房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報告（精選21篇）

通過報告，可以向上級領(lǐng)導(dǎo)或相關(guān)人員傳達(dá)信息，提供決策依據(jù)。報告的結(jié)論部分應(yīng)該明確、精煉，概括出整個報告的核心內(nèi)容。這是一份優(yōu)秀的報告樣本，通過閱讀它，我們可以學(xué)到很多關(guān)于報告的寫作技巧和方法。

房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報告篇一

近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進(jìn)位，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動我縣經(jīng)濟(jì)增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成6.3億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟(jì)增長注入了新的活力。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。__年以來，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25%左右。

總體看，__年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于__年，房地產(chǎn)供求形勢進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級市場的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康，一個重要標(biāo)志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。__年，從購房者購房的動機(jī)來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機(jī)炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。

預(yù)計房屋價格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了__年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預(yù)計將小于__年水平。__年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，__年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。

__年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點(diǎn);對gdp增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%。拉動了社會總體消費(fèi)的增長。__年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動消費(fèi)系數(shù)1.4計算，拉動其他消費(fèi)額1.82億元，兩項(xiàng)累計達(dá)到3.12億元。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。

1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。

2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)測市場運(yùn)行的動態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場，規(guī)范交易行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達(dá)到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進(jìn)行監(jiān)測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。

3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房(1997)173號文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發(fā)證機(jī)關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費(fèi)的流失。

4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開發(fā)項(xiàng)目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計要求。

5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。

二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點(diǎn)建議。

1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程(經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費(fèi)減半征收，出售價格實(shí)行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房。__年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全。所以，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責(zé)任。另國辦發(fā)【__】37號文件已經(jīng)要求，自__年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標(biāo)，堅持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合，正確處理經(jīng)營城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進(jìn)舊城區(qū)改造，力爭在未來五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā)，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實(shí)施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。堅持成區(qū)連片開發(fā)，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，縣房地產(chǎn)管理局、縣計劃局、縣建設(shè)局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負(fù)責(zé)人為成員。舊城改造項(xiàng)目實(shí)行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用可據(jù)實(shí)從該土地使用權(quán)出讓金中補(bǔ)償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題，后發(fā)布拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議。

3、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[__]43號文中規(guī)定：“從__年1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買。”魯政發(fā)[__]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(__、3、22)，各級黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場改善住房條件。”最近建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[__]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益?！币虼?，機(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。

4、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場秩序。

5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優(yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場需求變化，實(shí)施精品帶動戰(zhàn)略，提高信譽(yù)，建立品牌，擴(kuò)大市場;三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟(jì)倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn)、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。

6、各部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題。雖然城市拆遷工作是一項(xiàng)關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)、造福于民的好事，但在實(shí)際工作中，由于牽扯到各個方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益問題，拆遷工作變得十分復(fù)雜，并出現(xiàn)了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問題難以及時妥善解決。根據(jù)國務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，計劃、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。

7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè)，強(qiáng)化市場監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上，決定整改再進(jìn)步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳，群眾進(jìn)一個門，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續(xù)。同時，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介、年度開發(fā)量、樓盤介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個“房產(chǎn)小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。

房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報告篇二

事件：我們于3月23日和24日組織了華南區(qū)房地產(chǎn)最新關(guān)于房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的調(diào)研報告，共計約25家基金和保險客戶參加，先后調(diào)研了中洲控股、金地集團(tuán)和深圳茂業(yè)商廈，調(diào)研紀(jì)要如下。

深圳茂業(yè)商廈：

行業(yè)分析：受宏觀經(jīng)濟(jì)下調(diào)、控制三公消費(fèi)、電商和海淘等因素影響，傳統(tǒng)零售百貨行業(yè)的經(jīng)營壓力增加，行業(yè)內(nèi)競爭加劇，未來集中度將進(jìn)一步加大，有自有物業(yè)、品牌優(yōu)勢以及經(jīng)營管理能力較高的公司優(yōu)勢明顯，未來一線城市消費(fèi)將集中在中心區(qū)和社區(qū)兩塊，三線城市的消費(fèi)集中在中心區(qū)和老城區(qū)，店面地理位臵好、品牌齊全、配套完善的綜合體比單一百貨將更有優(yōu)勢。

公司分析：公司起步深圳，在深圳零售消費(fèi)市場占有份額較大，有一定的客戶忠誠度，自有物業(yè)較多，有較強(qiáng)的中高品牌引進(jìn)優(yōu)勢，公司過去幾年異地開店較快，收入實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定增長，但投資性支出和經(jīng)營壓力也增大，公司策略上放慢了開店進(jìn)度，預(yù)計未來資本支出壓力較之前將有所改善，但是還是受傳統(tǒng)零售行業(yè)下滑影響，雖然新店步入成熟期，預(yù)計業(yè)績和盈利與往年依然持平，不會出現(xiàn)大幅增長，公司近幾年負(fù)債率逐年增加，償債指標(biāo)一般，但考慮到公司債務(wù)結(jié)構(gòu)的逐漸優(yōu)化、投資支出的減少以及降息后融資環(huán)境的改善，并且公司應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)較長，對供應(yīng)商的占款能有效利用到投資上，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流總體表現(xiàn)較好，我們對公司償債能力和信用資質(zhì)維持穩(wěn)定判斷。

金地集團(tuán)：

行業(yè)分析：目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從快速發(fā)展步入穩(wěn)定發(fā)展階段，行業(yè)雖然受房地產(chǎn)貸款政策的放松以及降息等影響，預(yù)計銷售會較20xx年出現(xiàn)部分城市回暖，但政策利好有限，房地產(chǎn)開發(fā)商依然保持謹(jǐn)慎投資，全國房地產(chǎn)投資增速不會出現(xiàn)大幅上行，部分房地產(chǎn)開發(fā)商在謀求跨行業(yè)轉(zhuǎn)型，僅少數(shù)房地產(chǎn)商在大幅擴(kuò)張規(guī)模，一二三線城市房地產(chǎn)呈現(xiàn)出分化，不同地段呈現(xiàn)出分化，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將提升，小型開發(fā)商、以及儲備土地質(zhì)量較差的開發(fā)商面臨較大的競爭壓力。

公司分析：金地作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，有較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢，公司定位從過去的高端向現(xiàn)在的中高端轉(zhuǎn)換，公司股東從深圳國資委變?yōu)槊衿笊藟郏竟芾硪?guī)范，土地儲備較多，具有可持續(xù)性經(jīng)營優(yōu)勢，但是三線城市土地儲備占比分別為30%、40%和30%左右，三線城市開發(fā)壓力依然較大，公司對于未來房地產(chǎn)開發(fā)增速維持謹(jǐn)慎態(tài)度，沒有激進(jìn)拿地并開發(fā)的動力，跟投項(xiàng)目和合作開發(fā)等舉措有利于減低公司開發(fā)成本，公司在社區(qū)金融、社區(qū)養(yǎng)老方面探索，有望實(shí)現(xiàn)外延盈利，公司負(fù)債率居于行業(yè)平均水平，銀行貸款利率為基礎(chǔ)利率，預(yù)計收入和盈利能力不會出現(xiàn)大幅上升，融資壓力在降息利好下有所緩解，由于公司資產(chǎn)規(guī)模大，經(jīng)營管理規(guī)范，整體償債能力依然較強(qiáng)，我們對公司未來信用基本面維持穩(wěn)定的判斷。

中洲控股。

公司分析：中洲控股前身為深圳國企委企業(yè)，目前實(shí)際控制人為自然人，公司專注于普通商品房的開發(fā)和管理，未有轉(zhuǎn)型計劃，母公司的`持續(xù)定向和土地注入支持有利于增加公司的資本金，但公司提出未來三年實(shí)現(xiàn)50%增速的目標(biāo)，將提升公司的負(fù)債率，銀行貸款利率為基礎(chǔ)利率上浮30%，預(yù)計未來經(jīng)營性凈現(xiàn)金流在高流出的背景下不會改善，公司未來籌資壓力依然較大。

房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報告篇三

隨著我縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，尤其是住宅消費(fèi)成為民眾首選。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從開始，受住房體制改革的刺激，市場消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動，目前，商品住房建設(shè)進(jìn)入高潮，縣城區(qū)涌現(xiàn)了幸福家園，榮裕國際新城等高檔次的住宅小區(qū)。,我縣房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費(fèi)(營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅)和土地出讓總收入突2億元,占到全縣財政收入1/5，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。為促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康快速發(fā)展，筆者對對全縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、存在的問題等情況進(jìn)行了調(diào)研，形成了一些認(rèn)識與思考。

(一)縣城基本概況。永興縣地處湖南省東南部、郴州市北陲，東鄰資興，南連蘇仙，西靠桂陽，北接安(安仁)耒(耒陽)，全縣轄8鎮(zhèn)17鄉(xiāng)，土地總面積為1979.4平方公里，占湖南省土地總面積的0.93%，全縣人口63.85萬，是郴州市人口第二大縣，縣城區(qū)面積約14平方公里，城市化率達(dá)到36.75%。根據(jù)20統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我縣城區(qū)常住人口約12萬，城區(qū)戶籍約3萬戶，城區(qū)現(xiàn)有居住建筑面積約240萬平方米。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)與發(fā)展情況。目前，我縣三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)有10家，具有四級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有1家。近幾年我縣高品房年平均開發(fā)量達(dá)17.8萬平方米。其中：開發(fā)量1.01萬平方米，完成投資0.56億元;開發(fā)量達(dá)14.7萬平方米，完成投資1.17億元;19.69萬平方米，完成投資2.21億元;年開發(fā)量35.9萬平方米，完成投資4.37億元。1-6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資3.43億元，房屋施工面積25.08萬平方米，房屋新開工面積9.87萬平方米,全縣商品房銷售面積6.78萬平方米。

(三)商品房銷售及價格情況：20，我縣商品房銷售面積1.1萬平方米，住宅均價1193元/平方米;20，我縣商品房銷售面積14.4萬平方米，住宅均價1269元/平方米;20，我縣商品房銷售面積12.2萬平方米，住宅均價1316元/平方米;2009年，我縣商品房銷售面積15.9萬平方米，住宅均價1380元/平方米;20，1-6月縣城區(qū)普通住房均價為1458元/平方米，電梯房均價為2350元/平方米，商業(yè)用房均價為4495元/平方米。

1.需求方面分析：一是進(jìn)城經(jīng)商者和外出打工族的安居性需求。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)及農(nóng)村富余勞動力的轉(zhuǎn)移，不少農(nóng)民進(jìn)城先租房，做點(diǎn)小本生意，積累一定資金后，購買小面積居室或二手房，以穩(wěn)定和改善生活;外出打工人員賺錢后回鄉(xiāng)購房，這是欠發(fā)達(dá)地區(qū)大部分外出打工人員的中遠(yuǎn)期目標(biāo)。二是居民改善居住條件的升級性需求。三是收入水平的提高使居民住房消費(fèi)能力逐步提高。四是消費(fèi)觀念與時俱進(jìn)，對住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質(zhì)量生活轉(zhuǎn)變，住房升級需求強(qiáng)烈。五是儲蓄存款利率走低，國債發(fā)行量小，股票投資風(fēng)險大及房地產(chǎn)增值的作用逐步凸現(xiàn)背景下，不少群眾將投資投向向房地產(chǎn)業(yè)。

2.成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價在1100-1400元/平方米，高層建筑成本價在1700-1900元/平方米左右。造成房價成本上漲的主要原因：一是土地價格上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格整體走高。近年來，政府加強(qiáng)土地總量控制，實(shí)行統(tǒng)一公開拍賣，土地交易價格節(jié)節(jié)攀升。二是稅費(fèi)增加推動成本上升。房地產(chǎn)方相關(guān)的稅費(fèi)多達(dá)10多種，且均有不同程度上漲，增加了成本。三是建材價格及人工費(fèi)等也在上漲，也增加了商品房建筑成本。鋼鐵、水泥等建筑材料價格不斷上升，直接增加了商品房的建筑成本，是導(dǎo)致房價上漲的一個原因。四是現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是成片開發(fā)，品質(zhì)不斷提高，環(huán)境改善了，售后服務(wù)、物業(yè)管理也跟進(jìn)了，都相應(yīng)增加了商品房開發(fā)成本，從而拉動住房價格的上漲。

二、我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題。

(一)市場不景氣。受國際金融危機(jī)和房地產(chǎn)周期性調(diào)整的雙重影響，居民消費(fèi)預(yù)期下降，消費(fèi)信心不足，觀望情緒濃厚，對高層建筑的電梯維修更換、供水供電等不可預(yù)測因素和環(huán)境配套檔次存在顧慮，加之到縣外購房者的外流量增多，導(dǎo)致我縣銷售進(jìn)度放緩，銷售面積減少，部分樓盤特別是高層建筑銷售狀況低迷。

(二)總體規(guī)劃滯后。在開發(fā)建設(shè)過程中，存在著盲目開發(fā)現(xiàn)象。占地混亂，沒有統(tǒng)一劃分區(qū)域，不少所謂的住宅小區(qū)建筑規(guī)模小，檔次低、環(huán)境差。用地的規(guī)劃布局不合理，商業(yè)區(qū)和生活區(qū)混雜，缺乏層次感。

(三)樓盤戶型比例不盡合理。

理。目前，我縣房產(chǎn)市場上的住房主要以90平米-140平米的戶型為主，而小戶型的住房為數(shù)較少，不能滿足中低收入家庭的購房需求。因?yàn)榇髴粜偷姆课萁Y(jié)構(gòu)其開發(fā)成本較小戶型來說要低，開發(fā)利潤空間大，開發(fā)商不愿意建造小戶型住宅。

(四)資金鏈緊張。房地產(chǎn)屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入量大，建設(shè)周期長。而我縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都是小企業(yè)，自有資金少，以期房預(yù)售為主，主要依靠滾動發(fā)展。在房地產(chǎn)銷售旺季，房屋銷售順暢，資金回籠快，擴(kuò)大投資呈良性發(fā)展趨勢;但在銷售淡季，特別是受08年金融危機(jī)的影響和市場不景氣，商品房銷售面積和銷售額增速明顯放緩，資金周轉(zhuǎn)困難，賴以發(fā)展的資金鏈?zhǔn)艿搅溯^大的影響。

(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)。我縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從九十年代初期的1家發(fā)展到現(xiàn)在的11家，以前大的項(xiàng)目都是外地企業(yè)來投資的，目前只有浴榮國際新城、昌興花園等具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)是縣內(nèi)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的?？偟膩碚f，縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)，開發(fā)產(chǎn)品品位不高。

(五)住房二級市場不夠活躍。近年來，我縣住房二級市場(二手房交易市場)的交易量較以往有所增加。但我縣住房二級市場相對來說還是發(fā)展緩慢，對住房一級市場的調(diào)節(jié)作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不暢，交易行為不夠規(guī)范，相關(guān)服務(wù)發(fā)展滯后;二是對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠;三是消費(fèi)者在購房觀念上總想一步到位，二手房并不作為首選目標(biāo)，對消費(fèi)者的吸引力有限。

(七)、建筑風(fēng)格單一。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)層次低，技術(shù)含量低，開發(fā)樣式單一，設(shè)計千篇一律，缺少特色，造成建設(shè)檔次與新的城鎮(zhèn)發(fā)展不協(xié)調(diào)。在經(jīng)濟(jì)利益趨動下，不顧規(guī)劃設(shè)計，在審批土地上多蓋樓、少建綠地的情況嚴(yán)重，大部分小區(qū)綠地都被小房、車庫擠占，綠地面積根本達(dá)不到設(shè)計要求。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不完善，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，比較落后。

(八)物業(yè)管理滯后。我縣現(xiàn)有7家物業(yè)管理企業(yè)，8個小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理,普遍存在著管理不到位、發(fā)展滯后的問題。大多物業(yè)公司是從開發(fā)公司派生出來的，處在“誰開發(fā)、誰管理”的階段，房地產(chǎn)開發(fā)商注重開發(fā)、銷售，忽視物業(yè)管理，物業(yè)管理市場化運(yùn)營沒有啟動，缺乏競爭。各住宅小區(qū)的業(yè)主自治機(jī)制沒有建立，關(guān)心小區(qū)、自覺參與的意識和氛圍沒有形成。

(九)非市場化動作依然存在?！拔写ā薄ⅰ岸ㄏ蜷_發(fā)”等變相福利分的.現(xiàn)象、利用單位院內(nèi)的土地新建聯(lián)建房內(nèi)及城鄉(xiāng)結(jié)合部利用安置用地、集體土地進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)仍然存在，給我縣房地產(chǎn)消費(fèi)市場造成了一定的的沖擊。

針對存在的問題，必須以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)作為保障民生和改善民生、推動大力培育和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)重要舉措來抓。圍繞實(shí)現(xiàn)永興山水宜居的旅游城市的目標(biāo)，加強(qiáng)宏觀指導(dǎo)，完善發(fā)展規(guī)劃，落實(shí)調(diào)控措施，確保市場供需大體平衡，城鎮(zhèn)居民住房得到有效保障，城市化率及縣城品位得到進(jìn)一步提升。

(一)制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展詳規(guī)。把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展納入縣經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展總體規(guī)劃，作為保障和改善民生、推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)來抓。圍繞經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展目標(biāo)的總體建設(shè)布局，制定城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，落實(shí)建設(shè)項(xiàng)目和年度計劃，確保房地產(chǎn)業(yè)有序推進(jìn)。健全房地產(chǎn)開發(fā)投資機(jī)制，引導(dǎo)外來企業(yè)和資本投資開發(fā)，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率。結(jié)合修編全縣總體規(guī)劃，盡快制定“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃，健全和完善住房建設(shè)片區(qū)詳細(xì)規(guī)劃，為打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房條件、全面提升縣城建設(shè)品位提供有效保障。

(二)控制土地開發(fā)規(guī)模。建議每年年初，向社會公布本年度擬出讓土地計劃、具體的規(guī)劃設(shè)計條件，做到有計劃地出讓，并接受社會監(jiān)督;出讓土地量，按每年開發(fā)12.5萬平方米左右(1280套)建筑面積來控制，按照容積率1.5計算，共120畝土地。同時，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模應(yīng)在4萬平方米以上，對不足4萬平方米的不予審批，項(xiàng)目控制模式為“組團(tuán)-小區(qū)”式,實(shí)行帶方案招標(biāo)出讓，開發(fā)方式上鼓勵在新區(qū)，住宅結(jié)構(gòu)上鼓勵高層住宅建設(shè)，主要是為充分考慮開發(fā)商的綜合實(shí)力，確保小區(qū)品位的提升。在此基礎(chǔ)上，政府采取有效措施，沿每年基礎(chǔ)設(shè)施的投資方向合理儲備土地，土地的儲備量為建設(shè)用地量的10-15%，用于產(chǎn)業(yè)用地和調(diào)控房地產(chǎn)市場。

房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報告篇四

隨著我縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，尤其是住宅消費(fèi)成為民眾首選。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動，目前，商品住房建設(shè)進(jìn)入高潮，縣城區(qū)涌現(xiàn)了幸福家園，榮裕國際新城等高檔次的住宅小區(qū)。,我縣房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費(fèi)(營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅)和土地出讓總收入突2億元,占到全縣財政收入1/5，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。為促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康快速發(fā)展，筆者對對全縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、存在的問題等情況進(jìn)行了調(diào)研，形成了一些認(rèn)識與思考。

(一)縣城基本概況。

永興縣地處湖南省東南部、郴州市北陲，東鄰資興，南連蘇仙，西靠桂陽，北接安(安仁)耒(耒陽)，全縣轄8鎮(zhèn)17鄉(xiāng)，土地總面積為1979.4平方公里，占湖南省土地總面積的0.93%，全縣人口63.85萬，是郴州市人口第二大縣，縣城區(qū)面積約14平方公里，城市化率達(dá)到36.75%。根據(jù)20統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，我縣城區(qū)常住人口約12萬，城區(qū)戶籍約3萬戶，城區(qū)現(xiàn)有居住建筑面積約240萬平方米。

目前，我縣三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)有10家，具有四級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有1家。近幾年我縣高品房年平均開發(fā)量達(dá)17.8萬平方米。其中：開發(fā)量1.01萬平方米，完成投資0.56億元;開發(fā)量達(dá)14.7萬平方米，完成投資1.17億元;19.69萬平方米，完成投資2.21億元;年開發(fā)量35.9萬平方米，完成投資4.37億元。1-6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資3.43億元，房屋施工面積25.08萬平方米，房屋新開工面積9.87萬平方米,全縣商品房銷售面積6.78萬平方米。

(三)商品房銷售及價格情況。

20，我縣商品房銷售面積1.1萬平方米，住宅均價1193元/平方米;20，我縣商品房銷售面積14.4萬平方米，住宅均價1269元/平方米;20，我縣商品房銷售面積12.2萬平方米，住宅均價1316元/平方米;2009年，我縣商品房銷售面積15.9萬平方米，住宅均價1380元/平方米;20，1-6月縣城區(qū)普通住房均價為1458元/平方米，電梯房均價為2350元/平方米，商業(yè)用房均價為4495元/平方米。

1.需求方面分析：一是進(jìn)城經(jīng)商者和外出打工族的安居性需求。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)及農(nóng)村富余勞動力的轉(zhuǎn)移，不少農(nóng)民進(jìn)城先租房，做點(diǎn)小本生意，積累一定資金后，購買小面積居室或二手房，以穩(wěn)定和改善生活;外出打工人員賺錢后回鄉(xiāng)購房，這是欠發(fā)達(dá)地區(qū)大部分外出打工人員的中遠(yuǎn)期目標(biāo)。二是居民改善居住條件的升級性需求。三是收入水平的提高使居民住房消費(fèi)能力逐步提高。四是消費(fèi)觀念與時俱進(jìn)，對住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質(zhì)量生活轉(zhuǎn)變，住房升級需求強(qiáng)烈。五是儲蓄存款利率走低，國債發(fā)行量小，股票投資風(fēng)險大及房地產(chǎn)增值的作用逐步凸現(xiàn)背景下，不少群眾將投資投向向房地產(chǎn)業(yè)。

2.成本方面分析：目前我縣多層住宅成本價在1100-1400元/平方米，高層建筑成本價在1700-1900元/平方米左右。造成房價成本上漲的主要原因：一是土地價格上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格整體走高。近年來，政府加強(qiáng)土地總量控制，實(shí)行統(tǒng)一公開拍賣，土地交易價格節(jié)節(jié)攀升。二是稅費(fèi)增加推動成本上升。房地產(chǎn)方相關(guān)的稅費(fèi)多達(dá)10多種，且均有不同程度上漲，增加了成本。三是建材價格及人工費(fèi)等也在上漲，也增加了商品房建筑成本。鋼鐵、水泥等建筑材料價格不斷上升，直接增加了商品房的建筑成本，是導(dǎo)致房價上漲的一個原因。四是現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是成片開發(fā)，品質(zhì)不斷提高，環(huán)境改善了，售后服務(wù)、物業(yè)管理也跟進(jìn)了，都相應(yīng)增加了商品房開發(fā)成本，從而拉動住房價格的上漲。

二、我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題。

(一)市場不景氣。

受國際金融危機(jī)和房地產(chǎn)周期性調(diào)整的雙重影響，居民消費(fèi)預(yù)期下降，消費(fèi)信心不足，觀望情緒濃厚，對高層建筑的電梯維修更換、供水供電等不可預(yù)測因素和環(huán)境配套檔次存在顧慮，加之到縣外購房者的外流量增多，導(dǎo)致我縣銷售進(jìn)度放緩，銷售面積減少，部分樓盤特別是高層建筑銷售狀況低迷。

(二)總體規(guī)劃滯后。

在開發(fā)建設(shè)過程中，存在著盲目開發(fā)現(xiàn)象。占地混亂，沒有統(tǒng)一劃分區(qū)域，不少所謂的住宅小區(qū)建筑規(guī)模小，檔次低、環(huán)境差。用地的規(guī)劃布局不合理，商業(yè)區(qū)和生活區(qū)混雜，缺乏層次感。

(三)樓盤戶型比例不盡合理。

目前，我縣房產(chǎn)市場上的住房主要以90平米-140平米的戶型為主，而小戶型的住房為數(shù)較少，不能滿足中低收入家庭的購房需求。因?yàn)榇髴粜偷姆课萁Y(jié)構(gòu)其開發(fā)成本較小戶型來說要低，開發(fā)利潤空間大，開發(fā)商不愿意建造小戶型住宅。

(四)資金鏈緊張。

房地產(chǎn)屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金投入量大，建設(shè)周期長。而我縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都是小企業(yè)，自有資金少，以期房預(yù)售為主，主要依靠滾動發(fā)展。在房地產(chǎn)銷售旺季，房屋銷售順暢，資金回籠快，擴(kuò)大投資呈良性發(fā)展趨勢;但在銷售淡季，特別是受08年金融危機(jī)的影響和市場不景氣，商品房銷售面積和銷售額增速明顯放緩，資金周轉(zhuǎn)困難，賴以發(fā)展的資金鏈?zhǔn)艿搅溯^大的影響。

(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)。

我縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從九十年代初期的1家發(fā)展到現(xiàn)在的.11家，以前大的項(xiàng)目都是外地企業(yè)來投資的，目前只有浴榮國際新城、昌興花園等具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)是縣內(nèi)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的。總的來說，縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)，開發(fā)產(chǎn)品品位不高。

(六)住房二級市場不夠活躍。

近年來，我縣住房二級市場(二手房交易市場)的交易量較以往有所增加。但我縣住房二級市場相對來說還是發(fā)展緩慢，對住房一級市場的調(diào)節(jié)作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不暢，交易行為不夠規(guī)范，相關(guān)服務(wù)發(fā)展滯后;二是對住房二級市場的宣傳推廣力度不夠;三是消費(fèi)者在購房觀念上總想一步到位，二手房并不作為首選目標(biāo)，對消費(fèi)者的吸引力有限。

房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報告篇五

大豐港是江蘇省委、省政府重點(diǎn)建設(shè)的江蘇沿海三大深水海港之一。大豐港處于江蘇省1040公里海岸線港口空白帶的中心位置,距上海港250海里、連云港港120海里、秦皇島港490海里、距日本長崎港430海里、韓國釜山港420海里，可經(jīng)上海港、釜山港直達(dá)東南亞和歐美各大港口。凸顯的區(qū)位優(yōu)勢，使大豐港成為江蘇沿海中部及周邊地區(qū)與國際市場接軌的大跳板。

這里交通運(yùn)輸十分便捷，集疏運(yùn)條件具備。大豐港與沿海高速、寧靖鹽公速、徐淮鹽高速、京滬高速、新長鐵路、通輸運(yùn)河相連。蘇通長江大橋已經(jīng)建成，從沿海高速公路到上海市區(qū)僅需2小時車程;大豐港距鹽城機(jī)場僅45公里，鹽城機(jī)場已開通至北京、廣州、云南、溫州、南昌、韓國首爾、香港等地航線。疏港四級航道200xx年12月開工建設(shè)，經(jīng)通榆運(yùn)河可直達(dá)長江水系;大豐港至大豐市區(qū)雙向8車道的通港大道正在建設(shè);在鹽城至大豐港的高速公路即將開工;新長鐵路大豐港支線已列入國家規(guī)劃。“海、陸、空”現(xiàn)代化立體交通格局已經(jīng)形成，成為江蘇新型的海河聯(lián)運(yùn)口岸。

大豐港直接覆蓋蘇北、蘇中及淮南的廣大區(qū)域。年貨物可供吞吐量逾8000萬噸。每年直接供應(yīng)或經(jīng)過該地區(qū)供應(yīng)的大宗貨物中僅煤碳就達(dá)3000萬噸，木材達(dá)300立方米，集裝箱生成量50萬teu，各類化學(xué)品500萬噸。

在大豐港新一輪城市建設(shè)高潮的帶動下，全港房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。

然而當(dāng)前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費(fèi)者的購房變得加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進(jìn)行了“東莞市住房消費(fèi)狀況研究”的市場調(diào)研活動，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。以此作為我司常平項(xiàng)目下階段銷售的市場依據(jù)。

二、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響。

大豐港海港新城是按大豐港經(jīng)濟(jì)區(qū)總體規(guī)劃建設(shè)的一個獨(dú)立新城，按照“一年拉開主框架，二年初見成效，三年建成2平方公里，五年建成5平方公里、5萬人口的港城啟動區(qū)”的目標(biāo)，以“規(guī)劃指導(dǎo)、集中開發(fā)、環(huán)境先行、政府引導(dǎo)、市場開發(fā)”為原則，科學(xué)策劃、科學(xué)開發(fā)。啟動區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃建設(shè)海港新城東至城東路(原海堤公路)、南靠疏港路(s332省道)、西接濱湖大道、北臨通港路。

港城啟動區(qū)先期已建成海關(guān)、商檢、海事、國土辦公樓等開關(guān)通航必備的行政建筑設(shè)施。配套建成了海關(guān)橋、港華橋、潯陽路、洋輝中路、港華路等市政道路和橋梁。目前正在實(shí)施五溫泉假日酒店、人工日月湖工程、花園路、晨星路、環(huán)湖路、洋輝路北段和中段以及大豐港海洋學(xué)院體育場的等項(xiàng)目，并在此基礎(chǔ)上建設(shè)港區(qū)行政中心，啟動開發(fā)附近居住小區(qū)和商貿(mào)區(qū)，引導(dǎo)周邊地區(qū)的人口移居，為新中心區(qū)開發(fā)注入活力。

啟動區(qū)的中遠(yuǎn)期，在港口、工業(yè)區(qū)進(jìn)一步發(fā)展的基礎(chǔ)上，將以大型房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)帶動啟動區(qū)商業(yè)金融、生產(chǎn)服務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展。以日月湖為中心的游樂休閑設(shè)施的開發(fā)帶動整個區(qū)域進(jìn)一步發(fā)展。以洋輝路北側(cè)休閑娛樂區(qū)的開發(fā)和公園居住區(qū)的高檔居住區(qū)開發(fā)為主要方向，同時實(shí)現(xiàn)湖西文化中心區(qū)的建設(shè)，確立啟動區(qū)的形象。

按大豐港作為鹽城港主港區(qū)的定位，大豐港海港新城將定位為鹽城主城區(qū)的“副核”組成部分，大豐港區(qū)重要生活后勤基地，公共服務(wù)核心。港城建成后將集行政、商貿(mào)、金融、信息、文化、娛樂、游覽等功能于一體，必將成為海港新城能量集聚、規(guī)模效益最先集中的地區(qū)，是實(shí)現(xiàn)港區(qū)一類口岸一站式服務(wù)的重要舉措、“以港興工”、“以工興市”方略的重要體現(xiàn)、海港新城經(jīng)濟(jì)增長的重要區(qū)域。

港城5平方公里啟動區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)為：一湖映五區(qū)、五洲拱日月、玉帶系南北、璀璨奪星光。一湖映五區(qū)，一湖指4平方公里的人工湖——日月湖，環(huán)湖布置居住、科研、商業(yè)、綜合片區(qū)。五洲拱日月，指別墅、休閑、餐飲、公園、文化中心等象5個小綠洲聚集在日月湖上。玉帶系南北，指一條綠化生態(tài)走廊由南至北把日月湖和湖北面的大型生態(tài)綠地和濕地公園聯(lián)系在一起，形成共同發(fā)展之態(tài)勢。璀璨奪星光，指日月湖上各種活動設(shè)施豐富多彩，各類島嶼與建筑群像珍珠一樣灑在日月湖上，它們的倒影與日月湖一起形成一道亮麗的風(fēng)景線，好比天上的繁星一樣褶褶生輝。

針對本案濱湖佳苑附近幾個樓盤市調(diào)分析。

星湖花園房價均在4000左右，工人工資在150到160左右，打樁6到7元一米，多層12米，高層要20米道30米，土建的成本1400左右，發(fā)包價格不明，無土地成本。

---市場結(jié)論：

1、常平房地產(chǎn)市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發(fā)經(jīng)營，到施工設(shè)計，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng)。

2、常平市場正從過去的外銷主導(dǎo)向內(nèi)銷轉(zhuǎn)變，由于港人(含其它外銷需求部)與大陸與內(nèi)銷置業(yè)者的消費(fèi)習(xí)慣不同，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對內(nèi)銷市場的偏好。

3、內(nèi)銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業(yè)為重，集中在100—140平方米，三戶二廳為主，相對創(chuàng)新的錯層與躍式較受消費(fèi)者的青睞。

4、常平房地產(chǎn)市場住宅銷售的價格平穩(wěn)，實(shí)際成交價集中在2700-4000元/平方米區(qū)間，個別樓盤因其早期設(shè)計不適應(yīng)市場需求而價格下調(diào)，現(xiàn)整體市場環(huán)境除部分投資型產(chǎn)品和品質(zhì)較好的項(xiàng)目外，都呈現(xiàn)出銷售緩慢的情況。

房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報告篇六

當(dāng)前，隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，尤其是住宅消費(fèi)更為民眾首選。近年來，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場體系逐步建立，群眾消費(fèi)熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。20，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17.9%，占gdp的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動作用，與建筑業(yè)發(fā)展以及擴(kuò)大社會就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，在城市建設(shè)、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。

我縣的房地產(chǎn)業(yè)從開始，受住房體制改革的刺激，市場消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動。2015年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢頭，2015年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元，比上年增長162.7%，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我縣經(jīng)濟(jì)增長和發(fā)展的重要力量。

為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展，現(xiàn)對我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問題及相關(guān)建議分析如下：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營企業(yè)迅速崛起。

由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。2015年，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中國有企業(yè)2家，民營企業(yè)4家。到了2015年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家，民營企業(yè)16家。2015年，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%。民營企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要動力。

房地產(chǎn)投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。

作為一個新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴(kuò)大，尤其從2015年開始，受城建規(guī)模擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。2015年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;2015年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大，2015年為3.32%,2015猛增至13.25%，2015年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量。應(yīng)該說，這幾年的投資擴(kuò)張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的泡沫問題。

商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。

土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大。

近三年來，我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛，房地產(chǎn)交易異?；鸨?，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地投放量逐年上升。2015年全縣總投放為16畝;2015年總投放為98畝，是上年的6倍;2015年總投放達(dá)236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)?；?、整體化出讓轉(zhuǎn)變。2015年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝，2015年為10.59畝，2015年為21.83畝，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。

房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高。

受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯。2015年，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。

因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。2015年比2015下降69.06%，2015年比2015年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高。

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，定金、預(yù)付款占投資資金的比重上升。

近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因?yàn)榻鹑谡邔Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。

在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中，自籌資金、國內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開發(fā)資金的全部來源，居于絕對主導(dǎo)地位。從各類資金的動態(tài)情況看，國內(nèi)貸款資金和定額預(yù)付金的增速較快，定金及預(yù)付金占年度資金來源的比重逐年上升。2015年至2015年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。

房地產(chǎn)市場需求趨旺，呈現(xiàn)出兩頭輕、中間重的銷售態(tài)勢。

近年來，我縣房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢良好，銷售面積逐年增長，預(yù)售面積大幅攀升，市場需求趨旺。2015年-2015年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從2015年開始，預(yù)售面積超過了銷售面積。2015年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。

在商品房住宅銷售調(diào)查中，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現(xiàn)出兩頭輕、中間重的銷售態(tài)勢。

個人消費(fèi)成為市場需求的主體，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部。

隨著住房體制改革的逐步推進(jìn)，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個人購房比重大幅上升。2015年，全縣個人購房面積達(dá)29672.2m2，占銷售面積的83.9%;2015年個人購房面積達(dá)80628m2，占總銷售面積的99.77%，個人已成為市場消費(fèi)的主體，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導(dǎo)因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主，2015年個人購買住宅面積達(dá)70941m2，占個人購房總面積的87.98%。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內(nèi)居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)泡沫。

房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報告篇七

市場中介組織作為市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展下的產(chǎn)物，是一個嶄新的行業(yè)，其發(fā)展程度必然要經(jīng)歷逐步完善的過程。近些年，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，市場中介組織逐步興起，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，截至底，注冊登記的市場中介組織有85戶，范圍涵蓋代理、咨詢、監(jiān)理、行業(yè)協(xié)會等多個領(lǐng)域，市場中介組織在改善市場環(huán)境、優(yōu)化資源配置、規(guī)范市場行為等方面發(fā)揮了重要作用。

(一)市場中介組織逐漸成為政府轉(zhuǎn)變職能的重要載體。

由于中介組織介于政府和企業(yè)之間的獨(dú)特地位，政府可以將具體的執(zhí)行性、操作性、技術(shù)性職能授權(quán)或委托給中介組織。如審計部門每年要承擔(dān)大量的企事業(yè)單位的審計業(yè)務(wù)，任務(wù)重而力量不足，如果有會計師事務(wù)所，就可以將具體的事務(wù)性的審計職能進(jìn)行委托。又如，縣城正在進(jìn)行搬遷重建，有大量的市政建設(shè)項(xiàng)目，住建部門有工程監(jiān)管職能，但是項(xiàng)目較多、工作量很大，工程監(jiān)理職能就可以委托給第三方中介組織行使。其次，中介組織使政府與企業(yè)、市場、社會之間的關(guān)系更加有序，成為政府管理企業(yè)的有效手段。如工商、稅務(wù)、人民銀行等部門每年都要對企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的年檢年審，對企業(yè)的繼續(xù)經(jīng)營資格、經(jīng)營情況、納稅情況、企業(yè)賬戶進(jìn)行審查，這些都可以委托給會計師事務(wù)所，他們通過出具審計報告，為行政管理部門監(jiān)督管理工作提供依據(jù)，從而提高行政效率。

(二)市場中介組織承擔(dān)著一部分社會事務(wù)性的職責(zé)，成為社會化服務(wù)的一個重要途徑。

中介組織的宗旨是面向社會，面向各個行業(yè)，為社會提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。近年來，我縣中介組織服務(wù)范圍不斷擴(kuò)大，項(xiàng)目逐漸增多。如我縣的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在活躍市場流通、促進(jìn)整個房地產(chǎn)市場持續(xù)快速發(fā)展起到了積極的推動作用。

(三)市場中介組織成為維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)生活正常秩序的法律保證。

一些中介組織圍繞經(jīng)濟(jì)生活中的熱點(diǎn)、重點(diǎn)和難點(diǎn)，著眼于促進(jìn)市場交易的公平、公開和公正，滿足了廣大人民群眾和企業(yè)的實(shí)際需要。如律師事務(wù)所作為專業(yè)性的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)，為公民、法人提供了必不可少的法律服務(wù)和援助，“有事找律師”正日漸成為人們的共識。我縣現(xiàn)有2家律師事務(wù)所。

二、市場中介組織存在的問題。

雖然市場中介組織在促進(jìn)政府職能轉(zhuǎn)變、規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)行為等方面發(fā)揮了積極作用，但由于我縣市場中介組織起步較晚，主體偏少，發(fā)展較慢，還存在許多薄弱環(huán)節(jié)和不足之處，如行業(yè)分布不廣，市場化程度不高，體制不夠完善，管理不夠規(guī)范等。

(一)基礎(chǔ)不牢，發(fā)展不平衡。

機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小，專業(yè)化程度不高。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，新興的行業(yè)越來越多，專業(yè)分工越來越細(xì)，相應(yīng)地對中介組織的業(yè)務(wù)能力、服務(wù)水平和專業(yè)要求也越來越高，市場競爭也更加激烈。我縣市場中介組織普遍存在規(guī)模小、實(shí)力弱、專業(yè)化水平不高的問題。從地域來看，除縣城有市場中介組織外，鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層基本沒有，從行業(yè)來看，熱門行業(yè)的中介組織較多，行業(yè)覆蓋面較窄，一些傳統(tǒng)行業(yè)中介組織發(fā)展初具規(guī)模，但新興行業(yè)非常弱小甚至一片空白。

(二)監(jiān)管不力，制度不健全。

由于市場中介組織起步晚、時間短，在體制機(jī)制上還不夠完善，普遍存在的一個問題是，既沒有完善的法律規(guī)定，也缺乏統(tǒng)一規(guī)范的.監(jiān)管體制和統(tǒng)一協(xié)調(diào)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)。加上市場中介組織的類別較多，業(yè)務(wù)差異性大，又不能采取固定的組織模式，就會存在各行其是的情況。

(三)要求不嚴(yán)，秩序不規(guī)范。

市場中介組織普遍沒有健全的能適應(yīng)并承擔(dān)自身法律責(zé)任的法律形式，一些市場中介忽視自身建設(shè)，偶爾存在通過人情關(guān)系、鉆政策空子來取代優(yōu)良的專業(yè)水平和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，破壞了市場的公正和規(guī)范，違背公平競爭，擾亂了市場秩序，不利于市場中介組織的健康有序發(fā)展。

(四)水平不高，人員不專業(yè)。

雖然我縣中介組織得到了快速發(fā)展。但有的自身素質(zhì)不高，有的功能不全，有的服務(wù)質(zhì)量和業(yè)務(wù)水平較低。我縣缺乏一支具有較高文化知識素質(zhì)，精通本專業(yè)業(yè)務(wù)，通過嚴(yán)格資格審查的專家隊伍。另外，我縣市場中介技術(shù)手段和管理經(jīng)驗(yàn)也十分有限，使得有些中介組織不能很好的發(fā)揮其服務(wù)、溝通、代理、監(jiān)督作用。

房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報告篇八

近日，全國上下連續(xù)發(fā)生了幾起幼兒園校車重大安全事故，為了切實(shí)做好幼兒園安保工作，進(jìn)一步摸清農(nóng)村幼兒教育現(xiàn)狀，查找存在的突出問題，促進(jìn)農(nóng)村幼兒教育事業(yè)健康有序發(fā)展，宣傳辦結(jié)合深入推進(jìn)學(xué)習(xí)型機(jī)關(guān)建設(shè)中的實(shí)地調(diào)研課題，特組織相關(guān)人員對全鎮(zhèn)9所幼兒園進(jìn)行了調(diào)研，具體情況如下。

一、基本情況。

1、我鎮(zhèn)現(xiàn)有私立幼兒園9所，其中鎮(zhèn)區(qū)3所，農(nóng)村6所，除其中2所外，其余7所幼兒園均為無證無照經(jīng)營。

2、我鎮(zhèn)現(xiàn)有35歲幼兒1131人，其中在園幼兒有1492（361名外來幼兒）人，其中接受學(xué)前一年教育的有142人。

3、9所幼兒園現(xiàn)共有教職工61人，其中老師42人，職工19人。所有工資及其他待遇均由幼兒園自籌自支，幼兒園園舍大型改造、設(shè)備添及更新均由幼兒園自行解決。

二、存在的問題。

近年來，農(nóng)村私立幼兒園紛紛出現(xiàn)，這雖在一定程度上解決了農(nóng)村幼兒教育問題，減少了外出務(wù)工家長的后顧之憂，但問題不少。

一是家庭“作坊式”幼兒園較多。所有私立幼兒園沒有辦園許可證，往往是園主一家老少齊上陣，既是教師又是司機(jī)，既是保姆又是廚師，孩子的學(xué)習(xí)、安全和健康成長無法保障。

二是師資力量薄弱。幼兒園（班）園長、教師、保育員準(zhǔn)入制度把關(guān)不嚴(yán)。目前一無幼師資格證，二沒有參加過任何培訓(xùn)上崗的園長、幼師、保育員仍然存在。私立幼兒園教師中具有教師資格證或師范類院校畢業(yè)的比例不高，教學(xué)隨意性大，要么是“保姆式”哄孩子，吃飽玩好不出事就行，要么是“拔苗式”超前教育，灌輸小學(xué)知識，忽略了對幼兒智力的開發(fā)、行為習(xí)慣的培養(yǎng)。

三是學(xué)生安全難以保證。私立幼兒園安全保衛(wèi)工作遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上公立中小學(xué)；絕大部分私立幼兒園無證無照經(jīng)營；絕大部分幼兒園基礎(chǔ)設(shè)施跟不上、辦學(xué)條件差，校舍簡陋、陳舊，有的校舍已成危房，如姚賈幼兒園、中心幼兒園、徐園幼兒園等；有的防護(hù)欄低矮；有的校園操場上堆放危險物品，如董口幼兒園教室門前堆放木材；有的無活動場所，如烏廟幼兒園等，教室面積不足30平方米，學(xué)生達(dá)60人，也沒有宿舍，學(xué)生睡午覺均趴在低矮的課桌上。有的無封閉條件，如涂園幼兒園院墻低矮且有缺口，不法分子能輕易進(jìn)入；安保設(shè)施條件差，所有幼兒園都無專門治安崗?fù)ぜ皩I(yè)保安。

四是校車安全隱患大。私立幼兒園為了能多收學(xué)生，多創(chuàng)效益，往往都有校車接送學(xué)生。但大多數(shù)校車車況很差，有的甚至使用麻木車托運(yùn)小孩。此外，校車超載現(xiàn)象嚴(yán)重，雙語幼兒園一輛核載7至9人的面包車，硬塞進(jìn)十幾、二十幾個孩子。

五是食堂衛(wèi)生狀況差。部分私立幼兒園生熟食不分開，幼兒餐具混用，對蚊蠅、老鼠滅殺不到位，炊事人員無定期體檢，極易引發(fā)傳染性疾病。

三、主要原因。

（一）思想認(rèn)識不到位一是農(nóng)村私立幼兒園多，無公辦幼兒園，不能較好利用國家政策。

國務(wù)院、省、市幼兒教育改革與指導(dǎo)意見精神明確規(guī)定：“各級人民政府要加強(qiáng)公辦幼兒園建設(shè)，保證教育經(jīng)費(fèi)投入納入財政預(yù)算，做到逐年增長。市級以上人民政府要安排幼兒教育專項(xiàng)管理經(jīng)費(fèi)，主要用于師資培訓(xùn)、教研活動的開展、支持示范幼兒園和鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心幼兒園的建設(shè)，保證幼兒教育管理工作和業(yè)務(wù)活動的正常開展。要安排公辦幼兒園的發(fā)展經(jīng)費(fèi)，用于公辦幼兒園正常運(yùn)轉(zhuǎn)、教職工工資、示范性幼兒園建設(shè)等方面”。隨著經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，農(nóng)村私立幼兒園如雨后春筍，但是沒有公辦幼兒園，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府想要給予資金、政策支持也愛莫能助。政府對幼兒教育及中心園幾乎沒入任何投入，目前鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心幼兒園辦園設(shè)施陳舊，師資隊伍老化，難以更好地起到鄉(xiāng)鎮(zhèn)幼兒教育的龍頭示范作用。由此建立一所大規(guī)模的公辦幼兒園已迫在眉捷。

二是扶持政策不完善。國家雖然明確鼓勵企業(yè)和個人創(chuàng)辦幼兒園，但都沒有具體的政策，如許多園所在擴(kuò)大規(guī)模時，難以得到貸款，幼兒園的收費(fèi)大多較低，我鎮(zhèn)農(nóng)村幼兒月平均收費(fèi)在150元左右（含中餐費(fèi)），但由于農(nóng)村幼兒分散，相當(dāng)一部分幼兒園人數(shù)不多，達(dá)不到規(guī)模效益，導(dǎo)致不少幼兒園難以健康持續(xù)發(fā)展。

（二）幼兒教育發(fā)展不均衡。

一是幼兒園布局不夠科學(xué)，我鎮(zhèn)有幼兒園9所，全鎮(zhèn)有34個村，而村級幼兒園只有6所，導(dǎo)致幼兒園資源得不到有效利用，規(guī)模效應(yīng)難以體現(xiàn)，無序競爭較為嚴(yán)重。偏遠(yuǎn)地區(qū)農(nóng)村幼兒入學(xué)難，部分老百姓對其子女接受學(xué)前教育意識淡薄，政府對幼兒教育沒有投入，這樣幼教收費(fèi)較高，少數(shù)老百姓在其子弟就讀一年級之前只送去上一年學(xué)前班，嚴(yán)重影響學(xué)前三年教育的普及。二是園所條件參差不齊，條件好的能達(dá)到幼兒園設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，差的場地窄小，硬件條件落后，安全隱患突出，沒有任何幼兒保健設(shè)備，也未按要求配保健室、隔離室及消防設(shè)施，毛巾、餐巾、口杯共用，廚房與寢室只有一門之隔，爐灶、開水鍋、菜刀等用具沒有任何防護(hù)，甚至個別幼兒園連幼兒午休床都沒有。

（三）人員配上師生比例過大。

大多數(shù)幼兒園（班）為追求贏利，未按照《幼兒園工作規(guī)程》實(shí)行每班兩教一保，部分幼兒園三個班百余名幼兒的幼兒園只有園長、教師、保育員共計5人，師生比1:20，嚴(yán)重超標(biāo)。

（四）幼兒教育保教質(zhì)量不高。

由于對幼兒教育思想認(rèn)識不到位，經(jīng)費(fèi)投入不夠，重視不夠，導(dǎo)致農(nóng)村幼兒園（班）保教質(zhì)量受到一定的影響。一是幼兒教師隊伍整體素質(zhì)跟不上時代，大多數(shù)幼兒園（班）只考慮辦園效益，盡可能少花錢，沒考慮教師外出學(xué)習(xí)、培訓(xùn)，更新教育觀念，提高專業(yè)素質(zhì)與教育科研能力，從而影響保教質(zhì)量提升。二是保健水平低。為了招攬生源，幼兒園競相壓低學(xué)費(fèi)，導(dǎo)致絕大部分園所收費(fèi)偏低，為了確保賺錢，許多辦園者不按國家規(guī)定和要求，一味減少保育員的人數(shù)，大多數(shù)幼兒園二至三個班只配一名保育員，且幼兒的伙食費(fèi)不能做到?？顚Ｓ?，不按代量食譜開餐，伙食還不到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

四、思考及建議。

（一）切實(shí)提高認(rèn)識，不斷強(qiáng)化政府責(zé)任。

1、明確政府職責(zé)。把發(fā)展學(xué)前教育納入城鎮(zhèn)、新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃。建立政府主導(dǎo)、社會參與、公辦民辦并舉的辦園體制。積極發(fā)展公辦幼兒園，大力扶持民辦幼兒園。實(shí)行成本合理分擔(dān)機(jī)制，對家庭經(jīng)濟(jì)困難幼兒入園給予財政補(bǔ)助。完善幼兒園工作制度和管理辦法。制定學(xué)前教育辦園標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建立幼兒園準(zhǔn)入和督導(dǎo)制度，加強(qiáng)學(xué)前教育管理，規(guī)范辦園行為。依法落實(shí)幼兒教師地位和待遇，加強(qiáng)幼兒教師隊伍建設(shè)。教育行政部門宏觀指導(dǎo)和管理學(xué)前教育，相關(guān)部門履行各自職責(zé)，充分調(diào)動各方面力量發(fā)展學(xué)前教育。

2、增強(qiáng)行政主管意識，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)和管理。

要認(rèn)真貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的教育部等10個部委《關(guān)于幼兒教育改革發(fā)展指導(dǎo)意見的通知》和省、市幼教會議精神，堅持實(shí)行地方負(fù)責(zé)，分級管理和有關(guān)部門分工負(fù)責(zé)的幼兒教育管理體制。建議由市政府牽頭成立協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，建立以政府領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)籌，有關(guān)部門協(xié)調(diào)配合的幼兒教育管理機(jī)制，明確相關(guān)部門職責(zé)，切實(shí)加強(qiáng)對幼兒教育工作的領(lǐng)導(dǎo)，特別是加大對無證辦園和辦園中違規(guī)行為的監(jiān)管力度。

（二）改革辦園模式，理順管理體制，努力實(shí)現(xiàn)均衡發(fā)展。

1、堅持國家辦學(xué)為主的思路，確保每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)有一所規(guī)范幼兒園。

建立順暢有序的幼兒教育管理體制，是促進(jìn)幼兒教育事業(yè)健康發(fā)展的重要保證。在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，我們發(fā)現(xiàn)全鎮(zhèn)有7所幼兒園屬于無證辦學(xué)，師資配備、設(shè)備配、辦園思路等方面的不同，造成園所之間發(fā)展不均衡，影響了整體保教質(zhì)量的提高，成為制約農(nóng)村幼兒教育事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的瓶頸。我們建議將幼兒園辦學(xué)納入義務(wù)教育范疇。堅持政府辦學(xué)、規(guī)模辦學(xué)、規(guī)范管理，加大學(xué)前教育的投入，確保幼教資金的投入。建議每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立一所公辦幼兒園，各級政府應(yīng)保證將幼教經(jīng)費(fèi)開支納入財政預(yù)算，并做到幼教經(jīng)費(fèi)的投入比例逐年增大，管理體制的改變，有利于綜合考慮教育資源合理配問題，有利于對中心園業(yè)務(wù)的統(tǒng)一指導(dǎo)，提高辦學(xué)質(zhì)量，減輕家庭負(fù)擔(dān)。同時也能較好地發(fā)揮出了在貫徹幼兒教育法規(guī)、傳播教育理念、開展教育研究、培訓(xùn)師資和指導(dǎo)家庭早期教育等方面的示范、輻射作用。

2、嚴(yán)把民辦學(xué)校準(zhǔn)入關(guān)，確保農(nóng)村片區(qū)幼兒園保教資質(zhì)。

一要抓住當(dāng)前小學(xué)布局調(diào)整的契機(jī)，按照各鄉(xiāng)鎮(zhèn)幼兒教育發(fā)展規(guī)劃，繼續(xù)推行聯(lián)村辦園的思路，積極鼓勵社會力量辦園，按規(guī)劃程序完善審批制度，清理整頓關(guān)閉非法辦園，確保幼兒教育有序、健康發(fā)展。

二要提高幼教師資隊伍素質(zhì)，穩(wěn)定師資隊伍。認(rèn)真貫徹國務(wù)院頒布的《教師資格條例》及配套規(guī)章，做好幼兒教師的資格過渡及認(rèn)定工作。切實(shí)實(shí)行幼兒園園長、教師和保健人員資格準(zhǔn)入制度，實(shí)行教師聘任制，建立激勵機(jī)制，提高教師隊伍的素質(zhì)和水平。采取多種形式加強(qiáng)在職教師的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。對尚不具備幼兒園教師資格的教師，應(yīng)采取措施限期使其取得教師資格；已經(jīng)具備教師資格的應(yīng)不斷提高專業(yè)技能水平，并注意培養(yǎng)和造就一批具有較高理論素養(yǎng)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富的幼兒教育專家。

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房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報告篇九

我市現(xiàn)有義務(wù)教育學(xué)校208所，其中：小學(xué)168所(含教學(xué)點(diǎn)51個)，初中40所(含九年一貫制學(xué)校6所，十二年一貫制學(xué)校4所，完全中學(xué)7所)。20xx-20xx學(xué)年度，全市小學(xué)師生比1:14.7，其中：城區(qū)小學(xué)師生比1：18.2，農(nóng)村小學(xué)師生比1:12.7;全市初中師生比1:10.6，其中：城區(qū)初中師生比1:15.4，農(nóng)村初中1:7.3。

(二)發(fā)展?fàn)顩r。

1.義務(wù)教育經(jīng)費(fèi)投入逐年增長。市委、市政府始終將教育擺在優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略地位，認(rèn)真落實(shí)“以縣為主”的義務(wù)教育管理體制，財政教育投入保持穩(wěn)定增長。20xx年，全市義務(wù)教育經(jīng)費(fèi)預(yù)算內(nèi)撥款59438.1萬元，比20xx年53060.6萬元增長了12%，20xx年義務(wù)教育生均預(yù)算內(nèi)教育事業(yè)費(fèi)6878元，比20xx年5886元增長了16.9%。城鄉(xiāng)義務(wù)教育學(xué)校公用經(jīng)費(fèi)(農(nóng)村小學(xué)585元/生、年，初中785元/生、年;城市小學(xué)384元/生、年，初中530元/生、年)按時足額撥付到位?！皟擅庖谎a(bǔ)”范圍不斷擴(kuò)大，城鄉(xiāng)義務(wù)教育學(xué)生同等享受免除學(xué)雜費(fèi)、課本費(fèi)。全市農(nóng)村義務(wù)教育階段家庭經(jīng)濟(jì)困難寄宿生，全部享有生活補(bǔ)助并及時打卡發(fā)放到人。

2.義務(wù)教育辦學(xué)條件不斷改善。全市義務(wù)教育校安工程建設(shè)于20xx年基本結(jié)束，義務(wù)教育公辦學(xué)校的校舍，分別進(jìn)行了加固或拆除新建，義務(wù)教育學(xué)校校舍安全有了切實(shí)保障。自20xx年起，我市計劃用5年左右時間，全面推進(jìn)義務(wù)教育學(xué)校標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，從圖書(初中每生20冊，小學(xué)每生15冊)、多媒體教學(xué)設(shè)備(班班通)、中小學(xué)實(shí)驗(yàn)室設(shè)備儀器及中小學(xué)教學(xué)器材(音樂、體育、美術(shù)、衛(wèi)生、數(shù)學(xué)、地理)等4個項(xiàng)目，對全市義務(wù)教育學(xué)校進(jìn)行教育教學(xué)技術(shù)裝備。目前，已完成115所中小學(xué)裝備任務(wù)，完成率達(dá)73.72%，余下學(xué)校將于20xx年底前全部完成。

在不斷改善辦學(xué)條件，全面推進(jìn)義務(wù)教育學(xué)校標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的同時，多措并舉，著力加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)教育資源建設(shè)。結(jié)合城市發(fā)展建設(shè)，城區(qū)相繼新建了11所設(shè)施優(yōu)良、功能比較完善的標(biāo)準(zhǔn)化小學(xué)，6所初中實(shí)施了擴(kuò)容和配套設(shè)施建設(shè);結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，全市12個鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地的中心小學(xué)，分別建設(shè)了集學(xué)習(xí)、健身、娛樂等多功能為一體的“鄉(xiāng)村少年宮”;結(jié)合義務(wù)教育標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)項(xiàng)目，在配齊配足常規(guī)教學(xué)設(shè)備、器材的前提下，努力加強(qiáng)中小學(xué)現(xiàn)代教育設(shè)施設(shè)備配置，“寬帶網(wǎng)絡(luò)校校通”和“優(yōu)質(zhì)資源班班通”的普及率逐步提高，40所中小學(xué)更新了計算機(jī)教室，37所中小學(xué)的教室安裝了教學(xué)電子“白板”，全市義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)資源不斷擴(kuò)大。

3.義務(wù)教育師資隊伍得到加強(qiáng)。認(rèn)真貫徹落實(shí)《安徽省人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)中小學(xué)教師隊伍建設(shè)的意見》，按照新的標(biāo)準(zhǔn)，重新核定了全市中小學(xué)教師編制;建立教師正常補(bǔ)充機(jī)制，努力優(yōu)化教師結(jié)構(gòu)。20xx年以來，全市在師范類高校畢業(yè)生中，共招錄156名中小學(xué)教師，重點(diǎn)向農(nóng)村義務(wù)教育缺科教師學(xué)校傾斜，使中小學(xué)開齊課程的矛盾在一定程度上得到了緩解;充分發(fā)揮政策導(dǎo)向和激勵作用，鼓勵教師在農(nóng)村中小學(xué)任教。對在農(nóng)村中小學(xué)工作的教師，分別給予每月70元、100元的崗位補(bǔ)貼，堅持教師職務(wù)評聘須有農(nóng)村學(xué)校1年以上工作經(jīng)歷，堅持城區(qū)補(bǔ)充教師從農(nóng)村中小學(xué)公開選調(diào);扎實(shí)開展師資培訓(xùn)，提高師資隊伍整體素質(zhì)。健全完善了市、鄉(xiāng)、校三級培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)，**市教師培訓(xùn)基地通過了省級考評驗(yàn)收。

僅20xx-20xx學(xué)年度，各層次、各類別教師培訓(xùn)達(dá)9000人次，中小學(xué)教師的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力進(jìn)一步提升;推進(jìn)學(xué)校結(jié)對合作，以強(qiáng)幫弱共同發(fā)展。建立了城鄉(xiāng)間和跨區(qū)域中小學(xué)結(jié)對合作機(jī)制，城鄉(xiāng)學(xué)校結(jié)對合作數(shù)量進(jìn)一步擴(kuò)大，首批12所義務(wù)教育學(xué)校與廬陽區(qū)相應(yīng)學(xué)校順利對接。結(jié)對學(xué)校圍繞教育理念、學(xué)校管理、教學(xué)實(shí)踐、學(xué)生活動、質(zhì)量提升等方面，進(jìn)行全面交流幫扶，不斷豐富學(xué)校內(nèi)涵，提升辦學(xué)水平。加強(qiáng)中青年教師培養(yǎng)，打造一支骨干教師隊伍。全市擁有省級以上各類稱號優(yōu)秀教師33人，市級學(xué)科帶頭人100人，骨干教師330人，師德先進(jìn)個人12人。一支由優(yōu)秀教師、學(xué)科帶頭人和中青年骨干教師等組成的優(yōu)質(zhì)教師隊伍已基本形成。

4.素質(zhì)教育質(zhì)量提升成效明顯。深入貫徹落實(shí)黨的教育方針，把立德樹人作為教育根本任務(wù)，全面實(shí)施素質(zhì)教育。堅持德育為首的教育理念，學(xué)校、家庭、社會“三位一體”德育工作網(wǎng)絡(luò)初步形成，以愛國主義讀書教育、弘揚(yáng)雷鋒精神、傳承中華優(yōu)秀文化等活動為載體的德育工作效果明顯。中小學(xué)體育、藝術(shù)教育進(jìn)一步加強(qiáng)，青少年科技活動有效開展。僅20xx年，我市中小學(xué)在參加省及合肥市舉辦的各項(xiàng)競賽中，有近100項(xiàng)獲獎。烔煬中學(xué)的機(jī)器人足球參賽隊，榮獲省一等獎并代表我省參加全國比賽，獲得三等獎。人民路小學(xué)的書法選手，榮獲全國中小學(xué)生書法大賽二等獎?；A(chǔ)教育課程改革深入推進(jìn)，體育列入中考科目并得到加強(qiáng)，適應(yīng)學(xué)生全面發(fā)展而富有個性成長的新課程體系基本形成。中招制度改革不斷深化，將省示范高中招生計劃的80%分解到全市初中學(xué)校，城區(qū)3所省級示范高中順利實(shí)行聯(lián)合招生，進(jìn)一步促進(jìn)義務(wù)教育均衡發(fā)展和素質(zhì)教育深入實(shí)施。

二、存在的主要問題。

在肯定成績的同時，必須清醒認(rèn)識到我市義務(wù)教育與先進(jìn)縣區(qū)相比，與新形勢下人民群眾對優(yōu)質(zhì)教育的期盼，還有相當(dāng)差距。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

(一)中小學(xué)現(xiàn)有布局不夠合理。

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，**市區(qū)規(guī)模不斷擴(kuò)大，入住人口日益增多，進(jìn)城務(wù)工人員隨遷子女逐年增加，城區(qū)學(xué)齡人口不斷上升。同時，受此影響農(nóng)村學(xué)齡人口下降。全市義務(wù)教育學(xué)?，F(xiàn)有布局與適齡兒童少年就學(xué)不相適應(yīng)問題比較突出。

1.主城區(qū)公辦初中布點(diǎn)不夠，容量不足，大班額嚴(yán)重。城區(qū)現(xiàn)有公辦初中8所，位于主城區(qū)6所，城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)2所。近年來，城區(qū)義務(wù)教育公辦學(xué)校就學(xué)人數(shù)逐年增加，20xx至20xx年平均每年遞增4%，每年增加在校生約700人，其中：初中學(xué)校每年增加200人。20xx年，城區(qū)公辦初中在校生7564人。從學(xué)生分布情況看，主城區(qū)二、三、四、七中四所學(xué)校在校生6673人，占城區(qū)公辦初中在校生總數(shù)88.22%。就其規(guī)模容量而言，二、三、四、七中四所學(xué)校初中總規(guī)模為108個班，標(biāo)準(zhǔn)容量5400人，而實(shí)際在校生已超標(biāo)準(zhǔn)容量1273人，導(dǎo)致各校班學(xué)額都在58人以上，均超過了省定50人以下的班額標(biāo)準(zhǔn)，三中和七中甚至存在60人以上的過大班額問題。就主城區(qū)初中現(xiàn)有布局來說，城東區(qū)域僅有油泵廠學(xué)校且為單班規(guī)模、辦學(xué)條件又相對較差，已不能適應(yīng)該區(qū)域適齡兒童少年上學(xué)需求。同時，隨著城東區(qū)域的建設(shè)發(fā)展，就學(xué)供需矛盾將更加突出。

2.農(nóng)村小學(xué)布點(diǎn)多，生源少，教育資源分散。由于進(jìn)城入住人口和進(jìn)城務(wù)工人員隨遷子女不斷增加，農(nóng)村學(xué)齡人數(shù)逐年減少，20xx至20xx年平均每年遞減4.6%，每年減少在校生約1500人(小學(xué)800人，初中700人)。農(nóng)村中小學(xué)布局雖然作了不斷調(diào)整，但就目前現(xiàn)狀而言，布點(diǎn)多、生源少、教育資源分散的問題依然明顯，尤其在小學(xué)表現(xiàn)突出。20xx年，全市農(nóng)村完全小學(xué)97所，小學(xué)教學(xué)點(diǎn)51個，僅完全小學(xué)數(shù)則占全市完全小學(xué)總數(shù)82.9%，而農(nóng)村小學(xué)在校生22640人，卻只占全市小學(xué)在校生總數(shù)53.98%。從農(nóng)村小學(xué)學(xué)生分布情況看，全市17所鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心小學(xué)在校生11771人，而另外80所村級完小和51個教學(xué)點(diǎn)的在校生只有10721人。據(jù)調(diào)查，在80所村級完小中，50名學(xué)生以下學(xué)校有18所;在51個小學(xué)教學(xué)點(diǎn)中，20名學(xué)生以下教學(xué)點(diǎn)有35個，其中10名學(xué)生以下的還有24個。這些規(guī)模過小的完全小學(xué)和教學(xué)點(diǎn)，不僅占有了相當(dāng)?shù)慕逃Y源，也成了我市推進(jìn)義務(wù)教育發(fā)展的瓶頸。

(二)城鄉(xiāng)間、校際間辦學(xué)條件差距仍然較大。

一是城鄉(xiāng)間學(xué)校辦學(xué)條件差距較大。近年來，城區(qū)中小學(xué)辦學(xué)條件有了很大改善。20所小學(xué)有11所為新建的標(biāo)準(zhǔn)化小學(xué)，8所初中有6所實(shí)施了改造工程，具有良好辦學(xué)條件的中小學(xué)已達(dá)到了61%。農(nóng)村中小學(xué)的辦學(xué)條件雖然也得到一定改善，但與省頒辦學(xué)標(biāo)準(zhǔn)要求，與主城區(qū)學(xué)校相比，依然落后。據(jù)統(tǒng)計，農(nóng)村現(xiàn)有113所義務(wù)教育學(xué)校中，55所農(nóng)村中小學(xué)教輔用房不足，須設(shè)置的實(shí)驗(yàn)室、電腦室、圖書室、音樂室、美術(shù)室、語音室等沒有配齊，其中：38所學(xué)校僅有教室和辦公室，相應(yīng)功能室嚴(yán)重缺失;所有學(xué)校運(yùn)動場地沒有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求，相當(dāng)一部分學(xué)校的運(yùn)動場僅僅是一塊圈地，體育教學(xué)和學(xué)生健身運(yùn)動難以正常開展;38個農(nóng)村中小學(xué)食堂，有27個沒有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求，未能取得餐飲許可證。

二是區(qū)域內(nèi)學(xué)校辦學(xué)條件差距較大。城區(qū)仍有11所義務(wù)教育公辦學(xué)校的辦學(xué)條件相對薄弱，尤其是油泵廠學(xué)校和亞父初中，僅有一幢教學(xué)樓，缺乏基本的配套設(shè)施。農(nóng)村大多數(shù)村級完小在教學(xué)輔助用房、功能室配置，校園道路、運(yùn)動場地等基礎(chǔ)設(shè)施方面也都相對較差，明顯落后于中心小學(xué)。

(三)義務(wù)教育學(xué)校教師結(jié)構(gòu)失衡。

目前，我市義務(wù)教育階段中小學(xué)教師隊伍主要存在結(jié)構(gòu)性不合理。

一是學(xué)科教師結(jié)構(gòu)不夠合理。表現(xiàn)在音樂、體育、美術(shù)、信息技術(shù)學(xué)科專任教師嚴(yán)重不足。據(jù)統(tǒng)計，全市義務(wù)教育階段音樂教師50人，體育教師157人，美術(shù)教師93人，信息技術(shù)教師19人。從這些教師任教學(xué)校看，主要集中在城區(qū)中小學(xué)和部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心學(xué)校。農(nóng)村絕大多數(shù)學(xué)校缺乏音、體、美、信息技術(shù)等學(xué)科教師，開齊開足規(guī)定的課程難以有效落實(shí)。按照部頒課程計劃測算，須增配音樂教師73人、體育教師15人、美術(shù)教師38人、信息技術(shù)教師74人。

二是教師年齡結(jié)構(gòu)不夠合理。據(jù)統(tǒng)計，全市初中、小學(xué)51歲以上的教師占義務(wù)教育階段教師總數(shù)的23.5%，而30歲以下的教師只占7.6%。農(nóng)村中小學(xué)51歲以上的教師，大部分是七、八十年代教育規(guī)模擴(kuò)張時吸收的民辦轉(zhuǎn)正教師，普遍存在教育觀念更新不夠、使用現(xiàn)代教育設(shè)備能力較差、教學(xué)質(zhì)量相對較低等問題，也對教育創(chuàng)新、增強(qiáng)教育活力產(chǎn)生直接影響。

(四)義務(wù)教育信息化建設(shè)滯后。

一是校園網(wǎng)絡(luò)連通不足。我市中小學(xué)寬帶網(wǎng)絡(luò)接入161所中小學(xué)，還有37所小學(xué)及教學(xué)點(diǎn)寬帶沒有接入，寬帶開通率只有80%;再根據(jù)省定標(biāo)準(zhǔn)，義務(wù)教育6—12班級的學(xué)校要配備1—2個計算機(jī)教室進(jìn)行計算，我市義務(wù)教育學(xué)校計算機(jī)教室缺少近90間。

二是計算機(jī)數(shù)量生機(jī)比偏低。目前，我市計算機(jī)生機(jī)比為15.2：1，師機(jī)比為3.9:1，與省定生機(jī)比12:1，和師機(jī)比1:1標(biāo)準(zhǔn)相比，缺少學(xué)生用機(jī)1000臺，缺少教師用機(jī)2730臺。

三是信息化設(shè)施缺乏。我市現(xiàn)有學(xué)校廣播系統(tǒng)98套，監(jiān)控系統(tǒng)54套，對照省定基本標(biāo)準(zhǔn)，校園廣播系統(tǒng)缺48套，監(jiān)控系統(tǒng)缺92套。對于其他語音教室、課堂教學(xué)錄播系統(tǒng)、電子閱覽室、在線課堂教室、校園電視系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)和移動學(xué)習(xí)終端等選配標(biāo)準(zhǔn)我市基本沒有配備，缺口更大。

(五)教育教學(xué)目標(biāo)管理缺位。

一是教育主管部門自身指導(dǎo)、監(jiān)管缺乏精細(xì)。在義務(wù)教育改革和發(fā)展上，按照上級規(guī)定動作部署多，創(chuàng)新超前舉措少;在教育教學(xué)管理建設(shè)上，宏觀條款要求多，出臺細(xì)化辦法少;在中小學(xué)辦學(xué)行為規(guī)范監(jiān)管上，以文轉(zhuǎn)文、以會貫徹多，具體檢查督促督辦少。

二是一些學(xué)校辦學(xué)質(zhì)量目標(biāo)和競爭意識淡薄。一些學(xué)校校長辦學(xué)思想模糊，沒有清晰的辦學(xué)理念和明確的發(fā)展目標(biāo)，自以為學(xué)校設(shè)施落后，師資力量弱，只求平安無事，不求提高辦學(xué)質(zhì)量和推進(jìn)學(xué)校內(nèi)涵發(fā)展，教育教學(xué)管理粗放，工作缺乏計劃性、統(tǒng)籌性，只應(yīng)付主要科目教學(xué)，不能開齊開足全部課程，藝體和實(shí)踐活動不正常，學(xué)生素質(zhì)教育要求難以落實(shí)，教育教學(xué)質(zhì)量低下。

三是少數(shù)學(xué)校執(zhí)行辦學(xué)行為規(guī)范不嚴(yán)。少數(shù)學(xué)校貫徹落實(shí)辦學(xué)行為規(guī)范自覺性和主動性不足，應(yīng)有管理制度未建立，已有規(guī)章制度執(zhí)行不到位，學(xué)校管理松散，對教師教育教學(xué)放任自流，缺少檢查、督促、考核等監(jiān)管機(jī)制，違規(guī)辦學(xué)行為時有發(fā)生。

(六)校園安全保障比較薄弱。

校園安全是教育管理的第一要務(wù)，發(fā)展教育的同時更要全力維護(hù)廣大師生的生命安全。我市校園安全形勢基本良好，但仍存在影響校園安全的薄弱方面，主要表現(xiàn)在：

一是校園安全管理隊伍不完善。校園及學(xué)生安全管理涉及面廣，范圍大，頭緒多，任務(wù)繁雜。我市校園及學(xué)生安全工作任務(wù)主要由學(xué)校的政教處、總務(wù)處或德育處承擔(dān)，有的學(xué)校涉及到幾個部門，管理人員也都是處室負(fù)責(zé)人兼任，容易造成主次不分，職責(zé)不明，多頭管理，相互推逶的混亂局面。因此市教育局和各校成立專門的校園及學(xué)生安全管理機(jī)構(gòu)，配備專職的管理人員，是做好校園及學(xué)生安全工作的保障。

房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報告篇十

從總體上看____市畜牧業(yè)由傳統(tǒng)畜牧業(yè)向現(xiàn)代畜牧業(yè)、草原畜牧業(yè)向農(nóng)區(qū)畜牧業(yè)轉(zhuǎn)變步伐不斷加快，建立了較為完整的畜牧產(chǎn)業(yè)化發(fā)展體系。以農(nóng)牧民增收為核心，以發(fā)展多胎肉羊繁育基地、奶業(yè)養(yǎng)殖和牛羊育肥基地為主導(dǎo)、以科技創(chuàng)新、牧民定居、飼草料基地、畜牧產(chǎn)業(yè)園建設(shè)為基礎(chǔ)，全面落實(shí)畜牧業(yè)生產(chǎn)各項(xiàng)措施，畜牧業(yè)發(fā)展勢頭良好。農(nóng)牧民生產(chǎn)經(jīng)營理念已發(fā)生了深刻的變化，致富奔小康的信心日益堅定。鄉(xiāng)(場)鎮(zhèn)干部工作勤奮，領(lǐng)導(dǎo)干部思想解放，發(fā)展思路明確。各鄉(xiāng)（場）鎮(zhèn)的畜牧業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營管理結(jié)構(gòu)正朝著市場化的方向發(fā)展，經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益、社會效益正在凸顯。

（一）畜牧業(yè)發(fā)展初具規(guī)模。

1、制定切實(shí)可行的發(fā)展思路。各鄉(xiāng)（場）鎮(zhèn)都能根據(jù)各自的實(shí)際，堅決實(shí)施了“四區(qū)一線”農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化布局戰(zhàn)略，積極探索總結(jié)長期以來走種養(yǎng)結(jié)合道路的成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)，確立了大力推進(jìn)以現(xiàn)代畜牧業(yè)為主的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、促進(jìn)農(nóng)牧民持續(xù)增收的發(fā)展戰(zhàn)略。同時按照產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)要求，用工業(yè)化思維謀劃現(xiàn)代畜牧業(yè)的發(fā)展思路，積極推進(jìn)以現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系、現(xiàn)代經(jīng)營方式為重點(diǎn)的優(yōu)質(zhì)肉羊發(fā)展模式，努力實(shí)現(xiàn)“三個轉(zhuǎn)變”。

2、構(gòu)建現(xiàn)代畜牧業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)體系。____市草原畜牧業(yè)向定居畜牧業(yè)、以種植業(yè)為主的大農(nóng)業(yè)格局向以種養(yǎng)結(jié)合的農(nóng)區(qū)畜牧業(yè)轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)畜牧業(yè)向現(xiàn)代畜牧業(yè)轉(zhuǎn)變步伐不斷加快，建立了以科技、養(yǎng)殖、加工、流通、金融信貸“五大平臺”為支撐的、較為完整的畜牧產(chǎn)業(yè)化發(fā)展體系。以發(fā)展多胎肉羊繁育基地、奶業(yè)養(yǎng)殖和牛羊育肥基地為主導(dǎo)、以科技創(chuàng)新、牧民定居、飼草料基地、畜牧產(chǎn)業(yè)園建設(shè)為基礎(chǔ)，逐步形成了畜牧業(yè)發(fā)展的立體平臺。

3、建設(shè)畜牧業(yè)發(fā)展保障體系。一是政策扶持。將科技三項(xiàng)費(fèi)、抗震安居、農(nóng)村道路、農(nóng)村沼氣、水利建設(shè)和農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移培訓(xùn)等項(xiàng)目資金捆綁使用，積極向畜牧業(yè)傾斜。各鄉(xiāng)（場）鎮(zhèn)對進(jìn)駐養(yǎng)殖小區(qū)的養(yǎng)殖大戶，在土地等方面給予優(yōu)惠政策，并幫助協(xié)調(diào)解決畜牧貸款事宜。水利、電力、交通部門在畜牧業(yè)水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上給予優(yōu)先解決，確保及時通水、通電、通路。二是良種繁育和疫病防控體系。扶持佳禾、澳羊龍頭企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，協(xié)調(diào)解決其在發(fā)展運(yùn)行中的困難和問題，幫助其擴(kuò)大供種規(guī)模，拓展雜交改良覆蓋面，強(qiáng)化了市、鄉(xiāng)、村三級動物防疫體系。

（二）畜牧業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)的特點(diǎn)。

1、畜牧業(yè)生產(chǎn)方式發(fā)生了轉(zhuǎn)變。各鄉(xiāng)（場）鎮(zhèn)畜牧業(yè)生產(chǎn)方式從粗放低效向集約高效轉(zhuǎn)變的趨勢明顯?！叭庋蛞痪€”片區(qū)大都能與本地資源相結(jié)合，突出特色、加快發(fā)展。如甘家湖牧場把牧民定居工程作為抓手，飼草料基地建設(shè)為基礎(chǔ)，現(xiàn)代化農(nóng)村社區(qū)服務(wù)為前提，以養(yǎng)殖小區(qū)示范為帶動，以科學(xué)利用資源為手段，推行以草定畜、草畜平衡措施，開展季節(jié)性禁牧和舍飼半舍飼養(yǎng)殖，實(shí)現(xiàn)草原畜牧業(yè)向定居畜牧業(yè)轉(zhuǎn)變的可持續(xù)發(fā)展。甘家湖鐵架子牧民定居點(diǎn)、馬吉克牧民新村定居點(diǎn)已率先實(shí)現(xiàn)“三通、四有、五配套”，入住率達(dá)90%以上，牧民生產(chǎn)生活進(jìn)一步改善。牧民冬季舍飼圈養(yǎng)、冬羔生產(chǎn)、牛羊育肥等新的畜牧業(yè)生產(chǎn)方式有所轉(zhuǎn)變，牧民收入及畜牧業(yè)防災(zāi)能力均有所提高。巴音溝牧場堅持以優(yōu)質(zhì)肉羊、肉牛為主的畜牧產(chǎn)業(yè)作為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的突破口，以天山碧玉、牧民農(nóng)家樂等資源優(yōu)勢發(fā)展旅游業(yè)，多措并舉增加農(nóng)牧民收入。馬吉克牧場則依據(jù)獨(dú)特的地理環(huán)境，調(diào)整畜種結(jié)構(gòu)，加快品種改良，以“三大基地”建設(shè)為抓手，促進(jìn)草原畜牧業(yè)向定居畜牧業(yè)發(fā)展。古爾圖牧場把牲畜品種改良和牧民定居作為基礎(chǔ)，以專業(yè)合作社為平臺，走“小規(guī)模、大范圍”的畜牧業(yè)發(fā)展方式，努力打破延續(xù)千百年“靠草山吃飯”的粗放型畜牧業(yè)生產(chǎn)方式。從這些做法可以看出，盡管各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（場）進(jìn)程不同、經(jīng)驗(yàn)不同，但都結(jié)合實(shí)際，把加快轉(zhuǎn)變畜牧業(yè)生產(chǎn)方式作為了自覺行動。

2、畜牧業(yè)組織方式發(fā)生了轉(zhuǎn)變。為提高牧民群眾組織化程度，把農(nóng)牧民組織到農(nóng)牧業(yè)社會化大生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)中，各地按照自愿組合、適度集中、民辦、民管、民受益的原則，組織成立專業(yè)合作組織。但這些專業(yè)合作社主要集中在農(nóng)區(qū)，如古爾圖的新星牛羊育肥合作社，盡管運(yùn)行機(jī)制尚不夠完善，但已經(jīng)取得較好經(jīng)濟(jì)效益并展現(xiàn)出良好發(fā)展前景。阿克奇利群多胎肉羊養(yǎng)殖農(nóng)民專業(yè)合作社，已建成較為規(guī)范的以“小尾寒羊”為主要畜種的多胎肉羊養(yǎng)殖小區(qū)，經(jīng)濟(jì)效益顯現(xiàn)，發(fā)展勢頭良好。目前，農(nóng)牧民群眾參加專業(yè)合作組織的積極性不斷高漲。

養(yǎng)殖規(guī)?；?。從長遠(yuǎn)看，無論哪種方式，只要能形成一定規(guī)模、實(shí)現(xiàn)自我循環(huán)、適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)，都符合現(xiàn)代畜牧業(yè)發(fā)展趨勢，應(yīng)予積極引導(dǎo)和扶持。

（一）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入不足，影響草原畜牧業(yè)向定居畜牧業(yè)轉(zhuǎn)變進(jìn)程。

近年來，____市通過多種措施，優(yōu)先保障了牧民定居工程的建設(shè)，牧民定居工作有了新進(jìn)展。全市除甘家湖鐵架子牧民定居點(diǎn)、馬吉克牧民新村定居點(diǎn)實(shí)現(xiàn)了“三通、四有、五配套”，入住率達(dá)90%之外，其它的牧民定居點(diǎn)由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不到位，配套設(shè)施跟不上，入住率不高。受水資源等多種因素影響，牧民定居所需的飼草料基地建設(shè)困難重重，如賽力克提牧場牧民定居點(diǎn)，人畜飲水困難，造成牧民人、畜都定不下來。另外，大多數(shù)牧場都不同程度的存在草畜矛盾問題，天然草場產(chǎn)草量較80年代初減少60%，而載畜量則上升了6倍，嚴(yán)重超載放牧使草場呈現(xiàn)出加速退化趨勢，造成畜牧業(yè)發(fā)展后勁嚴(yán)重不足。但要實(shí)行草場休牧、輪牧、禁牧，必須加強(qiáng)草原圍欄、牲畜暖棚圈、牲畜防疫體系等為主要內(nèi)容的草原基礎(chǔ)建設(shè)，但這些方面的建設(shè)相對滯后，投入不足，草畜矛盾依然突出。

（二）畜牧產(chǎn)業(yè)組織化程度低，合作組織不健全，沒有形成有效的利益聯(lián)動機(jī)制。

目前，全市從事畜牧生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)的專業(yè)合作組織有27家，80%處于成立初期，機(jī)構(gòu)不健全、運(yùn)行不規(guī)范。有些專業(yè)合作組織沒有運(yùn)作起來，只是掛名不作為，沒有形成與會員、市場、公司、企業(yè)利益共擔(dān)的聯(lián)動機(jī)制。這些專業(yè)合作組織大都集中在農(nóng)區(qū)，服務(wù)于農(nóng)區(qū)的牛羊育肥業(yè)、奶業(yè)片區(qū)的銷售等?！叭庋蛞痪€”片區(qū)專業(yè)合作組織更少，各個牧場的牲畜銷售渠道比較單一，主要是前來收購的所謂“二道販子”，或者自已單打獨(dú)斗地去活畜市場交易，市場信息不通暢，使得牧民的經(jīng)濟(jì)利益受到不同程度的損害。在市場牽龍頭、龍頭帶基地、基地連養(yǎng)殖戶的鏈條上缺乏有效對接，不少合作組織經(jīng)費(fèi)匱乏，經(jīng)營性業(yè)務(wù)、技術(shù)培訓(xùn)等工作無法開展，經(jīng)營性業(yè)務(wù)更少，尚未形成相互支持、相互促進(jìn)、風(fēng)險共擔(dān)、利益共享的利益共同體，沒有真正發(fā)揮畜牧業(yè)發(fā)展的橋梁紐帶作用。在建立利益共同體這個實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的重要環(huán)節(jié)上差距較大，家庭養(yǎng)殖、粗放經(jīng)營仍是____畜牧業(yè)發(fā)展的主流，養(yǎng)殖戶抗市場波動、疫病風(fēng)險能力明顯不足。

（三）畜牧業(yè)發(fā)展資金短缺且融資難，影響畜牧業(yè)發(fā)展的規(guī)模化進(jìn)程。

據(jù)走訪的所有鄉(xiāng)（場）鎮(zhèn)的農(nóng)牧民、養(yǎng)殖戶、專業(yè)合作組織負(fù)責(zé)人，普遍反映：目前除個別牧場的牧民思想觀念滯后，安于現(xiàn)狀，不思進(jìn)取，對品種改良、舍飼半舍飼圈養(yǎng)、定居不感興趣外，大多數(shù)鄉(xiāng)（場）鎮(zhèn)的農(nóng)牧民對發(fā)展畜牧業(yè)、改善生產(chǎn)生活條件信心堅定，積極性很高。影響他們繼續(xù)發(fā)展或從事畜牧業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的主要因素不是缺乏養(yǎng)殖技術(shù)而是缺乏資金。各個牧場牧民畜牧業(yè)貸款難、數(shù)額小、周期短，金融機(jī)構(gòu)規(guī)定的放款、還款時間與畜牧業(yè)生產(chǎn)周期不完全符合，造成牧區(qū)牧民想定居發(fā)展舍飼半舍飼養(yǎng)殖困難較多。農(nóng)區(qū)也存在同樣的情況，使養(yǎng)殖戶不能靈活地購進(jìn)或售出牲畜，養(yǎng)殖戶的利益受到損失，在一定程度上限制了養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展。由于資金的短缺，農(nóng)區(qū)較為完善的養(yǎng)殖小區(qū)僅有哈圖布呼鎮(zhèn)大橋奶牛養(yǎng)殖小區(qū)，皇宮鎮(zhèn)及八十四戶的多胎肉羊養(yǎng)殖小區(qū)，其余的養(yǎng)殖小區(qū)僅完成了前期建設(shè)，如百泉鎮(zhèn)、古爾圖鎮(zhèn)、甘河子鎮(zhèn)、車排子等鄉(xiāng)鎮(zhèn)、四棵樹鎮(zhèn)，夾河子鄉(xiāng)在建設(shè)。影響?zhàn)B殖小區(qū)建設(shè)的除是因土地因素外，主要是因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)殖小區(qū)成本高，農(nóng)戶有錢建圈、沒錢養(yǎng)殖，缺少起動資金，總體上會影響規(guī)?；B(yǎng)殖的.進(jìn)一步發(fā)展。同時畜牧業(yè)投入主體單一，渠道狹窄，金融信貸門檻較高，資金“瓶頸”問題尚未有效解決。

（四）龍頭企業(yè)少帶動能力不強(qiáng)，使得畜牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程緩慢。

____市畜牧業(yè)龍頭企業(yè)總的來說是數(shù)量少、規(guī)模偏小，產(chǎn)品精深加工層次較低，產(chǎn)業(yè)鏈不長，市場附加值低，產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營程度偏低。加之管理經(jīng)驗(yàn)缺乏，抗御市場風(fēng)險能力和對養(yǎng)殖戶帶動作用不強(qiáng)，沒有形成產(chǎn)業(yè)化的骨干。引進(jìn)的畜產(chǎn)品加工龍頭企業(yè)還沒有正常運(yùn)轉(zhuǎn)，產(chǎn)業(yè)鏈條短，加工轉(zhuǎn)化率低。優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)規(guī)模小，專業(yè)化水平低，缺乏市場競爭力。目前，海川乳業(yè)和民用肉聯(lián)廠兩個龍頭企業(yè)規(guī)模較小，帶動能力較弱，產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營程度不高，還沒有建立“企業(yè)+組織+養(yǎng)殖戶”的利益聯(lián)結(jié)機(jī)制。佳禾畜牧雖是集多胎肉羊擴(kuò)繁、飼草料基地建設(shè)及加工、畜產(chǎn)品分割加工于一體的企業(yè)，但目前仍然處于建設(shè)中，帶動能力沒有顯現(xiàn)。龍頭企業(yè)基地建設(shè)和帶動農(nóng)戶能力差，產(chǎn)業(yè)鏈條延伸不足，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展步伐緩慢。

為盡快把畜牧業(yè)發(fā)展成為____的一個大產(chǎn)業(yè)，帶動種植業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品多次增值，使畜牧業(yè)真正成為推動____市農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)牧民增收致富的支柱產(chǎn)業(yè)，應(yīng)突出____的地緣優(yōu)勢，使草原畜牧業(yè)與牧民定居工程相結(jié)合、農(nóng)區(qū)畜牧業(yè)與種植業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整相結(jié)合，加快草原畜牧業(yè)向定居畜牧業(yè)、以種植業(yè)為主的大農(nóng)業(yè)格局向以種養(yǎng)結(jié)合的農(nóng)區(qū)畜牧業(yè)轉(zhuǎn)變，最終實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)畜牧業(yè)向現(xiàn)代畜牧業(yè)轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)真正意義上的傳統(tǒng)畜牧業(yè)大突破。

（一）優(yōu)化畜牧產(chǎn)業(yè)布局。

畜牧生產(chǎn)基地是畜牧業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)、龍頭企業(yè)的依托，是整個畜牧產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)。因此要圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，合理布局、突出特色，統(tǒng)一規(guī)劃，推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)取得顯著進(jìn)展。一是注重產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，確定畜牧發(fā)展產(chǎn)業(yè)帶，做大做精畜牧產(chǎn)業(yè)基地。如以哈圖布呼、百泉鎮(zhèn)為中心的奶業(yè)片區(qū)形成規(guī)模，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)殖，標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，逐步取消農(nóng)戶散養(yǎng)方式，進(jìn)行集中圈養(yǎng)，統(tǒng)一管理，提高牛奶安全質(zhì)量，使乳業(yè)公司健康安全發(fā)展，并帶動四棵樹鎮(zhèn)、吉爾格勒特鄉(xiāng)、甘河子鎮(zhèn)、八十四戶鄉(xiāng)的高產(chǎn)奶牛養(yǎng)殖快速發(fā)展，培育奶業(yè)生產(chǎn)基地；圍繞八十四戶鄉(xiāng)、夾河子牛羊育肥片區(qū)地緣及資源優(yōu)勢，大力發(fā)展牛羊育肥業(yè)，加快牛羊育肥小區(qū)建設(shè)，帶動牧區(qū)牲畜在農(nóng)區(qū)育肥，實(shí)現(xiàn)集約化、規(guī)?；B(yǎng)殖，培育牛羊肉產(chǎn)業(yè)基地；圍繞西大溝、皇宮、西湖、甘河子等鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要種植玉米、番茄等農(nóng)作物的優(yōu)勢，加快多胎肉羊養(yǎng)殖基地發(fā)展；加快“優(yōu)質(zhì)肉羊一線”基地建設(shè)步伐，優(yōu)化畜種畜群結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大母畜比例，提高牲畜出欄率、商品率，同時合理確定草原載畜量，變四季游牧為兩季生產(chǎn)，減輕草場壓力，保護(hù)草原生態(tài)環(huán)境；加快優(yōu)質(zhì)飼草料生產(chǎn)和加工基地建設(shè)，為畜牧產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)提供保障。二是依托龍頭企業(yè)培育產(chǎn)業(yè)基地，并通過深加工開發(fā)系列產(chǎn)品，加快品牌建設(shè)，打出品牌拓展市場，帶動養(yǎng)殖場、養(yǎng)殖戶擴(kuò)大規(guī)模，加快養(yǎng)殖基地建設(shè)。

（二）壯大專業(yè)合作組織。

畜牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營必須要提高農(nóng)牧民進(jìn)入市場的組織化程度，要積極培育專業(yè)合作組織的發(fā)展，各級政府大力扶持合作組織建設(shè)，給予資金、硬件建設(shè)投資，降低合作組織成本，提高合作組織經(jīng)濟(jì)利潤，吸引廣大散養(yǎng)戶積極加入合作組織，做到“五統(tǒng)一”（統(tǒng)一良種繁育、統(tǒng)一飼料供應(yīng)、統(tǒng)一疫病防治、統(tǒng)一飼養(yǎng)管理、統(tǒng)一市場銷售），壯大合作組織力量。一是建立健全專業(yè)合作組織認(rèn)定、規(guī)范、監(jiān)管、服務(wù)體系，高標(biāo)準(zhǔn)的推動專業(yè)合作組織健康發(fā)展；二是引導(dǎo)培育、規(guī)范運(yùn)作現(xiàn)有的專業(yè)合作組織，從政策扶持與引導(dǎo)方面多下功夫。對運(yùn)作規(guī)范、發(fā)展前景好的合作組織，政府應(yīng)從政策、資金、技術(shù)、服務(wù)上給予大力支持，扶優(yōu)扶強(qiáng)，使其成為畜牧業(yè)規(guī)?；l(fā)展的支柱。三是要引導(dǎo)畜牧專業(yè)合作組織與畜牧龍頭企業(yè)建立緊密聯(lián)系，使畜牧專業(yè)合作組織成為養(yǎng)殖戶利益的代言人。同時要協(xié)調(diào)好龍頭企業(yè)和合作組織形成穩(wěn)定共同體，完善利益聯(lián)結(jié)機(jī)制，擔(dān)負(fù)起畜牧產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的重任，為畜牧產(chǎn)業(yè)走向規(guī)?；於ɑA(chǔ)。四是通過參觀考察、培訓(xùn)交流、黨員創(chuàng)業(yè)工程等多種渠道大視野、高規(guī)格培養(yǎng)專業(yè)合作組織經(jīng)濟(jì)人隊伍，把思路活、干勁足、會管理、善經(jīng)營的致富帶頭人培養(yǎng)成為專業(yè)合作組織的負(fù)責(zé)人，為專業(yè)合作組織的發(fā)展壯大提供人才支持。

（三）解決畜牧融資難題。

式。在推動畜牧業(yè)組織經(jīng)營方式轉(zhuǎn)變的過程中，探索出用工按勞取酬、利潤按股分紅為主的分配模式。改變單純按勞分配的舊格局為勞動、草場、資本、技術(shù)、管理等生產(chǎn)要素參與分配的新格局。這種分配模式的優(yōu)點(diǎn)不僅在于風(fēng)險共擔(dān)、利益共享，而且還能調(diào)動各經(jīng)營主體的積極性，激發(fā)一切有利于畜牧業(yè)發(fā)展的活力和源泉，為畜牧業(yè)發(fā)展提供融資環(huán)境。二是構(gòu)建高效靈活的畜牧產(chǎn)業(yè)融資機(jī)制。一方面，改革農(nóng)村集體土地使用權(quán)制度，允許在農(nóng)民自愿、集體認(rèn)可、基層政府備案登記、切實(shí)保障農(nóng)民基本生活條件的情況下規(guī)范流轉(zhuǎn)，為城鎮(zhèn)非農(nóng)民組織和個人投資畜牧業(yè)提供產(chǎn)權(quán)保障，同時頒發(fā)集體土地使用權(quán)基礎(chǔ)上的房屋所有權(quán)證，允許進(jìn)行抵押、質(zhì)押、擔(dān)保融資，為社會各界投資畜牧業(yè)提供平臺。另一方面，農(nóng)民可自主成立服務(wù)于畜牧生產(chǎn)和流通領(lǐng)域的互助合作金融組織，大中型農(nóng)牧企業(yè)可設(shè)立為畜牧業(yè)服務(wù)的擔(dān)保公司，為養(yǎng)殖場解決流動資金問題。三是要打破地方保護(hù)，利用稅費(fèi)優(yōu)惠政策鼓勵不同地域的畜牧企業(yè)合作，做大做強(qiáng)，創(chuàng)造更好的融資條件。

（四）積極培育龍頭企業(yè)。

畜牧業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，龍頭企業(yè)帶動是關(guān)鍵。要充分發(fā)揮龍頭企業(yè)在開拓市場、技術(shù)創(chuàng)新、引導(dǎo)和組織基地生產(chǎn)與農(nóng)戶經(jīng)營等方面的作用。一是將現(xiàn)有的龍頭企業(yè)如民企農(nóng)牧實(shí)業(yè)有限公司肉聯(lián)廠、佳禾畜牧、海川乳業(yè)等企業(yè)扶強(qiáng)扶壯，增強(qiáng)其開拓創(chuàng)新，抵御市場風(fēng)險、自然風(fēng)險的能力。二是規(guī)范發(fā)展一批龍頭企業(yè)，要引導(dǎo)其在帶動農(nóng)戶、開拓市場上下功夫，成為畜牧經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭和骨干，支持其他企業(yè)向畜產(chǎn)品加工領(lǐng)域延伸，成為畜牧龍頭企業(yè)。三是支持畜產(chǎn)品加工企業(yè)加快發(fā)展的基礎(chǔ)上，支持合作社興辦畜產(chǎn)品加工企業(yè)；利用____自然資源，引進(jìn)畜牧加工龍頭企業(yè)，增強(qiáng)市場競爭力，帶動____畜牧產(chǎn)業(yè)市場化發(fā)展。

（五）健全畜牧發(fā)展服務(wù)體系。

發(fā)展畜牧業(yè)，健全服務(wù)體系是前提。一是健全政策性農(nóng)業(yè)保險制度，加快建立畜牧產(chǎn)業(yè)化再保險和巨災(zāi)風(fēng)險分散機(jī)制，形成銀行、農(nóng)戶、保險公司聯(lián)動模式，使風(fēng)險化解機(jī)制科學(xué)化。二是圍繞畜牧業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、畜產(chǎn)品加工企業(yè)的技術(shù)進(jìn)步，大力推廣應(yīng)用以草地生態(tài)、畜疫防治、良種繁育、生化制藥、飼料資源開發(fā)利用、資源節(jié)約、畜產(chǎn)品精深加工等為重點(diǎn)的實(shí)用技術(shù)，加速科技成果向現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力的轉(zhuǎn)化。三是多種形式加大農(nóng)牧民的培訓(xùn)力度。充分發(fā)揮現(xiàn)有養(yǎng)殖小區(qū)、養(yǎng)殖場、示范戶的帶動作用，通過參觀、講座、交流等形式加強(qiáng)農(nóng)牧民對新技術(shù)、新觀念的理解和認(rèn)知，使農(nóng)牧民更加直觀、便捷地看到科學(xué)技術(shù)給畜牧業(yè)生產(chǎn)帶來的好處，引導(dǎo)畜牧業(yè)科技成果的梯度轉(zhuǎn)移。四是政府等相關(guān)部門積極爭取項(xiàng)目資金，采取扶優(yōu)扶強(qiáng)的原則，支持專業(yè)合作組織規(guī)?；陌l(fā)展。五是政府引導(dǎo)、扶持草業(yè)公司的發(fā)展，從飼草種植、飼草加工、機(jī)械購置等方面給予政策傾斜，提高農(nóng)牧民從事飼草料生產(chǎn)加工的積極性，為畜牧業(yè)發(fā)展提供有效保障。

1、把發(fā)展現(xiàn)代畜牧業(yè)與全市的發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合?，F(xiàn)代畜牧業(yè)要求產(chǎn)業(yè)規(guī)模化、現(xiàn)代化，因此必須服從于全市的發(fā)展戰(zhàn)略，按照“工業(yè)優(yōu)先，富民強(qiáng)市”戰(zhàn)略提出的“4+2”模式的要求，與農(nóng)副產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，做大畜產(chǎn)品精深加工。按照“四區(qū)一線”戰(zhàn)略方針的要求，分片區(qū)、有重點(diǎn)地對畜牧產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模和效益較顯著的鄉(xiāng)（場）鎮(zhèn)、龍頭企業(yè)，從政策引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)布局、項(xiàng)目資金、人才技術(shù)等方面重點(diǎn)扶持，提高畜牧產(chǎn)業(yè)整體競爭力。

2、把發(fā)展現(xiàn)代畜牧業(yè)與畜牧產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)相結(jié)合。一是政府及相關(guān)部門在現(xiàn)有的政策扶持基礎(chǔ)上，加快畜牧產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目及資金的爭取進(jìn)度，以項(xiàng)目建設(shè)帶動畜牧產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。二是有選擇地以項(xiàng)目建設(shè)促進(jìn)畜牧專業(yè)合作組織的發(fā)展壯大，分步驟有計劃有重點(diǎn)地對運(yùn)作規(guī)范、發(fā)展前景好、符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路的專業(yè)合作組織給予大力扶持，扶優(yōu)扶強(qiáng)，以點(diǎn)帶面發(fā)揮示范帶動作用，提高畜牧產(chǎn)業(yè)組織化程度。

3、把發(fā)展現(xiàn)代畜牧業(yè)與農(nóng)牧民勞動力技能培訓(xùn)相結(jié)合。發(fā)展現(xiàn)代畜牧業(yè)可以使大批牧民從草場上解放出來，又會使大批的農(nóng)牧民加入畜牧養(yǎng)殖、繁育、經(jīng)營等產(chǎn)業(yè)中去，因此，加強(qiáng)對他們的勞動技能和管理方法培訓(xùn)已刻不容緩。要加大投入力度，整合培訓(xùn)資源，拓展培訓(xùn)內(nèi)容，創(chuàng)新培訓(xùn)方式。根據(jù)農(nóng)牧民受教育程度和鄉(xiāng)鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，開展多層次、多領(lǐng)域的實(shí)用技能培訓(xùn)。有規(guī)劃分批次組織畜牧養(yǎng)殖戶、經(jīng)紀(jì)人、專業(yè)合作組織負(fù)責(zé)人到畜牧業(yè)發(fā)達(dá)縣市及地區(qū)學(xué)習(xí)考察、參觀交流，培養(yǎng)更多的本土畜牧產(chǎn)業(yè)帶頭人。

4、把發(fā)展現(xiàn)代畜牧業(yè)與優(yōu)化畜牧產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境相結(jié)合。認(rèn)真貫徹落實(shí)中央及自治區(qū)的惠農(nóng)政策，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策等有關(guān)的優(yōu)惠作用。扶持發(fā)展有一定規(guī)模、輻射帶動能力強(qiáng)的重點(diǎn)龍頭企業(yè)，協(xié)調(diào)解決龍頭在企業(yè)生產(chǎn)、資金、技術(shù)等方面的困難和問題。加強(qiáng)對畜牧養(yǎng)殖生產(chǎn)環(huán)節(jié)的監(jiān)管，強(qiáng)化畜牧產(chǎn)品衛(wèi)生安全知識，確保畜牧產(chǎn)品的質(zhì)量安全。建立完善畜產(chǎn)品初級交易市場，在有一定規(guī)模、地域條件較好的地方建立畜產(chǎn)品批發(fā)市場和流通中心，不斷優(yōu)化畜產(chǎn)品生產(chǎn)要素市場。圍繞畜牧業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、畜產(chǎn)品加工企業(yè)的技術(shù)進(jìn)步，加大科技創(chuàng)新和技術(shù)推廣力度。對農(nóng)牧民反映強(qiáng)烈的草場邊界糾紛較典型的鄉(xiāng)（場）鎮(zhèn)，采取適當(dāng)措施給予解決，保障農(nóng)牧民的草場使用權(quán)益，為草場使用權(quán)的自愿、合法、有效流轉(zhuǎn)奠定基礎(chǔ)，以提高畜牧產(chǎn)業(yè)規(guī)?；潭龋龠M(jìn)現(xiàn)代畜牧業(yè)發(fā)展。

房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報告篇十一

在“十一五”之初，新一屆縣委、縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)調(diào)整后，針對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)信息閉塞、區(qū)位無優(yōu)勢、農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體綜合素質(zhì)低、社會化服務(wù)體系不健全、服務(wù)功能不強(qiáng)等因素和農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施水平低、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平低、農(nóng)民收入低的“三低”局面，組織全縣廣大干部開展了大量的實(shí)地調(diào)研，并組織各級干部外出農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)的省、市進(jìn)行了多次考察，結(jié)合**典型農(nóng)業(yè)縣實(shí)際，提出了“種蔬菜、興畜牧、擴(kuò)林果、輸勞務(wù)、建沼氣、強(qiáng)加工、抓中介、樹品牌”的農(nóng)業(yè)發(fā)展24字方針，隨后在北京、四川等地考察學(xué)習(xí)后，針對**獨(dú)特的自然氣候、資源稟賦、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，提出了發(fā)展都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展思路。經(jīng)過兩年多的努力，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)?；?biāo)準(zhǔn)化、市場化水平不斷提高，農(nóng)民的組織化、信息化、市場化程度也逐步得到提高，農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以笨雞養(yǎng)殖為主的畜牧產(chǎn)業(yè)、以核桃、酥梨為主的林果產(chǎn)業(yè)，以設(shè)施蔬菜為主的蔬菜產(chǎn)業(yè)，以小米為主的小雜糧產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷壯大，新的特色農(nóng)產(chǎn)品不斷豐富，農(nóng)民人均收入也在不斷提高。從的1840元提高到了的2296元，年均遞增5.69%。但從總體上看，我縣的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)正處在由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)艱難的向都市型現(xiàn)代特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型、崛起、跨越的特殊歷史時期，在這個特殊時期，全縣農(nóng)業(yè)發(fā)展主要呈現(xiàn)以下幾個特點(diǎn)，同時也存在著幾方面突出的問題。

1、建設(shè)都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的理念逐步確立。

從指導(dǎo)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)情況看，指導(dǎo)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的各級領(lǐng)導(dǎo)的思路不斷更新，建設(shè)都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的理念正在逐步確立，并在指導(dǎo)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的過程中，將農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的理念傳輸給了農(nóng)民，同時也取得了可喜的實(shí)踐和豐富的理論經(jīng)驗(yàn)。從建設(shè)都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和發(fā)展產(chǎn)業(yè)化農(nóng)業(yè)的經(jīng)營主體看，廣大農(nóng)民在各級領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營和建設(shè)都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的理念也正在確立，發(fā)展意識明顯增強(qiáng)，特別是在建設(shè)現(xiàn)代市場農(nóng)業(yè)的大潮中形成了一種敢闖、敢干、敢拼的.市場意識、風(fēng)險意識，正在逐步從“要我發(fā)展”向“我要發(fā)展”的方向轉(zhuǎn)變。

2、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模不斷壯大。

全縣農(nóng)民依托傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)和優(yōu)勢，圍繞蔬菜、畜牧、林果、小雜糧四大產(chǎn)業(yè)，擴(kuò)大基地生產(chǎn)規(guī)模，推動了主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大。在蔬菜基地的生產(chǎn)上，按照“中增綠”產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，穩(wěn)定發(fā)展箕城、西馬、社城、北寨、郝北、云竹6個中部鄉(xiāng)鎮(zhèn)的早春、延秋蔬菜和以蘆筍、朝天椒為特色的露地蔬菜1萬畝，以發(fā)展溫室大棚，移動拱棚為主的食用菌和西紅柿、西葫蘆等品種的設(shè)施蔬菜620畝，在南王村還建起了庫容量200噸的蔬菜保鮮儲藏庫。在林果業(yè)基地建設(shè)上，全面落實(shí)封山禁牧辦法，鞏固了18萬畝的退耕還林成果，以改善生態(tài)、人居環(huán)境的造林綠化，每年增加2-3萬畝左右。在改造紅棗、核桃、酥梨、蘋果的基礎(chǔ)上，近兩年來，每年又新發(fā)展核桃5000余畝，近年來干鮮果累計發(fā)展了3.5萬畝。在畜牧基地建設(shè)上，在穩(wěn)定豬、牛、羊生產(chǎn)的同時，重點(diǎn)推動笨雞產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以創(chuàng)新養(yǎng)殖模式、規(guī)范生產(chǎn)規(guī)程、加強(qiáng)品牌認(rèn)證，地理保護(hù)等為著力點(diǎn)，推動了笨雞產(chǎn)業(yè)迅速壯大，笨雞飼養(yǎng)量達(dá)到了120萬只。在小雜糧基地建設(shè)上，在鞏固以前老品種的基礎(chǔ)上，以引進(jìn)綠油谷、藥用大黑豆、紅扁豆、水果玉米、五彩玉米等各種特色雜糧品種來推進(jìn)小雜糧種植規(guī)模的擴(kuò)張。截至現(xiàn)在，全縣雜糧種植面積已發(fā)展到5萬畝。

3、農(nóng)產(chǎn)品不斷豐富。

圍繞農(nóng)業(yè)四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，農(nóng)產(chǎn)品龍頭加工企業(yè)和從事加工業(yè)的農(nóng)民專業(yè)合作社在政府各部門的扶持引導(dǎo)下不斷壯大，輻射帶動能力不斷增強(qiáng)。相繼開發(fā)出了箕城牌白醬油、北寨小麻油、河峪小米、雜糧面、趙國陳醋、西馬酸菜、主力阿膠系列食品、然晶蜂蜜系列產(chǎn)品、野狼山莊肉羊加工等優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品。所有農(nóng)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量也有了明顯提高，同時這些具有地方特色的土特產(chǎn)品都設(shè)計了較為精致的包裝。優(yōu)勢產(chǎn)品的開發(fā)，提升了農(nóng)產(chǎn)品的市場競爭力和影響力，擴(kuò)大了市場占有量。

4、市場銷售能力不斷增強(qiáng)。

農(nóng)民專業(yè)合作社。

的不斷發(fā)展壯大，提高了產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營主體的組織化、市場化能力，推動了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與市場銷售的有效對接。同時，新發(fā)展的優(yōu)勢農(nóng)產(chǎn)品“一品三證”建設(shè)力度加大，提高了品牌效應(yīng)，增加了市場的占有份額，產(chǎn)品的市場銷售半徑也在逐漸向省內(nèi)外延升，部分農(nóng)產(chǎn)品在省內(nèi)外市場中形成了較為固定的銷售網(wǎng)絡(luò)，銷量也在逐年增長。

(二)當(dāng)前存在的問題。

雖然在建設(shè)都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)思路的指導(dǎo)下，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)取得了質(zhì)的飛躍，但橫向與周邊兄弟縣市比，**農(nóng)業(yè)仍然是弱質(zhì)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展受地域條件的制約，規(guī)模小、產(chǎn)品少，品牌效應(yīng)不突出，突出表現(xiàn)在以下幾個方面：

層次低。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)尚未擺脫靠天吃飯和小農(nóng)生產(chǎn)方式，規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化、商品化、品牌化程度低，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和產(chǎn)品研發(fā)的技術(shù)含量低，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不大，大部分農(nóng)產(chǎn)品的加工以傳統(tǒng)工藝為主，特別是產(chǎn)業(yè)鏈條短，大部分農(nóng)產(chǎn)品仍是初級產(chǎn)品，沒有打造出知名品牌，品牌效益差，市場占有量小。

規(guī)模小。四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)雖然基本培育形成，但由于受立地條件和家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的制約，難以形成成千上萬畝的特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，直接影響到標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)水平的提升;農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模不大，抵御市場風(fēng)險的能力弱。全縣農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè)共122戶，從業(yè)人員達(dá)438人，百萬元以上的加工企業(yè)僅有5戶，各種農(nóng)副產(chǎn)品的加工轉(zhuǎn)化率低，據(jù)初步統(tǒng)計僅為10%左右，低于全省農(nóng)產(chǎn)品加工轉(zhuǎn)化率26個百分點(diǎn)，低于全國平均水平30個百分點(diǎn)。

增收慢。對于農(nóng)民增收來講，雖然每年都保持增長趨勢，但由于農(nóng)民增收渠道狹窄，主要靠農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和外出務(wù)工，且大部分農(nóng)業(yè)生產(chǎn)只為農(nóng)民提供基本生活資料，產(chǎn)品的市場化、商品化程度低，導(dǎo)致人均增收幅度小，增收緩慢，這仍將是“十二五”期間重點(diǎn)要解決的重點(diǎn)、難點(diǎn)問題。

(三)主要成因。

1、自然資源條件的劣勢所致?？h域內(nèi)的立地條件、資源條件相對差、產(chǎn)業(yè)發(fā)展難以突破自然資源制約，只能以小規(guī)模、特色化的發(fā)展方向前進(jìn)。

2、扶持農(nóng)業(yè)發(fā)展的政策、資金制約?？h財政極度緊張，用于支持農(nóng)業(yè)發(fā)展的資金嚴(yán)重不足;農(nóng)民缺乏原始積累，投入農(nóng)業(yè)發(fā)展的資金有限;金融部門扶持農(nóng)業(yè)發(fā)展，受金融風(fēng)險、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、政策導(dǎo)向等門檻的制約，落到實(shí)處的少之又少;上級政策優(yōu)惠難以打破縣級資金配套體制的束縛，特別優(yōu)惠的政策和項(xiàng)目又難以落戶**。

3、服務(wù)體制不健全。干部隊伍的思想作風(fēng)不能很好地適應(yīng)推進(jìn)都市型現(xiàn)代特色農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，服務(wù)農(nóng)業(yè)的質(zhì)量和水平低，尤其是現(xiàn)行的體制下，條塊分割、部門掣肘，導(dǎo)致人才、資本、技術(shù)、管理等生產(chǎn)要素的浪費(fèi)。

4、市場體制不完善。市場主體、農(nóng)民主體培育不充分，企業(yè)和農(nóng)民對政府的依賴性強(qiáng)，不能很好地根據(jù)市場需求尋找發(fā)展空間，市場銷售還未真正形成固定的網(wǎng)絡(luò)。

二、加快都市型現(xiàn)代特色農(nóng)業(yè)發(fā)展增加農(nóng)民收入的思路及重點(diǎn)。

在“十二五”期間，加快都市型現(xiàn)代特色農(nóng)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)民大幅增收，必須站在新的歷史起點(diǎn)上，客觀審視**的優(yōu)勢和劣勢，努力將優(yōu)勢變?yōu)閺?qiáng)勢，將劣勢變?yōu)閮?yōu)勢，突出發(fā)展方式和方向的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)趕超式發(fā)展。為此，“十二五”時期都市型現(xiàn)代特色農(nóng)業(yè)的發(fā)展思路是：以科學(xué)發(fā)展為統(tǒng)領(lǐng)，以增加農(nóng)民收入為目標(biāo)，統(tǒng)籌全縣自然資源、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、產(chǎn)品優(yōu)勢、地理區(qū)位、生產(chǎn)技術(shù)等各種要素，推進(jìn)融生產(chǎn)、生活、生態(tài)、示范、旅游、教育等多功能于一體的都市型現(xiàn)代特色農(nóng)業(yè)大系統(tǒng)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)與二產(chǎn)、三產(chǎn)之間的滲透融合，形成產(chǎn)業(yè)融合、功能多樣、生產(chǎn)精細(xì)、開放廣闊的都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)特色。

根據(jù)總體思路定位“十二五”發(fā)展的主要目標(biāo)：到，減少大田作物種植面積，給特色雜糧和蔬菜發(fā)展留足空間，全縣糧食總產(chǎn)量要保持在4000萬公斤左右;加強(qiáng)對農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)和農(nóng)民專業(yè)合作社的扶持引導(dǎo)，努力使農(nóng)產(chǎn)品加工轉(zhuǎn)化率達(dá)到35%，接近全省平均水平;努力引導(dǎo)農(nóng)民實(shí)現(xiàn)多元渠道增收，農(nóng)民人均純收入達(dá)到4626元，年均遞增15%。

實(shí)現(xiàn)都市型現(xiàn)代特色農(nóng)業(yè)的具體目標(biāo)是：要保護(hù)優(yōu)良生態(tài)環(huán)境,營造優(yōu)美的自然景觀和改善人居環(huán)境,促進(jìn)農(nóng)民增收為出發(fā)點(diǎn)，圍繞推進(jìn)畜牧、林果、蔬菜、小雜糧四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大，在規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)，按照高效、集約、精準(zhǔn)、生態(tài)的要求，大力發(fā)展四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)后加工業(yè)，使農(nóng)業(yè)發(fā)展走從生產(chǎn)、加工到銷售實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)、無害化生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、特色化開發(fā)的路子，最終實(shí)現(xiàn)優(yōu)良生態(tài)、優(yōu)美景觀、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的目標(biāo)，以“四優(yōu)”目標(biāo)拓寬農(nóng)民增收領(lǐng)域。

(一)優(yōu)良生態(tài)目標(biāo)。

要通過整合土地、水、森林、草地等資源，構(gòu)筑生態(tài)良性循環(huán)系統(tǒng)，維護(hù)生態(tài)平衡。在鞏固好18萬畝退耕還林成果的基礎(chǔ)上,實(shí)施好交通沿線、環(huán)城、村莊綠化以及云竹湖周邊綠化工程;結(jié)合封山禁牧工作，大力實(shí)施種養(yǎng)畜工程;加強(qiáng)水資源的涵養(yǎng)保護(hù)工作，做好小泉小水治理，建設(shè)天藍(lán)、水清、山綠的生態(tài)**，滿足都市人鄉(xiāng)村生態(tài)游的需求。

(二)優(yōu)美景觀目標(biāo)。

要在維護(hù)好優(yōu)良生態(tài)的基礎(chǔ)上，結(jié)合交通沿線綠化、新農(nóng)村建設(shè)，實(shí)施好新農(nóng)村試點(diǎn)村、重點(diǎn)推進(jìn)村的干水果經(jīng)濟(jì)林工程，建設(shè)一批人居環(huán)境優(yōu)美整潔的新農(nóng)村和生態(tài)經(jīng)濟(jì)景觀林。同時，按照全縣“中增綠”產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，在濁漳河、泉水河、武源河、云竹湖下游沿線發(fā)展綠色生態(tài)景觀農(nóng)業(yè)走廊，開發(fā)農(nóng)業(yè)的生態(tài)、美學(xué)價值，滿足都市人農(nóng)村旅途景觀游的需求。

(三)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)目標(biāo)。

圍繞四大農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，抓好畜牧、林果、蔬菜、小雜糧標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)基地建設(shè)，突出基地建設(shè)的規(guī)?；?biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化、特色化特點(diǎn)，建設(shè)一批融現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)土風(fēng)情、觀光休閑、旅游度假、了解農(nóng)業(yè)知識、體驗(yàn)農(nóng)耕文化為一體的現(xiàn)代特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)基地，形成每村一特色的農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)融合的格局，滿足都市人鄉(xiāng)村綜合游的需求。圍繞此目標(biāo)，發(fā)展都市型現(xiàn)代特色農(nóng)業(yè)的重點(diǎn)為：建設(shè)好“三區(qū)、四帶、四基地”。

三區(qū)：在以河峪、云竹、蘭峪、講堂、郝北、箕城、北寨部分地區(qū)為主的山地丘陵生態(tài)區(qū)，重點(diǎn)建設(shè)好以谷子為主的原生態(tài)小雜糧區(qū)8萬畝;以箕城、西馬、社城、郝北、北寨、河峪、云竹部分地區(qū)為主的川地建設(shè)高效果菜區(qū)10萬畝;要以河峪、云竹的云竹湖周邊村莊、北寨鄉(xiāng)泉水河沿線村莊為主，結(jié)合文化、旅游產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，重點(diǎn)建設(shè)休閑、觀光、采摘為主的旅游度假型綜合農(nóng)業(yè)園區(qū)。

四帶：在濁漳河、云竹河、泉水河兩岸建設(shè)專用玉米、蔬菜產(chǎn)業(yè)帶;在云竹湖周邊、武源河、泉水河兩岸建設(shè)水果產(chǎn)業(yè)帶;在以河峪、云竹、蘭峪、講堂為主的東西部山區(qū)建設(shè)谷子雜糧帶;在西馬鄉(xiāng)新村——白北溝一箕城鎮(zhèn)銀郊片、東匯片、濁漳河沿岸和云竹、蘭峪、講堂、河峪、北寨等自然植被豐富的山莊窩鋪分別建設(shè)以肉牛，肉羊繁育，蜂蜜產(chǎn)業(yè)發(fā)展，生豬生產(chǎn)和笨雞養(yǎng)殖為主的生態(tài)畜牧養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)帶。

四基地：主要圍繞全縣四大農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，合理引導(dǎo)，人力、科技、文化等人文資源向四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)合理流動、集聚，建設(shè)規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化、現(xiàn)代化、特色化的畜牧、林果、蔬菜、小雜糧規(guī)模生產(chǎn)基地，并做好地理標(biāo)志性品牌的保護(hù)。

房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報告篇十二

房地產(chǎn)投資快速增長，項(xiàng)目遍地開花，投資（含投機(jī)）購房盛行，消費(fèi)者追漲購買使大量需求提前釋放……可以說，20xx年10月以前，無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國的房地產(chǎn)市場正值有史以來最紅火也是最瘋狂時期。

從20xx年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增加個人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅、發(fā)行國債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率到多部門聯(lián)手嚴(yán)查、加強(qiáng)住房保障，再到20xx年9月27日央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺的房貸新政、國土資源部的39號令（236號文），兩年多時間，調(diào)控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時間持續(xù)之長、措施之嚴(yán)厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見。無疑，20xx年，中國房地產(chǎn)市場很關(guān)鍵的一年。

一、宏觀調(diào)控得到落實(shí)執(zhí)行。

20xx年，宏觀調(diào)控將進(jìn)一步深化，并得到落實(shí)執(zhí)行，疊加效應(yīng)將日益顯現(xiàn)。本文作者陳真誠認(rèn)為，房地產(chǎn)熱將降溫，投資將有所回落，開工項(xiàng)目也將適量減少。

但由于持續(xù)很久的房地產(chǎn)市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當(dāng)?shù)膽T性，不少地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展投資機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商未完工項(xiàng)目的繼續(xù)，使得20xx年尤其20xx年上半年的各地市場熱點(diǎn)區(qū)域增多。

正因?yàn)槌鞘蟹康禺a(chǎn)項(xiàng)目遍地開花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場熱點(diǎn)區(qū)域也增多。如長沙，不再是城中、城東獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，城北、城南、河西的地區(qū)供應(yīng)比重也將增加。

不過，正因?yàn)檫@種城市輪廓線向四面八方同步外延的發(fā)展趨勢，使得城市的熱點(diǎn)區(qū)域增多，卻讓熱點(diǎn)的相對熱度下降。所謂熱點(diǎn)多了就意味著熱點(diǎn)喪失或減弱，不在少數(shù)的你我彼此彼此使得難分彼此。

國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人就39號令土地供應(yīng)調(diào)控的相關(guān)政策向記者做進(jìn)一步解讀時表示，國土資源部強(qiáng)調(diào)要保障住房供應(yīng)量，首先是重點(diǎn)保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應(yīng)。其中規(guī)定，必須單獨(dú)列出城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地不得低于申報住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準(zhǔn)用地。要優(yōu)先安排、供應(yīng)列入年度供地計劃的廉租住房用地和經(jīng)濟(jì)適用住房用地。對未完成供地計劃的，第四季度不得供應(yīng)其他商品住宅用地。

毫無疑問的是，隨著宏觀調(diào)控的落實(shí)，城市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更科學(xué)化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現(xiàn)，90平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。

在長沙，從20xx年本人曾服務(wù)過的“同升湖”、“山水芙蓉”開始到20xx年的“保利”、“綠城”等幾十個別墅物業(yè)的集中放量，可以預(yù)見長沙高端房地產(chǎn)市場還將加大，高檔住宅市場將出現(xiàn)分水嶺。而其實(shí)，這一趨勢在全國各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場相對剛性但需求相對不足，可能面臨更大的市場壓力。

同時，另一方面，政府將進(jìn)一步落實(shí)宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導(dǎo)向，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展二級市場。并加大對房地產(chǎn)業(yè)秩序進(jìn)行規(guī)范和整頓，維護(hù)市場健康運(yùn)行。

二、保障性住房開發(fā)規(guī)模增加。

目前，在長沙已經(jīng)在全國成立了住房保障工作局。如果該局確實(shí)能為住房保障工作起到成效的話，相信會在全國其他城市陸續(xù)成立此類機(jī)構(gòu)。

20xx年，住房保障政策將進(jìn)一步落實(shí)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)、投資、資金、項(xiàng)目開工及產(chǎn)品供應(yīng)的相對比例將增加。另一方面，由于預(yù)期改變，投資（投機(jī)）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費(fèi)者變得相對理性。房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)進(jìn)一步觀望，進(jìn)而出現(xiàn)持幣待購、惜購等現(xiàn)象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。

高度賣方市場將逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化為買方市場或相對均衡市場。同時政府將擴(kuò)大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應(yīng)，拿地競爭激化，大地塊土地供應(yīng)模式可能被相對改變。

政府一方面嚴(yán)格控制高端市場的發(fā)展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價房屋產(chǎn)品供應(yīng)將增加。

在開發(fā)規(guī)模方面，將導(dǎo)致部分原本新立項(xiàng)、新投資的非保障性住房開發(fā)規(guī)模下降。同時，受宏觀調(diào)控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發(fā)規(guī)模將增加。一些原本計劃安排布局的大盤，可能分細(xì)或把多期并攏來開發(fā)。

項(xiàng)目開發(fā)和上市速度將加快，一般較難再現(xiàn)大規(guī)模、大面積的捂盤、囤房、惜售現(xiàn)象。

房價整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價格相對穩(wěn)定，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價將可能較大幅度下降。

因此，房地產(chǎn)行業(yè)可能從“暴利時代”轉(zhuǎn)入“微利時代”或“常利時代”，暴利時代逐漸遠(yuǎn)去甚至走向終結(jié)。

三、市場競爭更趨激烈。

房地產(chǎn)企業(yè)并購多發(fā)，房地產(chǎn)市場洗牌加劇的現(xiàn)象將不斷增加，市場競爭激烈化，外資（或外資背景）開發(fā)商、投資者（含基金）將加大力度、加快速度進(jìn)入市場或擴(kuò)張。

在運(yùn)作方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將更重視以品牌、服務(wù)獲得競爭優(yōu)勢。房地產(chǎn)市場品牌化、企業(yè)經(jīng)營集團(tuán)化、項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模化趨勢將加強(qiáng)。

從20xx年11月1日開始生效的土地新政如果真能嚴(yán)格執(zhí)行，土地利用將強(qiáng)化向適度密度、空中發(fā)展的趨勢，一些地塊可能被劃大為小。地塊規(guī)模的'縮小將成為今后土地出讓的一大趨勢，單宗住房地塊面積一般會在100—200畝之間。出現(xiàn)“地王”的比率相對要減少。

同時，政府對市場秩序的監(jiān)管、整頓將加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場廣告執(zhí)法將加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場（含土地市場）將進(jìn)一步得到規(guī)范。

在產(chǎn)品品質(zhì)與戶型設(shè)計方面，戶型適中、品質(zhì)較優(yōu)、設(shè)計合理、功能實(shí)用、環(huán)境較好、物業(yè)服務(wù)較好、交通比較方便、配套較好、房價適當(dāng)、總價適當(dāng)?shù)钠放破髽I(yè)開發(fā)的中檔或中偏高檔產(chǎn)品將最受歡迎。

不過，產(chǎn)品同質(zhì)化問題可能變得嚴(yán)重起來，而市場競爭日趨激烈，促使房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化包括應(yīng)用技術(shù)、設(shè)計、項(xiàng)目策劃、營銷推廣、經(jīng)營理念等方面的創(chuàng)新。

其次，一如長沙定位于建成為一個山清水秀的美好家園一樣，隨著公眾對人居環(huán)境的要求不斷提高，各城市更將不遺余力地保護(hù)生態(tài)環(huán)境，各樓盤必不斷提高消費(fèi)者的產(chǎn)品品質(zhì)，提高人居環(huán)境。即使是小戶型、經(jīng)濟(jì)適用房等保障住性房，這一要求也將成為基本要求，總體趨勢也不會改變，只是相對程度不同罷了。

房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的同時，消費(fèi)沖動將有所趨減，進(jìn)而銷售速度減慢，銷售周期加長，“銷控”地位下降，房地產(chǎn)營銷回歸，企業(yè)將注重真正、有效的營銷策劃與市場推廣。目前過分依靠“概念”、“銷控”吃飯、全面采取跟隨策略就能贏的局面，將逐步被打破。

在一些城市，自住型普通消費(fèi)者的實(shí)際購房支付能力很有限。重慶的一位媽媽為她兒子在上海的購房計劃向作者打來電話，說明她兒子的購房還得依靠家庭來解決支付能力問題。尤其如長沙等一些城市的消費(fèi)者，其消費(fèi)支出集中在吃喝玩樂上，購房置業(yè)的意識遠(yuǎn)不如一線城市，這種情況短期內(nèi)也不會有較大改變。

在不少城市，炒房回報預(yù)期并不高，房價持續(xù)高位增長而支撐炒房獲得高回報預(yù)期的基礎(chǔ)不牢靠，異地投資客撤走雖還不足以構(gòu)成對房地產(chǎn)市場整體的過大沖擊，但無疑對房價的變化構(gòu)成不少的沖擊。因?yàn)?，往?0%的炒房者就可把整個城市市場的房價拉高，帶動其他70%的非炒房購房者追漲房價。同樣，一旦30%的炒房者退出市場，甚至只要10%—20%的異地投資客撤走，就可把整個城市市場的房價拉低，帶動其他非炒房購房者追跌房價。而且，往往是，大部分消費(fèi)者看跌時，房價下跌的速度遠(yuǎn)要比上漲的速度快、幅度大、面要廣，更具有“傳染性”。因此，房市要當(dāng)心、提防階段性需求休克進(jìn)而購買休克的情況出現(xiàn)。

將批準(zhǔn)預(yù)售量與銷售量進(jìn)行對比分析，以不少城市的近幾年情況來看，商品房開工、批準(zhǔn)預(yù)售量明顯大于商品房實(shí)際銷售量，增長幅度也要高，而房地產(chǎn)市場預(yù)期的改變更促使需求暫時減少。因此，各城市（尤其長沙、北海等自身城市人口購房支付力和本地開發(fā)商實(shí)力有限的城市）要防止可能出現(xiàn)供大于求、爛尾樓、過多房屋空置等情況。

同時，盡管市場總需求在一定程度上被抑制，但廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房和中低價位、中小套型普通商品住房的需求依然較大。

不過，由于一些未來需求和房價上漲空間已被透支，房地產(chǎn)市場預(yù)期改變，市場觀望，保障性需求中的一部分仍可能在短期內(nèi)被抑制。別墅等高檔房需求在短期內(nèi)可能受挫，自住普通商品房、商住兩用房需求可能被較大地抑制。投資性尤其純投機(jī)性需求和商業(yè)地產(chǎn)、“升級換代”需求被抑制的成分最大。

投資性高檔住宅銷售周期延長，房主力圖盡快套現(xiàn)，異地投資客撤離等現(xiàn)象將有所增加。

房價整體可能在一定程度上逐漸回落。相比而言，保障性住房和小戶型的房價變化幅度要相對較小些，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價下降幅度可能相對較大些。

四、企業(yè)風(fēng)險控制意識加強(qiáng)。

由于市場異變，競爭加劇，再加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本來普遍資產(chǎn)負(fù)債率偏高（多在70﹪以上，有的高達(dá)90﹪），本文作者陳真誠認(rèn)為，這將促使房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險控制意識，越來越注重向外資（或外資背景）的開發(fā)商學(xué)習(xí)：既重視追求最大利潤的贏利管理，又重視必要的風(fēng)險控制。

同時，房地產(chǎn)企業(yè)力求盡可能降低成本，將越來越重視管理工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目策劃、市場營銷等高級專業(yè)人才將走俏。

市場越來越細(xì)分，精細(xì)化發(fā)展成為趨勢，包括企業(yè)定位細(xì)分、產(chǎn)品定位細(xì)分、目標(biāo)消費(fèi)群細(xì)分，以及項(xiàng)目開發(fā)與企業(yè)經(jīng)營的專業(yè)化，追求設(shè)計的獨(dú)特性，注重功能的前瞻性，營銷策劃與市場推廣的個性化與差異化等。

由于房地產(chǎn)企業(yè)所需資金主要是靠銀行貸款解決，普遍存在著自有資金不足的問題。20xx年，政府肯定將繼續(xù)采取更從緊的貨幣政策，甚至還可能多次加息（包括大幅度加息），使得銀行貸款的難度加大。甚至，還可能進(jìn)一步趨嚴(yán)房貸首付政府或取消期房預(yù)售制度，嚴(yán)格預(yù)售資金管理。這意味著，雖然銀行仍是主要融資渠道，但房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式與渠道，融資將趨向多元化，全球化。

房地產(chǎn)企業(yè)將加快房地產(chǎn)證券化，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，通過上市、信托、基金出售股份、收購、兼并乃至與外資企業(yè)合作等途徑進(jìn)入資本市場，以拓寬企業(yè)籌資渠道。

宏觀調(diào)控既要避免由投資過熱所可能導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)通脹，又避免產(chǎn)能過剩所可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)通縮。政府將盡力防止一些地方可能出現(xiàn)部分爛尾樓、房屋空置、甚至階段性供大于求的局面出現(xiàn)。

在20xx年，從總體上看，長沙房地產(chǎn)市場是良性的、健康的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該多著力于通過用心打造適應(yīng)不同消費(fèi)者需求的品質(zhì)樓盤，合理確定銷售價格，不期望太高的利潤，為消費(fèi)者提供全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以應(yīng)對房地產(chǎn)市場異變。

房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報告篇十三

近年來，由于xx經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)政策調(diào)控等諸多因素的影響，海南房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出錯綜復(fù)雜的局面，特別是海南省xx出臺全域限購政策以后，形勢變得更加讓人難以捉摸，房地產(chǎn)業(yè)面臨著發(fā)展與轉(zhuǎn)型的新挑戰(zhàn)，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來不小的沖擊，這意味著海南的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一場嚴(yán)峻的“寒冬”考驗(yàn)。如何抵擋這股“寒流”過好“寒冬”，如何規(guī)避風(fēng)險，沖破發(fā)展瓶頸，利用自身優(yōu)勢開辟、探索新時期xx企業(yè)發(fā)展的新路子，成為擺在我們面前的、繞不過去的重大課題。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是我們的主業(yè)，圍繞主業(yè)做大做強(qiáng)是我們的職責(zé)與使命。為了進(jìn)一步摸清目前海南房地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來發(fā)展方向，現(xiàn)結(jié)合前期走訪調(diào)研做分析如下：

此次調(diào)研在?？?、文昌兩地開展，共走訪兩地16個房地產(chǎn)項(xiàng)目，與多位業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行交流，收集市場信息、有效經(jīng)驗(yàn)與建議40多條。

20xx年全省上半年供應(yīng)房地產(chǎn)347。38萬平方米，同比下降25%；

成交367。02萬平方米，同比下降57%；

供求比0。95，同比增長72%；

成交均價14139元/平方米，同比下降13%。

20xx年上半年?？谏唐纷≌?yīng)136。74萬平方米，同比上漲25%；

商品住宅成交176。17萬平方米，同比下降13%；

供求比0。78，成交金額2711。62億元，同比下降11%；

成交均價15420元/平方米，同比上漲2%。

（一）海南房地產(chǎn)業(yè)的歷史和現(xiàn)狀。

海南房地產(chǎn)市場的發(fā)展變遷大致可劃分為三個階段。

第一階段：即1992、1993年樓市泡沫階段。當(dāng)時瘋狂的“圈地風(fēng)”、“集資風(fēng)”、“炒地賣樓花”造成爛尾樓遍地，小區(qū)里雜草叢生、樓房空空如也，擊豉傳花式的炒賣終造成樓市泡沫，導(dǎo)致大部分投資商破產(chǎn)，泡沫破滅的陰影至今揮之不去，教訓(xùn)不可謂不深刻。

20xx年海南開始建設(shè)國際旅游島，樓市受到刺激一反常態(tài)開始瘋漲，房價像脫韁的野馬短短數(shù)天就翻了一倍，海南省xx重拳出擊抑制住瘋狂的樓市，房價逐漸理性回歸，但是金融海嘯余波未盡，樓市仍未走出低迷狀態(tài)，除了開發(fā)商花樣百出的各種促銷，在xx的大力扶持和房企的積極應(yīng)對下，海南樓市逐漸走出陰霾，在后期迎來一波上行的行情。

第三階段：即20xx年全區(qū)限購階段。在xx鼓勵和扶持下，海南樓市得到穩(wěn)步、健康發(fā)展，特別是xx批準(zhǔn)海南自貿(mào)區(qū)（港）后，海南樓市銷售量出現(xiàn)了“井噴式”增長，房價甚至出現(xiàn)連夜翻翻甚至幾翻的情況。而國內(nèi)一些大型房地產(chǎn)商如：綠地、恒大、萬達(dá)、環(huán)球100等也瞄準(zhǔn)機(jī)會紛紛進(jìn)駐，推出自己的樓盤，海南樓市呈現(xiàn)出難得的火爆現(xiàn)狀，樓市價格更是只升不降，房子供不應(yīng)求。為避免房價過高、過快增長，防止樓市泡沫悲劇重演，海南省xx于20xx年4月出臺了全域調(diào)控政策，旨在給火熱的樓市降降溫。盡管海南現(xiàn)在買房的門檻提高了，可是開盤即售罄的狀況屢見不鮮。為什么出現(xiàn)這樣的局面呢？通過分析我認(rèn)為主要有以下幾個方面因素。

一是獨(dú)特的地理環(huán)境。海南樓市消費(fèi)群體相當(dāng)一部分是北方人，北方人之所以喜歡海南島，是因?yàn)楸狈蕉焯旌貎?，氣候環(huán)境惡劣，而海南四季如春，有豐富的海岸資源，有溫暖的明媚陽光，有茂密的熱帶雨林，有清新的有氧空氣，有原生態(tài)的風(fēng)土人情，是他們“春暖花開”、“推窗看?！毙蓍e度假的夢想天堂，而獨(dú)特的地理位置讓這個美麗的島嶼成為享譽(yù)全國乃至全世界的國際旅游島。

二是良好的公共設(shè)施。源源不斷劃拔土地，投入大量資金完善社區(qū)休閑小站、健身場所、信息宣傳配套設(shè)施和“菜籃子”工程等，給市民的衣、吃、住、行帶來極大便利。城市綠化、街心公園、大型廣場、濕地公園不斷投入使用，成為市民日常休閑的好去處。另外，?？?、三亞大型、超大型購物中心，大大滿足人們?nèi)粘Ｙ徫镄枨?，位居亞洲第一的三亞免稅店更是吸取國?nèi)外游客慕名而至。

三是暢通的交通線路。海南田字型高速公路網(wǎng)即將全部貫通，環(huán)島高鐵已成為人們出行的首選；海口、三亞國際機(jī)場年運(yùn)載量逐年增加，已啟用的博鰲機(jī)場和即將要籌建的第四個機(jī)場，將大大方便旅客出行。而非常成熟的城市公交系統(tǒng)解決了大部分人出行問題。

四是健全的醫(yī)療體系。xx非常重視老百姓的醫(yī)療和健康工作，20xx年xx劃撥大量土地在各縣市修建或擴(kuò)建醫(yī)院，醫(yī)療保障方面也在逐步完善中。目前，文昌、瓊海等地已建成許多養(yǎng)老基地；三亞的海棠灣現(xiàn)規(guī)劃為健康度假中心，并且引進(jìn)多家健康產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)。這些配套設(shè)施的完善，能夠更大程度上滿足旅游、度假、療養(yǎng)和“候鳥”人群的需求。

五是改善性剛需猛增。一方面是以?？谑衅孪锎鍨榇淼呐f城改造不斷推進(jìn)，拆遷后原住居民需要另找住宿，而相當(dāng)一部分租戶也需要一個長期穩(wěn)定的住所。另一方面是省xx推出的人才引進(jìn)政策，吸引了一部分島外人才前來就業(yè)，這些“新海南人”更需要一個穩(wěn)定的居所，這些因素都推進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。

總的來說，海南的房子好賣，是因?yàn)楹Ｄ系沫h(huán)境好，空氣好，風(fēng)景好，這就是海南的魅力所在。

（二）政策調(diào)整后的現(xiàn)狀。

不難看出，火爆的樓市背后難免有炒作的成分。根據(jù)xx“房子是住的不是炒的”指示要求，xx實(shí)行限購政策后，“瘋了一樣的”房價得到進(jìn)一步抑制，然而房子總歸是要住的，況且中國人自古以來的觀念就是“安居樂業(yè)”，擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標(biāo)之一，再加上無房難結(jié)婚的觀念影響，本地居民對房子仍然有需求。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)受到限制，新建商品房供應(yīng)量有限，導(dǎo)致房價穩(wěn)居高位。換句話說，xx調(diào)控土地開發(fā)后，出現(xiàn)了僧多粥少的現(xiàn)象。在走訪?？趚xx、xx城、xxx園等10多個樓盤了解到，買房需要先報名，再搖號，后選房，有的樓盤拿到號后還要先買車位才能選房，造成一房難求、有錢也難買到房的情況。我們在項(xiàng)目了解到，該項(xiàng)目第三期計劃開盤400套房子，而報名人數(shù)已達(dá)到8000多人，其中只有5%的人能買到房子，讓許多人望房興嘆。事實(shí)上，海南的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是“房價永遠(yuǎn)是昨天的便宜”，有的人因?yàn)榉績r太貴而猶豫的時候，有的人已經(jīng)在摩拳擦掌，等著掏腰包了。因此說，海南樓市住上走趨勢還會在繼續(xù)，因?yàn)槭袌鼍驮谀抢?，剛性需求就在那里?/p>

海南位于中國最南端，陸地總面積3.5萬平方公里，20xx年海南人口數(shù)量約為867.15萬人，與香港接近，而陸地面積是香港的30余倍，也就是說人均占地面積是香港的30余倍，總的來說，海南是一個地廣人稀的舒適宜居之地，我們可以大膽展望，隨著自貿(mào)區(qū)、港建設(shè)的繼續(xù)推進(jìn)，海南外來人口還會繼續(xù)大幅度增長，同時也會帶動住房和配套設(shè)施的需求，海南的房地產(chǎn)市場仍然有較大的增長空間。而作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，只有遵守市場規(guī)則、把握客戶需求、保證產(chǎn)品質(zhì)量開發(fā)出來的產(chǎn)品才能獲得市場青睞和客戶認(rèn)可。而作為中小企業(yè)來說，面對新的形勢、新的變化，只有揚(yáng)長避短、轉(zhuǎn)變觀念、拓寬思維、及時變革，沖破發(fā)展瓶頸，才能開辟出xx企業(yè)發(fā)展的新路子。

房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報告篇十四

隨著人們生活水平的提高，對于房子的渴望也越來越強(qiáng)烈，買房的人不斷增多，房價也在不斷的攀升。

進(jìn)入21世紀(jì)以來，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場日趨火爆，房地產(chǎn)的價格不斷攀升，創(chuàng)造了一個又一個的財富奇跡。在這種大的風(fēng)潮之下，人們紛紛涌入到房地產(chǎn)領(lǐng)域中，致使房地產(chǎn)泡沫不斷增加，國家政府對此事高度重視，針對房地產(chǎn)過熱、房價過高現(xiàn)象，出臺了一系的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場逐漸回歸于理性。那么，針對國內(nèi)房地產(chǎn)事業(yè)的未來會如何發(fā)展展開多方面的調(diào)查。

面對逐漸回歸于理性的房地產(chǎn)市場，未來的房地產(chǎn)是否會如人們猜想的逐漸崩潰亦或是走下坡路呢本次調(diào)查就是針對房地產(chǎn)市場未來的的發(fā)展趨勢。

自黨的十一屆三中全會以來，在經(jīng)濟(jì)體制改革的帶動下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬價值的巨大商品開始起動，開始流通。

自20xx年起，本來相對平穩(wěn)的房價仿佛一夜之間就打著滾似的增長了一倍多，使得人們認(rèn)為在以后房價還會繼續(xù)增長，紛紛搶購房產(chǎn)。這使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商看準(zhǔn)了時機(jī)都搶著開發(fā)未開發(fā)的土地，一幢幢的高樓拔地而起。而房價也一直在飆升。

進(jìn)入20xx年9月，美國金融市場再掀危機(jī)，雷曼兄弟控股公司破產(chǎn)、美洲銀行收購美林集團(tuán)、aig集團(tuán)陷入危機(jī)，強(qiáng)烈震撼了美國金融市場，并在國際金融市場掀起滔天巨浪，曠日持久的美國次貸危機(jī)轉(zhuǎn)化為嚴(yán)峻的世紀(jì)性金融危機(jī)。由于這場金融危機(jī)仍處于持續(xù)發(fā)展中，金融市場瞬息萬變，危機(jī)將走向何處并在何處停止巨大的不確定性籠罩全球。同樣，這場危機(jī)的影響范圍和影響程度仍是個未知數(shù)，這場危機(jī)對我國房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊也是顯而易見。

次貸危機(jī)對我國的房地產(chǎn)行業(yè)有著巨大的影響。為了緩解國際資本投機(jī)人民幣的壓力，人民銀行不得不讓人民幣的存款利率與美元存款利率之間保持一定的利差。從20xx年底至20xx年6月的多時間里，美聯(lián)儲多次上調(diào)利率，但中國的利率只上調(diào)了兩次，而且20xx年的一次利率調(diào)整只上調(diào)了貸款利率。利率未能大幅度的調(diào)整，使虛熱的中國房地產(chǎn)市場難以得到有效的控制,導(dǎo)致中國樓市與美國樓市共同“繁榮”房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，房地產(chǎn)行業(yè)不斷飆升。

姓只能看著房價的一再飆升，慢慢的買房就變成為了老百姓可望而不可即及的奢侈品。

從目前國內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)來源分析，房地產(chǎn)投資依然呈現(xiàn)出不斷增長的態(tài)勢，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重也比較大。這種投資一方面來自國內(nèi)民間資本的投入，另一方面就是國際投資。其中前者是主要投資來源，占到國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資總額的絕大部分，這一比例約在76%左右，而從增長速度來看，除了20xx年有較小回落，20xx年至都保持了高速增長狀態(tài)，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，這一數(shù)據(jù)又逐漸開始?xì)w落。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，20xx年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資36828億元，同比名義增長20.3%，增速比1-5月份回落0.3個百分點(diǎn)，這也是該指標(biāo)連續(xù)兩個月出現(xiàn)回落。從投資結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)開發(fā)商將投資對象逐漸從商業(yè)營業(yè)用房轉(zhuǎn)向住宅投資。

從房地產(chǎn)開發(fā)的狀況上來看：據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)整體呈現(xiàn)出兩個特點(diǎn)，一是新開工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國內(nèi)對房地產(chǎn)市場政策的一些改變，一些開發(fā)商對土地的囤積情況逐漸向使用過渡、開工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進(jìn)度，導(dǎo)致竣工面積的增長很緩慢。二是拆遷規(guī)模受到遏制，但土地控制形勢依然嚴(yán)峻。隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷出現(xiàn)的負(fù)面拆遷新聞，國家也對此越來越重視，相繼出臺了若干文件用于規(guī)范拆遷規(guī)模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開發(fā)商的想法，也有地方政府的授意，而且開發(fā)過程中屢屢出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問題。國家審計署發(fā)布的《24個市縣至土地管理及土地資金審計結(jié)果》，列舉了24個市縣在土地出讓、征用及相關(guān)資金管理使用中存在一些不合規(guī)、不規(guī)范的問題，實(shí)際情況可能遠(yuǎn)不止如此。國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合召開的電視電話會議中，通報了20xx年10月至10月全國“未報即用”違法用地清查整改情況，31個省(區(qū)、市)不同程度存在“未報即用”違法用地現(xiàn)象，其中包括一些國家和省級重點(diǎn)項(xiàng)目。至20xx年3月25日，全國共清理“未報即用”違法用地案件36872宗，涉及土地總面積61.3萬畝，其中耕地面積27.2萬畝。

進(jìn)入20xx年盡管房地產(chǎn)投資增速回落，但其余幾個指標(biāo)已有所改善。數(shù)據(jù)顯示，20xx年1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅施工面積403521萬平方米，增長12.9%。住宅新開工面積70630萬平方米，增長2.9%。住宅竣工面積27428萬平方米，增長2.7%。上述指標(biāo)增速均比此前有所回升，意味著短期內(nèi)整體市場供應(yīng)無虞。數(shù)據(jù)還顯示，20xx年6月末，全國商品房待售面積43731萬平方米，比5月末增加807萬平方米。其中，住宅待售面積增加506萬平方米。

從房地產(chǎn)市場的銷售情況來看，銷售量呈現(xiàn)出一定的波動，從20xx年至，銷售量不斷增加，即使在20xx年中間有過短暫回落，但是從全年來看，銷售量仍然是增加的，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，首度超過10億平方米。盡管面臨嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，商品房開發(fā)投資全年同比增速仍然達(dá)到33.2%。但是這一情況到隨著國家調(diào)控的堅決執(zhí)行而發(fā)生了改變，數(shù)據(jù)報道房地產(chǎn)市場相比下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續(xù)增加中。但是房地產(chǎn)銷售價格和銷售量有所不同，雖然調(diào)控力度很大，但是房價近年來依然處于高位運(yùn)行，雖然在個別地區(qū)稍有回落，但是不具代表性，從全國范圍來看，房地產(chǎn)價格依然較高。目前國內(nèi)市場對房地產(chǎn)的剛性需求依然強(qiáng)烈。從20xx年的成交量數(shù)據(jù)來看，盡管有“新國五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達(dá)到近幾年來的最好水平。數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%;商品房銷售額33376億元，增長43.2%。

2、居民預(yù)購房情況。

根據(jù)所調(diào)查涉及的范圍看，大多數(shù)居民以居住樓房為主，大多數(shù)的家庭住房為無電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達(dá)59.3%，超過半數(shù);18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間。而根據(jù)調(diào)查，想購買住房的人占大多數(shù)，一般想買70—150平米之間的房子，人們所能承受的的價格大概在20xx—3000元，但是就目前來看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟(jì)適用房的。先不說北京、上海一些大城市的房價有多高，就我們這個屬于廊坊所管轄的小城市房價就已經(jīng)飆升到了5000元一平米，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通工薪階層所能承受的范圍。

數(shù)據(jù)顯示調(diào)查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個年紀(jì)大概是要買結(jié)婚用房的吧，這讓我想起了“中國的房價是由丈母娘炒起來的”這句話。其次，是35歲到44歲的人群?？傮w購房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者。

在家庭收入調(diào)查中，主要的購房者月收入一般在1000—4000元從全國范圍來看，房地產(chǎn)價格依然較高。目前國內(nèi)市場對房地產(chǎn)的剛性需求依然強(qiáng)烈。從20xx年的成交量數(shù)據(jù)來看，盡管有“新國五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達(dá)到近幾年來的最好水平。數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%;商品房銷售額33376億元，增長43.2%。

2、居民預(yù)購房情況。

根據(jù)所調(diào)查涉及的范圍看，大多數(shù)居民以居住樓房為主，大多數(shù)的家庭住房為無電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達(dá)59.3%，超過半數(shù);18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間。而根據(jù)調(diào)查，想購買住房的人占大多數(shù)，一般想買70—150平米之間的房子，人們所能承受的的價格大概在20xx—3000元，但是就目前來看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟(jì)適用房的。先不說北京、上海一些大城市的房價有多高，就我們這個屬于廊坊所管轄的小城市房價就已經(jīng)飆升到了5000元一平米，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通工薪階層所能承受的范圍。

數(shù)據(jù)顯示調(diào)查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個年紀(jì)大概是要買結(jié)婚用房的吧，這讓我想起了“中國的房價是由丈母娘炒起來的”這句話。其次，是35歲到44歲的人群?？傮w購房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者。

在家庭收入調(diào)查中，主要的購房者月收入一般在1000—4000元環(huán)境好，污染少的地方，在城市中司機(jī)車較多，空氣污染嚴(yán)重，小區(qū)的物業(yè)普遍高于郊區(qū)，郊區(qū)的空氣質(zhì)量、環(huán)境都比較好，購房者更傾向與環(huán)境比較好的郊區(qū)。

3、房地產(chǎn)業(yè)成為gdp上升的重要力量。

政府部門為了確保我國更好的應(yīng)對國際金融危機(jī)而采取的相對寬松的貨幣政策，在該政策的。

激勵下，銀行的信貸空前放松，房地產(chǎn)行業(yè)也因此成為了地方政府舉債的主要流向。很多地方政府手和房產(chǎn)商手握土地資源和大量的信貸資金爭相突破國家有關(guān)居民第二套住房的按揭限制，部分地區(qū)甚至推出了所謂的“改善性”住房企圖蒙混過關(guān)，但是這并沒有為居民的居住條件改善帶來積極的影響，反而成為了房地產(chǎn)行業(yè)撬動銀行信貸資金的有力工具。

我國商品房價格一直保持穩(wěn)定增長的趨勢，但是在，全國商品房價格開始飆升，其中北京、上海、廣州等一線城市的商品房價格更是達(dá)到了城市人均可支配收入的50余倍。就拿北京來說，據(jù)報道北京六環(huán)以內(nèi)的房價都飆升到了2萬元一平米，許多買不起房的居民都在往北京周邊地區(qū)購買房子，如：廊坊、固安等地。致使這些地區(qū)的房價也在不斷的向上飆升，接近1萬元一平米。

從對前幾年的房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析來看，20xx年房地產(chǎn)業(yè)的整體形勢是趨于平穩(wěn)的。就目前來看，20xx年的樓市要好過于20xx年。

中國房地產(chǎn)研究會副會長指出，房地產(chǎn)市場的情況總體上起穩(wěn)，出現(xiàn)相對平穩(wěn)的情況，在穩(wěn)健增長的情況下達(dá)到基本的統(tǒng)一。在發(fā)展這一輪的調(diào)控下來以后，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)兩個反差。

第一個反差是大城市和中小城市實(shí)現(xiàn)了反差，二線城市的市場和三、四線城市的市場出現(xiàn)了大的反差。就如北京市住建委說，北京住宅市場沒有出現(xiàn)恐慌性購房，這其實(shí)是此地?zé)o銀三百兩。實(shí)際上二手房交易量上來了，一手房交易量也上來了，房價就又開始往上走了。你不說還好，你一說大家就會覺得已經(jīng)出現(xiàn)恐慌性購房了。隨著交易量的上升，房價也在涌動，這是一方面的情況，所以大城市的開發(fā)商高興的說，春天的腳步又來臨了。中小城市的開發(fā)商說，什么時候限購、限貸能取消，我們實(shí)在沒辦法過了。三四線城市市場不那么樂觀，現(xiàn)有的供應(yīng)量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，盡管還有一定的庫存，但是消化能力很強(qiáng)，庫存卻不足了。

第二個反差是土地市場和房屋市場的反差。開發(fā)商處在市場的兩端，在土地市場是買者，在房屋市場是賣者。到目前為止，房屋的銷售是明顯上升了，但是土地的銷售，政府賣地，開發(fā)商在20xx年11月底買房同比下降了14.8%，出讓金同比下降了10%幾。就是說開發(fā)商買地還沒有達(dá)到去年的水平，下降14.8%這是不小的數(shù)據(jù)，盡管我們看到土地市場在放大，實(shí)際上是個別的，全國的土地市場還在觸底，還沒有起來，真正到正增長是在今年的上半年，實(shí)際上土地市場還沒有回暖。這樣的市場給中央政府、地方政府提出了難題，到底怎么調(diào)整是進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控，還是房子賣不掉的地方要放松。這次經(jīng)濟(jì)工作會上提出了差別化的信貸政策、貨幣政策、限購措施，是不是決策部門已經(jīng)意識到了這樣的情形。在這樣的情況下，不可能再出什么政策，現(xiàn)在正是空檔，就這么維持著。下一步的調(diào)控希望能夠因地制宜，應(yīng)該給地方留有一定的余地，不同的城市應(yīng)該有不同的對策。一些開發(fā)商很有意思，前兩年向二三線城市進(jìn)發(fā)，現(xiàn)在又回來了，回到大城市了，覺得還是大城市效益好，還是大城市購買力強(qiáng)。

所以說20xx年的市場是相對穩(wěn)定的市場，并沒有出現(xiàn)大幅度的反彈。

根據(jù)上面一系列的調(diào)查發(fā)現(xiàn)我國房市還存在許多問題。

1、市場發(fā)育不良，泡沫化程度很高。

我國的房地產(chǎn)市場市場化發(fā)育時間較短，而且在發(fā)育過程中，受到許多不健康因素的影響，導(dǎo)致了其發(fā)育不良、利潤率太高而不可持續(xù)發(fā)展。據(jù)權(quán)威部門提供信息，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率遠(yuǎn)高于各行業(yè)的平均利潤率，并且一直在快速增長。

2、供需結(jié)構(gòu)失衡。

一是新建的中小戶型、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過剩。二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開發(fā)廉租房為政策重心。同時經(jīng)濟(jì)適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經(jīng)濟(jì)適用房為主存在很多問題。

3、房價的升高。

房價的不斷飆升使得購買者買不到合適的房子，而一些投機(jī)者從這里面買到不少房子，使得房子的空置率也在不斷上升，這種現(xiàn)象在各大城市都有發(fā)生。

根據(jù)對房地產(chǎn)市場的調(diào)查與居民預(yù)購買房的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)還是有很多問題存在的。

但是根據(jù)調(diào)查所得到的結(jié)論，我國的房地產(chǎn)市場依然會有很大的發(fā)展空間。展望，全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體趨穩(wěn)，增長格局將繼續(xù)調(diào)整;我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本穩(wěn)定，預(yù)期目標(biāo)能夠如期實(shí)現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長的內(nèi)在動力總體上仍會支撐房地產(chǎn)行業(yè)保持平穩(wěn)健康發(fā)展，但熱點(diǎn)城市龐大的需求及持續(xù)升溫的土地市場仍在推動房價上漲預(yù)期，調(diào)控基調(diào)不容改變。在此背景下，預(yù)計房地產(chǎn)投資仍將處于景氣恢復(fù)階段，供需關(guān)系雖有所改善，從中長期來看，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略有望促進(jìn)明后年的房地產(chǎn)市場逐漸回歸理性。

房地產(chǎn)業(yè)的上升空間還有很多，希望從事房地產(chǎn)業(yè)的人員能給低收入家庭建設(shè)比較經(jīng)濟(jì)適用的住房。讓這些人都可以買上房子而不是在居無定所的租住房子。

國家要加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)，政府要制定惠民政策，提高居民的收入水平，這是解決房價問題的關(guān)鍵;國家要采用宏觀調(diào)控手段，加大調(diào)控力度，穩(wěn)定房價;政府要制定相關(guān)法律法規(guī)，約束開發(fā)商行為，提高房屋質(zhì)量，增加保障房和經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量，保證低收入居民的住房需求。

現(xiàn)在開發(fā)商為了利用有限的土地獲得可觀的利潤，現(xiàn)在都蓋起了高層的建筑，可見，今后高層建筑是會成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流。

房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報告篇十五

通過了解九江市房地產(chǎn)市場現(xiàn)時和潛在的供應(yīng)量、現(xiàn)時營銷狀況及項(xiàng)目周邊的交通狀況、配套設(shè)施、市場消費(fèi)能力等方面的信息，分析掌握項(xiàng)目片區(qū)房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展趨勢，對目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，風(fēng)險分析等，為開發(fā)商投資決策提供準(zhǔn)確、有效的依據(jù)。

第二節(jié)調(diào)研區(qū)域界定。

本項(xiàng)目位于廬山區(qū)前進(jìn)東路以南200米處;調(diào)研區(qū)域包含九江市潯陽區(qū)和廬山區(qū)兩個區(qū)域。住宅調(diào)研主要集中在九龍街片區(qū)、廬峰東路片區(qū)、九江市開發(fā)區(qū)、湖濱小區(qū)以及前進(jìn)路片區(qū)等具有一定規(guī)模的住宅開發(fā)區(qū)，商鋪調(diào)研區(qū)域主要集中在九龍街、潯陽路、大中路(步行街)、前進(jìn)路等商業(yè)繁華路段。

第三節(jié)片區(qū)概況。

一、片區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀。

九江地處江西省北部、長江和鄱陽湖交匯處，北依避暑勝地、風(fēng)景區(qū)廬山，是集名山(廬山)、名江(長江)、名湖(鄱陽湖)于一體的具有2200多年歷史的文化名城。130多年前，九江就是對外通商口岸，1992年被國務(wù)院批準(zhǔn)為長江沿岸開放城市，經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)，水陸空交通便利，素有“七省通衢”之譽(yù)。京九鐵路的開通為九江投資環(huán)境的改善，經(jīng)濟(jì)的騰飛注入了新的活力。長江和京九鐵路兩條大動脈在九江市區(qū)交匯，九江成為承東啟西、引南接北的金十字交匯點(diǎn)。

長虹大道作為廬山區(qū)和潯陽區(qū)的的分界線，不僅在地域上將其分隔，而且在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上，長虹大道南北兩個片區(qū)(以北為潯陽區(qū)，以南為廬山區(qū))也存在著明顯的差異。潯陽區(qū)由于地處原商業(yè)中心區(qū)，商業(yè)格局、氛圍的傳承發(fā)揚(yáng)，使得潯陽區(qū)的商業(yè)非常繁榮，片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高;而廬山區(qū)由于遠(yuǎn)離市中心商業(yè)繁華地段，京九鐵路橫穿該片區(qū)，無形中對中心區(qū)商業(yè)輻射形成了一種阻礙，而且由于該片區(qū)原為工業(yè)區(qū)，國有大中型企業(yè)多集中于此，現(xiàn)今，這些國有企業(yè)大多處于舉步唯艱或虧損狀態(tài)，因此，廬山區(qū)經(jīng)濟(jì)水平相對潯陽區(qū)來說較為落后。

二、片區(qū)配套設(shè)施狀況。

隨著九江市區(qū)范圍和商業(yè)輻射范圍的不斷擴(kuò)大，以及周邊區(qū)縣人口的遷入，廬山區(qū)前進(jìn)路段漸呈現(xiàn)繁華景象，各種配套設(shè)施也逐步跟進(jìn)，日趨完善。

房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報告篇十六

市位于省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線長144公里，水陸交通便捷，沈海高速公路、建設(shè)中的溫福鐵路、將動工建設(shè)的寧武高速公路、規(guī)劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構(gòu)成鐵路、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內(nèi)陸省份的重要通道。產(chǎn)業(yè)特色明顯，工業(yè)形成了以三個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機(jī)電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)，電力、冶金鑄造、建材、醫(yī)藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系，20xx年生產(chǎn)總值147.39億元，增長12.6%，躍居全省“縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產(chǎn)值248.88億元，增長11.3%，省20xx年縣市國內(nèi)生產(chǎn)總值前20名+人均gdp市位于省內(nèi)第十二位。

政府發(fā)展思路：按照“強(qiáng)化中心社區(qū)，建設(shè)小城鎮(zhèn)集群”的發(fā)展思路，“十五”期間，以建設(shè)中心市區(qū)為主體，中心集鎮(zhèn)為骨干，加快了南部“金三角”城鎮(zhèn)群的建設(shè)和以國道104線、省道小浦線、楓湖路為軸線的城鎮(zhèn)帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強(qiáng)城市整體服務(wù)功能、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀、市政設(shè)施較完善的中心城區(qū)和布局合理、交通便捷、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)群。通過中心城區(qū)和小城鎮(zhèn)群的功能互動和優(yōu)勢互補(bǔ)，為建成城市化水平較高、輻射能力較強(qiáng)、規(guī)模較大，集政治、經(jīng)濟(jì)文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎(chǔ)。

市人口60多萬，城區(qū)20多萬人口，人口占寧德市的1/5左右，gdp占寧德市的1/4左右，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經(jīng)濟(jì)中心城市和閩東工業(yè)重鎮(zhèn)。龐大的人口基數(shù)本身就組成了一個龐大的居住消費(fèi)、投資的市場。xx年市工作報告中第五點(diǎn)：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀。城市建設(shè)步伐加快，城鎮(zhèn)化水平達(dá)47.2%，比上年提高1.2個百分點(diǎn)。完成富春溪兩岸、坂中片區(qū)、南湖舊城片區(qū)、賽岐鎮(zhèn)區(qū)、甘棠鎮(zhèn)區(qū)控制性詳規(guī)以及溪尾鎮(zhèn)、溪柄鎮(zhèn)、曉陽鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制。該點(diǎn)突出表現(xiàn)了市為促進(jìn)海西建設(shè)打造文明城市的合理規(guī)劃，從中領(lǐng)悟到市合理規(guī)劃中加快了房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，在這人口密集居住的`城市，房產(chǎn)作為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場資本運(yùn)作，促進(jìn)市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在市政府“十一五”規(guī)劃草案中加快城市建設(shè)爭取至20xx年，城市建設(shè)用地面積達(dá)30平方公里，城市規(guī)劃區(qū)面積達(dá)180平方公里，市區(qū)人口達(dá)31萬人。

1、房貸市場余額：

隨著近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，xx年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長xx%；xx年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；xx年1—5月份房產(chǎn)抵押貸款額為xx萬元，同比上年增長xx%；隨著市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，金融危機(jī)的遠(yuǎn)去，經(jīng)濟(jì)的快速回升，從以上數(shù)字可體現(xiàn)出房貸市場的活躍性。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn)，隨著房價的上升，資本的市場最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔(dān)保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn)。

2、個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押。

市以三個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機(jī)電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。隨著三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)家的有效資本運(yùn)作，xx年個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長xx%；xx年個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為xx萬元，同比上年增長xx%；xx年1—5月個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為xx萬元，同比上年增長xx%；該部分抵押貸款附于個人經(jīng)營性貸款當(dāng)中審批過程煩瑣、手續(xù)復(fù)雜等問題，現(xiàn)可用于該司作為100%抵押擔(dān)保貸款，使其資產(chǎn)最大化合理利用。

房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報告篇十七

人瀏覽，上線第一天點(diǎn)擊量過萬，而在上線第3天點(diǎn)擊量竟然突破了25000……目前很多項(xiàng)目臵業(yè)顧問已經(jīng)開始這樣使用這個工具：利用手機(jī)號，加客戶的微信，發(fā)看房鏈接到客戶手機(jī)上，引導(dǎo)客戶看環(huán)境，再看戶型......(此信息有貴州房地產(chǎn)qq群得知)。

2、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大，銷售人員較多，據(jù)了解花果園最多時銷售人員為5000人，目前1500個銷售人員，一個銷售中心不能滿足需求，因此增設(shè)臨時咨詢點(diǎn)，目前花果園項(xiàng)目臨時咨詢點(diǎn)遍布整個貴陽市，據(jù)工作人員透露大約有300個左右，把一部分銷售人員派出銷售中心，分散到各臨時咨詢點(diǎn)，一方面最大化調(diào)動銷售人員積極性，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本。

3、完善的銷售體制和先進(jìn)的銷售宣傳工具。走訪到花果園項(xiàng)目銷售中心，進(jìn)入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷售場景，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力。另外一方面，從客戶接待，到客戶定房，再到客戶交款，再到客戶辦理手續(xù)，整個過程設(shè)立專人專辦，緊然有序。同時設(shè)立售后服務(wù)和客戶投訴部門，這一整套體制接近完美。再來看銷售工具，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境，享受其項(xiàng)目本身所帶來的震撼感。另外其他項(xiàng)目也有比較先進(jìn)的銷售工具，比如中國水電〃觀府壹號，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶可以看到平面圖，3d立體圖像等，確實(shí)感受到視覺帶來的沖擊感。

本次貴陽之行，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受，并看到和學(xué)習(xí)到一些我們所未知的營銷理念。同時也體會到自身的不足，無論是產(chǎn)品規(guī)劃上的，銷售體制和管理上的都有全新的收獲。針對馬龍廣電文化項(xiàng)目，我個人提出以下建議：目前項(xiàng)目最大的問題在于工程資金支付困難，而面對本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷，尤其是商業(yè)部分，面積過大，總價較高，短時間銷售完畢，比較困難，商業(yè)部分占銷售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力。然而面對目前馬龍房地產(chǎn)市場競爭激烈，客源較少，又如何度過銷售低迷時期?建議：1、推出特價房源，針對94.03㎡住宅，低價出售一部分，不分樓層，每套25萬元。2、針對頂層躍層住宅，采用捆綁式銷售，買房子送車位。3、車位目前報名情況不理想，報名10組客戶，為促進(jìn)全部成交，建議價格定制為7-8萬元/個，優(yōu)惠后7-7.5萬元每個銷售。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售，銷售價格可為9-10萬/個。4、提高銷售服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格要求銷售人員的行為規(guī)范。5、盡快完成項(xiàng)目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷。6、據(jù)了解，龍翔路擴(kuò)建工程，政府已經(jīng)在動員拆遷，預(yù)計20xx年7月通車，據(jù)此，將拉動商業(yè)部分的銷售。

房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報告篇十八

20xx年，在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，按照省、市和縣委、縣政府的總體部署，大力推進(jìn)依法行政和行風(fēng)建設(shè)，認(rèn)真履行行業(yè)管理職能，以實(shí)現(xiàn)房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展為目標(biāo)，以服務(wù)大局、情系民生為著眼點(diǎn)，以實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目帶動戰(zhàn)略為重點(diǎn)，強(qiáng)力攻堅，勇于突破，各項(xiàng)職能工作取得突破性進(jìn)展，行業(yè)管理服務(wù)水平得到提高，為我縣經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展作出積極貢獻(xiàn)。近二年，由于受全球金融危機(jī)的影響，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)緩慢發(fā)展，全縣8個開發(fā)企業(yè)先后建設(shè)了金域藍(lán)灣、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城東商貿(mào)城等房地產(chǎn)開發(fā)工程，開發(fā)建筑面積10。7萬平方米，全年竣工住房面積12。6萬平方米，人均增長0。3平方米。目前，縣城居民人均居住面積已達(dá)28。8平方米。房地產(chǎn)二級市場活躍，全縣公房上市交易43套，面積0。27萬平方米;存量住房上市交易127戶，面積1。3萬平方米，交易額1395萬元，拉動了內(nèi)需，激活了房地產(chǎn)市場，增加了契稅，為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添了活力。全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“增長速度較快、供需總體平衡、結(jié)構(gòu)更趨合理、價格穩(wěn)中有升、消費(fèi)逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢。

近些年，我縣重視法制建設(shè)，不斷加強(qiáng)了行業(yè)管理和規(guī)范服務(wù)工作，特別是大力開展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序活動，有效地推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)工作，加快了我縣住房建設(shè)步伐。但在行業(yè)管理工作中，也發(fā)現(xiàn)一些問題，這些問題主要有：

一是房地產(chǎn)銷售不規(guī)范。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在個別開發(fā)企業(yè)部分開發(fā)項(xiàng)目未取得《商品房預(yù)（銷）售許可證》就擅自進(jìn)行商品房預(yù)售;少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售樓盤未按要求公示，缺漏了部分公示內(nèi)容，如：崇仁縣城鎮(zhèn)綜合開發(fā)公司開發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定;茂泰房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷售進(jìn)度表和價目表》。

二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄;市民居住消費(fèi)現(xiàn)象更新的問題;管理人員服務(wù)工作不能滿足住房要求的問題;物業(yè)管理資金難以到位的問題等。

三是住房保障體系不健全。在經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)管理中，住房保障體系健全還不夠;“兩房”建設(shè)工作創(chuàng)新力度還不夠。

1、放開搞活，培育住房二級市場。

2、規(guī)范市場，著力監(jiān)管與服務(wù)。

在規(guī)范房地產(chǎn)市場管理方面，應(yīng)在“監(jiān)管和服務(wù)”上下功夫。一是把好開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。對申報房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從注冊資本金、工程技術(shù)人員、擬開發(fā)項(xiàng)目情況等方面嚴(yán)格把關(guān)。不僅認(rèn)真審查材料，而且還要現(xiàn)場踏勘。二是加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售的監(jiān)督和管理。嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)（銷）售許可證制度，建立健全了我縣房地產(chǎn)開發(fā)銷售信息公示制度和管理力度。三是認(rèn)真做好開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作。

3、突破難點(diǎn)，建立物業(yè)管理機(jī)制。

一是加大宣傳，轉(zhuǎn)變觀念。向社會開展廣泛的宣傳教育活動，提高物業(yè)管理的社會整體意識。開展形式多樣的文明、安全、法制、物業(yè)管理知識的宣傳教育，不斷向住戶灌輸現(xiàn)代文明新的居住消費(fèi)觀念，增強(qiáng)住區(qū)群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺性和積極性。二是協(xié)調(diào)關(guān)系，爭取支持。爭取縣政府成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理工作。發(fā)揮職能部門的作用，對開展物業(yè)管理，改善人居環(huán)境工作給予大力支持，有效實(shí)施舊住宅區(qū)綜合整治，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環(huán)境衛(wèi)生、搞好交通綠化等;新住宅小區(qū)規(guī)范管理，如房屋建筑主體的修繕和管理;房屋設(shè)備、設(shè)施維修和更新;環(huán)衛(wèi)、道路、綠化、消防、治安管理和維護(hù)等。三是出臺政策，建章立制。爭取政府出臺物業(yè)管理政策，制定管理實(shí)施辦法，明確政府主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)單位、社會有關(guān)各方及業(yè)主相互之間的權(quán)利和義務(wù)，具體規(guī)定物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源及收繳辦法等。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶簽訂管理合同，明確責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，規(guī)范各自行為。做到有章可循、有法可依，使物業(yè)管理工作步入規(guī)范化、法制化管理軌道。

4、完善住房保障體系，全面推進(jìn)廉租住房建設(shè)。

一是建立責(zé)任制體系，切實(shí)加強(qiáng)“兩房”建設(shè)管理和監(jiān)管。建立領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，設(shè)立專人負(fù)責(zé)，嚴(yán)格操作規(guī)程，實(shí)行一級對一級負(fù)責(zé)，強(qiáng)化抓“兩房”建設(shè)工作責(zé)任意識。二是依法依規(guī)運(yùn)作，積極穩(wěn)妥推進(jìn)“兩房”建設(shè)工作。按照縣政府《關(guān)于推進(jìn)崇仁縣經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)實(shí)施意見》的要求，堅持科學(xué)運(yùn)作，規(guī)范操作規(guī)程，采取電視宣傳、組織宣傳車上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢服務(wù)和散發(fā)《公告》材料、三榜公示以及將經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房公開搖號活動制作電視新聞滾動播放等形式，向社會廣泛開展“兩房”政策、運(yùn)作情況進(jìn)行宣傳。建立申請申購、填表登記、入戶調(diào)查、審核確認(rèn)、建檔管理制度。啟動“三級審核、三榜公示”等工作，嚴(yán)格做到對“兩房”合理合規(guī)的使用，并建立“兩房”建設(shè)工作重大事項(xiàng)報告、統(tǒng)計報表、責(zé)任追究等制度。三是加大業(yè)務(wù)工作技能，進(jìn)一步落實(shí)住房保障運(yùn)行環(huán)境。四是創(chuàng)新思路、加強(qiáng)“兩房”建設(shè)。要用創(chuàng)新思路來解決業(yè)務(wù)工作中遇到的復(fù)雜問題和打造“兩房”建設(shè)領(lǐng)域。通過工作的不斷創(chuàng)新，進(jìn)一步為政府解決困難家庭的住房問題決策提供科學(xué)依據(jù)，不斷提高“兩房”建設(shè)發(fā)展思路，使“兩房”建設(shè)這項(xiàng)‘民生工程’又好又快地發(fā)展，造福于民。

房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報告篇十九

兩港一城建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程的加快，推動了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前，房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)直接稅收入約占總稅收的15%，相關(guān)稅收占總稅收的30%；如果加上契稅收入，就占36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)在稅收中的支柱作用將更加明顯。

最近，中央政府和市政府相繼出臺了房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。對于對外部環(huán)境敏感的房地產(chǎn)行業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清本地區(qū)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，進(jìn)而研究并提出相應(yīng)的對策和建議，對保持本地區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%；房地產(chǎn)開發(fā)投資37.3億元，其中住宅投資23億元；商品房建筑面積489.9萬平方米，銷售量100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有以下特點(diǎn):。

1.房地產(chǎn)投資保持了較高的增長率。

近年來，我區(qū)巨大的開發(fā)建設(shè)形勢和房地產(chǎn)市場的熱度，使得房地產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場的前景看好。今年上半年，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持去年以來的快速增長勢頭。1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增長率為42.2%。具體趨勢見圖1。其中，住房建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中占有突出地位，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的62%；今年商業(yè)樓宇的增長率持續(xù)上升。2-6月累計增長率分別為2.6%、15.2%、84.5%、79.1%和1.9倍；寫字樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增長速度。

2.房地產(chǎn)銷售勢頭明顯下降。

今年，我區(qū)商品房銷售面積和銷售額同比增長率逐月呈下降趨勢，2-6月的增長趨勢如圖2所示:。

從商品房預(yù)售情況來看，下降趨勢明顯。1-6月，小區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米；與去年同期相比，預(yù)售單位數(shù)量和面積分別下降了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望態(tài)度，我區(qū)3月份商品房預(yù)售量大幅下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，較3月份下降44.3%。5、6月份預(yù)售水平繼續(xù)走低，每月預(yù)售385套，總面積約5萬平方米。

今年以來，中央政府和市政府頻繁出臺相關(guān)政策來規(guī)范房地產(chǎn)市場，但年后，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了新一輪的快速上漲。由于土地的稀缺，人們對住房改善的實(shí)際需求的支持，以及“跟著漲而不是跟著跌”的投資心理，我區(qū)的房價也呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢。

自20xx年以來，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速上漲，年、年、年房價分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達(dá)每平方米5590元，同比上漲20%；存量房均價達(dá)到每平米5000元，同比上漲47%。

隨著房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，中央政府將把防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，我市也出臺了一系列相關(guān)政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。中央和市政政策主要通過以下幾個方面來規(guī)范住房市場:。

中央:。

——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)定房價的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化，及時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式和供應(yīng)時間；對于房價上漲過快的地方，適當(dāng)提高住宅用地在土地供應(yīng)中的比重，重點(diǎn)增加低價普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)；嚴(yán)格控制高檔住宅用地供應(yīng)。

——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行發(fā)布調(diào)整商業(yè)銀行自營個人住房信貸政策，規(guī)定在房價上漲過快的城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付比例可由20%提高到30%，個人住房貸款利率下限由5.31%提高到6.12%。

——房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整。國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定20xx年6月1日以后，個人出售購買不滿2年的房屋，全額征收營業(yè)稅，同時對20xx年6月1日以后購買非普通房屋的，全額征收3%的契稅。

——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)的調(diào)整。20xx年，全市《工作報告》確立了“以住宅、市民消費(fèi)、普通商品房為主”的“三大”樓市調(diào)控原則。

——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。全市加強(qiáng)新建建筑網(wǎng)上備案，2月18日啟動“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)行，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息透明度，嚴(yán)厲打擊非法炒房企業(yè)。

-房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價普通商品房供應(yīng)，以配套商品房為主。20xx年，全市計劃啟動配套商品房和1000萬平方米中低價商品房建設(shè)。

短期內(nèi)，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)房地產(chǎn)投資和建設(shè)產(chǎn)生直接影響，這將關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資和第三產(chǎn)業(yè)增加值等重大經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成；同時，穩(wěn)定房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃厚，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場的交易量將出現(xiàn)更大幅度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生一定程度的“慢剎車”效應(yīng)。

但從長遠(yuǎn)來看，宏觀政策調(diào)整將有效消除我區(qū)房地產(chǎn)市場的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居民消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，主要發(fā)揮以下作用:。

——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)金額。通過調(diào)整抵押貸款利率和稅收政策，可以減少房地產(chǎn)市場的投機(jī)成分，揭示真實(shí)的市場需求，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和開發(fā)。同時，通過嚴(yán)格的土地供應(yīng)，可以有效防止過度開發(fā)。

——緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。通過加大配套商品房和低價商品房建設(shè)，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通百姓住房需求，有效緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。

——適度穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。考慮到“兩港一城”建設(shè)的影響，浦東板塊的影響，以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，我區(qū)的房地產(chǎn)價格將繼續(xù)上漲。但期房限量轉(zhuǎn)讓、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策措施，將有效穩(wěn)定房價過度上漲，穩(wěn)定其上漲。

總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基礎(chǔ)相對較低，以及近期“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史機(jī)遇，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有較大的發(fā)展空間。最近的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個調(diào)整-鞏固-完善的階段，并日趨成熟。為了保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，目前應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。

1.加強(qiáng)對房地產(chǎn)價格的監(jiān)控。

及時掌握我區(qū)房地產(chǎn)價格動態(tài)和趨勢，建立科學(xué)有效的房價監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場價格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)控土地出讓價格、新建商品房和存量住房交易價格；目前，應(yīng)特別注意加強(qiáng)對住宅商品房價格的監(jiān)控。加強(qiáng)對房價的季度和年度分析預(yù)測，包括待售土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新建商品房建筑面積、竣工面積、銷售面積、空置面積和空置率、市場平均價格、變化及原因等。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預(yù)警建議。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤管理。

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時反饋項(xiàng)目進(jìn)度，發(fā)現(xiàn)問題，協(xié)調(diào)問題，解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)按照政府年度土地供應(yīng)計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，通過統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式取得土地使用權(quán)。同時，嚴(yán)格辦理房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用、項(xiàng)目設(shè)立、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場準(zhǔn)入，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，對抽逃注冊資本、項(xiàng)目資本金、無證或超越房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范圍的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。

3.有計劃、有步驟地規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。

房地產(chǎn)開發(fā)要與我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)總體規(guī)劃相結(jié)合，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)編制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，通過城市規(guī)劃達(dá)到引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)、帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，通過房地產(chǎn)市場的信息透明，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)把握市場狀況，根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排發(fā)展規(guī)劃。

4.合理引導(dǎo)住房主體的需求。

中低收入者、新增城鎮(zhèn)職工、推進(jìn)城市化的人群、進(jìn)城務(wù)工人員、城市困難家庭是社會對住房的主要需求。為了滿足這一需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和廉租房建設(shè)，同時加大廉租房建設(shè)力度。我區(qū)應(yīng)以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住房建設(shè)轉(zhuǎn)變，改善住房供應(yīng)，完善住房功能，提高住房質(zhì)量。同時，結(jié)合我區(qū)發(fā)展建設(shè)和城市化進(jìn)程的實(shí)際，引導(dǎo)居民合理消費(fèi)住房，促進(jìn)主體需求合理化。

房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報告篇二十

近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。

今年1—6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1、房產(chǎn)投資保持較高增速。

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1—6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2—6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯。

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2—6月的增速走勢見圖二：

從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯。1—6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50。6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。

3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高。

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。

自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。

由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

1）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間;對房價上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

2）房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。

3）房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整。國稅總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定xx年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。

4）房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。xx年市確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則。

5）房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

6）房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應(yīng)。xx年市計劃開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。

從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時，平抑房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。

但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機(jī)成分，顯露市場真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。

緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格。考慮到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個調(diào)整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作。

建立起科學(xué)有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場價格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強(qiáng)房價的季度、年度分析預(yù)測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預(yù)警建議。

2、合理引導(dǎo)住房主體需求。

中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè)，同時加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對住房的理性消費(fèi)，推動主體需求的合理化。

3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計劃。

4、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作。

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時，嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項(xiàng)目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。

房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報告篇二十一

市位于省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線長144公里，水陸交通便捷，沈海高速公路、建設(shè)中的溫福鐵路、將動工建設(shè)的寧武高速公路、規(guī)劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構(gòu)成鐵路、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內(nèi)陸省份的重要通道。產(chǎn)業(yè)特色明顯，工業(yè)形成了以三個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機(jī)電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)，電力、冶金鑄造、建材、醫(yī)藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系，20xx年生產(chǎn)總值147。39億元，增長12。6%，躍居全省“縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產(chǎn)值248。88億元，增長11。3%，省20xx年縣市國內(nèi)生產(chǎn)總值前20名+人均gdp市位于省內(nèi)第十二位。

政府發(fā)展思路：按照“強(qiáng)化中心社區(qū)，建設(shè)小城鎮(zhèn)集群”的發(fā)展思路，“十五”期間，以建設(shè)中心市區(qū)為主體，中心集鎮(zhèn)為骨干，加快了南部“金三角”城鎮(zhèn)群的建設(shè)和以國道104線、省道小浦線、楓湖路為軸線的城鎮(zhèn)帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強(qiáng)城市整體服務(wù)功能、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀、市政設(shè)施較完善的中心城區(qū)和布局合理、交通便捷、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)群。通過中心城區(qū)和小城鎮(zhèn)群的功能互動和優(yōu)勢互補(bǔ)，為建成城市化水平較高、輻射能力較強(qiáng)、規(guī)模較大，集政治、經(jīng)濟(jì)文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎(chǔ)。

市人口60多萬，城區(qū)20多萬人口，人口占寧德市的1/5左右，gdp占寧德市的1/4左右，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經(jīng)濟(jì)中心城市和閩東工業(yè)重鎮(zhèn)。龐大的人口基數(shù)本身就組成了一個龐大的居住消費(fèi)、投資的市場。20xx年市工作報告中第五點(diǎn)：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀。城市建設(shè)步伐加快，城鎮(zhèn)化水平達(dá)47。2%，比上年提高1。2個百分點(diǎn)。完成富春溪兩岸、坂中片區(qū)、南湖舊城片區(qū)、賽岐鎮(zhèn)區(qū)、甘棠鎮(zhèn)區(qū)控制性詳規(guī)以及溪尾鎮(zhèn)、溪柄鎮(zhèn)、曉陽鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制。該點(diǎn)突出表現(xiàn)了市為促進(jìn)海西建設(shè)打造文明城市的合理規(guī)劃，從中領(lǐng)悟到市合理規(guī)劃中加快了房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，在這人口密集居住的城市，房產(chǎn)做為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場資本運(yùn)作，促進(jìn)市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在市政府“十一五”規(guī)劃草案中加快城市建設(shè)爭取至20xx年，城市建設(shè)用地面積達(dá)30平方公里，城市規(guī)劃區(qū)面積達(dá)180平方公里，市區(qū)人口達(dá)31萬人。

隨著近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，08年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1—5月份房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；隨著市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，金融危機(jī)的遠(yuǎn)去，經(jīng)濟(jì)的快速回升，從以上數(shù)字可體現(xiàn)出房貸市場的活躍性。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn)，隨著房價的上升，資本的市場最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔(dān)保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn)。

市以三個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機(jī)電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。隨著三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)家的有效資本運(yùn)作，08年個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1—5月個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；該部分抵押貸款附于個人經(jīng)營性貸款當(dāng)中審批過程煩瑣、手續(xù)復(fù)雜等問題，現(xiàn)可用于該司做為100%抵押擔(dān)保貸款，使其資產(chǎn)最大化合理利用。

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