物業(yè)管理工作調(diào)研報告共（優(yōu)秀23篇）

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物業(yè)管理工作調(diào)研報告共篇一

社會管理創(chuàng)新是當前政法綜治部門的重點工作之一，是擺在實務界和理論界面前的熱門課題，社會管理工作能否緊跟經(jīng)濟社會發(fā)展步伐，及時有效地進行調(diào)整加強與創(chuàng)新發(fā)展，事關社會和諧穩(wěn)定大局與“趕超進位、跨越發(fā)展”戰(zhàn)略目標的勝利實現(xiàn)。由于社會管理是個復雜的系統(tǒng)工程，包緊萬象，涉及面廣，現(xiàn)結合部門工作實際擇其重點開展調(diào)研，并將調(diào)研情況報告如下：

一、社會管理創(chuàng)新工作的經(jīng)驗做法及其成效。

1、信息化建設，人性化關懷，流動人口管理服務工作高效優(yōu)質。

__年，__縣公安局牽頭組織在全縣范圍內(nèi)深入開展租賃房屋和暫住人口集中清理專項行動，按照“村不漏街，街不漏戶，戶不漏人”的工作要求，共清理出租房屋__戶，清理暫住人員__名，并全部完成了基本信息采取集與電腦建檔工作，到目前為止，已有__名外來流動人口的動態(tài)信息在電腦系統(tǒng)登記備案，并實現(xiàn)了暫住人員信息與在逃人員信息互動對比，“以房管人”和“以信息化管理人”工作模式初見成效。__年以來，在全縣__家旅館安裝建設治安管理信息系統(tǒng)并與公安部門信息平臺聯(lián)網(wǎng)，通過入住人口身份信息查驗，抓獲網(wǎng)上逃犯__名，有效提高了辦案效率和流動人口社會治安防范能力。在流動人口服務方面，石城縣教育行政部門以人為本出臺新規(guī)，規(guī)定外來務工人員子女可憑用工單位證明免借讀費進城就讀，并可平等享受升學政策，較好地解決了外來務工人員子女的入學困難，為外來務工人員積極參與創(chuàng)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了寬松環(huán)境。

2、無縫對接，分類幫教，刑釋解教人員順利融入社會重新做人。

__年來，__縣共接收刑滿釋放和解除勞動教養(yǎng)人員共__人，在接到這些人員釋放回籍的通知書后，縣安置幫教工作機構立即根據(jù)其思想表現(xiàn)和家庭狀況分級分類幫教安置，結對幫扶，實施包教育、包管理、包轉化的“三包”工作措施，積極幫助釋放回籍人員順利回歸社會和就業(yè)創(chuàng)業(yè)，幫教安置率達到了98%，重新犯罪率為零。大部分釋放回籍人員重新過上了正常人的生活，沒有再次危害社會，有的在幫扶教育下甚至變身為產(chǎn)業(yè)發(fā)業(yè)帶頭人，如石城縣木蘭鄉(xiāng)籍刑釋解教人員溫昌禮，回歸原籍后，籌集資金興辦養(yǎng)豬場，目前已成為遠近聞名的養(yǎng)殖大戶。

3、加強社會治安防控體系建設，開展治安重點地區(qū)排查整治，社會治安環(huán)境進一步優(yōu)化。

自__年起，__縣不惜重金保平安，在省、市首開先河在農(nóng)村大力加強“小技防”建設，并把它列入新農(nóng)村建設發(fā)展總體規(guī)劃，對安裝高科技治安聯(lián)防報警裝置的農(nóng)戶家庭給予經(jīng)濟補貼，到目前為止，全縣已有__余個新農(nóng)村建設示范點近__農(nóng)戶安裝治安聯(lián)防報警器。__年全縣開通鄉(xiāng)鎮(zhèn)視頻監(jiān)控系統(tǒng)，在城區(qū)進出口處建設了__個高清晰圖像抓拍治安卡口。機關、學校、企事業(yè)單位的技防建設也得到大力加強，特別是在__人以上的學校全部安裝了校園視頻監(jiān)控系統(tǒng)，臨圩鎮(zhèn)的中小學也大部分在校門口安裝了視頻探并頭接入鄉(xiāng)鎮(zhèn)視頻監(jiān)控系統(tǒng)，治安防范能力明顯提高。從__年起，石城縣采取主動出擊的方式對蓮花萬景城商貿(mào)娛樂區(qū)、白蓮城農(nóng)貿(mào)市場、琴江鎮(zhèn)商貿(mào)城、東城新車站四個社會治安重點地區(qū)開展了長期的治安整治，整治成效顯著，曾一次性查獲收繳各類賭博游戲機41臺，同時處予8家游戲室業(yè)主拘留10日、罰款__元的嚴厲處罰，治安秩序明顯好轉。據(jù)統(tǒng)計，通過開展集中整治，治安重點地區(qū)的刑事案件已由__年的__起下降為__年的__起，下降了__%，治安案件則由__年的__起下降為__年的__起，下降為__%，治安環(huán)境明顯好轉。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告共篇二

隨著現(xiàn)代居住方式的不斷改變，物業(yè)管理既有普通服務型行業(yè)的特點但又有著不同于其他服務性質工作的特點，主要體現(xiàn)在以下幾點：

1.社會性。

住宅小區(qū)是人們居住、生活的聚集地，居住在小區(qū)里面的人從事著各種各樣的行業(yè)，人口結構十分復雜，是整體社會的一個重要組成部分。不同的居民有著不同的素質、不同的需求，所以在小區(qū)的物業(yè)管理中就會有社會化的現(xiàn)象發(fā)生，因此說，物業(yè)管理具有很強的社會性質。

2.整體性。

現(xiàn)代大型住宅小區(qū)的功能具有多樣性，會根據(jù)周邊配套設施需求，不但可以居住，也可以辦公、娛樂休閑等等。小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容包括了：日常的衛(wèi)生保潔、綠化、安全保衛(wèi)、公共設施的維護、規(guī)范進出小區(qū)的車輛行為、管理業(yè)主房屋裝修業(yè)務等等，這些內(nèi)容組成了一個管理整體，需要小區(qū)物業(yè)管理處提高綜合服務質量，提升業(yè)主的滿意度。

3.服務性。

住宅小區(qū)業(yè)務管理的目的就是為了滿足業(yè)主們居住、生活的需要，所以物業(yè)管理要以為業(yè)主們創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒心、安全、滿意的居住環(huán)境為己任，這也是物業(yè)管理最終的整體目標。而且，物業(yè)管理要在合同規(guī)定的額范圍內(nèi)提供基本的服務之外，還要結合小區(qū)特點和業(yè)主需求提供有針對性的個性化服務。4.復雜性。由于住宅小區(qū)內(nèi)居住的人員素質、需求各不相同，對物業(yè)服務內(nèi)容和標準要求也不一樣，有些對服務標準要求高一點，有些則低一點，而且由于小區(qū)業(yè)主的收入水平和物業(yè)管理消費意識存在著差別，對物業(yè)管理收費標準也多持有不同意見。另外，住宅小區(qū)的物業(yè)管理在實施過程中也會涉及到市政管理、水電氣供暖供應、公安、街道辦事處等部門，所以說小區(qū)物業(yè)管理具有相當?shù)膹碗s性。

小區(qū)的物業(yè)管理處是為小區(qū)內(nèi)集體業(yè)主提供服務的，跟其他服務性質的工作一樣，目標都是為了提高業(yè)主的滿意度，具體而言可以從以下幾方面措施入手。

1.規(guī)范小區(qū)車輛管理。

隨著經(jīng)濟收入的提高，越來越多的居民都擁有了自己的轎車，在一些大型小區(qū)，進出車輛非常的多，占道亂停亂放現(xiàn)象嚴重，甚至在上下班的高峰期還會出現(xiàn)小區(qū)道路擁堵和車輛碰擦情況，車多位少問題相當突出。為解決這些問題，首先作為業(yè)主要自覺將車停放在劃定的停車位置，物業(yè)管理處要制定管理措施懲罰占道停車行為;其次，增加監(jiān)控攝像頭，物業(yè)人員加強小區(qū)內(nèi)的巡邏，發(fā)現(xiàn)占道停放車輛和堵住車庫門的情況要進行規(guī)勸，對碰擦事故進行取證;最后，限制外來車輛停放到小區(qū)內(nèi)，在車位和空間有限的情況下優(yōu)先滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主需求。

2.維護小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境。

小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境是需要廣大業(yè)主共同來維護的，隨便扔點小垃圾雖然是小事，但是如果大家都這么不自覺的話，就會造成嚴重的衛(wèi)生問題。小區(qū)內(nèi)有一些場所是供休閑散步用的，保潔員上午才打掃干凈，下午就會因為個別業(yè)主隨意丟食品垃圾，變得很臟，或是垃圾只丟在垃圾桶旁邊，在夏天季節(jié)總會發(fā)出惡臭。維護小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境，首先就要求業(yè)主共同自覺戒除隨意扔垃圾的習慣，將體積較大的垃圾，比如紙箱之類的不要堆放于樓道，也不要隨意丟棄在垃圾桶旁;其次，是保潔員要經(jīng)常擦拭垃圾桶，引導業(yè)主往垃圾桶丟垃圾時掀開垃圾蓋;最后，物業(yè)管理需要定期指派專業(yè)人員進行小區(qū)消毒和綠化修整，防止蚊蠅滋生。

3.物業(yè)與業(yè)主多些溝通諒解。

物業(yè)管理處在日常的管理工作中要多站在業(yè)主的角度考慮問題，業(yè)主也要多支持物業(yè)人員的工作，多給予理解，這樣才會令到小區(qū)多了份和諧。業(yè)主和物業(yè)人員都有不同的脾氣和處理方式，在對一些問題的處理上，多幾分謙讓、多幾分理解，心平氣和的共同探討解決的方法。比如，因為管道線路維修需要暫時停止水、電、氣、暖的供應時，物業(yè)管理處要提前通知業(yè)主做好準備;比如，會產(chǎn)生噪聲污染的一切房屋裝修項目禁止在周末進行，以免影響到業(yè)主的休息;對于業(yè)主投訴的問題，物業(yè)管理處應當及時處理并給予答復等等。

4.消除隱患，保障小區(qū)的安全。

物業(yè)管理的重要職責之一就是保障小區(qū)業(yè)主人身和財產(chǎn)的安全。住宅小區(qū)發(fā)生失竊、甚至命案的事時有發(fā)生，一旦發(fā)生這種問題，物業(yè)有著不可推卸的責任。業(yè)主繳納了物業(yè)費，物業(yè)就有義務承擔和履行保障小區(qū)安全的責任。因此，物業(yè)要制定相應的安全管理措施，消除潛在的安全隱患。比如，在重要位置安裝監(jiān)控器，一旦出現(xiàn)失竊事件，調(diào)取錄像取證;采用登記方式對外來拜訪人員進行登記管理;加強巡邏，震懾偷盜行為的出現(xiàn);小區(qū)如有水池，要做好圍蔽措施，防止小孩失足跌入溺亡事件發(fā)生等等。

三、結語。

物業(yè)管理工作關系到小區(qū)業(yè)主居住、生活的質量、秩序和安全，物業(yè)人員在日常的管理工作中要立足于業(yè)主的需求，采取有效的措施不斷提高物業(yè)管理質量，提高業(yè)主的滿意度。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告共篇三

7月15日，市政協(xié)社會法制委員會組織部分委員，在副主席xx的帶領下，調(diào)研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實地察看了園林小區(qū)、天一城市花園、天森國際花都小區(qū)物業(yè)管理情況，并召開座談會，聽取市國土房產(chǎn)局關于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報》。委員們在實地察看和聽取通報的基礎上，就如何進一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見和建議?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

一、基本情況。

1、加快物業(yè)管理行業(yè)建設。1995年，市國土局設置了物業(yè)管理股，具體負責物業(yè)行業(yè)管理。截止目前，全市共有物業(yè)服務企業(yè)38家，本地27家，其中二級資質1家；外地入駐本地的11家，其中一級資質2家，二級資質4家。從業(yè)人員1900多人，有近600人參加各類培訓并已取得相關證書。目前已對50多個住宅小區(qū)實施了物業(yè)管理，總服務面積約510萬平方米，物業(yè)管理覆蓋率達70%。

2、培育規(guī)范物業(yè)管理市場。一是引入招投標機制，創(chuàng)造公開、公正、公平的競爭環(huán)境。，我市逐步推進物業(yè)管理招投標工作，至今已有19個小區(qū)實行招投標。二是整頓市場秩序，規(guī)范物業(yè)管理運作。針對一些業(yè)主反映較突出的問題，如物業(yè)服務不到位、服務質量差、亂收費等，開展了物業(yè)服務企業(yè)達標考核、物業(yè)設施設備專項檢查、安置小區(qū)綜合管理考核等工作。

3、努力提高物業(yè)管理水平。倡導“誠信物業(yè)”，開展創(chuàng)優(yōu)評比活動。截止目前，我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個，全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）5個，xx市示范住宅小區(qū)（大廈）4個。積極推動業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設，全市業(yè)主委員會已成立并備案在冊22家。

二、存在問題。

1、少數(shù)物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范。不按規(guī)定配備專業(yè)維修人員，公共設施設備維修不及時，物業(yè)費用收支不按規(guī)定公示等。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會成員責任意識不強，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業(yè)企業(yè)提高服務水平，業(yè)主委員會形同虛設，不能發(fā)揮應有作用。業(yè)主遇到問題而缺乏有效途徑溝通，導致上訪投訴維權，增加了政府和主管部門的負擔。

2、部門之間職責需進一步理順。作為新興行業(yè)，法律法規(guī)體系雖已建立，但部門間的工作職責還需進一步理順。國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定的供水、供電、供氣等單位應向最終用戶收費，但我市有例外現(xiàn)象，如大多數(shù)小區(qū)是自備變壓器，電力部門只收取高壓終端的`電費，小區(qū)內(nèi)業(yè)主的電費由物業(yè)公司代收，但電損、線損、變損等費用由業(yè)主承擔，引起廣大業(yè)主的強烈不滿。此外，住宅小區(qū)的房屋質量、違章搭建、破墻開門、車輛停放、開廠經(jīng)營、垃圾清運等問題，按照有關職能應由住建、城管、環(huán)保、公安、消防等部門依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉，出現(xiàn)部門之間互相推諉、執(zhí)法不到位現(xiàn)象，增加了管理難度。

3、從業(yè)人員整體素質不高。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來自下崗工人、轉業(yè)軍人及農(nóng)村剩余勞動力，素質不高。不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要，而企業(yè)自身經(jīng)濟效益低，難以引進人才，善管理、懂技術的專業(yè)人才更為緊缺。

4、業(yè)主權利義務認識不清。人們普遍認為物業(yè)服務屬于簡單的勞務服務，行業(yè)技術含量低，嚴重挫傷了物業(yè)服務企業(yè)的工作積極性。隨著業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)服務企業(yè)不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務認識不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛等都作為不交費的理由，拖欠物業(yè)費現(xiàn)象時有發(fā)生，一些小區(qū)形成惡性循環(huán)，導致物業(yè)企業(yè)服務質量下降，廣大業(yè)主深受其害。

5、房屋工程及基礎設施不完善。盡管房屋工程通過了驗收，但向業(yè)主交房時仍可能存在一些并不完備的情況，如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設施未完全落實，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。據(jù)調(diào)查，60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設遺留問題引發(fā)的。近三年來，市國土房產(chǎn)局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢。

6、部分老小區(qū)無物業(yè)管理。我市部分上世紀八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由于當時條件限制，規(guī)劃、建設、用地方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設施欠缺、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損等問題。這些老舊小區(qū)目前尚無物業(yè)管理，基本由社區(qū)居委會代管。

三、意見和建議。

1、進一步加快物業(yè)發(fā)展。培養(yǎng)一批骨干企業(yè)，增強企業(yè)競爭力。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度，逐步建立一支懂經(jīng)營、善管理、肯開拓的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊伍。大力引導物業(yè)企業(yè)更新服務理念，拓寬管理范圍和服務領域，發(fā)展物業(yè)服務新的增長點。做好物業(yè)管理成本核算工作，逐步建立“分等定級、以質論價、優(yōu)質優(yōu)價”的物業(yè)服務收費機制，使收費與服務標準有機結合起來。完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理機制，開展規(guī)范的管理和服務，向社會公開收費項目及標準、服務內(nèi)容、收支情況等重要信息，讓業(yè)主明明白白交費。

2、建立完善長效管理機制。物業(yè)管理業(yè)務范圍比較廣泛，涉及規(guī)劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環(huán)保等多個部門，應理順機制，明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責，建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，定期會商物業(yè)管理重點工作。

3、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會組建力度，按照《物權法》等法律法規(guī)和政策的要求，建立健全業(yè)主管理委員會自我管理、自我服務，自我約束機制，規(guī)范活動行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權與能動性，依法維護好廣大業(yè)主的切身利益和合法權利。

4、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務行為。加強對物業(yè)服務企業(yè)資質的動態(tài)監(jiān)管。督促指導物業(yè)服務企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內(nèi)部崗位責任制；督促指導物業(yè)服務企業(yè)培訓提高員工素質，隨時監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費行為等。

5、高度重視小區(qū)建設質量。一是要嚴把商品房質量驗收關，從工程項目立項規(guī)劃開始，相關的物業(yè)服務企業(yè)應同步介入，對房屋的功能、布局、管網(wǎng)、水、電等設施建設提出合理性建議，供開發(fā)建設企業(yè)參考。詳細規(guī)劃方案評審及竣工驗收時要邀請物業(yè)管理等相關部門參與論證、驗收，聽取意見建議。二是強化房屋建設質量保證金制度，在政策范圍內(nèi)提高房屋質量保證金標準，延長質押年限，對房地產(chǎn)開發(fā)商和承建方形成經(jīng)濟壓力，以確保建房質量。三是逐步解決“停車難”問題。建議政府相關職能部門對今后新建的樓盤，從高起點、高標準出發(fā)，提高停車能力。對已建成小區(qū)引導物業(yè)企業(yè)通過規(guī)范管理，挖掘內(nèi)部潛力，緩解停車位不足的矛盾。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告共篇四

__縣中心小學是一所縣城所在地的中心小學。學?，F(xiàn)有教學班31個，學生1199人，其中住校生659人。現(xiàn)有教師75人，職工25人。學?，F(xiàn)有校長一名，書記一名，副校長兩名，教導主任、德教處主任、總務主任、辦公室主任、電教辦主任、財務主任各一名，各類組織機構齊全，職責明確，四名班子成員分工協(xié)作，有序推進學校整體工作。學校成立了由教導處主管的教育教學工作小組，下設語文、數(shù)學、藏語、綜合四個教研組，主抓學校教學工作;成立了由德教處主管的德育工作小組，下設學生會和少先大隊，主抓學校精神文明及校園文化建設，師生政治思想工作，學生家校聯(lián)系工作;成立了由總務處主管的總務后勤工作小組，下設安衛(wèi)辦、后勤服務、營養(yǎng)餐管理組，主抓學校安全、后勤、衛(wèi)生、維修、采購、營養(yǎng)餐供應等工作的管理及實施。

二、學校管理現(xiàn)狀。

(一)修訂完善各類規(guī)章制度，推進制度化管理。學校制定了校長、班子成員、中層、教研組長、班主任、科任教師及其他專兼職人員工作職責，做到職責明確，分工清楚，銜接緊密，不留空擋，體現(xiàn)科學性、規(guī)范性、公平性、人文性和激勵性;建立健全教職工學習、工作、生活制度，師生請銷假、教學常規(guī)管理、校本培訓、校本教研、集體備課、學生管理、財務管理、門衛(wèi)管理等制度，完善學生思想品德評價、“校園之星”評比、教職工綜合考核評價辦法等教育教學考核評價辦法，建立健全教代會、婦聯(lián)等群團組織機構，充分發(fā)揮民主監(jiān)督和參政議政職能，堅持校務、政務、財務公開制度，實行民主管理，定期召開教職工代表大會，妥善解決學校工作中的熱點、焦點問題，充分調(diào)動廣大教師的工作積極性。

(二)實施精細化管理，促進“三風”(教風、學風、校風)轉變。學校以辦人民滿意的教育為目標，不斷規(guī)范辦學行為，積極實施精細管理，全力推動教育改革，全面構建和諧校園。緊緊圍繞教育教學質量這一中心;突出素質教育和校園文化兩個重點;實施集體備課、課堂教學、師生評價三項改革;加強制度建設、隊伍建設、質量建設、校園文化和學生教育管理體系五項建設;深入開展課改實驗、校本研訓、師德師風教育、“校園之星”評比、“平安校園”創(chuàng)建、陽光體育六項活動。通過各項活動的開展，力爭轉變教職工思想觀念、教育理念、工作作風、教學方式和學生行為習慣、校園三風的根本轉變。

(三)細化隊伍管理，提升師德師能。1、加強師德建設。加強政治理論學習和教師職業(yè)道德教育，積極開展師德培訓、和師德標兵評選活動，嚴格落實師德百分制量化考核，實行師德一票否決制。2、建立科學的教師評價機制。學校通過在教職工中廣泛征求意見，認真修訂了教師工作考核評價辦法，建立科學、合理、公正的教師評價機制，充分調(diào)動和激發(fā)廣大教師的工作熱情。3、加強教師培養(yǎng)和培訓工作。采用“走出去學，請進來教，坐下來研”等多種方式積極開展教師培訓，結合繼續(xù)教育、“國培計劃”和網(wǎng)絡研修等培訓，積極開展“六個一”活動，即要求每位教師每學期讀一本教育專著，參與或主持一個課題研究，上一節(jié)優(yōu)質課，在校報?？l(fā)表一篇作品，寫一篇教學案例，每天進行一次自我反思。

(四)化辦學行為管理，提升學校規(guī)范化水平。學校嚴格規(guī)范辦學，提升學生綜合素質。一是嚴格開齊開足上好課程。二是堅決執(zhí)行規(guī)定作息時間。三是嚴格控制作業(yè)留量，科學設計作業(yè)內(nèi)容，切實減輕學生過重課業(yè)負擔。四是積極開展陽光體育活動、興趣小組活動、社會實踐活動及各類文藝體育比賽活動，培養(yǎng)學生的興趣和特長，切實增強辦學的活力和吸引力。五是加強圖書借閱活動，把學生個體借閱和班級集體借閱結合起來，在教室內(nèi)建立圖書角，鼓勵學生多讀書、讀好書，養(yǎng)成自覺讀書的好習慣，積極創(chuàng)建書香型、學習型校園。

(五)細化教學管理，提升教育教學質量。

1、按照新課改理念和要求修訂完善教學常規(guī)管理制度，并嚴格執(zhí)行。

2、建立由校長主管，主管教學的副校長具體負責，教導處具體實施的教學管理工作體制，形成“業(yè)務校長—教導主任—教研組長—教師”相互貫通的教學管理網(wǎng)絡。

3、加強教學常規(guī)檢查，采用隨機抽查和集中檢查相結合的方式，堅持每天巡課，每周找一名教師和一名學生談話，每月進行一次教案、作業(yè)檢查，每學期進行一次教案、作業(yè)展評，推行超前三課備課、教案簽字審批、“問題”回查及跟蹤督查制度。

4、落實校長帶頭上課、聽課、評課、說課制度。校長和班子成員每學期聽課不少于20節(jié)，一般教師不少于15節(jié)。實行推門聽課、隨機聽課，堅持有聽必評，有評必改和回聽、回查、回訪制度。實行“3+3+3”評課模式，即每節(jié)課至少提出三個優(yōu)點、三個不足和三條建議。

5、嚴把“五個”關口，落實“五字”要求。

一是嚴把集體備課關，突出一個“細”字;。

二是嚴把課堂教學關，突出一個“新”字;三是嚴把作業(yè)關，突出一個“精”字;四是嚴把輔導關，突出一個“實”字;五要嚴把測試關，突出一個“效”字。

6、加強校本教研工作，提高教師教科研能力。各學科教研組堅持每周召開兩次教研活動，組織教師開展集體備課、課標學習、專題研討及學術沙龍活動，全面推行“集體+個人”雙色筆備課法，確立了“研課、備課、上課、說課、改課”五環(huán)節(jié)備課模式。堅持開展教學基本功大比武、優(yōu)質課、優(yōu)秀案例、教研論文評選等系列活動。

(六)細化評價管理，提升學生綜合素質。

1、建立科學的學生評價機制。改變單純以考試為手段、以分數(shù)為標準的學生評價方式，實行多元評價，建立學生成長記錄，做好綜合素質評價。

2、積極開展“校園之星”創(chuàng)評活動，制定“校園之星”評選辦法和評選細則，把“校園之星”評選作為學生評價和德育教育的一個重要載體長期堅持。

3、利用每周升國旗儀式、校園廣播、黑板報、宣傳櫥窗等媒介，通過開展主題演講、德育講座、重大節(jié)日慶典、“孝敬父母月”“文明禮貌月”“雷鋒在我心中”“感恩勵志教育”等德育教育實踐活動，對學生進行“五愛”教育、社會主義核心價值觀教育、理想信念、公民意識和社會主義榮辱觀教育、民族精神和時代精神教育，增強德育工作的針對性和實效性。

4、堅持課程育人，把德育教育滲透于各門功課的教學之中，滲透于教育教學的各個環(huán)節(jié)，貫穿于學校教育、家庭教育和社會教育的各方面;堅持家校聯(lián)系制度，定期進行家訪、召開家長會(期中、期末各1次)，建立學校、家庭、社會三結合的立體育人網(wǎng)絡。

5、開展主題班會，落實學生守則和日常行為規(guī)范，建立班紀班規(guī)和操行評分細則，狠抓行為養(yǎng)成教育，持之以恒的開展文明禮儀教育，培養(yǎng)良好的衛(wèi)生、飲食、行為和學習習慣。利用品德社會課、法制講座、板報宣傳等形式，加強法制教育，增強學生法制觀念。

6、通過開展安全知識問答、講座、競賽，安全消防疏散演練等活動，加強安全教育;逐級簽訂各類安全責任書，堅持每天的教師值日、領導值班制度，做好課間教師的巡視、放學執(zhí)勤和領導巡查工作，建立學校安全工作預案和特殊學生健康檔案，把學生的生命安全和身體健康放在第一位。7、加強體育藝術教育。堅決落實“陽光體育”，開展大課間活動，確保學生每天1小時的課外活動時間。積極舉辦各類專項體育比賽，每年度年召開一次運動會，設立競技運動和趣味運動項目，使全體師生共同參與。

三、存在困難和問題。

(一)學校管理人員數(shù)量不足，精細化管理落實不力。學?，F(xiàn)有31個班，1199名學生，僅有4名縣教育局任命的班子成員，并且每名班子成員還擔任基礎課教學工作，學校事務性工作千頭萬緒，對學校管理工作分身乏術，一些教育教學檢查、評價工作交由學校教導處、教研組長等中層管理人員去做，但是這些中層管理人員老好人思想嚴重，怕惹人，不能一針見血的指出問題，長期以往，使一些消極怠工、溜號鉆空的教師有了可趁之機，工作落實不力。

(二)學校管理人員工作積極性不高，主動性不足。長期以來，班子成員思想意識不高，凝聚力不足，不能嚴格落實既定的工作要求，工作開展過程中存在打折扣、搞變通的問題，甚至還存在推諉扯皮、推脫等現(xiàn)象，缺乏創(chuàng)新意識，使得好多工作成效不明顯，老好人思想嚴重，在工作中不敢說、不敢管，不能很好地起到帶頭作用，學校班子成員數(shù)量少，工作壓力大，加之學校地理位置優(yōu)越，是上級各類檢查必經(jīng)之地，班子成員周末、節(jié)假日經(jīng)常加班加點，比其他老師多付出了很多。但是，根據(jù)現(xiàn)行的激勵機制，班子成員多做的工作幾乎沒有任何回報，只能是任勞任怨的奉獻，導致學校班子成員面對學校管理工作缺乏積極性，不能主動的思考謀劃工作，歸根結底都是思想上的問題。

(三)教師缺乏奉獻精神，思想功利化。老師普遍認為自己就是教書的，備課、上課、批改作業(yè)是自己的份內(nèi)事，其他都是份外事。對自己有益的事愿意做，對自己無益的事想法設法逃避。多數(shù)老師不愿當班主任，不愿承擔其他兼職工作，遇到迎接檢查的勞動、打掃衛(wèi)生、檔案建設、校園文化建設，上級安排的精準扶貧摸底、送教上門、統(tǒng)計等工作，都是與自己無關的事情，學校把這些工作分配給老師，老師就一百個不情愿，然后消極怠工，蒙混過關，隨便弄個東西交給班子成員，學校也沒有專職人員去做這些事情，最終還得班子成員一一審查修改，比班子成員自己做還費力。對班子成員而言，所有的事情都是份內(nèi)的事，安排給你的你就要負責到底，老師干的事情你要干，老師不干的事你也得干，24小時隨叫隨到，隨時待命。班子成員有苦無處訴，老師還會說，誰叫你是班子成員呢?你干得多就活該。

(四)學校管理人員思想觀念落后，實施素質教育措施不力。

受社會大環(huán)境、上級教育主管部門評價指揮棒和學校安全嚴峻形勢的影響，學校管理人員普遍認為在學校管理中安全第一，成績第二，把握了這個前提，凡是有安全風險的活動即使對學生再好也可以不開展，凡是對提高學生成績無益的事情能省則省，導致重智育輕德育、重結果輕過程、重成績輕能力的現(xiàn)象依然存在。一些老師在教育教學過程中，依然不能做到以學生發(fā)展為本，只教書，不育人，忽視學生良好道德品質和行為習慣的培養(yǎng)，知法不守法，體罰或變相體罰學生的現(xiàn)象依然存在。德教處和班主任在開展學生養(yǎng)成習慣教育和思想品德教育時，工作方式、方法老套、陳舊，存在只要完成任務就好，不重視教育效果，缺乏如何有效開展活動的思考和創(chuàng)新，導致年年都在搞，年年沒提高，年年沒轉變的問題，這主要是對該項工作重要性的認識不夠，育人意識觀念淡薄導致的。

(五)家長教育觀念落后，掣肘學校教育。農(nóng)村學生家長普遍文化素質偏低，對學校教育不僅不能助力，有時候還會起反作用。一是家長對孩子溺愛、嬌慣，不注重良好行為習慣培養(yǎng)，部分學生生活自理能力差、行為習慣差。有的學生直到三年級，穿衣、整理學習用具還要家長協(xié)助完成，離開了家長，上課時一會兒找不見尺子，一會兒丟了筆;學校里老師教育學生不能隨手扔垃圾，見到垃圾要主動撿拾，走出校門，接學生回家的家長在校門口、公路上隨地吐痰，扔垃圾，讓學校教育的成果瞬間化為泡影;二是部分家長不懂教育，不會教育孩子。有很多家長常年在外打工，把孩子留給爺爺奶奶照顧，內(nèi)心又覺得對孩子有虧欠，于是想通過金錢彌補，學校有60%的學生每天都有零花錢，學生用這些錢在校外的小商店里買辣條等各種小零食、小玩具，盡管老師一再教育學生那些是三無食品、垃圾食品，但是屢教不改。有的學生長期已形成了上學前買小零食的習慣，如果家長不給零花錢，就哭鬧，家長的溺愛造就的壞習慣讓家長也束手無策。有的家長長期對孩子的事情包辦代替，導致學生在學習過程中動作遲緩，跟不上大多數(shù)學生。三是有的家長把教育責任完全推給老師，見到老師就說：“他老師，你要把我娃抓緊哩?！钡羌议L自己，對孩子的表現(xiàn)不聞不問，認為只要讓孩子吃飽穿暖不生病，作為家長的責任就盡到了，甚至有的家長認為老師教育學生，是怕學生不好好學習，影響自己的教學成績，工資獎金。總之，家長的不作為或反作用，給學校教育造成很大困擾，我們老師深切體會到：家長是需要教育的。

四、下一步工作改進措施。

(一)加強教職工思想教育，進一步統(tǒng)一思想、提高認識。

利用每周的政治學習教育活動時間，組織教師學習《中小學教師職業(yè)道德規(guī)范》，《教師行為準則》，觀看全國模范教師、感動中國人物等視頻，要求教師做交流發(fā)言，從中找差距、找不足，探索解決之道，形成人人崇尚模范、爭做模范的良好氛圍;組織教師到條件更為艱苦的偏遠學校進行學習、參觀，讓事實說話，在一定淡化教師盲目攀比、不敢擔當、不愿奉獻的想法，通過以上方式，讓教師進一步認清自己的職責所在，增強大家的奉獻意識。

(二)加強班主任隊伍建設。

進一步明確班主任工作，強調(diào)班主任工作的重要性，每月召開一次班主任工作會議，為班主任搭建共同交流、學習的平臺，從中查擺問題，探討解決辦法，分享好做法、好經(jīng)驗，從而提升班級管理效率。

(三)抓班子建設。

定期組織班子成員召開學習會，進一步提高思想、統(tǒng)一認識，對黨的教育方針、政策要學深、吃透，領會上級部門的工作要求，同時要求實事求是匯報近期工作開展情況，以此督促班子成員真抓實干。

(四)加強常規(guī)工作的督查力度。

建立常規(guī)工作臺賬，定期召開中層會議，逐項檢查落實情況，對未完成的要當面說清原因，并保證完成時限，同時不定期對相關工作進行抽查，避免陽奉陰違或匯報不實的情況發(fā)生。

(五)狠抓教育教學質量。

進一步完善教育教學質量提升計劃，通過校本研修、校本培訓以及走出去、請進來等方式，為教師搭建學習、交流的平臺，將教研工作抓細、抓實。

(六)強化工作責任。

進一步細化責任分工，將工作責任到人，做到事事有人管，人人有事做的良好氛圍。

(七)完善考核評價機制。

重新推薦、挑選教師代表，定期召開教代會，完善教師考核、評價機制，努力營造公正、公平的競爭氛圍，激發(fā)教師的工作積極性和進取心。

(八)凝心聚力，團結一致。

多開展有益于教職工身心健康、拼搏進取的集體活動，豐富教職工的業(yè)余生活，讓大家在實踐活動中形成默契，感受到大家庭的溫暖，從而進一步凝聚人心、團結協(xié)作。

(九)加強家長學校建設。

定期召開家長培訓會，分批次、有針對性地組織不同類型學生家長到校進行座談，就學生學習、安全、行為習慣等對家長進行培訓、教育，對優(yōu)秀家長要進行表彰，邀請其做交流發(fā)言，對思想意識觀念淡薄的家長要進行批評教育，讓廣大家長掌握教育子女的方法，提高他們的思想認識，從而形成家校聯(lián)合、家校共育的良好模式。

五、學校對貫徹《標準》的理解和認識。

《義務教育學校管理標準》是對學校的教育教學和管理工作提出的具體要求，彰顯“以人為本”的管理理念，為規(guī)范辦學指明了方向，因此，學校要根據(jù)《標準》，不斷加強學校的規(guī)章制度建設，通過學校制度化、規(guī)范化的管理和教育，不斷提高教師職業(yè)道德水平和教育教學能力。在日常教育教學管理上，以往我們學校在許多方面的做法是與《標準》相契合的，但要達到《標準》要求，在現(xiàn)行的實際教學工作中還存著一定的缺失、問題、困惑和難度，例如我校數(shù)學、科學、語文專業(yè)教師缺乏，近年來各級組織關心支持教育，為我校配備了充足的教學硬件器材，但由于缺乏專業(yè)教師，這些器材的利用率不高。再如在“培養(yǎng)學生生活本領”方面，由于我校生源絕大部分來自農(nóng)村，學生在家中參與種植養(yǎng)殖等活動的機會非常多，因此學校為學生安排的勞動實踐機會較少，今后在這些方面要多做工作，培養(yǎng)學生的勞動技能。

總之，貫徹落實《義務教育管理標準》，對于促進學校和諧發(fā)展，教師專業(yè)發(fā)展和學生全面發(fā)展意義深遠，我們將深入學習《標準》要求，結合本校實際，制定實施細則，通過提高學校管理水平，促進學校內(nèi)涵發(fā)展。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告共篇五

近幾年杭州高速發(fā)展，帶領杭城的老百姓走上富裕道路。半山地處杭州北部的交通樞紐，同時也扮演者北大廳的重要角色，一直以來都是以重工業(yè)發(fā)展為主，隨著“低碳、環(huán)保、文明、整潔”的理念不斷深入人心，搬遷關停各類企業(yè)46家，隨著帶來的各類城市管理工作也日漸增多。我們抓城市管理工作，高效能地管理好城市，最終目標就是為老百姓提供一個整潔、優(yōu)美、便捷、高效的工作、生活環(huán)境。因此，我們要樹立和落實，以人為本，在促進發(fā)展中統(tǒng)籌兼顧，以構建社會主義和諧社會為目標，把提高城市管理水平和維護廣大人民群眾的根本利益結合起來，從思想認識、工作理念上再提高、再優(yōu)化，走依法管理城市的路子，建立城市管理長效機制。城市管理工作,應該是一項動態(tài)管理工作,不能“坐似一張弓,走似一陣風”迎接檢查,集中突擊“一陣風”的管理辦法,能夠集中解決一些問題,但日常管理工作,不能象“一張弓”,要持之以恒.注重長效管理機制。

一、要抓宣傳教育，增強市民城管意識。

城市管理是城市發(fā)展永恒的主題，也是城市形象建設的中心環(huán)節(jié)。城市管理工作是一項復雜的系統(tǒng)工程，要統(tǒng)攬全局，從大處著眼，從小處著手，著力解決好城市管理中的突出問題。使廣大市民認識到城市是我家，從思想上意識到其主人翁的作用發(fā)動群眾都來做城市美容師，一起動手美化家園，自覺遵守城市管理規(guī)定，以主人翁的姿態(tài)共同參與城市管理。

二、管理目標長效化和管理服務高效化。

對城市重大基礎設施、市重大工程和招商引資項目，要建立行政審批“綠色通道”。要積極推進電子政務，實行網(wǎng)上審批，降低行政成本，減少企業(yè)負擔，提高行政效能，同時嚴格落實行政審批失當責任追究制，確保管理服務規(guī)范化。要建立公開、公正、公平的考核獎懲制度體系，充分發(fā)揮社會監(jiān)督作用，定期向社會公布考核情況。通過強化激勵和約束機制，促進城市長效管理目標的落實。

三、改革城市管理方式，推進城市管理現(xiàn)代化創(chuàng)新。

現(xiàn)代化的城市，需要現(xiàn)代化的管理。要積極依靠科技進步，不斷提高城市管理現(xiàn)代化水平。加強城市管理科技的基礎研究，加快科技成果的轉化應用步伐，積極引進和消化吸收國內(nèi)外一切先進的管理思想、手段和方法。城市管理信息化建設是當前的重點，要綜合運用各種現(xiàn)代化信息、數(shù)字技術，建立城市管理的數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)對城市基礎設施和管理活動的實時監(jiān)測與動態(tài)控制，提高城市管理效率，增加城市管理工作的科技含量。要學習推廣東北京東城區(qū)實行分網(wǎng)絡管城市的經(jīng)驗，實現(xiàn)城市管理問題的精確定位和對監(jiān)督員的科學管理。要推行12319等城市公共住處服務平臺，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類問題，提高快速反應能力，樹立城市管理品牌。

四、抓隊伍建設，提高執(zhí)法水平。

城市管理的各項措施，都要通過管理人員去落實，因此關鍵在于人。要按照“統(tǒng)一領導、綜合管理、分工負責、協(xié)調(diào)高效”的原則，通過合理的分工，提高執(zhí)行能力。要堅持不懈地抓好城管執(zhí)法隊伍的思想、紀律、作風整頓，積極推行“陽光城管”教育引導城管執(zhí)法人員牢固樹立正確的權力觀、地位觀、利益觀，真正做到情為民所系，權為民所用，利為民所謀。認真搞好行政執(zhí)法人員的教育培訓，以提高其政治素質、業(yè)務素質和執(zhí)法水平。加大業(yè)務考核力度，做到工作有標準，作業(yè)有質量，檢查有記錄，獎懲有依據(jù)。進一步完善城管行政執(zhí)法機關以及執(zhí)法隊員的檢查監(jiān)督機制和紀律約束制度，規(guī)范執(zhí)法行為，自覺接受監(jiān)督，提高城管行政執(zhí)法隊伍的依法行政水平。要堅持執(zhí)法為民，塑造城管執(zhí)法品牌。

五、加強城市規(guī)劃管理，力戒城市無序建設。

對一個城市而言，城市規(guī)劃在先，建設在后;管理在前，經(jīng)營在后。城市建設，尤其是城市的基礎設施建設，主要目的是為城市的企事業(yè)生產(chǎn)和市民生活創(chuàng)造一個良好的外部環(huán)境，這是城市政府的主要職責。而城市規(guī)劃是城市建設的龍頭，科學、合理、求實和法制化的城市規(guī)劃及管理，對城市建設起著主導作用。城市規(guī)劃管理的好壞，對于城市建設和經(jīng)濟發(fā)展具有重要意義。

六、相對粗放式管理，城市精細化管理從細節(jié)入手、精益求精，讓老百姓生活得更舒適、更健康、更方便。

近年來，隨著我縣城鎮(zhèn)化進程進一步加快，城市基礎設施建設得到加強，城市面貌有了較大改觀，但一些城市的規(guī)劃建設與管理服務水平還比較低，城市建設缺乏特色，城市功能不夠完善，重建設、輕管理，重地上、輕地下，重形式、輕內(nèi)容等問題還比較突出，臟、亂、差現(xiàn)象還比較嚴重。今后，我省將從城市市容市貌管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、市政設施管理、園林綠化建設和管理、廣場公園綠地管理、建筑工地管理、城市公共交通管理、城市出租車管理等8個方面，建立城市精細化管理長效機制。提高城市管理現(xiàn)代化水平，明確市與縣兩級政府的城建城管職責，理順條塊關系，完善法規(guī)制度，著眼長效管理，實行綜合執(zhí)法，建立健全市、區(qū)、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))相互銜接、合理分工、規(guī)范高效的城市綜合管理體系。按照“政企分開、政事分開、事企分開、管養(yǎng)分開”的要求，深化城市管理體制改革，引入競爭機制，實行城市公用事業(yè)建設和市容環(huán)衛(wèi)公共服務市場化。加快推進社區(qū)建設，理順社區(qū)管理體制確保社區(qū)資源綜合利用，發(fā)揮社區(qū)在城市建設和管理的基礎作用。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告共篇六

自縣編委批準成立光山縣城市路燈管理所以來，縣公用事業(yè)局扎實開展縣城路燈管理的各項工作。但因管理體制不完善，我縣城區(qū)路燈在工程建設、維護更新、亮燈率等方面還存在許多問題，城區(qū)居民還有更多期待沒有解決。為應對城區(qū)規(guī)模不斷擴展、居民需求不斷提升的需要，我們對兄弟縣區(qū)路燈管理工作進行了考察、調(diào)研?，F(xiàn)形成調(diào)研報告如下：

一、調(diào)研目的。

通過對周邊路燈管理水平較高的縣區(qū)進行調(diào)研，借鑒好的管理方法，學習先進經(jīng)管理經(jīng)驗，解決城區(qū)路燈管理遇到的相關問題，進一步改善我縣城區(qū)路燈管理水平。

二、周邊縣區(qū)路燈管理情況。

(一)信陽市。信陽市的路燈管理職能歸屬于市城管執(zhí)法局市政管理處下轄的路燈管理所(共設置3個)，市區(qū)共有14000盞路燈(不含橋梁、樓體等亮化設施)，體制健全，負責城區(qū)路燈的管理、維護、改造、新建等，經(jīng)費為政府全供。市政府將全年路燈經(jīng)費統(tǒng)一撥付至市政管理處管理，包括維修費、電費等。建立了路燈智能化控制平臺，實現(xiàn)數(shù)字化路燈管理模式。共有工作人員33人(其中包含22名臨時工)。城區(qū)道路亮燈率達到95%以上。

(二)新縣。于2022年7月成立新縣亮化工程管理所(其前身為新縣公用事業(yè)局路燈管理辦公室)，管理體制健全，是負責新縣公用照明設施建設、管理、維護的公用服務性質事業(yè)單位(職能包括城區(qū)照明設施的日常管理、經(jīng)費管理、維修維護、亮化設施建設等)?？h政府將全年路燈經(jīng)費統(tǒng)一撥付至路燈管理所，包括維修費、電費等。城區(qū)共有主次干道57條、背街小巷104條，3210基5107盞路燈;高桿燈15基，路燈專用變壓器25臺(不含在建)。建立了路燈智能化控制平臺，實現(xiàn)數(shù)字化路燈管理模式;共有工作人員12人(其中包含3名臨時聘用的電工)。城區(qū)道路亮燈率達到98%以上。

(三)固始縣。路燈管理所體制較為健全，負責城區(qū)路燈的管理、維護、改造、新建等。維修分兩部分，一是內(nèi)部電工進行日常維修，二是重大突發(fā)情況聘用臨時電工進行維修，工資按天計算。路燈建設，由路燈管理所向縣政府打報告并經(jīng)批復后，按相關程序實施?？h政府將全年路燈經(jīng)費統(tǒng)一撥付至路燈管理所，包括維修費、電費(路燈管理所每月自己抄表，然后報送電業(yè)局及財政局，據(jù)實向縣供電公司支付電費)等共計1000多萬元。城區(qū)道路亮燈率達到95%以上。

(四)商城縣。于2022年7月成立商城縣公共照明管理辦公室，股級單位，干部職工5人。負責城區(qū)道路、街巷、橋梁、廣場、公園、公共綠地的景觀照明規(guī)劃設計、日常管理與行政執(zhí)法;路燈建設及維修職能目前還在電業(yè)局，但是全年經(jīng)費(包括維修費、電費等)統(tǒng)一撥付至照明管理辦公室管理。共負責城區(qū)10條主干道(1839基4395盞路燈)、120條巷道、1座公園、3個廣場、1個景區(qū)的亮化以及167臺計量裝置的維護管理工作。城區(qū)道路亮燈率達到95%以上。

三、光山縣路燈管理情況。

光山縣城市路燈管理所成立于2022年3月，股級事業(yè)單位，編制8名，現(xiàn)有干部職工8人。主要負責城區(qū)主次干道路燈的日常管理，對路燈亮燈率進行統(tǒng)計，協(xié)調(diào)縣供電公司對城區(qū)不亮的路燈進行維修。

(一)城區(qū)路燈分布情況。

光山縣城區(qū)(不含官渡河產(chǎn)業(yè)集聚區(qū))共有19條主次干道、5個廣場，路燈、高桿燈、射燈共計2572基3945盞。其中;主次干道1665基2789盞;背街巷道446基446盞;5個廣場(望水樓廣場、司馬光廣場、南城廣場、政府廣場、北城廣場)的景觀燈及高桿燈、射燈共461基710盞。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告共篇七

社區(qū)作為一種非監(jiān)禁性的刑罰執(zhí)行活動，是我國刑罰制度改革的新生事物，也是世界刑罰制度改革的發(fā)展趨勢。做好社區(qū)工作，對于完善我國刑罰執(zhí)行制度體系，推進經(jīng)濟全面、協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，維護社會和諧穩(wěn)定，具有極為重要的現(xiàn)實意義。

一、社區(qū)服刑人員矯正管理工作的基本情況。

我縣于年初起全力推進社區(qū)矯正工作，經(jīng)過一年的時間，形成了較為完善的工作、管理體系。截止20__年10底，全縣共有社區(qū)服刑人員69人，無脫管漏管不服從管理和重新犯罪情況。

二、管理社區(qū)服刑人員流動情況。

額敏縣社區(qū)服刑流動人員主要存在于牧民當中，由于牧民放牧有冬牧場和夏牧場，距離鄉(xiāng)(鎮(zhèn))場較遠，并在偏遠的山區(qū)，有時交通不方便，為了加強對這些人員的管理，確保矯正安全，加快社區(qū)矯正的信息化管理，從8月份開始，除了嚴格的請銷假制度以外，實行了手機已動工定位匯報和利用座機匯報的制度沒通過以上兩種措施，極大的預防了社區(qū)服刑人員的重新犯罪。

三、主要做法。

(一)建立健全組織機構。

一是及時成立了社區(qū)矯正工作機構，在鎮(zhèn)、鄉(xiāng)、村形成網(wǎng)絡并落實工作人員;。

二是將領導小組辦公室設在各司法所。

三是村(社區(qū))針對每名矯正對象分別建立矯正小組，安排2名矯正人員和1名監(jiān)護人員進行矯正管理。

(二)完善各項管理制度。

一是制定了《額敏縣社區(qū)服刑人員管理辦法(試行)》，就公檢法司等有關部門如何對社區(qū)服刑人員進行引導、扶助、教育和管理做出了明確規(guī)定。

二是全面推廣烏蘇和博州現(xiàn)場會的工作經(jīng)驗，將社區(qū)服刑人員重新犯罪率控制在0。5%以內(nèi)。

三是創(chuàng)新矯正人性化管理，采取信息化手段加強對社區(qū)服刑人員的管控，做到人性化服務管理。

(三)矯正管理工作規(guī)范化。

一是嚴把接收關、請假關、矯正關、教育關、解除關，使社區(qū)服刑人員順利回歸社會。

二是建立健全社區(qū)矯正工作評估、分類和委托制度，制定個案。

三是堅持“日記錄、周報到、月學習、月勞動、季總結鑒定”的制度。

四是實地走訪。社區(qū)服刑人員進行了核查，資料檔案齊全，無脫漏管和重新犯罪。

四、社區(qū)矯正管理工作面臨的困難和問題。

(一)程序上存在一定問題。目前，我縣社區(qū)服刑人員的接收管理工作，由各街鎮(zhèn)派出所直接通知轄區(qū)司法所接收，各司法所按照“兩個要素”(法律文書齊全、人員到位)的要求予以接收。由于實際工作中，常常存在矯正對象已報到登記，而相關法律文書、材料未送達或遺失的現(xiàn)象，司法所因不符合接收條件不予接，而派出所又認為應當屬于司法所管，最后出現(xiàn)兩不管的現(xiàn)象。

(三)教育管理方式相對陳舊。公益勞動形式單一，教育方式靠談話、人格感化和念讀法律法條等，教育的效果難以抵消社會歧視的負面效應。

(四)人少事多任務重。司法所承擔普法教育、法制宣傳、矛盾糾紛調(diào)解、社區(qū)矯正、幫教安置等多項職能，其中僅社區(qū)矯正每月就要完成召集學習、思想?yún)R報、組織公益勞動等多項工作，司法所人員工作任務繁重。

(一)提高認識，營造全社會共同支持參與的良好氛圍把宣傳工作中的重點放在利于罪犯改造、降低國家刑罰成本等積極方面，對社區(qū)矯正的專業(yè)知識、工作業(yè)績、成功典范等及時進行報道，真正讓每位居民(村民)了解社區(qū)矯正工作。

(二)總結經(jīng)驗，推動相關法律和政策規(guī)定的出臺針對當前社區(qū)矯正法律制度不健全的現(xiàn)實情況，建議首先保證社區(qū)矯正工作按照現(xiàn)有法律法規(guī)的相關要求。同時，探索新形勢下開展社區(qū)矯正工作的新思路新方法。

(三)完善機制，加強各職能部門工作的溝通銜接司法行政機關做好與有關部門的聯(lián)絡，加強對社區(qū)矯正工作的研究，及時提出工作建議，依法監(jiān)管社區(qū)矯正對象，及時將矯正期滿的社區(qū)服刑人員轉為幫教安置對象，實現(xiàn)社區(qū)矯正工作與幫教安置工作之間的無縫對接。最終形成政法部門齊抓共管的格局。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告共篇八

下面是小編為大家整理的,供大家參考。

為促進我區(qū)物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展、提高群眾幸福指數(shù)、加快推進綠色現(xiàn)代平安幸福新x建設。x月x日，區(qū)政協(xié)社會事務委員會組織部分委員對我區(qū)物業(yè)管理情況進行調(diào)研。調(diào)研組先后深入x等居民小區(qū)實地考察，聽取x情況介紹，認真調(diào)研了我區(qū)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、面臨的困難，對提高物業(yè)服務水平、促進物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了意見建議。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下。

一、現(xiàn)狀與特點。全區(qū)共有社區(qū)x個（單位型x個、版塊型x個），物業(yè)企業(yè)x家，區(qū)內(nèi)注冊x家（二級資質x家、三級資質x家、暫定x家），實施專業(yè)化物業(yè)管理小區(qū)x個，物業(yè)管理覆蓋率達到x％以上成立主委員會小區(qū)x個，建成示范小區(qū)x個（國家級x個、省級x個、市級x個、區(qū)級x個）。近年來我區(qū)不斷創(chuàng)新管理模式，提高服務質量，連續(xù)三年被市上評為物業(yè)管理工作先進單位。

一是建章立制，規(guī)范管理程序。成立了x區(qū)住房保障物業(yè)管理服務中心，鎮(zhèn)街成立物業(yè)辦和物業(yè)糾紛調(diào)解工作站，先后選調(diào)x名專職物業(yè)社區(qū)工作者、全區(qū)各類專兼職物業(yè)管理人員近佰人。建立了小區(qū)物業(yè)檔案，實行分類管理；將x個老舊小區(qū)納入維修整治，爭取援建資金x萬元。先后制定《》等一系列制度和辦法，將物業(yè)管理工作納入目標責任考核，為全區(qū)物業(yè)日常管理有章可循、依法管理提供依據(jù)。

二是成立協(xié)會，引領行業(yè)發(fā)展。借鑒外地經(jīng)驗，成立x區(qū)物業(yè)管理協(xié)會，開展“手拉手，共創(chuàng)文明城市”活動。選出x家優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)，對其他x家物業(yè)服務企業(yè)進行指導幫扶，在物業(yè)企業(yè)間開展互幫互學、超越自我、共同提升活動，充分發(fā)揮物業(yè)協(xié)會匯聚行業(yè)智慧、加強行業(yè)自律、展示行業(yè)風采、提升行業(yè)形象的功能，發(fā)揮優(yōu)秀物業(yè)管理項目示范效應，促進行業(yè)健康有序發(fā)展。

三是宣傳培訓，提升服務能力。采用業(yè)務知識集中培訓、矛盾糾紛現(xiàn)場調(diào)處、印發(fā)資料等多種形式宣傳物業(yè)管理政策法規(guī)，先后邀請市住建局領導和優(yōu)秀企業(yè)管理人員進行專題知識講座；組織轄區(qū)物業(yè)企業(yè)、管理人員、業(yè)委會主任x多人，分兩次邀請省、市物業(yè)管理專家傳授物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處經(jīng)驗、分享管理工作亮點；連續(xù)兩年采用以獎代補形式對鎮(zhèn)街物業(yè)管理工作獎勵x萬元；按照創(chuàng)文工作要求，在全區(qū)物業(yè)小區(qū)開展“崗位學雷鋒”活動，積極開展社區(qū)幫困便民服務、扶老助殘等志愿活動，充分利用物業(yè)小區(qū)公示欄、電子顯示屏、報刊亭進行創(chuàng)文宣傳；先后調(diào)處蘭寶小區(qū)、豪城天下c區(qū)、團結苑b區(qū)等物業(yè)上訪x余次，處理物業(yè)投訴x多起。

二、問題與原因。一是管理責任界定不清。物業(yè)管理是一項綜合系統(tǒng)的管理工作，涉及諸多部門，但由于職能定位與責任界定不清，使得物業(yè)管理承擔了很多不該承擔的公共服務職能和責任。如一些業(yè)主把應由公安承擔的治安職能、社區(qū)承擔的矛盾糾紛調(diào)解職能、水、電、暖等企業(yè)承擔的經(jīng)營職能、開發(fā)商承擔的建設質量與保修責任，都誤認為是物業(yè)管理應該承擔的責任，從而造成業(yè)主與物管企業(yè)間的矛盾糾紛。

二是開發(fā)商遺留問題較多。個別開發(fā)商抓住居民日益重視居住環(huán)境、服務質量的消費心理，把物業(yè)管理作為樓盤新賣點大肆炒作，如免收三年物業(yè)管理費、贈送頂層花園、x小時熱水供應等。業(yè)主接房后，開發(fā)商的一些承諾不能兌現(xiàn)；《物業(yè)承接查驗辦法》落實力度不夠，存在開發(fā)商故意拖過保修期，綠化供暖配套設施不完善，管網(wǎng)圖紙資料缺失等問題，遺留給業(yè)主和物業(yè)，給后期的管理帶來許多不安全隱患和矛盾糾紛。特別是老舊小區(qū)管理沒有相關政策，設施老化、設備損壞嚴重、無物業(yè)管理用房、無維修資金、物業(yè)企業(yè)不愿管、業(yè)主不愿交費買服務等問題凸顯。

三是物業(yè)服務企業(yè)運作不規(guī)范。個別物業(yè)企業(yè)未擺正與開發(fā)商、業(yè)主之間的關系，管理與服務概念不清，角色定位不準；有的物業(yè)企業(yè)服務意識淡薄，重收費、輕服務；有的處理糾紛的方法簡單生硬，服務質量和服務態(tài)度很難使業(yè)主滿意；有的物業(yè)服務企業(yè)巧立名目，多收費少服務，質價不符，從業(yè)人員整體素質偏低，大多來自轉崗、再就業(yè)人員及農(nóng)村剩余勞動力，普遍缺乏物業(yè)管理知識和周全服務意識、職業(yè)道德和專業(yè)技能均難以適應工作要求。

四是業(yè)主委員會建制滯后。部分業(yè)主自治意識不強，依賴單位和社區(qū)管理的思想嚴重，不愿參與物業(yè)管理。全區(qū)實施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有x個成立了業(yè)主委員會，占物業(yè)管理小區(qū)的x％。有的既沒與物業(yè)企業(yè)簽定服務合同，也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力；有的缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導和支持，工作進展緩慢。從運

三、對策與建議：一明晰職責，建立有效的調(diào)處機制。一要加強對開發(fā)商、監(jiān)理方、驗收方的監(jiān)管，確保工程按規(guī)劃保質保量交付使用，不出現(xiàn)各種隱患。二是x市要盡快出臺物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)、政府管理部門之間的責任。三是完善規(guī)劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡等部門組成的協(xié)調(diào)機構，促進其提高服務水平。四是區(qū)政府要逐年加大物業(yè)管理機構的經(jīng)費投入，住建局加強物業(yè)協(xié)管員的專人專用，協(xié)管員要包抓社區(qū)和片區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。

二嚴把監(jiān)管驗收關，解決遺留問題。認真落實《物業(yè)承接查驗辦法》，嚴格按照規(guī)定對建筑質量進行檢查驗收。承接查驗，不但應注意檢查物業(yè)質量，還應該認真清點各種配套設施設備、公共物品、圖紙資料，并經(jīng)交接雙方在驗收報告簽字后生效。對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，建設施工單位應及時整改，一時無法返修的項目應確定維修期限。集中整治解決一批開發(fā)商遺留問題，對群眾反映強烈的開發(fā)商遺留問題進行排查，逐個研究解決方案，依法快速解決；對于沒有實施物業(yè)管理的老舊小區(qū)，采取物業(yè)管理與社區(qū)管理相結合，以社區(qū)服務為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，以鎮(zhèn)街成立的專業(yè)服務中心，政府適當補貼，根據(jù)小區(qū)實際情況分類型、分階段、分步實施；在物業(yè)收費方面，實施基礎型物業(yè)服務與選擇型物業(yè)服務相結合，引導居民按承受能力選擇物業(yè)管理服務方式。

三示范引領，培育物業(yè)服務市場。一要加強對物業(yè)服務企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務流程、服務等級和收費標準。實行履約保證金制度，公布紅、黑榜，實行動態(tài)考核。要建立企業(yè)信用、年審、評比制度，促進物業(yè)企業(yè)提升服務水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務領域，開展有償家政服務，電子商務配送等業(yè)務，滿足不同層次的服務需求。三要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，鼓勵物業(yè)企業(yè)相互學習交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學習外地先進經(jīng)驗，提升我區(qū)總體服務水平。四要實行物業(yè)管理招投標制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標、業(yè)主大會選聘、小區(qū)評優(yōu)的依據(jù)。

四多方參與，推進業(yè)主委員會建設。制定出臺業(yè)主委員會管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進業(yè)主委員會建設，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負責、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，發(fā)揮業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關系；學習借鑒外地住宅專項維修資金管理好的經(jīng)驗，完善住宅專項維修資金使用辦法，簡化程序，提高效率；建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責，建立激勵機制和約束機制。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告共篇九

政府性基金是指各級人民政府及其所屬部門根據(jù)法律、行政法規(guī)和中共中央、國務院文件規(guī)定，為支持特定公共基礎設施建設和公共事業(yè)發(fā)展，向公民、法人和其他組織無償征收的具有專項用途的財政資金，以及參照政府性基金管理或納入基金預算、具有特定用途的財政資金。規(guī)范和加強政府性基金預算管理，對于落實新《預算法》，完善政府預算體系，提高財政預算的統(tǒng)一性和完整性，增強財政對各類資金的統(tǒng)籌調(diào)配能力和管理監(jiān)督水平，推進財政科學化、精細化管理，更好地支持經(jīng)濟社會事業(yè)發(fā)展等具有重要意義。本文通過調(diào)查研究、分析存在問題，并結合我縣實際，提出進一步規(guī)范和加強政府性基金預算管理的對策建議。

一、我縣政府基金管理概況。

(一)征收管理。

我縣目前納入征收范圍、屬于地方收入的政府性基金有13項，包括：新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項資金、育林基金、水利建設基金、城市公用事業(yè)附加、文化事業(yè)建設費、國有土地使用權出讓收入、教育費附加、地方教育附加、殘疾人就業(yè)保障金、城市基礎設施配套費、國有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金?；鹫魇铡⑹褂蒙蠈嵭蟹诸惞芾恚?/p>

1.按基金收入來源和使用范圍分類。從收入來源來看，政府性基金主要可以分為三類：一是直接向企業(yè)或個人征收的基金，如新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項資金、育林基金、城市基礎設施配套費等;二是來源于與土地出讓所得有關的基金，如國有土地使用權出讓收入、國有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金;三是來源于其他收入的基金。從使用范圍來看，政府性基金主要可以分為四類：一是用于文化、教育、體育、社會保障等事業(yè)發(fā)展的基金，如文化事業(yè)建設費、教育費附加、地方教育附加、殘疾人就業(yè)保障金;二是用于農(nóng)田、土地開發(fā)建設的基金，如農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金;三是用于公路、港口、水利、城市建設的基金，如水利建設基金、城市基礎設施配套費、國有土地使用權出讓收入等;四是用于其他方面的基金，如城市公用事業(yè)附加。

2.按基金的征收和使用部門分類。從征收部門來看，政府性基金主要分為三類：一是由稅務部門代征，如文化事業(yè)建設費、教育費附加、地方教育附加;二是由相關部門直接征收，如新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項資金、育林基金、水利建設基金;委托相關機構征收，如城市公用事業(yè)附加委托供電、供水部門征收、涉企的殘疾人就業(yè)保障金委托地稅部門征收;三是由財政部門從相關基金中提取，如國有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金從國有土地出讓收入中提取。從使用(分配)部門來看，政府性基金主要分為三種情況：一是由某個部門使用，如地方教育附加由教育部門使用、文化事業(yè)建設費由文化部門使用;二是由多個部門負責分配或使用，如國有土地使用權出讓收入出讓收入就涉及國土、城建、農(nóng)業(yè)、教育、財政等多部門。

(二)預算管理。

根據(jù)國家、省市對政府基金預算管理的要求，我縣從20__年起，開始啟動政府基金預算單獨編制工作。實行部門上報，與公共預算數(shù)字銜接、財政審核下達的程序。編制上尚未使用信息化手斷，采取手工編制的方式。

二、政府性基金收支預算的政策要求及我縣目前存在的問題。

(一)政策要求。

修訂后的《預算法》第五條規(guī)定“預算包括一般公共預算、政府性基金預算、國有資本經(jīng)營預算、社會保險基金預算。一般公共預算、政府性基金預算、國有資本經(jīng)營預算、社會保險基金預算應當保持完整、獨立。政府性基金預算、國有資本經(jīng)營預算、社會保險基金預算應當與一般公共預算相銜接”。《政府性基金管理暫行辦法》第26條規(guī)定“政府性基金預算編制遵循“以收定支、專款專用、收支平衡、結余結轉下年安排使用”的原則。政府性基金支出根據(jù)政府性基金收入情況安排，自求平衡，不編制赤字預算。各項政府性基金按照規(guī)定用途安排，不得挪作他用。因此，政府性基金預算作為全口徑政府預算體系中的一個獨立分支已成法定要求。

(二)我縣基金預算管理中存在的問題。

近年來我縣不斷加強政府基金的管理，對收支預算進行規(guī)范，但由于體制機制等方面的原因，目前政府性基金預算管理仍不盡科學規(guī)范，在實際運行中仍存在不少問題：

1.基金預算編制和審批程序執(zhí)行不合法。按照規(guī)定，政府基金應建立年度收支預決算管理制度。每年第三季度，有關部門按照財政部門規(guī)定的專項用途，單獨(與部門經(jīng)費預算分開)編制下一年度政府性基金收支預算，報財政部門審核，并按照規(guī)定程序向同級人民政府報告，政府依法向同級人民代表大會報告，審查通過后予以執(zhí)行，履行“二上二下”的報審程序。而我縣目前的做法是，政府性基金收支預算編制尚未獨立成體系，而是依附于政府公共財政預算，按公共財政預算中確定的政府性基金預算數(shù)，分解到各基金項目，下發(fā)相關征繳部門，部門匯總后上報財政職能科室，財政代為編制收支預算，未履行單獨由人大審批程序。

2.基金預算編制不夠精細。由于我縣政府性基金收支預算依附于政府公共財政預算，因而在編制上比較粗放，具體的做法是：首先按照政府總收入預算的盤子，減去稅收等收入預算數(shù)，倒扎出政府性基金預算數(shù)，在具體項目上，采用基數(shù)加增長的方式確定收入數(shù)，最后的軋差全部放入國有土地使用權出讓收入基金中。財政司職預算編制科室按照總預算下達的金額和項目并商相關執(zhí)收部門再單獨編制政府性基金收支預算。收支預算編制沒有結合基金實際運行情況和考慮相關影響因素，未對基金收入作出科學、準確的預測。對支出預算未實行項目庫管理。

3.基金預算編制范圍不夠完整。目前體制下我縣基金預算編制尚未做到全覆蓋，有些基金尚未納入編制范圍，如文化事業(yè)費、城市公用事業(yè)附加等隨稅附征的基金。

4.基金預算約束力不強。目前，預算與執(zhí)行差異較大，特別是一些受市場因素影響大的基金，如土地出讓金，其收入的偶然性、不連續(xù)性，往往會造成年份間收入的或高或低，無規(guī)律性。基數(shù)加增長的編制模式，會造成實際收入與預算收入差距很大，產(chǎn)生預算支出當年結余較多和預算執(zhí)行進度不夠均衡等問題，如20__年我縣土地出讓金收入預算5.07億元，實際征收16.38億元。

5.基金預算與公共財政預算之間缺乏協(xié)調(diào)和銜接。目前公共財政預算與政府性基金預算處于各自為政的狀況，公共財政預算中只是很粗放的將政府性基金數(shù)字進行羅列，政府基金預算按照公共財政的數(shù)字進行編造。

6.預算管理上未能扎口。目前，各項政府基金在財政內(nèi)部分屬不同科室在管理，如殘疾人就業(yè)保障金在社?？?新型墻體材料專項基金、城市公用事業(yè)附加、城市基礎設施配套費在經(jīng)建科;教育費附加、地方教育附加在教科文科;國有土地使用權出讓收入在綜合科，因此在預算編制的標準、口徑、方法不統(tǒng)一，影響預算的準確性和科學性。

三、新形勢下規(guī)范和加強我縣政府性基金收支預算的幾點建議。

(一)固化預算管理體制機制。

1.完善政府性基金管理政策法規(guī)。建議結合《預算法》修訂，依照已有的政府性基金管理相關制度辦法，制定適合本縣情況的基金預算管理辦法，明確政府性基金預算的編制范圍、內(nèi)容、方法、流程和監(jiān)督管理等規(guī)定，并輔之以配套的實施細則、操作流程，增強政府性基金預算編制與執(zhí)行的約束力，規(guī)范和完善本縣政府性基金預算管理。

2.建立基金預算與公共預算的協(xié)調(diào)機制。按照修訂后《預算法》要求，探索推動各類預算之間的相互協(xié)調(diào)與銜接，研究建立政府性基金預算與公共財政預算之間的資金調(diào)劑渠道，比如將一些基金收支結余調(diào)入公共財政預算，統(tǒng)籌安排用于保障和改善民生以及加快社會事業(yè)發(fā)展，加快建立相互協(xié)調(diào)、有機銜接的政府預算體系。目前，我縣已建立國有土地收益金統(tǒng)籌調(diào)入公共財政機制，對商業(yè)地塊出讓收益按一定的比例集中，調(diào)入共公財政預算。在此基礎上，我們應極積調(diào)研，科學分析，進一步擴大可統(tǒng)籌的項目，提高資金的使用效率。

3.明確政府性基金預算編制的責任。按照政府性基金征收和分配使用的具體情況，進一步明確政府性基金收支預算的編制部門。在此基礎上，建議逐步建立政府性基金預算責任制度，規(guī)范和明確財政部門、預算主管部門在預算編制、審核和執(zhí)行等環(huán)節(jié)的職責分工。今年9月份財政部機構職能調(diào)整到位，為統(tǒng)籌預算管理，財政部將綜合司承擔的政府性基金預算管理職責劃轉預算司，在縣級財政部門，也應將所征收的政府性基金統(tǒng)一劃歸到預算管理，以便于統(tǒng)一規(guī)范管理職責，切實加大管理力度。

(二)細化基金預算編制。

1.規(guī)范收入預算編制。收入預算根據(jù)本年度征收任務完成情況和下一年度征收任務及征收標準調(diào)整變化等情況編制。在收入預算編制過程中，各征收部門應根據(jù)當年本部門征收基金的收入情況，在綜合考慮宏觀經(jīng)濟形勢、社會經(jīng)濟發(fā)展情況和政策變化情況的基礎上，詳細分析可能影響基金收入的因素，科學、合理地預測下一年度的基金收入情況，按照積極穩(wěn)妥、留有余地的原則編制基金收入預算。

2.細化支出預算編制。一是在按照“以收定支、?？顚Ｓ谩焙汀笆罩胶狻⒔Y余結轉下年安排使用”原則編制基金支出預算的基礎上，進一步細化基金預算編制，基金支出預算要細化到具體支出項目。二是參照公共財政預算，研究推動政府性基金預算支出項目庫建設，做好預算申報項目的立項、評估、遴選、論證、審核和排序工作，確保基金支出預算編制科學、規(guī)范。三是結合公共財政預算支出標準體系建設工作，研究建立基金預算支出標準體系，提高資金使用效率。

(三)剛化基金預算執(zhí)行。

1.完善政府性基金基礎資料庫。在現(xiàn)有數(shù)據(jù)的基礎上，進一步充實完善基金收支的基礎資料庫，系統(tǒng)、全面地梳理基金的收入來源、規(guī)模、結構、依據(jù)、政策變化等信息資料，為今后根據(jù)經(jīng)濟形勢變化和政策調(diào)整情況作出科學、準確的預測奠定基礎。

2.嚴格收支預算執(zhí)行。一是加強政府性基金收入管理，嚴格按規(guī)定征收政府性基金，確保基金收入及時、足額繳入國庫。二是按照人大批準的政府性基金預算和基金收入征收繳庫進度，督促基金使用單位強化預算執(zhí)行，對符合條件的項目及時申報用款計劃，抓緊辦理撥款手續(xù);對尚未啟動的項目，抓緊項目論證、評審、報批等工作，加快項目實施進度;對補助下級的基金支出，盡早提出分配方案;三是對歷年結余資金規(guī)模比較大的基金項目，財政部門與基金使用單位加強溝通，研究完善基金使用政策，同時結合共公財政預算執(zhí)行情況，研究統(tǒng)籌使用的具體辦法，提高資金使用效益和支出預算執(zhí)行的均衡性。

(四)精化財政信息化建設。

在“金財工程”的總體框架下，按照政府性基金管理要求，確定征收系統(tǒng)功能定位，擴展系統(tǒng)管理范圍，通過整合系統(tǒng)資源實現(xiàn)內(nèi)外信息共享。以此為依托：一是建立健全以非稅系統(tǒng)為主的征收平臺體系，將政府性基金全部納入信息化管理，掃除管理盲點，強化薄弱環(huán)節(jié)。二是實施非稅系統(tǒng)與稅務征收系統(tǒng)、預算管理系統(tǒng)、財政票據(jù)管理系統(tǒng)的全面銜接，實現(xiàn)征收及使用信息共享，完善動態(tài)管理。三是優(yōu)化非稅系統(tǒng)相關功能，加強政府性基金收入收繳跟蹤、收入統(tǒng)計分析，確保基金收入的應收盡收，同時建立政府性基金電子政策文件庫，加強基金源頭管理。

(五)強化基金預算監(jiān)督。

1.加強財政監(jiān)督。根據(jù)財政部和本縣有關規(guī)定，加強政府性基金收支管理的監(jiān)督檢查，監(jiān)督基金使用單位嚴格遵守相關財務管理和會計核實制度，按照財政部門批復的政府性基金預算使用基金，確保基金專款專用。對部分社會關注度高、資金量大的政府性基金項目，探索組織社會專業(yè)機構力量參與跟蹤監(jiān)督，建立健全覆蓋所有政府性資金和財政運行全過程的監(jiān)督機制。

2.實施績效評價。結合本縣財政績效評價工作的推進，逐步擴大績效評價的范圍，選擇部分政府性基金項目，由主管部門和項目單位試點開展自評。在此基礎上，不斷增加納入績效評價的項目數(shù)量和資金規(guī)模，并逐步開展第三方評價。

3.推進信息公開。在進一步細化報送人大審議的政府性基金預算草案，自覺接受人大監(jiān)督的基礎上，根據(jù)國家和本縣財政信息公開的有關規(guī)定，各級財政部門向社會公開本級政府性基金總預算和總決算情況;按照“誰使用、誰公開”的原則，政府性基金使用部門向社會公開相關政府性基金的使用情況，自覺接受社會監(jiān)督。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告共篇十

隨著城市建設步伐的不斷加快，縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)渣土(包括土方，下同)污染較為嚴重，“晴天漫天灰，雨天滿街泥”的現(xiàn)象令人生厭?！叭绾螌⒃撂幹煤蛽P塵污染對市容環(huán)境和市民生活的負面影響降至最低程度”成為了城市管理亟待解決的難題之一。為全面了解我縣當前渣土管理現(xiàn)狀，加強渣土管理，提升城市形象，縣組織專題調(diào)研組深入恒建紫金灣、伴山帝景、錦泰新城、碧桂花園、職業(yè)中專新校區(qū)等在建項目和住建局、國土局、城關鎮(zhèn)、交警隊、城管隊、運管所、建管站、環(huán)衛(wèi)局、渣土辦等單位進行專題調(diào)研。通過召開座談會、現(xiàn)場查看、走訪群眾等形式，全面了解縣城渣土管理現(xiàn)狀，認真聽取各方意見，并到株洲市天元區(qū)和耒陽市學習取經(jīng)。經(jīng)主席會議審議通過，特向縣委、縣人民政府提出如下建議案。

一、當前縣城渣土管理現(xiàn)狀。

隨著城市擴容提質，城建項目不斷增多，渣土運輸與處置成為首要難題。因體制機制不全、日常管理不優(yōu)、處罰措施不力等因素影響，導致縣城內(nèi)建筑、裝修渣土隨意堆棄，運輸過程拋灑較多，嚴重影響了市容市貌，亟待予以重視解決。

(一)渣土隨意堆棄。一是渣土承運門檻較低。目前，縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)渣土運輸處置有不成文的“地方規(guī)定”，即工地屬于那個村組渣土就由該村組的村民負責運輸處置，強包強攬，既不具備任何資質，也未辦理任何手續(xù);運輸車輛不管有無牌照，也不管車況好壞，只要車子能開得動，就可從事渣土運輸工作。據(jù)調(diào)查了解，伴山帝景、錦泰新城等項目土方幾乎全是由當?shù)卮迕裨谪撠熐暹\。二是渣土堆放缺乏場地。目前，我縣沒有統(tǒng)一規(guī)劃的渣土消納場地，村民在渣土清運處置過程中，為圖省事，往往利用晚上時間，隨意將渣土傾倒于路邊、河邊、田邊等，導致渣土亂堆亂倒現(xiàn)象嚴重。三是渣土處置混亂無序。一方面傾倒公路兩旁的多。尤其是興衡大道吳集段和武家山段、s314線金花村段、雙園大道職業(yè)中專新校區(qū)段等道路兩旁，渣土堆積如山。有的車輛在運輸渣土過程中因堆積過多，且沒有采取封閉措施，拋灑現(xiàn)象比比皆是，影響正常通行。另一方面傾倒項目工地的多。城關不少居民在建房過程中，不顧規(guī)劃紅線，將渣土和建筑垃圾隨意堆放于擬建項目工地，導致填土、清運“雙重付費”。如原來的沿江風光帶、建材大市場及對面金堰湖等項目，廢土廢渣堆積如山，在建設過程中僅金堰廣場北面道路拓寬項目縣財政花費的渣土清運費就高達20余萬元。

(二)車輛違規(guī)運輸。一是缺少相關證照。目前，城關周邊有各類渣土運輸車輛180余臺，多是從長沙、株洲等地購買的報廢車輛，且大部分無牌無證，也未進行相關檢修，存在較大安全隱患。二是缺少必備設施。按照有關規(guī)定，從事渣土運輸?shù)能囕v必須要有全封閉蓋板、自動卸貨等功能，而目前縣城周邊所有從事渣土運輸?shù)能囕v沒有任何遮蓋設施，有的車輛“除了喇叭不響其他部件都響”，根本不符合上路車輛要求。三是缺少安全意識。因渣土運輸車輛大部分屬于“三無車輛”，駕駛員在日常駕駛過程中對交通安全法律法規(guī)熟視無睹，超速超載、闖紅燈等違規(guī)行為屢見不鮮，后果不堪設想。

(三)管理難以到位。一是存在暴力抗法現(xiàn)象。渣土承運人員為逃避處罰，往往以“政府工程”名義進行回避，對污染的道路也不進行清理;更有甚者對渣土管理部門的正常執(zhí)法采用謾罵、圍攻等手段進行暴力抗法，嚴重阻礙了工作開展。二是存在哄抬價格現(xiàn)象。按照相關規(guī)定，渣土運輸處置財政評審價格為運輸距離一公里以內(nèi)8。48元/立方，每多一公里增加1。2元。而在具體操作過程中，從事渣土運輸?shù)拇迕駷槭估孀畲蠡?，采用恐嚇、阻工等非正常手段，抬高運輸價格。據(jù)調(diào)查了解，錦泰新城項目渣土運輸處置價格每立方16元-19。8元不等，目前渣土運輸處置費達170余萬元;碧桂花園項目渣土運輸處置費用高達32元/立方。三是存在違規(guī)運輸現(xiàn)象。從事渣土運輸?shù)拇迕裨谠吝\輸過程中，無視時間、線路要求，不管白天還是晚上，不管主干道還是城市中心，肆意橫行，嚴重影響居民生活。

(四)影響衡東形象。一是影響城市環(huán)境。在渣土運輸過程中，渣土承運人員根本沒有落實“渣土運輸車輛離開工地時要進行清洗、全封閉運輸”的規(guī)定，既沒對運輸車輛進行沖洗，更沒按照規(guī)定進行遮蓋，超高裝載、無遮蓋運輸現(xiàn)象普遍，拋灑無度，無論從河西進入縣城，還是從城北進入縣城，經(jīng)?？梢姟皦m土漫天，污泥遍地”?？h城空氣含塵量高，容易引發(fā)呼吸道感染等相關疾病，危害身體健康。二是影響安全環(huán)境。因渣土運輸車輛大多沒有牌照，不遵守交通規(guī)則，也未購買任何保險，導致肇事逃逸現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。據(jù)調(diào)查了解，近兩年來渣土運輸車發(fā)生交通事故多起，其中肇事逃逸3起，尤其是去年3月份發(fā)生在金堰廣場的渣土車撞人逃逸事故，經(jīng)多方排查，反復比對，雖已將肇事者抓獲，但因車輛相關證照手續(xù)不全，保險手續(xù)空白，賠付難以到位，影響較大。三是影響發(fā)展環(huán)境。因渣土運輸處置管理不到位，導致強攬工程、阻工鬧事現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，導致項目投資方對衡東發(fā)展環(huán)境評價不高，一定程度上影響了經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。

二、造成縣城渣土管理混亂的主要原因。

一是體制機制不順。渣土辦是環(huán)衛(wèi)局內(nèi)設機構，人員力量不足(目前只有4人)，部門聯(lián)動不夠，加上行政執(zhí)法程序繁瑣，時間較長，導致管理難以到位。同時，目前我縣沒有成立規(guī)范的渣土運輸公司，也沒有規(guī)劃設立渣土消納場地，加劇了亂填亂倒行為的發(fā)生。加上部分領導對渣土管理認識不高，不能做到依法依規(guī)辦事，借“重點工程建設”、“優(yōu)化發(fā)展環(huán)境”等名義打招呼，人為促成了渣土管理的混亂。

二是源頭管理不嚴。業(yè)主單位對渣土清運重視不夠，認為與當?shù)卮迕窈炗喠饲暹\協(xié)議，只要把土方拖出工地就行，后續(xù)所有工作可以一概不管;對項目出入口道路沒有按規(guī)定硬化，沖洗保潔設備形同虛設，加上渣土運輸過程中普遍存在超高裝載、未覆蓋密閉、不按規(guī)定時間和線路行駛等現(xiàn)象，導致環(huán)境污染嚴重。渣土運輸車輛大多無牌無證，交警、運管等部門在日常的車輛糾章過程中執(zhí)法不嚴，導致各類報廢、違規(guī)車輛日益增多。

三是部門配合不緊。渣土管理工作涉及多個職能部門，渣土消納場設置需規(guī)劃、國土部門審批;規(guī)范工地施工由建設部門管理;渣土不按規(guī)定線路運輸及拋撒亂倒由環(huán)衛(wèi)和城管部門負責查處;車輛無證行駛和超載運輸由交警、運管部門負責查處;環(huán)衛(wèi)部門負責渣土污染后的清掃保潔。在具體的渣土管理過程中，部門協(xié)調(diào)配合不夠，導致渣土運輸“肆意橫行”、渣土處置“任意傾倒”的現(xiàn)象愈演愈烈。

四是問責處罰不力。渣土管理需要執(zhí)法人員全天候值守巡查，發(fā)現(xiàn)問題，及時取證，及時處理。而在具體執(zhí)法過程中，主要以渣土辦為主，由于人員、機制原因，也未進行有效的監(jiān)管。同時，對當事人的違規(guī)處罰較輕，甚至根本沒有處罰，其違規(guī)操作所獲得的利潤遠遠大于違法成本，因而變本加厲，肆無忌憚。

三、切實加強我縣渣土管理的建議。

控制渣土污染，保護城市環(huán)境，既是政策規(guī)定，也是民心所向，更是現(xiàn)實所需。為此，我們建議如下：

(一)廣泛深入宣傳，提高思想認識。一要加強正面宣傳。充分利用電視、網(wǎng)絡、橫幅、手機報等媒介，加強對規(guī)范渣土運輸處置、創(chuàng)建文明衛(wèi)生縣城等方面的宣傳，提高群眾思想認識，營造遵章守規(guī)的濃厚氛圍。二要加強針對性宣傳。針對個別項目、個別村組、個別人員，建設部門要采取集中組織宣講、進村入戶宣傳、重點對象訪談等形式，向村民宣講交通運輸、城市管理、渣土處置等相關法律法規(guī)，全面“叫?！边`規(guī)運輸行為。三要加強警示宣傳。通過對個別屢教不改、非法運營、污染嚴重的渣土運輸案件的嚴肅查處和及時公開曝光，達到查處一起、教育一片、震懾一方的效果。

(二)迅速組織清查，從嚴從重整治。一要加強領導。成立高規(guī)格的領導小組，建議由縣長任組長，分管城建工作的副縣長任常務副組長，住建、交通、國土、公安、規(guī)劃、交警、環(huán)衛(wèi)(渣土辦)及城關鎮(zhèn)等單位主要負責人為成員，領導小組下設辦公室(設縣住建局)，負責組織、指導、協(xié)調(diào)全縣渣土專項整治和日常管理工作。二要摸清底子。要盡快組織人員，深入縣城規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的城關和吳集的相關社區(qū)、村組、項目工地，在規(guī)定時間內(nèi)對渣土運輸情況進行地毯式清查，包括運輸車輛、從業(yè)人員、運輸價格、操作模式、處置方式等，全面掌握真實情況，分門別類，登記造冊，制定臺賬。三要制定方案。針對當前渣土違法運輸處置現(xiàn)狀，結合實際制定《衡東縣渣土違法運輸專項整治工作實施方案》，尤其要充分考慮目前以當?shù)卮迕癯邪\輸為主的實際情況，做細相關工作，確保穩(wěn)步推進。四要嚴明紀律。要進一步提高思想認識，嚴肅工作紀律，嚴禁領導干部對正常的渣土管理執(zhí)法打招呼、批條子，一經(jīng)查實，嚴肅處理，營造良好的執(zhí)法環(huán)境。五要從嚴打擊。要加大執(zhí)法力度，將強包強攬渣土承運作為打擊“三強三霸”的內(nèi)容之一，嚴厲進行打擊;加強對違規(guī)車輛的糾章和渣土任意拋灑等現(xiàn)象的整治，嚴禁報廢車和“三無”車輛上路行駛，為進一步規(guī)范縣城渣土運輸?shù)於ɑA。

(三)強化源頭治理，夯實工作基礎。一是嚴格工地管理。加強對轄區(qū)各基建工地、拆遷現(xiàn)場、市政施工現(xiàn)場的管理，提高業(yè)主單位認識，督促項目業(yè)主單位加大對基礎設施的投入，做到“四個必須”，即必須有洗車平臺，必須有硬化處理施工場地，必須有污泥過濾沉淀池，必須有專人現(xiàn)場清洗車輛。同時落實“四不出場”制度，即未落實保潔措施的車輛不出場，未密閉運輸?shù)能囕v不出場，車體、車輪帶泥的車輛不出場，未取得渣土準運手續(xù)的車輛不出場，從源頭上杜絕渣土運輸污染路面的現(xiàn)象發(fā)生。同時，對不出本工地的土方開挖、運輸、夯壓要做好揚塵處理工作，努力將污染降到最低程度。二是嚴格車輛管理。嚴格落實渣土運輸車輛“有渣土運輸牌照、有全封閉覆蓋設施、有自卸功能”的“三有”規(guī)定，對當?shù)卮迕穹线\營條件的車輛督促其按照相關規(guī)定辦理好證照，加裝全封閉蓋板，并在交通、交警部門取得相關證照、保險公司辦理必要的手續(xù)后，再批準加入或掛靠渣土運輸公司，由公司進行統(tǒng)一管理運營;對不符合要求或已經(jīng)達到報廢規(guī)定的車輛一律予以報廢處理。同時，對無牌無證、無封閉設備的車輛仍從事渣土運輸，由政府牽頭，組織住建、公安、交警予以查處，堅決杜絕渣土違法運輸。三是嚴格價格管理。按照政府主導、市場調(diào)節(jié)的原則，召開渣土運輸價格聽證會，廣泛征求群眾意見，結合運輸距離和市場行情，合理制定每季度的渣土運輸價格區(qū)間和渣土消納價格，規(guī)定渣土運輸公司的運輸價格不得超過政府制定的指導價格上限，對擅自提高價格、群眾反映強烈的行為要嚴格予以查處。

(四)理順管理機制，提高管理實效。一是成立渣土運輸公司。注冊成立1—2家正規(guī)的渣土運輸公司，要求擁有一定數(shù)量的大小不同型號的渣土運輸車輛，辦理渣土車運輸車牌，取得道路運輸證等相關資質，落實城區(qū)渣土車輛運輸時間、路線、消納堆放要求和進出工地保潔規(guī)定，實現(xiàn)由村民個人無序運輸轉變?yōu)楣窘y(tǒng)一組織運營，最大限度減少渣土運輸污染。根據(jù)實際情況，可允許業(yè)主單位引進外地渣土運輸公司或當?shù)胤显吝\輸條件的車輛進行渣土運輸，提高競爭力，防止市場壟斷。二是設立渣土消納場地。根據(jù)城市規(guī)劃，采用政府租賃、征收模式或渣土公司自行租賃模式，經(jīng)住建、國土、規(guī)劃、環(huán)保等部門審批通過后，在城北、城東和河西選定一至兩處渣土消納場地，解決渣土無處傾倒問題。在渣土消納場選址過程中，要充分考慮城市發(fā)展實際，既要保證傾倒的渣土對周邊環(huán)境污染最小，又要保證能滿足規(guī)劃期內(nèi)渣土的傾倒，尤其在消納場渣土飽和后仍然可以有效利用，避免重復開挖運輸、增加投入成本、造成二次浪費和污染。同時，明確規(guī)定城區(qū)居民和個體戶房屋裝修垃圾或少量建筑渣土按照“成本價”運輸，免收渣土消納費，從而減少市民亂倒渣土機率。政府儲備地最好完成“三通一平”，由“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，按照?guī)定做好土方平衡，減少余土消納和找土填方的矛盾。三是完善渣土管理機制。制定和完善縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)渣土運輸管理考核辦法，如果設立城市管理執(zhí)法局，可下設渣土管理執(zhí)法大隊，負責縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的渣土管理工作。否則，應盡快成立以建設、交通、交警、城管、環(huán)衛(wèi)等部門參與的渣土管理執(zhí)法大隊，增加財政投入，加大巡查力度，實行聯(lián)合執(zhí)法。建設部門要加強對渣土運輸?shù)膶徟?，明確運輸線路、時間等;交通、交警、城管等要加強對主要交通路口24小時值守監(jiān)控，重點對渣土車無牌無照運輸、不封閉及超高超載、沿街撒落、不按指定路線行駛、不按指定地點處置、車輛夾帶泥土污染路面等違規(guī)違章行為進行嚴管重罰;環(huán)衛(wèi)部門要嚴格落實誰污染誰清掃制度，有效遏制渣土污染屢禁不止問題的發(fā)生;城管隊要建立有獎舉報制度，設立專門舉報電話，舉報查實后給予舉報人一定的精神和物資獎勵，充分調(diào)動市民參與的積極性、主動性，形成多方參與的良好氛圍;渣土辦要加強對渣土運輸公司和城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)各社區(qū)(村委會)的日?？己?，對管理規(guī)范、效果較好的予以一定的獎勵，實現(xiàn)平廂裝載、密閉運輸和遵章行駛，切實提高管理實效，早日創(chuàng)建國家級文明衛(wèi)生縣城。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告共篇十一

1、維保人員與業(yè)務量不匹配。部分單位技術人員力量不足，人均保養(yǎng)電梯數(shù)量超過規(guī)定，有的人均負責維保電梯超過50臺，造成只維修不保養(yǎng)的情況;部分單位技術人員和管理人員對國家相關法律法規(guī)和電梯技術標準不夠熟悉。

2、使用單位檔案管理工作不規(guī)范。部分單位“一機一檔”歸檔管理不規(guī)范;個別單位對檔案管理不重視，檔案管理較為混亂。

4、服務意識有待提高。部分單位應急電話、投訴電話記錄不規(guī)范;部分單位缺乏應急預案的演練記錄，對客戶意見反饋處理沒有匯總、分析及改進措施;故障搶修記錄不齊全;部分電梯維修保養(yǎng)單位對電梯使用單位應按時實施定期檢驗宣傳督促不夠。

5、部份外地維保單位存在超出授權范圍維?；蚴跈嘀貜汀⒙氊煵幻鞔_等。如部分制造單位設立的維保站存在保養(yǎng)其他品牌電梯的情況。

6、根據(jù)《電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則》(tsg。

t5001-20__)要求，電梯維保單位在維保過程中，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時告知電梯使用單位;發(fā)現(xiàn)嚴重事故隱患，及時向當?shù)刭|量技術監(jiān)督部門報告。事實上，幾乎沒有電梯維保單位及時報告質量技術監(jiān)督部門。

7、普遍存在著維保記錄填寫不規(guī)范，電梯日常維保記錄中的維保項目未滿足規(guī)范要求;未有效開展對所維保電梯的定期自檢工作，特種設備檢驗檢測機構進行的定期檢驗是在電梯維保單位自檢合格的基礎上實施定期檢驗，但往往檢驗機構的檢驗人員在現(xiàn)場檢驗時，會發(fā)現(xiàn)自檢報告部分項目與實際不符，這也說明電梯維保單位的自檢很不規(guī)范，個別單位甚至存在編造自檢報告的行為。

1、落實使用單位的主體責任，特種設備使用單位是責任主體單位，主要抓好“三落實、兩有證、一檢驗、一預案、一演練”的要求。也就是做好責任單位、責任人及制度的落實，做好電梯的注冊登記和人員的持證上崗的落實，做好電梯檢驗的落實，做好應急預案和應急演練的落實。以此推動使用單位主體責任的落實工作。

2、抓好宣傳教育。針對小區(qū)業(yè)主對電梯使用常識了解不夠。結合《特種設備安全法》的實施，開展好進社區(qū)宣傳服務活動，宣傳正確使用操作電梯及應急情況的處理。發(fā)放宣傳材料，讓用戶了解電梯使用不當?shù)脑虻龋瑯淞踩婪兑庾R。

3、抓好檢查與隱患的整改工作。開展好電梯專項檢查工作，加。

強對物業(yè)公司電梯管理的指導。做好隱患排查治理工作，特別是對經(jīng)檢驗不合格、對群眾舉報投訴反映強烈的單位，加強檢查頻次并跟蹤抓好隱患整改落實工作。

4、抓好電梯維保公司的檢查工作。開展電梯維保公司的專項檢查，不定期的對維保公司服務情況及維保質量進行抽查。重點抽查那些經(jīng)常對所維保的電梯不能一次檢驗合格的維保公司，以此推進維保質量的落實;抽查維保公司應急處置能力，確保發(fā)現(xiàn)電梯故障能及時排除。

5、加大執(zhí)法力度，嚴防不合格電梯的使用。加大對電梯使用違法行為的查處力度，特別是對電梯不能及時辦理注冊登記、電梯管理人員不能持證上崗、使用單位使用經(jīng)檢驗不合格電梯、維保公司不按安全技術規(guī)范的要求進行維保[文秘站-您的專屬秘書!]等違法行為嚴厲打擊。

6、加強協(xié)調(diào)配合。加強與檢驗檢測機構、電梯維保單位、電梯使用單位的聯(lián)系，對電梯使用過程中發(fā)現(xiàn)的隱患，及時協(xié)調(diào)解決，確保電梯的正常運行。

7、制定應急措施和救援預案及定期演練工作。每半年至少針對本單位維保的不同類別(類型)電梯進行一次應急演練，做好應急演練的記錄;提高服務意識，對客戶意見反饋處理及時匯總、分析及改進;接到電梯故障通知后及時予以排除，接到電梯困人故障報告后，電梯維修人員及時抵達所維保電梯所在地實施現(xiàn)場救援。

8、嚴格落實《電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則》(tsg。

t5001-20__)要求。電梯維保單位做好電梯的半月維保、季度維保、半年維保、年度維保，制訂合理的維保計劃與方案，對電梯進行清潔、潤滑、檢查、調(diào)整，更換不符合要求的易損件，使電梯達到安全要求，保證電梯能夠正常運行。在維保過程中，發(fā)現(xiàn)嚴重事故隱患，要及時向當?shù)刭|量技術監(jiān)督部門報告。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告共篇十二

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)應運而生，成為新興行業(yè)。物業(yè)公司大致分為兩類，一類是房地產(chǎn)公司設立的物業(yè)公司，法人代表與房地產(chǎn)公司相同，這類物業(yè)公司致力營造良好的樓盤形象，為房地產(chǎn)公司樹立品牌，物業(yè)管理較為規(guī)范，工作人員及投入較多，每個樓盤開盤后逐步納入物業(yè)管理，并為房地產(chǎn)公司管理樓盤售后的的后期事宜。另一類物業(yè)公司非房地產(chǎn)公司設立，而是為管理某些樓盤或單位物業(yè)而成立的物業(yè)公司，其管理物業(yè)規(guī)模大小不一，多則幾千戶，少則幾百戶。

一、物業(yè)公司的收入及征收特點。

（一）規(guī)模較大的物業(yè)公司的收入及代收費用包括：

物業(yè)管理費收入租金收入經(jīng)營停車場游泳池各類球場等公用設施收入清理生活垃圾收入物業(yè)大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費電費燃氣費房租維修基金暖氣報裝費排污費寬帶入網(wǎng)費有線電視入網(wǎng)費等。一些規(guī)模較小的物業(yè)公司只有以上項目中的幾種收入。

（二）物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)收費及收入現(xiàn)狀。

1、物業(yè)收費面對的是廣大業(yè)主，個性千差萬別，收取難度不一，部分業(yè)主因房屋質量問題物業(yè)服務質量問題業(yè)主已入伙但未實際入住等因素拒交物業(yè)費。造成部分物業(yè)費收入不能到位。

2、部分物業(yè)公司物業(yè)費收取未能按照物價部門批準標準收取，在實際收取中采用低于批準的物業(yè)費標準收取物業(yè)費，再綜合入伙率入住率物業(yè)費收取率幾種因素，造成理論上的計算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業(yè)費征收率在30%———80%之間。部分物業(yè)公司存在微利經(jīng)營艱難經(jīng)營狀態(tài)，少數(shù)物業(yè)公司需房地產(chǎn)開發(fā)公司的補貼收入才能略有贏利。

二、物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)在涉稅上存在的問題及成因：

（一）收入不真實。主要表現(xiàn)在以下幾種方式：

1、部分收入不入賬。業(yè)戶在繳納物業(yè)費或租金時，未能索取發(fā)票，部分物業(yè)公司將這部分收入隱匿不入賬，造成少計收入。

2、收入不確認，記入其他應付款等科目。部分物業(yè)公司在取得物業(yè)管理費收入或租金收入時，暫掛預收款其他應付款等科目，以收入不能確認為由，不計入收入，造成預收款其他應付款科目余額較大，收入長期得不到確認，收入與其物業(yè)管理規(guī)模不相符。少數(shù)物業(yè)公司以住戶裝修保證金抵業(yè)主應繳的物業(yè)管理費時，不作收入處理。

3、減免收入。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業(yè)費少收兩個月或幾個月；對新入伙戶一年收半年；為房地產(chǎn)公司介紹他人買房，減免當年物業(yè)管理費等方式，相應減少了公司應收物業(yè)管理費收入。形成應計收入而未計的情況。

4、應收取的物管費以“工資費用”的形式減少收入，少數(shù)物業(yè)公司在收取單位物業(yè)管理費時，未按規(guī)定開具發(fā)票，而是以工資日常發(fā)生的費用等方式，向對方取得該部分物業(yè)管理費，不入賬或不作收入處理，從而少計收入。

5、補貼收入記往來賬。少數(shù)物業(yè)公司對于房地產(chǎn)公司物業(yè)管理補貼收入，不作收入處理，長期掛其他應付款，以暫借款的名目，少計收入。

（二）納稅申報不規(guī)范。

1、納稅義務發(fā)生時間的變化形成會計準則與稅法差異，造成營業(yè)稅當期計稅依據(jù)不準確。

就一次性收取的物業(yè)管理費或房屋租賃收入，根據(jù)《財政部國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[20xx]16號）中第五條“關于納稅義務發(fā)生時間”的規(guī)定，單位和個人提供應稅勞務轉讓專利權非專利技術商標權著作權和商譽時，向對方收取的預收性質的價款包括預收款預付款預存款預存費用預收定金等，其營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間按照財務會計制度的規(guī)定，以該項預收性質的價款被確認收入的時間為準。也就是說發(fā)生在20xx年的上述業(yè)務可以按照財稅[20xx]16號文件規(guī)定執(zhí)行。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定，營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。第二十五條第二款規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。其納稅義務發(fā)生時間具有了收付實現(xiàn)制的特點而不完全屬于權責發(fā)生制的性質，在會計處理與稅法存在差異的情況下，應按稅法規(guī)定辦理。物業(yè)公司應在收到款項時一次性申報營業(yè)稅，而不需考慮所屬期。部分物業(yè)公司在收取物業(yè)費等款項時，采用預收款方式，一次收取半年或一年的物管費等，根據(jù)所屬期按月分攤結轉收入，按結轉收入申報營業(yè)稅，而不是一次性全額申報，按月分攤方式既不符合稅法規(guī)定，稅務機關也很難把握，難以核對，會造成申報和稅務管理的混亂，同時滯延了應納稅款。

2、代收費用扣除不規(guī)范。

國稅發(fā)[]217號《國家稅務總局關于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租的行為，屬于營業(yè)稅‘服務業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租不計征營業(yè)稅?！辈糠治飿I(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費基金集資費代收款項代墊款項及其他各種性質的價外收費，不作為計稅依據(jù)申報繳納營業(yè)稅。隨著社會的發(fā)展，代收費用中的暖氣報裝費排污費寬帶入網(wǎng)費有線電視入網(wǎng)費等代收費用政策上未明確是否要繳納營業(yè)稅。代收的水費電費燃（煤）氣費維修基金房租等費用長期掛其他應付款，歷年結轉，既反映不出代收的手續(xù)費，也反映不出其余額中有多少是代收費用，長期掛賬幾年的其他應付款未結轉收入申報稅款。

3、跨年度租金收入企業(yè)所得稅問題的政策因素。

《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產(chǎn)生歧義，但第十九條第二款規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)，對租金收入的處理作出了具體規(guī)定。一次收取跨年度租金收入應一次結轉。根據(jù)《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[20xx]79號）關于租金收入確認問題規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權取得的租金收入，應按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關年度收入。

按照以上規(guī)定，筆者認為，企業(yè)的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分攤結轉，20xx年度20xx年度則應全部結轉，20xx年1月1日后則可一次結轉或按年分攤結轉。在實際工作中，一次結轉還是按年結轉這兩種觀點一直存在，大部分企業(yè)的表現(xiàn)形式為按年分攤結轉，主管稅務管理部門予以默認，實際操作上兩種情況都存在。

（三）發(fā)票使用不規(guī)范。

部分物業(yè)公司在收取個人業(yè)主物業(yè)管理費時使用自制收據(jù)收取物業(yè)管理費，而在收取單位物業(yè)費或出租給單位使用的門面時才使用稅務發(fā)票，從而造成未按規(guī)定向業(yè)主開具發(fā)票。一方面是業(yè)主索取稅務發(fā)票的意識不強，按入伙時簽訂的物業(yè)管理合同或租賃合同的約定付了物業(yè)管理費或租金后，索取稅務發(fā)票的意識不強，合法權益未能體現(xiàn)；另一方面，物業(yè)公司開具發(fā)票的意識不夠，收取款項時未向業(yè)主開具稅務發(fā)票，或出于某種目的，向個人業(yè)主收取款項不開具稅務發(fā)票。部分物業(yè)公司申報營業(yè)稅等稅款后，未領購相對應的發(fā)票，造成應開具而未開具發(fā)票可以領購又未領購發(fā)票的現(xiàn)象。

（四）賬務不健全或不建賬。

部分規(guī)模較小的物業(yè)公司人員少，收入成本核算簡單，設立簡易賬或不建賬，不能全面反映收入成本費用等情況，稅務機關不能掌握其真實的收入費用等情況。

（五）稅務管理部門收入難核實。

采用自制收據(jù)收取的應稅收入是否全部入賬核算方面同時也就相應地存在問題，稅務部門在核實物業(yè)公司管理情況時，可能調(diào)查到物業(yè)公司管理了多少幢多少套，但入住業(yè)戶多少則較難掌握，已入伙業(yè)主也有長期不在的情況，已入住的業(yè)戶物業(yè)管理費也存在征收率的問題，并不能100%到位。物業(yè)面積入住率征收率物業(yè)收費標準與實際收費標準的差異，物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務機關核實收入難。

三、管理措施。

（一）宣傳與輔導。

一方面稅務機關要加強對物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務培訓，加強涉稅輔導，向企業(yè)財會人員宣傳行業(yè)最新政策，提升財會人員對政策的正確理解，準確及時確定收入，誠信納稅，提高企業(yè)對稅收的遵從度。另一方面要通過多途徑向業(yè)主宣傳，提高業(yè)主索取發(fā)票意識，把索取發(fā)票當作一種常態(tài)，形成維護自己的合法權益的一種習慣。

（二）規(guī)范使用發(fā)票，強化“以票控稅”。

1.物業(yè)公司使用稅控機向業(yè)主開具機打發(fā)票，但大部份物業(yè)費需管理人員上門征收，適用于自行繳納物業(yè)費率較高的單位，并且允許該部分企業(yè)領用定額發(fā)票，方便物業(yè)公司因業(yè)主未自行繳納而需上門收取物業(yè)費。

2.領取定額發(fā)票，但業(yè)務量較大的企業(yè)領用發(fā)票的數(shù)量較大，使用也不是很方便，適用于規(guī)模相對較小的企業(yè)。

3.領用裁剪式發(fā)票或允許企業(yè)自行印制專業(yè)發(fā)票，稅務機關加強控管。

4.建立發(fā)票違規(guī)舉報制度，打擊發(fā)票違章行為，規(guī)范發(fā)票開具和使用，維護納稅人的合法權益。

（三）日常管理。

建立物業(yè)管理明細臺賬，企業(yè)每半年報送一次納入物業(yè)管理的樓盤房屋門面相應的入住使用及收取物業(yè)管理費情況，主管稅務機關在審核后可建立相關動態(tài)臺賬，后期的每期數(shù)據(jù)應呈遞增狀態(tài)，如發(fā)現(xiàn)異常，及時跟蹤管理。稅務機關應加強稅源調(diào)查，實地調(diào)查詳細了解企業(yè)物業(yè)管理項目，各小區(qū)物業(yè)面積，入住情況門面出租情況，物業(yè)費收費標準其他經(jīng)營項目等情況，與企業(yè)自報資料進行比對，分析畢業(yè)論文異常，加強巡管。

（四）規(guī)范納稅申報及賬務管理。

規(guī)范企業(yè)的納稅申報，企業(yè)應及時確入收入，明確應稅收入應稅代收費用對應的應納稅種納稅義務發(fā)生時間，及時準確申報納稅。引導企業(yè)規(guī)范建賬，規(guī)范各科目收入費用成本的確認，如各項收入發(fā)生的費用各種代收費用的收取與支付的核算等。對無建賬能力的規(guī)模較小的企業(yè)，根據(jù)物業(yè)面積，收費標準入住率等各項指標核定應納稅額。加強評估管理，對零申報戶異常申報戶，與掌握的企業(yè)相關情況進行比對，及時評估，糾正企業(yè)不規(guī)范行為。

（五）部門協(xié)作。

與房管工商公安房地產(chǎn)開發(fā)公司加強協(xié)作，了解掌握樓盤開盤出售情況物業(yè)公司登記及進入小區(qū)情況物業(yè)收費標準情況門面出租情況業(yè)主入住情況，及時跟進管理。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告共篇十三

隨著城市建設規(guī)模的不斷提高和擴大，物業(yè)管理也逐漸深入到百姓生活中間。目前在縣城內(nèi)的物業(yè)管理雖然不如大中城市，但也逐步趨于正軌。在這漸進的過程中，我們物價部門應該充分發(fā)揮好政府引導作用，恰當?shù)乩脙r格管理職能，促進物業(yè)管理的良性發(fā)展。

一、縣級物業(yè)管理公司的現(xiàn)狀。

縣級物業(yè)管理公司的管理范圍主要是居民住宅。一般來說，居民住宅中的經(jīng)濟適用住房，其物業(yè)管理由房管局下設的物業(yè)管理公司負責；其他住宅或者商用樓由原房地產(chǎn)開發(fā)商成立物業(yè)公司負責管理，很少有專門從外界引入專職的物業(yè)管理公司進行獨立管理和運轉。因此，房屋建設方和物業(yè)管理方一般都有直接的隸屬關系，在經(jīng)營理念、盈虧補缺等方面都有著千絲萬縷的關系。

從整體的物業(yè)管理公司經(jīng)營情況看，物業(yè)管理公司主要負責母公司--房地產(chǎn)開發(fā)商所建設的樓盤管理，主要收費有物業(yè)管理費、小區(qū)停車場收費以及各類代收費用。物業(yè)管理收費依據(jù)《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》，主要是分為兩種價格模式：一是普通住宅的物業(yè)管理費，實行政府指導價格；二是高檔住宅、商業(yè)用樓實行市場調(diào)節(jié)價。根據(jù)這一指導原則，我們會同市房管局等相關部門，在召開制定物業(yè)管理費聽證會的基礎上，制定了我市的普通住宅物業(yè)管理三級收費方案，并得以執(zhí)行。但隨著城市建設、物業(yè)管理水平、城市居民生活水平、經(jīng)濟發(fā)展水平等因素的不斷提高，原有的物業(yè)收費標準確已不能適應形勢的發(fā)展，不少物業(yè)管理企業(yè)認為收費標準偏低，甚至有些單位違反備案管理，擅自調(diào)高收費；與此相對應的是消費者對物業(yè)管理的要求在逐步提高，對收費標準也充滿質疑和不滿，反映和意見頗多。

二、目前物業(yè)管理中存在的問題。

（一）借前期物業(yè)管理合同的簽訂，提高物業(yè)管理收費。在房地產(chǎn)開發(fā)商交房的同時，一般要簽訂《前期物業(yè)管理合同》，主要是明確物業(yè)管理收費，為以后的正式物業(yè)管理合同進行鋪墊，服務的水平和項目有欠缺；基本上后期正式合同的價格只能高不會低，而且實際服務水準不可能再提高。不少房地產(chǎn)開發(fā)商借此機會，一路調(diào)高了物業(yè)收費標準，而購房的消費者為了拿到鑰匙也不得不接受。比如今年交房的物業(yè)費均在0.5元/平方米左右，遠遠高于原來的一級收費標準。

（二）物業(yè)管理公司在運轉一段時間后擅自調(diào)高價格。不少住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司聲稱入不敷出，經(jīng)營處在嚴重虧損狀態(tài)，部分公司不履行調(diào)價申報制度，也不與業(yè)主委員會協(xié)商或者征求大多數(shù)居民意見，擅自調(diào)高物業(yè)管理費，時有突破政府指導價的浮動幅度，與業(yè)戶發(fā)生矛盾。如某小區(qū)的物業(yè)費由原來的一級收費標準一下子提高到了0.7元/平方米，服務水平卻未見提高。

（三）部分小區(qū)的物業(yè)管理公司不執(zhí)行價格備案制度和價格公示制度。物業(yè)管理費的備案制度是在《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》中規(guī)定的，因此，作為一項價格管理制度，就必須得到落實。然而有少數(shù)物業(yè)公司不來備案，對此種行為我們又沒有合理準確的處罰依據(jù)，《價格法》以及《價格違法行為處罰規(guī)定》中遍尋無果，造成一些物業(yè)管理公司的僥幸心理，嚴重影響了我們執(zhí)法的嚴肅性；同時在收費公示方面，也存在著公示內(nèi)容不全面、公示的標準和服務內(nèi)容含混不清的問題，甚至有不公示的情況。

（四）住宅小區(qū)停車場收費問題存在爭議。小區(qū)停車場收費屬于國家定價，必須辦理《收費許可證》。目前規(guī)格較低小區(qū)內(nèi)的停車場是免費的，部分高檔小區(qū)建有地下停車場，車位已經(jīng)賣給了業(yè)主，但物業(yè)公司因管理上需要，彌補燈、水、電以及管理人員等開支，收取了車位管理費、租用車位管理費以及臨時停車費等費用。如某小區(qū)把地下停車場以9萬元的價格賣給了業(yè)戶后，每月還收取車位管理費30元；租車位、臨時停車等也收費不等。這些都屬于停車收費衍生出的項目，應該采用什么樣的價格形式來管理并無恰當依據(jù)。

（五）對普通住宅小區(qū)和高檔住宅小區(qū)的定義模糊，造成監(jiān)管不力。在《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》中，明確了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理實行政府指導價格，高檔小區(qū)、商業(yè)用樓實行市場調(diào)節(jié)價格。但在這個《辦法》中，并沒有明確什么是普通住宅小區(qū)，什么是高檔住宅小區(qū)。目前，在縣城小區(qū)住房建設中，6層以上和有電梯的樓盤、別墅很多，有不少小區(qū)是混建的。那么，從價格管理上該怎么劃分普通和高檔呢？一個住宅小區(qū)是不是可以同時存在多種物業(yè)費標準？如果說以6層以下、不帶電梯的住宅為界線劃分普通小區(qū)和高檔小區(qū)的話，那么在《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》和相關的物業(yè)管理收費的文件中規(guī)定“對住宅電梯和加壓供水設施的維護費用實行政府指導價”與此相悖，因為這些是高檔小區(qū)的設施，應屬于高檔住宅小區(qū)市場調(diào)節(jié)的價格內(nèi)容，市場調(diào)節(jié)價格的原則是自負盈虧。

（六）物業(yè)收費管理備案制度存在缺陷。目前我們要求的物業(yè)管理費備案，要求物業(yè)公司也必須按規(guī)定上報與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同，或者是與業(yè)主委員會簽訂的合同。這是理論上的程序，在實際中執(zhí)行不力。因為在房地產(chǎn)商交房時，根本不可能有業(yè)主委員會，就是在居住年久的小區(qū)內(nèi)，擁有業(yè)主委員會的也寥寥無幾。這樣，因為缺少了備案硬件，造成物業(yè)管理公司備案不合格，甚至有的'物業(yè)公司干脆就不備案。目前看來，實現(xiàn)了前期物業(yè)備案的寥寥無幾，提價備案的也是以前備案的公司，少而又少。

三、建議和對策。

（一）建議上級物價管理部門盡早協(xié)同建設部門、房管部門對普通、高檔住宅小區(qū)做出規(guī)范性定義，至少應該在價格管理方面有個較為明確的界定，以便切實對普通住宅小區(qū)的物業(yè)收費管理到位，制定切實可行的物業(yè)管理收費標準，實現(xiàn)物業(yè)管理公司良性運轉，解決業(yè)主對物業(yè)收費疑惑和矛盾；同時徹底放開高檔小區(qū)的物業(yè)收費管理，使物業(yè)管理企業(yè)自主決定收費項目和標準，發(fā)揮物價部門的引導作用，促進物業(yè)公司的健康發(fā)展。

（二）建議上級物價部門明確下放的物業(yè)收費管理權限，以便使當?shù)匚飪r部門能夠根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況，及時監(jiān)審物業(yè)管理成本的變動，制定切合本地經(jīng)濟和消費水平的物業(yè)收費區(qū)域性標準；同時要明確物業(yè)管理中存在的其他收費，如停車場收費、車位管理等收費的核定權限、標準以及格管理形式、制定原則，以利于基層物價部門的管理和規(guī)范。

（三）認真開展縣區(qū)的物業(yè)管理收費水平的調(diào)查研究，按照當?shù)氐纳钏胶拖M水平核定，制定相應的價格標準。筆者以為，應當實現(xiàn)以下目標：對普通住宅小區(qū)，應該實現(xiàn)一個總體的區(qū)域性的指導價格標準，既要實現(xiàn)一定時期內(nèi)的穩(wěn)定，又要兼顧經(jīng)濟社會的發(fā)展變化情況，具有一定的前瞻性；對于高檔小區(qū)，應當本著合理利潤的原則，適時開展高檔小區(qū)物業(yè)成本調(diào)查，公布社會平均價格，建立高檔小區(qū)經(jīng)營成本公示制度，抑制不當?shù)美吞摳呤找鎲栴}；對于住宅電梯、供水輔助設備等設備維護費用的標準，應該核定社會成本，予以監(jiān)督；實現(xiàn)一小區(qū)多級物業(yè)收費標準。

（四）完善價格備案制度，制定切實可行的處罰措施。價格備案制度是在房地產(chǎn)價格、物業(yè)管理收費方面經(jīng)常使用的，由于它過于籠統(tǒng)，而且有時還偏于教條，應該予以糾正。特別是在價格管理中，要特別明確處罰依據(jù)和條款、處罰幅度，使那些不履行價格備案制度的單位得到重創(chuàng)，維護我們價格執(zhí)法的嚴肅性。

（五）建議重新在物業(yè)收費管理中實行《收費許可證》制度。物業(yè)管理收費、停車場收費以及代收費用都基本上是政府指導價、定價的管理方式，辦理《收費許可證》既有據(jù)可依也便于管理；在《價格法》對備案制度無處罰條文的情況下，應用《收費許可證管理辦法》進行處罰，也不失為一個亡羊補牢的措施。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告共篇十四

隨著城鎮(zhèn)化腳步不斷推進，各地新興小區(qū)如雨后春筍般圈地而起，五花八門的物業(yè)公司也有了巨大的發(fā)展空間，物業(yè)的品牌價值也成為了房地產(chǎn)商手里越來越重要的籌碼。物業(yè)對小區(qū)的管理與城管對于城市的管理如出一轍，同時也有著包含關系。物業(yè)管的不光是小區(qū)整體環(huán)境，還要解決每個業(yè)主日常所遇到的問題。當小區(qū)內(nèi)住戶的某些行為觸犯到城市管理相關法規(guī)時，就進入了城管管轄范圍，要解決好這些物業(yè)、城管均可介入的問題往往需要雙方開展協(xié)作。

在現(xiàn)實中，諸多問題使得原本可以開展協(xié)作的部分反而成了城管執(zhí)法過程中的瓶頸。由于物業(yè)平時與業(yè)主關系密切，有的物業(yè)管理人員與業(yè)主幾乎如親友般熟悉，出于感情層面以及日后相處考慮，物業(yè)在遇到業(yè)主有違法行為時往往容易采取回避乃至包庇業(yè)主的措施，以使自己脫離干系。甚至還有一些不顧及品牌效益的物業(yè)，管理不好就直接撒手不管了，這就使得執(zhí)法人員在期望通過物業(yè)與業(yè)主溝通時吃到了無數(shù)閉門羹。

而如果物業(yè)管理者們更深層地思考下業(yè)主的違法違規(guī)問題，不難發(fā)現(xiàn)，只要有一戶業(yè)主帶頭不遵紀守法，并且被縱容和默許，就會有更多家業(yè)主來鉆法律漏洞以謀私利。這些業(yè)主行為最后往往影響到周邊業(yè)主的共同利益，造成其他業(yè)主的.不斷投訴，將物業(yè)置于眾矢之的。物業(yè)若能配合執(zhí)法力量做好嚴管嚴打工作，及時先行溝通處理并主動反應上報業(yè)主違規(guī)行為，那么日后的管理將輕松很多，同時也能得到更廣大業(yè)主的好評。

物業(yè)與城管開展協(xié)作應有效地發(fā)揮雙方的獨有優(yōu)勢，互相填補不足。物業(yè)掌握著業(yè)主的基本信息，對整個小區(qū)有更深的了解和更綜合的考量，擁有更多與住戶的溝通技巧，更便于作一些溝通調(diào)解工作，也能為城管執(zhí)法過程中需落實的細節(jié)問題提供更多綜合的建議，以盡量減少執(zhí)法過程所產(chǎn)生的其他負面影響。城管依照國家法律法規(guī)辦事，當物業(yè)的人情牌、管社區(qū)管理辦法行不通時，就需要城管介入，以更明確的行政職權來對業(yè)主行為作約束。城管借物業(yè)之巧勁，物業(yè)借城管之利劍，兩者協(xié)作方可攻堅克難。

城管與物業(yè)協(xié)作需要在平時就建立起一致思想，統(tǒng)一戰(zhàn)線，在關鍵時刻才能口鋒一致。這些磨針活不是一日兩日就能練就的，需要在兩者間先搭起人員、信息、政策的橋梁，多開展交流活動，落實現(xiàn)行政策，分析潛在問題，及時做好準備，提前給業(yè)主打好預防針。

新形勢下物業(yè)與城管打交道會越來越頻繁，有團結協(xié)作的心，運用好方式方法，才能夠化矛盾為橋梁，逐步優(yōu)化物業(yè)城管協(xié)同管理格局。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告共篇十五

20__年4月到8月，我局在市、區(qū)政府部門領導下，積極與住建、環(huán)保、城管執(zhí)法、工商質檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)居委會、業(yè)主代表等相關單位聯(lián)系人，對住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進行了調(diào)研。調(diào)研組深入到20多個不同特點的物業(yè)小區(qū)進行了實地調(diào)查走訪;分別召開了8次物業(yè)服務企業(yè)代表座談會、10次業(yè)主委員座談會。

一、基本情況。

物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低，主要以三種模式推行：

(1)近幾年開發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%;。

(4)其余小區(qū)和老舊住宅無物業(yè)服務和管理，占30%。

二、工作開展情況。

一是加強了制度建設。根據(jù)國家和省、市的有關規(guī)定，結合實際，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務收費標準》、《物業(yè)企業(yè)招投標制度》、《物業(yè)管理服務等級標準》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業(yè)管理工作的開展。

二是推行了“菜單式”物業(yè)收費服務模式。制定了《物業(yè)管理服務等級標準》，將物業(yè)服務內(nèi)容劃分6個等級、6個小項，服務企業(yè)按對應物業(yè)收費菜單中的等級服務項目、服務標準進行服務和收費，基本做到了業(yè)主期望的“質價相符”。

三是抓了樣板示范工程。出臺了《物業(yè)管理示范小區(qū)標準》，對創(chuàng)建示范項目活動進行指導，截至目前，共推行50多個各類管理模式的示范小區(qū)。

四是積極開展了物業(yè)宣傳培訓工作。采取多種形式向業(yè)主和社會宣傳物業(yè)知識，增強業(yè)主的物業(yè)自治意識，努力贏得社會方方面面對物業(yè)管理工作的理解和支持。通過辦班請專家講課培訓，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務能力。

三、存在的問題。

(一)歷史遺留問題多，老舊小區(qū)治理改造難度大。

近年來，隨著城市建設的不斷擴張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長趨勢。而興建于上世紀八.九十年代甚至更早的住宅區(qū)，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單,內(nèi)部結構及住宅功能相對落后。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無化糞池、無停車位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢復雜等情況。隨著時間的推移，這些問題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢，給人民群眾生活帶來極大不便，由此引發(fā)的社會矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區(qū)、北門市場觀音井小區(qū)、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎設施配套落后，管網(wǎng)嚴重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。

(二)物業(yè)管理體制不健全，監(jiān)管工作合力不夠。

目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善，物業(yè)管理活動涉及到的多個部門，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的職責不清，行政管理和物業(yè)服務關系還沒有完全理順;市、區(qū)、街道、社區(qū)之間沒有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制，相關職能部門沒有建立起物業(yè)管理聯(lián)動機制，如物業(yè)管理聯(lián)席會議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會等目前尚未建立或成立。

(三)物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏、編制不足。

目前，部門物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，其從業(yè)人員大多來自“轉制、轉崗、轉業(yè)”人員，缺乏專業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗;編制嚴重不足，工作任務重，難以有效地對物業(yè)服務企業(yè)進行專業(yè)指導和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對1200多個物業(yè)小區(qū)的管理指導工作顯得力不從心，杯水車薪。95%的街道辦事處、社區(qū)無物業(yè)管理科室和專職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動力，整體素質偏低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

(四)物業(yè)企業(yè)市場競爭不足，整體服務水平低。

物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場競爭，這樣，物業(yè)服務企業(yè)的整體服務水平也必然較低。特別是相當一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開發(fā)企業(yè)的子公司，與原開發(fā)企業(yè)存在依附關系，不是真正獨立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開發(fā)企業(yè)開支，形式上獨立，實際上不獨立，缺乏對物業(yè)發(fā)展的長遠打算。有的物業(yè)服務企業(yè)服務態(tài)度和質量差，而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設施設備的用途，引起業(yè)主的不滿。同時，“建管不分”的體制造成一個樓盤一家物業(yè)，無法形成規(guī)模，企業(yè)盈利能力較差，使物業(yè)公司缺乏提高服務質量的動力，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

(五)業(yè)主委員會組建難，運作不規(guī)范。

業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識，自治意識不強，不愿參與物業(yè)管理;即使有業(yè)主委員會，其成員組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。全區(qū)實施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有46個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，不足物業(yè)服務小區(qū)的5%。

從運行情況看，70%的業(yè)主委員會運作不規(guī)范，既沒與物業(yè)企業(yè)簽訂服務合同，也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力;20%的業(yè)主委員會缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導和支持，工作進展緩慢;20%的業(yè)主委員會形同虛設，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠。

四、對策與建議。

(一)列入民生重點，徹底治理推進。

建議組織力量對物業(yè)管理服務問題，進行全面普查，整理歸類。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實際特點進行創(chuàng)新結合起來，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認真落實。

(二)有序推進老舊小區(qū)改造工作。

老舊小區(qū)主要位于江南老城，建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū)，按實際情況劃為四類，按照改造難度由易到難來劃分。一類作為試點，可選三到五個，例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區(qū)，對我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市、文明城市等影響大的先實施。三類為改造困難相對較大的小區(qū)。四類小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū)，如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎配套設施極度落后的建筑。

(三)建立有效的監(jiān)管調(diào)處機制。

一要繼續(xù)加強房屋竣工驗收和物業(yè)承接驗收，確保物業(yè)服務設施設備保質保量，不出現(xiàn)各種隱患。二要盡快出臺物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門之間的責任。三要完善規(guī)劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡等部門組成的協(xié)調(diào)機構，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，促進其提高服務水平。四要實施街道社區(qū)網(wǎng)絡化管理，管理員專人專職，要包片包區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。

(四)培育物業(yè)服務市場。

一要加強對物業(yè)服務企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務流程、服務等級和收費標準。要建立企業(yè)信用、年審、評比制度，促進物業(yè)企業(yè)提升服務水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務領域，開展有償家政服務，電子商務配送等業(yè)務，滿足不同層次的服務需求。三要建立行業(yè)協(xié)會，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，鼓勵物業(yè)企業(yè)相互學習交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學習外地先進經(jīng)驗，提升我區(qū)總體服務水平。四要實行物業(yè)管理招投標制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標、業(yè)主大會選聘、小區(qū)評優(yōu)的依據(jù)。

(五)多方參與，推進業(yè)主委員會建設。

制定出臺業(yè)主委員會管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進業(yè)主委員會建設，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負責、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作。發(fā)揮業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關系;學習借鑒外地住宅專項維修資金管理好的經(jīng)驗，完善住宅專項維修資金使用辦法，簡化程序，提高效率;建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責，建立激勵機制和約束機制;業(yè)主委員會要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團結引導業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費用，自覺支持物業(yè)管理工作。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告共篇十六

實習，顧名思義，就是在實習中學習。經(jīng)過一段時間的學習，或者當學習結束時，我們需要知道我們學到了什么，或者我們應該如何在實習中應用它。因為任何知識都來自實踐，屬于實踐。所以我們必須把它付諸實踐來檢驗我們所學的東西?，F(xiàn)在我們就要畢業(yè)了，實習對我們越來越重要。剛剛結束的實習階段可以說是我大學四年來最艱難、最充實的時期。

努力工作是因為我剛剛開始工作，不能很快適應很多方面。然而，充實是在這段時間里無法在校園里學到的知識和技能，它進一步提高了自己各方面的素質。同時，實習也給了我一定的工作經(jīng)驗。這為將來找一份好工作奠定了基礎。現(xiàn)在讓我們總結一下這些天我們工作中的成績和缺點。

首先，總結經(jīng)驗，其次，有系統(tǒng)地了解自己的工作情況。隨著國民經(jīng)濟建設的快速發(fā)展和國民收入的不斷增加，人們越來越關注生活質量。當人們有足夠的食物和衣服時，他們對居住環(huán)境和居住的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國雖然是一個新興的服務業(yè)，但已經(jīng)有20多年的歷史。

隨著國民經(jīng)濟建設的快速發(fā)展和國民收入的不斷增加，人們越來越關注生活質量。當人們有足夠的食物和衣服時，他們對居住環(huán)境和居住的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國雖然是一個新興的服務業(yè)，但已經(jīng)有20多年的歷史。應該說，它積累了一些經(jīng)驗。從興起到發(fā)展，現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民不可或缺的服務業(yè)。

物業(yè)管理能走可持續(xù)發(fā)展之路嗎?作為一名物業(yè)管理專業(yè)人員，我在畢業(yè)前做了一項實習研究。從xx年xx月xx日至xx年x月xx日，為了進一步鞏固知識，理論聯(lián)系實際，我在xx物業(yè)管理有限公司進行了為期六個月的訪問和學習實習期間，我們受到xx市xx物業(yè)管理有限公司的熱情接待。通過在公司物業(yè)管理辦公室實習，我對各地的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這個過程中，我學到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務知識，豐富了學到的專業(yè)知識，為今后的正常工作打下了堅實的基礎。

一、研究對象的基本情況。

xx市xx物業(yè)管理有限公司成立于5月。位于西城北門陽木橋社區(qū)二十號。東接西城路，南接滬寧鐵路，西接豐濱路，北接213國道。它是一家獨立核算、自負盈虧、獨立經(jīng)營的企業(yè)。資質等級為三級，注冊資本100萬元。近年來，公司始終貫徹“以人為本、誠信服務”的理念，遵循“高質量、高效率、一流服務、信譽第一”的宗旨。擁有一批大專以上學歷的高素質管理人才，并取得國家物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書。創(chuàng)建了一個思維積極、技術過硬、工作作風優(yōu)良的物業(yè)管理團隊。公司成功接管xx、xx二期(民豐西苑)、綠洲花園等住宅區(qū)，取得了良好的社會、環(huán)境和經(jīng)濟效益。面對物業(yè)管理市場的激烈競爭和困難，公司規(guī)劃了良性發(fā)展循環(huán)。

目前，我們正在積極準備iso9001質量體系認證，并已獲得內(nèi)部審計師資格證書。公司承諾嚴格按照“城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的標準制定和完善各項管理制度，充分利用現(xiàn)代管理方法，確保工作順利完成，為業(yè)主創(chuàng)造文明、整潔、安全、有序的生活環(huán)境，創(chuàng)造舒適的生活空間。我們將繼續(xù)創(chuàng)新，努力為西城更多業(yè)主和居民提供優(yōu)質、安全、舒適的服務，進一步提升企業(yè)形象，精心打造“新橋物業(yè)”企業(yè)品牌，讓新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)的一顆璀璨之星。

二.研究的目的和意義。

“實踐是檢驗真理的唯一標準”。在學習了三年的物業(yè)管理之后，我總是想把學到的東西運用到實踐中去。這是我的研究目的之一。此外，我想了解現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)的社會發(fā)展情況，為今后正式進入工作崗位打下堅實的基礎。這是我研究的第二個目的。雖然物業(yè)管理有著良好的發(fā)展前景，但從目前的物業(yè)管理現(xiàn)狀來看，行業(yè)內(nèi)部和社會環(huán)境之間還有一系列問題需要解決。

只有隨著社會經(jīng)濟的進一步發(fā)展，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件，行業(yè)內(nèi)不斷自我完善，物業(yè)管理的美好前景才能成為現(xiàn)實我想通過這次實習，我將對物業(yè)管理有一個新的認識和體驗。我將從感性認識上升到理性認識，理論與實踐相結合，把學到的知識運用到社會實踐中，注意把從書本上學到的物業(yè)管理理論知識與實際工作相比較，用理論知識加深對實際工作的理解，用實踐驗證學到的物業(yè)管理理論，探索物業(yè)管理工作的本質和規(guī)律從很小的時候起，我就會為自己爭取一個光明的未來。總的來說，它也為物業(yè)管理行業(yè)走向成熟和健康發(fā)展做出了自己微薄的努力。

三、研究方法和范圍。

在本次調(diào)查中，我主要對新橋物業(yè)管理辦公室開展物業(yè)管理工作的特點、方法和操作規(guī)程進行了調(diào)查和分析。我還初步了解了管理辦公室的設施管理、事務管理和安全管理。調(diào)查期間，我主要通過現(xiàn)場采訪物業(yè)管理人員和現(xiàn)場調(diào)查來完成調(diào)查工作。新橋物業(yè)管理有限公司現(xiàn)擁有xx、民豐西苑、綠洲花園三個管理區(qū)。

四、調(diào)查分析結果。

實習期間，我深刻體會到新橋房產(chǎn)的優(yōu)勢及其對黃翔街的影響。新橋物業(yè)管理有限公司雖然經(jīng)過短短幾年的發(fā)展，取得了如此巨大的成就，但它離不開新橋人努力工作、創(chuàng)新和挑戰(zhàn)的精神。但是，在看到成績的同時，也發(fā)現(xiàn)了一些影響新橋物業(yè)發(fā)展的問題，總結如下:。

首先，內(nèi)部管理不規(guī)范首先，幾個物業(yè)管理幾乎都遵循舊的管理模式部門之間分工不明確，制度不完善，程序性和標準化工作流程少，大部分管理簡單粗放。

其次，由于物業(yè)管理存在諸多問題，各地制度不完善，關系復雜，需要協(xié)調(diào)處理的關系眾多，物業(yè)管理部門投入了大量精力處理各種關系。處理這些關系當然有利于公司的發(fā)展。然而，當內(nèi)部管理和外部服務被忽視時，不可避免的是本末倒置。這影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

第二，責任和權利不明確責任和權利不明確是公司發(fā)展的主要障礙。

例如，一些房屋維修問題和設施設備配套問題可以通過談判更好地解決。但更多的.是使物業(yè)管理工作不能獨立進行，許多問題需要各級審批，導致多重管理，影響了物業(yè)管理服務質量的提高和物業(yè)管理的健康發(fā)展。此外，各物業(yè)管理辦公室內(nèi)部和崗位之間權責不清、職責分工不合理、人員配備不科學，導致工作效率低下、工作鏈條斷裂、工作流程不暢，阻礙了部分工作正常、快速、有效地完成，極大地影響了服務水平的提高。

第三，缺乏專業(yè)管理人員由于員工相對缺乏專業(yè)知識，他們大多在過程中從事房地產(chǎn)。雖然他們比較有經(jīng)驗，但缺乏系統(tǒng)的理論知識。此外，由于觀念和資金問題，企業(yè)很少引進專業(yè)管理人員，導致服務意識差，觀念創(chuàng)新不足，物業(yè)管理難以進入良性發(fā)展的軌道。

五、研究經(jīng)驗和建議。

通過對實習的理論研究和實習的磨合，我提出了自己的一些建議和方法:。

1.建立一支規(guī)范、高效、專業(yè)的團隊，做好基礎管理是關鍵。優(yōu)秀的基礎管理是搞好物業(yè)管理的基本點，而員工素質是優(yōu)質服務的決定性因素，是物業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關鍵。

(1)規(guī)范服務人員形象，加大企業(yè)宣傳力度標準圖像包括儀表、語言和行為。儀表標準要求我們的服務人員持有相關證書，穿戴整齊并佩戴明顯標志。語言形象要求服務接待人員說普通話例如，在服務人員的電話接待中，要問的第一個問題是“新橋物業(yè)，我能為你做什么”，語言應該盡可能溫暖委婉，包括當與業(yè)主發(fā)生沖突時，“新橋物業(yè)”應該成為每個員工的口頭禪，這也有利于企業(yè)形象的提升。行為形象要求每個崗位的員工以標準的方式工作，展示他們的職業(yè)風格。這一點對我們的安全人員非常重要。保安人員負責維護社區(qū)的公共秩序。因此，他們應該盡力在工作中達到軍事標準。例如，他們不應該走路、抽煙或打架，以免對業(yè)主造成不良影響。房地產(chǎn)是一個服務行業(yè)，它的行為實際上是一個服務過程，也就是一個服務交付過程?？鞓返膯T工可以平息服務缺陷給業(yè)主帶來的不滿和投訴。此外，服務人員的形象也是公司服務的有形展示，向用戶傳達公司的良好形象。

2.服務管理應以專業(yè)化為方向，融入法制化，走程序化的道路。

(1)、在專業(yè)化的方向上，首先要做的是奠定其專業(yè)基礎，即讓大多數(shù)員工掌握豐富的專業(yè)知識和技能，所以企業(yè)應該建立一個活躍的氛圍，靈活的學習網(wǎng)絡例如，公司應及時、快速、方便地定制圖書、期刊、報紙等各種專業(yè)學習媒體，并配置現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(互聯(lián)網(wǎng)、局域網(wǎng)等)。)使各種項目的高級視圖成為公司的共享信息。通過學習，員工可以“站在新橋上，跳出新橋”，用領先行業(yè)的思想和心態(tài)做好每件事。此外，公司還應組織定期或不定期的培訓課程并外出學習。特別值得一提的是，從外出中學到的東西不應該純粹是“借來的”，必須及時根據(jù)當?shù)厍闆r加以改變。它應該主要符合公司和社會的實際情況，否則只會浪費大量的人力物力。

實習期間，我在社區(qū)管理辦公室接觸到的專業(yè)書籍和期刊很少，所以這一點尤為重要。專業(yè)技能是服務質量的基礎，應鼓勵員工提出技能改革的方法，參加國家技能考試，獎勵取得一定成績的員工，形成“學有所得，學有所得”的良性循環(huán)。第三，專業(yè)化還要求明確的部門結構和改進專業(yè)結構。例如，綠洲花園在管理一些文件時有一點混亂，因為它的人員很少，而且一個人要負責很多事情。因此，我認為部門結構應該有一個明確的分工，各部門應該形成自己的職責和工作規(guī)范，并有相應的配套設施。最后，專業(yè)重組是根據(jù)各部門所用專業(yè)的特點整合專業(yè)知識，使每個員工擁有一個專業(yè)和多種能力。例如，安全、綠化和工程部門可以在明確部門的基礎上實現(xiàn)“人人都應該學習和理解一切”，并可以在責任人員不在時處理緊急情況。

(2)將法律制度納入其中，就是要求公司的每一項行為都直接或間接地與法律政策相聯(lián)系，這也是我們在工作中保持積極地位的關鍵，特別是在處理不協(xié)調(diào)的糾紛方面。物業(yè)公司必須時刻具備法律自我保護意識，也就是說，我們必須在每一個潛在的法律糾紛中采取行動。例如，在綠洲花園，我看到住宅區(qū)的路面坑坑洼洼。如果屋主查看或檢查了房子，就有倒塌的潛在風險，我們的財產(chǎn)也沒有給出任何警告。這是我們的無所作為。萬一發(fā)生事故，我們將承擔責任。

如果我們給出一個引人注目的警告，那么我們只能不承擔任何責任或連帶責任。因此，每位員工都應該牢記自我保護的法律意識，以避免不必要的麻煩。物業(yè)管理是集勞動服務、智能和管理于一體的特殊服務業(yè)。管理和服務的目標是“人”，最終目標是“滿足他人的需求”這里提到的“管理”絕不是簡單的“限制”“管理”是約束，“理性”是說服。只有將約束和說服有機地結合起來，才能實現(xiàn)有序有效的管理過程。因此，其經(jīng)營管理的復雜性不同于一般制造企業(yè)。它的運作和管理是系統(tǒng)的、科學的、積極的和富有人情味的。這是一個涉及自然科學和社會科學以及心理學和行為科學的廣闊領域。

未來，中國的物業(yè)管理水平將逐步與世界水平接軌。因此，發(fā)展的道路是漫長的，我們每個人都應該下定決心為之不懈努力。我們相信物業(yè)管理行業(yè)會越來越好!

物業(yè)管理工作調(diào)研報告共篇十七

物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。

一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況。

上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點，打破社區(qū)原有的小區(qū)負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為：

1、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護，但缺乏信心。經(jīng)過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關意見。下一步準備成立業(yè)主委員會。

二、社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的.違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。

三、觀山社區(qū)：試點一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司(原一建公司)改制時已將其宿舍區(qū)(建筑公寓)移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主。針對院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協(xié)調(diào)會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。

四、老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務最難，實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實施物業(yè)管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。

五、渫陽社區(qū)：試點一：農(nóng)資大市場。農(nóng)資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心(宏天物業(yè))管理，但建設方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿，準備重新聘用物業(yè)服務企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴重，業(yè)主強烈要求實施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。

六、中渡社區(qū)：社區(qū)選擇小區(qū)做為試點。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū)，有業(yè)主近七十戶，改制后由社區(qū)接管，但由于收費狀況不好，管理有難度，每年社區(qū)還要負債投入。今年，社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理，組織召開業(yè)主大會，選舉成立了業(yè)主委員會，并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份，小區(qū)正式開始自治管理。

二、物業(yè)管理工作開展過程中存在的難點。

1、社區(qū)對物業(yè)管理的社會效益認識不足。個別社區(qū)認為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。

2、硬件設施不配套。一是相當一部分院落建設不規(guī)范，無門崗和門廳，現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道、電、路等物業(yè)管理所涉及到的設施嚴重滯后，維修或建設需大量資金。

3、規(guī)范控制混亂。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象嚴重，臨時建筑擠占了消防通道。綠化率達不到設計標準，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。

4、收取物業(yè)管理所必須的費用存在一定的難度。有些業(yè)主認為物業(yè)公司賺了錢，不愿交費，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時代，對自己應盡的責任和義務不明。

5、物業(yè)管理企業(yè)動作欠規(guī)范?，F(xiàn)有的幾個物業(yè)管理企業(yè)，市場化程度不高，管理不是很專業(yè)，缺乏先進的管理經(jīng)驗與模式，營利的目的太明顯。

6、前期物業(yè)管理不規(guī)范，開發(fā)建設所遺留下來的問題對物業(yè)管理形成了極大的障礙。

7、業(yè)主大會難組織。居民對物業(yè)管理的含義認識不清、信心不足，參加會議的積極性不高。

8、媒體關注程度不夠。

三、對我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點建議。

1、嚴格執(zhí)行物業(yè)管理的法律、法規(guī)及規(guī)章，使物業(yè)管理的管理、服務、經(jīng)營、收費等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運作。政府要加強服務意識，出臺相應的扶持政策，為廣大企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導。建立物業(yè)管理市場準入制度。加強物業(yè)管理市場的培育，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。鼓勵開發(fā)商從社會上聘請那些經(jīng)過實踐被業(yè)主認可的物業(yè)管理公司來進行專業(yè)化的管理。鼓勵通過招投標等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進競爭機制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場化方向發(fā)展。

2、物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權明晰、權責明確、政企分開、管理科學”的要求，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。

3、社會公眾應客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費觀念。

四、下一步工作重點。

一是廣泛宣傳，營造良好輿論氛圍;。

二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機制;。

三是加強業(yè)主大會組建的指導監(jiān)督工作;。

四是進一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標工作;。

五是建立“質價相符”的服務收費機制;。

六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質;。

七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告共篇十八

為了使“加強小區(qū)物業(yè)管理”主席協(xié)商會議更加富有成效，市政協(xié)文教衛(wèi)體委組織部分委員組成調(diào)研組，在傅紹平副主席帶領下，調(diào)研視察了市城區(qū)住宅小區(qū)，組織召開了座談會，對我市小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題進行了認真分析思考，并借鑒了外地好的做法，形成了這份調(diào)研報告，供主席會議協(xié)商參考。

近年來，市政府高度重視物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理作為加強社會管理、建設完美社區(qū)、提高市民生活質量、維護社會和諧穩(wěn)定的一項重要的民生工程來抓，有效改善了市民的居住環(huán)境，提升了城市品位和市民生活品質。

1.健全了物業(yè)管理規(guī)范制度體系。20xx年以來，市政府根據(jù)全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況，先后制定出臺了一系列規(guī)范性文件，涉及前期物業(yè)管理、物業(yè)服務收費、物業(yè)保修金、物業(yè)維修資金管理等主要領域，形成了相對完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動了相關工作的順利開展。

2.強化了對物業(yè)主體的培育和監(jiān)管。培育和引導本地企業(yè)做大做強。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級資質，實現(xiàn)了本地一級資質物業(yè)服務企業(yè)零的突破。加強對市場主體的監(jiān)管。依法實行市場準入制度;建立了資質年度考核制度和物業(yè)服務企業(yè)信用動態(tài)管理檔案，并且加強了信用評價成果的運用。

3.提高了服務水平拓展了服務領域。引進保利、金碧、萬達等一批國內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)駐常服務，傳播先進的物業(yè)管理理念。通過專題培訓、專家講座、開展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務素質和服務水平。引導和拓展物業(yè)管理的服務項目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內(nèi)容，發(fā)展到目前的家政服務、代收代繳、車輛管理、特約服務等方方面面。

4.加強了對物業(yè)管理硬件設施投入把關。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動用房等物業(yè)管理硬件設施的建設標準，物業(yè)管理用房面積按小區(qū)總建筑面積的3‰-5‰配建，最低不得少于50㎡;業(yè)主公共活動用房按照3‰-5‰配建，最低不得少于100㎡。并將物業(yè)管理硬件設施的建設標準納入了全市房屋建設技術規(guī)范。

雖然我市小區(qū)物業(yè)管理取得了長足發(fā)展，但也暴露出不少問題，與黨委政府的要求、與社會和人民群眾的期待還有一定的差距。

1.車輛停放無序。由于前期建設車位配套比例較低，加上近年來我市私家車保有量的迅速增加，小區(qū)內(nèi)有限的停車位(庫)已無法滿足業(yè)主車輛的停放需求，致使小區(qū)內(nèi)大量車輛無處停放，部分小區(qū)停車猶如見縫插針“搶車位”，擠占人行道、綠化帶已成常態(tài)，占用消防通道、堵路堵門也時有發(fā)生，造成小區(qū)內(nèi)交通堵塞，進而引發(fā)各類糾紛。市城區(qū)金色曉島小區(qū)就出現(xiàn)過因為他人的車輛停放在車庫門口，車庫業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時而無法開車，一氣之下怒砸堵庫之車的案例。

2.違法建設不止。部分小區(qū)存在嚴重的亂搭亂建現(xiàn)象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽臺周圍搭棚、破墻開店;有的頂樓搭建閣樓;有的違規(guī)搭設外置防盜網(wǎng)，影響城市整體美觀;有的高檔別墅小區(qū)甚至出現(xiàn)業(yè)主大興土木推倒重建;還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能，租與他人開飯店、茶館，開公司、做倉庫，嚴重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒有及時制止而其它業(yè)主跟風效仿，導致不少小區(qū)亂搭亂建現(xiàn)象禁而不止、愈演愈烈。

3.物業(yè)費用難收。目前市城區(qū)物業(yè)企業(yè)中有相當部分企業(yè)實際處于虧損狀態(tài)，除了規(guī)模因素外，物業(yè)服務收費標準偏低、物業(yè)費收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米，高層住宅為1.0-1.5元/平米，部分小區(qū)收費標準還維持在10年前的水平。據(jù)武陵區(qū)調(diào)查表明，20xx年小區(qū)業(yè)主欠費額度平均達25%，個別小區(qū)高達45%以上，而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點大致在10%。不少業(yè)主常以房屋質量差、服務不滿意等各種理由拒交物業(yè)費。不斷降低的收費額度導致物業(yè)服務質量下降形成了惡性循環(huán)。例如水岸名苑物業(yè)費收繳率不到70%，該小區(qū)已修建10余年，房屋維修資金收繳不到位，業(yè)主因屋頂漏水、水管破裂、停車緊張等原因拒交物業(yè)費。

4.各類亂象頻發(fā)。小區(qū)物業(yè)服務涉及業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司、政府職能部門等多個主體，一旦其中任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會導致小區(qū)內(nèi)亂象頻發(fā)，影響社會安定與和諧。如鴻升別墅南區(qū)部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費先后導致多家物業(yè)公司運轉不暢而退出小區(qū)，小區(qū)內(nèi)垃圾成堆，業(yè)主苦不堪言;芙蓉盛世小區(qū)因物業(yè)公司與業(yè)主就停車服務收費項目溝通不及時，導致發(fā)生業(yè)主沖撞停車道閘，損壞公共財物事件;金色曉島和公園世家小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽光房而被毆打事件;荷塘月色小區(qū)業(yè)主為爭奪業(yè)委會主任一職大打出手致傷住院。

5.行政執(zhí)法缺位。政府有關職能部門管理缺位，導致物業(yè)管理區(qū)域呈現(xiàn)“孤島”現(xiàn)象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門眾多，部門行政執(zhí)法沒有延伸到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，如公安部門過多依賴物業(yè)公司并沒有執(zhí)法權限的保安維護小區(qū)治安;城管、規(guī)劃部門對小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象處理不及時甚至不處理，物業(yè)服務企業(yè)又無力制止;消防部門對小區(qū)車輛占用消防通道沒有明確的處理辦法。

6.公共服務缺失。敞開式小區(qū)大多沒有明確服務主體，基本上依賴社區(qū)提供的基本服務，而社區(qū)因為人力和資金的原因無法保障，部分敞開式小區(qū)因服務主體不明確，衛(wèi)生、治安、交通等服務項目長期處于無序狀態(tài)。許多政府投入大量資金改造的小區(qū)存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬元對小區(qū)道路、下水道等基礎設施進行了大規(guī)模改造，但至今沒有專業(yè)化或自治組織物業(yè)服務進入，僅靠一位老人清掃衛(wèi)生，亂搭違建、臟亂現(xiàn)象隨時有反彈的可能。

我市的物業(yè)管理存在的這些問題在全國來說有其共性的一面，也有其特殊性，應認真分析，科學應對，其主要原因：

1.對物業(yè)管理認識有差距，重視不夠。現(xiàn)階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對物業(yè)管理的認識不夠到位，尤其是區(qū)縣(市)、街道、社區(qū)對物業(yè)管理缺乏系統(tǒng)研究和深入思考，沒有作為全局工作來考慮，宣傳和引導力度不夠，導致物業(yè)管理的社會地位一直未能得到凸顯。同時，近幾年我市著力開展的完美社區(qū)建設和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關聯(lián)性研究不夠，結合不緊。沒有將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務業(yè)范疇，物業(yè)企業(yè)無法享受在稅收、財政等方面的優(yōu)惠和扶持政策，政府對物業(yè)管理的政策支持不明顯。

2.物業(yè)服務企業(yè)行為不規(guī)范，服務水平較低。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理水平不高，部分企業(yè)內(nèi)部管理制度不健全，管理流程不科學，沒有或很少有內(nèi)部考核和獎懲機制。個別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費、企業(yè)運營面臨困難的情況下，為降低成本，便開始減員減薪，搞衛(wèi)生的是“奶奶級”，當保安的是“爺爺級”員工，降低物業(yè)服務標準，導致業(yè)主拒交物業(yè)服務費現(xiàn)象的加劇，形成惡性循環(huán)。物業(yè)行業(yè)專業(yè)人才匱乏，大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質的人才，從業(yè)人員的服務意識和管理經(jīng)驗不足，與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距。

3.部分業(yè)主素質不高，業(yè)主自治機構作用發(fā)揮不夠。業(yè)主的物管意識普遍淡薄。一是難以組織成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。目前，我市僅有27%的小區(qū)成立業(yè)主委員會，而且有相當部分名存實亡無法正常開展工作。二是業(yè)主自治機構運作欠規(guī)范，基層糾紛處理機制效率不高。業(yè)主委員會委員準入門檻低，素質參差不齊，加之業(yè)主委員會不具備法人資格，街道、社區(qū)對其缺乏有效的監(jiān)管和處罰，導致其運作不規(guī)范，有的甚至成為個別業(yè)主謀取私利的媒介。三是業(yè)主缺乏共同家園意識。不愛護共用財物、不講衛(wèi)生、不遵守公共秩序等現(xiàn)象較為普遍，個別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務費，給物業(yè)管理帶來阻力。

4.物業(yè)管理設施基礎差，硬件建設跟不上。一方面由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商受利益驅使，提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質量、電梯以次充好、不按照合同約定標準隨意更改環(huán)境及相關配套設施，沒有配備或者沒有配足物業(yè)用房與相關設施設備。另一方面部分老舊小區(qū)和政府投資的廉租房、公租房，由于規(guī)劃、住建等部門在規(guī)劃設計把關時沒有要求預留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動用房，導致不具備實施物業(yè)管理的硬件條件。

調(diào)查組認為，小區(qū)物業(yè)系列問題不解決好，會留下諸多后遺癥。首先是小區(qū)停車、治安等問題會擴散到社會，或侵占公共空間或引起社會不穩(wěn)定，增加社會管理難度;其次是由于部分物業(yè)服務企業(yè)的退出會不斷增加政府公共服務投入，街道、社區(qū)等基層組織將不堪重負;第三是直接導致部分市民生活質量下降。因此，應引起足夠重視。

1.強化措施，加大對物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺《常德市物業(yè)管理條例》地方性法規(guī)，從法制層面保障其發(fā)展。將物業(yè)管理工作納入各級黨委、政府議事日程，并作為年度績效評估考核內(nèi)容。將物業(yè)管理納入完美社區(qū)網(wǎng)格化管理范疇，加強區(qū)縣、街道、社區(qū)物業(yè)管理機構的.人員配備和隊伍建設，健全基層物業(yè)服務與糾紛處理機制。各級財政要保障各級物業(yè)管理機構的工作經(jīng)費。設立物業(yè)管理專項基金，主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng)新、增值服務，對服務優(yōu)質、社會反映良好的物業(yè)服務企業(yè)給予適當獎勵，積極引導社會化、專業(yè)化的物業(yè)服務企業(yè)進駐老舊小區(qū)進行服務，對老舊小區(qū)實施物業(yè)管理作出良好成績的給予適當獎勵，對于明顯虧損的企業(yè)給予適當補貼。

2.明確職責，構建完善的聯(lián)動管理體系。充分發(fā)揮各職能部門的作用，推動行政執(zhí)法向小區(qū)院內(nèi)延伸。發(fā)揮房管部門作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門在制定政策和行業(yè)標準及統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與督導指導方面的作用，進一步明確規(guī)劃、城管、住建、公安、質監(jiān)、消防、物價等部門在小區(qū)物業(yè)管理工作中的職責，形成責任明確、分工協(xié)作的工作機制，并將他們的投訴電話公示在各小區(qū)醒目位置，便于及時受理業(yè)主投訴。同時發(fā)揮區(qū)縣(市)政府(管委會)，尤其是街道辦事處和社區(qū)的作用，把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂”的完美社區(qū)建設目標延伸至小區(qū)內(nèi)，使小區(qū)成為完美社區(qū)建設的重要內(nèi)容。幫助建立業(yè)主委員會，選擇物業(yè)服務模式，協(xié)調(diào)各方搞好小區(qū)的監(jiān)督、管理和服務。

3.分類指導，探索建立多樣性的物業(yè)服務模式。對新建和老舊小區(qū)，封閉式和敞開式小區(qū)進行分類指導，選擇合適的服務模式。重點探索針對敞開式老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式，規(guī)模較大的小區(qū)，可采取聘用物業(yè)服務企業(yè)進行管理，規(guī)模較小的小區(qū)，可采取“統(tǒng)一打包”方式選聘物業(yè)服務企業(yè)進行管理。推廣紫橋小區(qū)物業(yè)管理模式，鼓勵街道或社區(qū)成立物業(yè)服務中心(登記注冊)進行管理或物業(yè)管理委員會進行自治，專項負責轄區(qū)內(nèi)無法實行專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)。研究針對保障房小區(qū)和農(nóng)民安置公寓區(qū)物業(yè)管理的措施，做到服務不留死角。

4.創(chuàng)新管理，提升物業(yè)企業(yè)服務水平。推動物業(yè)服務企業(yè)整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強競爭力、較大規(guī)模的物業(yè)服務企業(yè)，進一步支持本地物業(yè)服務企業(yè)做大做強，樹立行業(yè)標桿。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)建立新型社區(qū)商業(yè)服務模式，延伸服務鏈條，不斷滿足潛在的市場需求，提升服務能力，實現(xiàn)物業(yè)服務升級轉型。及時化解物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展中的問題和矛盾，推動我市物業(yè)服務水平快速提升。加快建設監(jiān)督體系，大力培育業(yè)委會，提高業(yè)委會組建率、專業(yè)性和公信力，讓業(yè)主直接參與對物業(yè)服務的監(jiān)督和合作，形成由政府牽頭、相關部門和業(yè)主共同參與的新格局。

5.倡導誠信，增強物業(yè)主體的自覺意識。正面引導與懲戒并舉。一方面加強對《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的宣傳。通過各類媒體、小區(qū)宣傳欄等加大宣傳力度，增強開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責任和自覺意識。強化示范帶頭，通過廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主，增進業(yè)主對物業(yè)管理的認知和理解，提高市民對物業(yè)服務的認同感，提高物業(yè)服務人員的社會地位和職業(yè)自豪感，營造有利于物業(yè)管理的良好社會氛圍。另一方面建立誠信管理制度，建立物業(yè)主體各方的誠信檔案，對不守誠信的企業(yè)法人和業(yè)主進行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進行問責。

6.突破難點，推動小區(qū)物業(yè)管理全面提升。以拆除小區(qū)違法建筑和老舊院落改造為突破口，對違法建筑進行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標，開展聯(lián)合整治行動。對老舊小區(qū)采取以獎代補方式，落實市中心城區(qū)兩級財政配套資金，對我市城區(qū)老舊院落和敞開式老舊小區(qū)分期分批進行改造。按照總體規(guī)劃、綜合整治、分類改造、一院一策的原則，對老舊院落安防設施完善、路面平整處理、停車位(線)劃定、垃圾裝運處置、環(huán)境整治、管理用房配置、水電“一戶一表”工程、雨污分流、管線序化等功能性專項改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發(fā)動，激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告共篇十九

公安交通管理工作是一項繁重復雜的工作，每年要開展一些大型的活動。諸如，大練兵活動、五進宣傳、三基建設、三項教育等等。我們知道，各項活動的開展都有其背景和特殊性，需要我們認真對待，總體來看，各項活動的開展都是比較順利的。這些活動的開展，無疑推動了各項工作的開展。但是，我們要看到，在各項活動的開展過程中還存在一些漏洞，需要我們進一步解決，否則，會影響我們一些工作的正常開展。

眾所周知，公安交通管理工作在交通事業(yè)發(fā)展中起著非常重要的作用，同時，對社會的穩(wěn)定和發(fā)展也發(fā)揮著極其重要的作用。因此，針對交通事業(yè)在社會發(fā)展過程中的每個階段，國家以及公安交通主管部門都要根據(jù)形勢的需要，開展一些大型活動。這些活動的開展著重引導大家推動把各項活動引向深入。活動開展得如何，直接影響著公安交通管理工作的開展。因此，對交通事業(yè)的正常發(fā)展，和社會的穩(wěn)定和諧都起著至關重要的作用。我們看到，無論是大練兵活動、五進宣傳活動、三項教育、三基建設等等重大活動的開展，對公安交通管理工作中的隊伍建設、基層基礎建設等起到了極大的推動作用，這是大家有目共睹的。

每項活動取得的成績是實實在在的，是全體民警共同努力的結果。但是，我們看到，在開展各項活動過程中還存在著這樣或者那樣的問題，需要我們采取積極有效的措施加以解決。根據(jù)筆者對各項活動開展的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)具體存在以下幾點問題。

（一）對開展活動民警思想認識不足。每項活動的開展都有其背景，是公安交通管理工作的需要，是社會大形勢的反映，需要我們每一位交通民警能夠深刻理解和認識開展活動的重要性。但是，我們發(fā)現(xiàn)，對于活動的開展有一部分民警思想認識不足。一是從日常談話中就可以看出來對開展一些活動的思想認識不到位，主要表現(xiàn)在發(fā)牢騷。認為做好管理工作就可以了，開展活動是勞民傷財，是搞形式，走過場。這些錯誤的思想認識，直接導致活動開展受到影響。二是消極應付。在活動中都有很多要求，是對活動開的根本保證。但是，對于要求，一些民警不是積極按照要去做，而是消極應付。無論是開會，還是學習，不是很積極。有的民警在學習時連筆記本都不拿，這樣，在學習中能夠收到實際效果嗎？在做筆記和寫心得體會時很是隨便，抄別人的，或者隨意杜撰等等。這些行為的存在，對于各項活動的開展是非常不利的。

（二）重管理，輕活動。一些單位非常注重對管理工作的開展，對于一些活動的確重視不足。這些情有可原，因為重視管理并沒有錯，管理是完成一項工作的最主要的也是最直接的方式。但是，如果僅僅重視管理這一項，而忽視了其它方面的工作，那么，就可能給我們的管理帶來很大的，不可預見的困難和影響。這就和我們只顧埋頭拉車，不抬頭看路一樣，最終會出問題的。而在組織活動的開展上也是蜻蜓點水，敷衍了事。這樣長此以往，就會出現(xiàn)隊伍建設沒有生氣，沒有發(fā)展活力，工作僵化呆板。

（三）宣傳組織不夠。在一些單位，雖然對活動的開展按照上級的要求進行了組織，但是，缺乏主動性，生搬硬套，沒有按照當?shù)毓步煌ü芾砉ぷ鲗嶋H情況進行部署和組織。造成了風聲大，雨點小，沒有起到真正的作用。同時，對于各項活動的宣傳還不到位，民警認識不夠，使活動的開展受到一定的制約。

（四）檢查督導不到位。一些單位雖然積極對活動的開展進行了認真地組織，但是，交警工作是一項繁雜的工作，單位部門多，學習活動時間不能夠統(tǒng)一。這樣，造成了對于活動的開展難以進行統(tǒng)一要求和監(jiān)管。而各單位也注重本身的實際利益，沒有嚴格按照本單位統(tǒng)一要求開展活動。流于形式，走過場。長此以往，也造成了活動的開展不暢。

（五）各種活動似乎有些頻繁。一個單位每年要接到各種各樣的通知上百個，其中關于開展各種大小活動的就有幾十個。當然，開展各種活動是根據(jù)公安交通管理工作的形勢和當時的大局制定頒發(fā)的。我們不能有絲毫的抵觸心理。但是，一旦活動過于頻繁，甚至有的活動大同小異，那么，就會造成人們對開展各項活動的不理解，不積極，甚至不支持。

針對以上現(xiàn)狀，筆者認為，應該及時采取有效措施，把各項重要活動深入扎實地開展下去。

（一）加強領導，提高廣大民警的思想認識。一項活動的開展如何，主要是看廣大民警的思想認識到位不到位。如果民警的思想認識到位了，那么，這項活動就會開展的.順利。相反，如果思想認識不到位，那么，這項活動就會受到制約，甚至事倍功半。所以，要想解決這一問題，首先各單位要不斷加強領導，努力提高廣大民警的思想認識。這就要求各單位領導首先要自身重視起來，對各項活動的內(nèi)涵和本質進行研究，吃透搞懂，然后在去開展對民警的動員。這樣在動員會上才能說出活動的真諦和內(nèi)涵，使廣大民警充分認識到開展活動的重要性和必要性。其次，在各項活動中，領導干部要率先垂范，身先士卒。成為帶領廣大民警積極工作和開展各項活動的表率，領導干部的一言一行，直接影響著民警的作為。領導的行動有著無聲的號召力。

（二）開展活動要注重聯(lián)系實際工作。作為每一項活動，都是和公安交通管理工作實際相聯(lián)系的，只要明白這個道理，那么，我們就要認真對待開展的每一項活動。各地基層交管部門要結合當?shù)貙嶋H情況，通過學習教育把活動的指導思想貫穿到實際工作中去。要做到邊開展活動邊到實際工作中去檢驗，防止和實際工作脫節(jié)，做到學用結合，達到事半功倍的效果。

（三）令行禁止，積極執(zhí)行上級有關活動要求。一項活動的開展需要各級部門的響應和支持，對于上級指示和要求，要不打折扣的執(zhí)行，形成步調(diào)一致，全局一盤棋，造成大的聲勢，在社會上形成一種大的氛圍，促進總體活動的開展。

（四）認真開展督導檢查。在活動開展過程中，各單位要把督導檢查工作開展好，及時對本單位的活動開展情況進行認真督導檢查，對存在的問題進行糾正，并做出指導性意見，同時對于活動開展好的單位要大力表揚，樹立先進典型，推動活動順利開展。

（四）活動要綜合開展。由于活動開展得似乎有些頻繁，基層部門忙于應付各種活動，在一定程度上影響了總體工作的開展。對此，筆者認為，應該把意義相近的活動綜合開展，減少活動頻率，提高活動實際效果。

總之，各種公安交通管理活動的開展，是上級公安交通主管部門縱觀全局，對下一步公安交通管理工作做出的重大決策，各地要深刻領會，嚴格落實，真正把各項活動認真開展好，推動公安交通管理工作不斷前進。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告共篇二十

物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。

一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況。

上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點，打破社區(qū)原有的小區(qū)負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為：

1、社區(qū)：

社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護，但缺乏信心。經(jīng)過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關意見。下一步準備成立業(yè)主委員會。

2、社區(qū)：

社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。

3、觀山社區(qū)：

試點一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理。現(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。

試點二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主。針對院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協(xié)調(diào)會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。

4、老西門社區(qū)：

老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務最難，實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實施物業(yè)管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。

5、渫陽社區(qū)：

試點一：農(nóng)資大市場。農(nóng)資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿，準備重新聘用物業(yè)服務企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業(yè)公司。

試點二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴重，業(yè)主強烈要求實施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告共篇二十一

物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)自我加壓探索精選論文新課題的過程。

一目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況。

上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點，打破社區(qū)原有的小區(qū)負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為：

1社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護，但缺乏信心。經(jīng)過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關意見。下一步準備成立業(yè)主委員會。

二社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池拆除消防通道上的違章建筑恢復大門及門崗提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。

三觀山社區(qū)：試點一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主。針對院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協(xié)調(diào)會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。

四老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務最難，實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院電影庭院土產(chǎn)庭院醬園廠庭院商業(yè)新村橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實施物業(yè)管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。

五渫陽社區(qū)：試點一：農(nóng)資大市場。農(nóng)資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿，準備重新聘用物業(yè)服務企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴重，業(yè)主強烈要求實施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。

六中渡社區(qū)：社區(qū)選擇小區(qū)做為試點。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū)，有業(yè)主近七十戶，改制后由社區(qū)接管，但由于收費狀況不好，管理有難度，每年社區(qū)還要負債投入。今年，社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理，組織召開業(yè)主大會，選舉成立了業(yè)主委員會，并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份，小區(qū)正式開始自治管理。

二物業(yè)管理工作開展過程中存在的難點。

1社區(qū)對物業(yè)管理的社會效益認識不足。個別社區(qū)認為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。

2硬件設施不配套。一是相當一部分院落建設不規(guī)范，無門崗和門廳，現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道電路等物業(yè)管理所涉及到的設施嚴重滯后，維修或建設需大量資金。

3規(guī)范控制混亂。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象嚴重，臨時建筑擠占了消防通道。綠化率達不到設計標準，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。

4收取物業(yè)管理所必須的費用存在一定的難度。有些業(yè)主認為物業(yè)公司賺了錢，不愿交費，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時代，對自己應盡的責任和義務不明。

5物業(yè)管理企業(yè)動作欠規(guī)范?，F(xiàn)有的幾個物業(yè)管理企業(yè)，市場化程度不高，管理不是很專業(yè)，缺乏先進的管理經(jīng)驗與模式，營利的目的太明顯。

6前期物業(yè)管理不規(guī)范，開發(fā)建設所遺留下來的問題對物業(yè)管理形成了極大的障礙。

7業(yè)主大會難組織。居民對物業(yè)管理的含義認識不清信心不足，參加會議的積極性不高。

8媒體關注程度不夠。

三對我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點建議。

1嚴格執(zhí)行物業(yè)管理的法律法規(guī)及規(guī)章，使物業(yè)管理的管理服務經(jīng)營收費等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運作。政府要加強服務意識，出臺相應的扶持政策，為廣大企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導。建立物業(yè)管理市場準入制度。加強物業(yè)管理市場的培育，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。鼓勵開發(fā)商從社會上聘請那些經(jīng)過實踐被業(yè)主認可的物業(yè)管理公司來進行專業(yè)化的管理。鼓勵通過招投標等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進競爭機制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場化方向發(fā)展。

2物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權明晰權責明確政企分開管理科學”的要求，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質，多種渠道多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。

3社會公眾應客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費觀念。

四下一步工作重點。

一是廣泛宣傳，營造良好輿論氛圍；

二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機制；

三是加強業(yè)主大會組建的指導監(jiān)督工作；

四是進一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標工作；

五是建立“質價相符”的服務收費機制；

六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質；

七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告共篇二十二

近年來，隨著南京城南城市建設步伐的加快，大量土地、房屋被拆遷征用，一個個拆遷安置小區(qū)拔地而起。村民房屋土地被征用后，搬入了安置房小區(qū)。原有村民也變成了居民，從村落變成了小區(qū)，安置房小區(qū)管理難、環(huán)境差等問題帶來的物業(yè)糾紛日益凸現(xiàn)出來。

安置房小區(qū)的物業(yè)糾紛是城市化推進以來各級部門普遍關注的一個重大民生問題。雨花臺區(qū)人民調(diào)解委員會通過對轄區(qū)內(nèi)安置房小區(qū)出現(xiàn)的主要矛盾糾紛進行了認真調(diào)研分析，力求減少矛盾糾紛、理順各種管理關系、提高對安置房小區(qū)物業(yè)糾紛的認識，為解決好安置房小區(qū)的物業(yè)糾紛提供有益的思考。

一、安置房物業(yè)糾紛現(xiàn)狀。

目前在雨花臺區(qū)的鐵心橋地區(qū)、西善橋地區(qū)和板橋地區(qū)有大量的安置房小區(qū)。西善橋地區(qū)有52個居民小區(qū)，其中安置房小區(qū)26個，鐵心橋地區(qū)7個社區(qū)，其中兩個社區(qū)為全市兩個大型安置房小區(qū)景明家園和春江新城，另外5個社區(qū)都有安置房小區(qū)。物業(yè)矛盾糾紛的出現(xiàn)有三個方面的因素。

1、業(yè)主因素。大多數(shù)村民身份轉變后，并沒有像真正的市民一樣去了解、接受、參與物業(yè)管理，導致有的安置小區(qū)物業(yè)與業(yè)主之間存在多種矛盾，最突出的共性問題有：

（3）業(yè)主服務消費意識淡薄。大部分安置小區(qū)業(yè)主從原來的村落搬遷到新建小區(qū)，作為村民從來都無需交納物業(yè)管理費和垃圾費之類的費用，而且拆遷安置都是政府行為，這些業(yè)主認為這些費用應該由政府買單。他們對物業(yè)管理的概念比較陌生，不知道物業(yè)服務本身就是一種商品。消費享受服務的意識不強，沒有繳納物業(yè)服務費的概念，直接后果就是導致物業(yè)運轉困難，服務質量下降，形成惡性循環(huán)。

2、物業(yè)公司因素。

（3）物業(yè)管理公司不夠職業(yè)化。在安置房小區(qū)居民入住后，為了快速地給居民提供物業(yè)服務，保障居民的基本生活需求，各街道的社區(qū)組織成立了物業(yè)公司為居民提供服務，從業(yè)人員的職業(yè)化程度不夠，往往以管理者身份而不是服務者身份自居，必然影響到物業(yè)與業(yè)主之間的和諧關系。

3、相關管理小區(qū)物業(yè)的行政主管部門因素。相關管理小區(qū)物業(yè)的行政主管部門未能及時指導安置房小區(qū)成立業(yè)主委員會。很多安置房小區(qū)在入住幾年后仍沒有組建業(yè)主委員會，這樣個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。很多重大事/文秘站－您的專屬秘書，中國最強免費！/項沒有業(yè)主委員會同意，物業(yè)公司也無能為力，比如維修基金的使用，導致居民認為物業(yè)公司不作為，引發(fā)矛盾糾紛。

二、減少安置房小區(qū)物業(yè)糾紛幾點建議。

（1）方便個體業(yè)主與物業(yè)公司之間進行溝通；

（3）通過業(yè)主委員會宣傳小區(qū)居民責任與義務，配合物業(yè)公司逐步將物業(yè)費用收取工作正?；?。

2、培養(yǎng)能夠適應市場變化的優(yōu)勢物業(yè)公司。要逐漸走出社區(qū)“托底”式的物業(yè)公司模式。物業(yè)企業(yè)要推行公務公開、財務公開，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主間要形成相互制約、相互支持的管理機制。同時，要全力做好公共部位維修資金的收繳工作，為小區(qū)的長遠發(fā)展提供資金保障。

3、聘用和培養(yǎng)專業(yè)化物業(yè)人員，提高物業(yè)服務水準。要在人員配置上把好關口，提供能夠切合居民需要的優(yōu)質物業(yè)服務。一是選拔聘任一批責任心強、業(yè)務素質好的人員充實到物業(yè)管理一線隊伍；二是加強從業(yè)人員的崗位培訓，提高他們依法履行職責能力；三是提升人員素質，物業(yè)從業(yè)人員要認真學習法律、規(guī)章、相關業(yè)務和小區(qū)管理理論，開拓工作思路，切實做到服務好保障房小區(qū)居民。

4、相關行政部門做好保障房建設驗收工作，避免建設問題遺留給物業(yè)部門。認真抓好物業(yè)管理的前期介入工作，發(fā)現(xiàn)配套設施設備不完善的小區(qū)，責令建設單位限期補建完善，做到提前介入，主動參與，積極監(jiān)督，確保交付后業(yè)主滿意，避免業(yè)主與物業(yè)之間發(fā)生沖突。

5、社區(qū)做好新市民普法宣傳工作。社區(qū)要經(jīng)常性深入各小區(qū)開展普法和精神文明宣傳，宣揚小區(qū)公約，弘揚小區(qū)主人翁意識，提高安置房小區(qū)居民的都市生活意識，改變他們的生活習慣，鼓勵小區(qū)居民主導參與到小區(qū)物業(yè)管理中來，通過人民調(diào)解的方式化解小區(qū)物業(yè)矛盾糾紛。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告共篇二十三

黨的十七大明確指出：“社會穩(wěn)定是人民群眾的共同心愿，是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領導、政府負責、社會協(xié)同、公眾參與的社會管理格局，健全基層社會管理體制。最大限度激發(fā)社會創(chuàng)造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。區(qū)委十屆六次全會也提出了要全力抓好社會穩(wěn)定工作，全面落實各項工作措施，營造安居樂業(yè)的社會環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會建設的基礎工程，為此，加強居住小區(qū)物業(yè)管理建設，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關注的熱點問題。前不久，按照區(qū)委的工作部署，南關嶺街道黨工委在解放思想學習實踐活動專題調(diào)研階段，結合地區(qū)實際，組織了專題調(diào)研小組，就如何推進地區(qū)物業(yè)管理，促進地區(qū)社會和諧穩(wěn)定進行了專題調(diào)研。此次調(diào)研，實地走訪了部分居委會和物業(yè)管理公司，召開了由街道城管部門、物業(yè)公司、居委會、業(yè)主委員會等單位參加的不同層次座談會，發(fā)放了500份居民調(diào)查問卷，征求了各個群體的意見和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

據(jù)調(diào)查，南關嶺街道共有各類物業(yè)建筑面積240萬平方米，住宅建筑面積約181萬平方米。2萬平方米以上的居住小區(qū)16個，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區(qū)4個，占總面積的25%;九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計、綜合開發(fā)建設而成的小區(qū)12個，占總面積的75%。已實行物業(yè)管理的小區(qū)8個，占居住小區(qū)的50%;成立業(yè)主大會的小區(qū)5個，占實行物業(yè)管理小區(qū)的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家，從業(yè)人員300余人。目前，實行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。

總體看，物業(yè)管理工作具有以下幾個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒有實行物業(yè)管理的居住小區(qū)占50%;未收取物業(yè)費的小區(qū)占75%，在收取物業(yè)費小區(qū)中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質等級偏低等;物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質較低，物業(yè)服務工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不健全。對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查及規(guī)范化經(jīng)營缺乏制度支撐，對社區(qū)物業(yè)管理自治方式缺乏科學性探索。

近年來，各新建小區(qū)積極通過公開招投標選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績，也總結了一些經(jīng)驗，但由于體制、觀念、機制等因素的影響，物業(yè)管理工作仍存在以下四個方面的問題：

1、開發(fā)商遺留問題嚴重。開發(fā)商遺留問題嚴重是各地普遍存在的問題，本地區(qū)也不例外。問題主要包括變更規(guī)劃、配套設施不落實、房屋及附屬設備質量不合格等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查，在有物業(yè)公司的小區(qū)，57%的受訪者認為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責任，68%的受訪者認為居住小區(qū)技防措施不健全。

2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前，據(jù)調(diào)查，現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質等級低，物業(yè)管理服務水平偏低，經(jīng)營管理理念陳舊，缺乏市場競爭力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質分類，一級資質僅有1家，其余6家均為三級資質，按照性質分，2家由村公司物業(yè)轉制而來，其余是市內(nèi)物業(yè)的分公司.個別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深，習慣上以管理者自居，服務意識差;有些企業(yè)低水平服務、高標準收費;有些企業(yè)錯誤認為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規(guī)范的制度管理，造成人員素質普遍偏低;有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權益。

3、部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業(yè)管理服務。業(yè)主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查顯示，只有1%的受訪者對《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達87%;71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權法》有關房產(chǎn)權利方面的規(guī)定。業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰都可以牽頭成立業(yè)主大會，但誰都無法真正成立業(yè)主大會”的無序局面，業(yè)主委員會的權威受到質疑。據(jù)調(diào)查顯示，55%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會;當居住方面合法權益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權;87%的受訪者認為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好，居委會作用發(fā)揮好。

4、政府相關職能部門公共服務水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責劃分和相互配合的問題，有些是行政監(jiān)管關系，有些是業(yè)務合作關系。目前，政府相關職能部門之間的關系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會等相關部門的關系還未理順，責權利的劃分有待進一步明確，公共服務水平有待進一步提高。此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應由政府提供的公共服務職責被人為地轉嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔一個企業(yè)的責任，又承擔著部分政府公共服務的職能等等。

南關嶺地區(qū)地處城鄉(xiāng)結合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實際的物業(yè)管理模式。通過此次調(diào)研，提出以下幾條建議：

1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的'“規(guī)劃—設計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發(fā)項目在設計、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關職能部門從政策、資金、管理以及技術手段等多方面問題入手深入研究，加強引導，推進物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。

2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會并積極發(fā)揮作用。應由街道相關部門協(xié)調(diào)各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進行業(yè)自律，推動公平競爭，協(xié)調(diào)利益沖突，維護企業(yè)合法權益等方面的作用。協(xié)會應著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;建立行業(yè)自律機制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為;反映企業(yè)合理訴求，維護企業(yè)合法權益;開展各種形式活動，形成行業(yè)的凝聚力;正確引導輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象;加強從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓，形成在職繼續(xù)教育機制。

3、建立健全長效管理機制。要建立和完善對開發(fā)商的誠信考核機制，特別是對其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業(yè)管理的必要性;物業(yè)管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動，用更好的服務取得業(yè)主理解和配合，政府有關部門和社區(qū)應組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機構，完善社區(qū)黨總支、居委會、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長效機制。

4、探索物業(yè)分類管理模式。應根據(jù)目前物業(yè)管理的特殊性，有針對性的對居住小區(qū)的特點探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關部門及產(chǎn)權單位應加強資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會的作用，或發(fā)動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題。對于新建商品房小區(qū)，政府應加強引導和約束，引入市場化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。

5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權利義務意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔民主管理的責任。如大北物業(yè)公司與社區(qū)聯(lián)合深入開展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區(qū)生活中地極端個人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會公德和家庭美德水準，收到了良好的效果。

6、提高物業(yè)公司服務質量。物業(yè)公司應結合實際需要，積極探索、大膽實踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓，運用先進的管理手段，在企業(yè)內(nèi)部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業(yè)管理成本。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費收繳、相關信息反饋等方面了解物業(yè)服務是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應的措施。如鴻誠物業(yè)公司開展“敬業(yè)愛崗、優(yōu)質服務”活動，調(diào)動員工的工作積極性，激發(fā)技術革新，促進了物業(yè)管理、服務工作再上新臺階。

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