物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告大全（20篇）

報告是一種對特定主題進(jìn)行詳細(xì)說明和分析的書面材料，它具有客觀、準(zhǔn)確、系統(tǒng)的特點。在寫報告之前，要明確報告的目的、受眾和主要內(nèi)容。歡迎大家觀看下面這些精選的報告范例，以便對報告寫作有更深入的了解。

物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇一

我們知道居民小區(qū)是市民生活的主要場所，與城市居民生活息息相關(guān)。良好的小區(qū)環(huán)境，和諧的人居氛圍，既是市民健康素質(zhì)的體現(xiàn)，也是城市文明的彰顯，而這一切都離不開健全的物業(yè)管理。在實習(xí)老師的指導(dǎo)下，我們小組對益陽市的物業(yè)管理市場進(jìn)行了初步的調(diào)查。此次我們主要通過實地實踐調(diào)查、詢問該區(qū)居民以及到小區(qū)物業(yè)公司走訪詢問等方式開展。

為了了解益陽市的物業(yè)管理的基本情況，我們主要調(diào)查了梓山苑小區(qū)、中天國際花園和龍洲匯龍苑，針對我們此次訪問的那些小區(qū)，我將逐一進(jìn)行分析。

先以梓山苑為具體例子。梓山苑國家安居小區(qū)（以下簡稱梓山苑小區(qū)）是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)、由益陽市人民政府統(tǒng)一組織建設(shè)的我市第一個國家安居工程項目，是國家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，并開始第二期工程建設(shè)。是經(jīng)濟(jì)適用房，梓山苑小區(qū)是一所具有齊全的生活配套設(shè)施的小區(qū)，小區(qū)位梓山苑小區(qū)位于益陽市朝陽開發(fā)區(qū)內(nèi)，在風(fēng)景秀麗的梓山湖公園東側(cè)。物業(yè)管理費為0.18元/平方米，小區(qū)擁有80東住宅。

該小區(qū)物業(yè)存在以下不足之處：1.由于小區(qū)建設(shè)的定位是經(jīng)濟(jì)適用房，所以建設(shè)密度較高。2.進(jìn)門口有板報宣傳：建省級文明城市，建溫馨美好家園，朝陽路社區(qū)創(chuàng)省級文明城市平安社區(qū)工作。但是小區(qū)內(nèi)的宣傳欄上貼有大量廣告，沒有人進(jìn)行管理和清理。

3.小區(qū)三處地方配有小型的健身設(shè)施但是規(guī)模較小和設(shè)備較少。4.保安管理不嚴(yán)，小區(qū)對外來人員的進(jìn)出不進(jìn)行管理，小區(qū)分配有兩個保安室，前門的保安為24小時值班的，后門則天黑就會下班。僅有一個保安巡邏。并且只有進(jìn)門口有一個攝像頭，防盜報警系統(tǒng)不到位。

9.沒有統(tǒng)一的安裝空調(diào)的位置，空調(diào)擺放不整齊10.小區(qū)物業(yè)管理中心相對簡陋，機(jī)構(gòu)設(shè)置較為簡單，只有設(shè)有主任、副主任、財務(wù)室、保潔、保安、綠化這七項職務(wù)。

11.小區(qū)新的業(yè)主委員成立不久，新的業(yè)主委員會的頭一次業(yè)主大會在八月份召開完畢。

總的說來，該小區(qū)的建設(shè)和設(shè)計均較為不合理，列處于經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)中，整體物業(yè)水平不夠，只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業(yè)管理公司對待居民的投訴和居民的困惑、問題未能進(jìn)行及時有效的解決。物業(yè)管理公司本身機(jī)制不夠合理也是物業(yè)水平上不去的一個重要原因。但是他所提供的服務(wù)與其所收的物業(yè)管理費還是相當(dāng)?shù)?。梓山苑小區(qū)的物業(yè)管理費相對于其他小區(qū)來說是相當(dāng)?shù)偷模热缯f，龍洲匯龍苑的物業(yè)管理費小高層是0.6元/平方米，電梯高層是1.0元/平方米。當(dāng)?shù)鼐用癖硎?，如果物業(yè)管理公司能夠提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)的話，居民愿意增加物業(yè)管理費。

由于小區(qū)建成年代較久，物業(yè)管理基本管理已經(jīng)成型，小區(qū)的基本配套設(shè)施、生活設(shè)施較齊全，有小型超市、菜市場、水電修理、美發(fā)、紅十字會、診所、按摩、服裝等。小區(qū)內(nèi)還有一所小學(xué)，還擁有民辦幼兒園。小區(qū)道路較干凈，達(dá)到了小區(qū)居民的要求，并得到好評。小區(qū)居民保持衛(wèi)生也做的很好。小區(qū)較為安靜，適合居住。小區(qū)的供配電、電訊、電視、燃?xì)夂徒o排水均由地下管網(wǎng)系統(tǒng)入戶。一樓設(shè)有應(yīng)答防盜門和信箱。標(biāo)有安全標(biāo)志“學(xué)生出入，車輛慢行”、標(biāo)有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小區(qū)內(nèi)有一個小型的人造湖，湖的周圍種有柳樹，湖上有小橋，湖面還算干凈。

然后簡單介紹下其他一些小區(qū)如新建成的中天國際花園和龍洲匯龍苑，它們的物業(yè)管理公司為綠島物業(yè)管理公司。

中天國際花園位于益陽市城市主干道桃花侖東路，赫山廟地區(qū)。項目建筑面積66000平方米，由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構(gòu)成。其建筑采用新古典主義三段式風(fēng)格，融合了西方建筑語匯與東方神韻內(nèi)涵。項目地處市中心，生活配套齊全，生活設(shè)施應(yīng)有盡有；益陽商業(yè)步行街、步步高超高、金鴻百貨、國美電器、肯得基、赫山一小、益陽師范、益陽三醫(yī)院、菜市場、銀行、移動、餐飲、娛樂等配套一應(yīng)俱全。

由于該小區(qū)是新建小區(qū)，所以設(shè)施設(shè)備為新的，綠化和小區(qū)設(shè)計布局還是很好的。小區(qū)的外墻搭線、空調(diào)擺放安裝也有很統(tǒng)一。應(yīng)該提示的地方均設(shè)有黃色警報線和提示牌。但是樓盤還處于尾盤銷售時期，物業(yè)管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經(jīng)我們實地調(diào)查，小區(qū)內(nèi)沒有垃圾桶，只有一個角落有一個垃圾站。而且小區(qū)內(nèi)的消防栓也只有兩個，小區(qū)巡邏人員的簽到處位于樓盤后面的一個墻上，顯得很不合理。小區(qū)保安不過問小區(qū)人員的出入情況，小區(qū)出入比較不規(guī)范，存在一定安全隱患。

龍洲匯龍苑，地處益陽市赫山區(qū)中心地帶，龍洲路凱萊商務(wù)酒店的對面，與桃花侖路和益陽大道形成黃金三角的格局，交通十分便利，生活較為配套完善。項目毗鄰赫山商業(yè)中心與益陽高端商業(yè)動集的華天商圈，華天大酒店、凱萊商務(wù)酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鉆石王朝、羅馬大帝、等均位于項目周邊，項目還將修建臨街商業(yè)區(qū)，能較好的滿足業(yè)主生活的各種需求。該項目的一期工程基本入住，配有24小時的保安制度。保安對于進(jìn)出的人員會進(jìn)行嚴(yán)格的查控，保安防盜措施和報警系統(tǒng)相對處理的不錯。但是由于二期工程還在建設(shè)當(dāng)中，對一期的居住還是有一定影響的，比如建設(shè)的垃圾和灰塵使得道路不是很干凈。一期只有兩棟小高層，建設(shè)面積相對較少，公共休閑面積、綠地面積也相對較為稀少。小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施也很少。

益陽市小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因隨著城市建設(shè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。

總的說來益陽市的物業(yè)管理的發(fā)展不是很快，居民對物業(yè)管理的概念也很模糊，物業(yè)管服務(wù)質(zhì)量一直提升不上去，物業(yè)管理公司對待業(yè)主所反映的問題也不進(jìn)行及時的處理，致使業(yè)主對物業(yè)管理公司存在相當(dāng)大的不滿。具體表現(xiàn)在以下幾方面：

第一：物業(yè)服務(wù)態(tài)度有待提升，物業(yè)管理還需進(jìn)一步規(guī)范。我區(qū)物業(yè)公司數(shù)量雖不少，但規(guī)模不一，發(fā)展不夠規(guī)范，仍處于初級市場階段，還沒有普遍實行招投標(biāo)制度，企業(yè)與業(yè)主的雙向選擇機(jī)制尚未全面形成。某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足，對業(yè)主的投訴也置之不理，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。物業(yè)管理公司如果只是收了錢只搞搞衛(wèi)生，那樣還不如直接聘請清潔工。因此物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)明確自己的職責(zé)，履行自己的責(zé)任。

第二：居民的物業(yè)意識需要進(jìn)一步提高，物業(yè)企業(yè)運(yùn)營難度增大。部分業(yè)主對物業(yè)管理認(rèn)識不到位，個別居民仍然覺得物業(yè)管理是你們要搞的管理，我干嘛要花錢買買別人來管我，還沒有完全明白“花錢買的不是管理而是服務(wù)”的意識，有的居民認(rèn)為只要繳納了管理費，物業(yè)公司就必須處理業(yè)主遇到的任何問題，特別是開發(fā)商遺留的房屋建筑質(zhì)量問題一并轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上，給物業(yè)收費帶來麻煩。收費困難已成為不少物業(yè)公司運(yùn)營中的一個難題。幾年來，物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)一直沒變，但保安、保潔職工的最低工資標(biāo)準(zhǔn)不斷上調(diào)，使物業(yè)運(yùn)營成本進(jìn)一步加大，企業(yè)拿不出高薪來聘請人才，也不能開展良好的培訓(xùn)，于是就造成從業(yè)人員素質(zhì)偏低，能力得不到提高，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)無法良性發(fā)展。

第三：部分小區(qū)設(shè)施不配套，檢查維修十分不及時。由于歷史的原因，老舊居民小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套，安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無法實行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時有發(fā)生。小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。收費率低，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進(jìn)行維持型管理。小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備，逐步老化、損壞，隨著時間的推移，這些維修、改造的資金還沒有保障。如改造、維修不能實行，將導(dǎo)致今后這些小區(qū)的基礎(chǔ)環(huán)境越來越差，嚴(yán)重的話會形成惡性循環(huán)，影響居民的正常生活。就是新建的居民小區(qū)也不同程度地存在這個問題，為物業(yè)管理增加了一定的難度。

第四：社區(qū)居委會與物業(yè)公司、業(yè)主委員會之間的關(guān)系沒有很好的理順。有的居委會把本身負(fù)擔(dān)的計劃生育、宣傳等工作，交由物業(yè)公司來代替，物業(yè)公司很有怨言。個別外地入?yún)^(qū)物業(yè)公司與居委會配合不夠，也在一定程度上影響了相關(guān)工作的開展。不少小區(qū)仍未按規(guī)定成立業(yè)主委員會，部分業(yè)主委員會不是經(jīng)過全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，監(jiān)督協(xié)調(diào)職能弱化，不能正確履行職責(zé)和有效代表、維護(hù)業(yè)主利益業(yè)主委員會流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強(qiáng)，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。

（一）加強(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)的學(xué)習(xí)，提高對物業(yè)管理的認(rèn)識。大力發(fā)展物業(yè)管理事業(yè)不僅是保障市民安居樂業(yè)，建設(shè)全國最好開發(fā)區(qū)、構(gòu)建和諧社會的重要手段，而且是樹立城市良好形象，增強(qiáng)城市吸引力，改善投資環(huán)境的有力舉措；是增加就業(yè)崗位，給下崗、失業(yè)人員提供就業(yè)、再就業(yè)機(jī)會，緩解就業(yè)壓力的有效途徑；也是發(fā)展服務(wù)業(yè)，增加第三產(chǎn)業(yè)總量，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個新的亮點。區(qū)有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)從戰(zhàn)略高度，切實加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，重視物業(yè)管理，抓好物業(yè)管理。

（二）充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，提高業(yè)主自治能力。建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責(zé)和資格認(rèn)定。保障業(yè)主委員會能夠正確和有能力的履行職責(zé)。同時為切實保障業(yè)委會的正常運(yùn)作和發(fā)揮積極的作用，還必須建立激勵機(jī)制和約束機(jī)制，保證業(yè)委會工作的公平性和及時性。二是建立并嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和業(yè)主委員會的溝通制度。物業(yè)管理企業(yè)要擺正位置，尊重業(yè)主委員會的意見，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督，定期匯報，聽取意見，切實改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主委員會也要對物業(yè)管理企業(yè)的管理要求做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團(tuán)結(jié)和引導(dǎo)全體業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度。

（三）進(jìn)一步理順社區(qū)居委會與物業(yè)公司和業(yè)主委員會的關(guān)系。社區(qū)管理與物業(yè)管理不可替代，需要互相配合。要明確物業(yè)公司不能承擔(dān)本由社區(qū)居委會負(fù)擔(dān)的工作，社區(qū)居委會也要根據(jù)自身職能，協(xié)調(diào)搞好小區(qū)物業(yè)管理工作，形成企業(yè)、業(yè)主委員會、居委會三方緊密聯(lián)接的共同體，形成合力，管理服務(wù)效能才得以充分發(fā)揮。

（四）努力提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。要知道物業(yè)管理服務(wù)重在“服務(wù)”而不是“管理”。因此要加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，首先，繼續(xù)深入開展創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)活動，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開展特約有償服務(wù)和家政服務(wù)及電子商務(wù)配送服務(wù)，滿足小區(qū)居民不同層次消費的需求。其次，進(jìn)一步提高管理人員的素質(zhì)，同時加強(qiáng)對作業(yè)層人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德、服務(wù)意識教育，使各企業(yè)真正樹立業(yè)主至上，服務(wù)第一的理念。然后，物業(yè)管理企業(yè)要安排專人24小時值班，及時解決群眾反映的問題。物業(yè)行政主管部門要完善投訴處理制度，對群眾反映的問題督促查辦及時解決。還有，在智能化管理系統(tǒng)、電子商務(wù)等開發(fā)上加大投入，促進(jìn)物業(yè)管理科技含量的提高，努力滿足群眾的需要。

（五）不斷改善小區(qū)物業(yè)管理的公共設(shè)施。增加投入，加強(qiáng)老舊小區(qū)物業(yè)管理設(shè)施的改造力度。嘗試采取居民參與設(shè)計、投資和建設(shè)的公眾參與方式，充分調(diào)動廣大居民的積極性。所需的資金，建議從城市建設(shè)維護(hù)費中拿出一部分、住宅開發(fā)商與業(yè)主各自分擔(dān)一部分，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業(yè)管理創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。

（六）做好宣傳，營造良好的社會氛圍。首先應(yīng)該要堅持正確的輿論導(dǎo)向，重點宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策和優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理人員的先進(jìn)事跡，爭取獲得廣大群眾對物業(yè)管理這一新興事物的理解和支持。其次，要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺維權(quán)意識。再次，增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對管理規(guī)章、服務(wù)項目以及收費依據(jù)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等，都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。最后也是至關(guān)重要的一點就是要把宣傳教育的重點放在思想觀念的更新上，尤其要確立住戶向業(yè)主、單位公管向小區(qū)物管、無償服務(wù)向有償服務(wù)的轉(zhuǎn)變意識，既有房權(quán)、利益的轉(zhuǎn)換，又有義務(wù)、責(zé)任的轉(zhuǎn)換，從而形成一種良性循環(huán)的良好條件。

通過此次實地調(diào)查走訪，我們主要調(diào)查小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理情況，我獲益良多。我對益陽市一些小區(qū)的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識，豐富了所學(xué)的專業(yè)知識。我們了解到益陽市物業(yè)管理方面的一些現(xiàn)有狀況，我市物業(yè)管理服務(wù)水平還有待提高，我們應(yīng)該多向物業(yè)管理已經(jīng)成熟和發(fā)達(dá)的城市和小區(qū)學(xué)習(xí)他們優(yōu)秀的管理理念和服務(wù)方式。此次實踐調(diào)查活動不僅提升了我們的社會實踐，自我管理能力還培養(yǎng)我們團(tuán)結(jié)協(xié)作的精神，社會實踐調(diào)查絕大多數(shù)不是一個人所能承當(dāng)?shù)模切栌啥嗳撕献鞯牟拍芡瓿傻?。在調(diào)查過程中，我們身為大學(xué)生應(yīng)該禮貌待人，體現(xiàn)當(dāng)代大學(xué)生的素質(zhì)，以良好的風(fēng)貌和真誠的心去與人交流和溝通，才能獲得有效的信息。

物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇二

隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國人民的生活水平進(jìn)一步得到提高，人們對乳制品的需求也不斷擴(kuò)大，后來乳制品越來越多地成為我國人民特別是城市居民的生活必需品。正因為我國的乳制品消費市場廣闊，更多的乳制品企業(yè)在我國得到了不同程度的發(fā)展，其中包括不少外來乳制品企業(yè)。乳制品行業(yè)已經(jīng)成為我國食品行業(yè)中增長最大的行業(yè)，為我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出了巨大的貢獻(xiàn)。但是，中國乳制品行業(yè)也面臨著產(chǎn)品生產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過剩，生產(chǎn)大規(guī)模擴(kuò)張，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不適應(yīng)消費者需求的不良局面。為此，我們小組決定對伊利集團(tuán)的產(chǎn)品進(jìn)行市場調(diào)查。調(diào)查時間是20xx年11月，調(diào)查方式為問卷式訪問調(diào)查，我們制定了問卷150份，收回有效問卷132份。各項調(diào)查工作結(jié)束后，我們將調(diào)查內(nèi)容予以總結(jié)，調(diào)查報告如下。

二、調(diào)查對象的基本情況。

（一）性別構(gòu)成比例（問卷問題1）。

根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在我們所調(diào)查的消費者中，有90人曾經(jīng)購買過伊利產(chǎn)品，其中男性為60人，占伊利消費者人數(shù)的67%；女性為30人，占伊利消費者人數(shù)的33%。

（二）年齡構(gòu)成（問卷問題2）。

其中18歲以下為14人，占伊利消費者人數(shù)的15%，18至24歲38人，占伊利消費者人數(shù)的42%，25至30歲13人，占伊利消費者人數(shù)的14%，31至40歲8人，占伊利消費者人數(shù)的8%，41至50歲13人，占伊利消費者人數(shù)的14%，50歲以上4人，占伊利消費者人數(shù)的7%。

三、專門調(diào)查部分。

（一）消費需求調(diào)查。

1、根據(jù)調(diào)查顯示消費者選擇伊利乳制品所考慮的因素中，品質(zhì)仍然占申通快遞客戶滿意滴調(diào)研報告最大比重。

其中品質(zhì)占34%，接下來是口味25%，價格占到22%，品牌13%，其他6%。經(jīng)過數(shù)據(jù)分析我們能夠了解到，消費者購買伊利乳制品所考慮的最主要因素是乳制品的品質(zhì)，口味和價格也是考慮的重要因素，而品牌則不是考慮的主要因素。因此，伊利不僅要加強(qiáng)品牌宣傳力度，更要注重產(chǎn)品的品質(zhì)，運(yùn)用國際水平的工藝技術(shù)，為消費者提供天然無污染的綠色產(chǎn)品，不斷生產(chǎn)出適合消費者口味的產(chǎn)品。同時，運(yùn)用強(qiáng)大的資金運(yùn)作實力發(fā)揮價格優(yōu)勢，這樣伊利才可能占有更廣闊的市場，成為市場競爭中的主導(dǎo)者。

2、價格是消費者考慮購買商品的重要因素，商品價格的高低對消費者是否購買這一商品產(chǎn)生最直接的影響。因此，我們對伊利產(chǎn)品價格展開了調(diào)查。

經(jīng)過調(diào)查，60%的人認(rèn)為伊利產(chǎn)品價格偏貴，另外，36%的人認(rèn)為伊利產(chǎn)品價格一般，只有4%的人認(rèn)為伊利產(chǎn)品價格便宜。這說明伊利產(chǎn)品在價格方面還應(yīng)做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，減輕消費者的消費壓力。

3、包裝是一件商品的重要組成部分，因此我們針對伊利乳制品包裝展開了一項調(diào)查，結(jié)果如下：

軟包裝比較收到消費者的青睞，占到總數(shù)的35%，瓶裝占20，罐裝、袋裝、其他則均占15%。經(jīng)過數(shù)據(jù)分析我們能夠了解到，在消費者青睞的伊利乳制品包裝中軟包裝仍然是主流，其他包裝也占據(jù)一定比例，所以，企業(yè)在保持原有優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，繼續(xù)尋求新穎，備受消費者青睞的包裝。

4、消費者青睞的伊利產(chǎn)品。

90名伊利產(chǎn)品的消費者中有85人表示喜歡液態(tài)奶，有60人表示喜歡冰淇淋，有54人表示喜歡奶粉，有56人表示喜歡奶酪，表示還喜歡伊利其它產(chǎn)品的有32人。

消費者比較青睞伊利的液態(tài)奶和冰淇淋，伊利公司可以加大對液態(tài)奶和冰淇淋的生產(chǎn)。

物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇三

為了對***小區(qū)的客戶有一個大體的了解，掌握有關(guān)***小區(qū)客戶的第一手材料，以便日后做好***小區(qū)的物業(yè)管理工作，近期我們對***小區(qū)的客戶進(jìn)行了物業(yè)方面的調(diào)查。調(diào)查情況如下：

一、所有的客戶出于安全著想都希望小區(qū)能進(jìn)行嚴(yán)格的封閉式管理，并表示愿意配合門崗在出入大門時出示相關(guān)證件，部分客戶還就此項提出了以下問題：

1、等門崗和住戶比較熟悉了以后，能否取消出入證制度;。

2、能否做成統(tǒng)一，并且方便攜帶的標(biāo)志;。

3、如果親戚來了，沒有證件怎么辦。

二、除了基本的公共服務(wù)以外，對于合理性收費的項目，客戶們認(rèn)為桶裝水配送、代訂代送奶等服務(wù)，相關(guān)公司已提供了免費報務(wù)，如果物業(yè)公司與這些公司的收費一致或者更低，絕大多數(shù)客戶表示可以考慮接受，否則就沒有必要再設(shè)置;洗衣、清潔、看護(hù)老人等項目，大多數(shù)客戶認(rèn)為沒有必要設(shè)置，因為這些情況他們可以自行解決,交給別人做反而不放心;只有很少部分客戶對于看護(hù)孩子表示出興趣;還有部分客戶提議，看能否在小區(qū)內(nèi)成立一些小診所，以方便小區(qū)住戶。

三、對于會所的項目設(shè)置，健身房和籃球館倍受青睞，小部分客戶傾向于乒乓球室，但部分客戶擔(dān)心如果建游泳池，池水的質(zhì)量不能得到保證，還有客戶對建立籃球場有異議，擔(dān)心太亂而影響到住戶的休息。

四、60%的客戶對物業(yè)服務(wù)中心組織活動表示贊成，其中25%的客戶贊成但自己未必參與;30%客戶表示沒有時間;10%的客戶擔(dān)心組織此類的活動會影響小區(qū)的居住環(huán)境和住戶休息。另外年青人對交誼舞比較感興趣，合唱團(tuán)次之;少數(shù)老年人對秧歌感興趣(此次調(diào)查客戶中，老年人數(shù)量較少)，腰鼓一項無人選擇。

五、關(guān)于對聊城物業(yè)管理費的檔次歸屬，極少部分人表示我們提供什么樣的服務(wù)，他就會出什么水平的錢;大部人認(rèn)為物業(yè)公司只要提供，如：保安、衛(wèi)生、等能滿足住戶基本需要的項目就可以了，物業(yè)費盡可能少收。

結(jié)果表明，絕大部分用戶可以接受的物業(yè)管理費在3-4毛之間。

六、在對住戶所在小區(qū)調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)以下問題(住單位房、自己房和家住縣里的客戶不包括在內(nèi))：

1、大部分小區(qū)的車輛管理比較混亂;。

2、維修不及時;。

3、社區(qū)文化沒有或者陳舊;。

4、對于物業(yè)管理的在態(tài)度和衛(wèi)生大部分人表示還算滿意。

七、在問及***小區(qū)客戶關(guān)于對公司物業(yè)管理方面的建議時，大部分人表示沒有想過，以后想到可以再電話聯(lián)系;在根據(jù)我們的提示進(jìn)行的調(diào)查方面，大家都著重強(qiáng)調(diào)安全;另外有客戶強(qiáng)烈建議我們，希望我們能在客戶入住以后再進(jìn)行一次類似的調(diào)查，以便他們能在住的過程中發(fā)現(xiàn)問題，進(jìn)行及時反映情況和信息反饋。

綜合以上情況，我們發(fā)現(xiàn)，住戶對安全的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其它各項，其次是環(huán)境、維修等，對于社區(qū)文化，真正關(guān)心的住戶不是很多。

鑒于以上結(jié)果，現(xiàn)提出以下建議，以供參考：

1、在業(yè)主入住時，可以就業(yè)主的興趣愛好等方面進(jìn)行一次調(diào)查，以方便以后管理;。

3、重點做好小區(qū)業(yè)主的安全工作，加強(qiáng)對小區(qū)的車輛管理;。

4、強(qiáng)調(diào)維修員進(jìn)行及時維修和服務(wù)人員良好的服務(wù)態(tài)度，這最能影響我們公司的形象;。

5、定期更新社區(qū)文化;。

6、重點做好物業(yè)管理的前期工作，可以起到事半功倍的效果;。

7、定期對小區(qū)消防等各項配套設(shè)施進(jìn)行巡查，做到防患于未然。

8、物業(yè)雖然屬于后勤管理，但我們必須做出讓業(yè)主看得見的成績，有質(zhì)量(無形的)，也要求形象(有形的)。

物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇四

我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個，包括2個高層小區(qū)（光亮?陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個集資房小區(qū)（祥瑞花園）、9個商品房小區(qū)，分屬7個開發(fā)單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。

我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從20xx年開始起步，經(jīng)過的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過實施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)、生活中不可或缺的有機(jī)組成部分。

提供的服務(wù)達(dá)不到要求，再加上這些小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識和意識比較薄弱，物業(yè)交費率很低，規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大，基本上沒有正規(guī)的物業(yè)管理模式，只是形式上的請1-2個人即當(dāng)保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區(qū)，在進(jìn)行物業(yè)管理時，只能實行基本服務(wù)（如簡單的保潔和維修等項目）和低收費。

后修建的12個小區(qū)中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會只有祥瑞花園1個小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設(shè)施完善，環(huán)境較好，沒有城市街道穿過，相對獨立集中，再加上前期物業(yè)開展較好，收費水平和收費率也較高，物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。

如光亮陽光佳苑、巨鑫雅苑等住宅小區(qū)。但另一方面，這些由開發(fā)企業(yè)建設(shè)的住宅小區(qū)為新建小區(qū)，接房率70%左右，但有的老百姓買房不光為了住，也有作為投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說空關(guān)房按規(guī)定連續(xù)六個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費”的錯誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。

二、小區(qū)貫徹落實物業(yè)管理法規(guī)情況。

為了使國家《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理條例》的主體，我鎮(zhèn)采取以點帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開展宣傳活動，并通過橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識競賽活動、物業(yè)服務(wù)進(jìn)百家等多種形式，集中開展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動。近一年來，發(fā)送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識競賽，通過開展這些宣傳活動，對進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理、落實物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。

三、小區(qū)業(yè)主大會及業(yè)主委員會情況。

我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚，12個小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票，組成了業(yè)主委員會，其中：主任1人，副主任1人，財務(wù)1人，委員5個，基本上每1-2年召開一次業(yè)主大會，共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況；2個高層小區(qū)（陽光佳苑、巨鑫雅苑）于8月份交房，目前入住的業(yè)主還沒有達(dá)到80%，所以還沒有形成業(yè)主委員會，不過正在前期的籌備當(dāng)中；起于小區(qū)都沒有業(yè)主委員會。

目前，我鎮(zhèn)共有2家正規(guī)物業(yè)管理公司，分別是重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司（負(fù)責(zé)光亮陽光佳苑小區(qū)）和重慶和宜物業(yè)管理有限公司（負(fù)責(zé)巨鑫雅苑小區(qū)），其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團(tuán)下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區(qū)入住率不足80%，，加上小區(qū)有17個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區(qū)6個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。

目前2個高層小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入正規(guī)化，能保障好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、庭院看護(hù)等，基本能協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，能提供一個較好的小區(qū)生活環(huán)境。

六、物業(yè)服務(wù)管理費用收取及管理使用情況。

目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)費用，祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會統(tǒng)一收取，交業(yè)主委員會財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費用和工資基本持平；2個高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價格統(tǒng)一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費用等，現(xiàn)在是一個入不敷出的情況；剩下的小區(qū)物業(yè)費用由社區(qū)工作人員收取（基本收不全），用于支付小區(qū)保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。

1、沒有正規(guī)的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會，小區(qū)物業(yè)管理比較混亂。

最終開發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理。目前9個小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員，即為小區(qū)的清潔工，又為小區(qū)的保安，只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院，對小區(qū)的民事糾紛、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府，增加了社區(qū)的工作量，反過來問題沒有解決好，業(yè)主還不滿意。業(yè)主意識較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。

2、部分小區(qū)物業(yè)管理費收費難。

12個小區(qū)，除了2個高層電梯小區(qū)物業(yè)費收取按照重慶市物價局核準(zhǔn)外，其余10個小區(qū)物業(yè)費基本上是按照建筑面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費，也沒有業(yè)主委員會，業(yè)主自身市民意識不強(qiáng)，“花錢買服務(wù)”的意識比較死板，比如說有的小區(qū)業(yè)主開始交了物管費，但是由于某些業(yè)主沒有交導(dǎo)致心里不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務(wù)而沒有提供，繼而開始不交物管費；有的是口頭說交，但沒有實際行動。

征收的物管費用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放，2個高層小區(qū)目前的經(jīng)營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達(dá)到30多萬，而物管費全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區(qū)內(nèi)水電費用，公共設(shè)施維修費用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會，費用由委員會統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區(qū)內(nèi)的維修費用；其他小區(qū)的物管費，能收上來的交由社區(qū)管理，然后按時給保安或者清潔工發(fā)放工資，有的小區(qū)也會楚翔繳納的物管費用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象，導(dǎo)致小區(qū)無物管。

3、集資房小區(qū)成政府包袱。

某些小區(qū)（如祥瑞花園小區(qū)）開始修建的時候為集資房，業(yè)主沒有購買大修基金，目前房屋因工程質(zhì)量問題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實際上成了政府的包袱。

4、規(guī)劃超前性不夠，車位配備普遍不足。

由于開發(fā)時間較早，規(guī)劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的提高，購買私家車的人員越來越多，導(dǎo)致鎮(zhèn)內(nèi)大部分小區(qū)車位配備不足。12個小區(qū)除了2個高層電梯小區(qū)有自己的地下停車位，其余十個小區(qū)都沒有統(tǒng)一的小區(qū)車位，小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，甚至有的車子停到了小區(qū)周邊的公路上，增加了城市管理的任務(wù)。

八、造成問題的主要原因。

1、業(yè)主市民意識不強(qiáng)，業(yè)委會難成立。

業(yè)主自身市民意識不強(qiáng)，是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會的一個重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高，部分農(nóng)民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè)，變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農(nóng)意識并沒有因為成為“業(yè)主”而被拋卻，比如擅改房屋結(jié)構(gòu)、私拉亂接電線、亂養(yǎng)貓狗寵物等；對物業(yè)管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業(yè)管理費，或到管理處大吵大鬧，嚴(yán)重的就堵塞小區(qū)門口?！拔飿I(yè)是服務(wù)，花錢買服務(wù)”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒有組建業(yè)主委員會，聯(lián)合起來與物業(yè)管理公司平等溝通的意識。

2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。

物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇五

到了一年的年底，也到了一年中該交物業(yè)管理費的時候了。但一年的管理費卻要1000多，我實在不理解，為什么物業(yè)并沒有在我們生活中起很到很大的作用，卻要交納那么多錢。于是，在好奇心的驅(qū)使下，我上網(wǎng)調(diào)查關(guān)于“物業(yè)管理”。

原來，物業(yè)管理是一種服務(wù)，它以物業(yè)為管理對象，以廣大業(yè)主為服務(wù)對象而定位于社會人群。迄今為止，中國的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)走過了二十幾年的時間，也是一個有一定年齡的行業(yè)了，也具備了一定的規(guī)模和形態(tài)。由于經(jīng)濟(jì)體制的改革發(fā)展、城市的現(xiàn)代化、人們對居住空間的可持續(xù)發(fā)展的要求，物業(yè)管理是房地產(chǎn)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。

以蕭山的物業(yè)管理發(fā)展為例。近年來，蕭山城市發(fā)展的日新月異，伴隨著城市的發(fā)展的還有新式社區(qū)如雨后春筍般地涌現(xiàn)?！皡R宇花園”、“綠都四季花城”、“白馬公寓”這些新社區(qū)和“崇化社區(qū)”、“高橋社區(qū)”、“新橋社區(qū)”這些老社區(qū)有著明顯不同。當(dāng)然我們有必要探究一下社區(qū)基本性質(zhì)發(fā)生了什么樣的變化？這種變化有什么制度價值？于是，我調(diào)查了我區(qū)的三個小區(qū)“崇化社區(qū)”、“匯宇花園”、“南市花園”的基本情況來逐步研究。

傳統(tǒng)社區(qū)大多數(shù)的住房是由居民的工作單位分配的，居住者不是通過市場交易價格購買房屋，而是作為工作單位的成員進(jìn)入居住區(qū)的，因此居住者不是房屋的產(chǎn)權(quán)人。房屋的`產(chǎn)權(quán)屬于居民的工作單位（集體）或者國家，居住社區(qū)的物業(yè)管理權(quán)相應(yīng)地被賦予了準(zhǔn)政府性質(zhì)的物業(yè)公司。居民或單位交出的物業(yè)管理費用只具有象征意義，不能平衡物業(yè)公司實際的支出成本，這些費用要么由政府貼補(bǔ)，要么由單位組織統(tǒng)一負(fù)擔(dān)。在傳統(tǒng)社區(qū)中，物業(yè)只承擔(dān)了社區(qū)管理的部分職責(zé)，主要是房屋的拆建、修葺等，另外一部分管理職能，如垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等，是由政府機(jī)構(gòu)（街道及有關(guān)部門）或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)（居委會）來承擔(dān)的（例如：“崇化社區(qū)”）。

而新式社區(qū)的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產(chǎn)權(quán)人。于是，出現(xiàn)了一種對等的市場關(guān)系：業(yè)主以管理費購買物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會服務(wù)，物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換，從業(yè)主的購買中獲得生存。同時，也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文(例如：《上海市居民小區(qū)管理條例》)出來，這意味著，物業(yè)從社會管理者，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣挝?，從前的管理和被管理關(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費相應(yīng)的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進(jìn)行投訴（例如：“匯宇花園”、“南市花園”）。

隨著發(fā)展，便有了“物業(yè)公司”這一類代理管理責(zé)任的企業(yè)，甚至有了品牌。目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過2萬家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競爭時代。21世紀(jì)將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時代，是我國物業(yè)管理專業(yè)化、市場化、社會化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時代。

例如天津市金廈物業(yè)管理公司。天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年，是天津市物業(yè)管理“十強(qiáng)”企業(yè)，具有天津市物業(yè)管理一級企業(yè)資質(zhì)。公司創(chuàng)立了具有金廈特色的物業(yè)管理模式，目前管理高層、多層住宅小區(qū)及辦公樓等多類型項目，同時開展物業(yè)管理咨詢、室內(nèi)裝修、房屋租售等多種經(jīng)營。所管理的金廈里涉外小區(qū)獲得了“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號。幾年來公司不斷開拓創(chuàng)新，先后實現(xiàn)了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾；第一家成立小區(qū)居委會；第一家成立社區(qū)醫(yī)療保健中心；第一家業(yè)主大規(guī)模捐贈花木；第一家實行義務(wù)監(jiān)督員制度；第一批名列榜首被評為“物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”；第一家在全市首次大型公開物業(yè)管理項目競標(biāo)中一舉奪標(biāo)的企業(yè)。

到20xx年我國先行改革的深圳已經(jīng)出現(xiàn)了管理規(guī)模達(dá)1200萬平方米的企業(yè)，緊隨其后的上海也已經(jīng)有了管理規(guī)模達(dá)400萬平方米的物業(yè)管理企業(yè)。這些足以說明名牌競爭的優(yōu)勢，也足以說了國內(nèi)物業(yè)管理正逐步邁向正規(guī)，并不斷發(fā)展。

我查了許多關(guān)于物業(yè)管理得資料，再觀察我們“匯宇花園”。小區(qū)大門口站著4位身著制服的保安，保安室里有9臺監(jiān)控錄像，每天晚上也有保安通夜巡邏來保衛(wèi)小區(qū)安全；路上穿著黃色工作服的環(huán)衛(wèi)工人在打掃小區(qū)衛(wèi)生，樓道的清潔也是有這些工人一周兩次的打掃來維持清潔的；小區(qū)的游泳池也是有人管理并維持清潔；小區(qū)的健身設(shè)施有專人維護(hù)管理；包括道路、路燈等有專人維修；……原本是覺得每平方米5角的物業(yè)管理費是花得不明不白，現(xiàn)在明白了物業(yè)公司存在的必要性與重要性。

黨的十六大報告明確要求“完善城市居民自治，建設(shè)管理有序、文明祥和的新型社會”，物業(yè)管理是在城市悄然發(fā)生的歷史性進(jìn)步。作為基層直接管理社區(qū)的政府，要看到社區(qū)的這種社會基礎(chǔ)性關(guān)系的變化，并支持、保護(hù)它們的發(fā)展，嚴(yán)格依法進(jìn)行管理。這樣，我們就可能朝向國際一流社區(qū)發(fā)展！

物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇六

通過對源泉小區(qū)的住戶和居民進(jìn)行詢問和走訪調(diào)查，源泉小區(qū)目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司，該公司的法人為劉源，該物業(yè)管理公司在管理小區(qū)的過程當(dāng)中存在著很多的漏洞和不足，例如對小區(qū)安全管理方面沒有盡到自己應(yīng)有的責(zé)任，衛(wèi)生服務(wù)也相對差，各種的便民服務(wù)也難以讓人滿意，基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)不到位，對居民的要求和提出的問題不能及時正確的解決，通過分析，造成這些現(xiàn)象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業(yè)公司的經(jīng)營管理本身有關(guān)。通過與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現(xiàn)狀和水平。通過對雙方材料的研究和整理，我們小組成員對該小區(qū)所存在的問題提出了我們自己的幾點可行性建議。希望能夠?qū)π^(qū)今后的管理工作有指導(dǎo)和借鑒意義。

20xx年12月5日星期三上午八點我小組成員前往延吉市源泉小區(qū)進(jìn)行研究調(diào)查，在達(dá)到小區(qū)門口后，我們就發(fā)現(xiàn)一個特別令人匪夷所思的事情，該小區(qū)的出入口前居然沒有設(shè)置電動門等任何出入管制設(shè)施，而且另我們更為吃驚的是，當(dāng)我們進(jìn)入小區(qū)的時候，竟然沒有任何物業(yè)管理人員前來詢問我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區(qū)，我們首先繞小區(qū)走了一圈，之后我們就發(fā)現(xiàn)了一個問題，該小區(qū)沒有任何的休閑娛樂場所和設(shè)施，而且該小區(qū)的'樓層和角落處的垃圾不時的映入眼簾，此時，該小區(qū)‘臟亂差’的印象已經(jīng)在心中形成。后來發(fā)現(xiàn)該小區(qū)還存在亂停車、亂放自行車的現(xiàn)象，后來發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部不時的有人員在流動，于是我們采取了現(xiàn)場隨機(jī)調(diào)查詢問的方式，向12名小區(qū)住戶詢問了他們對該小區(qū)的不滿意之處及他們理想中該小區(qū)的模樣，。之后我們對小區(qū)用戶描述的問題和現(xiàn)象進(jìn)行了實地的勘察，發(fā)現(xiàn)確實存在著諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現(xiàn)象，由于不便進(jìn)入小區(qū)用戶的住房內(nèi)，所以有些問題未能進(jìn)行實地的勘察，此乃無力之舉。后來我們找到了該小區(qū)的物業(yè)管理處，向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來意，并就以上調(diào)查和總結(jié)的問題與該物業(yè)管理人員進(jìn)行了詳細(xì)的交談，經(jīng)過分析和交流，該小區(qū)物業(yè)管理人員承認(rèn)在物業(yè)管理工作中確實存在著不足和應(yīng)當(dāng)改進(jìn)之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問題并不屬于他們職責(zé)范圍之內(nèi)，也向我們口述了在物業(yè)管理過程中遇到的問題和難題，我們分別對上述問題一一進(jìn)行了討論，得出了令人比較滿意的結(jié)果。交談之后，雙方都很愉悅，在向?qū)Ψ降绖e后，我們返回學(xué)校對調(diào)查的記錄和筆記進(jìn)行了整理，大概內(nèi)容分類如下：

1、該小區(qū)存在的主要問題。

2、這些問題存在的主要原因。

3、如何正確處理這些問題。

經(jīng)過現(xiàn)場調(diào)查和住戶的反映，總結(jié)出以下問題：

1）部分樓梯間墻壁陳舊，應(yīng)該進(jìn)行粉刷。

2）小區(qū)沒有保安人員，給小區(qū)安全管理帶來隱患。

3）小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，應(yīng)加強(qiáng)管理。

4）常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反映，也存在不安全因素。

5）小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），環(huán)境臟亂，建議加強(qiáng)管理。

6）小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強(qiáng)管理。

7）小區(qū)隨處可見垃圾，衛(wèi)生服務(wù)需要加強(qiáng)。

1）該小區(qū)的樓房已經(jīng)有一定的樓齡，出現(xiàn)此現(xiàn)象是合理之情。

2）該小區(qū)沒有保安人員是因為物業(yè)管理費中無此項目。

3）小區(qū)停車秩序混亂是因為沒有專門的停車位，也沒有負(fù)責(zé)車輛管理的專職人員。

4）常有閑雜人等到小區(qū)散發(fā)廣告是因為該小區(qū)入口沒有電動門等限制措施，也沒有做好相應(yīng)的出入人員登記表。

6）小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)丟自行車現(xiàn)象，一方面是因為對進(jìn)入小區(qū)的人員沒有進(jìn)行很好的監(jiān)管，另一方面原因是因為該小區(qū)沒有一個專門停放自行車的自行車棚，自行車亂放，給小偷以可乘之機(jī)。

7）造成垃圾亂丟的現(xiàn)象是因為一方面該小區(qū)的衛(wèi)生服務(wù)本來就不到位，造成破窗理論的上演，另一方面該小區(qū)沒有張貼注意環(huán)境衛(wèi)生等宣傳標(biāo)語，使人們不注意，最主要原因是因為該小區(qū)的垃圾箱太少，而且分布不合理。

1）可以和業(yè)主一起商量，在各位業(yè)主集體同意的情況下，向每位業(yè)主收取一定費用后聯(lián)系建筑公司盡快施工。

2）可以和各位業(yè)主商量，在征得各位業(yè)主同意的情況下，向每位業(yè)主增加收取保安人員的物業(yè)管理費用。

3）可以建立小區(qū)車輛管理制度，對小區(qū)有車的業(yè)主進(jìn)行檔案登記，對每個車輛固定車位，并安排專職人員負(fù)責(zé)。

4）小區(qū)入口設(shè)置電動門，對進(jìn)出人等進(jìn)行人員登記。

5）通知小區(qū)業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統(tǒng)一的一個位置，安排專門人員及時進(jìn)行處理。必要時可以放置驅(qū)蚊和防鼠藥物。

6）在小區(qū)的合理位置開辟一個場所，建設(shè)一個自行車棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車現(xiàn)象。

7）安排保潔員要及時清理角落和小區(qū)垃圾，在明顯位置張貼保護(hù)環(huán)境的公益性標(biāo)語，并在人員活動多的地方多設(shè)置垃圾桶數(shù)量。

物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇七

1、價值規(guī)律是市場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，價值規(guī)律基本內(nèi)容和要求是商品的價值由生產(chǎn)商品的社會必要勞動時間所決定，商品交換以價值為基礎(chǔ)。價格圍繞"等價交換價值點w上下波動，是價值規(guī)律作用的表現(xiàn)形式。中國物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)區(qū)別于傳統(tǒng)房屋管理最顯著的特點，就是有償服務(wù)，是一種可以在市場交換的商品。因此，物業(yè)服務(wù)這種商品交換理應(yīng)受到價值規(guī)律的制約。

企業(yè)是以追求利潤最大化為目的的，犧牲自身利益而惠于客戶，以“低收費、零收費”手段實施物業(yè)管理運(yùn)作，顯然是與“等價交換”原則相違背的，屬市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中一種反?，F(xiàn)象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因。或者是企業(yè)發(fā)展經(jīng)營的競爭策略，或者就是有其他的隱性經(jīng)濟(jì)收入和物業(yè)管理常規(guī)收費之外的經(jīng)濟(jì)來源。如若是企業(yè)競爭策略，是一種短期經(jīng)營行為，則無必要予以分析，但如若是后者則有深入剖析的必要。

縱觀“低收費、零收費”，的多種表現(xiàn)形式，其共性特點是業(yè)主少交或不交管理費，但物業(yè)仍需維修、運(yùn)行、維護(hù)和管理，這說明物業(yè)管理費一定另有來源?；蛘呤欠康禺a(chǎn)開發(fā)商撥付，或者是商業(yè)用房的租賃經(jīng)營收入，再或者是利用物業(yè)資源進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作收益，與其它企業(yè)不同的僅僅是來源渠道有異而已。問題是這種來源和渠道是否可靠?是否存在問題?是否合法?由開發(fā)商支付管理費，開發(fā)商為什么要向業(yè)主提供“免費午餐”，承擔(dān)不應(yīng)由其承擔(dān)的費用?這在邏輯上和市場經(jīng)濟(jì)條件下是無法自圓其說的。退一步而言，不去追究開發(fā)商的動機(jī)、目的，開發(fā)商如何兌現(xiàn)承諾，從實踐效果看，由于缺乏保障機(jī)制，結(jié)局往往是草草收場。以商業(yè)用房的租賃收入彌補(bǔ)管理費，則涉及商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)歸屬，商業(yè)用房如果歸屬業(yè)主，則是業(yè)主換了一種方式自行繳納管理費。如果產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)商，那么仍然會產(chǎn)生前者所述的與開發(fā)商支付管理費同樣的矛盾。而借助物業(yè)管理平臺，進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作，獲得額外利潤，以此彌補(bǔ)管理費缺失或不足，本是無可非議的，但如果這種經(jīng)營收入不能彌補(bǔ)，物業(yè)管理正常運(yùn)行就無法維持，則會引發(fā)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的新的矛盾，導(dǎo)致社會不安定因素的產(chǎn)生，這對構(gòu)建和諧社會是有害無益的。

如果物業(yè)公司從中獲利，那就是典型的尋租行為，尋租就是對業(yè)主權(quán)利的侵犯。即便在個別物業(yè)項目上可能獲得收益，也并不具有可復(fù)制性。相反，從宏觀角度來看，其浪費社會資源、降低效率卻是顯而易見的。眾所周知，社會分工是商品經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，在現(xiàn)代社會中，社會化大生產(chǎn)的基本發(fā)展規(guī)律是社會分工越來越細(xì)，專業(yè)化程度越來越高。一個普通物業(yè)管理企業(yè)，同時涉足多個專業(yè)化程度極高的領(lǐng)域，盲目擴(kuò)張和大肆進(jìn)入自己的非專業(yè)領(lǐng)域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會對主營業(yè)務(wù)造成強(qiáng)烈的連鎖沖擊。

因此，物業(yè)管理的“低收費、零收費”，既非物業(yè)管理模式創(chuàng)新，也非正常的競爭策略，既沒有預(yù)示物業(yè)管理發(fā)展方向，也沒有對行業(yè)發(fā)展做出任何貢獻(xiàn)，不是進(jìn)步而是倒退，如不加以遏止，將對物業(yè)管理市場發(fā)育和行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生消極的和負(fù)面的影響。

1.“低收費、零收費”是對消費者的誤導(dǎo)和傷害客觀上，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的特性使交換雙方存在嚴(yán)重的“不對等”一是專業(yè)知識和信息量不對等，二是組織形式上的不對等，三是承擔(dān)民事責(zé)任能力不對等。在這樣一個“不對等”的交換中，“低收費、零收費”勢必誤導(dǎo)業(yè)主對物業(yè)管理基本概念的認(rèn)識，認(rèn)為物業(yè)管理可有可無，更多關(guān)注服務(wù)價格而非服務(wù)質(zhì)量。同時，由于消費者過分關(guān)注短期內(nèi)的利益，相當(dāng)程度上會忽視對物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)管，造成消費者對物業(yè)管理服務(wù)的反應(yīng)滯后，加上物業(yè)管理中的大量維修和養(yǎng)護(hù)工作實際是在業(yè)主不可見狀態(tài)下進(jìn)行的，為了降低物業(yè)管理成本，實施所謂“低收費、零收費”的企業(yè)很可能減少物業(yè)管理必不可少的維修和養(yǎng)護(hù)工作，削減物業(yè)管理成本中的預(yù)防性支出，無形中導(dǎo)致了物業(yè)的“風(fēng)險后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業(yè)主設(shè)置了一個物業(yè)提前壞損的巨大風(fēng)險的陷阱。

2.“低收費、零收費”將削弱企業(yè)核心競爭力，增加運(yùn)營鳳險。

“低收費、零收費”運(yùn)作的物業(yè)企業(yè)一個重要的經(jīng)濟(jì)理論支撐點是規(guī)模收益正比增長。按照權(quán)威的《新包格拉夫經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典》的解釋?！皩τ谀骋划a(chǎn)品，如果在某些產(chǎn)量范圍內(nèi)平均成本是下降或上升的話，我們就認(rèn)為存在著規(guī)模經(jīng)濟(jì)或規(guī)模不經(jīng)濟(jì)?！奔瓷a(chǎn)和服務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，并不一定會使平均成本下降，利潤也相應(yīng)的不一定會上升。作為規(guī)模經(jīng)濟(jì)的“孿生兄弟”---規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，規(guī)模擴(kuò)大，成本上升，利潤下降，更是客觀存在的。如以電子商務(wù)為例，規(guī)模的擴(kuò)大固然能使企業(yè)在采購上擁有更多話語權(quán)，但隨之而來的是更為昂貴更為復(fù)雜的大型電子商務(wù)平臺的建設(shè)，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運(yùn)輸成本，日趨龐大的運(yùn)營和管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)支出，上述任何一項開支部極有可能抵消商品采購電子商務(wù)平臺的建設(shè)，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運(yùn)輸成本，日趨龐大的運(yùn)營和管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)支出，上述任何一項開支部極有可能抵消商品采購所帶來的微薄收益，甚至造成巨額的虧損。物業(yè)管理開展多種經(jīng)營，是豐富物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，彌補(bǔ)管理費不足，弱化物業(yè)管理交換雙方矛盾的一個策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險的。

3.“低收費、零收費”將使行業(yè)發(fā)展誤入歧途。

當(dāng)一個“低收費、零收費”物業(yè)管理進(jìn)入小區(qū)，其“洼地效應(yīng)”必然會導(dǎo)致周邊小區(qū)物業(yè)管理收費的大幅下降，物業(yè)管理企業(yè)若不降價，很可能會被業(yè)主解聘，必然造成更大的損失。對于個體來說，這種無奈的選擇是理性的，但卻引發(fā)集體選擇的非理性。因為一旦當(dāng)整個物業(yè)管理行業(yè)的降價成為習(xí)慣，消費者所關(guān)心和追逐的永遠(yuǎn)只會是誰的物業(yè)管理費收得更低。在如此一個信息不對稱的低價市場里，消費者只關(guān)心價格，市場資源將惟低價者得，也反過來迫使廠商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務(wù)質(zhì)量，因為在低價，甚至超低價上，提供質(zhì)次商品顯然是更經(jīng)濟(jì)的行為。如此，則成本較高的優(yōu)質(zhì)商品和服務(wù)，很可能被劣質(zhì)商品和服務(wù)淘汰出市場，形成“劣幣驅(qū)逐良幣”的惡果。市場交易的結(jié)果使得優(yōu)勝劣汰的原則被違背，好產(chǎn)品在競爭中失敗，而次品獲勝，形成消費者心理和消費行為的“逆向選擇”。

在物業(yè)管理服務(wù)市場上，“逆向選擇”導(dǎo)致了市場的低效率和市場失靈，“低收費、零收費”服務(wù)不受到遏制，不但整個物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過多年努力所構(gòu)筑的物業(yè)管理服務(wù)消費意識和消費理念將趨于瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業(yè)管理服務(wù)價格和質(zhì)量不斷下降，最終導(dǎo)致市場嚴(yán)重萎縮甚至消失。

1.“低收費、零收費”違背公平和等價有償原則。

從民法的基本原則公平和等價有償?shù)脑瓌t看，物業(yè)管理“低收費、零收費”現(xiàn)象是不符合這一基本原則的?！睹穹ㄍ▌t》第4條規(guī)定了這一原則，是指民事主體在從事移轉(zhuǎn)財產(chǎn)等的民事活動中，要實行等價交換，一方享有權(quán)利『應(yīng)向?qū)Ψ铰男邢鄳?yīng)的義務(wù)，任何一方不得無償占有。剝奪他方的財產(chǎn)和侵害他方的利益。也就是說在民事法律關(guān)系中，民事主體的權(quán)利與義務(wù)是同時存在、相輔相成的，且權(quán)利義務(wù)對等、并按價值規(guī)律的要求進(jìn)行等價交換，取得他人財產(chǎn)利益或得到他人提供的勞務(wù)應(yīng)與其付出的代價相適應(yīng)。

合同法是民法的子法，當(dāng)然也應(yīng)遵循公平和等價有償?shù)幕驹瓌t，物業(yè)服務(wù)合同作為合同的一種更是要體現(xiàn)該原則。物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)，是建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)法律關(guān)系的惟一的法律依據(jù)，在整個物業(yè)管理活動中處于核心地位。這一原則在物業(yè)服務(wù)合同中體現(xiàn)為從業(yè)主這一方面來講，交納物業(yè)管理費的義務(wù)應(yīng)與其享受到的物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利是對等和等價的，如果業(yè)主沒有享受到這一服務(wù)或享受的服務(wù)與自己所交納的服務(wù)費不對等，其有權(quán)追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責(zé)任。

但是在物業(yè)管理“低收費、零收費”中，業(yè)主沒有交納物業(yè)管理費，就失去了要求物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到期望的服務(wù)水平權(quán)利的依據(jù)。從物業(yè)管理企業(yè)這一方面講，物業(yè)管理"低收費、零收費"已經(jīng)使物業(yè)管理部分或全部成為一種附贈品，因而注定物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是無法保證的。同時，由于物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供的是超低價或免費服務(wù)，在相當(dāng)程度上不會顧及業(yè)主的反應(yīng)和要求。

而業(yè)主享受的超低價或免費服務(wù)，也缺少參與管理的積極性及維護(hù)自身權(quán)益的主動性。

2.“低收費、零收費”違背《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》的規(guī)定。

物業(yè)管理“低收費、零收費”歸根結(jié)底采用的是一種價格競爭手段，這是一種不正當(dāng)競爭，違背了《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第11條“經(jīng)營者不得以排擠對手為目的，以低于成本的價格銷售商品”的規(guī)定。該條款包括兩個方面，一是主觀標(biāo)準(zhǔn)，以物業(yè)管理“低收費、零收費”這樣一種營銷手段進(jìn)入市場，其動機(jī)不能排除是為了搶占市場份額從而達(dá)到排擠對手的目的，二是客觀標(biāo)準(zhǔn)，即以低于成本的價格銷售商品。物業(yè)管理是種特殊的商品，一種準(zhǔn)公共性服務(wù)商品，實行物業(yè)管理是為了確保物業(yè)的正常使用，必須支付必要的成本，《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第11條也對物業(yè)服務(wù)成本作了具體的界定。而“低收費、零收費”是不收費或嚴(yán)重背離成本的一種定價方式，以低于戚本的價格銷售物業(yè)管理這種特殊的商品，無疑是違背了《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》的規(guī)定。

3.“低收費、零收費”現(xiàn)象違背了《物業(yè)管理條例》的基本精神。

《物業(yè)管理條例》第41條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！段飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》第5條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。合理原則是指物業(yè)管理收費應(yīng)因地制宜，以服務(wù)發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，針對不同類型的物業(yè)、不同對象、不同消費水平，合理地核定收費水平。質(zhì)價相符原則，指物業(yè)管理服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。這些原則的目的就是要形成“質(zhì)價相符”的物業(yè)管理收費機(jī)制，“低收費、零收費”的本質(zhì)否定了在成本基礎(chǔ)上的合理定價，否定了質(zhì)價相符的原則。如前所述，“低收費、零收費”偷換了“物業(yè)管理”的概念，抹去了業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的全部或部分義務(wù)，踐踏了物業(yè)管理質(zhì)價相符的收費原則，使初步培育出來的物業(yè)管理消費觀念，倒退到計劃經(jīng)濟(jì)福利性低房租、房屋管理的陳舊觀念。

“低收費、零收費”之所以卷土重來，絕非偶然，是有其深刻的社會歷史原因的。目前我國物業(yè)管理行業(yè)是一個勞動密集型、技術(shù)含量不高，技術(shù)壁壘比較低的行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)大多是房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來的，基本沿襲的是“誰開發(fā)，誰建設(shè)”的舊模式，加之當(dāng)前廣大業(yè)主的維權(quán)意識空前高漲，而物業(yè)管理消費意識和服務(wù)意識都不到位，物業(yè)管理法律法規(guī)相對滯后，在這樣社會經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型，物業(yè)管理市場競爭日益激烈，物業(yè)管理行業(yè)高速發(fā)展的社會歷史大背景下，“低收費、零收費”的出現(xiàn)是必然的。

1.完善法制建設(shè)。

法制建設(shè)是物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、長足發(fā)展的根本保障，針對我國目前物業(yè)管理不斷發(fā)展的情況及我國相關(guān)立法進(jìn)程，有必要對現(xiàn)行法律法規(guī)進(jìn)行系統(tǒng)梳理、補(bǔ)充、修訂和完善，通過完善法制建設(shè)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理各主體在物業(yè)管理活動中的行為。

2.強(qiáng)化行業(yè)自律。

行業(yè)自律是市場經(jīng)濟(jì)中企業(yè)誠實信用"原則的突出體現(xiàn)，物業(yè)管理協(xié)會在行業(yè)自律中應(yīng)起到組織、監(jiān)督的主導(dǎo)作用。因此行業(yè)協(xié)會應(yīng)及時、有效地建立會員強(qiáng)制入會、訓(xùn)誡、通報批評、公開譴責(zé)和取消會員資格、會員誠信記錄檔案等相關(guān)自律制度。通過行業(yè)自律制度，提升物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的社會地位和信譽(yù)。

3.加強(qiáng)理論研究。

物業(yè)管理理論研究是行業(yè)發(fā)展的不竭源泉，也是法律法規(guī)制訂的重要前提，加強(qiáng)理論研究，突出理論研究在行業(yè)發(fā)展中的地位和作用，廣泛開展多層次多學(xué)科的理論研究，建立一支行業(yè)內(nèi)專、兼職相結(jié)合的宏大的理論研究隊伍，是物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的重要基石。

4.創(chuàng)新制度設(shè)計。

創(chuàng)新是發(fā)展的靈魂，創(chuàng)新制度設(shè)計是物業(yè)管理健康發(fā)展的必要保障。

在物業(yè)管理的外部，引入發(fā)達(dá)國家物業(yè)管理制度，如類似物業(yè)管理事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)作為第三方客觀介入，定期實施外部獨立的管理費會計審核或外部審計，進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估。在物業(yè)管理內(nèi)部，完善物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的管理制度，量化物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)，提升物業(yè)管理服務(wù)的水平和檔次。

5.正確引導(dǎo)輿論。

人是教育的產(chǎn)物，物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，在其發(fā)展過程中對各個參與主體的教育和輿論引導(dǎo)是極為重要和必不可少的。一個事物或現(xiàn)象的出現(xiàn)必然會眾說紛紜，但這些輿論并不都是全面的和準(zhǔn)確的，這就需要發(fā)揮政府、行業(yè)協(xié)會、企業(yè)和媒體輿論導(dǎo)向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導(dǎo)到正確的方面來。

物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇八

我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個，包括2個高層小區(qū)（光亮·陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個集資房小區(qū)（祥瑞花園）、9個商品房小區(qū)，分屬7個開發(fā)單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。

我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從20xx年開始起步，經(jīng)過10年的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過實施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)、生活中不可或缺的有機(jī)組成部分。

提供的服務(wù)達(dá)不到要求，再加上這些小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識和意識比較薄弱，物業(yè)交費率很低，規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大，基本上沒有正規(guī)的物業(yè)管理模式，只是形式上的請1-2個人即當(dāng)保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區(qū)，在進(jìn)行物業(yè)管理時，只能實行基本服務(wù)（如簡單的保潔和維修等項目）和低收費。

05年后修建的12個小區(qū)中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會只有祥瑞花園1個小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設(shè)施完善，環(huán)境較好，沒有城市街道穿過，相對獨立集中，再加上前期物業(yè)開展較好，收費水平和收費率也較高，物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。

個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費”的錯誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。

為了使國家《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理條例》的主體，我鎮(zhèn)采取以點帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開展宣傳活動，并通過橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識競賽活動、物業(yè)服務(wù)進(jìn)百家等多種形式，集中開展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動。近一年來，發(fā)送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識競賽，通過開展這些宣傳活動，對進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理、落實物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。

我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚，12個小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票，組成了業(yè)主委員會，其中：主任1人，副主任1人，財務(wù)1人，委員5個，基本上每1-2年召開一次業(yè)主大會，共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況；2個高層小區(qū)（陽光佳苑、巨鑫雅苑）于20xx年8月份交房，目前入住的業(yè)主還沒有達(dá)到80%，所以還沒有形成業(yè)主委員會，不過正在前期的籌備當(dāng)中；起于小區(qū)都沒有業(yè)主委員會。

責(zé)巨鑫雅苑小區(qū)），其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團(tuán)下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區(qū)入住率不足80%，，加上小區(qū)有17個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區(qū)6個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。

目前2個高層小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進(jìn)入正規(guī)化，能保障好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、庭院看護(hù)等，基本能協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，能提供一個較好的小區(qū)生活環(huán)境。

目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)費用，祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會統(tǒng)一收取，交業(yè)主委員會財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費用和工資基本持平；2個高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價格統(tǒng)一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費用等，現(xiàn)在是一個入不敷出的情況；剩下的小區(qū)物業(yè)費用由社區(qū)工作人員收?。ɑ臼詹蝗糜谥Ц缎^(qū)保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。

1、沒有正規(guī)的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會，小區(qū)物業(yè)管理比較混亂。

最終開發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理。目前9個小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員，即為小區(qū)的清潔工，又為小區(qū)的保安，只負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護(hù)院，對小區(qū)的民事糾紛、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府，增加了社區(qū)的工作量，反過來問題沒有解決好，業(yè)主還不滿意。業(yè)主意識較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。

12個小區(qū)，除了2個高層電梯小區(qū)物業(yè)費收取按照重慶市物價局核準(zhǔn)外，其余10個小區(qū)物業(yè)費基本上是按照建筑面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由于沒有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費，也沒有業(yè)主委員會，業(yè)主自身市民意識不強(qiáng)，“花錢買服務(wù)”的意識比較死板，比如說有的小區(qū)業(yè)主開始交了物管費，但是由于某些業(yè)主沒有交導(dǎo)致心里不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務(wù)而沒有提供，繼而開始不交物管費；有的是口頭說交，但沒有實際行動。

征收的物管費用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放，2個高層小區(qū)目前的經(jīng)營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達(dá)到30多萬，而物管費全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區(qū)內(nèi)水電費用，公共設(shè)施維修費用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會，費用由委員會統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區(qū)內(nèi)的維修費用；其他小區(qū)的物管費，能收上來的交由社區(qū)管理，然后按時給保安或者清潔工發(fā)放工資，有的小區(qū)也會楚翔繳納的物管費用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象，導(dǎo)致小區(qū)無物管。

3、集資房小區(qū)成政府包袱。

某些小區(qū)（如祥瑞花園小區(qū)）開始修建的時候為集資房，業(yè)主沒有購。

買大修基金，目前房屋因工程質(zhì)量問題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實際上成了政府的包袱。

4、規(guī)劃超前性不夠，車位配備普遍不足。

由于開發(fā)時間較早，規(guī)劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的提高，購買私家車的人員越來越多，導(dǎo)致鎮(zhèn)內(nèi)大部分小區(qū)車位配備不足。12個小區(qū)除了2個高層電梯小區(qū)有自己的地下停車位，其余十個小區(qū)都沒有統(tǒng)一的小區(qū)車位，小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，甚至有的車子停到了小區(qū)周邊的公路上，增加了城市管理的任務(wù)。

1、業(yè)主市民意識不強(qiáng)，業(yè)委會難成立。

業(yè)主自身市民意識不強(qiáng)，是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會的一個重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高，部分農(nóng)民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè)，變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農(nóng)意識并沒有因為成為“業(yè)主”而被拋卻，比如擅改房屋結(jié)構(gòu)、私拉亂接電線、亂養(yǎng)貓狗寵物等；對物業(yè)管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業(yè)管理費，或到管理處大吵大鬧，嚴(yán)重的就堵塞小區(qū)門口?！拔飿I(yè)是服務(wù)，花錢買服務(wù)”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒有組建業(yè)主委員會，聯(lián)合起來與物業(yè)管理公司平等溝通的意識。

2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。

物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇九

天津東方海陸集裝箱碼頭有限公司是天津港第一家合資的專業(yè)碼頭裝卸公司，公司主要從事集裝箱船舶裝卸業(yè)務(wù)，同時提供訂艙、碼頭內(nèi)拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務(wù)。東方海陸坐落于天津港北疆港區(qū)東部，擁有4個專業(yè)化集裝箱泊位。下屬部門有技術(shù)部操作部行政部財務(wù)部物業(yè)部人事培訓(xùn)部而物業(yè)部作為服務(wù)行業(yè)來說，應(yīng)該把業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情來辦，政府部門有“群眾無小事兒”的服務(wù)理念，我們也應(yīng)該有“業(yè)主無小事兒”的服務(wù)理念，這也適用于我們物業(yè)企業(yè)。

一個好的物業(yè)公司，該具備哪些工作能力和素質(zhì)？哪些細(xì)節(jié)是物業(yè)公司在日常管理服務(wù)中容易忽略的？如業(yè)主投訴處理、社區(qū)安全維護(hù)、物管公司的專業(yè)性和知名度、維修基金運(yùn)用合理性、物管人員素質(zhì)、以人為本的服務(wù)理念、社區(qū)文化建設(shè)、公共設(shè)施管理、綠化管理、創(chuàng)意服務(wù)等方面進(jìn)行全方位介紹。為此我對企業(yè)物業(yè)管理工作中存在的一些問題進(jìn)行分析考慮并提出相應(yīng)的對策和建議。

“以人為本”才是正道。

在現(xiàn)階段，企業(yè)對物業(yè)服務(wù)的需求已經(jīng)擴(kuò)大，僅僅是基本的服務(wù)已經(jīng)不能滿足他們的需求。物業(yè)公司必須進(jìn)行自我增值，為業(yè)主度身定做多樣化的服務(wù)形式。

“創(chuàng)意”考驗用心程度。

創(chuàng)意服務(wù)是在貼心服務(wù)基礎(chǔ)上的一種增值表現(xiàn)。在房價高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者，因此，他們對物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)種類都極為看重。在目前的市場情況下，眾多開發(fā)商都意識到，小區(qū)的物業(yè)管理水平如何，將直接影響到業(yè)主是否住得舒心。如在元宵節(jié)、中秋節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日舉辦許多活動，在增加業(yè)主過節(jié)氣氛的同時，也使業(yè)主加強(qiáng)了對社區(qū)的認(rèn)同感。

必須要做到及時、有效。無論建議是否合理，物業(yè)管理人員都應(yīng)以理性的思維耐心傾聽、

詢問。在受理了業(yè)主的維修通知之后，受理的人員應(yīng)迅速及時處理。

員工實際技能決定公司專業(yè)性。

里的工作人員實際技能。拿電梯來說，如果一個載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時救援業(yè)主，為業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境。擁有一支既有技術(shù)又懂管理、還能提供細(xì)節(jié)服務(wù)的專業(yè)級物業(yè)管理隊伍，這樣才能贏得了業(yè)主的稱贊。

綠化管理要因地制宜。

小區(qū)特定的環(huán)境決定了綠化保護(hù)必須作為物業(yè)管理的首要任務(wù)來抓，具體措施包括通過宣傳、報道等方式來提高小區(qū)居民愛護(hù)綠地、愛護(hù)家園的意識。其次，綠化養(yǎng)護(hù)也很重要，綠化養(yǎng)護(hù)既要做到勤，又要注重科學(xué)。

做好物業(yè)維護(hù)最重要。

物業(yè)維修基金的動用，在物業(yè)管理的有關(guān)條例中有明確的規(guī)定，需要得到三分之二以上業(yè)主的同意。對物業(yè)管理公司來說，在這一過程中，重要的是做好物業(yè)的維護(hù)，如果出現(xiàn)問題則要作出公正的評估，為業(yè)主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的合理運(yùn)用。并且將維護(hù)基金“還之于民”。

“提供安全、舒適的辦公環(huán)境，善盡企業(yè)責(zé)任，共享經(jīng)營成果”

“顧客第一，服務(wù)第一，行動第一”

高科技設(shè)施呼喚高素質(zhì)人才。

早期的物業(yè)管理很簡單，僅僅為戶主守樓、護(hù)院、收發(fā)信件、代收水電費等等。而現(xiàn)在，大量新材料、新技術(shù)在建筑工程中運(yùn)用，大量高科技、智能化的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)入居民住宅，進(jìn)入樓堂館所，從而使得物業(yè)管理的范圍已擴(kuò)大到小區(qū)安防、清潔、綠化、工程維護(hù)、財務(wù)統(tǒng)計、社區(qū)文化等多個方面，內(nèi)容涵蓋智能化監(jiān)控、計算機(jī)管理、消防巡檢、交通指揮、管網(wǎng)維修養(yǎng)護(hù)、設(shè)備的保養(yǎng)與使用及更新等等。沒有高素質(zhì)的專業(yè)人才，很難實現(xiàn)現(xiàn)代化的物業(yè)管理。

行政管理工作可以說是千頭萬緒、紛繁復(fù)雜。企業(yè)行政人員每天都面臨著大量的、瑣碎的、不起眼的事務(wù)。但是，這些事務(wù)只不過是行政管理這棵大樹上的枝枝葉葉而已。概括起來說，行政管理在企業(yè)中主要有管理、協(xié)調(diào)、服務(wù)三大功能；其中管理是主干，協(xié)調(diào)是核心，服務(wù)是根本。究而言之，行政管理的實質(zhì)就是服務(wù)。

專門的行政管理部門（通常稱為辦公室、總經(jīng)理辦公室、行政人事部之類）擔(dān)負(fù)著企業(yè)行政管理的組織實施、具體操作，是行政管理工作中的一個部分、一個環(huán)節(jié)，是整個行政管理系統(tǒng)中的一個小系統(tǒng)。

行政部門應(yīng)該兢兢業(yè)業(yè)、認(rèn)真細(xì)致地做好種種行政事務(wù)工作，把領(lǐng)導(dǎo)和員工從繁重、瑣碎的行政事務(wù)和生活瑣事中解脫出來，可以集中精力、輕裝上陣，研究國內(nèi)外市場形勢，考慮公司的發(fā)展戰(zhàn)略，探討公司的組織架構(gòu)，任用公司的各級干部，實施公司的經(jīng)營方針，解決公司所面臨的重大問題，以及專心做好每一筆重要業(yè)務(wù)等等。為了做好紛繁復(fù)雜的行政工作，行政部門的領(lǐng)導(dǎo)不能東一榔頭西一棒子，茫無頭緒地整天瞎忙；或是被領(lǐng)導(dǎo)一會兒支到東，一會兒支到西；結(jié)果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部門的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該有"泰山崩于前而色不變"的定性，不管風(fēng)吹浪打，勝似閑庭信步，有自己的主見，能夠根據(jù)事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。為了能達(dá)到這種境界，必須建立健全和認(rèn)真執(zhí)行行政部門的各項管理制度、崗位責(zé)任制度、工作程序以及一系列規(guī)范化表格、圖表等，從而建立起行政部門的"法治"秩序。更重要的是，要培養(yǎng)出一支高素質(zhì)、高效率的行政人員隊伍；同時要搞好科學(xué)分工、管理層次和合理授權(quán)。一旦行政系統(tǒng)的一系列硬件(如辦公設(shè)施、生活設(shè)施)、軟件(如規(guī)章制度、工作程序)、人員隊伍、分工協(xié)作和管理層次等等建立健全起來，整個行政管理體系在很大程度上就會象一部自動機(jī)器一樣運(yùn)轉(zhuǎn)，只在較少的場合才需要部門領(lǐng)導(dǎo)和上級領(lǐng)導(dǎo)輔以"人治"。一個行政部門的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。然而，行政部門如果僅僅滿足于這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門還必須在"管理"、"協(xié)調(diào)"和"服務(wù)"三方面再上一個檔次，才算是一個合格的現(xiàn)代企業(yè)的行政管理者。

物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇十

為加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理，創(chuàng)建文明城市，建設(shè)宜居家園，提高人民幸福指數(shù)，建設(shè)和諧、美麗岳塘，區(qū)政協(xié)常委會組成了以主席傅博華為組長的調(diào)研組，對全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況開展了專題調(diào)研。調(diào)研組先后到市房產(chǎn)局、區(qū)物管辦、區(qū)人民法院以及全區(qū)(含高新、昭山兩區(qū))各鄉(xiāng)鎮(zhèn)街、部分社(村)開展了調(diào)研，走訪了部分小區(qū)業(yè)主委員會、物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主代表，還專程赴上海虹口區(qū)涼城新村街道進(jìn)行了學(xué)習(xí)考察，現(xiàn)將調(diào)查情況報告如下：

(一)住宅小區(qū)基本情況。全區(qū)住宅小區(qū)共有398個(昭山、高新小區(qū)61個)，其中有物業(yè)公司管理的小區(qū)158個，由業(yè)主自治的43個，單位自管的22個，區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街、社(村)代管的175個。

(二)全區(qū)物業(yè)管理工作狀況。我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作主要由市房產(chǎn)局物業(yè)管理科進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管、區(qū)物管辦協(xié)助管理、街(鄉(xiāng))物管辦具體承擔(dān)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的職責(zé)。5月，我區(qū)成立了物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，在城管執(zhí)法局下設(shè)物業(yè)管理辦公室，工作人員2名，制定了《岳塘區(qū)規(guī)范物業(yè)管理工作實施方案及考核辦法》、《關(guān)于印發(fā)岳塘區(qū)開展無物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生居民自治以及住宅小區(qū)星級創(chuàng)建工作實施方案和細(xì)則的通知》、《岳塘區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理專項整治工作方案》，規(guī)范了各街(鄉(xiāng))、社(村)的物業(yè)管理日常巡查及協(xié)調(diào)處理工作，涌現(xiàn)了一批星級小區(qū)。各街(鄉(xiāng))成立物管辦(與城管辦合署辦公)，均配備一名物管專干。寶塔街道成立了專門的物管辦和物業(yè)糾紛調(diào)處中心，各社(村)明確了專職人員負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作。

二、物業(yè)管理存在的主要問題和原因分析。

(一)法律法規(guī)、政策不完善引發(fā)的系列問題。一是缺乏物業(yè)管理聯(lián)動機(jī)制。物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，與區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)工作緊密相連，同時涉及規(guī)劃、國土、建設(shè)、房產(chǎn)、城管、環(huán)保、物價、供電、供水、消防、公安、工商、電信等多個部門。按照法律法規(guī)，各職能部門的監(jiān)管機(jī)制不完善，存在條塊分割、多頭管理，特別是前期物業(yè)，區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)未參與，造成監(jiān)管缺失，沒有形成齊抓共管的格局。二是考核機(jī)制不健全，物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組職能未充分發(fā)揮。我市未建立長效的物業(yè)管理考核體系，市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位作用未充分發(fā)揮，對物業(yè)管理工作的推動缺乏獎懲辦法，不利于調(diào)動物業(yè)管理工作的積極性，對基層提出的物業(yè)管理疑、難、急等問題，解決乏力。三是維修基金管理方面。一方面啟用難。我區(qū)新開發(fā)的居民小區(qū)在辦理產(chǎn)權(quán)證時，房屋維修基金統(tǒng)一交存到市房產(chǎn)局房屋維修基金管理中心，要動用維修基金需“兩個三分之二業(yè)主同意”后報市房屋維修基金管理中心等多個部門進(jìn)行審批，由于審批程序繁瑣，使用條件難達(dá)到，使用起來難度較大，物業(yè)公司、業(yè)主都不滿意。另外管理不到位。近幾年發(fā)現(xiàn)有少數(shù)物業(yè)公司采取不正當(dāng)手段套取房屋維修基金的情況。四是基層工作壓力大。政府對物業(yè)管理工作的人員、編制、經(jīng)費未作明確規(guī)定，出現(xiàn)了人員少、經(jīng)費缺、工作任務(wù)重、壓力大等問題。按照屬地管理職能，區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)三級承擔(dān)的小區(qū)矛盾糾紛調(diào)解，對物業(yè)公司、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)管等任務(wù)每年都在大幅攀升，現(xiàn)有人員配備難以應(yīng)對。

(二)小區(qū)規(guī)劃建設(shè)遺留問題多。一是由于規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)等職能部門、物業(yè)公司驗收把關(guān)不嚴(yán)，形成遺留問題。房屋建筑質(zhì)量差，部分配套項目缺項甩項，房屋格局和小區(qū)環(huán)境與銷售合同條款有差異，公攤面積的劃分和附屬用房的產(chǎn)權(quán)確定以及經(jīng)營收益分配等方面存在諸多遺留問題，業(yè)主與開發(fā)商、建設(shè)單位矛盾突出，物業(yè)公司難以協(xié)調(diào)。二是老舊小區(qū)、安置房小區(qū)存在管理難。老舊小區(qū)一般都是單位建的福利房，小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計相對滯后，道路狹窄。而安置小區(qū)在規(guī)劃建設(shè)之初也存在著工程造價低、配套設(shè)施不齊等問題，致使兩類小區(qū)的財物偷盜頻發(fā)、小區(qū)安全隱患多、違章建筑多、衛(wèi)生環(huán)境差，無論是小區(qū)自治還是社(村)協(xié)調(diào)聘請物業(yè)公司，都難以滿足業(yè)主需要。此外，目前老舊小區(qū)沒有交存房屋維修金，房屋及公共設(shè)施年久失修，政府經(jīng)費投入有限，居民又負(fù)擔(dān)不起過高的維修費，給物業(yè)管理帶來很大困難。三是電梯設(shè)備維護(hù)維修、供水設(shè)施移交等問題。部分小區(qū)電梯質(zhì)量存在安全隱患，長期維護(hù)維修不及時不到位，二次供水設(shè)施移交水務(wù)公司難。對此物業(yè)公司以屬開發(fā)商、建設(shè)單位責(zé)任為由推脫，引發(fā)業(yè)主不滿。四是住宅小區(qū)普遍存在停車難。

(三)物業(yè)公司在服務(wù)管理中存在的問題。一是服務(wù)資質(zhì)參差不齊，侵權(quán)行為時有發(fā)生。我區(qū)共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)73家，其中一級資質(zhì)的4家，二級資質(zhì)的3家，三級資質(zhì)的62家，外來的4家。有部分物業(yè)公司是前期物業(yè)，大部分小區(qū)建成后，開發(fā)建設(shè)單位不是通過招投標(biāo)方式選擇前期物業(yè)公司，而是將物業(yè)管理交付給自己選聘的子公司或其二級機(jī)構(gòu)，再次利用物業(yè)牟利，導(dǎo)致物業(yè)公司并非服務(wù)于廣大業(yè)主，而是服務(wù)于開發(fā)商和建設(shè)單位，物業(yè)公司處于強(qiáng)勢地位，業(yè)主處于弱勢地位，于是“主仆”位置顛倒，產(chǎn)生一系列的侵害業(yè)主權(quán)益的行為。二是物業(yè)管理費收取難，服務(wù)質(zhì)量不高。從調(diào)研的小區(qū)看，業(yè)主以“房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)不到位”等為由拒繳物業(yè)費，導(dǎo)致物業(yè)管理費收取率平均在50%到60%之間。部分物業(yè)公司往往以“業(yè)主繳納物業(yè)費不足”為由，單方中止部分服務(wù)。當(dāng)物業(yè)公司收入低于成本或者利潤減少時，“足額繳納物業(yè)費”作為其完善服務(wù)的前置條件，必然會通過減員等辦法降低成本，服務(wù)質(zhì)量下降，導(dǎo)致更多業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費，形成物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量越來越差，物業(yè)管理費收取越來越難這種惡性循環(huán)的怪圈。三是從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，行業(yè)人才匱乏。低收入、低工資的現(xiàn)狀無法吸納高素質(zhì)人才進(jìn)入物業(yè)公司，致使大量的4050人員、企業(yè)改制人員、自由職業(yè)人員進(jìn)入到物業(yè)管理行業(yè)從事保安和保潔等服務(wù)工作，物業(yè)公司管理水平低，人員整體素質(zhì)不高，缺乏服務(wù)和創(chuàng)新意識。

(四)業(yè)主委員會作用沒有發(fā)揮。一是業(yè)主委員會的主體地位不明。業(yè)主委員會按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，它只是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它與物業(yè)公司的地位不對等，不具備法人資格。業(yè)主委員會在維權(quán)過程中，始終非常艱難，暴露了業(yè)主委員會在制度設(shè)計時法律地位的缺失，很難達(dá)到《物業(yè)管理條例》在制度設(shè)計時的規(guī)范和要求。二是業(yè)主委員會組建困難。新開發(fā)建設(shè)的小區(qū)因開發(fā)周期長、入住率不高等原因，難以符合業(yè)主委員會成立條件，加之開發(fā)商、建設(shè)單位拖延移交社會事務(wù)，難以實現(xiàn)業(yè)主自治。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大部分小區(qū)業(yè)主參與物業(yè)管理意識不強(qiáng)，召開業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會達(dá)不到規(guī)定的人數(shù)，給組建工作帶來困難。三是業(yè)主委員會運(yùn)作不規(guī)范，缺乏監(jiān)督機(jī)制。業(yè)主委員會工作規(guī)則不健全，職責(zé)不明確，缺乏有力的指導(dǎo)和規(guī)范，且房產(chǎn)部門對物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主委員會的工作監(jiān)督管理不強(qiáng)，對業(yè)主委員會存在亂作為的現(xiàn)象缺乏制約的依據(jù)和手段。四是業(yè)主委員會成員缺乏責(zé)任意識。少數(shù)的業(yè)主委員會成員缺乏責(zé)任意識、法制意識、整體意識，沒有從全體業(yè)主利益角度考慮問題，功利心重，利用業(yè)主委員會謀取私利，造成不良的社會影響。五是業(yè)主自我管理和維護(hù)意識缺失。表現(xiàn)在自治意識差，公德意識不強(qiáng)。只管自家門內(nèi)的事，不關(guān)心涉及到全體業(yè)主公共利益的'門外事務(wù)。

三、關(guān)于加強(qiáng)全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的建議。

為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理各方主體責(zé)任，全面提升物業(yè)管理總體水平，切實改善廣大業(yè)主居住環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理市場秩序健康發(fā)展，維護(hù)社會大局穩(wěn)定，根據(jù)《物權(quán)法》，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，湖南省實施《物業(yè)管理條例》辦法，建設(shè)部、財政部令[]第165號《住宅專項維修資金管理辦法》、住建部[]165號文件《物業(yè)承接查驗辦法》和湘潭市《關(guān)于加強(qiáng)市城區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，現(xiàn)就如何加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出如下建議：

(一)完善頂層設(shè)計，建立健全法律法規(guī)，政府職能部門要當(dāng)好“裁判員”

1.完善法律法規(guī)政策，加大宣傳力度。一是完善立法。落實十八屆四中全會精神，市里可以將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入地方法規(guī)建設(shè)議程，明確業(yè)主委員會的法人身份和主體責(zé)任。將有違法搭建建筑物、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、未按業(yè)主大會決定補(bǔ)建或者續(xù)交專項維修資金、未按期繳納物業(yè)費等問題的業(yè)主相關(guān)信息納入市公共信用信息服務(wù)誠信平臺，加強(qiáng)輿論宣傳與監(jiān)督，影響法人單位的投標(biāo)、個人的錄用晉升、信貸等，推動物業(yè)管理良好環(huán)境的形成。二是健全工作機(jī)制。高度重視住宅小區(qū)物業(yè)管理在構(gòu)建和諧社會中的作用，建立物業(yè)公司準(zhǔn)入制度，強(qiáng)化對物業(yè)公司的行政監(jiān)管，理順市、區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的職責(zé)職能、權(quán)利義務(wù)，建立健全“屬地管理、條塊結(jié)合、分級負(fù)責(zé)、協(xié)調(diào)聯(lián)動”的工作機(jī)制。三是細(xì)化規(guī)則。政府要督促市房屋維修基金管理中心盡快落實建設(shè)部、財政部令第165號《住宅專項維修資金管理辦法》和湘潭市《關(guān)于加強(qiáng)市城區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見》，出臺房屋維修基金的使用交存管理細(xì)則，規(guī)范監(jiān)管、簡化維修基金的使用程序，合理調(diào)整維修基金的分?jǐn)偙壤?，使維修基金真正發(fā)揮作用，充分調(diào)動業(yè)主委員會、業(yè)主參與自我管理的積極性。

2.嚴(yán)格依法依規(guī)把好規(guī)劃建設(shè)驗收、移交關(guān)。一是政府要出臺公開搖號選聘前期物業(yè)公司的規(guī)定。同時督促規(guī)劃、國土、住建、質(zhì)監(jiān)、房產(chǎn)等部門加強(qiáng)對小區(qū)開發(fā)過程中的監(jiān)控管理，重點對設(shè)計、建設(shè)、竣工驗收、移交等行政許可具體內(nèi)容的把關(guān)，進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)商、建設(shè)單位的行為，嚴(yán)格落實《湖南省實施物業(yè)管理條例辦法》，切實保證小區(qū)物業(yè)配套設(shè)施的同步到位，為后期物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。二是進(jìn)一步強(qiáng)化新建住宅小區(qū)驗收交付工作，規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)部門在對住宅小區(qū)開發(fā)項目驗收時，區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員及所在街(鄉(xiāng))、社(村)物管辦負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司、業(yè)主代表作為“第三方代表”共同參與，依據(jù)政府職能部門行政許可內(nèi)容逐項開展檢查驗收。對開發(fā)建設(shè)不配套等遺留問題，責(zé)成開發(fā)商、建設(shè)單位在規(guī)定期限內(nèi)，高質(zhì)量完善、整改，方可驗收、移交，對拒不執(zhí)行的，要依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，從源頭上控制和減少開發(fā)商、建設(shè)單位將遺留問題轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，力推開發(fā)商與業(yè)主和諧相處，構(gòu)建三方共贏的良好局面。三是加快對老舊小區(qū)的改造步伐。老舊小區(qū)特別是改制企業(yè)移交管理的小區(qū)較多，居民收入低。政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金分配上予以傾斜，區(qū)牽頭，街(鄉(xiāng))按轄區(qū)組織全面摸底，有計劃逐年對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行提質(zhì)改造，對改造后的零散小區(qū)進(jìn)行整合，將形成規(guī)模的小區(qū)由街(鄉(xiāng))、社(村)牽頭組織成立業(yè)主自治委員會，招標(biāo)引進(jìn)正規(guī)物業(yè)公司進(jìn)駐。

3.加強(qiáng)對物業(yè)公司的監(jiān)管。加強(qiáng)和完善物業(yè)管理勢在必行，政府必須進(jìn)一步充實物業(yè)管理部門人員力量，加強(qiáng)經(jīng)費保障。一是學(xué)習(xí)上海的做法由政府購買服務(wù)。組建全區(qū)住宅小區(qū)管理事務(wù)所，采取購買公共服務(wù)的方式，對全區(qū)小區(qū)的物業(yè)行政管理委托社會中介組織管理。二是嚴(yán)格市場準(zhǔn)入和退出制度。物業(yè)主管部門要嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)公司的資質(zhì)等級管理，構(gòu)建多級次的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，并充分發(fā)揮基層的監(jiān)督指導(dǎo)作用，將區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)、業(yè)主的考核評分納入到物業(yè)主管部門對物業(yè)公司的資質(zhì)考核工作中，每年進(jìn)行一次考核審定，評分較低單位要嚴(yán)肅整治，執(zhí)行退出制度。三是組織開展物業(yè)管理專項治理。整治服務(wù)質(zhì)量差的物業(yè)公司。對以管理者自居，服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)意識差，只收費不服務(wù)，多收費少服務(wù)，收費不規(guī)范等現(xiàn)象進(jìn)行專項整治。同時，引入具有評估、監(jiān)測功能的第三方機(jī)構(gòu)，提供對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級、物業(yè)管理費分類收取的評估、監(jiān)測等服務(wù)。通過第三方機(jī)構(gòu)的介入和相關(guān)部門規(guī)范管理，保障物業(yè)收費、資質(zhì)管理、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等向社會的公開，增加透明度，促進(jìn)物業(yè)管理市場的良性運(yùn)作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使社會和諧穩(wěn)定。

(二)規(guī)范市場運(yùn)作，加強(qiáng)協(xié)調(diào)監(jiān)督檢查，區(qū)、街(鄉(xiāng))社(村)三級要當(dāng)好“指導(dǎo)員”。

1.進(jìn)一步明確工作職責(zé)。明確區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的相應(yīng)工作職責(zé)，強(qiáng)化考核辦法，增加財力投入。各街(鄉(xiāng))要加強(qiáng)物管辦的力量，配備專職工作人員，物管工作經(jīng)費納入到區(qū)、鄉(xiāng)財政預(yù)算和街道的財政計劃。同時，把物業(yè)管理納入網(wǎng)格化管理，將業(yè)主委員會成員、樓棟長、有小區(qū)管理經(jīng)驗的志愿者或社會公益組織加入到小區(qū)管理隊伍。繼續(xù)開展對無物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生業(yè)主自治及住宅小區(qū)星級達(dá)標(biāo)創(chuàng)建工作，并加強(qiáng)對申報、創(chuàng)建、評選結(jié)果的宣傳和運(yùn)用，營造良好的社會輿論氛圍，逐步形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、業(yè)主高度自治相結(jié)合的綜合管理格局。

2.積極構(gòu)建物業(yè)管理與社(村)建設(shè)聯(lián)動機(jī)制。建立社(村)、業(yè)主委員會、物業(yè)公司的聯(lián)席會議制度，搭建“三方”議事平臺，共同理順物業(yè)管理關(guān)系，建立基層物業(yè)管理長效機(jī)制。通過政府購買公共服務(wù)，組建物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)構(gòu)。區(qū)、街(鄉(xiāng))物管辦應(yīng)結(jié)合文明城市創(chuàng)建工作，進(jìn)一步督促物業(yè)公司落實好《物業(yè)管理條例》，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì);指導(dǎo)物業(yè)公司不斷適應(yīng)業(yè)主的需求，拓展思路，向智慧型小區(qū)服務(wù)發(fā)展，營造清潔、衛(wèi)生、安全、舒適的生活環(huán)境，爭取業(yè)主的支持、理解，使物業(yè)公司真正成為小區(qū)業(yè)主的“服務(wù)員”。

3.加強(qiáng)對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導(dǎo)。業(yè)主及業(yè)主委員會的自治和監(jiān)管問題是物業(yè)管理行業(yè)面臨的主要矛盾之一，指導(dǎo)、監(jiān)管好業(yè)主大會、業(yè)主委員會是街(鄉(xiāng))、社(村)物業(yè)管理工作的重中之重。區(qū)相關(guān)部門要加大對《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)、宣傳貫徹力度，使物業(yè)管理部門、物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主、開發(fā)商、建設(shè)單位等都能了解物業(yè)管理法律法規(guī)，自覺履行職責(zé)。要增強(qiáng)業(yè)主自治意識、有償服務(wù)意識、依法維權(quán)意識，積極組建業(yè)主委員會，協(xié)助推薦遵守國家法律法規(guī)、模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會委員。對人口規(guī)模達(dá)到兩千人以上的小區(qū)可以成立居民委員會，完善居民委員會與業(yè)主委員會“一套班子，兩塊牌子”的運(yùn)行模式。指導(dǎo)業(yè)主委員會制訂議事規(guī)則、信息、財物公開、檔案管理等制度，切實發(fā)揮應(yīng)有的作用，使業(yè)主委員會成為小區(qū)的“管理員”。

4.大力提高業(yè)主自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細(xì)都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，通過規(guī)范小區(qū)自治的內(nèi)容，完善小區(qū)公約，提高業(yè)主依法維權(quán)的意識，高度自治的意識，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)和責(zé)任。區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)有針對性地在小區(qū)開展“文明小區(qū)”、“文明樓棟”、“友好鄰居”、“星級文明戶”等評比活動，促進(jìn)小區(qū)業(yè)主自覺遵守社會公德，形成和諧相處的良好氛圍。

物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇十一

為進(jìn)一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理，近期，我區(qū)物價部門組織人員對城區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行調(diào)研，在引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費觀念，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭、合理收費，如何進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。

一、基本情況。

我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽產(chǎn)業(yè)，通過近十年的發(fā)展，由于各方面因素的影響進(jìn)度緩慢，還存在市場化運(yùn)行機(jī)制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題?？傮w看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計，目前，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個，管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到80%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。本區(qū)注冊一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無，注冊二級資質(zhì)較多。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費用的收費標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費平均收費水平仍低于80%。物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)不高，收繳率低，個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。

二、存在的主要問題。

1、物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的.迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實力差，專業(yè)化文秘雜燴網(wǎng)水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會資源浪費，效率低、效益差。如果形成規(guī)模效應(yīng)，則可降低成本，提高效率。

2、市場化運(yùn)作機(jī)制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場準(zhǔn)入機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是我區(qū)為中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費，不交納電梯運(yùn)行費，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本，再加上已入住業(yè)主交費意識薄弱，應(yīng)交的物業(yè)費也收不上來，據(jù)統(tǒng)計，收取物業(yè)管理費達(dá)到90%以上，已經(jīng)是非常不錯的狀態(tài)了。導(dǎo)致許多小區(qū)由于收費率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對物業(yè)收費都表示不理解，業(yè)主繳費意識薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。

3、物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費。二是住戶無力繳費。如安置房、經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費。三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費的借口。四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。五是由于業(yè)主物業(yè)繳費意識薄弱。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認(rèn)為，交了那么多的物業(yè)管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎?這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費的現(xiàn)象時有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務(wù)，但由于服務(wù)本身是隱性的，業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對收取物業(yè)服務(wù)費表示抗拒。特別是對停車收費及車庫及儲藏間、雜物間交物業(yè)費表示不理解。二次供水、電梯使用費分?jǐn)偸杖∶艽?。由于各種因素有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電費。七是不少小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。八是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費質(zhì)價不符。在實際物業(yè)管理工作中，也確實存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、維修不及時、收費不規(guī)范等情況。這樣，造成業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，對物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費。九是當(dāng)物價部門根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況，對物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費。由于物業(yè)費收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對小區(qū)設(shè)備維護(hù)、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶不滿，陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費而無法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費的怪圈。據(jù)全國價格舉報電話受理投訴統(tǒng)計，近三年來，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標(biāo)準(zhǔn)不透明、違反規(guī)定亂收費，一直位居各類價格舉報問題的前三位。

4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個強(qiáng)力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕;開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清;街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮;房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。

5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)所。

有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會，有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務(wù)內(nèi)容、有哪些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)交多少費用，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有一定的隨意性，少服務(wù)、服務(wù)不到位現(xiàn)象時有發(fā)生，體現(xiàn)不出“質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的物業(yè)收費原則，對此業(yè)主意見，對物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問，影響小區(qū)的正常管理運(yùn)作。

住宅消費的誠信危機(jī)。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費，認(rèn)為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)收費不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)性開支。部分業(yè)主不繳費，等于免費享受公共服務(wù)，這對繳費的業(yè)主是不公平的。長此發(fā)展，不繳費的業(yè)主可能會越來越多，最終導(dǎo)致物業(yè)管理無法正常進(jìn)行，房屋及設(shè)施將會失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。

三、對加強(qiáng)完善物業(yè)服務(wù)收費管理的意見和建議。

1、走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路。創(chuàng)造條件，積極鼓勵物業(yè)公司兼并、合并，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌;鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，對從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

2、完善物業(yè)管理的市場準(zhǔn)入機(jī)制。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機(jī)制，明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強(qiáng)物業(yè)管理市場整頓，對不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員，堅決吊銷執(zhí)照，注銷上崗資格證書，維護(hù)良好的市場秩序。要深入社區(qū)，加強(qiáng)日常巡查，對維修不及時、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范的行為予以嚴(yán)肅查處，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要繼續(xù)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設(shè)，強(qiáng)化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作措施，促進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高，提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。

3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程項目規(guī)劃立項開始，物業(yè)管理應(yīng)同步介入對房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅實的基礎(chǔ)。建立物業(yè)服務(wù)收費報審機(jī)制，應(yīng)在售房前，向物價部門申報核定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定在向物價部門申報前期物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)后方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業(yè)管理企業(yè)在引導(dǎo)業(yè)主理性維權(quán)的同時，緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商，不斷完善物業(yè)功能，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的齊全及有效維修養(yǎng)護(hù)。

4、完善細(xì)化收費標(biāo)準(zhǔn)。建議盡快研究制定質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)費指導(dǎo)價格體系，細(xì)化《江西省物業(yè)管理條例》各收費檔次對應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達(dá)到的具體標(biāo)準(zhǔn)，明確高層住宅另行收取的電梯運(yùn)行費是否包含電梯維修、年檢費，電梯費用各樓層間的分?jǐn)偙壤龁栴}，明確私家車庫、儲藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費等問題，建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費。要建立市場化的收費機(jī)制，使物業(yè)管理服務(wù)向市場化、專業(yè)化方向發(fā)展，必須遵循公開、公平，誠實信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費矛盾凸現(xiàn)，商品房矛盾相對平穩(wěn)的特點，采取分類指導(dǎo)辦法，做到公開合理、質(zhì)價相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型皇召M標(biāo)準(zhǔn)。

5、應(yīng)制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規(guī)定：當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用房屋公共維修基金。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期，當(dāng)房屋需維修，當(dāng)年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過。

6、簡化催繳物業(yè)費法律程序。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費時，現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，這樣將耗費物業(yè)企業(yè)大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業(yè)費都不足以支付訴訟等相關(guān)費用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費更為簡單措施或程序。

7、妥善協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費為3元/戶、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運(yùn)站將生活垃圾運(yùn)走，且不提供垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站都由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應(yīng)服務(wù)，只做了其中一部分，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)3元/月、戶的垃圾處理費。

9、加大對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推進(jìn)物業(yè)行業(yè)社會化、市場化進(jìn)程，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī)，形成完整、系統(tǒng)體系。

10、進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時，提高經(jīng)營能力，加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會的溝通交流，達(dá)成共識。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項目。將每一項服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時更應(yīng)該注重個人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實行收費考核，建立內(nèi)部激勵機(jī)制。

11、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會領(lǐng)導(dǎo)，參加社區(qū)居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區(qū)居委會參加業(yè)委會的活動，對業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)主動出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權(quán)益的事件。收費有關(guān)問題的補(bǔ)充意見》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關(guān)的罰則自行取消”。恢復(fù)物業(yè)服務(wù)收費許可證換發(fā)和收費年審制度，以便價格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。

13、盡快修改、細(xì)化物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定?！督魇∥飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《吉安市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則》已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長、社會進(jìn)步和物業(yè)管理發(fā)展的客觀要求，修改物業(yè)服務(wù)收費管理辦法成為迫切需求，有關(guān)部門應(yīng)積極配合，共同推動新的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法盡快出臺。新出臺的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法應(yīng)能充分考慮其可操作性、科學(xué)性、合理性和有效指導(dǎo)性，兼顧市場雙方的利益，并在收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、定價方式、收費方式等方面進(jìn)行細(xì)化，進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成和服務(wù)內(nèi)容，定價方式上吸收其他城市的經(jīng)驗，實行菜單式計費方式，讓業(yè)主明明白白消費，物業(yè)企業(yè)清清楚楚服務(wù)。

物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇十二

目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴(yán)重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。

分析物業(yè)管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：

1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實施細(xì)則，我市又無立法權(quán)；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。

與上級政府部門相關(guān)的具體事務(wù)上，顯得無能為力。

3、市場主體不對稱。業(yè)主個體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強(qiáng)，據(jù)調(diào)查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會不清楚、不參與。對業(yè)委會的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會的自治能力、內(nèi)控能力、團(tuán)隊精神和依法維權(quán)水平不高，業(yè)委會成員服務(wù)全體業(yè)主的動力不足，年紀(jì)輕、能力強(qiáng)的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場的門檻很低，實力不強(qiáng)，規(guī)模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強(qiáng)。

4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的.導(dǎo)向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，“享受免費午餐”的習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動成果得不到應(yīng)有的尊重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機(jī)關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費，產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。

5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場的門檻過低，市場的進(jìn)退制度不規(guī)范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業(yè)難以維權(quán)。對開發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善，人民群眾反映強(qiáng)烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規(guī)劃設(shè)計，公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉(zhuǎn)嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立，業(yè)主不能明白消費、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴(kuò)大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。

6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒有形成，對小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車費的價格調(diào)控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施，以補(bǔ)充管理經(jīng)費不足。

7、公用設(shè)施不配套。在老小區(qū)和次。

總之，從根本上說，公用設(shè)施上的硬件不足和二、關(guān)于解決停車難和物業(yè)管理問題的目標(biāo)、原則和3、交警、城建城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機(jī)制。目前，我市許多老小區(qū)和次新區(qū)即使用足區(qū)內(nèi)停車資源，也不能滿足全部需求；尤其是實施規(guī)范停車后，必然產(chǎn)生對部分車主的“擠出效應(yīng)”。因此，依靠區(qū)外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個現(xiàn)實選擇。建議，建立交警、城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機(jī)制，先由街道組織社區(qū)公示并上報小區(qū)停車泊位的短缺數(shù)量，再由交警對動態(tài)交通影響作出評價后，按照便民利民、公開透明、能劃盡劃的原則，提出道路道板劃定泊位的方案，最后會同城管和街道、社區(qū)實施，同時建設(shè)部門要給予配合，對道板泊位下的管線承重能力進(jìn)行評估。

物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇十三

隨著互聯(lián)網(wǎng)的飛速發(fā)展，滴滴打車也獲得了飛速發(fā)展的狀態(tài)。滴滴打車軟件的發(fā)展，不僅給乘客的出行帶來了便利，也在一定程度上提高了出租車司機(jī)的收入水平。也給大家的生活帶來了很大的便利。

圖1。

您經(jīng)常使用哪種方式呼叫“滴滴快車”

在本次調(diào)查中如圖1所示，使用“滴滴出行”app客戶端的消費者是最多的，位居首位；其次是支付寶的入口，緊接著為微信入口。

圖2。

使用滴滴快車用戶調(diào)查中如圖2所示，主要用戶仍集中在年輕人群，20--29歲之間的人群是對互聯(lián)網(wǎng)接觸相對較多的人群，并且更愿意使用這種新型的出行方式，給工作和生活提供便利的占總比的29%。其次是30--39歲的用戶占總比的25%，由此可見，開始有更多的年齡較大人群選擇滴滴快車出行，這類人群的用戶轉(zhuǎn)化率在未來將繼續(xù)提高。

圖3。

在本次調(diào)查中如圖3所示，優(yōu)惠條件是用戶選擇滴滴快車時考慮的第一因素。一方面由于商家想要快速圈住用戶，另一方面是同類公司當(dāng)中競爭激烈，同時也為了移動出行的快速普及，各大移動出行軟件對用戶及車主都有一定程度的補(bǔ)貼，這不僅圈住了一些以前也經(jīng)常打車的用戶，更吸引了大部分不常打車的人群成為用戶，而這類人群首要考慮的就是價格。接單速度是用戶考慮的第二大因素，畢竟速度意味著效率。隨著移動出行軟件的大普及，越來越多的用戶開始注重出行體驗和服務(wù)質(zhì)量，有17%的用戶選擇此項。

以滴滴為代表的“互聯(lián)網(wǎng)+”分享經(jīng)濟(jì)模式，正在提供平等、自由、靈活的就業(yè)方式，為社會穩(wěn)定做貢獻(xiàn)，為“大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新”提供新思路、新視角、新嘗試。在滿足消費者潛在需求的同時，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展有顯著的促進(jìn)作用。

物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇十四

近年來隨著房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展，我市新開住宅小區(qū)不斷增多，加之原來的老舊小區(qū)，使得我市物業(yè)管理工作的重要性越來越突顯，小區(qū)居民對物業(yè)方面反應(yīng)的問題也越來越多，借機(jī)關(guān)工委要每名機(jī)關(guān)干部踐行黨的群眾路線教育活動，深入基層進(jìn)行調(diào)研要求之機(jī)，就我市小區(qū)物業(yè)管理方面展開了調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇十五

21世紀(jì)企業(yè)的競爭逐漸轉(zhuǎn)向物流服務(wù)的競爭，物流也從不被人重視的角落提升到關(guān)乎企業(yè)生存發(fā)展的重大戰(zhàn)略決策高度上來。我國現(xiàn)階段的物流究竟發(fā)展到何種水平是各個企業(yè)非常重視的問題，據(jù)有關(guān)研究表明：一方面宏觀狀況社會物流總值大幅增長，但相對于發(fā)達(dá)國家的物流產(chǎn)業(yè)而言，中國的物流產(chǎn)業(yè)尚處于起步發(fā)展階段，主要特點是：

(1)企業(yè)物流仍然是全社會物流活動的重點，專業(yè)化物流服務(wù)需求已初見端倪近年來，隨著買方市場的形成，企業(yè)對物流領(lǐng)域中存在的“第三利潤源”開始有了深刻的認(rèn)識。

(2)專業(yè)化物流企業(yè)開始涌現(xiàn)，多樣化物流服務(wù)有一定程度的發(fā)展近年來，我國經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)的許多物流企業(yè)，主要由三部分組成：一是國際物流企業(yè)、二是由傳統(tǒng)運(yùn)輸、儲運(yùn)及批發(fā)貿(mào)易企業(yè)轉(zhuǎn)變形成的物流企業(yè)、三是新興的專業(yè)化物流企業(yè)。另一方面我國第三方物流市場潛力大、發(fā)展迅速，處于發(fā)展初期，而且呈地域性集中分布。我國第三方物流供應(yīng)商功能單一，增值服務(wù)薄弱、整個第三方物流市場還相當(dāng)分散，第三方物流企業(yè)規(guī)模小，沒有一家的物流服務(wù)供應(yīng)商擁有超過2%的市場份額、物流服務(wù)商認(rèn)為阻礙其發(fā)展的一個最大障礙是很難找到合格的物流管理人員來推動業(yè)務(wù)的發(fā)展。在這樣大的物流環(huán)境下，作為內(nèi)陸地區(qū)的代表城市xx的情況又是何種態(tài)勢呢?未來的發(fā)展趨勢又如何呢?我們希望通過這次調(diào)查能對此有所了解!

通過走訪詢問與觀察，了解xx物流市場的現(xiàn)狀：從事以傳統(tǒng)物流還是現(xiàn)代物流、物流業(yè)發(fā)展的整體水平。

xx市最大的物流市場內(nèi)所有的物流企業(yè)

物流企業(yè)的所有制形式、經(jīng)營的業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營的對象、主要從事業(yè)務(wù)的具體內(nèi)容(如運(yùn)輸?shù)墓ぞ?、距離、價格等)、與客戶的關(guān)系等。

xx市南內(nèi)環(huán)附近的物流企業(yè)

物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇十六

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的快速增長，人民群眾的生活水平不斷提高，人們追逐時尚的腳步也越來越快，年輕人對于結(jié)婚消費亦有更高的期待和要求，絕大多數(shù)人一輩子只會結(jié)一次婚，人們都想將結(jié)婚時的幸福瞬間變成永久的記憶。所以，婚紗攝影消費要求也越來越高，費用也越來越大，由于該行業(yè)經(jīng)營戶良莠不齊，一些影樓、攝影中心因在管理方面存在諸多不規(guī)范的行為，由此而引發(fā)的消費投訴也越來越多。為此，我們開展了對全縣攝影服務(wù)行業(yè)經(jīng)營中的預(yù)約單、自制合同文本、共用物品質(zhì)量和衛(wèi)生狀況等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了一次調(diào)查。

此次消費服務(wù)調(diào)查分兩個階段：第一階段調(diào)查的方法是明查，對象是全縣所有攝影、照相經(jīng)營單位。檢查其是否領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照、婚紗攝影是否簽訂合同、簽訂的合同是否使用《婚慶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)合同文本》、是否存在霸王條款、是否有潛規(guī)則、是否存在“二次消費”等十四項內(nèi)容。經(jīng)查，全縣攝影照相行業(yè)共有59戶經(jīng)營戶，均為個體經(jīng)營，其中婚紗攝影17戶，普通照相服務(wù)42戶。第二階段調(diào)查方法是暗訪，對象主要是婚紗影樓、攝影中心等，重點是服務(wù)情況、行業(yè)潛規(guī)則、存在問題等情況。經(jīng)查，普通照相行業(yè)基本上都小個體戶，規(guī)模小、效益差，也沒有多少資本進(jìn)行潛規(guī)則。相反，在婚紗攝影服務(wù)經(jīng)營戶中存在了不少侵害消費者權(quán)益的行為。經(jīng)營者對攝影師須持有《國家職業(yè)資格證書》、《婚姻慶典》國家標(biāo)準(zhǔn)、婚紗攝影規(guī)范合同等情況均不太了解，消費者更是一無所知，從而存在不少消費糾紛隱患。

商家利用單方自制合同、預(yù)約單、合同文本，僅保障了商家自身利益，忽視了消費者的合法權(quán)益，存在諸多不公平、不合理的霸王條款：拍攝期間錢財物品請自行保管，遺失本公司概不負(fù)責(zé);若顧客對使用化妝品有皮膚過敏或其他癥狀請告訴化妝師，若不提前告訴化妝師而發(fā)生皮膚過敏或其他情況，公司概不負(fù)責(zé);來拍部分的樣片底片屬于公司所有權(quán)，一律不額外贈送;收取全額定金，定金在任何情況下都不退還;損壞禮服按公司規(guī)定價格賠償?shù)葪l款。侵害了消費者的公平交易權(quán)。

一些影樓工作室的共用物品質(zhì)量和衛(wèi)生狀況不容樂觀，婚紗、禮服、化妝器械等物品沒有按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致的衛(wèi)生消毒措施，婚紗是有壽命的，視服裝的質(zhì)量和做工而定，所以影樓的婚紗更新淘汰率很高。而有的影樓為了節(jié)省成本，“骯臟的婚紗”讓人避之不及。一位業(yè)內(nèi)人士則透露，“洗一次穿幾十次”的情況在業(yè)內(nèi)普遍存在，有些婚紗長期不清洗消毒，污染不斷加重。實在是臟的影響拍攝效果了才洗，而且大多都是自己在店里用洗衣機(jī)水洗，用的是普通洗衣粉，晾干也只是陰干。如果是拍攝外景，幾個新娘都喜歡同一類型禮服，又調(diào)度不過來，就只能幾對新人輪流穿，中間也不會消毒。有的使用“三無”化妝品，有的正在使用的化妝品已看不清有效期限，有些物品表面上還存在著污漬等不潔物質(zhì)由于這些共用物品大都與皮膚直接接觸，衛(wèi)生不達(dá)標(biāo)，極易傳染皮膚病，給消費者身體健康帶來隱患。侵害了消費者的安全權(quán)。

攝影服務(wù)行業(yè)準(zhǔn)入門檻很低，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照時沒有注冊資金、技術(shù)、設(shè)備、衛(wèi)生等方面的要求。同時，在經(jīng)營中，攝影機(jī)構(gòu)套系的定價由自己決定，從而不乏爭議，有時服務(wù)內(nèi)容大同小異，不同單位的定價卻相差幾倍甚至幾十倍，為了留住美麗、留住青春、留住浪漫、留住幸福，一般消費少則二、三千元，多則上萬元，價格與價值偏離較大。定金的收取比例也過高，部分影樓違反《擔(dān)保法》等相關(guān)法律規(guī)定，收取定金均大大超過主合同標(biāo)的額的20%的法律規(guī)定，甚至全額定金。侵犯了消費者的公平交易權(quán)。

公共場所衛(wèi)生監(jiān)督、商品和服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督、格式合同、潛規(guī)則的監(jiān)督等社會監(jiān)督和行政監(jiān)督均不到位，在縣級又無行業(yè)協(xié)會，經(jīng)營者的素質(zhì)和經(jīng)營理念決定了各自經(jīng)營的模式。因而消費投訴時有發(fā)生。

物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇十七

物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和-諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。我會于2015年1月至7月對河北區(qū)居民小區(qū)物業(yè)管理狀況，特別是對三和小區(qū)和金兆園小區(qū)進(jìn)行了調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

一、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

三和小區(qū)，人口近萬人，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，小區(qū)經(jīng)歷了九個物業(yè)公司和三屆業(yè)主委員會，人員較復(fù)雜，管理難度較大，現(xiàn)物業(yè)公司是容心物業(yè)公司于2015年9月接手三和小區(qū)的物業(yè)管理。每年應(yīng)收物業(yè)費100萬元，現(xiàn)在只能收上來4萬余元，收繳費用不足以維持日常開銷，水電費都有拖欠。許多業(yè)主借道路、房屋質(zhì)量、綠化、車輛丟失、噴泉等許多問題，拖欠物業(yè)費。金兆園小區(qū)，2003年入住，共1058戶。商品房202戶，回遷房660戶。2015年12月初物業(yè)撤出，后由明星物業(yè)接管，次年撤出?，F(xiàn)在，電梯維修費無從解決。

二、小區(qū)物業(yè)存在的問題

盡管兩個小區(qū)情況有異，但存在有許多共性的問題，并在很大程度上反映了我區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和病疾。

（一）地產(chǎn)遺留問題。由于物業(yè)管理沒有在房屋開發(fā)建設(shè)階段就進(jìn)行介入，因此開發(fā)建設(shè)的不合理成了后來物業(yè)管理的眾多矛盾的根源。開發(fā)建設(shè)遺留問題主要表現(xiàn)在：一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，配套項目缺項甩項。三是建筑權(quán)屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營收益分配等問題，是業(yè)主與開發(fā)商爭議的核心問題。如金兆園在地產(chǎn)建設(shè)階段，就在二次供水和電梯質(zhì)量等方面留下了嚴(yán)重后患。三和小區(qū)的開發(fā)商也遺留下房屋質(zhì)量等問題。這些都為日后物業(yè)管理埋下了隱患。

（二）物業(yè)管理企業(yè)管理水平低，人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時滿足，同時存在侵害業(yè)主利益的行為。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

（三）小區(qū)業(yè)主缺乏四種意識。一是缺乏整體意識。個別業(yè)主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設(shè)施不能正常使用，難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能；二是缺乏安全意識。少數(shù)業(yè)主認(rèn)為房子是自己的，屬私有財產(chǎn)，便無所顧及在自己的小天地里，私拆亂改。三是缺乏法制意識。一些業(yè)主私占綠地，或種菜或做停車位，不僅破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃，更侵害了其它業(yè)主的合法權(quán)益。四是缺乏環(huán)保意識。垃圾亂堆亂放，墻壁上亂貼亂畫，私養(yǎng)大型寵物，在小區(qū)寵物糞便隨處可見。

（四）物業(yè)公司對業(yè)主的違規(guī)行為處置力度不夠，沒有執(zhí)法權(quán)。而政府相應(yīng)的執(zhí)法機(jī)構(gòu)又力不從心，執(zhí)法缺位。比如，對有些業(yè)主的私搭亂蓋、車輛不按規(guī)定停放以及破壞小區(qū)設(shè)施等行為，只能勸告，下整改單，報告政府執(zhí)法部門，而無他法。結(jié)果常常是業(yè)主我行我素，造成惡性循環(huán)，以至小區(qū)環(huán)境和設(shè)施每況愈下。

（五）物業(yè)公司收物業(yè)費困難。業(yè)主以各種理由不繳費，加之，效法者眾，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收上來的物業(yè)費越來越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟(jì)本性來說，當(dāng)收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費，這就進(jìn)入了一個惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。比如三和小區(qū)的狀況就是一個很好的例子。相反，現(xiàn)每家每戶的煤氣、水、電、有線電視等費用沒有拖欠的，因為這是政府行為，如果你不交費，這些職能部門有權(quán)停水停電，沒有一點商量，現(xiàn)在只有物業(yè)費可以拖欠，因為它是企業(yè)行為。個別人就是抓住這個漏洞，不交物業(yè)費，你不會把我怎么樣，這是物業(yè)公司目前最撓頭的事。

（六）使用上缺乏健全的機(jī)制和有效的監(jiān)督，大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定，當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期，當(dāng)年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

三、幾條建議

（一）依照2015年10月1日實施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實施的《物業(yè)管理條例》，研究制定我區(qū)《物業(yè)管理水平評估細(xì)則》，提高物業(yè)管理，并做到有法可依。

（二）建立政府相關(guān)執(zhí)法部門與物業(yè)公司、業(yè)主委員會三方的聯(lián)動機(jī)制，有效處置小區(qū)內(nèi)的各種違法違規(guī)行為。并在街道辦事處一級設(shè)立物業(yè)管理糾紛處置辦公室，作為三方聯(lián)動機(jī)制的行動軸心。

（三）為促進(jìn)物業(yè)管理市場的發(fā)展，培育物業(yè)管理的核心品牌，鼓勵有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，在政策上實施優(yōu)惠政策，并創(chuàng)造競爭氛圍，做大做強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理業(yè)，為我區(qū)和-諧社區(qū)建設(shè)鍛造實業(yè)新軍。

（四）確保房屋大修基金的安全使用，實現(xiàn)大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財，按每個小區(qū)（大廈）開一個總帳戶，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨開戶，每年的利息自動轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)公司預(yù)算的維修費用進(jìn)行評估后方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進(jìn)行監(jiān)督，對維修質(zhì)量進(jìn)行鑒定。

（五）加大宣傳力度，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費觀念。按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費、公共水電費、電梯用電費、二次供水電費及一此相關(guān)的費用是每個業(yè)主（住戶）必須履行的義務(wù)，大家應(yīng)當(dāng)積極主動履行，任何人不論何種理由拒交物業(yè)管理服務(wù)費都是違法的。

黨的十七大明確指出：“社會穩(wěn)定是人民群眾的共同心愿，是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、社會協(xié)同、公眾參與的社會管理格局，健全基層社會管理體制。最大限度激發(fā)社會創(chuàng)造活力，最大限度增加和-諧因素，最大限度減少不和-諧因素”。 區(qū)委十屆六次全會也提出了要全力抓好社會穩(wěn)定工作，全面落實各項工作措施，營造安居樂業(yè)的社會環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)的基礎(chǔ)工程，為此，加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理建設(shè)，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點問題。前不久，按照區(qū)委的工作部署，南關(guān)嶺街道黨工委在解放思想學(xué)習(xí)實踐活動專題調(diào)研階段，結(jié)合地區(qū)實際，組織了專題調(diào)研小組，就如何推進(jìn)地區(qū)物業(yè)管理，促進(jìn)地區(qū)社會和-諧穩(wěn)定進(jìn)行了專題調(diào)研。此次調(diào)研，實地走訪了部分居委會和物業(yè)管理公司，召開了由街道城-管部門、物業(yè)公司、居委會、業(yè)主委員會等單位參加的不同層次座談會，發(fā)放了500份居民調(diào)查問卷，征求了各個群體的意見和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

一、南關(guān)嶺街道物業(yè)管理工作的基本情況

據(jù)調(diào)查，南關(guān)嶺街道共有各類物業(yè)建筑面積240萬平方米，住宅建筑面積約181萬平方米。2萬平方米以上的居住小區(qū)16個，其中，上世紀(jì)八十年代以前建成入住的小區(qū)4個，占總面積的25%；九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、綜合開發(fā)建設(shè)而成的小區(qū)12個，占總面積的75%。已實行物業(yè)管理的小區(qū)8個，占居住小區(qū)的50%；成立業(yè)主大會的小區(qū)5個，占實行物業(yè)管理小區(qū)的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家，從業(yè)人員300余人。目前，實行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。

總體看，物業(yè)管理工作具有以下幾個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒有實行物業(yè)管理的居住小區(qū)占50%；未收取物業(yè)費的小區(qū)占75%，在收取物業(yè)費小區(qū)中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質(zhì)等級偏低等；物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低，物業(yè)服務(wù)工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不健全。對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查及規(guī)范化經(jīng)營缺乏制度支撐，對社區(qū)物業(yè)管理自治方式缺乏科學(xué)性探索。

二、物業(yè)管理工作存在的主要問題

近年來，各新建小區(qū)積極通過公開招投標(biāo)選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績，也總結(jié)了一些經(jīng)驗，但由于體制、觀念、機(jī)制等因素的影響，物業(yè)管理工作仍存在以下四個方面的問題：

1、開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重。開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重是各地普遍存在的問題，本地區(qū)也不例外。問題主要包括變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查，在有物業(yè)公司的小區(qū)，57%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責(zé)任，68%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)技防措施不健全。

2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前，據(jù)調(diào)查，現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)等級低，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營管理理念陳舊，缺乏市場競爭力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類，一級資質(zhì)僅有1家，其余6家均為三級資質(zhì)，按照性質(zhì)分，2家由村公司物業(yè)轉(zhuǎn)制而來，其余是市內(nèi)物業(yè)的分公司.個別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深，習(xí)慣上以管理者自居，服務(wù)意識差；有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)收費；有些企業(yè)錯誤認(rèn)為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對員工的培訓(xùn)和嚴(yán)格規(guī)范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低；有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。

3、部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識強(qiáng)烈而責(zé)任意識淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權(quán)利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查顯示，只有1%的受訪者對《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達(dá)87%；71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定。業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰都可以牽頭成立業(yè)主大會，但誰都無法真正成立業(yè)主大會”的無序局面，業(yè)主委員會的權(quán)威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查顯示，55%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會；當(dāng)居住方面合法權(quán)益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權(quán)；87%的受訪者認(rèn)為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好，居委會作用發(fā)揮好。

4、政府相關(guān)職能部門公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責(zé)劃分和相互配合的問題，有些是行政監(jiān)管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前，政府相關(guān)職能部門之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會等相關(guān)部門的關(guān)系還未理順，責(zé)權(quán)利的劃分有待進(jìn)一步明確，公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)職責(zé)被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔(dān)一個企業(yè)的責(zé)任，又承擔(dān)著部分政府公共服務(wù)的職能等等。

三、加強(qiáng)物業(yè)管理工作的建議和意見

南關(guān)嶺地區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實際的物業(yè)管理模式。通過此次調(diào)研，提出以下幾條建議：

1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的“規(guī)劃—設(shè)計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發(fā)項目在設(shè)計、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和-諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問題入手深入研究，加強(qiáng)引導(dǎo)，推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。

2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會并積極發(fā)揮作用。應(yīng)由街道相關(guān)部門協(xié)調(diào)各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進(jìn)行業(yè)自律，推動公平競爭，協(xié)調(diào)利益沖突，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益等方面的作用。協(xié)會應(yīng)著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論；建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為；反映企業(yè)合理訴求，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益；開展各種形式活動，形成行業(yè)的凝聚力；正確引導(dǎo)輿-論宣傳，樹立行業(yè)良好形象；加強(qiáng)從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓(xùn)，形成在職繼續(xù)教育機(jī)制。

3、建立健全長效管理機(jī)制。要建立和完善對開發(fā)商的誠信考核機(jī)制，特別是對其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接；行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業(yè)管理的必要性；物業(yè)管理公司應(yīng)拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，政府有關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，完善社區(qū)黨總支、居委會、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長效機(jī)制。

4、探索物業(yè)分類管理模式。應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的特殊性，有針對性的對居住小區(qū)的特點探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關(guān)部門及產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)加強(qiáng)資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會的作用，或發(fā)動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題。對于新建商品房小區(qū)，政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)和約束，引入市場化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。

5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細(xì)都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權(quán)利義務(wù)意識，在正確行使民-主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)民-主管理的責(zé)任。如大北物業(yè)公司與社區(qū)聯(lián)合深入開展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區(qū)生活中地極端個人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會公德和家庭美德水準(zhǔn)，收到了良好的效果。

市政協(xié)昨公布小區(qū)物業(yè)管理問題調(diào)研報告：物業(yè)管理存在六大弊病，小區(qū)物業(yè)管理問題關(guān)系千千萬萬北京市民的日常生活。昨天，市政協(xié)召開專題新聞發(fā)布會，公布了市政協(xié)會《關(guān)于北京市居住小區(qū)物業(yè)管理問題的建議案及調(diào)研報告》，針對小區(qū)物業(yè)管理六大弊病提出了具體診治藥方，建議市政府在街道辦事處設(shè)立物業(yè)管理糾紛的專業(yè)調(diào)解機(jī)構(gòu)。

參與調(diào)研課題的曾廣宇委員向記者表示，目前本市小區(qū)物業(yè)管理存在開發(fā)建設(shè)遺留、收費難、業(yè)主委員會難組建、物業(yè)服務(wù)亟待規(guī)范、管理體制不順及法律法規(guī)不完善六大問題。李少華委員介紹說，本市新建的3077個小區(qū)中，僅有11.7%成立了業(yè)主委員會，仍有近90%的小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會。

市政協(xié)調(diào)研報告認(rèn)為，現(xiàn)有商品房小區(qū)發(fā)生的物業(yè)糾紛中，相當(dāng)數(shù)量源于開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)遺留問題主要表現(xiàn)在：一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，配套項目缺項甩項。三是建筑權(quán)屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營收益分配等問題，是業(yè)主與開發(fā)商爭議的核心問題。本市多起較大的物業(yè)糾紛均源于地下車庫、會所、配套用房等設(shè)施的歸屬不清，產(chǎn)權(quán)不明。

曾廣宇委員表示，造成收費率低的原因也是多方面的。 一是物業(yè)收費的制定不公開透明，在前期，業(yè)主根本沒有“討價還價”的余地。二是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位。三是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限。四是問題不能得到及時解決，居民不滿情緒影響交費。五是業(yè)主消費意識尚未形成。部分業(yè)主商品意識、物業(yè)消費意識和責(zé)任意識沒有確立。

李少華委員認(rèn)為，本市物業(yè)管理企業(yè)管理和培訓(xùn)沒有及時跟上。此外，本市的物業(yè)管理收費大多采取包干制的形式，物業(yè)企業(yè)在物業(yè)日常維護(hù)上收支不透明，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)缺少客觀的評價依據(jù)，服務(wù)水平難以量化。個別物業(yè)企業(yè)甚至越權(quán)管理，少服務(wù)、多收費、亂收費，侵占業(yè)主的利益，引起沖突。

造成這一問題的客觀原因：一是部分小區(qū)開發(fā)期較長，小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域難以確定，造成業(yè)主大會遲遲不能召開；二是《物業(yè)管理條例》對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組織成立缺乏可操作性的指導(dǎo)；三是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主數(shù)量多，組織數(shù)量眾多、相互之間不熟悉的業(yè)主共同進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)，本身的復(fù)雜程度超出了想象；四是業(yè)主參與意識不強(qiáng)，缺乏“有能力、有權(quán)威”的組織者。

目前承擔(dān)物業(yè)行政管理職責(zé)的是市建委物業(yè)處和小區(qū)辦，全市物業(yè)管理體制沒有形成統(tǒng)一的管理模式。居委會和街道辦事處，由于沒有明確的法定職責(zé)，也不能插手解決。因此，凡是居住小區(qū)物業(yè)管理的大事、小事，都去找政府，造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低。

小區(qū)物業(yè)管理還沒有形成完整、系統(tǒng)的法律體系，缺乏有效的法規(guī)加以規(guī)范，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕。本市的物業(yè)管理條例實施細(xì)則至今仍未出臺，很多具體問題的解決無法可依。

一是高度重視居住小區(qū)物業(yè)管理在構(gòu)建和-諧社區(qū)中的作用，強(qiáng)化對物業(yè)管理的行政監(jiān)管。

二是整頓居住小區(qū)物業(yè)管理市場，積極解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。

三是規(guī)范物業(yè)管理，嚴(yán)格市場管理，建議在街道辦事處設(shè)立物業(yè)管理糾紛的專業(yè)調(diào)解機(jī)構(gòu)。

四是完善物業(yè)管理法規(guī)的配套。

五是健全管理體制，實現(xiàn)政府監(jiān)管、行業(yè)自律和民-主自治的有機(jī)結(jié)合。

六是積極探索建立老舊小區(qū)物業(yè)管理長效機(jī)制，根據(jù)低收入群體的物業(yè)管理需要，建立以社區(qū)居委會為主、統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)的物業(yè)管理新機(jī)制。

七是加大宣傳力度，推廣先進(jìn)經(jīng)驗，明晰各方的權(quán)利和義務(wù)，正確引導(dǎo)人們的物業(yè)消費觀念。

物業(yè)投訴已大幅下降 市建委新聞發(fā)言人表示，此次對全市物業(yè)管理中存在的問題進(jìn)行摸底調(diào)查就是為今后逐步解決這些問題進(jìn)行的前期準(zhǔn)備。從去年底開始，市建委就已開始積極研究制定《物業(yè)管理規(guī)定實施細(xì)則》，目前該細(xì)則已經(jīng)全部制定完成，并交由 人大部門進(jìn)行立法程序，預(yù)計不久便可出臺。據(jù)統(tǒng)計，市建委接到的物業(yè)投訴也正在呈下降趨勢，由原來6大類投訴中排名第二下降到了最后一位。

該發(fā)言人表示，成熟國家物業(yè)管理歷史超過100年，而中國最早開始物業(yè)管理的城市深圳，經(jīng)驗不過20多年，北京開始物業(yè)管理工作還不到10年。因此，經(jīng)驗的不足使得我們在工作中確實遇到了許許多多的問題，如業(yè)主不能按期交納物業(yè)費、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)受到質(zhì)疑等等。下一步，市建委會繼續(xù)對目前北京物業(yè)管理中存在的問題，如究竟物業(yè)服務(wù)達(dá)到怎樣的標(biāo)準(zhǔn)才算規(guī)范等展開相關(guān)對策的研究和制定。但這些問題都需要政府部門逐步進(jìn)行研究和解決，不是一蹴而就的事情。

誤區(qū)之一： 物業(yè)公司只要與業(yè)主形成“事實服務(wù)”，物業(yè)公司服務(wù)好壞都對業(yè)主個人沒關(guān)系，只要有人交費，全體業(yè)主就必須交費。

誤區(qū)之二： 物業(yè)公司是新生事物，與現(xiàn)有公司有本質(zhì)區(qū)別，可以不受現(xiàn)有公司法、合同法等等國家大-法的規(guī)范，必須從新單獨立法，諸如：“事實服務(wù)”（目前國家大-法沒有）、物業(yè)費必須無條件交，業(yè)主維權(quán)不得拒絕交物業(yè)管理費。

誤區(qū)之三： 法院判決物業(yè)糾紛案件不是因為物業(yè)公司服務(wù)不好，而是因為業(yè)主不交費，物業(yè)公司沒法服務(wù)好造成的，所以只能判業(yè)主敗訴。法院不是你業(yè)主講理的地方。

誤區(qū)之四： 法院如果判物業(yè)公司敗訴，老百姓的生活就沒有人管理了，就會天下大亂，物業(yè)公司盡管服務(wù)不好，你也忍了吧！總比沒人管強(qiáng)！否則，天下大亂的責(zé)任就該算在我們法院的頭上了！我們可不能承擔(dān)！

誤區(qū)之五： 法院受理的物業(yè)糾紛案件巨增，不是因為我法院只判物業(yè)公司勝訴造成的，法院也有判一個兩個業(yè)主勝訴呢！只要我法院用國家機(jī)器的強(qiáng)制力幫助物業(yè)公司把你們業(yè)主全體的物業(yè)費都收上來，你看他物業(yè)公司還告不告你！

誤區(qū)之六： 物業(yè)管理的主管部門小區(qū)辦不管物業(yè)公司的服務(wù)問題，認(rèn)為這歸工商部門管，我小區(qū)辦只管物業(yè)公司的準(zhǔn)入，哪個物業(yè)公司不經(jīng)過我小區(qū)辦批準(zhǔn)就別想進(jìn)入你想進(jìn)入的市場，這個可不能歸工商部門管，小區(qū)辦嘛，物業(yè)管理的主管部門嘛！！他工商部門管不著物業(yè)公司！至于業(yè)主呀、服務(wù)呀別找我小區(qū)辦，我小區(qū)辦一無權(quán)二無錢，找我也不管，現(xiàn)在我小區(qū)辦批準(zhǔn)哪個物業(yè)公司在哪管理就在哪！你業(yè)主告到法院也解決不了吧？！你業(yè)主就給我乖乖交費，否則，有法院判決關(guān)你拘留所，看你交不交！只要物業(yè)公司有錢，就不愁我小區(qū)辦——物業(yè)公司的主管部門缺錢！我小區(qū)辦有了錢才能管理你們這些業(yè)主的問題，否則我沒法管！

誤區(qū)之七： 物業(yè)公司的服務(wù)是對全體小區(qū)居民的，不可能只對你幾戶服務(wù)不好，你有證據(jù)也沒用，政府小區(qū)辦和法院只為大多數(shù)人服務(wù)，三個代表嘛！不是為你個人服務(wù)的。

誤區(qū)之八： 你業(yè)主維權(quán)只能先成立居委會，再成立業(yè)委會才能維權(quán)，要么還要等物權(quán)法出臺，物業(yè)公司特殊！雖然他也是經(jīng)營性企業(yè)，但抓他的服務(wù)質(zhì)量解決不了問題。別的公司有質(zhì)量問題老百姓不滿意不給錢他就會被淘汰，可不能監(jiān)管物業(yè)公司的質(zhì)量問題，那樣會天下大亂的！

誤區(qū)之九： 業(yè)主的成分太復(fù)雜，是烏合之眾，聯(lián)合起來不滿意物業(yè)公司的服務(wù)，就是不滿意政府，反對物業(yè)公司就是反-政-府，就是不安定因素！政府主管部門不作為和法院的枉法裁判是不會構(gòu)成不安定的！

誤區(qū)之十： 不交物業(yè)管理費的業(yè)主就是侵犯了交費業(yè)主的利益！因為物業(yè)公司是神，他象上帝一樣會對所有的業(yè)主一視同仁的！我交了，你就必須交！否則我的心態(tài)就不平衡，這樣就不是和-諧社會！

北京有一家外地的裝修公司，為了在北京立足提出“先裝修后付款”，這個公司的做法是要求他的職工不管客戶怎樣挑毛病，挑到哪兒就改到哪兒，直到客戶滿意。大多數(shù)客戶就是因為該公司真誠的服務(wù)態(tài)度，其實不可能完全滿意也自覺付了款，該公司不但沒有被“賴帳人”拖垮，生意越做越大。中國的老百姓以幾千年傳統(tǒng)的“上善若水，厚德載物”為精神支柱，是世界上很容易知足的老百姓。真正惡意欠費的人是不敢公開更不敢上法庭的！物業(yè)公司在選擇告哪些業(yè)主時是不敢告那些不講理的業(yè)主的！他們一般選擇的是一小部分維權(quán)意識最強(qiáng)、真正講理的業(yè)主告上法庭，這樣法院肯定會制裁這些業(yè)主，其他的業(yè)主必然乖乖交費——達(dá)到既減少公司的訴訟成本，又到達(dá)全面收費的目的！這個事實最說明當(dāng)前，由于政府主管部門有明顯的官-商-勾-結(jié)的主觀可能性并“有所為有所不為”和法院的判決一邊倒，才會使如此多的物業(yè)公司惡人先告狀而有恃無恐的將講理的業(yè)主告上法庭！當(dāng)前物業(yè)管理的形勢是物業(yè)公司的服務(wù)無人監(jiān)管，政府主管部門小區(qū)辦和法院的眼睛全部盯住物業(yè)管理費！

表現(xiàn)：某物業(yè)公司規(guī)定，物業(yè)管理費、水電費捆-綁收取，對拒絕繳納物業(yè)管理費的住戶，物業(yè)有權(quán)停水、停電。

法律問題：水、電、氣的提供與使用是業(yè)主與水、電、氣供應(yīng)商之間形成的一種法律關(guān)系，而業(yè)主與物業(yè)公司之間是物業(yè)服務(wù)的法律關(guān)系，物業(yè)公司無權(quán)對業(yè)主停水、停電、停氣。該條款明顯違反了法律規(guī)定。

表現(xiàn)：某物業(yè)公司規(guī)定，業(yè)主裝修時，不管運(yùn)不運(yùn)建筑垃圾，都必須繳建筑垃圾運(yùn)輸費4元/平方米。

法律問題：《消費者權(quán)益保護(hù)-法》第九條規(guī)定，“消費者享有自主選擇商品或者服務(wù)的權(quán)利”。據(jù)此，若業(yè)主自行運(yùn)輸垃圾，未接受物業(yè)公司運(yùn)輸垃圾的服務(wù)，就不應(yīng)向物業(yè)公司繳納該筆運(yùn)輸費。該條款實質(zhì)是強(qiáng)制業(yè)主消費，明顯違反了法律規(guī)定。

表現(xiàn)：某公司物業(yè)管理規(guī)定，停車場停放車×元/月，車輛損壞或丟失，以及車內(nèi)物品丟失或損壞，均由車主自己承擔(dān)責(zé)任。

法律問題：業(yè)主向物業(yè)公司繳納停車費，兩者之間形成保管合同?！逗贤ā返?74條規(guī)定：“保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！蔽飿I(yè)公司以告示的形式，規(guī)定將其應(yīng)盡看管義務(wù)的車輛所發(fā)生的一切損失都推由業(yè)主承擔(dān)，違背了合同公平原則。

表現(xiàn)：某物業(yè)公司規(guī)定，不準(zhǔn)業(yè)主將居屋用于辦公。

法律問題：業(yè)主享有房屋的所有權(quán)，因此，業(yè)主依法享有對該房屋占有、使用、收益和處分的權(quán)利。只要業(yè)主對房屋的處分不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，他人就無權(quán)干涉。

在簽訂物業(yè)合同之前，應(yīng)仔細(xì)閱讀合同條款，看其中是否有不符合規(guī)定或?qū)彿空哂衅垓_行為。目前，在簽訂物業(yè)合同中，業(yè)主要注意以下幾點：

1．入住新的居住地，第一次簽訂物業(yè)管理合同的.期限最長應(yīng)為兩年。兩年后，購房者應(yīng)組成業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會挑選新的物業(yè)管理公司，委托其對物業(yè)進(jìn)行管理。

2．簽訂物業(yè)合同之前，應(yīng)明確所購物業(yè)的類型，是公寓，還是住宅（住宅又分為甲級住宅、乙級住宅、普通住宅等），不同類型的物業(yè)，有不同的管理標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)。

3．有些收費項目是超前征收，違反有關(guān)的規(guī)定。如有的小區(qū)的有線電視尚未接通，卻收取費用；有的物業(yè)承諾安裝可視對講門鈴，尚未安裝就提前收費等。

4．有的費用未獲批準(zhǔn)，就被先執(zhí)行。物業(yè)公司的某些費用需要經(jīng)過相關(guān)部門的審批，才可收取。有的物業(yè)公司在審批尚未通過時，提前收取，也是不對的。

5．巧立名目的各種費用。有的物業(yè)公司為了多收費，巧立各種名目，如裝修配合費等。這些都是物價部門和相關(guān)部門所禁止的。

消費者在簽訂物業(yè)合同時，應(yīng)對照物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)仔細(xì)核對。標(biāo)準(zhǔn)中沒有的收費項目，可要求對方出示有關(guān)部門的文件，否則有權(quán)拒交。

（本刊法律顧問上海市東方正義律師事務(wù)所黃可磊律師）

uid（ubiquitous identifications）的全稱是計算無處不在。將電子標(biāo)簽嵌入各物體中，使之相互通信，進(jìn)行信息處理，讓我們時刻掌握我們所要的信息提高我們更高水平的信息服務(wù)和環(huán)境控制，這種環(huán)境稱其為“計算無處不在”。

rfid(radio frequency iddentification)的全稱是無線射頻識別技術(shù)，最簡單的rfid系統(tǒng)是由電子標(biāo)簽（tag）、閱讀器（reader）和天線（antenna）、數(shù)據(jù)庫三部分組成：當(dāng)電子標(biāo)簽進(jìn)入磁場區(qū)域接收閱讀器發(fā)出電磁信號，電子標(biāo)簽產(chǎn)生感應(yīng)電流從而獲得能量，發(fā)出編碼等信息，該信息被讀寫器讀取、寫入，也就是利用無線電波對信息載體進(jìn)行讀寫。與其它識別技術(shù)相比, rfid技術(shù)具有防水、耐高溫、使用壽命長、讀取距離大、讀取速度快、標(biāo)簽上的信息可以加密、存儲數(shù)據(jù)容量更大、存儲信息更改等優(yōu)點。rfid技術(shù)已應(yīng)用到眾多行業(yè)：門禁保安、生產(chǎn)制造、倉儲管理、零售業(yè)、醫(yī)藥業(yè)、票據(jù)證件管理、rfid卡收費、電子門票、防偽打假、物流貨運(yùn)的追蹤、火車和貨運(yùn)集裝箱的識別運(yùn)動計時等。

物流管理是企業(yè)行為，是客戶服務(wù)的手段。物流管理是為了謀求物流總成本最低或者在既定的物流總成本約束下使客戶服務(wù)水平更高。

物流管理最基本的要素活動是什么呢？答是貨運(yùn)管理和倉儲管理。那么不難得出物流管理的內(nèi)涵是對運(yùn)輸和倉儲的綜合管理的結(jié)論。

那么如何提高運(yùn)輸和倉儲的綜合管理呢？?

這就是我們提出用rfid管理物流的理念。

配送中心的揀貨作業(yè)是最繁重、最易出差錯的工作。信息的準(zhǔn)確性和及時性是供應(yīng)鏈與物流管理的關(guān)鍵，這恰恰是rfid技術(shù)最突出的優(yōu)點之一。如果每件商品都貼上了智能標(biāo)簽，無需打開產(chǎn)品的外包裝，系統(tǒng)就可以對其成箱成包地進(jìn)行識別，從而準(zhǔn)確地隨時獲得產(chǎn)品的相關(guān)信息，例如種類、生產(chǎn)商、生產(chǎn)時間、生產(chǎn)地點、顏色、尺寸等等。智能電子標(biāo)簽系統(tǒng)可以實現(xiàn)對商品從原料、半成品、成品、運(yùn)輸、倉儲、配送、上架、最終銷售，甚至退貨處理等所有環(huán)節(jié)進(jìn)行實時監(jiān)控，不僅能極大地提高自動化程度，而且可以大幅降低差錯率，從而顯著提高供應(yīng)鏈的透明度和管理效率。

智能電子電子標(biāo)簽系統(tǒng)，可用于智能倉庫貨物管理，有效解決同倉庫及貨物流動有關(guān)的信息管理，不但可增加一天內(nèi)處理貨物的件數(shù)，還監(jiān)看著這些貨物的一切流動信息。一般而言，讀寫器貼在貨物要通過的倉庫大門邊上，，每個貨物都貼電子標(biāo)簽，所有電子標(biāo)簽信息都被存儲在倉庫的中心計算機(jī)里，該貨物的有關(guān)信息都能在計算機(jī)里查到。當(dāng)貨物被裝走運(yùn)往別地時，讀寫器識別并告知計算中心它被放在哪里。這樣管理中心可以實時地了解到已經(jīng)生產(chǎn)了多少產(chǎn)品和發(fā)送了多少產(chǎn)品，并可自動識別貨物，確定貨物的位置。智能電子標(biāo)簽?zāi)芡耆行У亟鉀Q倉庫里與貨物流動有關(guān)的信息的管理，它不但監(jiān)看著這些貨物的一切信息，可以實時地了解到已經(jīng)生產(chǎn)了多少產(chǎn)品和發(fā)送了多少產(chǎn)品，并可自動識別貨物，確定貨物的位置。

另外還可以用智能標(biāo)簽保護(hù)和跟蹤財產(chǎn)。將智能標(biāo)簽貼在重要物資如計算機(jī)、傳真機(jī)、文件、復(fù)印機(jī)或其它實驗室用品上，公司可以自動跟蹤管理這些有價值的財產(chǎn)，可以跟蹤一個物品從某一建筑物離開，或是用報警的方式限制物品離開某地。

隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環(huán)境、構(gòu)建和-諧社區(qū)都發(fā)揮著非常重要的作用。然而，物業(yè)管理作為一個新興的服務(wù)行業(yè)，在其發(fā)展過程中，無論從認(rèn)知度和被接納度，都不斷暴露出一些問題和矛盾，物業(yè)服務(wù)收費難就是其中之一。一部分物管企業(yè)面臨著生存和發(fā)展的威脅，制約著物管行業(yè)的規(guī)范運(yùn)作。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合實際情況，通過實地走訪及召開座談會等方式對我轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問題歸納如下：

一、物業(yè)管理服務(wù)收費的現(xiàn)狀

我市物業(yè)管理經(jīng)過近幾年的發(fā)展，在各級政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大個業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。但是，由于受經(jīng)濟(jì)、社會和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費難的問題一直難以解決，物業(yè)服務(wù)收費率難以提高，已成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。據(jù)調(diào)查，目前，轄區(qū)7?家物管企業(yè)，收費率大都在60%?—70%之間，能夠達(dá)到90%?以上的占比很低，目前，轄區(qū)內(nèi)部分小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費情況令人擔(dān)憂，比如國際花城小區(qū)的恒泰物業(yè)公司2015?年度尚有20%?物業(yè)費未收取，2015?年度收取率只有60%?—70%?。物業(yè)服務(wù)收費難導(dǎo)致物管服務(wù)跟不上，物管服務(wù)跟不上更加導(dǎo)致居民不愿意繳費，形成惡性循環(huán)。

二、物業(yè)服務(wù)收費難的原因

1?、業(yè)主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態(tài)。

據(jù)調(diào)查，轄區(qū)內(nèi)一些業(yè)主沒有確立對物業(yè)管理有償服務(wù)的意識，思想認(rèn)識仍然停留在計劃經(jīng)濟(jì)時代“國家管修房，自己管住房”的福利住房階段；有些業(yè)主認(rèn)為小區(qū)其他業(yè)主交了費，我不交費照樣能享受物業(yè)服務(wù)。一些原先積極繳費的業(yè)主在得知其他業(yè)主不肯交費后，覺得自己先交費“吃了虧”，再交費就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行列。

2?、服務(wù)質(zhì)量不高，制約服務(wù)費的收繳。

從總體上看，我社區(qū)物業(yè)企業(yè)在履行安全保衛(wèi)、環(huán)境秩序、衛(wèi)生保潔、綠化管養(yǎng)、共用設(shè)施維護(hù)等方面能夠做到不斷完善和提高，但還有一些不盡人意的地方需要改進(jìn)。如：有的小區(qū)車輛亂停亂放嚴(yán)重，影響了業(yè)主的正常通行；有的小區(qū)門衛(wèi)把關(guān)不嚴(yán)，給拾荒、推銷產(chǎn)品、維修家電等人員隨意進(jìn)出，擾亂了小區(qū)秩序；有的小區(qū)保安配備不足，安全管理責(zé)任心不強(qiáng)，導(dǎo)致小區(qū)丟失車輛、盜竊等事件時有發(fā)生；有的小區(qū)衛(wèi)生清掃、清運(yùn)不及時、不到位，路面破損不能及時維護(hù)，路燈亮化率低，樓梯燈壞了不及時更換，排洪排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時清理，綠化管養(yǎng)不夠好等等，致使業(yè)主意見大，影響了物業(yè)服務(wù)費的收繳。

3?、業(yè)主自主治理小區(qū)的意識和能力弱，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作用發(fā)揮不明顯。

《浙江省物業(yè)管理條例》賦予了業(yè)主、業(yè)主委員會的權(quán)力、義務(wù)。但是，從我轄區(qū)的實際情況看，由于業(yè)主委員會不具備法人資格，沒有獨立的財產(chǎn)，沒有經(jīng)費保障和工資待遇，大量業(yè)主委員會不能正常開展活動。致使業(yè)主的合法權(quán)益受到了一定影響。加上一些業(yè)主權(quán)利意識、法律觀念淡薄，許多人不參加業(yè)主大會，難以商定有關(guān)物業(yè)管理的一些問題和解決辦法。

4?、物業(yè)管理行業(yè)虧損嚴(yán)重，低價位收費阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。

據(jù)了解。原先部分小區(qū)開發(fā)商為了促銷房屋，依靠給物業(yè)公司補(bǔ)貼為業(yè)主提供超值服務(wù)，一旦房子賣完了，開發(fā)商主動與物業(yè)公司脫鉤，物業(yè)企業(yè)就會失去依靠，斷了資金來源了。目前我社區(qū)的國際花城小區(qū)就面臨這種狀況，該小區(qū)由兩個開發(fā)商共同開發(fā)，與業(yè)主簽訂的合同就存在差異，部分業(yè)主未能享受到優(yōu)惠服務(wù)，故不愿繳納物業(yè)管理費。另外物業(yè)管理收費偏低，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)虧損。如國際花城小區(qū)物業(yè)管理成本每月每平方米0.55?元，現(xiàn)實際收取每平方米0.45?元，小區(qū)運(yùn)行的2?年中，收費率僅達(dá)到85%?以上，但仍有業(yè)主提出要再降低收費標(biāo)準(zhǔn)，收費標(biāo)準(zhǔn)降至每月每平方米0.30-0.35?元，雙方交涉多次，部分業(yè)主至今未交物業(yè)費，但物業(yè)公司仍繼續(xù)提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。這種低價位的收費阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展，使物業(yè)這種商品達(dá)不到成本價格。二是高層住宅電梯也造成虧損嚴(yán)重。目前我轄區(qū)10?層以上高層住宅電梯21?部，據(jù)調(diào)查，每臺電梯年檢費、用電費、維護(hù)保養(yǎng)費這三項費用（不含電梯零件損壞、更新）每年每部需支出12000?千元左右，這也是困擾百姓、物業(yè)和政府的棘手問題。

5?、建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患，使業(yè)主對物業(yè)管理投訴率居高不下。

目前，我社區(qū)有90%?以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受開發(fā)商委派或內(nèi)部招投標(biāo)對小區(qū)行使物業(yè)管理。實際上，這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然需要依靠原開發(fā)商“輸血式”的補(bǔ)貼來維持，在這種管理體制下，開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是父與子的關(guān)系，這種“建”、“管”不分的體制，致使原本應(yīng)由開發(fā)商解決的矛盾和問題，統(tǒng)統(tǒng)推給下屬的物業(yè)管理公司。如質(zhì)量缺陷、配備設(shè)施不完善、基礎(chǔ)資料不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛、不切實際的超值服務(wù)承諾等，使物業(yè)管理企業(yè)無力解決也無法解決。出現(xiàn)問題，業(yè)主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業(yè)公司身上，造成了物業(yè)管理投訴量居高不下。

6?、物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低、人才短缺。

目前，我市有經(jīng)驗、有創(chuàng)新能力的高級物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)較低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

7?、物業(yè)管理的法治體系還不完善，物業(yè)收費缺乏有效的制約手段。

對于物業(yè)管理活動中業(yè)主欠繳拒繳物管費的行為，目前的法律法規(guī)，如《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》和《?江山市關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理工作若干意見的通知》等都有相應(yīng)的規(guī)范，但是對于業(yè)主實際的欠繳和拒繳行為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細(xì)的剛性規(guī)定和保護(hù)措施。同時，由于物業(yè)主管部門目前沒有執(zhí)法隊伍和執(zhí)法權(quán)，面對業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費時只能采取說服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對于蠻橫無理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威，再加上我國司法程序復(fù)雜冗長的現(xiàn)狀，往往造成企業(yè)陷入有法難依的窘境。

8?、政府相關(guān)部門在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不力，給物業(yè)管理服務(wù)收費帶來影響。

表現(xiàn)在小區(qū)管理中的一些棘手問題，比如違章搭建問題，破墻開店、占道經(jīng)營問題，破綠種菜、養(yǎng)狗擾民問題，噪聲、煙氣污染問題以及鄰里之間矛盾糾紛等問題，這些本應(yīng)該是屬于城-管、工商、公安、園林、環(huán)保和社區(qū)居委會等部門負(fù)責(zé)的職能，現(xiàn)在由于有了小區(qū)“圍墻”這么個“框框”，有了小區(qū)物業(yè)管理的存在，統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)的身上。但是，物業(yè)企業(yè)作為市場化運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)實體，是依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和地方政府的《實施細(xì)則》，以及物業(yè)服務(wù)托管聘用合同為小區(qū)業(yè)主提供管理服務(wù)的企業(yè)，并沒有處理解決上述問題的行政執(zhí)法權(quán)力和相應(yīng)的能力，結(jié)果是企業(yè)不該管的要管，不管業(yè)主埋怨；管不好業(yè)主更加埋怨，最終導(dǎo)致物業(yè)管理收費的困難。

9?、部分新建小區(qū)入住率低，導(dǎo)致物管收費率難以提高。

近幾年來，隨著房地產(chǎn)市場的活躍，老百姓購房已不單是為了居住，有的是投資目的，一些小區(qū)因此空關(guān)率比較高，個別新小區(qū)入住率甚至不足20%??？贞P(guān)房雖然按規(guī)定連續(xù)六個月無人居住可按70%?收取物管費，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費”的錯誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。

三、解決物業(yè)管理收費難的對策

物業(yè)管理在我國是一個新生事物，引入我市也不過十多年時間，必然要經(jīng)歷一個逐步適應(yīng)、完善、習(xí)慣、發(fā)展的過程。如何應(yīng)對和解決我市物業(yè)管理收費難問題，推動物業(yè)管理向規(guī)范化、順暢化、健康化方向發(fā)展，建議：

一、盡快出臺物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)

按照“分等定級、質(zhì)價相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標(biāo)準(zhǔn)，同質(zhì)同價，質(zhì)高價高，不同等級，價格不同，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主按時足額交納物業(yè)費，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費用收支賬目，讓業(yè)主明白消費，避免雙方因費用問題產(chǎn)生懷疑。

二、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進(jìn)程

按照《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會，公開選舉業(yè)主委員會，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù)，正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù)。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會要熱心公益事業(yè)，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問題不交物業(yè)費時及時向業(yè)主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和-諧的氛圍中正常運(yùn)行。

三、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)

在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點做好以下幾方面工作：1?、做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；2?、制定計劃，分期分批對各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗；3?、實行“末位淘汰制”，競爭上崗，樹立崗位就是報酬的觀念；4?、多渠道吸納有經(jīng)驗的專業(yè)人才，與本地實際相結(jié)合，優(yōu)勢互補(bǔ)，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識入手，說話、辦事時刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應(yīng)該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。

四、嚴(yán)格把好驗收關(guān)

事實證明，開發(fā)商遺留問題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗收時，相關(guān)部門必須嚴(yán)格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴(kuò)大管量而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。

五、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和-諧的供給需求環(huán)境

物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇十八

近年來，西寧特鋼的發(fā)展日新月異，西鋼房地產(chǎn)的大力開發(fā)已形成了一個新的經(jīng)濟(jì)增長點，大大地改善廠區(qū)居民居住條件，因而，住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題也應(yīng)運(yùn)而生。物業(yè)管理公司相繼成立。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展，在為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮了重要作用。然而，也有些物業(yè)公司責(zé)任心不強(qiáng)，管理松散，糾紛不斷，存在著讓廣大業(yè)主不滿意的問題。

為了維護(hù)住宅小區(qū)消費者的合法權(quán)益，必須進(jìn)一步了解我市物業(yè)管理中存在的問題，了解住宅消費者對物業(yè)管理的意見和要求，以便反饋給政府有關(guān)部門，為政府有關(guān)部門制定政策，加強(qiáng)對物業(yè)管理公司的指導(dǎo)和監(jiān)督。為此，我根據(jù)今的工作計劃，于今年第三季度在我工作的單位西寧特鋼附近開展一次住宅生活小區(qū)物業(yè)管理問題的入戶問卷調(diào)查。對“西園小區(qū)”的住戶，進(jìn)行了調(diào)查。

本次調(diào)查以問卷和走訪約談的方式進(jìn)行，歷時三個月，對西鋼轄區(qū)的380戶人家，共計786人進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查結(jié)果如下：

1、在被調(diào)查的380戶中，業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司只60戶，占16％，由房地產(chǎn)開發(fā)公司指定的有320戶，占84%。

2、在380戶中，有312戶，反映該住宅生活小區(qū)曾成立業(yè)主委員會，并享有選舉權(quán)，占82%。有220戶，占57.8％的業(yè)主反映享有監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。

3、在380戶中，有231戶反映住宅小區(qū)存在擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途；302戶反映小區(qū)內(nèi)存在擅自改變房屋及配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀；毀損設(shè)施、設(shè)備、危及房屋安全的行為：有253戶反映小區(qū)存在私搭亂建、亂停放車輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀、噪聲擾民的現(xiàn)象。有278戶反映有的住戶不照章交納各種費用。有72戶反映住宅小區(qū)屢屢發(fā)生小偷小摸現(xiàn)象，有13戶認(rèn)為保安人員能及時處理，也有51戶認(rèn)為保安人員處理不及時。

4.有293戶反映房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時；占77%。

5.有206戶反映物業(yè)管理制度不健全、管理混亂。

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6、物業(yè)管理公司的額外收費情況：在委托物業(yè)管理公司代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等，有75戶認(rèn)為物業(yè)管理公司沒有收取手續(xù)費；而有17戶反映有收取額外費用。

7．有22戶能主動到物業(yè)公司繳費，5.7%欠費不交的有8戶占2.1%。

8、380用戶對住宅小區(qū)物業(yè)管理公司在房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目的維護(hù)、修繕與整治服務(wù)方面進(jìn)行綜合評估，結(jié)果是：有74戶，占19．5％的業(yè)主對該物業(yè)管理公司的服務(wù)表示滿意，有80戶，占21％的業(yè)主對該物業(yè)管理公司表示比較滿意或基本滿意，有226戶，占59.5％的業(yè)主對其物業(yè)管理公司的服務(wù)表示不滿意。

二）調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題：

在調(diào)查中，根據(jù)業(yè)主反映，這些住宅生活小區(qū)的物業(yè)管理很不規(guī)范。主要表現(xiàn)有：

1)治安問題嚴(yán)重：小偷小摸現(xiàn)象屢有發(fā)生，小販、廢品收購、撿破爛的及其他閑雜人員自由出入住宅小區(qū)沒人過問。

2)衛(wèi)生臟、亂、差：有的生活小區(qū)垃圾沒有定點投放，土頭沒有及時清理，樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便，生活污水隨意排放。

3)綠化地管理不善：有的綠化地沒有栽種花草樹木、雜草叢生，幾乎成為茺蕪，有的花草樹木沒有很好養(yǎng)護(hù)，以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。

4)改變房屋用途：有的物業(yè)管理公司將地下室、藏物間出租經(jīng)營餐飲業(yè)，造成油煙污染小區(qū)空氣，噪聲擾民，有的占道停放車輛，阻塞交通。

5)物業(yè)管理制度不健全：有206產(chǎn)業(yè)主反映，該小區(qū)物業(yè)管理混亂，存在私搭亂建、亂停放車輛，房屋共用部份亂堆亂放，隨意占用，有的房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時。

三．對物業(yè)管理發(fā)展的分析和建議。

前的管理和被管理關(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費相應(yīng)的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進(jìn)行投訴。

隨著物業(yè)管理的發(fā)展，目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過2萬家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)管理也必然進(jìn)入品牌競爭時代。21世紀(jì)將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時代，是我國物業(yè)管理專業(yè)化、市場化、社會化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時代。

例如天津市金廈物業(yè)管理公司。天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年，是天津市物業(yè)管理“十強(qiáng)”企業(yè)，具有天津市物業(yè)管理一級企業(yè)資質(zhì)。公司創(chuàng)立了具有金廈特色的物業(yè)管理模式，目前管理高層、多層住宅小區(qū)及辦公樓等多類型項目，同時開展物業(yè)管理咨詢、室內(nèi)裝修、房屋租售等多種經(jīng)營。所管理的金廈里涉外小區(qū)獲得了“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號。幾年來公司不斷開拓創(chuàng)新，先后實現(xiàn)了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾；第一家成立小區(qū)居委會；第一家成立社區(qū)醫(yī)療保健中心；第一家業(yè)主大規(guī)模捐贈花木；第一家實行義務(wù)監(jiān)督員制度；第一批名列榜首被評為“物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”；第一家在全市首次大型公開物業(yè)管理項目競標(biāo)中一舉奪標(biāo)的企業(yè)。

作為基層直接管理社區(qū)的政府，要看到社區(qū)的這種社會基礎(chǔ)性關(guān)系的變化，并支持、保護(hù)它們的發(fā)展，嚴(yán)格依法進(jìn)行管理。這樣，我們就可能朝向國際一流社區(qū)發(fā)展！我建議從如下幾個方面加強(qiáng)物業(yè)管理工作：

（一）、多方入手，解決收費難問題。收費難是物管多方面矛盾的反映，也必須多方面入手解決。一是規(guī)范物管自身的收費行為，加強(qiáng)自律，樹立“誠信企業(yè)”的良好形象，讓業(yè)主信賴；二是增加資金使用的透明度，嚴(yán)格按照規(guī)定，進(jìn)行收支情況的公示、公開，讓業(yè)主明明白白消費；三是加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高服務(wù)質(zhì)量，讓業(yè)主真正享受到“質(zhì)價相符”的服務(wù)，感到物有所值；四是做好宣傳工作，讓業(yè)主懂得交納物管費是應(yīng)盡的義務(wù)，權(quán)利義務(wù)是一致的，拒交物管費是可恥的，不是正當(dāng)?shù)木S權(quán)行為；五是物管公司可以用法律起訴的方法追繳物管費。

利，特別要幫助把好業(yè)主委員會人選關(guān)，防止動機(jī)不良的人、素質(zhì)低下的人進(jìn)入業(yè)委會。開發(fā)商或物管公司要把握好配合和參與的程度，以免業(yè)主投訴其“操縱”選舉。具體應(yīng)做好四項工作：一是做好宣傳發(fā)動工作，動員業(yè)主積極參與，二是按照籌備小組的要求做好服務(wù)工作，完成一些具體的工作，三是提供業(yè)主產(chǎn)權(quán)以及產(chǎn)權(quán)份額，并提醒未交管理費的候選人及時交納物管費。物管公司要把業(yè)主委員會選舉當(dāng)成是與業(yè)主溝通的機(jī)會，最大限度的爭取業(yè)主的信任與支持，而不是引發(fā)誤會，激化矛盾。業(yè)委會建立之后，物管應(yīng)加強(qiáng)與它的溝通，在自覺接受監(jiān)督的同時，也主動幫助業(yè)委會成員學(xué)習(xí)物業(yè)管理的法規(guī)制度，提高相關(guān)素質(zhì)，以利相互的理解溝通。同時，建議將業(yè)委會納入居委會指導(dǎo)和管理，居委會可發(fā)揮其在溝通業(yè)委會與物管方面的積極作用。

（三）、建立經(jīng)常有效的溝通機(jī)制，形成業(yè)主與物管共建小區(qū)的工作格局。與住戶群體的良好溝通是物管企業(yè)的立身之本。大家雖已認(rèn)識這項工作的重要性，但同住戶保持制度化溝通的不多，這有違物管行業(yè)的發(fā)展趨勢，必須引起業(yè)內(nèi)的高度重視。如何開辟更多的溝通渠道，有幾點建議：

1、以經(jīng)常性的社區(qū)文化活動和精神文明建設(shè)活動為載體，作為溝通的主渠道。物管設(shè)計和組織小區(qū)文藝演出、體育比賽、業(yè)主興趣活動等，業(yè)主可廣泛參與，在活動中交流思想，結(jié)識朋友，被實踐證明是業(yè)主之間、業(yè)主與物管之間溝通的極好方式。社區(qū)活動應(yīng)作為制度確定下來，堅持下去，并作為物管工作的一項量化指標(biāo)考核。

2、拓展傳媒溝通方式，如建小區(qū)宣傳欄、公示欄，發(fā)行小區(qū)報等等，及時將物業(yè)的管理思路和最新動向向業(yè)主公開，社區(qū)的大事讓大家早知道，并可通過傳媒，解答業(yè)主關(guān)心的熱點問題等。

流值班，為高層領(lǐng)導(dǎo)直接接觸群眾或進(jìn)行工作調(diào)研提供平臺，也可大大提高公司領(lǐng)導(dǎo)的親和力，改善業(yè)主與物管的關(guān)系。定期入戶調(diào)查至少每年進(jìn)行一次，這主要是進(jìn)行業(yè)主滿意度測評，這種溝通范圍最廣但深度不夠，主要是從宏觀上把握業(yè)主對物管的評價。當(dāng)然，根據(jù)各自物管的實際和工作需要，還可以創(chuàng)造出很多有效的溝通方式，目的就是，消除隔閡，增進(jìn)共識，求同存異，建立業(yè)主與物管的合作伙伴關(guān)系，形成共建“安全、文明、祥和”小區(qū)的工作格局。

參考文獻(xiàn)：

《物業(yè)管理概論》作者：胡龍偉，姜東民中國電力出版社2007年1月出版。

物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇十九

目前，我市許多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾日趨嚴(yán)重，群眾與企業(yè)的呼聲越發(fā)增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。

1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實施細(xì)則，我市又無立法權(quán)；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作，在一定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的發(fā)展需求，致使實際工作中出現(xiàn)有法難行、無法可依的現(xiàn)象。

與上級政府部門相關(guān)的具體事務(wù)上，顯得無能為力。

3、市場主體不對稱。業(yè)主個體直接面對物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必然處于明顯弱勢，而我市目前業(yè)委會尚未普遍建立。業(yè)主自治意識不強(qiáng)，據(jù)調(diào)查，62％的業(yè)主對業(yè)主委員會不清楚、不參與。對業(yè)委會的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會的自治能力、內(nèi)控能力、團(tuán)隊精神和依法維權(quán)水平不高，業(yè)委會成員服務(wù)全體業(yè)主的動力不足，年紀(jì)輕、能力強(qiáng)的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會。另一方面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場的門檻很低，實力不強(qiáng)，規(guī)模不大，素質(zhì)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠信度和公信力不強(qiáng)。

4、市場環(huán)境不和諧。某些新聞輿論的.導(dǎo)向有偏差，部分群眾對物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，“享受免費午餐”的習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動成果得不到應(yīng)有的尊重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和教師等機(jī)關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費，產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。

5、市場制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場的門檻過低，市場的進(jìn)退制度不規(guī)范，對業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會誠信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業(yè)難以維權(quán)。對開發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善，人民群眾反映強(qiáng)烈的房屋質(zhì)量差，隨意更改規(guī)劃設(shè)計，公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問題，或轉(zhuǎn)嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推進(jìn)。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項消費制度未能建立，業(yè)主不能明白消費、透明監(jiān)督。許多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車管理費作為重要的收入渠道，千方百計擴(kuò)大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。

6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒有形成，對小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，對物業(yè)管理費和停車費的價格調(diào)控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特別是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施，以補(bǔ)充管理經(jīng)費不足。

7、公用設(shè)施不配套。在老小區(qū)和次。

總之，從根本上說，公用設(shè)施上的硬件不足和二、關(guān)于解決停車難和物業(yè)管理問題的目標(biāo)、原則和3、交警、城建城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機(jī)制。目前，我市許多老小區(qū)和次新區(qū)即使用足區(qū)內(nèi)停車資源，也不能滿足全部需求；尤其是實施規(guī)范停車后，必然產(chǎn)生對部分車主的“擠出效應(yīng)”。因此，依靠區(qū)外道路道板、公共空地和周邊單位合作停車是一個現(xiàn)實選擇。建議，建立交警、城管、社區(qū)相結(jié)合的工作機(jī)制，先由街道組織社區(qū)公示并上報小區(qū)停車泊位的短缺數(shù)量，再由交警對動態(tài)交通影響作出評價后，按照便民利民、公開透明、能劃盡劃的原則，提出道路道板劃定泊位的方案，最后會同城管和街道、社區(qū)實施，同時建設(shè)部門要給予配合，對道板泊位下的管線承重能力進(jìn)行評估。

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物業(yè)管理行業(yè)調(diào)查報告篇二十

為市人大常委會第五次會議聽取和審議市政府關(guān)于市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況的報告作準(zhǔn)備，市人大環(huán)境資源城鄉(xiāng)建設(shè)委員會于9月份對市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況開展了專題調(diào)研。9月10日，市人大常委會副主任徐永兵、王平率領(lǐng)市人大常委會部分組成人員和部分市人大代表對市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了專題視察。在調(diào)研視察的基礎(chǔ)上，我們按照監(jiān)督法的要求，已將調(diào)研視察過程中收集的各方面的建議和意見及時進(jìn)行了匯總整理，交市政府及相關(guān)部門。市政府對我們匯總的意見高度重視，已在專項工作報告中作出了回應(yīng)?，F(xiàn)將這次調(diào)查視察的情況報告如下，供各位組成人員審議時參考。

我市的物業(yè)管理工作起步于1994年,經(jīng)過十多年的發(fā)展,物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模不斷壯大，企業(yè)數(shù)量、服務(wù)水平、從業(yè)人員以及物業(yè)服務(wù)覆蓋面都有了長足的發(fā)展。物業(yè)管理已成為與廣大人民群眾生活、工作息息相關(guān)的新興行業(yè)，在擴(kuò)大就業(yè)、居民消費、維護(hù)房屋使用安全、改善居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)和提高城市品味等方面發(fā)揮著日益重要的作用。目前市區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)130家，管理面積2300萬平方米，有國家級物業(yè)管理示范項目5個，國家優(yōu)秀項目5個，省級優(yōu)秀項目23個。

近年來，市政府認(rèn)真貫徹落實《物業(yè)管理條例》，不斷健全物業(yè)管理的政策體系；大力開展宣傳咨詢活動，努力為物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)I造有利的社會氛圍；積極培育和規(guī)范物業(yè)管理市場，對符合條件的新建小區(qū)全面實施招投標(biāo)落實物業(yè)服務(wù)企業(yè)，限制和約束不正當(dāng)競爭行為，維護(hù)了物業(yè)管理市場良好的競爭秩序；積極引導(dǎo)和規(guī)范業(yè)主委員會組織建設(shè)，業(yè)主自治意識逐步得到增強(qiáng)；不斷規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營行為，行業(yè)整體素質(zhì)有所提高；逐步完善物業(yè)維修資金管理使用制度，業(yè)主合法權(quán)益得到保障；努力改善老小區(qū)配套設(shè)施，積極探索準(zhǔn)物業(yè)管理體制。通過各項扎實有效的工作措施，我市的小區(qū)環(huán)境面貌不斷改善，物業(yè)管理在“五城同創(chuàng)”中發(fā)揮了重要作用，為提升城市品味，提高市民居住質(zhì)量作出了積極貢獻(xiàn)。

二、市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的主要矛盾和問題。

在十多年的發(fā)展過程中，我市的物業(yè)管理與外地許多地方一樣，也出現(xiàn)了許多矛盾和問題，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)低，收繳率低，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營困難，成為困擾物業(yè)服務(wù)行業(yè)的第一大難題。收費難是我們在調(diào)研視察中聽到的意見最集中的問題。一方面物業(yè)服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)比較低，沒有建立相應(yīng)的自然增長機(jī)制。目前我市普通住宅區(qū)物業(yè)管理費指導(dǎo)價執(zhí)行的仍然是的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)小區(qū)類別、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不同，從0.1元/月.m2到0.5元/月.m2，普遍價格在0.2元/月.m2左右（與xx市水平相當(dāng)）。隨著用人工資和各種生產(chǎn)資料成本的增加，特別是《勞動合同法》實施以后，為物管工人繳納“五保一金”給物業(yè)企業(yè)增加了很大的壓力，但是物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)一直沒有隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展作相應(yīng)調(diào)整。另一方面物業(yè)管理費收繳率低。市區(qū)平均收繳率不足60%，而低價位商品房（拆遷安置小區(qū)）物業(yè)管理費收繳率不足10%，導(dǎo)致物業(yè)公司無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，更無法提供高質(zhì)量的服務(wù)，形成了收不到費—服務(wù)不到位—業(yè)主不滿意—更加收不到費的惡性循環(huán)。物業(yè)管理公司投入大量的人力用于收費，而通過司法渠道追討物業(yè)管理費，成本高、程序繁雜，牽扯過多的人力、精力，物業(yè)公司認(rèn)為劃不來。因此物業(yè)公司普遍都不看好住宅項目，特別是在老小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司幾乎全部虧損，去年春節(jié)前市區(qū)有近三十家物業(yè)企業(yè)由于經(jīng)營不下去紛紛退出所在小區(qū)。

（二）物業(yè)管理體制不健全，相關(guān)責(zé)任主體沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用，使得物業(yè)管理矛盾重重。隨著小區(qū)數(shù)量的不斷增加，物業(yè)管理的市場不斷擴(kuò)大，物業(yè)規(guī)模和企業(yè)數(shù)量不斷增加，行業(yè)管理的工作量也越來越大。目前我市的物業(yè)管理工作主要依靠一個行政主管部門進(jìn)行行業(yè)直管，物業(yè)管理行政管理體制缺乏市、區(qū)、街道、社區(qū)條塊結(jié)合、層層節(jié)制的行業(yè)監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，缺乏物業(yè)管理矛盾協(xié)調(diào)機(jī)制和應(yīng)急防御機(jī)制。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作為新型的市民民主形式，是與物業(yè)企業(yè)對等的、維系物業(yè)管理市場完整性的重要主體。但是目前我市尚有100多個小區(qū)因為無人牽頭組織、缺乏經(jīng)費、區(qū)域太小太零散等原因沒有成立業(yè)主委員會。就是已經(jīng)成立了業(yè)主委員會的小區(qū)，由于缺乏對業(yè)委會有效的監(jiān)督制約措施，其業(yè)主自我管理、自我約束的機(jī)制尚未形成，民主協(xié)商、少數(shù)服從多數(shù)的議事原則很難實現(xiàn)，業(yè)主自治只能是良好的愿望而已。據(jù)統(tǒng)計，能有效發(fā)揮作用的業(yè)主委員會僅占20%，基本不運(yùn)作的占30%，另50%也是發(fā)揮作用不大。另外，居委會、業(yè)委會、物管企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區(qū)的機(jī)制沒有形成，社區(qū)管理和物業(yè)管理之間缺乏科學(xué)、有效的協(xié)調(diào)機(jī)制。

（三）住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不配套，成為物業(yè)服務(wù)品質(zhì)無法提升的硬傷。主要表現(xiàn)在有的開發(fā)企業(yè)擅自變更規(guī)劃設(shè)計，不能按照原有規(guī)劃要求將小區(qū)交付給物業(yè)公司，如物業(yè)管理用房、社區(qū)活動用房不到位，公建配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)不明晰，房屋及小區(qū)水、電、排污系統(tǒng)建設(shè)質(zhì)量不高，綠化檔次低，維修資金不及時足額到位等等，造成后續(xù)管理糾紛多、難度大、成本高。另一突出問題是停車難，目前隨著私家車的迅速增多，許多住宅小區(qū)中，包括新建商品房小區(qū)的停車位嚴(yán)重不足，停車問題已成為破壞小區(qū)環(huán)境、困擾物業(yè)管理的一大難題，這在老舊小區(qū)表現(xiàn)得尤為突出。

（四）城市綜合管理執(zhí)法不到位，市民對居住環(huán)境不滿意，物業(yè)管理企業(yè)左右為難。諸如鋁合金加工、娛樂場所噪音、住宅樓底樓小餐飲油煙污染、小區(qū)居民飼養(yǎng)鴿子、狗等寵物影響鄰里、居民隨意毀壞綠化、裝飾裝修中擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、違章搭建等等，這些違法行為都應(yīng)該有相關(guān)的行政管理執(zhí)法部門進(jìn)行監(jiān)管、執(zhí)法，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有在發(fā)現(xiàn)后及時勸阻、舉報的權(quán)力，而沒有執(zhí)法權(quán)，但是居民都把這些帳算到物業(yè)公司頭上，并以此為理由拒繳物業(yè)管理費。由于城市綜合管理協(xié)調(diào)機(jī)制不夠完善，一些政策、法規(guī)在小區(qū)中出現(xiàn)梗阻現(xiàn)象，導(dǎo)致居民對居住環(huán)境不滿意。

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)偏低，從業(yè)人員普遍素質(zhì)不高，制約了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入的門檻較低，相當(dāng)一部分物業(yè)公司設(shè)立的起點低，沒有先進(jìn)的管理手段和高素質(zhì)人才，市場競爭力弱。市區(qū)130家物業(yè)公司中一級資質(zhì)1家，二級資質(zhì)8家，二級以上資質(zhì)物業(yè)企業(yè)僅占總數(shù)的7%。市區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員約8000人左右，其中70%的人只有初中以下（含初中）文化，85%是下崗職工、原開發(fā)企業(yè)的富余人員或外來務(wù)工人員，而且大多是“40”、“50”甚至是“60”人員。由于普遍文化程度不高，加上工資待遇低，從業(yè)人員工作缺乏熱情和技巧，使得整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)表現(xiàn)出缺乏敬業(yè)精神、專業(yè)技能低下、誠信度和公信力不強(qiáng)的狀態(tài)。

三、對加強(qiáng)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的幾點建議。

針對我市住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的現(xiàn)實問題，市政府及相關(guān)職能部門要切實加強(qiáng)研究，從完善物業(yè)管理的體制、機(jī)制入手，積極探索，創(chuàng)新舉措，推動這一社會關(guān)注、百姓關(guān)心的熱點問題的有效解決。

（一）要從以人為本、構(gòu)建和諧社會的高度出發(fā)，不斷加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，建立健全管理網(wǎng)絡(luò)。住宅小區(qū)物業(yè)管理是一項關(guān)系民生的系統(tǒng)工程、窗口工程，是政府綜合管理水平、城市居民素質(zhì)和文明程度的具體體現(xiàn)，也反映了一個城市經(jīng)濟(jì)、社會的發(fā)展水平。市政府要從以人為本、構(gòu)建社會主義和諧社會的高度，充分認(rèn)識加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理工作的重要性、必要性，建立健全管理網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)建高效的物業(yè)管理新體制。要按照“重心下移、屬地管理、條塊結(jié)合、以區(qū)為主”的原則，明確市、區(qū)兩級職責(zé)分工，落實行政監(jiān)管和公共服務(wù)責(zé)任，建立“市行政主管部門監(jiān)督管理、各區(qū)政府屬地管理、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）具體組織、社區(qū)居委會協(xié)助落實、相關(guān)職能部門密切配合”的責(zé)任體制，形成“上下聯(lián)動、齊抓共管”的工作機(jī)制。區(qū)級政府要明確物業(yè)管理監(jiān)管部門，充實街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)工作力量，健全管理網(wǎng)絡(luò)，落實工作經(jīng)費，為推進(jìn)物業(yè)管理工作提供組織保障。社區(qū)黨支部、居委會是黨委、政府在城市管理中最基層最前沿的組織，是最靠近千家萬戶的關(guān)口，要充分發(fā)揮社區(qū)的一線作用，強(qiáng)化居委會的職責(zé)，在業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)之間充當(dāng)組織者、監(jiān)督者和協(xié)調(diào)者的角色，強(qiáng)化其在發(fā)動業(yè)主委員會的設(shè)立、指導(dǎo)業(yè)主委員會工作、協(xié)調(diào)解決業(yè)主與物業(yè)的矛盾方面的作用。同時物業(yè)管理作為城市管理的一個不可缺少的組成部分，是城市管理的補(bǔ)充和延伸，需要各相關(guān)職能部門的支持和配合。要進(jìn)一步強(qiáng)化城市管理責(zé)任制，加強(qiáng)部門間的`協(xié)作配合，提高行政執(zhí)法的效率，依法對小區(qū)內(nèi)各類違法、違規(guī)行為及時、從嚴(yán)查處，為物業(yè)管理營造良好的外部環(huán)境。

（二）要從轉(zhuǎn)變廣大市民物業(yè)服務(wù)消費理念入手，進(jìn)一步加大宣傳力度，強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。導(dǎo)致物業(yè)管理收費難的原因很多，但其中很重要的一條是廣大居民的思想認(rèn)識不到位，對物業(yè)管理有償服務(wù)缺乏應(yīng)有的認(rèn)識。有很多業(yè)主習(xí)慣于過去長期的政府福利性服務(wù)，對物業(yè)管理需要交納相應(yīng)的服務(wù)費不理解、不情愿，總希望享受“免費的午餐”。要針對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三方主體做好有針對性的宣傳工作，強(qiáng)化輿論引導(dǎo)，使其充分認(rèn)識各自的權(quán)力和義務(wù)。一方面要強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識，從而千方百計地改進(jìn)服務(wù)的方法，提高服務(wù)的質(zhì)量；另一方面要強(qiáng)化業(yè)主的共同參與意識，以主人翁的姿態(tài)自覺維護(hù)全體業(yè)主的共同權(quán)益，從而讓社會各方面、各階層在支持、發(fā)展物業(yè)管理方面形成共識。要善于運(yùn)用各種宣傳媒介，通過喜聞樂見、通俗易懂的事例宣傳《物業(yè)管理條例》、《物權(quán)法》等法律法規(guī)，解析物業(yè)管理有償服務(wù)的道理，引導(dǎo)廣大市民樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費理念，分清職責(zé)，正確對待小區(qū)管理中存在的現(xiàn)實問題，自覺履行繳費義務(wù)，依法維權(quán)。

（三）要從物業(yè)管理的機(jī)制、模式等方面尋求突破口，努力創(chuàng)新工作舉措，加大推進(jìn)力度。一是要加大老小區(qū)整治力度。要加大老舊住宅小區(qū)環(huán)境整治的資金投入，將老小區(qū)改造工作列入市、區(qū)兩級年度城建計劃，安排專項資金，逐步解決小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套方面的突出問題，為推行物業(yè)管理創(chuàng)造基礎(chǔ)條件。二是要加強(qiáng)物業(yè)維修資金的歸集、管理力度。要加強(qiáng)對房屋開發(fā)建設(shè)單位的監(jiān)管，確保其按規(guī)定將住宅專項維修資金交存到位，并按國家規(guī)定的保修期限和范圍承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)保修責(zé)任，同時負(fù)責(zé)處理在開發(fā)建設(shè)和銷售過程中造成的遺留問題，為物業(yè)管理解決后顧之憂。市房管、財政部門要按照“專戶儲存、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督”的原則，進(jìn)一步完善住宅專項維修資金的管理措施，明確資金交存、賬戶設(shè)置、使用管理等程序規(guī)范，為長期物業(yè)管理提供保障，切實維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益。三是要強(qiáng)化新建小區(qū)公建配套設(shè)施的監(jiān)管和驗收制度。加強(qiáng)對小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的前置把關(guān)，嚴(yán)格小區(qū)竣工綜合驗收工作，加強(qiáng)對房屋質(zhì)量、配套設(shè)施設(shè)備以及環(huán)境的驗收，明確屬于全體業(yè)主產(chǎn)權(quán)的物業(yè)管理用房、非經(jīng)營性配套用房等由產(chǎn)權(quán)部門驗收確認(rèn)，并監(jiān)督交付，從而從源頭上減少矛盾，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造有利條件。四是實事求是，合理確定小區(qū)物業(yè)管理模式。要實行等級性和基礎(chǔ)性服務(wù)并舉，針對不同類型的小區(qū)采取不同的管理模式。對新建普通商品房小區(qū)，要全面推行市場化等級物業(yè)管理；對老舊小區(qū)在改造后具備物業(yè)管理基礎(chǔ)條件的，積極推行物業(yè)管理，對暫不具備條件的，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)建立物業(yè)服務(wù)組織，落實保潔、保安、保綠等基礎(chǔ)性管理，并探索與水、電等其他公共服務(wù)集中收費制度，保障最基本的物業(yè)管理正常運(yùn)行，維護(hù)小區(qū)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生。

（四）要從政策措施上加大對物管企業(yè)的扶持力度，讓朝陽產(chǎn)業(yè)煥發(fā)勃勃生機(jī)。首先，市政府及相關(guān)職能部門要完善物業(yè)服務(wù)定價成本審核制度，按照“公正合理、質(zhì)價相符”的原則，確定物業(yè)服務(wù)等級和收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)企業(yè)收費行為。要強(qiáng)化合同約束，在物業(yè)服務(wù)合同中明確服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)和各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。要充分發(fā)揮公職人員在和諧社區(qū)建設(shè)中的模范帶頭作用，建立、完善機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員拖欠物業(yè)管理費抄告制度，把干部職工支持參與物業(yè)管理和及時繳納物業(yè)服務(wù)費用的情況作為機(jī)關(guān)作風(fēng)建設(shè)的考核內(nèi)容之一，健全各級黨政組織齊抓共管的責(zé)任機(jī)制。其次，針對拆遷安置小區(qū)、低價位商品房等，政府要出臺相應(yīng)的政策，解決小區(qū)管理的資金問題?？梢栽趯嵤┎疬w時就提前對今后小區(qū)的管理費用進(jìn)行考慮，在村級集體經(jīng)濟(jì)中作出安排，設(shè)立小區(qū)管理專項資金；或者在小區(qū)規(guī)劃建設(shè)中考慮一定比例的經(jīng)營性用房，作為今后小區(qū)基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費來源。同時要完善住房保障措施，對低保、特困家庭的物業(yè)服務(wù)費進(jìn)行減免或補(bǔ)助。第三，針對物業(yè)管理這一帶有準(zhǔn)公共服務(wù)性質(zhì)的行業(yè)，政府要加大扶持的力度，實行差別稅收政策。對管理保障性住宅小區(qū)的物業(yè)企業(yè)，建議政府對其經(jīng)營收入實行稅收減免或在住房保障資金中予以補(bǔ)貼；對在老舊小區(qū)、次新小區(qū)提供服務(wù)的企業(yè)，建議對其稅收給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，以減輕企業(yè)的壓力；對管理舒適型高檔住宅小區(qū)的企業(yè)則實施正常的稅收制度，以此確保市場競爭的公平性，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的良性運(yùn)作、健康發(fā)展。

（五）要以群眾滿意為標(biāo)準(zhǔn)，切實提升物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)。

市政府要規(guī)范物業(yè)管理市場準(zhǔn)入制度，加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理，規(guī)范企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。要進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)管理辦法，規(guī)范物業(yè)企業(yè)退出機(jī)制，健全區(qū)物管部門及街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）參與對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督管理的實施機(jī)制，進(jìn)一步加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核、監(jiān)管。要充分發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會的作用，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評估報告制度，促進(jìn)行業(yè)自律和企業(yè)有序健康發(fā)展。繼續(xù)完善優(yōu)秀物業(yè)項目評選、激勵機(jī)制，重視物管人員培訓(xùn)工作，加強(qiáng)從業(yè)人員職業(yè)道德、服務(wù)技能培訓(xùn)，不斷提升從業(yè)人員素質(zhì)，從而提升物業(yè)服務(wù)的水平，提高廣大居民對物業(yè)服務(wù)的滿意度、認(rèn)可度。

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