報(bào)告不僅可以記錄工作的進(jìn)展和成果，還可以向他人傳達(dá)信息和觀點(diǎn)。寫報(bào)告時(shí)要注重邏輯性和連貫性，確保各部分之間的銜接流暢。以下是一些經(jīng)典的報(bào)告展示，您可以借鑒其中的寫作技巧和結(jié)構(gòu)安排。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇一
近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，物業(yè)管理日益成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)問題。做好物業(yè)管理工作，不僅有利于改善城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境，而且有利于社會(huì)安定與穩(wěn)定。57月，區(qū)政協(xié)社法委組織部分委員開展物業(yè)管理情況調(diào)研，先后前往區(qū)住建局、公安消防大隊(duì)等相關(guān)部門了解情況，實(shí)地走訪寧德萬達(dá)華城、酈景陽(yáng)光、名陽(yáng)帝景、金甸名苑等小區(qū)，召開業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司座談會(huì)，了解實(shí)情，探討解決存在問題的對(duì)策?，F(xiàn)將情況報(bào)告如下：
區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)162個(gè)，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳灣，有備案的物業(yè)公司30家，承擔(dān)著酈景陽(yáng)光、萬達(dá)華城等83個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理工作，部分小區(qū)由業(yè)主委員會(huì)自我管理，有些小區(qū)由業(yè)主自行聘請(qǐng)無任何資質(zhì)的“黑物業(yè)”管理。由于我區(qū)物業(yè)管理起步晚，行業(yè)監(jiān)管不規(guī)范，一些沒有經(jīng)過任何業(yè)務(wù)培訓(xùn)，沒有管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)，導(dǎo)致管理不到位等問題不同程度存在，給業(yè)主造成困擾，同時(shí)也存在著諸多安全隱患。
（一）物業(yè)公司管理不規(guī)范。
1、物業(yè)公司自身管理水平較低。
我區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)公司服務(wù)項(xiàng)目單一，服務(wù)面狹窄，業(yè)主滿意率普遍不高。目前，絕大多數(shù)小區(qū)除提供保安、保潔、綠化等基本服務(wù)外，其他特需服務(wù)項(xiàng)目基本沒有開展。部分物業(yè)公司認(rèn)識(shí)不到位，認(rèn)為物業(yè)管理是簡(jiǎn)單勞動(dòng)，于是低薪聘請(qǐng)一些文化素質(zhì)低、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員上崗，即使公司對(duì)員工培訓(xùn)，也是停留在基本技能的初級(jí)階段，且工資報(bào)酬低，從業(yè)人員流動(dòng)性大，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位。
目前我區(qū)物業(yè)主管部門的物業(yè)監(jiān)管力量薄弱，行政執(zhí)法力度不夠。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)法律意識(shí)普遍不強(qiáng)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合會(huì)商機(jī)制不健全，橋梁與紐帶作用基本缺失，致使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾有增無減。
1、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)缺乏知情權(quán)。
由于各物業(yè)公司管理費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不一，一些物業(yè)公司存在不按合同約定提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，導(dǎo)致收費(fèi)不透明、甚至亂收費(fèi)等問題不同程度地存在。對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收支情況，物業(yè)管理公司沒有按有關(guān)規(guī)定立馬公布，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。
2、業(yè)主消費(fèi)觀念未轉(zhuǎn)變。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，部分業(yè)主對(duì)“掏錢買服務(wù)”消費(fèi)方式認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致對(duì)物業(yè)管理缺乏理解與支持，產(chǎn)生欠繳、拒繳等抵觸情緒的業(yè)主大有人在。同時(shí)對(duì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)同也有偏差，往往期望以最低支出享受最優(yōu)服務(wù)，一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)，導(dǎo)致收繳率偏低。絕大多數(shù)小區(qū)有30%以上的住戶拖欠管理費(fèi)用，使物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)困難，服務(wù)不到位。
（三）住宅區(qū)消防安全管理存在嚴(yán)重隱患。
1、物業(yè)公司消防管理履職不到位。
部分物業(yè)公司沒有制定日常消防檢查巡查制度、消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度、消防培訓(xùn)演練制度等，有的物業(yè)公司即使有相關(guān)的制度也沒有落實(shí)，日常管理流于形式。物業(yè)管理人員中缺乏具有消防知識(shí)的從業(yè)人員。
2、消防系統(tǒng)移交不到位。
我區(qū)部分住宅小區(qū)消防系統(tǒng)早期接管移交后，管理維護(hù)一直缺失，物業(yè)公司接手時(shí)消防系統(tǒng)已處于損壞或癱瘓狀態(tài)等，導(dǎo)致開發(fā)商與物業(yè)公司互相扯皮，存在建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施不清楚、不會(huì)用、不管理現(xiàn)象較為普遍。
3、小區(qū)居民消防安全意識(shí)淡薄。
由于業(yè)主消防安全意識(shí)淡薄，各小區(qū)普遍存在違建、違規(guī)停車占用避險(xiǎn)平臺(tái)、堵塞消防通道等現(xiàn)象。如在萬達(dá)華城小區(qū)調(diào)研時(shí)就發(fā)現(xiàn)，整個(gè)小區(qū)消防栓沒水，消防通道擁堵，消防系統(tǒng)癱瘓，居民意見很大。
（一）提高服務(wù)質(zhì)量，以服務(wù)促進(jìn)收費(fèi)。
1、加強(qiáng)物業(yè)公司自身建設(shè)。
物業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)監(jiān)督，推進(jìn)物業(yè)公司在加強(qiáng)自身建設(shè)、提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，逐步擴(kuò)大服務(wù)項(xiàng)目，不斷追求服務(wù)的精細(xì)度。物業(yè)公司要加強(qiáng)對(duì)員工素質(zhì)的培養(yǎng)，為管理小區(qū)營(yíng)造了一個(gè)良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢買服務(wù)”的觀念。
2、立馬完善現(xiàn)有的物業(yè)管理機(jī)制。
進(jìn)一步理順物業(yè)監(jiān)管的三級(jí)管理機(jī)制，明確業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)、街道辦事處、物業(yè)監(jiān)管部門的職責(zé)，出臺(tái)地方性法規(guī)并嚴(yán)格遵照實(shí)施。制定有效的綜合考評(píng)制度，定期或不定期對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行檢查、考評(píng)，發(fā)現(xiàn)問題督促整改，將企業(yè)信用度納入征信平臺(tái)管理，對(duì)拒不整改的企業(yè)應(yīng)影響該企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)。
（二）完善消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高消防安全意識(shí)。
1、加強(qiáng)消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
物業(yè)公司要立馬與開發(fā)商辦理好產(chǎn)權(quán)交接，在與開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)交接時(shí)，對(duì)于一些消防設(shè)施設(shè)備損壞嚴(yán)重、設(shè)備老化的問題要立馬督促整改。物業(yè)企業(yè)違反總平設(shè)計(jì)或擅自變更房屋用途增加建筑面積，停車位、綠化等隨意變更的，相關(guān)職能部門要立馬進(jìn)行清查、整頓，還業(yè)主一個(gè)舒適、安全的生活環(huán)境。
2、簡(jiǎn)化專項(xiàng)維修基金審批程序。
因歷史遺留問題，維保單位不明確的商品房項(xiàng)目，應(yīng)啟用專項(xiàng)維修資金用于小區(qū)的.維護(hù)保養(yǎng)，對(duì)小區(qū)內(nèi)如電梯等公共大物件維修，物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)要立馬申報(bào)，加快解決消防設(shè)施設(shè)備存在的問題。同時(shí)應(yīng)簡(jiǎn)化專項(xiàng)維修資金審批程序。
3、強(qiáng)化責(zé)任主體。
強(qiáng)化屬地管理職責(zé)，物業(yè)公司要制定日常消防檢查巡查制度，消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度、消防培訓(xùn)演練制度，熟練掌握小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施應(yīng)用，加強(qiáng)消防設(shè)施管理。建立完善、可行的應(yīng)急救援預(yù)案。
（三）落實(shí)部門責(zé)任和屬地責(zé)任，提升行業(yè)自律水平。
1、制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
住建部門和物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)要抓緊制定一套切合區(qū)實(shí)際的物業(yè)行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并公布于眾，讓廣大業(yè)主清晰了解物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)內(nèi)容對(duì)等，樹立正確的消費(fèi)觀念。物業(yè)公司要按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，統(tǒng)一采用收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌形式，設(shè)立物業(yè)公司服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話等項(xiàng)目，讓廣大業(yè)主“明白消費(fèi)”。
2、完善監(jiān)管機(jī)制。
住建局作為物業(yè)管理行政主管部門，要加強(qiáng)與規(guī)劃、城管、公安、工商、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)職能部門以及街道、社區(qū)的聯(lián)動(dòng)，立馬共享管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)公司的信息，施行失信聯(lián)合懲戒制度，仔細(xì)抓好物業(yè)公司綜合信用評(píng)級(jí)工作，加強(qiáng)對(duì)行業(yè)管理人員政策法規(guī)、業(yè)務(wù)知識(shí)等崗位技能培訓(xùn)，創(chuàng)新管理手段，提高監(jiān)管能力。有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)要加快組建小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，定期召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，立馬掌握物業(yè)管理中的出現(xiàn)的弊端及業(yè)主反映強(qiáng)烈的問題，督促物業(yè)公司落實(shí)整改，并把小區(qū)業(yè)委會(huì)組建情況納入對(duì)街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)進(jìn)行社會(huì)治安綜合治理考評(píng)內(nèi)容，努力構(gòu)建平安小區(qū)、和諧社區(qū)。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇二
隨著城市建設(shè)步伐的不斷加快，縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)渣土(包括土方，下同)污染較為嚴(yán)重，“晴天漫天灰，雨天滿街泥”的現(xiàn)象令人生厭?！叭绾螌⒃撂幹煤蛽P(yáng)塵污染對(duì)市容環(huán)境和市民生活的負(fù)面影響降至最低程度”成為了城市管理亟待解決的難題之一。為全面了解我縣當(dāng)前渣土管理現(xiàn)狀，加強(qiáng)渣土管理，提升城市形象，縣組織專題調(diào)研組深入恒建紫金灣、伴山帝景、錦泰新城、碧桂花園、職業(yè)中專新校區(qū)等在建項(xiàng)目和住建局、國(guó)土局、城關(guān)鎮(zhèn)、交警隊(duì)、城管隊(duì)、運(yùn)管所、建管站、環(huán)衛(wèi)局、渣土辦等單位進(jìn)行專題調(diào)研。通過召開座談會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)查看、走訪群眾等形式，全面了解縣城渣土管理現(xiàn)狀，認(rèn)真聽取各方意見，并到株洲市天元區(qū)和耒陽(yáng)市學(xué)習(xí)取經(jīng)。經(jīng)主席會(huì)議審議通過，特向縣委、縣人民政府提出如下建議案。
一、當(dāng)前縣城渣土管理現(xiàn)狀。
隨著城市擴(kuò)容提質(zhì)，城建項(xiàng)目不斷增多，渣土運(yùn)輸與處置成為首要難題。因體制機(jī)制不全、日常管理不優(yōu)、處罰措施不力等因素影響，導(dǎo)致縣城內(nèi)建筑、裝修渣土隨意堆棄，運(yùn)輸過程拋灑較多，嚴(yán)重影響了市容市貌，亟待予以重視解決。
(一)渣土隨意堆棄。一是渣土承運(yùn)門檻較低。目前，縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)渣土運(yùn)輸處置有不成文的“地方規(guī)定”，即工地屬于那個(gè)村組渣土就由該村組的村民負(fù)責(zé)運(yùn)輸處置，強(qiáng)包強(qiáng)攬，既不具備任何資質(zhì)，也未辦理任何手續(xù);運(yùn)輸車輛不管有無牌照，也不管車況好壞，只要車子能開得動(dòng)，就可從事渣土運(yùn)輸工作。據(jù)調(diào)查了解，伴山帝景、錦泰新城等項(xiàng)目土方幾乎全是由當(dāng)?shù)卮迕裨谪?fù)責(zé)清運(yùn)。二是渣土堆放缺乏場(chǎng)地。目前，我縣沒有統(tǒng)一規(guī)劃的渣土消納場(chǎng)地，村民在渣土清運(yùn)處置過程中，為圖省事，往往利用晚上時(shí)間，隨意將渣土傾倒于路邊、河邊、田邊等，導(dǎo)致渣土亂堆亂倒現(xiàn)象嚴(yán)重。三是渣土處置混亂無序。一方面傾倒公路兩旁的多。尤其是興衡大道吳集段和武家山段、s314線金花村段、雙園大道職業(yè)中專新校區(qū)段等道路兩旁，渣土堆積如山。有的車輛在運(yùn)輸渣土過程中因堆積過多，且沒有采取封閉措施，拋灑現(xiàn)象比比皆是，影響正常通行。另一方面傾倒項(xiàng)目工地的多。城關(guān)不少居民在建房過程中，不顧規(guī)劃紅線，將渣土和建筑垃圾隨意堆放于擬建項(xiàng)目工地，導(dǎo)致填土、清運(yùn)“雙重付費(fèi)”。如原來的沿江風(fēng)光帶、建材大市場(chǎng)及對(duì)面金堰湖等項(xiàng)目，廢土廢渣堆積如山，在建設(shè)過程中僅金堰廣場(chǎng)北面道路拓寬項(xiàng)目縣財(cái)政花費(fèi)的渣土清運(yùn)費(fèi)就高達(dá)20余萬元。
(二)車輛違規(guī)運(yùn)輸。一是缺少相關(guān)證照。目前，城關(guān)周邊有各類渣土運(yùn)輸車輛180余臺(tái)，多是從長(zhǎng)沙、株洲等地購(gòu)買的報(bào)廢車輛，且大部分無牌無證，也未進(jìn)行相關(guān)檢修，存在較大安全隱患。二是缺少必備設(shè)施。按照有關(guān)規(guī)定，從事渣土運(yùn)輸?shù)能囕v必須要有全封閉蓋板、自動(dòng)卸貨等功能，而目前縣城周邊所有從事渣土運(yùn)輸?shù)能囕v沒有任何遮蓋設(shè)施，有的車輛“除了喇叭不響其他部件都響”，根本不符合上路車輛要求。三是缺少安全意識(shí)。因渣土運(yùn)輸車輛大部分屬于“三無車輛”，駕駛員在日常駕駛過程中對(duì)交通安全法律法規(guī)熟視無睹，超速超載、闖紅燈等違規(guī)行為屢見不鮮，后果不堪設(shè)想。
(三)管理難以到位。一是存在暴力抗法現(xiàn)象。渣土承運(yùn)人員為逃避處罰，往往以“政府工程”名義進(jìn)行回避，對(duì)污染的道路也不進(jìn)行清理;更有甚者對(duì)渣土管理部門的正常執(zhí)法采用謾罵、圍攻等手段進(jìn)行暴力抗法，嚴(yán)重阻礙了工作開展。二是存在哄抬價(jià)格現(xiàn)象。按照相關(guān)規(guī)定，渣土運(yùn)輸處置財(cái)政評(píng)審價(jià)格為運(yùn)輸距離一公里以內(nèi)8。48元/立方，每多一公里增加1。2元。而在具體操作過程中，從事渣土運(yùn)輸?shù)拇迕駷槭估孀畲蠡?，采用恐嚇、阻工等非正常手段，抬高運(yùn)輸價(jià)格。據(jù)調(diào)查了解，錦泰新城項(xiàng)目渣土運(yùn)輸處置價(jià)格每立方16元-19。8元不等，目前渣土運(yùn)輸處置費(fèi)達(dá)170余萬元;碧桂花園項(xiàng)目渣土運(yùn)輸處置費(fèi)用高達(dá)32元/立方。三是存在違規(guī)運(yùn)輸現(xiàn)象。從事渣土運(yùn)輸?shù)拇迕裨谠吝\(yùn)輸過程中，無視時(shí)間、線路要求，不管白天還是晚上，不管主干道還是城市中心，肆意橫行，嚴(yán)重影響居民生活。
(四)影響衡東形象。一是影響城市環(huán)境。在渣土運(yùn)輸過程中，渣土承運(yùn)人員根本沒有落實(shí)“渣土運(yùn)輸車輛離開工地時(shí)要進(jìn)行清洗、全封閉運(yùn)輸”的規(guī)定，既沒對(duì)運(yùn)輸車輛進(jìn)行沖洗，更沒按照規(guī)定進(jìn)行遮蓋，超高裝載、無遮蓋運(yùn)輸現(xiàn)象普遍，拋灑無度，無論從河西進(jìn)入縣城，還是從城北進(jìn)入縣城，經(jīng)?？梢姟皦m土漫天，污泥遍地”?？h城空氣含塵量高，容易引發(fā)呼吸道感染等相關(guān)疾病，危害身體健康。二是影響安全環(huán)境。因渣土運(yùn)輸車輛大多沒有牌照，不遵守交通規(guī)則，也未購(gòu)買任何保險(xiǎn)，導(dǎo)致肇事逃逸現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。據(jù)調(diào)查了解，近兩年來渣土運(yùn)輸車發(fā)生交通事故多起，其中肇事逃逸3起，尤其是去年3月份發(fā)生在金堰廣場(chǎng)的渣土車撞人逃逸事故，經(jīng)多方排查，反復(fù)比對(duì)，雖已將肇事者抓獲，但因車輛相關(guān)證照手續(xù)不全，保險(xiǎn)手續(xù)空白，賠付難以到位，影響較大。三是影響發(fā)展環(huán)境。因渣土運(yùn)輸處置管理不到位，導(dǎo)致強(qiáng)攬工程、阻工鬧事現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，導(dǎo)致項(xiàng)目投資方對(duì)衡東發(fā)展環(huán)境評(píng)價(jià)不高，一定程度上影響了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。
二、造成縣城渣土管理混亂的主要原因。
一是體制機(jī)制不順。渣土辦是環(huán)衛(wèi)局內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，人員力量不足(目前只有4人)，部門聯(lián)動(dòng)不夠，加上行政執(zhí)法程序繁瑣，時(shí)間較長(zhǎng)，導(dǎo)致管理難以到位。同時(shí)，目前我縣沒有成立規(guī)范的渣土運(yùn)輸公司，也沒有規(guī)劃設(shè)立渣土消納場(chǎng)地，加劇了亂填亂倒行為的發(fā)生。加上部分領(lǐng)導(dǎo)對(duì)渣土管理認(rèn)識(shí)不高，不能做到依法依規(guī)辦事，借“重點(diǎn)工程建設(shè)”、“優(yōu)化發(fā)展環(huán)境”等名義打招呼，人為促成了渣土管理的混亂。
二是源頭管理不嚴(yán)。業(yè)主單位對(duì)渣土清運(yùn)重視不夠，認(rèn)為與當(dāng)?shù)卮迕窈炗喠饲暹\(yùn)協(xié)議，只要把土方拖出工地就行，后續(xù)所有工作可以一概不管;對(duì)項(xiàng)目出入口道路沒有按規(guī)定硬化，沖洗保潔設(shè)備形同虛設(shè)，加上渣土運(yùn)輸過程中普遍存在超高裝載、未覆蓋密閉、不按規(guī)定時(shí)間和線路行駛等現(xiàn)象，導(dǎo)致環(huán)境污染嚴(yán)重。渣土運(yùn)輸車輛大多無牌無證，交警、運(yùn)管等部門在日常的車輛糾章過程中執(zhí)法不嚴(yán)，導(dǎo)致各類報(bào)廢、違規(guī)車輛日益增多。
三是部門配合不緊。渣土管理工作涉及多個(gè)職能部門，渣土消納場(chǎng)設(shè)置需規(guī)劃、國(guó)土部門審批;規(guī)范工地施工由建設(shè)部門管理;渣土不按規(guī)定線路運(yùn)輸及拋撒亂倒由環(huán)衛(wèi)和城管部門負(fù)責(zé)查處;車輛無證行駛和超載運(yùn)輸由交警、運(yùn)管部門負(fù)責(zé)查處;環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)渣土污染后的清掃保潔。在具體的渣土管理過程中，部門協(xié)調(diào)配合不夠，導(dǎo)致渣土運(yùn)輸“肆意橫行”、渣土處置“任意傾倒”的現(xiàn)象愈演愈烈。
四是問責(zé)處罰不力。渣土管理需要執(zhí)法人員全天候值守巡查，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)取證，及時(shí)處理。而在具體執(zhí)法過程中，主要以渣土辦為主，由于人員、機(jī)制原因，也未進(jìn)行有效的監(jiān)管。同時(shí)，對(duì)當(dāng)事人的違規(guī)處罰較輕，甚至根本沒有處罰，其違規(guī)操作所獲得的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于違法成本，因而變本加厲，肆無忌憚。
三、切實(shí)加強(qiáng)我縣渣土管理的建議。
控制渣土污染，保護(hù)城市環(huán)境，既是政策規(guī)定，也是民心所向，更是現(xiàn)實(shí)所需。為此，我們建議如下：
(一)廣泛深入宣傳，提高思想認(rèn)識(shí)。一要加強(qiáng)正面宣傳。充分利用電視、網(wǎng)絡(luò)、橫幅、手機(jī)報(bào)等媒介，加強(qiáng)對(duì)規(guī)范渣土運(yùn)輸處置、創(chuàng)建文明衛(wèi)生縣城等方面的宣傳，提高群眾思想認(rèn)識(shí)，營(yíng)造遵章守規(guī)的濃厚氛圍。二要加強(qiáng)針對(duì)性宣傳。針對(duì)個(gè)別項(xiàng)目、個(gè)別村組、個(gè)別人員，建設(shè)部門要采取集中組織宣講、進(jìn)村入戶宣傳、重點(diǎn)對(duì)象訪談等形式，向村民宣講交通運(yùn)輸、城市管理、渣土處置等相關(guān)法律法規(guī)，全面“叫?！边`規(guī)運(yùn)輸行為。三要加強(qiáng)警示宣傳。通過對(duì)個(gè)別屢教不改、非法運(yùn)營(yíng)、污染嚴(yán)重的渣土運(yùn)輸案件的嚴(yán)肅查處和及時(shí)公開曝光，達(dá)到查處一起、教育一片、震懾一方的效果。
(二)迅速組織清查，從嚴(yán)從重整治。一要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。成立高規(guī)格的領(lǐng)導(dǎo)小組，建議由縣長(zhǎng)任組長(zhǎng)，分管城建工作的副縣長(zhǎng)任常務(wù)副組長(zhǎng)，住建、交通、國(guó)土、公安、規(guī)劃、交警、環(huán)衛(wèi)(渣土辦)及城關(guān)鎮(zhèn)等單位主要負(fù)責(zé)人為成員，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室(設(shè)縣住建局)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)全縣渣土專項(xiàng)整治和日常管理工作。二要摸清底子。要盡快組織人員，深入縣城規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的城關(guān)和吳集的相關(guān)社區(qū)、村組、項(xiàng)目工地，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)渣土運(yùn)輸情況進(jìn)行地毯式清查，包括運(yùn)輸車輛、從業(yè)人員、運(yùn)輸價(jià)格、操作模式、處置方式等，全面掌握真實(shí)情況，分門別類，登記造冊(cè)，制定臺(tái)賬。三要制定方案。針對(duì)當(dāng)前渣土違法運(yùn)輸處置現(xiàn)狀，結(jié)合實(shí)際制定《衡東縣渣土違法運(yùn)輸專項(xiàng)整治工作實(shí)施方案》，尤其要充分考慮目前以當(dāng)?shù)卮迕癯邪\(yùn)輸為主的實(shí)際情況，做細(xì)相關(guān)工作，確保穩(wěn)步推進(jìn)。四要嚴(yán)明紀(jì)律。要進(jìn)一步提高思想認(rèn)識(shí)，嚴(yán)肅工作紀(jì)律，嚴(yán)禁領(lǐng)導(dǎo)干部對(duì)正常的渣土管理執(zhí)法打招呼、批條子，一經(jīng)查實(shí)，嚴(yán)肅處理，營(yíng)造良好的執(zhí)法環(huán)境。五要從嚴(yán)打擊。要加大執(zhí)法力度，將強(qiáng)包強(qiáng)攬?jiān)脸羞\(yùn)作為打擊“三強(qiáng)三霸”的內(nèi)容之一，嚴(yán)厲進(jìn)行打擊;加強(qiáng)對(duì)違規(guī)車輛的糾章和渣土任意拋灑等現(xiàn)象的整治，嚴(yán)禁報(bào)廢車和“三無”車輛上路行駛，為進(jìn)一步規(guī)范縣城渣土運(yùn)輸?shù)於ɑA(chǔ)。
(三)強(qiáng)化源頭治理，夯實(shí)工作基礎(chǔ)。一是嚴(yán)格工地管理。加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)各基建工地、拆遷現(xiàn)場(chǎng)、市政施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，提高業(yè)主單位認(rèn)識(shí)，督促項(xiàng)目業(yè)主單位加大對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投入，做到“四個(gè)必須”，即必須有洗車平臺(tái)，必須有硬化處理施工場(chǎng)地，必須有污泥過濾沉淀池，必須有專人現(xiàn)場(chǎng)清洗車輛。同時(shí)落實(shí)“四不出場(chǎng)”制度，即未落實(shí)保潔措施的車輛不出場(chǎng)，未密閉運(yùn)輸?shù)能囕v不出場(chǎng)，車體、車輪帶泥的車輛不出場(chǎng)，未取得渣土準(zhǔn)運(yùn)手續(xù)的車輛不出場(chǎng)，從源頭上杜絕渣土運(yùn)輸污染路面的現(xiàn)象發(fā)生。同時(shí)，對(duì)不出本工地的土方開挖、運(yùn)輸、夯壓要做好揚(yáng)塵處理工作，努力將污染降到最低程度。二是嚴(yán)格車輛管理。嚴(yán)格落實(shí)渣土運(yùn)輸車輛“有渣土運(yùn)輸牌照、有全封閉覆蓋設(shè)施、有自卸功能”的“三有”規(guī)定，對(duì)當(dāng)?shù)卮迕穹线\(yùn)營(yíng)條件的車輛督促其按照相關(guān)規(guī)定辦理好證照，加裝全封閉蓋板，并在交通、交警部門取得相關(guān)證照、保險(xiǎn)公司辦理必要的手續(xù)后，再批準(zhǔn)加入或掛靠渣土運(yùn)輸公司，由公司進(jìn)行統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng);對(duì)不符合要求或已經(jīng)達(dá)到報(bào)廢規(guī)定的車輛一律予以報(bào)廢處理。同時(shí)，對(duì)無牌無證、無封閉設(shè)備的車輛仍從事渣土運(yùn)輸，由政府牽頭，組織住建、公安、交警予以查處，堅(jiān)決杜絕渣土違法運(yùn)輸。三是嚴(yán)格價(jià)格管理。按照政府主導(dǎo)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)的原則，召開渣土運(yùn)輸價(jià)格聽證會(huì)，廣泛征求群眾意見，結(jié)合運(yùn)輸距離和市場(chǎng)行情，合理制定每季度的渣土運(yùn)輸價(jià)格區(qū)間和渣土消納價(jià)格，規(guī)定渣土運(yùn)輸公司的運(yùn)輸價(jià)格不得超過政府制定的指導(dǎo)價(jià)格上限，對(duì)擅自提高價(jià)格、群眾反映強(qiáng)烈的行為要嚴(yán)格予以查處。
(四)理順管理機(jī)制，提高管理實(shí)效。一是成立渣土運(yùn)輸公司。注冊(cè)成立1—2家正規(guī)的渣土運(yùn)輸公司，要求擁有一定數(shù)量的大小不同型號(hào)的渣土運(yùn)輸車輛，辦理渣土車運(yùn)輸車牌，取得道路運(yùn)輸證等相關(guān)資質(zhì)，落實(shí)城區(qū)渣土車輛運(yùn)輸時(shí)間、路線、消納堆放要求和進(jìn)出工地保潔規(guī)定，實(shí)現(xiàn)由村民個(gè)人無序運(yùn)輸轉(zhuǎn)變?yōu)楣窘y(tǒng)一組織運(yùn)營(yíng)，最大限度減少渣土運(yùn)輸污染。根據(jù)實(shí)際情況，可允許業(yè)主單位引進(jìn)外地渣土運(yùn)輸公司或當(dāng)?shù)胤显吝\(yùn)輸條件的車輛進(jìn)行渣土運(yùn)輸，提高競(jìng)爭(zhēng)力，防止市場(chǎng)壟斷。二是設(shè)立渣土消納場(chǎng)地。根據(jù)城市規(guī)劃，采用政府租賃、征收模式或渣土公司自行租賃模式，經(jīng)住建、國(guó)土、規(guī)劃、環(huán)保等部門審批通過后，在城北、城東和河西選定一至兩處渣土消納場(chǎng)地，解決渣土無處傾倒問題。在渣土消納場(chǎng)選址過程中，要充分考慮城市發(fā)展實(shí)際，既要保證傾倒的渣土對(duì)周邊環(huán)境污染最小，又要保證能滿足規(guī)劃期內(nèi)渣土的傾倒，尤其在消納場(chǎng)渣土飽和后仍然可以有效利用，避免重復(fù)開挖運(yùn)輸、增加投入成本、造成二次浪費(fèi)和污染。同時(shí)，明確規(guī)定城區(qū)居民和個(gè)體戶房屋裝修垃圾或少量建筑渣土按照“成本價(jià)”運(yùn)輸，免收渣土消納費(fèi)，從而減少市民亂倒渣土機(jī)率。政府儲(chǔ)備地最好完成“三通一平”，由“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，按照?guī)定做好土方平衡，減少余土消納和找土填方的矛盾。三是完善渣土管理機(jī)制。制定和完善縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)渣土運(yùn)輸管理考核辦法，如果設(shè)立城市管理執(zhí)法局，可下設(shè)渣土管理執(zhí)法大隊(duì)，負(fù)責(zé)縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的渣土管理工作。否則，應(yīng)盡快成立以建設(shè)、交通、交警、城管、環(huán)衛(wèi)等部門參與的渣土管理執(zhí)法大隊(duì)，增加財(cái)政投入，加大巡查力度，實(shí)行聯(lián)合執(zhí)法。建設(shè)部門要加強(qiáng)對(duì)渣土運(yùn)輸?shù)膶徟?，明確運(yùn)輸線路、時(shí)間等;交通、交警、城管等要加強(qiáng)對(duì)主要交通路口24小時(shí)值守監(jiān)控，重點(diǎn)對(duì)渣土車無牌無照運(yùn)輸、不封閉及超高超載、沿街撒落、不按指定路線行駛、不按指定地點(diǎn)處置、車輛夾帶泥土污染路面等違規(guī)違章行為進(jìn)行嚴(yán)管重罰;環(huán)衛(wèi)部門要嚴(yán)格落實(shí)誰污染誰清掃制度，有效遏制渣土污染屢禁不止問題的發(fā)生;城管隊(duì)要建立有獎(jiǎng)舉報(bào)制度，設(shè)立專門舉報(bào)電話，舉報(bào)查實(shí)后給予舉報(bào)人一定的精神和物資獎(jiǎng)勵(lì)，充分調(diào)動(dòng)市民參與的積極性、主動(dòng)性，形成多方參與的良好氛圍;渣土辦要加強(qiáng)對(duì)渣土運(yùn)輸公司和城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)各社區(qū)(村委會(huì))的日?？己?，對(duì)管理規(guī)范、效果較好的予以一定的獎(jiǎng)勵(lì)，實(shí)現(xiàn)平廂裝載、密閉運(yùn)輸和遵章行駛，切實(shí)提高管理實(shí)效，早日創(chuàng)建國(guó)家級(jí)文明衛(wèi)生縣城。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇三
隨著新型城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)，城區(qū)居民小區(qū)如雨后春筍涌現(xiàn)，居民小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作作為一項(xiàng)新興行業(yè)取得了較快發(fā)展。為加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的研究，全面掌握物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理科學(xué)、健康、快速發(fā)展，縣委辦5月中下旬通過現(xiàn)場(chǎng)察看、實(shí)地走訪、召開座談會(huì)、查閱資料、聽取匯報(bào)等方式，重點(diǎn)對(duì)黃梅鎮(zhèn)城區(qū)小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理情況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研。現(xiàn)將情況報(bào)告如下：
物業(yè)管理是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化的客觀需要和必然產(chǎn)物，它既是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理的重要一環(huán)，事關(guān)千家萬戶，直接影響著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等各方面的效益。
一是能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)?！百I房一陣子，物業(yè)服務(wù)一輩子?！弊鳛樯唐贩康氖酆蠓?wù)，物業(yè)管理推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行體系的確立與完善，不僅本身對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有重要作用，還有利于刺激居民購(gòu)房積極性，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，帶動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。對(duì)開發(fā)商來說，良好的物業(yè)管理能塑造開發(fā)商在公眾中的良好形象，增強(qiáng)投資者的信心，提升其產(chǎn)品價(jià)格，促進(jìn)銷售，從而形成公司經(jīng)營(yíng)的良性循環(huán)。對(duì)住戶來說，他們用幾乎一生的積蓄來購(gòu)買一套房子，房子是其個(gè)人資產(chǎn)最重要的組成部分，好的物業(yè)管理可以使其個(gè)人資產(chǎn)處于完好的狀態(tài)，延長(zhǎng)使用壽命，提高其市場(chǎng)價(jià)值，即能確保物盡其用，值其所值。實(shí)踐證明，物業(yè)較好的廈安、譽(yù)天下等樓盤銷量較好，而且容易轉(zhuǎn)讓，保值率高。
二是能提高生活質(zhì)量。居民小區(qū)的物業(yè)管理，無論是供水、供電、供氣、路燈，還是綠化、休閑設(shè)施，都與群眾生活息息相關(guān)。它直接關(guān)系著所有住戶的和諧安居、清潔衛(wèi)生、維護(hù)服務(wù)和治安管理等。加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)管理，對(duì)改善居住環(huán)境，提高市民安全感、滿意度、生活品位、幸福指數(shù)有著重大的基礎(chǔ)性作用。好的物業(yè)管理可以讓人心情舒暢，促使人們安居樂業(yè)，改進(jìn)人們的精神面貌，促進(jìn)人際關(guān)系融洽、生活品質(zhì)提升。
三是能增加群眾就業(yè)。物業(yè)管理就業(yè)容量大，對(duì)擴(kuò)大就業(yè)具有重要作用。目前，我縣物業(yè)管理從業(yè)人員1500余人，從業(yè)人員大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力及部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人等，有效吸納了多余勞動(dòng)力，緩解了社會(huì)就業(yè)壓力，為居民收入增加起到積極的推動(dòng)作用。
四是能維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。物業(yè)管理貼近群眾，直接服務(wù)居民，是加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)管理，推動(dòng)和諧社會(huì)建設(shè)的重要環(huán)節(jié)之一。目前，我縣商品房新開發(fā)小區(qū)80個(gè)，縣城區(qū)原有的老住宅小區(qū)或生活大院約170個(gè)，總計(jì)開發(fā)面積超過1000萬平方米，約居住居民13萬人。這些居民年齡、來源、性別、就業(yè)等構(gòu)成復(fù)雜，社會(huì)穩(wěn)控壓力大。物業(yè)管理通過及時(shí)采集、變更住戶信息，不斷提高人防、技防水平，可以在維護(hù)社區(qū)秩序，協(xié)助公安等有關(guān)部門防范查處偷盜搶等刑事犯罪，防止可能發(fā)生的火災(zāi)、燃?xì)庑孤?、爆炸、電梯傷人等惡性事故中起到重要作用?/p>
五是能完善城市管理。一個(gè)個(gè)物業(yè)區(qū)域是構(gòu)成城區(qū)的基本單元，衛(wèi)生城市、園林城市的建設(shè)，離不開物業(yè)形象和物業(yè)環(huán)境的改善。物業(yè)管理是建設(shè)現(xiàn)代城市的重要基礎(chǔ)工作，已成為一項(xiàng)關(guān)系民生的社會(huì)管理手段。每一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境整潔、優(yōu)美，秩序井然，城區(qū)整體面貌和秩序才能得以提升。自起步以來，現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)公司已經(jīng)發(fā)展到48家，有18個(gè)小區(qū)先后獲得省、市優(yōu)秀管理小區(qū)和市文明小區(qū)、園林小區(qū)等稱號(hào)，為創(chuàng)新社會(huì)管理和創(chuàng)建文明城市、園林城市奠定了基礎(chǔ)。
隨著我縣房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，小區(qū)物業(yè)管理也暴露出了許多問題，引發(fā)了不少社會(huì)矛盾，給縣委、縣政府工作帶了很大的壓力。
（一）監(jiān)管部門沒有各司其責(zé)。一是主管部門力量不足?？h房管局是小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理行政主管部門。房管局物業(yè)管理工作職責(zé)設(shè)在縣房管辦，現(xiàn)有工作人員3人，負(fù)責(zé)對(duì)全縣80個(gè)小區(qū)及單位小區(qū)、48家注冊(cè)物管企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)管理。主管部門工作職責(zé)過多，工作力量嚴(yán)重不足，難以切實(shí)履行物業(yè)行政管理職責(zé)。二是職能部門管理缺位。小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理是一項(xiàng)涉及到社會(huì)各個(gè)方面的綜合性工作，涉及的職能部門包括規(guī)劃、發(fā)改、國(guó)土、工商、質(zhì)監(jiān)、稅務(wù)、城管、公安、安監(jiān)、園林、環(huán)保、供水、供電等。由于缺少把各部門聯(lián)合起來共同指導(dǎo)服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制和平臺(tái)，部門之間缺乏工作銜接，有的職能界定不清、有的監(jiān)督服務(wù)不到位，致使遇到事情，往往推諉扯皮，小區(qū)成了執(zhí)法空白區(qū)域。如有的小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)亂搭亂建、占用公共通道、破壞墻體結(jié)構(gòu)影響使用安全、破壞綠化、破壞公用設(shè)施等違法行為以及亂停亂放、公共場(chǎng)合跳廣場(chǎng)舞擾民、亂扔垃圾等一系列影響居民生活環(huán)境的現(xiàn)象還普遍存在。居民反映強(qiáng)烈，物業(yè)公司卻沒有執(zhí)法權(quán)，只能口頭勸告和制止，缺乏有效的管理手段，造成物業(yè)服務(wù)小區(qū)出現(xiàn)的一些矛盾問題久拖不決。還有的職能部門對(duì)物業(yè)公司有歧視性政策，比如，自來水二次供水用電費(fèi)用由物業(yè)公司承擔(dān)、電梯和路燈等用電不與居民用電同價(jià)、環(huán)衛(wèi)部門收取物業(yè)公司的環(huán)衛(wèi)費(fèi)和裝修渣土轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)等，增加了物業(yè)公司負(fù)擔(dān)。三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)的屬地管理責(zé)任沒有壓實(shí)。按照7月28日通過的《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》規(guī)定：“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在同級(jí)黨組織領(lǐng)導(dǎo)和民政部門指導(dǎo)監(jiān)督下，依法組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)服務(wù)糾紛”,但實(shí)際上鄉(xiāng)鎮(zhèn)都認(rèn)為物業(yè)服務(wù)管理是房管局的事，是物業(yè)公司的事，責(zé)、權(quán)、費(fèi)不對(duì)等，不愿意管。四是社區(qū)的作用沒有真正發(fā)揮。一個(gè)小區(qū)，少則數(shù)千人，多則數(shù)萬人，小區(qū)里有許多治安、違建、綠化、娛樂、健身、文明創(chuàng)建等民生問題亟待解決，急需社區(qū)出面協(xié)調(diào)解決。然而，事實(shí)上，社區(qū)對(duì)小區(qū)是有心無力，放任自流，形成小區(qū)、社區(qū)“兩張皮”.
（二）物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平不高。一是實(shí)力不強(qiáng)。全縣登記注冊(cè)的72戶物業(yè)企業(yè)中，注冊(cè)資本在50萬元以下的60戶，占83%;從業(yè)人員10人以下的10戶，占14%;全縣物業(yè)企業(yè)中，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)2家，三級(jí)資質(zhì)46家；未申請(qǐng)辦理物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的24家，占33%.大多數(shù)公司規(guī)模較小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和服務(wù)意識(shí)淡薄，安于現(xiàn)狀，內(nèi)部管理制度不健全、從業(yè)行為不規(guī)范、服務(wù)水平不高，服務(wù)產(chǎn)品缺乏綜合競(jìng)爭(zhēng)力。二是專業(yè)水平低。從72家物業(yè)企業(yè)調(diào)查情況看，從業(yè)的1500名工作人員，平均年齡48歲左右；保潔人員女性占95%以上。文化程度偏低：管理人員中大專以上文化占5%;保安人員高中學(xué)歷占8%、初中及初中以下學(xué)歷占92%;保潔人員98%為初中以下文化；專業(yè)水平不高：管理人員具有各類崗位從業(yè)資格證的450人，占30%;工資待遇差：管理人員工資月均元（公司經(jīng)理等高層管理人員2600元），保安月均1600元、保潔人員月均1200元不等。大多數(shù)人員未簽訂勞動(dòng)合同、未按規(guī)定辦理相關(guān)保險(xiǎn)。員工文化水平低，同時(shí)沒有接受過專門培訓(xùn)，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作，從業(yè)人員流動(dòng)性大。三是服務(wù)項(xiàng)目單一。()物業(yè)企業(yè)僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務(wù)內(nèi)容，沒有利用社區(qū)文明建設(shè)契機(jī)，拓展服務(wù)平臺(tái)。而保安服務(wù)又流于形式，人防、技防不到位，作用沒有真正發(fā)揮好。重門崗，輕巡邏查看；重小區(qū)內(nèi)部安全，輕外圍防范；重治安問題，輕設(shè)施安全；重人員數(shù)量，輕崗位管理監(jiān)督；重對(duì)人的防范，輕對(duì)物的安全監(jiān)護(hù)。據(jù)反應(yīng)，每年小區(qū)失竊摩托車在3萬輛左右。目前全縣開展代灌液化氣、代灌純凈水、代售生活用品等服務(wù)僅有6家物業(yè)公司。四是財(cái)務(wù)收支不透明。收支沒有公開或不全方位公開，導(dǎo)致業(yè)主不知道自己繳納的費(fèi)用花在什么地方。許多物業(yè)企業(yè)缺少長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和規(guī)模化發(fā)展的理念，往往追求短期效益，眼前利益。有的物業(yè)企業(yè)取得物業(yè)管理權(quán)后，沒有嚴(yán)格履約，擅自降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求。更有甚者，只收費(fèi)不服務(wù)，引起業(yè)主不滿，業(yè)主不愿意繳費(fèi)。，我縣物業(yè)糾紛不斷。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房管部門直接處理日常投訴68起，上級(jí)轉(zhuǎn)辦8起。
（三）發(fā)展基礎(chǔ)環(huán)境不好。一是開發(fā)商遺留問題給物業(yè)管理服務(wù)造成隱患。受利益驅(qū)動(dòng)和有關(guān)部門監(jiān)管不力等影響，開發(fā)商重視房屋建設(shè)，而忽視對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，忽視對(duì)水、電、電梯、綠化、道路、燃?xì)狻⑼ㄐ?、空調(diào)位、停車位等的系統(tǒng)設(shè)計(jì)，沒有硬性標(biāo)準(zhǔn)，隨意性很大。除此以外，房屋建成后，開發(fā)商對(duì)小區(qū)配套承諾也不能兌現(xiàn)，質(zhì)量問題多。調(diào)研中物業(yè)公司反映，房屋相關(guān)信息特別是下水等隱弊工程信息沒有移交，給維護(hù)帶來不便；電梯配置標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，給安全帶來重大隱患；路燈等弱電線路電纜質(zhì)量較差；公園、綠化等配套服務(wù)設(shè)施不兌現(xiàn)；房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題后，開發(fā)商不主動(dòng)維修，卻和物業(yè)公司就修繕責(zé)任互相推諉。比如：小高層就曾經(jīng)出現(xiàn)過電梯不能運(yùn)行、高層用水二次加壓設(shè)備偷工減料導(dǎo)致業(yè)主用不上水的問題。出現(xiàn)問題后，開發(fā)商維修、維護(hù)不及時(shí)，宣傳溝通不到位，業(yè)主對(duì)情況不了解，就將矛盾全部轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引起業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，導(dǎo)致業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，造成業(yè)主和物業(yè)公司形成對(duì)立面。二是業(yè)主委員會(huì)尚未真正發(fā)揮作用。目前，開發(fā)商上報(bào)縣房管部門備案的業(yè)主委員只有20個(gè)，而且大多有名無實(shí)，真假難辨，真正發(fā)揮作用的很少。業(yè)主委員會(huì)的作用沒有充分發(fā)揮，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)與業(yè)主就缺少了溝通的橋梁，缺少了信任的基礎(chǔ)，不利于業(yè)主自治管理和其它物業(yè)工作的開展。比如，小區(qū)住宅維修基金的提取需要業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主簽字，但因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不到位，全縣房屋維修基金時(shí)至今日尚未啟用，房屋維修因此得不到保障。部分小區(qū)因年久失修、房屋破損、滲水漏水、排水不暢等問題已嚴(yán)重影響到住戶的正常生活，群眾反響較大。三是業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)不高。有的業(yè)主的消費(fèi)觀念不正確，部分買房人長(zhǎng)年外出務(wù)工，家里是剛從農(nóng)村上來的中老年人居住，沒有物業(yè)管理觀念，對(duì)有償服務(wù)有抵觸情緒。有的業(yè)主把物業(yè)管理服務(wù)職能無限擴(kuò)大化，認(rèn)為繳了費(fèi)，物業(yè)公司就應(yīng)該什么都負(fù)責(zé)；只要遇到麻煩事情，就要求物業(yè)公司解決；只要物業(yè)公司不解決，就以此為借口緩繳費(fèi)或者不繳費(fèi)。有的業(yè)主把物業(yè)公司職能虛無化，認(rèn)為我住的房子用不著物業(yè)公司來管理，沒有必要花冤枉錢。還有的業(yè)主自身素質(zhì)差，物業(yè)服務(wù)照常享受，就是不想掏管理費(fèi)。也有個(gè)別業(yè)主以不在小區(qū)住為借口不交物業(yè)費(fèi)。還有一部分業(yè)主，看到其他業(yè)主不繳費(fèi)，認(rèn)為自己交了反而吃虧，也拒絕或者拖欠物業(yè)費(fèi)。在不繳費(fèi)的業(yè)主中，還包括一部分機(jī)關(guān)干部、人民教師等靠吃財(cái)政工資供養(yǎng)的人員。來自縣房管局物業(yè)費(fèi)繳納統(tǒng)計(jì)表明，20全縣統(tǒng)計(jì)上報(bào)的80個(gè)小區(qū)，總戶數(shù)為15000戶，其中機(jī)關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)為3000戶，未繳納物業(yè)費(fèi)的機(jī)關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)為300戶，占機(jī)關(guān)事業(yè)單位戶數(shù)的10%,影響特別壞；物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)率最高的98%,收費(fèi)率低的只有30%;盈利企業(yè)只有20%,微利保本企業(yè)達(dá)30%,虧損企業(yè)達(dá)50%.還有的部分物業(yè)公司是開發(fā)商組建，物業(yè)費(fèi)收不起來，靠開發(fā)商“輸血”維持，呈現(xiàn)虛假繁榮，為的是不影響剩余樓盤和下一期樓盤銷售。一旦開發(fā)商的項(xiàng)目完成，開發(fā)商撤離，不再“輸血”,物業(yè)管理就可能面臨癱瘓。另外，有的新建小區(qū)業(yè)主入住率較低，也是造成物業(yè)收費(fèi)難的原因之一。四是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)氛圍不濃。由于小區(qū)物業(yè)服務(wù)起步較晚，發(fā)展滯后，物管企業(yè)大多都是由開發(fā)商直接指定或者經(jīng)部分業(yè)主同意后直接進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行管理。物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化程度不高，成為了制約物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的瓶頸，無法形成良性競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，企業(yè)沒有優(yōu)勝劣汰的緊迫感和危機(jī)感，管理人員的專業(yè)素質(zhì)、管理水平和服務(wù)質(zhì)量都得不到有效提高。
三、需要改進(jìn)地方不小。
一是健全制度，加大對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管力度。要制定房屋售后服務(wù)制度。加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商工程質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的監(jiān)管，防止開發(fā)商偷工減料、降低公共配套設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量的行為；在項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)時(shí)，房管部門就應(yīng)該對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)配套設(shè)施提前介入監(jiān)管，從工程項(xiàng)目立項(xiàng)開始，對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，保證居住小區(qū)建設(shè)少留甚至不留“硬傷”,為跟進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)打好基礎(chǔ)。要制定嚴(yán)格的小區(qū)物業(yè)承接和查驗(yàn)制度。對(duì)參與驗(yàn)收的單位和個(gè)人，可以采取責(zé)任追究和責(zé)任倒查制度，誰簽字，誰負(fù)責(zé)；要像銀行發(fā)放貸款推行的放款收款終身負(fù)責(zé)制一樣，約束驗(yàn)收人員切實(shí)高度負(fù)責(zé)，杜絕以權(quán)謀私和不作為、亂作為現(xiàn)象，杜絕未竣工就把不符合驗(yàn)收條件的房屋提前交付業(yè)主使用的現(xiàn)象發(fā)生。開發(fā)商要把房屋信息向物管企業(yè)移交。要制定物業(yè)管理常態(tài)整治制度。對(duì)歷史形成的遺留問題要督促開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)盡快落實(shí)維修、維護(hù)和整改；要加大小區(qū)環(huán)境整治力度，逐漸解決老小區(qū)無人管理、環(huán)境臟亂差等問題；對(duì)現(xiàn)在已經(jīng)嚴(yán)重影響居民生活的問題和矛盾，要抓緊協(xié)調(diào)開發(fā)商以及行業(yè)主管部門、相關(guān)工程監(jiān)管部門，迅速明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任和維修部門，限時(shí)并保質(zhì)保量加以解決；對(duì)新建小區(qū)的工程質(zhì)量、供電、供水、供氣、通訊、消防、安防、電梯以及小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施等方面，進(jìn)行全方位監(jiān)管。
二是規(guī)范行為，提高物業(yè)服務(wù)水平。房管部門要嚴(yán)格把關(guān)，高度重視前期物業(yè)小區(qū)的交接，認(rèn)真完成物業(yè)公司的資質(zhì)初審工作。要做好住宅小區(qū)前期物業(yè)招投標(biāo)的監(jiān)管工作。要根據(jù)創(chuàng)建縣優(yōu)秀小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各小區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格的檢查并實(shí)施獎(jiǎng)懲措施，在小區(qū)設(shè)立投訴舉報(bào)電話、舉報(bào)信箱，方便業(yè)主投訴，用于監(jiān)督物業(yè)公司的服務(wù)行為，督促物業(yè)公司按照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)。如有違反，從嚴(yán)處理，或根據(jù)規(guī)定予以罰款，或發(fā)動(dòng)小區(qū)業(yè)委會(huì)辭退物業(yè)企業(yè)，或限制其參與物業(yè)招投標(biāo)和承接業(yè)務(wù)。要建立培訓(xùn)制度，提升物業(yè)從業(yè)人員及業(yè)委會(huì)的整體素質(zhì)。要倡導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過建立分析制度整合資源，創(chuàng)新服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，降低管理成本，為業(yè)主提供細(xì)致周到的人性化服務(wù)。鼓勵(lì)物業(yè)公司創(chuàng)先爭(zhēng)優(yōu)，要經(jīng)常開展小區(qū)物業(yè)管理工作評(píng)比，制定獎(jiǎng)懲措施，對(duì)獲得省優(yōu)、市優(yōu)的物業(yè)公司要予以獎(jiǎng)勵(lì)。要探索物業(yè)管理模式多樣化，規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為，抓緊培養(yǎng)本土龍頭型小區(qū)物業(yè)企業(yè)。扶持優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)發(fā)展壯大。要對(duì)物業(yè)企業(yè)給予稅收等方面的政策扶持；要抓好小區(qū)物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐招標(biāo)關(guān)，提高物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐的門檻，物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)要向優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)傾斜；鼓勵(lì)物業(yè)優(yōu)秀企業(yè)開展規(guī)?；?、集約化經(jīng)營(yíng)，全面提升黃梅縣物業(yè)的水平和檔次。
三是創(chuàng)新手段，破解物業(yè)費(fèi)的收繳難題。物業(yè)收費(fèi)難、業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，直接導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降。要強(qiáng)化宣傳教育，使業(yè)主明白自己的權(quán)利和義務(wù)，樹立“花錢買服務(wù)”的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)，明白不繳、少繳和欠繳物業(yè)管理費(fèi)不僅損害了物業(yè)企業(yè)的利益，同時(shí)也損害了業(yè)主自身的利益。要?jiǎng)?chuàng)新物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式，推行業(yè)主自行到銀行繳納或與其他市政公用事業(yè)收費(fèi)一并收取。要采取得力措施，對(duì)無正當(dāng)理由拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，要在小區(qū)宣傳欄、報(bào)紙、電視臺(tái)等媒體進(jìn)行曝光；對(duì)公職人員要由單位負(fù)責(zé)督促，無正當(dāng)理由拒繳的，扣發(fā)其工資，情節(jié)嚴(yán)重的，要誡勉談話，直至進(jìn)行組織處理；銀行、工商等部門在辦理貸款、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等環(huán)節(jié)要嚴(yán)格把關(guān)，作為社會(huì)不良信譽(yù)予以限制；法院要簡(jiǎn)化程序，可以到小區(qū)內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)開庭，快速審結(jié)、執(zhí)行清理拖欠物業(yè)費(fèi)行為；物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)，否則，有關(guān)部門在辦理房屋過戶手續(xù)時(shí)，要對(duì)欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行限制。要增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)透明度，建設(shè)物業(yè)費(fèi)征繳信息平臺(tái)，推進(jìn)物業(yè)費(fèi)收支公開。
四是落實(shí)責(zé)任，形成社會(huì)齊抓共管的新格局。要以《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施為契機(jī)，進(jìn)一步強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，把小區(qū)物業(yè)管理工作提上政府的議事日程，納入目標(biāo)考核。要充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的綜合管理職能，將物業(yè)管理與社區(qū)管理有效結(jié)合，形成屬地管理、條塊結(jié)合的新格局。要重視小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的成立和換屆選舉工作，推進(jìn)小區(qū)自治建設(shè)。要建立起縣房管局、屬地鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)、住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)四級(jí)物業(yè)管理體系。房管、規(guī)劃、公安、環(huán)保、工商、城管、供排水、社區(qū)以及物業(yè)協(xié)會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等部門要各司其責(zé)，齊抓共管，進(jìn)一步明確職責(zé)，細(xì)化、量化工作任務(wù)。要用好維修基金，加大對(duì)老小區(qū)和問題突出小區(qū)的維修改造力度。開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)要相互配合、相互理解、相互支持，打好小區(qū)物業(yè)管理的持久戰(zhàn)。
五是大膽探索，建立和完善物業(yè)管理制度體系。要盡快出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理實(shí)施意見》，堅(jiān)持“分級(jí)負(fù)責(zé)、權(quán)責(zé)統(tǒng)一，重心下移、屬地為主，多方聯(lián)動(dòng)、業(yè)主參與”的原則，建立聯(lián)席會(huì)議制度，構(gòu)建和諧社區(qū)新體制；探索對(duì)新建小區(qū)、老舊小區(qū)、零散小區(qū)和保障性小區(qū)的分類管理辦法，強(qiáng)化前期物業(yè)管理，暢通維修基金提取通道，強(qiáng)化激勵(lì)扶持，提升管理水平。要加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)監(jiān)管，全面清理或規(guī)范對(duì)收費(fèi)管理，規(guī)定對(duì)用水、用電與民用同價(jià)，供水、供電、供氣等單位及時(shí)接管包括變電、燃?xì)庹{(diào)壓、二次供水等在內(nèi)的設(shè)施設(shè)備、相關(guān)管線和計(jì)量裝置，并向終端用戶收費(fèi)，全面落實(shí)物業(yè)服務(wù)優(yōu)惠政策，杜絕亂收費(fèi)，減輕物業(yè)企業(yè)的成本和壓力。大力推進(jìn)《物業(yè)管理服務(wù)招投標(biāo)制度》，營(yíng)造公平的市場(chǎng)環(huán)境。建設(shè)數(shù)字化物業(yè)管理平臺(tái)，建立物業(yè)管理呼叫中心，探索報(bào)修一號(hào)通，提高全行業(yè)信息化管理水平，大膽探索出一條符合黃梅縣實(shí)際、扎實(shí)有效的物業(yè)管理新路子，力爭(zhēng)把隱患消滅在萌芽，把矛盾解決在當(dāng)下，為黃梅的科學(xué)發(fā)展和諧發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇四
物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是新經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)和提高居民生活品質(zhì)的重要載體，是創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的重要考核依據(jù)，在改善居住環(huán)境、促進(jìn)社會(huì)和諧、提高城市品位、提升居民幸福指數(shù)等方面發(fā)揮著積極作用。根據(jù)“不忘初心、牢記使命”主題教育要求，圍繞為民服務(wù)解難題目標(biāo)，近期市政府研究室與市物業(yè)事務(wù)中心，組成聯(lián)合調(diào)研組，先后走訪了大江觀邸、家園、頤景園等小區(qū)（圖1），組織市、區(qū)物業(yè)事務(wù)中心主要負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表召開3次座談，并形成調(diào)研報(bào)告。
近年來，我市以“規(guī)范物業(yè)管理，構(gòu)建和諧社區(qū)”為目標(biāo)，加大物業(yè)管理工作力度，取得了積極進(jìn)展。
（一）行業(yè)規(guī)模快速發(fā)展。隨著國(guó)家新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)建設(shè)不斷推進(jìn)，全市城區(qū)面積、人口快速增長(zhǎng)，物業(yè)管理市場(chǎng)從無到有、從不規(guī)范到逐步有序發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模逐漸壯大，物業(yè)數(shù)量、服務(wù)水平、從業(yè)人員、服務(wù)覆蓋面快速健康發(fā)展。截至目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)320多家，從業(yè)人員5萬多人，實(shí)施物業(yè)管理的住宅項(xiàng)目1200多個(gè)，服務(wù)面積6800多萬平方米，物業(yè)管理項(xiàng)目覆蓋率78.3%，居全省前列。
（二）服務(wù)效能日趨加強(qiáng)。近年來，物業(yè)管理行業(yè)推進(jìn)公司化運(yùn)作、品牌化管理，物業(yè)服務(wù)逐漸提升，物業(yè)品質(zhì)不斷增強(qiáng)，物業(yè)管理發(fā)展取得長(zhǎng)足進(jìn)步，成為增進(jìn)居民福祉、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要力量。一是開展“服務(wù)質(zhì)量主題年”活動(dòng)，有計(jì)劃有步驟地實(shí)施星級(jí)項(xiàng)目創(chuàng)建，樹立行業(yè)標(biāo)桿。截至目前，全市共申報(bào)創(chuàng)建省級(jí)五星、四星物業(yè)項(xiàng)目20個(gè)。二是抓好典型示范，大力開展“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌·幸?！眲?chuàng)新社會(huì)治理系列行動(dòng)，積極推進(jìn)無物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治，一批老舊小區(qū)舊貌換新顏。三是加強(qiáng)培訓(xùn)規(guī)范，全面推行“三公開”制度，督促物業(yè)企業(yè)公開服務(wù)價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容。在全市組織開展全方位、專業(yè)化的物業(yè)管理培訓(xùn)，目前已培訓(xùn)1000多名物業(yè)服務(wù)企業(yè)中層管理人員。
（三）行業(yè)監(jiān)管力度加大。近年來，物業(yè)管理部門逐漸從事前監(jiān)管向事中事后監(jiān)管轉(zhuǎn)變，監(jiān)管體系基本成型，監(jiān)管框架逐漸完善，為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一是完善配套政策，制定了全面推進(jìn)物業(yè)管理工作、物業(yè)服務(wù)重大矛盾糾紛預(yù)防處置等實(shí)施意見和方案，讓物業(yè)管理有章可循。二是機(jī)構(gòu)改革后，各區(qū)成立物業(yè)事務(wù)中心，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)物業(yè)工作，充實(shí)了人員力量。三是建立物業(yè)糾紛調(diào)處聯(lián)席會(huì)議制度，搭建業(yè)主、物業(yè)與各管理部門的良性互動(dòng)平臺(tái)，今年物業(yè)管理投訴處理立馬率和群眾滿意率均為100%。四是出臺(tái)城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施意見，對(duì)20個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)收費(fèi)價(jià)格核定，讓業(yè)主真正得實(shí)惠。例如，對(duì)房屋交付后空置半年以上的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)僅收70%。
隨著城市的不斷發(fā)展，人們的關(guān)注點(diǎn)逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質(zhì)追求，物業(yè)管理逐漸成為社會(huì)關(guān)注的熱門話題，呈現(xiàn)“廣、雜、深”的特點(diǎn)?！皬V”是指物業(yè)管理涉及面廣，與全市居民都密切相關(guān)。據(jù)市長(zhǎng)熱線辦統(tǒng)計(jì)，物業(yè)管理受理投訴從年的1093件增加至年20xx件，年上半年達(dá)1407件，投訴數(shù)量逐年成倍增長(zhǎng)，成為市民投訴的集中領(lǐng)域（圖2）。“雜”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關(guān)（圖3）?！吧睢笔侵肝飿I(yè)管理表面看是行業(yè)問題，深層次是基層社會(huì)治理問題。深入分析物業(yè)管理問題及產(chǎn)生原因，主要體現(xiàn)在社會(huì)主體、政府治理、市場(chǎng)調(diào)節(jié)等方面。
（一）社會(huì)主體角色錯(cuò)位。物業(yè)管理涉及業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商等多元社會(huì)主體的共治和博弈，利益訴求錯(cuò)綜復(fù)雜、難以統(tǒng)一，“人人為我”的利己觀念大行其道，“我為人人”的良好風(fēng)尚尚未成勢(shì)。部分開發(fā)商，只管賣房不管售后，為追求利益最大化，不惜損害業(yè)主利益，大打“甩手牌”。在開發(fā)項(xiàng)目之初，以成立項(xiàng)目公司的形式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，項(xiàng)目竣工交付后，將公司注銷，導(dǎo)致購(gòu)房戶無法依法維權(quán)，比如海德堡項(xiàng)目。在建設(shè)過程中，通過壓低施工價(jià)格、偷工減料、層層轉(zhuǎn)包等方式壓縮建設(shè)成本，導(dǎo)致不能按期交房和房屋質(zhì)量問題，比如城建檀香山、奧園廣場(chǎng)、京鷹華府等項(xiàng)目。在出現(xiàn)問題后，有的開發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉，物業(yè)維修資金申請(qǐng)程序繁瑣、業(yè)主意見難以統(tǒng)一，使得質(zhì)量問題無法立馬解決，矛盾糾紛愈演愈烈。在銷售過程中，有的開發(fā)商為盡快售出車位、回籠資金，違規(guī)將車庫(kù)出售給小區(qū)外人員，或以只售不租、提高停車費(fèi)等方式，迫使業(yè)主購(gòu)買車位，造成小區(qū)停車難、停車貴。比如，頤景園等小區(qū)。有的開發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費(fèi)和較高服務(wù)品質(zhì)吸引住戶入住，銷售結(jié)束后物業(yè)服務(wù)質(zhì)量顯著下滑。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)，奉行盈利為中心的經(jīng)營(yíng)理念，而不是以服務(wù)業(yè)主為中心。在承接物業(yè)項(xiàng)目前，為了承接開發(fā)商物業(yè)項(xiàng)目，對(duì)建設(shè)質(zhì)量問題“睜只眼閉只眼”，未嚴(yán)格進(jìn)行承接查驗(yàn)。有的以低于成本價(jià)格招投標(biāo)，進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)。在承接物業(yè)項(xiàng)目后，為了保住利潤(rùn)，降低服務(wù)質(zhì)量，壓縮人員成本，服務(wù)項(xiàng)目少、標(biāo)準(zhǔn)低。有的以“摞挑子不干”來脅迫業(yè)主追加費(fèi)用，甚至直接“棄盤”。有的與業(yè)主爭(zhēng)利，收費(fèi)不規(guī)范、占用公用區(qū)域、侵占共用營(yíng)收、違規(guī)催繳物業(yè)費(fèi)等。比如，家園小區(qū)等項(xiàng)目。部分業(yè)委會(huì)成員，奉獻(xiàn)意識(shí)、責(zé)任意識(shí)較弱，不作為、亂作為、慢作為。有的把業(yè)委會(huì)當(dāng)做“法外之地”，牟取不正當(dāng)利益，甚至與開發(fā)商、物業(yè)形成利益同盟，損害業(yè)主合法權(quán)益。比如，侵吞隱瞞廣告費(fèi)、臨時(shí)停車費(fèi)等公共營(yíng)收，長(zhǎng)期不公開收支賬目，公款私用，提高物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，等等。部分業(yè)主，主人翁意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)公共決策、業(yè)主自治漠不關(guān)心。年，全市共成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)328個(gè)，約占小區(qū)總數(shù)的23%。有的業(yè)主公共道德缺失，以鄰為壑、損人利已，“各掃門前雪、不管他人瓦上霜”，甚至違規(guī)裝修、搭建、停車、破壞公物。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習(xí)慣行政管房、福利管房，缺乏物業(yè)繳費(fèi)意識(shí)，搭便車時(shí)有發(fā)生。
（二）行政監(jiān)管缺位。國(guó)務(wù)院于年和年分別取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度，“零門檻”入行引發(fā)企業(yè)數(shù)量激增，增加了行業(yè)規(guī)模，但事中事后監(jiān)管沒有跟上。究其原因，主要是：法規(guī)建設(shè)滯后。近年來，城市居民人口較快增長(zhǎng)，物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化。但《市物業(yè)管理辦法》于年2月30日開始施行，距今已有8年之久?！逗鲜∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》于年1月1日開始實(shí)施，我市尚未因地制宜出臺(tái)實(shí)施細(xì)則和配套辦法。管理體制不順。物業(yè)監(jiān)督管理權(quán)主要集中在市級(jí)物業(yè)管理部門，區(qū)物業(yè)管理部門監(jiān)管手段匱乏。住建、規(guī)劃、城管執(zhí)法等部門聯(lián)合執(zhí)法時(shí)，執(zhí)法環(huán)節(jié)難以有效銜接，出現(xiàn)了“形聯(lián)實(shí)不聯(lián)”的現(xiàn)象?？己藱C(jī)制缺失，未對(duì)區(qū)物業(yè)管理部門、各部門進(jìn)行考核有效獎(jiǎng)懲。矛盾調(diào)處機(jī)制不健全。當(dāng)前，物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處主要依靠市區(qū)物業(yè)管理部門，街道、社區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、人員和執(zhí)法手段，屬地責(zé)任難落實(shí)，矛盾無法有效化解在基層。目前，僅有石峰區(qū)在每個(gè)街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專干。支持力度不夠。我市財(cái)政對(duì)物業(yè)管理投入較低，重建設(shè)、輕管理，對(duì)城市規(guī)劃、建設(shè)、管理缺乏一體化認(rèn)識(shí)。政府對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展關(guān)注度偏低，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)扶持政策較少。
（三）市場(chǎng)調(diào)節(jié)失位。市場(chǎng)主體不成熟，優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制尚未建立。主要原因是：共有部位產(chǎn)權(quán)不明晰。小區(qū)業(yè)主共有部分權(quán)屬處于模糊狀態(tài)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門也難對(duì)共有部分進(jìn)行全面產(chǎn)權(quán)登記。部分物業(yè)公司從開發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū)，通過出租車位和架空層、經(jīng)營(yíng)配套設(shè)施和電梯廣告等謀取利益，拋開業(yè)主進(jìn)行單方面商業(yè)化運(yùn)作。誠(chéng)信體系有待完善。行業(yè)信用評(píng)價(jià)體系缺失，信用信息平臺(tái)的建設(shè)滯后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步難行”的信用環(huán)境，導(dǎo)致行業(yè)魚龍混雜、劣幣驅(qū)逐良幣，降低了物業(yè)行業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量。價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制失靈。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)尚未監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)沒有參考依據(jù)。物業(yè)管理費(fèi)低而停車費(fèi)過高，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)陷入低質(zhì)劣價(jià)惡性循環(huán)，嚴(yán)重?fù)p傷了業(yè)主的獲得感、滿足感和幸福感。
（一）建章立制，構(gòu)建條塊結(jié)合、齊抓共管的責(zé)任體系。通過加大法規(guī)修訂、監(jiān)督考核、財(cái)政投入等工作力度，推動(dòng)物業(yè)管理權(quán)力下放、監(jiān)管重心下移，構(gòu)建市、區(qū)、街道、社區(qū)四級(jí)物業(yè)監(jiān)管責(zé)任體系。一是完善法規(guī)政策。結(jié)合實(shí)際，盡快制定適應(yīng)我市發(fā)展新要求、內(nèi)容更完善、操作性更強(qiáng)的物業(yè)管理?xiàng)l例，進(jìn)一步對(duì)市區(qū)物業(yè)管理部門、職能部門、社區(qū)、街道等單位的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行明確，進(jìn)一步對(duì)小區(qū)車位出租、綠地保護(hù)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等共性問題作出詳盡規(guī)定，讓物業(yè)管理有法可依、有章可循。二是為區(qū)物業(yè)管理部門賦能。進(jìn)一步梳理物業(yè)行業(yè)監(jiān)管事項(xiàng)，逐步將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理、職業(yè)經(jīng)理人管理、前期物業(yè)招投標(biāo)管理、新建承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)管理、物業(yè)企業(yè)日常動(dòng)態(tài)監(jiān)管等市級(jí)監(jiān)管事項(xiàng)下放到各區(qū)，增強(qiáng)基層物業(yè)管理監(jiān)管能力。三是提升社區(qū)街道物業(yè)管理能力。充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎(chǔ)作用，通過建立聯(lián)席會(huì)議制度、配備物業(yè)管理專干、設(shè)立物業(yè)服務(wù)管理工作站等方式，落實(shí)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理屬地責(zé)任，把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強(qiáng)化部門協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)。按照“誰主管、誰負(fù)責(zé)”要求，進(jìn)一步明確各類管理執(zhí)法事項(xiàng)的主管部門、業(yè)務(wù)流程、咨詢投訴方式等，落實(shí)“管理進(jìn)小區(qū)、執(zhí)法進(jìn)小區(qū)”。五是加大監(jiān)督考核力度。將小區(qū)建設(shè)管理納入城市綜合治理體系，推進(jìn)平安建設(shè)、小區(qū)文明創(chuàng)建、小區(qū)環(huán)境整治等社會(huì)綜合治理工作，建立考核辦法及細(xì)則，培育更多的示范小區(qū)、文明小區(qū)。將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關(guān)職能部門和街道辦事處、小區(qū)居委會(huì)工作目標(biāo)考核范圍，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)部門、街鎮(zhèn)、社區(qū)的工作積極性。六是加大物業(yè)管理投入。按照事權(quán)與財(cái)權(quán)相匹配的原則，市、縣（市）區(qū)財(cái)政每年配套安排專項(xiàng)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，納入年度財(cái)政預(yù)算并建立常態(tài)增長(zhǎng)機(jī)制，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老舊小區(qū)提質(zhì)改造、社區(qū)（村）物業(yè)監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)、業(yè)委會(huì)培訓(xùn)、智慧物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)等工作。
（二）創(chuàng)新方式，構(gòu)建誠(chéng)信規(guī)范、公平高效的市場(chǎng)監(jiān)管體系。既要堅(jiān)持用優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，又要通過建設(shè)信用評(píng)價(jià)、信息公開、產(chǎn)權(quán)明晰、價(jià)格調(diào)節(jié)等機(jī)制，更好發(fā)揮政府作用，彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈。一是加強(qiáng)信用體系建設(shè)，提高準(zhǔn)入門檻。制定行業(yè)信用體系建設(shè)規(guī)劃，研究制定信用法規(guī)、配套政策和標(biāo)準(zhǔn)，完善信用評(píng)價(jià)、紅黑名單、聯(lián)合獎(jiǎng)懲等配套制度，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)。加大企業(yè)失信懲戒力度，將評(píng)定結(jié)果與物業(yè)項(xiàng)目評(píng)優(yōu)和招投標(biāo)等結(jié)合使用，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視信用、善用信用、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰。二是建設(shè)統(tǒng)一信息平臺(tái)，促進(jìn)信息公開。依托“智慧”建設(shè)，加強(qiáng)物業(yè)管理信息化、一體化平臺(tái)建設(shè)，從根本上解決監(jiān)管難、處理難、評(píng)價(jià)難等難點(diǎn)、痛點(diǎn)。按照“先易后難”的'方式，分步上線業(yè)主繳費(fèi)、投票表決、滿意度評(píng)測(cè)、問題反映、可視化監(jiān)管等功能。三是嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)制度，推動(dòng)關(guān)口前移。為防范開放商在前期建設(shè)中存在遺留問題，全面實(shí)施前期物業(yè)承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)制度，依法處罰未經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)擅自交付的行為。對(duì)已經(jīng)存在建設(shè)問題的老舊小區(qū)，責(zé)任部門要集中會(huì)診，敢于擔(dān)當(dāng)，切實(shí)把房屋滲漏、配套不齊、領(lǐng)證難等遺留問題解決到位。四是完善價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制，防止惡性競(jìng)爭(zhēng)。綜合考慮行業(yè)平均成本、物價(jià)變動(dòng)等因素，實(shí)施分級(jí)定價(jià)，每?jī)赡暾{(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系。進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)停車收費(fèi)分類劃?rùn)n，出臺(tái)最高限價(jià)政策，切實(shí)決停車難、停車貴問題。
（三）共建共享，構(gòu)建政府搭臺(tái)、居民自治的基層治理體系。將物業(yè)管理作為加強(qiáng)基層社會(huì)治理的主要突破口，推動(dòng)社會(huì)治理重心向基層下移，實(shí)現(xiàn)政府治理和居民自治良性互動(dòng)，打造共建共治共享的社會(huì)治理格局。一是培育自治能力和組織，讓業(yè)主的事業(yè)主辦。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，依托新聞媒體、新媒體，加大對(duì)業(yè)主自治、物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，增強(qiáng)廣大業(yè)主公共責(zé)任意識(shí)、小區(qū)管理意識(shí)和民主監(jiān)督意識(shí)。加強(qiáng)業(yè)委會(huì)建設(shè)，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）依法依規(guī)組織好業(yè)主大會(huì)的產(chǎn)生，全面推進(jìn)住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)成立、改選、換屆工作，優(yōu)先選舉中共黨員、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業(yè)委會(huì)成員。規(guī)范業(yè)委會(huì)行為，積極開展業(yè)委會(huì)組建和運(yùn)行方面業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)委會(huì)成員的思想素質(zhì)和專業(yè)水平。加強(qiáng)業(yè)委會(huì)監(jiān)督，各小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)管和審計(jì)，每季度公示經(jīng)費(fèi)收支，換屆時(shí)進(jìn)行第三方審計(jì)，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督質(zhì)詢。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，讓業(yè)主權(quán)益得到保障。進(jìn)一步明確共有物業(yè)的范圍、管理方式，全面實(shí)施產(chǎn)權(quán)登記。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶，由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從源頭上減少物業(yè)糾紛。比如，以車位車庫(kù)產(chǎn)權(quán)界定為例，計(jì)入業(yè)主公攤面積的車位車庫(kù)產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主所有，人防工程改造車庫(kù)按照“誰投資誰受益”明確使用和收益權(quán)利，開發(fā)商無權(quán)出售。建議上級(jí)立法機(jī)構(gòu)進(jìn)一步完善法律法規(guī)對(duì)車位車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)界定，制定確權(quán)的主體、依據(jù)及程序，確定車位、車庫(kù)最終產(chǎn)權(quán)歸屬規(guī)則。三是暢通應(yīng)急維修渠道，讓業(yè)主急事特辦快辦。進(jìn)一步簡(jiǎn)化專項(xiàng)維修資金使用審批條件和程序，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區(qū)（村）、業(yè)委會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織搶修。比如，探索推行電梯運(yùn)行保險(xiǎn)、電梯安全責(zé)任險(xiǎn)，建立電梯故障“快處快修”機(jī)制。四是完善問題調(diào)處機(jī)制，讓業(yè)主糾紛依法化解。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調(diào)解制度，注重依法解決物業(yè)糾紛，通過開通司法審判綠色通道、設(shè)立物業(yè)管理巡回法庭、建立人民調(diào)解委員會(huì)等方式，促進(jìn)業(yè)主自治調(diào)解、人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解銜接互動(dòng)。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇五
1、維保人員與業(yè)務(wù)量不匹配。部分單位技術(shù)人員力量不足，人均保養(yǎng)電梯數(shù)量超過規(guī)定，有的人均負(fù)責(zé)維保電梯超過50臺(tái)，造成只維修不保養(yǎng)的情況;部分單位技術(shù)人員和管理人員對(duì)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和電梯技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不夠熟悉。
2、使用單位檔案管理工作不規(guī)范。部分單位“一機(jī)一檔”歸檔管理不規(guī)范;個(gè)別單位對(duì)檔案管理不重視，檔案管理較為混亂。
4、服務(wù)意識(shí)有待提高。部分單位應(yīng)急電話、投訴電話記錄不規(guī)范;部分單位缺乏應(yīng)急預(yù)案的演練記錄，對(duì)客戶意見反饋處理沒有匯總、分析及改進(jìn)措施;故障搶修記錄不齊全;部分電梯維修保養(yǎng)單位對(duì)電梯使用單位應(yīng)按時(shí)實(shí)施定期檢驗(yàn)宣傳督促不夠。
5、部份外地維保單位存在超出授權(quán)范圍維?；蚴跈?quán)重復(fù)、職責(zé)不明確等。如部分制造單位設(shè)立的維保站存在保養(yǎng)其他品牌電梯的情況。
6、根據(jù)《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》(tsg。
t5001-20__)要求，電梯維保單位在維保過程中，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時(shí)告知電梯使用單位;發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重事故隱患，及時(shí)向當(dāng)?shù)刭|(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門報(bào)告。事實(shí)上，幾乎沒有電梯維保單位及時(shí)報(bào)告質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門。
7、普遍存在著維保記錄填寫不規(guī)范，電梯日常維保記錄中的維保項(xiàng)目未滿足規(guī)范要求;未有效開展對(duì)所維保電梯的定期自檢工作，特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行的定期檢驗(yàn)是在電梯維保單位自檢合格的基礎(chǔ)上實(shí)施定期檢驗(yàn)，但往往檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)的檢驗(yàn)人員在現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)自檢報(bào)告部分項(xiàng)目與實(shí)際不符，這也說明電梯維保單位的自檢很不規(guī)范，個(gè)別單位甚至存在編造自檢報(bào)告的行為。
1、落實(shí)使用單位的主體責(zé)任，特種設(shè)備使用單位是責(zé)任主體單位，主要抓好“三落實(shí)、兩有證、一檢驗(yàn)、一預(yù)案、一演練”的要求。也就是做好責(zé)任單位、責(zé)任人及制度的落實(shí)，做好電梯的注冊(cè)登記和人員的持證上崗的落實(shí)，做好電梯檢驗(yàn)的落實(shí)，做好應(yīng)急預(yù)案和應(yīng)急演練的落實(shí)。以此推動(dòng)使用單位主體責(zé)任的落實(shí)工作。
2、抓好宣傳教育。針對(duì)小區(qū)業(yè)主對(duì)電梯使用常識(shí)了解不夠。結(jié)合《特種設(shè)備安全法》的實(shí)施，開展好進(jìn)社區(qū)宣傳服務(wù)活動(dòng)，宣傳正確使用操作電梯及應(yīng)急情況的處理。發(fā)放宣傳材料，讓用戶了解電梯使用不當(dāng)?shù)脑虻龋瑯淞踩婪兑庾R(shí)。
3、抓好檢查與隱患的整改工作。開展好電梯專項(xiàng)檢查工作，加。
強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司電梯管理的指導(dǎo)。做好隱患排查治理工作，特別是對(duì)經(jīng)檢驗(yàn)不合格、對(duì)群眾舉報(bào)投訴反映強(qiáng)烈的單位，加強(qiáng)檢查頻次并跟蹤抓好隱患整改落實(shí)工作。
4、抓好電梯維保公司的檢查工作。開展電梯維保公司的專項(xiàng)檢查，不定期的對(duì)維保公司服務(wù)情況及維保質(zhì)量進(jìn)行抽查。重點(diǎn)抽查那些經(jīng)常對(duì)所維保的電梯不能一次檢驗(yàn)合格的維保公司，以此推進(jìn)維保質(zhì)量的落實(shí);抽查維保公司應(yīng)急處置能力，確保發(fā)現(xiàn)電梯故障能及時(shí)排除。
5、加大執(zhí)法力度，嚴(yán)防不合格電梯的使用。加大對(duì)電梯使用違法行為的查處力度，特別是對(duì)電梯不能及時(shí)辦理注冊(cè)登記、電梯管理人員不能持證上崗、使用單位使用經(jīng)檢驗(yàn)不合格電梯、維保公司不按安全技術(shù)規(guī)范的要求進(jìn)行維保[文秘站-您的專屬秘書!]等違法行為嚴(yán)厲打擊。
6、加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合。加強(qiáng)與檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)、電梯維保單位、電梯使用單位的聯(lián)系，對(duì)電梯使用過程中發(fā)現(xiàn)的隱患，及時(shí)協(xié)調(diào)解決，確保電梯的正常運(yùn)行。
7、制定應(yīng)急措施和救援預(yù)案及定期演練工作。每半年至少針對(duì)本單位維保的不同類別(類型)電梯進(jìn)行一次應(yīng)急演練，做好應(yīng)急演練的記錄;提高服務(wù)意識(shí)，對(duì)客戶意見反饋處理及時(shí)匯總、分析及改進(jìn);接到電梯故障通知后及時(shí)予以排除，接到電梯困人故障報(bào)告后，電梯維修人員及時(shí)抵達(dá)所維保電梯所在地實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)救援。
8、嚴(yán)格落實(shí)《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》(tsg。
t5001-20__)要求。電梯維保單位做好電梯的半月維保、季度維保、半年維保、年度維保，制訂合理的維保計(jì)劃與方案，對(duì)電梯進(jìn)行清潔、潤(rùn)滑、檢查、調(diào)整，更換不符合要求的易損件，使電梯達(dá)到安全要求，保證電梯能夠正常運(yùn)行。在維保過程中，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重事故隱患，要及時(shí)向當(dāng)?shù)刭|(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門報(bào)告。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇六
為進(jìn)一步提高_(dá)___公司整體物資管理水平，尋找差距、開闊思路，公司財(cái)務(wù)、商務(wù)、技術(shù)人員組成調(diào)研小組，于10月24日、25日對(duì)____公司、________公司及________集團(tuán)物資供銷分公司學(xué)習(xí)調(diào)研。現(xiàn)就調(diào)研情況報(bào)告如下：
一、調(diào)研單位情況概述。
1、____公司物資統(tǒng)一由____物流集團(tuán)------____公司負(fù)責(zé)采購(gòu)、配送(收取4%管理費(fèi)，集團(tuán)采購(gòu)占年采購(gòu)總額99.5%)，每月25日統(tǒng)一集中申報(bào)物資采購(gòu)計(jì)劃;____公司負(fù)責(zé)物資的驗(yàn)收、儲(chǔ)備定額制定，____集團(tuán)設(shè)有統(tǒng)一的供應(yīng)商名錄，每年進(jìn)行一次合格供應(yīng)商篩選。
2、____公司物資采購(gòu)由市場(chǎng)營(yíng)銷部負(fù)責(zé)，庫(kù)存管理由生產(chǎn)技術(shù)部負(fù)責(zé)。物資采購(gòu)實(shí)行詢價(jià)員、采購(gòu)員、合同員按崗設(shè)人，職能分離模式;物資系統(tǒng)作為公司erp信息系統(tǒng)的組成部分，與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)接口，公司成本數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)反映，公司實(shí)行全面預(yù)算管理，年初制訂預(yù)算，點(diǎn)檢員申報(bào)計(jì)劃實(shí)行預(yù)算控制全程跟蹤管理模式;技術(shù)部倉(cāng)儲(chǔ)自20_年起實(shí)行供貨超市管理，負(fù)責(zé)代管、代算、代銷，主要是標(biāo)準(zhǔn)件、低質(zhì)、易耗物資。
二、調(diào)研的收獲及啟示。
本次物資管理市場(chǎng)專項(xiàng)調(diào)研，調(diào)研組認(rèn)為，無論是采用集團(tuán)采購(gòu)的________物資供銷分公司、____公司，還是自行采購(gòu)的____公司，均有較多值得借鑒的先進(jìn)管理理念，調(diào)研組結(jié)合公司前期開展的物資采購(gòu)效能監(jiān)察活動(dòng)提出的問題，收獲及啟示如下：
1、全公司進(jìn)一步推行全面預(yù)算管理理念，將公司經(jīng)營(yíng)成本與各點(diǎn)檢員每項(xiàng)材料申報(bào)計(jì)劃結(jié)合起來，雖然公司未實(shí)行erp信息軟件系統(tǒng)管理，但可通過部門信息手工匯總的模式，每月進(jìn)行一次預(yù)算實(shí)行情況信息集成，將公司的全面預(yù)算管理深入到每個(gè)專業(yè)管理，讓生產(chǎn)技術(shù)人員參與公司的經(jīng)營(yíng)管理過程，從源頭上避免超標(biāo)準(zhǔn)、超預(yù)算的情況發(fā)生。
2、實(shí)施物資采購(gòu)業(yè)務(wù)流程重組再造。借鑒____公司“詢價(jià)、采購(gòu)、合同”三權(quán)分離的經(jīng)驗(yàn)，將公司現(xiàn)階段采購(gòu)員一人負(fù)責(zé)的采購(gòu)模式，調(diào)整為：詢價(jià)、采購(gòu)、合同三崗位分立模式。
3、建立物資采購(gòu)“兩頭沉”模式，緊密聯(lián)系市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)，打好物資采購(gòu)市場(chǎng)牌。即“一頭沉市場(chǎng)”公司物管中心及時(shí)掌握物資市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的信息，對(duì)材料價(jià)格驟變的物資，及時(shí)調(diào)整采購(gòu)模式、采購(gòu)策略“一頭沉使用單位”物管中心與技術(shù)部實(shí)行定期會(huì)議形式，將生產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)反饋的問題與物資采購(gòu)處理的及時(shí)性結(jié)合起來。
4、加強(qiáng)合格供應(yīng)商管理。為降低公司物資采購(gòu)成本、采購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，建立一個(gè)安全、穩(wěn)定的供應(yīng)商隊(duì)伍是非常必要的，為尋求長(zhǎng)期互惠供求關(guān)系，建立《合格供應(yīng)商名錄》及檔案工作是首要工作，目前該項(xiàng)工作已正在進(jìn)行;今后我公司物資采購(gòu)將從從合格供應(yīng)商名錄中選擇，從審查主體資格、履約能力、履約信用等方面挑選，作為合格供應(yīng)商名錄入選條件。
5、適時(shí)升級(jí)公司管理軟件，推行erp軟件：erp系統(tǒng)作為企業(yè)集成化管理信息系統(tǒng)，它集成公司業(yè)務(wù)全流程，直觀、動(dòng)態(tài)反映各部門費(fèi)用的發(fā)生、行蹤，對(duì)提升公司核心競(jìng)爭(zhēng)力具有顯著作用。例如20_年統(tǒng)計(jì)的__x專業(yè)材料費(fèi)用超額領(lǐng)用的問題，實(shí)際為財(cái)務(wù)軟件統(tǒng)計(jì)與公司mis物資系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)口徑形成的誤差。
通過此次調(diào)研，使我們更充分的認(rèn)識(shí)到自身管理水平與先進(jìn)之間的差距，但是只有通過“找差距”、“發(fā)現(xiàn)差距”，才能不斷“提升自己”，克服現(xiàn)有軟、硬件困難，在管理水平上下工夫，使公司物資管理水平更上一個(gè)臺(tái)階，為降低生產(chǎn)成本做出更大的貢獻(xiàn)。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇七
社區(qū)作為一種非監(jiān)禁性的刑罰執(zhí)行活動(dòng)，是我國(guó)刑罰制度改革的新生事物，也是世界刑罰制度改革的發(fā)展趨勢(shì)。做好社區(qū)工作，對(duì)于完善我國(guó)刑罰執(zhí)行制度體系，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)全面、協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，具有極為重要的現(xiàn)實(shí)意義。
一、社區(qū)服刑人員矯正管理工作的基本情況。
我縣于年初起全力推進(jìn)社區(qū)矯正工作，經(jīng)過一年的時(shí)間，形成了較為完善的工作、管理體系。截止20__年10底，全縣共有社區(qū)服刑人員69人，無脫管漏管不服從管理和重新犯罪情況。
二、管理社區(qū)服刑人員流動(dòng)情況。
額敏縣社區(qū)服刑流動(dòng)人員主要存在于牧民當(dāng)中，由于牧民放牧有冬牧場(chǎng)和夏牧場(chǎng)，距離鄉(xiāng)(鎮(zhèn))場(chǎng)較遠(yuǎn)，并在偏遠(yuǎn)的山區(qū)，有時(shí)交通不方便，為了加強(qiáng)對(duì)這些人員的管理，確保矯正安全，加快社區(qū)矯正的信息化管理，從8月份開始，除了嚴(yán)格的請(qǐng)銷假制度以外，實(shí)行了手機(jī)已動(dòng)工定位匯報(bào)和利用座機(jī)匯報(bào)的制度沒通過以上兩種措施，極大的預(yù)防了社區(qū)服刑人員的重新犯罪。
三、主要做法。
(一)建立健全組織機(jī)構(gòu)。
一是及時(shí)成立了社區(qū)矯正工作機(jī)構(gòu)，在鎮(zhèn)、鄉(xiāng)、村形成網(wǎng)絡(luò)并落實(shí)工作人員;。
二是將領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在各司法所。
三是村(社區(qū))針對(duì)每名矯正對(duì)象分別建立矯正小組，安排2名矯正人員和1名監(jiān)護(hù)人員進(jìn)行矯正管理。
(二)完善各項(xiàng)管理制度。
一是制定了《額敏縣社區(qū)服刑人員管理辦法(試行)》，就公檢法司等有關(guān)部門如何對(duì)社區(qū)服刑人員進(jìn)行引導(dǎo)、扶助、教育和管理做出了明確規(guī)定。
二是全面推廣烏蘇和博州現(xiàn)場(chǎng)會(huì)的工作經(jīng)驗(yàn)，將社區(qū)服刑人員重新犯罪率控制在0。5%以內(nèi)。
三是創(chuàng)新矯正人性化管理，采取信息化手段加強(qiáng)對(duì)社區(qū)服刑人員的管控，做到人性化服務(wù)管理。
(三)矯正管理工作規(guī)范化。
一是嚴(yán)把接收關(guān)、請(qǐng)假關(guān)、矯正關(guān)、教育關(guān)、解除關(guān)，使社區(qū)服刑人員順利回歸社會(huì)。
二是建立健全社區(qū)矯正工作評(píng)估、分類和委托制度，制定個(gè)案。
三是堅(jiān)持“日記錄、周報(bào)到、月學(xué)習(xí)、月勞動(dòng)、季總結(jié)鑒定”的制度。
四是實(shí)地走訪。社區(qū)服刑人員進(jìn)行了核查，資料檔案齊全，無脫漏管和重新犯罪。
四、社區(qū)矯正管理工作面臨的困難和問題。
(一)程序上存在一定問題。目前，我縣社區(qū)服刑人員的接收管理工作，由各街鎮(zhèn)派出所直接通知轄區(qū)司法所接收，各司法所按照“兩個(gè)要素”(法律文書齊全、人員到位)的要求予以接收。由于實(shí)際工作中，常常存在矯正對(duì)象已報(bào)到登記，而相關(guān)法律文書、材料未送達(dá)或遺失的現(xiàn)象，司法所因不符合接收條件不予接，而派出所又認(rèn)為應(yīng)當(dāng)屬于司法所管，最后出現(xiàn)兩不管的現(xiàn)象。
(三)教育管理方式相對(duì)陳舊。公益勞動(dòng)形式單一，教育方式靠談話、人格感化和念讀法律法條等，教育的效果難以抵消社會(huì)歧視的負(fù)面效應(yīng)。
(四)人少事多任務(wù)重。司法所承擔(dān)普法教育、法制宣傳、矛盾糾紛調(diào)解、社區(qū)矯正、幫教安置等多項(xiàng)職能，其中僅社區(qū)矯正每月就要完成召集學(xué)習(xí)、思想?yún)R報(bào)、組織公益勞動(dòng)等多項(xiàng)工作，司法所人員工作任務(wù)繁重。
(一)提高認(rèn)識(shí)，營(yíng)造全社會(huì)共同支持參與的良好氛圍把宣傳工作中的重點(diǎn)放在利于罪犯改造、降低國(guó)家刑罰成本等積極方面，對(duì)社區(qū)矯正的專業(yè)知識(shí)、工作業(yè)績(jī)、成功典范等及時(shí)進(jìn)行報(bào)道，真正讓每位居民(村民)了解社區(qū)矯正工作。
(二)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)相關(guān)法律和政策規(guī)定的出臺(tái)針對(duì)當(dāng)前社區(qū)矯正法律制度不健全的現(xiàn)實(shí)情況，建議首先保證社區(qū)矯正工作按照現(xiàn)有法律法規(guī)的相關(guān)要求。同時(shí)，探索新形勢(shì)下開展社區(qū)矯正工作的新思路新方法。
(三)完善機(jī)制，加強(qiáng)各職能部門工作的溝通銜接司法行政機(jī)關(guān)做好與有關(guān)部門的聯(lián)絡(luò)，加強(qiáng)對(duì)社區(qū)矯正工作的研究，及時(shí)提出工作建議，依法監(jiān)管社區(qū)矯正對(duì)象，及時(shí)將矯正期滿的社區(qū)服刑人員轉(zhuǎn)為幫教安置對(duì)象，實(shí)現(xiàn)社區(qū)矯正工作與幫教安置工作之間的無縫對(duì)接。最終形成政法部門齊抓共管的格局。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇八
社會(huì)管理創(chuàng)新是當(dāng)前政法綜治部門的重點(diǎn)工作之一，是擺在實(shí)務(wù)界和理論界面前的熱門課題，社會(huì)管理工作能否緊跟經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展步伐，及時(shí)有效地進(jìn)行調(diào)整加強(qiáng)與創(chuàng)新發(fā)展，事關(guān)社會(huì)和諧穩(wěn)定大局與“趕超進(jìn)位、跨越發(fā)展”戰(zhàn)略目標(biāo)的勝利實(shí)現(xiàn)。由于社會(huì)管理是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，包緊萬象，涉及面廣，現(xiàn)結(jié)合部門工作實(shí)際擇其重點(diǎn)開展調(diào)研，并將調(diào)研情況報(bào)告如下：
一、社會(huì)管理創(chuàng)新工作的經(jīng)驗(yàn)做法及其成效。
1、信息化建設(shè)，人性化關(guān)懷，流動(dòng)人口管理服務(wù)工作高效優(yōu)質(zhì)。
__年，__縣公安局牽頭組織在全縣范圍內(nèi)深入開展租賃房屋和暫住人口集中清理專項(xiàng)行動(dòng)，按照“村不漏街，街不漏戶，戶不漏人”的工作要求，共清理出租房屋__戶，清理暫住人員__名，并全部完成了基本信息采取集與電腦建檔工作，到目前為止，已有__名外來流動(dòng)人口的動(dòng)態(tài)信息在電腦系統(tǒng)登記備案，并實(shí)現(xiàn)了暫住人員信息與在逃人員信息互動(dòng)對(duì)比，“以房管人”和“以信息化管理人”工作模式初見成效。__年以來，在全縣__家旅館安裝建設(shè)治安管理信息系統(tǒng)并與公安部門信息平臺(tái)聯(lián)網(wǎng)，通過入住人口身份信息查驗(yàn)，抓獲網(wǎng)上逃犯__名，有效提高了辦案效率和流動(dòng)人口社會(huì)治安防范能力。在流動(dòng)人口服務(wù)方面，石城縣教育行政部門以人為本出臺(tái)新規(guī)，規(guī)定外來務(wù)工人員子女可憑用工單位證明免借讀費(fèi)進(jìn)城就讀，并可平等享受升學(xué)政策，較好地解決了外來務(wù)工人員子女的入學(xué)困難，為外來務(wù)工人員積極參與創(chuàng)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了寬松環(huán)境。
2、無縫對(duì)接，分類幫教，刑釋解教人員順利融入社會(huì)重新做人。
__年來，__縣共接收刑滿釋放和解除勞動(dòng)教養(yǎng)人員共__人，在接到這些人員釋放回籍的通知書后，縣安置幫教工作機(jī)構(gòu)立即根據(jù)其思想表現(xiàn)和家庭狀況分級(jí)分類幫教安置，結(jié)對(duì)幫扶，實(shí)施包教育、包管理、包轉(zhuǎn)化的“三包”工作措施，積極幫助釋放回籍人員順利回歸社會(huì)和就業(yè)創(chuàng)業(yè)，幫教安置率達(dá)到了98%，重新犯罪率為零。大部分釋放回籍人員重新過上了正常人的生活，沒有再次危害社會(huì)，有的在幫扶教育下甚至變身為產(chǎn)業(yè)發(fā)業(yè)帶頭人，如石城縣木蘭鄉(xiāng)籍刑釋解教人員溫昌禮，回歸原籍后，籌集資金興辦養(yǎng)豬場(chǎng)，目前已成為遠(yuǎn)近聞名的養(yǎng)殖大戶。
3、加強(qiáng)社會(huì)治安防控體系建設(shè)，開展治安重點(diǎn)地區(qū)排查整治，社會(huì)治安環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化。
自__年起，__縣不惜重金保平安，在省、市首開先河在農(nóng)村大力加強(qiáng)“小技防”建設(shè)，并把它列入新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展總體規(guī)劃，對(duì)安裝高科技治安聯(lián)防報(bào)警裝置的農(nóng)戶家庭給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼，到目前為止，全縣已有__余個(gè)新農(nóng)村建設(shè)示范點(diǎn)近__農(nóng)戶安裝治安聯(lián)防報(bào)警器。__年全縣開通鄉(xiāng)鎮(zhèn)視頻監(jiān)控系統(tǒng)，在城區(qū)進(jìn)出口處建設(shè)了__個(gè)高清晰圖像抓拍治安卡口。機(jī)關(guān)、學(xué)校、企事業(yè)單位的技防建設(shè)也得到大力加強(qiáng)，特別是在__人以上的學(xué)校全部安裝了校園視頻監(jiān)控系統(tǒng)，臨圩鎮(zhèn)的中小學(xué)也大部分在校門口安裝了視頻探并頭接入鄉(xiāng)鎮(zhèn)視頻監(jiān)控系統(tǒng)，治安防范能力明顯提高。從__年起，石城縣采取主動(dòng)出擊的方式對(duì)蓮花萬景城商貿(mào)娛樂區(qū)、白蓮城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、琴江鎮(zhèn)商貿(mào)城、東城新車站四個(gè)社會(huì)治安重點(diǎn)地區(qū)開展了長(zhǎng)期的治安整治，整治成效顯著，曾一次性查獲收繳各類賭博游戲機(jī)41臺(tái)，同時(shí)處予8家游戲室業(yè)主拘留10日、罰款__元的嚴(yán)厲處罰，治安秩序明顯好轉(zhuǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，通過開展集中整治，治安重點(diǎn)地區(qū)的刑事案件已由__年的__起下降為__年的__起，下降了__%，治安案件則由__年的__起下降為__年的__起，下降為__%，治安環(huán)境明顯好轉(zhuǎn)。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇九
7月15日，市政協(xié)社會(huì)法制委員會(huì)組織部分委員，在副主席xx的帶領(lǐng)下，調(diào)研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實(shí)地察看了園林小區(qū)、天一城市花園、天森國(guó)際花都小區(qū)物業(yè)管理情況，并召開座談會(huì)，聽取市國(guó)土房產(chǎn)局關(guān)于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報(bào)》。委員們?cè)趯?shí)地察看和聽取通報(bào)的基礎(chǔ)上，就如何進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見和建議?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
一、基本情況。
1、加快物業(yè)管理行業(yè)建設(shè)。1995年，市國(guó)土局設(shè)置了物業(yè)管理股，具體負(fù)責(zé)物業(yè)行業(yè)管理。截止目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)38家，本地27家，其中二級(jí)資質(zhì)1家；外地入駐本地的11家，其中一級(jí)資質(zhì)2家，二級(jí)資質(zhì)4家。從業(yè)人員1900多人，有近600人參加各類培訓(xùn)并已取得相關(guān)證書。目前已對(duì)50多個(gè)住宅小區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理，總服務(wù)面積約510萬平方米，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)70%。
2、培育規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。一是引入招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公開、公正、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。，我市逐步推進(jìn)物業(yè)管理招投標(biāo)工作，至今已有19個(gè)小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)。二是整頓市場(chǎng)秩序，規(guī)范物業(yè)管理運(yùn)作。針對(duì)一些業(yè)主反映較突出的問題，如物業(yè)服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、亂收費(fèi)等，開展了物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)標(biāo)考核、物業(yè)設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)檢查、安置小區(qū)綜合管理考核等工作。
3、努力提高物業(yè)管理水平。倡導(dǎo)“誠(chéng)信物業(yè)”，開展創(chuàng)優(yōu)評(píng)比活動(dòng)。截止目前，我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個(gè)，全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）5個(gè)，xx市示范住宅小區(qū)（大廈）4個(gè)。積極推動(dòng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，全市業(yè)主委員會(huì)已成立并備案在冊(cè)22家。
二、存在問題。
1、少數(shù)物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范。不按規(guī)定配備專業(yè)維修人員，公共設(shè)施設(shè)備維修不及時(shí)，物業(yè)費(fèi)用收支不按規(guī)定公示等。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)水平，業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，不能發(fā)揮應(yīng)有作用。業(yè)主遇到問題而缺乏有效途徑溝通，導(dǎo)致上訪投訴維權(quán)，增加了政府和主管部門的負(fù)擔(dān)。
2、部門之間職責(zé)需進(jìn)一步理順。作為新興行業(yè)，法律法規(guī)體系雖已建立，但部門間的工作職責(zé)還需進(jìn)一步理順。國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的供水、供電、供氣等單位應(yīng)向最終用戶收費(fèi)，但我市有例外現(xiàn)象，如大多數(shù)小區(qū)是自備變壓器，電力部門只收取高壓終端的`電費(fèi)，小區(qū)內(nèi)業(yè)主的電費(fèi)由物業(yè)公司代收，但電損、線損、變損等費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，引起廣大業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。此外，住宅小區(qū)的房屋質(zhì)量、違章搭建、破墻開門、車輛停放、開廠經(jīng)營(yíng)、垃圾清運(yùn)等問題，按照有關(guān)職能應(yīng)由住建、城管、環(huán)保、公安、消防等部門依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉，出現(xiàn)部門之間互相推諉、執(zhí)法不到位現(xiàn)象，增加了管理難度。
3、從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來自下崗工人、轉(zhuǎn)業(yè)軍人及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，素質(zhì)不高。不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要，而企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益低，難以引進(jìn)人才，善管理、懂技術(shù)的專業(yè)人才更為緊缺。
4、業(yè)主權(quán)利義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。人們普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡(jiǎn)單的勞務(wù)服務(wù)，行業(yè)技術(shù)含量低，嚴(yán)重挫傷了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作積極性。隨著業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛等都作為不交費(fèi)的理由，拖欠物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，一些小區(qū)形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，廣大業(yè)主深受其害。
5、房屋工程及基礎(chǔ)設(shè)施不完善。盡管房屋工程通過了驗(yàn)收，但向業(yè)主交房時(shí)仍可能存在一些并不完備的情況，如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設(shè)施未完全落實(shí)，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。據(jù)調(diào)查，60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設(shè)遺留問題引發(fā)的。近三年來，市國(guó)土房產(chǎn)局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報(bào)呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢(shì)。
6、部分老小區(qū)無物業(yè)管理。我市部分上世紀(jì)八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由于當(dāng)時(shí)條件限制，規(guī)劃、建設(shè)、用地方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設(shè)施欠缺、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損等問題。這些老舊小區(qū)目前尚無物業(yè)管理，基本由社區(qū)居委會(huì)代管。
三、意見和建議。
1、進(jìn)一步加快物業(yè)發(fā)展。培養(yǎng)一批骨干企業(yè)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度，逐步建立一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、肯開拓的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍。大力引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)更新服務(wù)理念，拓寬管理范圍和服務(wù)領(lǐng)域，發(fā)展物業(yè)服務(wù)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。做好物業(yè)管理成本核算工作，逐步建立“分等定級(jí)、以質(zhì)論價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制，使收費(fèi)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)結(jié)合起來。完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制，開展規(guī)范的管理和服務(wù)，向社會(huì)公開收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、收支情況等重要信息，讓業(yè)主明明白白交費(fèi)。
2、建立完善長(zhǎng)效管理機(jī)制。物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍比較廣泛，涉及規(guī)劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環(huán)保等多個(gè)部門，應(yīng)理順機(jī)制，明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責(zé)，建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，定期會(huì)商物業(yè)管理重點(diǎn)工作。
3、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會(huì)組建力度，按照《物權(quán)法》等法律法規(guī)和政策的要求，建立健全業(yè)主管理委員會(huì)自我管理、自我服務(wù)，自我約束機(jī)制，規(guī)范活動(dòng)行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權(quán)與能動(dòng)性，依法維護(hù)好廣大業(yè)主的切身利益和合法權(quán)利。
4、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內(nèi)部崗位責(zé)任制；督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)提高員工素質(zhì)，隨時(shí)監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費(fèi)行為等。
5、高度重視小區(qū)建設(shè)質(zhì)量。一是要嚴(yán)把商品房質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)，從工程項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃開始，相關(guān)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)同步介入，對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)、水、電等設(shè)施建設(shè)提出合理性建議，供開發(fā)建設(shè)企業(yè)參考。詳細(xì)規(guī)劃方案評(píng)審及竣工驗(yàn)收時(shí)要邀請(qǐng)物業(yè)管理等相關(guān)部門參與論證、驗(yàn)收，聽取意見建議。二是強(qiáng)化房屋建設(shè)質(zhì)量保證金制度，在政策范圍內(nèi)提高房屋質(zhì)量保證金標(biāo)準(zhǔn)，延長(zhǎng)質(zhì)押年限，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和承建方形成經(jīng)濟(jì)壓力，以確保建房質(zhì)量。三是逐步解決“停車難”問題。建議政府相關(guān)職能部門對(duì)今后新建的樓盤，從高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，提高停車能力。對(duì)已建成小區(qū)引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)通過規(guī)范管理，挖掘內(nèi)部潛力，緩解停車位不足的矛盾。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇十
為促進(jìn)我區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展、提高群眾幸福指數(shù)、加快推進(jìn)綠色現(xiàn)代平安幸福新金臺(tái)建設(shè)。10月17日，區(qū)政協(xié)社會(huì)事務(wù)委員會(huì)組織部分委員對(duì)我區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行調(diào)研。調(diào)研組先后深入西關(guān)街道辦事處、陽(yáng)光百翠園、軒苑等居民小區(qū)實(shí)地考察，聽取區(qū)住建局和西關(guān)、東風(fēng)路街道辦事處情況介紹，認(rèn)真調(diào)研了我區(qū)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、面臨的困難，對(duì)提高物業(yè)服務(wù)水平、促進(jìn)物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了意見建議?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下。
一、現(xiàn)狀與特點(diǎn)。
全區(qū)共有社區(qū)51個(gè)（單位型17個(gè)、版塊型34個(gè)），物業(yè)企業(yè)92家，區(qū)內(nèi)注冊(cè)60家（二級(jí)資質(zhì)3家、三級(jí)資質(zhì)52家、暫定5家），實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理小區(qū)173個(gè)，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到70%以上成立主委員會(huì)小區(qū)72個(gè)，建成示范小區(qū)26個(gè)（國(guó)家級(jí)1個(gè)、省級(jí)2個(gè)、市級(jí)8個(gè)、區(qū)級(jí)15個(gè)）。近年來我區(qū)不斷創(chuàng)新管理模式，提高服務(wù)質(zhì)量，連續(xù)三年被市上評(píng)為物業(yè)管理工作先進(jìn)單位。
將60個(gè)老舊小區(qū)納入維修整治，爭(zhēng)取援建資金1500萬元。先后制定《物業(yè)企業(yè)選聘流程》、《業(yè)主委員會(huì)選舉流程》、《物業(yè)糾紛調(diào)解工作流程》、《物業(yè)企業(yè)備案制度》、《業(yè)主委員會(huì)備案制度》、《物業(yè)管理示范小區(qū)考評(píng)辦法》、《物業(yè)管理監(jiān)督考核實(shí)施辦法》、《優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)評(píng)比辦法》等一系列制度和辦法，將物業(yè)管理工作納入目標(biāo)責(zé)任考核，為全區(qū)物業(yè)日常管理有章可循、依法管理提供依據(jù)。
二是宣傳培訓(xùn)，提升服務(wù)能力。采用業(yè)務(wù)知識(shí)集中培訓(xùn)、
人，分兩次邀請(qǐng)省、市物業(yè)管理專家傳授物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處經(jīng)驗(yàn)、分享管理工作亮點(diǎn)；
連續(xù)兩年采用以獎(jiǎng)代補(bǔ)形式對(duì)鎮(zhèn)街物業(yè)管理工作獎(jiǎng)勵(lì)10萬元；
先后調(diào)處蘭寶小區(qū)、豪城天下c區(qū)、團(tuán)結(jié)苑b區(qū)等物業(yè)上訪30余次，處理物業(yè)投訴300多起。
三是成立協(xié)會(huì)，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。借鑒外地經(jīng)驗(yàn)，成立金臺(tái)區(qū)物業(yè)管理協(xié)會(huì)，開展“手拉手，共創(chuàng)文明城市”活動(dòng)。選出12家優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)其他58家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)幫扶，在物業(yè)企業(yè)間開展互幫互學(xué)、超越自我、共同提升活動(dòng)，充分發(fā)揮物業(yè)協(xié)會(huì)匯聚行業(yè)智慧、加強(qiáng)行業(yè)自律、展示行業(yè)風(fēng)采、提升行業(yè)形象的功能，發(fā)揮優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目示范效應(yīng)，促進(jìn)行業(yè)健康有序發(fā)展。
二、問題與原因。
一是管理責(zé)任界定不清。物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合系統(tǒng)的管理工作，涉及諸多部門，但由于職能定位與責(zé)任界定不清，使得物業(yè)管理承擔(dān)了很多不該承擔(dān)的公共服務(wù)職能和責(zé)任。如一些業(yè)主把應(yīng)由公安承擔(dān)的治安職能、社區(qū)承擔(dān)的矛盾糾紛調(diào)解職能、水、電、暖等企業(yè)承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)職能、開發(fā)商承擔(dān)的建設(shè)質(zhì)量與保修責(zé)任，都誤認(rèn)為是物業(yè)管理應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，從而造成業(yè)主與物管企業(yè)間的矛盾糾紛。
有的物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)淡薄，重收費(fèi)、輕服務(wù)；
有的處理糾紛的方法簡(jiǎn)單生硬，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度很難使業(yè)主滿意；
有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)巧立名目，多收費(fèi)少服務(wù)，質(zhì)價(jià)不符，從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，大多來自轉(zhuǎn)崗、再就業(yè)人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，普遍缺乏物業(yè)管理知識(shí)和周全服務(wù)意識(shí)、職業(yè)道德和專業(yè)技能均難以適應(yīng)工作要求。
《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》落實(shí)力度不夠，存在開發(fā)商故意拖過保修期，綠化供暖配套設(shè)施不完善，管網(wǎng)圖紙資料缺失等問題，遺留給業(yè)主和物業(yè)，給后期的管理帶來許多不安全隱患和矛盾糾紛。特別是老舊小區(qū)管理沒有相關(guān)政策，設(shè)施老化、設(shè)備損壞嚴(yán)重、無物業(yè)管理用房、無維修資金、物業(yè)企業(yè)不愿管、業(yè)主不愿交費(fèi)買服務(wù)等問題凸顯。
有的缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導(dǎo)和支持，工作進(jìn)展緩慢。從運(yùn)行情況看，不少業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn)，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)間出現(xiàn)矛盾糾紛因缺乏溝通渠道而難以妥善解決。
部分業(yè)主素質(zhì)有待提高。90%小區(qū)都存在著拖欠交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象，個(gè)別業(yè)主還惡意欠費(fèi)，既不交物業(yè)管理費(fèi)，又將垃圾亂扔亂堆。
三、對(duì)策與建議：
物業(yè)管理雖然起步晚、發(fā)展時(shí)間短，但與百姓生活息息相關(guān)，是社會(huì)和諧穩(wěn)定、老百姓幸福安康的體現(xiàn)。
一明晰職責(zé)，建立有效的調(diào)處機(jī)制。一要加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商、監(jiān)理方、驗(yàn)收方的監(jiān)管，確保工程按規(guī)劃保質(zhì)保量交付使用，不出現(xiàn)各種隱患。二是寶雞市要盡快出臺(tái)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)、政府管理部門之間的責(zé)任。三是完善規(guī)劃、公安、物價(jià)、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四是區(qū)政府要逐年加大物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的經(jīng)費(fèi)投入，住建局加強(qiáng)物業(yè)協(xié)管員的專人專用，協(xié)管員要包抓社區(qū)和片區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。
二示范引領(lǐng)，培育物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。一要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)行履約保證金制度，公布紅、黑榜，實(shí)行動(dòng)態(tài)考核。要建立企業(yè)信用、年審、評(píng)比制度，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開展有償家政服務(wù)，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù)，滿足不同層次的服務(wù)需求。三要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘、小區(qū)評(píng)優(yōu)的依據(jù)。
在物業(yè)收費(fèi)方面，實(shí)施基礎(chǔ)型物業(yè)服務(wù)與選擇型物業(yè)服務(wù)相結(jié)合，引導(dǎo)居民按承受能力選擇物業(yè)管理服務(wù)方式。
建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé)，建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制；
業(yè)主委員會(huì)要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用，自覺支持物業(yè)管理工作。
物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是新經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)和提高居民生活品質(zhì)的重要載體，是創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的重要考核依據(jù)，在改善居住環(huán)境、促進(jìn)社會(huì)和諧、提高城市品位、提升居民幸福指數(shù)等方面發(fā)揮著積極作用。根據(jù)“不忘初心、牢記使命”主題教育要求，圍繞為民服務(wù)解難題目標(biāo)，近期市政府研究室與市物業(yè)事務(wù)中心，組成聯(lián)合調(diào)研組，先后走訪了大江觀邸、家園、頤景園等小區(qū)（圖1），組織市、區(qū)物業(yè)事務(wù)中心主要負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表召開3次座談，并形成調(diào)研報(bào)告。
一、主要成效。
近年來，我市以“規(guī)范物業(yè)管理，構(gòu)建和諧社區(qū)”為目標(biāo)，加大物業(yè)管理工作力度，取得了積極進(jìn)展。
（一）行業(yè)規(guī)模快速發(fā)展。隨著國(guó)家新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)建設(shè)不斷推進(jìn)，全市城區(qū)面積、人口快速增長(zhǎng)，物業(yè)管理市場(chǎng)從無到有、從不規(guī)范到逐步有序發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模逐漸壯大，物業(yè)數(shù)量、服務(wù)水平、從業(yè)人員、服務(wù)覆蓋面快速健康發(fā)展。截至目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)320多家，從業(yè)人員5萬多人，實(shí)施物業(yè)管理的住宅項(xiàng)目1200多個(gè)，服務(wù)面積6800多萬平方米，物業(yè)管理項(xiàng)目覆蓋率78.3%，居全省前列。
（二）服務(wù)效能日趨加強(qiáng)。近年來，物業(yè)管理行業(yè)推進(jìn)公司化運(yùn)作、品牌化管理，物業(yè)服務(wù)逐漸提升，物業(yè)品質(zhì)不斷增強(qiáng)，物業(yè)管理發(fā)展取得長(zhǎng)足進(jìn)步，成為增進(jìn)居民福祉、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要力量。一是開展“服務(wù)質(zhì)量主題年”活動(dòng)，有計(jì)劃有步驟地實(shí)施星級(jí)項(xiàng)目創(chuàng)建，樹立行業(yè)標(biāo)桿。截至目前，全市共申報(bào)創(chuàng)建省級(jí)五星、四星物業(yè)項(xiàng)目20個(gè)。二是抓好典型示范，大力開展“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌·幸福**”創(chuàng)新社會(huì)治理系列行動(dòng)，積極推進(jìn)無物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治，一批老舊小區(qū)舊貌換新顏。三是加強(qiáng)培訓(xùn)規(guī)范，全面推行“三公開”制度，督促物業(yè)企業(yè)公開服務(wù)價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容。在全市組織開展全方位、專業(yè)化的物業(yè)管理培訓(xùn)，目前已培訓(xùn)1000多名物業(yè)服務(wù)企業(yè)中層管理人員。
（三）行業(yè)監(jiān)管力度加大。近年來，物業(yè)管理部門逐漸從事前監(jiān)管向事中事后監(jiān)管轉(zhuǎn)變，監(jiān)管體系基本成型，監(jiān)管框架逐漸完善，為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一是完善配套政策，制定了全面推進(jìn)物業(yè)管理工作、物業(yè)服務(wù)重大矛盾糾紛預(yù)防處置等實(shí)施意見和方案，讓物業(yè)管理有章可循。二是機(jī)構(gòu)改革后，各區(qū)成立物業(yè)事務(wù)中心，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)物業(yè)工作，充實(shí)了人員力量。三是建立物業(yè)糾紛調(diào)處聯(lián)席會(huì)議制度，搭建業(yè)主、物業(yè)與各管理部門的良性互動(dòng)平臺(tái)，今年物業(yè)管理投訴處理及時(shí)率和群眾滿意率均為100%。四是出臺(tái)城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施意見，對(duì)20個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)收費(fèi)價(jià)格核定，讓業(yè)主真正得實(shí)惠。例如，對(duì)房屋交付后空置半年以上的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)僅收70%。
二、存在的主要問題及原因。
隨著城市的不斷發(fā)展，人們的關(guān)注點(diǎn)逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質(zhì)追求，物業(yè)管理逐漸成為社會(huì)關(guān)注的熱門話題，呈現(xiàn)“廣、雜、深”的特點(diǎn)?！皬V”是指物業(yè)管理涉及面廣，與全市居民都密切相關(guān)。據(jù)市長(zhǎng)熱線辦統(tǒng)計(jì)，物業(yè)管理受理投訴從**年的1093件增加至**年2030件，**年上半年達(dá)1407件，投訴數(shù)量逐年成倍增長(zhǎng)，成為市民投訴的集中領(lǐng)域（圖2）。“雜”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關(guān)（圖3）。“深”是指物業(yè)管理表面看是行業(yè)問題，深層次是基層社會(huì)治理問題。深入分析物業(yè)管理問題及產(chǎn)生原因，主要體現(xiàn)在社會(huì)主體、政府治理、市場(chǎng)調(diào)節(jié)等方面。
（一）社會(huì)主體角色錯(cuò)位。物業(yè)管理涉及業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商等多元社會(huì)主體的共治和博弈，利益訴求錯(cuò)綜復(fù)雜、難以統(tǒng)一，“人人為我”的利己觀念大行其道，“我為人人”的良好風(fēng)尚尚未成勢(shì)。部分開發(fā)商，只管賣房不管售后，為追求利益最大化，不惜損害業(yè)主利益，大打“甩手牌”。在開發(fā)項(xiàng)目之初，以成立項(xiàng)目公司的形式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，項(xiàng)目竣工交付后，將公司注銷，導(dǎo)致購(gòu)房戶無法依法維權(quán)，比如海德堡項(xiàng)目。在建設(shè)過程中，通過壓低施工價(jià)格、偷工減料、層層轉(zhuǎn)包等方式壓縮建設(shè)成本，導(dǎo)致不能按期交房和房屋質(zhì)量問題，比如城建檀香山、奧園廣場(chǎng)、京鷹華府等項(xiàng)目。在出現(xiàn)問題后，有的開發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉，物業(yè)維修資金申請(qǐng)程序繁瑣、業(yè)主意見難以統(tǒng)一，使得質(zhì)量問題無法及時(shí)解決，矛盾糾紛愈演愈烈。在銷售過程中，有的開發(fā)商為盡快售出車位、回籠資金，違規(guī)將車庫(kù)出售給小區(qū)外人員，或以只售不租、提高停車費(fèi)等方式，迫使業(yè)主購(gòu)買車位，造成小區(qū)停車難、停車貴。比如，頤景園等小區(qū)。有的開發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費(fèi)和較高服務(wù)品質(zhì)吸引住戶入住，銷售結(jié)束后物業(yè)服務(wù)質(zhì)量顯著下滑。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)，奉行盈利為中心的經(jīng)營(yíng)理念，而不是以服務(wù)業(yè)主為中心。在承接物業(yè)項(xiàng)目前，為了承接開發(fā)商物業(yè)項(xiàng)目，對(duì)建設(shè)質(zhì)量問題“睜只眼閉只眼”，未嚴(yán)格進(jìn)行承接查驗(yàn)。有的以低于成本價(jià)格招投標(biāo)，進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)。在承接物業(yè)項(xiàng)目后，為了保住利潤(rùn)，降低服務(wù)質(zhì)量，壓縮人員成本，服務(wù)項(xiàng)目少、標(biāo)準(zhǔn)低。有的以“摞挑子不干”來脅迫業(yè)主追加費(fèi)用，甚至直接“棄盤”。有的與業(yè)主爭(zhēng)利，收費(fèi)不規(guī)范、占用公用區(qū)域、侵占共用營(yíng)收、違規(guī)催繳物業(yè)費(fèi)等。比如，家園小區(qū)等項(xiàng)目。部分業(yè)委會(huì)成員，奉獻(xiàn)意識(shí)、責(zé)任意識(shí)較弱，不作為、亂作為、慢作為。有的把業(yè)委會(huì)當(dāng)做“法外之地”，牟取不正當(dāng)利益，甚至與開發(fā)商、物業(yè)形成利益同盟，損害業(yè)主合法權(quán)益。比如，侵吞隱瞞廣告費(fèi)、臨時(shí)停車費(fèi)等公共營(yíng)收，長(zhǎng)期不公開收支賬目，公款私用，提高物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，等等。部分業(yè)主，主人翁意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)公共決策、業(yè)主自治漠不關(guān)心。**年，全市共成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)328個(gè)，約占小區(qū)總數(shù)的23%。有的業(yè)主公共道德缺失，以鄰為壑、損人利已，“各掃門前雪、不管他人瓦上霜”，甚至違規(guī)裝修、搭建、停車、破壞公物。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習(xí)慣行政管房、福利管房，缺乏物業(yè)繳費(fèi)意識(shí)，搭便車時(shí)有發(fā)生。
（二）行政監(jiān)管缺位。國(guó)務(wù)院于**年和**年分別取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度，“零門檻”入行引發(fā)企業(yè)數(shù)量激增，增加了行業(yè)規(guī)模，但事中事后監(jiān)管沒有跟上。究其原因，主要是：法規(guī)建設(shè)滯后。近年來，城市居民人口較快增長(zhǎng)，物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化。但《**市物業(yè)管理辦法》于**年2月30日開始施行，距今已有8年之久?！逗鲜∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》于**年1月1日開始實(shí)施，我市尚未因地制宜出臺(tái)實(shí)施細(xì)則和配套辦法。管理體制不順。物業(yè)監(jiān)督管理權(quán)主要集中在市級(jí)物業(yè)管理部門，區(qū)物業(yè)管理部門監(jiān)管手段匱乏。住建、規(guī)劃、城管執(zhí)法等部門聯(lián)合執(zhí)法時(shí)，執(zhí)法環(huán)節(jié)難以有效銜接，出現(xiàn)了“形聯(lián)實(shí)不聯(lián)”的現(xiàn)象?？己藱C(jī)制缺失，未對(duì)區(qū)物業(yè)管理部門、各部門進(jìn)行考核有效獎(jiǎng)懲。矛盾調(diào)處機(jī)制不健全。當(dāng)前，物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處主要依靠市區(qū)物業(yè)管理部門，街道、社區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、人員和執(zhí)法手段，屬地責(zé)任難落實(shí)，矛盾無法有效化解在基層。目前，僅有石峰區(qū)在每個(gè)街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專干。支持力度不夠。我市財(cái)政對(duì)物業(yè)管理投入較低，重建設(shè)、輕管理，對(duì)城市規(guī)劃、建設(shè)、管理缺乏一體化認(rèn)識(shí)。政府對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展關(guān)注度偏低，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)扶持政策較少。
（三）市場(chǎng)調(diào)節(jié)失位。市場(chǎng)主體不成熟，優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制尚未建立。主要原因是：共有部位產(chǎn)權(quán)不明晰。小區(qū)業(yè)主共有部分權(quán)屬處于模糊狀態(tài)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門也難對(duì)共有部分進(jìn)行全面產(chǎn)權(quán)登記。部分物業(yè)公司從開發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū)，通過出租車位和架空層、經(jīng)營(yíng)配套設(shè)施和電梯廣告等謀取利益，拋開業(yè)主進(jìn)行單方面商業(yè)化運(yùn)作。誠(chéng)信體系有待完善。行業(yè)信用評(píng)價(jià)體系缺失，信用信息平臺(tái)的建設(shè)滯后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步難行”的信用環(huán)境，導(dǎo)致行業(yè)魚龍混雜、劣幣驅(qū)逐良幣，降低了物業(yè)行業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量。價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制失靈。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)尚未監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)沒有參考依據(jù)。物業(yè)管理費(fèi)低而停車費(fèi)過高，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)陷入低質(zhì)劣價(jià)惡性循環(huán)，嚴(yán)重?fù)p傷了業(yè)主的獲得感、滿足感和幸福感。
三、對(duì)策建議。
（一）建章立制，構(gòu)建條塊結(jié)合、齊抓共管的責(zé)任體系。通過加大法規(guī)修訂、監(jiān)督考核、財(cái)政投入等工作力度，推動(dòng)物業(yè)管理權(quán)力下放、監(jiān)管重心下移，構(gòu)建市、區(qū)、街道、社區(qū)四級(jí)物業(yè)監(jiān)管責(zé)任體系。一是完善法規(guī)政策。結(jié)合**實(shí)際，盡快制定適應(yīng)我市發(fā)展新要求、內(nèi)容更完善、操作性更強(qiáng)的物業(yè)管理?xiàng)l例，進(jìn)一步對(duì)市區(qū)物業(yè)管理部門、職能部門、社區(qū)、街道等單位的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行明確，進(jìn)一步對(duì)小區(qū)車位出租、綠地保護(hù)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等共性問題作出詳盡規(guī)定，讓物業(yè)管理有法可依、有章可循。二是為區(qū)物業(yè)管理部門賦能。進(jìn)一步梳理物業(yè)行業(yè)監(jiān)管事項(xiàng)，逐步將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理、職業(yè)經(jīng)理人管理、前期物業(yè)招投標(biāo)管理、新建承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)管理、物業(yè)企業(yè)日常動(dòng)態(tài)監(jiān)管等市級(jí)監(jiān)管事項(xiàng)下放到各區(qū)，增強(qiáng)基層物業(yè)管理監(jiān)管能力。三是提升社區(qū)街道物業(yè)管理能力。充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎(chǔ)作用，通過建立聯(lián)席會(huì)議制度、配備物業(yè)管理專干、設(shè)立物業(yè)服務(wù)管理工作站等方式，落實(shí)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理屬地責(zé)任，把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強(qiáng)化部門協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)。按照“誰主管、誰負(fù)責(zé)”要求，進(jìn)一步明確各類管理執(zhí)法事項(xiàng)的主管部門、業(yè)務(wù)流程、咨詢投訴方式等，落實(shí)“管理進(jìn)小區(qū)、執(zhí)法進(jìn)小區(qū)”。五是加大監(jiān)督考核力度。將小區(qū)建設(shè)管理納入城市綜合治理體系，推進(jìn)平安建設(shè)、小區(qū)文明創(chuàng)建、小區(qū)環(huán)境整治等社會(huì)綜合治理工作，建立考核辦法及細(xì)則，培育更多的示范小區(qū)、文明小區(qū)。將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關(guān)職能部門和街道辦事處、小區(qū)居委會(huì)工作目標(biāo)考核范圍，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)部門、街鎮(zhèn)、社區(qū)的工作積極性。六是加大物業(yè)管理投入。按照事權(quán)與財(cái)權(quán)相匹配的原則，市、縣（市）區(qū)財(cái)政每年配套安排專項(xiàng)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，納入年度財(cái)政預(yù)算并建立常態(tài)增長(zhǎng)機(jī)制，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老舊小區(qū)提質(zhì)改造、社區(qū)（村）物業(yè)監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)、業(yè)委會(huì)培訓(xùn)、智慧物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)等工作。
（二）創(chuàng)新方式，構(gòu)建誠(chéng)信規(guī)范、公平高效的市場(chǎng)監(jiān)管體系。既要堅(jiān)持用優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，又要通過建設(shè)信用評(píng)價(jià)、信息公開、產(chǎn)權(quán)明晰、價(jià)格調(diào)節(jié)等機(jī)制，更好發(fā)揮政府作用，彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈。一是加強(qiáng)信用體系建設(shè)，提高準(zhǔn)入門檻。制定行業(yè)信用體系建設(shè)規(guī)劃，研究制定信用法規(guī)、配套政策和標(biāo)準(zhǔn)，完善信用評(píng)價(jià)、紅黑名單、聯(lián)合獎(jiǎng)懲等配套制度，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)。加大企業(yè)失信懲戒力度，將評(píng)定結(jié)果與物業(yè)項(xiàng)目評(píng)優(yōu)和招投標(biāo)等結(jié)合使用，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視信用、善用信用、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰。二是建設(shè)統(tǒng)一信息平臺(tái)，促進(jìn)信息公開。依托“智慧**”建設(shè)，加強(qiáng)物業(yè)管理信息化、一體化平臺(tái)建設(shè)，從根本上解決監(jiān)管難、處理難、評(píng)價(jià)難等難點(diǎn)、痛點(diǎn)。按照“先易后難”的方式，分步上線業(yè)主繳費(fèi)、投票表決、滿意度評(píng)測(cè)、問題反映、可視化監(jiān)管等功能。三是嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)制度，推動(dòng)關(guān)口前移。為防范開放商在前期建設(shè)中存在遺留問題，全面實(shí)施前期物業(yè)承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)制度，依法處罰未經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)擅自交付的行為。對(duì)已經(jīng)存在建設(shè)問題的老舊小區(qū)，責(zé)任部門要集中會(huì)診，敢于擔(dān)當(dāng)，切實(shí)把房屋滲漏、配套不齊、領(lǐng)證難等遺留問題解決到位。四是完善價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制，防止惡性競(jìng)爭(zhēng)。綜合考慮行業(yè)平均成本、物價(jià)變動(dòng)等因素，實(shí)施分級(jí)定價(jià)，每?jī)赡暾{(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系。進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)停車收費(fèi)分類劃?rùn)n，出臺(tái)最高限價(jià)政策，切實(shí)決停車難、停車貴問題。
（三）共建共享，構(gòu)建政府搭臺(tái)、居民自治的基層治理體系。將物業(yè)管理作為加強(qiáng)基層社會(huì)治理的主要突破口，推動(dòng)社會(huì)治理重心向基層下移，實(shí)現(xiàn)政府治理和居民自治良性互動(dòng)，打造共建共治共享的社會(huì)治理格局。一是培育自治能力和組織，讓業(yè)主的事業(yè)主辦。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，依托新聞媒體、新媒體，加大對(duì)業(yè)主自治、物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，增強(qiáng)廣大業(yè)主公共責(zé)任意識(shí)、小區(qū)管理意識(shí)和民主監(jiān)督意識(shí)。加強(qiáng)業(yè)委會(huì)建設(shè)，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）依法依規(guī)組織好業(yè)主大會(huì)的產(chǎn)生，全面推進(jìn)住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)成立、改選、換屆工作，優(yōu)先選舉中共黨員、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業(yè)委會(huì)成員。規(guī)范業(yè)委會(huì)行為，積極開展業(yè)委會(huì)組建和運(yùn)行方面業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)委會(huì)成員的思想素質(zhì)和專業(yè)水平。加強(qiáng)業(yè)委會(huì)監(jiān)督，各小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)管和審計(jì)，每季度公示經(jīng)費(fèi)收支，換屆時(shí)進(jìn)行第三方審計(jì)，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督質(zhì)詢。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，讓業(yè)主權(quán)益得到保障。進(jìn)一步明確共有物業(yè)的范圍、管理方式，全面實(shí)施產(chǎn)權(quán)登記。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶，由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從源頭上減少物業(yè)糾紛。比如，以車位車庫(kù)產(chǎn)權(quán)界定為例，計(jì)入業(yè)主公攤面積的車位車庫(kù)產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主所有，人防工程改造車庫(kù)按照“誰投資誰受益”明確使用和收益權(quán)利，開發(fā)商無權(quán)出售。建議上級(jí)立法機(jī)構(gòu)進(jìn)一步完善法律法規(guī)對(duì)車位車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)界定，制定確權(quán)的主體、依據(jù)及程序，確定車位、車庫(kù)最終產(chǎn)權(quán)歸屬規(guī)則。三是暢通應(yīng)急維修渠道，讓業(yè)主急事特辦快辦。進(jìn)一步簡(jiǎn)化專項(xiàng)維修資金使用審批條件和程序，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區(qū)（村）、業(yè)委會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織搶修。比如，探索推行電梯運(yùn)行保險(xiǎn)、電梯安全責(zé)任險(xiǎn)，建立電梯故障“快處快修”機(jī)制。四是完善問題調(diào)處機(jī)制，讓業(yè)主糾紛依法化解。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調(diào)解制度，注重依法解決物業(yè)糾紛，通過開通司法審判綠色通道、設(shè)立物業(yè)管理巡回法庭、建立人民調(diào)解委員會(huì)等方式，促進(jìn)業(yè)主自治調(diào)解、人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解銜接互動(dòng)。
六月上旬，區(qū)政協(xié)組成調(diào)研組，就我區(qū)老舊小區(qū)改造提升和物業(yè)管理工作進(jìn)行了專題調(diào)研，在了解基本情況，查找存在問題的基礎(chǔ)上提出了對(duì)策建議。
一、基本情況。
目前全區(qū)共有居民住宅小區(qū)483個(gè)，其中由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的有128個(gè)，由單位自管或社區(qū)代管的有264個(gè)，由業(yè)主自管或無人管理的有91個(gè)。這些小區(qū)大部分建成于上世紀(jì)八九十年代，大多為6層左右的高密度住宅或零散的獨(dú)樓獨(dú)院，由于當(dāng)時(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，普遍存在著小區(qū)的基礎(chǔ)和配套設(shè)施差、管線老化、管理不到位和安全隱患等問題。就連一些近年來新建的住宅小區(qū)，也大都存在配套設(shè)施缺失和物業(yè)管理服務(wù)不到位的問題，引起矛盾糾紛頻發(fā)，成為我區(qū)上訪率居高的一個(gè)重要方面原因。近年來，5個(gè)街道辦事處所轄區(qū)域都不同程度的出現(xiàn)過因住宅小區(qū)管理引起的堵門堵路越級(jí)上訪等影響較大的事件。老舊小區(qū)問題的協(xié)調(diào)處理和物業(yè)管理工作已成為街道辦事處日常工作量最大，牽扯精力最多的一項(xiàng)重要工作，也是擺在各級(jí)政府面前繞不過去的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題。
**年以來，各級(jí)已逐步認(rèn)識(shí)到居民住宅小區(qū)和物業(yè)管理方面存在問題的普遍性和一些突出問題的嚴(yán)重性，逐步推進(jìn)老舊小區(qū)改造提升，進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作。去年我區(qū)完成了金陵新村等7個(gè)老舊小區(qū)的改造提升，今年區(qū)政府又安排對(duì)解放新村等8個(gè)老舊小區(qū)的改造提升，全區(qū)健全了區(qū)、街、社區(qū)三級(jí)物業(yè)管理平臺(tái)，各街辦普遍建立起了“兩站一中心”（物業(yè)投訴調(diào)解工作站、物業(yè)維修服務(wù)站、物業(yè)服務(wù)中心）工作機(jī)構(gòu)和一些管理制度。目前全區(qū)擁有鋼管廠國(guó)家級(jí)示范小區(qū)1個(gè)，省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)3個(gè)，市級(jí)優(yōu)秀示范小區(qū)16個(gè)。橋南街道辦事處在物業(yè)管理工作方面先后探索制定出《街道物業(yè)管理工作實(shí)施意見》、《街道物業(yè)服務(wù)企業(yè)量化考核辦法》、《街道首屆業(yè)主大會(huì)工作流程》和《街道業(yè)主委員會(huì)換屆指導(dǎo)流程》等管理辦法，為全區(qū)加強(qiáng)物業(yè)管理探索了路子。
但隨著我市城市建設(shè)東擴(kuò)南移戰(zhàn)略的實(shí)施，加之我區(qū)建區(qū)時(shí)間相對(duì)較早，主城區(qū)領(lǐng)先全市的優(yōu)勢(shì)將逐漸退去，老城區(qū)的缺陷將逐步顯露，居民小區(qū)，特別是老舊小區(qū)管理方面的問題和矛盾將會(huì)不斷出現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)和管理工作仍處于低水平、粗放型和起步探索階段，我們必須面對(duì)這個(gè)現(xiàn)狀，不斷加強(qiáng)老舊小區(qū)改造提升，健全完善物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。
二、存在的問題。
1、老舊小區(qū)存在問題多，管理難度大。老舊小區(qū)在我區(qū)住宅小區(qū)中占比較大，且居住的大多是工薪階層的退休老人和低收入群體。這些老舊小區(qū)的樓房大多是上世紀(jì)我國(guó)迎來改革開放第一輪建設(shè)高潮時(shí)以單位自籌或集資等形式建起來的，由于受資金、技術(shù)、設(shè)計(jì)等因素制約，加之當(dāng)時(shí)沒有強(qiáng)制性建設(shè)規(guī)范。所以樓房本身的建設(shè)質(zhì)量不高，集中供暖、供氣和小區(qū)的配套設(shè)施大多缺失。房屋無維修基金。如姜譚辦事處轄區(qū)的鐵路南站30戶的棚戶區(qū)，現(xiàn)仍為幾十年前的土壞房，存在諸多安全隱患。
道路不平、路燈不明和環(huán)境臟亂差無人管理；
各類管線老化，供電供水損耗大，時(shí)常發(fā)生停水?dāng)嚯姡?/p>
業(yè)主習(xí)慣于單位無償提供的物業(yè)服務(wù)，“花錢買服務(wù)”的意識(shí)不強(qiáng)，物業(yè)管理收費(fèi)難。如國(guó)道巷小區(qū)業(yè)主欠費(fèi)嚴(yán)重，導(dǎo)致物業(yè)公司虧損撤離，無奈之下辦事處組織工作人員上門收繳物業(yè)管理等各種欠費(fèi)。其它老舊小區(qū)業(yè)主拖欠各類費(fèi)用，造成物業(yè)公司留不住，長(zhǎng)期處于無物業(yè)狀態(tài)的問題普遍存在。
有的對(duì)停車位等公共收益自行定價(jià)，漫天要價(jià)；
有的不走程序，單方面提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如綠城逸水苑小區(qū)，物業(yè)公司違反與業(yè)主簽訂的合同，擅自提高小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和車位費(fèi)，引起矛盾，形成上訪，被寶雞電視臺(tái)百姓問政欄目暴光。六是物業(yè)公司更換頻繁，產(chǎn)生問題多。有的物業(yè)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)虧損，擅自撤離，形成小區(qū)管理空檔，且不能及時(shí)移交相關(guān)資料和手續(xù)，甚至把收取居民的水電費(fèi)卷款帶走，最終導(dǎo)致對(duì)簿公堂。有的因服務(wù)不到位被業(yè)主罷免后，懶著不走，和新進(jìn)入小區(qū)的物業(yè)公司形成對(duì)峙，制造小區(qū)管理混亂。
3、開發(fā)建設(shè)遺留問題多，矛盾糾紛頻發(fā)。近年來隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，我區(qū)開發(fā)出不少新的商品房居民小區(qū)。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追求經(jīng)濟(jì)利益最大化，加之監(jiān)管不力，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)隨意變更規(guī)劃，占用公共預(yù)留區(qū)域，改變公共設(shè)施用圖，造成小區(qū)環(huán)境不達(dá)標(biāo)、配套設(shè)施不完善、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量差等問題普遍存在。有的開發(fā)企業(yè)拖欠水、電、氣、暖等公共設(shè)施費(fèi)用，有的未及時(shí)履行房屋質(zhì)量保修責(zé)任，有的不按合同約定期限辦理房產(chǎn)證，有的房屋面積縮水公攤增加，有的直接把問題甩給前期物業(yè)管理，造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商、業(yè)主之間矛盾糾紛頻發(fā)，且難以解決，由此引發(fā)群體性上訪和過激行為發(fā)生。如金陵辦事處出現(xiàn)的物業(yè)糾紛矛盾中，近70%源于開發(fā)建設(shè)遺留問題。世紀(jì)花園、星河灣等小區(qū)因電梯維修、地下車庫(kù)歸屬、物業(yè)管理用房、綠化供熱等矛盾糾紛，都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遺留的深層次問題。
4、業(yè)主委員會(huì)建設(shè)亟待規(guī)范。一是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立難。大多數(shù)業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立抱有無所謂的態(tài)度，不愿意參與“兩會(huì)”的選舉和被選舉，從而影響“兩會(huì)”的成立。二是業(yè)主委員會(huì)正常運(yùn)行困難。業(yè)主委員會(huì)成員大都沒有津貼報(bào)酬，人員辦公場(chǎng)所緊張，辦公經(jīng)費(fèi)緊缺，成員大都工作積極性不高，遇到難題撂挑子不干的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，業(yè)主委員會(huì)的維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用得不到發(fā)揮。三是業(yè)主委員會(huì)監(jiān)管困難。業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)自治性的群眾組織，機(jī)構(gòu)松散，沒有上級(jí)主管部門，沒有明確具體的權(quán)力和責(zé)任以及與之相對(duì)應(yīng)的獎(jiǎng)懲考核辦法，很難對(duì)其運(yùn)行情況實(shí)施有效監(jiān)督。有的業(yè)主委員會(huì)班子成員自律意識(shí)較差，相互之間搞分歧、鬧矛盾，影響組織作用發(fā)揮。如橋南辦事處轄區(qū)世紀(jì)花園小區(qū)業(yè)委會(huì)內(nèi)部矛盾問題，三番五次到政府部門上訪，經(jīng)市、區(qū)、街道辦三級(jí)多次調(diào)解未果，最終矛盾雙方對(duì)簿公堂。
5、體制不順，力量不足，監(jiān)管沒有形成合力。我區(qū)老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)涉及省、市、區(qū)以及機(jī)關(guān)企事業(yè)單位等眾多建設(shè)主體，有的一棟樓就歸屬幾個(gè)產(chǎn)權(quán)單位，自成體系，各自為政，割裂了小區(qū)管理權(quán)屬。環(huán)衛(wèi)部門對(duì)居民小區(qū)的舊家俱、裝修垃圾不收集，不允許在垃圾臺(tái)傾倒，導(dǎo)致小區(qū)長(zhǎng)期存在亂堆亂放。綜合執(zhí)法局把居民區(qū)亂搭亂建和違章建筑的拆除推給社區(qū)，不愿染指，形成綜合執(zhí)法只負(fù)責(zé)沿街，不進(jìn)小區(qū)的不成文規(guī)定。各級(jí)政府制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，明確規(guī)定縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，但現(xiàn)實(shí)管理中，對(duì)物業(yè)公司的最終審核、審批和資質(zhì)認(rèn)定等實(shí)質(zhì)性行政管理權(quán)利都在市上。這種管理體制與現(xiàn)實(shí)需要脫節(jié)，造成了對(duì)物業(yè)企業(yè)管理監(jiān)督的責(zé)任主體缺位。另外，雖然區(qū)、街、社區(qū)都成立了物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)，街道辦事處還建立了“兩站一中心”的工作平臺(tái)，但工作人員都是身兼數(shù)職，缺乏專業(yè)從業(yè)人員，難以應(yīng)對(duì)日益增加的物業(yè)矛盾糾紛，監(jiān)管力量顯明不足?，F(xiàn)行管理體制形成了市區(qū)兩級(jí)管理的責(zé)權(quán)不對(duì)等，不配套，使物業(yè)監(jiān)管沒有形成合力。
三、意見和建議。
1、綜合施策，改造提升，從根本上解決老舊小區(qū)管理難問題。
堅(jiān)定不移推進(jìn)老舊小區(qū)改造提升。去年我區(qū)對(duì)金陵新村等7個(gè)老舊小區(qū)通過實(shí)施集中供熱、供氣，配建社區(qū)和物業(yè)管理辦公用房，新建居民區(qū)飲食和蔬菜市場(chǎng)，改造老化的線路和更換插卡式電表，硬化小區(qū)道路和安裝監(jiān)控?cái)z像裝置等不同項(xiàng)目的改造提升和部分引進(jìn)正規(guī)物業(yè)管理后，使小區(qū)面貌發(fā)生了翻天覆地的變化，基礎(chǔ)設(shè)施和居民生活質(zhì)量得到了極大改善，現(xiàn)在小區(qū)道路平了，路燈亮了，事有人管了。所以我們建議，要繼續(xù)加強(qiáng)老舊小區(qū)改造，繼續(xù)采取政府牽頭主導(dǎo)，發(fā)動(dòng)社會(huì)力量和居民群眾積極參與，綜合運(yùn)用市場(chǎng)手段和各項(xiàng)優(yōu)惠政策相結(jié)合的工作方針，按照居民自籌，企業(yè)或單位支助，財(cái)政按一定比例投入等籌資辦法，每年安排一定數(shù)量的老舊小區(qū)進(jìn)行改造。
老舊小區(qū)改造后，具備一定基礎(chǔ)條件的要及時(shí)引入正規(guī)物業(yè)管理。對(duì)老舊小區(qū)的物業(yè)管理也應(yīng)實(shí)行優(yōu)惠政策，通過財(cái)政補(bǔ)助，政府以獎(jiǎng)代補(bǔ)、稅收返還等優(yōu)惠措施，調(diào)動(dòng)物業(yè)企業(yè)接管老舊小區(qū)的積極性。
同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)居民群眾的宣傳教育。引導(dǎo)居民盡快由福利性生活思維方式向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下花錢買服務(wù)的生活思維方式轉(zhuǎn)變，樹立起物業(yè)管理是居民自己應(yīng)盡的義務(wù)的觀念和自覺交納物業(yè)管理費(fèi)的思想意識(shí)。逐步實(shí)現(xiàn)自我管理，自我服務(wù)。
除此之外，還要逐步推進(jìn)人民調(diào)解、法院受理、綜合執(zhí)法等依法治理進(jìn)社區(qū)進(jìn)小區(qū)活動(dòng)，建立起老舊小區(qū)管理的長(zhǎng)效機(jī)制。
2、加大對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管力度，不斷提升物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)水平。
區(qū)住建局會(huì)同區(qū)物價(jià)局盡可能細(xì)的針對(duì)每個(gè)企業(yè)和小區(qū)制定出政府主管部門審批的指導(dǎo)性收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，各街道辦事處也要根據(jù)各自實(shí)際，制定各項(xiàng)管理制度和考核辦法，使全區(qū)物業(yè)管理工作有章可循，有則可守。二是要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核考評(píng)和日常監(jiān)管。要進(jìn)一步落實(shí)與物業(yè)企業(yè)簽訂《目標(biāo)責(zé)任書》，實(shí)行量化考核打分，業(yè)主評(píng)議等管理制度，通過考核考評(píng)，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。對(duì)存在問題多、服務(wù)水平低、管理能力差、群眾投訴多的企業(yè)采取全區(qū)通報(bào)，建議相關(guān)部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照、降低企業(yè)資質(zhì)、限制在我區(qū)承接服務(wù)項(xiàng)目等管理措施。在考核的基礎(chǔ)上要加強(qiáng)日常監(jiān)管，通過召開工作例會(huì)和以會(huì)代訓(xùn)等方式，幫助物業(yè)企業(yè)端正自身定位，樹立誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和人性化管理，品牌化服務(wù)的理念。把社區(qū)和街道辦事處年審蓋章作為必經(jīng)程序，特別對(duì)跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)，總部不在我區(qū)的物業(yè)企業(yè)的年審要通過市住建局及時(shí)反饋我區(qū)年審意見，建立聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制?？蓵?huì)同審計(jì)部門對(duì)物業(yè)企業(yè)執(zhí)行收費(fèi)等情況進(jìn)行年度審計(jì)，要完善物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)建設(shè)，可嘗試對(duì)物業(yè)企業(yè)收取一定數(shù)量的押金和保證金的方式進(jìn)行監(jiān)管。三是加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)自身建設(shè)。物業(yè)企業(yè)要認(rèn)真貫徹各級(jí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，做到遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)。要加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)和從業(yè)人員教育培訓(xùn)，提高思想和業(yè)務(wù)素質(zhì)，做到精心管理，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。要不斷拓寬服務(wù)渠道，增加服務(wù)項(xiàng)目，推動(dòng)服務(wù)向縱深發(fā)展，以此帶動(dòng)多元化經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。要通過市場(chǎng)機(jī)制，實(shí)施物業(yè)企業(yè)間兼并重組，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益，使企業(yè)發(fā)展步入良性軌道，以此推動(dòng)服務(wù)水平上臺(tái)階。
3、探索創(chuàng)新，突破小區(qū)開發(fā)建設(shè)遺留問題瓶頸。
近年來居民小區(qū)開發(fā)商遺留的問題比較多，且解決難度大，引起了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間拖欠各種費(fèi)用和服務(wù)管理質(zhì)量跟不上等連鎖反應(yīng)，形成了制約小區(qū)物業(yè)管理瓶頸。要高度重視存在問題的嚴(yán)重性和復(fù)雜性，不斷探索創(chuàng)新，尋求解決辦法：一是要積極向上反映和建議新建住宅小區(qū)不斷出現(xiàn)的建設(shè)質(zhì)量、房屋保修、房產(chǎn)證辦理和附屬配套設(shè)施方面不執(zhí)行規(guī)劃，不兌現(xiàn)合同，損壞群眾利益和給后期物業(yè)管理帶來很多困難的問題，建議市上相關(guān)職能部門有針對(duì)性的加強(qiáng)監(jiān)管。二是區(qū)政府要加強(qiáng)同市規(guī)劃局、住建局等部門聯(lián)系，建立起與市規(guī)劃執(zhí)法、建設(shè)質(zhì)量、綜合執(zhí)法等單位的聯(lián)席會(huì)議制度，重點(diǎn)就我區(qū)范圍內(nèi)新建住宅小區(qū)物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)配套用房、小區(qū)預(yù)留空間和附屬配套設(shè)施以及房屋建設(shè)質(zhì)量等問題，定期召開聯(lián)席會(huì)議，建立聯(lián)合監(jiān)管制度。協(xié)調(diào)建立建設(shè)企業(yè)給街道辦事處移交新建小區(qū)制度，實(shí)現(xiàn)新建小區(qū)與社區(qū)和物業(yè)管理的對(duì)接，推進(jìn)社會(huì)管理創(chuàng)新。三是在新建小區(qū)探索建立社區(qū)先期代理業(yè)主委員會(huì)行施物業(yè)管理職責(zé)的辦法，推進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理依法實(shí)施，打破開發(fā)商指定企業(yè)包攬小區(qū)物業(yè)管理的違規(guī)常態(tài)。提前介入，打好基礎(chǔ)，選好首期物業(yè)管理公司，共同維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，確保以后物業(yè)管理順利開展。
4、規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的履職行為。
對(duì)產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，不具備條件的小區(qū)，可成立小區(qū)管理委員會(huì)。通過業(yè)主委員會(huì)和管理委員會(huì)將業(yè)主訴求反映給各職能部門，協(xié)調(diào)溝通解決問題，降低上訪率。二是加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)選舉產(chǎn)生的指導(dǎo)，確保業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生符合相關(guān)法律規(guī)定，符合實(shí)際條件，符合有關(guān)程序。三是通過培訓(xùn)引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)委員正確履職。加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)主要成員法律法規(guī)和物業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，使其能合理反映業(yè)主訴求、需求，引導(dǎo)業(yè)主遵守規(guī)約，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同，協(xié)調(diào)物業(yè)矛盾糾紛。四是進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的行為。建立監(jiān)督機(jī)制，制定行為規(guī)范，通過一系列健全有效的制度，引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)自覺規(guī)范自己的行為，自覺接受全體業(yè)主的監(jiān)督，對(duì)其活動(dòng)中出現(xiàn)的違規(guī)行為要及時(shí)制止并限期整改，確保業(yè)主委員會(huì)正常有序運(yùn)行，發(fā)揮橋梁和紐帶的作用。
5、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，充實(shí)力量，形成監(jiān)管合力。
環(huán)衛(wèi)部門對(duì)小區(qū)的廢舊家具和裝修垃圾，應(yīng)制定出有利于小區(qū)環(huán)境管理的清收辦法。建議市上進(jìn)一步下放物業(yè)管理權(quán)限，充分體現(xiàn)縣（區(qū)）一級(jí)政府在物業(yè)管理工作中的領(lǐng)導(dǎo)和管理職能。進(jìn)一步理順物業(yè)管理工作體制。三是落實(shí)人員和經(jīng)費(fèi)保障。要為區(qū)、街兩級(jí)充實(shí)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)力量和工作人員，為一線管理機(jī)構(gòu)招聘部分專業(yè)人員，為街道和社區(qū)招聘物業(yè)管理協(xié)管員。區(qū)上要落實(shí)街道辦、社區(qū)在物業(yè)管理中的工作經(jīng)費(fèi)和公共物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助政策，充分發(fā)揮基層“兩站一中心”的管理和服務(wù)作用，也可采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)等形式，予以經(jīng)費(fèi)保障。
近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，物業(yè)管理日益成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)問題。做好物業(yè)管理工作，不僅有利于改善城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境，而且有利于社會(huì)安定與穩(wěn)定。5-7月，區(qū)政協(xié)社法委組織部分委員開展物業(yè)管理情況調(diào)研，先后前往區(qū)住建局、公安消防大隊(duì)等相關(guān)部門了解情況，實(shí)地走訪寧德萬達(dá)華城、酈景陽(yáng)光、名陽(yáng)帝景、金甸名苑等小區(qū)，召開業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司座談會(huì)，了解實(shí)情，探討解決存在問題的對(duì)策?，F(xiàn)將情況報(bào)告如下：
一、基本情況。
**區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)162個(gè)，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳灣，有備案的物業(yè)公司30家，承擔(dān)著酈景陽(yáng)光、萬達(dá)華城等83個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理工作，部分小區(qū)由業(yè)主委員會(huì)自我管理，有些小區(qū)由業(yè)主自行聘請(qǐng)無任何資質(zhì)的“黑物業(yè)”管理。由于我區(qū)物業(yè)管理起步晚，行業(yè)監(jiān)管不規(guī)范，一些沒有經(jīng)過任何業(yè)務(wù)培訓(xùn)，沒有管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)，導(dǎo)致管理不到位等問題不同程度存在，給業(yè)主造成困擾，同時(shí)也存在著諸多安全隱患。
二、存在問題。
（一）物業(yè)公司管理不規(guī)范。
1、物業(yè)公司自身管理水平較低。
我區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)公司服務(wù)項(xiàng)目單一，服務(wù)面狹窄，業(yè)主滿意率普遍不高。目前，絕大多數(shù)小區(qū)除提供保安、保潔、綠化等基本服務(wù)外，其他特需服務(wù)項(xiàng)目基本沒有開展。部分物業(yè)公司認(rèn)識(shí)不到位，認(rèn)為物業(yè)管理是簡(jiǎn)單勞動(dòng)，于是低薪聘請(qǐng)一些文化素質(zhì)低、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員上崗，即使公司對(duì)員工培訓(xùn)，也是停留在基本技能的初級(jí)階段，且工資報(bào)酬低，從業(yè)人員流動(dòng)性大，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位。
目前我區(qū)物業(yè)主管部門的物業(yè)監(jiān)管力量薄弱，行政執(zhí)法力度不夠。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)法律意識(shí)普遍不強(qiáng)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合會(huì)商機(jī)制不健全，橋梁與紐帶作用基本缺失，致使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾有增無減。
1、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)缺乏知情權(quán)。
由于各物業(yè)公司管理費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不一，一些物業(yè)公司存在不按合同約定提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，導(dǎo)致收費(fèi)不透明、甚至亂收費(fèi)等問題不同程度地存在。對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收支情況，物業(yè)管理公司沒有按有關(guān)規(guī)定及時(shí)公布，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。
2、業(yè)主消費(fèi)觀念未轉(zhuǎn)變。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，部分業(yè)主對(duì)“掏錢買服務(wù)”消費(fèi)方式認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致對(duì)物業(yè)管理缺乏理解與支持，產(chǎn)生欠繳、拒繳等抵觸情緒的業(yè)主大有人在。同時(shí)對(duì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)同也有偏差，往往期望以最低支出享受最優(yōu)服務(wù)，一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)，導(dǎo)致收繳率偏低。絕大多數(shù)小區(qū)有30%以上的住戶拖欠管理費(fèi)用，使物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)困難，服務(wù)不到位。
（三）住宅區(qū)消防安全管理存在嚴(yán)重隱患。
1、物業(yè)公司消防管理履職不到位。
部分物業(yè)公司沒有制定日常消防檢查巡查制度、消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度、消防培訓(xùn)演練制度等，有的物業(yè)公司即使有相關(guān)的制度也沒有落實(shí)，日常管理流于形式。物業(yè)管理人員中缺乏具有消防知識(shí)的從業(yè)人員。
2、消防系統(tǒng)移交不到位。
我區(qū)部分住宅小區(qū)消防系統(tǒng)早期接管移交后，管理維護(hù)一直缺失，物業(yè)公司接手時(shí)消防系統(tǒng)已處于損壞或癱瘓狀態(tài)等，導(dǎo)致開發(fā)商與物業(yè)公司互相扯皮，存在建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施不清楚、不會(huì)用、不管理現(xiàn)象較為普遍。
3、小區(qū)居民消防安全意識(shí)淡薄。
由于業(yè)主消防安全意識(shí)淡薄，各小區(qū)普遍存在違建、違規(guī)停車占用避險(xiǎn)平臺(tái)、堵塞消防通道等現(xiàn)象。如在萬達(dá)華城小區(qū)調(diào)研時(shí)就發(fā)現(xiàn)，整個(gè)小區(qū)消防栓沒水，消防通道擁堵，消防系統(tǒng)癱瘓，居民意見很大。
三、幾點(diǎn)建議。
（一）提高服務(wù)質(zhì)量，以服務(wù)促進(jìn)收費(fèi)。
1、加強(qiáng)物業(yè)公司自身建設(shè)。
物業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)監(jiān)督，推進(jìn)物業(yè)公司在加強(qiáng)自身建設(shè)、提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，逐步擴(kuò)大服務(wù)項(xiàng)目，不斷追求服務(wù)的精細(xì)度。物業(yè)公司要加強(qiáng)對(duì)員工素質(zhì)的培養(yǎng)，為管理小區(qū)營(yíng)造了一個(gè)良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢買服務(wù)”的觀念。
2、及時(shí)完善現(xiàn)有的物業(yè)管理機(jī)制。
進(jìn)一步理順物業(yè)監(jiān)管的三級(jí)管理機(jī)制，明確業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)、街道辦事處、物業(yè)監(jiān)管部門的職責(zé)，出臺(tái)地方性法規(guī)并嚴(yán)格遵照實(shí)施。制定有效的綜合考評(píng)制度，定期或不定期對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行檢查、考評(píng)，發(fā)現(xiàn)問題督促整改，將企業(yè)信用度納入征信平臺(tái)管理，對(duì)拒不整改的企業(yè)應(yīng)影響該企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)。
（二）完善消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高消防安全意識(shí)。
1、加強(qiáng)消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
物業(yè)公司要及時(shí)與開發(fā)商辦理好產(chǎn)權(quán)交接，在與開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)交接時(shí)，對(duì)于一些消防設(shè)施設(shè)備損壞嚴(yán)重、設(shè)備老化的問題要及時(shí)督促整改。物業(yè)企業(yè)違反總平設(shè)計(jì)或擅自變更房屋用途增加建筑面積，停車位、綠化等隨意變更的，相關(guān)職能部門要及時(shí)進(jìn)行清查、整頓，還業(yè)主一個(gè)舒適、安全的生活環(huán)境。
2、簡(jiǎn)化專項(xiàng)維修基金審批程序。
因歷史遺留問題，維保單位不明確的商品房項(xiàng)目，應(yīng)啟用專項(xiàng)維修資金用于小區(qū)的維護(hù)保養(yǎng)，對(duì)小區(qū)內(nèi)如電梯等公共大物件維修，物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)要及時(shí)申報(bào)，加快解決消防設(shè)施設(shè)備存在的問題。同時(shí)應(yīng)簡(jiǎn)化專項(xiàng)維修資金審批程序。
3、強(qiáng)化責(zé)任主體。
強(qiáng)化屬地管理職責(zé)，物業(yè)公司要制定日常消防檢查巡查制度，消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度、消防培訓(xùn)演練制度，熟練掌握小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施應(yīng)用，加強(qiáng)消防設(shè)施管理建立完善、可行的應(yīng)急救援預(yù)案。
（三）落實(shí)部門責(zé)任和屬地責(zé)任，提升行業(yè)自律水平。
1、制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
住建部門和物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)要抓緊制定一套切合**區(qū)實(shí)際的物業(yè)行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并公布于眾，讓廣大業(yè)主清晰了解物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)內(nèi)容對(duì)等，樹立正確的消費(fèi)觀念。物業(yè)公司要按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，統(tǒng)一采用收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌形式，設(shè)立物業(yè)公司服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話等項(xiàng)目，讓廣大業(yè)主“明白消費(fèi)”。
2、完善監(jiān)管機(jī)制。
住建局作為物業(yè)管理行政主管部門，要加強(qiáng)與規(guī)劃、城管、公安、工商、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)職能部門以及街道、社區(qū)的聯(lián)動(dòng)，及時(shí)共享管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)公司的信息，施行失信聯(lián)合懲戒制度，認(rèn)真抓好物業(yè)公司綜合信用評(píng)級(jí)工作，加強(qiáng)對(duì)行業(yè)管理人員政策法規(guī)、業(yè)務(wù)知識(shí)等崗位技能培訓(xùn)，創(chuàng)新管理手段，提高監(jiān)管能力。有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)要加快組建小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，定期召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，及時(shí)掌握物業(yè)管理中的出現(xiàn)的弊端及業(yè)主反映強(qiáng)烈的問題，督促物業(yè)公司落實(shí)整改，并把小區(qū)業(yè)委會(huì)組建情況納入對(duì)街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)進(jìn)行社會(huì)治安綜合治理考評(píng)內(nèi)容，努力構(gòu)建平安小區(qū)、和諧社區(qū)。
自**年以來，**區(qū)投入巨資大規(guī)模進(jìn)行城市綜合整治，城市形象發(fā)生“蝶變”，城市品位和人居環(huán)境質(zhì)量明顯改善，人民群眾親身感受到了**的發(fā)展變化。但是，如何在創(chuàng)新社會(huì)管理中加快構(gòu)建新型物業(yè)管理服務(wù)體系，形成長(zhǎng)效機(jī)制，進(jìn)一步鞏固發(fā)展**區(qū)城市管理特別是綜合整治工作成果，充分調(diào)動(dòng)居民群眾參與自主式管理的積極性，是當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期面臨的緊迫課題。
一、**區(qū)物業(yè)管理和推行社區(qū)居民物業(yè)自治的現(xiàn)狀。
**區(qū)的物業(yè)管理行業(yè)自1994年開始起步，18年來在房地產(chǎn)行業(yè)的帶動(dòng)下，經(jīng)歷了起步、平穩(wěn)發(fā)展階段，現(xiàn)在已進(jìn)入了提檔升級(jí)、加快發(fā)展的新時(shí)期。目前，在**區(qū)注冊(cè)并取得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)201家（其中，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)11家，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)33家，三級(jí)含“三暫”資質(zhì)企業(yè)157家），從業(yè)人員已超過6萬人。物業(yè)管理服務(wù)的范圍涵蓋了辦公樓、商廈、高檔公寓、別墅區(qū)、普通住宅小區(qū)、居民老舊住宅區(qū)六個(gè)方面，由居住物業(yè)和商務(wù)物業(yè)兩個(gè)大類構(gòu)成。全區(qū)房屋權(quán)屬登記總建筑面積3031.72萬平方米，已有物業(yè)管理的2704.65平方米，實(shí)施物業(yè)管理的項(xiàng)目約520個(gè)，物業(yè)覆蓋面為90%，新建的住宅區(qū)物業(yè)覆蓋面達(dá)100%。
近幾年來，隨著城市拆遷建設(shè)步伐的加快，特別是經(jīng)過大規(guī)模城市綜合整治，**區(qū)的城市面貌、居民小區(qū)環(huán)境日趨美化靚化。為了切實(shí)搞好物業(yè)管理，為人民群眾提供良好的生產(chǎn)生活環(huán)境，提升城市形象，區(qū)政府及有關(guān)部門、街道和社區(qū)落實(shí)物業(yè)管理?xiàng)l例和相關(guān)政策，對(duì)于商務(wù)物業(yè)這一塊，主要是注意發(fā)揮區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，運(yùn)用市場(chǎng)化手段規(guī)范其運(yùn)作。而對(duì)于在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代及八九十年代修建的老舊住宅區(qū)，重點(diǎn)是在摸清底數(shù)的基礎(chǔ)上，從**年開始，一方面投入巨資進(jìn)行綜合整治，一方面試點(diǎn)初步形成了居民自治、社區(qū)自治、引進(jìn)專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)三種物管模式。部分街道、社區(qū)居委會(huì)試點(diǎn)推行社區(qū)服務(wù)自治，通過成立社區(qū)物業(yè)管理專委會(huì)（如大溪溝街道）、推進(jìn)老舊小區(qū)自主式物管、改造“一戶一表”和老舊電梯等，夯實(shí)社區(qū)自治基礎(chǔ)，為居民提供便民利民服務(wù)。截止**年底，全區(qū)共有32個(gè)老舊住宅區(qū)開展了物業(yè)管理，涉及管理面積167.9萬平方米，2.42萬戶，物業(yè)管理工作正在不斷擴(kuò)面提升。
盡管**區(qū)在物業(yè)管理方面做了一些工作，去年10月區(qū)政府又出臺(tái)了全面加強(qiáng)物業(yè)管理工作意見和推進(jìn)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作實(shí)施意見，工作也有一定成效，但是，還存在不少不容忽視、亟待解決的深層次問題。
相對(duì)于深圳1981年、上海1985年第一家專業(yè)物管公司成立，**區(qū)物管工作1994年才開始起步。由于起步晚，重視不夠，缺乏物管準(zhǔn)入制度和約束機(jī)制，起點(diǎn)較低，物業(yè)管理服務(wù)的范圍比較單一，規(guī)范化、專業(yè)化水平不高，商務(wù)樓宇物管標(biāo)準(zhǔn)率較低，員工素質(zhì)普遍不高，服務(wù)的質(zhì)量和水平難以滿足多功能、全方位、高層次服務(wù)需求。**區(qū)開始于1992年大規(guī)模城市開發(fā)，規(guī)劃建設(shè)檔次低，所建房屋單體樓比重較大，占40%左右。規(guī)劃建設(shè)的檔次低，項(xiàng)目不同程度地存在規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理、建筑質(zhì)量差、設(shè)施設(shè)備不齊全、綠化環(huán)境差等缺陷，難以引進(jìn)有品質(zhì)甚至高端品牌物管企業(yè)。全區(qū)目前具有一級(jí)資質(zhì)的物管企業(yè)也僅11家，多數(shù)為三級(jí)（含“三暫”）資質(zhì)，發(fā)展極不平衡。全區(qū)還有不少老舊小區(qū)，由于基礎(chǔ)設(shè)施差、沒有物業(yè)專項(xiàng)維修資金、缺乏統(tǒng)一規(guī)范的管理標(biāo)準(zhǔn)，居民支持、參與率低，推行自主式物管或引進(jìn)專業(yè)物管難度較大，即使有的開展了物管工作，檔次和水平都很低，不利于鞏固和發(fā)展**區(qū)城市管理尤其是社區(qū)綜合整治成果。
（二）物業(yè)糾紛多、涉及面廣，化解難度增大。
二是單體樓項(xiàng)目隱患嚴(yán)重；
三是低價(jià)導(dǎo)致低質(zhì)服務(wù)趨勢(shì)明顯；
四是糾紛案涉及的法律關(guān)系較復(fù)雜；
五是糾紛涉及多重利益關(guān)系，化解難度增大。究其糾紛的原因，既有業(yè)委會(huì)運(yùn)行不規(guī)范、業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)認(rèn)識(shí)不對(duì)稱、業(yè)主主張權(quán)利不理性、部分業(yè)主故意拖欠物管費(fèi)的原因，也有物管企業(yè)定位不準(zhǔn)、服務(wù)水平和質(zhì)量不高、管理手段落后和開發(fā)商遺留問題未得以解決的原因，還有我市物業(yè)管理?xiàng)l例操作性不夠強(qiáng)、政府缺乏強(qiáng)有力的監(jiān)管的原因。
（三）物業(yè)管理體制和制度設(shè)計(jì)不夠順暢、不夠完善，制度保障有限。
部門層面僅在區(qū)房管局設(shè)置了物業(yè)科，由于人少工作量大，物業(yè)科無力承擔(dān)物業(yè)管理糾紛的監(jiān)控、分析、協(xié)調(diào)、處置工作，無力指導(dǎo)、助推老舊居民區(qū)的自主式物管工作。街道沒有設(shè)置類似成都錦江區(qū)那樣的物業(yè)管理科和物業(yè)糾紛調(diào)處分中心，多數(shù)街道也僅配備了1名兼職分管物業(yè)的工作人員。街道和社區(qū)缺乏相應(yīng)的物業(yè)管理法定職責(zé)權(quán)限，導(dǎo)致物業(yè)糾紛協(xié)調(diào)解決的責(zé)任不明、協(xié)調(diào)工作不及時(shí)，以致于造成層層上訪，矛盾久拖不決。從地方立法角度看，則存在《**市物業(yè)管理?xiàng)l例》不夠完善、操作性不夠強(qiáng)的問題。各物管主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不夠清楚，法律責(zé)任和職責(zé)權(quán)限表述不夠明確，特別是各行政部門的職責(zé)缺乏具體細(xì)致條文規(guī)定?！稐l例》賦予街道的權(quán)限是“備案”，是指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)解和協(xié)調(diào)，在最終行政裁決權(quán)上缺乏有力的法律支撐。由于街道沒有強(qiáng)有力的措施介入，難以有效地化解物管糾紛。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建設(shè)、市政等多個(gè)職能部門，有的矛盾交織在一起，缺乏一個(gè)強(qiáng)力部門來有效協(xié)調(diào)各方，造成多頭管理，問題久拖不決，如果走訴訟程序，則成本高、耗時(shí)長(zhǎng)、效率低，不少人信訪不信法，不愿意訴訟解決。另外，對(duì)于物業(yè)管理權(quán)的交接、驗(yàn)收程序，《條例》的規(guī)定很簡(jiǎn)略，新的物管企業(yè)如何進(jìn)場(chǎng)接管、小區(qū)資料如何移交、舊物管企業(yè)如何退出、主管部門如何監(jiān)管驗(yàn)收、居委會(huì)與物業(yè)公司關(guān)系如何處理等，缺乏具體明確的實(shí)施細(xì)則。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也沒有公認(rèn)的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格和標(biāo)準(zhǔn)等，物業(yè)收費(fèi)十幾年一貫制未作調(diào)整，物管陷入了收費(fèi)低或收不起費(fèi)，服務(wù)質(zhì)量下降，業(yè)主認(rèn)為服務(wù)不佳不交費(fèi)，物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量更低的惡性循環(huán)。
（四）居民參與自治物業(yè)積極性不高、自治不夠理性，居委會(huì)自治功能弱化。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇十一
政府性基金是指各級(jí)人民政府及其所屬部門根據(jù)法律、行政法規(guī)和中共中央、國(guó)務(wù)院文件規(guī)定，為支持特定公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共事業(yè)發(fā)展，向公民、法人和其他組織無償征收的具有專項(xiàng)用途的財(cái)政資金，以及參照政府性基金管理或納入基金預(yù)算、具有特定用途的財(cái)政資金。規(guī)范和加強(qiáng)政府性基金預(yù)算管理，對(duì)于落實(shí)新《預(yù)算法》，完善政府預(yù)算體系，提高財(cái)政預(yù)算的統(tǒng)一性和完整性，增強(qiáng)財(cái)政對(duì)各類資金的統(tǒng)籌調(diào)配能力和管理監(jiān)督水平，推進(jìn)財(cái)政科學(xué)化、精細(xì)化管理，更好地支持經(jīng)濟(jì)社會(huì)事業(yè)發(fā)展等具有重要意義。本文通過調(diào)查研究、分析存在問題，并結(jié)合我縣實(shí)際，提出進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)政府性基金預(yù)算管理的對(duì)策建議。
一、我縣政府基金管理概況。
(一)征收管理。
我縣目前納入征收范圍、屬于地方收入的政府性基金有13項(xiàng)，包括：新型墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥專項(xiàng)資金、育林基金、水利建設(shè)基金、城市公用事業(yè)附加、文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入、教育費(fèi)附加、地方教育附加、殘疾人就業(yè)保障金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、國(guó)有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金?；鹫魇铡⑹褂蒙蠈?shí)行分類管理：
1.按基金收入來源和使用范圍分類。從收入來源來看，政府性基金主要可以分為三類：一是直接向企業(yè)或個(gè)人征收的基金，如新型墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥專項(xiàng)資金、育林基金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等;二是來源于與土地出讓所得有關(guān)的基金，如國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入、國(guó)有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金;三是來源于其他收入的基金。從使用范圍來看，政府性基金主要可以分為四類：一是用于文化、教育、體育、社會(huì)保障等事業(yè)發(fā)展的基金，如文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加、地方教育附加、殘疾人就業(yè)保障金;二是用于農(nóng)田、土地開發(fā)建設(shè)的基金，如農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國(guó)有土地收益基金;三是用于公路、港口、水利、城市建設(shè)的基金，如水利建設(shè)基金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入等;四是用于其他方面的基金，如城市公用事業(yè)附加。
2.按基金的征收和使用部門分類。從征收部門來看，政府性基金主要分為三類：一是由稅務(wù)部門代征，如文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加、地方教育附加;二是由相關(guān)部門直接征收，如新型墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥專項(xiàng)資金、育林基金、水利建設(shè)基金;委托相關(guān)機(jī)構(gòu)征收，如城市公用事業(yè)附加委托供電、供水部門征收、涉企的殘疾人就業(yè)保障金委托地稅部門征收;三是由財(cái)政部門從相關(guān)基金中提取，如國(guó)有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金從國(guó)有土地出讓收入中提取。從使用(分配)部門來看，政府性基金主要分為三種情況：一是由某個(gè)部門使用，如地方教育附加由教育部門使用、文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)由文化部門使用;二是由多個(gè)部門負(fù)責(zé)分配或使用，如國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入出讓收入就涉及國(guó)土、城建、農(nóng)業(yè)、教育、財(cái)政等多部門。
(二)預(yù)算管理。
根據(jù)國(guó)家、省市對(duì)政府基金預(yù)算管理的要求，我縣從20__年起，開始啟動(dòng)政府基金預(yù)算單獨(dú)編制工作。實(shí)行部門上報(bào)，與公共預(yù)算數(shù)字銜接、財(cái)政審核下達(dá)的程序。編制上尚未使用信息化手?jǐn)啵扇∈止ぞ幹频姆绞健?/p>
二、政府性基金收支預(yù)算的政策要求及我縣目前存在的問題。
(一)政策要求。
修訂后的《預(yù)算法》第五條規(guī)定“預(yù)算包括一般公共預(yù)算、政府性基金預(yù)算、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算、社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算。一般公共預(yù)算、政府性基金預(yù)算、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算、社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算應(yīng)當(dāng)保持完整、獨(dú)立。政府性基金預(yù)算、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算、社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算應(yīng)當(dāng)與一般公共預(yù)算相銜接”?！墩曰鸸芾頃盒修k法》第26條規(guī)定“政府性基金預(yù)算編制遵循“以收定支、?？顚Ｓ?、收支平衡、結(jié)余結(jié)轉(zhuǎn)下年安排使用”的原則。政府性基金支出根據(jù)政府性基金收入情況安排，自求平衡，不編制赤字預(yù)算。各項(xiàng)政府性基金按照規(guī)定用途安排，不得挪作他用。因此，政府性基金預(yù)算作為全口徑政府預(yù)算體系中的一個(gè)獨(dú)立分支已成法定要求。
(二)我縣基金預(yù)算管理中存在的問題。
近年來我縣不斷加強(qiáng)政府基金的管理，對(duì)收支預(yù)算進(jìn)行規(guī)范，但由于體制機(jī)制等方面的原因，目前政府性基金預(yù)算管理仍不盡科學(xué)規(guī)范，在實(shí)際運(yùn)行中仍存在不少問題：
1.基金預(yù)算編制和審批程序執(zhí)行不合法。按照規(guī)定，政府基金應(yīng)建立年度收支預(yù)決算管理制度。每年第三季度，有關(guān)部門按照財(cái)政部門規(guī)定的專項(xiàng)用途，單獨(dú)(與部門經(jīng)費(fèi)預(yù)算分開)編制下一年度政府性基金收支預(yù)算，報(bào)財(cái)政部門審核，并按照規(guī)定程序向同級(jí)人民政府報(bào)告，政府依法向同級(jí)人民代表大會(huì)報(bào)告，審查通過后予以執(zhí)行，履行“二上二下”的報(bào)審程序。而我縣目前的做法是，政府性基金收支預(yù)算編制尚未獨(dú)立成體系，而是依附于政府公共財(cái)政預(yù)算，按公共財(cái)政預(yù)算中確定的政府性基金預(yù)算數(shù)，分解到各基金項(xiàng)目，下發(fā)相關(guān)征繳部門，部門匯總后上報(bào)財(cái)政職能科室，財(cái)政代為編制收支預(yù)算，未履行單獨(dú)由人大審批程序。
2.基金預(yù)算編制不夠精細(xì)。由于我縣政府性基金收支預(yù)算依附于政府公共財(cái)政預(yù)算，因而在編制上比較粗放，具體的做法是：首先按照政府總收入預(yù)算的盤子，減去稅收等收入預(yù)算數(shù)，倒扎出政府性基金預(yù)算數(shù)，在具體項(xiàng)目上，采用基數(shù)加增長(zhǎng)的方式確定收入數(shù)，最后的軋差全部放入國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入基金中。財(cái)政司職預(yù)算編制科室按照總預(yù)算下達(dá)的金額和項(xiàng)目并商相關(guān)執(zhí)收部門再單獨(dú)編制政府性基金收支預(yù)算。收支預(yù)算編制沒有結(jié)合基金實(shí)際運(yùn)行情況和考慮相關(guān)影響因素，未對(duì)基金收入作出科學(xué)、準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。對(duì)支出預(yù)算未實(shí)行項(xiàng)目庫(kù)管理。
3.基金預(yù)算編制范圍不夠完整。目前體制下我縣基金預(yù)算編制尚未做到全覆蓋，有些基金尚未納入編制范圍，如文化事業(yè)費(fèi)、城市公用事業(yè)附加等隨稅附征的基金。
4.基金預(yù)算約束力不強(qiáng)。目前，預(yù)算與執(zhí)行差異較大，特別是一些受市場(chǎng)因素影響大的基金，如土地出讓金，其收入的偶然性、不連續(xù)性，往往會(huì)造成年份間收入的或高或低，無規(guī)律性?；鶖?shù)加增長(zhǎng)的編制模式，會(huì)造成實(shí)際收入與預(yù)算收入差距很大，產(chǎn)生預(yù)算支出當(dāng)年結(jié)余較多和預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度不夠均衡等問題，如20__年我縣土地出讓金收入預(yù)算5.07億元，實(shí)際征收16.38億元。
5.基金預(yù)算與公共財(cái)政預(yù)算之間缺乏協(xié)調(diào)和銜接。目前公共財(cái)政預(yù)算與政府性基金預(yù)算處于各自為政的狀況，公共財(cái)政預(yù)算中只是很粗放的將政府性基金數(shù)字進(jìn)行羅列，政府基金預(yù)算按照公共財(cái)政的數(shù)字進(jìn)行編造。
6.預(yù)算管理上未能扎口。目前，各項(xiàng)政府基金在財(cái)政內(nèi)部分屬不同科室在管理，如殘疾人就業(yè)保障金在社?？?新型墻體材料專項(xiàng)基金、城市公用事業(yè)附加、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)在經(jīng)建科;教育費(fèi)附加、地方教育附加在教科文科;國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入在綜合科，因此在預(yù)算編制的標(biāo)準(zhǔn)、口徑、方法不統(tǒng)一，影響預(yù)算的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。
三、新形勢(shì)下規(guī)范和加強(qiáng)我縣政府性基金收支預(yù)算的幾點(diǎn)建議。
(一)固化預(yù)算管理體制機(jī)制。
1.完善政府性基金管理政策法規(guī)。建議結(jié)合《預(yù)算法》修訂，依照已有的政府性基金管理相關(guān)制度辦法，制定適合本縣情況的基金預(yù)算管理辦法，明確政府性基金預(yù)算的編制范圍、內(nèi)容、方法、流程和監(jiān)督管理等規(guī)定，并輔之以配套的實(shí)施細(xì)則、操作流程，增強(qiáng)政府性基金預(yù)算編制與執(zhí)行的約束力，規(guī)范和完善本縣政府性基金預(yù)算管理。
2.建立基金預(yù)算與公共預(yù)算的協(xié)調(diào)機(jī)制。按照修訂后《預(yù)算法》要求，探索推動(dòng)各類預(yù)算之間的相互協(xié)調(diào)與銜接，研究建立政府性基金預(yù)算與公共財(cái)政預(yù)算之間的資金調(diào)劑渠道，比如將一些基金收支結(jié)余調(diào)入公共財(cái)政預(yù)算，統(tǒng)籌安排用于保障和改善民生以及加快社會(huì)事業(yè)發(fā)展，加快建立相互協(xié)調(diào)、有機(jī)銜接的政府預(yù)算體系。目前，我縣已建立國(guó)有土地收益金統(tǒng)籌調(diào)入公共財(cái)政機(jī)制，對(duì)商業(yè)地塊出讓收益按一定的比例集中，調(diào)入共公財(cái)政預(yù)算。在此基礎(chǔ)上，我們應(yīng)極積調(diào)研，科學(xué)分析，進(jìn)一步擴(kuò)大可統(tǒng)籌的項(xiàng)目，提高資金的使用效率。
3.明確政府性基金預(yù)算編制的責(zé)任。按照政府性基金征收和分配使用的具體情況，進(jìn)一步明確政府性基金收支預(yù)算的編制部門。在此基礎(chǔ)上，建議逐步建立政府性基金預(yù)算責(zé)任制度，規(guī)范和明確財(cái)政部門、預(yù)算主管部門在預(yù)算編制、審核和執(zhí)行等環(huán)節(jié)的職責(zé)分工。今年9月份財(cái)政部機(jī)構(gòu)職能調(diào)整到位，為統(tǒng)籌預(yù)算管理，財(cái)政部將綜合司承擔(dān)的政府性基金預(yù)算管理職責(zé)劃轉(zhuǎn)預(yù)算司，在縣級(jí)財(cái)政部門，也應(yīng)將所征收的政府性基金統(tǒng)一劃歸到預(yù)算管理，以便于統(tǒng)一規(guī)范管理職責(zé)，切實(shí)加大管理力度。
(二)細(xì)化基金預(yù)算編制。
1.規(guī)范收入預(yù)算編制。收入預(yù)算根據(jù)本年度征收任務(wù)完成情況和下一年度征收任務(wù)及征收標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整變化等情況編制。在收入預(yù)算編制過程中，各征收部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)年本部門征收基金的收入情況，在綜合考慮宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和政策變化情況的基礎(chǔ)上，詳細(xì)分析可能影響基金收入的因素，科學(xué)、合理地預(yù)測(cè)下一年度的基金收入情況，按照積極穩(wěn)妥、留有余地的原則編制基金收入預(yù)算。
2.細(xì)化支出預(yù)算編制。一是在按照“以收定支、?？顚Ｓ谩焙汀笆罩胶狻⒔Y(jié)余結(jié)轉(zhuǎn)下年安排使用”原則編制基金支出預(yù)算的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化基金預(yù)算編制，基金支出預(yù)算要細(xì)化到具體支出項(xiàng)目。二是參照公共財(cái)政預(yù)算，研究推動(dòng)政府性基金預(yù)算支出項(xiàng)目庫(kù)建設(shè)，做好預(yù)算申報(bào)項(xiàng)目的立項(xiàng)、評(píng)估、遴選、論證、審核和排序工作，確保基金支出預(yù)算編制科學(xué)、規(guī)范。三是結(jié)合公共財(cái)政預(yù)算支出標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)工作，研究建立基金預(yù)算支出標(biāo)準(zhǔn)體系，提高資金使用效率。
(三)剛化基金預(yù)算執(zhí)行。
1.完善政府性基金基礎(chǔ)資料庫(kù)。在現(xiàn)有數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步充實(shí)完善基金收支的基礎(chǔ)資料庫(kù)，系統(tǒng)、全面地梳理基金的收入來源、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、依據(jù)、政策變化等信息資料，為今后根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化和政策調(diào)整情況作出科學(xué)、準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)奠定基礎(chǔ)。
2.嚴(yán)格收支預(yù)算執(zhí)行。一是加強(qiáng)政府性基金收入管理，嚴(yán)格按規(guī)定征收政府性基金，確?；鹗杖爰皶r(shí)、足額繳入國(guó)庫(kù)。二是按照人大批準(zhǔn)的政府性基金預(yù)算和基金收入征收繳庫(kù)進(jìn)度，督促基金使用單位強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行，對(duì)符合條件的項(xiàng)目及時(shí)申報(bào)用款計(jì)劃，抓緊辦理?yè)芸钍掷m(xù);對(duì)尚未啟動(dòng)的項(xiàng)目，抓緊項(xiàng)目論證、評(píng)審、報(bào)批等工作，加快項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度;對(duì)補(bǔ)助下級(jí)的基金支出，盡早提出分配方案;三是對(duì)歷年結(jié)余資金規(guī)模比較大的基金項(xiàng)目，財(cái)政部門與基金使用單位加強(qiáng)溝通，研究完善基金使用政策，同時(shí)結(jié)合共公財(cái)政預(yù)算執(zhí)行情況，研究統(tǒng)籌使用的具體辦法，提高資金使用效益和支出預(yù)算執(zhí)行的均衡性。
(四)精化財(cái)政信息化建設(shè)。
在“金財(cái)工程”的總體框架下，按照政府性基金管理要求，確定征收系統(tǒng)功能定位，擴(kuò)展系統(tǒng)管理范圍，通過整合系統(tǒng)資源實(shí)現(xiàn)內(nèi)外信息共享。以此為依托：一是建立健全以非稅系統(tǒng)為主的征收平臺(tái)體系，將政府性基金全部納入信息化管理，掃除管理盲點(diǎn)，強(qiáng)化薄弱環(huán)節(jié)。二是實(shí)施非稅系統(tǒng)與稅務(wù)征收系統(tǒng)、預(yù)算管理系統(tǒng)、財(cái)政票據(jù)管理系統(tǒng)的全面銜接，實(shí)現(xiàn)征收及使用信息共享，完善動(dòng)態(tài)管理。三是優(yōu)化非稅系統(tǒng)相關(guān)功能，加強(qiáng)政府性基金收入收繳跟蹤、收入統(tǒng)計(jì)分析，確?；鹗杖氲膽?yīng)收盡收，同時(shí)建立政府性基金電子政策文件庫(kù)，加強(qiáng)基金源頭管理。
(五)強(qiáng)化基金預(yù)算監(jiān)督。
1.加強(qiáng)財(cái)政監(jiān)督。根據(jù)財(cái)政部和本縣有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)政府性基金收支管理的監(jiān)督檢查，監(jiān)督基金使用單位嚴(yán)格遵守相關(guān)財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核實(shí)制度，按照財(cái)政部門批復(fù)的政府性基金預(yù)算使用基金，確保基金?？顚Ｓ谩?duì)部分社會(huì)關(guān)注度高、資金量大的政府性基金項(xiàng)目，探索組織社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)力量參與跟蹤監(jiān)督，建立健全覆蓋所有政府性資金和財(cái)政運(yùn)行全過程的監(jiān)督機(jī)制。
2.實(shí)施績(jī)效評(píng)價(jià)。結(jié)合本縣財(cái)政績(jī)效評(píng)價(jià)工作的推進(jìn)，逐步擴(kuò)大績(jī)效評(píng)價(jià)的范圍，選擇部分政府性基金項(xiàng)目，由主管部門和項(xiàng)目單位試點(diǎn)開展自評(píng)。在此基礎(chǔ)上，不斷增加納入績(jī)效評(píng)價(jià)的項(xiàng)目數(shù)量和資金規(guī)模，并逐步開展第三方評(píng)價(jià)。
3.推進(jìn)信息公開。在進(jìn)一步細(xì)化報(bào)送人大審議的政府性基金預(yù)算草案，自覺接受人大監(jiān)督的基礎(chǔ)上，根據(jù)國(guó)家和本縣財(cái)政信息公開的有關(guān)規(guī)定，各級(jí)財(cái)政部門向社會(huì)公開本級(jí)政府性基金總預(yù)算和總決算情況;按照“誰使用、誰公開”的原則，政府性基金使用部門向社會(huì)公開相關(guān)政府性基金的使用情況，自覺接受社會(huì)監(jiān)督。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇十二
下面是小編為大家整理的,供大家參考。
為促進(jìn)我區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展、提高群眾幸福指數(shù)、加快推進(jìn)綠色現(xiàn)代平安幸福新x建設(shè)。x月x日，區(qū)政協(xié)社會(huì)事務(wù)委員會(huì)組織部分委員對(duì)我區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行調(diào)研。調(diào)研組先后深入x等居民小區(qū)實(shí)地考察，聽取x情況介紹，認(rèn)真調(diào)研了我區(qū)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、面臨的困難，對(duì)提高物業(yè)服務(wù)水平、促進(jìn)物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了意見建議。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下。
一、現(xiàn)狀與特點(diǎn)。全區(qū)共有社區(qū)x個(gè)（單位型x個(gè)、版塊型x個(gè)），物業(yè)企業(yè)x家，區(qū)內(nèi)注冊(cè)x家（二級(jí)資質(zhì)x家、三級(jí)資質(zhì)x家、暫定x家），實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理小區(qū)x個(gè)，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到x％以上成立主委員會(huì)小區(qū)x個(gè)，建成示范小區(qū)x個(gè)（國(guó)家級(jí)x個(gè)、省級(jí)x個(gè)、市級(jí)x個(gè)、區(qū)級(jí)x個(gè)）。近年來我區(qū)不斷創(chuàng)新管理模式，提高服務(wù)質(zhì)量，連續(xù)三年被市上評(píng)為物業(yè)管理工作先進(jìn)單位。
一是建章立制，規(guī)范管理程序。成立了x區(qū)住房保障物業(yè)管理服務(wù)中心，鎮(zhèn)街成立物業(yè)辦和物業(yè)糾紛調(diào)解工作站，先后選調(diào)x名專職物業(yè)社區(qū)工作者、全區(qū)各類專兼職物業(yè)管理人員近佰人。建立了小區(qū)物業(yè)檔案，實(shí)行分類管理；將x個(gè)老舊小區(qū)納入維修整治，爭(zhēng)取援建資金x萬元。先后制定《》等一系列制度和辦法，將物業(yè)管理工作納入目標(biāo)責(zé)任考核，為全區(qū)物業(yè)日常管理有章可循、依法管理提供依據(jù)。
二是成立協(xié)會(huì)，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。借鑒外地經(jīng)驗(yàn)，成立x區(qū)物業(yè)管理協(xié)會(huì)，開展“手拉手，共創(chuàng)文明城市”活動(dòng)。選出x家優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)其他x家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)幫扶，在物業(yè)企業(yè)間開展互幫互學(xué)、超越自我、共同提升活動(dòng)，充分發(fā)揮物業(yè)協(xié)會(huì)匯聚行業(yè)智慧、加強(qiáng)行業(yè)自律、展示行業(yè)風(fēng)采、提升行業(yè)形象的功能，發(fā)揮優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目示范效應(yīng)，促進(jìn)行業(yè)健康有序發(fā)展。
三是宣傳培訓(xùn)，提升服務(wù)能力。采用業(yè)務(wù)知識(shí)集中培訓(xùn)、矛盾糾紛現(xiàn)場(chǎng)調(diào)處、印發(fā)資料等多種形式宣傳物業(yè)管理政策法規(guī)，先后邀請(qǐng)市住建局領(lǐng)導(dǎo)和優(yōu)秀企業(yè)管理人員進(jìn)行專題知識(shí)講座；組織轄區(qū)物業(yè)企業(yè)、管理人員、業(yè)委會(huì)主任x多人，分兩次邀請(qǐng)省、市物業(yè)管理專家傳授物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處經(jīng)驗(yàn)、分享管理工作亮點(diǎn)；連續(xù)兩年采用以獎(jiǎng)代補(bǔ)形式對(duì)鎮(zhèn)街物業(yè)管理工作獎(jiǎng)勵(lì)x萬元；按照創(chuàng)文工作要求，在全區(qū)物業(yè)小區(qū)開展“崗位學(xué)雷鋒”活動(dòng)，積極開展社區(qū)幫困便民服務(wù)、扶老助殘等志愿活動(dòng)，充分利用物業(yè)小區(qū)公示欄、電子顯示屏、報(bào)刊亭進(jìn)行創(chuàng)文宣傳；先后調(diào)處蘭寶小區(qū)、豪城天下c區(qū)、團(tuán)結(jié)苑b區(qū)等物業(yè)上訪x余次，處理物業(yè)投訴x多起。
二、問題與原因。一是管理責(zé)任界定不清。物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合系統(tǒng)的管理工作，涉及諸多部門，但由于職能定位與責(zé)任界定不清，使得物業(yè)管理承擔(dān)了很多不該承擔(dān)的公共服務(wù)職能和責(zé)任。如一些業(yè)主把應(yīng)由公安承擔(dān)的治安職能、社區(qū)承擔(dān)的矛盾糾紛調(diào)解職能、水、電、暖等企業(yè)承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)職能、開發(fā)商承擔(dān)的建設(shè)質(zhì)量與保修責(zé)任，都誤認(rèn)為是物業(yè)管理應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，從而造成業(yè)主與物管企業(yè)間的矛盾糾紛。
二是開發(fā)商遺留問題較多。個(gè)別開發(fā)商抓住居民日益重視居住環(huán)境、服務(wù)質(zhì)量的消費(fèi)心理，把物業(yè)管理作為樓盤新賣點(diǎn)大肆炒作，如免收三年物業(yè)管理費(fèi)、贈(zèng)送頂層花園、x小時(shí)熱水供應(yīng)等。業(yè)主接房后，開發(fā)商的一些承諾不能兌現(xiàn)；《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》落實(shí)力度不夠，存在開發(fā)商故意拖過保修期，綠化供暖配套設(shè)施不完善，管網(wǎng)圖紙資料缺失等問題，遺留給業(yè)主和物業(yè)，給后期的管理帶來許多不安全隱患和矛盾糾紛。特別是老舊小區(qū)管理沒有相關(guān)政策，設(shè)施老化、設(shè)備損壞嚴(yán)重、無物業(yè)管理用房、無維修資金、物業(yè)企業(yè)不愿管、業(yè)主不愿交費(fèi)買服務(wù)等問題凸顯。
三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)作不規(guī)范。個(gè)別物業(yè)企業(yè)未擺正與開發(fā)商、業(yè)主之間的關(guān)系，管理與服務(wù)概念不清，角色定位不準(zhǔn)；有的物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)淡薄，重收費(fèi)、輕服務(wù)；有的處理糾紛的方法簡(jiǎn)單生硬，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度很難使業(yè)主滿意；有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)巧立名目，多收費(fèi)少服務(wù)，質(zhì)價(jià)不符，從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，大多來自轉(zhuǎn)崗、再就業(yè)人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，普遍缺乏物業(yè)管理知識(shí)和周全服務(wù)意識(shí)、職業(yè)道德和專業(yè)技能均難以適應(yīng)工作要求。
四是業(yè)主委員會(huì)建制滯后。部分業(yè)主自治意識(shí)不強(qiáng)，依賴單位和社區(qū)管理的思想嚴(yán)重，不愿參與物業(yè)管理。全區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有x個(gè)成立了業(yè)主委員會(huì)，占物業(yè)管理小區(qū)的x％。有的既沒與物業(yè)企業(yè)簽定服務(wù)合同，也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力；有的缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導(dǎo)和支持，工作進(jìn)展緩慢。從運(yùn)
當(dāng)前隱藏內(nèi)容免費(fèi)查看行情況看，不少業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn)，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)間出現(xiàn)矛盾糾紛因缺乏溝通渠道而難以妥善解決。三、對(duì)策與建議：一明晰職責(zé)，建立有效的調(diào)處機(jī)制。一要加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商、監(jiān)理方、驗(yàn)收方的監(jiān)管，確保工程按規(guī)劃保質(zhì)保量交付使用，不出現(xiàn)各種隱患。二是x市要盡快出臺(tái)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)、政府管理部門之間的責(zé)任。三是完善規(guī)劃、公安、物價(jià)、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四是區(qū)政府要逐年加大物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的經(jīng)費(fèi)投入，住建局加強(qiáng)物業(yè)協(xié)管員的專人專用，協(xié)管員要包抓社區(qū)和片區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。
二嚴(yán)把監(jiān)管驗(yàn)收關(guān)，解決遺留問題。認(rèn)真落實(shí)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，嚴(yán)格按照規(guī)定對(duì)建筑質(zhì)量進(jìn)行檢查驗(yàn)收。承接查驗(yàn)，不但應(yīng)注意檢查物業(yè)質(zhì)量，還應(yīng)該認(rèn)真清點(diǎn)各種配套設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料，并經(jīng)交接雙方在驗(yàn)收?qǐng)?bào)告簽字后生效。對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)施工單位應(yīng)及時(shí)整改，一時(shí)無法返修的項(xiàng)目應(yīng)確定維修期限。集中整治解決一批開發(fā)商遺留問題，對(duì)群眾反映強(qiáng)烈的開發(fā)商遺留問題進(jìn)行排查，逐個(gè)研究解決方案，依法快速解決；對(duì)于沒有實(shí)施物業(yè)管理的老舊小區(qū)，采取物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合，以社區(qū)服務(wù)為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，以鎮(zhèn)街成立的專業(yè)服務(wù)中心，政府適當(dāng)補(bǔ)貼，根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況分類型、分階段、分步實(shí)施；在物業(yè)收費(fèi)方面，實(shí)施基礎(chǔ)型物業(yè)服務(wù)與選擇型物業(yè)服務(wù)相結(jié)合，引導(dǎo)居民按承受能力選擇物業(yè)管理服務(wù)方式。
三示范引領(lǐng)，培育物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。一要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)行履約保證金制度，公布紅、黑榜，實(shí)行動(dòng)態(tài)考核。要建立企業(yè)信用、年審、評(píng)比制度，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開展有償家政服務(wù)，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù)，滿足不同層次的服務(wù)需求。三要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘、小區(qū)評(píng)優(yōu)的依據(jù)。
四多方參與，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。制定出臺(tái)業(yè)主委員會(huì)管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負(fù)責(zé)、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作，發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系；學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專項(xiàng)維修資金管理好的經(jīng)驗(yàn)，完善住宅專項(xiàng)維修資金使用辦法，簡(jiǎn)化程序，提高效率；建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé)，建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇十三
物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的三個(gè)突破之一。物業(yè)管理是一個(gè)成長(zhǎng)的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。
一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點(diǎn)工作開展情況。
上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn)，打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式，重點(diǎn)在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn)，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會(huì)。城市七個(gè)社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為：
1、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長(zhǎng)期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對(duì)在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對(duì)于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護(hù)，但缺乏信心。經(jīng)過初步測(cè)算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備會(huì)，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關(guān)意見。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì)。
二、社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復(fù)大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測(cè)算費(fèi)用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，簡(jiǎn)單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的.違章建筑，向開發(fā)商爭(zhēng)取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會(huì)議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
三、觀山社區(qū)：試點(diǎn)一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司(原一建公司)改制時(shí)已將其宿舍區(qū)(建筑公寓)移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù)，請(qǐng)求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長(zhǎng)效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會(huì)，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會(huì)，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點(diǎn)二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場(chǎng)走訪了業(yè)主。針對(duì)院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會(huì)，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。
四、老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長(zhǎng)熱線投訴最多，創(chuàng)建任務(wù)最難，實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會(huì)走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。
五、渫陽(yáng)社區(qū)：試點(diǎn)一：農(nóng)資大市場(chǎng)。農(nóng)資大市場(chǎng)一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心(宏天物業(yè))管理，但建設(shè)方和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿，準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設(shè)方多方了解后，擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠(yuǎn)物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份，縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點(diǎn)二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi)，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴(yán)重，業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備小組會(huì)議，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會(huì)，下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會(huì)。
六、中渡社區(qū)：社區(qū)選擇小區(qū)做為試點(diǎn)。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū)，有業(yè)主近七十戶，改制后由社區(qū)接管，但由于收費(fèi)狀況不好，管理有難度，每年社區(qū)還要負(fù)債投入。今年，社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理，組織召開業(yè)主大會(huì)，選舉成立了業(yè)主委員會(huì)，并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份，小區(qū)正式開始自治管理。
二、物業(yè)管理工作開展過程中存在的難點(diǎn)。
1、社區(qū)對(duì)物業(yè)管理的社會(huì)效益認(rèn)識(shí)不足。個(gè)別社區(qū)認(rèn)為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。
2、硬件設(shè)施不配套。一是相當(dāng)一部分院落建設(shè)不規(guī)范，無門崗和門廳，現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道、電、路等物業(yè)管理所涉及到的設(shè)施嚴(yán)重滯后，維修或建設(shè)需大量資金。
3、規(guī)范控制混亂。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，臨時(shí)建筑擠占了消防通道。綠化率達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。
4、收取物業(yè)管理所必須的費(fèi)用存在一定的難度。有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司賺了錢，不愿交費(fèi)，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時(shí)代，對(duì)自己應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)不明。
5、物業(yè)管理企業(yè)動(dòng)作欠規(guī)范?，F(xiàn)有的幾個(gè)物業(yè)管理企業(yè)，市場(chǎng)化程度不高，管理不是很專業(yè)，缺乏先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)與模式，營(yíng)利的目的太明顯。
6、前期物業(yè)管理不規(guī)范，開發(fā)建設(shè)所遺留下來的問題對(duì)物業(yè)管理形成了極大的障礙。
7、業(yè)主大會(huì)難組織。居民對(duì)物業(yè)管理的含義認(rèn)識(shí)不清、信心不足，參加會(huì)議的積極性不高。
8、媒體關(guān)注程度不夠。
三、對(duì)我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)建議。
1、嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理的法律、法規(guī)及規(guī)章，使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)、收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。政府要加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，出臺(tái)相應(yīng)的扶持政策，為廣大企業(yè)營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導(dǎo)。建立物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)的培育，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)開發(fā)商從社會(huì)上聘請(qǐng)那些經(jīng)過實(shí)踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來進(jìn)行專業(yè)化的管理。鼓勵(lì)通過招投標(biāo)等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場(chǎng)化方向發(fā)展。
2、物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)”的要求，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。
3、社會(huì)公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對(duì)這一行業(yè)的了解并對(duì)這一行業(yè)的作用充分重視，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。
四、下一步工作重點(diǎn)。
一是廣泛宣傳，營(yíng)造良好輿論氛圍;。
二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機(jī)制;。
三是加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)組建的指導(dǎo)監(jiān)督工作;。
四是進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作;。
五是建立“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制;。
六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì);。
七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇十四
根據(jù)各級(jí)黨組織對(duì)深入開展《黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)》的要求，忻州市物業(yè)管理指導(dǎo)中心與3月12日開展了關(guān)于黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)的動(dòng)員會(huì)，接著于每周二、周四組織中心全體職工進(jìn)行集中學(xué)習(xí)和觀看教育影片，并認(rèn)真做了學(xué)習(xí)筆記。在3月30日中心接到局領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)發(fā)的關(guān)于忻州市精華小區(qū)的業(yè)主投訴書，中心領(lǐng)導(dǎo)就對(duì)此事立即召開了會(huì)議，對(duì)來信做認(rèn)真解讀，就業(yè)主們?cè)谛胖刑岬降膯栴}，中心結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況與4月1日帶領(lǐng)業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科對(duì)忻州市精華小區(qū)進(jìn)行了走訪調(diào)研，調(diào)研采取座談交流與調(diào)查相結(jié)合的方式，開展了深入細(xì)致的黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)調(diào)研工作。通過本次調(diào)研，圍繞群眾對(duì)“四風(fēng)”的意見和建議結(jié)合自身的工作，分析如下：
（一）存在政治理論學(xué)習(xí)不深不透的問題。在理論學(xué)習(xí)上，常常對(duì)自己要求不高、要求不嚴(yán)。對(duì)黨的經(jīng)典理論和行政管理的經(jīng)典著作，一是讀得不太多，二是讀的過程中多數(shù)是淺嘗輒止，沒有深挖掘、細(xì)推敲。常常因?yàn)楣ぷ髅Γ瑫r(shí)間緊，放松了理論學(xué)習(xí)和水平提升，在處理具體事務(wù)的時(shí)候容易忽略理論指導(dǎo)，導(dǎo)致個(gè)別時(shí)候缺乏理論與實(shí)際的有機(jī)聯(lián)系。
（二）存在聯(lián)系群眾和深入一線不夠的問題。中心接管全城區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理與指導(dǎo)，責(zé)任大任務(wù)重，我分管的業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科主要負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的選舉和所有業(yè)主的投訴案件，為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)排查化解矛盾糾紛。由于工作比較瑣碎有時(shí)深入群眾調(diào)查不夠，有時(shí)甚至沒有深入到一線，沒有充分了解群眾最迫切的需要，自認(rèn)為工作開展了，但是完成效果并不理想。
（三）存在工作推進(jìn)力度不夠的問題。完成工作任務(wù)時(shí)，有時(shí)候首先想到的不是將工作做得更加的優(yōu)秀，而是如何應(yīng)付完成工作，尤其是任務(wù)多、壓力大的時(shí)候這種想法更甚，并沒有時(shí)刻嚴(yán)格要求自己。同時(shí)創(chuàng)新意識(shí)不夠，在完成工作中沒有摸索具有創(chuàng)造性的完成方式，大多數(shù)工作也停留在上級(jí)指派的工作上，并沒有突破創(chuàng)新，開展獨(dú)具特色的工作。
（四）存在安于現(xiàn)狀、進(jìn)取心不夠的問題。我認(rèn)為已處在現(xiàn)在的崗位，就盡自己的努力做好所分管的工作，盡到自己應(yīng)盡的責(zé)任。自認(rèn)為自己很知足，雖比上不足，但比下有余，樂得個(gè)安于現(xiàn)狀。自己追求的力度還不夠好，創(chuàng)新意識(shí)還不夠強(qiáng)。
今后的努力方向和改進(jìn)措施。
（一）加強(qiáng)理論學(xué)習(xí)，增強(qiáng)理論功底。明確理論學(xué)習(xí)在思想上和行動(dòng)上對(duì)工作開展的巨大推力作用，制定詳細(xì)的學(xué)習(xí)計(jì)劃，沉淀積累學(xué)習(xí)心得，加強(qiáng)干部職工的理論知識(shí)和業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)，不僅要認(rèn)真學(xué)習(xí)本職工作業(yè)務(wù)，同時(shí)還要全面熟悉其他業(yè)務(wù)知識(shí)，從解決實(shí)際問題出發(fā)，做到政策了如指掌，業(yè)務(wù)操作自如，進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)，流程，改進(jìn)自身的工作作風(fēng)和工作方式，尤其是在理論聯(lián)系實(shí)際方面下功夫。全面提高為群眾辦事的服務(wù)能力和水平。
（二）撲下身子、深入基層，與群眾“零距離”、“面對(duì)面”，拜群眾為師，在群眾中汲取組織工作的智慧和力量。查找工作存在的問題和不足，與群眾一起想問題、謀對(duì)策，尋找解決問題的方法和路徑。要尊重群眾的創(chuàng)造精神，在群眾中發(fā)現(xiàn)、挖掘和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)組織工作創(chuàng)新發(fā)展。堅(jiān)持科學(xué)的態(tài)度和求實(shí)的精神，兢兢業(yè)業(yè)地做好各項(xiàng)工作，樹立強(qiáng)烈的`時(shí)間觀念、效率觀念、質(zhì)量觀念，今天能辦的事不拖到明天，這一周能辦的事不拖到下一周，用最短的時(shí)間完成任務(wù)。
（三）始終保持與時(shí)俱進(jìn)、開拓創(chuàng)新的精神狀態(tài)。對(duì)開展批評(píng)與自我批評(píng)中指出的問題和不足，后續(xù)整改工作要不斷跟上，堅(jiān)決防止走過場(chǎng)、一陣風(fēng)，做到一抓到底，善始善終。
深入開展黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)，要高舉中國(guó)特色社會(huì)主義偉大旗幟，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，要貫穿“照鏡子、正衣冠，洗洗澡、治治病”的總體要求。群眾路線是實(shí)現(xiàn)黨的思想路線、政治路線、組織路線的根本工作路線，全心全意為人民服務(wù)的觀點(diǎn)，立黨為公、執(zhí)政為民的觀點(diǎn)，向人民學(xué)習(xí)的觀點(diǎn)，群眾利益無小事的觀點(diǎn)，對(duì)黨負(fù)責(zé)與對(duì)人民負(fù)責(zé)一致的觀點(diǎn)，都是需要在今后的工作中去認(rèn)真學(xué)習(xí)、深刻領(lǐng)會(huì)，努力實(shí)踐的。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇十五
隨著物業(yè)處理標(biāo)準(zhǔn)的不斷完善，業(yè)主和使用人法律意見的不斷加強(qiáng)，處理部分監(jiān)管的不斷加強(qiáng)，住宅小區(qū)的違法建設(shè)環(huán)境得到了有效的把握。然而，在一些住宅區(qū)，仍然有非法結(jié)構(gòu)和建筑在休閑天井，花園，陽(yáng)臺(tái)等。、擅自占用房屋各部分、破壞房屋承重布局等。，特別是一些高檔住宅區(qū)的居民搬進(jìn)來后，出現(xiàn)了緊張的違章建筑情況。比如，一些業(yè)主和用戶在悠閑的住房平臺(tái)上建造陽(yáng)光屋，甚至增加樓層、改建、擴(kuò)建、挖掘地下室，這不僅緊張地破壞了社區(qū)的集體規(guī)劃和和諧環(huán)境，也影響了周邊業(yè)主。
1.華陽(yáng)地區(qū)住宅裝修緊張近年來，繼房地產(chǎn)、
2.三級(jí)市場(chǎng)熱鬧，高檔商品房房二次裝修越來越多。由此，各種違法行為和違法建筑時(shí)有發(fā)生，引起社會(huì)的珍惜。從現(xiàn)在房產(chǎn)局掌握的環(huán)境分析來看，緊張有以下幾個(gè)特點(diǎn):。
(1)業(yè)主由內(nèi)而外對(duì)原房屋進(jìn)行了完全翻新或改建，改變了原平面圖，如在外墻立面放置玻璃幕墻，從一開始就擴(kuò)大承重墻，在首層門廳、平臺(tái)上建造房間等。非法面積從10到60平方米不等。
(二)采用先進(jìn)的裝修材料，清新，所有裝修后的房屋都超出了原房屋規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)社區(qū)環(huán)境的影響相對(duì)較小，周圍房屋的外觀能得到根本保留。
(3)相鄰各方矛盾不明顯，業(yè)主委員會(huì)通常不直接干預(yù)，只是對(duì)超出范圍太遠(yuǎn)的違章建筑有很大的呼應(yīng)。
(4)由于業(yè)主身份比較特殊，包括有部分是海外業(yè)主，物業(yè)公司很難直接勸阻，怕平時(shí)交試用期費(fèi)?；谝陨辖谇闆r，物業(yè)公司的回應(yīng):感覺當(dāng)局對(duì)部分處罰處理不力，對(duì)違章戶的處罰達(dá)不到震懾效果。其他人被迫延遲手續(xù)費(fèi)，只能勸阻，不能停止施工。不然物業(yè)公司很被動(dòng)。但作為大樓的業(yè)主，他覺得:由于房屋平面圖在利用上不公平，陳舊，所以在新業(yè)主入住或原業(yè)主重新裝修時(shí)，往往會(huì)要求專業(yè)的裝修規(guī)劃單位從一開始就根據(jù)房屋的性質(zhì)進(jìn)行室內(nèi)布置。另外，他有經(jīng)濟(jì)支付能力，使得上述違法行為時(shí)有發(fā)生。因?yàn)闃淠Ｐ托?yīng)，對(duì)其他業(yè)主影響很大，有收斂的趨勢(shì)。
2.進(jìn)一步加強(qiáng)啟動(dòng)物業(yè)裝修網(wǎng)格化處理。
(一)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)首室裝修的教學(xué)和監(jiān)督。
1.加強(qiáng)裝飾示范動(dòng)作的宣傳和教學(xué)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《物業(yè)服務(wù)條例》、《上海市物業(yè)服務(wù)規(guī)則》以及前期物業(yè)服務(wù)公約、物業(yè)服務(wù)公約、用房公約或業(yè)主公約中的約定，履行對(duì)業(yè)主裝修房的責(zé)任，并與相關(guān)專業(yè)人員共同制定《房屋裝修須知》。
教物業(yè)處理公司在處理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)公布《房間裝修通知單》。同時(shí)，將《房間裝修通知單》送達(dá)物業(yè)辦理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主或待裝修用戶，并簽收。
2.加強(qiáng)首間裝修前的處理要求物業(yè)處理公司告知《規(guī)定》在為業(yè)主或使用人辦理入住、停續(xù)時(shí)，必須停止首間裝修，如不破壞房屋承重布局、破壞房屋表面、違章建筑等。停止碎裂部分，不要隨意布置空調(diào)室外機(jī)，安裝防盜措施。業(yè)主或使用人應(yīng)在裝修房間前書面通知物業(yè)管理公司施工單位、工期和裝修內(nèi)容(包括首間裝修方案和施工方案)，并為裝修施工人員辦理臨時(shí)社區(qū)通行證。要求物業(yè)處理公司關(guān)于業(yè)主或使用人提供的首間房裝修方案和施工方案已對(duì)首間房停止裝修行為進(jìn)行整改的意見。
為了加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位裝修行為的處理，物業(yè)管理公司可以與房屋裝修施工單位簽訂《房屋裝修處理和談》。
3.加強(qiáng)對(duì)首室裝修活動(dòng)的定期檢查和監(jiān)督。物業(yè)經(jīng)辦公司要知道，專人要認(rèn)真教導(dǎo)、督促、處理好首間的裝修活動(dòng)。業(yè)主或使用人入住后，應(yīng)督促裝修業(yè)主、使用人或施工單位服從施工作業(yè)。下午18:00至次日上午8:00及節(jié)假日期間，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等施工。
物業(yè)管理公司在施工人員和建筑材料進(jìn)入住宅區(qū)的施工過程中，如觸及水、電、氣、平面布置等隱蔽工程，應(yīng)加強(qiáng)每天(包括節(jié)假日)的現(xiàn)場(chǎng)檢查和突擊檢查，并做好記錄。發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為，應(yīng)當(dāng)采取有效措施予以勸阻、禁止并督促及時(shí)糾正。
對(duì)于破壞房屋承重布局、破壞房屋表面、違章建筑、拒不整改的.業(yè)主或使用人，以及房屋首裝修單位，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)，并報(bào)告相關(guān)行政處理部門依法處理。同時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)指示違反規(guī)定的施工人員中斷施工。
4.強(qiáng)化知法、守法、守約意識(shí)。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主或者使用人遵守本條例和其他有關(guān)法律，遵守《房屋使用公約》或者《業(yè)主公約》的約定。
如果物業(yè)管理公司與第一個(gè)房間的裝修單位簽署了和談，應(yīng)該敦促他們保持和談。首間裝修完成后，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)收回小區(qū)臨時(shí)出/入許可證。物業(yè)管理公司應(yīng)責(zé)成責(zé)任人及時(shí)修復(fù)和賠償對(duì)房屋和方法配置造成的損害。
物業(yè)處理公司對(duì)首間房裝修單位違約，可以根據(jù)和談中的約定直接向人民法院提起民事訴訟。
在未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅區(qū)，不鼓勵(lì)業(yè)主或使用人非法裝修。禁止無效的，房地產(chǎn)開發(fā)商或者相關(guān)業(yè)主、使用人可以根據(jù)《上海市商品房買賣公約》和《房屋使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。
(二)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)證明自治的有效性。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)突擊檢查物業(yè)，處理公司的處理和經(jīng)營(yíng)情況，督促房間首次裝修的業(yè)主或用戶遵守相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和協(xié)議，及時(shí)調(diào)整因裝修不當(dāng)造成的相鄰膠樹，并勸阻、禁止和督促業(yè)主或用戶糾正其違法行為。
業(yè)主或者使用人違反業(yè)主公約，勸阻無效的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)可以向人民法院提起民事訴訟。
(3)區(qū)縣房產(chǎn)局應(yīng)加強(qiáng)對(duì)違法裝修的行政管理。
區(qū)房產(chǎn)局已連續(xù)完成行政和法律工作程序。物業(yè)處理公司不履行法定職責(zé)和任務(wù)的，根據(jù)《條例》和《細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定責(zé)令改正，并可處以相應(yīng)的罰款。如果物業(yè)辦理公司違反《條例》和《細(xì)則》，情節(jié)緊張，區(qū)/縣房產(chǎn)局可對(duì)低人才等級(jí)進(jìn)行處罰，直至吊銷人才證書。
區(qū)縣房產(chǎn)局應(yīng)及時(shí)受理和記錄業(yè)主或用戶對(duì)違法裝修的投訴，并到現(xiàn)場(chǎng)檢查取證。經(jīng)查證屬實(shí)的，依照《條例》有關(guān)法律的規(guī)定，責(zé)令限期改正，可以并處相應(yīng)罰款。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇十六
黨的十七大明確指出：“社會(huì)穩(wěn)定是人民群眾的共同心愿，是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、社會(huì)協(xié)同、公眾參與的社會(huì)管理格局，健全基層社會(huì)管理體制。最大限度激發(fā)社會(huì)創(chuàng)造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。區(qū)委十屆六次全會(huì)也提出了要全力抓好社會(huì)穩(wěn)定工作，全面落實(shí)各項(xiàng)工作措施，營(yíng)造安居樂業(yè)的社會(huì)環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)的基礎(chǔ)工程，為此，加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理建設(shè)，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問題。前不久，按照區(qū)委的工作部署，南關(guān)嶺街道黨工委在解放思想學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)專題調(diào)研階段，結(jié)合地區(qū)實(shí)際，組織了專題調(diào)研小組，就如何推進(jìn)地區(qū)物業(yè)管理，促進(jìn)地區(qū)社會(huì)和諧穩(wěn)定進(jìn)行了專題調(diào)研。此次調(diào)研，實(shí)地走訪了部分居委會(huì)和物業(yè)管理公司，召開了由街道城管部門、物業(yè)公司、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等單位參加的不同層次座談會(huì)，發(fā)放了500份居民調(diào)查問卷，征求了各個(gè)群體的意見和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
據(jù)調(diào)查，南關(guān)嶺街道共有各類物業(yè)建筑面積240萬平方米，住宅建筑面積約181萬平方米。2萬平方米以上的居住小區(qū)16個(gè)，其中，上世紀(jì)八十年代以前建成入住的小區(qū)4個(gè)，占總面積的25%;九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、綜合開發(fā)建設(shè)而成的小區(qū)12個(gè)，占總面積的75%。已實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)8個(gè)，占居住小區(qū)的50%;成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)5個(gè)，占實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家，從業(yè)人員300余人。目前，實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。
總體看，物業(yè)管理工作具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初級(jí)階段。目前仍然沒有實(shí)行物業(yè)管理的居住小區(qū)占50%;未收取物業(yè)費(fèi)的小區(qū)占75%，在收取物業(yè)費(fèi)小區(qū)中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費(fèi)。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質(zhì)等級(jí)偏低等;物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低，物業(yè)服務(wù)工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不健全。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查及規(guī)范化經(jīng)營(yíng)缺乏制度支撐，對(duì)社區(qū)物業(yè)管理自治方式缺乏科學(xué)性探索。
近年來，各新建小區(qū)積極通過公開招投標(biāo)選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺(tái)，物業(yè)管理工作取得了一定成績(jī)，也總結(jié)了一些經(jīng)驗(yàn)，但由于體制、觀念、機(jī)制等因素的影響，物業(yè)管理工作仍存在以下四個(gè)方面的問題：
1、開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重。開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重是各地普遍存在的問題，本地區(qū)也不例外。問題主要包括變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實(shí)、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長(zhǎng)期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查，在有物業(yè)公司的小區(qū)，57%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責(zé)任，68%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)技防措施不健全。
2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前，據(jù)調(diào)查，現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)等級(jí)低，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營(yíng)管理理念陳舊，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類，一級(jí)資質(zhì)僅有1家，其余6家均為三級(jí)資質(zhì)，按照性質(zhì)分，2家由村公司物業(yè)轉(zhuǎn)制而來，其余是市內(nèi)物業(yè)的分公司.個(gè)別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深，習(xí)慣上以管理者自居，服務(wù)意識(shí)差;有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi);有些企業(yè)錯(cuò)誤認(rèn)為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對(duì)員工的培訓(xùn)和嚴(yán)格規(guī)范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低;有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。
3、部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的理解尚未到位，不愿意按照目前價(jià)格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識(shí)強(qiáng)烈而責(zé)任意識(shí)淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權(quán)利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查顯示，只有1%的受訪者對(duì)《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達(dá)87%;71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定。業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰都可以牽頭成立業(yè)主大會(huì)，但誰都無法真正成立業(yè)主大會(huì)”的無序局面，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查顯示，55%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會(huì);當(dāng)居住方面合法權(quán)益受到侵害時(shí)，更多人傾向于選擇通過居委會(huì)維權(quán);87%的受訪者認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不好，居委會(huì)作用發(fā)揮好。
4、政府相關(guān)職能部門公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責(zé)劃分和相互配合的問題，有些是行政監(jiān)管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前，政府相關(guān)職能部門之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會(huì)等相關(guān)部門的關(guān)系還未理順，責(zé)權(quán)利的劃分有待進(jìn)一步明確，公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)職責(zé)被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔(dān)一個(gè)企業(yè)的責(zé)任，又承擔(dān)著部分政府公共服務(wù)的職能等等。
南關(guān)嶺地區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實(shí)際的物業(yè)管理模式。通過此次調(diào)研，提出以下幾條建議：
1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的'“規(guī)劃—設(shè)計(jì)—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對(duì)物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問題入手深入研究，加強(qiáng)引導(dǎo)，推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。
2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)并積極發(fā)揮作用。應(yīng)由街道相關(guān)部門協(xié)調(diào)各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺(tái)，促進(jìn)行業(yè)自律，推動(dòng)公平競(jìng)爭(zhēng)，協(xié)調(diào)利益沖突，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益等方面的作用。協(xié)會(huì)應(yīng)著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為;反映企業(yè)合理訴求，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益;開展各種形式活動(dòng)，形成行業(yè)的凝聚力;正確引導(dǎo)輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象;加強(qiáng)從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓(xùn)，形成在職繼續(xù)教育機(jī)制。
3、建立健全長(zhǎng)效管理機(jī)制。要建立和完善對(duì)開發(fā)商的誠(chéng)信考核機(jī)制，特別是對(duì)其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評(píng)，使其注重樹立品牌意識(shí)，做好建管銜接;行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動(dòng)宣傳物業(yè)管理的必要性;物業(yè)管理公司應(yīng)拋棄行政管理的方式，加大對(duì)業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動(dòng)，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，政府有關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，完善社區(qū)黨總支、居委會(huì)、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動(dòng)議事平臺(tái)，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長(zhǎng)效機(jī)制。
4、探索物業(yè)分類管理模式。應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的特殊性，有針對(duì)性的對(duì)居住小區(qū)的特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式。對(duì)于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對(duì)這類長(zhǎng)期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關(guān)部門及產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)加強(qiáng)資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會(huì)的作用，或發(fā)動(dòng)群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題。對(duì)于新建商品房小區(qū)，政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)和約束，引入市場(chǎng)化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，逐步打造代表自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。
5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細(xì)都采用法律手段。而社會(huì)矛盾糾紛得不到及時(shí)調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對(duì)立困境。因此，在物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權(quán)利義務(wù)意識(shí)，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)民主管理的責(zé)任。如大北物業(yè)公司與社區(qū)聯(lián)合深入開展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對(duì)性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級(jí)文明戶、文明樓等品牌項(xiàng)目，堅(jiān)決反對(duì)在居民區(qū)生活中地極端個(gè)人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會(huì)公德和家庭美德水準(zhǔn)，收到了良好的效果。
6、提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合實(shí)際需要，積極探索、大膽實(shí)踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過提高員工知識(shí)技能的培訓(xùn)，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段，在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)崗位明確，職責(zé)分明，建立一套行之有效的績(jī)效考核體系，降低企業(yè)管理成本。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費(fèi)收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應(yīng)的措施。如鴻誠(chéng)物業(yè)公司開展“敬業(yè)愛崗、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”活動(dòng)，調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，激發(fā)技術(shù)革新，促進(jìn)了物業(yè)管理、服務(wù)工作再上新臺(tái)階。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇十七
實(shí)習(xí)，顧名思義，就是在實(shí)習(xí)中學(xué)習(xí)。經(jīng)過一段時(shí)間的學(xué)習(xí)，或者當(dāng)學(xué)習(xí)結(jié)束時(shí)，我們需要知道我們學(xué)到了什么，或者我們應(yīng)該如何在實(shí)習(xí)中應(yīng)用它。因?yàn)槿魏沃R(shí)都來自實(shí)踐，屬于實(shí)踐。所以我們必須把它付諸實(shí)踐來檢驗(yàn)我們所學(xué)的東西?，F(xiàn)在我們就要畢業(yè)了，實(shí)習(xí)對(duì)我們?cè)絹碓街匾?。剛剛結(jié)束的實(shí)習(xí)階段可以說是我大學(xué)四年來最艱難、最充實(shí)的時(shí)期。
努力工作是因?yàn)槲覄倓傞_始工作，不能很快適應(yīng)很多方面。然而，充實(shí)是在這段時(shí)間里無法在校園里學(xué)到的知識(shí)和技能，它進(jìn)一步提高了自己各方面的素質(zhì)。同時(shí)，實(shí)習(xí)也給了我一定的工作經(jīng)驗(yàn)。這為將來找一份好工作奠定了基礎(chǔ)。現(xiàn)在讓我們總結(jié)一下這些天我們工作中的成績(jī)和缺點(diǎn)。
首先，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，其次，有系統(tǒng)地了解自己的工作情況。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展和國(guó)民收入的不斷增加，人們?cè)絹碓疥P(guān)注生活質(zhì)量。當(dāng)人們有足夠的食物和衣服時(shí)，他們對(duì)居住環(huán)境和居住的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國(guó)雖然是一個(gè)新興的服務(wù)業(yè)，但已經(jīng)有20多年的歷史。
隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展和國(guó)民收入的不斷增加，人們?cè)絹碓疥P(guān)注生活質(zhì)量。當(dāng)人們有足夠的食物和衣服時(shí)，他們對(duì)居住環(huán)境和居住的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國(guó)雖然是一個(gè)新興的服務(wù)業(yè)，但已經(jīng)有20多年的歷史。應(yīng)該說，它積累了一些經(jīng)驗(yàn)。從興起到發(fā)展，現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民不可或缺的服務(wù)業(yè)。
物業(yè)管理能走可持續(xù)發(fā)展之路嗎?作為一名物業(yè)管理專業(yè)人員，我在畢業(yè)前做了一項(xiàng)實(shí)習(xí)研究。從xx年xx月xx日至xx年x月xx日，為了進(jìn)一步鞏固知識(shí)，理論聯(lián)系實(shí)際，我在xx物業(yè)管理有限公司進(jìn)行了為期六個(gè)月的訪問和學(xué)習(xí)實(shí)習(xí)期間，我們受到xx市xx物業(yè)管理有限公司的熱情接待。通過在公司物業(yè)管理辦公室實(shí)習(xí)，我對(duì)各地的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這個(gè)過程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí)，豐富了學(xué)到的專業(yè)知識(shí)，為今后的正常工作打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
一、研究對(duì)象的基本情況。
xx市xx物業(yè)管理有限公司成立于5月。位于西城北門陽(yáng)木橋社區(qū)二十號(hào)。東接西城路，南接滬寧鐵路，西接豐濱路，北接213國(guó)道。它是一家獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。資質(zhì)等級(jí)為三級(jí)，注冊(cè)資本100萬元。近年來，公司始終貫徹“以人為本、誠(chéng)信服務(wù)”的理念，遵循“高質(zhì)量、高效率、一流服務(wù)、信譽(yù)第一”的宗旨。擁有一批大專以上學(xué)歷的高素質(zhì)管理人才，并取得國(guó)家物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書。創(chuàng)建了一個(gè)思維積極、技術(shù)過硬、工作作風(fēng)優(yōu)良的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。公司成功接管xx、xx二期(民豐西苑)、綠洲花園等住宅區(qū)，取得了良好的社會(huì)、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)效益。面對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)和困難，公司規(guī)劃了良性發(fā)展循環(huán)。
目前，我們正在積極準(zhǔn)備iso9001質(zhì)量體系認(rèn)證，并已獲得內(nèi)部審計(jì)師資格證書。公司承諾嚴(yán)格按照“城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)制定和完善各項(xiàng)管理制度，充分利用現(xiàn)代管理方法，確保工作順利完成，為業(yè)主創(chuàng)造文明、整潔、安全、有序的生活環(huán)境，創(chuàng)造舒適的生活空間。我們將繼續(xù)創(chuàng)新，努力為西城更多業(yè)主和居民提供優(yōu)質(zhì)、安全、舒適的服務(wù)，進(jìn)一步提升企業(yè)形象，精心打造“新橋物業(yè)”企業(yè)品牌，讓新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)的一顆璀璨之星。
二.研究的目的和意義。
“實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”。在學(xué)習(xí)了三年的物業(yè)管理之后，我總是想把學(xué)到的東西運(yùn)用到實(shí)踐中去。這是我的研究目的之一。此外，我想了解現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)發(fā)展情況，為今后正式進(jìn)入工作崗位打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。這是我研究的第二個(gè)目的。雖然物業(yè)管理有著良好的發(fā)展前景，但從目前的物業(yè)管理現(xiàn)狀來看，行業(yè)內(nèi)部和社會(huì)環(huán)境之間還有一系列問題需要解決。
只有隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件，行業(yè)內(nèi)不斷自我完善，物業(yè)管理的美好前景才能成為現(xiàn)實(shí)我想通過這次實(shí)習(xí)，我將對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)和體驗(yàn)。我將從感性認(rèn)識(shí)上升到理性認(rèn)識(shí)，理論與實(shí)踐相結(jié)合，把學(xué)到的知識(shí)運(yùn)用到社會(huì)實(shí)踐中，注意把從書本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識(shí)與實(shí)際工作相比較，用理論知識(shí)加深對(duì)實(shí)際工作的理解，用實(shí)踐驗(yàn)證學(xué)到的物業(yè)管理理論，探索物業(yè)管理工作的本質(zhì)和規(guī)律從很小的時(shí)候起，我就會(huì)為自己爭(zhēng)取一個(gè)光明的未來?？偟膩碚f，它也為物業(yè)管理行業(yè)走向成熟和健康發(fā)展做出了自己微薄的努力。
三、研究方法和范圍。
在本次調(diào)查中，我主要對(duì)新橋物業(yè)管理辦公室開展物業(yè)管理工作的特點(diǎn)、方法和操作規(guī)程進(jìn)行了調(diào)查和分析。我還初步了解了管理辦公室的設(shè)施管理、事務(wù)管理和安全管理。調(diào)查期間，我主要通過現(xiàn)場(chǎng)采訪物業(yè)管理人員和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查來完成調(diào)查工作。新橋物業(yè)管理有限公司現(xiàn)擁有xx、民豐西苑、綠洲花園三個(gè)管理區(qū)。
四、調(diào)查分析結(jié)果。
實(shí)習(xí)期間，我深刻體會(huì)到新橋房產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)及其對(duì)黃翔街的影響。新橋物業(yè)管理有限公司雖然經(jīng)過短短幾年的發(fā)展，取得了如此巨大的成就，但它離不開新橋人努力工作、創(chuàng)新和挑戰(zhàn)的精神。但是，在看到成績(jī)的同時(shí)，也發(fā)現(xiàn)了一些影響新橋物業(yè)發(fā)展的問題，總結(jié)如下:。
首先，內(nèi)部管理不規(guī)范首先，幾個(gè)物業(yè)管理幾乎都遵循舊的管理模式部門之間分工不明確，制度不完善，程序性和標(biāo)準(zhǔn)化工作流程少，大部分管理簡(jiǎn)單粗放。
其次，由于物業(yè)管理存在諸多問題，各地制度不完善，關(guān)系復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)處理的關(guān)系眾多，物業(yè)管理部門投入了大量精力處理各種關(guān)系。處理這些關(guān)系當(dāng)然有利于公司的發(fā)展。然而，當(dāng)內(nèi)部管理和外部服務(wù)被忽視時(shí)，不可避免的是本末倒置。這影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。
第二，責(zé)任和權(quán)利不明確責(zé)任和權(quán)利不明確是公司發(fā)展的主要障礙。
例如，一些房屋維修問題和設(shè)施設(shè)備配套問題可以通過談判更好地解決。但更多的.是使物業(yè)管理工作不能獨(dú)立進(jìn)行，許多問題需要各級(jí)審批，導(dǎo)致多重管理，影響了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高和物業(yè)管理的健康發(fā)展。此外，各物業(yè)管理辦公室內(nèi)部和崗位之間權(quán)責(zé)不清、職責(zé)分工不合理、人員配備不科學(xué)，導(dǎo)致工作效率低下、工作鏈條斷裂、工作流程不暢，阻礙了部分工作正常、快速、有效地完成，極大地影響了服務(wù)水平的提高。
第三，缺乏專業(yè)管理人員由于員工相對(duì)缺乏專業(yè)知識(shí)，他們大多在過程中從事房地產(chǎn)。雖然他們比較有經(jīng)驗(yàn)，但缺乏系統(tǒng)的理論知識(shí)。此外，由于觀念和資金問題，企業(yè)很少引進(jìn)專業(yè)管理人員，導(dǎo)致服務(wù)意識(shí)差，觀念創(chuàng)新不足，物業(yè)管理難以進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。
五、研究經(jīng)驗(yàn)和建議。
通過對(duì)實(shí)習(xí)的理論研究和實(shí)習(xí)的磨合，我提出了自己的一些建議和方法:。
1.建立一支規(guī)范、高效、專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，做好基礎(chǔ)管理是關(guān)鍵。優(yōu)秀的基礎(chǔ)管理是搞好物業(yè)管理的基本點(diǎn)，而員工素質(zhì)是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的決定性因素，是物業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。
(1)規(guī)范服務(wù)人員形象，加大企業(yè)宣傳力度標(biāo)準(zhǔn)圖像包括儀表、語(yǔ)言和行為。儀表標(biāo)準(zhǔn)要求我們的服務(wù)人員持有相關(guān)證書，穿戴整齊并佩戴明顯標(biāo)志。語(yǔ)言形象要求服務(wù)接待人員說普通話例如，在服務(wù)人員的電話接待中，要問的第一個(gè)問題是“新橋物業(yè)，我能為你做什么”，語(yǔ)言應(yīng)該盡可能溫暖委婉，包括當(dāng)與業(yè)主發(fā)生沖突時(shí)，“新橋物業(yè)”應(yīng)該成為每個(gè)員工的口頭禪，這也有利于企業(yè)形象的提升。行為形象要求每個(gè)崗位的員工以標(biāo)準(zhǔn)的方式工作，展示他們的職業(yè)風(fēng)格。這一點(diǎn)對(duì)我們的安全人員非常重要。保安人員負(fù)責(zé)維護(hù)社區(qū)的公共秩序。因此，他們應(yīng)該盡力在工作中達(dá)到軍事標(biāo)準(zhǔn)。例如，他們不應(yīng)該走路、抽煙或打架，以免對(duì)業(yè)主造成不良影響。房地產(chǎn)是一個(gè)服務(wù)行業(yè)，它的行為實(shí)際上是一個(gè)服務(wù)過程，也就是一個(gè)服務(wù)交付過程?？鞓返膯T工可以平息服務(wù)缺陷給業(yè)主帶來的不滿和投訴。此外，服務(wù)人員的形象也是公司服務(wù)的有形展示，向用戶傳達(dá)公司的良好形象。
2.服務(wù)管理應(yīng)以專業(yè)化為方向，融入法制化，走程序化的道路。
(1)、在專業(yè)化的方向上，首先要做的是奠定其專業(yè)基礎(chǔ)，即讓大多數(shù)員工掌握豐富的專業(yè)知識(shí)和技能，所以企業(yè)應(yīng)該建立一個(gè)活躍的氛圍，靈活的學(xué)習(xí)網(wǎng)絡(luò)例如，公司應(yīng)及時(shí)、快速、方便地定制圖書、期刊、報(bào)紙等各種專業(yè)學(xué)習(xí)媒體，并配置現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)(互聯(lián)網(wǎng)、局域網(wǎng)等)。)使各種項(xiàng)目的高級(jí)視圖成為公司的共享信息。通過學(xué)習(xí)，員工可以“站在新橋上，跳出新橋”，用領(lǐng)先行業(yè)的思想和心態(tài)做好每件事。此外，公司還應(yīng)組織定期或不定期的培訓(xùn)課程并外出學(xué)習(xí)。特別值得一提的是，從外出中學(xué)到的東西不應(yīng)該純粹是“借來的”，必須及時(shí)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r加以改變。它應(yīng)該主要符合公司和社會(huì)的實(shí)際情況，否則只會(huì)浪費(fèi)大量的人力物力。
實(shí)習(xí)期間，我在社區(qū)管理辦公室接觸到的專業(yè)書籍和期刊很少，所以這一點(diǎn)尤為重要。專業(yè)技能是服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)，應(yīng)鼓勵(lì)員工提出技能改革的方法，參加國(guó)家技能考試，獎(jiǎng)勵(lì)取得一定成績(jī)的員工，形成“學(xué)有所得，學(xué)有所得”的良性循環(huán)。第三，專業(yè)化還要求明確的部門結(jié)構(gòu)和改進(jìn)專業(yè)結(jié)構(gòu)。例如，綠洲花園在管理一些文件時(shí)有一點(diǎn)混亂，因?yàn)樗娜藛T很少，而且一個(gè)人要負(fù)責(zé)很多事情。因此，我認(rèn)為部門結(jié)構(gòu)應(yīng)該有一個(gè)明確的分工，各部門應(yīng)該形成自己的職責(zé)和工作規(guī)范，并有相應(yīng)的配套設(shè)施。最后，專業(yè)重組是根據(jù)各部門所用專業(yè)的特點(diǎn)整合專業(yè)知識(shí)，使每個(gè)員工擁有一個(gè)專業(yè)和多種能力。例如，安全、綠化和工程部門可以在明確部門的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)“人人都應(yīng)該學(xué)習(xí)和理解一切”，并可以在責(zé)任人員不在時(shí)處理緊急情況。
(2)將法律制度納入其中，就是要求公司的每一項(xiàng)行為都直接或間接地與法律政策相聯(lián)系，這也是我們?cè)诠ぷ髦斜３址e極地位的關(guān)鍵，特別是在處理不協(xié)調(diào)的糾紛方面。物業(yè)公司必須時(shí)刻具備法律自我保護(hù)意識(shí)，也就是說，我們必須在每一個(gè)潛在的法律糾紛中采取行動(dòng)。例如，在綠洲花園，我看到住宅區(qū)的路面坑坑洼洼。如果屋主查看或檢查了房子，就有倒塌的潛在風(fēng)險(xiǎn)，我們的財(cái)產(chǎn)也沒有給出任何警告。這是我們的無所作為。萬一發(fā)生事故，我們將承擔(dān)責(zé)任。
如果我們給出一個(gè)引人注目的警告，那么我們只能不承擔(dān)任何責(zé)任或連帶責(zé)任。因此，每位員工都應(yīng)該牢記自我保護(hù)的法律意識(shí)，以避免不必要的麻煩。物業(yè)管理是集勞動(dòng)服務(wù)、智能和管理于一體的特殊服務(wù)業(yè)。管理和服務(wù)的目標(biāo)是“人”，最終目標(biāo)是“滿足他人的需求”這里提到的“管理”絕不是簡(jiǎn)單的“限制”“管理”是約束，“理性”是說服。只有將約束和說服有機(jī)地結(jié)合起來，才能實(shí)現(xiàn)有序有效的管理過程。因此，其經(jīng)營(yíng)管理的復(fù)雜性不同于一般制造企業(yè)。它的運(yùn)作和管理是系統(tǒng)的、科學(xué)的、積極的和富有人情味的。這是一個(gè)涉及自然科學(xué)和社會(huì)科學(xué)以及心理學(xué)和行為科學(xué)的廣闊領(lǐng)域。
未來，中國(guó)的物業(yè)管理水平將逐步與世界水平接軌。因此，發(fā)展的道路是漫長(zhǎng)的，我們每個(gè)人都應(yīng)該下定決心為之不懈努力。我們相信物業(yè)管理行業(yè)會(huì)越來越好!
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇十八
20__年4月到8月，我局在市、區(qū)政府部門領(lǐng)導(dǎo)下，積極與住建、環(huán)保、城管執(zhí)法、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主代表等相關(guān)單位聯(lián)系人，對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研組深入到20多個(gè)不同特點(diǎn)的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查走訪;分別召開了8次物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會(huì)、10次業(yè)主委員座談會(huì)。
一、基本情況。
物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低，主要以三種模式推行：
(1)近幾年開發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%;。
(4)其余小區(qū)和老舊住宅無物業(yè)服務(wù)和管理，占30%。
二、工作開展情況。
一是加強(qiáng)了制度建設(shè)。根據(jù)國(guó)家和省、市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)制度》、《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過具體制度的建立和落實(shí)，基本保障了物業(yè)管理工作的開展。
二是推行了“菜單式”物業(yè)收費(fèi)服務(wù)模式。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分6個(gè)等級(jí)、6個(gè)小項(xiàng)，服務(wù)企業(yè)按對(duì)應(yīng)物業(yè)收費(fèi)菜單中的等級(jí)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)和收費(fèi)，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。
三是抓了樣板示范工程。出臺(tái)了《物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》，對(duì)創(chuàng)建示范項(xiàng)目活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)，截至目前，共推行50多個(gè)各類管理模式的示范小區(qū)。
四是積極開展了物業(yè)宣傳培訓(xùn)工作。采取多種形式向業(yè)主和社會(huì)宣傳物業(yè)知識(shí)，增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)自治意識(shí)，努力贏得社會(huì)方方面面對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持。通過辦班請(qǐng)專家講課培訓(xùn)，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。
三、存在的問題。
(一)歷史遺留問題多，老舊小區(qū)治理改造難度大。
近年來，隨著城市建設(shè)的不斷擴(kuò)張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。而興建于上世紀(jì)八.九十年代甚至更早的住宅區(qū)，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單,內(nèi)部結(jié)構(gòu)及住宅功能相對(duì)落后。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設(shè)施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無化糞池、無停車位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢(shì)復(fù)雜等情況。隨著時(shí)間的推移，這些問題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢(shì)，給人民群眾生活帶來極大不便，由此引發(fā)的社會(huì)矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區(qū)、北門市場(chǎng)觀音井小區(qū)、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套落后，管網(wǎng)嚴(yán)重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。
(二)物業(yè)管理體制不健全，監(jiān)管工作合力不夠。
目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善，物業(yè)管理活動(dòng)涉及到的多個(gè)部門，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清，行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒有完全理順;市、區(qū)、街道、社區(qū)之間沒有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制，相關(guān)職能部門沒有建立起物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，如物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會(huì)等目前尚未建立或成立。
(三)物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏、編制不足。
目前，部門物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，其從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員，缺乏專業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗(yàn);編制嚴(yán)重不足，工作任務(wù)重，難以有效地對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對(duì)1200多個(gè)物業(yè)小區(qū)的管理指導(dǎo)工作顯得力不從心，杯水車薪。95%的街道辦事處、社區(qū)無物業(yè)管理科室和專職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)偏低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識(shí)等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。
(四)物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不足，整體服務(wù)水平低。
物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低。特別是相當(dāng)一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開發(fā)企業(yè)的子公司，與原開發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系，不是真正獨(dú)立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開發(fā)企業(yè)開支，形式上獨(dú)立，實(shí)際上不獨(dú)立，缺乏對(duì)物業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)打算。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差，而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設(shè)施設(shè)備的用途，引起業(yè)主的不滿。同時(shí)，“建管不分”的體制造成一個(gè)樓盤一家物業(yè)，無法形成規(guī)模，企業(yè)盈利能力較差，使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動(dòng)力，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
(五)業(yè)主委員會(huì)組建難，運(yùn)作不規(guī)范。
業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識(shí)，自治意識(shí)不強(qiáng)，不愿參與物業(yè)管理;即使有業(yè)主委員會(huì)，其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。全區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有46個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，不足物業(yè)服務(wù)小區(qū)的5%。
從運(yùn)行情況看，70%的業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，既沒與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力;20%的業(yè)主委員會(huì)缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導(dǎo)和支持，工作進(jìn)展緩慢;20%的業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn)。
四、對(duì)策與建議。
(一)列入民生重點(diǎn)，徹底治理推進(jìn)。
建議組織力量對(duì)物業(yè)管理服務(wù)問題，進(jìn)行全面普查，整理歸類。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新結(jié)合起來，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認(rèn)真落實(shí)。
(二)有序推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作。
老舊小區(qū)主要位于江南老城，建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū)，按實(shí)際情況劃為四類，按照改造難度由易到難來劃分。一類作為試點(diǎn)，可選三到五個(gè)，例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區(qū)，對(duì)我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市、文明城市等影響大的先實(shí)施。三類為改造困難相對(duì)較大的小區(qū)。四類小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū)，如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎(chǔ)配套設(shè)施極度落后的建筑。
(三)建立有效的監(jiān)管調(diào)處機(jī)制。
一要繼續(xù)加強(qiáng)房屋竣工驗(yàn)收和物業(yè)承接驗(yàn)收，確保物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備保質(zhì)保量，不出現(xiàn)各種隱患。二要盡快出臺(tái)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門之間的責(zé)任。三要完善規(guī)劃、公安、物價(jià)、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四要實(shí)施街道社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理，管理員專人專職，要包片包區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。
(四)培育物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。
一要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要建立企業(yè)信用、年審、評(píng)比制度，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開展有償家政服務(wù)，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù)，滿足不同層次的服務(wù)需求。三要建立行業(yè)協(xié)會(huì)，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘、小區(qū)評(píng)優(yōu)的依據(jù)。
(五)多方參與，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。
制定出臺(tái)業(yè)主委員會(huì)管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負(fù)責(zé)、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作。發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系;學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專項(xiàng)維修資金管理好的經(jīng)驗(yàn)，完善住宅專項(xiàng)維修資金使用辦法，簡(jiǎn)化程序，提高效率;建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé)，建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制;業(yè)主委員會(huì)要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用，自覺支持物業(yè)管理工作。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告篇十九
公安交通管理工作是一項(xiàng)繁重復(fù)雜的工作，每年要開展一些大型的活動(dòng)。諸如，大練兵活動(dòng)、五進(jìn)宣傳、三基建設(shè)、三項(xiàng)教育等等。我們知道，各項(xiàng)活動(dòng)的開展都有其背景和特殊性，需要我們認(rèn)真對(duì)待，總體來看，各項(xiàng)活動(dòng)的開展都是比較順利的。這些活動(dòng)的開展，無疑推動(dòng)了各項(xiàng)工作的開展。但是，我們要看到，在各項(xiàng)活動(dòng)的開展過程中還存在一些漏洞，需要我們進(jìn)一步解決，否則，會(huì)影響我們一些工作的正常開展。
眾所周知，公安交通管理工作在交通事業(yè)發(fā)展中起著非常重要的作用，同時(shí)，對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定和發(fā)展也發(fā)揮著極其重要的作用。因此，針對(duì)交通事業(yè)在社會(huì)發(fā)展過程中的每個(gè)階段，國(guó)家以及公安交通主管部門都要根據(jù)形勢(shì)的需要，開展一些大型活動(dòng)。這些活動(dòng)的開展著重引導(dǎo)大家推動(dòng)把各項(xiàng)活動(dòng)引向深入?；顒?dòng)開展得如何，直接影響著公安交通管理工作的開展。因此，對(duì)交通事業(yè)的正常發(fā)展，和社會(huì)的穩(wěn)定和諧都起著至關(guān)重要的作用。我們看到，無論是大練兵活動(dòng)、五進(jìn)宣傳活動(dòng)、三項(xiàng)教育、三基建設(shè)等等重大活動(dòng)的開展，對(duì)公安交通管理工作中的隊(duì)伍建設(shè)、基層基礎(chǔ)建設(shè)等起到了極大的推動(dòng)作用，這是大家有目共睹的。
每項(xiàng)活動(dòng)取得的成績(jī)是實(shí)實(shí)在在的，是全體民警共同努力的結(jié)果。但是，我們看到，在開展各項(xiàng)活動(dòng)過程中還存在著這樣或者那樣的問題，需要我們采取積極有效的措施加以解決。根據(jù)筆者對(duì)各項(xiàng)活動(dòng)開展的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)具體存在以下幾點(diǎn)問題。
（一）對(duì)開展活動(dòng)民警思想認(rèn)識(shí)不足。每項(xiàng)活動(dòng)的開展都有其背景，是公安交通管理工作的需要，是社會(huì)大形勢(shì)的反映，需要我們每一位交通民警能夠深刻理解和認(rèn)識(shí)開展活動(dòng)的重要性。但是，我們發(fā)現(xiàn)，對(duì)于活動(dòng)的開展有一部分民警思想認(rèn)識(shí)不足。一是從日常談話中就可以看出來對(duì)開展一些活動(dòng)的思想認(rèn)識(shí)不到位，主要表現(xiàn)在發(fā)牢騷。認(rèn)為做好管理工作就可以了，開展活動(dòng)是勞民傷財(cái)，是搞形式，走過場(chǎng)。這些錯(cuò)誤的思想認(rèn)識(shí)，直接導(dǎo)致活動(dòng)開展受到影響。二是消極應(yīng)付。在活動(dòng)中都有很多要求，是對(duì)活動(dòng)開的根本保證。但是，對(duì)于要求，一些民警不是積極按照要去做，而是消極應(yīng)付。無論是開會(huì)，還是學(xué)習(xí)，不是很積極。有的民警在學(xué)習(xí)時(shí)連筆記本都不拿，這樣，在學(xué)習(xí)中能夠收到實(shí)際效果嗎？在做筆記和寫心得體會(huì)時(shí)很是隨便，抄別人的，或者隨意杜撰等等。這些行為的存在，對(duì)于各項(xiàng)活動(dòng)的開展是非常不利的。
（二）重管理，輕活動(dòng)。一些單位非常注重對(duì)管理工作的開展，對(duì)于一些活動(dòng)的確重視不足。這些情有可原，因?yàn)橹匾暪芾聿]有錯(cuò)，管理是完成一項(xiàng)工作的最主要的也是最直接的方式。但是，如果僅僅重視管理這一項(xiàng)，而忽視了其它方面的工作，那么，就可能給我們的管理帶來很大的，不可預(yù)見的困難和影響。這就和我們只顧埋頭拉車，不抬頭看路一樣，最終會(huì)出問題的。而在組織活動(dòng)的開展上也是蜻蜓點(diǎn)水，敷衍了事。這樣長(zhǎng)此以往，就會(huì)出現(xiàn)隊(duì)伍建設(shè)沒有生氣，沒有發(fā)展活力，工作僵化呆板。
（三）宣傳組織不夠。在一些單位，雖然對(duì)活動(dòng)的開展按照上級(jí)的要求進(jìn)行了組織，但是，缺乏主動(dòng)性，生搬硬套，沒有按照當(dāng)?shù)毓步煌ü芾砉ぷ鲗?shí)際情況進(jìn)行部署和組織。造成了風(fēng)聲大，雨點(diǎn)小，沒有起到真正的作用。同時(shí)，對(duì)于各項(xiàng)活動(dòng)的宣傳還不到位，民警認(rèn)識(shí)不夠，使活動(dòng)的開展受到一定的制約。
（四）檢查督導(dǎo)不到位。一些單位雖然積極對(duì)活動(dòng)的開展進(jìn)行了認(rèn)真地組織，但是，交警工作是一項(xiàng)繁雜的工作，單位部門多，學(xué)習(xí)活動(dòng)時(shí)間不能夠統(tǒng)一。這樣，造成了對(duì)于活動(dòng)的開展難以進(jìn)行統(tǒng)一要求和監(jiān)管。而各單位也注重本身的實(shí)際利益，沒有嚴(yán)格按照本單位統(tǒng)一要求開展活動(dòng)。流于形式，走過場(chǎng)。長(zhǎng)此以往，也造成了活動(dòng)的開展不暢。
（五）各種活動(dòng)似乎有些頻繁。一個(gè)單位每年要接到各種各樣的通知上百個(gè)，其中關(guān)于開展各種大小活動(dòng)的就有幾十個(gè)。當(dāng)然，開展各種活動(dòng)是根據(jù)公安交通管理工作的形勢(shì)和當(dāng)時(shí)的大局制定頒發(fā)的。我們不能有絲毫的抵觸心理。但是，一旦活動(dòng)過于頻繁，甚至有的活動(dòng)大同小異，那么，就會(huì)造成人們對(duì)開展各項(xiàng)活動(dòng)的不理解，不積極，甚至不支持。
針對(duì)以上現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為，應(yīng)該及時(shí)采取有效措施，把各項(xiàng)重要活動(dòng)深入扎實(shí)地開展下去。
（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，提高廣大民警的思想認(rèn)識(shí)。一項(xiàng)活動(dòng)的開展如何，主要是看廣大民警的思想認(rèn)識(shí)到位不到位。如果民警的思想認(rèn)識(shí)到位了，那么，這項(xiàng)活動(dòng)就會(huì)開展的.順利。相反，如果思想認(rèn)識(shí)不到位，那么，這項(xiàng)活動(dòng)就會(huì)受到制約，甚至事倍功半。所以，要想解決這一問題，首先各單位要不斷加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，努力提高廣大民警的思想認(rèn)識(shí)。這就要求各單位領(lǐng)導(dǎo)首先要自身重視起來，對(duì)各項(xiàng)活動(dòng)的內(nèi)涵和本質(zhì)進(jìn)行研究，吃透搞懂，然后在去開展對(duì)民警的動(dòng)員。這樣在動(dòng)員會(huì)上才能說出活動(dòng)的真諦和內(nèi)涵，使廣大民警充分認(rèn)識(shí)到開展活動(dòng)的重要性和必要性。其次，在各項(xiàng)活動(dòng)中，領(lǐng)導(dǎo)干部要率先垂范，身先士卒。成為帶領(lǐng)廣大民警積極工作和開展各項(xiàng)活動(dòng)的表率，領(lǐng)導(dǎo)干部的一言一行，直接影響著民警的作為。領(lǐng)導(dǎo)的行動(dòng)有著無聲的號(hào)召力。
（二）開展活動(dòng)要注重聯(lián)系實(shí)際工作。作為每一項(xiàng)活動(dòng)，都是和公安交通管理工作實(shí)際相聯(lián)系的，只要明白這個(gè)道理，那么，我們就要認(rèn)真對(duì)待開展的每一項(xiàng)活動(dòng)。各地基層交管部門要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，通過學(xué)習(xí)教育把活動(dòng)的指導(dǎo)思想貫穿到實(shí)際工作中去。要做到邊開展活動(dòng)邊到實(shí)際工作中去檢驗(yàn)，防止和實(shí)際工作脫節(jié)，做到學(xué)用結(jié)合，達(dá)到事半功倍的效果。
（三）令行禁止，積極執(zhí)行上級(jí)有關(guān)活動(dòng)要求。一項(xiàng)活動(dòng)的開展需要各級(jí)部門的響應(yīng)和支持，對(duì)于上級(jí)指示和要求，要不打折扣的執(zhí)行，形成步調(diào)一致，全局一盤棋，造成大的聲勢(shì)，在社會(huì)上形成一種大的氛圍，促進(jìn)總體活動(dòng)的開展。
（四）認(rèn)真開展督導(dǎo)檢查。在活動(dòng)開展過程中，各單位要把督導(dǎo)檢查工作開展好，及時(shí)對(duì)本單位的活動(dòng)開展情況進(jìn)行認(rèn)真督導(dǎo)檢查，對(duì)存在的問題進(jìn)行糾正，并做出指導(dǎo)性意見，同時(shí)對(duì)于活動(dòng)開展好的單位要大力表?yè)P(yáng)，樹立先進(jìn)典型，推動(dòng)活動(dòng)順利開展。
（四）活動(dòng)要綜合開展。由于活動(dòng)開展得似乎有些頻繁，基層部門忙于應(yīng)付各種活動(dòng)，在一定程度上影響了總體工作的開展。對(duì)此，筆者認(rèn)為，應(yīng)該把意義相近的活動(dòng)綜合開展，減少活動(dòng)頻率，提高活動(dòng)實(shí)際效果。
總之，各種公安交通管理活動(dòng)的開展，是上級(jí)公安交通主管部門縱觀全局，對(duì)下一步公安交通管理工作做出的重大決策，各地要深刻領(lǐng)會(huì)，嚴(yán)格落實(shí)，真正把各項(xiàng)活動(dòng)認(rèn)真開展好，推動(dòng)公安交通管理工作不斷前進(jìn)。
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