合同是適應(yīng)私有制的商品經(jīng)濟(jì)的客觀要求而出現(xiàn)的，是商品交換在法律上的表現(xiàn)形式。合同是適應(yīng)私有制的商品經(jīng)濟(jì)的客觀要求而出現(xiàn)的，是商品交換在法律上的表現(xiàn)形式。那么一般合同是怎么起草的呢？下面我就給大家講一講優(yōu)秀的合同該怎么寫(xiě)，我們一起來(lái)了解一下吧。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的代理詞篇一
江西三人行律師事務(wù)所依法接受原告周委托，指派我作為其委托代理人參與本案訴訟，庭審前我認(rèn)真核實(shí)相關(guān)證據(jù)、查找法律根據(jù)，通過(guò)今天的法庭調(diào)查，對(duì)本案的事實(shí)有了清楚了解，現(xiàn)結(jié)合事實(shí)和法律發(fā)表如下代理意見(jiàn)：
一、原告與被告簽定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，原告基于該合同享有的權(quán)利應(yīng)受法律保護(hù)。
根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(二)第一條之規(guī)定“當(dāng)事人對(duì)合同是否成立存在爭(zhēng)議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”，以及《合同法》第四十四條之規(guī)定“依法成立的合同，自成立時(shí)生效”。原、被告所簽的編號(hào)為gf-20xx-0171的商品房買(mǎi)賣(mài)合同系雙方真實(shí)意思的表示，合法有效;即使該合同沒(méi)有合同編號(hào)，沒(méi)有簽訂日期，也不能以此瑕疵否認(rèn)該份合同的法律效力;故原告基于該份合同依法享有要求被告辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)的權(quán)利。
二、被告熊簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同、承諾辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)、收取原告購(gòu)房款等行為系景德鎮(zhèn)市xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)xx公司)的行為在原、被告所簽的編號(hào)為gf-20xx-0171的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中出賣(mài)人的委托代理人一欄清清楚楚寫(xiě)上了被告熊名字，且在合同的尾部也有xx公司蓋的公章，在出賣(mài)人一欄同樣有熊簽字，正是基于此，原告完全有理由相信熊就是xx公司對(duì)外的處理事務(wù)的代理人;正如《合同法》第四十九條之規(guī)定的：“行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效?！逼湟饬x在于維護(hù)代理制度的誠(chéng)信基礎(chǔ)，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，建立正常的民事流轉(zhuǎn)秩序。本案中即使凱達(dá)公司未授權(quán)熊方明對(duì)外處理公司事務(wù)，原告基于合同也完全有理由相信凱達(dá)公司與熊方明之間構(gòu)成表見(jiàn)代理關(guān)系。所以，熊方明簽訂合同、收取原告全額購(gòu)房款、向原告出具承諾產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等行為均應(yīng)視為是xx公司的行為。
三、xx公司股東支系本案適格被告，且應(yīng)當(dāng)與被告熊承擔(dān)連帶責(zé)任為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)
1、原告在起訴時(shí)，到工商部門(mén)查詢(xún)了凱達(dá)公司的工商基本信息，該基本信息上載明xx公司于20xx年8月16日已經(jīng)被吊銷(xiāo)，其公司股東為周和支;據(jù)原告了解，周已經(jīng)死亡。而根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，公司被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照屬于公司意志以外的公權(quán)力運(yùn)作的結(jié)果，屬于強(qiáng)制解散公司的范疇，是公司違反了法律與行政法規(guī)(包括《公司登記管理?xiàng)l例》等)中的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)予解散。公司解散又必須經(jīng)過(guò)清算以及注銷(xiāo)兩個(gè)程序。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)公司法》若干問(wèn)題的規(guī)定(二)第十八條之規(guī)定“有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東未在法定期限內(nèi)成立清算組開(kāi)始清算，導(dǎo)致公司財(cái)產(chǎn)貶值、流失、毀損或者滅失，債權(quán)人主張其在造成損失范圍內(nèi)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持;有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東因怠于履行義務(wù)，導(dǎo)致公司主要財(cái)產(chǎn)、帳冊(cè)、重要文件等滅失，無(wú)法進(jìn)行清算，債權(quán)人主張其對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持”。本案中，凱達(dá)公司既然已經(jīng)被吊銷(xiāo)，那么公司就有法定義務(wù)進(jìn)行清算，清償完公司清算之前的公司債務(wù)，這其中就包括原告基于買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)xx公司享有的房屋過(guò)戶(hù)登記請(qǐng)求權(quán)(債權(quán))。但xx公司在公司被吊銷(xiāo)后沒(méi)有按照《公司法》等法律法規(guī)的規(guī)定依法進(jìn)行清算、注銷(xiāo)程序，那么此時(shí)，就有必要否認(rèn)公司法人人格，進(jìn)而要求xx公司股東替公司承擔(dān)債務(wù)清償責(zé)任。
2、被告支在庭審之中向法庭出示了一份鑒定文書(shū)，擬證明支非xx公司實(shí)際股東，其股東身份系xx公司偽造其簽名所致，故其無(wú)需與被告熊方明承擔(dān)連帶責(zé)任。原告認(rèn)為該份證據(jù)不能作為被告支興林免責(zé)的事由。因?yàn)楣竟ど痰怯泴?duì)外具有公信力，該種登記屬于商事登記，并使商事登記的外觀具有足以使他人信賴(lài)的特性，善意信賴(lài)登記外觀的人就此能取得權(quán)利。從公司工商登記公信力的內(nèi)涵出發(fā)，不僅在登記正確的情況下，登記所表現(xiàn)的權(quán)利是真實(shí)的權(quán)利，對(duì)社會(huì)公眾具有絕對(duì)的可信性，而且登記錯(cuò)誤時(shí)也不能顛覆登記對(duì)于權(quán)利狀態(tài)的表述，這種狀態(tài)對(duì)于社會(huì)公眾同樣是真實(shí)的，正確的。公司工商登記的作用就是為了保護(hù)第三人的信賴(lài)?yán)?，維護(hù)交易安全。從我國(guó)公司登記制度的設(shè)立本意以及公司登記公信力適用的三大基本原則(保護(hù)善意相對(duì)人利益原則、對(duì)第三人有利原則、法定義務(wù)不能免除原則)來(lái)看待本案，原告的權(quán)益完全應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。
綜上所述，原告房產(chǎn)至今沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)的原因完全系被告不誠(chéng)信的行為所致，故原告懇請(qǐng)貴院支持其全部訴求。
以上代理意見(jiàn)，請(qǐng)合議庭在合議時(shí)參考并盼望予以采納。謝謝!
代理人：江西三人行律師事務(wù)所
律師 李俊杰
20xx年八月二十日
房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的代理詞篇二
尊敬的審判長(zhǎng)、審判員：
律師事務(wù)所依法接受本案被告和反訴人陳*的委托，指派本人擔(dān)任其一審訴訟代理人，參與本案的訴訟活動(dòng)。
開(kāi)庭前，本代理人提供了證據(jù)，查閱了案卷材料和相關(guān)法律規(guī)定,對(duì)本案糾紛事實(shí)以及雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)有了清楚的認(rèn)識(shí)和了解。本代理人認(rèn)為，根據(jù)本案客觀事實(shí)、相關(guān)證據(jù)材料和我國(guó)有關(guān)民事法律規(guī)定，原告的訴訟請(qǐng)求與事實(shí)不符,于法無(wú)據(jù)，不能成立，依法應(yīng)予駁回。反訴人的反訴請(qǐng)求合理合法，依法應(yīng)予支持。現(xiàn)就本案的焦點(diǎn)問(wèn)題發(fā)表以下代理意見(jiàn)：
一、關(guān)于原告(反訴人)與被告(被反訴人)雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題。
本代理人認(rèn)為，原被告雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格遵守執(zhí)行，任何一方無(wú)權(quán)擅自變更、解除或違背合同約定。首先，該合同書(shū)簽訂雙方主體合格。原告作為有資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，取得各相關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)和認(rèn)可，開(kāi)發(fā)花園別墅項(xiàng)目。被告作為成年人，具有完全的民事權(quán)利能力和行為能力。原被告雙方都具有主體資格簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。其次，該合同是原被告雙方當(dāng)事人的真實(shí)的意思表示。原被告雙方為了簽訂本商品房買(mǎi)賣(mài)合
同，經(jīng)過(guò)多次咨詢(xún)、協(xié)商和談判，充分體現(xiàn)了雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思。再次，合同書(shū)內(nèi)容合法。從合同內(nèi)容來(lái)看，原告投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，原告出資向被告購(gòu)買(mǎi)商品房，整個(gè)合同書(shū)的內(nèi)容完全符合現(xiàn)行法律規(guī)定。最后，合同書(shū)形式完備。原被告雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同根據(jù)有關(guān)規(guī)定，到**縣房地產(chǎn)交易管理所辦理了商品房預(yù)售登記，取得政府管理部門(mén)認(rèn)可，形式完備。
根據(jù)《合同法》第8條之規(guī)定：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案原被告依法均應(yīng)嚴(yán)格遵守合同，履行合同義務(wù)，而不得擅自變更、解除或違背合同的約定。
二、本案商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)問(wèn)題。
(一)、被告向原告購(gòu)買(mǎi)的商品房是否帶有地下車(chē)庫(kù)問(wèn)題。原被告雙方提供的許多證據(jù)都可以證明被告購(gòu)買(mǎi)的商品房帶地下車(chē)庫(kù)。1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同第三條約定地下室109.74平方米。這地下室面積中包含了地下車(chē)庫(kù)面積和位臵。2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同附件一房屋平面圖，一層平面圖標(biāo)有下坡道和坡道擋墻。這就是地下車(chē)庫(kù)的下坡道。半地下室平面圖也清楚標(biāo)明下坡道和車(chē)庫(kù)位臵。3、被告提供的竣工圖中的一層平面圖和半地下室平面圖有著完全相同的標(biāo)示和說(shuō)明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設(shè)局存檔保管的。
4、被告補(bǔ)充提供的證據(jù)建設(shè)施工圖紙(**市建筑工程施工圖審理事務(wù)所報(bào)備的)半地下室平面圖也明確有地下室車(chē)庫(kù)和下坡道。5、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在一層平面圖部分也明確標(biāo)明下坡道和坡道擋墻。如果沒(méi)有地下車(chē)庫(kù)，何需下坡道和坡道擋墻?6、原告提供的建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)，意見(jiàn)書(shū)中也明確說(shuō)明半地下一層為車(chē)庫(kù)、洗衣房、儲(chǔ)藏間。7、原告在給被告及**省消費(fèi)者委員會(huì)答復(fù)中也承認(rèn)有地下車(chē)庫(kù)，并表示可以整改。甚至原告代理律師在法庭上也承認(rèn)部分戶(hù)型是有地下車(chē)庫(kù)的，只要被告同意交房，原告可以進(jìn)行地下車(chē)庫(kù)整改。8、從被告購(gòu)買(mǎi)別墅這一高端住宅產(chǎn)品的目的來(lái)看，遠(yuǎn)離市區(qū)，戶(hù)戶(hù)有車(chē)，如果沒(méi)有地下車(chē)庫(kù)，又沒(méi)有配套建設(shè)地面停車(chē)場(chǎng)，被告根本不會(huì)購(gòu)買(mǎi)，也無(wú)法居住使用，根本達(dá)不到被告購(gòu)買(mǎi)別墅的目的。如果原告強(qiáng)調(diào)訴爭(zhēng)商品房原先報(bào)批時(shí)就沒(méi)有地下車(chē)庫(kù)，那原告為什么在20xx年*月*日簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，還是以地下車(chē)庫(kù)形式與被告簽訂合同。原告如此行為，豈不構(gòu)成欺詐?亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果和責(zé)任。
(二)、被告向原告購(gòu)買(mǎi)的商品房是否三樓前后均有陽(yáng)臺(tái)帶問(wèn)題。同樣，原被告雙方提供的許多證據(jù)可以證明三樓前后帶有陽(yáng)臺(tái)。1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同附件一房屋平面圖，三層平面圖前后標(biāo)明兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)。
2、被告提供的竣工圖中的三層平面圖有著完全相同的標(biāo)示和說(shuō)明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設(shè)局存檔保管的。3、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在三層平面圖部分也明確標(biāo)明陽(yáng)臺(tái)。4、原告在給被告及福建省消費(fèi)者委員會(huì)答復(fù)中也承認(rèn)三樓有陽(yáng)臺(tái)，其將陽(yáng)臺(tái)外移，并表示可以整改。
(三)、原告是否具備交房條件問(wèn)題。根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同第8條約定，原告應(yīng)當(dāng)在20xx年12月30日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格，并符合本合同約定的商品房交付被告使用。據(jù)此，原告是否具備交房，至少要同時(shí)具備兩個(gè)條件，一是驗(yàn)收合格，二是符合合同約定，兩者缺一不可。1、原告提供的房屋建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)是違規(guī)的驗(yàn)收結(jié)果，與商品房的實(shí)際情況不符，不能作為竣工驗(yàn)收合法依據(jù)。首先，這兩文件中所體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位和施工單位存在明顯矛盾和不一致的地方，房屋建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為**有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，而建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為工程監(jiān)理有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，在加上竣工圖紙中出現(xiàn)的施工單位為建設(shè)工程有限公司。兩家監(jiān)理單位，三家施工單位，到底誰(shuí)是該工程的真正監(jiān)理單位和施工單位，無(wú)法確定，如何能進(jìn)行驗(yàn)收?充分說(shuō)明本案的違規(guī)驗(yàn)收。其次，這兩文件中所體現(xiàn)的驗(yàn)收結(jié)果與商品房實(shí)際情況不符。如房屋建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告體現(xiàn)的主體施工完成，請(qǐng)問(wèn)三樓的陽(yáng)臺(tái)在什么地方?室內(nèi)外裝飾工程全部完成，請(qǐng)問(wèn)三樓的窗戶(hù)安裝了沒(méi)有?燃?xì)夤こ掏瓿?，?qǐng)問(wèn)燃?xì)夤艿溃涌谠谑裁吹胤?整個(gè)房屋沒(méi)有通風(fēng)和排氣施工，如何居住使用?所有規(guī)劃、設(shè)計(jì)和竣工圖紙中下坡道和坡道擋墻在什么地方?2、原告擬交付被告使用的商品房不符合合同約定的使用條件。首先，沒(méi)有按合同約定，建設(shè)地下室車(chē)庫(kù)。其次，沒(méi)有按合同約定，建設(shè)三樓陽(yáng)臺(tái)。第三，沒(méi)有按照合同約定，建設(shè)安裝門(mén)窗，預(yù)留管道。造成原告開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房根本不符合合同約定的交付使用的條件，也就自然不具備交房條件。3、根據(jù)**省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件疑難問(wèn)題的解答》第22條，以及《城市規(guī)劃法》和舊《消防法》等規(guī)定，原告開(kāi)發(fā)建設(shè)的別墅商品房除了應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位驗(yàn)收合格外，還應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)關(guān)于房屋交付使用的其他強(qiáng)制性規(guī)定，包括消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收等，直到辦好商品房權(quán)屬登記備案手續(xù)為止。原告開(kāi)發(fā)的商品房在通知交房時(shí)沒(méi)有通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收，沒(méi)有辦理權(quán)屬登記備案手續(xù)，依法不具備交房條件，原告的交房通知不具有交房的法律效力。同時(shí)，根據(jù)**省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件疑難問(wèn)題的解答》第24條之規(guī)定，原告應(yīng)當(dāng)在具備法律規(guī)定的交房條件后再行通知被告(反訴原告)，才具有交房的法律效力。
三、原告擅自變更商品房地下室功能和取消三樓陽(yáng)臺(tái)，再加上其他違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，被告有權(quán)反訴要求原告退房，退還所收購(gòu)房款，并賠償被告經(jīng)濟(jì)損失。
1、原被告雙方關(guān)于商品房規(guī)劃設(shè)計(jì)，使用功能的約定是明確具體的，且被告也是基于雙方上述明確約定及商品房地理位臵才決定購(gòu)買(mǎi)該商品房的，原告無(wú)權(quán)擅自變更。原被告所簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定有地下室車(chē)庫(kù)，而且現(xiàn)有眾多證據(jù)也證明，該商品房應(yīng)有地下室車(chē)庫(kù)的，被告也是因?yàn)橛械叵率臆?chē)庫(kù)才選擇購(gòu)買(mǎi)的?，F(xiàn)在原告開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房突然沒(méi)有了地下室車(chē)庫(kù)，而且也沒(méi)有配套建設(shè)地面停車(chē)場(chǎng)，是明顯的重大違約行為，再加上前面所列舉的其他違約行為，如**縣建設(shè)局已經(jīng)確認(rèn)的原告在煙囪、門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等方面未按圖紙施工，原告的行為已經(jīng)構(gòu)成了根本性違約，被告無(wú)法達(dá)到自己的購(gòu)房目的和使用居住條件。根據(jù)《合同法》第94條之規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同的。
2、被告對(duì)于原告的違約行為，已于20xx年*月**日致函原告。該函件是通過(guò)郵政特快專(zhuān)遞送達(dá)的，而且在郵件詳情單上已經(jīng)寫(xiě)明要求退房書(shū)。原告雖然拒絕簽收，但已經(jīng)知曉被告函件的內(nèi)容，原告也沒(méi)有對(duì)被告的函件提出異議。根據(jù)《合同法》第96條之規(guī)定，當(dāng)事人一方依照第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。因此，本案被告根據(jù)原告的違約情況和相關(guān)法律規(guī)定，要求解除合同，并將解除合同通知書(shū)送達(dá)原告，原被告雙方的商品房買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)解除，人民法院應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)，原告應(yīng)承擔(dān)由此所產(chǎn)生的法律責(zé)任。
3、原告所開(kāi)發(fā)的商品房通知交房當(dāng)時(shí)不具備交房條件，也沒(méi)有再次通知被告交房，從商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的交房時(shí)間為20xx年12月30日之前，至今逾期已達(dá)到210天，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的逾期超過(guò)90天交房，被告有權(quán)解除合同的規(guī)定。同時(shí)，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第15條之規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋，超過(guò)三個(gè)月合理期限的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。因此，本案被告(反訴原告)的反訴請(qǐng)求合理合法，依法應(yīng)予以支持。
綜上所述，本代理人認(rèn)為本案糾紛的根本原因在于雙方簽訂合同過(guò)程，原告存在欺詐行為，而且原告所開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房不具備交房條件，也不符合合同約定的交房和使用條件，構(gòu)成根本性違約，被告的購(gòu)房目的難以實(shí)現(xiàn)，可以要求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同。因此，本案原告訴訟請(qǐng)求于理無(wú)據(jù)，于法無(wú)依，請(qǐng)求人民法院予以駁回，被告的反訴請(qǐng)求合情合理合法，請(qǐng)求人民法院予以支持。
律師事務(wù)所
律師：
2*年*月**日
房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的代理詞篇三
審判長(zhǎng)、審判員：
作為本案被告(河南置業(yè)有限公司)的委托代理人，參加了整個(gè)庭審，進(jìn)行了質(zhì)證、辯論，對(duì)本案有了一個(gè)全面的了解。針對(duì)本案，現(xiàn)依據(jù)事實(shí)和法律提出以下代理意見(jiàn)，請(qǐng)合議時(shí)予以采信。
一、被告要求法院撤銷(xiāo)該爭(zhēng)議的2個(gè)條款，自認(rèn)為是欺詐、顯失公平的情況下簽訂的，沒(méi)有法律依據(jù)，且與事實(shí)不符。
按合同法第54條的規(guī)定，顯失公平：是指一方當(dāng)事人在緊迫或者缺乏經(jīng)驗(yàn)的情況下而訂立的明顯對(duì)自己有重大不利的合同行為。按最高人民法院《民法通則意見(jiàn)》第72條規(guī)定：“雙方簽訂合同時(shí)致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的可以認(rèn)定為顯失公平”，也就是說(shuō)該協(xié)議條款不但明顯違反公平原則，而且也得必須明顯違反等價(jià)有償原則，才可以認(rèn)定為顯失公平。其主要構(gòu)成要件：該合同必須是雙務(wù)合同，并且必須是等價(jià)有償?shù)?，沒(méi)有等價(jià)有償就不存在顯示公平。本案中被告是無(wú)償代為收取安裝費(fèi)用的，并沒(méi)有獲利一分，故不存在什么顯失公平。
按《合同法》解釋(二)第9條規(guī)定：“提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第39條第一款提示和說(shuō)明義務(wù)的規(guī)定，導(dǎo)致對(duì)方?jīng)]有注意免除或者限制其責(zé)任的條款，對(duì)方當(dāng)事人申請(qǐng)撤銷(xiāo)該格式條款的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持”。那么，原被告雙方在簽訂合同時(shí)，是原告一次性同時(shí)所簽。而補(bǔ)充協(xié)議又是作為附件同時(shí)所簽，均充分說(shuō)明被告也作到了獨(dú)立提示和說(shuō)明義務(wù)，并充分證明了原告絕對(duì)知道、絕對(duì)注意道該補(bǔ)充協(xié)后才簽訂該協(xié)議的。而該爭(zhēng)議的二個(gè)條款，其文字也并不復(fù)雜，而是通俗語(yǔ)言，又好理解，原告簽訂合同之前和同時(shí)被告對(duì)合同的每個(gè)條款，包括補(bǔ)充協(xié)議都向每個(gè)購(gòu)房者進(jìn)行了解答和說(shuō)明。如果說(shuō)原告沒(méi)有注意到該補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容，請(qǐng)問(wèn)為什么要簽字?如果說(shuō)被欺詐、被脅迫，其被欺詐的證據(jù)又是哪些?如果說(shuō)原告被欺詐、被欺騙，為什么沒(méi)有將“安裝費(fèi)”簽字時(shí)交清?
作為一個(gè)普通一般善良人，買(mǎi)房是人生中的一件大事，因涉及大量資金，在購(gòu)房時(shí)會(huì)一定多處看房進(jìn)行比較和鑒別的，特別是在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，肯定是比較慎重的。對(duì)自己所購(gòu)房的位置、層數(shù)、各種設(shè)施、總價(jià)款、合同的每個(gè)條款都會(huì)了解詳情后才痛下決心，才簽訂該購(gòu)房合同的。所以說(shuō)，原告在訴狀中所講的什么，該訴爭(zhēng)的2個(gè)條款是在被欺詐、顯失公平的情況下所簽訂的，要求撤銷(xiāo)該二個(gè)條款是沒(méi)有任何道理的，而且也違背人們通常的交易習(xí)慣，沒(méi)有法律依據(jù)也沒(méi)有事實(shí)上的理由。
二、原告在辯論中所講，合同第14條約定的燃?xì)狻⑴瘹?、地?zé)崴O(shè)施，屬于雙方約定的基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套設(shè)施范圍，其建設(shè)費(fèi)用已計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本，屬于商品房售價(jià)范圍是非常錯(cuò)誤的。
原被告雙方所簽合同第14條的約定，只是被告關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建設(shè)正常運(yùn)行的承諾，承諾有關(guān)公司安裝作業(yè)完畢后交付使用日達(dá)到使用條件。并沒(méi)有說(shuō)明和約定天燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、有線電視這些安裝費(fèi)的費(fèi)用有誰(shuí)來(lái)承擔(dān)的問(wèn)題，更沒(méi)有說(shuō)明和約定其安裝費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，屬于房售付范圍。顯然，原告為達(dá)訴訟目的，無(wú)中生有，偷換概念，偷梁換柱，白紙黑字，第14條非常清楚，請(qǐng)法庭明查。
三、被告沒(méi)有違反省及國(guó)家有關(guān)部門(mén)關(guān)于與有關(guān)房?jī)r(jià)收費(fèi)項(xiàng)目的通知、規(guī)則、細(xì)則和辦法。
被告沒(méi)有違反《國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、財(cái)政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知》(20xx)585號(hào)，20xx年4月16日。該通知是針對(duì)各級(jí)人民政府和國(guó)務(wù)院各部門(mén)的亂收費(fèi)問(wèn)題進(jìn)行整頓，并取消了部分收費(fèi)項(xiàng)目，共47項(xiàng)，其中沒(méi)有包括什么“初裝費(fèi)”什么基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，有關(guān)政府部門(mén)無(wú)論是否執(zhí)行，都和本案沒(méi)有任何關(guān)系，如果原告對(duì)該通知及有關(guān)政府部門(mén)有意見(jiàn)，請(qǐng)依法向有關(guān)政府部門(mén)反映。
被告沒(méi)有違反《河南省新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則》。原被告雙方簽訂合同后，沒(méi)有增加新的收費(fèi)項(xiàng)目和商品房總額外歸自己所有，沒(méi)有加收任何費(fèi)用歸自己所有，沒(méi)有違反代收代付費(fèi)用的規(guī)定，沒(méi)有牟取非法利益。如果原告認(rèn)為被告違反了該規(guī)則，請(qǐng)按該“規(guī)則”第17條規(guī)定向政府價(jià)格主管部門(mén)提供證據(jù)進(jìn)行舉報(bào)，可對(duì)被告進(jìn)行行政處罰，和本案訴爭(zhēng)的2個(gè)協(xié)議條款，是否有效，是否該撤銷(xiāo)無(wú)關(guān)。
被告更沒(méi)有違反《河南省商品房買(mǎi)賣(mài)明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則》，被告已作到銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)并一房一價(jià)。原被告雙方簽訂合同時(shí)為20xx年12月17日，而該細(xì)則實(shí)施日期為20xx年5月1日，且對(duì)本案沒(méi)有溯及力。
四、被告沒(méi)有違反《開(kāi)封市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套征收管理辦法》。
1.被告購(gòu)房時(shí)所簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第2條中明確了收取的是天然氣初裝費(fèi)、暖氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、地?zé)崴跹b費(fèi)，并不是原告在辯論所講的收取的是基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)或其基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施的初裝費(fèi)或城市配套費(fèi)，顯然，原告在辯論所講的是非常錯(cuò)誤的，沒(méi)有任何事實(shí)依據(jù)。
2.按開(kāi)封市此管理辦法第二條規(guī)定：城市配套費(fèi)的用途是專(zhuān)項(xiàng)用于城市道路、橋涵、公用消防設(shè)施等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。也就是說(shuō)，道路、橋涵、公用消防、園林綠化這些城市基礎(chǔ)設(shè)施，包括但不限于與小區(qū)內(nèi)的這些設(shè)施。也就是說(shuō)城市基礎(chǔ)設(shè)施不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施。城市道路不等于小區(qū)內(nèi)道路。
3.按此管理辦法第6條規(guī)定，也就是說(shuō)從20xx年7月1日開(kāi)始，建設(shè)單位必須有規(guī)劃部門(mén)出具的建筑面積確認(rèn)通知單，到財(cái)政局核準(zhǔn)城市配套費(fèi)的多少，并交費(fèi)后，憑財(cái)政局出具的審核意見(jiàn)到開(kāi)封市建委辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
4.被告并沒(méi)有違反開(kāi)封市此管理辦法第11條的規(guī)定，原被告雙方所簽的合同時(shí)與附件是同時(shí)所簽，沒(méi)有在合同簽訂后另行所簽任何補(bǔ)充協(xié)議，沒(méi)有另行加收任何費(fèi)用，作為合同整體的不可分割一部分附件四——補(bǔ)充協(xié)議，所約定的天然氣、暖氣、地?zé)崴芯€電視初裝費(fèi)是房?jī)r(jià)的組成部分，這些初裝費(fèi)是在合同中又進(jìn)一步的細(xì)化明細(xì)而已，是一種促銷(xiāo)手段和策略，而且，也并不違反有關(guān)的法律規(guī)定和我市的管理辦法。
5.該管理辦法第8條又進(jìn)一步明確了，不交城市配套費(fèi)不得發(fā)放《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。需要特別說(shuō)明的是，被告是在20xx年12月17日，已經(jīng)依法辦理了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是在該管理辦法20xx年7月1日實(shí)施之前辦理的。所以說(shuō)，該管理辦法沒(méi)有溯及力。
退一萬(wàn)步講，如果說(shuō)按原告所講的，在房?jī)r(jià)款之外，被告又收取原告的燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、有線電視安裝費(fèi)的話，被告也不違法。也不違反開(kāi)封市的這個(gè)管理規(guī)定。
其理由有二點(diǎn)：其一按該規(guī)定，將說(shuō)的是“商品房項(xiàng)目應(yīng)計(jì)入房屋銷(xiāo)售價(jià)格開(kāi)發(fā)商不得在房?jī)r(jià)外向購(gòu)房者另行加收任何費(fèi)用。而被告所收取的這些安裝費(fèi)。是代燃?xì)獾扔嘘P(guān)公司收取的初裝費(fèi)。也就是說(shuō)，這些安裝費(fèi)是有關(guān)公司收取的，被告只是代收而已，所收取的這些費(fèi)用用于交到有關(guān)公司，被告并沒(méi)有扣留歸自己所有，并沒(méi)有從中獲取任何利益。需要明確說(shuō)明的是：城市基礎(chǔ)設(shè)施并不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施也包括小區(qū)外的基礎(chǔ)設(shè)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施并不等于所購(gòu)房?jī)?nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施安裝費(fèi)，城市道路并不等于小區(qū)內(nèi)道路。城市配套費(fèi)并不等于該商品房?jī)?nèi)配套費(fèi)安裝。城市配套費(fèi)是用于小區(qū)內(nèi)外的公用，公共配套設(shè)施建設(shè)，而該商品房?jī)?nèi)配套安裝費(fèi)，是用于進(jìn)入自己房?jī)?nèi)的私用配套設(shè)施安裝，配套費(fèi)并不等于安裝費(fèi)。也就是說(shuō)，城市配套設(shè)施的建設(shè)安裝只進(jìn)入到小區(qū)內(nèi)或樓道內(nèi)就完成了，至于再進(jìn)入自己房?jī)?nèi)的私用設(shè)施安裝費(fèi)用自己肯定要出錢(qián)的。
在我們河南省地域內(nèi)，在整個(gè)開(kāi)封建筑安裝領(lǐng)域內(nèi)，在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司行業(yè)，在整個(gè)燃?xì)?、暖氣、地?zé)岬裙补眯袠I(yè)在進(jìn)入私人房屋內(nèi)安裝其有關(guān)設(shè)施費(fèi)有哪家是免費(fèi)的?而作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的被告，為了整個(gè)小區(qū)、整個(gè)樓的業(yè)主利益，為了整個(gè)工期的按時(shí)完成，為了與各個(gè)業(yè)主所簽的購(gòu)房合同，按約定的時(shí)間交房，有開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一代收取燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、等安裝費(fèi)，交于有關(guān)公司后，進(jìn)行統(tǒng)一安裝。這也是多年慣例，也是多年的交易習(xí)慣，而且該交易習(xí)慣并不違反國(guó)家的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，按《合同法》第61條規(guī)定，按最高法院《合同法》解釋二第7條規(guī)定，而這種交易習(xí)慣是受法律保護(hù)的，依法應(yīng)受法律保護(hù)。
其二，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(20xx年12月17日取得)不等于《商品房預(yù)售許可證》(20xx年8月12日取得)。特別說(shuō)明開(kāi)封市的“管理辦法”規(guī)定，實(shí)施的日期為20xx年7月1日，開(kāi)發(fā)公司實(shí)施的時(shí)間階段為《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》辦理時(shí)為準(zhǔn)，而不是原告所講的《商品房預(yù)售許可證》辦理時(shí)，對(duì)此，該規(guī)定第6條、第8條已明確規(guī)定。也就是說(shuō)，被告是在開(kāi)封市的“管理辦法實(shí)施前已辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》收取這些初裝費(fèi)，是應(yīng)該的，合理的，更何況是為了各業(yè)主的便利，而進(jìn)行代收的。而這些代收費(fèi)用行為《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》第11條第一款和《河南省新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則》第12條、第17條第三款明確規(guī)定是準(zhǔn)許的。請(qǐng)問(wèn)原告，被告的違法、違規(guī)、違章不合法及無(wú)良行為在哪里呢?原告所認(rèn)為所訴爭(zhēng)的二個(gè)補(bǔ)充協(xié)議條款要求法院認(rèn)定無(wú)效、要求撤銷(xiāo)及被欺詐、顯示公平的法律、法規(guī)、規(guī)章、地方性文件的依據(jù)是什么?是哪些條款?
五、原被告所簽“合同”附件四“合同補(bǔ)充協(xié)議”意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法，是合同外另有約定，是合同約定的特別條款，該訴爭(zhēng)的二個(gè)條款具有不可撤銷(xiāo)性，且該案已依法報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。
原被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及合同附件符合有效合同的構(gòu)成要件，依法應(yīng)認(rèn)定為有效合同。其一，簽約主體適格，意思表示真實(shí)。其二內(nèi)容合法，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。其三，簽約程序完備。是在雙方認(rèn)真審閱了合同條款含義、明確其全部?jī)?nèi)容，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽約的。且已按規(guī)定報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。原告與被告就天然氣、暖氣、地?zé)崴?、有線電視的安裝費(fèi)，代收事宜達(dá)成合意，是約定的特別條款，只要意思表示真實(shí)，不存在一方以欺詐、脅迫的手段訂立，即為合法有效行為。應(yīng)按當(dāng)事人之間意思自治原則履行，且雙方對(duì)合同效力均無(wú)異議，原告未訴請(qǐng)撤銷(xiāo)整個(gè)合同及其附件，只訴請(qǐng)撤銷(xiāo)對(duì)附件中的兩個(gè)條款，則應(yīng)按有效合同履行，故被告收取上述費(fèi)用合法有據(jù)，未構(gòu)成消費(fèi)欺詐，更不存在脅迫行為，且從三原告提供的各組證據(jù)來(lái)看，都無(wú)法證明原被告雙方所簽的補(bǔ)充協(xié)議時(shí)是在欺詐、脅迫的情況下所簽。
六、本案是不屬于可撤銷(xiāo)可變更合同，該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》絕對(duì)不是什么格式合同、格式條款。
原告認(rèn)為本案的購(gòu)房合同及補(bǔ)充協(xié)議是采用格式條款，是在欺詐、脅迫的情況下所簽，且系重復(fù)收費(fèi)行為，請(qǐng)求撤銷(xiāo)其中的二個(gè)條款，沒(méi)有法律依據(jù)。本案的合同及補(bǔ)充協(xié)議不是《合同法》所述真正意義上的格式合同(仍留有諸多空白欄目供簽約雙方自行協(xié)商填寫(xiě))，該合同是河南省工商行政管理局和河南省建設(shè)廳共同監(jiān)制的，對(duì)行政管理的相對(duì)方都是平等的，其解釋權(quán)赤屬該兩部門(mén)，不是被告河南置業(yè)有限公司自行制定反復(fù)使用的合同。作為合同附件的補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)代收條款的約定是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果。本案原告在簽訂合同時(shí)，已明知其內(nèi)容，且合同中也具有特別提示。在“合同補(bǔ)充協(xié)議”中，被告并沒(méi)有免除自己的責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任，排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，雙方的約定是合法有效的。
綜上所述，被告代理人認(rèn)為：原被告所簽購(gòu)房合同及附件是真實(shí)、合法、有效的，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果，且不違反有關(guān)法律、行政法規(guī)其有關(guān)代收安裝費(fèi)的行為，不被法律、行政法規(guī)及有關(guān)規(guī)范性文件所禁止。本案糾紛中，不存在欺詐、脅迫、顯示公平、重復(fù)收費(fèi)及可撤銷(xiāo)的法定條件。同時(shí)認(rèn)為人民法院審理民事案件的適用原則是上位法優(yōu)于下位法的原則，故應(yīng)適用《合同法》和其司法解釋》為依據(jù)來(lái)審理本案。以上代理意見(jiàn)請(qǐng)予采信。
代理人：郭永軍
20xx年12月8日
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