在實(shí)際工作和生活中，我們常常需要制定方案來解決各種問題。一個(gè)完美的方案應(yīng)該具備可衡量的指標(biāo)和評估機(jī)制，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)和修正問題。以下是一些經(jīng)典的方案案例，可以對各行各業(yè)的規(guī)劃和決策提供啟示。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理方案篇一
第一條為了響應(yīng)國家關(guān)于“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的號召，鼓勵(lì)創(chuàng)客、創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)實(shí)踐活動(dòng)，深圳市xxxxxx有限公司創(chuàng)立了創(chuàng)客空間（以下簡稱創(chuàng)客空間）。為保證創(chuàng)客空間各項(xiàng)工作正常有序地開展，特制定本管理方案。
第二條創(chuàng)客空間是為創(chuàng)客開展創(chuàng)客活動(dòng)和為創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)開展硬件創(chuàng)新活動(dòng)提供指導(dǎo)與幫助的服務(wù)性機(jī)構(gòu)。創(chuàng)客空間的主要任務(wù)是幫助創(chuàng)客實(shí)現(xiàn)創(chuàng)客作品、為創(chuàng)業(yè)個(gè)人或團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品化和市場化提供場地、工具設(shè)備及xx設(shè)計(jì)技術(shù)支持等服務(wù)。
第三條創(chuàng)客空間具有孵化器功能。準(zhǔn)許進(jìn)入創(chuàng)客空間孵化的可以是暫時(shí)還未在工商行政管理部門進(jìn)行登記的創(chuàng)業(yè)個(gè)人或團(tuán)隊(duì)；也可以是已經(jīng)注冊登記的小微企業(yè)。
第四條為加強(qiáng)對創(chuàng)客空間的管理及更好的服務(wù)創(chuàng)客與創(chuàng)業(yè)者，設(shè)立創(chuàng)客空間管理委員會(huì)（以下簡稱管委會(huì)），管委會(huì)成員由xxxxxx總經(jīng)理、企業(yè)內(nèi)部各創(chuàng)客團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人、外聘顧問組成。創(chuàng)客空間的日常管理由運(yùn)營組負(fù)責(zé)，由管委會(huì)直接指導(dǎo)開展工作。創(chuàng)客空間聘請優(yōu)秀創(chuàng)客及創(chuàng)業(yè)家、設(shè)計(jì)師、工程師等組成夢想顧問團(tuán)，提供更好的創(chuàng)客及創(chuàng)業(yè)咨詢幫助。
第五條管委會(huì)主要職責(zé)。
1、確定創(chuàng)客空間的發(fā)展方向、目標(biāo)和計(jì)劃；
2、協(xié)調(diào)創(chuàng)客空間與公司其他部門的銜接、協(xié)調(diào)工作；
3、審核運(yùn)營部各項(xiàng)規(guī)章制度，遴選適合人選，定期檢查各項(xiàng)管理制度的落實(shí)執(zhí)行情況；
4、針對入駐創(chuàng)客、創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的重大需求進(jìn)行討論協(xié)調(diào)。
第六條運(yùn)營組主要職責(zé)。
1、全面負(fù)責(zé)創(chuàng)客空間的日常管理工作，制定創(chuàng)客空間管理制度和年度工作思路；
2、組織策劃開展周末創(chuàng)客、其他各類創(chuàng)客、創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)活動(dòng)及培訓(xùn)課程；
4、負(fù)責(zé)對創(chuàng)客空間入駐個(gè)人、團(tuán)體進(jìn)行入駐資格審核；
5、對場地、工具、設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)，對安全性的定期檢查；
6、負(fù)責(zé)創(chuàng)客空間及入駐項(xiàng)目的對外宣傳、合作及市場推廣等工作；
7、創(chuàng)客空間其他日常工作。
第七條夢想顧問團(tuán)的工作職責(zé)。
1、為創(chuàng)客、創(chuàng)業(yè)個(gè)人或團(tuán)隊(duì)提供個(gè)性化的咨詢服務(wù)；
2、開展免費(fèi)或有償?shù)恼n程培訓(xùn)服務(wù)；
3、發(fā)現(xiàn)、扶持有前途的項(xiàng)目或團(tuán)隊(duì)。
第八條申請進(jìn)駐創(chuàng)客空間的基本條件。
1、具有完全民事行為能力的成年人。未成年人需經(jīng)監(jiān)護(hù)人知情和同意。
2、提交《創(chuàng)客/創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書》。
3、所有開發(fā)及經(jīng)營活動(dòng)須符合國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章，不得從事危害國家安全的行為。
4、具有合約精神，愿意嚴(yán)格遵守相關(guān)管理規(guī)定，簽訂入駐合同。
第九條入駐創(chuàng)客空間申辦程序。
1、入駐創(chuàng)客空間需要提交的材料。
（1）入駐創(chuàng)客空間申請書；
（2）《創(chuàng)客/創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書》；
（3）身份證明復(fù)印件；
（4）未成年人還需提供個(gè)人、家長承諾書及家長身份證明復(fù)印件。
2、辦理程序。
（1）個(gè)人提交入駐相關(guān)申請材料及填寫入駐基本情況表；
（2）運(yùn)營組對各項(xiàng)材料進(jìn)行認(rèn)真審查；
（3）運(yùn)營組將初審合格的資料上報(bào)管委會(huì)審批；
（4）經(jīng)管委會(huì)審批，研究確定入駐期限、特殊幫扶政策等有關(guān)事項(xiàng)；
（5）運(yùn)營組為入駐個(gè)人或團(tuán)隊(duì)辦理注冊手續(xù)，制作廠內(nèi)通行證；
3、個(gè)人或團(tuán)隊(duì)入駐掛牌，正式開展工作。
第十條退出。
1、入駐個(gè)人或團(tuán)隊(duì)合同期滿，經(jīng)運(yùn)營組審核后方可退出：
（1）入駐期滿后，應(yīng)統(tǒng)一由運(yùn)營部收回掛牌和相關(guān)證件；
（3）各入駐個(gè)人或團(tuán)隊(duì)在合同期滿后，如仍符合入駐創(chuàng)客平臺條件的，還可以續(xù)簽合同延長入駐期，原則上入駐總期限不超過一年。
3、在入駐期間，管委會(huì)根據(jù)校運(yùn)營組日常管理考核情況，認(rèn)定入駐個(gè)人或團(tuán)隊(duì)有下列情況之一者，將發(fā)放《退出通知書》，要求其退出創(chuàng)客空間：
（1）簽約后連續(xù)3周不入駐且而無正當(dāng)理由的；
（2）對創(chuàng)客空間正常秩序造成嚴(yán)重干擾的；
（3）有重大安全隱患的；
（4）嚴(yán)重或?qū)掖芜`反創(chuàng)客空間有關(guān)管理規(guī)定的；
（5）有轉(zhuǎn)租行為，未辦理相關(guān)手續(xù)，私自轉(zhuǎn)租給其他經(jīng)營者；
（6）其他不適宜繼續(xù)入駐的情形。
第十一條入駐個(gè)人或團(tuán)隊(duì)在收到《退出通知書》后的3日內(nèi)，須撤出人員，歸還設(shè)備，清理場地，并辦理有關(guān)手續(xù)。逾期不退出者，管委會(huì)將采取適當(dāng)?shù)姆墒侄螐?qiáng)制退出。
第十二條入駐個(gè)人或團(tuán)隊(duì)分為創(chuàng)客類和創(chuàng)業(yè)類。創(chuàng)客空間鼓勵(lì)科技類型創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)優(yōu)先入駐，限制純粹商貿(mào)類項(xiàng)目入駐。
第十三條創(chuàng)客空間按照相關(guān)規(guī)定為入駐個(gè)人或團(tuán)隊(duì)提供相應(yīng)免費(fèi)和優(yōu)惠措施。
1、免費(fèi)為入駐公司提供網(wǎng)絡(luò)端口、電源接口、辦公桌椅，資料柜等辦公設(shè)備；
2、免費(fèi)提供xx設(shè)計(jì)咨詢服務(wù)；
3、指導(dǎo)或協(xié)助辦理工商、稅務(wù)登記和變更、年檢及企業(yè)代碼等。
4、管委會(huì)安排專門人員對有市場前景的項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目深度合作；
5、創(chuàng)客空間對于入駐的大學(xué)生創(chuàng)業(yè)每年給予一定的專項(xiàng)基金支持；
7、創(chuàng)客空間內(nèi)定期開展交流活動(dòng)；
8、協(xié)助創(chuàng)客或創(chuàng)業(yè)者解決其他有關(guān)事宜。
第十四條經(jīng)驗(yàn)交流與指導(dǎo)。
3、創(chuàng)客空間幫助入駐個(gè)人或團(tuán)隊(duì)分析、解決創(chuàng)客、創(chuàng)業(yè)過程中出現(xiàn)的問題和困難；
4、提供入駐個(gè)人或團(tuán)隊(duì)對外交流學(xué)習(xí)、參展的機(jī)會(huì)；
第十五條入駐個(gè)人、團(tuán)隊(duì)管理。
7、入駐個(gè)人或團(tuán)隊(duì)需嚴(yán)格按照授權(quán)權(quán)限訪問區(qū)域和操作設(shè)備；
8、入駐個(gè)人應(yīng)高度重視設(shè)備及人身安全問題。
第十六條項(xiàng)目合作。
1、創(chuàng)客創(chuàng)作的創(chuàng)客作品歸本人所有。創(chuàng)客可以委托創(chuàng)客空間代為銷售、展示或批量制作。
2、創(chuàng)業(yè)個(gè)人或團(tuán)隊(duì)對自己的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧。創(chuàng)業(yè)個(gè)人或團(tuán)隊(duì)可以就具體項(xiàng)目和創(chuàng)客空間洽談深度合作事宜。
第十七條創(chuàng)客基金和創(chuàng)業(yè)資金的管理。
1、創(chuàng)客空間創(chuàng)客基金?？顚Ｓ?。創(chuàng)客基金使用范圍：
（1）入駐個(gè)人或團(tuán)隊(duì)場地、環(huán)境的布置；
（2）設(shè)備、設(shè)施的購買；
（3）用于資助和支持創(chuàng)客普及教育課程及培訓(xùn)項(xiàng)目；
（4）用于舉辦和參加創(chuàng)客展會(huì)；
（5）扶持貧困大學(xué)生或社會(huì)青年進(jìn)行創(chuàng)業(yè)。
第十八條監(jiān)控與指導(dǎo)。
1、管委會(huì)對入駐個(gè)人或團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目資格進(jìn)行審核；
2、運(yùn)營組對場地設(shè)施、工具設(shè)備實(shí)施安全監(jiān)控，預(yù)防不安全因素；
3、運(yùn)營組對園區(qū)水電空調(diào)嚴(yán)格監(jiān)控，防止浪費(fèi)；
4、運(yùn)營組對入駐個(gè)人或團(tuán)隊(duì)經(jīng)營中存在的問題進(jìn)行指導(dǎo)糾正；
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理方案篇二
根據(jù)《中華人民共和國水法》、《云南省水利工程供水價(jià)格管理辦法》，《云南省〈加強(qiáng)村鎮(zhèn)供水工程管理的意見〉實(shí)施細(xì)則》（試行）等法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)農(nóng)村飲水安全管理，提升服務(wù)質(zhì)量，保證供水用水雙方權(quán)益，結(jié)合飲水工程實(shí)際，制定《自來水供水項(xiàng)目運(yùn)營管理服務(wù)方案》。
1、實(shí)行企業(yè)化運(yùn)行管理模式，建立一套工資薪酬分配機(jī)制，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧，保證供水，自行承擔(dān)各種稅費(fèi)。
2、建立健全供水管理制度、應(yīng)急管理預(yù)案。
根據(jù)飲水安全項(xiàng)目管理需要，制定《農(nóng)村飲水工程安全管理制度》《生活飲用水衛(wèi)生管理制度》《生活飲用水污染報(bào)告制度》《機(jī)電設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)制度》，《提水站操作規(guī)程》等，逐步建立健全管理制度。
3、摸清底子，對供水范圍進(jìn)行一次全面摸底排查，摸清用水戶情況，根據(jù)不同的用水性質(zhì)，采取相應(yīng)的管理措施，保證供水正常進(jìn)行和費(fèi)用收取，保證供水用水雙方權(quán)益。
4、嚴(yán)格財(cái)務(wù)管理，按《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和有關(guān)財(cái)經(jīng)紀(jì)律規(guī)定，建立健全財(cái)務(wù)管理制度，規(guī)范財(cái)務(wù)管理，按時(shí)上繳稅款等各項(xiàng)費(fèi)用，按月做賬。積極配合財(cái)稅等上級部門的監(jiān)督檢查。
按協(xié)議水價(jià)收取水費(fèi)。進(jìn)行收費(fèi)公示，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公開透明，接受上級部門和用戶監(jiān)督。
根據(jù)抄表、收費(fèi)、維修、抽水工作需要，自行聘請、解聘供水管理人員，根據(jù)各崗位重要性制定聘用人員薪酬。
1、加強(qiáng)巡查，減少供水損失。每3日對所供水片區(qū)全面巡查一次，減少跑冒滴漏；制止人為損壞供水管網(wǎng)和供水設(shè)備設(shè)施行為，杜絕無表用水行為。
2、實(shí)行分片區(qū)抄表維修養(yǎng)護(hù)，每一個(gè)片區(qū)或1000戶安排1人，承擔(dān)抄表、巡查，對需要維修的用戶管和水表及時(shí)更換維修，對問題較大的及時(shí)組織搶修，保證正常供水。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理方案篇三
1、在產(chǎn)品上延伸。
(1)實(shí)行酒店化經(jīng)營、注重會(huì)所的文化建設(shè),強(qiáng)調(diào)顧客的參與性，我們將在各節(jié)日舉辦不同形式的活動(dòng)并整合會(huì)所產(chǎn)品進(jìn)行銷售，從而形成本店特色，會(huì)所運(yùn)營管理方案。
(2)堅(jiān)持綠色消費(fèi)、健康休閑的經(jīng)營方向，力求會(huì)所產(chǎn)品具備健康品質(zhì)，成為中高階層消費(fèi)的去處。整合優(yōu)化服務(wù)項(xiàng)目，突出核心競爭力項(xiàng)目，增加高附加值項(xiàng)目(即高利潤項(xiàng)目)。
(3)注重環(huán)境修飾，創(chuàng)建一流舒適的經(jīng)營場所。
(4)實(shí)現(xiàn)人性化便捷服務(wù)，創(chuàng)建客戶部，并開辦增值服務(wù)(具體形式有茶座、復(fù)英傳真、免費(fèi)上網(wǎng)、保健養(yǎng)生商品銷售專柜、定票、免費(fèi)接送等)。
(5)產(chǎn)品價(jià)格以迎合中高消費(fèi)為主，界定顧客群體。
(6)遠(yuǎn)景目標(biāo)：會(huì)所一年內(nèi)形成品牌，建立顧客、員工忠實(shí)體系。依托品牌優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)連鎖和多元化經(jīng)營。
2、削價(jià)與價(jià)值回報(bào)。
本會(huì)所承諾沒有折扣，通過營銷形式給顧客帶來回報(bào)，使顧客具有期望值，顧客消費(fèi)的過程也就是顧客期望值接近目標(biāo)的過程，從而形成顧客消費(fèi)的長期性，培養(yǎng)忠實(shí)的顧客群體。只有這樣才能體現(xiàn)對老顧客的關(guān)愛并賦予老顧客的價(jià)值回報(bào)，此價(jià)值是顧客在日常生活中不能輕而易舉達(dá)到的，更不是僅僅是一次消費(fèi)折扣所換得的，自然會(huì)所的品牌價(jià)值相應(yīng)樹立。
3、引人注目的廣告宣傳。
(1)關(guān)鍵時(shí)候舍得花錢。廣告不僅是宣傳的內(nèi)容推介，更是企業(yè)文化和行業(yè)文化的推介，通過廣告樹立企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感，讓《明月堂》深入人心，在受眾者腦海中烙下印象，從而拉動(dòng)消費(fèi)。
(2)形式活潑，引人入勝。在廣告中我們采用真實(shí)照片，顯示會(huì)所建筑氣魄與設(shè)施豪華、環(huán)境優(yōu)美，也可采用員工照片突出某種獨(dú)特的氣氛而具備感染力;通過專業(yè)攝影風(fēng)格的圖片來介紹各種服務(wù)項(xiàng)目體現(xiàn)會(huì)所特色。
(3)令人不得不讀的廣告詞。每次的廣告宣傳都搭配相應(yīng)的廣告詞引起到畫龍點(diǎn)睛的作用。我們會(huì)所要有自己的廣告語：我不在家，就在明月堂，我不在明月堂，就一定在去明月堂的路上---演繹都市經(jīng)典，享受健康生活。
4、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合促銷模式。
(1)與旅游景點(diǎn)合作。為使我們真正成為顧客觀光度假的場所我們將a、實(shí)現(xiàn)杭州附近景點(diǎn)的合作b、合作后會(huì)所定期進(jìn)行不同景點(diǎn)的推介并代售景點(diǎn)門票c、優(yōu)先接待景點(diǎn)推薦的客人。
(2)與旅行社合作。a接待旅行社安排顧客b依靠旅行社優(yōu)惠價(jià)代理我店vip積分獎(jiǎng)勵(lì)顧客的旅游業(yè)務(wù)。
(3)與網(wǎng)站合作。a我們建設(shè)自己網(wǎng)站，網(wǎng)站內(nèi)容涉及：企業(yè)介紹、網(wǎng)上預(yù)定、企業(yè)文化、同行新聞、會(huì)員查詢和酒店預(yù)訂網(wǎng)建立合作關(guān)系，依靠它們來推廣我們會(huì)所。
(4)與附近酒店、ktv等合作，采取雙贏互動(dòng)營銷，便利于顧客就近消費(fèi)。
5、領(lǐng)先運(yùn)用技術(shù)項(xiàng)目。
在按摩、足療項(xiàng)目上我們成立技術(shù)開發(fā)組，專力于新技術(shù)和項(xiàng)目的開發(fā)及技術(shù)培訓(xùn)。開發(fā)新項(xiàng)目并經(jīng)相關(guān)人員測試后及市場調(diào)查后推出，始終保證技術(shù)的領(lǐng)先。
6、營銷模式的新穎。
在營銷形式上我們采用全新的模式推出：積分獎(jiǎng)勵(lì)、貴賓俱樂部、vip會(huì)員等;為體現(xiàn)會(huì)所的人性化管理我們還將推出三口之家的‘親情卡’、專供老人使用的“愛心卡”;導(dǎo)入ktv客戶經(jīng)理營銷模式，設(shè)立客戶部，完善會(huì)員管理及會(huì)員服務(wù)，制訂更加科學(xué)合理的會(huì)員卡推廣計(jì)劃，加大會(huì)員卡銷售力度。
7、重視管理骨干的技能。
培養(yǎng)管理骨干以身作則，要求管理人員在工作中表現(xiàn)出職業(yè)道德和正直的品質(zhì)，履行承諾，為員工提供指導(dǎo)和幫助，使會(huì)所員工的工作同戰(zhàn)略目標(biāo)一致。管理人員要認(rèn)真傾聽顧客及員工的反饋意見，來提高員工和顧客的滿意程度。我們會(huì)所將進(jìn)行員工和顧客的跟蹤調(diào)查，借此了解工作中存在的問題，幫助管理人員改進(jìn)工作，創(chuàng)造一個(gè)員工和顧客實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的工作環(huán)境。
1、顧客忠實(shí)體系。
顧客忠實(shí)目標(biāo)。
a、顧客回頭率保持在85%;。
b、為客人服務(wù)滿意率保持在100%;。
c、對競爭對手進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量檢測;。
d、減少顧客的投訴率;。
e、提高項(xiàng)目開發(fā)創(chuàng)新效率;。
顧客忠實(shí)感的建立。
首先要理解企業(yè)的經(jīng)營理念并加以引申由使客人滿意到讓客人達(dá)到愉悅，直至贏得賓客信賴，創(chuàng)造會(huì)所的卓越品質(zhì)。我們將著力于認(rèn)知賓客的重要性、預(yù)知賓客的需求、靈活處理賓客問題、及時(shí)補(bǔ)救出現(xiàn)的問題來取得賓客的滿意。
〈4〉給員工更多的權(quán)力;。
〈5〉實(shí)現(xiàn)更多的內(nèi)部交流，掌握準(zhǔn)確的信息;。
〈6〉建立靈活的內(nèi)部機(jī)制;。
〈8〉迅速處理解決賓客問題對建立賓客忠實(shí)感至關(guān)重要包含以下內(nèi)容：道歉、理解賓客感受、緊迫感、一步到位、跟進(jìn)調(diào)查。
2、管理人員工作原則。
(1)我們將在與所有人相處時(shí)要表現(xiàn)出真誠、關(guān)懷備至;。
(2)我們將在每次與顧客接觸中盡可能的為其服務(wù);。
(3)我們將保持服務(wù)的一致性;。
(4)我們要確保我們服務(wù)過程方便于客人及員工;。
(5)要求每一位管理人員盡可能與顧客接觸;。
(6)我們要在現(xiàn)場管理當(dāng)中及時(shí)作出果斷決定;。
(7)我們將為我們的員工創(chuàng)造一個(gè)能使他們個(gè)人事業(yè)目標(biāo)達(dá)到的環(huán)境;。
(8)客人滿意是我們工作的動(dòng)力，規(guī)劃方案《會(huì)所運(yùn)營管理方案》。
(1)實(shí)行a管理模式即垂直管理。
a.一個(gè)上級的原則：不能越級管理;不能越級匯報(bào)工作。
b.責(zé)、權(quán)、利一致的原則：各區(qū)域的責(zé)任與完成責(zé)任所需的權(quán)利一致。
c.無空白、無重疊的原則：同一區(qū)域不能同時(shí)有兩個(gè)同級的員工負(fù)責(zé)。
a、主要指在教育員工方面采用感情溝通，讓員工自己面對錯(cuò)誤并認(rèn)識錯(cuò)誤然后依據(jù)有關(guān)條例進(jìn)行處理，避免管理人員在對員工進(jìn)行處罰后員工的不滿情緒。
b、堅(jiān)持原則，照章辦事，徇私情，加強(qiáng)問題處理的透明度。
a、人：【1】服務(wù)一致優(yōu)異【2】衛(wèi)生符合酒店標(biāo)準(zhǔn)【3】勞動(dòng)紀(jì)律符合員工手冊規(guī)定【4】環(huán)境力求完美、衛(wèi)生符合酒店標(biāo)準(zhǔn)、通風(fēng)良好、溫度適宜、燈光符合區(qū)域要求、氣溫清新、裝飾幽雅美觀)【5】營銷意識及業(yè)績良好。
b、財(cái)物：【1】認(rèn)真交接保管【2】使用嚴(yán)格按照規(guī)范程序進(jìn)行并會(huì)日常保養(yǎng)維護(hù)【3】努力降低損耗，節(jié)約成本【4】物品擺放美觀整潔。
c、信息：【1】掌握顧客反映的情況，并記錄;【2】了解企業(yè)內(nèi)部信息，并向上反饋;【3】了解同行業(yè)的情況后及時(shí)匯報(bào);【4】熟知會(huì)所下達(dá)的指令、銷售計(jì)劃。
d、時(shí)間：【1】要有嚴(yán)格時(shí)間觀念，遵守勞動(dòng)紀(jì)律;【2】充分利用時(shí)間，為自己作好工作的時(shí)間計(jì)劃，學(xué)會(huì)時(shí)間支配;【3】講究時(shí)間效率，提高工作進(jìn)度。
a、工作系統(tǒng):。
【1】確立每日工作目標(biāo)并向下傳達(dá)量化,確定個(gè)人責(zé)任制;。
【2】按任務(wù)抓好工作的組織、安排、落實(shí)完成各環(huán)節(jié);。
【3】確保每日工作任務(wù)按時(shí)按量按質(zhì)完成;。
【4】對當(dāng)日工作進(jìn)行記錄并自我評定，作為以后工作參考。
b、監(jiān)督系統(tǒng)。
【1】實(shí)行現(xiàn)場管理工作制度，管理人員隨時(shí)改進(jìn)、提高工作質(zhì)量并接受顧客投訴;。
【3】設(shè)立員工意見箱，解決工作中隱藏的問題;。
【4】制定崗位損耗指標(biāo),科學(xué)的使用水、電、消耗品等設(shè)備,控制員工惡意浪費(fèi)行為。
c、激勵(lì)系統(tǒng)。
【1】通過點(diǎn)鐘及鐘數(shù)獎(jiǎng)金杠桿，鼓勵(lì)員工上鐘熱情;。
【4】員工罰款基金，員工所有罰款將作為員工業(yè)余文化生活的補(bǔ)貼;。
【5】樓面服務(wù)人員及管理人員均實(shí)行底薪與績效工資相結(jié)合的薪酬機(jī)制。
【6】每年員工旅游2次，分別在5.1和10.1前后;。
【7】建立員工日，會(huì)所領(lǐng)導(dǎo)和員工舉辦茶話會(huì)，傾聽最真實(shí)的`聲音，展望企業(yè)前景,增加員工和企業(yè)的凝聚力。
d、培訓(xùn)系統(tǒng)。
【1】日培訓(xùn)：每天進(jìn)行服務(wù)技術(shù)訓(xùn)練;。
【2】月培訓(xùn)：管理人員總結(jié)經(jīng)驗(yàn),對員工工作分析并提出改進(jìn)意見，教導(dǎo)員工;。
【3】管理人員自身素質(zhì)培訓(xùn)：借助以往經(jīng)驗(yàn)揣摩工作方法，改正工作缺點(diǎn)，上級教導(dǎo)管理藝術(shù)，提高管理水平。
e、衛(wèi)生系統(tǒng)。
【1】落實(shí)崗位衛(wèi)生劃分、衛(wèi)生嚴(yán)格按照會(huì)所標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打掃;。
【2】客人用品堅(jiān)持衛(wèi)生美觀;。
【3】加強(qiáng)層級檢查巡視制度;。
【4】配好清新劑及香水并適當(dāng)噴灑，保證環(huán)境氣問良好。
a、會(huì)所實(shí)行定制化服務(wù)。
定制化是個(gè)性化、靈活化、極致化的表現(xiàn);服務(wù)總體體現(xiàn)出熱情、溫馨、周到、細(xì)致。
b、員工應(yīng)具備的業(yè)務(wù)素質(zhì)。
1、語言表達(dá)能力：服務(wù)員要求言語清楚，表達(dá)意思完整、準(zhǔn)確、流利;。
2、應(yīng)變能力：思維敏捷,揣摩客人意圖,馬上給客人回答或提供服務(wù)項(xiàng)目;。
4、幽默會(huì)話能力：服務(wù)人員要掌握幽默會(huì)話，以備服務(wù)的需要;。
c、做到優(yōu)質(zhì)服務(wù)的法則。
1、顧客第一，因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品服務(wù)對象是高消費(fèi)者,因此只要你服務(wù)好,他們才會(huì)付錢。這樣，把顧客看作能為我們不斷帶來更多利潤和工資的就十分重要了。
2、微笑。微笑是一種各國賓客都理解和喜歡的世界性歡迎語言。
3、真誠，誠實(shí)友好。這要求服務(wù)員一定盡力為顧客服務(wù)，一定要用友好積極的態(tài)度和語言與客人溝通。
4、提供快速敏捷的服務(wù)。服務(wù)員要根據(jù)顧客的服務(wù)要求和投訴的問題，及時(shí)采取服務(wù)行動(dòng)，以表示你在時(shí)刻關(guān)心客人。
5、至少要經(jīng)常使用兩句有魔力的話語。當(dāng)客人向我們走來時(shí)，我們要說我能幫您嗎?當(dāng)客人向我們道謝時(shí)，我們要說不用謝!
6、佩戴好你的工牌。主要為了便于賓客和我們聯(lián)系。
7、要有和其他人相互工作的團(tuán)隊(duì)精神。
8、每一位服務(wù)員都要為自己修飾的容貌而驕傲。這樣，就要求每一位員工都要注意清潔衛(wèi)生，制服必須平整干凈。
9、在顧客問候你之前，先用尊稱向顧客問候。這是因?yàn)?，世界上最親切悅耳的聲音就是聽到自己的名字，我們以顧客的姓，再加上尊稱問候客人，就會(huì)給客人一種賓至如歸的感覺。
10、服務(wù)人員要熟悉自己的工作，熟悉自己公司和相關(guān)信息。
d、對員工的服務(wù)要求。
1、舒適，賓客來消費(fèi)首先是要求有一個(gè)舒適的環(huán)境，所以服務(wù)人員一定要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)溫馨、潔凈的待客環(huán)境，達(dá)到顧客滿意。
2、清潔，舒適的環(huán)境來自于衛(wèi)生的潔凈程度和物品的擺設(shè)，要求服務(wù)員按照會(huì)所要求對所轄區(qū)域進(jìn)行清理和維護(hù)，創(chuàng)造一流的環(huán)境衛(wèi)生。
3、禮貌，顧客到店消費(fèi)有求尊重感，服務(wù)人員良好的禮貌行為和禮節(jié)，會(huì)讓賓客感到特別的禮遇而對酒店留下美好印象。
4、細(xì)心，顧客的每一方面，都力求完美，要求大家對待每一項(xiàng)工作務(wù)必認(rèn)真觀察，謹(jǐn)慎對待，讓客人滿意。
5、溝通，人是情感動(dòng)物，需要?jiǎng)e人的理解和幫助，作為服務(wù)人員，更應(yīng)該掌握與顧客溝通的技巧，時(shí)刻關(guān)注賓客，提高快速服務(wù)，令客人滿意。
6、安全，客人選擇會(huì)所消費(fèi)首先是考慮安全，所以安全環(huán)節(jié)特別重要。要求服務(wù)人員要保守客人，保護(hù)好客人財(cái)產(chǎn)和生命安全，是贏得賓客的保障。
1、落實(shí)安全崗位責(zé)任制，制定本崗位的財(cái)產(chǎn)、防火防盜預(yù)案。
2、實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)檢查，保安部督查，兩級崗位檢查制度。
3、加強(qiáng)崗位巡視，保證賓客財(cái)產(chǎn)安全，杜絕火患。
4、學(xué)會(huì)使用消防設(shè)施。
5、對本崗位的設(shè)備常備檢查，確保無使用隱患。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理方案篇四
利用各種資源平臺招商加盟，構(gòu)建各種營銷渠道。提高公司的知名度和品牌影響力傳播公司的核心價(jià)值觀，實(shí)現(xiàn)零突破。
利用網(wǎng)絡(luò)媒體發(fā)布招商加盟信息，利用傳統(tǒng)媒體進(jìn)行宣傳，利用微信自媒體進(jìn)行宣傳，建立有效的經(jīng)營模式和扶持政策，建立店示范店，構(gòu)建好后續(xù)的服務(wù)支持工作。
建立自己的'招商網(wǎng)站，在專業(yè)的招商網(wǎng)站宣傳，利用報(bào)紙、媒體廣播宣傳在門戶網(wǎng)站上發(fā)布招商信息，在張家口周邊招總代理。
1、專業(yè)的招商網(wǎng)站發(fā)布招商信息。
2、主流的商業(yè)報(bào)紙發(fā)布招商信息，
3、dm單、對應(yīng)發(fā)放。
4、商務(wù)平臺招商引流。
dm的制作，廣告語、海報(bào)的制作，招商資料的準(zhǔn)備。
1、設(shè)立招商部。
2、招商團(tuán)隊(duì)人員招聘與培訓(xùn)。
1、招商網(wǎng)站的信息發(fā)布費(fèi)。
2、報(bào)紙版權(quán)的使用費(fèi)。
3、dm單的印刷費(fèi)。
4、海報(bào)印刷費(fèi)。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理方案篇五
微信社群種類：
1、產(chǎn)品型社群（如小米）。
2、興趣型社群（如讀書會(huì)之類，如樊登讀書會(huì)）。
3、知識型社群（培訓(xùn)學(xué)習(xí)類，如邏輯思維，吳曉波頻道等）。
4、資源人脈型社群（以人脈資源，資源合作為導(dǎo)向，如正和島，山脈圈等）。
5、營銷型社群（微商，銷售產(chǎn)品，推廣項(xiàng)目）。
這幾種社群，最難運(yùn)營的是營銷型社群，xxx的線上微信群可以定義為營銷型社群，營銷型社群重點(diǎn)在輸出價(jià)值（財(cái)商管理知識分享，微信群內(nèi)人脈勾搭，項(xiàng)目本身創(chuàng)富價(jià)值）建立信任，再產(chǎn)生商業(yè)價(jià)值。
2、針對普通會(huì)員及非會(huì)員的管理群，統(tǒng)一命名規(guī)則，如金萬家鄭州中心創(chuàng)富孵化群+編號，群定位：一對多，逐步教育培訓(xùn)轉(zhuǎn)化金粉及公司其它業(yè)務(wù)板塊。
3、針對核心金粉，鼓勵(lì)其自己建群，設(shè)定在群成員達(dá)到多少以上時(shí)，可以申請運(yùn)營中心資源線上培訓(xùn)；如果無法達(dá)到建群數(shù)量，也可以讓金粉會(huì)員邀請到區(qū)域中心的大群。
1、群規(guī)則（讓群員有歸屬感，組織感和儀式感，知道群是有專人管理的）。
樣本：
入群須知：
1、本群為xxx創(chuàng)富孵化群，為大家提供金融理財(cái)及創(chuàng)業(yè)創(chuàng)富的服務(wù)項(xiàng)目咨詢，并定期舉辦線上線下創(chuàng)業(yè)創(chuàng)富及財(cái)商教育課程，歡迎大家邀請身邊的朋友進(jìn)來一起交流，結(jié)識更多的人脈。
2、進(jìn)群后，為方便大家認(rèn)識交流，大家可以修改自己的群昵稱。名稱+地區(qū)+職業(yè)。
3、歡迎交流金融理財(cái)，創(chuàng)業(yè)創(chuàng)富的話題，如果想具體了解xxx創(chuàng)業(yè)創(chuàng)富項(xiàng)目，可以咨詢我們?nèi)汗芾韱T。
4、不允許發(fā)送與xxx無關(guān)的廣告項(xiàng)目虛假垃圾信息，如若發(fā)現(xiàn)，管理員將會(huì)請出；請不要相信非xxx相關(guān)項(xiàng)目信息，以免造成上當(dāng)受騙和財(cái)產(chǎn)損失；可以合理的推送優(yōu)秀的公眾號文章內(nèi)容（變相廣告），但需同時(shí)發(fā)50元/20人的紅包，以示人品；三分鐘未發(fā)請出。
5、群內(nèi)禁止刷屏，禁止發(fā)布實(shí)時(shí)對話、語音、無聊的圖片及視頻等以免浪費(fèi)流量及干擾他人，禁止發(fā)布任何危害國家利益的言論，禁止涉及黃賭毒等敏感話題。
2、群管理分工。
群管理員（群創(chuàng)建者，可以轉(zhuǎn)移群主權(quán)限，只有群管理員有踢人權(quán)限，發(fā)布公告@所有人權(quán)限，設(shè)定邀請須同意權(quán)限）。
群客服（如果群管理是老板的情況下，可能需要有一個(gè)群客服，或者將管理權(quán)限轉(zhuǎn)移給客服，方便管理）。
公司同事（可以做托，便于群聊中活躍氣氛）。
一部分合作會(huì)員。
其它根據(jù)群情況和具體需要。
3、新成員進(jìn)群歡迎—儀式感。
針對一些大咖或者有影響力人士進(jìn)群，由管理員進(jìn)行簡單介紹，營造一種儀式感，同時(shí)也讓群員感受到群內(nèi)的人脈資源價(jià)值。
目前有兩個(gè)問題：
1、過多重復(fù)推送雞湯信息。
2、缺乏生活互動(dòng)，硬推項(xiàng)目信息。
如何做群內(nèi)容（互動(dòng)+利益，建立信任感）。
1、自由溝通，線上聊天不用刻意是一定圍繞xx項(xiàng)目，應(yīng)該是先建立信任，比如就是閑聊，關(guān)于金融理財(cái)，關(guān)于創(chuàng)業(yè)，關(guān)于生活，中間都可以軟性植入xx項(xiàng)目，但是盡量減少直接推送（項(xiàng)目都是在撩撥中達(dá)成的）。
2、每天早晚可發(fā)正能量信息各一條（切忌重復(fù)推送）。
3、定期發(fā)紅包。紅包是最好的群活躍工具，尤其在推項(xiàng)目的時(shí)候，或者請別人轉(zhuǎn)發(fā)信息的時(shí)候。
4、定期分享：搞一些線上分享會(huì)（主題不限，提前預(yù)告，并讓成員發(fā)朋友圈）。
5、定期活動(dòng)：搞一些線下沙龍聚會(huì)活動(dòng)（邀請群成員參加，提前預(yù)告，并讓成員發(fā)朋友圈）。
6、做好群內(nèi)容維護(hù)，有人發(fā)廣告的時(shí)候，即時(shí)群規(guī)提醒，按規(guī)則進(jìn)行處理，處理完通知群友處理結(jié)果。
7、合理利用@所有人，系統(tǒng)性介紹（項(xiàng)目背景，優(yōu)勢，利益，聯(lián)系人）xx項(xiàng)目，避免零散重復(fù)多次出現(xiàn)。系統(tǒng)性介紹可以兩天一次的頻率。
8、以咨詢回復(fù)的方式介紹項(xiàng)目，讓公司小伙伴在群內(nèi)配合咨詢，可以事先模擬設(shè)定好相應(yīng)話術(shù)。通過營造氣氛引發(fā)其它群友興趣。
9、可以設(shè)立專門群客服，加群內(nèi)每個(gè)人為好友，或者引導(dǎo)群內(nèi)成員加自己為好友，通過朋友圈推廣效果更佳。
10、群內(nèi)容的推送展現(xiàn)形式。純文字（盡量不要霸屏，簡單突出重點(diǎn)），圖文形式（適合手機(jī)端瀏覽的豎屏圖片），公眾號文章（注意公眾號排版美觀，發(fā)文章前帶上推薦語）。偶爾發(fā)發(fā)能夠引起共勉的笑話段子。
1、自動(dòng)裂變—群輸出的內(nèi)容，讓群員感覺有價(jià)值，就會(huì)產(chǎn)生自傳播，會(huì)自發(fā)邀請入群。常用辦法：培訓(xùn)活動(dòng)及分享知識是最好的輸出內(nèi)容。
2、模式復(fù)制—加人建立新群，將已經(jīng)有成果的群機(jī)制復(fù)制。（主動(dòng)拉人進(jìn)群+朋友圈宣傳掃碼進(jìn)群）。
3、會(huì)員建群—讓會(huì)員自行建群，教會(huì)員怎么發(fā)展他的會(huì)員圈。
4、借勢合作—與本地一些社群合作，提供xx作為變現(xiàn)項(xiàng)目；也可以為一些社群提供活動(dòng)場地，現(xiàn)場宣傳xx項(xiàng)目，引導(dǎo)加微信。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理方案篇六
本專業(yè)培養(yǎng)熟悉城市軌道交通企業(yè)生產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，能熟練操作城市軌道交通相關(guān)設(shè)備設(shè)施，掌握城市軌道交通方面的基本理論與實(shí)際操作，具有較強(qiáng)的服務(wù)溝通能力、較強(qiáng)的服務(wù)他人意識和常用英語口語交流的高素質(zhì)技能型人才。
2、專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)。
本專業(yè)旨在立足重慶軌道交通服務(wù)大西南等地的城市軌道交通和交通運(yùn)輸企事業(yè)單位，采取“訂單班”培養(yǎng)模式，通過三年的專業(yè)課學(xué)習(xí)，使學(xué)生掌握軌道交通基本行車組織知識，客運(yùn)組織與服務(wù)等方面的專業(yè)知識，具備城市軌道交通運(yùn)營管理能力，取得相關(guān)崗位職業(yè)資格證書。
3、就業(yè)崗位。
學(xué)生通過三年的學(xué)習(xí)，使本本專業(yè)學(xué)生可以勝任從事城市軌道交通企業(yè)一線服務(wù)與管理崗位的能力，同時(shí)還可以從事交通運(yùn)輸類的輔助性崗位工作。本專業(yè)畢業(yè)生主要就業(yè)單位我是重慶軌道交通集團(tuán)和成都鐵路局及其他城市的交通運(yùn)輸企事業(yè)單位及下屬企業(yè)或大型游輪及航空服務(wù)企業(yè)。
對應(yīng)的主要崗位有：客運(yùn)員、站務(wù)員、值班員、票務(wù)員以及運(yùn)營管理員等相關(guān)崗位。
1、招生對象：普通初中畢業(yè)生或高中生及退伍軍人。
2、學(xué)制：三年。
3、畢業(yè)要求。
（1）、修完計(jì)劃規(guī)定的所有課程和實(shí)習(xí)環(huán)節(jié)，完成教學(xué)規(guī)定考試。
（2）、通過學(xué)校規(guī)定的學(xué)生德育操行測評。
（3）、獲得一項(xiàng)以上職業(yè)資格技能證書。
1.掌握語文、數(shù)學(xué)、外語、政治等本專業(yè)所需的文化基礎(chǔ)知識。
2.了解交通服務(wù)、交通安全、交通法規(guī)方面的基本知識。
3.初步掌握城市軌道交通的運(yùn)營、安全、管理、調(diào)度、組織等方面有關(guān)的基礎(chǔ)理論知識。
1.具有一定的計(jì)算機(jī)辦公操作能力。
2．具備一定的城市軌道交通運(yùn)營服務(wù)、組織調(diào)度、票務(wù)管理、車務(wù)管理等專業(yè)能力。
3．具有較強(qiáng)的表達(dá)、溝通、協(xié)調(diào)能力。
4.具有一定的公共安全管理能力。
（一）文化基礎(chǔ)課。
1.德育。
（1）職業(yè)生涯規(guī)劃。
中職畢業(yè)生的高就業(yè)率一直是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，但就業(yè)的穩(wěn)定性、就業(yè)質(zhì)量不高，主要是因?yàn)橹新毶趯I(yè)選擇、就業(yè)定位和未來發(fā)展等方面普遍存在著較大的盲目性，很多學(xué)生對自己的未來職業(yè)缺少規(guī)劃，不知道將來該做什么，要做什么。職業(yè)生涯設(shè)計(jì)這門課是在對一個(gè)人職業(yè)生涯的主客觀條件進(jìn)行測定、分析、總結(jié)研究的基礎(chǔ)上，對自己的興趣、愛好、能力、特長、經(jīng)歷及不足等各方面進(jìn)行綜合分析與權(quán)衡，并結(jié)合時(shí)代特點(diǎn)，根據(jù)自己的職業(yè)傾向，確定其最佳的職業(yè)奮斗目標(biāo)，并為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)做出行之有效的安排。
（2）職業(yè)道德與法律。
本課程是中等職業(yè)學(xué)校學(xué)生必修的一門德育課程，旨在對學(xué)生進(jìn)行職業(yè)道德教育和法律基礎(chǔ)知識輔導(dǎo)。其任務(wù)是：使學(xué)生了解職業(yè)、職業(yè)素質(zhì)、職業(yè)道德、職業(yè)個(gè)性、職業(yè)選擇、職業(yè)理想的基本知識與要求，樹立正確的職業(yè)理想；掌握職業(yè)道德基本規(guī)范，以及職業(yè)道德行為養(yǎng)成的途徑，陶冶高尚的職業(yè)道德情操；形成依法就業(yè)、競爭上崗等符合時(shí)代要求的觀念。學(xué)習(xí)憲法、行政法、民法、經(jīng)濟(jì)法、刑法、訴訟法中與學(xué)生關(guān)系密切相關(guān)法律基本知識，做到知法、懂法，增強(qiáng)法律意識，樹立法制觀念，提高辨別是非的能力。指導(dǎo)學(xué)生提高對有關(guān)法律問題的理解能力，對是與非的分析判斷能力，以及依法律己、依法做事、依法維護(hù)權(quán)益、依法同違法行為作斗爭的實(shí)踐能力，成為具有較高法律素質(zhì)的公民。
（3）政治經(jīng)濟(jì)與社會(huì)。
學(xué)習(xí)馬克思主義經(jīng)濟(jì)和政治學(xué)說的基本觀點(diǎn)，以鄧小平理論為指導(dǎo)，對學(xué)生進(jìn)行經(jīng)濟(jì)和政治基礎(chǔ)知識的教育。引導(dǎo)學(xué)生正確分析常見的社會(huì)經(jīng)濟(jì)、政治現(xiàn)象，提高參與社會(huì)經(jīng)濟(jì)、政治活動(dòng)的能力，為在今后的職業(yè)活動(dòng)中，積極投身社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)、積極參與社會(huì)主義民主政治建設(shè)打下基礎(chǔ)。
(4)哲學(xué)與人生。
學(xué)習(xí)學(xué)生進(jìn)行馬克思主義哲學(xué)知識及基本觀點(diǎn)的教育。其任務(wù)是：通過課堂教學(xué)和社會(huì)實(shí)踐等多種方式，使學(xué)生了解和掌握與自己的社會(huì)實(shí)踐、人生實(shí)踐和職業(yè)實(shí)踐密切相關(guān)的哲學(xué)基本知識；引導(dǎo)學(xué)生用馬克思主義哲學(xué)的立場、觀點(diǎn)、方法觀察和分析最常見的社會(huì)生活現(xiàn)象；初步樹立正確的世界觀、人生觀和價(jià)值觀,，引導(dǎo)學(xué)生如何做人，為將來的社會(huì)實(shí)踐打下基礎(chǔ)。
2.語文。
生應(yīng)用文寫作能力和日?？谡Z交際水平。通過課內(nèi)外的教學(xué)活動(dòng)，使學(xué)生進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)展必需的語文基礎(chǔ)知識，養(yǎng)成自學(xué)和運(yùn)用語文的良好習(xí)慣，接受優(yōu)秀文化熏陶，形成高尚的審美情趣。
3.數(shù)學(xué)。
進(jìn)一步學(xué)習(xí)數(shù)學(xué)的基礎(chǔ)知識，提高學(xué)生的數(shù)學(xué)素養(yǎng)，培養(yǎng)學(xué)生的基本運(yùn)算、基本計(jì)算工具使用、空間想像、數(shù)形結(jié)合、思維和簡單實(shí)際應(yīng)用等能力，為學(xué)習(xí)專業(yè)課打下基礎(chǔ)。
5.體育。
學(xué)習(xí)體育與衛(wèi)生保健的基礎(chǔ)知識和運(yùn)動(dòng)技能,掌握科學(xué)鍛煉和娛樂休閑的基本方法，養(yǎng)成自覺鍛煉的習(xí)慣；培養(yǎng)自主鍛煉、自我保健、自我評價(jià)和自我調(diào)控的意識，全面提高身心素質(zhì)和社會(huì)適應(yīng)能力，為終身鍛煉、繼續(xù)學(xué)習(xí)與創(chuàng)業(yè)立業(yè)奠定基礎(chǔ)。
（二）專業(yè)基礎(chǔ)課程訓(xùn)練。
1.交通英語口語訓(xùn)練。
在初中英語的基礎(chǔ)上，鞏固、擴(kuò)展學(xué)生的基礎(chǔ)詞匯和基礎(chǔ)語法；培養(yǎng)學(xué)生聽、說的基本技能和運(yùn)用英語進(jìn)行交際的能力；熟悉交通專業(yè)英語常用的基礎(chǔ)詞匯和基本語句，注重相應(yīng)的口語訓(xùn)練與實(shí)際應(yīng)用能力。
2.普通話訓(xùn)練。
注重實(shí)際交流能力培訓(xùn)，針對普通話水平測試進(jìn)行有針對性的訓(xùn)練，鼓勵(lì)學(xué)生參加普通話水平測試。
3.計(jì)算機(jī)應(yīng)用基礎(chǔ)。
學(xué)習(xí)常用操作系統(tǒng)、辦公軟件、網(wǎng)絡(luò)等計(jì)算機(jī)基礎(chǔ)知識，具有較強(qiáng)文字處理、數(shù)據(jù)處理能力。
4.形體訓(xùn)練。
通過形體禮儀訓(xùn)練塑造學(xué)生職業(yè)素養(yǎng)，提升內(nèi)涵和氣質(zhì)，為今后從事服務(wù)行業(yè)打下基礎(chǔ)。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理方案篇七
為創(chuàng)客活動(dòng)提供空間載體的項(xiàng)目資助，重點(diǎn)支持龍頭骨干企業(yè)、高等院校、科研機(jī)構(gòu)、行業(yè)組織建設(shè)創(chuàng)客空間。支持創(chuàng)客空間為創(chuàng)客提供研發(fā)場所和研發(fā)設(shè)備等軟硬件資源；開展創(chuàng)意分享、資源對接、創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)等活動(dòng)。
（一）《深圳市關(guān)于促進(jìn)創(chuàng)客發(fā)展的若干措施》，深圳市政府，深府〔2015〕46號；
（三）《深圳市創(chuàng)客專項(xiàng)資金管理暫行辦法》，深圳市財(cái)政委員會(huì)、深圳市科技創(chuàng)新委員會(huì)，深財(cái)規(guī)〔2015〕10號。
審批數(shù)量：有數(shù)量限制，受創(chuàng)客專項(xiàng)資金年度總額控制。單個(gè)項(xiàng)目最高資助500萬元。
審批方式：單位申報(bào)、專家評審、答辯或者現(xiàn)場考察、社會(huì)公示、審批機(jī)關(guān)審定。
（一）在深圳市依法登記注冊、具有獨(dú)立法人資格的企事業(yè)單位、社會(huì)組織；
（二）可自主支配場地面積不少于500平方米；
（三）擁有為創(chuàng)客提供創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)；
（四）入駐創(chuàng)客或項(xiàng)目不少于20個(gè)。
申請創(chuàng)客空間項(xiàng)目資助應(yīng)當(dāng)提供以下材料：
（二）組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件；
（三）營業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體登記證書復(fù)印件；
（四）法定代表人身份證復(fù)印件；
（五）稅務(wù)登記證復(fù)印件（非事業(yè)單位提供）；
（六）上年度完稅證明復(fù)印件（非事業(yè)單位提供）；
（八）自有房產(chǎn)證明或租賃合同等證明文件（驗(yàn)原件）；
（九）入駐創(chuàng)客或項(xiàng)目協(xié)議（驗(yàn)原件）；
以上材料一式兩份，復(fù)印件需加蓋申請單位公章，a4紙正反面打印/復(fù)印，非空白頁（含封面）需連續(xù)編寫頁碼，裝訂成冊（膠裝）。
本指南規(guī)定提交的表格，申請人登錄深圳市科技業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)在線填報(bào)。
（一）受理機(jī)關(guān)：市科技創(chuàng)新委。
（二）受理時(shí)間：詳見各批次項(xiàng)目指南。
（四）聯(lián)系人：蔡晟、劉一平。
（五）受理地點(diǎn)：市民中心行政服務(wù)大廳13—14號窗口。
市科技創(chuàng)新委會(huì)同深圳市財(cái)政委員會(huì)（以下簡稱市財(cái)政委）。
申請人網(wǎng)上申報(bào)――向市科技創(chuàng)新委收文窗口提交申請材料――市科技創(chuàng)新委對申請材料進(jìn)行初審――市科技創(chuàng)新委組織專家評審，答辯或現(xiàn)場考察――市科技創(chuàng)新委會(huì)同市財(cái)政委審定——社會(huì)公示――市科技創(chuàng)新委、市財(cái)政委共同下達(dá)資金計(jì)劃――申請單位與市科技創(chuàng)新委簽訂項(xiàng)目合同書――撥付經(jīng)費(fèi)。
成批處理。
證件：批準(zhǔn)文件。
有效期限：申請單位應(yīng)當(dāng)在收到批準(zhǔn)文件之日起1個(gè)月內(nèi)，與市科技創(chuàng)新委簽訂項(xiàng)目合同書。
申請單位憑批準(zhǔn)文件獲得創(chuàng)客專項(xiàng)資金資助。
不收費(fèi)。
無年審。市科技創(chuàng)新委對項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤管理和組織驗(yàn)收。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理方案篇八
（1）實(shí)行酒店化經(jīng)營、注重會(huì)所的文化建設(shè)，強(qiáng)調(diào)顧客的參與性，我們將在各節(jié)日舉辦不同形式的活動(dòng)并整合會(huì)所產(chǎn)品進(jìn)行銷售，從而形成本店特色，會(huì)所運(yùn)營管理方案。
（2）堅(jiān)持綠色消費(fèi)、健康休閑的`經(jīng)營方向，力求會(huì)所產(chǎn)品具備健康品質(zhì)，成為中高階層消費(fèi)的去處。整合優(yōu)化服務(wù)項(xiàng)目，突出核心競爭力項(xiàng)目，增加高附加值項(xiàng)目（即高利潤項(xiàng)目）。
（3）注重環(huán)境修飾，創(chuàng)建一流舒適的經(jīng)營場所。
（4）實(shí)現(xiàn)人性化便捷服務(wù)，創(chuàng)建客戶部，并開辦增值服務(wù)（具體形式有茶座、復(fù)英傳真、免費(fèi)上網(wǎng)、保健養(yǎng)生商品銷售專柜、定票、免費(fèi)接送等）。
（5）產(chǎn)品價(jià)格以迎合中高消費(fèi)為主，界定顧客群體。
（6）遠(yuǎn)景目標(biāo)：會(huì)所一年內(nèi)形成品牌，建立顧客、員工忠實(shí)體系。依托品牌優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)連鎖和多元化經(jīng)營。
2、削價(jià)與價(jià)值回報(bào)。
本會(huì)所承諾沒有折扣，通過營銷形式給顧客帶來回報(bào)，使顧客具有期望值，顧客消費(fèi)的過程也就是顧客期望值接近目標(biāo)的過程，從而形成顧客消費(fèi)的長期性，培養(yǎng)忠實(shí)的顧客群體。只有這樣才能體現(xiàn)對老顧客的關(guān)愛并賦予老顧客的價(jià)值回報(bào)，此價(jià)值是顧客在日常生活中不能輕而易舉達(dá)到的，更不是僅僅是一次消費(fèi)折扣所換得的，自然會(huì)所的品牌價(jià)值相應(yīng)樹立。
3、引人注目的廣告宣傳。
（1）關(guān)鍵時(shí)候舍得花錢。廣告不僅是宣傳的內(nèi)容推介，更是企業(yè)文化和行業(yè)文化的推介，通過廣告樹立企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感，讓《明月堂》深入人心，在受眾者腦海中烙下印象，從而拉動(dòng)消費(fèi)。
（2）形式活潑，引人入勝。在廣告中我們采用真實(shí)照片，顯示會(huì)所建筑氣魄與設(shè)施豪華、環(huán)境優(yōu)美，也可采用員工照片突出某種獨(dú)特的氣氛而具備感染力；通過專業(yè)攝影風(fēng)格的圖片來介紹各種服務(wù)項(xiàng)目體現(xiàn)會(huì)所特色。
（3）令人不得不讀的廣告詞。每次的廣告宣傳都搭配相應(yīng)的廣告詞引起到畫龍點(diǎn)睛的作用。我們會(huì)所要有自己的廣告語：我不在家，就在明月堂，我不在明月堂，就一定在去明月堂的路上———演繹都市經(jīng)典，享受健康生活。
4、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合促銷模式。
（1）與旅游景點(diǎn)合作。為使我們真正成為顧客觀光度假的場所我們將：
a、實(shí)現(xiàn)杭州附近景點(diǎn)的合作。
b、合作后會(huì)所定期進(jìn)行不同景點(diǎn)的推介并代售景點(diǎn)門票。
c、優(yōu)先接待景點(diǎn)推薦的客人。
（2）與旅行社合作。
a、接待旅行社安排顧客。
b、依靠旅行社優(yōu)惠價(jià)代理我店vip積分獎(jiǎng)勵(lì)顧客的旅游業(yè)務(wù)。
（3）與網(wǎng)站合作。我們建設(shè)自己網(wǎng)站，網(wǎng)站內(nèi)容涉及：企業(yè)介紹、網(wǎng)上預(yù)定、企業(yè)文化、同行新聞、會(huì)員查詢和酒店預(yù)訂網(wǎng)建立合作關(guān)系，依靠它們來推廣我們會(huì)所。
（4）與附近酒店、ktv等合作，采取雙贏互動(dòng)營銷，便利于顧客就近消費(fèi)。
5、領(lǐng)先運(yùn)用技術(shù)項(xiàng)目。
在按摩、足療項(xiàng)目上我們成立技術(shù)開發(fā)組，專力于新技術(shù)和項(xiàng)目的開發(fā)及技術(shù)培訓(xùn)。開發(fā)新項(xiàng)目并經(jīng)相關(guān)人員測試后及市場調(diào)查后推出，始終保證技術(shù)的領(lǐng)先。
6、營銷模式的新穎。
在營銷形式上我們采用全新的模式推出：積分獎(jiǎng)勵(lì)、貴賓俱樂部、vip會(huì)員等；為體現(xiàn)會(huì)所的人性化管理我們還將推出三口之家的‘親情卡’、專供老人使用的“愛心卡”；導(dǎo)入ktv客戶經(jīng)理營銷模式，設(shè)立客戶部，完善會(huì)員管理及會(huì)員服務(wù)，制訂更加科學(xué)合理的會(huì)員卡推廣計(jì)劃，加大會(huì)員卡銷售力度。
7、重視管理骨干的技能。
培養(yǎng)管理骨干以身作則，要求管理人員在工作中表現(xiàn)出職業(yè)道德和正直的品質(zhì)，履行承諾，為員工提供指導(dǎo)和幫助，使會(huì)所員工的工作同戰(zhàn)略目標(biāo)一致。管理人員要認(rèn)真傾聽顧客及員工的反饋意見，來提高員工和顧客的滿意程度。我們會(huì)所將進(jìn)行員工和顧客的跟蹤調(diào)查，借此了解工作中存在的問題，幫助管理人員改進(jìn)工作，創(chuàng)造一個(gè)員工和顧客實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的工作環(huán)境。
1、顧客忠實(shí)體系。
顧客忠實(shí)目標(biāo)。
a、顧客回頭率保持在85%；
b、為客人服務(wù)滿意率保持在100%；
c、對競爭對手進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量檢測；
d、減少顧客的投訴率；
e、提高項(xiàng)目開發(fā)創(chuàng)新效率；
顧客忠實(shí)感的建立。
首先要理解企業(yè)的經(jīng)營理念并加以引申由使客人滿意到讓客人達(dá)到愉悅，直至贏得賓客信賴，創(chuàng)造會(huì)所的卓越品質(zhì)。我們將著力于認(rèn)知賓客的重要性、預(yù)知賓客的需求、靈活處理賓客問題、及時(shí)補(bǔ)救出現(xiàn)的問題來取得賓客的滿意。
〈4〉給員工更多的權(quán)力；
〈5〉實(shí)現(xiàn)更多的內(nèi)部交流，掌握準(zhǔn)確的信息；
〈6〉建立靈活的內(nèi)部機(jī)制；
〈8〉迅速處理解決賓客問題對建立賓客忠實(shí)感至關(guān)重要包含以下內(nèi)容：道歉、理解賓客感受、緊迫感、一步到位、跟進(jìn)調(diào)查。
2、管理人員工作原則。
（1）我們將在與所有人相處時(shí)要表現(xiàn)出真誠、關(guān)懷備至；
（2）我們將在每次與顧客接觸中盡可能的為其服務(wù)；
（3）我們將保持服務(wù)的一致性；
（4）我們要確保我們服務(wù)過程方便于客人及員工；
（5）要求每一位管理人員盡可能與顧客接觸；
（6）我們要在現(xiàn)場管理當(dāng)中及時(shí)作出果斷決定；
（7）我們將為我們的員工創(chuàng)造一個(gè)能使他們個(gè)人事業(yè)目標(biāo)達(dá)到的環(huán)境；
（8）客人滿意是我們工作的動(dòng)力。
（1）實(shí)行a管理模式即垂直管理。
a、一個(gè)上級的原則：不能越級管理；不能越級匯報(bào)工作。
b、責(zé)、權(quán)、利一致的原則：各區(qū)域的責(zé)任與完成責(zé)任所需的權(quán)利一致。
c、無空白、無重疊的原則：同一區(qū)域不能同時(shí)有兩個(gè)同級的員工負(fù)責(zé)。
（2）人性化的管理方法。
a、主要指在教育員工方面采用感情溝通，讓員工自己面對錯(cuò)誤并認(rèn)識錯(cuò)誤然后依據(jù)有關(guān)條例進(jìn)行處理，避免管理人員在對員工進(jìn)行處罰后員工的不滿情緒。
b、堅(jiān)持原則，照章辦事，徇私情，加強(qiáng)問題處理的透明度。
a、人：
（1）服務(wù)一致優(yōu)異；
（2）衛(wèi)生符合酒店標(biāo)準(zhǔn)；
（3）勞動(dòng)紀(jì)律符合員工手冊規(guī)定；
（5）營銷意識及業(yè)績良好。
b、財(cái)物：
（1）認(rèn)真交接保管；
（2）使用嚴(yán)格按照規(guī)范程序進(jìn)行并會(huì)日常保養(yǎng)維護(hù)；
（3）努力降低損耗，節(jié)約成本；
（4）物品擺放美觀整潔。
c、信息：
（1）掌握顧客反映的情況，并記錄；
（2）了解企業(yè)內(nèi)部信息，并向上反饋；
（3）了解同行業(yè)的情況后及時(shí)匯報(bào)；
（4）熟知會(huì)所下達(dá)的指令、銷售計(jì)劃。
d、時(shí)間：
（1）要有嚴(yán)格時(shí)間觀念，遵守勞動(dòng)紀(jì)律；
（2）充分利用時(shí)間，為自己作好工作的時(shí)間計(jì)劃，學(xué)會(huì)時(shí)間支配；
（3）講究時(shí)間效率，提高工作進(jìn)度。
a、工作系統(tǒng)：
（1）確立每日工作目標(biāo)并向下傳達(dá)量化，確定個(gè)人責(zé)任制；
（2）按任務(wù)抓好工作的組織、安排、落實(shí)完成各環(huán)節(jié)；
（3）確保每日工作任務(wù)按時(shí)按量按質(zhì)完成；
（4）對當(dāng)日工作進(jìn)行記錄并自我評定，作為以后工作參考。
b、監(jiān)督系統(tǒng)。
（1）實(shí)行現(xiàn)場管理工作制度，管理人員隨時(shí)改進(jìn)、提高工作質(zhì)量并接受顧客投訴；
（3）設(shè)立員工意見箱，解決工作中隱藏的問題；
（4）制定崗位損耗指標(biāo)，科學(xué)的使用水、電、消耗品等設(shè)備，控制員工惡意浪費(fèi)行為。
c、激勵(lì)系統(tǒng)。
（1）通過點(diǎn)鐘及鐘數(shù)獎(jiǎng)金杠桿，鼓勵(lì)員工上鐘熱情；
（4）員工罰款基金，員工所有罰款將作為員工業(yè)余文化生活的補(bǔ)貼；
（5）樓面服務(wù)人員及管理人員均實(shí)行底薪與績效工資相結(jié)合的薪酬機(jī)制。
（6）每年員工旅游2次，分別在5.1和10.1前后；
（7）建立員工日，會(huì)所領(lǐng)導(dǎo)和員工舉辦茶話會(huì)，傾聽最真實(shí)的聲音，展望企業(yè)前景，增加員工和企業(yè)的凝聚力。
d、培訓(xùn)系統(tǒng)。
（1）日培訓(xùn)：每天進(jìn)行服務(wù)技術(shù)訓(xùn)練；
（2）月培訓(xùn)：管理人員總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，對員工工作分析并提出改進(jìn)意見，教導(dǎo)員工；
（3）管理人員自身素質(zhì)培訓(xùn)：借助以往經(jīng)驗(yàn)揣摩工作方法，改正工作缺點(diǎn)，上級教導(dǎo)管理藝術(shù)，提高管理水平。
e、衛(wèi)生系統(tǒng)。
（1）落實(shí)崗位衛(wèi)生劃分、衛(wèi)生嚴(yán)格按照會(huì)所標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打掃；
（2）客人用品堅(jiān)持衛(wèi)生美觀；
（3）加強(qiáng)層級檢查巡視制度；
（4）配好清新劑及香水并適當(dāng)噴灑，保證環(huán)境氣問良好。
a、會(huì)所實(shí)行定制化服務(wù)。
定制化是個(gè)性化、靈活化、極致化的表現(xiàn)；服務(wù)總體體現(xiàn)出熱情、溫馨、周到、細(xì)致。
b、員工應(yīng)具備的業(yè)務(wù)素質(zhì)。
1、語言表達(dá)能力：服務(wù)員要求言語清楚，表達(dá)意思完整、準(zhǔn)確、流利；
2、應(yīng)變能力：思維敏捷，揣摩客人意圖，馬上給客人回答或提供服務(wù)項(xiàng)目；
4、幽默會(huì)話能力：服務(wù)人員要掌握幽默會(huì)話，以備服務(wù)的需要；
7、業(yè)務(wù)能力：要求服務(wù)員對基本的會(huì)所的業(yè)務(wù)知識和專業(yè)技能熟練掌握，并運(yùn)用自如；
c、做到優(yōu)質(zhì)服務(wù)的法則。
1、顧客第一，因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品服務(wù)對象是高消費(fèi)者，因此只要你服務(wù)好，他們才會(huì)付錢。這樣，把顧客看作能為我們不斷帶來更多利潤和工資的就十分重要了。
2、微笑。微笑是一種各國賓客都理解和喜歡的世界性歡迎語言。
3、真誠，誠實(shí)友好。這要求服務(wù)員一定盡力為顧客服務(wù)，一定要用友好積極的態(tài)度和語言與客人溝通。
4、提供快速敏捷的服務(wù)。服務(wù)員要根據(jù)顧客的服務(wù)要求和投訴的問題，及時(shí)采取服務(wù)行動(dòng)，以表示你在時(shí)刻關(guān)心客人。
5、至少要經(jīng)常使用兩句有魔力的話語。當(dāng)客人向我們走來時(shí)，我們要說我能幫您嗎？當(dāng)客人向我們道謝時(shí)，我們要說不用謝！
6、佩戴好你的工牌。主要為了便于賓客和我們聯(lián)系。
7、要有和其他人相互工作的團(tuán)隊(duì)精神。
8、每一位服務(wù)員都要為自己修飾的容貌而驕傲。這樣，就要求每一位員工都要注意清潔衛(wèi)生，制服必須平整干凈。
9、在顧客問候你之前，先用尊稱向顧客問候。這是因?yàn)椋澜缟献钣H切悅耳的聲音就是聽到自己的名字，我們以顧客的姓，再加上尊稱問候客人，就會(huì)給客人一種賓至如歸的感覺。
10、服務(wù)人員要熟悉自己的工作，熟悉自己公司和相關(guān)信息。
d、對員工的服務(wù)要求。
1、舒適，賓客來消費(fèi)首先是要求有一個(gè)舒適的環(huán)境，所以服務(wù)人員一定要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)溫馨、潔凈的待客環(huán)境，達(dá)到顧客滿意。
2、清潔，舒適的環(huán)境來自于衛(wèi)生的潔凈程度和物品的擺設(shè)，要求服務(wù)員按照會(huì)所要求對所轄區(qū)域進(jìn)行清理和維護(hù)，創(chuàng)造一流的環(huán)境衛(wèi)生。
3、禮貌，顧客到店消費(fèi)有求尊重感，服務(wù)人員良好的禮貌行為和禮節(jié)，會(huì)讓賓客感到特別的禮遇而對酒店留下美好印象。
4、細(xì)心，顧客的每一方面，都力求完美，要求大家對待每一項(xiàng)工作務(wù)必認(rèn)真觀察，謹(jǐn)慎對待，讓客人滿意。
5、溝通，人是情感動(dòng)物，需要?jiǎng)e人的理解和幫助，作為服務(wù)人員，更應(yīng)該掌握與顧客溝通的技巧，時(shí)刻關(guān)注賓客，提高快速服務(wù)，令客人滿意。
6、安全，客人選擇會(huì)所消費(fèi)首先是考慮安全，所以安全環(huán)節(jié)特別重要。要求服務(wù)人員要保守客人，保護(hù)好客人財(cái)產(chǎn)和生命安全，是贏得賓客的保障。
1、落實(shí)安全崗位責(zé)任制，制定本崗位的財(cái)產(chǎn)、防火防盜預(yù)案。
2、實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)檢查，保安部督查，兩級崗位檢查制度。
3、加強(qiáng)崗位巡視，保證賓客財(cái)產(chǎn)安全，杜絕火患。
4、學(xué)會(huì)使用消防設(shè)施。
5、對本崗位的設(shè)備常備檢查，確保無使用隱患。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理方案篇九
我們的廣告語：感受綠色自然，打造都市休閑新天地!
一、入駐原由：
mall的經(jīng)營模式更是當(dāng)今世界上最流行的商業(yè)模式;貴店的人氣越來越旺，又欣聞貴店在店慶當(dāng)天日銷xx萬元，創(chuàng)造了本行業(yè)的一個(gè)奇跡，可見xxxxxx商場的人氣;貴店在20xx年有奧運(yùn)明星來助陣，20xx年當(dāng)紅明星又蒞臨xxxxxx商場，可見貴店的影響力;市委領(lǐng)導(dǎo)、省委領(lǐng)導(dǎo)都不止一次到xxxxxx商場來視察，可見政府及領(lǐng)導(dǎo)對貴店的重視!
二、經(jīng)營業(yè)態(tài)：
我們與貴店采取扣點(diǎn)聯(lián)合經(jīng)營方式，扣點(diǎn)的額度另行洽談;本店后方管理由我方負(fù)責(zé)，大局管理遵守xxxxxx商場的統(tǒng)一安排。都市休閑農(nóng)莊是國際上最流行的`一種全新的休閑業(yè)種，它以田園風(fēng)光、莊園風(fēng)情為主要風(fēng)格，迎合城市人追求“綠色”“田園”的一種心態(tài)，綜合了城市人比較感興趣的農(nóng)村生活狀態(tài)，把“自耕自種自留地”、“動(dòng)物家園”、“領(lǐng)養(yǎng)小動(dòng)物”、“小橋流水”、“別有洞天”、“釣金魚”等一系列的全新休閑方式綜合起來，形成了一站式享受田園樂趣的業(yè)態(tài)。在繁華的都市中打造出一片全新的天地!
你可以在這里領(lǐng)養(yǎng)小動(dòng)物，可以給自己領(lǐng)養(yǎng)的小動(dòng)物命名，給自己的小動(dòng)物喂食;你還可以在這里種自己的自留地，開荒、播種，讓你體驗(yàn)完全的農(nóng)家生活樂趣!你還可以來這里釣金魚，釣多少就可以帶走多少!當(dāng)然，這一切都是需要付費(fèi)的。
裝修風(fēng)格以農(nóng)村的綠色基調(diào)為主，中間有草地、小型魚塘、自留地、小木屋、寵物基地等等一系列的設(shè)施。大概需要500平方米的面積。我們將不定期的對店內(nèi)設(shè)施進(jìn)行更新及維護(hù)!
三、目標(biāo)市場：
同xxxxxx商場的中高檔定位一樣，我們的目標(biāo)客群以追求時(shí)尚的都市白領(lǐng)(女性為主)、3—14歲的少年兒童為主，以中年的政府官員為輔!積極迎合他們追求田園風(fēng)情樂趣、熱愛小動(dòng)物的心理!這部分客群的消費(fèi)能力比較強(qiáng)，他們會(huì)不惜金錢來追求一種自然的休閑狀態(tài)。而兒童會(huì)根據(jù)自己的喜好選擇游戲的方式，他們普遍對小動(dòng)物有好感，而父母對他們的行為除了支持之外，也沒有其他的辦法!所以我們的目標(biāo)市場是兩種顧客行為：一種是刻意追求形的;一種是興趣支配形的!
四、市場環(huán)境分析：
xx城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，在全國城市綜合實(shí)力50強(qiáng)評比中，xx城市列居18位;在全國國內(nèi)生產(chǎn)總值超百億元的城市中，xx城市位居第10位;在全國55個(gè)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超萬元的城市中，xx城市位居榜首。xx城市人的消費(fèi)能力更是位居全國之首!
xx城市市位于xx省的西部，氣候干燥寒冷，年封凍期長達(dá)5個(gè)月。也就是說，在這長達(dá)5個(gè)月的時(shí)間里，人們的活動(dòng)范圍只限在室內(nèi)，而室外也很少見到綠色，市民在這5個(gè)月里最向往的就是綠色!
繁忙的都市生活使城市人接觸自然的機(jī)會(huì)越來越少，很多人都有在夏天到農(nóng)村去的想法，而我們正是迎合這種想法，把一個(gè)完整的農(nóng)村搬到城市來，同時(shí)把農(nóng)村不受歡迎的部份全部剔除掉!這里是一個(gè)整潔的、有序的、具有優(yōu)美風(fēng)光的田園!
五、市場經(jīng)營分析：
都市休閑農(nóng)莊這種業(yè)態(tài)的休閑方式在歐美是比較流行的，在我國也只有延海的幾個(gè)城市有類似的店鋪。這種模式在xx城市還是一個(gè)空白，我們就是要抓住這個(gè)市場空白的機(jī)遇，在別人還沒有想到的時(shí)候，我們已經(jīng)付之于行動(dòng)!而xx城市人本身對各種方式的體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目就沒有多大興趣，在年收入較高的基礎(chǔ)上，他們更熱衷于追求一種全新的休閑方式，而都市休閑農(nóng)莊也就應(yīng)運(yùn)而生!
貴店的美食娛樂廣場是在xx城市的一家室內(nèi)休閑娛樂場所，受到了xx城廣大消費(fèi)者的歡迎和認(rèn)可!但是這里的休閑項(xiàng)目是有欠缺的，貴廣場注重的是娛樂項(xiàng)目，而對于休閑來說，除了陶吧、玩吧之外，再?zèng)]有吸引人的地方，都市休閑農(nóng)莊會(huì)彌補(bǔ)這種狀態(tài)，全力打造一個(gè)室內(nèi)的田園、城市中的農(nóng)村、一個(gè)別有洞天的“桃花源”!
六、管理模式：
我們采取的是店長負(fù)責(zé)制原則，在本店將設(shè)店長一名，全權(quán)負(fù)責(zé)本店的管理。
我們有固定的清潔員，負(fù)責(zé)店內(nèi)的所有衛(wèi)生;有養(yǎng)育員，負(fù)責(zé)小動(dòng)物的喂養(yǎng);有負(fù)責(zé)店內(nèi)賣各種動(dòng)物食物的相關(guān)人員;有負(fù)責(zé)安全的安全員。
我們的小動(dòng)物選的是一些溫順的動(dòng)物，不會(huì)對顧客進(jìn)行人身攻擊。
我們會(huì)積極配合xxxxxx商場的各種促銷活動(dòng)，也會(huì)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間搞自己的促銷活動(dòng)。
我們采取整合營銷方式(imc)進(jìn)行前期的市場拓展，把所有廣告的觸點(diǎn)整合起來，以錯(cuò)落有致的媒體廣告、交相呼應(yīng)的軟性新聞為主，進(jìn)行大幅度的市場推廣，同時(shí)，也希望貴店給予一定的支持!
一、廣告攻勢：
前期我們將在本市各大知名媒體上進(jìn)行大幅度的廣告轟炸，以提高品牌知名度，樹立良好的品牌形象，力爭做到家喻戶曉，路人皆知!
xx城市地區(qū)沒有強(qiáng)勢媒體，這是xx城市人都知道的，所以我們整合了各種媒介信息后，選擇能夠互補(bǔ)的媒體進(jìn)行廣告宣傳。初步打算在xx城市晚報(bào)、xx城市電視臺、xx城市廣播電臺等媒體上發(fā)布廣告。
二、軟性宣傳:
軟性新聞的好處就是能夠提升品牌的美譽(yù)度和知名度。
我們將通過xx城市晚報(bào)、電視臺、網(wǎng)站等一系列的媒介，進(jìn)行軟性新聞報(bào)道，把都市休閑農(nóng)莊變成市民關(guān)注的交點(diǎn)!讓人們進(jìn)行口頭傳播。
三、活動(dòng)配合：
在每年的元旦、春節(jié)、勞動(dòng)節(jié)、兒童節(jié)、端午節(jié)、國慶節(jié)、中秋節(jié)、圣誕節(jié)等重大節(jié)日推出各種促銷活動(dòng)。包括票價(jià)打折、釣魚比賽等等。
綜上所述，我們前期所做的一切都是希望能把都市休閑農(nóng)莊這個(gè)項(xiàng)目做好，并能與xx城市商業(yè)龍頭xxxxxx商場合作;前期，我們曾到全國各地的零售企業(yè)做過市場調(diào)查，這個(gè)項(xiàng)目在省內(nèi)還是個(gè)空白，我們期望著能與xxxxxx商場積極合作，添補(bǔ)這個(gè)空白，把這個(gè)市場做起來，真正的把它作成xx城市人的“都市休閑農(nóng)莊”
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理方案篇十
統(tǒng)一運(yùn)營的管理模式特別適用于中國。
歷史經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)表明，不能統(tǒng)一運(yùn)營管理的購物中心，會(huì)逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。這種情況在國內(nèi)已經(jīng)屢見不鮮。
統(tǒng)一運(yùn)營一般包含四個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。
這其中“統(tǒng)一招商管理”又是后面三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期購物中心商業(yè)運(yùn)營的管理能否成功。
經(jīng)過經(jīng)營定位、經(jīng)營品項(xiàng)/服務(wù)功能設(shè)計(jì)、經(jīng)營規(guī)劃布局設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、運(yùn)營管理設(shè)計(jì)、招商設(shè)計(jì)這些階段后，購物中心就可開始統(tǒng)一招商了。
這是開業(yè)前最重要的工作，也是能否順利實(shí)現(xiàn)前期設(shè)計(jì)目標(biāo)的關(guān)鍵工作：
如果招不到合適的商戶，購物中心恐怕就要承擔(dān)巨大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn);。
即便招到了合適的商戶，開業(yè)后仍然要根據(jù)具體的經(jīng)營狀況去調(diào)整商戶繼續(xù)招商，而且還要對合作商戶進(jìn)行長期的服務(wù)和管理。
購物中心通過“統(tǒng)一招商管理”與所有合作商戶開始建立并保持一種既對立又融洽和諧統(tǒng)一的關(guān)系，這種關(guān)系是購物中心這種大型商業(yè)項(xiàng)目長期成功的保證。所以，統(tǒng)一招商管理的成敗是購物中心統(tǒng)一運(yùn)營成功與否的一個(gè)關(guān)鍵。
我們先來看看“統(tǒng)一招商管理”的簡單定義：
按照制定的招商準(zhǔn)則，購物中心的商業(yè)管理公司嚴(yán)格審核、統(tǒng)一招商，并對所有招來的商戶進(jìn)行統(tǒng)一管理。
其實(shí)統(tǒng)一招商并不難，難的是如何招商以及對商戶如何管理。所以，設(shè)計(jì)一個(gè)合理的、符合實(shí)際的招商管理基本原則，又是“統(tǒng)一招商管理”成功與否的關(guān)鍵。
我們在此設(shè)計(jì)了一個(gè)購物中心“統(tǒng)一招商管理的十項(xiàng)基本原則”，希望能對國內(nèi)購物中心的招商管理工作有所幫助。
第一基本原則：要維護(hù)購物中心的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象。第二基本原則：要維護(hù)購物中心的業(yè)態(tài)功能的均衡發(fā)展。第三基本原則：購物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)。第四基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則;零售購物項(xiàng)目優(yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。第五基本原則：核心主力店招商布局原則。第六基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠原則。第七基本原則：“以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營”是購物中心特別是超大型綜合性購物中心的經(jīng)營特點(diǎn)。
特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍，活躍購物中心氣氛的作用。
第八基本原則：租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。
因?yàn)橘徫镏行慕?jīng)營具有長期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個(gè)購物中心做熱，而后根據(jù)運(yùn)營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金;這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長。
放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意”的原則。如果前期就向入租商戶收取過高的租金，結(jié)果無異于殺雞取卵;北京信特商業(yè)中心倒閉的原因之一就在于此。
第九基本原則：統(tǒng)一招商的“管理”要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務(wù)。
統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。
這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)”不但要體現(xiàn)在思想上、在招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的管理行動(dòng)中。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)”就是要求“服務(wù)”出購物中心的品牌與特色來。
第十基本原則：購物中心要具備完善的信息系統(tǒng)，為購物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。
當(dāng)然便利各有不同，有管理便利、財(cái)務(wù)核算便利、營銷便利、經(jīng)營決策便利、結(jié)算便利、消費(fèi)便利等等。
能為購物中心自身提供布局疏密度、品項(xiàng)搭配、人員配置、場地坪效、商戶業(yè)績等經(jīng)營信息，便于購物中心分析后對經(jīng)營場地(稀缺資源)進(jìn)行無限再分配。
招商不是一個(gè)開業(yè)前就完結(jié)的工作，實(shí)際上購物中心的招商是一個(gè)無限循環(huán)的工作，這都需要信息系統(tǒng)的分析支持。
01。
統(tǒng)一運(yùn)營、招商、策劃、營銷、物業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)的核心。
運(yùn)營管理是商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉，現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營主題和信息平臺上。
不能統(tǒng)一運(yùn)營管理的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)逐漸從商業(yè)管理蛻變成物業(yè)管理，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。
購物中心作為一個(gè)復(fù)合型商業(yè)業(yè)種，管理要求相對于其它業(yè)態(tài)具有更高的要求，它包含著多種流行的商業(yè)業(yè)態(tài)，其主要目的在于追求整合性的需求以達(dá)到最高的經(jīng)營效益。
所謂整合性需求，是指購物中心能夠提供多功能的服務(wù)，消費(fèi)者進(jìn)入后得以滿足多樣化的需求，并受激發(fā)而提升購買欲望，使?jié)撛诘男枨笮纬少徺I行為。
項(xiàng)目的必須千方百計(jì)安排適當(dāng)?shù)娜轿环?wù)，當(dāng)然這從管理角度也增添了無限的困難度，也就是說購物中心的管理者面對各種不同的行業(yè)，如何把它們整合在統(tǒng)一有效的制度之下，加之消費(fèi)需求的彈性較大，在經(jīng)營管理上均需仔細(xì)考慮規(guī)則以免產(chǎn)生負(fù)面效果。
購物中心為激發(fā)更高的經(jīng)營績效，必須掌握一定的經(jīng)營哲學(xué)加以利用，這也是結(jié)合我國的實(shí)際環(huán)境對購物中心提出的經(jīng)營管理上所必須具備的要求。
商業(yè)地產(chǎn)的營銷策略和手段，未來將是以經(jīng)營管理為核心的營銷，其核心理念有三。
-1-時(shí)段劃分方面的考慮。
購物中心在全日的時(shí)段劃分上，須依照顧客進(jìn)入購物中心的人數(shù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果。
若過分集中，不但會(huì)降低公共設(shè)施與服務(wù)人員的服務(wù)品質(zhì)，同時(shí)如果擁擠度到達(dá)一定程度，必然會(huì)降低顧客的舒適感與享受度。
而在某些時(shí)段，如果人數(shù)過少，場面冷清，則會(huì)嚴(yán)重降低顧客的購買意愿，這樣也不利于購物中心的有效經(jīng)營。
因此，只有制定周詳?shù)囊?guī)劃、依時(shí)段來有計(jì)劃地引進(jìn)顧客，使每天進(jìn)入營業(yè)區(qū)的顧客不但能夠符合規(guī)劃的人數(shù)，并且可以達(dá)到均勻的分配。
由此產(chǎn)生的有利結(jié)果就是經(jīng)營管理成本的效益可以以最佳方式發(fā)揮出來，顧客的滿意度也可以維持在較高水平。
-2-做好客源重疊分析和規(guī)劃。
購物中心在經(jīng)營之初，應(yīng)先確立主題商店，并在招商過程中優(yōu)先辦理，因主題商店具有一定的?？湍芰Γ瑺I業(yè)績效較有保證。
當(dāng)然在購物中心整體的促銷計(jì)劃以外，各獨(dú)立商店也具有一定的集客能力，然而這些被吸引進(jìn)入購物中心的顧客將成為整個(gè)購物中心的顧客。
每個(gè)商業(yè)個(gè)體在購物中心整體計(jì)劃的指導(dǎo)下，均能提供最適合的服務(wù)，因此客源重疊使每個(gè)商業(yè)單元均能獲得重疊效益。
-3-使商品趨向全方位服務(wù)功能。
在購物中心的特定客層中，主力客層大多數(shù)為家庭式的購買，因此提供全方位商品以滿足家庭需求成為購物中心的主要功能。
購物中心的服務(wù)重點(diǎn)在于商品用途上的定位，購物中心依服務(wù)客層定位及按客層需求作商品安排，當(dāng)然必須依據(jù)需求量、商圈內(nèi)的競爭態(tài)勢作全方位的思考，以整合服務(wù)功能。
-4-結(jié)合個(gè)別形象，塑造群體形象。
形象是無形資產(chǎn)的具體象征，它充分表現(xiàn)于一個(gè)企業(yè)體的成果業(yè)績。
-5-注重提升平效。
所謂平效，即營業(yè)收入與營業(yè)面積之比，主要用于平行、垂直地考核經(jīng)營績效。
同時(shí)可以擴(kuò)大比較商圈內(nèi)的績效，以便稽核、調(diào)整購物中心的經(jīng)營績效，也可追蹤考核短期、中期、長期購物中心的趨勢，以此來掌握效差的時(shí)段作為進(jìn)行促銷、折扣等活動(dòng)的依據(jù)，提高效差時(shí)段的經(jīng)營效率。
02。
-1-統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營的概念。
購物中心內(nèi)的商鋪是有計(jì)劃的聚集，對商場進(jìn)行“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”是購物中心區(qū)別于其它房地產(chǎn)形式的核心特點(diǎn)。
統(tǒng)一管理要求購物中心必須由代表業(yè)主權(quán)益的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的購物中心則難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。
分散經(jīng)營是為商場消費(fèi)者和經(jīng)營者間的交易提供場所，但商場的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。
-2-實(shí)施商業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)一管理理念。
購物中心的統(tǒng)一管理理念：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。統(tǒng)一招商管理要求對招商對象進(jìn)行品牌審核管理并建立租約管理。
要求一：品牌審核管理。
所謂品牌審核管理是指招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。
審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書(適用于批發(fā)代理商)、品牌代理委托書(適用于專賣代理商)、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。
要求二：完善的租約管理。
租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理。
比如：承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個(gè)購物中心的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可。
完善租約還包括營業(yè)時(shí)間的確定;承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理。
同時(shí)為整個(gè)購物中心促銷承擔(dān)的義務(wù)，承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制;投保范圍事宜;是否統(tǒng)一收銀等方面的內(nèi)容。
商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)運(yùn)營管理的統(tǒng)一性(開發(fā)商和入駐店鋪精誠合作，在同一個(gè)主題概念指導(dǎo)下開展整齊劃一的經(jīng)營管理工作)。
雖然是綜合性的復(fù)合商業(yè)設(shè)施，但其運(yùn)營管理可呈現(xiàn)出宛若單個(gè)店鋪一樣的統(tǒng)一協(xié)調(diào)感和一致的服務(wù)品質(zhì)。具體組織工作中，要把握好以下要點(diǎn)：
03。
這一階段強(qiáng)調(diào)廣場、租戶的雙贏。
需要導(dǎo)入專業(yè)摩爾管理軟件系統(tǒng)，信息能多種方式導(dǎo)入，數(shù)據(jù)有效共享，統(tǒng)一租戶租約管理、往來管理、會(huì)員管理，有效指導(dǎo)廣場的經(jīng)營策劃，通過追蹤顧客消費(fèi)信息了解顧客需求、指導(dǎo)租戶經(jīng)營。
-3-項(xiàng)目規(guī)范提升期的運(yùn)營管理要點(diǎn)。
04。
總結(jié)。
商業(yè)地產(chǎn)的永續(xù)經(jīng)營，需要嚴(yán)格統(tǒng)一規(guī)范管理，由于一個(gè)大型購物中心里常有上百個(gè)所有權(quán)獨(dú)立的獨(dú)立經(jīng)營主體和眾多承租商戶，應(yīng)通過統(tǒng)一管理來樹立購物中心的整體形象。
商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一的運(yùn)營管理將最終使商戶彼此之間相互促進(jìn)和協(xié)同，將極大地刺激人們的消費(fèi)需求。
從這層意義上講，購物中心的效益提升有賴于整體功能的發(fā)揮，商業(yè)地產(chǎn)的管理對象在形式上是租戶，但實(shí)際上關(guān)注和關(guān)心的是顧客。
只有共同面對顧客才能找到開發(fā)商、業(yè)主、運(yùn)營商和租戶之間的共同利益點(diǎn)。
每一個(gè)新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都需要階段性的市場培育期。
尤其是對于市場尚未成熟的消費(fèi)區(qū)域，市場培育期會(huì)更長，前期的招商工作是一個(gè)承上啟下的環(huán)節(jié)，此環(huán)節(jié)招商的質(zhì)量與后期經(jīng)營管理息息相關(guān)。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期招商，一定要立足長期的經(jīng)營管理，一方面要在“放水養(yǎng)魚”的同時(shí)把好招商質(zhì)量關(guān)，一方面要摒棄急功近利的思想。
在市場培育期內(nèi)盡可能減輕商家經(jīng)營成本，一個(gè)良好的商業(yè)中心要有一個(gè)良好的地理位置，當(dāng)然我們還要有良好的團(tuán)隊(duì)執(zhí)行業(yè)務(wù)計(jì)劃，要忠于業(yè)務(wù)計(jì)劃。
同時(shí)你要有一個(gè)良好的管理團(tuán)隊(duì)，還需要在商戶以及租戶、業(yè)主之間建立相輔相成的關(guān)系。
因此我們要在業(yè)主之間建立一種共識，就是我們要成為合作伙伴，而不是競爭對手，這樣才會(huì)給我們商業(yè)中心帶來繁榮。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理方案篇十一
商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義，作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。現(xiàn)在，就來看看以下兩篇關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)。
吧!
(一)、按存在形式分。
商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心、商業(yè)街、獨(dú)立商廈、批發(fā)零售市場、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū)、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項(xiàng)目、旅游觀光景點(diǎn)、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施、體育經(jīng)營設(shè)施、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營設(shè)施等。
(二)、按產(chǎn)權(quán)形式分。
1、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪。
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實(shí)是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán)，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現(xiàn)是第一位的，只能以市場需要做策略性引導(dǎo)，運(yùn)用返租方式是有效的。(此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在)。
2、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪。
獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個(gè)獨(dú)立的商鋪空間，注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境，經(jīng)營檔次進(jìn)行升級，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項(xiàng)目的市場認(rèn)知度，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情。
隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們消費(fèi)水平的不斷提高，以及國內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對外開放，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，成為眾多國內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ)。20xx年，商鋪的需求將會(huì)有大幅增加，同時(shí)商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項(xiàng)目將成為追捧對象。
(二)、運(yùn)營模式將回歸理性。
由政府推動(dòng)的會(huì)展中心、城市廣場、步行街這類形象工程，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的項(xiàng)目將風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個(gè)新熱點(diǎn)。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會(huì)越來越弱。或者說是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司。
(三)、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索。
上世紀(jì)90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)，業(yè)內(nèi)還有人稱20xx年是“商鋪年”。通過高價(jià)出售商鋪，開發(fā)商既可以迅速回收資金，同時(shí)也將項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪，也使得不少開發(fā)商深陷于項(xiàng)目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中。
1.定義。
商業(yè)地產(chǎn)：為商業(yè)使用開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目。
商業(yè)地產(chǎn)策劃：針對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所做的研究、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)及運(yùn)籌。
性質(zhì)：通過商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資價(jià)值，換句話說，投資商業(yè)地產(chǎn)，不是為了做商業(yè)，而是通過商業(yè)使用價(jià)值的推出完成地產(chǎn)投資。
從這一性質(zhì)可知，投資商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是創(chuàng)造物業(yè)的使用價(jià)值，并不是房屋本身，能獲得多少投資回報(bào)取決于房屋的商業(yè)使用價(jià)值的高低。
商業(yè)地產(chǎn)投資，一般情況下比住宅地產(chǎn)成本低，而收益要比住宅地產(chǎn)高很多，屬于高回報(bào)投資。同時(shí)，也屬于高風(fēng)險(xiǎn)投資。因?yàn)椋挥猩虡I(yè)策劃得好，商用價(jià)值高，投資回報(bào)才高。相反，一旦商業(yè)策劃失敗，就會(huì)變成問題樓盤。
如果開發(fā)商實(shí)力不是很強(qiáng)，投資預(yù)期是快賣快收益，則風(fēng)險(xiǎn)更大，一旦商業(yè)策劃失敗，會(huì)使投資者陷于兩難，即：快賣回報(bào)不足，心痛不肯，待價(jià)而沽又不知哪一天出手，使短線投資變?yōu)殚L線，給資金周轉(zhuǎn)帶來問題。
通過創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值最大化，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資收益最大化;通過科學(xué)策劃，排解投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)。
商業(yè)地產(chǎn)策劃是地產(chǎn)與商業(yè)資源的大整合策劃，非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，對策劃人的理論素養(yǎng)及策劃力要求很高，需要一定的經(jīng)驗(yàn)。
商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于產(chǎn)品策劃的一種類型，思維及策劃方法與產(chǎn)品策劃基本相同，功能與質(zhì)量、需求與滿足的關(guān)系問題是其基本問題。
商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目，通常一個(gè)人或三兩個(gè)人難于很好完成。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理方案篇十二
精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：
1)樓盤客群細(xì)分;。
2)精準(zhǔn)短信營銷平臺;。
3)精準(zhǔn)郵件營銷平臺;。
4)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行;。
5)目標(biāo)客戶dm營銷設(shè)計(jì)與執(zhí)行。
房產(chǎn)代理專項(xiàng)規(guī)劃：
1)數(shù)據(jù)庫建立;。
2)數(shù)據(jù)庫推廣平臺建立(短信、郵件平臺)。
3)數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行。
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商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理方案篇十三
商業(yè)地產(chǎn)策劃的核心內(nèi)容包括商業(yè)用地的價(jià)值判別與發(fā)展定位、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈構(gòu)造和策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等。以下是小編整理的商業(yè)地產(chǎn)。
歡迎大家參閱。
(一)、按存在形式分。
商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心、商業(yè)街、獨(dú)立商廈、批發(fā)零售市場、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū)、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項(xiàng)目、旅游觀光景點(diǎn)、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施、體育經(jīng)營設(shè)施、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營設(shè)施等。
(二)、按產(chǎn)權(quán)形式分。
1、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪。
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實(shí)是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán)，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現(xiàn)是第一位的，只能以市場需要做策略性引導(dǎo)，運(yùn)用返租方式是有效的。(此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在)。
2、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪。
獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個(gè)獨(dú)立的商鋪空間，注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境，經(jīng)營檔次進(jìn)行升級，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項(xiàng)目的市場認(rèn)知度，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情。
隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們消費(fèi)水平的不斷提高，以及國內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對外開放，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，成為眾多國內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ)。20xx年，商鋪的需求將會(huì)有大幅增加，同時(shí)商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項(xiàng)目將成為追捧對象。
(二)、運(yùn)營模式將回歸理性。
由政府推動(dòng)的會(huì)展中心、城市廣場、步行街這類形象工程，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的項(xiàng)目將風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個(gè)新熱點(diǎn)。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會(huì)越來越弱?；蛘哒f是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司。
(三)、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索。
上世紀(jì)90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)，業(yè)內(nèi)還有人稱20xx年是“商鋪年”。通過高價(jià)出售商鋪，開發(fā)商既可以迅速回收資金，同時(shí)也將項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪，也使得不少開發(fā)商深陷于項(xiàng)目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中。
1.定義。
商業(yè)地產(chǎn)：為商業(yè)使用開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目。
商業(yè)地產(chǎn)策劃：針對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所做的研究、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)及運(yùn)籌。
性質(zhì)：通過商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資價(jià)值，換句話說，投資商業(yè)地產(chǎn)，不是為了做商業(yè)，而是通過商業(yè)使用價(jià)值的推出完成地產(chǎn)投資。
從這一性質(zhì)可知，投資商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是創(chuàng)造物業(yè)的使用價(jià)值，并不是房屋本身，能獲得多少投資回報(bào)取決于房屋的商業(yè)使用價(jià)值的高低。
商業(yè)地產(chǎn)投資，一般情況下比住宅地產(chǎn)成本低，而收益要比住宅地產(chǎn)高很多，屬于高回報(bào)投資。同時(shí)，也屬于高風(fēng)險(xiǎn)投資。因?yàn)椋挥猩虡I(yè)策劃得好，商用價(jià)值高，投資回報(bào)才高。相反，一旦商業(yè)策劃失敗，就會(huì)變成問題樓盤。
如果開發(fā)商實(shí)力不是很強(qiáng)，投資預(yù)期是快賣快收益，則風(fēng)險(xiǎn)更大，一旦商業(yè)策劃失敗，會(huì)使投資者陷于兩難，即：快賣回報(bào)不足，心痛不肯，待價(jià)而沽又不知哪一天出手，使短線投資變?yōu)殚L線，給資金周轉(zhuǎn)帶來問題。
通過創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值最大化，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資收益最大化;通過科學(xué)策劃，排解投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)。
商業(yè)地產(chǎn)策劃是地產(chǎn)與商業(yè)資源的大整合策劃，非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，對策劃人的理論素養(yǎng)及策劃力要求很高，需要一定的經(jīng)驗(yàn)。
商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于產(chǎn)品策劃的一種類型，思維及策劃方法與產(chǎn)品策劃基本相同，功能與質(zhì)量、需求與滿足的關(guān)系問題是其基本問題。
商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目，通常一個(gè)人或三兩個(gè)人難于很好完成。
活動(dòng)目的：為商場開業(yè)造勢，引起話題，吸引大家的眼球，增加商場知名度。
活動(dòng)主題：開業(yè)盛典。
活動(dòng)時(shí)間：201x年4月29日。
活動(dòng)地點(diǎn)：江南新地露天廣場活動(dòng)形式：啟動(dòng)儀式和舞臺表演。
活動(dòng)內(nèi)容：
啟動(dòng)儀式(上午)。
1)迎賓2)領(lǐng)導(dǎo)致辭3)啟動(dòng)儀式，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、商戶代表和黃宗澤共同啟動(dòng)拉桿臺，魚同水注入鏤空透明江南新地logo中。4)舞臺表演(本站)。
負(fù)責(zé)人：主持和現(xiàn)場工作人員。
活動(dòng)宣傳：
1，地鐵廣告(地鐵二號線)2，報(bào)紙廣告3，電臺廣告(略)4，公車廣告(略)。
小結(jié)：活動(dòng)當(dāng)天所邀請的領(lǐng)導(dǎo)、明星讓江南新地商業(yè)街迅速的占據(jù)了4月30日廣州各個(gè)報(bào)刊和電視臺的重要版面。五一黃金周前的勁爆開業(yè)與各大媒體的強(qiáng)勢報(bào)道，使得江南新地一開業(yè)便獲得了滿堂紅。
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商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理方案篇十四
本站發(fā)布商業(yè)地產(chǎn)策劃方案，更多商業(yè)地產(chǎn)策劃方案相關(guān)信息請?jiān)L問本站策劃頻道。
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項(xiàng)目總投資約1800萬元。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項(xiàng)目的整體形象包裝、營銷組織運(yùn)行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項(xiàng)目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運(yùn)用營銷策略，限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營銷總體策略，可以簡述為“五個(gè)一”，即樹立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。
二、項(xiàng)目營銷目標(biāo)方針
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1.樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2.倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3.提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4.啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5.醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個(gè)全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。
三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解
1.銷售（招商）目標(biāo)
2.銷售目標(biāo)分解
四、營銷階段計(jì)劃
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)
2、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。
（二）價(jià)格定位及價(jià)格策略
1、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3580元/平方米，其中起價(jià)為3328元/平方米，價(jià)為4000元/平方米。
3、價(jià)格策略：采取“低開高走”型平價(jià)策略，開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升），均價(jià)為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
（一）宣傳策略主題
1、個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2、區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場旁，地段，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
（二）宣傳媒介組合
1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
2、開盤后的強(qiáng)勢推廣期：即項(xiàng)目營銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹鳎浇檫x擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說明會(huì)等形式。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理方案篇十五
商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心、商業(yè)街、獨(dú)立商廈、批發(fā)零售市場、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū)、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項(xiàng)目、旅游觀光景點(diǎn)、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施、體育經(jīng)營設(shè)施、公用（設(shè)施轉(zhuǎn)化）經(jīng)營設(shè)施等。
（二）、按產(chǎn)權(quán)形式分
1、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實(shí)是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán)，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下xx是第一位的，只能以市場需要做策略性引導(dǎo)，運(yùn)用返租方式是有效的。（此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在）
2、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪
獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個(gè)獨(dú)立的商鋪空間，注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境，經(jīng)營檔次進(jìn)行升級，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項(xiàng)目的市場認(rèn)知度，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情。
（一）、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加
隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們消費(fèi)水平的不斷提高，以及國內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對外開放，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，成為眾多國內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ)。 20xx年，商鋪的需求將會(huì)有大幅增加，同時(shí)商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項(xiàng)目將成為追捧對象。
（二）、運(yùn)營模式將回歸理性
由政府推動(dòng)的會(huì)展中心、城市廣場、步行街這類形象工程，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的項(xiàng)目將風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個(gè)新熱點(diǎn)。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會(huì)越來越弱?；蛘哒f是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司。
（三）、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索
上世紀(jì)90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)，業(yè)內(nèi)還有人稱20xx年是“商鋪年”。通過高價(jià)出售商鋪，開發(fā)商既可以迅速回收資金，同時(shí)也將項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪，也使得不少開發(fā)商深陷于項(xiàng)目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理方案篇十六
商業(yè)地產(chǎn)概念策劃：概念設(shè)計(jì)、概念詮釋、概念分解、概念推廣、概念落地、概念實(shí)施。
商業(yè)地產(chǎn)全程策劃：選址策劃、概念策劃、商業(yè)規(guī)劃、招商策劃、銷售策劃、經(jīng)營策劃。
商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)規(guī)劃：商品定位、商業(yè)布局、功能定位、動(dòng)線設(shè)置、人流導(dǎo)引、d m規(guī)劃。
商業(yè)地產(chǎn)市場定位：目標(biāo)市場定位、投資經(jīng)營戶定位、市場功能定位、業(yè)態(tài)業(yè)種定位。
商業(yè)地產(chǎn)招商策劃:業(yè)態(tài)業(yè)種配置、個(gè)性招商策略、分步招商計(jì)劃、招商文案技巧。
商業(yè)地產(chǎn)銷售策劃:銷售時(shí)機(jī)把握、銷售節(jié)奏控制、銷售賣點(diǎn)設(shè)計(jì)、銷售人員培訓(xùn)。
商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃：案名設(shè)計(jì)、視覺形象設(shè)計(jì)、案場設(shè)計(jì)、文案策劃、平面設(shè)計(jì)、流設(shè)計(jì)。
商業(yè)地產(chǎn)市場推廣：媒體組合、媒體選擇、推廣計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算。
商業(yè)地產(chǎn)招商，是一種招攬商戶并維持商戶關(guān)系的過程，一種價(jià)值積累使量變達(dá)到質(zhì)變的過程，一種雙向選擇使雙方利益達(dá)到最大化的過程。在商業(yè)地產(chǎn)中，良好的招商勢必達(dá)到雙贏，代理公司贏得成功經(jīng)驗(yàn)與口碑，商戶經(jīng)營順利并贏取利潤。然而在現(xiàn)實(shí)的商業(yè)地產(chǎn)招商過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)各種問題，導(dǎo)致招商困難或商場招商后迅速倒閉。下面我來淺談一下招商過程中的幾種忌諱。簡單總結(jié)下來有六忌：
往的經(jīng)驗(yàn)積累，循序漸進(jìn)，以例而行。在此，還要特別強(qiáng)調(diào)，單純只依靠著幾百幾千張調(diào)查問卷或封面數(shù)據(jù)做簡單的書面工作是無法催生出一份頗具功效的市場調(diào)研報(bào)告的。而是要通過各種渠道，深入了解項(xiàng)目市場環(huán)境，成功的將商業(yè)操作中潛在的機(jī)遇與挑戰(zhàn)躍然紙上，從而真正發(fā)揮出市場調(diào)研的作用。
聘請經(jīng)驗(yàn)嚴(yán)重不足只會(huì)紙上談兵的代理公司做商業(yè)策劃招商工作，就好比讓實(shí)際駕駛經(jīng)驗(yàn)缺乏而空有一紙駕駛證的司機(jī)開車行駛。順利的話也許可以安全到達(dá)目的地，但過程漫長且揪心；不順利的話中途會(huì)出現(xiàn)小事故不可避免，再嚴(yán)重的話就有翻車的可能。
商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作過程中，各個(gè)系統(tǒng)的聯(lián)系度是相當(dāng)緊密的。代理公司要負(fù)責(zé)對一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行定位、確定招商對象與經(jīng)營模式、規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)等一系列流程。僅靠一份華麗的理念是撐不住的，委托者與商戶更重視的是后期運(yùn)作與管理。所以代理公司在招商過程中，是需要一套系統(tǒng)的商業(yè)運(yùn)作理念與成熟的商業(yè)運(yùn)作模式支撐的。另外，由于招商過程中每個(gè)環(huán)節(jié)都需要熟于商業(yè)操作的人員配合運(yùn)作，所以一家優(yōu)秀的代理公司一定會(huì)擁有一只專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，人才的價(jià)值在商業(yè)地產(chǎn)中是不可忽視的。畢竟商業(yè)不產(chǎn)不同于住宅等物業(yè)，它的價(jià)值更多體現(xiàn)在后期的資本運(yùn)作與經(jīng)營管理等方面，這也就更突出了一只優(yōu)秀招商團(tuán)隊(duì)和一個(gè)優(yōu)良代理公司的作用。
前面說到過，商業(yè)地產(chǎn)的市場定位是要以項(xiàng)目準(zhǔn)確詳細(xì)的市場調(diào)查為基礎(chǔ)的。有了該基礎(chǔ)后，就要進(jìn)行定位：在已知的地段，為什么類型的商家提供一個(gè)怎樣的經(jīng)營場所，針對的是何種范圍的目標(biāo)客戶群。商業(yè)定位即反映出商業(yè)企業(yè)與競爭對手在商業(yè)中的位置，也反映了該商業(yè)企業(yè)的競爭力。進(jìn)行商業(yè)形象定位，是后期實(shí)施商業(yè)市場戰(zhàn)略的第一步?，F(xiàn)在很多運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)不足的代理公司，定位時(shí)通過扎堆兒以求穩(wěn)妥，這是犯了忌諱，一個(gè)毫無吸引力的定位是無法達(dá)到價(jià)值最大的。與此同時(shí)，有些過于突出概念定位的代理公司，完全將標(biāo)新立異當(dāng)作定位重點(diǎn)，欲通過獨(dú)特的定位吸引眼球，招攬生意，也是欠考慮的：市場能否如此兼容并包？市場容量是否足夠？后期如何維持良性運(yùn)作？等等一系列問題都是特色定位時(shí)要注意的。若一個(gè)幾十萬平米的項(xiàng)目，企圖通過這種另類的定位達(dá)到效果，是要擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)的。綜上，一個(gè)成熟的團(tuán)隊(duì)在進(jìn)行商業(yè)定位時(shí)，會(huì)充分考慮項(xiàng)目市場，有針對性的進(jìn)行商業(yè)定位。
理進(jìn)行準(zhǔn)備，更會(huì)在招商過程中將這一理念傳達(dá)給商戶；而一些經(jīng)驗(yàn)不足的代理公司則有可能照搬成功案例的運(yùn)營模式，只知其一不知其二，了解不深入不到位，在開業(yè)后每一環(huán)節(jié)的運(yùn)作都有可能出問題，這樣的商場開業(yè)后倒閉可想而之。作為德國最大企業(yè)之一的麥德龍超市在上海經(jīng)營的非常成功，然而在北京卻屢碰壁。最終麥德龍調(diào)整了在京經(jīng)營模式，其意識到在北京要找到一塊符合麥德龍業(yè)務(wù)特點(diǎn)又價(jià)格合理的土地是何等的難，于是麥德龍正式宣布，將以租賃場地的方式在北京開店。同時(shí)內(nèi)在經(jīng)營模式也進(jìn)行著悄然轉(zhuǎn)變。
業(yè)態(tài)規(guī)劃與人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)是商業(yè)地產(chǎn)招商的點(diǎn)睛之筆，也是后期能否成功運(yùn)營的重要前提。尤其業(yè)態(tài)規(guī)劃，是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營的核心。典型的例子，很多傳統(tǒng)百貨商場習(xí)慣將男裝安排在商場的高層上，隨著消費(fèi)者消費(fèi)心理的改變，后期開業(yè)的新型商場則將多將男裝安排在低層。至于人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)則要充分考慮業(yè)態(tài)與品牌的位置規(guī)劃，避免經(jīng)營場所內(nèi)除扶梯周圍經(jīng)營火爆，四周出現(xiàn)死角的現(xiàn)象，同時(shí)也要避免忽略扶梯周圈商戶的情況，如現(xiàn)在很多商場都將扶梯設(shè)計(jì)成環(huán)繞狀，從而照顧了扶梯周圍商戶。再比如，傳統(tǒng)百貨商場往往將餐飲放在地下，相當(dāng)一部分商場甚至不設(shè)餐飲業(yè)態(tài)，而現(xiàn)如今新型百貨中心，不僅將餐飲比例大大增加，還多將餐飲布局在高層，或分層設(shè)立，意在將人流動(dòng)線向高層引或平均的引向各個(gè)樓層。現(xiàn)在的一些策劃代理公司，在招商時(shí)僅僅為了提高招商成功率而隨意簽約，為了簽約而犧牲掉本已規(guī)劃好的業(yè)態(tài)與位置，甚者更是為了達(dá)到最后簽約的目的而隨意對商戶進(jìn)行讓步，允諾了很多條件，為開業(yè)后的經(jīng)營埋下隱患。
一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，它的地理位置、商業(yè)定位、消費(fèi)群體及購買力水平都決定著它將進(jìn)什么類型和檔次的品牌。在招商過程中，要避免兩個(gè)個(gè)誤區(qū)：招進(jìn)的品牌越高檔越好、越新穎越好。越高檔的品牌，要求的入駐條件越高，并非你地理位置優(yōu)越或單純能掙到錢就能請的動(dòng)。他們更強(qiáng)調(diào)一種文化定位，或者說這個(gè)品牌進(jìn)來后能否與你的市場環(huán)境想適應(yīng)，能否體現(xiàn)它們的品牌文化等等。比如西單作為一個(gè)認(rèn)知度很高的`成熟商圈，卻招不來lv這樣的牌子，因?yàn)槲鲉蔚纳虡I(yè)定位是大眾流行，而非高端奢侈品。至于新穎的品牌，在一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中是要占到一定比例的，如20%左右，但不宜過多。新品牌進(jìn)來后我們需要提供一些列的廣告宣傳，營銷推廣等等，這些都是招新品牌需要考慮的因素。另外，由于消費(fèi)者對新品牌的認(rèn)知是需要一定時(shí)間的，同時(shí)消費(fèi)者一般會(huì)有自己習(xí)慣的消費(fèi)品牌，所以招過多新品牌是有風(fēng)險(xiǎn)的，萬一消費(fèi)者不認(rèn)可，招商就是失敗的。
總之，商業(yè)地產(chǎn)在招商過程中是需要經(jīng)驗(yàn)和技巧的，具體問題需要具體分析，以上羅列出六點(diǎn)只是淺談一下比較明顯的招商禁忌。
歷了高速發(fā)展后，如今暴露了很多問題，如何面對這些問題，如何更好的進(jìn)行招商，這是未來商業(yè)地產(chǎn)真正需要考慮的事情。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理方案篇十七
活動(dòng)目的：為商場開業(yè)造勢，引起話題，吸引大家的眼球，增加商場知名度。
活動(dòng)主題：開業(yè)盛典。
活動(dòng)時(shí)間：4月29日。
活動(dòng)地點(diǎn)：江南新地露天廣場活動(dòng)形式：啟動(dòng)儀式和舞臺表演。
活動(dòng)內(nèi)容：
啟動(dòng)儀式(上午)。
負(fù)責(zé)人：主持和現(xiàn)場工作人員。
活動(dòng)宣傳：
1，地鐵廣告(地鐵二號線)2，報(bào)紙廣告3，電臺廣告(略)4，公車廣告(略)。
小結(jié)：活動(dòng)當(dāng)天所邀請的領(lǐng)導(dǎo)、明星讓本站商業(yè)街迅速的占據(jù)了4月30日廣州各個(gè)報(bào)刊和電視臺的重要版面。五一黃金周前的勁爆開業(yè)與各大媒體的強(qiáng)勢報(bào)道，使得江南新地一開業(yè)便獲得了滿堂紅。
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理方案篇十八
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
_商業(yè)城項(xiàng)目是_房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為_市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
_商業(yè)城座落于_市城區(qū)北部的_廣場旁，是_地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項(xiàng)目總投資約1800萬元。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項(xiàng)目的整體形象包裝、營銷組織運(yùn)行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項(xiàng)目營銷總體策略。
營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運(yùn)用營銷策略，限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營銷總體策略，可以簡述為“五個(gè)一”，即樹立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。
二、項(xiàng)目營銷目標(biāo)方針。
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1.樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2.倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3.提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4.啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5.醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個(gè)全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。
三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解。
1.銷售(招商)目標(biāo)。
2.銷售目標(biāo)分解。
四、營銷階段計(jì)劃。
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)。
1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備，在5月份房交會(huì)期間開盤(或209月)，可以抓住年春季房交會(huì)、五一國際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮;在國慶節(jié)、2008年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮。
2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。
(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略。
1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3580元/平方米，其中起價(jià)為3328元/平方米，價(jià)為4000元/平方米。
3.價(jià)格策略：采取“低開高走”型平價(jià)策略，開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合。
(一)宣傳策略主題。
1.個(gè)性特色：“_商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處_廣場旁，地段，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合。
1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
2.開盤后的強(qiáng)勢推廣期：即項(xiàng)目營銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3.開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說明會(huì)等形式。
(一)、按存在形式分。
商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心、商業(yè)街、獨(dú)立商廈、批發(fā)零售市場、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū)、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項(xiàng)目、旅游觀光景點(diǎn)、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施、體育經(jīng)營設(shè)施、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營設(shè)施等。
(二)、按產(chǎn)權(quán)形式分。
1、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪。
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實(shí)是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán)，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現(xiàn)是第一位的，只能以市場需要做策略性引導(dǎo)，運(yùn)用返租方式是有效的。(此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在)。
2、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪。
獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個(gè)獨(dú)立的商鋪空間，注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境，經(jīng)營檔次進(jìn)行升級，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項(xiàng)目的市場認(rèn)知度，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情。
隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們消費(fèi)水平的不斷提高，以及國內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)12月11日徹底對外開放，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，成為眾多國內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ)。，商鋪的需求將會(huì)有大幅增加，同時(shí)商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項(xiàng)目將成為追捧對象。
(二)、運(yùn)營模式將回歸理性。
由政府推動(dòng)的會(huì)展中心、城市廣場、步行街這類形象工程，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的項(xiàng)目將風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個(gè)新熱點(diǎn)。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會(huì)越來越弱?；蛘哒f是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司。
(三)、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索。
上世紀(jì)90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)，業(yè)內(nèi)還有人稱20是“商鋪年”。通過高價(jià)出售商鋪，開發(fā)商既可以迅速回收資金，同時(shí)也將項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪，也使得不少開發(fā)商深陷于項(xiàng)目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中。
前言。
_廣場商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。一、二期工程全部竣工后，商業(yè)建筑面積將達(dá)2萬平方米，擁有大小店面房120個(gè)，成為集購物、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前，一期商街剛剛開市，店鋪出租率偏低，商街的商業(yè)氛圍偏冷，商戶入駐經(jīng)營熱情不高。據(jù)調(diào)查，一期商街的65家店鋪中，目前出租率僅為52.3%，有近一半的店鋪閑置待租;已入駐的商戶中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租、退租或改行。這種狀況，不僅對一期店鋪的繼續(xù)招租、出租產(chǎn)生了不利影響，而且對二期店鋪的預(yù)售、銷售帶來了潛在威脅。
因此，我們必須采取有效手段，炒熱_一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價(jià)值，增強(qiáng)業(yè)主和商戶的投資信心，并以此拉動(dòng)_二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫，本案將主要對_一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃。
一、背景分析。
_一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析，_一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
(一)、商街設(shè)計(jì)“先天不足”
1、大廣場難搞大活動(dòng)。步行街北廣場扼_街、_路交匯處，西鄰五大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計(jì)廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業(yè)價(jià)值，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。
2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價(jià)值，又橫亙在道路中央，事實(shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。
3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。_街通往內(nèi)街的三個(gè)通道，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，_一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計(jì)店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。
4、_街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。
(二)、商街策劃“后天失調(diào)”
1、_廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。_廣場商業(yè)街最早定位是“_街”(很好)，后來又定位于“_×”(很好，只是推廣很費(fèi)力)，如今準(zhǔn)備冠以“_廣場步行街”(老土，沒有鮮明個(gè)性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準(zhǔn)的市場定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務(wù)”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。
2、_廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象_×路、_×廣場、_×步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒有配套，_廣場的“磁場效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。
3、打造商街，服務(wù)“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上，經(jīng)營_廣場商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來“操盤”運(yùn)作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”。_廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動(dòng)和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。
二、商街定位。
_廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1、街名：_廣場時(shí)尚麗人街。
2、概念：_廣場————_街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的_×。
3、廣告語：_廣場/時(shí)尚麗人街————與_相約，與_同行。
4、商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂。
5、商品：主營國際國內(nèi)服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。
6、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者。
7、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。
_廣場時(shí)尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個(gè)方面入手：
(一)、發(fā)布招商公告。
我們計(jì)劃于4月中旬在《_晚報(bào)》、_電視臺發(fā)布招商公告，突出介紹_廣場時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。
(二)、舉辦招商信息發(fā)布會(huì)。
該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的_飯店舉行，出席的商戶為_及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷商，以及_國貿(mào)市場有意入駐_廣場經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會(huì)商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是：
1、_廣場時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、獨(dú)特優(yōu)勢和前景展望;。
2、__×街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價(jià)、租金、物管的優(yōu)惠政策。
(三)、整合店鋪資源。
_一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格(或稱返租報(bào)價(jià))?舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對外發(fā)布招商公告之前，須由_房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動(dòng)和引入商戶、洽談租金。
為了使_一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動(dòng)員其站在全局利益、長遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。
對目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
(四)、有關(guān)租金政策。
_一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報(bào)開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此，我們在為業(yè)主代理招商前，必須做好兩項(xiàng)重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明_一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過程，不能無視市場承受能力開“天價(jià)”。向業(yè)主說清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無人承租，業(yè)主照常要背負(fù)購房貸款利息，店鋪價(jià)值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設(shè)計(jì)比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前，_一期店鋪比較合適的租金是：
1、內(nèi)街店鋪：租金600～700元/m2/年(經(jīng)測算，內(nèi)街店鋪平均售價(jià)8500元，平均面積110m2，購房投資額約94萬元，購房貸款利率按4.7%計(jì)算，年利息為4.4萬元。
如該類店鋪以600～700元/m2/年租金計(jì)算，年收益為6.6～7.7萬元，剔除利息后的收益2.2～3.3萬元。這樣的租金對商戶來說，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。)。
2、外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經(jīng)測算，外街店鋪平均售價(jià)12500元，平均面積200m2，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4.7%計(jì)算，年利息為兒75萬元。
如該類店鋪以800～900元/m2/年租金計(jì)算，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對商戶來說，目前情況下尚易于接受。)。
(五)、商戶入駐優(yōu)惠措施。
為了有效啟動(dòng)市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心，我們將“放水養(yǎng)魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：
第三，凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收取;。
第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門，給予_廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。
四、商業(yè)氛圍營造。
(1)、商街指示識別系統(tǒng)布置(詳見_廣告公司設(shè)計(jì)效果圖)。
(2)、設(shè)計(jì)制作廣場、內(nèi)街雕塑作品(參見_×步行街雕塑照片)，以增添_廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑。
(3)、廣場、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報(bào)刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動(dòng)立體景觀花壇，增加視覺看點(diǎn)，擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能。
(4)、邀請政府部門、社會(huì)團(tuán)體前來舉辦廣場主題活動(dòng)，借力炒熱廣場、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動(dòng)頻繁，聯(lián)系總工會(huì)、文聯(lián)、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場活動(dòng)，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳_廣場。
(5)、與市攝影家協(xié)會(huì)和新聞媒體聯(lián)合舉辦《_風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場展示活動(dòng)，用文化手段提升_廣場的時(shí)尚品位。
(6)、5月份起，爭取舉辦幾次《_之夏》廣場音樂欣賞會(huì)，用高雅藝術(shù)推高_(dá)廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應(yīng)。
五、商街硬件改造建議。
1、_北廣場實(shí)施改造，以適合舉辦大型活動(dòng)。
2、_一期南入口的假山拆除，地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造。
3、臨_街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造，便于顧客無阻礙進(jìn)店。
4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。
5、_一期南側(cè)花圃爭取拆除，建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。
上述方案，經(jīng)董事長批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
我們的廣告語：感受綠色自然，打造都市休閑新天地!
第一部分：可行性方案。
一、入駐原由：
mall的經(jīng)營模式更是當(dāng)今世界上最流行的商業(yè)模式;貴店的人氣越來越旺，又欣聞貴店在店慶當(dāng)天日銷_萬元，創(chuàng)造了本行業(yè)的一個(gè)奇跡，可見___商場的人氣;貴店在有奧運(yùn)明星來助陣，當(dāng)紅明星又蒞臨___商場，可見貴店的影響力;市委領(lǐng)導(dǎo)、省委領(lǐng)導(dǎo)都不止一次到___商場來視察，可見政府及領(lǐng)導(dǎo)對貴店的重視!
二、經(jīng)營業(yè)態(tài)：
我們與貴店采取扣點(diǎn)聯(lián)合經(jīng)營方式，扣點(diǎn)的額度另行洽談;本店后方管理由我方負(fù)責(zé)，大局管理遵守___商場的統(tǒng)一安排。都市休閑農(nóng)莊是國際上最流行的一種全新的休閑業(yè)種，它以田園風(fēng)光、莊園風(fēng)情為主要風(fēng)格，迎合城市人追求“綠色”“田園”的一種心態(tài)，綜合了城市人比較感興趣的農(nóng)村生活狀態(tài)，把“自耕自種自留地”、“動(dòng)物家園”、“領(lǐng)養(yǎng)小動(dòng)物”、“小橋流水”、“別有洞天”、“釣金魚”等一系列的全新休閑方式綜合起來，形成了一站式享受田園樂趣的業(yè)態(tài)。在繁華的都市中打造出一片全新的天地!
你可以在這里領(lǐng)養(yǎng)小動(dòng)物，可以給自己領(lǐng)養(yǎng)的小動(dòng)物命名，給自己的小動(dòng)物喂食;你還可以在這里種自己的自留地，開荒、播種，讓你體驗(yàn)完全的農(nóng)家生活樂趣!你還可以來這里釣金魚，釣多少就可以帶走多少!當(dāng)然，這一切都是需要付費(fèi)的。
裝修風(fēng)格以農(nóng)村的綠色基調(diào)為主，中間有草地、小型魚塘、自留地、小木屋、寵物基地等等一系列的設(shè)施。大概需要500平方米的面積。我們將不定期的對店內(nèi)設(shè)施進(jìn)行更新及維護(hù)!
三、目標(biāo)市場：
同___商場的中高檔定位一樣，我們的目標(biāo)客群以追求時(shí)尚的都市白領(lǐng)(女性為主)、3—14歲的少年兒童為主，以中年的政府官員為輔!積極迎合他們追求田園風(fēng)情樂趣、熱愛小動(dòng)物的心理!這部分客群的消費(fèi)能力比較強(qiáng)，他們會(huì)不惜金錢來追求一種自然的休閑狀態(tài)。而兒童會(huì)根據(jù)自己的喜好選擇游戲的方式，他們普遍對小動(dòng)物有好感，而父母對他們的行為除了支持之外，也沒有其他的辦法!所以我們的目標(biāo)市場是兩種顧客行為：一種是刻意追求形的;一種是興趣支配形的!
四、市場環(huán)境分析：
_城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，在全國城市綜合實(shí)力50強(qiáng)評比中，_城市列居18位;在全國國內(nèi)生產(chǎn)總值超百億元的城市中，_城市位居第10位;在全國55個(gè)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超萬元的城市中，_城市位居榜首。_城市人的消費(fèi)能力更是位居全國之首!
_城市市位于_省的西部，氣候干燥寒冷，年封凍期長達(dá)5個(gè)月。也就是說，在這長達(dá)5個(gè)月的時(shí)間里，人們的活動(dòng)范圍只限在室內(nèi)，而室外也很少見到綠色，市民在這5個(gè)月里最向往的就是綠色!
繁忙的都市生活使城市人接觸自然的機(jī)會(huì)越來越少，很多人都有在夏天到農(nóng)村去的想法，而我們正是迎合這種想法，把一個(gè)完整的農(nóng)村搬到城市來，同時(shí)把農(nóng)村不受歡迎的部份全部剔除掉!這里是一個(gè)整潔的、有序的、具有優(yōu)美風(fēng)光的田園!
五、市場經(jīng)營分析：
都市休閑農(nóng)莊這種業(yè)態(tài)的休閑方式在歐美是比較流行的，在我國也只有延海的幾個(gè)城市有類似的店鋪。這種模式在_城市還是一個(gè)空白，我們就是要抓住這個(gè)市場空白的機(jī)遇，在別人還沒有想到的時(shí)候，我們已經(jīng)付之于行動(dòng)!而_城市人本身對各種方式的體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目就沒有多大興趣，在年收入較高的基礎(chǔ)上，他們更熱衷于追求一種全新的休閑方式，而都市休閑農(nóng)莊也就應(yīng)運(yùn)而生!
貴店的美食娛樂廣場是在_城市的一家室內(nèi)休閑娛樂場所，受到了_城廣大消費(fèi)者的歡迎和認(rèn)可!但是這里的休閑項(xiàng)目是有欠缺的，貴廣場注重的是娛樂項(xiàng)目，而對于休閑來說，除了陶吧、玩吧之外，再?zèng)]有吸引人的地方，都市休閑農(nóng)莊會(huì)彌補(bǔ)這種狀態(tài)，全力打造一個(gè)室內(nèi)的田園、城市中的農(nóng)村、一個(gè)別有洞天的“桃花源”!
六、管理模式：
我們采取的是店長負(fù)責(zé)制原則，在本店將設(shè)店長一名，全權(quán)負(fù)責(zé)本店的管理。
我們有固定的清潔員，負(fù)責(zé)店內(nèi)的所有衛(wèi)生;有養(yǎng)育員，負(fù)責(zé)小動(dòng)物的喂養(yǎng);有負(fù)責(zé)店內(nèi)賣各種動(dòng)物食物的相關(guān)人員;有負(fù)責(zé)安全的安全員。
我們的小動(dòng)物選的是一些溫順的動(dòng)物，不會(huì)對顧客進(jìn)行人身攻擊。
我們會(huì)積極配合___商場的各種促銷活動(dòng)，也會(huì)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間搞自己的促銷活動(dòng)。
第二部分：營銷推廣方案。
我們采取整合營銷方式(imc)進(jìn)行前期的市場拓展，把所有廣告的觸點(diǎn)整合起來，以錯(cuò)落有致的媒體廣告、交相呼應(yīng)的軟性新聞為主，進(jìn)行大幅度的市場推廣，同時(shí)，也希望貴店給予一定的支持!
一、廣告攻勢：
前期我們將在本市各大知名媒體上進(jìn)行大幅度的廣告轟炸，以提高品牌知名度，樹立良好的品牌形象，力爭做到家喻戶曉，路人皆知!
_城市地區(qū)沒有強(qiáng)勢媒體，這是_城市人都知道的，所以我們整合了各種媒介信息后，選擇能夠互補(bǔ)的媒體進(jìn)行廣告宣傳。初步打算在_城市晚報(bào)、_城市電視臺、_城市廣播電臺等媒體上發(fā)布廣告。
二、軟性宣傳:。
軟性新聞的好處就是能夠提升品牌的美譽(yù)度和知名度。
我們將通過_城市晚報(bào)、電視臺、網(wǎng)站等一系列的媒介，進(jìn)行軟性新聞報(bào)道，把都市休閑農(nóng)莊變成市民關(guān)注的交點(diǎn)!讓人們進(jìn)行口頭傳播。
三、活動(dòng)配合：
在每年的元旦、春節(jié)、勞動(dòng)節(jié)、兒童節(jié)、端午節(jié)、國慶節(jié)、中秋節(jié)、圣誕節(jié)等重大節(jié)日推出各種促銷活動(dòng)。包括票價(jià)打折、釣魚比賽等等。
綜上所述，我們前期所做的一切都是希望能把都市休閑農(nóng)莊這個(gè)項(xiàng)目做好，并能與_城市商業(yè)龍頭___商場合作;前期，我們曾到全國各地的零售企業(yè)做過市場調(diào)查，這個(gè)項(xiàng)目在省內(nèi)還是個(gè)空白，我們期望著能與___商場積極合作，添補(bǔ)這個(gè)空白，把這個(gè)市場做起來，真正的把它作成_城市人的“都市休閑農(nóng)莊”
一、活動(dòng)目的和背景。
本次房地產(chǎn)開盤活動(dòng)初定時(shí)間為20__年6月19日，星期六。從20__年度至今年五月份在“億萬酒店”項(xiàng)目的推廣，再加上5月下旬開始的媒體推廣到現(xiàn)在，“太極景潤花園”在市場上已經(jīng)具有一定的知名度，通過媒體推廣和銷售接待，客戶群對項(xiàng)目的了解已經(jīng)趨于成熟，同時(shí)根據(jù)從6月6日到現(xiàn)在的項(xiàng)目銷售情況統(tǒng)計(jì)說明，項(xiàng)目的已放號客戶群中準(zhǔn)客戶所占比例較大，預(yù)計(jì)到開盤前夕，項(xiàng)目放號量將會(huì)持續(xù)增加，因此開盤活動(dòng)的市場背景條件應(yīng)該說是比較成熟的，同時(shí)通過一段時(shí)間的推廣，項(xiàng)目也已到了必須開盤的時(shí)候，再推遲勢必會(huì)造成客戶的流失。
房地產(chǎn)開盤活動(dòng)緊緊圍繞“銷售”為中心，通過一系列的包裝等工作，在開盤后兩天內(nèi)爭取達(dá)到30~40%的成交率，同時(shí)將“太極景潤花園”的市場知名度和美譽(yù)度擴(kuò)大化，為一期項(xiàng)目的銷售成功和今后二期的推廣、銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
二、活動(dòng)時(shí)間。
20__年6月19日(星期六)。
三、活動(dòng)地點(diǎn)。
太極景潤花園項(xiàng)目銷售中心現(xiàn)場。
強(qiáng)調(diào)氛圍突出品位提升檔次有條不紊圓滿成功。
1)通過開盤當(dāng)天在周邊及現(xiàn)場的包裝和慶典活動(dòng)，給項(xiàng)目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現(xiàn)項(xiàng)目的開盤盛典。
2)通過在售房部現(xiàn)場的包裝和水酒供應(yīng)，工作人員的細(xì)微服務(wù)來突出表現(xiàn)項(xiàng)目的品位和檔次，讓到來的客戶都能從現(xiàn)場感受到一種尊貴感和榮譽(yù)感。
3)通過合理的區(qū)域劃分，有效的活動(dòng)流程安排，現(xiàn)場工作人員工作職責(zé)的合理分配以及對客戶關(guān)于“選房、購房流程”的講解和傳達(dá)，有條不紊地對開盤當(dāng)天的現(xiàn)場人流人群進(jìn)行有效合理的控制，以使整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場感覺有次序、有、層次，整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場有條不紊。
4)通過一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業(yè)顧問來積極調(diào)動(dòng)購房者的迫切心態(tài)，以使之達(dá)到成交，簽定相關(guān)合約。
1)現(xiàn)場布置。
a在售樓部立柱前根據(jù)場地尺寸搭建半米高上下舞臺一個(gè)，后設(shè)背景板(雙面)，舞臺兩邊用花籃裝飾。附設(shè)一個(gè)用鮮花包扎的講臺，以作嘉賓發(fā)言及領(lǐng)導(dǎo)致辭用，整個(gè)舞臺主要用做剪彩以及主持、發(fā)言用途。
b售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設(shè)彩虹門一個(gè)，汽柱兩個(gè)分別立在彩虹門兩端。鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門，舞臺下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設(shè)紅色地毯，售樓部前廣場設(shè)空飄若干。
c舞臺前設(shè)坐椅兩排，20個(gè)位置左右，供嘉賓及領(lǐng)導(dǎo)使用。
2)外圍道路布置。
a塔南路兩側(cè)按排號活動(dòng)期間方案設(shè)計(jì)，插上彩旗。
b項(xiàng)目工地臨塔南路一側(cè)安置空飄若干。
c在塔南路進(jìn)入售樓部路口處設(shè)空飄兩個(gè)，以達(dá)到吸引人流，車流，指引來賓，宣傳開盤的作用。
3)售樓部分區(qū)布置及其他布置。
a售樓部內(nèi)部分為4個(gè)區(qū)域。
a、選房區(qū)：主要用做通知到的放號客戶在該區(qū)域通過銷售人員的二次講解和價(jià)格預(yù)算，進(jìn)行選房，確定房號，并簽署相關(guān)協(xié)議。
b、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認(rèn)購書、繳納房款定金，履行相關(guān)手續(xù)。
c、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個(gè)心理準(zhǔn)備。
d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置，主要用作客戶逛累了之后臨時(shí)休息用。注：選房區(qū)與簽約區(qū)設(shè)在同一區(qū)域，意向性劃分。
b其他區(qū)域。
a、活動(dòng)區(qū)：售樓部門口廣場，用作開盤活動(dòng)、剪彩等，同時(shí)作主要的包裝區(qū)域。
b、休閑區(qū)：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區(qū)域。
4)新客戶排號臺：設(shè)在售樓部入口右側(cè)，立柱之后，用作新客戶臨時(shí)排號之用，同時(shí)也用作臨時(shí)室外咨詢臺之用。
活動(dòng)目的:。
1、鑒于目前宏觀調(diào)控政策的影響，已認(rèn)籌客戶及時(shí)的選房開盤，將意向客戶轉(zhuǎn)變成購房客戶，及時(shí)回籠銷售資金是我們目前重要的工作。
2、通過本次開盤活動(dòng)盛大宣傳，為二期后續(xù)銷售吸引一定的人氣。
活動(dòng)背景：
認(rèn)籌時(shí)間:3月8日-5月日認(rèn)籌數(shù)量:78組。
活動(dòng)地點(diǎn)：
鑫隆名居銷售大廳。
活動(dòng)時(shí)間：
20__年5月日上午9點(diǎn)30分。
活動(dòng)形式：
1.邀請輝縣市政府或區(qū)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)(條件不允許，可開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)代替)進(jìn)行開盤盛典剪彩儀式。
2.通過舞臺表演吸引人氣，可邀請輝縣市知名演藝樂隊(duì)進(jìn)行表演。
3.邀請輝縣市市老年軍樂隊(duì)或鼓舞隊(duì)表演來助陣。
4.邀請已認(rèn)籌客戶現(xiàn)場參與開盤選房活動(dòng)來調(diào)動(dòng)潛在客戶的積極性。
5.已定房客戶領(lǐng)取獎(jiǎng)品提升客戶對樓盤的美譽(yù)度。
舞臺布置：
舞臺尺寸建議10米_7大小，結(jié)構(gòu)輕鋼為主，高度30-50厘米之間，調(diào)動(dòng)現(xiàn)場觀眾的互動(dòng)性和參與性，舞臺背景以紅色為主，熱烈奔放，更具視覺沖擊力，地面鋪設(shè)紅色地毯，音響及話筒由演繹樂隊(duì)自備。舞臺表演以歌曲，舞蹈，魔術(shù)為主導(dǎo)內(nèi)容，中間穿插項(xiàng)目的介紹，抽獎(jiǎng)，有獎(jiǎng)問答等環(huán)節(jié)。
軍樂隊(duì)或鑼鼓隊(duì)布置：統(tǒng)一紅色服裝，樂器自備，位置根據(jù)現(xiàn)場安排在舞臺左右，人數(shù)最少20人以上，有專人負(fù)責(zé)，根據(jù)現(xiàn)場活動(dòng)時(shí)間安排。
門口布置:。
1、將售樓部兩側(cè)距售樓部500米范圍內(nèi)插上彩色旗幟來增加喜慶和導(dǎo)視作用。
2、售樓部后樓體以及對面樓體上置20_5米噴繪(內(nèi)容見后)2塊，內(nèi)容以開盤文字為主。
3、售樓部門口安置兩個(gè)金象(寓意吉祥，美好，發(fā)財(cái))，兩金象之間為15米尺寸拱門，上置條幅(內(nèi)容見后)升空禮炮，旋風(fēng)彩帶，如果條件允許在售樓部前安全位置安放，數(shù)量為6或者8個(gè)，在剪彩儀式進(jìn)行時(shí)從聽覺和視覺上達(dá)到更好的效果。
4、售樓部外斜拉條幅，根據(jù)售樓部外觀的布置，在確定條幅的數(shù)量。
售樓部內(nèi)部包裝：
售樓部內(nèi)部頂部以吊旗和氣球從視覺上來渲染開盤氣氛，案場設(shè)置開盤流程展架，認(rèn)購須知來引導(dǎo)客戶，案場音響釋放激昂樂曲從聽覺上烘托緊張氛圍，引起客戶的購買沖動(dòng)。布置抽獎(jiǎng)區(qū)，放置抽獎(jiǎng)道具和獎(jiǎng)品激發(fā)參與欲望。
售樓部內(nèi)具體劃分區(qū)域：
客戶等候區(qū)--客戶選房區(qū)--客戶簽約區(qū)--獎(jiǎng)品區(qū)。
3、客戶簽約區(qū)設(shè)置在財(cái)務(wù)辦公室前區(qū)域，簽約和財(cái)務(wù)收款為一體。
4、獎(jiǎng)品區(qū)設(shè)置在簽約后邊門口處。
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