物業(yè)管理論文參考（模板23篇）

文學(xué)是人類精神世界的珍寶，通過學(xué)習(xí)文學(xué)可以感受到人類情感和智慧的獨(dú)特魅力。6.總結(jié)應(yīng)該具備鮮明的個(gè)人或團(tuán)隊(duì)特色和風(fēng)格以下是一些值得借鑒的總結(jié)樣本，供大家參考和學(xué)習(xí)。

物業(yè)管理論文參考篇一

［1］徐彬.國外物業(yè)稅經(jīng)驗(yàn)借鑒及我國開征物業(yè)稅難點(diǎn)分析.理論課，20xx，（09）.

［2］白云.西方典型發(fā)達(dá)國家物業(yè)稅發(fā)展情況比較研究［j］.河北法學(xué)，20xx，（05）.

［3］肖亮亮.國際物業(yè)稅征收的`經(jīng)驗(yàn)及借鑒［j］.商業(yè)時(shí)代·理論，20xx，（12）.

［4］劉隆亨.財(cái)產(chǎn)稅法［m］.北京大學(xué)出版社，20xx.

［5］魏曉峰.外國房地產(chǎn)稅制比較及對(duì)我國物業(yè)稅改革的借鑒［j］.會(huì)計(jì)之友，20xx，（05）.

［6］李杰、陳龍乾.物業(yè)稅的國際比較與我國征收的利弊分析［n］.山西高等學(xué)校社會(huì)科學(xué)學(xué)報(bào)，20xx，（08）.

物業(yè)管理論文參考篇二

[1]李杰、陳龍乾.物業(yè)稅的國際比較與我國征收的利弊分析[n].山西高等學(xué)校社會(huì)科學(xué)學(xué)報(bào),,(08).

[2]白云.西方典型發(fā)達(dá)國家物業(yè)稅發(fā)展情況比較研究[j].河北法學(xué),2006,(05).

[3]肖亮亮.國際物業(yè)稅征收的經(jīng)驗(yàn)及借鑒[j].商業(yè)時(shí)代·理論,,(12).

[4]劉隆亨.財(cái)產(chǎn)稅法[m].北京大學(xué)出版社,2006.

[5]魏曉峰.外國房地產(chǎn)稅制比較及對(duì)我國物業(yè)稅改革的借鑒[j].會(huì)計(jì)之友,2005,(05).

物業(yè)管理論文參考篇三

摘要：油田小區(qū)物業(yè)管理方式落后，在信息化迅速發(fā)展的時(shí)代，已經(jīng)不能滿足工作的需要。本文結(jié)合油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的現(xiàn)狀，提出利用信息化手段提高物業(yè)管理的質(zhì)量和效率，以有針對(duì)性的解決工作中的不足。

關(guān)鍵詞：油田小區(qū)；物業(yè)管理；信息化。

1油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的現(xiàn)狀。

1.1油田小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題。

經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步和社會(huì)的發(fā)展提高了人們的物質(zhì)生活水平，人民群眾的文化水平日益提高，維護(hù)自身權(quán)益的意識(shí)也在增強(qiáng)，很多物業(yè)因要滿足社區(qū)居民日益提高的要求，也在不斷提高自身工作的質(zhì)量和內(nèi)涵。即使位置再好的黃金地段，如果沒有高質(zhì)量的物業(yè)公司提供服務(wù)，是無法使居民享受到高質(zhì)量的生活品質(zhì)的。在實(shí)際生活中，社區(qū)居民和物業(yè)工作通常存在著巨大的沖突和矛盾，小區(qū)居民也常常通過法律武器來捍衛(wèi)自身的權(quán)益。造成各種矛盾糾紛有很多原因，主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：首先，居民不了解物業(yè)公司具體的職責(zé)和工作內(nèi)容，有些物業(yè)公司因缺乏相應(yīng)的規(guī)章制度，在提供服務(wù)時(shí)工作混亂、效率低下，例如缺乏供水供電系統(tǒng)、缺乏夜間巡邏安全保障系統(tǒng)等；其次，小區(qū)的公用設(shè)備應(yīng)缺少維護(hù)而無法正常使用，這就會(huì)造成各種糾紛，如果不得到有效解決，就會(huì)增加油田小區(qū)物業(yè)管理的難度。

1.2解決油田小區(qū)物業(yè)管理問題的途徑。

物業(yè)公司在管理中不斷加快其規(guī)?；⑹袌?chǎng)化的進(jìn)程，物業(yè)公司管理的機(jī)構(gòu)也在不斷龐大。與此同時(shí)，油田小區(qū)在物業(yè)管理中涉及到眾多內(nèi)容，要遵守國家規(guī)定，合理運(yùn)用信息化的手段和技術(shù)，以提高工作的質(zhì)量和效率。在物業(yè)公司內(nèi)部，需要加強(qiáng)工作人員的有效溝通，合理的控制成本，運(yùn)用信息化的網(wǎng)絡(luò)資源傳輸數(shù)據(jù)和信息，實(shí)現(xiàn)資源共享，提高資源利用率。在工作沖推動(dòng)無人管理、無紙化辦公和互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)的服務(wù)。

油田小區(qū)物業(yè)管理中要利用信息化的手段建立新型系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)人、財(cái)、物的日常管理和資源配置。物業(yè)公司信息化的管理包括內(nèi)部模塊和外部模塊。

2.1油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的內(nèi)部模塊。

這是在辦公環(huán)境和場(chǎng)所中實(shí)現(xiàn)無紙化辦公和自動(dòng)化辦公的模塊，有利于降低時(shí)間成本、提供工作效率、建設(shè)綠色環(huán)保的工作環(huán)境。以油田小區(qū)物業(yè)公司的收費(fèi)環(huán)節(jié)為例，利用信息化的系統(tǒng)可以按照類別設(shè)定內(nèi)容，通過網(wǎng)絡(luò)購買水、電、煤氣等。每個(gè)項(xiàng)目之間可以建立起彼此聯(lián)系，可以利用網(wǎng)絡(luò)查詢某一居民的日常生活支出、繳費(fèi)信息，這就大大節(jié)省了時(shí)間和人力成本。油田小區(qū)通過這一系統(tǒng)可以了解本區(qū)域內(nèi)居民的各項(xiàng)生活狀況，實(shí)現(xiàn)信息化的系統(tǒng)管理模式。

2.2油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的外部模塊。

外部模塊是要建立一個(gè)豐富和立體資源庫，每個(gè)社區(qū)居民都有自己的用戶名和密碼，通過登陸窗口查詢自己個(gè)人信息，例如水、電、煤氣的度數(shù)和使用情況。當(dāng)居民對(duì)自己家庭生活支出存在質(zhì)疑時(shí)，可以登錄網(wǎng)站要求物業(yè)公司給與解答。實(shí)現(xiàn)信息資源的互聯(lián)互通，也便于油田小區(qū)物業(yè)公司掌握真實(shí)的'數(shù)據(jù)。

3油田小區(qū)優(yōu)化物業(yè)管理信息化建設(shè)的系統(tǒng)。

3.1了解油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的需求。

油田小區(qū)物業(yè)管理公司根據(jù)工作的需要、工作的業(yè)務(wù)范圍、資金的使用率，利用物業(yè)管理信息系統(tǒng)有效開展工作。這其中要考慮到軟硬件的兼容性、適應(yīng)性，要注重工作的具體流程和彼此相關(guān)性；為日后的正常使用和系統(tǒng)維護(hù)奠定基礎(chǔ)。

3.2明確油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的目標(biāo)。

首先，油田小區(qū)物業(yè)公司在工作中要明確物業(yè)管理信息化系統(tǒng)的建設(shè)目標(biāo)，逐步完善系統(tǒng)的功能和可操作性，避免因貪大求全而盲目建設(shè)；其次，系統(tǒng)在建設(shè)中要運(yùn)用現(xiàn)代管理思想，內(nèi)容充分涵蓋物業(yè)公司的各項(xiàng)工作內(nèi)容，要根據(jù)實(shí)際工作需要定制個(gè)性化的系統(tǒng)。在領(lǐng)導(dǎo)層面引起高度重視，繼而投入足夠的人力、物力、財(cái)力資源，以保證系統(tǒng)的開發(fā)確有實(shí)效而又具有應(yīng)用性；第三，物業(yè)管理系統(tǒng)經(jīng)專業(yè)人員和部門職工開發(fā)后要多次調(diào)整，對(duì)工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，使物業(yè)工作者能力合理利用信息化的手段充分提高工作效率，而不僅僅是高價(jià)購買后無人問津，有效掌握系統(tǒng)的規(guī)程，充分發(fā)揮系統(tǒng)的價(jià)值。

3.3實(shí)現(xiàn)油田小區(qū)物業(yè)管理信息化建設(shè)的意義。

油田小區(qū)物業(yè)管理中要充分利用信息化的手段，建立物業(yè)管理的系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)工作過程的有序性、合理性、程序化，用科學(xué)的手段體現(xiàn)物業(yè)公司的服務(wù)意識(shí)和水平。油田小區(qū)在物業(yè)管理信息化進(jìn)程中存在困難，要實(shí)現(xiàn)對(duì)系統(tǒng)的全面分析、深入研究，才能制定出科學(xué)合理的技術(shù)路徑，逐步推進(jìn)工作的順利實(shí)施。這需要將現(xiàn)代企業(yè)管理思想融入到信息技術(shù)中，開發(fā)軟件，推動(dòng)油田小區(qū)物業(yè)管理的信息化程度。

4油田小區(qū)優(yōu)化物業(yè)管理信息化建設(shè)的價(jià)值。

物業(yè)管理的高效、便捷是衡量物業(yè)管理水平的重要依據(jù)，這其中工作人員的素質(zhì)和精神風(fēng)貌決定著工作質(zhì)量，此外，更為重要的是油田小區(qū)的信息化管理水平。例如門禁系統(tǒng)的安裝、巡邏系統(tǒng)的定位、視頻監(jiān)控系統(tǒng)的全方位和無死角、繳費(fèi)系統(tǒng)的便利程度，都為小區(qū)居民提供了安全和健全的生活環(huán)境。由此可見，在21世紀(jì)這樣一個(gè)信息化時(shí)代，油田小區(qū)的物業(yè)管理要打造自身的品牌特色，要得到居民的肯定，就要利用信息化手段高效、準(zhǔn)確、快速的為居民服務(wù)，要強(qiáng)化物業(yè)意識(shí)，提高物業(yè)的服務(wù)能力，建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的管理體系，發(fā)揮信息化系統(tǒng)的最大效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]周宇：《現(xiàn)代物業(yè)管理》，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版，20xx.

[2]馬剛、李洪心、楊興凱：《客戶關(guān)系管理》，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，20xx.

物業(yè)管理論文參考篇四

：我國物業(yè)管理經(jīng)過30多年的發(fā)展，物業(yè)管理市場(chǎng)日漸成熟，物業(yè)管理法規(guī)更加完善，逐步走向規(guī)范化、合理化、制度化、理性化，已經(jīng)取得了相當(dāng)不錯(cuò)的規(guī)模和成績(jī)。一些不可忽視的問題也逐漸浮出水面,這些問題不但困擾了業(yè)主，也令物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展遇到了瓶頸。為了解決物業(yè)管理中存在的問題，我們加強(qiáng)立法，提高物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)，加大宣傳和物業(yè)管理力度、加大與政府職能部門之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，制定詳細(xì)、行之有效的管理制度與措施，及時(shí)解決問題與矛盾，從而對(duì)物業(yè)管理發(fā)展起到重要而深遠(yuǎn)的影響。

1.效益差，生存難。物業(yè)管理是風(fēng)險(xiǎn)小、利潤(rùn)低的行業(yè)，物業(yè)公司受經(jīng)營范圍和場(chǎng)地等原因限制，目前只能因地制宜開展可行性經(jīng)營。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響，之前制定的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于物業(yè)公司運(yùn)作成本，增加了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)承受壓力，業(yè)主要求物業(yè)公司在原有基礎(chǔ)上不斷提升和改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量與水平，因此相關(guān)費(fèi)用逐步增加，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)重虧損，直接影響物業(yè)管理企業(yè)的正常運(yùn)行，同時(shí)也是影響物業(yè)管理企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的難點(diǎn)問題。

2.違章建筑、私搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重。小區(qū)私搭亂建侵害小區(qū)公共利益是一個(gè)普遍的社會(huì)問題，個(gè)別業(yè)主在住進(jìn)小區(qū)后在公共綠地上進(jìn)行種植、私擴(kuò)小院、私占公共空間，嚴(yán)重破壞了公共設(shè)施，嚴(yán)重侵犯了廣大業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主利益得不到正當(dāng)維護(hù)。截至目前，沒有一部完善的法律來制止這種違法行為，此類問題引起的糾紛不斷增加，調(diào)節(jié)難度較大。引起此類問題的主因是：鄰居不愿管、物業(yè)不敢管、建委無權(quán)管、城管不好管，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)其置之不理，違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，屢禁不止。

3.維修保養(yǎng)能力較弱。小區(qū)和寫字樓一旦出現(xiàn)故障性事故，急需維修，業(yè)主第一時(shí)間反映物業(yè)公司報(bào)修，但物業(yè)管理公司受專業(yè)技術(shù)限制，往往不能及時(shí)維修，如：電梯損壞、消防故障、供水、供暖管網(wǎng)泄漏等技術(shù)含量較高的維修工作，因物業(yè)公司不具備這方面的專業(yè)技術(shù)操作知識(shí)，如有這方面報(bào)修，物業(yè)公司只能借助和申請(qǐng)專業(yè)維保公司和相關(guān)有資質(zhì)的施工隊(duì)伍進(jìn)行維修，這顯然不符合專業(yè)物業(yè)管理規(guī)范。

4.物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足。物業(yè)管理可經(jīng)營性項(xiàng)目較少，相對(duì)經(jīng)營性收入較少，物業(yè)管理主要靠收取物業(yè)費(fèi)為主要經(jīng)濟(jì)來源，不少住戶往往不能完全理解物業(yè)費(fèi)繳納是住戶應(yīng)盡義務(wù)，甚至把物業(yè)管理理解為無償服務(wù)或低償服務(wù)，以各種理由拒繳相關(guān)費(fèi)用，給物業(yè)管理工作帶來難度和壓力，因此加大力度宣傳住戶有償服務(wù)意識(shí)和消費(fèi)原則，提升物業(yè)服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)與業(yè)主之間順暢溝通，廣泛聽取業(yè)主心聲和意愿，關(guān)系的良性化發(fā)展有助于物業(yè)費(fèi)收取，使物業(yè)公司利益得到最大化。

5.物業(yè)與業(yè)主之間矛盾日漸激化。隨著廣大業(yè)主維權(quán)意識(shí)不斷增強(qiáng)，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提出了更高的要求，物業(yè)管理企業(yè)生存空間和壓力不斷增加，其實(shí)物業(yè)與業(yè)主就是“魚和水”的關(guān)系，需要相互理解、相互支持。有些業(yè)主認(rèn)為已交相關(guān)物業(yè)費(fèi)，理所當(dāng)然物業(yè)公司就要提供全方位無償或低償服務(wù)，以此滿足部分業(yè)主的私欲，否則業(yè)主就以各種理由不交物業(yè)費(fèi)，將所有問題指向物業(yè)公司，問題得不到及時(shí)解決，因此產(chǎn)生惡性循環(huán)，相互之間產(chǎn)生隔閡與矛盾，形成對(duì)立面，使簡(jiǎn)單問題復(fù)雜化。

6.從業(yè)人員素質(zhì)較低。目前，物業(yè)行業(yè)出現(xiàn)了低學(xué)歷化傾向，高學(xué)歷年輕人不愿從事物業(yè)管理工作，又累又受氣；而低學(xué)歷又干不好。造成這種現(xiàn)象主要兩個(gè)方面原因，一是工資福利跟不上。過去物業(yè)管理是新興事物，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力小，相對(duì)其他行業(yè)工資待遇較高。隨著市場(chǎng)行業(yè)體制發(fā)生變革，物業(yè)行業(yè)工資福利遠(yuǎn)低于其他行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)不再有優(yōu)勢(shì)。二是錄用從業(yè)人員門檻較低。人們想象中的物業(yè)公司就是打掃衛(wèi)生、接聽電話、小區(qū)巡邏等簡(jiǎn)單的日常工作，沒有什么技術(shù)含量，不需要其他硬性條件要求，只要有一定的工作經(jīng)歷就可以勝任，人員素質(zhì)與水平參差不齊，大大降低了從業(yè)人員標(biāo)準(zhǔn)和要求。

?7.建設(shè)遺留問題。由于建設(shè)施工單位在建筑房屋時(shí)，存在搶工期、趕任務(wù)等原因，產(chǎn)生部分房屋裂縫、供水管網(wǎng)破裂、墻體滲水等問題。隨著業(yè)主入住率不斷增加，問題逐漸顯現(xiàn)，業(yè)主投訴較多、意見較大，有問題找物業(yè)天經(jīng)地義，物業(yè)公司對(duì)問題無法解決，或者維修費(fèi)用較高，物業(yè)無力承擔(dān)，問題久拖不解，物業(yè)不作為，業(yè)主將不滿情緒對(duì)準(zhǔn)物業(yè)，增加了物業(yè)公司工作難度和壓力。如何解決遺留問題是當(dāng)今物業(yè)管理企業(yè)面臨的難點(diǎn)，也是今后工作的重點(diǎn)。

從物業(yè)管理行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)來看，解決問題主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：

由于我國小區(qū)數(shù)量的.不斷增加，我國政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的改善，完善相關(guān)的法律法規(guī)，做到有法可依，不僅業(yè)主的利益可依法維護(hù)，也提高了物業(yè)管理的規(guī)范，雙方利益最大化。政府要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的宣傳與支持，使更多的人了解物業(yè)管理，能享受到物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的服務(wù)。使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)能夠和諧相處，提升城市的整體水平。

物業(yè)管理的是一個(gè)集體大環(huán)境，不能因?yàn)閭€(gè)別的人破壞整體的環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)在滿足業(yè)主的要求時(shí)，也應(yīng)該有明確的規(guī)定，對(duì)于私搭亂建而不改正的個(gè)別案列，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)去約束他們，而不是使用極端的手段，迫使業(yè)主聽自己的。物業(yè)管理企業(yè)要做到有理有據(jù)，使業(yè)主明白物業(yè)這個(gè)大環(huán)境是大家的，而不是屬于個(gè)人的。

針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，人才的培養(yǎng)與儲(chǔ)備是企業(yè)生存與發(fā)展的立足之本，否則公司發(fā)展受限，難以擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模，影響團(tuán)隊(duì)成長(zhǎng)，因此加大人才培養(yǎng)，提供人才發(fā)展空間，使其發(fā)揮所學(xué)之長(zhǎng)，補(bǔ)其之短，以點(diǎn)帶面提升人才整體水平，把留用和培養(yǎng)人才也作為企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略來抓，促進(jìn)該行業(yè)人才建設(shè)層次的整體提升。

（1）目前社會(huì)是一個(gè)以科技創(chuàng)新促發(fā)展的時(shí)代，高科技新型事物不斷出現(xiàn)。科技創(chuàng)新的合理運(yùn)用能減少人員成本，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。

（2）物業(yè)公司可利用小區(qū)優(yōu)勢(shì)與一些網(wǎng)絡(luò)電商、產(chǎn)品供應(yīng)商展開合作，提高多種經(jīng)營收入，達(dá)到利益最大化。

（3）通過宣傳和媒體公關(guān)，努力展示公司形象，宣傳企業(yè)核心價(jià)值觀，樹立自身企業(yè)口碑與品牌，從而不斷降低自身運(yùn)營成本，獲得較好的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。

物業(yè)管理人員要熟練掌握物業(yè)管理基本法律法規(guī)，不斷提升專業(yè)技術(shù)知識(shí)，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。要從物業(yè)自身找問題、查原因、堵漏洞，完善物業(yè)公司管理機(jī)制，增強(qiáng)員工的服務(wù)意識(shí)，拉近與業(yè)主之間的距離，取得相互信任和理解。物業(yè)和業(yè)主不是相互對(duì)立的，而是合作關(guān)系，物業(yè)在付出服務(wù)的同時(shí)收獲業(yè)主的肯定和物業(yè)費(fèi)用的收入，業(yè)主收獲服務(wù)的同時(shí)獲得了較好的生活質(zhì)量，各取所需，共筑和諧美好家園。

物業(yè)企業(yè)應(yīng)多學(xué)習(xí)外地市物業(yè)行業(yè)先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)和辦法，可以外派人員到沿海發(fā)達(dá)地區(qū)進(jìn)行學(xué)習(xí)培訓(xùn)。這也是提高物業(yè)管理企業(yè)員工素質(zhì)的一個(gè)重要途徑。積極吸納高學(xué)歷、高素質(zhì)人才。物業(yè)服務(wù)是微利行業(yè)，工資福利待遇水平?jīng)Q定了其難以留住高學(xué)歷、高素質(zhì)人才，物業(yè)企業(yè)要優(yōu)化人才隊(duì)伍，一是送出去，二是請(qǐng)進(jìn)來。送出去就是送單位年青的骨干力量出去進(jìn)修學(xué)習(xí)，員工進(jìn)修學(xué)習(xí)完畢后，再派其他員工去學(xué)習(xí)，展開周期循環(huán)，提高人才整體素質(zhì)。請(qǐng)進(jìn)來就是聘請(qǐng)物業(yè)專業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)和綜合技能短期培訓(xùn)，建立獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，從而調(diào)動(dòng)員工的學(xué)習(xí)積極性，提高員工的整體素質(zhì)。7.物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)完善承接查驗(yàn)管理制度，嚴(yán)把承接驗(yàn)收質(zhì)量關(guān)，從源頭杜絕問題蔓延，對(duì)所查驗(yàn)的公共部位及公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備建立查驗(yàn)臺(tái)賬，對(duì)問題劃分分清權(quán)責(zé)、利于追責(zé)，避免遺留問題再留給物業(yè)公司，增加物業(yè)公司解決問題的難度，引發(fā)業(yè)主因此遺留問題與物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾。

總之，物業(yè)管理要以改善群眾居住條件、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為中心，不斷增強(qiáng)自身的主觀能動(dòng)性，積極發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，建立健全物業(yè)管理體制，以培育市場(chǎng)、規(guī)范市場(chǎng)為重點(diǎn)，加快立法步伐，加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，樹立良好企業(yè)形象，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

[2]姚學(xué)清．獅港物業(yè)管理發(fā)展對(duì)策研究[d]．成都：西南石油學(xué)院，2004．。

物業(yè)管理論文參考篇五

被調(diào)查的對(duì)象是:江西藍(lán)天學(xué)院04級(jí)物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生;南昌科技大學(xué)高職部04級(jí)物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生;江西經(jīng)濟(jì)管理職業(yè)學(xué)院05級(jí)物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生。本調(diào)查為問卷調(diào)查,共發(fā)放調(diào)查問卷160份,回收132份;其中有效問卷129份,占總調(diào)查人數(shù)的80%。以上被調(diào)查學(xué)生都參加了校實(shí)習(xí)。

二、物業(yè)管理校外實(shí)習(xí)時(shí)間的選擇與安排。

物業(yè)管理實(shí)習(xí),三個(gè)學(xué)校分別安排在第二學(xué)期、第四學(xué)期。其中,有兩個(gè)學(xué)校安排在第二學(xué)期,一個(gè)學(xué)校安排在第四學(xué)期。95.3%的學(xué)生普遍對(duì)第二學(xué)期就安排校外實(shí)習(xí)不贊同,贊同第四學(xué)期的占41.9%。其根本原因是他們對(duì)專業(yè)的了解程度低,專業(yè)知識(shí)掌握少,缺乏整體理解和綜合知識(shí)運(yùn)用能力。而專業(yè)教學(xué)計(jì)劃中,一般第一學(xué)年僅僅開設(shè)了專業(yè)基礎(chǔ)課程,第二學(xué)年則陸續(xù)開設(shè)了相應(yīng)專業(yè)課。因此,在第二學(xué)期期間,學(xué)生會(huì)感覺理論知識(shí)不夠用或不能銜接。在第四學(xué)期,學(xué)生由于具備了較系統(tǒng)的理論知識(shí),有急于上崗實(shí)踐的迫切要求。因此,從實(shí)際教學(xué)出發(fā),“工欲善其事必先利其器”,應(yīng)在相應(yīng)開設(shè)了專業(yè)基礎(chǔ)課以及專業(yè)課的前提下,及時(shí)安排學(xué)生校外實(shí)習(xí),且以第四學(xué)期為宜,實(shí)習(xí)時(shí)間為四周。

三、實(shí)習(xí)企業(yè)的選擇。

這三個(gè)學(xué)院的學(xué)生所在實(shí)習(xí)單位的資質(zhì)等級(jí)有一級(jí)、二級(jí)和三級(jí)。主要以居住性物業(yè)管理為主,管理項(xiàng)目單一。調(diào)查中,學(xué)生在對(duì)實(shí)習(xí)單位的選擇上,側(cè)重于管理規(guī)范、制度健全、有綜合管理項(xiàng)目的物業(yè)管理企業(yè),選擇率達(dá)68.2%;而對(duì)企業(yè)資質(zhì)低、管理項(xiàng)目?jī)?nèi)容單一的企業(yè)則不選擇。這在一定程度上集中反映了學(xué)生對(duì)校外物業(yè)管理的實(shí)習(xí)正向綜合性、規(guī)范性、實(shí)務(wù)性方面延伸,希望能為未來就業(yè)提供上崗見習(xí)的鍛煉機(jī)會(huì),擴(kuò)大就業(yè)選擇面。同時(shí)也折射出現(xiàn)有的學(xué)院專業(yè)實(shí)習(xí)模式、觀念及實(shí)施效果不能滿足學(xué)生需求,不適應(yīng)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。即物業(yè)管理專業(yè)實(shí)習(xí)不能停留在完成教學(xué)任務(wù)的淺層次理解上,要進(jìn)行深層次思考。從實(shí)習(xí)內(nèi)涵、學(xué)生就業(yè)等多角度審視,為學(xué)生運(yùn)用理論知識(shí)去驗(yàn)證、探索、實(shí)踐提供更多的選擇,以激發(fā)學(xué)生的思維,引導(dǎo)感性認(rèn)識(shí)的升華,從而提高實(shí)習(xí)教學(xué)的效果。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成熟度的提高、城市化進(jìn)程的加快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整、服務(wù)業(yè)比重的擴(kuò)大,物業(yè)管理行業(yè)的覆蓋面將不斷擴(kuò)展。寫字樓、高檔公寓、大賣場(chǎng)、酒店、會(huì)展等業(yè)態(tài)的物業(yè)管理需求將進(jìn)一步上升,為校外實(shí)習(xí)提供了平臺(tái),便于我們選擇管理規(guī)范、綜合性強(qiáng)的企業(yè)作為學(xué)院實(shí)習(xí)基地,以推動(dòng)校企合作。

四、實(shí)習(xí)內(nèi)容的安排。

有78.3%的被調(diào)查學(xué)生認(rèn)為,實(shí)習(xí)期間,熟悉工作制度、工作程序、工作崗位是首要任務(wù)。61%的學(xué)生認(rèn)為,實(shí)習(xí)期間,獲取工作經(jīng)驗(yàn)是主要目的之一。學(xué)生對(duì)工作崗位印象最深刻的是客戶服務(wù)崗位,占54.3%;其次是保安崗位,占34.1%;其它為工程維修崗位、綠化保潔崗位。這說明學(xué)生的就業(yè)取向更傾向于從事客戶服務(wù),從事綠化保潔工作意愿不強(qiáng)。也反映出現(xiàn)有的《物業(yè)管理》教材在設(shè)備設(shè)施維護(hù)、綠化保潔等理論知識(shí)方面少、淺,可操作性教學(xué)實(shí)務(wù)知識(shí)缺乏。一句話,仍不能充分滿足專業(yè)教學(xué)需要。在調(diào)查中,有41.8%的學(xué)生認(rèn)為,所學(xué)知識(shí)現(xiàn)實(shí)中缺乏適用條件,41.9%的學(xué)生認(rèn)為,理論知識(shí)不能解決實(shí)際問題。這對(duì)現(xiàn)有專業(yè)教學(xué)計(jì)劃、課程體系、教材建設(shè)提出了挑戰(zhàn)。如何避免“學(xué)非所需”、“教非所用”這種人才培養(yǎng)尷尬局面,是高職教育研究的緊迫課題。

五、學(xué)生實(shí)習(xí)期間的實(shí)習(xí)管理。

通過調(diào)查顯示,企業(yè)對(duì)學(xué)生實(shí)習(xí)較重視,都有實(shí)習(xí)計(jì)劃安排,并將學(xué)生納入所屬部門管理,對(duì)于實(shí)習(xí)學(xué)生,作到有問必答,安排跟班,并落實(shí)到具體崗位。學(xué)生的實(shí)踐技能,主要通過與跟班師傅交流、上崗體驗(yàn)和現(xiàn)場(chǎng)觀察等方式來獲得。調(diào)查中:與跟班師傅交流獲取技能的占54.3%;上崗親身體驗(yàn)的`占61.2%;在現(xiàn)場(chǎng)觀察獲取技能的占49.6%。這說明學(xué)生十分珍惜實(shí)習(xí)機(jī)會(huì),超過一半的學(xué)生實(shí)習(xí)期間態(tài)度認(rèn)真、目的明確;87.6%學(xué)生都能自覺遵守紀(jì)律,90.7%的學(xué)生對(duì)實(shí)習(xí)過程感到滿意。實(shí)習(xí)單位對(duì)員工管理的要求主要集中在專業(yè)技能、職業(yè)道德、儀容儀表、知法懂法用法等四個(gè)方面。學(xué)生在實(shí)習(xí)過程中的體會(huì)是:企業(yè)強(qiáng)調(diào)員工專業(yè)技能的占72.1%,重視職業(yè)道德的占70.5%,重視員工儀容儀表的占56.6%,要求員工知法懂法用法的占45%。這說明企業(yè)的用人要求與高職物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)的要求總體協(xié)調(diào),但在具體的側(cè)重點(diǎn)方面有較大差異。如:職業(yè)道德教育方面,學(xué)院更多的是強(qiáng)調(diào)公民道德素質(zhì)教育,而對(duì)企業(yè)的職業(yè)道德教育方面,缺乏深入研究。服務(wù)行業(yè)員工的儀容儀表體現(xiàn)著員工的精神風(fēng)貌和企業(yè)的物質(zhì)文化,企業(yè)對(duì)員工的著裝、文明用語、掛牌等方面都做了嚴(yán)格詳實(shí)的規(guī)定。而各校專業(yè)教學(xué)計(jì)劃中,對(duì)學(xué)生在儀容儀表方面的教學(xué)與訓(xùn)練缺乏專業(yè)教學(xué)安排。,學(xué)生實(shí)習(xí)后,認(rèn)為學(xué)院很有必要開設(shè)禮儀類課程。

六、學(xué)生實(shí)習(xí)后的體會(huì)。

調(diào)查中,有84.5%的學(xué)生非常希望實(shí)習(xí)前提供相應(yīng)的實(shí)習(xí)指導(dǎo)資料,做到實(shí)習(xí)上崗有針對(duì)性,思想上有一定的準(zhǔn)備,操作上有一定的指導(dǎo)性。學(xué)生希望今后專業(yè)課教學(xué)能進(jìn)一步做到理論聯(lián)系實(shí)際的占52.7%;希望能經(jīng)常去企業(yè)實(shí)地參觀,了解實(shí)際的占44.2%;希望任課教師最好擁有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的占35.7%;希望能常請(qǐng)企業(yè)專業(yè)人士來校講座的占27%。有82.9%的學(xué)生通過實(shí)習(xí)進(jìn)一步加深了對(duì)該行業(yè)的認(rèn)識(shí),其中49.6%的人非常愿意從事物業(yè)管理行業(yè),33.3%的學(xué)生希望能從事房地產(chǎn)行業(yè)。這表明,校外實(shí)習(xí)能加深學(xué)生對(duì)所學(xué)專業(yè)的認(rèn)識(shí)和職業(yè)忠誠度,對(duì)教與學(xué)的有機(jī)結(jié)合、校企合作是非常有裨益的。

七、校外實(shí)習(xí)教學(xué)中應(yīng)遵循的原則。

(一)專業(yè)知識(shí)與校外實(shí)踐相結(jié)合原則。專業(yè)知識(shí)的掌握是學(xué)生開啟專業(yè)理論研究、為勝任專業(yè)工作作準(zhǔn)備的重要環(huán)節(jié)。校外實(shí)踐教學(xué)是學(xué)生獲取專業(yè)技能、增強(qiáng)綜合運(yùn)用專業(yè)知識(shí)解決實(shí)際問題能力和增強(qiáng)職業(yè)感性認(rèn)識(shí)的重要途徑;也是學(xué)校驗(yàn)證專業(yè)教學(xué)培養(yǎng)是否符合社會(huì)需求的綜合評(píng)價(jià)途徑,以及開展專業(yè)實(shí)踐教學(xué)改革與創(chuàng)新不可缺少的依據(jù)。因此,理論與實(shí)踐教學(xué)兩者間要有機(jī)協(xié)調(diào)與銜接,理論教學(xué)要導(dǎo)入實(shí)踐案例,予以剖析,幫助學(xué)生深刻理解專業(yè)知識(shí)內(nèi)涵。實(shí)踐要以理論為基礎(chǔ),為知識(shí)綜合運(yùn)用營造相應(yīng)氛圍與環(huán)境,為學(xué)生掌握實(shí)踐技能提供保障。

(二)三方共贏原則。校外實(shí)習(xí)涉及企業(yè)、學(xué)校、學(xué)生三方利益。一般情況下,學(xué)校居于主導(dǎo)地位,企業(yè)處于被動(dòng)配合、學(xué)生被動(dòng)接受的狀況。學(xué)校是出于完成專業(yè)培養(yǎng)計(jì)劃的目的而實(shí)施實(shí)習(xí);企業(yè)是出于社會(huì)責(zé)任、宣傳企業(yè)、培養(yǎng)人才、校企合作等綜合因素來承擔(dān)實(shí)習(xí)任務(wù);學(xué)生是出于了解社會(huì)、掌握職業(yè)技能、積累社會(huì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、完成實(shí)習(xí)任務(wù)出發(fā)來參加實(shí)習(xí)。三者之間,起關(guān)鍵性作用的是學(xué)校,它在企業(yè)與學(xué)生之間是橋梁和中介。因此,學(xué)校應(yīng)從有利于校企合作、開展橫向?qū)I(yè)研究、有利于學(xué)生就業(yè)、培養(yǎng)社會(huì)所需人才的角度出發(fā),將從企業(yè)汲取的知識(shí)引入課堂教學(xué),讓學(xué)生由感性認(rèn)識(shí)上升為理性思考,自覺開拓專業(yè)知識(shí)視野,有針對(duì)性地訓(xùn)練相關(guān)專業(yè)技能,為未來就業(yè)儲(chǔ)備經(jīng)驗(yàn)。學(xué)校應(yīng)積極主動(dòng)地與有一定實(shí)力的企業(yè)加強(qiáng)聯(lián)系,本著互惠互利原則,在教學(xué)、科研、就業(yè)等方面形成穩(wěn)固的共贏關(guān)系。

(三)教師隨同實(shí)習(xí)原則。教師隨同學(xué)生下企業(yè)實(shí)習(xí),不僅僅是承擔(dān)協(xié)調(diào)與管理工作,還應(yīng)承擔(dān)綜合實(shí)驗(yàn)教學(xué)與實(shí)際需求間差異性的工作,針對(duì)共性問題進(jìn)行探討;同時(shí)也是學(xué)校培養(yǎng)“雙師型”教師的一條重要途徑。教師通過跟班學(xué)習(xí),能積累實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),掌握第一手資料,便于今后有的放矢,加強(qiáng)實(shí)習(xí)前的崗位培養(yǎng)和輔導(dǎo),減少學(xué)生實(shí)習(xí)的盲目性、被動(dòng)性,提高學(xué)生實(shí)習(xí)的主動(dòng)性、針對(duì)性、職業(yè)性;便于深化教材與教學(xué)改革,豐富教學(xué)內(nèi)涵,貼近實(shí)際、貼近崗位,真正做到理論與實(shí)踐相結(jié)合,學(xué)得到、用得上,實(shí)現(xiàn)畢業(yè)與就業(yè)零過渡。

(四)有利于特色人才塑造原則。特色人才培養(yǎng)需要有符合高職教育培養(yǎng)規(guī)律的專業(yè)培育計(jì)劃,擁有一支具有創(chuàng)新意識(shí)、堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀的師資隊(duì)伍,以及行之有效的人才培養(yǎng)課程體系和實(shí)踐教學(xué)方案。據(jù)美國麥肯錫公司20xx年對(duì)包括工程師、會(huì)計(jì)和醫(yī)生在內(nèi)9種職業(yè)的調(diào)查顯示,中國每年有60萬工科大學(xué)生畢業(yè),但跨國公司可以雇用的不到10%。該公司認(rèn)為,中國的教育制度注重的是死記硬背。就工科而言,理論性極強(qiáng)的課程使中國學(xué)生解決實(shí)際問題和團(tuán)隊(duì)合作的經(jīng)驗(yàn)非常少。由此可見,作為高職院校,要力爭(zhēng)扭轉(zhuǎn)學(xué)生職業(yè)技能培養(yǎng)弱的狀況,自我解剖、反省實(shí)踐教學(xué)“短板”,從課程體系構(gòu)建的角度,將理論知識(shí)運(yùn)用揉合到學(xué)生實(shí)踐中去,做到實(shí)踐教學(xué)對(duì)專業(yè)教育具有驗(yàn)證性、檢測(cè)性和修正性。要使實(shí)踐教學(xué)“短板”變成為高職院校塑造的特色人才“長(zhǎng)板”,需進(jìn)一步充實(shí)實(shí)踐教學(xué)的內(nèi)涵,集綜合性、專業(yè)性、職業(yè)性和實(shí)務(wù)性為一體,使實(shí)踐鍛煉成為學(xué)生成才成長(zhǎng)的自由之路。綜上所述,校外實(shí)習(xí)是專業(yè)實(shí)踐教學(xué)的一個(gè)重要環(huán)節(jié),其效果提高與改善,還需立足市場(chǎng),加強(qiáng)調(diào)研,結(jié)合自身特色來量身定做專業(yè)人才,使之成為學(xué)生競(jìng)爭(zhēng)上崗的致勝利刃,從而實(shí)現(xiàn)高職院校教育資源優(yōu)化配置,真正把培養(yǎng)符合社會(huì)需求的人才目標(biāo)落到實(shí)處。

物業(yè)管理論文參考篇六

物業(yè)管理師考試在物業(yè)管理行業(yè)可算是一件大事了作為一個(gè)全程的參與者我覺得整個(gè)學(xué)習(xí)迎考過程的意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于考試本身無論結(jié)果是通過考試還是沒有通過考試我們行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)都得到了一次前所未有的提升《制度》、《經(jīng)營》、《綜合》和《實(shí)務(wù)》這四門科目立體地勾勒出了物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)具備的知識(shí)和能力體系即便撇開考試單從培訓(xùn)層面來講我認(rèn)為這是一套很好的物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)教材。

這要要求考生在復(fù)習(xí)備考時(shí)在準(zhǔn)備考試時(shí)也要有針對(duì)性的做一些練習(xí)。第三，書本和實(shí)際操作的不完全一致性，很多書本上的知識(shí)點(diǎn)，與我們平時(shí)的實(shí)際操作有一些出入，如果沒有吃透書本上的知識(shí)點(diǎn)，光憑日常操作的經(jīng)驗(yàn)就事論事地答題，自我感覺可能很好，但是最終的成績(jī)可能是很差了。

備考心得。

去年的物業(yè)管理師考試，我參加了培訓(xùn)輔導(dǎo)班，同時(shí)也花了很多的時(shí)間和精力去復(fù)習(xí)迎考，總體感覺上是有點(diǎn)吃力的，不過付出和收獲總是成正比的，雖然沒有取得特別優(yōu)異的成績(jī)，但畢竟四門科目都通過了，我感到還是很欣慰，也挺有成就感的。今年物業(yè)管理師考試的時(shí)間已經(jīng)確定，即在9月17日、18日兩天舉行，下面我就和大家來聊聊自己的復(fù)習(xí)心得，希望能對(duì)大家有所借鑒和幫助。

營造考試氛圍很重要。

由于是全國性的第一次統(tǒng)考，我所在的公司領(lǐng)導(dǎo)十分重視此次考試，雖已臨近退休，但仍帶頭報(bào)名參加了全部四個(gè)科目的考試。每周雷打不動(dòng)利用工余時(shí)間組織集體復(fù)習(xí)，分別由以往參加過培訓(xùn)輔導(dǎo)的員工擔(dān)任輔導(dǎo)老師，根據(jù)考試大綱，把四門科目的重點(diǎn)和要點(diǎn)進(jìn)行講解和梳理。這樣，就自然而然地在公司里形成了一股濃厚的復(fù)習(xí)迎考的氛圍，大家在一起相互幫助、相互探討，通過互動(dòng)的方式來記憶知識(shí)點(diǎn)也就不再那么枯燥和乏味了。有的時(shí)侯，大家為了一個(gè)知識(shí)點(diǎn)，爭(zhēng)論得有點(diǎn)面紅耳赤，但就是這個(gè)知識(shí)點(diǎn)大家記憶得特別深刻。特別是在臨近考試的前一個(gè)月，大家把四門科目的重點(diǎn)和要點(diǎn)，進(jìn)行整理和匯總，便于最后階段的沖刺復(fù)習(xí)。

《經(jīng)營》這門科目，大家起先都抱著放棄的態(tài)度，因?yàn)槔锩嫔婕暗墓教嗔耍瑢?duì)于我們學(xué)文科的人來說，簡(jiǎn)直像是在看天書。但是，再硬的骨頭我們也要啃，輔導(dǎo)老師就計(jì)算題給大家上了好幾堂專題課，一次不行兩次，兩次不行三次，就這樣反反復(fù)復(fù)，直到把公式弄明白、把題目弄懂為止。通過努力，雖然沒有把所有的公式都吃透，但至少三分之二的公式和計(jì)算題，大家都掌握了。

物業(yè)管理論文參考篇七

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物業(yè)管理論文參考篇八

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物業(yè)管理論文參考篇九

摘要：我國物業(yè)管理經(jīng)過30多年的發(fā)展，物業(yè)管理市場(chǎng)日漸成熟，物業(yè)管理法規(guī)更加完善，逐步走向規(guī)范化、合理化、制度化、理性化，已經(jīng)取得了相當(dāng)不錯(cuò)的規(guī)模和成績(jī)。一些不可忽視的問題也逐漸浮出水面,這些問題不但困擾了業(yè)主，也令物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展遇到了瓶頸。為了解決物業(yè)管理中存在的問題，我們加強(qiáng)立法，提高物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)，加大宣傳和物業(yè)管理力度、加大與政府職能部門之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，制定詳細(xì)、行之有效的管理制度與措施，及時(shí)解決問題與矛盾，從而對(duì)物業(yè)管理發(fā)展起到重要而深遠(yuǎn)的影響。

1.效益差，生存難。物業(yè)管理是風(fēng)險(xiǎn)小、利潤(rùn)低的行業(yè)，物業(yè)公司受經(jīng)營范圍和場(chǎng)地等原因限制，目前只能因地制宜開展可行性經(jīng)營。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響，之前制定的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于物業(yè)公司運(yùn)作成本，增加了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)承受壓力，業(yè)主要求物業(yè)公司在原有基礎(chǔ)上不斷提升和改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量與水平，因此相關(guān)費(fèi)用逐步增加，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)重虧損，直接影響物業(yè)管理企業(yè)的正常運(yùn)行，同時(shí)也是影響物業(yè)管理企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的難點(diǎn)問題。

2.違章建筑、私搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重。小區(qū)私搭亂建侵害小區(qū)公共利益是一個(gè)普遍的社會(huì)問題，個(gè)別業(yè)主在住進(jìn)小區(qū)后在公共綠地上進(jìn)行種植、私擴(kuò)小院、私占公共空間，嚴(yán)重破壞了公共設(shè)施，嚴(yán)重侵犯了廣大業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主利益得不到正當(dāng)維護(hù)。截至目前，沒有一部完善的法律來制止這種違法行為，此類問題引起的糾紛不斷增加，調(diào)節(jié)難度較大。引起此類問題的主因是：鄰居不愿管、物業(yè)不敢管、建委無權(quán)管、城管不好管，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)其置之不理，違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，屢禁不止。

3.維修保養(yǎng)能力較弱。小區(qū)和寫字樓一旦出現(xiàn)故障性事故，急需維修，業(yè)主第一時(shí)間反映物業(yè)公司報(bào)修，但物業(yè)管理公司受專業(yè)技術(shù)限制，往往不能及時(shí)維修，如：電梯損壞、消防故障、供水、供暖管網(wǎng)泄漏等技術(shù)含量較高的維修工作，因物業(yè)公司不具備這方面的專業(yè)技術(shù)操作知識(shí)，如有這方面報(bào)修，物業(yè)公司只能借助和申請(qǐng)專業(yè)維保公司和相關(guān)有資質(zhì)的施工隊(duì)伍進(jìn)行維修，這顯然不符合專業(yè)物業(yè)管理規(guī)范。

4.物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足。物業(yè)管理可經(jīng)營性項(xiàng)目較少，相對(duì)經(jīng)營性收入較少，物業(yè)管理主要靠收取物業(yè)費(fèi)為主要經(jīng)濟(jì)來源，不少住戶往往不能完全理解物業(yè)費(fèi)繳納是住戶應(yīng)盡義務(wù)，甚至把物業(yè)管理理解為無償服務(wù)或低償服務(wù)，以各種理由拒繳相關(guān)費(fèi)用，給物業(yè)管理工作帶來難度和壓力，因此加大力度宣傳住戶有償服務(wù)意識(shí)和消費(fèi)原則，提升物業(yè)服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)與業(yè)主之間順暢溝通，廣泛聽取業(yè)主心聲和意愿，關(guān)系的良性化發(fā)展有助于物業(yè)費(fèi)收取，使物業(yè)公司利益得到最大化。

5.物業(yè)與業(yè)主之間矛盾日漸激化。隨著廣大業(yè)主維權(quán)意識(shí)不斷增強(qiáng)，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提出了更高的要求，物業(yè)管理企業(yè)生存空間和壓力不斷增加，其實(shí)物業(yè)與業(yè)主就是“魚和水”的關(guān)系，需要相互理解、相互支持。有些業(yè)主認(rèn)為已交相關(guān)物業(yè)費(fèi)，理所當(dāng)然物業(yè)公司就要提供全方位無償或低償服務(wù)，以此滿足部分業(yè)主的私欲，否則業(yè)主就以各種理由不交物業(yè)費(fèi)，將所有問題指向物業(yè)公司，問題得不到及時(shí)解決，因此產(chǎn)生惡性循環(huán)，相互之間產(chǎn)生隔閡與矛盾，形成對(duì)立面，使簡(jiǎn)單問題復(fù)雜化。

6.從業(yè)人員素質(zhì)較低。目前，物業(yè)行業(yè)出現(xiàn)了低學(xué)歷化傾向，高學(xué)歷年輕人不愿從事物業(yè)管理工作，又累又受氣；而低學(xué)歷又干不好。造成這種現(xiàn)象主要兩個(gè)方面原因，一是工資福利跟不上。過去物業(yè)管理是新興事物，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力小，相對(duì)其他行業(yè)工資待遇較高。隨著市場(chǎng)行業(yè)體制發(fā)生變革，物業(yè)行業(yè)工資福利遠(yuǎn)低于其他行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)不再有優(yōu)勢(shì)。二是錄用從業(yè)人員門檻較低。人們想象中的物業(yè)公司就是打掃衛(wèi)生、接聽電話、小區(qū)巡邏等簡(jiǎn)單的日常工作，沒有什么技術(shù)含量，不需要其他硬性條件要求，只要有一定的工作經(jīng)歷就可以勝任，人員素質(zhì)與水平參差不齊，大大降低了從業(yè)人員標(biāo)準(zhǔn)和要求。

7.建設(shè)遺留問題。由于建設(shè)施工單位在建筑房屋時(shí)，存在搶工期、趕任務(wù)等原因，產(chǎn)生部分房屋裂縫、供水管網(wǎng)破裂、墻體滲水等問題。隨著業(yè)主入住率不斷增加，問題逐漸顯現(xiàn)，業(yè)主投訴較多、意見較大，有問題找物業(yè)天經(jīng)地義，物業(yè)公司對(duì)問題無法解決，或者維修費(fèi)用較高，物業(yè)無力承擔(dān)，問題久拖不解，物業(yè)不作為，業(yè)主將不滿情緒對(duì)準(zhǔn)物業(yè)，增加了物業(yè)公司工作難度和壓力。如何解決遺留問題是當(dāng)今物業(yè)管理企業(yè)面臨的難點(diǎn)，也是今后工作的'重點(diǎn)。

從物業(yè)管理行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)來看，解決問題主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：

1.完善物業(yè)法律法規(guī)，加強(qiáng)宣傳力度。由于我國小區(qū)數(shù)量的不斷增加，我國政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的改善，完善相關(guān)的法律法規(guī)，做到有法可依，不僅業(yè)主的利益可依法維護(hù)，也提高了物業(yè)管理的規(guī)范，雙方利益最大化。政府要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的宣傳與支持，使更多的人了解物業(yè)管理，能享受到物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的服務(wù)。使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)能夠和諧相處，提升城市的整體水平。

2.改善物業(yè)壞境，杜絕私搭亂建。物業(yè)管理的是一個(gè)集體大環(huán)境，不能因?yàn)閭€(gè)別的人破壞整體的環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)在滿足業(yè)主的要求時(shí)，也應(yīng)該有明確的規(guī)定，對(duì)于私搭亂建而不改正的個(gè)別案列，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)去約束他們，而不是使用極端的手段，迫使業(yè)主聽自己的。物業(yè)管理企業(yè)要做到有理有據(jù)，使業(yè)主明白物業(yè)這個(gè)大環(huán)境是大家的，而不是屬于個(gè)人的。

3.加大人才培訓(xùn)與儲(chǔ)備。針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，人才的培養(yǎng)與儲(chǔ)備是企業(yè)生存與發(fā)展的立足之本，否則公司發(fā)展受限，難以擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模，影響團(tuán)隊(duì)成長(zhǎng)，因此加大人才培養(yǎng)，提供人才發(fā)展空間，使其發(fā)揮所學(xué)之長(zhǎng)，補(bǔ)其之短，以點(diǎn)帶面提升人才整體水平，把留用和培養(yǎng)人才也作為企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略來抓，促進(jìn)該行業(yè)人才建設(shè)層次的整體提升。

4.應(yīng)從多方面著手，改善經(jīng)費(fèi)不足狀況。

（1）目前社會(huì)是一個(gè)以科技創(chuàng)新促發(fā)展的時(shí)代，高科技新型事物不斷出現(xiàn)?？萍紕?chuàng)新的合理運(yùn)用能減少人員成本，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。

（2）物業(yè)公司可利用小區(qū)優(yōu)勢(shì)與一些網(wǎng)絡(luò)電商、產(chǎn)品供應(yīng)商展開合作，提高多種經(jīng)營收入，達(dá)到利益最大化。

（3）通過宣傳和媒體公關(guān)，努力展示公司形象，宣傳企業(yè)核心價(jià)值觀，樹立自身企業(yè)口碑與品牌，從而不斷降低自身運(yùn)營成本，獲得較好的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。

5.完善物業(yè)管理服務(wù)觀念。物業(yè)管理人員要熟練掌握物業(yè)管理基本法律法規(guī)，不斷提升專業(yè)技術(shù)知識(shí)，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。要從物業(yè)自身找問題、查原因、堵漏洞，完善物業(yè)公司管理機(jī)制，增強(qiáng)員工的服務(wù)意識(shí)，拉近與業(yè)主之間的距離，取得相互信任和理解。物業(yè)和業(yè)主不是相互對(duì)立的，而是合作關(guān)系，物業(yè)在付出服務(wù)的同時(shí)收獲業(yè)主的肯定和物業(yè)費(fèi)用的收入，業(yè)主收獲服務(wù)的同時(shí)獲得了較好的生活質(zhì)量，各取所需，共筑和諧美好家園。

6.提升從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)。物業(yè)企業(yè)應(yīng)多學(xué)習(xí)外地市物業(yè)行業(yè)先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)和辦法，可以外派人員到沿海發(fā)達(dá)地區(qū)進(jìn)行學(xué)習(xí)培訓(xùn)。這也是提高物業(yè)管理企業(yè)員工素質(zhì)的一個(gè)重要途徑。積極吸納高學(xué)歷、高素質(zhì)人才。物業(yè)服務(wù)是微利行業(yè)，工資福利待遇水平?jīng)Q定了其難以留住高學(xué)歷、高素質(zhì)人才，物業(yè)企業(yè)要優(yōu)化人才隊(duì)伍，一是送出去，二是請(qǐng)進(jìn)來。送出去就是送單位年青的骨干力量出去進(jìn)修學(xué)習(xí)，員工進(jìn)修學(xué)習(xí)完畢后，再派其他員工去學(xué)習(xí)，展開周期循環(huán)，提高人才整體素質(zhì)。請(qǐng)進(jìn)來就是聘請(qǐng)物業(yè)專業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)和綜合技能短期培訓(xùn)，建立獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，從而調(diào)動(dòng)員工的學(xué)習(xí)積極性，提高員工的整體素質(zhì)。7.物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)完善承接查驗(yàn)管理制度，嚴(yán)把承接驗(yàn)收質(zhì)量關(guān)，從源頭杜絕問題蔓延，對(duì)所查驗(yàn)的公共部位及公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備建立查驗(yàn)臺(tái)賬，對(duì)問題劃分分清權(quán)責(zé)、利于追責(zé)，避免遺留問題再留給物業(yè)公司，增加物業(yè)公司解決問題的難度，引發(fā)業(yè)主因此遺留問題與物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾。

三、總結(jié)。

總之，物業(yè)管理要以改善群眾居住條件、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為中心，不斷增強(qiáng)自身的主觀能動(dòng)性，積極發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，建立健全物業(yè)管理體制，以培育市場(chǎng)、規(guī)范市場(chǎng)為重點(diǎn)，加快立法步伐，加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，樹立良好企業(yè)形象，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

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物業(yè)管理論文參考篇十

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增長(zhǎng)，社區(qū)物業(yè)管理也迅速發(fā)展。然而，越來越多的問題突顯出來，一定程度上制約了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，使得我國物業(yè)管理行業(yè)在市場(chǎng)化日趨成熟的大環(huán)境下缺乏一個(gè)明確的發(fā)展方向，進(jìn)而難以取得突破性發(fā)展。為此，對(duì)我國城市社區(qū)物業(yè)管理中現(xiàn)存問題展開深入挖掘，探尋問題形成的原因，并在此基礎(chǔ)上探索優(yōu)化我國城市物業(yè)管理的解決措施，對(duì)促進(jìn)我國城市社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展有著重要意義。

關(guān)鍵詞：城市社區(qū);物業(yè)管理;業(yè)主。

1我國城市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題。

與發(fā)達(dá)國家相比，我國社區(qū)物業(yè)由于起步較晚其發(fā)展相對(duì)滯后，加上國內(nèi)物業(yè)管理方面人才匱乏，致使城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)大多管理能力不足。主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商三者關(guān)系處理不到位。其二，將物業(yè)管理的重點(diǎn)放在對(duì)外宣傳上，而自身實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)的累積和管理相關(guān)設(shè)施發(fā)展與宣傳相悖，在一定程度上導(dǎo)致我國城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)高科技管理設(shè)施逐漸成為擺設(shè)，難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能和作用。

1.2服務(wù)觀念落后。

我國城市物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)觀念落后，致使我國城市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量難以顯現(xiàn)。主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，我國城市物業(yè)管理主觀原因致使其行業(yè)定位存在偏差。我國城市物業(yè)管理企業(yè)沒有找準(zhǔn)行業(yè)定位，將自己定位為管理者，而不是服務(wù)者。這是因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)自身服務(wù)觀念落后，沒有認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的職能是服務(wù)。由于這種錯(cuò)誤的行業(yè)定位，致使我國城市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量差。其二，前期物業(yè)定價(jià)過低、后期業(yè)主拖延或拒繳物業(yè)費(fèi)等客觀因素致使我國物業(yè)管理企業(yè)難以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。而業(yè)主一旦拖延或拒繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)就會(huì)更加消極懈怠，極大打擊物業(yè)管理的服務(wù)意識(shí)，難以提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，由此形成惡性循環(huán)，制約了我國城市物業(yè)管理整個(gè)行業(yè)的發(fā)展壯大。

1.3業(yè)主思想觀念存在誤區(qū)。

我國城市物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，多數(shù)業(yè)主的消費(fèi)理念相對(duì)落后，仍處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代單位大包大攬免費(fèi)午餐的狀態(tài)，尚未形成“等價(jià)交換”的消費(fèi)理念。此外，多數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)都缺乏正確認(rèn)識(shí)，自律性差，一味追求“低價(jià)格，高服務(wù)”。不少業(yè)主都存在拖延或拒繳物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象，降低了物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)率，降低了物業(yè)管理人員服務(wù)的積極性，同時(shí)也影響了更多社區(qū)居民的利益。

2我國城市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題的原因。

2.1相關(guān)法律法規(guī)不健全。

由于我國城市社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)尚不健全，賦予業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)的法律地位不高，使得業(yè)主大會(huì)在實(shí)際運(yùn)作中談判處理社區(qū)物業(yè)管理問題難度增加，協(xié)調(diào)成本逐步增長(zhǎng)，業(yè)主大會(huì)難以充分發(fā)揮其職能。此外，針對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督機(jī)制尚不健全，其實(shí)際運(yùn)作中難以做到“民主、公開、公平”，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)并不能完全代表廣大業(yè)主利益。也正是由于我國城市社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)法律的建設(shè)力度較弱，尚未出臺(tái)具有針對(duì)性、地方性的物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)，致使社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主二者之間的權(quán)、責(zé)、利關(guān)系不明晰，對(duì)于二者之間出現(xiàn)的糾紛，也尚未出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)明確指出處理辦法。究其根本，主要是由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)也飛速發(fā)展，而與社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度相比我國出臺(tái)的有關(guān)社區(qū)物業(yè)管理的法律法規(guī)難以同步，從而制約其發(fā)展。

2.2市場(chǎng)機(jī)制不夠完善。

近些年，我國物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，逐漸成為我國現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，但由于我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起步較晚，市場(chǎng)機(jī)制尚不完善，使得業(yè)主跟物業(yè)管理企業(yè)之間處于無休止的糾紛中。市場(chǎng)機(jī)制的不完善，嚴(yán)重影響了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下物業(yè)管理體系的發(fā)展和完善，物業(yè)管理企業(yè)缺乏一個(gè)良好的監(jiān)督環(huán)境，以及招投標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化、透明化程度低，致使違法違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，使得物業(yè)管理行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展活力不足。另外，由于監(jiān)管機(jī)制體制的不健全，在一定程度上導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)的職能和責(zé)任難以充分履行，加劇了物業(yè)管理市場(chǎng)的混亂。也正是因?yàn)槭袌?chǎng)機(jī)制不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理缺乏一個(gè)良好的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，使得市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制建設(shè)不完善，進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際運(yùn)作中不規(guī)范，管理水平低下?；谖飿I(yè)管理企業(yè)的不規(guī)范操作，在一定程度上引起了業(yè)主的不滿，進(jìn)一步影響了業(yè)主參與自治的積極性。

2.3社區(qū)業(yè)主自治程度不夠難以滿足現(xiàn)實(shí)需求。

按照我國傳統(tǒng)文化，老百姓花掉畢身積蓄購買商品房就是為了安居樂業(yè)尋找歸屬感。但是面對(duì)與物業(yè)管理的糾紛得不到解決，讓很多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)失去信心。一方面，業(yè)主缺乏自治觀念。有些小區(qū)幾年沒有舉行過業(yè)主大會(huì)，各家自掃門前雪，對(duì)與自身利益無關(guān)的物業(yè)管理事務(wù)莫不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)無法正常召開，業(yè)主委員會(huì)也就無法成立。在面對(duì)利益受到侵害時(shí)，缺乏良好的維權(quán)渠道。其次，不少小區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理不規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該是由業(yè)主大會(huì)公開選舉而來，但是不少小區(qū)從選舉到后期的管理運(yùn)作都極為不規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)不能代表業(yè)主利益甚至還和物業(yè)管理企業(yè)共同侵害業(yè)主利益。一部分小區(qū)業(yè)主委員會(huì)雖然是正規(guī)流程選舉而來，而業(yè)主委員會(huì)成員管理能力缺乏，在幫助業(yè)主維權(quán)過程中力不從心。這些情況都讓業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，無法發(fā)揮應(yīng)有的作用。

3優(yōu)化我國城市社區(qū)物業(yè)管理對(duì)策。

3.1健全相關(guān)法律法規(guī)。

物業(yè)管理雖然在我國發(fā)展了多年，但是相關(guān)法律法規(guī)還是滯后。開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間發(fā)生糾紛，往往沒有詳細(xì)的法律法規(guī)提供法律依據(jù)導(dǎo)致糾紛無法通過法律手段妥善解決。根據(jù)物業(yè)管理的特點(diǎn)，主要從兩方面來完善法律法規(guī)。一方面要健全地方法規(guī)。我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展情況差異很大完全依靠國家制定的法規(guī)往往不能解決實(shí)際糾紛。根據(jù)各地方實(shí)際情況來制定物業(yè)相關(guān)規(guī)定，在物業(yè)管理過程中才能更加切合實(shí)際解決物業(yè)糾紛。如：收費(fèi)原則、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)構(gòu)成、管理方式等細(xì)節(jié)上的問題都要有詳細(xì)的法規(guī)來規(guī)范，這樣才能使出現(xiàn)糾紛有法可依。另一方面，要制定完善的投標(biāo)制度。當(dāng)前物業(yè)管理一個(gè)重要問題就是業(yè)主不能自主選擇物業(yè)公司。完善投標(biāo)制度，通過業(yè)主大會(huì)來公開選擇廣大業(yè)主青睞的物業(yè)公司。一旦達(dá)到自由選擇物業(yè)公司，物業(yè)公司為了獲取市場(chǎng)必然要極力提供良好服務(wù)得到業(yè)主口碑，獲得良好的公眾印象。公平公開的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)才能促進(jìn)物業(yè)公司服務(wù)觀念的改變以及管理能力的提高，最終得到長(zhǎng)足發(fā)展，同時(shí)業(yè)主也得到良好服務(wù)和避免糾紛。

3.2認(rèn)清行業(yè)本質(zhì)找準(zhǔn)行業(yè)定位。

首先，要處理好物業(yè)管理者與業(yè)主之間的定位。物業(yè)管理者在業(yè)主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受氣的“仆人”。對(duì)于物業(yè)管理者，應(yīng)該將自身定位為服務(wù)者，因?yàn)槲飿I(yè)管理本質(zhì)上是服務(wù)業(yè)。每一個(gè)物業(yè)從業(yè)人員都應(yīng)該遵守職業(yè)道德，認(rèn)真為業(yè)主提供服務(wù)，以及不斷提高自身物業(yè)管理能力。遇到業(yè)主問題要耐心解決，時(shí)刻把自己定位為一個(gè)服務(wù)者。對(duì)于業(yè)主，也要擺正自己的位置。不能把物業(yè)管理者當(dāng)作自己的仆人，通過正規(guī)流程去處理物業(yè)問題，而不是通過威脅和拒絕交物業(yè)費(fèi)等方式來“維權(quán)”。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)之間的定位。開發(fā)商與物業(yè)應(yīng)該是相輔相成的，二者相互支持相互幫助才能出現(xiàn)共贏的`局面。一些開發(fā)商對(duì)房屋建造偷工減料等等，導(dǎo)致后期物業(yè)公司難以應(yīng)付，這使物業(yè)公司失去管理信息和業(yè)主糾紛不斷。一些物業(yè)公司為了獲得市場(chǎng)，前期給開發(fā)商報(bào)出過低的物業(yè)費(fèi)用吸引業(yè)主購買商品房，但在后期卻無法按預(yù)期提供服務(wù)，最終只會(huì)糾紛不斷。優(yōu)質(zhì)小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，會(huì)給后期物業(yè)管理減少很多不必要的糾紛，提供一個(gè)良好的服務(wù)平臺(tái)，并能使開發(fā)商獲得公眾的信任與支持。

3.3完善相關(guān)規(guī)章制度。

首先要進(jìn)一步完善招標(biāo)制度，做好事前監(jiān)督。在確定由哪家物業(yè)公司入駐社區(qū)參與物業(yè)管理之前，必須要有一套完善的招標(biāo)制度來選擇符合要求的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司。公平公開的招標(biāo)制度，讓更多的物業(yè)公司參與競(jìng)爭(zhēng)從而促進(jìn)物業(yè)公司自我提高和為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)服務(wù)。通過嚴(yán)格的招標(biāo)制度和招標(biāo)流程來篩選合格的物業(yè)公司，是對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)同時(shí)也是對(duì)物業(yè)管理行業(yè)負(fù)責(zé)。其次，初始物業(yè)公司選擇市場(chǎng)化。在實(shí)際物業(yè)管理過程中，開發(fā)商與物業(yè)管理公司關(guān)系往往非常曖昧甚至物業(yè)公司是開發(fā)商下屬公司。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商應(yīng)該是合同關(guān)系。開發(fā)商在進(jìn)行商品房銷售過程時(shí)，物業(yè)公司提前入駐社區(qū)，往往這個(gè)物業(yè)公司和開發(fā)商有著千絲萬縷的關(guān)系。之后又缺乏自由選擇物業(yè)公司的體制，導(dǎo)致物業(yè)和業(yè)主糾紛不斷。最后，建立完善的業(yè)主投訴制度。近年來的物業(yè)糾紛越來越多，業(yè)主利益受到侵害時(shí)沒有暢通的投訴渠道和完善的投訴制度只能采取其它不理想的維權(quán)方式。如此一來，物業(yè)和業(yè)主之間的糾紛就得不到妥善解決從而惡性循環(huán)。糾紛得不到妥善解決，讓業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)失去信心從而不愿意交物業(yè)管理費(fèi)。最終導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)得不到良性發(fā)展。

3.4完善監(jiān)管機(jī)制，物業(yè)管理健康發(fā)展。

首先，要加強(qiáng)物業(yè)公司資質(zhì)審核監(jiān)督。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)信用度等方面進(jìn)行嚴(yán)格的審核，杜絕不符合要求的企業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)。這既是保障業(yè)主的利益，也是保障物業(yè)管理行業(yè)的利益。其次，加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)范化監(jiān)督。當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，不少物業(yè)公司為了奪取市場(chǎng)，不顧市場(chǎng)規(guī)律，承諾過低的物業(yè)費(fèi)，入駐社區(qū)后又不能盈利從而通過降低服務(wù)質(zhì)量違規(guī)收費(fèi)等方式來保證自身利益，最終導(dǎo)致業(yè)主不滿，從而糾紛不斷。同時(shí)惡意低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)和亂收費(fèi)擾亂了物業(yè)管理市場(chǎng)，破壞了物業(yè)管理行業(yè)形象。最后，要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范化監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉而來，代表廣大業(yè)主利益的業(yè)主代表。政府加強(qiáng)對(duì)其監(jiān)督管理，使其規(guī)范化運(yùn)作真正代表廣大業(yè)主利益。

1謝家瑾.對(duì)物業(yè)管理向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的粗淺認(rèn)識(shí)[j].中國物業(yè)管理，20xx(10)。

2上海市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀[j].中國物業(yè)管理，20xx(1)。

3劉拓.我國物業(yè)管理問題研究[d].濟(jì)南：山東大學(xué)，20xx。

4王光榮.城市社區(qū)物業(yè)管理難題的破解策略[j].蘭州學(xué)刊，20xx(2)。

5寇曉燕，張居盛.社會(huì)協(xié)同視角下的物業(yè)管理困境與化解[j].求索，20xx(1)。

6黃闖.城市社區(qū)物業(yè)管理良性發(fā)展的路徑分析[j].長(zhǎng)白學(xué)刊，20xx(1)。

物業(yè)管理論文參考篇十一

所謂經(jīng)營型物業(yè)管理模式是指以客戶需求和市場(chǎng)變化為導(dǎo)向，利用創(chuàng)新性的經(jīng)營理念，將所管轄的物業(yè)統(tǒng)一納入經(jīng)營，通過開發(fā)和利用各類物業(yè)的功能，提高物業(yè)的整體增值潛力。它有三層涵義：

第一、通過有機(jī)融合，使物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理服務(wù)成為渾然一體的實(shí)體，在做好基本管理服務(wù)工作的同時(shí)，著重為開發(fā)商、業(yè)主（客戶）選擇投資、經(jīng)營項(xiàng)目，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)服務(wù)區(qū)域整體功能，策劃、參與、實(shí)施物業(yè)經(jīng)營方案，竭盡全力發(fā)揮域內(nèi)物業(yè)的整體增值效力，提高物業(yè)的增值潛力，擴(kuò)大物業(yè)管理企業(yè)的贏利空間。

第二、依托于社會(huì)分工的不斷細(xì)化。如利用現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)職能部門的專業(yè)化，成立專業(yè)化公司，充分利用企業(yè)專業(yè)技術(shù)的集中優(yōu)勢(shì)，有效降低成本，提高服務(wù)質(zhì)量。借助物業(yè)企業(yè)社會(huì)化，通過企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，使其充分市場(chǎng)化，形成技術(shù)對(duì)外擴(kuò)張的格局。

第三、采取資本運(yùn)營的手段，利用兼并與聯(lián)合、改組與改造等方式，優(yōu)化組合資源，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化管理和規(guī)?；?jīng)營相融合，不斷擴(kuò)大企業(yè)的資本。其目的就是最大限度地體現(xiàn)企業(yè)管轄物業(yè)的保值、增值的重要功能。經(jīng)營型物業(yè)管理模式的基本特征表現(xiàn)為物業(yè)企業(yè)在物業(yè)日常管理、創(chuàng)新經(jīng)營、資本運(yùn)作等方面的高度融合，其核心就是讓物業(yè)管理企業(yè)全面走向市場(chǎng)化。此種模式是圍繞物業(yè)管理所涉及的整個(gè)領(lǐng)域，不僅僅局限于物業(yè)企業(yè)對(duì)收益性物業(yè)及配套項(xiàng)目的經(jīng)營管理，并且在資源的吸引和技術(shù)的轉(zhuǎn)化等方面實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的動(dòng)態(tài)組合。由于這種最優(yōu)化的動(dòng)態(tài)組合，有效改變了物業(yè)管理企業(yè)過度依賴于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的傳統(tǒng)模式，促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)從單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步向多元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的過渡，使物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用日益加強(qiáng)，物業(yè)管理企業(yè)的社會(huì)地位日益提高。

2經(jīng)營型物業(yè)管理模式市場(chǎng)需求的價(jià)值分析。

就我國實(shí)際情況而言，客戶對(duì)經(jīng)營型物業(yè)管理需求旺盛。近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)日益擴(kuò)大，使房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域巨大的市場(chǎng)空間得到了拓展。根據(jù)有關(guān)資料分析顯示，某總公司所屬的總資產(chǎn)中，其中物業(yè)資產(chǎn)竟達(dá)65%，而且這些物業(yè)資產(chǎn)中有相當(dāng)一部分未得到充分利用，甚至長(zhǎng)期閑置。有些分支機(jī)構(gòu)效益差，卻對(duì)物業(yè)這個(gè)懷中的金娃娃無動(dòng)于衷。比如：目前的租賃市場(chǎng)，全國約7000萬戶居民中仍有300萬戶人均居住面積不足4平方米，流動(dòng)性租房而居的住戶比例達(dá)9.52%。據(jù)北京、上海等大城市住房調(diào)查顯示，分別有20.2%、26.8%的家庭租房居住。支撐這一巨大租賃市場(chǎng)的中介組織各式各樣，非常缺乏專業(yè)性和規(guī)范性，顯然這將給為數(shù)眾多的物業(yè)企業(yè)開拓了營利市場(chǎng)，創(chuàng)造了利潤(rùn)空間。試想：當(dāng)三級(jí)市場(chǎng)啟動(dòng)后，隨著住房交易量增大，廣大市民會(huì)有更大的咨詢交易、代理租賃及估價(jià)物業(yè)的需求，顯然，這些業(yè)務(wù)與物業(yè)管理企業(yè)都將存在必然聯(lián)系，這些足以說明經(jīng)營型物業(yè)管理模式市場(chǎng)需求旺盛，而現(xiàn)實(shí)中相當(dāng)一部分物業(yè)企業(yè)在專業(yè)管理、合理的規(guī)劃和經(jīng)營方面十分缺乏。綜上，物業(yè)管理企業(yè)必須增強(qiáng)經(jīng)營意識(shí)，提高經(jīng)營水平，更多關(guān)注其物業(yè)的增值、物業(yè)效益潛力的`發(fā)揮，最大限度的體現(xiàn)經(jīng)營型物業(yè)管理的價(jià)值。

物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展經(jīng)營型物業(yè)管理模式的過程中，應(yīng)該提高經(jīng)營效益、創(chuàng)新經(jīng)營理念、建立人才培養(yǎng)機(jī)制，走出“保本微利行業(yè)”傳統(tǒng)思路。

3.1提高經(jīng)營效益，彰顯企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)雖然物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)化資金、勞動(dòng)力等資源后，作為綜合性服務(wù)和精神產(chǎn)品提供給市場(chǎng)，除了給勞動(dòng)者提供就業(yè)、給國家增收之外，毋容置疑，物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展必須通過創(chuàng)造利潤(rùn)來增加積累和吸引更多的發(fā)展資金。物業(yè)的保值增值依賴于經(jīng)營型物業(yè)管理服務(wù)水平的不斷提高。企業(yè)在不增加經(jīng)營成本的前提下控制成本為業(yè)主提供更多的增值服務(wù)，提高成本效益和經(jīng)營效益是經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。實(shí)踐證明，惟有注重成本效益的物業(yè)管理企業(yè)，才能有更強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，贏取更多的企業(yè)生存空間。提高經(jīng)營效益意味著根據(jù)企業(yè)自身的有利條件和優(yōu)勢(shì)，從而達(dá)到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的雙贏目標(biāo)。

3.2創(chuàng)新經(jīng)營理念，提升物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值經(jīng)營型物業(yè)管理模式，要求每一位物業(yè)管理骨干深刻理解物業(yè)經(jīng)營是物業(yè)管理工作的必須份內(nèi)之事。針對(duì)客戶群找準(zhǔn)定位，群策群力策劃優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，以更多的實(shí)惠滿足廣大客戶的需求。誠然，做好物業(yè)管理工作固然重要，但是，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，只有不斷地迎合市場(chǎng)、積極地拓寬經(jīng)營渠道，所引進(jìn)的經(jīng)營項(xiàng)目是急客戶所急的，才能順利實(shí)現(xiàn)客戶、經(jīng)營者及商戶“多贏”。因此，物業(yè)管理人只有具備了強(qiáng)烈的營銷意識(shí)，才能使管轄的物業(yè)潛力得到充分發(fā)揮，不斷提升物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。

3.3建立人才培養(yǎng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理人力資源價(jià)值經(jīng)營型物業(yè)管理模式，要求物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)具體的物業(yè)項(xiàng)目，狠抓物業(yè)經(jīng)營人才隊(duì)伍的培養(yǎng)。培訓(xùn)對(duì)象應(yīng)從管理層到員工層全方位實(shí)施培訓(xùn)，做到有步驟、分階段、且提供針對(duì)性強(qiáng)的、分層次的專項(xiàng)培訓(xùn)課程。通過培訓(xùn)，使企業(yè)廣大員工充分了解和掌握物業(yè)經(jīng)營方面的基本知識(shí)，學(xué)會(huì)運(yùn)用新的市場(chǎng)化的管理理念、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。因此，只有建立物業(yè)管理人才培養(yǎng)機(jī)制，才能為企業(yè)不斷適應(yīng)行業(yè)多元化良性發(fā)展和市場(chǎng)變化需要?jiǎng)?chuàng)造持續(xù)的動(dòng)力。借助現(xiàn)代管理工具，利用信息化手段才能更好發(fā)揮人力資源的效率，最大限度實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理人力資源的價(jià)值。

總之，經(jīng)營型物業(yè)管理模式是企業(yè)做強(qiáng)的一條重要途徑，推行此種模式必須注重成本效益和經(jīng)營效益、創(chuàng)新經(jīng)營理念、建立人才培養(yǎng)機(jī)制等，使我國物業(yè)管理行業(yè)真正進(jìn)入健康、持續(xù)、快速的良性發(fā)展軌道。

物業(yè)管理論文參考篇十二

一、 概述 某項(xiàng)目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟(jì)中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的.物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。

二、目標(biāo) 貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項(xiàng)目構(gòu)思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市

生活

反饋 運(yùn)行機(jī)制 組織結(jié)構(gòu)圖 經(jīng)營環(huán)境圖 四、 人事 人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計(jì)16名員工(按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì))。

序號(hào) 崗位 人數(shù) 主要職責(zé) 備注 1 經(jīng)理 1 在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營等。

2 經(jīng)營部主任 1 具體經(jīng)營事務(wù)、人事等。

3 辦事員 3 文書、財(cái)務(wù)、勞資、后勤等。

財(cái)會(huì)要持證 4 物業(yè)管理員 1 具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保服務(wù)等。

5

安全

6 水電工 1 公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等。

7 保潔員 2 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等。

員工招聘后即由公司聘請(qǐng)的物業(yè)管理顧問公司進(jìn)行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100%。

物業(yè)管理論文參考篇十三

摘要：

物業(yè)管理是近幾年來我國大力培育，發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)過程中，住宅與非住宅房產(chǎn)商品化、服務(wù)化而出現(xiàn)的對(duì)居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。

隨著物業(yè)管理的出現(xiàn)，在牧業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人與物業(yè)管理的受托管人之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律糾紛迭起，它作為一種新類型案件，審理難度較大，加上現(xiàn)行法律、法規(guī)的滯后，且缺乏相應(yīng)理論體系的支撐，在審判實(shí)踐中面臨許多問題。

物業(yè)管理作為一個(gè)新型的服務(wù)性行業(yè)還未制度化、規(guī)范化,物業(yè)管理中存在的法律問題在司法實(shí)踐中已經(jīng)顯露出來，我國應(yīng)加快物業(yè)管理的全國性立法，明確物業(yè)管理公司與業(yè)主間的法律關(guān)系，明確物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的協(xié)商市場(chǎng)定價(jià)導(dǎo)向，解決物業(yè)管理糾紛的途徑。

物業(yè)管理論文參考篇十四

一、嚴(yán)格遵守交接-班制度，安全防火制度;嚴(yán)格遵守和自覺執(zhí)行安全操作規(guī)程;認(rèn)真執(zhí)行衛(wèi)生包干區(qū)域的清潔管理制度。

二、認(rèn)真執(zhí)行上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交待的各項(xiàng)任務(wù)，負(fù)責(zé)完成好物業(yè)部經(jīng)理安排、布置的各項(xiàng)工作。

三、負(fù)責(zé)做好水泵房、空調(diào)機(jī)房及各樓層風(fēng)機(jī)房、電器設(shè)備的保養(yǎng)及故障檢修。

四、負(fù)責(zé)做好電梯、空調(diào)、冷凍、安保中心、電話機(jī)房、常備電源的電器設(shè)備保養(yǎng)及故障檢修。

五、負(fù)責(zé)做好廚房、餐廳各樓層辦公用房、動(dòng)力照明電器設(shè)備的保養(yǎng)及故障檢修。

六、負(fù)責(zé)做好主樓、裙樓所有照明設(shè)備的保養(yǎng)和故障檢修。

七、負(fù)責(zé)做好公共區(qū)域，包括大廳內(nèi)外照明燈具，泛光照明正常使用和維修保養(yǎng)。

八、堅(jiān)守工作崗位，自覺執(zhí)行勞動(dòng)紀(jì)律，不做與工作無關(guān)的事。

九、除完成好日常維修及計(jì)劃維修任務(wù)外，還應(yīng)有計(jì)劃的盡可能完成好其它零星工程任務(wù)。

十、積極協(xié)調(diào)好班次與員工相互間的工作關(guān)系，及時(shí)正確處理好突發(fā)事故。

十一、做好每天巡樓點(diǎn)檢工作，并對(duì)在巡檢過程中發(fā)現(xiàn)的問題及處理結(jié)果如實(shí)記錄在冊(cè)。

十二、當(dāng)班時(shí)如發(fā)生電器故障應(yīng)盡可能在本班次內(nèi)解決，不能及時(shí)解決的，經(jīng)征得領(lǐng)導(dǎo)同意后方可移交下一班解決;交接-班時(shí)發(fā)生的故障原則上兩班共同解決。

十三、及時(shí)做好報(bào)修工作的登記、復(fù)查、驗(yàn)收工作，包括維修內(nèi)容、維修工時(shí)、維修時(shí)所耗用的材料，報(bào)修人所在部門的領(lǐng)導(dǎo)或報(bào)修人的驗(yàn)收簽名。

十四、對(duì)任何設(shè)備的維修非經(jīng)工程部經(jīng)理的同意，不得隨意更改原接線方式或損傷原裝飾格調(diào)，維修后均應(yīng)做到工完、料勁場(chǎng)地清。

十五、正確使用、及時(shí)清點(diǎn)維修所用的各種工具，做到?jīng)]有遺留工具在現(xiàn)場(chǎng)，愛護(hù)使用、保管好、清潔好所借用的公用工具。

十六、做好日常檢修材料的消耗登記造冊(cè)工作，及時(shí)向物業(yè)管理部申購常用、備用、易耗材料，如照明燈管燈泡、插座、開關(guān)、啟輝器、絕緣膠帶等，做到既不影響正常使用，又不過多儲(chǔ)存?zhèn)淦芳?/p>

十七、由于維修電工、值班電工工作不負(fù)責(zé)任，粗心大意或違反以上各項(xiàng)工作制度，給商鋪、租戶或其它部門造成不良影響或擴(kuò)大事故損失的，或由于違紀(jì)違規(guī)給物業(yè)管理部造成不良后果的，其責(zé)任自負(fù)，同時(shí)將受到相應(yīng)處罰。

電工日常巡檢工作制度。

一、每天當(dāng)值電工上班后，對(duì)整個(gè)大樓、照明燈具、電器具、樓層配電柜進(jìn)行檢查，如發(fā)現(xiàn)樓層或樓梯間有未關(guān)的燈具隨手關(guān)閉，節(jié)約用電，但需保證合理的照明。

二、如發(fā)現(xiàn)燈具及其電器具損壞或有故障時(shí)，及時(shí)維修、更換或排除，如暫無備品、備件須及時(shí)申購及時(shí)更換、維修，不得延誤、影響正常工作。

三、如客戶需延時(shí)使用燈具、電器時(shí)，當(dāng)值電工應(yīng)作好交-班記錄，及時(shí)通知下一班電工關(guān)燈或切斷電源。

四、值班電工應(yīng)定時(shí)巡查主樓高低壓配電室、暖通空調(diào)、主機(jī)水泵管道，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。

五、如有客戶入駐，值班電工應(yīng)對(duì)晚間客戶用電故障及大樓內(nèi)發(fā)生的電氣故障進(jìn)行及時(shí)處理。

六、如有裝潢工程隊(duì)施工，電工應(yīng)確保樓層安全用電，并保證施工現(xiàn)場(chǎng)安全。

七、定期檢查和清掃配電柜，并有確實(shí)的安全防范措施。

八、所有維修電工與值班電工巡查都必須記錄，對(duì)所更換燈具、電器具等，也必須有明確記錄，每月進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。

維修電工及值班電工操作制度。

一、維修電工及值班電工均須服從于領(lǐng)班的安排和協(xié)調(diào)。

二、工作時(shí)必須持證上崗，無證或證件過期失效均視為無證禁止上崗;必須嚴(yán)格按照市勞動(dòng)局、供電局高低壓操作維修的規(guī)章制度做好安裝、操作、維修和監(jiān)護(hù)工作。

三、在地下室、廚房、等潮濕危險(xiǎn)場(chǎng)地工作或在上下夾層、金屬通風(fēng)管道、設(shè)備內(nèi)等特殊環(huán)境條件下工作時(shí)，都應(yīng)做到先切斷電源然后再開始工作，在電源端應(yīng)掛上警告“禁止合閘”標(biāo)示牌;如不能停電時(shí)也必須采取保證安全的確切措施，而且必須至少有二人在場(chǎng)一起進(jìn)行工作。

四、高空作業(yè)必須事先向工程部經(jīng)理辦理審批手續(xù)，并采取切實(shí)有效的安全措施方可進(jìn)行;登梯作業(yè)亦應(yīng)做到梯子安放安全，并有人看護(hù)。登高2米以上應(yīng)帶保險(xiǎn)帶及安全帽。梯子一端如需擱向墻面或門框架時(shí)均應(yīng)做好防范措施，防止不穩(wěn)固滑倒或壓傷墻面、門窗玻璃造成事故。

五、清掃配電柜、配電箱、開關(guān)柜時(shí)應(yīng)采取安全防范措施，防止金屬材料或工具使用不慎導(dǎo)致對(duì)地或相間短路或造成人身傷害事故。

六、維修電工及值班電工均應(yīng)自覺執(zhí)行《工作制度》，領(lǐng)班有責(zé)任督促大家共同執(zhí)行好《工作制度》。

七、當(dāng)值電工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)安全操作規(guī)章制度，絕不允許有違規(guī)現(xiàn)象出現(xiàn)，任何人都有權(quán)制止違章操作，員工間應(yīng)互相提醒安全操作，確保人身和設(shè)備的安全。

八、維修工在接到檢修、報(bào)修工作任務(wù)時(shí)，務(wù)必按規(guī)定先填寫好“工作任務(wù)單”，急修或搶修，緊急情況下先進(jìn)行處理后填單子，但需事先經(jīng)領(lǐng)班或經(jīng)理的認(rèn)可后才能操作。

九、值班工在巡檢、值班過程中，遇有特殊報(bào)修故障發(fā)生或需緊急處理解決的工作時(shí)，酌情需要，也可及時(shí)與當(dāng)值安保領(lǐng)班與經(jīng)理取得聯(lián)系后，確定和安排人員參與搶修或維修，防止事故范圍或損失的擴(kuò)大。檢修、搶修或故障排除后應(yīng)及時(shí)補(bǔ)填工作單，并應(yīng)由報(bào)修部門人員或當(dāng)值安保領(lǐng)班簽名認(rèn)可備查。

十、在牽涉到為租戶服務(wù)、維修或搶修時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，租戶滿意，絕不允許有違紀(jì)現(xiàn)象出現(xiàn)，工作完畢后要請(qǐng)租戶簽名認(rèn)可，領(lǐng)班應(yīng)做好監(jiān)督檢查回訪情況記錄。

十一、維修電工或值班電工如遇工作需要或特殊情況，需配合其它崗位工種，其它班組做本職工作以外范圍的工作時(shí)，需要工程部經(jīng)理同意，方可參與，工作時(shí)應(yīng)尊重、服從對(duì)方的安排或指揮，積極配合完成好任務(wù)。事后也應(yīng)有完整的工作任務(wù)單交回領(lǐng)班。

配電室崗位職責(zé)。

1、負(fù)責(zé)高壓電氣設(shè)備的運(yùn)行監(jiān)視及停、送電操作保證安全供電。

2、對(duì)配電室的開關(guān)柜，變壓電器室進(jìn)行定期清掃、維護(hù)。

3、嚴(yán)格貫徹執(zhí)行電氣規(guī)章制度。

4、必須了解高壓電氣設(shè)備的運(yùn)行方式和運(yùn)行情況。

5、及時(shí)發(fā)現(xiàn)一切危及高壓電氣設(shè)備安全運(yùn)行的隱患，將事故因素清除在萌芽之前。

6、處理突然發(fā)生的停電事故。

7、辦理停電檢修工作票，并負(fù)責(zé)做好一切安全措施。

8、正確進(jìn)行用電記錄和電量計(jì)算，了解負(fù)荷情況。

9、對(duì)危及安全供電的現(xiàn)象有權(quán)制止，并報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。

10、堅(jiān)守工作崗位，任何時(shí)間都不得無人值班或擅自離崗。

正常停電送電操作制度。

一、停電操作規(guī)程：

1、商嘗停、送電操作須憑主管領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)的工作通知進(jìn)行，填寫停電工作票，并由工程部經(jīng)理簽名。

2、高配路停電準(zhǔn)備工作。

3、通過商場(chǎng)辦公室書面通知各部門、各單位及主要機(jī)房。主要機(jī)房包括：安保消防監(jiān)控中心、電話機(jī)房、電腦機(jī)房、客梯機(jī)房，水泵房、空調(diào)機(jī)房等做好相應(yīng)準(zhǔn)備，。

4、帶好安全防護(hù)品，一人操作，一人監(jiān)護(hù)，按停電倒閘操作要求進(jìn)行。

5、全部停電后，進(jìn)行檢查，確定無問題后再進(jìn)行驗(yàn)放電，拉上接地線，掛好停電牌。

6、如需利用停電時(shí)間進(jìn)行打掃檢修者，要有停電檢修工作票，并做好交接記錄。

二、送電操作規(guī)程：

1、送電前一定要與有關(guān)單位聯(lián)系好，如供電局及商場(chǎng)有關(guān)相應(yīng)部門。確定線路上無人工作時(shí)再進(jìn)行。

2、首先檢查配電柜及線路是否有障礙物，如工具等，確定無問題后，拆除接地線(二人復(fù)查)取下停電牌。

3、帶好安全防護(hù)品，一人操作，一人監(jiān)護(hù)。

4、按送電倒閘操作要求執(zhí)行。

5、全部送電完畢后，再詳細(xì)檢查儀表指示及各電器設(shè)備運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即排除，確定無問題后，通知有關(guān)單位報(bào)告送電完畢。

6、做好停電送電原始記錄。

樓宇電氣系統(tǒng)安全檢查表。

1建立各變配電室巡回檢查記錄制，包括(工作票，操作票，設(shè)備線路檢修與試檢記錄)。

2配電室應(yīng)做到“五防一通”(防火、防水、防漏、防雨雪、防小動(dòng)物及保持通風(fēng)良好)。

3變配電所內(nèi)外走道暢通，無易燃及其他雜物堆放，照明良好，照度符合要求。

4各類安全工具，臨時(shí)接地線，消防器材齊全，定期試驗(yàn)合格。

5電纜溝不積水，不積油，無雜物，溝蓋板完好齊全。

6電氣設(shè)備外殼，防護(hù)罩，防護(hù)遮檔等完好無缺。

7變配電室所內(nèi)外粉刷完好，無大塊剝落，門窗及防護(hù)網(wǎng)完整，清潔。

8專人負(fù)責(zé)，經(jīng)常保持配電室設(shè)備本身與周圍環(huán)境的清潔，檢修現(xiàn)場(chǎng)做到工完料凈，場(chǎng)地清。

9變配電室必須配備高低壓配電系統(tǒng)圖。(圖紙資料齊全)。

10保持設(shè)備外表清潔，定期清掃無油污，無嚴(yán)重腐蝕，設(shè)備名牌及命名，編號(hào)齊全。

11配電室內(nèi)各種警告牌齊全。

12各種安全聯(lián)鎖裝置完好，有效。

13配電室內(nèi)使用到期的臨時(shí)線應(yīng)及時(shí)拆除。

14配電柜上的儀表指示正確，開關(guān)良好。

15柜內(nèi)熔斷器符合低規(guī)標(biāo)準(zhǔn)。

16加強(qiáng)對(duì)配電室的維護(hù)保養(yǎng)，確保無人身傷害及設(shè)備事故。

安全保衛(wèi)制度。

樓宇變電室安全保衛(wèi)制度。

一、變電室是負(fù)責(zé)魯南水城動(dòng)力供應(yīng)的要害部門，是整個(gè)商場(chǎng)樓的'運(yùn)行命脈，必須加強(qiáng)安全保衛(wèi)工作，特制定如下規(guī)定，請(qǐng)全體職工和外單位有關(guān)人員共同嚴(yán)格遵守。

二、非本室工作人員未經(jīng)許可，一律不準(zhǔn)入內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)擅自闖入者，值班人員有權(quán)查訊，對(duì)無理取鬧者，送本單位保衛(wèi)部門處理。

三、凡上級(jí)部門的有關(guān)人員前來檢查或聯(lián)系工作，須在有關(guān)主管部門人員陪同下進(jìn)入。值班人員應(yīng)對(duì)證件、進(jìn)入原因、人數(shù)認(rèn)定無誤后，方可允許入內(nèi)，并在登記簿上詳細(xì)登記，以備查考。

四、嚴(yán)禁易燃易爆和劇毒品帶入各站室。如有發(fā)現(xiàn)，值班人員有權(quán)予以勸阻，報(bào)送有關(guān)部門，并作妥善處理。

五、為確保安全，參觀人員不準(zhǔn)隨便啟動(dòng)室內(nèi)各種電氣、閥門、儀表、訊號(hào)等設(shè)備。

六、本室內(nèi)職工，必須認(rèn)真遵守各項(xiàng)操作制度，堅(jiān)守工作崗位，嚴(yán)格遵守交接-班制度，提高警惕，嚴(yán)防破壞，如發(fā)生意外事故，應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，除進(jìn)行必要的搶修外，要保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，并立即報(bào)告申茂大廈有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)公司。

七、上述各項(xiàng)規(guī)定，必須嚴(yán)格執(zhí)行，如發(fā)現(xiàn)違反者，應(yīng)認(rèn)真查明原因，按情節(jié)輕重，給予必要的處理，輕者批評(píng)教育，重者嚴(yán)肅處理。

保安主管崗位職責(zé)。

1.在物業(yè)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)本部門工作。

2.負(fù)責(zé)擬訂本部門的各項(xiàng)規(guī)章制度，崗位職責(zé)。

3.負(fù)責(zé)制定本部門全年治安，消防培訓(xùn)計(jì)劃，年度預(yù)算和工作總結(jié)。

4.全面掌握熟悉安保、消防監(jiān)控中心動(dòng)態(tài)，對(duì)下屬員工進(jìn)行考核、教育工作。

5.保障各種消防，監(jiān)控設(shè)備及器材始終處于良好狀態(tài)，通過定時(shí)檢查，及時(shí)提出修理，更換或添置計(jì)劃。

6.發(fā)生治安，災(zāi)害及刑事案件等緊急情況時(shí)，應(yīng)立刻趕赴現(xiàn)場(chǎng)，配合有關(guān)部門做好調(diào)查，取證工作。

7.建立并保存安保工作的完整記錄和檔案，包括日常巡視工作記錄，消防安保監(jiān)控設(shè)備與器材的使用維修和更換記錄。

8.保持與上級(jí)公安，消防部門及其他執(zhí)法機(jī)關(guān)良好有效的關(guān)系，以保障對(duì)本部門安保工作的協(xié)助和支持。

安保領(lǐng)班崗位職責(zé)。

1.在安保主管的領(lǐng)導(dǎo)下，做好商場(chǎng)的安全保衛(wèi)工作。

2.全面負(fù)責(zé)本班次各個(gè)崗位的安保業(yè)務(wù)工作安排，檢查考核本班安保人員的崗位出勤，儀容儀表，器材保養(yǎng)，工作態(tài)度和質(zhì)量方面的情況。

3.熟悉掌握各部的基本情況，明確本班次各崗位的工作重點(diǎn)，并檢查各崗位的落實(shí)和完成情況。

4.以商場(chǎng)內(nèi)部巡邏為重點(diǎn)，兼顧各部門的治安動(dòng)向，做到勤觀察、勤分析、善于發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)解決問題。

5.協(xié)助門崗做好客人訪客，登記工作，與客人發(fā)生分歧時(shí)，要堅(jiān)持原則，以理服人。

6.嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，堅(jiān)持原則，不殉私情，發(fā)現(xiàn)違記行為應(yīng)堅(jiān)決制止，嚴(yán)肅查處。

7.發(fā)生突發(fā)性事件，應(yīng)設(shè)法采取應(yīng)急措施，制止事態(tài)擴(kuò)大，并注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)向上級(jí)報(bào)告盡快處理。

8.發(fā)現(xiàn)火警或接到消防報(bào)警，應(yīng)迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)，并積極參加撲救。如發(fā)現(xiàn)故障報(bào)警，應(yīng)立即消除警鈴使之還原，如確屬火警，應(yīng)既刻報(bào)告，并按應(yīng)急方案實(shí)施。

9.做好本班的詳細(xì)工作計(jì)錄及交-班手續(xù)，遇到重大問題及時(shí)上報(bào)。

監(jiān)控中心安保崗位職責(zé)。

1.在安保領(lǐng)班的直接領(lǐng)導(dǎo)下，做好監(jiān)控中心的安全工作，認(rèn)真監(jiān)控，及時(shí)報(bào)警，保證業(yè)主與客戶的安全。

2.熟練掌握安保監(jiān)控，消防報(bào)警等設(shè)備的技術(shù)性能及操作方法，熟悉各部消防設(shè)備的分布情況。

3.進(jìn)入監(jiān)控中心的安保員應(yīng)持證上崗，保持室內(nèi)整潔，嚴(yán)禁使用電水壺及其他電加熱器，設(shè)備與操作臺(tái)上不得堆放雜物。

4.監(jiān)控中心人員必須保持充沛精力，不打瞌睡以高度責(zé)任感認(rèn)真觀察不得隨便向外人提供監(jiān)控點(diǎn)，消防設(shè)備等安保方面的詳細(xì)資料。

5.禁止無關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控中心，工作聯(lián)系須在有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)陪同下方可入內(nèi)，并辦好登記手續(xù)，注意保密，未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意不準(zhǔn)調(diào)看錄象。

6.密切注意監(jiān)視器動(dòng)態(tài)，根據(jù)要求對(duì)重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行錄象，保證24小時(shí)對(duì)各個(gè)要害部位進(jìn)行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)可疑現(xiàn)象，應(yīng)立即向上級(jí)報(bào)告并嚴(yán)密監(jiān)視，錄象，協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)通知安保人員盡快到現(xiàn)場(chǎng)處理。

7.遇到消防突發(fā)事件應(yīng)立即報(bào)告消防主管和領(lǐng)班，并按消防應(yīng)急措施迅速處理。

8.接-班人員必須按交接-班制度準(zhǔn)時(shí)上崗，做好情況記錄。與設(shè)備清潔和室內(nèi)衛(wèi)生。

9.監(jiān)控室不準(zhǔn)干私活，電腦打游戲，不準(zhǔn)在監(jiān)控室內(nèi)打私人電話。

10.要保持儀容、服裝整潔，用語要規(guī)范，態(tài)度要禮貌。

保安崗位職責(zé)。

一、保安人員必須貫徹“安全第一，信譽(yù)第一”的服務(wù)宗旨。

二、保安人員要認(rèn)真做好商場(chǎng)防火、防盜、防破壞、防事故發(fā)生等多項(xiàng)保衛(wèi)工作，做到責(zé)任、措施到位，始終保持高度警惕，切實(shí)保障責(zé)任區(qū)的安全。防止未經(jīng)許可的人員、車輛、物資擅自進(jìn)出責(zé)任區(qū)，嚴(yán)格管理，對(duì)人員進(jìn)出要做到“一問、二看、三觀察”(即問明來去人員情況，進(jìn)出原因，看清有關(guān)證件，觀察言行是否一致，表現(xiàn)是否自然，行動(dòng)是否正常)。對(duì)物資進(jìn)出要認(rèn)真嚴(yán)格的檢查，要做到“三核對(duì)”(即：一對(duì)出門證和數(shù)量是否相符，二對(duì)是否由指定的簽發(fā)人簽發(fā)或加蓋公章，三對(duì)是否經(jīng)物業(yè)公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn))，確保責(zé)任區(qū)內(nèi)安全和維護(hù)治安秩序。

三、保安人員要認(rèn)真做好巡邏、檢查、護(hù)衛(wèi)等工作，預(yù)防責(zé)任區(qū)內(nèi)。

發(fā)生刑事案件和治安災(zāi)害事故，夜間巡邏要腳勤、手勤、腦勤，查出隱患，堵漏洞，認(rèn)真做好巡邏記錄(記明巡邏起訖時(shí)間，經(jīng)過樓層、部門、區(qū)域，發(fā)現(xiàn)隱患漏洞注明處理情況)。預(yù)防和制止違法犯罪活動(dòng)。

五、保安人員要妥善處置責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生的有關(guān)治安事項(xiàng)，對(duì)一般違規(guī)違章進(jìn)行教育，對(duì)違法犯罪活動(dòng)的嫌疑人要嚴(yán)加提防。對(duì)發(fā)生刑事案件或其它突發(fā)事件要保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并迅速報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及公安部門。

六、保安人員要做到在指定崗位上統(tǒng)一著裝，佩帶標(biāo)志，立崗姿勢(shì)端正，著裝整潔，儀表端莊，禮貌服務(wù)，禮貌待人，禮貌用語，禮貌迎送，執(zhí)勤中不講臟話粗話，不粗暴無理，做到罵不還口，打不還手。

七、保安人員要認(rèn)真執(zhí)勤，遵紀(jì)守法，工作時(shí)間不擅離職守，不打瞌睡，不看書報(bào)。上崗前和執(zhí)勤中嚴(yán)禁飲酒。

八、熟悉滅火器材的位置及使用方法，以及水、電、煤氣總開關(guān)消防等設(shè)置，并且熟悉所有緊急聯(lián)絡(luò)電話，以便在發(fā)生緊急情況時(shí)能及時(shí)處理。

九、不準(zhǔn)私自接受商場(chǎng)任何租賃戶給予的物品和現(xiàn)金，拾到失物，應(yīng)認(rèn)真登記造冊(cè)，一律上交公司。

十、保安人員每月按時(shí)參加學(xué)習(xí)一次，不斷提高自身業(yè)務(wù)水平。

保安考核制度。

為了更好地完善保安服務(wù)的監(jiān)督機(jī)制，保障條例的貫徹，特定以下細(xì)則：

1、不準(zhǔn)遲到和早退(上班接崗需提前十五分鐘認(rèn)真做好交接-班工作，違者扣款10元)。

2、不準(zhǔn)脫崗、串崗，擅離職守(違者罰款20元，半小時(shí)以上者50元，一小時(shí)以上作辭退處理)。

3、不得曠工(有事需提前一天向公司請(qǐng)假，以便公司安排頂崗，違者作辭退處理)。

4、不準(zhǔn)在執(zhí)勤時(shí)打瞌睡、睡覺(違者處50元罰款，并視情節(jié)輕重作辭退處理)。

5、值勤中不能吸煙、不準(zhǔn)擅自把親友或無關(guān)人員帶入執(zhí)勤范圍之內(nèi)違者罰款20元)。

6、執(zhí)勤中不得粗暴無理，講污言穢語，嚴(yán)禁打人罵人(違者作辭退處理)。

7、不準(zhǔn)違反著裝規(guī)定，不得留長(zhǎng)發(fā)，蓄胡子(違者當(dāng)場(chǎng)糾正，罰款10元)。

8、嚴(yán)禁上崗前酗酒，執(zhí)勤中飲酒(違者初次罰款50元，二次作辭退處理)。

9、工作中失職，導(dǎo)致未能發(fā)現(xiàn)和制止治安事端、案件事故或該發(fā)現(xiàn)的重要情況未能發(fā)現(xiàn)的(情節(jié)輕微的扣款20元，造成不良后果的扣款100元，并作辭退處理)。

10、按規(guī)定做好各項(xiàng)記錄，記錄不詳細(xì)的(罰款20元)。

11、嚴(yán)禁上崗時(shí)依墻靠柱，與人閑聊，開玩笑，背手，手插口袋等違者罰款20元)。

12、巡視必須到位，認(rèn)真做好記錄，實(shí)際情況與記錄不符合，一次扣款20元，二次加倍，三次辭退。

保潔主管崗位職責(zé)。

1、在物業(yè)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)本部門的工作。

2、負(fù)責(zé)制定本部門的各項(xiàng)計(jì)劃，協(xié)調(diào)、指揮及控制各管區(qū)的工作。

3、組織各項(xiàng)清潔服務(wù)的具體工作，使之達(dá)到物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)。

4、全面負(fù)責(zé)本部門安全和日常衛(wèi)生質(zhì)量的管理檢查工作，實(shí)行規(guī)范作業(yè)。

5、經(jīng)常在區(qū)域內(nèi)巡查，發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生死角，應(yīng)及時(shí)調(diào)配人員予以徹底清掃。

6、負(fù)責(zé)各管區(qū)和領(lǐng)班的日常工作業(yè)績(jī)考核，激勵(lì)員工的工作積極性，不斷提高管理效能。

7、溝通本部門與其他部門的聯(lián)系，廣泛聽取其他部門意見，協(xié)調(diào)配合不斷改進(jìn)工作。

8、發(fā)揮工作主動(dòng)性，完成上級(jí)交辦的其他工作。

保潔領(lǐng)班崗位職責(zé)。

1、在部門主管的領(lǐng)導(dǎo)下，組織清潔工開展工作。

2、及時(shí)做好清潔工的班次編排，認(rèn)真如實(shí)做好考勤，及業(yè)務(wù)考評(píng)。

3、帶領(lǐng)班組員工按工作規(guī)程和衛(wèi)生要求，做好清潔服務(wù)工作。

4、每日對(duì)清潔衛(wèi)生情況不斷巡視，作好檢查記錄，發(fā)現(xiàn)不符，立即要求返工。

5、有計(jì)劃地領(lǐng)用清潔物品，并做好發(fā)放，檢查存量，減少損耗，降低成本。

6、不斷了解公共區(qū)域內(nèi)各種設(shè)備，設(shè)施的使用情況，督促員工做好清潔設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)。

保潔崗位職責(zé)。

1、必須自覺遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，做到服從領(lǐng)班分配，按規(guī)定著裝。有事外出必須向領(lǐng)班辦理請(qǐng)假手續(xù)，報(bào)請(qǐng)物業(yè)部門主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

2、以公司制定的各項(xiàng)規(guī)范要求，及時(shí)進(jìn)行清掃擦抹，做好各自責(zé)任區(qū)的廁所、走廊、扶梯、通道、電梯等公共區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生保潔工作，始終保持環(huán)境整潔、廁所無異味、面盆、便池、墻磚、地面、玻璃潔凈光亮，無痕跡和無積水，保持踢腳線、燈罩、樓梯扶手等潔凈，做到責(zé)任區(qū)無積灰、無蜘蛛網(wǎng)。

3、不準(zhǔn)隨便竄戶閑聊，做到禮讓客戶，上下樓層乘坐消防電梯或步行，實(shí)行隱性操作。

4、不準(zhǔn)私自承接客戶室內(nèi)清掃及其它超越范圍的工作，如客戶確實(shí)需要做保潔工作或其它工作，須由客戶向本公司管理部門申請(qǐng)，經(jīng)本公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，方可實(shí)施。進(jìn)入客戶房?jī)?nèi)的清掃，保潔必須按協(xié)議精神范圍工作，不準(zhǔn)隨便挪動(dòng)客戶的物品，完成清掃保潔工作后，必須及時(shí)退出，決不允許閑坐聊天。

5、清潔工必須妥善使用和保管好清潔工具，以公司“主人翁”的態(tài)度合理的節(jié)約使用清潔物品(以保質(zhì)、保量為前提原則)，發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施有損壞的，應(yīng)及時(shí)與物管部門聯(lián)系維修，協(xié)助做好維護(hù)保養(yǎng)工作，發(fā)現(xiàn)人為損壞公用設(shè)備設(shè)施，應(yīng)勸阻并及時(shí)向物管部門匯報(bào)。

6、遵守文明禮貌，不與他人爭(zhēng)吵，不講粗話臟話。

7、領(lǐng)班除必須做好自己責(zé)任區(qū)內(nèi)的清潔工作以外，檢查各項(xiàng)工作的保潔質(zhì)量，負(fù)責(zé)處理好日常工作中所產(chǎn)生的各種矛盾和問題。

8、在工作中未能很好的完成任務(wù)或受到客戶的投訴，違反公司規(guī)章制度，不服從領(lǐng)班分配，故意制造矛盾，不服從勸解和處理的根據(jù)情節(jié)嚴(yán)重可處20—100元的罰款，產(chǎn)生嚴(yán)重后果者作辭退處理。

保潔考核處罰制度。

每日項(xiàng)目：

區(qū)域清潔方式清潔次數(shù)要求評(píng)分。

樓層走廊清掃、抹擦不少于一次整潔光亮10。

廁所清洗不少于三次無污垢、無異味、無積水20。

樓梯扶手、電梯廂、電梯門清掃、抹擦不少于二次無灰塵10。

地下車庫、綠化帶、大堂外圍清掃不少于一次整潔、無灰塵、無煙蒂10。

大堂接待區(qū)域、桌椅抹擦不論次數(shù)無灰塵，煙缸內(nèi)不能超過5支煙蒂10。

每周項(xiàng)目：

區(qū)域清潔方式清潔次數(shù)要求評(píng)分。

安全通道、踢腳線、扶手拖洗擦抹3無灰塵保持亮度10。

公共窗戶門廳擦抹2清潔明亮10。

區(qū)域清潔方式清潔次數(shù)要求評(píng)分。

樓層燈具清掃擦抹1無灰塵無蜘蛛網(wǎng)10。

天花板。

走廊墻面。

禮貌服務(wù)、規(guī)范操作、操作期間避讓客人，做到隱性服務(wù)。10。

滿分為100分?？鄯譃槊恳环挚鄱嗣駧牛来晤愅?，當(dāng)月最高扣分為100分，超過100分作辭退處理。

物業(yè)管理論文參考篇十五

校園物業(yè)不同于商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)，屬于公益性的組織，帶有福利性質(zhì)，因此，物業(yè)管理費(fèi)不夠充足，另外，不完善的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式導(dǎo)致物業(yè)公司盡量壓縮物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

2、物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員文化素質(zhì)較低。

物業(yè)從業(yè)人員文化水平低和服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。通過對(duì)現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)管理員工的調(diào)查，大專以上學(xué)歷人數(shù)只占5%，具備高中文化的占5%，初中文化占53%，小學(xué)文化占37%。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可看出，物業(yè)公司員工平均文化水平僅初中水平，而要從事高校的物業(yè)管理工作，則在文化層次方面是有所欠缺的。

3、物業(yè)公司企業(yè)文化與校園文化的融合是難點(diǎn)。

校園是一個(gè)特殊的物業(yè)管理區(qū)域，是有著非常濃厚的人文氣息的地方，校園物業(yè)管理企業(yè)從社會(huì)上進(jìn)駐進(jìn)來，需要形成一種能融合校園文化的公司文化。湖南女子學(xué)院的物業(yè)管理在此方面雖然歷經(jīng)近6年的文化融合，但仍未達(dá)到完全融合的標(biāo)準(zhǔn)，具體表現(xiàn)在開展與學(xué)生互動(dòng)方面的活動(dòng)不夠。

4、物業(yè)管理公司在學(xué)生中的影響力有待進(jìn)一步提高。

根據(jù)經(jīng)招標(biāo)確定的長(zhǎng)沙市天創(chuàng)物業(yè)管理有限責(zé)任公司與湖南女子學(xué)院后勤管理處上半年的顧客滿意度調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，對(duì)物業(yè)企業(yè)在校園的物業(yè)服務(wù)師生比較熟悉的只占60%，有一定了解的占37%，還有3%的人不清楚?？煽闯鑫飿I(yè)公司在湖南女子學(xué)院的物業(yè)服務(wù)影響力還有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

二、現(xiàn)階段校園物業(yè)管理企業(yè)相關(guān)對(duì)策。

作為物業(yè)管理企業(yè)要針對(duì)高校的特點(diǎn)結(jié)合公司的管理特點(diǎn)制定科學(xué)的管理方案;準(zhǔn)確把握服務(wù)對(duì)象需求，合理制定物業(yè)管理方案;提高員工素質(zhì)，提升服務(wù)理念;建設(shè)有競(jìng)爭(zhēng)力的員工隊(duì)伍;物業(yè)企業(yè)的規(guī)范化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理和服務(wù);創(chuàng)新工作思路，謀求企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展;注重物業(yè)企業(yè)的文化建設(shè)，將企業(yè)文化和校園文化有效的結(jié)合在一起。

(1)增強(qiáng)員工與師生的節(jié)約意識(shí):在高校中，學(xué)生的素質(zhì)的提高是在生活細(xì)節(jié)中不斷提升的，學(xué)生也是容易改變的一個(gè)群體，只要是不斷灌輸好的教育，學(xué)生的素質(zhì)會(huì)不斷提升，那么在節(jié)約意識(shí)方面，物業(yè)公司在教育學(xué)生的同時(shí)，也能節(jié)約成本。經(jīng)常可以見到這種現(xiàn)象:學(xué)生離開教室了，沒有關(guān)燈，關(guān)風(fēng)扇;學(xué)生離開寢室了，水還在嘩嘩的流等等，這就需要在學(xué)生當(dāng)中做好的節(jié)約意識(shí)的宣傳，根據(jù)湖南女子學(xué)院具體情況，物業(yè)公司針對(duì)學(xué)校全體人員可以設(shè)立物業(yè)宣傳專用欄，定期張貼各種節(jié)約技巧，同時(shí)倡導(dǎo)全體員工和師生學(xué)習(xí)并運(yùn)用到日常生活中;對(duì)于員工可在每周例會(huì)上強(qiáng)調(diào)員工節(jié)約意識(shí)，提醒員工養(yǎng)成節(jié)約的好習(xí)慣，并定期和不定期進(jìn)行節(jié)約意識(shí)培訓(xùn)。(2)壓縮成本:對(duì)于高校物業(yè)來說，不像住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)那樣有店鋪門面出租、代繳水電費(fèi)、收取停車費(fèi)等各種盈利方式來彌補(bǔ)物管費(fèi)的不足，也不是靠生產(chǎn)產(chǎn)品來創(chuàng)造效益，高校物業(yè)管理要增加盈利，只有靠在材料方面、定崗定員方面來壓縮成本，另外有效的管理也是效益的來源之一，例如:材料的控制方面，要根據(jù)不同的材料工具，采取不同的節(jié)約方法，對(duì)日常使用的易磨損的保潔工具，管理員根據(jù)員工工作范圍、工作量度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，給予員工發(fā)放能保證完成工作的最少的衛(wèi)生工具;領(lǐng)用工具必須以舊換新，從而限制員工浪費(fèi)。(3)壓縮工資成本:在保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的前提下，根據(jù)項(xiàng)目情況，根據(jù)職位工作量情況，采用一人兼多職的方法即減少了工資成本，又調(diào)動(dòng)了物業(yè)服務(wù)人員的積極性。

2、提升員工整體素質(zhì)。

對(duì)于物業(yè)服務(wù)素質(zhì)較低、年齡偏大的員工進(jìn)行勸退，以減低風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān);對(duì)員工加強(qiáng)業(yè)務(wù)技能和素質(zhì)培訓(xùn)，通過應(yīng)知應(yīng)會(huì)，對(duì)于多次不合格的員工，按公司照規(guī)章制度進(jìn)行辭退;對(duì)于新招的員工，加強(qiáng)篩選力度，采用多種面試、筆試、模擬考試和試用期等多種手段相結(jié)合，從而嚴(yán)格控制入職員工的整體素質(zhì)，并在員工入職后做好新員工崗前引導(dǎo)和培訓(xùn)。公司管理人員要有計(jì)劃按步驟給員工服務(wù)意識(shí)和業(yè)務(wù)水平的培訓(xùn)，并有針對(duì)性的增加培訓(xùn)項(xiàng)目，培訓(xùn)之后進(jìn)行業(yè)務(wù)水平和服務(wù)意識(shí)評(píng)比，評(píng)比方式可采用考試的方式或者模擬場(chǎng)景方式，以了解培訓(xùn)效果。

3、加強(qiáng)內(nèi)部管理。

(1)規(guī)范投訴處理流程:針對(duì)投訴處理不及時(shí)的問題，物業(yè)管理人員根據(jù)具體情況制定相關(guān)的投訴處理流程，嚴(yán)格首問責(zé)任制，規(guī)定處理流程時(shí)間限制。(2)完善日常監(jiān)督管理:根據(jù)具體情況，管理人員加強(qiáng)各事務(wù)處理環(huán)節(jié)的監(jiān)督，設(shè)立專門的監(jiān)督機(jī)構(gòu)來監(jiān)督日常工作，針對(duì)不同方面，采取不同監(jiān)督方式，例如保潔方面，采取日常定時(shí)檢查和抽查相結(jié)合的原則;保安方面，日常定時(shí)檢查為主，并加強(qiáng)不定時(shí)巡查;公寓方面，日常巡查和不定時(shí)巡查，并設(shè)立意見箱，以學(xué)生的意見來加強(qiáng)監(jiān)督，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量才會(huì)不斷提升。

4、物業(yè)企業(yè)文化融入校園文化。

制定符合校園文化的物業(yè)管理方案:每個(gè)學(xué)校都有自己的特色，有著不同的校園環(huán)境和不同的人文氣息就有著不同的校園文化，物業(yè)企業(yè)要針對(duì)不同學(xué)校，制定符合特定校園文化的物業(yè)管理方案。將學(xué)校的校訓(xùn)與物業(yè)企業(yè)的服務(wù)理念相結(jié)合，制定符合校園文化的物業(yè)管理方案，深入到廣大師生和全體員工的工作、學(xué)習(xí)、生活當(dāng)中，進(jìn)而為廣大師生提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。強(qiáng)調(diào)“服務(wù)育人”的管理理念，在學(xué)校，學(xué)生是受教育的群體，他們無時(shí)無刻不在學(xué)習(xí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的員工在提供物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，員工的言行舉止、態(tài)度、工作方式等都在影響著服務(wù)對(duì)象―――學(xué)生，即對(duì)學(xué)生在進(jìn)行無形的教育，應(yīng)特別注重培養(yǎng)員工“服務(wù)育人”的理念。

5、提高物業(yè)公司在學(xué)生中的影響力。

張貼溫馨提示，隨著社會(huì)文明的不斷進(jìn)步，越來越多的警示牌被溫馨提示牌所取代，一個(gè)小小的溫馨提示牌，告訴了人們?cè)撟鍪裁矗辉撟鍪裁?，溫暖了人們的心田。這樣溫馨的提示牌會(huì)讓人們的心里感覺到更舒服。這種方式更讓人以主動(dòng)的方式去接受，尤其對(duì)于學(xué)生群體更應(yīng)該采取這種方式，既做了宣傳，又增加校園文化氣息。開展互動(dòng)活動(dòng)，學(xué)生群體是單一的集體，在高校中，學(xué)生活動(dòng)的開展是很頻繁的，也是學(xué)生鍛煉自己和增加個(gè)人能力的主要方式，物業(yè)公司要想在學(xué)生中提高影響力，與學(xué)生一起開展互動(dòng)活動(dòng)是必不可少的。例如物業(yè)公司可設(shè)立“安全知識(shí)宣傳月”，聯(lián)合學(xué)校保衛(wèi)處面向全體學(xué)生開展“安全學(xué)習(xí)總動(dòng)員”活動(dòng)，并且邀請(qǐng)社區(qū)派出所民警開展安全知識(shí)講座以及安全學(xué)習(xí)交流會(huì)等。校園物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理過程中要特別注意溝通，不僅僅是與學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)的溝通，更重要的是與師生之間的溝通。校園物業(yè)管理必須滿足校園這一特殊區(qū)域的客觀物業(yè)服務(wù)要求，如保持校園穩(wěn)定、營造育人文化、創(chuàng)建和諧校園及模擬社區(qū)服務(wù)等，只有這樣才能更有效的將物業(yè)服務(wù)深入到師生當(dāng)中。

物業(yè)管理論文參考篇十六

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增長(zhǎng)，社區(qū)物業(yè)管理也迅速發(fā)展。然而，越來越多的問題突顯出來，一定程度上制約了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，使得我國物業(yè)管理行業(yè)在市場(chǎng)化日趨成熟的大環(huán)境下缺乏一個(gè)明確的發(fā)展方向，進(jìn)而難以取得突破性發(fā)展。為此，對(duì)我國城市社區(qū)物業(yè)管理中現(xiàn)存問題展開深入挖掘，探尋問題形成的原因，并在此基礎(chǔ)上探索優(yōu)化我國城市物業(yè)管理的解決措施，對(duì)促進(jìn)我國城市社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展有著重要意義。

關(guān)鍵詞：城市社區(qū);物業(yè)管理;業(yè)主。

與發(fā)達(dá)國家相比，我國社區(qū)物業(yè)由于起步較晚其發(fā)展相對(duì)滯后，加上國內(nèi)物業(yè)管理方面人才匱乏，致使城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)大多管理能力不足。主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商三者關(guān)系處理不到位。其二，將物業(yè)管理的重點(diǎn)放在對(duì)外宣傳上，而自身實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)的累積和管理相關(guān)設(shè)施發(fā)展與宣傳相悖，在一定程度上導(dǎo)致我國城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)高科技管理設(shè)施逐漸成為擺設(shè)，難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能和作用。

1.2服務(wù)觀念落后。

我國城市物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)觀念落后，致使我國城市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量難以顯現(xiàn)。主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，我國城市物業(yè)管理主觀原因致使其行業(yè)定位存在偏差。我國城市物業(yè)管理企業(yè)沒有找準(zhǔn)行業(yè)定位，將自己定位為管理者，而不是服務(wù)者。這是因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)自身服務(wù)觀念落后，沒有認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的職能是服務(wù)。由于這種錯(cuò)誤的行業(yè)定位，致使我國城市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量差。其二，前期物業(yè)定價(jià)過低、后期業(yè)主拖延或拒繳物業(yè)費(fèi)等客觀因素致使我國物業(yè)管理企業(yè)難以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。而業(yè)主一旦拖延或拒繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)就會(huì)更加消極懈怠，極大打擊物業(yè)管理的服務(wù)意識(shí)，難以提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，由此形成惡性循環(huán)，制約了我國城市物業(yè)管理整個(gè)行業(yè)的發(fā)展壯大。

1.3業(yè)主思想觀念存在誤區(qū)。

我國城市物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，多數(shù)業(yè)主的消費(fèi)理念相對(duì)落后，仍處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代單位大包大攬免費(fèi)午餐的狀態(tài)，尚未形成“等價(jià)交換”的消費(fèi)理念。此外，多數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)都缺乏正確認(rèn)識(shí)，自律性差，一味追求“低價(jià)格，高服務(wù)”。不少業(yè)主都存在拖延或拒繳物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象，降低了物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)率，降低了物業(yè)管理人員服務(wù)的積極性，同時(shí)也影響了更多社區(qū)居民的利益。

2我國城市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題的原因。

2.1相關(guān)法律法規(guī)不健全。

由于我國城市社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)尚不健全，賦予業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)的法律地位不高，使得業(yè)主大會(huì)在實(shí)際運(yùn)作中談判處理社區(qū)物業(yè)管理問題難度增加，協(xié)調(diào)成本逐步增長(zhǎng)，業(yè)主大會(huì)難以充分發(fā)揮其職能。此外，針對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督機(jī)制尚不健全，其實(shí)際運(yùn)作中難以做到“民主、公開、公平”，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)并不能完全代表廣大業(yè)主利益。也正是由于我國城市社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)法律的建設(shè)力度較弱，尚未出臺(tái)具有針對(duì)性、地方性的物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)，致使社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主二者之間的權(quán)、責(zé)、利關(guān)系不明晰，對(duì)于二者之間出現(xiàn)的糾紛，也尚未出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)明確指出處理辦法。究其根本，主要是由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)也飛速發(fā)展，而與社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度相比我國出臺(tái)的有關(guān)社區(qū)物業(yè)管理的法律法規(guī)難以同步，從而制約其發(fā)展。

2.2市場(chǎng)機(jī)制不夠完善。

近些年，我國物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，逐漸成為我國現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，但由于我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起步較晚，市場(chǎng)機(jī)制尚不完善，使得業(yè)主跟物業(yè)管理企業(yè)之間處于無休止的糾紛中。市場(chǎng)機(jī)制的不完善，嚴(yán)重影響了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下物業(yè)管理體系的發(fā)展和完善，物業(yè)管理企業(yè)缺乏一個(gè)良好的監(jiān)督環(huán)境，以及招投標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化、透明化程度低，致使違法違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，使得物業(yè)管理行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展活力不足。另外，由于監(jiān)管機(jī)制體制的不健全，在一定程度上導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)的職能和責(zé)任難以充分履行，加劇了物業(yè)管理市場(chǎng)的混亂。也正是因?yàn)槭袌?chǎng)機(jī)制不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理缺乏一個(gè)良好的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，使得市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制建設(shè)不完善，進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際運(yùn)作中不規(guī)范，管理水平低下?；谖飿I(yè)管理企業(yè)的不規(guī)范操作，在一定程度上引起了業(yè)主的不滿，進(jìn)一步影響了業(yè)主參與自治的積極性。

2.3社區(qū)業(yè)主自治程度不夠難以滿足現(xiàn)實(shí)需求。

按照我國傳統(tǒng)文化，老百姓花掉畢身積蓄購買商品房就是為了安居樂業(yè)尋找歸屬感。但是面對(duì)與物業(yè)管理的糾紛得不到解決，讓很多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)失去信心。一方面，業(yè)主缺乏自治觀念。有些小區(qū)幾年沒有舉行過業(yè)主大會(huì)，各家自掃門前雪，對(duì)與自身利益無關(guān)的物業(yè)管理事務(wù)莫不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)無法正常召開，業(yè)主委員會(huì)也就無法成立。在面對(duì)利益受到侵害時(shí)，缺乏良好的維權(quán)渠道。其次，不少小區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理不規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該是由業(yè)主大會(huì)公開選舉而來，但是不少小區(qū)從選舉到后期的管理運(yùn)作都極為不規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)不能代表業(yè)主利益甚至還和物業(yè)管理企業(yè)共同侵害業(yè)主利益。一部分小區(qū)業(yè)主委員會(huì)雖然是正規(guī)流程選舉而來，而業(yè)主委員會(huì)成員管理能力缺乏，在幫助業(yè)主維權(quán)過程中力不從心。這些情況都讓業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，無法發(fā)揮應(yīng)有的作用。

3.1健全相關(guān)法律法規(guī)。

物業(yè)管理雖然在我國發(fā)展了多年，但是相關(guān)法律法規(guī)還是滯后。開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間發(fā)生糾紛，往往沒有詳細(xì)的法律法規(guī)提供法律依據(jù)導(dǎo)致糾紛無法通過法律手段妥善解決。根據(jù)物業(yè)管理的特點(diǎn)，主要從兩方面來完善法律法規(guī)。一方面要健全地方法規(guī)。我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展情況差異很大完全依靠國家制定的法規(guī)往往不能解決實(shí)際糾紛。根據(jù)各地方實(shí)際情況來制定物業(yè)相關(guān)規(guī)定，在物業(yè)管理過程中才能更加切合實(shí)際解決物業(yè)糾紛。如：收費(fèi)原則、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)構(gòu)成、管理方式等細(xì)節(jié)上的問題都要有詳細(xì)的法規(guī)來規(guī)范，這樣才能使出現(xiàn)糾紛有法可依。另一方面，要制定完善的投標(biāo)制度。當(dāng)前物業(yè)管理一個(gè)重要問題就是業(yè)主不能自主選擇物業(yè)公司。完善投標(biāo)制度，通過業(yè)主大會(huì)來公開選擇廣大業(yè)主青睞的物業(yè)公司。一旦達(dá)到自由選擇物業(yè)公司，物業(yè)公司為了獲取市場(chǎng)必然要極力提供良好服務(wù)得到業(yè)主口碑，獲得良好的公眾印象。公平公開的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)才能促進(jìn)物業(yè)公司服務(wù)觀念的改變以及管理能力的提高，最終得到長(zhǎng)足發(fā)展，同時(shí)業(yè)主也得到良好服務(wù)和避免糾紛。

3.2認(rèn)清行業(yè)本質(zhì)找準(zhǔn)行業(yè)定位。

首先，要處理好物業(yè)管理者與業(yè)主之間的定位。物業(yè)管理者在業(yè)主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受氣的“仆人”。對(duì)于物業(yè)管理者，應(yīng)該將自身定位為服務(wù)者，因?yàn)槲飿I(yè)管理本質(zhì)上是服務(wù)業(yè)。每一個(gè)物業(yè)從業(yè)人員都應(yīng)該遵守職業(yè)道德，認(rèn)真為業(yè)主提供服務(wù)，以及不斷提高自身物業(yè)管理能力。遇到業(yè)主問題要耐心解決，時(shí)刻把自己定位為一個(gè)服務(wù)者。對(duì)于業(yè)主，也要擺正自己的位置。不能把物業(yè)管理者當(dāng)作自己的仆人，通過正規(guī)流程去處理物業(yè)問題，而不是通過威脅和拒絕交物業(yè)費(fèi)等方式來“維權(quán)”。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)之間的定位。開發(fā)商與物業(yè)應(yīng)該是相輔相成的，二者相互支持相互幫助才能出現(xiàn)共贏的`局面。一些開發(fā)商對(duì)房屋建造偷工減料等等，導(dǎo)致后期物業(yè)公司難以應(yīng)付，這使物業(yè)公司失去管理信息和業(yè)主糾紛不斷。一些物業(yè)公司為了獲得市場(chǎng)，前期給開發(fā)商報(bào)出過低的物業(yè)費(fèi)用吸引業(yè)主購買商品房，但在后期卻無法按預(yù)期提供服務(wù)，最終只會(huì)糾紛不斷。優(yōu)質(zhì)小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，會(huì)給后期物業(yè)管理減少很多不必要的糾紛，提供一個(gè)良好的服務(wù)平臺(tái)，并能使開發(fā)商獲得公眾的信任與支持。

3.3完善相關(guān)規(guī)章制度。

首先要進(jìn)一步完善招標(biāo)制度，做好事前監(jiān)督。在確定由哪家物業(yè)公司入駐社區(qū)參與物業(yè)管理之前，必須要有一套完善的招標(biāo)制度來選擇符合要求的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司。公平公開的招標(biāo)制度，讓更多的物業(yè)公司參與競(jìng)爭(zhēng)從而促進(jìn)物業(yè)公司自我提高和為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)服務(wù)。通過嚴(yán)格的招標(biāo)制度和招標(biāo)流程來篩選合格的物業(yè)公司，是對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)同時(shí)也是對(duì)物業(yè)管理行業(yè)負(fù)責(zé)。其次，初始物業(yè)公司選擇市場(chǎng)化。在實(shí)際物業(yè)管理過程中，開發(fā)商與物業(yè)管理公司關(guān)系往往非常曖昧甚至物業(yè)公司是開發(fā)商下屬公司。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商應(yīng)該是合同關(guān)系。開發(fā)商在進(jìn)行商品房銷售過程時(shí)，物業(yè)公司提前入駐社區(qū)，往往這個(gè)物業(yè)公司和開發(fā)商有著千絲萬縷的關(guān)系。之后又缺乏自由選擇物業(yè)公司的體制，導(dǎo)致物業(yè)和業(yè)主糾紛不斷。最后，建立完善的業(yè)主投訴制度。近年來的物業(yè)糾紛越來越多，業(yè)主利益受到侵害時(shí)沒有暢通的投訴渠道和完善的投訴制度只能采取其它不理想的維權(quán)方式。如此一來，物業(yè)和業(yè)主之間的糾紛就得不到妥善解決從而惡性循環(huán)。糾紛得不到妥善解決，讓業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)失去信心從而不愿意交物業(yè)管理費(fèi)。最終導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)得不到良性發(fā)展。

3.4完善監(jiān)管機(jī)制，物業(yè)管理健康發(fā)展。

首先，要加強(qiáng)物業(yè)公司資質(zhì)審核監(jiān)督。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)信用度等方面進(jìn)行嚴(yán)格的審核，杜絕不符合要求的企業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)。這既是保障業(yè)主的利益，也是保障物業(yè)管理行業(yè)的利益。其次，加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)范化監(jiān)督。當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，不少物業(yè)公司為了奪取市場(chǎng)，不顧市場(chǎng)規(guī)律，承諾過低的物業(yè)費(fèi)，入駐社區(qū)后又不能盈利從而通過降低服務(wù)質(zhì)量違規(guī)收費(fèi)等方式來保證自身利益，最終導(dǎo)致業(yè)主不滿，從而糾紛不斷。同時(shí)惡意低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)和亂收費(fèi)擾亂了物業(yè)管理市場(chǎng)，破壞了物業(yè)管理行業(yè)形象。最后，要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范化監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉而來，代表廣大業(yè)主利益的業(yè)主代表。政府加強(qiáng)對(duì)其監(jiān)督管理，使其規(guī)范化運(yùn)作真正代表廣大業(yè)主利益。

參考文獻(xiàn):。

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物業(yè)管理論文參考篇十七

為了加強(qiáng)綠化工程部物資采購的管理和監(jiān)控,確保綠化工程的順利開展。

2.范圍。

適用于公司綠化工程部。

3.職責(zé)。

部門/崗位工作內(nèi)容。

總經(jīng)理/分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)權(quán)限內(nèi)的物資審核、審批。

相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)權(quán)限內(nèi)的物資審核、審批,采購行為監(jiān)控。

參與現(xiàn)場(chǎng)議價(jià)。

部門經(jīng)理負(fù)責(zé)權(quán)限內(nèi)的物資審核、審批。

負(fù)責(zé)對(duì)部門物資采購的監(jiān)控。

工程主管負(fù)責(zé)對(duì)工程用物資采購的審核。

養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)類物資采購的.申請(qǐng)、審核。

工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對(duì)工程用物資的申請(qǐng)、驗(yàn)收、領(lǐng)用控制與監(jiān)督。

部門采購員負(fù)責(zé)物資的采(訂)購。

苗木(物資)驗(yàn)收人負(fù)責(zé)部門工程(苗木)物資的驗(yàn)收,獨(dú)立于采購員。

4.方法與過程控制。

4.1中標(biāo)工程的物資采購申請(qǐng)。

項(xiàng)目操作辦法。

合同評(píng)審評(píng)審時(shí),須附《綠化苗木采購申請(qǐng)單》。

物資申請(qǐng)根據(jù)《綠化苗木采購申請(qǐng)單》費(fèi)用按審批權(quán)限分批借款采購,每張《綠化苗木采購申請(qǐng)單》對(duì)應(yīng)一家供應(yīng)商。

報(bào)銷時(shí)附填寫完整的《綠化苗木采購申請(qǐng)單》按權(quán)限審批后進(jìn)行報(bào)銷。

合同簽訂按地產(chǎn)公司的合同文本簽訂工程合同。

4.2地產(chǎn)公司指定的零星工程物資或甲供物資采購申請(qǐng)。

項(xiàng)目操作辦法。

物資申請(qǐng)根據(jù)《綠化苗木采購申請(qǐng)單》費(fèi)用按審批權(quán)限分批借款,每張《綠化苗木采購申請(qǐng)單》對(duì)應(yīng)一家供應(yīng)商。

報(bào)銷時(shí)附填寫完整的《綠化苗木采購申請(qǐng)單》按權(quán)限審批后報(bào)銷。

甲供物資附發(fā)票、按地產(chǎn)相關(guān)部門要求到地產(chǎn)報(bào)銷。

合同如地產(chǎn)公司事后要求補(bǔ)簽合同時(shí),按合同管理程序進(jìn)行。

資料部門保存簽證單、業(yè)務(wù)指令單等記錄。

4.3物業(yè)服務(wù)中心補(bǔ)苗及部門工具用品的采購申請(qǐng)。

項(xiàng)目操作辦法。

苗木類申請(qǐng)人填寫《綠化苗木采購申請(qǐng)單》,每張《綠化苗木采購申請(qǐng)單》對(duì)應(yīng)一家供應(yīng)商。非苗木類填寫物資申請(qǐng),按權(quán)限審批后采購。

4.4采購行為、資金的管理辦法。

項(xiàng)目操作辦法。

常用綠化苗木采購應(yīng)建立部門供應(yīng)商名錄(填寫《合格物資供方(品牌)一覽表》)及價(jià)格清單,并掛部門內(nèi)部網(wǎng)頁,長(zhǎng)期合作的應(yīng)每年簽訂框架協(xié)議,每次采購時(shí)可不簽訂采購協(xié)議。

市外苗木采購市外采購要求有兩人同時(shí)在場(chǎng),并選擇在有正規(guī)發(fā)票的供應(yīng)商購買。

單宗采購金額在50000元以上及單宗人工服務(wù)外包額在10000元以上的須有公司職能部門人員參與現(xiàn)場(chǎng)議價(jià),填寫《供方現(xiàn)場(chǎng)(約見)評(píng)審記錄表》(人工外包的單獨(dú)簽訂施工協(xié)議)。

結(jié)賬應(yīng)以轉(zhuǎn)賬方式進(jìn)行。特殊情況下需使用現(xiàn)金付款超過5000(含)元以上,必須事前經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審批,支付時(shí),金額在10000元以上的必須兩人以上前往結(jié)賬;金額在30000元以上的必須由公司財(cái)務(wù)人員陪同結(jié)賬。

不簽訂采購協(xié)議的,須提供供應(yīng)商的電話、姓名、地址等相關(guān)資料。

甲供物資在地產(chǎn)相關(guān)部門參與及授權(quán)下進(jìn)行,并由參與人員及授權(quán)人簽字確認(rèn)。

市內(nèi)苗木采購在價(jià)格、質(zhì)量同等條件下,應(yīng)選擇在合格供應(yīng)商采購。

結(jié)賬以轉(zhuǎn)賬方式,可采取月、季等期限定期付款。

合格供應(yīng)商無需要的苗木或價(jià)格不合理時(shí),經(jīng)部門經(jīng)理同意后可以在其它苗場(chǎng)采購。

如不能進(jìn)行支票交易,按市外采購規(guī)定執(zhí)行或供應(yīng)商直接到財(cái)務(wù)管理部結(jié)賬。

不簽訂采購協(xié)議的,須提供供應(yīng)商的電話、姓名、地址等相關(guān)資料。

其他物資采購按《采購管理程序》要求執(zhí)行。

4.5驗(yàn)收入庫及報(bào)銷辦法。

項(xiàng)目操作辦法。

養(yǎng)護(hù)綠化苗木項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)驗(yàn)收,核對(duì)實(shí)數(shù),并在供應(yīng)商送貨單收貨人處簽名、填寫《綠化部苗木(物資)采購驗(yàn)收單》?，F(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)用物資。不再填寫《進(jìn)倉單》和《物資領(lǐng)(借)用單》。

憑送貨單、發(fā)票、《綠化苗木采購申請(qǐng)單》、《綠化部苗木(物資)采購驗(yàn)收單》等資料報(bào)銷。

工程綠化苗木。

設(shè)備工具、藥品、肥料等備用品由專人驗(yàn)收入庫,倉管員填寫《進(jìn)倉單》、入賬。

物資領(lǐng)借用按《物資存儲(chǔ)及管理程序》執(zhí)行。

憑《進(jìn)倉單》、發(fā)票等報(bào)銷。

土方、陶粒、一次性消耗品工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)驗(yàn)收,核對(duì)實(shí)數(shù),并在《物資申請(qǐng)單》'備注'欄中簽名,現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)用。不再填寫《進(jìn)倉單》和《物資領(lǐng)(借)用單》。

采購憑送貨單、發(fā)票、《物資申請(qǐng)單》復(fù)印件等資料報(bào)銷。

4.6本辦法中未明確規(guī)定的內(nèi)容,按公司《采購管理程序》執(zhí)行。

5.相關(guān)文件。

vkwy7.4-z01《采購管理程序》。

vkwy7.5.5-z01《物資存儲(chǔ)及管理程序》。

6.記錄表格。

vkwy7.4-z01-f1《物資申購單》。

vkwy7.4-z01-f3《物資/服務(wù)申請(qǐng)報(bào)告》。

vkwy7.5.5-z01-f1《進(jìn)倉單》。

vkwy7.5.5-z01-f2《物資領(lǐng)(借)用單》。

物業(yè)管理論文參考篇十八

摘要：如何解決物業(yè)管理糾紛[案情介紹]：2005年8月，北京市朝陽區(qū)美然動(dòng)力街區(qū)業(yè)主委員會(huì)因物業(yè)糾紛向北京市朝陽區(qū)人民法院起訴小區(qū)開發(fā)商北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司和小區(qū)前期物業(yè)管理公司北京美晟物業(yè)管理有限公司。

美然動(dòng)力街區(qū)業(yè)委會(huì)稱，小區(qū)業(yè)主入住小區(qū)時(shí)曾與美晟物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)托管合同》，明確約定小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，合同將自行終止。

2004年8月，美然動(dòng)力街區(qū)業(yè)委會(huì)依法成立并取得備案證明后，經(jīng)招投標(biāo)另行選定其他物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，因此要求美晟房地產(chǎn)開發(fā)公司...

物業(yè)管理論文參考篇十九

物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國,在我國,物業(yè)管理相對(duì)較晚,現(xiàn)代意義的物業(yè)管理公司是1981年3月10日成立的深圳市的物業(yè)管理公司,比西方國家落后近.而校園物業(yè)起步相對(duì)更晚,在湖南,高校引進(jìn)物業(yè)管理也就是近幾年的事,其發(fā)展勢(shì)頭相當(dāng)迅猛,但與沿海地區(qū)物業(yè)管理相比落后近20年.

一、高校物業(yè)發(fā)展歷程。

1.傳統(tǒng)的高校后勤管理.后勤管理的校園物業(yè)就是通過學(xué)校設(shè)立后勤管理部門,管理學(xué)校日常工作的運(yùn)行,從而使學(xué)校后勤服務(wù)得到保障.學(xué)校后勤部門不參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),一線員工又沒有經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn),服務(wù)意識(shí)較低.在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下,后勤管理的這種行政管理方式適應(yīng)高校的管理,但是,隨著我國經(jīng)濟(jì)越來越向著國際化接軌的步伐邁進(jìn),計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的改革,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的完善,傳統(tǒng)后勤管理已越來越不能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展.近年來,許多高校為了適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的高校后勤管理,提升服務(wù)質(zhì)量,相繼成立了后勤集團(tuán),高校后勤集團(tuán)的成立,從某種程度上打破了傳統(tǒng)的高校后勤管理.

高校后勤集團(tuán)擁有相對(duì)獨(dú)立的人事權(quán)和經(jīng)濟(jì)權(quán),但職能還像原來的后勤處,學(xué)校尚未將所有屬于物業(yè)管理的職能歸整,因此物業(yè)管理企業(yè)也就“五臟不全”.學(xué)校對(duì)物業(yè)管理的開支進(jìn)行貼補(bǔ),這種所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)合在一起的模式,只能勉強(qiáng)維持基本運(yùn)轉(zhuǎn)的物管方式,達(dá)不到高標(biāo)準(zhǔn)要求.

2.物業(yè)企業(yè)取代后勤部分管理.伴隨著我國經(jīng)濟(jì)和教育的迅速發(fā)展,高校物業(yè)管理已成為高校后勤不可或缺的新興行業(yè).校園物業(yè)管理跟隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,已經(jīng)具備取代后勤管理的基本條件,物業(yè)企業(yè)取代后勤成了必然趨勢(shì).

校園物業(yè)管理要脫離學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)的管理約束,就必須走出校園,引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng),聘請(qǐng)市場(chǎng)上優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè),實(shí)行有償服務(wù),物業(yè)管理企業(yè)就可以根據(jù)服務(wù)類型、服務(wù)要求及服務(wù)對(duì)象等情況提供多元化、專業(yè)化、層次化的物業(yè)管理服務(wù),相比較傳統(tǒng)后勤管理而言更加高效.

二、校園物業(yè)的特點(diǎn)。

第一,校園物業(yè)沒有物業(yè)管理費(fèi)收繳難的問題,不會(huì)引起物業(yè)管理費(fèi)糾紛.學(xué)校與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同,定期撥付物業(yè)管理費(fèi),繳納物業(yè)管理費(fèi)的單位只有一個(gè)主體,不像其他物業(yè)有很多的繳費(fèi)主體.

第二,校園物業(yè)服務(wù)對(duì)象結(jié)構(gòu)單一.在小區(qū)物業(yè)或者商業(yè)物業(yè)中,業(yè)主結(jié)構(gòu)復(fù)雜,物業(yè)服務(wù)對(duì)象是形形色色的不同社會(huì)層次的人,而在校園中,主要的服務(wù)對(duì)象是師生.

第三,校園物業(yè)綠化要求高.近些年,隨著環(huán)境污染的不斷加劇,各學(xué)校對(duì)于綠化方面越來越重視,大部分高校將校園建成了園林式單位,因此,對(duì)于綠化工作也要求越來越高.

第四,校園物業(yè)保潔工作具有集中性和分散性.集中性:學(xué)校中都會(huì)有統(tǒng)一的作息時(shí)間,學(xué)生按著作息時(shí)間生活,這段時(shí)間的保潔也相當(dāng)好做.分散性:一般在學(xué)生上下課時(shí)段以及學(xué)生下課后校園衛(wèi)生容易遭到破壞,這就要求物業(yè)公司的保潔工作具有很強(qiáng)的時(shí)間針對(duì)性,針對(duì)校園具體情況進(jìn)行安排,而在小區(qū)和商業(yè)物業(yè)這種情況相對(duì)較少.

第五,校園物業(yè)安全系數(shù)要求高.與商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)中的業(yè)主來比較,學(xué)生是沒有進(jìn)入社會(huì)的群體,他們的安全防范意識(shí)相對(duì)而言要薄弱得多,容易遭遇偷竊行為;另外,學(xué)生處于青少年期,性格也大多處于轉(zhuǎn)型階段,對(duì)事物的認(rèn)知缺乏考慮,容易產(chǎn)生過激行為.因此,校園物業(yè)要求更加注重對(duì)校園安全的防范,校園物業(yè)安保工作和公寓管理是構(gòu)成校園物業(yè)服務(wù)最重要的兩大塊.

第六,校園是一個(gè)文化氣息集中、濃厚的特殊區(qū)域,它所要求的物業(yè)服務(wù)相對(duì)比較高,這就對(duì)物業(yè)管理人員各方面的素質(zhì)要求相對(duì)較高.

第一、獨(dú)立公司形式.以長(zhǎng)沙市天創(chuàng)物業(yè)管理有限責(zé)任公司在湖南女子學(xué)院項(xiàng)目為例,長(zhǎng)沙市天創(chuàng)物業(yè)管理有限責(zé)任公司是一家經(jīng)國家認(rèn)可的具有二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),從事專業(yè)的校園物業(yè)管理服務(wù),設(shè)立學(xué)院項(xiàng)目部專門負(fù)責(zé)湖南女子學(xué)院的物業(yè)管理工作,擁有一個(gè)完備的管理組織機(jī)構(gòu).

第二、管理手段為經(jīng)濟(jì)手段.校園物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)朝著社會(huì)完全開放的公司制機(jī)構(gòu),在物業(yè)管理公司內(nèi)部,經(jīng)濟(jì)手段為主要的管理手段.公司內(nèi)部的《管理細(xì)則》、《員工獎(jiǎng)懲制度》等規(guī)章制度相對(duì)都是建立在經(jīng)濟(jì)利益之上,以經(jīng)濟(jì)手段帶動(dòng)服務(wù)質(zhì)量的提升.

第三、參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng).學(xué)校引進(jìn)社會(huì)上物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)駐校園,大都采取招標(biāo)形式進(jìn)行,市場(chǎng)上任何符合要求的物業(yè)管理企業(yè)都可以參與投標(biāo),學(xué)校根據(jù)物業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)品牌效應(yīng)、服務(wù)質(zhì)量以及物業(yè)管理費(fèi)等因素進(jìn)行公開選聘物業(yè)公司.

第四、資金為定額制.在物業(yè)管理企業(yè)接管校園時(shí),與學(xué)校簽訂物業(yè)管理合同,合同中即規(guī)定了每一年的物業(yè)管理費(fèi)用,學(xué)校撥付定額的物業(yè)管理費(fèi)用之后,則只需行使監(jiān)督職能,物業(yè)企業(yè)根據(jù)定額的物業(yè)管理費(fèi)來提供物業(yè)服務(wù).

第五、服務(wù)意識(shí)強(qiáng).物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)--服務(wù)業(yè),充分體現(xiàn)了其服務(wù)性質(zhì),而校園物業(yè)服務(wù)的要求更精細(xì)化、規(guī)范化和專業(yè)化.例如:長(zhǎng)沙市天創(chuàng)物業(yè)管理有限責(zé)任公司在湖南女子學(xué)院項(xiàng)目秉承“服務(wù)是生存之本,管理是效益之基,品牌是發(fā)展之源”的理念.工作中強(qiáng)化內(nèi)部管理,增強(qiáng)員工的服務(wù)意識(shí)、市場(chǎng)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)、責(zé)任意識(shí),嚴(yán)格按照iso9001質(zhì)量認(rèn)證管理體系的標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)做,著力打造“一流服務(wù)、一流管理、一流隊(duì)伍”的服務(wù)品牌.這些都能充分體現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)強(qiáng).

1.物業(yè)管理費(fèi)較低.校園物業(yè)不同于商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè),屬于公益性的組織,帶有福利性質(zhì),因此,物業(yè)管理費(fèi)不夠充足,另外,不完善的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式導(dǎo)致物業(yè)公司盡量壓縮物業(yè)服務(wù)費(fèi)用.

2.物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員文化素質(zhì)較低.物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)不高包括文化水平低和服務(wù)意識(shí)不強(qiáng).首先,文化水方面,通過對(duì)湖南女子學(xué)院現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)管理員工的調(diào)查,大專以上學(xué)歷人數(shù)只占5%,具備高中文化的占5%,初中文化占55%,小學(xué)文化占35%.從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可看出,物業(yè)公司員工平均文化水平僅初中水平,而要從事高校的物業(yè)管理工作,則在文化層次方面是有所欠缺的.

3.物業(yè)公司企業(yè)文化與校園文化的融合是難點(diǎn).校園是一個(gè)特殊的物業(yè)管理區(qū)域,是有著非常濃厚的人文氣息的地方,校園物業(yè)管理企業(yè)從社會(huì)上進(jìn)駐進(jìn)來,需要形成一種能融合校園文化的公司文化.湖南女子學(xué)院的物業(yè)管理在此方面雖然歷經(jīng)近6年的文化融合,但仍未達(dá)到完全融合的標(biāo)準(zhǔn),具體表現(xiàn)在開展與學(xué)生互動(dòng)方面的活動(dòng)不夠,例如:征文比賽、書畫展等具有校園文化氣息的活動(dòng),聯(lián)合學(xué)生會(huì)組織創(chuàng)立各種文化類協(xié)會(huì)等.這些校園文化舉措的缺乏,就很難達(dá)到企業(yè)文化與校園文化的完全融合.

4.物業(yè)管理公司在學(xué)生中的影響力有待進(jìn)一步提高.根據(jù)長(zhǎng)沙市天創(chuàng)物業(yè)管理有限責(zé)任公司與湖南女子學(xué)院后勤管理處上半年的顧客滿意度調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示,對(duì)物業(yè)企業(yè)在校園的物業(yè)服務(wù)師生比較熟悉的只占55%,有一定了解的占40%,還有5%的人不清楚.可看出物業(yè)公司在學(xué)院的物業(yè)服務(wù)影響力還有待進(jìn)一步加強(qiáng).

五、校園物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)展望。

校園物業(yè)管理經(jīng)過傳統(tǒng)后勤改革,到現(xiàn)在引進(jìn)專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè),經(jīng)歷了一段漫長(zhǎng)的歷程.湖南校園物業(yè)管理從產(chǎn)生初期的感性、無序到現(xiàn)在的平穩(wěn)和理性的發(fā)展,我們完全有理由相信在物業(yè)管理法規(guī)日趨完善、物管行業(yè)日趨規(guī)范、市場(chǎng)化更加理性的條件下,湖南校園物業(yè)的飛速發(fā)展即將到來.同時(shí)我們也相信在校園物業(yè)企業(yè)外發(fā)展業(yè)務(wù),內(nèi)狠抓管理,提升服務(wù)質(zhì)量,提高行業(yè)信譽(yù)度情況下,校園物業(yè)市場(chǎng)將會(huì)迎來蓬勃發(fā)展、欣欣向榮的景象.

參考文獻(xiàn):。

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[2]卓強(qiáng),高校后勤社會(huì)化與物業(yè)管理,經(jīng)濟(jì)師,-8:。

[3]李富,當(dāng)前我國高校物業(yè)管理存在的不足及對(duì)策,現(xiàn)代物業(yè),2007-7.

物業(yè)管理論文參考篇二十

1.0目的:。

根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)委托合同的規(guī)定,為了明確酬金制物業(yè)管理運(yùn)作模式下與委托物業(yè)管理企業(yè)的雙方權(quán)利義務(wù),有效監(jiān)管委托物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營狀況,維護(hù)公司經(jīng)濟(jì)利益。

2.0范圍。

適用于酬金制物業(yè)管理運(yùn)作模式下,xx集團(tuán)對(duì)委托物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)監(jiān)管工作。

3.0職責(zé)。

3.4集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營部負(fù)責(zé)上述工作的監(jiān)督與指導(dǎo)工作。

4.0程序。

4.1.1.2主營業(yè)務(wù)經(jīng)營收入包括為物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi);。

4.1.1.4所有主營業(yè)務(wù)經(jīng)營收入和其他業(yè)務(wù)經(jīng)營收入必須入帳,錄入財(cái)務(wù)軟件、開具地產(chǎn)財(cái)務(wù)部指定的統(tǒng)一票據(jù),列入監(jiān)管范圍。

4.1.2財(cái)務(wù)票據(jù)監(jiān)控。

4.1.2.2物業(yè)管理財(cái)務(wù)收據(jù)由地產(chǎn)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、印刷和管理;。

4.1.2.3物業(yè)公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)在每月3日前到地產(chǎn)財(cái)務(wù)部核銷上月的物業(yè)管理財(cái)務(wù)收據(jù),和領(lǐng)取本月物業(yè)管理財(cái)務(wù)收據(jù)。

4.1.3.3客戶服務(wù)中心在每月4日前將根據(jù)物業(yè)管理軟件的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),匯總和統(tǒng)計(jì)物業(yè)公司上月度的經(jīng)營收入數(shù)據(jù),并打印一份《物業(yè)公司月份經(jīng)營收入數(shù)據(jù)匯總報(bào)表》(物業(yè)管理軟件打印稿)。

4.1.3.5物業(yè)公司必須保證所有物業(yè)管理經(jīng)營收入款項(xiàng)數(shù)據(jù)原則上在48小時(shí)內(nèi)(停電、電腦或系統(tǒng)故障原因除外)錄入物業(yè)管理軟件的數(shù)據(jù)庫中。如月度審核中發(fā)現(xiàn)收費(fèi)不錄入軟件的行為,根據(jù)《xx大湖之都前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》的約定將每次處于物業(yè)公司人民幣1萬元罰款。

4.1.4物業(yè)管理經(jīng)營收入數(shù)據(jù)確認(rèn):地產(chǎn)財(cái)務(wù)部根據(jù)客戶服務(wù)中心提交審核過的《物業(yè)公司月份經(jīng)營收入數(shù)據(jù)匯總報(bào)表》(物業(yè)管理軟件打印稿)、《xx大湖之都月份物業(yè)管理收入報(bào)表》、當(dāng)月使用完的全部物業(yè)管理財(cái)務(wù)票據(jù)第一聯(lián)存根,進(jìn)行復(fù)核,復(fù)核無誤后,在《xx大湖之都月份物業(yè)管理收入報(bào)表》簽字確認(rèn),確認(rèn)后的數(shù)據(jù)將成為物業(yè)公司當(dāng)月的最終經(jīng)營收入數(shù)據(jù)。

4.2.1.1物業(yè)管理成本包括人員物業(yè)管理人工成本和物業(yè)管理物料成本;。

4.2.1.2物業(yè)管理人工成本包括:工資、福利、加班費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn);。

4.2.1.4單價(jià)在500元以上的物資作為資產(chǎn)范圍,按照資產(chǎn)管理監(jiān)控程序處理;。

4.2.3.5物業(yè)公司根據(jù)審核合格后的《xx月份物資采購報(bào)表》實(shí)施采購。

4.3酬金和虧損補(bǔ)貼支付。

4.4資產(chǎn)管理監(jiān)控。

4.4.1資產(chǎn)的定義和范圍:是指單價(jià)在500元以上的物資;。

4.4.4資產(chǎn)管理統(tǒng)計(jì)和監(jiān)督:物業(yè)公司需要在每月8日前向客戶服務(wù)中心提交《xx月份資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表》,客戶服務(wù)中心進(jìn)行監(jiān)督和核查,同時(shí)將此報(bào)表報(bào)地產(chǎn)綜合部備案。

4.4.5緊急采購和特殊情況采購:按照《xx大湖之都前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》規(guī)定執(zhí)行。

4.5集團(tuán)監(jiān)督:集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營部對(duì)上述工作不定期進(jìn)行檢查和審核,發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)和虛假行為,為集團(tuán)內(nèi)部員工責(zé)任的將按照集團(tuán)行政管理制度進(jìn)行處罰,為物業(yè)公司責(zé)任的將按照合同規(guī)定追究合同違約責(zé)任。

5.0支持性文件及質(zhì)量記錄。

5.2《xx物業(yè)管理收款收據(jù)》(地產(chǎn)財(cái)務(wù)部印制格式)。

5.4《物業(yè)公司月份經(jīng)營收入數(shù)據(jù)匯總報(bào)表》(物業(yè)管理軟件打印稿)。

5.5《xx月份考勤匯總表》zr-kf-wy-02。

5.6《xx月份人工成本報(bào)表》zr-kf-wy-03。

5.7《xx月份物資采購報(bào)表》zr-kf-wy-04。

5.8《xx大湖之都季度常用物資采購價(jià)格明細(xì)表》zr-kf-wy-05。

5.9《xx月份物業(yè)管理虧損補(bǔ)貼審批表》zr-kf-wy-06。

5.10《xx資產(chǎn)購置申請(qǐng)表》zr-kf-wy-07。

物業(yè)管理論文參考篇二十一

規(guī)范供應(yīng)商管理,對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行有效的評(píng)估與控制。

2.適用范圍。

綠化工程部。

3.職責(zé)和權(quán)限。

部門/崗位職責(zé)。

品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)a類供方的審批。

部門經(jīng)理負(fù)責(zé)b類供方的審批、報(bào)公司備案。

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)供方的`管理與日常協(xié)調(diào)及監(jiān)督。

采購員負(fù)責(zé)收集、反饋、整理市場(chǎng)信息。

4.定義。

苗木供方:為綠化部提供苗木的合作商;。

勞務(wù)服務(wù)供方:為綠化部提供勞務(wù)服務(wù)的合作商;。

物資供方:為綠化部提供物資保障的合作商。

5.方法和過程控制。

5.1苗木供方。

5.1.1部門對(duì)長(zhǎng)期合作的苗木供方應(yīng)按《供方管理程序》進(jìn)行評(píng)估為公司a類供方,掛在公司網(wǎng)頁上供查詢,對(duì)年采購額超過20萬元的供方應(yīng)簽訂框架性協(xié)議。

5.1.2部門采購人員應(yīng)對(duì)采購苗木進(jìn)行性價(jià)比分析,盡量在指定a、b類物資供方處采購,如在非指定物資供方處采購的,按《采購管理程序》要求執(zhí)行。

5.1.3部門在工作中應(yīng)針對(duì)不同的苗木盡量多尋找合格的供方。

5.1.4采購員在采購過程中應(yīng)向供方明確職務(wù)行為規(guī)范,杜絕經(jīng)濟(jì)問題。

5.1.4財(cái)務(wù)人員或部門指定人員應(yīng)按《采購管理程序》要求對(duì)采購物資進(jìn)行回訪。

5.1.5對(duì)合作不好或多次苗木不達(dá)標(biāo)而拒不愿進(jìn)行改進(jìn)的供方,部門應(yīng)《按供方管理程序》要求上報(bào)部門經(jīng)理和品質(zhì)管理管理部,視實(shí)際需要取消其合格供方資格。

5.1.6大宗苗木采購按《綠化部物資采購辦法》進(jìn)行,并安排現(xiàn)場(chǎng)約談。

5.2勞務(wù)供方。

5.2.1在選用勞務(wù)供方時(shí),部門應(yīng)事先進(jìn)行評(píng)估,簽訂合作協(xié)議,明確相關(guān)安全事項(xiàng)。

5.2.2在發(fā)放大宗勞務(wù)費(fèi)用時(shí),必要時(shí)應(yīng)安排專人跟蹤勞務(wù)費(fèi)用的發(fā)放工作,避免發(fā)生勞務(wù)糾紛。

5.3物資供方。

參照苗木供方的方法操作。

6.相關(guān)文件。

vkwy7.4-z01《采購管理程序》。

vkwy7.4-z03《供方管理程序》。

物業(yè)管理論文參考篇二十二

直到，國務(wù)院頒布了具有里程碑意義的行政法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，該條例將前期物業(yè)管理其納入法制軌道，彌補(bǔ)了前期物業(yè)管理缺失的境況，使規(guī)范前期物業(yè)管理市場(chǎng)有法可依。

3月《物權(quán)法》出臺(tái)，對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)作出明確規(guī)定，確立了物業(yè)管理的一些基本制度，提出了一些解決物業(yè)管理問題的原則，但是，伴隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的興起，物業(yè)管理領(lǐng)域的問題愈加復(fù)雜而多樣化，尤其是前期物業(yè)管理引發(fā)的問題更加凸顯，前期物業(yè)管理作為整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)階段，是非常重要的環(huán)節(jié)，不容忽視，因此，解決好前期物業(yè)管理中存在的問題是關(guān)鍵。

本文通過論述前期物業(yè)管理出現(xiàn)的諸多問題，指出存在的困境，給出解決問題的對(duì)策及建議，對(duì)維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益、規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，具有重要的理論意義及現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

物業(yè)管理論文參考篇二十三

物業(yè)管理是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)興起的新興行業(yè)，它作為人們以市場(chǎng)化、企業(yè)化、專業(yè)化、社會(huì)化方式解決房地產(chǎn)后續(xù)管理的主要手段，越來越凸現(xiàn)其重要性。如今，物業(yè)管理已經(jīng)成為人們?cè)谫I房置業(yè)過程中最關(guān)心的因素。

隨著人們生活水平的提高，享受物業(yè)服務(wù)的意識(shí)已經(jīng)越來越強(qiáng)。物業(yè)管理是一種不同于其他任何一種服務(wù)類型的服務(wù)。不同有三，其一就是服務(wù)和管理合二為一；其二，服務(wù)對(duì)象非常廣泛，服務(wù)內(nèi)容不斷豐富；其三，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)千差萬別，具有自生性。

沒有任何一個(gè)行業(yè)像物業(yè)管理這樣把管理和服務(wù)結(jié)合得這樣緊。沒有好的服務(wù)的物業(yè)管理也不成為物業(yè)管理。近來，不斷有樓市糾紛見于各種媒體上，糾紛的核心是物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)問題。對(duì)業(yè)主來說，交了費(fèi)就要享受個(gè)性化的服務(wù)，物業(yè)公司應(yīng)該滿足我的要求，對(duì)物業(yè)公司來說，繳納的物業(yè)管理費(fèi)必須和服務(wù)水平相匹配，住戶對(duì)服務(wù)的需要也千差萬別，歸結(jié)起來物業(yè)本意是管理，實(shí)際是服務(wù)。兩者是合二為一的關(guān)系。北京市小區(qū)辦公室主任劉志宇說過，物業(yè)公司在日常生活中對(duì)業(yè)主的作用到底是什么？很簡(jiǎn)單，就是公共服務(wù)，同時(shí)，重要職責(zé)就是管理，由此可見，物業(yè)公司就必須把服務(wù)作為管理的重要內(nèi)容，同時(shí)把管理作為有效手段。

物業(yè)管理是有形管理無形服務(wù)。有形管理可以定價(jià)，比如說對(duì)大中維修項(xiàng)目，只要做好投標(biāo)招標(biāo)工作，雙方不會(huì)發(fā)生太大爭(zhēng)議。無形服務(wù)不能定價(jià)，比如說電梯司機(jī)熱情服務(wù)和冷面對(duì)人的差別。業(yè)主所要得到的是有人來看電梯，只為電梯的運(yùn)行付出費(fèi)用，對(duì)于不同的服務(wù)，并沒有想到它的價(jià)格區(qū)分問題。(在美國，服務(wù)是單收費(fèi)。)對(duì)于物業(yè)管理來說，根據(jù)物業(yè)收費(fèi)情況，也很難對(duì)服務(wù)水平給出合理的定位。這緣于物業(yè)管理是有形管理和無形服務(wù)的統(tǒng)一。

物業(yè)管理的對(duì)象不僅是客觀存在的房產(chǎn)，還有業(yè)主。業(yè)主是活生生的個(gè)體，也就具有了差別性。張三喜歡你每天早上打掃衛(wèi)生，李四則喜歡你夜里悄悄打掃；又如電梯里不讓運(yùn)自行車的問題，現(xiàn)在騎自行車的人不少，你總不能讓人家爬上去吧？可是你要運(yùn)了自行車，占用轎廂的空間，其他的業(yè)主就有意見，趕上高峰期，矛盾就會(huì)產(chǎn)生。與此同時(shí)，普遍形成的收費(fèi)難現(xiàn)象，也會(huì)進(jìn)一步加劇物業(yè)公司收支平衡的難度。個(gè)性化服務(wù)需求愈來愈強(qiáng)烈，為了滿足這些要求，物業(yè)公司必須對(duì)部分服務(wù)項(xiàng)目加大投入從而提高服務(wù)水平，但是公共的投入有時(shí)卻會(huì)使一部分人不履行交費(fèi)義務(wù)。供暖問題，就是一個(gè)眾人皆知的問題。

其實(shí)，服務(wù)對(duì)象的.廣泛性在造成困難時(shí)也帶來機(jī)遇。物業(yè)管理公司的綜合實(shí)力很大一部分體現(xiàn)在這一方面。在我們物業(yè)管理的實(shí)踐中，針對(duì)同樣的事情，不同的處理方式也會(huì)有不同的效果。所以，服務(wù)水平和管理水平是分不開的。物業(yè)內(nèi)部管理水平上去了，服務(wù)水平也自然提高了。管理是前提，服務(wù)是目標(biāo)。兩者缺一不可。

政府規(guī)定統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于一些新小區(qū)可能就好落實(shí)，對(duì)于一些老小區(qū)就力不從心了。開發(fā)商售房時(shí)的過多承諾，導(dǎo)致業(yè)主入住后與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾重重。物業(yè)管理只有充分市場(chǎng)化，才能適應(yīng)千差萬別的住戶需求。實(shí)際上，有很多小區(qū)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一樣，具有自生性：是由住戶產(chǎn)生了需求，然后經(jīng)過與相關(guān)方交涉，才完成一些項(xiàng)目的立項(xiàng)。政府應(yīng)該給業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)更大的自主權(quán)和自治權(quán)，通過雙方協(xié)商一個(gè)合理的標(biāo)準(zhǔn)。

相對(duì)于私人空間的擴(kuò)大來言，介于私人空間和公共空間之間的小區(qū)空間，應(yīng)該按照自生性的原則，充分發(fā)揮各小區(qū)物業(yè)管理要素的積極性和創(chuàng)造性?？梢?，物業(yè)管理是有形管理無形服務(wù)。對(duì)于有形管理，可以量化小區(qū)常規(guī)性的工作，應(yīng)當(dāng)有個(gè)確切的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于無形的服務(wù)，則應(yīng)該市場(chǎng)化、多樣化。

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