīng)重視小區(qū)業(yè)委會的組建工作，并加以指導(dǎo)、幫助和協(xié)調(diào)。而經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)委會，應(yīng)積極地去履行自己的職責(zé)，在協(xié)調(diào)小區(qū)矛盾、維護(hù)業(yè)主權(quán)益等方面發(fā)揮重要作用。
(五)加速引進(jìn)競爭機(jī)制，培育物業(yè)管理市場
物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，只有競爭才能不斷提高物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)的水平，才能使物業(yè)管理行業(yè)充滿生機(jī)和活力。要加速競爭機(jī)制的形成，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī)?；?jīng)營，實(shí)行品牌化發(fā)展戰(zhàn)略。對物業(yè)管理公司實(shí)行優(yōu)勝劣汰，有效的優(yōu)化資源配置，節(jié)約管理成本，促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展。此外，應(yīng)明確建設(shè)與管理的責(zé)權(quán)利，逐步推進(jìn)分業(yè)經(jīng)營，改變物業(yè)管理依附于房地產(chǎn)開發(fā)的狀況，使物業(yè)管理公司真正成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的市場主體，從體制上解決建管不分的弊端，通過完善物業(yè)管理前期介入和接管驗(yàn)收制度，明晰物業(yè)管理各方的責(zé)權(quán)利。例如：筆者服務(wù)的浙江新成物業(yè)管理有限公司成立于20xx年，由浙江廣播電視集團(tuán)投資組建，成立之初屬于“建管一體化”模式，只服務(wù)集團(tuán)內(nèi)部。20xx年走向市場化，經(jīng)營方向上術(shù)有專攻，以企業(yè)、機(jī)關(guān)智能化辦公研發(fā)大樓物業(yè)服務(wù)為經(jīng)營方向，形成了自己的高端服務(wù)的品牌特色，目前管理物業(yè)面積100余萬平方米，服務(wù)的客戶有副省級國家機(jī)關(guān)大院、大型國企總部、上市公司總部，多處物業(yè)獲得國家級、省級、市級榮譽(yù)，在杭州市物業(yè)管理行業(yè)中具有較高的知名度。
(六)大力開展人員培訓(xùn)，努力提高物管行業(yè)的服務(wù)水平
物管公司及相關(guān)部門應(yīng)加大培訓(xùn)力度，提高從業(yè)人員專業(yè)素養(yǎng)，著力培養(yǎng)服務(wù)意識及經(jīng)營意識。物業(yè)公司已經(jīng)向特色服務(wù)、親情服務(wù)、個(gè)性服務(wù)等領(lǐng)域拓展延伸。一方面，要切實(shí)轉(zhuǎn)變思想觀念，強(qiáng)化物業(yè)管理人員的服務(wù)意識，全心全意搞好優(yōu)質(zhì)服務(wù)。要借鑒國外或發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，抓好培訓(xùn)，如物管行業(yè)市場化發(fā)展程度較高的香港，除了職前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、專題講座等，還注重思想作風(fēng)、遵紀(jì)守法、職業(yè)道德、服務(wù)態(tài)度等教育。對于管理人員，還注重學(xué)歷提升和專業(yè)課程學(xué)習(xí)。相關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，進(jìn)一步加大對物管人才的培訓(xùn)力度，改善目前物管人才難覓的狀況，促進(jìn)物管行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。另一方面，強(qiáng)化合作意識，加強(qiáng)物管與業(yè)主之間的溝通合作。物業(yè)管理的服務(wù)對象是人，物業(yè)管理要堅(jiān)持以人為本的科學(xué)發(fā)展觀，積極構(gòu)建和諧與共的物管企業(yè)、無關(guān)人員和業(yè)務(wù)之間的良好關(guān)系，切實(shí)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理中的良性循環(huán)。例如：在假期的時(shí)候會為業(yè)主的小孩提供社區(qū)活動(dòng)，業(yè)主上班時(shí)把小孩托付到客服中心，物管將帶孩子去物業(yè)的各個(gè)部門體驗(yàn)學(xué)習(xí)，比如帶到綠化部門去學(xué)習(xí)種花種草，以及學(xué)習(xí)一些書本上學(xué)不到的東西。此外，如果業(yè)主家有老年人，物業(yè)每天白天也會每隔3-4個(gè)小時(shí)打電話進(jìn)行溝通或者上門照顧。同時(shí)應(yīng)成立行業(yè)協(xié)會，多渠道吸納專業(yè)人才，提升物業(yè)管理服務(wù)能力。建立起一支服務(wù)理念先進(jìn)、服務(wù)技能高超、運(yùn)作效率高的物管隊(duì)伍。
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物業(yè)管理論文題目參考篇十五
專業(yè)素質(zhì)偏低。物業(yè)管理這一工作涵蓋廣泛，不僅僅是人們理解的“后勤”。它需要懂得車輛管理、物業(yè)管理的知識，使物業(yè)服務(wù)有序進(jìn)行。然而目前電力企業(yè)內(nèi)部物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)組建較滯后，從業(yè)人員大都是主電力企業(yè)物業(yè)管理的對策探討業(yè)富余的老員工，由于主業(yè)改革被調(diào)配到物業(yè)管理等附屬企業(yè)。學(xué)歷低、年齡大、專業(yè)知識匱乏等問題逐漸顯露；職工本身匱乏對自身的定位認(rèn)知，忽視知識提升；而管理人員對這個(gè)新生企業(yè)的問題缺乏重視，不進(jìn)行職工的素質(zhì)培訓(xùn)。如此導(dǎo)致物業(yè)公司年輕力量少，整體素質(zhì)偏低。經(jīng)營與管理缺乏規(guī)范。電力企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)混雜，體制尚不健全，收費(fèi)不均勻，管理?xiàng)l例不清晰。近年來國家鼓勵(lì)國有企業(yè)經(jīng)濟(jì)市場化，電力企業(yè)亦向多元化發(fā)展，尤其向地產(chǎn)等行業(yè)進(jìn)軍以為企業(yè)內(nèi)部員工謀取福利。由于尚處在改革初期，這種多元化發(fā)展并不規(guī)范，早前人民譴責(zé)的電力企業(yè)職工壓力小卻福利高的情況仍然存在。由于電力企業(yè)旗下房產(chǎn)開發(fā)公司配備的物業(yè)服務(wù)仍屬電力，物業(yè)費(fèi)用的收取就出現(xiàn)了體制內(nèi)業(yè)主和體制外業(yè)主的不均勻現(xiàn)象。雖然國家近前頒布了相關(guān)物業(yè)收費(fèi)管理規(guī)定，但電力企業(yè)物業(yè)管理公司并沒有嚴(yán)格按照規(guī)定收費(fèi)。一旦業(yè)主委員會反映此類問題并進(jìn)行阻止，物業(yè)費(fèi)用即會變?yōu)槠髽I(yè)潛在補(bǔ)貼發(fā)給體制內(nèi)業(yè)主，這樣還是會有不公平不均勻現(xiàn)象存在。所以電力企業(yè)要做到主企業(yè)附屬企業(yè)分離，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用一碗水端平，消除亂收費(fèi)現(xiàn)象，做到讓所有業(yè)主滿意。電力企業(yè)物業(yè)管理公司從業(yè)人員專業(yè)性欠缺是上文提及的，這個(gè)問題除會導(dǎo)致團(tuán)隊(duì)整體素質(zhì)偏低外，對管理?xiàng)l例的理解和執(zhí)行也會造成障礙。加之目前我國現(xiàn)行的物業(yè)管理?xiàng)l例存在細(xì)則漏洞，權(quán)利義務(wù)混淆，法律地位模糊，更加細(xì)致權(quán)威的物業(yè)管理法則也沒有出臺跡象，導(dǎo)致企業(yè)物業(yè)管理過程中會存在鉆空子和打擦邊球的狀況。舉個(gè)例子，隨著我國人民收入水平的大幅提升，快節(jié)奏的生活對出行和交通提出了更高的要求，家用小轎車逐步走向廣大平民百姓家庭，但如此一來與小區(qū)車位需求產(chǎn)生矛盾。許多房產(chǎn)公司在開發(fā)樓盤時(shí)刻意忽視此問題，也沒有進(jìn)行足夠的市場調(diào)查。在矛盾顯露出來時(shí)就通過業(yè)主代表會來決定通過占用小區(qū)的公共管理面積來擴(kuò)大業(yè)主停車場地，只需要占用很少的人力物力就能開發(fā)出一塊可收費(fèi)的停車場地。體制內(nèi)業(yè)主偏向企業(yè)本身，體制外業(yè)主不會維護(hù)自身權(quán)益，因此此類問題并不需要房產(chǎn)公司向規(guī)劃部門申報(bào)就能動(dòng)工建設(shè)。這顯然是不合理的。欠缺監(jiān)督管理。物業(yè)服務(wù)的主體對象是業(yè)主，物業(yè)公司依靠業(yè)主生存和發(fā)展，因此物業(yè)企業(yè)對業(yè)主應(yīng)負(fù)有責(zé)任，對業(yè)主的日常生活、基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)應(yīng)悉心照顧，這是物業(yè)公司的義務(wù)。但是電力企業(yè)物業(yè)管理公司卻對業(yè)主幾乎沒有這種意識，這是因?yàn)殡娏ζ髽I(yè)并沒有感受到市場經(jīng)濟(jì)帶來的新型管理模式和制約體制。比如說在一個(gè)電力企業(yè)旗下的房產(chǎn)小區(qū)內(nèi)部，業(yè)主大都是企業(yè)內(nèi)部的在職員工，物業(yè)公司會認(rèn)為自己是管理者而可以凌駕于房屋產(chǎn)權(quán)所有人之上。如此一來，客服與客戶的關(guān)系變成了管理者與被管理者的關(guān)系；服務(wù)人員與衣食父母的關(guān)系變成了領(lǐng)導(dǎo)和員工的關(guān)系。如此一來物業(yè)管理公司可以不征求業(yè)主意見就對小區(qū)進(jìn)行整改，有問題也可以使用行政命令強(qiáng)行壓制。如此一來業(yè)主和物業(yè)之間就會產(chǎn)生不必要的矛盾，如果不采取措施矛盾會激化為惡性循環(huán)。電力公司也并沒有組建一個(gè)權(quán)威的監(jiān)管機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行必要監(jiān)管，制止物業(yè)公司亂收費(fèi)、消極服務(wù)。
2.1物業(yè)公司內(nèi)部需加強(qiáng)自身服務(wù)意識并規(guī)范自身服務(wù)行為
電力企業(yè)物業(yè)管理公司應(yīng)將自己當(dāng)做其他物業(yè)公司一樣看待，以為業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)為目標(biāo)，盡職盡責(zé)地完成本職工作，而不要將自己擺在上位者的姿態(tài)對業(yè)主進(jìn)行命令和管理。因此，若想從根本解決電力企業(yè)物業(yè)管理的問題需企業(yè)加強(qiáng)自身服務(wù)意識并規(guī)范自身服務(wù)行為。吸收專業(yè)人才，加快培訓(xùn)步伐。電力企業(yè)物業(yè)管理公司要想發(fā)展，首要問題就是提高管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)素質(zhì)，形成專業(yè)化的服務(wù)技術(shù)力量。因此企業(yè)需引進(jìn)權(quán)威力量來帶動(dòng)整個(gè)團(tuán)隊(duì)向前，并組織職工培訓(xùn)，使他們從意識上和專業(yè)上認(rèn)識到自己的不足。在用人上應(yīng)鼓勵(lì)擇取專業(yè)管理人才，并且可以使用方式多、技術(shù)高的手段對員工進(jìn)行培訓(xùn)管理。當(dāng)員工素質(zhì)逐步提高，服務(wù)的質(zhì)量會隨之進(jìn)行提升。健全自身管理機(jī)制。由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，電力企業(yè)旗下物業(yè)管理公司并沒有完全向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，在很大程度上依賴主企業(yè)，這嚴(yán)重阻礙了物業(yè)公司自身的發(fā)展前景。為此，電力企業(yè)物業(yè)公司應(yīng)以電力企業(yè)這一強(qiáng)大平臺做基礎(chǔ)，實(shí)行“走出去”政策，鼓勵(lì)自己擺脫電力企業(yè)體制，建立起走自己發(fā)展道路的、具有市場競爭力的自主經(jīng)營企業(yè)。在規(guī)范制度上，公司應(yīng)擺脫過去混亂的管理方式，明確崗位職責(zé)，實(shí)行績效考核，嚴(yán)格賞罰制度，鼓勵(lì)員工與業(yè)主多交流，爭取做到與服務(wù)社會化、人性化。同時(shí)應(yīng)該建立企業(yè)文化，增強(qiáng)企業(yè)員工榮譽(yù)感與凝聚力，掃除消極服務(wù)現(xiàn)象。
2.2電力企業(yè)需完善管理體制并加大管理力度
電力企業(yè)多樣化發(fā)展是市場經(jīng)濟(jì)的必然，必須做好展開附屬企業(yè)的監(jiān)督管理制度，做到附屬公司與主公司一樣制度嚴(yán)明，管理清晰。物業(yè)服務(wù)公司也應(yīng)建立相應(yīng)的監(jiān)管部門，建立相關(guān)管理體制并嚴(yán)格執(zhí)行，對物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行日常監(jiān)督，也對其服務(wù)水平、從業(yè)人員資質(zhì)、收費(fèi)制度和審計(jì)程序進(jìn)行公平公開的不定期檢查。只有嚴(yán)肅監(jiān)管體制、加大管理力度，才能穩(wěn)定電力企業(yè)物業(yè)管理公司在市場經(jīng)濟(jì)下的發(fā)展，保證物業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量的不斷提高。
市場經(jīng)濟(jì)已成必然趨勢，電力企業(yè)必將在改革的路上越行越遠(yuǎn)，其物業(yè)管理公司也必須做好轉(zhuǎn)變的準(zhǔn)備。只有做到緊跟改革浪潮，走戰(zhàn)略發(fā)展道路，用積極的態(tài)度迎接問題、解決問題，才能站穩(wěn)腳步，放眼未來。
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