報告的語言應該準確、簡練，避免使用復雜的術(shù)語和專業(yè)名詞。在寫報告時，通過使用具體的數(shù)據(jù)和案例等支撐材料，可以增強報告的可信度。[報告范文鏈接9]
物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇一
為了對***小區(qū)的客戶有一個大體的了解，掌握有關(guān)***小區(qū)客戶的第一手材料，以便日后做好***小區(qū)的物業(yè)管理工作，近期我們對***小區(qū)的客戶進行了物業(yè)方面的調(diào)查。調(diào)查情況如下：
一、所有的客戶出于安全著想都希望小區(qū)能進行嚴格的封閉式管理，并表示愿意配合門崗在出入大門時出示相關(guān)證件，部分客戶還就此項提出了以下問題：
1、等門崗和住戶比較熟悉了以后，能否取消出入證制度;。
2、能否做成統(tǒng)一，并且方便攜帶的標志;。
3、如果親戚來了，沒有證件怎么辦。
二、除了基本的公共服務以外，對于合理性收費的項目，客戶們認為桶裝水配送、代訂代送奶等服務，相關(guān)公司已提供了免費報務，如果物業(yè)公司與這些公司的收費一致或者更低，絕大多數(shù)客戶表示可以考慮接受，否則就沒有必要再設置;洗衣、清潔、看護老人等項目，大多數(shù)客戶認為沒有必要設置，因為這些情況他們可以自行解決,交給別人做反而不放心;只有很少部分客戶對于看護孩子表示出興趣;還有部分客戶提議，看能否在小區(qū)內(nèi)成立一些小診所，以方便小區(qū)住戶。
三、對于會所的項目設置，健身房和籃球館倍受青睞，小部分客戶傾向于乒乓球室，但部分客戶擔心如果建游泳池，池水的質(zhì)量不能得到保證，還有客戶對建立籃球場有異議，擔心太亂而影響到住戶的休息。
四、60%的客戶對物業(yè)服務中心組織活動表示贊成，其中25%的客戶贊成但自己未必參與;30%客戶表示沒有時間;10%的客戶擔心組織此類的活動會影響小區(qū)的居住環(huán)境和住戶休息。另外年青人對交誼舞比較感興趣，合唱團次之;少數(shù)老年人對秧歌感興趣(此次調(diào)查客戶中，老年人數(shù)量較少)，腰鼓一項無人選擇。
五、關(guān)于對聊城物業(yè)管理費的檔次歸屬，極少部分人表示我們提供什么樣的服務，他就會出什么水平的錢;大部人認為物業(yè)公司只要提供，如：保安、衛(wèi)生、等能滿足住戶基本需要的項目就可以了，物業(yè)費盡可能少收。
結(jié)果表明，絕大部分用戶可以接受的物業(yè)管理費在3-4毛之間。
六、在對住戶所在小區(qū)調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)以下問題(住單位房、自己房和家住縣里的客戶不包括在內(nèi))：
1、大部分小區(qū)的車輛管理比較混亂;。
2、維修不及時;。
3、社區(qū)文化沒有或者陳舊;。
4、對于物業(yè)管理的在態(tài)度和衛(wèi)生大部分人表示還算滿意。
七、在問及***小區(qū)客戶關(guān)于對公司物業(yè)管理方面的建議時，大部分人表示沒有想過，以后想到可以再電話聯(lián)系;在根據(jù)我們的提示進行的調(diào)查方面，大家都著重強調(diào)安全;另外有客戶強烈建議我們，希望我們能在客戶入住以后再進行一次類似的調(diào)查，以便他們能在住的過程中發(fā)現(xiàn)問題，進行及時反映情況和信息反饋。
綜合以上情況，我們發(fā)現(xiàn)，住戶對安全的要求遠遠大于其它各項，其次是環(huán)境、維修等，對于社區(qū)文化，真正關(guān)心的住戶不是很多。
鑒于以上結(jié)果，現(xiàn)提出以下建議，以供參考：
1、在業(yè)主入住時，可以就業(yè)主的興趣愛好等方面進行一次調(diào)查，以方便以后管理;。
3、重點做好小區(qū)業(yè)主的安全工作，加強對小區(qū)的車輛管理;。
4、強調(diào)維修員進行及時維修和服務人員良好的服務態(tài)度，這最能影響我們公司的形象;。
5、定期更新社區(qū)文化;。
6、重點做好物業(yè)管理的前期工作，可以起到事半功倍的效果;。
7、定期對小區(qū)消防等各項配套設施進行巡查，做到防患于未然。
8、物業(yè)雖然屬于后勤管理，但我們必須做出讓業(yè)主看得見的成績，有質(zhì)量(無形的)，也要求形象(有形的)。
物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇二
為加強住宅小區(qū)物業(yè)管理，創(chuàng)建文明城市，建設宜居家園，提高人民幸福指數(shù)，建設和諧、美麗岳塘，區(qū)政協(xié)常委會組成了以主席傅博華為組長的調(diào)研組，對全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況開展了專題調(diào)研。調(diào)研組先后到市房產(chǎn)局、區(qū)物管辦、區(qū)人民法院以及全區(qū)(含高新、昭山兩區(qū))各鄉(xiāng)鎮(zhèn)街、部分社(村)開展了調(diào)研，走訪了部分小區(qū)業(yè)主委員會、物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主代表，還專程赴上海虹口區(qū)涼城新村街道進行了學習考察，現(xiàn)將調(diào)查情況報告如下：
(一)住宅小區(qū)基本情況。全區(qū)住宅小區(qū)共有398個(昭山、高新小區(qū)61個)，其中有物業(yè)公司管理的小區(qū)158個，由業(yè)主自治的43個，單位自管的22個，區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街、社(村)代管的175個。
(二)全區(qū)物業(yè)管理工作狀況。我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作主要由市房產(chǎn)局物業(yè)管理科進行統(tǒng)一監(jiān)管、區(qū)物管辦協(xié)助管理、街(鄉(xiāng))物管辦具體承擔指導、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的職責。5月，我區(qū)成立了物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組，在城管執(zhí)法局下設物業(yè)管理辦公室，工作人員2名，制定了《岳塘區(qū)規(guī)范物業(yè)管理工作實施方案及考核辦法》、《關(guān)于印發(fā)岳塘區(qū)開展無物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生居民自治以及住宅小區(qū)星級創(chuàng)建工作實施方案和細則的通知》、《岳塘區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理專項整治工作方案》，規(guī)范了各街(鄉(xiāng))、社(村)的物業(yè)管理日常巡查及協(xié)調(diào)處理工作，涌現(xiàn)了一批星級小區(qū)。各街(鄉(xiāng))成立物管辦(與城管辦合署辦公)，均配備一名物管專干。寶塔街道成立了專門的物管辦和物業(yè)糾紛調(diào)處中心，各社(村)明確了專職人員負責小區(qū)物業(yè)管理工作。
二、物業(yè)管理存在的主要問題和原因分析。
(一)法律法規(guī)、政策不完善引發(fā)的系列問題。一是缺乏物業(yè)管理聯(lián)動機制。物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，與區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)工作緊密相連，同時涉及規(guī)劃、國土、建設、房產(chǎn)、城管、環(huán)保、物價、供電、供水、消防、公安、工商、電信等多個部門。按照法律法規(guī)，各職能部門的監(jiān)管機制不完善，存在條塊分割、多頭管理，特別是前期物業(yè)，區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)未參與，造成監(jiān)管缺失，沒有形成齊抓共管的格局。二是考核機制不健全，物業(yè)管理領(lǐng)導小組職能未充分發(fā)揮。我市未建立長效的物業(yè)管理考核體系，市物業(yè)管理領(lǐng)導小組成員單位作用未充分發(fā)揮，對物業(yè)管理工作的推動缺乏獎懲辦法，不利于調(diào)動物業(yè)管理工作的積極性，對基層提出的物業(yè)管理疑、難、急等問題，解決乏力。三是維修基金管理方面。一方面啟用難。我區(qū)新開發(fā)的居民小區(qū)在辦理產(chǎn)權(quán)證時，房屋維修基金統(tǒng)一交存到市房產(chǎn)局房屋維修基金管理中心，要動用維修基金需“兩個三分之二業(yè)主同意”后報市房屋維修基金管理中心等多個部門進行審批，由于審批程序繁瑣，使用條件難達到，使用起來難度較大，物業(yè)公司、業(yè)主都不滿意。另外管理不到位。近幾年發(fā)現(xiàn)有少數(shù)物業(yè)公司采取不正當手段套取房屋維修基金的情況。四是基層工作壓力大。政府對物業(yè)管理工作的人員、編制、經(jīng)費未作明確規(guī)定，出現(xiàn)了人員少、經(jīng)費缺、工作任務重、壓力大等問題。按照屬地管理職能，區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)三級承擔的小區(qū)矛盾糾紛調(diào)解，對物業(yè)公司、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的服務、指導、監(jiān)管等任務每年都在大幅攀升，現(xiàn)有人員配備難以應對。
(二)小區(qū)規(guī)劃建設遺留問題多。一是由于規(guī)劃、建設、房產(chǎn)等職能部門、物業(yè)公司驗收把關(guān)不嚴，形成遺留問題。房屋建筑質(zhì)量差，部分配套項目缺項甩項，房屋格局和小區(qū)環(huán)境與銷售合同條款有差異，公攤面積的劃分和附屬用房的產(chǎn)權(quán)確定以及經(jīng)營收益分配等方面存在諸多遺留問題，業(yè)主與開發(fā)商、建設單位矛盾突出，物業(yè)公司難以協(xié)調(diào)。二是老舊小區(qū)、安置房小區(qū)存在管理難。老舊小區(qū)一般都是單位建的福利房，小區(qū)整體規(guī)劃設計相對滯后，道路狹窄。而安置小區(qū)在規(guī)劃建設之初也存在著工程造價低、配套設施不齊等問題，致使兩類小區(qū)的財物偷盜頻發(fā)、小區(qū)安全隱患多、違章建筑多、衛(wèi)生環(huán)境差，無論是小區(qū)自治還是社(村)協(xié)調(diào)聘請物業(yè)公司，都難以滿足業(yè)主需要。此外，目前老舊小區(qū)沒有交存房屋維修金，房屋及公共設施年久失修，政府經(jīng)費投入有限，居民又負擔不起過高的維修費，給物業(yè)管理帶來很大困難。三是電梯設備維護維修、供水設施移交等問題。部分小區(qū)電梯質(zhì)量存在安全隱患，長期維護維修不及時不到位，二次供水設施移交水務公司難。對此物業(yè)公司以屬開發(fā)商、建設單位責任為由推脫，引發(fā)業(yè)主不滿。四是住宅小區(qū)普遍存在停車難。
(三)物業(yè)公司在服務管理中存在的問題。一是服務資質(zhì)參差不齊，侵權(quán)行為時有發(fā)生。我區(qū)共有物業(yè)服務企業(yè)73家，其中一級資質(zhì)的4家，二級資質(zhì)的3家，三級資質(zhì)的62家，外來的4家。有部分物業(yè)公司是前期物業(yè)，大部分小區(qū)建成后，開發(fā)建設單位不是通過招投標方式選擇前期物業(yè)公司，而是將物業(yè)管理交付給自己選聘的子公司或其二級機構(gòu)，再次利用物業(yè)牟利，導致物業(yè)公司并非服務于廣大業(yè)主，而是服務于開發(fā)商和建設單位，物業(yè)公司處于強勢地位，業(yè)主處于弱勢地位，于是“主仆”位置顛倒，產(chǎn)生一系列的侵害業(yè)主權(quán)益的行為。二是物業(yè)管理費收取難，服務質(zhì)量不高。從調(diào)研的小區(qū)看，業(yè)主以“房屋質(zhì)量、物業(yè)服務不到位”等為由拒繳物業(yè)費，導致物業(yè)管理費收取率平均在50%到60%之間。部分物業(yè)公司往往以“業(yè)主繳納物業(yè)費不足”為由，單方中止部分服務。當物業(yè)公司收入低于成本或者利潤減少時，“足額繳納物業(yè)費”作為其完善服務的前置條件，必然會通過減員等辦法降低成本，服務質(zhì)量下降，導致更多業(yè)主對物業(yè)公司的服務不滿意，從而不交物業(yè)費，形成物業(yè)公司服務質(zhì)量越來越差，物業(yè)管理費收取越來越難這種惡性循環(huán)的怪圈。三是從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，行業(yè)人才匱乏。低收入、低工資的現(xiàn)狀無法吸納高素質(zhì)人才進入物業(yè)公司，致使大量的4050人員、企業(yè)改制人員、自由職業(yè)人員進入到物業(yè)管理行業(yè)從事保安和保潔等服務工作，物業(yè)公司管理水平低，人員整體素質(zhì)不高，缺乏服務和創(chuàng)新意識。
(四)業(yè)主委員會作用沒有發(fā)揮。一是業(yè)主委員會的主體地位不明。業(yè)主委員會按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，它只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，它與物業(yè)公司的地位不對等，不具備法人資格。業(yè)主委員會在維權(quán)過程中，始終非常艱難，暴露了業(yè)主委員會在制度設計時法律地位的缺失，很難達到《物業(yè)管理條例》在制度設計時的規(guī)范和要求。二是業(yè)主委員會組建困難。新開發(fā)建設的小區(qū)因開發(fā)周期長、入住率不高等原因，難以符合業(yè)主委員會成立條件，加之開發(fā)商、建設單位拖延移交社會事務，難以實現(xiàn)業(yè)主自治。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大部分小區(qū)業(yè)主參與物業(yè)管理意識不強，召開業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會達不到規(guī)定的人數(shù)，給組建工作帶來困難。三是業(yè)主委員會運作不規(guī)范，缺乏監(jiān)督機制。業(yè)主委員會工作規(guī)則不健全，職責不明確，缺乏有力的指導和規(guī)范，且房產(chǎn)部門對物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主委員會的工作監(jiān)督管理不強，對業(yè)主委員會存在亂作為的現(xiàn)象缺乏制約的依據(jù)和手段。四是業(yè)主委員會成員缺乏責任意識。少數(shù)的業(yè)主委員會成員缺乏責任意識、法制意識、整體意識，沒有從全體業(yè)主利益角度考慮問題，功利心重，利用業(yè)主委員會謀取私利，造成不良的社會影響。五是業(yè)主自我管理和維護意識缺失。表現(xiàn)在自治意識差，公德意識不強。只管自家門內(nèi)的事，不關(guān)心涉及到全體業(yè)主公共利益的'門外事務。
三、關(guān)于加強全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的建議。
為進一步加強和規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理各方主體責任，全面提升物業(yè)管理總體水平，切實改善廣大業(yè)主居住環(huán)境，促進物業(yè)管理市場秩序健康發(fā)展，維護社會大局穩(wěn)定，根據(jù)《物權(quán)法》，國務院《物業(yè)管理條例》，湖南省實施《物業(yè)管理條例》辦法，建設部、財政部令[]第165號《住宅專項維修資金管理辦法》、住建部[]165號文件《物業(yè)承接查驗辦法》和湘潭市《關(guān)于加強市城區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，現(xiàn)就如何加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出如下建議：
(一)完善頂層設計，建立健全法律法規(guī)，政府職能部門要當好“裁判員”
1.完善法律法規(guī)政策，加大宣傳力度。一是完善立法。落實十八屆四中全會精神，市里可以將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入地方法規(guī)建設議程，明確業(yè)主委員會的法人身份和主體責任。將有違法搭建建筑物、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、未按業(yè)主大會決定補建或者續(xù)交專項維修資金、未按期繳納物業(yè)費等問題的業(yè)主相關(guān)信息納入市公共信用信息服務誠信平臺，加強輿論宣傳與監(jiān)督，影響法人單位的投標、個人的錄用晉升、信貸等，推動物業(yè)管理良好環(huán)境的形成。二是健全工作機制。高度重視住宅小區(qū)物業(yè)管理在構(gòu)建和諧社會中的作用，建立物業(yè)公司準入制度，強化對物業(yè)公司的行政監(jiān)管，理順市、區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的職責職能、權(quán)利義務，建立健全“屬地管理、條塊結(jié)合、分級負責、協(xié)調(diào)聯(lián)動”的工作機制。三是細化規(guī)則。政府要督促市房屋維修基金管理中心盡快落實建設部、財政部令第165號《住宅專項維修資金管理辦法》和湘潭市《關(guān)于加強市城區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見》，出臺房屋維修基金的使用交存管理細則，規(guī)范監(jiān)管、簡化維修基金的使用程序，合理調(diào)整維修基金的分攤比例，使維修基金真正發(fā)揮作用，充分調(diào)動業(yè)主委員會、業(yè)主參與自我管理的積極性。
2.嚴格依法依規(guī)把好規(guī)劃建設驗收、移交關(guān)。一是政府要出臺公開搖號選聘前期物業(yè)公司的規(guī)定。同時督促規(guī)劃、國土、住建、質(zhì)監(jiān)、房產(chǎn)等部門加強對小區(qū)開發(fā)過程中的監(jiān)控管理，重點對設計、建設、竣工驗收、移交等行政許可具體內(nèi)容的把關(guān)，進一步規(guī)范開發(fā)商、建設單位的行為，嚴格落實《湖南省實施物業(yè)管理條例辦法》，切實保證小區(qū)物業(yè)配套設施的同步到位，為后期物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。二是進一步強化新建住宅小區(qū)驗收交付工作，規(guī)劃、建設、房產(chǎn)部門在對住宅小區(qū)開發(fā)項目驗收時，區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導小組成員及所在街(鄉(xiāng))、社(村)物管辦負責人、物業(yè)公司、業(yè)主代表作為“第三方代表”共同參與，依據(jù)政府職能部門行政許可內(nèi)容逐項開展檢查驗收。對開發(fā)建設不配套等遺留問題，責成開發(fā)商、建設單位在規(guī)定期限內(nèi)，高質(zhì)量完善、整改，方可驗收、移交，對拒不執(zhí)行的，要依法依規(guī)嚴肅查處，從源頭上控制和減少開發(fā)商、建設單位將遺留問題轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，力推開發(fā)商與業(yè)主和諧相處，構(gòu)建三方共贏的良好局面。三是加快對老舊小區(qū)的改造步伐。老舊小區(qū)特別是改制企業(yè)移交管理的小區(qū)較多，居民收入低。政府在基礎(chǔ)設施建設資金分配上予以傾斜，區(qū)牽頭，街(鄉(xiāng))按轄區(qū)組織全面摸底，有計劃逐年對小區(qū)的基礎(chǔ)設施進行提質(zhì)改造，對改造后的零散小區(qū)進行整合，將形成規(guī)模的小區(qū)由街(鄉(xiāng))、社(村)牽頭組織成立業(yè)主自治委員會，招標引進正規(guī)物業(yè)公司進駐。
3.加強對物業(yè)公司的監(jiān)管。加強和完善物業(yè)管理勢在必行，政府必須進一步充實物業(yè)管理部門人員力量，加強經(jīng)費保障。一是學習上海的做法由政府購買服務。組建全區(qū)住宅小區(qū)管理事務所，采取購買公共服務的方式，對全區(qū)小區(qū)的物業(yè)行政管理委托社會中介組織管理。二是嚴格市場準入和退出制度。物業(yè)主管部門要嚴格執(zhí)行物業(yè)公司的資質(zhì)等級管理，構(gòu)建多級次的服務標準體系，并充分發(fā)揮基層的監(jiān)督指導作用，將區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)、業(yè)主的考核評分納入到物業(yè)主管部門對物業(yè)公司的資質(zhì)考核工作中，每年進行一次考核審定，評分較低單位要嚴肅整治，執(zhí)行退出制度。三是組織開展物業(yè)管理專項治理。整治服務質(zhì)量差的物業(yè)公司。對以管理者自居，服務質(zhì)量不高，服務意識差，只收費不服務，多收費少服務，收費不規(guī)范等現(xiàn)象進行專項整治。同時，引入具有評估、監(jiān)測功能的第三方機構(gòu)，提供對物業(yè)服務標準、物業(yè)公司資質(zhì)等級、物業(yè)管理費分類收取的評估、監(jiān)測等服務。通過第三方機構(gòu)的介入和相關(guān)部門規(guī)范管理，保障物業(yè)收費、資質(zhì)管理、服務內(nèi)容和標準等向社會的公開，增加透明度，促進物業(yè)管理市場的良性運作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使社會和諧穩(wěn)定。
(二)規(guī)范市場運作，加強協(xié)調(diào)監(jiān)督檢查，區(qū)、街(鄉(xiāng))社(村)三級要當好“指導員”。
1.進一步明確工作職責。明確區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的相應工作職責，強化考核辦法，增加財力投入。各街(鄉(xiāng))要加強物管辦的力量，配備專職工作人員，物管工作經(jīng)費納入到區(qū)、鄉(xiāng)財政預算和街道的財政計劃。同時，把物業(yè)管理納入網(wǎng)格化管理，將業(yè)主委員會成員、樓棟長、有小區(qū)管理經(jīng)驗的志愿者或社會公益組織加入到小區(qū)管理隊伍。繼續(xù)開展對無物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生業(yè)主自治及住宅小區(qū)星級達標創(chuàng)建工作，并加強對申報、創(chuàng)建、評選結(jié)果的宣傳和運用，營造良好的社會輿論氛圍，逐步形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、業(yè)主高度自治相結(jié)合的綜合管理格局。
2.積極構(gòu)建物業(yè)管理與社(村)建設聯(lián)動機制。建立社(村)、業(yè)主委員會、物業(yè)公司的聯(lián)席會議制度，搭建“三方”議事平臺，共同理順物業(yè)管理關(guān)系，建立基層物業(yè)管理長效機制。通過政府購買公共服務，組建物業(yè)糾紛調(diào)解機構(gòu)。區(qū)、街(鄉(xiāng))物管辦應結(jié)合文明城市創(chuàng)建工作，進一步督促物業(yè)公司落實好《物業(yè)管理條例》，加強業(yè)務培訓，提高從業(yè)人員素質(zhì);指導物業(yè)公司不斷適應業(yè)主的需求，拓展思路，向智慧型小區(qū)服務發(fā)展，營造清潔、衛(wèi)生、安全、舒適的生活環(huán)境，爭取業(yè)主的支持、理解，使物業(yè)公司真正成為小區(qū)業(yè)主的“服務員”。
3.加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導。業(yè)主及業(yè)主委員會的自治和監(jiān)管問題是物業(yè)管理行業(yè)面臨的主要矛盾之一，指導、監(jiān)管好業(yè)主大會、業(yè)主委員會是街(鄉(xiāng))、社(村)物業(yè)管理工作的重中之重。區(qū)相關(guān)部門要加大對《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的學習培訓、宣傳貫徹力度，使物業(yè)管理部門、物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主、開發(fā)商、建設單位等都能了解物業(yè)管理法律法規(guī)，自覺履行職責。要增強業(yè)主自治意識、有償服務意識、依法維權(quán)意識，積極組建業(yè)主委員會，協(xié)助推薦遵守國家法律法規(guī)、模范履行業(yè)主義務、熱心公益事業(yè)、責任心強，公正廉潔、具有一定組織能力的業(yè)主擔任業(yè)主委員會委員。對人口規(guī)模達到兩千人以上的小區(qū)可以成立居民委員會，完善居民委員會與業(yè)主委員會“一套班子，兩塊牌子”的運行模式。指導業(yè)主委員會制訂議事規(guī)則、信息、財物公開、檔案管理等制度，切實發(fā)揮應有的作用，使業(yè)主委員會成為小區(qū)的“管理員”。
4.大力提高業(yè)主自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，通過規(guī)范小區(qū)自治的內(nèi)容，完善小區(qū)公約，提高業(yè)主依法維權(quán)的意識，高度自治的意識，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔應盡的義務和責任。區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)有針對性地在小區(qū)開展“文明小區(qū)”、“文明樓棟”、“友好鄰居”、“星級文明戶”等評比活動，促進小區(qū)業(yè)主自覺遵守社會公德，形成和諧相處的良好氛圍。
物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇三
隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國人民的生活水平進一步得到提高，人們對乳制品的需求也不斷擴大，后來乳制品越來越多地成為我國人民特別是城市居民的生活必需品。正因為我國的乳制品消費市場廣闊，更多的乳制品企業(yè)在我國得到了不同程度的發(fā)展，其中包括不少外來乳制品企業(yè)。乳制品行業(yè)已經(jīng)成為我國食品行業(yè)中增長最大的行業(yè)，為我國經(jīng)濟的發(fā)展作出了巨大的貢獻。但是，中國乳制品行業(yè)也面臨著產(chǎn)品生產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過剩，生產(chǎn)大規(guī)模擴張，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不適應消費者需求的不良局面。為此，我們小組決定對伊利集團的產(chǎn)品進行市場調(diào)查。調(diào)查時間是20xx年11月，調(diào)查方式為問卷式訪問調(diào)查，我們制定了問卷150份，收回有效問卷132份。各項調(diào)查工作結(jié)束后，我們將調(diào)查內(nèi)容予以總結(jié)，調(diào)查報告如下。
二、調(diào)查對象的基本情況。
（一）性別構(gòu)成比例（問卷問題1）。
根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在我們所調(diào)查的消費者中，有90人曾經(jīng)購買過伊利產(chǎn)品，其中男性為60人，占伊利消費者人數(shù)的67%；女性為30人，占伊利消費者人數(shù)的33%。
（二）年齡構(gòu)成（問卷問題2）。
其中18歲以下為14人，占伊利消費者人數(shù)的15%，18至24歲38人，占伊利消費者人數(shù)的42%，25至30歲13人，占伊利消費者人數(shù)的14%，31至40歲8人，占伊利消費者人數(shù)的8%，41至50歲13人，占伊利消費者人數(shù)的14%，50歲以上4人，占伊利消費者人數(shù)的7%。
三、專門調(diào)查部分。
（一）消費需求調(diào)查。
1、根據(jù)調(diào)查顯示消費者選擇伊利乳制品所考慮的因素中，品質(zhì)仍然占申通快遞客戶滿意滴調(diào)研報告最大比重。
其中品質(zhì)占34%，接下來是口味25%，價格占到22%，品牌13%，其他6%。經(jīng)過數(shù)據(jù)分析我們能夠了解到，消費者購買伊利乳制品所考慮的最主要因素是乳制品的品質(zhì)，口味和價格也是考慮的重要因素，而品牌則不是考慮的主要因素。因此，伊利不僅要加強品牌宣傳力度，更要注重產(chǎn)品的品質(zhì)，運用國際水平的工藝技術(shù)，為消費者提供天然無污染的綠色產(chǎn)品，不斷生產(chǎn)出適合消費者口味的產(chǎn)品。同時，運用強大的資金運作實力發(fā)揮價格優(yōu)勢，這樣伊利才可能占有更廣闊的市場，成為市場競爭中的主導者。
2、價格是消費者考慮購買商品的重要因素，商品價格的高低對消費者是否購買這一商品產(chǎn)生最直接的影響。因此，我們對伊利產(chǎn)品價格展開了調(diào)查。
經(jīng)過調(diào)查，60%的人認為伊利產(chǎn)品價格偏貴，另外，36%的人認為伊利產(chǎn)品價格一般，只有4%的人認為伊利產(chǎn)品價格便宜。這說明伊利產(chǎn)品在價格方面還應做出適當?shù)恼{(diào)整，減輕消費者的消費壓力。
3、包裝是一件商品的重要組成部分，因此我們針對伊利乳制品包裝展開了一項調(diào)查，結(jié)果如下：
軟包裝比較收到消費者的青睞，占到總數(shù)的35%，瓶裝占20，罐裝、袋裝、其他則均占15%。經(jīng)過數(shù)據(jù)分析我們能夠了解到，在消費者青睞的伊利乳制品包裝中軟包裝仍然是主流，其他包裝也占據(jù)一定比例，所以，企業(yè)在保持原有優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，繼續(xù)尋求新穎，備受消費者青睞的包裝。
4、消費者青睞的伊利產(chǎn)品。
90名伊利產(chǎn)品的消費者中有85人表示喜歡液態(tài)奶，有60人表示喜歡冰淇淋，有54人表示喜歡奶粉，有56人表示喜歡奶酪，表示還喜歡伊利其它產(chǎn)品的有32人。
消費者比較青睞伊利的液態(tài)奶和冰淇淋，伊利公司可以加大對液態(tài)奶和冰淇淋的生產(chǎn)。
物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇四
方正鎮(zhèn)線業(yè)物業(yè)小區(qū)143個，246棟樓，12,014戶，建筑面積1,227,452平方米。其中實行分戶供暖的有177棟（86個小區(qū)），未實行分戶供暖的有69棟（57個小區(qū)）。有114個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，51個小區(qū)由建設單位管理，32個小區(qū)由物業(yè)公司管理，有60個小區(qū)由業(yè)主自行管理。有資質(zhì)的物業(yè)公司共6家，分別是興隆物業(yè)公司、廣輝物業(yè)公司、隆慶物業(yè)公司、平安物業(yè)公司、一家人物業(yè)公司、龍興華輝物業(yè)公司。
到保駕護航作用；二是配合各社區(qū)組建業(yè)主委員會，并對所成立的業(yè)主委員會進行注冊備案存檔；三是審查申報各物業(yè)服務企業(yè)是否有資質(zhì)證書、是否合法經(jīng)營，當物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間發(fā)生矛盾和糾紛時，督促業(yè)主委員會為他們進行調(diào)解；四是督促和收繳專項房屋維修資金，并對維修資金的收繳和使用進行監(jiān)督和管理；五是對全縣40平方米的老樓進行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的及時督促、組織產(chǎn)權(quán)單位和開發(fā)商或物業(yè)法務企業(yè)盡快維修。
經(jīng)過走訪和調(diào)查，我縣物業(yè)服務的內(nèi)容主要包括：
3、物業(yè)公用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通。
4、公共綠化的養(yǎng)護和管理；
5、車輛停放管理；
6、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；
7、裝飾裝修管理服務；
目前，我縣各小區(qū)采取收取物業(yè)管理費的形式來維護日常物業(yè)管理的各項活動支出，物業(yè)管理服務費收取標準因服務項目和質(zhì)量標準不同而不同，標準從每平方米0.15元至0.50元不等。
物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇五
為進一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理，近期，我區(qū)物價部門組織人員對城區(qū)物業(yè)服務進行調(diào)研，在引導業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務消費觀念，引導物業(yè)服務企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭、合理收費，如何進一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。
一、基本情況。
我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽產(chǎn)業(yè)，通過近十年的發(fā)展，由于各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題。總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計，目前，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個，管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達到80%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達到100%。本區(qū)注冊一級資質(zhì)物業(yè)服務公司尚無，注冊二級資質(zhì)較多。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會，物業(yè)服務水平很難得到一個質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費用的收費標準為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費平均收費水平仍低于80%。物業(yè)管理費標準不高，收繳率低，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。
二、存在的主要問題。
1、物業(yè)服務公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的.迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化文秘雜燴網(wǎng)水平低，造成物業(yè)服務社會資源浪費，效率低、效益差。如果形成規(guī)模效應，則可降低成本，提高效率。
2、市場化運作機制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場準入機制。物業(yè)服務企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是我區(qū)為中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務成本，再加上已入住業(yè)主交費意識薄弱，應交的物業(yè)費也收不上來，據(jù)統(tǒng)計，收取物業(yè)管理費達到90%以上，已經(jīng)是非常不錯的狀態(tài)了。導致許多小區(qū)由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解，業(yè)主繳費意識薄弱，造成物業(yè)服務收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費，只有被迫撤離所服務的樓盤。
3、物業(yè)服務費收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務人員責任心不強,服務質(zhì)量差,服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是住戶無力繳費。如安置房、經(jīng)濟適用房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務企業(yè),成為住戶不繳費的借口。四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。五是由于業(yè)主物業(yè)繳費意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱性服務被忽視。不少業(yè)主認為，交了那么多的物業(yè)管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎?這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費的現(xiàn)象時有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務，但由于服務本身是隱性的，業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標準，而未比較物業(yè)服務質(zhì)量，業(yè)主對收取物業(yè)服務費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取矛盾大。由于各種因素有些業(yè)主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。七是不少小區(qū)的業(yè)主認為物業(yè)管理公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。八是業(yè)主認為物業(yè)管理公司的服務與收費質(zhì)價不符。在實際物業(yè)管理工作中，也確實存在物業(yè)管理公司服務不到位、服務態(tài)度不好、維修不及時、收費不規(guī)范等情況。這樣，造成業(yè)主對物業(yè)服務不滿意，對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費。九是當物價部門根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平、物價上漲水平和業(yè)主服務水平提高等情況，對物業(yè)收費標準作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標準交費。由于物業(yè)費收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，對小區(qū)設備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶不滿，陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無法服務，業(yè)主抱怨服務低劣而不愿交費的怪圈。據(jù)全國價格舉報電話受理投訴統(tǒng)計，近三年來，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標準不透明、違反規(guī)定亂收費，一直位居各類價格舉報問題的前三位。
4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕;開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責不清;街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮;房屋管理由房產(chǎn)部門負責，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管，責任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。
5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)所。
有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會，有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務內(nèi)容、有哪些服務標準，應交多少費用，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問題使得部分物業(yè)服務企業(yè)帶有一定的隨意性，少服務、服務不到位現(xiàn)象時有發(fā)生，體現(xiàn)不出“質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的物業(yè)收費原則，對此業(yè)主意見，對物業(yè)管理的有償服務產(chǎn)生疑問，影響小區(qū)的正常管理運作。
住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費，認為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費。物業(yè)服務收費不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設施設備的運行維修養(yǎng)護等服務性開支。部分業(yè)主不繳費，等于免費享受公共服務，這對繳費的業(yè)主是不公平的。長此發(fā)展，不繳費的業(yè)主可能會越來越多，最終導致物業(yè)管理無法正常進行，房屋及設施將會失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。
三、對加強完善物業(yè)服務收費管理的意見和建議。
1、走強強聯(lián)合之路。創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌;鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。
2、完善物業(yè)管理的市場準入機制。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機制，明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強物業(yè)管理市場整頓，對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員，堅決吊銷執(zhí)照，注銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深入社區(qū)，加強日常巡查，對維修不及時、服務不到位、收費不規(guī)范的行為予以嚴肅查處，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要繼續(xù)加強物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設，強化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務培訓等工作措施，促進我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務水平不斷提高，提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。
3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機制。建立物業(yè)管理提前介入機制。從工程項目規(guī)劃立項開始，物業(yè)管理應同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的基礎(chǔ)。建立物業(yè)服務收費報審機制，應在售房前，向物價部門申報核定物業(yè)服務收費標準，規(guī)定在向物價部門申報前期物業(yè)收費標準后方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業(yè)管理企業(yè)在引導業(yè)主理性維權(quán)的同時，緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商，不斷完善物業(yè)功能，確保物業(yè)建設質(zhì)量和配套設施設備的齊全及有效維修養(yǎng)護。
4、完善細化收費標準。建議盡快研究制定質(zhì)價相符的物業(yè)服務費指導價格體系，細化《江西省物業(yè)管理條例》各收費檔次對應物業(yè)企業(yè)應達到的具體標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題，明確私家車庫、儲藏間是否要交物業(yè)服務費等問題，建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業(yè)管理服務向市場化、專業(yè)化方向發(fā)展，必須遵循公開、公平，誠實信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費矛盾凸現(xiàn)，商品房矛盾相對平穩(wěn)的特點，采取分類指導辦法，做到公開合理、質(zhì)價相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型皇召M標準。
5、應制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規(guī)定：當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用房屋公共維修基金。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的維修費用沒有專業(yè)機構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進入維修期，當房屋需維修，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過。
6、簡化催繳物業(yè)費法律程序。當業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時，現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，這樣將耗費物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關(guān)費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡單措施或程序。
7、妥善協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運站將生活垃圾運走，且不提供垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運至垃圾轉(zhuǎn)運站都由物業(yè)企業(yè)承擔，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應服務，只做了其中一部分，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應承擔3元/月、戶的垃圾處理費。
9、加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推進物業(yè)行業(yè)社會化、市場化進程，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī)，形成完整、系統(tǒng)體系。
10、進一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應當在嚴格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務項目。將每一項服務工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務團隊。物業(yè)服務企業(yè)在對員工進行專業(yè)技能培訓的同時更應該注重個人素質(zhì)方面的培訓。四是物業(yè)服務公司實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機制。
11、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機制。將業(yè)主自治機構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應當自覺接受社區(qū)居委會領(lǐng)導，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應當主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應當予以協(xié)助。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權(quán)益的事件。收費有關(guān)問題的補充意見》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務收費的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關(guān)的罰則自行取消”?；謴臀飿I(yè)服務收費許可證換發(fā)和收費年審制度，以便價格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。
13、盡快修改、細化物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定。《江西省物業(yè)服務收費管理辦法》和《吉安市物業(yè)服務收費管理實施細則》已經(jīng)不能適應當前經(jīng)濟增長、社會進步和物業(yè)管理發(fā)展的客觀要求，修改物業(yè)服務收費管理辦法成為迫切需求，有關(guān)部門應積極配合，共同推動新的物業(yè)服務收費管理辦法盡快出臺。新出臺的物業(yè)服務收費管理辦法應能充分考慮其可操作性、科學性、合理性和有效指導性，兼顧市場雙方的利益，并在收費標準、服務內(nèi)容、定價方式、收費方式等方面進行細化，進一步明確物業(yè)服務成本構(gòu)成和服務內(nèi)容，定價方式上吸收其他城市的經(jīng)驗，實行菜單式計費方式，讓業(yè)主明明白白消費，物業(yè)企業(yè)清清楚楚服務。
物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇六
到了一年的年底，也到了一年中該交物業(yè)管理費的時候了。但一年的管理費卻要1000多，我實在不理解，為什么物業(yè)并沒有在我們生活中起很到很大的作用，卻要交納那么多錢。于是，在好奇心的驅(qū)使下，我上網(wǎng)調(diào)查關(guān)于“物業(yè)管理”。
原來，物業(yè)管理是一種服務，它以物業(yè)為管理對象，以廣大業(yè)主為服務對象而定位于社會人群。迄今為止，中國的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)走過了二十幾年的時間，也是一個有一定年齡的行業(yè)了，也具備了一定的規(guī)模和形態(tài)。由于經(jīng)濟體制的改革發(fā)展、城市的現(xiàn)代化、人們對居住空間的可持續(xù)發(fā)展的要求，物業(yè)管理是房地產(chǎn)商品經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物。
以蕭山的物業(yè)管理發(fā)展為例。近年來，蕭山城市發(fā)展的日新月異，伴隨著城市的發(fā)展的還有新式社區(qū)如雨后春筍般地涌現(xiàn)。“匯宇花園”、“綠都四季花城”、“白馬公寓”這些新社區(qū)和“崇化社區(qū)”、“高橋社區(qū)”、“新橋社區(qū)”這些老社區(qū)有著明顯不同。當然我們有必要探究一下社區(qū)基本性質(zhì)發(fā)生了什么樣的變化？這種變化有什么制度價值？于是，我調(diào)查了我區(qū)的三個小區(qū)“崇化社區(qū)”、“匯宇花園”、“南市花園”的基本情況來逐步研究。
傳統(tǒng)社區(qū)大多數(shù)的住房是由居民的工作單位分配的，居住者不是通過市場交易價格購買房屋，而是作為工作單位的成員進入居住區(qū)的，因此居住者不是房屋的產(chǎn)權(quán)人。房屋的`產(chǎn)權(quán)屬于居民的工作單位（集體）或者國家，居住社區(qū)的物業(yè)管理權(quán)相應地被賦予了準政府性質(zhì)的物業(yè)公司。居民或單位交出的物業(yè)管理費用只具有象征意義，不能平衡物業(yè)公司實際的支出成本，這些費用要么由政府貼補，要么由單位組織統(tǒng)一負擔。在傳統(tǒng)社區(qū)中，物業(yè)只承擔了社區(qū)管理的部分職責，主要是房屋的拆建、修葺等，另外一部分管理職能，如垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等，是由政府機構(gòu)（街道及有關(guān)部門）或準政府機構(gòu)（居委會）來承擔的（例如：“崇化社區(qū)”）。
而新式社區(qū)的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產(chǎn)權(quán)人。于是，出現(xiàn)了一種對等的市場關(guān)系：業(yè)主以管理費購買物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會服務，物業(yè)公司則以提供服務作為交換，從業(yè)主的購買中獲得生存。同時，也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文(例如：《上海市居民小區(qū)管理條例》)出來，這意味著，物業(yè)從社會管理者，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣挝?，從前的管理和被管理關(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費相應的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進行投訴（例如：“匯宇花園”、“南市花園”）。
隨著發(fā)展，便有了“物業(yè)公司”這一類代理管理責任的企業(yè)，甚至有了品牌。目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過2萬家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)管理也必然進入品牌競爭時代。21世紀將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時代，是我國物業(yè)管理專業(yè)化、市場化、社會化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時代。
例如天津市金廈物業(yè)管理公司。天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年，是天津市物業(yè)管理“十強”企業(yè)，具有天津市物業(yè)管理一級企業(yè)資質(zhì)。公司創(chuàng)立了具有金廈特色的物業(yè)管理模式，目前管理高層、多層住宅小區(qū)及辦公樓等多類型項目，同時開展物業(yè)管理咨詢、室內(nèi)裝修、房屋租售等多種經(jīng)營。所管理的金廈里涉外小區(qū)獲得了“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號。幾年來公司不斷開拓創(chuàng)新，先后實現(xiàn)了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾；第一家成立小區(qū)居委會；第一家成立社區(qū)醫(yī)療保健中心；第一家業(yè)主大規(guī)模捐贈花木；第一家實行義務監(jiān)督員制度；第一批名列榜首被評為“物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”；第一家在全市首次大型公開物業(yè)管理項目競標中一舉奪標的企業(yè)。
到20xx年我國先行改革的深圳已經(jīng)出現(xiàn)了管理規(guī)模達1200萬平方米的企業(yè)，緊隨其后的上海也已經(jīng)有了管理規(guī)模達400萬平方米的物業(yè)管理企業(yè)。這些足以說明名牌競爭的優(yōu)勢，也足以說了國內(nèi)物業(yè)管理正逐步邁向正規(guī)，并不斷發(fā)展。
我查了許多關(guān)于物業(yè)管理得資料，再觀察我們“匯宇花園”。小區(qū)大門口站著4位身著制服的保安，保安室里有9臺監(jiān)控錄像，每天晚上也有保安通夜巡邏來保衛(wèi)小區(qū)安全；路上穿著黃色工作服的環(huán)衛(wèi)工人在打掃小區(qū)衛(wèi)生，樓道的清潔也是有這些工人一周兩次的打掃來維持清潔的；小區(qū)的游泳池也是有人管理并維持清潔；小區(qū)的健身設施有專人維護管理；包括道路、路燈等有專人維修；……原本是覺得每平方米5角的物業(yè)管理費是花得不明不白，現(xiàn)在明白了物業(yè)公司存在的必要性與重要性。
黨的十六大報告明確要求“完善城市居民自治，建設管理有序、文明祥和的新型社會”，物業(yè)管理是在城市悄然發(fā)生的歷史性進步。作為基層直接管理社區(qū)的政府，要看到社區(qū)的這種社會基礎(chǔ)性關(guān)系的變化，并支持、保護它們的發(fā)展，嚴格依法進行管理。這樣，我們就可能朝向國際一流社區(qū)發(fā)展！
物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇七
隨著我國國民經(jīng)濟的快速增長，人民群眾的生活水平不斷提高，人們追逐時尚的腳步也越來越快，年輕人對于結(jié)婚消費亦有更高的期待和要求，絕大多數(shù)人一輩子只會結(jié)一次婚，人們都想將結(jié)婚時的幸福瞬間變成永久的記憶。所以，婚紗攝影消費要求也越來越高，費用也越來越大，由于該行業(yè)經(jīng)營戶良莠不齊，一些影樓、攝影中心因在管理方面存在諸多不規(guī)范的行為，由此而引發(fā)的消費投訴也越來越多。為此，我們開展了對全縣攝影服務行業(yè)經(jīng)營中的預約單、自制合同文本、共用物品質(zhì)量和衛(wèi)生狀況等相關(guān)內(nèi)容進行了一次調(diào)查。
此次消費服務調(diào)查分兩個階段：第一階段調(diào)查的方法是明查，對象是全縣所有攝影、照相經(jīng)營單位。檢查其是否領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照、婚紗攝影是否簽訂合同、簽訂的合同是否使用《婚慶服務標準合同文本》、是否存在霸王條款、是否有潛規(guī)則、是否存在“二次消費”等十四項內(nèi)容。經(jīng)查，全縣攝影照相行業(yè)共有59戶經(jīng)營戶，均為個體經(jīng)營，其中婚紗攝影17戶，普通照相服務42戶。第二階段調(diào)查方法是暗訪，對象主要是婚紗影樓、攝影中心等，重點是服務情況、行業(yè)潛規(guī)則、存在問題等情況。經(jīng)查，普通照相行業(yè)基本上都小個體戶，規(guī)模小、效益差，也沒有多少資本進行潛規(guī)則。相反，在婚紗攝影服務經(jīng)營戶中存在了不少侵害消費者權(quán)益的行為。經(jīng)營者對攝影師須持有《國家職業(yè)資格證書》、《婚姻慶典》國家標準、婚紗攝影規(guī)范合同等情況均不太了解，消費者更是一無所知，從而存在不少消費糾紛隱患。
商家利用單方自制合同、預約單、合同文本，僅保障了商家自身利益，忽視了消費者的合法權(quán)益，存在諸多不公平、不合理的霸王條款：拍攝期間錢財物品請自行保管，遺失本公司概不負責;若顧客對使用化妝品有皮膚過敏或其他癥狀請告訴化妝師，若不提前告訴化妝師而發(fā)生皮膚過敏或其他情況，公司概不負責;來拍部分的樣片底片屬于公司所有權(quán)，一律不額外贈送;收取全額定金，定金在任何情況下都不退還;損壞禮服按公司規(guī)定價格賠償?shù)葪l款。侵害了消費者的公平交易權(quán)。
一些影樓工作室的共用物品質(zhì)量和衛(wèi)生狀況不容樂觀，婚紗、禮服、化妝器械等物品沒有按照有關(guān)規(guī)定進行嚴格、細致的衛(wèi)生消毒措施，婚紗是有壽命的，視服裝的質(zhì)量和做工而定，所以影樓的婚紗更新淘汰率很高。而有的影樓為了節(jié)省成本，“骯臟的婚紗”讓人避之不及。一位業(yè)內(nèi)人士則透露，“洗一次穿幾十次”的情況在業(yè)內(nèi)普遍存在，有些婚紗長期不清洗消毒，污染不斷加重。實在是臟的影響拍攝效果了才洗，而且大多都是自己在店里用洗衣機水洗，用的是普通洗衣粉，晾干也只是陰干。如果是拍攝外景，幾個新娘都喜歡同一類型禮服，又調(diào)度不過來，就只能幾對新人輪流穿，中間也不會消毒。有的使用“三無”化妝品，有的正在使用的化妝品已看不清有效期限，有些物品表面上還存在著污漬等不潔物質(zhì)由于這些共用物品大都與皮膚直接接觸，衛(wèi)生不達標，極易傳染皮膚病，給消費者身體健康帶來隱患。侵害了消費者的安全權(quán)。
攝影服務行業(yè)準入門檻很低，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照時沒有注冊資金、技術(shù)、設備、衛(wèi)生等方面的要求。同時，在經(jīng)營中，攝影機構(gòu)套系的定價由自己決定，從而不乏爭議，有時服務內(nèi)容大同小異，不同單位的定價卻相差幾倍甚至幾十倍，為了留住美麗、留住青春、留住浪漫、留住幸福，一般消費少則二、三千元，多則上萬元，價格與價值偏離較大。定金的收取比例也過高，部分影樓違反《擔保法》等相關(guān)法律規(guī)定，收取定金均大大超過主合同標的額的20%的法律規(guī)定，甚至全額定金。侵犯了消費者的公平交易權(quán)。
公共場所衛(wèi)生監(jiān)督、商品和服務質(zhì)量的監(jiān)督、格式合同、潛規(guī)則的監(jiān)督等社會監(jiān)督和行政監(jiān)督均不到位，在縣級又無行業(yè)協(xié)會，經(jīng)營者的素質(zhì)和經(jīng)營理念決定了各自經(jīng)營的模式。因而消費投訴時有發(fā)生。
物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇八
我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個，包括2個高層小區(qū)（光亮·陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個集資房小區(qū)（祥瑞花園）、9個商品房小區(qū)，分屬7個開發(fā)單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。
我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從20xx年開始起步，經(jīng)過10年的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過實施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)、生活中不可或缺的有機組成部分。
提供的服務達不到要求，再加上這些小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的認識和意識比較薄弱，物業(yè)交費率很低，規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大，基本上沒有正規(guī)的物業(yè)管理模式，只是形式上的請1-2個人即當保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區(qū)，在進行物業(yè)管理時，只能實行基本服務（如簡單的保潔和維修等項目）和低收費。
05年后修建的12個小區(qū)中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會只有祥瑞花園1個小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設施完善，環(huán)境較好，沒有城市街道穿過，相對獨立集中，再加上前期物業(yè)開展較好，收費水平和收費率也較高，物業(yè)管理服務工作基本能夠維持正常。
個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務費”的錯誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。
二、小區(qū)貫徹落實物業(yè)管理法規(guī)情況
為了使國家《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理條例》的主體，我鎮(zhèn)采取以點帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開展宣傳活動，并通過橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務知識競賽活動、物業(yè)服務進百家等多種形式，集中開展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動。近一年來，發(fā)送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“ 構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務知識競賽，通過開展這些宣傳活動，對進一步加強物業(yè)管理、落實物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。
三、小區(qū)業(yè)主大會及業(yè)主委員會情況
我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚，12個小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票，組成了業(yè)主委員會，其中：主任1人，副主任1人，財務1人，委員5個，基本上每1-2年召開一次業(yè)主大會，共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況；2個高層小區(qū)（陽光佳苑、巨鑫雅苑）于2014年8月份交房，目前入住的業(yè)主還沒有達到80%，所以還沒有形成業(yè)主委員會，不過正在前期的籌備當中；起于小區(qū)都沒有業(yè)主委員會。
四、物業(yè)管理公司資質(zhì)、數(shù)量及經(jīng)營情況
責巨鑫雅苑小區(qū)），其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區(qū)入住率不足80%，，加上小區(qū)有17個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區(qū)6個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。
五、物業(yè)管理服務情況
目前2個高層小區(qū)的物業(yè)管理服務已經(jīng)進入正規(guī)化，能保障好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、庭院看護等，基本能協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，能提供一個較好的小區(qū)生活環(huán)境。
六、物業(yè)服務管理費用收取及管理使用情況
目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務費用，祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會統(tǒng)一收取，交業(yè)主委員會財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費用和工資基本持平；2個高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價格統(tǒng)一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費用等，現(xiàn)在是一個入不敷出的情況；剩下的小區(qū)物業(yè)費用由社區(qū)工作人員收?。ɑ臼詹蝗?，用于支付小區(qū)保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。
七、我鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理存在的問題
1、沒有正規(guī)的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會，小區(qū)物業(yè)管理比較混亂。
最終開發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理。目前9個小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員，即為小區(qū)的清潔工，又為小區(qū)的保安，只負責小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護院，對小區(qū)的民事糾紛、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府，增加了社區(qū)的工作量，反過來問題沒有解決好，業(yè)主還不滿意。業(yè)主意識較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。
2、部分小區(qū)物業(yè)管理費收費難。
12個小區(qū)，除了2個高層電梯小區(qū)物業(yè)費收取按照重慶市物價局核準外，其余10個小區(qū)物業(yè)費基本上是按照建筑面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費，也沒有業(yè)主委員會，業(yè)主自身市民意識不強， “花錢買服務”的意識比較死板，比如說有的小區(qū)業(yè)主開始交了物管費，但是由于某些業(yè)主沒有交導致心里不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務而沒有提供，繼而開始不交物管費；有的是口頭說交，但沒有實際行動。
征收的物管費用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放，2個高層小區(qū)目前的經(jīng)營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達到30多萬，而物管費全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區(qū)內(nèi)水電費用，公共設施維修費用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會，費用由委員會統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區(qū)內(nèi)的維修費用；其他小區(qū)的物管費，能收上來的交由社區(qū)管理，然后按時給保安或者清潔工發(fā)放工資，有的小區(qū)也會楚翔繳納的物管費用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象，導致小區(qū)無物管。
3、集資房小區(qū)成政府包袱。
某些小區(qū)（如祥瑞花園小區(qū)）開始修建的時候為集資房，業(yè)主沒有購
買大修基金，目前房屋因工程質(zhì)量問題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實際上成了政府的包袱。
4、規(guī)劃超前性不夠，車位配備普遍不足。
由于開發(fā)時間較早，規(guī)劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的提高，購買私家車的人員越來越多，導致鎮(zhèn)內(nèi)大部分小區(qū)車位配備不足。12個小區(qū)除了2個高層電梯小區(qū)有自己的地下停車位，其余十個小區(qū)都沒有統(tǒng)一的小區(qū)車位，小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴重，甚至有的車子停到了小區(qū)周邊的公路上，增加了城市管理的任務。
八、造成問題的主要原因
1、業(yè)主市民意識不強，業(yè)委會難成立。
業(yè)主自身市民意識不強，是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會的一個重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高，部分農(nóng)民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè)，變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農(nóng)意識并沒有因為成為“業(yè)主”而被拋卻，比如擅改房屋結(jié)構(gòu)、私拉亂接電線、亂養(yǎng)貓狗寵物等；對物業(yè)管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業(yè)管理費，或到管理處大吵大鬧，嚴重的就堵塞小區(qū)門口?！拔飿I(yè)是服務，花錢買服務”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒有組建業(yè)主委員會，聯(lián)合起來與物業(yè)管理公司平等溝通的意識。
2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。
周自旭
（寧夏大學資源環(huán)境學院11級房地產(chǎn)開發(fā)與管理 ）
1調(diào)查對象概況
1.1 金鳳區(qū)萬達廣場
表一 金鳳區(qū)萬達周邊配套設施
圖一 萬達廣場地理位置
規(guī)模：銀川金鳳萬達廣場作為城市標志性的商業(yè)綜合體，由購物中心、寫公樓及室外步行街等組成?？偨ㄖ娣e約28.5萬平方米。其中地上部分21.5萬平方米，地下部分7萬平方米?？傄?guī)劃用地面積7.03萬平方米。其中建設用地56667平方米，其他代征綠化用地13000平方米。本工程總建筑面積約285000平方米。其中地上部分28層215000平方米，地下部分2層 70000平方米，建筑高度100米。
項目介紹：作為銀川首個大型城市綜合體項目，萬達廣場不僅可以滿足市民一站式消費和多元化服務的需求，而且大幅度地促進了金鳳區(qū)商圈的升級換代，填補了金鳳區(qū)無大型商業(yè)中心的空白。金鳳區(qū)自然環(huán)境優(yōu)美，基礎(chǔ)設施完善，行政文化資源集中，已日益成為銀川市的文化行政中心區(qū)、最佳人居環(huán)境區(qū)、湖城生態(tài)景觀區(qū)和最適宜創(chuàng)業(yè)、最適宜居住的核心區(qū)。銀川金鳳萬達廣場項目是金鳳區(qū)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式、加快發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)的重要舉措。銀川金鳳萬達廣場將建設大型商業(yè)中心、室內(nèi)外步行街、soho公寓等多種物業(yè)類型，它的落戶建成將提升金鳳區(qū)的商業(yè)水平，成為銀川市新的市級商業(yè)中心。2011年年底，銀川金鳳萬達廣場開業(yè)后，將為銀川市創(chuàng)造近萬個穩(wěn)定就業(yè)崗位，每年產(chǎn)生巨額稅收，產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟和社會效益，持續(xù)提升金鳳區(qū)的品質(zhì)和影響力，為提速銀川現(xiàn)代化都市的進程做出積極貢獻。
規(guī)劃布局：該項目是2010年自治區(qū)重點招商引資項目，總投資30億元，是由大型購物中心、室內(nèi)外商業(yè)步行街、品牌超市、高檔ktv、電玩廣場、高檔影院及精裝公寓共同組成約30萬m的城市綜合體。通過各類業(yè)態(tài)的有機結(jié)合在萬達廣場內(nèi)匯集吃、玩、樂、購、住等5大流行時尚生活元素于一身，形成城市核心區(qū)的城中之城，為銀川人民提供全業(yè)態(tài)、一站式、多方位的便捷服務，滿足各項商務、生活、娛樂體驗需求，成為銀川市業(yè)態(tài)最為齊全和豐富的商業(yè)中心。建成后該廣場將提升金鳳區(qū)城市形象并加強區(qū)域城市設施的完備性。
簡述：寧夏大學是寧夏回族自治區(qū)與教育部共建的以文、理、工、農(nóng)為主體的綜合性大學，是國家“ 211工程 ”重點建設大學，教育部本科教學工作水平評估優(yōu)秀等次學校，學校擁有學士、碩士、博士三級學位授予權(quán)，是教育部批準的招收 留學生 和中國政府獎學金來華留學生培養(yǎng)高校。
區(qū)位、規(guī)模：寧夏大學坐落于賀蘭山下有著“塞上湖城、西夏古都、回族之鄉(xiāng)”美譽的歷史文化名城銀川市 ?，F(xiàn)有四個校區(qū)，即校部a、b、c區(qū)、南校區(qū)，占地面積2307畝，校舍建筑面積64萬平方米，教學實驗農(nóng)場1695畝。學校面向全國28個省、市、自治區(qū)招生，有全日制普通本、專科在校生18000余人，研究生3000余人，少數(shù)民族預科生3200余人，成人高等學歷教育在籍學生14000余人。面向未來，寧夏大學將認真實施學科統(tǒng)領(lǐng)戰(zhàn)略、人才強校戰(zhàn)略、質(zhì)量提高戰(zhàn)略、科研創(chuàng)新戰(zhàn)略、社會服務戰(zhàn)略和開放辦學戰(zhàn)略，不斷推進人才培養(yǎng)、科學研究、社會服務協(xié)調(diào)發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展，努力把寧夏大學建設成為區(qū)域特色鮮明、服務地方能力較強的高水平教學研究型大學。
交通：我們走訪的是a.b.c三個校區(qū)。寧夏大學a區(qū)地址：寧夏銀川市西夏區(qū)賀蘭山
物業(yè)公司：現(xiàn)接管寧夏大學的是中房物業(yè)管理有限公司，中房物業(yè)管理有限公司，系中央企業(yè)中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司旗下的專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)。2002年7月在國家工商局注冊。物業(yè)服務企業(yè)二級資質(zhì)。公司物業(yè)管理項目已出具規(guī)模。管理包括寫字樓、高檔住宅、普通住宅、經(jīng)濟適用房以及中、小型酒店等多種類型的物業(yè)。其中南京長安國際中心寫字樓被評為南京市優(yōu)。
2 物業(yè)管理基本狀況
2.1銀川市西夏區(qū)金鳳萬達物業(yè)管理基本情況
安全及交通管理：萬達安全及交通管理有序，符合商業(yè)寫字樓安全及管理的相關(guān)規(guī)定。具體體現(xiàn)在一下七點（1）專業(yè)保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。 （2）出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。（3）車輛出入管理嚴格，有登記。（4）停車場停放整齊，場地整潔。（5）危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。（6）聯(lián)系群眾，搞好群防群治。（7）在公安派出所指導下搞好治安管理。
綠化及保潔管理：銀川萬達保潔擁有一流的清潔設備及先進的清潔保養(yǎng)理念；建立了完善的`服務體系，保潔服務標準高。綠化面積小，草坪綠化單一，樹種單一。具體體現(xiàn)在一下8點。（1）環(huán)衛(wèi)設施完備。（2）實行標準化清掃保潔。（3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。（4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，大堂、樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。（5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識（6）綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。（7）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。（8）綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。（9）綠化完好率低，缺乏立體綠化。
消防管理：銀川市金鳳萬達貫徹“預防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。消防器材符合標準要求，布局合理。室內(nèi)消防系統(tǒng)主要有室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動噴水消防系統(tǒng)、水霧滅火系統(tǒng)、泡沫滅火系統(tǒng)、二氧化碳滅火系統(tǒng)、鹵代烷滅火系統(tǒng)、干粉滅火系統(tǒng)、及氣溶膠滅火系統(tǒng)等。
2.2寧夏大學物業(yè)管理基本狀況
寧夏大學a、c區(qū)物業(yè)管理情況總體良好，保潔符合要求，交通安全這一方面抓的緊，管理得當，保安素質(zhì)較高，綠化面積大。但仍然存在一系列問題。具體情況見表二。
3 物業(yè)管理存在主要問題問題
4 物業(yè)管理整改措施
保安服務方面：保安是物業(yè)的門面，加強對保安的的管理，提高保安的管理素質(zhì)是提高物業(yè)服務水平的必然要求。
5) 門崗對外來人員的電動車一律禁止進入小區(qū)，同時對外來人員、材料、工具及車輛嚴格詢問登記，做到憑證出入。
車輛管理方面:車輛管理應做到以下幾點
1）開設電動車充電和停車收費車庫，設施己經(jīng)到位，與此同時開設臨時非機動車車庫，方便臨時停車和臨時充電。
2）做好停車管理的告示宣傳,即日
起，對各樓道公共出入囗的電動車，自行車逐一進勸告和清理，確保環(huán)境整潔有序。
物業(yè)管理問題是加強社區(qū)建設，構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此，我辦于近日進行了調(diào)研。
一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況 我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家，其中二級資質(zhì)企業(yè)3家，三級資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項目118個，總建筑面積668.69萬平方米，其中已成立業(yè)主委員會的有81個小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理項目實施前期物業(yè)管理27個，總建筑面積480萬平方米。這些管理項目中，榮獲物業(yè)管理部優(yōu)稱號的1個，省優(yōu)稱號的20多個。
二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因 隨著城市建設的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。
具體表現(xiàn)在以下幾方面： 一業(yè)主對權(quán)利義務的認識不對稱。
隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務認識不清。
表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區(qū)。
不交費的理由多種多樣，物業(yè)服務不到位自不必說，房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。
如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務質(zhì)量下降，干脆關(guān)門走人，廣大業(yè)主也深受其害。
最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。
據(jù)了解，目前我市已有
七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費難，物業(yè)管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個小區(qū),50多萬平米住宅。
四是業(yè)主委員會流于形式。
很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。
業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
二企業(yè)對管理服務的定位不準確 我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹立科學的管理和服務理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。
主要表現(xiàn)在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，服務行為不規(guī)范，對業(yè)主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。
特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業(yè)管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。
二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。
日常
維修是物業(yè)管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。
三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，出租車棚、地下室等，用于經(jīng)營謀利，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益。
三老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件不配套 我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%；二是實行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%；三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%。
其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。
具體表現(xiàn)在：一是可用于小區(qū)管理與服務的物業(yè)管理用房、車庫配套設施數(shù)量低，無法建立市場化管理運作機制。
二是安全防范設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區(qū)，無法實行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時有發(fā)生。
三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴重。
四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。
五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。
六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進行維持型管理。
四開發(fā)商遺留問題的解決不到位 開發(fā)商遺留問題突出，相關(guān)部門沒有按規(guī)定進行驗收，嚴重影響了物業(yè)管理。
一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務收費矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開展。
二是有些公建配套設施，如：車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等權(quán)屬界定不清，易引發(fā)糾紛。
有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設施所謂“使用權(quán)”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。
三是房屋質(zhì)量問題。
新區(qū)交付使用一段時間后，房屋質(zhì)量問題陸續(xù)暴露出來，物業(yè)公司難逃其咎。
此外，物業(yè)管理市場競爭機制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴大管量，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標準接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。
五熱難點問題影響物業(yè)管理正常運作。
1、供水、供電設施移交不到位。一些開發(fā)建設單位沒有將小區(qū)的供水、供電設施移交專業(yè)部門，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專業(yè)設施，物業(yè)企業(yè)維護能力不足；二是出了故障后，與專業(yè)部門相互推諉扯皮；三是開發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔不了相關(guān)責任。
2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直
勢高。近幾年，我市東南成片開發(fā)了許多小區(qū)，管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案，只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實。
3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒有處罰權(quán)，無法盡責，只得放任自流。
4、公共照明設施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區(qū)公共照明設施的電費和維修標準偏低，調(diào)整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責任心不強，主動維護小區(qū)照明設施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動維修。 六現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難。
1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門負責，但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管，責任主體不明確。
2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創(chuàng)水務公司認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房產(chǎn)部門卻無法干預。
3、現(xiàn)行法規(guī)中關(guān)于房屋維修基金的使用規(guī)定，脫離了我市市情，難以操作。
4、成立業(yè)主大會的規(guī)定過于繁雜，又缺少行政的輔導與幫助。
三、解決物業(yè)管理問題的幾點建議
1、加強政府管理和引導，完善物業(yè)管理法制建設。
在已制定的《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》基礎(chǔ)上，進一步出臺更加完善可操作性的實施細則，明確政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責任、權(quán)利和義務；深入宣傳相關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關(guān)義務，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時也要善于運用法律武器維護自己的合法權(quán)益；進一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標制度建設，引入競爭機制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進來，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務不規(guī)范，專業(yè)性不強，企業(yè)運作透明度不夠的落后狀況。
2、提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會制度規(guī)范化。
相關(guān)部門要指導業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。
業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，并定期召開業(yè)主大會，監(jiān)督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。
對于熱難點問題，物業(yè)管理企業(yè)在進駐小區(qū)時，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區(qū)穩(wěn)定。
3、嚴格把好小區(qū)驗收關(guān)，努力推進老舊小區(qū)改造。
開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點。
小區(qū)竣工驗收時，相關(guān)部門要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質(zhì)量關(guān)；要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時必須履行的程序，堅決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴大管量而草率接管，為日后正常運轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患。
有關(guān)部門要加大對老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設施建設；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。
4、實行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。
上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報告制度》和應急預案，明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)在應對這類事件時應付的職責，還設立了全市統(tǒng)一的報告重大突發(fā)事件特服電話，24小時受理物業(yè)管理重大事件報告，各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)也分別設立重大事件報告專線電話，落實專人值班。
將重大事件報告制度的執(zhí)行情況和應急預案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局，物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容，對未按規(guī)定報送通報，公布有關(guān)突發(fā)事件信息，不服從管理部門統(tǒng)一應急指揮和處置以及未及時應急處置的單位和直接責任人將依法查處。
我市有關(guān)部門要積極創(chuàng)造條件，借鑒上海市和全國其它先進物業(yè)管理城市經(jīng)驗和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會環(huán)境。
物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇九
近年來隨著房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展，我市新開住宅小區(qū)不斷增多，加之原來的老舊小區(qū)，使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來越突顯，小區(qū)居民對物業(yè)方面反應的問題也越來越多，借機關(guān)工委要每名機關(guān)干部踐行黨的群眾路線教育活動，深入基層進行調(diào)研要求之機，就我市小區(qū)物業(yè)管理方面展開了調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇十
園林綠化行業(yè)目前正處于快速發(fā)展時期，發(fā)展前景廣闊?？傮w來說，國內(nèi)園林綠化行業(yè)集中度較低，任何一家園林綠化施工企業(yè)占整個行業(yè)的市場份額均不高，行業(yè)內(nèi)尚未出現(xiàn)能夠主導國內(nèi)市場格局的大型企業(yè);但在各區(qū)域市場內(nèi)，已經(jīng)出現(xiàn)了一些地區(qū)性行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)，市場占有率較高，具有較強的影響力。
我國園林綠化行業(yè)內(nèi)，主要包括三個梯隊的競爭主體，其中，第一梯隊是具有城市園林綠化一級資質(zhì)，有實力開展大型項目且能跨區(qū)域經(jīng)營的行業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)，數(shù)量相對較少;第二梯隊是一些園林產(chǎn)業(yè)發(fā)達地區(qū)內(nèi)綜合實力相對較強的企業(yè)，一般也具有城市園林綠化一級資質(zhì)或二級資質(zhì);第三梯隊是眾多區(qū)域性小型企業(yè)。而二、三梯隊的中小企業(yè)占我國園林類公司的絕大多數(shù)，它們往往在資金實力、人才隊伍、管理能力和業(yè)務拓展等方面相對較弱。
從園林工程施工項目的規(guī)模來看，園林綠化行業(yè)的競爭激烈程度也有所差異。根據(jù)國家住建部的規(guī)定，對于合同金額在1,200萬元以下的項目，具有城市園林綠化二級以上資質(zhì)的企業(yè)均可承接施工;而對于合同金額在1,200萬元以上的項目，只有具有城市園林綠化一級資質(zhì)的企業(yè)才能參與競爭。在園林綠化行業(yè)內(nèi)，合同金額在1,200萬元以下的中小型項目的競爭異常激烈，合同金額在1,200萬元以上的中大型項目由于受企業(yè)綜合實力的限制，參與競爭的園林綠化企業(yè)則相對較少。截至20xx年12月31日，我國具有城市園林綠化壹級資質(zhì)的企業(yè)共有1,351家，其中浙江省數(shù)量最多，為188家，浙江、江蘇、廣東、北京等地區(qū)合計共有628家，占比接近50%。
中國城市園林綠化一級資質(zhì)企業(yè)統(tǒng)計
資料來源：公開數(shù)據(jù)整理
2、區(qū)域競爭為主，只有少數(shù)公司具備跨區(qū)域經(jīng)營能力
園林綠化行業(yè)自身具有區(qū)域性的特征，主要體現(xiàn)在，不同區(qū)域苗木品種根據(jù)氣候、土壤各有不同，各地區(qū)審美標準不同，各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不均衡等。截至20xx年底，參與調(diào)查的園林企業(yè)中，有77家企業(yè)在外省市設置了分支機構(gòu)，這些企業(yè)的外設機構(gòu)共計628個，實現(xiàn)營業(yè)收入合計127.36億元。目前我國園林綠化行業(yè)工程施工領(lǐng)域仍以區(qū)域性競爭為主，但一些有實力的企業(yè)已經(jīng)逐漸實現(xiàn)了全國性競爭。
3、ppp模式加速行業(yè)整合
20xx年以來，國家大力推廣ppp模式，國務院有關(guān)部委、各級地方政府對ppp工作高度重視。據(jù)財政部統(tǒng)計，目前各省已公布的20xx年ppp項目計劃投資總額已近萬億元。由于ppp項目需要園林綠化企業(yè)全程參與項目運營，從而對企業(yè)的運營能力、資金充裕能力、設計施工等總承包資質(zhì)有更高的要求。
目前，我國城市市政公用設施建設固定資產(chǎn)投資正朝著追逐ppp模式的方向發(fā)展，ppp模式通常由政府部門或地方政府通過政府采購(公開招標、邀請招標、競爭性談判、競爭性磋商等)形式確定社會資本方，并與確定的社會資本方組成的特殊目的公司(spv)，由特殊目的公司負責投資、籌資、建設及經(jīng)營，期滿后再移交給政府部門或地方政府的公共服務開發(fā)運營方式。常見的ppp業(yè)務模式如下：
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根據(jù)財務部最新數(shù)據(jù)顯示，目前我國市政工程中，以ppp模式進行投資的項目呈現(xiàn)井噴式發(fā)展。20xx年我國市政工程通過ppp模式進行投資的情況如下圖左表，其中景觀綠化的市政工程ppp項目投資額情況如右圖所示：
ppp項目投資額：市政工程(億元)
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ppp項目投資額：市政工程類：景觀綠化(億元)
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4、加快特色小鎮(zhèn)規(guī)劃建設帶來新的發(fā)展機遇
市政工程中園林綠化投資除了傳統(tǒng)的公園和道路外，特色小鎮(zhèn)建設將為園林綠化行業(yè)帶來新的發(fā)展機遇。20xx年7月，住房城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委、財政部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》(建村[20xx]147號)，決定在全國范圍開展特色小鎮(zhèn)培育工作，計劃到20xx年培育1,000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)，引領(lǐng)帶動全國小城鎮(zhèn)建設，形成創(chuàng)新業(yè)態(tài)，促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，推動新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設，將為園林綠化行業(yè)帶來新的發(fā)展機遇。
根據(jù)20xx年10月14日住房城鄉(xiāng)建設部公布的第一批127個特色小鎮(zhèn)中浙江省就占有8個，浙江政府于20xx年4月提出《關(guān)于加快特色小鎮(zhèn)規(guī)劃建設的指導意見》(浙政發(fā)〔20xx〕8號)，浙江省重點培育和規(guī)劃建設100個左右特色小鎮(zhèn)。特色小鎮(zhèn)建設是推動中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的重大舉措，也是新型城鎮(zhèn)化的重要載體。
浙江省兩批省級特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建對象名單及分布
數(shù)據(jù)來源：公開資料整理
為了響應黨和國家及有關(guān)部委對于在全國范圍內(nèi)加快特色小鎮(zhèn)規(guī)劃建設的召喚，同時滿足自身戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級的需要，未來園林綠化企業(yè)也將積極布局并進一步拓展相關(guān)業(yè)務，特色小鎮(zhèn)的規(guī)劃建設將成為行業(yè)新的利潤增長點之一。
5、質(zhì)量和品牌是競爭中的關(guān)鍵因素
園林的工程質(zhì)量及景觀效果越來越被社會所重視和關(guān)注，相當部分業(yè)主已經(jīng)充分認識到優(yōu)質(zhì)園林工程所帶來的附加值。因此在選擇園林設計、施工及養(yǎng)護單位時，越來越注重對公司整體實力的評估，除需了解社會知名度、考察公司辦公環(huán)境、管理模式外，更要親臨作品現(xiàn)場察看工程質(zhì)量效果，因此長期注重質(zhì)量和品牌的園林企業(yè)往往在行業(yè)內(nèi)樹立了較好的口碑，在競爭中贏得了先機。
6、“藝術(shù)造園”能力在競爭中越來越重要
中國造園有著悠久的歷史和高深的造詣，中國園林之美主要反映在“詩情畫意”上。園林的藝術(shù)性是園林綠化的精髓所在。隨著社會大眾鑒賞能力的提高，園林綠化項目對園林景觀藝術(shù)效果的要求越來越高。尤其是政府大型園林景觀項目，被視為城市的名片，集中體現(xiàn)城市的品位和底蘊，項目的藝術(shù)成就受到越來越高的重視。因此，園林綠化企業(yè)的藝術(shù)造園能力將成為園林綠化企業(yè)的核心競爭力。
1、有利因素
(1)國民經(jīng)濟增長為園林綠化行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件
持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的我國經(jīng)濟是園林綠化行業(yè)快速發(fā)展的根本動力。近30年來，我國已成為世界上經(jīng)濟發(fā)展速度最快的國家之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，20xx年國內(nèi)生產(chǎn)總值達到74.4萬億元，比上年增長6.7%。我國國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定增長，將為園林行業(yè)創(chuàng)造巨大的市場需求，保證園林行業(yè)持續(xù)、快速地發(fā)展。
(2)我國城市化進程的不斷加快
城市化進程的推進為園林綠化行業(yè)的發(fā)展注入了活力。截至20xx年末，我國的城鎮(zhèn)化率為57.35%，與發(fā)達國家平均80%的城市化率相比還有很大的發(fā)展空間。隨著城市化進程的推進，城市人口和城市用地規(guī)模迅速擴大，新的城市和城市建成區(qū)將拉動大規(guī)模的園林綠化建設。因此，未來市政園林的市場規(guī)模將會進一步擴大。
(3)國家政策支持園林綠化行業(yè)的發(fā)展
1992年國務院頒布了《城市綠化條例》，提出把城市綠化建設納入國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃，也使我國的城市園林綠化事業(yè)真正步入了法制化軌道。20xx年建設部頒布的《城市綠線管理辦法》提出要嚴格實行城市綠線管理制度，加強城市生態(tài)環(huán)境建設，創(chuàng)造良好的人居環(huán)境，促進城市可持續(xù)發(fā)展。
20xx年11月，十八大報告提出，我國要大力推進生態(tài)文明建設，實施重大生態(tài)修復工程，增強生態(tài)產(chǎn)品生產(chǎn)能力，努力建設美麗中國，實現(xiàn)中華民族永續(xù)發(fā)展。
20xx年11月，住建部出臺了《關(guān)于促進城市園林綠化事業(yè)健康發(fā)展的指導意見》，進一步明確了現(xiàn)階段園林綠化的主要任務，提出“積極拓展綠化空間。要對城市邊角地、棄置地全部實施綠化，結(jié)合市政基礎(chǔ)設施積極開展墻體、屋面、陽臺、橋體、公交站點、停車場等立體空間綠化。加快公園綠地建設。要按照城市居民出行‘300米見綠，500米見園’的要求，加快各類公園綠地建設，不斷提高公園覆蓋率。大力倡導文化建園，加大對地域、歷史、文化元素的挖掘，提高公園文化品位和內(nèi)涵，打造精品公園。實施自然生態(tài)保護和修復。要加強城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的濕地資源和生物多樣性保護，充分保護和利用城市濱水區(qū)域野生、半野生生境構(gòu)建濱水綠地，推進城市水體護坡駁岸的生態(tài)化建設和修復，糾正隨意改變自然地形地貌、挖湖堆山、攔河筑壩、截彎取直、護坡駁岸過度硬化等建設行為。強化城市內(nèi)自然山體保護和綠化，對違法開山采石取土造成的裸露、破壞山體盡快實施生態(tài)修復”。
20xx年1月30日，環(huán)保部發(fā)布了關(guān)于印發(fā)《全國生態(tài)保護“十二五”規(guī)劃》?！兑?guī)劃》指出“十二五”的主要任務是全面推進生態(tài)文明示范建設、加強生物多樣性保護、提升自然保護區(qū)建設和監(jiān)管水平和強化國家及區(qū)域生態(tài)功能保護。此外，各個省市都出臺了相應的管理法規(guī)和實施措施，這些政策法規(guī)的出臺和實施，將會有力推動我國景觀園林行業(yè)的進一步發(fā)展。
(4)環(huán)境保護意識不斷提高推動行業(yè)快速發(fā)展
環(huán)境保護意識不斷提高為園林產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了思想基礎(chǔ)。20xx年，上海交通大學發(fā)布中國城市居民環(huán)保態(tài)度調(diào)查報告。報告認為，多數(shù)中國城市居民對中國城市污染程度有強烈感受，將環(huán)境污染視為政府最應該解決的問題。針對全國主要城市近幾年氣候變化較大的問題，49.9%的被調(diào)查民眾認為氣候不正常或者非常不正常，51.6%的被調(diào)查民眾認為城市污染程度嚴重。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，77.2%的被調(diào)查民眾認為環(huán)境保護應該優(yōu)于經(jīng)濟發(fā)展，接近一半(48.3%)的被調(diào)查民眾認為政府應將額外收入用于環(huán)境保護。
政府對環(huán)保投入力度的不斷加大以及民眾環(huán)保意識的提高，將大大促進生態(tài)文明建設的發(fā)展，從而推動園林綠化行業(yè)的快速發(fā)展。
2、不利因素
(1)政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施
20xx年以來，為控制房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的泡沫，國家針對高房價連續(xù)出臺調(diào)控政策，以促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了直接影響，房地產(chǎn)商受宏觀調(diào)控或信貸收緊而導致業(yè)務規(guī)模緊縮，進而影響園林綠化企業(yè)地產(chǎn)景觀工程業(yè)務的市場開拓和業(yè)務規(guī)模的擴大;部分房地產(chǎn)商的資金緊張，還可能影響園林綠化企業(yè)工程款的回收，導致壞賬增加，加大應收賬款壞賬風險。
20xx年以來，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場增長，房地產(chǎn)政策迎來了密集調(diào)整，其中包括二套房商業(yè)貸款首付最低降至四成、公積金貸款首套房首付降至兩成、二套房首付最低降至三成、個人所購普通住房對外銷售免征營業(yè)稅年限由5年以上降至2年以上等等。這些政策變化符合房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律。畢竟，此前連續(xù)多年的緊縮性調(diào)控，本就屬于“房價過快增長”市況下的應急性干預，同時房地產(chǎn)投資與消費依然對穩(wěn)增長、促民生具有較強正向作用，因此，未來房地產(chǎn)政策將回歸到“鼓勵居民自住性、改善性住房需求，保持房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展”的正常基調(diào)。
(2)園林行業(yè)標準體系不完善
一個行業(yè)的標準化程度，代表這個行業(yè)的整體技術(shù)水平。自1992年建設部開展創(chuàng)建園林城市和20xx年國務院召開城市綠化工作會議以來，我國園林行業(yè)標準化雖然得到了很大的提升，但存在系統(tǒng)性不完善、標準體系總體發(fā)展不平衡、標齡過長等一系列問題。由于園林景觀建成后存在主觀認知角度和欣賞觀念的差異，以及設計方案、初始預算在建設過程中可能需要動態(tài)調(diào)整，項目建設管理難度較大，園林景觀建設施工的標準化體系整體上還有待進一步完善。
(3)行業(yè)發(fā)展不夠規(guī)范
目前，園林綠化行業(yè)從業(yè)企業(yè)數(shù)量多，各企業(yè)的實力和資質(zhì)水平參差不齊，一些企業(yè)存在“工程轉(zhuǎn)包、掛靠經(jīng)營”的情形。行業(yè)發(fā)展的不規(guī)范對以“誠信經(jīng)營”為理念的園林綠化企業(yè)的業(yè)務開展產(chǎn)生了一定程度的不利影響。
園林行業(yè)的上游行業(yè)基本處于充分競爭狀態(tài)。對于園建材料供應商和水電材料及設備供應商而言，由于產(chǎn)品通用性較強，行業(yè)難以出現(xiàn)壟斷，因此對園林行業(yè)的發(fā)展不會帶來較大的影響。對于苗木供應商而言，受種植技術(shù)和成長周期的限制，大規(guī)格苗木及特定品種苗木資源可能出現(xiàn)階段性緊缺，但由于方案設計具有較多的選擇余地，在保證景觀效果的前提下，苗木的選擇往往有很大的替代空間，因此，上述緊缺情況也不會對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營造成重大影響。
相對上游行業(yè)，園林行業(yè)的下游客戶對行業(yè)的發(fā)展起到較為重要作用。下游客戶的需求變化直接影響了園林行業(yè)的發(fā)展前景，政府在城市綠化方面的投入規(guī)模直接決定了公共園林的發(fā)展前景，而房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況則決定了地產(chǎn)園林未來的發(fā)展規(guī)模。
物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇十一
21世紀企業(yè)的競爭逐漸轉(zhuǎn)向物流服務的競爭，物流也從不被人重視的角落提升到關(guān)乎企業(yè)生存發(fā)展的重大戰(zhàn)略決策高度上來。我國現(xiàn)階段的物流究竟發(fā)展到何種水平是各個企業(yè)非常重視的問題，據(jù)有關(guān)研究表明：一方面宏觀狀況社會物流總值大幅增長，但相對于發(fā)達國家的物流產(chǎn)業(yè)而言，中國的物流產(chǎn)業(yè)尚處于起步發(fā)展階段，主要特點是：
(1)企業(yè)物流仍然是全社會物流活動的重點，專業(yè)化物流服務需求已初見端倪近年來，隨著買方市場的形成，企業(yè)對物流領(lǐng)域中存在的“第三利潤源”開始有了深刻的認識。
(2)專業(yè)化物流企業(yè)開始涌現(xiàn)，多樣化物流服務有一定程度的發(fā)展近年來，我國經(jīng)濟中出現(xiàn)的許多物流企業(yè)，主要由三部分組成：一是國際物流企業(yè)、二是由傳統(tǒng)運輸、儲運及批發(fā)貿(mào)易企業(yè)轉(zhuǎn)變形成的物流企業(yè)、三是新興的專業(yè)化物流企業(yè)。另一方面我國第三方物流市場潛力大、發(fā)展迅速，處于發(fā)展初期，而且呈地域性集中分布。我國第三方物流供應商功能單一，增值服務薄弱、整個第三方物流市場還相當分散，第三方物流企業(yè)規(guī)模小，沒有一家的物流服務供應商擁有超過2%的市場份額、物流服務商認為阻礙其發(fā)展的一個最大障礙是很難找到合格的物流管理人員來推動業(yè)務的發(fā)展。在這樣大的物流環(huán)境下，作為內(nèi)陸地區(qū)的代表城市xx的情況又是何種態(tài)勢呢?未來的發(fā)展趨勢又如何呢?我們希望通過這次調(diào)查能對此有所了解!
通過走訪詢問與觀察，了解xx物流市場的現(xiàn)狀：從事以傳統(tǒng)物流還是現(xiàn)代物流、物流業(yè)發(fā)展的整體水平。
xx市最大的物流市場內(nèi)所有的物流企業(yè)
物流企業(yè)的所有制形式、經(jīng)營的業(yè)務范圍、經(jīng)營的對象、主要從事業(yè)務的具體內(nèi)容(如運輸?shù)墓ぞ?、距離、價格等)、與客戶的關(guān)系等。
xx市南內(nèi)環(huán)附近的物流企業(yè)
物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇十二
20xx年度是我國房地產(chǎn)和建筑業(yè)發(fā)展面臨結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級之年，也是全行業(yè)聚焦新型建筑工業(yè)化和裝配式混凝土建筑的元年。在國家和地方政府大力提倡節(jié)能減排的環(huán)境保護政策引領(lǐng)下，我國建筑業(yè)開始艱難的邁向綠色建筑及其工業(yè)化的突圍發(fā)展之路。
我國的裝配式建筑在上世紀八十年代后期突然停滯并很快走向消亡，pc技術(shù)沉寂了三十多年之后又重新在中國興起，這是一個令人鼓舞和值得期待的事件；時隔30年的斷檔期，無論是技術(shù)還是人員都非常匱乏，短期之內(nèi)無法從根本上解決人員、技術(shù)、管理、工程經(jīng)驗等軟件方面的問題?，F(xiàn)實的情況是大家采用投資辦廠來應對產(chǎn)業(yè)化發(fā)展需求，建了工廠才知道市場并不成熟，運營管理非常困難，各地產(chǎn)業(yè)化推廣都停留在試點示范工程階段，根本無法實現(xiàn)建筑工業(yè)化的質(zhì)量和成本優(yōu)勢，這種舍本逐末的做法非常普遍。
本年度裝配式建筑受到社會各界的高度關(guān)注，尤其是在國家最高決策層明確要發(fā)展裝配式建筑，推動新型建筑工業(yè)化的號召下，隨著國家和行業(yè)陸續(xù)出臺相關(guān)發(fā)展目標和方針政策的指導下，全國各地20多個省市陸續(xù)出臺扶持相關(guān)建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，推進產(chǎn)業(yè)化基地和試點示范工程建設。住宅產(chǎn)業(yè)化基地涵蓋開發(fā)、設計、施工、建材部品、設備等全產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，大多數(shù)企業(yè)都將裝配式建筑市場鎖定在住宅產(chǎn)業(yè)化領(lǐng)域。全國各地同質(zhì)化競爭的局面非常嚴重，各主要區(qū)域預制混凝土企業(yè)生產(chǎn)任務嚴重不足，產(chǎn)品和施工質(zhì)量參差不齊，許多從事pc業(yè)務的企業(yè)虧損嚴重。建筑工業(yè)化再度引起社會各界的高度關(guān)注和深入思考。
1.裝配式建筑體系
我國目前實施的裝配式建筑體系包括混凝土結(jié)構(gòu)體系和鋼結(jié)構(gòu)體系兩大類，詳見表1。
從表1中可以看出建筑體系與構(gòu)配件的對應關(guān)系，其中構(gòu)件之間的連接構(gòu)造是關(guān)鍵技術(shù)，也是實施裝配式建筑質(zhì)量控制的重點內(nèi)容。
2.標準體系
我國預制混凝土技術(shù)標準編制歷時10年左右時間，截至目前預制混凝土領(lǐng)域的國家和行業(yè)標準已基本齊備，現(xiàn)行的預制混凝土結(jié)構(gòu)設計、構(gòu)件生產(chǎn)、結(jié)構(gòu)施工、工程驗收等系列標準完全可以指導我國建筑工程領(lǐng)域的裝配式結(jié)構(gòu)工程實施。目前最大的困惑是許多專業(yè)人員缺乏預制建筑方案設計和預制工程實施的訓練，對標準的理解和應用沒有整體概念，造成許多項目出現(xiàn)技術(shù)經(jīng)濟性差，甚至出現(xiàn)一些質(zhì)量問題的現(xiàn)象。當務之急是要引入有經(jīng)驗的預制混凝土專業(yè)咨詢機構(gòu)，通過和業(yè)主、設計、施工、生產(chǎn)等工程實施主體的緊密合作，系統(tǒng)策劃預制混凝土工程的設計方案、實施質(zhì)量和項目成本，才能體現(xiàn)裝配式建筑的優(yōu)勢，促進裝配式建筑穩(wěn)步有序的發(fā)展。
國家、行業(yè)及地方主要標準規(guī)范已基本編制完成并頒布實施，為了普及和推廣裝配式建筑有關(guān)知識，裝配式建筑技術(shù)交流和專業(yè)培訓活動非常活躍。在參加學習交流之后，大家的普遍困惑是我國各地的裝配式建筑發(fā)展理念還很不清晰，裝配式建筑的技術(shù)體系和實施方案尚沒有確立，許多企業(yè)缺乏從系統(tǒng)層面開展裝配式建筑的研究開發(fā)能力。
3.關(guān)鍵技術(shù)研究
裝配式建筑關(guān)鍵技術(shù)研究仍然是未來需要聚焦開展的工作層面，以為我國建筑產(chǎn)業(yè)化的深入、持續(xù)和廣泛推進提供強大的技術(shù)支撐和保障，表2是關(guān)于裝配式建筑關(guān)鍵技術(shù)研究的項目和主要內(nèi)容要點，這些研究成果及形成的有關(guān)技術(shù)標準能極大豐富我國裝配式建筑技術(shù)標準體系。
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
在萬科集團為代表的開發(fā)企業(yè)推進住宅產(chǎn)業(yè)化取得階段性進展的情況下，許多開發(fā)企業(yè)開始主動或被動地關(guān)注住宅產(chǎn)業(yè)化和預制混凝土技術(shù)發(fā)展，部分企業(yè)開始嘗試產(chǎn)業(yè)化住宅試點項目的探索。目前的房地產(chǎn)宏觀形勢依然嚴峻，各地出臺的產(chǎn)業(yè)化政策是開發(fā)商關(guān)注產(chǎn)業(yè)化的主要動力，一旦限制或激勵政策落實不到位，住宅產(chǎn)業(yè)化將面臨非常尷尬境地。目前開發(fā)企業(yè)尚處于產(chǎn)業(yè)化認識的迷茫和困惑期。
2.設計咨詢企業(yè)
由于房地產(chǎn)市場的低迷和各地產(chǎn)業(yè)化政策相繼出臺，許多有實力的設計咨詢企業(yè)開始探索向產(chǎn)業(yè)化方向轉(zhuǎn)型，本年度有實力的設計企業(yè)通過試點工程和專業(yè)咨詢相結(jié)合，開展裝配式建筑的工程設計工作和技術(shù)服務，成為本年度產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的一大亮點。應該認識到目前的設計咨詢企業(yè)的專業(yè)研究工作還比較欠缺，在裝配式建筑領(lǐng)域總體技術(shù)水平有待提升，工程實踐經(jīng)驗需要慢慢積累。
3.大型建筑施工企業(yè)
由于房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整，全國各地建筑工程的開工量嚴重滯后，本年度最大亮點是中建總公司成立了具有產(chǎn)業(yè)一體化平臺（開發(fā)+設計+生產(chǎn)+施工）的建設科技集團，整合全國的產(chǎn)業(yè)化資源，探索裝配式建筑一體化建造模式。全國各地的地方施工企業(yè)也紛紛開始涉足建筑工業(yè)化領(lǐng)域，都從預制工廠和試點工程入手，實施效果還有待時間檢驗。前期進入裝配式建筑領(lǐng)域的承包商一般都面臨產(chǎn)業(yè)平臺建設時間長、投資大、市場空間有限、產(chǎn)業(yè)鏈資源匱乏、產(chǎn)業(yè)化項目實施困難及成本壓力大等問題，很顯然這些問題短期內(nèi)無法解決，必須要上升到企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略層面來定位，才能實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化建造的優(yōu)勢。因此建議實力較強的承包商應堅持本土化長期發(fā)展戰(zhàn)略，盡快形成所在區(qū)域的專業(yè)化和差異化競爭優(yōu)勢。
生產(chǎn)企業(yè)調(diào)查
1)缺乏對全國范圍及各區(qū)域的pc工廠規(guī)劃布局調(diào)查分析和指導，造成pc工廠的投資建設處于混亂無序狀態(tài)，有的地區(qū)投資過度造成重復建設，有的地區(qū)尚處于空白狀態(tài)。
2)全國各地原有pc工廠幾乎都是以市政基礎(chǔ)設施和水泥制品為主的企業(yè)，轉(zhuǎn)型做建筑構(gòu)件有一定基礎(chǔ)，但也存在經(jīng)營管理和質(zhì)量標準的巨大差異，需要時間來完成轉(zhuǎn)型。
3)新建的pc工廠近幾年已超過100家，廠房和設備等硬件設施都比較到位，但缺乏技術(shù)和管理等軟件方面的建設，尤其是專業(yè)人員短缺，造成經(jīng)營困難，質(zhì)量水平較低的問題比較突出。
4)東部經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的大城市pc工廠發(fā)展較快，整體技術(shù)管理水平較高，是引領(lǐng)我國pc企業(yè)健康發(fā)展的排頭兵。
產(chǎn)品分類調(diào)查
產(chǎn)品質(zhì)量水平調(diào)查
1)我國pc產(chǎn)品質(zhì)量整體水平依然較低，除了市政基礎(chǔ)設施類構(gòu)件質(zhì)量較穩(wěn)定外，建筑構(gòu)件和水泥制品質(zhì)量不容樂觀。
2)pc產(chǎn)品生產(chǎn)的專業(yè)化和多元化矛盾短期無法化解，主要問題是沒有長期發(fā)展戰(zhàn)略，依靠低價競爭是其主要經(jīng)營手段，給企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量提升造成困難。
3)pc企業(yè)的科研和技術(shù)質(zhì)量管理投入嚴重不足，科技和生產(chǎn)管理人員短缺且缺乏系統(tǒng)培訓，缺乏創(chuàng)新且產(chǎn)品質(zhì)量低劣問題突出，市場有效需求不足和長期低價欠款經(jīng)營造成許多企業(yè)處于進退兩難的境地。
4)全面提高pc產(chǎn)品質(zhì)量成為pc行業(yè)健康發(fā)展的當務之急。
產(chǎn)品市場應用分析
8.設備配件企業(yè)
本年度國內(nèi)外設備配件企業(yè)發(fā)展較快，我國新建的pc生產(chǎn)線的自動化和信息化管理水平不斷提高，預制工廠的設備工業(yè)化水平已達到國際先進水平，但設備運行質(zhì)量還很不理想。一方面由于目前的市場嚴重不足，建成之后的生產(chǎn)線無法正常運行，大多數(shù)都處于停滯狀態(tài)；另一方面由于構(gòu)件的標準化定型較差，無法滿足設備的產(chǎn)能要求，生產(chǎn)效率普遍達不到設計要求。由于廠家數(shù)量多，設備配件企業(yè)的競爭呈現(xiàn)白熱化狀態(tài)，技術(shù)服務能力不足，經(jīng)營狀況堪憂。因此建議設備廠家不要盲目推廣構(gòu)件生產(chǎn)線，要做好客戶的售后服務工作。綜上所述，裝配式建筑產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)面對建筑工業(yè)化發(fā)展普遍面臨準備不足、人才匱乏、缺乏經(jīng)驗積累等軟實力的考驗。
我國裝配式建筑和預制混凝土市場尚處于初級階段，全國各地基本上集中在住宅工業(yè)化領(lǐng)域，尤其是保障性住房這一狹小地帶，前期投入較大，生產(chǎn)規(guī)模很小，造成預制構(gòu)件的成本普遍較高，裝配式建筑的成本、質(zhì)量、工期、環(huán)保等優(yōu)勢還很難充分體現(xiàn)出來，短期之內(nèi)還無法和傳統(tǒng)現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)市場競爭。
目前的預制構(gòu)件市場遠未成熟，預制混凝土市場僅依靠政府推動遠遠不夠，關(guān)鍵是要依靠一批有實力的企業(yè)進行全方位系列開發(fā)裝配式建筑體系，擴大預制混凝土應用領(lǐng)域和使用范圍，形成建筑構(gòu)件和市政基礎(chǔ)設施構(gòu)件的同步協(xié)調(diào)發(fā)展、預制廠家與工程項目的設計施工緊密合作的局面。我國預制構(gòu)件的市場開發(fā)要堅持多樣化和專業(yè)化相結(jié)合的發(fā)展路徑。
1.住宅市場
目前裝配式結(jié)構(gòu)的熱點多集中在住宅市場，尤其是政策性保障房市場，由于各地政府成本控制比較嚴格，如果不能確立產(chǎn)業(yè)化建造的成品交房標準，提高裝配式建筑的性價比和舒適度，短期內(nèi)無論是裝配式混凝結(jié)構(gòu)還是鋼結(jié)構(gòu)還都無法和現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)競爭。
隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，我國保障房的市場會逐漸減少，實施產(chǎn)業(yè)化建造除了各地基礎(chǔ)條件較差外，工程造價低成為實施產(chǎn)業(yè)化建造的主要障礙，未來的裝配式建筑主戰(zhàn)場不會是保障房。商品房市場由于受房地產(chǎn)深度調(diào)整的影響，目前許多地產(chǎn)商都處于心有余而力不足的觀望狀態(tài)，大家都往朝輕資產(chǎn)的投資公司方向轉(zhuǎn)型，希望轉(zhuǎn)型成為房屋公司的地產(chǎn)商非常少，因此商品房的裝配式建筑體系還有很長的路要走，短期主要停留在經(jīng)濟性較好的標準化構(gòu)配件層面市場需求。
綜上所述，未來的住宅產(chǎn)業(yè)化市場風險和機遇并存，沒有實力和資源的企業(yè)投資預制構(gòu)件行業(yè)需要慎重決策。
2.公共建筑市場
我國公共建筑市場一直很少采用裝配式混凝土結(jié)構(gòu)方式建造，除了建筑個性化要求外，給工程標準化設計帶來諸多障礙，導致其實施裝配式建造難度大，成本高。多年來預制外墻掛板是公共建筑采用預制混凝土技術(shù)的主要成果，但與各種幕墻的用量相比顯得微乎其微，未來的市場推廣潛力很大。公共建筑主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件的預制化是未來裝配式結(jié)構(gòu)的重點開發(fā)領(lǐng)域。
3.工業(yè)建筑市場
我國的工業(yè)建筑市場一直以鋼結(jié)構(gòu)和現(xiàn)澆混凝土結(jié)構(gòu)為主，裝配式結(jié)構(gòu)主要應用在單層重型工業(yè)廠房中，工業(yè)廠房的預制標準化體系比較完善，但一直缺乏創(chuàng)新發(fā)展，用量逐年減少，目前采用的pc廠房一般以排架結(jié)構(gòu)為主。
近年來預應力空心板和雙t板的在工業(yè)或商業(yè)建筑中的應用開始復蘇，一方面由于其采用預制預應力技術(shù)，施工速度快、成本低、經(jīng)濟性較好，逐步得到行業(yè)認可。另一方面由于生產(chǎn)廠家都比較小，產(chǎn)品質(zhì)量控制水平較差，技術(shù)服務能力不足，經(jīng)常會出現(xiàn)一些市場推廣方面的困難，也存在工程實施過程的質(zhì)量管理和驗收問題。建議從事該產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)加強和設計咨詢企業(yè)合作，高度重視預應力產(chǎn)品的生產(chǎn)質(zhì)量和推廣應用工作，確保裝配式建筑的工程質(zhì)量和性能提升。
4.市政景觀市場
除傳統(tǒng)地磚、馬路牙等普通水泥制品一直在大量使用外，近年來各種新型預制混凝土市政景觀產(chǎn)品得到重視和開發(fā)，由于其表面的顏色和質(zhì)感可以采用裝飾混凝土技術(shù)實現(xiàn)其裝飾耐久功能，包括預制混凝土廣場鋪地板、排水溝、雨水蓋板、景觀座椅等系列產(chǎn)品開始引起行業(yè)關(guān)注，從事該領(lǐng)域的企業(yè)應把新產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品質(zhì)量提升及技術(shù)服務作為培育市場和推廣應用的重點。
5.基礎(chǔ)設施市場
橋梁、排水管、管片等基礎(chǔ)設施類構(gòu)件標準化程度較高，市場和生產(chǎn)企業(yè)專業(yè)化程度高，從業(yè)人員比較穩(wěn)定，企業(yè)經(jīng)營狀況一直較好。該類企業(yè)的專業(yè)化和地域化特征非常明顯，也有部分綜合類企業(yè)利用產(chǎn)品多樣化經(jīng)營方式保持適度規(guī)模和穩(wěn)定運營取得市場競爭優(yōu)勢。隨著我國城鎮(zhèn)化進程發(fā)展，各類基礎(chǔ)設施需要不斷完善和升級改造，未來的市場潛力巨大。具有本土化特征的專業(yè)化公司是該領(lǐng)域的發(fā)展方向。
建筑工業(yè)化和裝配式建筑的呼聲越來越高，全國各地推廣預制技術(shù)的熱度還在不斷增加，從各地反饋的產(chǎn)業(yè)化試點示范工程和工廠運營的信息來看，實施過程存在問題很多，實際效果很差，嚴重影響未來預制混凝土技術(shù)在我國推廣應用的進程。
裝配式建筑相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的軟硬件建設還很薄弱，工程建設和設計單位的從業(yè)人員對產(chǎn)業(yè)化項目前期策劃管理欠缺，缺乏產(chǎn)業(yè)化技術(shù)支撐能力和工程實施經(jīng)驗，由于按傳統(tǒng)現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)的最低價競標理念來管理產(chǎn)業(yè)化項目，經(jīng)常造成產(chǎn)業(yè)化規(guī)劃設計方案不合理，選擇的承包商和構(gòu)件加工廠不具備專業(yè)化技術(shù)和產(chǎn)業(yè)化實施能力，嚴重影響產(chǎn)業(yè)化項目的質(zhì)量提升，造成工程實施過程存在可建造性差、效率低等現(xiàn)象。
目前的建設或監(jiān)理單位投入的人員和資源條件少，對于產(chǎn)業(yè)化項目統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力嚴重不足，施工單位的專業(yè)化技術(shù)和管理水平又比較欠缺，導致項目推進過程中經(jīng)常出現(xiàn)質(zhì)量差、工期長、成本高等問題，甚至得出產(chǎn)業(yè)化不如傳統(tǒng)施工好的結(jié)論，嚴重制約pc市場推廣應用健康發(fā)展。應該認識到?jīng)]有人才和質(zhì)量做基礎(chǔ)，停留在趕工期和大規(guī)模復制低品質(zhì)建筑的做法是不可取也是行不通的。國內(nèi)外發(fā)展的歷史經(jīng)驗證明，不顧客觀條件制約，貪大求全、急于求成的推廣裝配式建筑將后患無窮。建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的核心內(nèi)涵是采用工業(yè)化精益建造手段建造高品質(zhì)建筑，實現(xiàn)節(jié)能減排的綠色發(fā)展目標。
（1）很顯然我國現(xiàn)行建筑管理體制還不適應產(chǎn)業(yè)化發(fā)展要求，需要不斷改革完善，各級建設主管政府部門應及早從市場主體中脫離，探索改革現(xiàn)行建筑管理體制，推進工程總承包和專業(yè)化分工相結(jié)合的管理模式；鼓勵協(xié)會開展對從事裝配式混凝土業(yè)務的企業(yè)和人員進行系統(tǒng)培訓和產(chǎn)品質(zhì)量認證工作。
（2）各企業(yè)應依靠市場競爭規(guī)則，構(gòu)建基于區(qū)域特色的產(chǎn)業(yè)化技術(shù)體系和發(fā)展平臺，開展技術(shù)管理創(chuàng)新，提高建筑工業(yè)化技術(shù)水平，拓展預制混凝土應用領(lǐng)域。下大力氣培育一批本土化產(chǎn)業(yè)化公司和工人隊伍，確保產(chǎn)業(yè)化項目初期的完成質(zhì)量和實施效率。
（3）在全國范圍內(nèi)要從部分有條件的大中城市開展試點和示范入手，不斷總結(jié)經(jīng)驗，培訓人才，逐步再向中小城市推廣?；谀壳叭珖鞯貙嵤┭b配式建筑存在問題，與各地政府大力推廣預制裝配技術(shù)形成很強的反差，各地都需要對產(chǎn)業(yè)化的目標、路徑、速度等指標進行系統(tǒng)的總結(jié)和反思，堅持實事求是的科學態(tài)度，放慢腳步，積累經(jīng)驗，走出一條和而不同的本土化發(fā)展道路。
面對全國各地向建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展轉(zhuǎn)型升級的迫切需求，各級政府和預制混凝土行業(yè)的相關(guān)企業(yè)應保持清醒的認識，因地制宜的確定產(chǎn)業(yè)化技術(shù)體系和發(fā)展路徑，積極開展試點工程和示范工程的建設，不斷總結(jié)經(jīng)驗，吸取教訓，腳踏實地的推進我國建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展。
物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇十三
前言：xx年在武漢呆了5個月，寒假回家又住了半個多月，分別體驗了大城市xx、中小城市xx、xx和小城鎮(zhèn)xx河的生活，通過耳濡目染和參觀交流，使我對于新常態(tài)下城市化發(fā)展有一些新的思考，一言以蔽之，要以城市化引領(lǐng)城鎮(zhèn)化，以城鎮(zhèn)化促進城市化，實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化和城市化同步并行發(fā)展，而不是一味的以gdp和城市規(guī)模為標準，也就是說城市有城市的樣子，城鎮(zhèn)有城鎮(zhèn)的特色，鄉(xiāng)下有鄉(xiāng)下的本色。
正如武漢城市口號所言，武漢的確是每天都不一樣，就以我所在的武漢大學為例，最近五年新建了圖書館總館、萬林藝術(shù)博物館、校門口牌坊也換了，還建了珞xx站地下通道，我們充分享受了城市化帶來的種種便利和福利，并且心安理得，可是，另一方面，我們卻又“享用”著著霧霾、帶有味道的自來水，圖書館平時要搶位子坐，校園里車流不息，以及沒完沒了的施工場地這些很奇葩、很矛盾的現(xiàn)象。
同樣的情形在麻城市和xx縣城出現(xiàn)。麻城市建了南站和北站兩座火車站，是xx省僅次于·xx和xx的第三大交通樞紐，可是僅有的一座汽車站卻破敗不堪、連正規(guī)安檢程序都省略了；聯(lián)通郊區(qū)xx鎮(zhèn)和市區(qū)的唯一一座大橋卻只能單行一輛車，以至于我們的車過橋排隊排了一個小時。同樣，在羅田縣城一方面我很欣喜的看到義水外灘的新建為城市增色少，看到寬闊的綠化帶和還算清澈的河水，可是另一方面，公園偏僻一點的地方卻到處尿跡斑斑，方圓一里路難找到公廁；還有母校xx一中操場上修葺一新，貼滿了花花綠綠的宣傳畫，可是后山上卻堆滿了垃圾。
以上所列舉的只是城市化大潮流的冰山一角，但是通過這些現(xiàn)象，我們可以認識到城市化在取得一系列成績的同時還面臨著一系列問題，還有很多事需要去做。
第一，經(jīng)濟發(fā)展和環(huán)境保護并重。今天的xx河就是明天的xx，今天的羅田麻城就是明天的`xx。但是如果xx，xx也像xx那樣交通擁堵不堪，霧霾遮天蔽日，天空濃煙滾滾，我們的城市化又有什么必要呢？我們的未來又有什么希望呢？現(xiàn)在回鄉(xiāng)尚且能夠見到青山綠水，藍天白云，呼吸著清新的空氣，享受著鳥語花香，可是倘若依然沒有反思，繼續(xù)這樣發(fā)展下去，若干年后，我不知道還能不能見到這一切。就以城鎮(zhèn)生活垃圾為例，我想我們可以借鑒武大經(jīng)驗，因為武大是武漢生態(tài)相對完整同時環(huán)境保護比較好的一張名片。第一，提高公共衛(wèi)生意識和素質(zhì)。武大師生素質(zhì)整體上比較高，大家都比較自覺；可是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)只要你不把垃圾倒在別家門口是沒有人管你的，可是你能指望鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民像武大師生那樣自覺嗎？文明意識和環(huán)保意識的培養(yǎng)至關(guān)重要；第二，加強配套設施建設。武大有保潔人員，有眾多垃圾箱、垃圾車和吸塵車等一系列配套設施，而在鄉(xiāng)鎮(zhèn)即使有垃圾箱，堆滿了也常常沒有人定期清理。第三，加強公共衛(wèi)生管理。村一級乃至鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級基本上沒有公共衛(wèi)生管理措施，更不用說實施了。
第二，改善交通，建衛(wèi)星城鎮(zhèn)。交通擁堵很大一方面原因是城區(qū)人口過于集中。城市功能過于集中，以xx為例，以縣城為中心城區(qū)，以附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)為衛(wèi)星城，實現(xiàn)公交化、一體化，這樣就可以大大減少中心城區(qū)交通·和環(huán)境資源壓力。同樣，在xx鎮(zhèn)，是不是可以再建一座大橋，或者干脆就以xx鎮(zhèn)為xx市副城市中心之一，將市圖書館、博物館、福利院這些公益福利場所建在這里，既方便又安靜還可以有效緩解城區(qū)交通壓力，豈不是一舉多得？xx縣城東餅子鋪新建了縣圖書館，山水相依，場地開闊，同時又為大別川百里生態(tài)畫廊增光添色，這一經(jīng)驗值得xx借鑒。
第三，加強規(guī)劃，綜合治理。這方面需要向新加坡和迪拜學習，它們在城市建設之初就定位于國際化大都會，迪拜的道路可是同時通行十幾輛車·，假如xx有這樣的前瞻性和規(guī)劃，也就不會到處是工地了，如果一開始就規(guī)劃好，城市不就要安靜很多嗎？資源浪費不是要少很多嗎？只要充分發(fā)揮主觀能動性，把握好整體與局部這一對矛盾，同時積極學習先進經(jīng)驗，我們一定能建設美麗城市。
結(jié)語：回憶過去，九十年代，xx縣城只有破破爛爛幾條大街，xx鄉(xiāng)也只有兩排刷滿了大紅宣傳標語的磚瓦房，大街上遍地都是摩托車，三輪車、麻木、還有驢子拉車，21世紀xx年代的今天家家戶戶早已蓋上樓房，甚至是小別墅，大街上到處都是小汽車，三輪車和麻木基本上看不到了，這是城市化帶來的進步和成績，表明我們城鄉(xiāng)人民物質(zhì)生活水平獲得了較大的提升，盡管我們依舊面臨著層出不窮的新問題。展望未來，在大城市規(guī)模不斷擴大，中小城市逐漸和大城市接軌，公交化，高鐵化的同時，也希望依舊有更多的珞珈山水出現(xiàn)，有更多的“中國達沃斯小鎮(zhèn)“出現(xiàn)，有更多的莊園出現(xiàn)，有更多的詩意的棲居場所出現(xiàn)。
物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇十四
目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。
分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：
1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實施細則，我市又無立法權(quán)；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。
與上級政府部門相關(guān)的具體事務上，顯得無能為力。
3、市場主體不對稱。業(yè)主個體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強，據(jù)調(diào)查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會不清楚、不參與。對業(yè)委會的設立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會的自治能力、內(nèi)控能力、團隊精神和依法維權(quán)水平不高，業(yè)委會成員服務全體業(yè)主的動力不足，年紀輕、能力強的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面，物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻很低，實力不強，規(guī)模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強。
4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的.導向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，“享受免費午餐”的習慣在相當范圍內(nèi)存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動成果得不到應有的尊重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導、司法人員和教師等機關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費，產(chǎn)生了一定的負面影響。
5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規(guī)范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業(yè)難以維權(quán)。對開發(fā)企業(yè)的責任追究制度不完善，人民群眾反映強烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規(guī)劃設計，公用配套設施數(shù)量不到位、技術(shù)標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉(zhuǎn)嫁給后進入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標制度有待全面推進。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立，業(yè)主不能明白消費、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。
6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒有形成，對小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務和負擔轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車費的價格調(diào)控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務多、經(jīng)費少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設施，以補充管理經(jīng)費不足。
7、公用設施不配套。在老小區(qū)和次。
總之，從根本上說，公用設施上的硬件不足和二、關(guān)于解決停車難和物業(yè)管理問題的目標、原則和3、交警、城建城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機制。目前，我市許多老小區(qū)和次新區(qū)即使用足區(qū)內(nèi)停車資源，也不能滿足全部需求；尤其是實施規(guī)范停車后，必然產(chǎn)生對部分車主的“擠出效應”。因此，依靠區(qū)外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個現(xiàn)實選擇。建議，建立交警、城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機制，先由街道組織社區(qū)公示并上報小區(qū)停車泊位的短缺數(shù)量，再由交警對動態(tài)交通影響作出評價后，按照便民利民、公開透明、能劃盡劃的原則，提出道路道板劃定泊位的方案，最后會同城管和街道、社區(qū)實施，同時建設部門要給予配合，對道板泊位下的管線承重能力進行評估。
物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇十五
為市人大常委會第五次會議聽取和審議市政府關(guān)于市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的報告作準備，市人大環(huán)境資源城鄉(xiāng)建設委員會于9月份對市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況開展了專題調(diào)研。9月10日，市人大常委會副主任徐永兵、王平率領(lǐng)市人大常委會部分組成人員和部分市人大代表對市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進行了專題視察。在調(diào)研視察的基礎(chǔ)上，我們按照監(jiān)督法的要求，已將調(diào)研視察過程中收集的各方面的建議和意見及時進行了匯總整理，交市政府及相關(guān)部門。市政府對我們匯總的意見高度重視，已在專項工作報告中作出了回應。現(xiàn)將這次調(diào)查視察的情況報告如下，供各位組成人員審議時參考。
我市的物業(yè)管理工作起步于1994年,經(jīng)過十多年的發(fā)展,物業(yè)服務行業(yè)規(guī)模不斷壯大，企業(yè)數(shù)量、服務水平、從業(yè)人員以及物業(yè)服務覆蓋面都有了長足的發(fā)展。物業(yè)管理已成為與廣大人民群眾生活、工作息息相關(guān)的新興行業(yè)，在擴大就業(yè)、居民消費、維護房屋使用安全、改善居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)和提高城市品味等方面發(fā)揮著日益重要的作用。目前市區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)130家，管理面積2300萬平方米，有國家級物業(yè)管理示范項目5個，國家優(yōu)秀項目5個，省級優(yōu)秀項目23個。
近年來，市政府認真貫徹落實《物業(yè)管理條例》，不斷健全物業(yè)管理的政策體系；大力開展宣傳咨詢活動，努力為物業(yè)管理的發(fā)展營造有利的社會氛圍；積極培育和規(guī)范物業(yè)管理市場，對符合條件的新建小區(qū)全面實施招投標落實物業(yè)服務企業(yè)，限制和約束不正當競爭行為，維護了物業(yè)管理市場良好的競爭秩序；積極引導和規(guī)范業(yè)主委員會組織建設，業(yè)主自治意識逐步得到增強；不斷規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營行為，行業(yè)整體素質(zhì)有所提高；逐步完善物業(yè)維修資金管理使用制度，業(yè)主合法權(quán)益得到保障；努力改善老小區(qū)配套設施，積極探索準物業(yè)管理體制。通過各項扎實有效的工作措施，我市的小區(qū)環(huán)境面貌不斷改善，物業(yè)管理在“五城同創(chuàng)”中發(fā)揮了重要作用，為提升城市品味，提高市民居住質(zhì)量作出了積極貢獻。
二、市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的主要矛盾和問題。
在十多年的發(fā)展過程中，我市的物業(yè)管理與外地許多地方一樣，也出現(xiàn)了許多矛盾和問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
（一）物業(yè)服務收費標準低，收繳率低，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營困難，成為困擾物業(yè)服務行業(yè)的第一大難題。收費難是我們在調(diào)研視察中聽到的意見最集中的問題。一方面物業(yè)服務的收費標準比較低，沒有建立相應的自然增長機制。目前我市普通住宅區(qū)物業(yè)管理費指導價執(zhí)行的仍然是的標準，根據(jù)小區(qū)類別、服務標準不同，從0.1元/月.m2到0.5元/月.m2，普遍價格在0.2元/月.m2左右（與xx市水平相當）。隨著用人工資和各種生產(chǎn)資料成本的增加，特別是《勞動合同法》實施以后，為物管工人繳納“五保一金”給物業(yè)企業(yè)增加了很大的壓力，但是物業(yè)管理收費標準一直沒有隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展作相應調(diào)整。另一方面物業(yè)管理費收繳率低。市區(qū)平均收繳率不足60%，而低價位商品房（拆遷安置小區(qū)）物業(yè)管理費收繳率不足10%，導致物業(yè)公司無法正常運轉(zhuǎn)，更無法提供高質(zhì)量的服務，形成了收不到費—服務不到位—業(yè)主不滿意—更加收不到費的惡性循環(huán)。物業(yè)管理公司投入大量的人力用于收費，而通過司法渠道追討物業(yè)管理費，成本高、程序繁雜，牽扯過多的人力、精力，物業(yè)公司認為劃不來。因此物業(yè)公司普遍都不看好住宅項目，特別是在老小區(qū)提供物業(yè)服務的物業(yè)公司幾乎全部虧損，去年春節(jié)前市區(qū)有近三十家物業(yè)企業(yè)由于經(jīng)營不下去紛紛退出所在小區(qū)。
（二）物業(yè)管理體制不健全，相關(guān)責任主體沒有發(fā)揮應有的作用，使得物業(yè)管理矛盾重重。隨著小區(qū)數(shù)量的不斷增加，物業(yè)管理的市場不斷擴大，物業(yè)規(guī)模和企業(yè)數(shù)量不斷增加，行業(yè)管理的工作量也越來越大。目前我市的物業(yè)管理工作主要依靠一個行政主管部門進行行業(yè)直管，物業(yè)管理行政管理體制缺乏市、區(qū)、街道、社區(qū)條塊結(jié)合、層層節(jié)制的行業(yè)監(jiān)管網(wǎng)絡，缺乏物業(yè)管理矛盾協(xié)調(diào)機制和應急防御機制。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作為新型的市民民主形式，是與物業(yè)企業(yè)對等的、維系物業(yè)管理市場完整性的重要主體。但是目前我市尚有100多個小區(qū)因為無人牽頭組織、缺乏經(jīng)費、區(qū)域太小太零散等原因沒有成立業(yè)主委員會。就是已經(jīng)成立了業(yè)主委員會的小區(qū)，由于缺乏對業(yè)委會有效的監(jiān)督制約措施，其業(yè)主自我管理、自我約束的機制尚未形成，民主協(xié)商、少數(shù)服從多數(shù)的議事原則很難實現(xiàn)，業(yè)主自治只能是良好的愿望而已。據(jù)統(tǒng)計，能有效發(fā)揮作用的業(yè)主委員會僅占20%，基本不運作的占30%，另50%也是發(fā)揮作用不大。另外，居委會、業(yè)委會、物管企業(yè)三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區(qū)的機制沒有形成，社區(qū)管理和物業(yè)管理之間缺乏科學、有效的協(xié)調(diào)機制。
（三）住宅小區(qū)基礎(chǔ)設施不配套，成為物業(yè)服務品質(zhì)無法提升的硬傷。主要表現(xiàn)在有的開發(fā)企業(yè)擅自變更規(guī)劃設計，不能按照原有規(guī)劃要求將小區(qū)交付給物業(yè)公司，如物業(yè)管理用房、社區(qū)活動用房不到位，公建配套設施產(chǎn)權(quán)不明晰，房屋及小區(qū)水、電、排污系統(tǒng)建設質(zhì)量不高，綠化檔次低，維修資金不及時足額到位等等，造成后續(xù)管理糾紛多、難度大、成本高。另一突出問題是停車難，目前隨著私家車的迅速增多，許多住宅小區(qū)中，包括新建商品房小區(qū)的停車位嚴重不足，停車問題已成為破壞小區(qū)環(huán)境、困擾物業(yè)管理的一大難題，這在老舊小區(qū)表現(xiàn)得尤為突出。
（四）城市綜合管理執(zhí)法不到位，市民對居住環(huán)境不滿意，物業(yè)管理企業(yè)左右為難。諸如鋁合金加工、娛樂場所噪音、住宅樓底樓小餐飲油煙污染、小區(qū)居民飼養(yǎng)鴿子、狗等寵物影響鄰里、居民隨意毀壞綠化、裝飾裝修中擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、違章搭建等等，這些違法行為都應該有相關(guān)的行政管理執(zhí)法部門進行監(jiān)管、執(zhí)法，物業(yè)服務企業(yè)只有在發(fā)現(xiàn)后及時勸阻、舉報的權(quán)力，而沒有執(zhí)法權(quán)，但是居民都把這些帳算到物業(yè)公司頭上，并以此為理由拒繳物業(yè)管理費。由于城市綜合管理協(xié)調(diào)機制不夠完善，一些政策、法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻現(xiàn)象，導致居民對居住環(huán)境不滿意。
（五）物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)偏低，從業(yè)人員普遍素質(zhì)不高，制約了物業(yè)服務行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)進入的門檻較低，相當一部分物業(yè)公司設立的起點低，沒有先進的管理手段和高素質(zhì)人才，市場競爭力弱。市區(qū)130家物業(yè)公司中一級資質(zhì)1家，二級資質(zhì)8家，二級以上資質(zhì)物業(yè)企業(yè)僅占總數(shù)的7%。市區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員約8000人左右，其中70%的人只有初中以下（含初中）文化，85%是下崗職工、原開發(fā)企業(yè)的富余人員或外來務工人員，而且大多是“40”、“50”甚至是“60”人員。由于普遍文化程度不高，加上工資待遇低，從業(yè)人員工作缺乏熱情和技巧，使得整個物業(yè)服務行業(yè)表現(xiàn)出缺乏敬業(yè)精神、專業(yè)技能低下、誠信度和公信力不強的狀態(tài)。
三、對加強市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的幾點建議。
針對我市住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的現(xiàn)實問題，市政府及相關(guān)職能部門要切實加強研究，從完善物業(yè)管理的體制、機制入手，積極探索，創(chuàng)新舉措，推動這一社會關(guān)注、百姓關(guān)心的熱點問題的有效解決。
（一）要從以人為本、構(gòu)建和諧社會的高度出發(fā)，不斷加強組織領(lǐng)導，建立健全管理網(wǎng)絡。住宅小區(qū)物業(yè)管理是一項關(guān)系民生的系統(tǒng)工程、窗口工程，是政府綜合管理水平、城市居民素質(zhì)和文明程度的具體體現(xiàn)，也反映了一個城市經(jīng)濟、社會的發(fā)展水平。市政府要從以人為本、構(gòu)建社會主義和諧社會的高度，充分認識加強小區(qū)物業(yè)管理工作的重要性、必要性，建立健全管理網(wǎng)絡，構(gòu)建高效的物業(yè)管理新體制。要按照“重心下移、屬地管理、條塊結(jié)合、以區(qū)為主”的原則，明確市、區(qū)兩級職責分工，落實行政監(jiān)管和公共服務責任，建立“市行政主管部門監(jiān)督管理、各區(qū)政府屬地管理、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）具體組織、社區(qū)居委會協(xié)助落實、相關(guān)職能部門密切配合”的責任體制，形成“上下聯(lián)動、齊抓共管”的工作機制。區(qū)級政府要明確物業(yè)管理監(jiān)管部門，充實街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)工作力量，健全管理網(wǎng)絡，落實工作經(jīng)費，為推進物業(yè)管理工作提供組織保障。社區(qū)黨支部、居委會是黨委、政府在城市管理中最基層最前沿的組織，是最靠近千家萬戶的關(guān)口，要充分發(fā)揮社區(qū)的一線作用，強化居委會的職責，在業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)之間充當組織者、監(jiān)督者和協(xié)調(diào)者的角色，強化其在發(fā)動業(yè)主委員會的設立、指導業(yè)主委員會工作、協(xié)調(diào)解決業(yè)主與物業(yè)的矛盾方面的作用。同時物業(yè)管理作為城市管理的一個不可缺少的組成部分，是城市管理的補充和延伸，需要各相關(guān)職能部門的支持和配合。要進一步強化城市管理責任制，加強部門間的`協(xié)作配合，提高行政執(zhí)法的效率，依法對小區(qū)內(nèi)各類違法、違規(guī)行為及時、從嚴查處，為物業(yè)管理營造良好的外部環(huán)境。
（二）要從轉(zhuǎn)變廣大市民物業(yè)服務消費理念入手，進一步加大宣傳力度，強化輿論引導。導致物業(yè)管理收費難的原因很多，但其中很重要的一條是廣大居民的思想認識不到位，對物業(yè)管理有償服務缺乏應有的認識。有很多業(yè)主習慣于過去長期的政府福利性服務，對物業(yè)管理需要交納相應的服務費不理解、不情愿，總希望享受“免費的午餐”。要針對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三方主體做好有針對性的宣傳工作，強化輿論引導，使其充分認識各自的權(quán)力和義務。一方面要強化物業(yè)服務企業(yè)的服務意識，從而千方百計地改進服務的方法，提高服務的質(zhì)量；另一方面要強化業(yè)主的共同參與意識，以主人翁的姿態(tài)自覺維護全體業(yè)主的共同權(quán)益，從而讓社會各方面、各階層在支持、發(fā)展物業(yè)管理方面形成共識。要善于運用各種宣傳媒介，通過喜聞樂見、通俗易懂的事例宣傳《物業(yè)管理條例》、《物權(quán)法》等法律法規(guī)，解析物業(yè)管理有償服務的道理，引導廣大市民樹立正確的物業(yè)服務消費理念，分清職責，正確對待小區(qū)管理中存在的現(xiàn)實問題，自覺履行繳費義務，依法維權(quán)。
（三）要從物業(yè)管理的機制、模式等方面尋求突破口，努力創(chuàng)新工作舉措，加大推進力度。一是要加大老小區(qū)整治力度。要加大老舊住宅小區(qū)環(huán)境整治的資金投入，將老小區(qū)改造工作列入市、區(qū)兩級年度城建計劃，安排專項資金，逐步解決小區(qū)基礎(chǔ)設施配套方面的突出問題，為推行物業(yè)管理創(chuàng)造基礎(chǔ)條件。二是要加強物業(yè)維修資金的歸集、管理力度。要加強對房屋開發(fā)建設單位的監(jiān)管，確保其按規(guī)定將住宅專項維修資金交存到位，并按國家規(guī)定的保修期限和范圍承擔相應的物業(yè)保修責任，同時負責處理在開發(fā)建設和銷售過程中造成的遺留問題，為物業(yè)管理解決后顧之憂。市房管、財政部門要按照“專戶儲存、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督”的原則，進一步完善住宅專項維修資金的管理措施，明確資金交存、賬戶設置、使用管理等程序規(guī)范，為長期物業(yè)管理提供保障，切實維護廣大業(yè)主的權(quán)益。三是要強化新建小區(qū)公建配套設施的監(jiān)管和驗收制度。加強對小區(qū)配套設施建設標準的前置把關(guān)，嚴格小區(qū)竣工綜合驗收工作，加強對房屋質(zhì)量、配套設施設備以及環(huán)境的驗收，明確屬于全體業(yè)主產(chǎn)權(quán)的物業(yè)管理用房、非經(jīng)營性配套用房等由產(chǎn)權(quán)部門驗收確認，并監(jiān)督交付，從而從源頭上減少矛盾，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造有利條件。四是實事求是，合理確定小區(qū)物業(yè)管理模式。要實行等級性和基礎(chǔ)性服務并舉，針對不同類型的小區(qū)采取不同的管理模式。對新建普通商品房小區(qū)，要全面推行市場化等級物業(yè)管理；對老舊小區(qū)在改造后具備物業(yè)管理基礎(chǔ)條件的，積極推行物業(yè)管理，對暫不具備條件的，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)建立物業(yè)服務組織，落實保潔、保安、保綠等基礎(chǔ)性管理，并探索與水、電等其他公共服務集中收費制度，保障最基本的物業(yè)管理正常運行，維護小區(qū)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生。
（四）要從政策措施上加大對物管企業(yè)的扶持力度，讓朝陽產(chǎn)業(yè)煥發(fā)勃勃生機。首先，市政府及相關(guān)職能部門要完善物業(yè)服務定價成本審核制度，按照“公正合理、質(zhì)價相符”的原則，確定物業(yè)服務等級和收費指導標準，規(guī)范物業(yè)企業(yè)收費行為。要強化合同約束，在物業(yè)服務合同中明確服務內(nèi)容、收費標準和各自的權(quán)利、義務和責任。要充分發(fā)揮公職人員在和諧社區(qū)建設中的模范帶頭作用，建立、完善機關(guān)事業(yè)單位工作人員拖欠物業(yè)管理費抄告制度，把干部職工支持參與物業(yè)管理和及時繳納物業(yè)服務費用的情況作為機關(guān)作風建設的考核內(nèi)容之一，健全各級黨政組織齊抓共管的責任機制。其次，針對拆遷安置小區(qū)、低價位商品房等，政府要出臺相應的政策，解決小區(qū)管理的資金問題?？梢栽趯嵤┎疬w時就提前對今后小區(qū)的管理費用進行考慮，在村級集體經(jīng)濟中作出安排，設立小區(qū)管理專項資金；或者在小區(qū)規(guī)劃建設中考慮一定比例的經(jīng)營性用房，作為今后小區(qū)基礎(chǔ)性物業(yè)服務的經(jīng)費來源。同時要完善住房保障措施，對低保、特困家庭的物業(yè)服務費進行減免或補助。第三，針對物業(yè)管理這一帶有準公共服務性質(zhì)的行業(yè)，政府要加大扶持的力度，實行差別稅收政策。對管理保障性住宅小區(qū)的物業(yè)企業(yè)，建議政府對其經(jīng)營收入實行稅收減免或在住房保障資金中予以補貼；對在老舊小區(qū)、次新小區(qū)提供服務的企業(yè)，建議對其稅收給予適當?shù)膬?yōu)惠，以減輕企業(yè)的壓力；對管理舒適型高檔住宅小區(qū)的企業(yè)則實施正常的稅收制度，以此確保市場競爭的公平性，促進物業(yè)管理行業(yè)的良性運作、健康發(fā)展。
（五）要以群眾滿意為標準，切實提升物業(yè)服務的品質(zhì)。
市政府要規(guī)范物業(yè)管理市場準入制度，加強物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理，規(guī)范企業(yè)服務標準。要進一步完善物業(yè)服務招投標管理辦法，規(guī)范物業(yè)企業(yè)退出機制，健全區(qū)物管部門及街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）參與對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督管理的實施機制，進一步加強對物業(yè)服務企業(yè)的考核、監(jiān)管。要充分發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會的作用，建立物業(yè)服務企業(yè)信用評估報告制度，促進行業(yè)自律和企業(yè)有序健康發(fā)展。繼續(xù)完善優(yōu)秀物業(yè)項目評選、激勵機制，重視物管人員培訓工作，加強從業(yè)人員職業(yè)道德、服務技能培訓，不斷提升從業(yè)人員素質(zhì)，從而提升物業(yè)服務的水平，提高廣大居民對物業(yè)服務的滿意度、認可度。
物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇十六
過去，學校的物業(yè)一般由學校的后勤管理部門進行管理，但是，近幾年學校的物業(yè)管理越來越社會化，學校的管理者認識到，在學校中引入現(xiàn)代化物業(yè)管理，可以提高物業(yè)管理的服務水平，保障學校教學和科研工作的順利進行，創(chuàng)造清潔、優(yōu)美、舒適方便、文明安全的校園環(huán)境。
學校作為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人及使用人的代表，負責選擇物業(yè)服務企業(yè)，對物業(yè)服務企業(yè)進行委托、指導、監(jiān)督和檢查，并協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)進行工作。
學校物業(yè)管理的范圍包括房地產(chǎn)范圍內(nèi)全部教學、科研、生活房屋及其附屬設備和公共設施，并對房屋及其設備以及相關(guān)的居民環(huán)境進行維修養(yǎng)護和管理，承擔校園物業(yè)的保安、防火、綠化養(yǎng)護、清掃保潔以及產(chǎn)權(quán)人和使用人日常生活必需的便民服務等。為了加強校園的物業(yè)管理，我院選擇了點亮物業(yè)管理公司為校園提供物業(yè)，進行合理的管理，點亮物業(yè)公司下設有綜合辦公室、財務部、工程部、物業(yè)管理部及各項目管理處等職能部門，公司現(xiàn)有管理人員具有多年的物業(yè)管理服務經(jīng)驗，操作技術(shù)人員具備豐富的實際工作經(jīng)驗。
點亮物業(yè)管理公司自成立以來，一直致力于科學規(guī)范的管理，注重親情和諧的服務，以“客戶為本，優(yōu)質(zhì)高效”為管理服務宗旨，在多年的物業(yè)管理實踐中，點亮物業(yè)管理公司汲取先進的管理服務理念和科學的管理模式，逐步建立了完善的質(zhì)量管理體系，并形成了公司獨特的企業(yè)文化和品牌優(yōu)質(zhì)，更得到了廣大客戶的大力認同。
點亮物業(yè)管理公司質(zhì)量方針明確，其為：科學規(guī)范管理、真誠高效服務。企業(yè)精神可佳，其為：服務、協(xié)作、誠信、創(chuàng)新。企業(yè)目標為：追求卓越，勇創(chuàng)新高，構(gòu)建和諧。點亮物業(yè)管理公司希望自己公司的管理服務為廣大客戶營造更加優(yōu)美、整潔、和諧的人居環(huán)境。點亮物業(yè)管理公司把握客戶需求，不斷提升企業(yè)綜合能力，實現(xiàn)客戶需求到客戶滿意的轉(zhuǎn)化，成為最受客戶信賴的物業(yè)管理服務企業(yè)，該公司以誠信立本，以規(guī)范為徑，擁開放心態(tài)，與客戶共贏，注重細節(jié)，力求完美，在速度的范圍內(nèi)做到最好，最有效，積極響應客戶意見，落實行動。
點亮物業(yè)管理公司的服務項目是：
（3）業(yè)主填好《業(yè)主基本情況登記表》，登好《業(yè)主公約》和《物業(yè)服務合同》；
（5）有意使用固定車位者，選取固定車位，交納有關(guān)管理費用。
作為我院的物業(yè)管理服務企業(yè)，點亮物業(yè)管理公司做到了對學生公寓的管理、教學樓的管理、設備的管理、綠化環(huán)境的管理這四個大點，首先是對學生公寓的管理，學生公寓的管理包括學生公寓的安全管理、衛(wèi)生管理、住宿管理，各種公用設施零星維修工作，學生公寓家具維修、采購及其管理，學生床單、被罩的接收、洗滌和發(fā)放等工作。學生是學生公寓的使用人，對學生公寓的管理也包含對使用人的要求。因此我院點亮物業(yè)管理公司就對學生公寓進出樓的來訪人員驗證登記，禁止無證來訪者及推銷商品者進入公寓，電腦、行李、包、箱、公寓家具等大件物品出入時要核實登記。向?qū)W生明確提出安全要求，如不準在公寓內(nèi)使用電爐子、電加熱器等大功率電器；不準在公寓內(nèi)亂拉、私拉電源線、電話線、電腦網(wǎng)線；不準在公寓內(nèi)吸煙、點蠟燭、焚燒垃圾和廢紙、信件等。這些都是電亮物業(yè)管理公司對學生公寓禁止的要求。物業(yè)服務企業(yè)負責公寓樓外周邊的衛(wèi)生保潔和樓內(nèi)大廳、走廊、衛(wèi)生間、洗漱間、樓梯以及公共部分的暖氣片、滅火器、門窗等處的衛(wèi)生保潔。住宿管理方面，嚴禁在宿舍內(nèi)養(yǎng)寵物，嚴禁私自留宿外來人員等。
其次是教學樓的管理，要求教學樓內(nèi)外的衛(wèi)生保潔，定期修檢電梯設備，妥善保管電梯機房鑰匙及電梯門鑰匙，任何非操作人員不得私自使用。
第三是設備的管理，每天檢查各樓層，注意電線等設備設施是否有損壞，同時記錄需維修得電燈、線路，并及時修理，保障電得正常供應。
第四是綠化環(huán)境得環(huán)境，點亮物業(yè)管理公司協(xié)助學校做好了綠化美化得總體規(guī)劃和設計，美化了我學院的校園環(huán)境，特別是及時對老化樹木進行修枝，保證了學生的安全，枯死樹立淘汰后，及時補栽了新樹，使校園確保整體協(xié)調(diào)。
點亮物業(yè)管理公司在我院的管理上有其獨特的特點，（1）管理時段性強，學校教學的作息時間很有規(guī)律，同時還有寒暑假。因此，物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)學校的這種特點安排好自己的各項工作計劃。依據(jù)學校教學的作息時間，劃分不同的時間段，合理地安排設備設施的維修養(yǎng)護、日常清潔及校園的安全保衛(wèi)工作。（2）對安全管理的要求很高，學校的青少年集中的場所，青少年學生充滿活力，行動敏捷，動作幅度大，在學校物業(yè)管理實際操作過程中，點亮物業(yè)管理公司考慮到學生的人身安全問題，對設備設施的維修養(yǎng)護很重視。（3）物業(yè)管理具有互動性，由于學生的活撥好動，有些時候會造成學校設備設施的損壞，點亮物業(yè)服務企業(yè)充分注意到了這個問題。
我院為加強發(fā)揮學生的能動性，加強對學生的引導教育工作，使學生自然融入我院的點亮物業(yè)管理工作中，并自覺的制止有損于學校物業(yè)的行為。為此我院點亮物業(yè)管理公司做到了周全的服務。使學院物業(yè)十分完美。
物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇十七
調(diào)查人員：王紅。
調(diào)查目的：
指導教師：李昌南（教授）。
周陽。
調(diào)查提綱：
通過對源泉小區(qū)的住戶和居民進行詢問和走訪調(diào)查，源泉小區(qū)目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司，該公司的法人為劉源，該物業(yè)管理公司在管理小區(qū)的過程當中存在著很多的漏洞和不足，例如對小區(qū)安全管理方面沒有盡到自己應有的責任，衛(wèi)生服務也相對差，各種的便民服務也難以讓人滿意，基礎(chǔ)設施維護不到位，對居民的要求和提出的問題不能及時正確的解決，通過分析，造成這些現(xiàn)象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業(yè)公司的經(jīng)營管理本身有關(guān)。通過與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現(xiàn)狀和水平。通過對雙方材料的研究和整理，我們小組成員對該小區(qū)所存在的問題提出了我們自己的幾點可行性建議。希望能夠?qū)π^(qū)今后的管理工作有指導和借鑒意義。
調(diào)查過程及內(nèi)容：
2012年12月5日星期三上午八點我小組成員前往延吉市源泉小區(qū)進行研究調(diào)查，在達到小區(qū)門口后，我們就發(fā)現(xiàn)一個特別令人匪夷所思的事情，該小區(qū)的出入口前居然沒有設置電動門等任何出入管制設施，而且另我們更為吃驚的是，當我們進入小區(qū)的時候，竟然沒有任何物業(yè)管理人員前來詢問我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區(qū)，我們首先繞小區(qū)走了一圈，之后我們就發(fā)現(xiàn)了一個問題，該小區(qū)沒有任何的休閑娛樂場所和設施，而且該小區(qū)的樓層和角落處的垃圾不時的映入眼簾，此時，該小區(qū)‘臟亂差’的印象已經(jīng)在心中形成。后來發(fā)現(xiàn)該小區(qū)還存在亂停車、亂放自行車的現(xiàn)象，后來發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部不時的有人員在流動，于是我們采取了現(xiàn)場隨機調(diào)查詢問的方式，向12名小區(qū)住戶詢問了他們對該小區(qū)的不滿意之處及他們理想中該小區(qū)的模樣。之后我們對小區(qū)用戶描述的問題和現(xiàn)象進行了實地的勘察，發(fā)現(xiàn)確實存在著諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現(xiàn)象，由于不便進入小區(qū)用戶的住房內(nèi)，所以有些問題未能進行實地的勘察，此乃無力之舉。后來我們找到了該小區(qū)的物業(yè)管理處，向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來意，并就以上調(diào)查和總結(jié)的問題與該物業(yè)管理人員進行了詳細的交談，經(jīng)過分析和交流，該小區(qū)物業(yè)管理人員承認在物業(yè)管理工作中確實存在著不足和應當改進之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問題并不屬于他們職責范圍之內(nèi)，也向我們口述了在物業(yè)管理過程中遇到的問題和難題，我們分別對上述問題一一進行了討論，得出了令人比較滿意的結(jié)果。交談之后，雙方都很愉悅，在向?qū)Ψ降绖e后，我們返回學校對調(diào)查的記錄和筆記進行了整理，大概內(nèi)容分類如下：
1、該小區(qū)存在的主要問題。
2、這些問題存在的主要原因。
3、如何正確處理這些問題。
主要問題：
經(jīng)過現(xiàn)場調(diào)查和住戶的反映，總結(jié)出以下問題：
1）部分樓梯間墻壁陳舊，應該進行粉刷。
2）小區(qū)沒有保安人員，給小區(qū)安全管理帶來隱患。
3）小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，應加強管理。
4）常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反映，也存在不安全因素。
5）小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），環(huán)境臟亂，建議加強管理。
6）小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強管理。
7）小區(qū)隨處可見垃圾，衛(wèi)生服務需要加強。
問題主要原因：
1）該小區(qū)的樓房已經(jīng)有一定的樓齡，出現(xiàn)此現(xiàn)象是合理之情。
2）該小區(qū)沒有保安人員是因為物業(yè)管理費中無此項目。
3）小區(qū)停車秩序混亂是因為沒有專門的停車位，也沒有負責車輛管理的專職人。
員
4）常有閑雜人等到小區(qū)散發(fā)廣告是因為該小區(qū)入口沒有電動門等限制措施，也。
沒有做好相應的出入人員登記表。
5）環(huán)境臟亂，積水較多是滋生蚊蟲較多的原因，住戶居民把不吃的食物到處亂。
丟，引起食源，是造成有老鼠的原因。
6）小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)丟自行車現(xiàn)象，一方面是因為對進入小區(qū)的人員沒有進行很好的監(jiān)管，另一方面原因是因為該小區(qū)沒有一個專門停放自行車的自行車棚，自行車亂放，給小偷以可乘之機。
7）造成垃圾亂丟的現(xiàn)象是因為一方面該小區(qū)的衛(wèi)生服務本來就不到位，造成破。
窗理論的上演，另一方面該小區(qū)沒有張貼注意環(huán)境衛(wèi)生等宣傳標語，使人們不注意，最主要原因是因為該小區(qū)的垃圾箱太少，而且分布不合理。
合理化建議：
1）可以和業(yè)主一起商量，在各位業(yè)主集體同意的情況下，向每位業(yè)主收取一定。
費用后聯(lián)系建筑公司盡快施工。
2）可以和各位業(yè)主商量，在征得各位業(yè)主同意的情況下，向每位業(yè)主增加收取。
3）可以建立小區(qū)車輛管理制度，對小區(qū)有車的業(yè)主進行檔案登記，對每個車輛。
固定車位，并安排專職人員負責。
4）小區(qū)入口設置電動門，對進出人等進行人員登記。
5）通知小區(qū)業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統(tǒng)一的一個位置，安排專門人員及時。
進行處理。必要時可以放置驅(qū)蚊和防鼠藥物。
6）在小區(qū)的合理位置開辟一個場所，建設一個自行車棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車現(xiàn)象。
7）安排保潔員要及時清理角落和小區(qū)垃圾，在明顯位置張貼保護環(huán)境的公益性。
標語，并在人員活動多的地方多設置垃圾桶數(shù)量。
物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇十八
近年來，西寧特鋼的發(fā)展日新月異，西鋼房地產(chǎn)的大力開發(fā)已形成了一個新的經(jīng)濟增長點，大大地改善廠區(qū)居民居住條件，因而，住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題也應運而生。物業(yè)管理公司相繼成立。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展，在為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮了重要作用。然而，也有些物業(yè)公司責任心不強，管理松散，糾紛不斷，存在著讓廣大業(yè)主不滿意的問題。
為了維護住宅小區(qū)消費者的合法權(quán)益，必須進一步了解我市物業(yè)管理中存在的問題，了解住宅消費者對物業(yè)管理的意見和要求，以便反饋給政府有關(guān)部門，為政府有關(guān)部門制定政策，加強對物業(yè)管理公司的指導和監(jiān)督。為此，我根據(jù)今的工作計劃，于今年第三季度在我工作的單位西寧特鋼附近開展一次住宅生活小區(qū)物業(yè)管理問題的入戶問卷調(diào)查。對“西園小區(qū)”的住戶，進行了調(diào)查。
本次調(diào)查以問卷和走訪約談的方式進行，歷時三個月，對西鋼轄區(qū)的380戶人家，共計786人進行了調(diào)查，調(diào)查結(jié)果如下：
1、在被調(diào)查的380戶中，業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司只60戶，占16％，由房地產(chǎn)開發(fā)公司指定的有320戶，占84%。
2、在380戶中，有312戶，反映該住宅生活小區(qū)曾成立業(yè)主委員會，并享有選舉權(quán)，占82%。有220戶，占57.8％的業(yè)主反映享有監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務合同的權(quán)利。
3、在380戶中，有231戶反映住宅小區(qū)存在擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途；302戶反映小區(qū)內(nèi)存在擅自改變房屋及配套設施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀；毀損設施、設備、危及房屋安全的行為：有253戶反映小區(qū)存在私搭亂建、亂停放車輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀、噪聲擾民的現(xiàn)象。有278戶反映有的住戶不照章交納各種費用。有72戶反映住宅小區(qū)屢屢發(fā)生小偷小摸現(xiàn)象，有13戶認為保安人員能及時處理，也有51戶認為保安人員處理不及時。
4.有293戶反映房屋及公用設施、設備修繕不及時；占77%。
5.有206戶反映物業(yè)管理制度不健全、管理混亂。
１
6、物業(yè)管理公司的額外收費情況：在委托物業(yè)管理公司代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等，有75戶認為物業(yè)管理公司沒有收取手續(xù)費；而有17戶反映有收取額外費用。
7．有22戶能主動到物業(yè)公司繳費，5.7%欠費不交的有8戶占2.1%。
8、380用戶對住宅小區(qū)物業(yè)管理公司在房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目的維護、修繕與整治服務方面進行綜合評估，結(jié)果是：有74戶，占19．5％的業(yè)主對該物業(yè)管理公司的服務表示滿意，有80戶，占21％的業(yè)主對該物業(yè)管理公司表示比較滿意或基本滿意，有226戶，占59.5％的業(yè)主對其物業(yè)管理公司的服務表示不滿意。
二）調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題：
在調(diào)查中，根據(jù)業(yè)主反映，這些住宅生活小區(qū)的物業(yè)管理很不規(guī)范。主要表現(xiàn)有：
1)治安問題嚴重：小偷小摸現(xiàn)象屢有發(fā)生，小販、廢品收購、撿破爛的及其他閑雜人員自由出入住宅小區(qū)沒人過問。
2)衛(wèi)生臟、亂、差：有的生活小區(qū)垃圾沒有定點投放，土頭沒有及時清理，樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便，生活污水隨意排放。
3)綠化地管理不善：有的綠化地沒有栽種花草樹木、雜草叢生，幾乎成為茺蕪，有的花草樹木沒有很好養(yǎng)護，以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。
4)改變房屋用途：有的物業(yè)管理公司將地下室、藏物間出租經(jīng)營餐飲業(yè)，造成油煙污染小區(qū)空氣，噪聲擾民，有的占道停放車輛，阻塞交通。
5)物業(yè)管理制度不健全：有206產(chǎn)業(yè)主反映，該小區(qū)物業(yè)管理混亂，存在私搭亂建、亂停放車輛，房屋共用部份亂堆亂放，隨意占用，有的房屋及公用設施、設備修繕不及時。
三．對物業(yè)管理發(fā)展的分析和建議。
前的管理和被管理關(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費相應的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進行投訴。
隨著物業(yè)管理的發(fā)展，目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過2萬家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)管理也必然進入品牌競爭時代。21世紀將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時代，是我國物業(yè)管理專業(yè)化、市場化、社會化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時代。
例如天津市金廈物業(yè)管理公司。天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年，是天津市物業(yè)管理“十強”企業(yè)，具有天津市物業(yè)管理一級企業(yè)資質(zhì)。公司創(chuàng)立了具有金廈特色的物業(yè)管理模式，目前管理高層、多層住宅小區(qū)及辦公樓等多類型項目，同時開展物業(yè)管理咨詢、室內(nèi)裝修、房屋租售等多種經(jīng)營。所管理的金廈里涉外小區(qū)獲得了“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號。幾年來公司不斷開拓創(chuàng)新，先后實現(xiàn)了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾；第一家成立小區(qū)居委會；第一家成立社區(qū)醫(yī)療保健中心；第一家業(yè)主大規(guī)模捐贈花木；第一家實行義務監(jiān)督員制度；第一批名列榜首被評為“物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”；第一家在全市首次大型公開物業(yè)管理項目競標中一舉奪標的企業(yè)。
作為基層直接管理社區(qū)的政府，要看到社區(qū)的這種社會基礎(chǔ)性關(guān)系的變化，并支持、保護它們的發(fā)展，嚴格依法進行管理。這樣，我們就可能朝向國際一流社區(qū)發(fā)展！我建議從如下幾個方面加強物業(yè)管理工作：
（一）、多方入手，解決收費難問題。收費難是物管多方面矛盾的反映，也必須多方面入手解決。一是規(guī)范物管自身的收費行為，加強自律，樹立“誠信企業(yè)”的良好形象，讓業(yè)主信賴；二是增加資金使用的透明度，嚴格按照規(guī)定，進行收支情況的公示、公開，讓業(yè)主明明白白消費；三是加強內(nèi)部管理，提高服務質(zhì)量，讓業(yè)主真正享受到“質(zhì)價相符”的服務，感到物有所值；四是做好宣傳工作，讓業(yè)主懂得交納物管費是應盡的義務，權(quán)利義務是一致的，拒交物管費是可恥的，不是正當?shù)木S權(quán)行為；五是物管公司可以用法律起訴的方法追繳物管費。
利，特別要幫助把好業(yè)主委員會人選關(guān)，防止動機不良的人、素質(zhì)低下的人進入業(yè)委會。開發(fā)商或物管公司要把握好配合和參與的程度，以免業(yè)主投訴其“操縱”選舉。具體應做好四項工作：一是做好宣傳發(fā)動工作，動員業(yè)主積極參與，二是按照籌備小組的要求做好服務工作，完成一些具體的工作，三是提供業(yè)主產(chǎn)權(quán)以及產(chǎn)權(quán)份額，并提醒未交管理費的候選人及時交納物管費。物管公司要把業(yè)主委員會選舉當成是與業(yè)主溝通的機會，最大限度的爭取業(yè)主的信任與支持，而不是引發(fā)誤會，激化矛盾。業(yè)委會建立之后，物管應加強與它的溝通，在自覺接受監(jiān)督的同時，也主動幫助業(yè)委會成員學習物業(yè)管理的法規(guī)制度，提高相關(guān)素質(zhì)，以利相互的理解溝通。同時，建議將業(yè)委會納入居委會指導和管理，居委會可發(fā)揮其在溝通業(yè)委會與物管方面的積極作用。
（三）、建立經(jīng)常有效的溝通機制，形成業(yè)主與物管共建小區(qū)的工作格局。與住戶群體的良好溝通是物管企業(yè)的立身之本。大家雖已認識這項工作的重要性，但同住戶保持制度化溝通的不多，這有違物管行業(yè)的發(fā)展趨勢，必須引起業(yè)內(nèi)的高度重視。如何開辟更多的溝通渠道，有幾點建議：
1、以經(jīng)常性的社區(qū)文化活動和精神文明建設活動為載體，作為溝通的主渠道。物管設計和組織小區(qū)文藝演出、體育比賽、業(yè)主興趣活動等，業(yè)主可廣泛參與，在活動中交流思想，結(jié)識朋友，被實踐證明是業(yè)主之間、業(yè)主與物管之間溝通的極好方式。社區(qū)活動應作為制度確定下來，堅持下去，并作為物管工作的一項量化指標考核。
2、拓展傳媒溝通方式，如建小區(qū)宣傳欄、公示欄，發(fā)行小區(qū)報等等，及時將物業(yè)的管理思路和最新動向向業(yè)主公開，社區(qū)的大事讓大家早知道，并可通過傳媒，解答業(yè)主關(guān)心的熱點問題等。
流值班，為高層領(lǐng)導直接接觸群眾或進行工作調(diào)研提供平臺，也可大大提高公司領(lǐng)導的親和力，改善業(yè)主與物管的關(guān)系。定期入戶調(diào)查至少每年進行一次，這主要是進行業(yè)主滿意度測評，這種溝通范圍最廣但深度不夠，主要是從宏觀上把握業(yè)主對物管的評價。當然，根據(jù)各自物管的實際和工作需要，還可以創(chuàng)造出很多有效的溝通方式，目的就是，消除隔閡，增進共識，求同存異，建立業(yè)主與物管的合作伙伴關(guān)系，形成共建“安全、文明、祥和”小區(qū)的工作格局。
參考文獻：
《物業(yè)管理概論》作者：胡龍偉，姜東民中國電力出版社2007年1月出版。
【本文地址：http://www.mlvmservice.com/zuowen/17585545.html】
