沒有匯總和總結，我們很難衡量我們的成就和進步?？偨Y應該突出重點，避免泛泛而談，保持簡潔明了。以下是小編為大家整理的問題解決方法，希望能幫助到大家。
試論房地產開發(fā)論文篇一
雖然近十多年我國房地產行業(yè)發(fā)展迅速雖然近十多年我國房地產行業(yè)發(fā)展迅速，但從我國的現狀以及需求情況來看狀以及需求情況來看，我國房地產行業(yè)依然是處于快速成長階段階段，具有成本高、工期長、變數大、利益關系較多、受環(huán)境影響大的情況響大的情況。總的來說我國現階段房地產項目施工管理的現狀有幾點狀有幾點：a)施工人員不專業(yè)施工人員不專業(yè)，基本是由農民工組成，技術水平落后后，流動性大；b)為了蠅頭小利為了蠅頭小利，在施工的過程中偷工減料，質量有很大隱患隱患，而且經常因為質量問題返工；c)施工過程中把握不好進度施工過程中把握不好進度，很難按時完成工期，基本無法按時交付使用法按時交付使用；d)在施工過程中在施工過程中，管理凌亂，無法做到成本控制，經常因為資金的問題影響到項目的施工進度為資金的問題影響到項目的施工進度。
試論房地產開發(fā)論文篇二
受越來越復雜的社會發(fā)展環(huán)境和越來越激烈的房地產市場競爭的影響，成本管理的相關工作也不斷被重視，而傳統(tǒng)的成本管理方式和思想已經無法滿足相關企業(yè)的發(fā)展要求，因而目標成本管理的方式在各個行業(yè)的管理中得到了一定的應用和認可。雖然在具體的實施過程中存在著較多需要改進的地方，但取得的成本管理效果還是很明顯的。文章通過對目標成本管理的相關概念和功能以及在房地產項目中存在的問題進行分析探究，并結合實際情況提出相應的管理方法和對策來進行完善，從而更好地促進房地產企業(yè)的成本管理水平的提高，并創(chuàng)造更多的經濟效益和社會效益。
隨著社會經濟體制的不斷變化，房地產企業(yè)與人們的生產生活密切相關，在社會經濟中占據重要的地位，并得到了越來越廣泛的關注，而有效地目標成本管理工作對于企業(yè)的發(fā)展來說非常的重要，并在一定程度上可以為相關的企業(yè)帶來相應的經濟效益，并促進企業(yè)健康長遠的發(fā)展。
試論房地產開發(fā)論文篇三
1）社會大環(huán)境下需要工程經濟分析。改革開放以來，市場經濟在中國的發(fā)展可謂是突飛猛進，國家對經濟的干預減少，市場對自身的調控增加，這也就造成了各個企業(yè)之間競爭力的不斷增強、競爭更加激烈。鑒于這個競爭激烈的社會，房地產開發(fā)企業(yè)如何才能更好的生存和發(fā)展，則是一個亟待解決的問題。和別的房地產開發(fā)企業(yè)相比，房地產開發(fā)商所面臨的國家宏觀政策和微觀政策是相同的，也就是所面臨的社會大環(huán)境是相同的。那么在這個大環(huán)境下如何才能比別的房地產商更勝一籌，做好房地產工程經濟是必要的，這樣就能降低房地產規(guī)劃過程中所面臨的工程成本，因此在出售住房的過程中就能夠相應的降低房價，就能夠吸引更多的買房者，在很大限度上提高了房地產企業(yè)的投資收益。房地產開發(fā)的工程經濟分析不僅對房屋的建設和經營有著很大的影響，而且在社會主義建設新時期，我國正逐步加快推進城鎮(zhèn)化進程，在我國廣大農村開始建起了大量商品房，那么房地產開發(fā)之前的拆遷工作便顯得尤其重要。房地產開發(fā)的工程分析也可以應用于此，它能夠在推動農村拆遷的過程中發(fā)揮重要的作用，推動農村拆遷工作高速有效的運行。
2）企業(yè)自身需要工程經濟分析。一個發(fā)展完善的房地產企業(yè)，在開發(fā)過程中是必然要進行工程經濟分析的。房地產企業(yè)對房地產開發(fā)時，事先如果進行了完善又合理的工程經濟分析，就能夠有效地降低房地產開發(fā)的成本，并且能使房地產企業(yè)對房地產開發(fā)的投資管理更加有效的實施。做好合理有效的房地產開發(fā)過程中的工程經濟分析，能夠有效的降低成本、規(guī)避風險，并且能夠獲得良好的經濟效益，大大提高了房地產開發(fā)商的工作積極性。
在房地產開發(fā)過程中，房地產開發(fā)者也就是房地產企業(yè)，在進行工程經濟分析時，他們的主要目的還是為了降低企業(yè)成本，贏得更廣泛的市場，來獲取更大的利益。房地產開發(fā)過程中對工程經濟進行正確有效的分析，就必須高度重視對工程建設過程中的成本分析。只有這樣房地產開發(fā)企業(yè)才能提高管理水平，進而提高效益，在房地產開發(fā)事業(yè)中占據有利地位。
1）房地產開發(fā)項目應準確進行前期市場定位。房地產開發(fā)過程中，我們首先需要對前期的市場進行準確的定位。首先我們需要對房地產開發(fā)項目的地理位置進行合理的分析，其次對開發(fā)項目的具體內容也要進行合理的分析，緊接著我們還要明白我們的開發(fā)項目適應什么階層的居民，并且還要對與這個開發(fā)項目條件類似的其他房地產開發(fā)項目的價格進行考察等。通過研究前期市場的市場定位后，房地產開發(fā)管理者對其進行正確的分析。房地產開發(fā)商們已經在戰(zhàn)略角度上通過對以上各個環(huán)節(jié)的分析和定位，在宏觀方面已經可以預估房地產開發(fā)過程中所需要的工程造價。那樣基本上就能夠讓這個房地產開發(fā)項目大體上符合所面臨的消費人群的定位和市場定位，不會造成嚴重脫離市場定位的情況。房地產開發(fā)項目中準確的前期市場定位，也會為后期房地產開發(fā)過程中所遇到的實質性的工作提供模板和標準，為以后的房地產開發(fā)工作確定明確的目標，還能夠在根本上很好地控制房地產開發(fā)過程中的工程經濟成本。
2）工程設計階段進行嚴格成本控制。在房地產開發(fā)商對其市場定位和需求定位確定好之后，房地產開發(fā)商應該在房地產開發(fā)的工程設計階段進行嚴格成本控制。因為工程設計階段是房地產開發(fā)項目中為房地產的開工做準備，但并沒有進入正式開工的階段，可以稱得上是紙上談兵。我們只需要在紙上把房地產開發(fā)管理者的想象呈現出來，正式的房地產開發(fā)設計還沒有正式實施，因此還有對它修改的可能性。只要房地產開發(fā)管理者在工程設計階段設計完備，就能夠避免很多的問題，減少那些因為沒有很好的設計而造成的資金投入過多的問題。相反，如果房地產開發(fā)者在工程設計階段設計的成本就已經失控，那么在后期的工作中就會遇到更多很難解決的問題，還有可能造成房地產開發(fā)項目過程的失控，無止境的增加房地產開發(fā)過程中的成本。通過對國內房地產分析的實踐表明，在房地產開發(fā)項目中，設計分析階段的費用只占房地產開發(fā)整個過程的1%，但這1%的費用會對整個房地產開發(fā)過程中40%的費用有重要的影響。因此這一階段的成本控制是非常重要的。
3）工程實施階段進行嚴格成本控制。在建設階段進行嚴格成本控制，是整個房地產開發(fā)的最后階段，也是最重要的階段。在這個過程中，房地產開發(fā)者首先要對項目的進度進行合理的統(tǒng)籌，因為這直接影響到了資金的運轉。如果項目統(tǒng)籌的好，項目就會運行的快，這就會在很大程度上降低項目的成本。其次，要完善合理的招標制度，那樣房地產開發(fā)商就能夠在市場最優(yōu)原則的指引下，與提供物美價廉建筑材料的供應商進行合作，合理的控制成本。最后，建立最低成本的分享體系，那樣就能夠很好地協(xié)調利益，達到互利雙贏的效果。
綜上所述，房地產開發(fā)者在房地產開發(fā)中對工程經濟進行合理有效的分析，不但能夠預測將要遇見的困難和有效減少過程中的困難，而且能夠取得更高的市場份額，取得更大的利益。但由于各方面的原因，目前的工程分析體系并無完善，過程中也許會遇到很多問題，這還需要企業(yè)和政府的共同努力。
試論房地產開發(fā)論文篇四
由于房地產市場的持續(xù)發(fā)展，使得房地產開發(fā)項目的成本管理水平也在不斷的發(fā)展。但據目前情況了解到，在房地產開發(fā)項目的成本管理過程中，相應的管理水平不一且較為粗放。雖然成本管理在企業(yè)經營管理過程中占據著重要的地位，但部分企業(yè)存在敷衍和在具體成本管理工作中不積極，只考慮項目自身成本利益而忽視市場經濟等不良現象，從而使得成本管理的水平無法滿足經濟發(fā)展的要求，阻礙相關企業(yè)的快速發(fā)展。然而’在房地產開發(fā)項目中，主要存在這樣一些問題：
（1）缺乏全過程和全費用的成本管理意識。據目前情況了解，很多房地產企業(yè)尤其是中小型企業(yè)，沒有設立專門的管理部門來對成本管理工作進行有效地開展，甚至出現相關部門代替的局面，并且沒有合理的進行成本管理，從而造成成本管理工作與房地產項目各個階段的工作規(guī)劃相脫離的現象。同時，由于沒有健全的成本管理體制，進而影響整個項目成本管理工作充分發(fā)揮其自身的性能。
(2）在項目成本管理工作中存在不完善的前期成本情況的調査與探究現象。成本調研工作對于房地產項目前期的投資決策有著非常關鍵的作用，但部分企業(yè)由于時間和成本管理觀念的影響對前期的成本調研工作比較忽視，并以項目原因的數據作為成本管理的依據，而沒有對工程的實際成本情況進行考察，從而使得預算的結果與實際成本情況存在差異，造成超支等不良后果。
（3）在房地產項目的成本管理工作中，由于其理論較為單一，且在成本管理的手段上較為老舊，無法滿足市場經濟管理的需求。同時，在房地產項目成本管理的工作中，市場觀念比較淡薄，沒有對市場的需求進行充分的考察，過多地在意技術的管理，忽視相關經濟的合理性，從而造成了成本浪費的現象。且由于相關成本信息無法對相關項目的實際成本情況進行準確反映，故而對房地產項目的成本控制管理工作造成了一定的影響。
（4）在房地產相關的成本管理工作中，沒有對相關成本的數據進行充分的積累，從而造成實際的結算成本與施工階段的目標成本之間存在較大的差異，造成相應的損失浪費、無效地投資以及成本超標等情況。另外，在成本管理工作過程中，沒有及時地對不斷變化的成本數據進行反饋，并及時地發(fā)現和解決項目的超支和浪費的風險因素，采取相應的補救措施，在一定程度上阻礙了成本管理工作的順利進展，影響了成本管理工作的`有效性。
試論房地產開發(fā)論文篇五
摘要：隨著社會經濟飛速發(fā)展隨著社會經濟飛速發(fā)展，城市的擴張推動了房地產行業(yè)的春天，巨大的利益空間及利潤前景讓越來越多的人跨入這個行業(yè)這個行業(yè)，而且隨著人們經濟水平的提高，對房地產的要求也越來越高，質量、服務等都是消費者們選擇的重點，這種種情況都極大的增加了房地產行業(yè)之間的競爭大的增加了房地產行業(yè)之間的競爭。房地產企業(yè)想要在這激烈的市場競爭中占有一席之地，就需要通過強化施工管理，使企業(yè)能降低成本降低成本、提高質量，從而提升企業(yè)的市場競爭力，促使企業(yè)進一步發(fā)展。本文將從施工項目的進度、質量及成本三方面出發(fā)對施工管理中的問題及解決方法進行探討工管理中的問題及解決方法進行探討。
1引言。
由于房地產行業(yè)發(fā)展太過迅速由于房地產行業(yè)發(fā)展太過迅速，巨大的市場需求使得開發(fā)商全力的追逐開盤的速度發(fā)商全力的追逐開盤的速度，完全不考慮質量問題，這也為房地產企業(yè)的發(fā)展埋下了隱患地產企業(yè)的發(fā)展埋下了隱患。而且來自于消費者、同行、政府等各方的壓力使得房地產企業(yè)之間的競爭也日益劇烈等各方的壓力使得房地產企業(yè)之間的競爭也日益劇烈，想要在行業(yè)市場上有一席之地在行業(yè)市場上有一席之地，就要考慮如何以最少的經濟成本和最快的速度和最快的速度、最高的質量去完成房地產項目建設。然而，影響其成本響其成本、質量和速度的關鍵在于項目中的施工管理工作。施工管理對整個房地產開發(fā)項目起到了提綱挈領的作用施工管理對整個房地產開發(fā)項目起到了提綱挈領的作用，通過科學的施工管理可以有效的組織和管理房地產項目的整個過程過程，可以將項目的施工質量、進度、成本控制在計劃內，從而使整個項目利益最大化使整個項目利益最大化。
試論房地產開發(fā)論文篇六
旅游房地產開發(fā)企業(yè)，和普通房地產開發(fā)企業(yè)有一定的區(qū)別，它是依托周圍較為豐富的旅游資源建立起的房地產行業(yè)，它涉及到的項目和普通房地產企業(yè)相比多了休閑旅游以及度假等。也正是由于這些使其在房地產行業(yè)具備一定的優(yōu)勢和競爭力，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。本文我們縮小論述范圍（以下的企業(yè)都指旅游房地產企業(yè)），重點探討旅游房地產企業(yè)在稅務風險控制中的問題，以促進企業(yè)又好又快發(fā)展。
企業(yè)稅務風險指的是在目前依法納稅的市場經濟體制下，企業(yè)在納稅過程中因為自身的原因導致其納稅行為和有關法律法規(guī)產生了沖突，違反了稅務部門的有關政策和規(guī)定，給企業(yè)造成不可估量的損失。企業(yè)稅務風險一個最鮮明的表現就是繳納不必要的稅款或者沒有繳納夠應繳納的稅款。
房地產企業(yè)稅務風險也是多數風險里的一種，它具備和其他風險相似的特征，主要體現在以下四個方面。
（一）企業(yè)稅務風險具備普遍性和廣泛性，各個房地產企業(yè)或多或少都具備一定的稅務風險，并且稅務風險的存在始終困擾著各企業(yè)的管理者，給企業(yè)的發(fā)展造成隱患。
（二）稅務風險具備客觀性，具體表現在它的存在不會因為企業(yè)經營好壞或者管理者的個人意愿而變化，各企業(yè)只能采取措施降低風險的發(fā)生幾率，而不能杜絕它的存在。
（三）稅務風險一旦被觸發(fā)，會給企業(yè)帶來沉重的損失。同時稅務風險可以轉化成其他類型的風險，一旦風險處理不善，會將企業(yè)帶入到嚴重的危機之中。
（四）稅務風險具有隱藏性，它是一種看不見摸不到的東西，但是存在于各項經濟活動中，一旦經營管理不善觸發(fā)風險，必定會讓企業(yè)承受嚴重的經濟損失。
由于風險要素的不同，我們在追究稅務風險產生原因時一般從內部和外部兩個角度看風險是如何產生的。
（一）稅務風險產生的內部原因。
內部原因是稅務風險發(fā)生的最為重要的因素，筆者在經過調查和分析之后認為目前納稅體制下房地產行業(yè)存在三個導致稅務風險發(fā)生的內部原因原因，下面將詳細進行分析。
1、財務部門財務數據核算水平較低。
財務核算是企業(yè)納稅過程中最為關鍵的一步，財務核算水平的高低直接影響了納稅情況。房地產行業(yè)在財務核算過程中涉及到一些關鍵的基礎性數據，這些數據和涉稅行為有著緊密的關聯，因為在實際納稅過程中納稅額的大小都是由這些基礎性數據計算得來。因此可以這樣說，財務部門核算水平的高低將直接決定著納稅風險的大小。但是目前很多房地產企業(yè)在財務核算過程存在很多缺陷和漏洞，企業(yè)沒有制定較為詳細規(guī)范的核算制度，這樣財務人員在核算的過程中沒有有效的制度作為參考，只能依據自己平日里的工作經驗粗略進行核算，這樣的核算必定導致結果和實際情況存在較大的差距，造成會計信息不準確，在納稅中也因核算數據的真實性存在疑惑而造成稅務風險增加。
目前房地產企業(yè)內部各項制度不完善是導致稅務風險較高的另一個原因。通過近幾十年的發(fā)展可以看出，很多房地產企業(yè)都是由于自己在管理體制方面存在缺陷而最終走向了失敗。但是目前很多房地產企業(yè)財務制度都存在較大的問題，和自身的實際發(fā)展情況不相符合，并且很多制度的建立都不在國家有關法律法規(guī)的允許之內，甚至一些較小房地產企業(yè)內部根本不建立財務制度。以上這些都將會在進行納稅過程中導致稅務風險增加，給企業(yè)的良好運營帶來風險。
3、房地產企業(yè)對納稅行為沒有足夠的重視。
對納稅行為重視不夠是造成房地產企業(yè)稅務風險較高的主觀因素。根據國家《稅務法》的有關規(guī)定，各企業(yè)應該按時、積極繳納稅款，這是一個企業(yè)的責任。但是目前的情況是很多企業(yè)管理者對納稅都持有一種消極的態(tài)度，認為納稅是一種資金的流失，在一定程度上減少了企業(yè)的流動資金，降低了企業(yè)的利潤。因此，很多企業(yè)為了降低自己的納稅數額，將國家的法律法規(guī)拋在腦后，用違法手段進行偷稅漏稅活動，這樣一旦被有關部門查獲，高額的罰款會讓企業(yè)流失更多的資金，給企業(yè)的發(fā)展帶來更為不利的影響。
（二）稅務風險產生的外部原因。
由于我國長期處于社會主義初級階段，雖然開展了依法治國戰(zhàn)略，但是在法制建設中仍然存在一些缺陷，在稅務法中就是這樣。我國的稅務法雖然大體上對企業(yè)納稅進行詳細的說明和規(guī)定，但是很多條例都沒有進行具體的解釋和說明，論述較為籠統(tǒng)，這就給企業(yè)的稅務計算造成了一定的困擾，讓企業(yè)難以理解稅務法的有關規(guī)定。同時，企業(yè)只有對稅務法的執(zhí)行權力，卻沒有解釋權力，這就讓企業(yè)處在一個比較尷尬的境地，加之我國的稅務法經常性的會進行一些更新或者變動，這就導致企業(yè)的稅務風險增加。
（一）加強稅務風險預警系統(tǒng)建設。
風險預警系統(tǒng)是指企業(yè)在納稅行為之前，企業(yè)要根據以往的經驗和規(guī)律對潛在的風險做出預判，并且采取一些風險規(guī)避措施，同時通知有關部門尤其財務部門要及時控制資金使用，做好風險防范工作。這樣的風險預警系統(tǒng)雖然在運營過程中有一些預測成分，對風險預警并不是具備十足的把握，但是還是能夠在一定程度上降低稅務風險，減少企業(yè)的損失。
（二）企業(yè)領導者加強抗風險意識。
管理人員在稅務風險防范中發(fā)揮著帶頭的作用，為了增加抗風險意識，企業(yè)要定期組織一些管理人員或者部門的領導者進行學習和培訓，不斷提升他們的思想意識和觀念，還要定期對其進行考核，著重看其是否具備一定的抗風險意識和組織抗風險能力，這樣，管理者才會發(fā)揮出企業(yè)在規(guī)避稅務風險中的帶頭領導作用，促進企業(yè)的健康發(fā)展。
（三）加強與同行企業(yè)之間的交流溝通。
很多房地產企業(yè)將同行視為死對頭，各企業(yè)之間也幾乎都是閉門造車，互不聯系，這樣的發(fā)展狀況是萬萬不可取的。加強同行業(yè)之間的交流，互相開展業(yè)務往來有利于及時了解在稅務方便的最新消息，尤其是本地區(qū)稅務部門會有可能根據國家有關政策的要求進行稅收調整，這些小小的改動很容易不被企業(yè)多重視，加強行業(yè)之間的交流，能夠及時掌握政策的變化，從而對此做出防范措施，降低稅務風險。
（四）加強企業(yè)制度建設，不斷提升核算水平。
房地產企業(yè)要不斷加強自身體制建設和完善，應該根據企業(yè)的實際情況開展建設和投資，各部門要加強內部控制體系建設，加強預算管理和審計。企業(yè)應該組織各部門領導人員對本企業(yè)制定詳細的發(fā)展規(guī)劃，各部門在工作中應該時刻把企業(yè)的利益放在首位，嚴格遵守企業(yè)的規(guī)章制度。財務部門的建設尤為重要，要著重解決數據核算水平較低的情況，在核算中應該按照企業(yè)的有關工作流程一步步詳細進行，不允許出現無據可依的情況，這樣才會給稅務工作提供準確地財務信息和數據，保障納稅準時、準數完成，降低納稅風險。
目前稅務風險是困擾房地產行業(yè)發(fā)展的一大難題，并且稅務風險是始終存在的，只有采取保障性措施降低稅務風險的發(fā)生概率，才能降低企業(yè)的損失。企業(yè)管理者要從內部改革建設做起，重視稅務風險問題，采取有效的管理方法和措施對其進行控制，促進企業(yè)又好又快發(fā)展。
試論房地產開發(fā)論文篇七
由于現在的施工材料品種非常的多，再加上價格也是相差甚大，如果不做好相應的措施進行控制，那么將會使得建筑工程的造價將會大幅度的上升。因此，在開始施工之前，就必須要對施工中所使用到的材料的品牌、規(guī)格和相應的價格有一個明確的規(guī)定，并且還需要自身對市場上建筑材料的價格有非常清晰地了解，這樣不僅能夠根據業(yè)主的實際需求進行更好的建筑工程施工，同時還能有效的防止因材料價格上面的差異而出現工程造價波動過大的情況出現。
3.2對施工資源進行合理地分配。
在進行建筑施工的時候，不管是進行施工的工作人員，還是所使用到的施工材料和機械設備，這些都需要投入大量的資金。因此，為了確保將工程造價工作做得更好，還需要邀請有關部門的人員在施工現場進行實測，對于施工中的各項投入進行精準的確定，以減少不必要的資金浪費。最后，對于建筑施工中的定價，還需要進行相應的校對，從而避免造成較大的定價誤差。
3.3工程質量監(jiān)管。
就現階段來看，我國工程質量監(jiān)管人員的素質水平比較低。為了從根本上控制工程監(jiān)管質量，監(jiān)管單位必須對質量工作人員的素質進行嚴格考核，不但嚴格要求監(jiān)管人員擁有自律性和自覺性，而且還嚴格要求監(jiān)管人員具有良好的工作態(tài)度與經驗，能夠嚴格要求自己并嚴格處理所監(jiān)管工作中的問題。在工作過程中，還需要工程質量監(jiān)管部門對工作人員的進行定期培訓和教育，從而使工作人員在工作和學習中進步。與此同時，傳統(tǒng)的工程質量監(jiān)督理念往往會導致方法錯誤、工程質量低等問題的產生。因此，在建筑工程的質量監(jiān)督過程中，必須要與時俱進，創(chuàng)新工程質量監(jiān)督理念，滿足時代發(fā)展與市場需求的客觀要求。一方面，投資方應該在一定程度放棄直接的干預建筑工程，尤其是在專業(yè)施工技術的重要環(huán)節(jié)，把工程質量監(jiān)督工作交由監(jiān)理部門，恢復施工單位的主動權。另一方面，在工程質量監(jiān)督過程中，必須充分考慮市場、地區(qū)間的.差異性，樹立工程質量監(jiān)督意識，創(chuàng)新質量監(jiān)督方法，重視建筑工程的質量監(jiān)督工作，以確保落實建筑工程的質量監(jiān)督的各項工作。最后，還需要加強對房地產市場開發(fā)項目的監(jiān)管力度，從而確保房地產項目開發(fā)的公平和公正性，這樣能夠為房地產市場開發(fā)項目的更好進行打下堅實的基礎。與此同時，對于房地產市場的銷售，也需要加大監(jiān)管的力度，嚴禁房地產市場出現“假買假賣”的情況，一旦發(fā)現有此種情況，需要進行嚴肅處理，從而為房地產市場的正常發(fā)展提供良好的環(huán)境。
3.4工程變更管理。
在對工程進行建設的過程中，經常會出現工程變更的情況。對于工程的變更一般是由當事人或者第三方提出的，在提出之后需要經過多方協(xié)商，協(xié)商達成一致才有效。眾所周知，在工程建設的過程中，如果出現工程變更的情況，那么不僅會延長工程的建設工期，同時還會因為工程的變更產生額外的費用。由于工程的建設工作往往是不可預見的，因此在對工程進行管理的時候，將合同管理應用其中，如果發(fā)生工程變更的情況，若是業(yè)主提出需要進行變更的，監(jiān)理工程師能夠根據實際的合同來規(guī)定工程的變更情況。如果是承包商請求變更，監(jiān)理工程師首先需要對變更方案進行審查，審查合格后還必須報給業(yè)主，只有業(yè)主同意之后才能再根據合同的情況來進行工程的變更。對于工程變更之后所產生的額外費用，可以依據合同來進行分配，這樣能夠有效地減少因工程變更而發(fā)生的糾紛問題，最終確保整個工程建設能夠更好的進行。
4結束語。
綜上所述，隨著我國建筑市場的進一步發(fā)展，對于房地產項目的建設要求將會越來越高。如果在實際的施工過程中，不能做好相應的工程管理工作，那么將會使得房地產施工項目的問題叢生，這對于提高房地產企業(yè)的經濟收益，促進其將來的進一步發(fā)展是非常不利的。因此，作為房地產企業(yè)的相關管理人員，需要重視房地產開發(fā)項目的工程管理工作，并且在今后的實際工作中，不斷學習和總結工程管理的要求，確保將這一工作做得更好，最終促進我國建筑行業(yè)獲得更快、更好的發(fā)展。
參考文獻：
[1]孫國林.淺析影響建筑工程項目質量控制和管理的重要因素[j].項目管理與項目控制,(8):18～20.
試論房地產開發(fā)論文篇八
1.1目標成本管理的本質與概念在房地產企業(yè)項目的開發(fā)過程中，目標成本管理工作發(fā)揮著關鍵的作用，并在滿足企業(yè)利益目標和方案決策要求的基礎上，根據企業(yè)項目開發(fā)的實際情況，有效把控企業(yè)項目的控制、考評以及評價和分解等管理工作。在企業(yè)項目的發(fā)展過程中，目標成本的管理工作對企業(yè)成本管理的主動性進行了充分的發(fā)揮，并在對目標成本管理體系構建的同時，對合作方和企業(yè)內部的成本控制積極性進行了一定程度的調動，從而有效地對企業(yè)項目的事前和事后管理工作進行充分的落實，并在一定程度上減少了房地產企業(yè)面臨的市場競爭壓力。對相應的目標成本進行分解，并采取有效的管理措施。比如相關的合約管理、設計管理以及施工結算管理等，以此來提高目標成本的經濟效益。
1.2目標成本管理的相關功能。
第一，目標成本管理具有一定的控制功能，在房地產項目的各個發(fā)展階段，將目標成本與動態(tài)成本進行有效比較，并根據相關情況制定相應的成本控制范圍。充分準確地了解到房地產項目的目標財務情況與實際的運營情況以及項目經營情況與相應的成本控制情況之間的差距，從而有效地把控成本管理工作的重點以及促使中高層領導的項目決策更加合理和具有可行性；第二，目標成本管理具有一定的規(guī)劃功能，并有利于相關企業(yè)更好地對成本進行分配，同時對企業(yè)的方案以及相關計劃的制定都提供了一定的規(guī)劃作用’從而更好地促使成本管理工作的有效和科學性；第三，目標成本管理在一定程度上具有約束功能，并對企業(yè)項目的成本配置提供了相應的標準和限制，減少了不必要的成本浪費，使全員參與到各個項目管理中去，進而對項目發(fā)展的各個階段進行嚴格合理的監(jiān)管，起到了一定的約束作用；第四，目標成本項目的管理工作，在具體的項目發(fā)展過程中，具有一定的激勵功能，并對相關項目的收益情況產生了直接的影響，同時將目標成本管理工作與工作人員的利益相聯系，從而激勵相關人員的工作積極性，并使得自身的才能得以充分發(fā)揮，從而促使房地產企業(yè)總體管理水平的提升，創(chuàng)造出更多的經濟效益和社會效益。
試論房地產開發(fā)論文篇九
隨著近年來信息化技術的快速發(fā)展，信息化建設早已在我國各行各業(yè)中實現了廣泛應用，我國經濟發(fā)展的重要支柱房地產行業(yè)自然也不例外。對于我國房地產行業(yè)來說，房地產管理信息化具備著提升房地產管理運作效率、增強房地產管理決策應變能力等效用，而為了保證這些效用能夠真正作用于安徽省六安市房地產行業(yè)中，正是本文就房地產管理信息化建設的實踐展開具體研究的原因所在。
為了能夠較高質量完成本文就房地產管理信息化建設展開的研究，我們首先需要深入了解這一建設的必要性，而結合相關文獻資料與安徽省六安市房地產管理信息化建設的經驗總結，本文將這一必要性概括為提升管理水平與效率、實現行業(yè)的更高質量監(jiān)督與規(guī)范、更好服務于行業(yè)的宏觀指導三個方面。
1.1提升管理水平與效率。
對于我國房地產管理部門來說，房地產項目開發(fā)、測繪、產權產籍登記、廉租住房管理等都屬于其職能范圍，而隨著近年來我國經濟與社會的快速發(fā)展，房地產部門職能范圍呈現出不斷擴大的趨勢，這就使得傳統(tǒng)管理方式已經不能滿足我國房地產相關行業(yè)的各類需求，這也是近年來我國房地產管理信息化建設取得較為長足的進步的原因所在。而隨著各地房地產管理信息化建設不斷取得成果，房地產管理部門工作人員的綜合水平也實現了一定提升，依托房地產管理信息系統(tǒng)平臺實現的各類信息錄入與查詢也使得該工作實現了本質性升級，房地產部門的管理水平與效率自然因此實現了較好提升[1]。
1.2實現行業(yè)的更高質量監(jiān)督與規(guī)范。
房地產管理部門的日常工作本身具備著管理環(huán)節(jié)多、審批程序復雜、公眾負面反應大等特點，而這些特點的存在就使得傳統(tǒng)的房地產管理工作往往不能較好發(fā)揮自身效用，但在房地產管理信息化建設的支持下，這一現狀出現了較大變化。在房地產管理信息系統(tǒng)平臺的支持下，各類房地產管理信息能夠公開、透明的傳達給公眾，房地產管理工作的程序化與流程化程度也將實現較好提升，這自然使得房地產管理的更高質量監(jiān)督與規(guī)范得以實現。此外，房地產管理的信息化建設還能夠實現職能范圍、辦事流程、相關法律法規(guī)的公開化，這對于房地產管理部門的效率與信譽度提升、公眾辦事時間縮短也將帶來較為積極的影響[2]。
1.3更好服務于行業(yè)的宏觀指導。
除了上述幾方面外，房地產管理信息化還能夠更好服務于行業(yè)的宏觀指導，而這一指導的實現主要是由于信息化管理系統(tǒng)平臺能夠及時準確反映房地產行業(yè)的各類信息，這自然為房地產管理部門的相關決策提供了有力數據支持，依據國家近年來出臺的“動態(tài)預警預報系統(tǒng)”房地產供求狀況展示功能所實現的宏觀指導就是這一認知的最好體現。此外，房地建筑節(jié)能圖1信息化管理系統(tǒng)平臺圖2新建商品房網上備案子系統(tǒng)流程圖產管理信息化還能夠實現業(yè)務工作成本降低、業(yè)務管理錯誤減少，這自然使得房地產管理部門的工作能夠在信息化建設的支持下實現更好展開[3]。
為了較為深入完成本文研究，筆者選擇了安徽省六安市房地產管理信息化建設作為研究對象，而在對該市房地產管理的代表性部門進行實際調查后，筆者發(fā)現該市信息化建設已經取得了一定成果，信息化管理系統(tǒng)平臺也已經全面應用于該市房地產管理工作中，圖1為該市信息化管理系統(tǒng)平臺的總體結構，結合該圖我們能夠較為直觀認識到安徽省六安市房地產管理信息化建設所取得的成果[4]。在圖1所示的信息化管理系統(tǒng)平臺中我們不難發(fā)現，該平臺涵蓋了數個子系統(tǒng)，這里筆者以商品房網上簽約子系統(tǒng)為例，圖2為新建商品房網上備案子系統(tǒng)流程，在這一結合商品房網上簽約子系統(tǒng)的流程應用中，以往需要耗費房地產管理部門與民眾大量時間的業(yè)務在這一信息化建設的支持下實現了短時間完成，結合這一流程我們就能夠較為直觀認識到安徽省六安市房地產管理信息化建設的優(yōu)越性[5]。
結合上文內容我們較為能夠在一定程度上了解安徽省六安市房地產管理信息化建設所取得的成果，不過在筆者的實際調查中發(fā)現，安徽省六安市房地產管理信息化建設中存在著信息化管理隊伍建設落后、各子系統(tǒng)之間關聯程度不夠、信息孤島現象嚴重等問題，這些問題就將很大程度上制約了當地房地產管理部門職能的發(fā)揮，為此筆者結合相關文獻資料與自身實際調查，就更好開展安徽省六安市房地產管理信息化建設的建議進行了詳細論述。
3.1創(chuàng)造良好的信息化建設管理環(huán)境。
對于六安市房地產管理信息化建設來說，想要實現這一建設的更好展開，當地政府就必須為這一建設工作提供良好的信息化建設管理環(huán)境，加強軟硬件環(huán)境建設是當地政府必須落實的措施。對于軟件環(huán)境建設來說，當地政府需要以《物權法》、《房屋登記辦法》等法律為依據，通過發(fā)揮自身引導作用為六安市房地產管理信息化建設提供制度與輿論支持；而對于硬件環(huán)境建設來說，當地政府需要加大對當地房地產管理信息化建設的資金投入，同時聯合相關公司參與信息化建設，這樣就能夠為六安市房地產管理信息化建設提供有力支持[6]。
3.2建立標準規(guī)范。
為了能夠給予六安市房地產管理信息化建設更好的支持，當地房地產管理部門還需要建立自身業(yè)務相關的標準規(guī)范，即房地產管理業(yè)務的內容標準、流程標準、時限標準以及技術標準。當然我國住建部早已發(fā)布了行業(yè)規(guī)范標準，不過受針對性不足、數據接口繁瑣等因素的影響，六安市房地產管理信息化建設對于這類標準的實施并不是很理想，為此當地房地產管理部門必須予以標準規(guī)范建立與應用的較高關注。
3.3建設統(tǒng)一的信息管理平臺。
雖然六安市房地產管理信息化建設實現了信息化管理系統(tǒng)平臺的建立，但這一平臺與銀行、稅務、審計等部門并沒有形成流暢的信息通道，這就在很大程度上阻礙了其平臺的效用發(fā)揮，為此筆者建議房地產管理信息化建設向網絡平臺、數據中心、業(yè)務流程、身份認證的統(tǒng)一方向發(fā)展，這樣才能保證房地產管理部門更好為民眾提供服務。
3.4做好信息化管理人才隊伍建設。
除了上述幾方面外，為了更好開展六安市房地產管理信息化建設，當地房地產管理部門還需要做好信息化管理人才隊伍建設，提高人才聘用的門檻、加大對管理人員的培訓力度、建立良好的人才激勵制度是當地房地產管理部門可以采取的具體措施，而這些措施支持下的房地產管理信息化建設就將實現更好展開。
在本文就房地產管理信息化建設實踐展開的研究，筆者詳細論述了房地產管理信息化建設的必要性、安徽省六安市房地產管理信息化建設現狀、更好開展安徽省六安市房地產管理信息化建設的建議等內容，而結合這一系列內容我們就能夠較為深入了解房地產管理信息化建設的重要性，希望這一認知能夠為相關從業(yè)人員帶來一定啟發(fā)。
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[2]張曉林。推進房地產管理信息化建設的必要性及有效策略[j].中華民居（下旬刊），20xx，02：226.
[3]姜宏娜。推進房地產管理信息化建設的必要性及有效策略分析[j].民營科技，20xx，03：72.
[4]姜濤。有關房地產管理信息化建設相關問題解析[j].現代交際，20xx，03：56~57.
[5]徐娟娟，田華。談房地產管理信息化建設[j].山西建筑，20xx，11：242~243.
[6]榮憲波。淺議房地產管理信息化建設[j].中小企業(yè)管理與科技（下旬刊），20xx，01：34.
試論房地產開發(fā)論文篇十
隨著國民經濟的發(fā)展，房地產業(yè)得到了大力發(fā)展，作為一名房地產開發(fā)的項目管理人員，如何加強房地產開發(fā)項目的管理，是一個值得深思的問題，本文主要是對加強房地產開放項目管理應該采取的控制措施進行了探討。
質量控制的任務關鍵所在就是及時發(fā)現施工過程中施工工藝是否滿足設計要求和合同規(guī)定，同時通過檢查、繪制施工作業(yè)流程圖和動態(tài)過程控制圖，加強開發(fā)項目建設的施工過程質量控制。房地產項目部強調并建立全面、全員、全過程的現場管理模式，尤其要強化領導層的質量意識，保證合同質量目標的實現。領導層管理意識的強弱，是決定能否實現合同質量目標的關鍵。在這方面經常召開工程部經理會議，研究部署對施工單位如何采取有效措施加強質量控制和安全管理，如何調動監(jiān)理人員的積極性進行現場質量檢查與驗收。加強投資項目質量控制的具體措施如下：
1、對施工單位和監(jiān)理部現場管理人員的崗位資格進行嚴格審查，凡是人員資格配備不齊備或不相稱的，要求施工單位或監(jiān)理部及時改正，并撤換相關人員。
2、認真查閱圖紙和施工規(guī)范，對設計圖紙中平立剖面圖及土建與水電暖中有矛盾地方，對工程質量和工程造價影響較大的分項及工序材料，工程部多次并及時和設計單位聯系和溝通。主要通過設計變更、技術核定單和工程部通知、會議紀要的形式加以修正。
3、工程部對工程施工中使用的原材料、半成品及機械設備的質量進行嚴格檢查和控制，所有用于工程的材料（包括工程部供應的材料和施工單位自行采購的材料），在使用前必須先送有資質的檢測的單位進行復試，并將復驗報告、出廠合格證及出廠檢驗報告及進場材料報監(jiān)理部和工程部檢查驗收合格后方可使用，否則，一律不得進入施工現場和用于工程上。對于工程中使用的主要機械設備（如塔吊、提升機、電動吊籃、腳手架等）同樣也需進場復試檢測和報驗。
4、在安全控制方面主要對“三寶”（安全帽、安全網、安全帶），“四口”（樓梯口、電梯井口、預留洞口、通道口），臨邊（建筑物四周、陽臺、屋面等），模板和支架、臨時用電，機械設備等安全情況進行日常巡查及定期和不定期的檢查。發(fā)現問題要求施工單位及時整改。
工程項目能否在預定的時間內交付使用，直接關系到項目經濟效益的發(fā)揮。項目進度對開發(fā)企業(yè)的重要性不言而喻，做好施工項目的進度管理，保證施工的進度也就成了一項重要的工作。對項目的進度管理貫穿于整個項目的總過程。
1、制定進度計劃。
在工程的設計之初，做好項目的總進度計劃，確定工期的總目標，在對現場進行調研和分析的基礎上，將各個階段的工作進行詳細的計劃，對施工進行指導。
2、保證進度計劃的實施。
在施工過程中，要保證進度計劃的嚴格施行，將審批后的進度計劃布置到各個部門，將責任落實到人，確保物品、人員和資金到位以后進行施工。對施工中存在的影響進度和質量的問題，要及時進行處理，采用適當的措施和技術保證施工進度的順利進行。
項目的進度管理是項目管理中的難點，影響因素較多，實施起來具有一定的難度。在進度的管理工作中，要對這些因素進行詳細的分析，列出各個環(huán)節(jié)可能出現的問題，進行預防性的控制，以保證施工的進度不受影響。工程項目中影響進度的主要因素有人的因素、材料、技術、設備、機械、自然環(huán)境和社會環(huán)境等各個方面的因素。其中以人的因素最多，不僅涉及到開發(fā)商、涉及單位、施工單位、供貨單位和監(jiān)理單位等直接參與的單位，還與政府部門、建設主觀部門、有關的協(xié)作單位和其他的相關單位具有很大的關系，在項目工程的進度管理中，做好人的因素管理，對其他各種因素進行分析研究，是做好進度管理的基本要求。
1、全面完善房地產項目成本管理。
營銷在當前房地產項目開發(fā)中的地位十分重要，項目經理必須對項目定位準確，正確把握營銷理念。在房地產開發(fā)項目投資決策階段，必須把握成本的關鍵因素，從定性和定量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項目成本相關影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關預算，對各個施工量進行確定的核算。工程項目建設階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。對于房地產開發(fā)商來講，必須嚴格監(jiān)督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。
2、全方位提高成本管理的意識。
成本管理是一個全過程的管理在這一過程中需要全員的參與，若想通過提高成本控制手段來實現房地產項目管理，首先應當在全體人員中樹立人人參與、全面控制的意識，這種全員參與控制模的'式并不是具體到部門或者個人的責任，而是一種全體責任，他涉及到和項目有關的所有的相關部門及個人，這就是我們所說的全員控制的根本。單純的管理成本與控制成本并不能完全的看成全面控制，而是項目管理的每個方面都包含其中，并且都以成本管理為中心來開展工作。
3、建立健全成本控制機構管理。
是否能落實項目成本管理并將其切實執(zhí)行，關鍵一點在于是否有一個完善的控制組織來進行成本控制工作。為了使成本管理得到加強，企業(yè)應當成立一個涉及設計、施工、技術、財務等方面的成本管理領導小組，其主要職責在于對項目部的成本相關工作進行指導和管理。同時，項目部自身也需要建立一個對目標成本控制工作進行管理的小組，負責項目部的各項項目班子的責任、權利、義務、獎懲等內容。項目經理應必須在相關原則的指導下將職責分配到具體負責的人員身上，將需要達到的成本目標分解落實到職能部門、班組及個人。
4、提高相關業(yè)務部門人員的素質和能力。
如果相關業(yè)務部門人員的職業(yè)道德和業(yè)務素質得不到重視，根本無法建立目標成本控制體系來準確對成本進行管理。因此，需要定期安排相關人員參加業(yè)務培訓，讓其及時掌握業(yè)務上的最新動態(tài)。除了定期的業(yè)務培訓，培養(yǎng)業(yè)務人員的職業(yè)道德的工作也不容忽視，同時，加強其對相關法律法規(guī)的認識。企業(yè)可以建立一個內部人才庫，分享管理具有不同技能的人才。統(tǒng)一管理，讓組織業(yè)務人員定期參與整治學習和相關教育課程。
1、完善監(jiān)理制度，提高監(jiān)理水平。
一是拓寬監(jiān)理領域，發(fā)展全能監(jiān)理，實施全方位、全過程監(jiān)理；二是加強對監(jiān)理單位的資質管理，建立公平有序的監(jiān)理市場；三是適當提高監(jiān)理取費標準，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競爭；四是加大培訓教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質。
2、明確監(jiān)理單位與建設單位、承建單位的關系。
建設單位與監(jiān)理單位的關系是平等的合同約定關系，是委托與被委托的關系。監(jiān)理單位所承擔的任務由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經確定，建設單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據監(jiān)理合同中建設單位授予的權力行使職責，公正獨立地開展監(jiān)理工作。
3、建設單位協(xié)調、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。
為避免權責不明、責任不清、建設單位有意無意干涉監(jiān)理工作的問題，房地產開發(fā)企業(yè)應將項目管理重點轉向協(xié)調、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。
目前，房地產企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。房地產企業(yè)的項目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發(fā)企業(yè)而言，不僅要注重資金保證和成本控制，更應注重項目管理團隊的素質和建設，這些都是項目管理成敗的基礎。
[1]郭鴻飛，李凡。房地產項目質量管理體系思考[j]。合作經濟與科技，2011,(05)。
[2]張媛媛，王銀生。房地產項目設計階段的成本控制[j]。財會研究，2011,(15)。
[3]彭澤華，李志軍。關于房地產開發(fā)項目管理的思考[j]。中國高新技術企業(yè)，2008,(23)。
[4]邢瑞宇。淺談如何加強施工企業(yè)工程項目的成本控制[j]。會計之友，2011,(27)。
試論房地產開發(fā)論文篇十一
房地產業(yè)是指從事房地產業(yè)投資、開發(fā)、經營、管理和服務等經濟活動的產業(yè)部門。它本身有著開發(fā)周期長，投資量大，房地產位置固定，資產的流動性差等特點。房地產業(yè)被稱為國民經濟的“風向標”和“晴雨表”，在國民經濟發(fā)展中起基礎性和主導性作用。
當前我國的住宅發(fā)展處于住宅總量的高速增長期，隨著住房分配制度的變革，取消了福利分房，我國原有的土地和房屋資源非商品屬性的桎梏，最終被客觀現實所突破，在全國范圍內形成了房地產市場，出現了新的房地產資源——商品房成為商品經濟的重要組成部分。1993年房地產業(yè)發(fā)展達到高潮，由此引發(fā)的通貨膨脹帶來了許多社會問題，但隨著政府宏觀調控力度的進一步加大，房地產業(yè)從1994-1996年進入一個緩慢發(fā)展時期。1996年下半年房地產業(yè)初步顯露轉軌跡象，尤其是香港的順利回歸和黨的十五大的勝利召開，為房地產業(yè)的發(fā)展注入了新的活力。目前我國已形成國有、集體、民營及股份制和外資企業(yè)于一體的綜合開發(fā)(商)隊伍，日趨發(fā)展壯大，并拉動了國民經濟的增長，在國民經濟發(fā)展中占有越來越重要的地位。
1.重要性。
我國是一個人多地少的國家，據統(tǒng)計人均土地面積還不及世界平均水平的1/3，房地產業(yè)的發(fā)展是城市現代化建設的需要，應該充分利用有限的城市用地，高度集中各項城市機能，推進城市的綜合開發(fā)。目前，房地產市場已從幼稚走向成熟，市場化程度越來越高，房地產從單項獲利，轉向規(guī)范化的經營總體利潤的轉變。住宅在房地產市場的主要地位越來越突出，是房地產業(yè)的重要組成部分，約占房地產業(yè)每年開發(fā)量的50%以上。房地產市場的優(yōu)勢與經濟增長的趨勢、波動是緊密相關。
房地產業(yè)在國民經濟中屬于先導性產業(yè)，它的發(fā)展可以帶動建材、冶金、機械、化工、機電等50多個物質生產部門以及金融、旅游、商業(yè)、服務業(yè)的發(fā)展，是新一輪經濟啟動的先鋒，可以為國民經濟的發(fā)展提供重要的物質條件。同時，房地產業(yè)不僅能改善人們的居住和生活條件，又可以改善投資環(huán)境，有利于吸引外資，加快改革開放的步伐，帶動相關產業(yè)的發(fā)展，解決大量的勞動力就業(yè)問題，完善社會主義市場經濟體系，促進我國經濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展。
2.必然性。
“九五”期間房地產業(yè)是我國五大重要產業(yè)之一，為促進住房消費，推進房地產業(yè)健康發(fā)展，拉動經濟增長，國家出臺了一系列政策措施，如加快住房制度改革等，促進了住宅建設與房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展，促進投資和消費雙向拉動經濟增長，為房地產業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。住宅業(yè)作為新的消費熱點的培育，為房地產業(yè)的發(fā)展提供了新的契機。據零點公司最新進行一項調查表明，買房作為個人支出的首選比例達到43%，而目前已購置房地產的個人僅占有1.7%，兩者相差懸殊。由此可見，個人購房能夠成為新的消費熱點。
人民住房消費水平的不斷提高和住房金融業(yè)的發(fā)展，是房地產業(yè)成為國民經濟支柱產業(yè)之必然。房地產業(yè)是關聯度極高的產業(yè)，房地產業(yè)可以帶動許多相關產業(yè)。據世界銀行估計，每增加1萬元房地產的產值，就可以帶動相關產業(yè)增加2萬元的產值。另一方面，在經過一段時期的宏觀調控、調整和消化后，我國的'房地產業(yè)已從過熱的非理性發(fā)展進入了一個良性循環(huán)的階段，承擔起經濟發(fā)展領頭羊的重任，必然成為新的經濟增長點。
第一，政策的支持是房地產業(yè)發(fā)展的先決條件。中央十五屆五中全會提出：“進一步發(fā)展以經濟適用房為重點的房地產業(yè)，推廣和規(guī)范物業(yè)管理?！闭畬⒆≌鳛樾碌南M熱點進行培育，加強宏觀調控和政策引導。1997年初國家取消了房地產開發(fā)中的48項收費項目，并擬在稅收、土地、金融等方面給予優(yōu)惠政策，全面開放住房市場，進一步拉動了經濟增長的主線。
第二，在住房分配上實現由福利性分房向貨幣化分配的轉變，實現住房商品化。如果把企業(yè)和國家的住房建設資金轉化為勞動者住房消費的貨幣分配，住房公積金的比例將上升到工資比例的30%，由此為基礎，銀行就可以比較放心地向購房者提供抵押貸款，住房商品化的步子就會大大加快。
第三，要有健全的法律保障體系和有效的宏觀調控能力。房地產業(yè)是一種資本、技術密集型的周期長、高風險的投資行為，因此必須要有明確、健全的法律體系來保護消費者和投資者的正當權益和義務。
第四，要有良好的金融服務體系。金融業(yè)是房地產業(yè)發(fā)展的后盾，只有通過發(fā)展住房金融事業(yè)，以住房消費信貸增強消費者的有效購買力，刺激有效需求，才能帶動房地產業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。
首先，要進一步發(fā)展以經濟適用房為重點的房地產業(yè)，加大房改力度，轉變人們對住宅實物分配的依賴觀念，落實住房分配貨幣化政策，使住房社會化、商品化。房地產經濟的增長方式正在由速度規(guī)模型向質量效益型轉變；房地產業(yè)對經濟增長的拉動正在由單純的投資拉動向投資和消費的雙向拉動轉變；房地產市場的發(fā)展機制正在由主要靠行政措施和政策調控向市場機制和自身調節(jié)轉變。
其次，根據我國房地產業(yè)的現狀及居民的消費水平，為達到消化存量、盤活資金、促進發(fā)展的目的，必須發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務，增強有效需求，促進房地產市場的流通和活躍。
參考文獻：
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試論房地產開發(fā)論文篇十二
房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉讓、出租而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設場地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產品，其費用支出單獨構成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產品，其費用支出應計入商品房、出租房等有關房屋開發(fā)成本?，F行會計制度中設置的“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”科目，它的核算的內容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費用可分清負擔對象的，應直接計入有關房屋開發(fā)成本，在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”科目進行核算。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不清負擔對象，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，其費用可先通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”科目進行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標準（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關房屋開發(fā)成本。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分，則應將整塊土地作為一個成本核算對象，在“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”
賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時，將成本結轉到“開發(fā)產品”賬戶。待使用土地時，再將使用土地所應負擔的開發(fā)成本，從“開發(fā)產品”賬戶轉入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”漲戶，計入商品房、出租房等房屋的開發(fā)成本。
為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的結轉，對需要單獨核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項目，可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對象：
1．對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發(fā)項目為成本核算對象；
2．對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象。
成本核算對象應在開工之前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。
企業(yè)開發(fā)的土地，因其設計要求不同，開發(fā)的層次、程度和內容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設等。因此，就各個具體的土地開發(fā)項目來說，它的開發(fā)支出內容是不完全相同的。企業(yè)要根據所開發(fā)土地的具體情況和會計制度規(guī)定的成本項目，設置土地開發(fā)項目的成本項目。對于會計制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內容的成本項目，如建筑安裝工程費，配套設施費，可不必設置。根據土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算，可設置如下幾個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或土地批租費；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）開發(fā)間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指按照城市建設總體規(guī)劃進行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入賬并沖減有關成本。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應列入批租地價。前期工程費是指土地開發(fā)項目前期工程發(fā)生的費用，包括規(guī)劃、設計費，項目可行性研究費，水文、地質勘察、測繪費，場地平整費等?；A設施費是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎設施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設施費用。開發(fā)間接費指應由商品性土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用。土地開發(fā)項目如要負擔不能有償轉讓的配套設施費，還應設置“配套設施費”成本項目，用以核算應計入土地開發(fā)成本的配套設施費。
企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，除可將直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”賬戶進行核算。為了分清轉讓、出租用土地開發(fā)成本和不能確定負擔對象自用土地開發(fā)成本，對土地開發(fā)成本應按土地開發(fā)項目的類別，分別設置“商品性土地開發(fā)成本”和“自用土地開發(fā)成本”兩個二級賬戶，并按成本核算對象和成本項目設置明細分類賬。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細分類賬，并記入“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”、“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。發(fā)生的開發(fā)間接費用，應先在“開發(fā)間接費用”賬戶進行核算，于月份終了再按一定標準，分配計入有關開發(fā)成本核算對象。應由商品性土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費，應記入“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。
試論房地產開發(fā)論文篇十三
房地產商品的銷售收入必須要有非常明確的依據，這種依據應該重點體現在以下兩個方面：就是法律和專業(yè)依據。法律依據主要是指現行的主要法規(guī)中明確規(guī)定的房地產銷售應該符合的各種規(guī)定，主要是指房地產進行銷售時的收入，一切不符合相關規(guī)定的收入，都不能視為收入給予認證。法律依據主要是根據相關法律專業(yè)的標準進行的交易行為。專業(yè)標準的主要內容是指會計準則，就是說明會計工作制度中銷售收入的確認標準。通過這些標準的使用可以有效地對收支狀況進行可靠的管理。
3.2增大信息的內容。
應該適當地加大成本的公開力度，加大對現金流量的告知力度。因為土地的資本有很大的'利潤空間，同時還有很大的投資價值，在企業(yè)公開的信息內容中對土地的各種情況進行準確的告知，還應對成本的各種情況進行細節(jié)的披露。增加各種分項目的現金流量的顯示。這樣才能保證現金流量信息的真實可靠，這對房地產開發(fā)企業(yè)的生產經營具有重大的現實意義。
3.3會計科目要規(guī)范整齊。
作為房地產開發(fā)企業(yè)應該結合本單位的自身實際情況，加大力度對會計核算進行有效的監(jiān)督檢查，要對房地產企業(yè)的會計核算工作開展徹底的狀況調查，同時要加強對企業(yè)的投資評估，這樣才會更好地對企業(yè)的經營狀況進行分析。加強對企業(yè)的財務核算分析能夠使企業(yè)更加清楚當前自身的經濟狀況，有助于領導層的分析決策，能夠更好地使企業(yè)健康發(fā)展。
4結語。
會計核算工作是所有企業(yè)工作中的核心工作，也是房地產開發(fā)企業(yè)的首要工作。根據相關行業(yè)的標準應該進行行業(yè)的統(tǒng)一規(guī)范要求，就要加強對會計核算工作的分析解釋工作。結合相關的標準，重新制定一些企業(yè)管理規(guī)定，因為以前的規(guī)定比較籠統(tǒng)，每個企業(yè)之間的情況也不太相同，尤其是房地產行業(yè)具有比較明顯的特殊性，這就要求其在會計核算方面更要結合企業(yè)的自身特點進行調整，這樣才會讓房地產企業(yè)在實際的工作中逐步地摸索經驗，找到符合房地產開發(fā)行業(yè)的會計核算體系。
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試論房地產開發(fā)論文篇十四
摘要：建設工程監(jiān)理可以有效加強工程管理工作，提高工程的質量，節(jié)約資源與成本，保證工程按時完成。本文將論述建設工程監(jiān)理的現狀，分析建設工程監(jiān)理在工程管理中的作用和問題，并針對存在的問題提出解決措施，希望對提高監(jiān)理工作的效果和建設工程質量有所幫助。
關鍵詞：建設工程監(jiān)理；工程管理；作用。
開展建設工程監(jiān)理工作可以有效促使工程數量與質量相結合，給城市的發(fā)展帶來了許多經濟效益，與此同時，開展建設工程監(jiān)理工作對監(jiān)理工程師也提出了許多新的要求。本文將系統(tǒng)分析建設工程監(jiān)理的現狀，論述工程監(jiān)理在工程管理中的作用及問題，并提出個人建議。
一、建設工程監(jiān)理的現狀。
在推行建設工程監(jiān)理工作之前，工程管理模式很不完善，很難有效控制建設工程的投資、質量和進度三大目標。自從開展建設工程監(jiān)理工作以來，政企分開的管理模式誕生了，政府實施宏觀調控，運用貨幣政策與財政政策逐步確立了三元建筑市場體系，該體系包括工程承包體系、工程發(fā)包體系以及以技術服務體系，三元建筑市場體系的確立和建設工程監(jiān)理工作的推進有效提高了經濟效益和工程管理工作的質量。
二、建設工程監(jiān)理在工程管理中發(fā)揮的作用。
（一）建設工程監(jiān)理在工程設計階段中發(fā)揮的作用。
在工程設計階段，建設工程監(jiān)理的主要工作任務是控制工程的投資、質量和進度。控制好建設工程的設計質量才能為監(jiān)理工作奠定良好的基礎，監(jiān)理工程師必須了解并熟悉施工單位的投資意圖、需要的功能以及使用價值。而且，監(jiān)理工程師在驗證設計方案的時候，要充分運用施工單位所需要的功能和使用價值，并協(xié)調各項工程項目、功能、資金、技術之間的關系，以促使項目取得最高利益為目標，使工程的質量達到最優(yōu)化、投資趨向適量化、進度趨于時效性。
（二）建設工程監(jiān)理在項目實施階段中發(fā)揮的作用。
在項目的實施階段，監(jiān)理工程師要以實現最優(yōu)化工程為目標，有效運用質量管理體系，加強施工現場的監(jiān)督與管理工作，控制工程質量的進度和動態(tài)，核查施工技術設備是否合格，并審查施工方案，檢驗工程材料，通過優(yōu)化產業(yè)結構充分利用調配的資金和一切先進技術以及可以利用的資源?？刂乒こ痰倪M度是項目實施的最終目標，監(jiān)理工程師可以通過分析投資金額、勞動力的素質、相關技術設備、工程的難易程度以及天氣狀況來控制進度，保證工程項目按時完成。
三、建設工程監(jiān)理工作的問題。
（一）監(jiān)理工作單位的工作力度不足，綜合能力欠佳。
目前，中國的監(jiān)理企業(yè)都不能進行全過程的監(jiān)理工作，難以保證全面做好管理工作，不能保障建設工程質量全部達標。而且，監(jiān)理工作單位的工作力度不足，監(jiān)理工程師沒有和施工單位進行交流與協(xié)商，不能有效的管理施工組織，也不能控制施工的進度，導致工程造價提高。另一方面，監(jiān)理企業(yè)的綜合能力欠佳，缺乏競爭力，也不能提供多種優(yōu)質的.服務。
（二）監(jiān)理工程師的專業(yè)水平不高，缺乏職業(yè)道德。
很多監(jiān)理工程師的專業(yè)水平并不高，很可能沒有學過建設工程管理的知識，因此，他們對監(jiān)理工作缺乏必要的了解，不能有效控制工程的投資、質量和進度，也不會認識設計方案和施工過程中的問題。而且，他們缺乏責任心和團隊合作意識，沒有恪守職業(yè)道德，不認真對待工作，不能做到愛崗敬業(yè)，這樣的工程師必然會嚴重影響監(jiān)理工作的效果。
四、解決建設工程監(jiān)理工作中存在問題的建議。
（一）為監(jiān)理工程師做定期培訓，提高監(jiān)理工程師的工作能力。
作為監(jiān)理企業(yè)，應該為監(jiān)理工程師做定期培訓，開設專業(yè)講座，提高監(jiān)理工程師的專業(yè)技能水平和職業(yè)道德修養(yǎng)，這樣才能提高建設工程監(jiān)理工作的效果，從而有效提升建設工程質量，維護社會的安定，促進經濟的發(fā)展。作為一名合格的監(jiān)理工程師，必須具備專業(yè)的工作能力，恪守職業(yè)道德規(guī)范，認真對待工作中的每一環(huán)節(jié)，做好自己的工作。監(jiān)理企業(yè)必須提高監(jiān)理工程師的技能水平，樹立他們的工作責任心，培養(yǎng)他們愛崗敬業(yè)的精神，增強他們的企業(yè)凝聚力。
（二）加強施工現場的監(jiān)理工作。
加強施工現場的監(jiān)理工作可以有效提高監(jiān)理效率，項目的設計環(huán)節(jié)，需要的功能和材料，以及施工技術都是影響工程質量的重要因素。監(jiān)理單位必須做好施工現場的監(jiān)理工作，審查施工單位的資格和設計方案，檢驗工程的質量、技術和質量保證機制，檢查施工材料，并對施工現場進行不定期的抽樣檢查，這樣才能保證工程質量，做好監(jiān)理工作。
（三）做好施工階段和檢驗竣工質量的監(jiān)理工作。
在施工階段，監(jiān)理工程師要檢查施工設備是否符合標準要求，如果有破損必須及時更換，還需要檢驗各種原材料和半成品的質量，審核復驗報告，檢查新材料和新技術是否符合標準在進行施工。而且，監(jiān)理工程師不能私自更改設計方案或者參與施工，不得自作主張的進行下一道工序。工程項目竣工以后，監(jiān)理企業(yè)必須按照相應的標準對工程質量進行驗收，需要提供相關資料，和其他一起簽署竣工驗收報告。如果，竣工檢驗不合格，就需要修復工程，修復完畢后，監(jiān)理工程師要再次檢查工程質量，直到質量達標為止。
五、結束語。
綜上所述，開展建設工程監(jiān)理工作可以有效提高建設工程的質量，充分利用一切有效資源，保證工程按時完成，能夠控制好工程的投資、質量和進度三大目標。協(xié)調工程項目所需要的功能、資金、技術和法規(guī)的關系，推動投資科學化、質量高效化、進度合理化，提高項目的綜合利益。但是，目前監(jiān)理工作單位的工作力度不足，綜合能力欠佳；監(jiān)理工程師的專業(yè)水平不高。因此，監(jiān)理企業(yè)必須提高監(jiān)理工程師的技能水平，加強對施工現場的監(jiān)理，監(jiān)理工程師要仔細審查設計方案，檢驗工程質量，做好施工階段和檢驗竣工質量的監(jiān)理工作，才能保證建設工程的質量，發(fā)揮監(jiān)理工作的最大價值，實現工作的目標。
作者:郁衛(wèi)超。
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試論房地產開發(fā)論文篇十五
(一)合理確定實施價值工程的對象。
價值工程可運用于一切有待改進的產品和零部件，但是就一個企業(yè)來說，力量是有限的，不能不分主次和輕重緩急全面鋪開而應當按照突出重點抓主要矛盾的原則來選擇和確定價值工程的對象。一個企業(yè)往往同時研制和生產多種產品，應當從中選擇對企業(yè)生產經營和市場影響較大的產品優(yōu)先實施價值工程，這樣就能較快的促進企業(yè)生產經營的改善。就某一種產品而言，如前所述，應當首先對研制開發(fā)階段實施價值工程，這樣能夠取得明顯的效果。同時，對于該產品的零部件應按其功能和成本在整個產品中的重要程度和占比，運用abc分析法進行分類，然后選擇其中功能比較重要且成本占比較大（約15%—20%）的a類零部件作為實施價值工程的對象，集中力量，重點突破，這樣比較容易取得顯著效果，加快新產品研制開發(fā)的進程。
(二)緊扣價值工程的核心。
運用價值工程的核心是對產品進行功能成本分析，正確處理產品功能與成本之間的關系，使成本與產品的必要功能相適應。在新產品的開發(fā)中實施價值工程，首先要明確產品或零件最基本、最必要的功能是什么，產品成本應優(yōu)先保證最基本、最必要的功能的實現，不能片面追求降低成本而不顧其最基本、最必要的功能，因為用戶購買的是產品的必要功能而非其他。如果用戶花低廉的價格所購買的產品不具備最基本、最必要的功能，無任何使用價值，無異于購買了廢品，這是用戶絕對不能接受的，是對社會資源的浪費，是絕對不經濟的。當然也不能脫離用戶的實際需要，片面追求功能的多樣化和高端化，使成本大幅增加，這同樣是不經濟不合理的，是一種浪費。
(三)加強組織領導。
實施價值工程涉及面廣，要依靠集體智慧，必須有組織、有領導地開展活動，才能取得成效。一項產品特別是機電產品（如汽車），其結構往往非常復雜，是由許多功能各異而又相互聯系的零件、部件組成的復雜系統(tǒng)來實現產品的整體功能。對之實施價值工程，需要運用系統(tǒng)分析的原理和方法，將產品的整體功能層層逐步分解直至每個零件乃至每個零件的每道工序。同時，將整個產品的目標成本也層層分解，最終求出每個零件的目標成本，并落實到人，再通過控制每個零部件的目標成本來保證實現整個產品的目標成本?？梢娺@一過程是極其復雜的，涉及面也很廣，必須要強有力的領導和嚴密的組織，充分動員相關人員積極參加，發(fā)揮聰明智慧才能完成。在這里，整個產品的目標成本可用產品上市后的計劃價格減去單位產品稅利額求出，即：產品目標成本=產品單位計劃價格—單位產品稅利額。零件的目標成本可根據產品的目標成本和該零件在整個產品功能實現中的重要性程度來測算，即：零件的`目標成本=產品目標成本×該零件的功能重要性評價系數（該評價系數只能小于1）。為了對價值工程的實施過程進行強有力的組織領導，企業(yè)應當按產品項目設置價值工程實施領導小組，吸收產品設計、工藝設計、財會部門、生產部門、市場營銷等部門的人員參加，負責價值工程實施的計劃、分工、協(xié)調工作。在價值工程實施過程中，應經常檢查了解情況，及時發(fā)現和解決問題，總結推廣經驗，以保證價值工程活動持續(xù)穩(wěn)步開展，取得實效。
二、實施過程。
價值工程是一套完整系統(tǒng)的評價方法，在其實施工程中往往圍繞幾個問題展開：開發(fā)什么樣的新產品，新產品有什么基本功能，新產品的成本是多少，新產品的價值如何，新產品的功能有沒有替代途徑實現，設計的方案需要多少成本，設計的方案能否滿足用戶需要，產品是否偏離目標。根據不同的問題，價值工程相應的應對方法。
三、結束語。
價值工程是強化新產品開發(fā)成本控制的有效方法，在實施過程中首先要明確開展價值工程的目的是提高產品價值，要使價值工程取得事半功倍的效果，必須遵循突出重點，抓主要矛盾的原則，合理確定價值工程的實施對象，緊扣功能成本分析這一關鍵環(huán)節(jié)，并且切實加強組織領導工作。價值工程的運用可以有效提高企業(yè)新產品的價值，確保新產品的必要功能，剔除用戶不需要的多余功能，減少企業(yè)新產品開發(fā)的投入，加快產品開發(fā)進程，有效控制新產品的成本，提高企業(yè)經濟效益。價值工程有利于企業(yè)與用戶之間建立了良好的關系，使企業(yè)在市場競爭中不斷向用戶提供物美價廉的產品，提高競爭力。價值工程能否順利運用還與企業(yè)的內部控制息息相關。價值工程對企業(yè)內部明確分工，提高項目組織的效率，改善內部控制與管理的方法等方面也有積極影響。
試論房地產開發(fā)論文篇十六
目前，房地產行業(yè)進入了自20xx年以來的最低點。從蘭德咨詢所提供的數據來看，“增收不增利”成為了整個行業(yè)所面臨的尷尬局面，房地產的毛利率每年下滑約3—5個百分點，凈利潤率每年下滑1個百分點。分析各種原因，除了受到市場經濟以及政府宏觀調控的影響外，較高的稅負是縮小房地產開發(fā)企業(yè)利潤空間的重要因素之一，尤其是土地增值稅和營業(yè)稅。而在兩稅種之間進行比較可以發(fā)現，土地增值稅對于房地產開發(fā)企業(yè)稅負的影響則是巨大的。在這種情況下，稅收籌劃的必要性就凸顯出來。那么，如何通過合理、合法的手段來降低房地產開發(fā)企業(yè)的稅負呢？我們可以結合土地增值稅以及營業(yè)稅的理論知識，將其靈活地運用在開發(fā)房地產的每一個環(huán)節(jié)，以達到降低稅負的目的。
在投資決策階段，選擇運營模式還是合作模式直接影響著整個開發(fā)項目所承擔的稅負。房地產開發(fā)企業(yè)需要根據不同的模式來進行稅負的對比預測以及運營方案的選擇。由于代建行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，因此若合理采用代建方式來開發(fā)房地產，那么將會大大降低開發(fā)活動所承擔的稅負。在代建納稅籌劃過程中，所需要重點關注的是“開發(fā)主體是誰？”通常情況下，我們可以以“客戶”為開發(fā)主體，而后房地產開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂代建協(xié)議，在房地產開發(fā)建設完工后，由客戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)相應的報酬即可。可以看出，房地產的產權從未轉移過，仍舊在客戶的名下。此外，我們也可以考慮合作建房的模式，充分利用合作建房模式下的稅收優(yōu)惠政策。在合作建房模式下，往往是一種一方出地、一方出資的模式。比如，a公司20xx年5月通過招拍掛方式獲得了一塊土地，未做任何開發(fā)；20xx年9月打算將該土地轉讓給b房地產開發(fā)企業(yè)，由b房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房。在這種情況下，如果直接轉讓，a公司不僅要按照差額繳納營業(yè)稅，還需要清算土地增值稅，不享有任何稅收優(yōu)惠政策。而如果選擇與b公司合作開發(fā)，由a公司出資、b公司出地，建成后各自對外轉讓，雖然營業(yè)稅會增加，但是土地增值稅則節(jié)省了很多，相比之下依舊減輕了不少稅負。因此，在投資決策階段，房地產開發(fā)企業(yè)可以結合自身發(fā)展狀況、合作伙伴經濟實力以及客觀經濟環(huán)境、政策環(huán)境來選擇合適的投資運營模式，充分論證代建開發(fā)與合作開發(fā)的可行性，達到降低稅負的目的。
地價往往占到整個房地產開發(fā)項目成本的百分之二三十，以何種方式取得建房所用土地是納稅籌劃所要重點關注的內容。對于一些大型房地產開發(fā)企業(yè)，它們的品牌聲譽好、經濟實力強，與政府往往有著長期的合作關系以及良好的溝通方式。在這種天然的優(yōu)勢之下，它們有時會采用“政府回收拍賣”的方式取得土地。因為，如果通過轉讓方式取得土地，那么轉讓方需要繳納營業(yè)稅與土地增值稅等，這樣勢必會轉嫁給房地產開發(fā)企業(yè)。而如果地塊由政府回收并拍賣的話，房地產開發(fā)企業(yè)則不僅可以免除營業(yè)稅，同樣可免除土地增值稅。比如，一些舊城改造、舊廠房改造等項目。也有一些房地產企業(yè)利用重組的方式來進行稅務籌劃。目前，國家出臺了一系列鼓勵性產業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。在滿足一定的比例或者其他條件的情況下，通過股權的合并、分立以及收購等在營業(yè)稅、土地增值稅上有著很多減免優(yōu)惠。因此，房地產開發(fā)企業(yè)可以充分收集這些材料，結合開發(fā)項目，選擇重組方式降低稅負，實現企業(yè)發(fā)展過程中的雙贏。
立項階段對于房地產開發(fā)項目的稅收籌劃來說相當重要，因為其直接影響著土地增值稅清算對象的確定，進而影響著各個納稅期內增值額的抵補以及平衡，同時也影響著項目清算的時點。在立項階段，盡可能的將清算單位做大，不僅可以推遲土地增值稅的清算周期，而且可以平衡每一期所承擔的稅負。因為，很多房地產開發(fā)企業(yè)為了打開市場，在項目前期的定價往往較低，那么增值率隨之也會降低；而在后期，受到后期宣傳、項目完工進度等因素的影響，價格也逐漸上漲，進而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率，往往會高于20%，導致不滿足清算時的稅收優(yōu)惠政策，土地增值稅稅負增加。那么，如果將某個房地產開發(fā)項目的清算單位做大，就可以達到遞延繳納稅款的效果，形成永久性的收益。在上述基礎上，還要把握對可售面積的規(guī)劃，尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的調整，合理規(guī)劃好人防、車庫等公共配套建筑面積。對于車庫、人防等公共設施的轉讓款如何計入收入和成本，國家相關文件并沒有明確的規(guī)定。如果非普通住宅增值率較高，在進行立項規(guī)劃時則可以建設單獨的車庫，將收入成本計入非普通，增加成本、降低收入，實現非普通增值額的降低；如果是普通住宅增值率較高，則按照相反的方式進行操作，建立底下車庫等。
在房地產項目開發(fā)階段，開發(fā)成本、開發(fā)費用的確定對于土地增值稅的籌劃非常重要。比如，在分期開發(fā)、分期清算的情況下，如果預測價格是不斷上漲的，那么前期的售價要匹配較低的成本和費用；后期的售價則需要匹配較高的成本和費用，以充分發(fā)揮增值率對稅收籌劃的作用。房地產開發(fā)企業(yè)應當做好開發(fā)成本的合理規(guī)劃。諸如萬達、綠地等這些大型房地產開發(fā)企業(yè)，它們往往有著長期的戰(zhàn)略合作伙伴，企業(yè)可以利用這種長期性來對整個項目進行合理的定價，防止出現成本明細不均勻的現象。對于清算對象中同時包括非普通商品房和普通商品房的，分攤方式的選擇往往會影響到開發(fā)成本的分配，進而影響到增值率的大小。此外，由于實務中開發(fā)成本與期間費用往往是不能清楚地分開來的，因此房地產開發(fā)商可以將期間費用作為開發(fā)成本，增加可扣除的開發(fā)成本。一些房地產開發(fā)企業(yè)還利用營銷樓以及樣板間的建設來增加開發(fā)成本。因為國家稅務總局稅務司對售樓處、樣板間的設計、建造等費用做出了不同的處理。如果為臨時設施，那么這些費用不得計入成本扣除；如果是在項目主體內修建并且后期有償轉讓的，則準予計入開發(fā)成本扣除?？傊?，對于開發(fā)成本的增加方式多種多樣，房地產開發(fā)企業(yè)應當充分利用各項規(guī)定來增加可扣除的成本。此外，房地產開發(fā)企業(yè)也要充分利用財務費用扣除的規(guī)則。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，利息支出是可以據實扣除的，那么企業(yè)就可以比較5%的加計扣除與據實扣除誰大誰小來選擇有利于增加稅后利潤的方式。如果房地產開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是依靠金融借款，并且利息很有可能超過加計扣除的5%，那么就要搜集好各種結算清單、做好相應的登記工作。比如，c房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)一套住宅商品房，支付了土地出讓金1000萬元，可扣除的開發(fā)成本為10000萬元，計入資本化可按轉讓項目計算分攤的利息支出為1500萬元。按比例扣除的開發(fā)費用最高限額為（10000+1000）*10%=1100萬元；據實扣除的開發(fā)費用最高限額為1500+（10000+1000）*5%=20xx萬元。在這個過程中，既要通過稅前可抵減利息費用的增加減少企業(yè)的納稅成本，又要考慮高額的利息費用也很可能成為企業(yè)的經營負擔，因此企業(yè)在進行籌資活動的過程中，既要考慮納稅籌劃的影響，同時也要把控企業(yè)的財務風險。
清算收入的高低、類別構成等決定著增值率的分子項，因此在銷售階段要注重對收入的調整。比如，裝修款單列意味著對收入的分割；車房同購意味著普通商品房與非普通商品房的不同劃分；開發(fā)企業(yè)直接銷售或者代理銷售則意味著售價的高低。在實務操作中，房地產開發(fā)企業(yè)可以將能夠單獨分割出來的業(yè)務收入從項目銷售收入中分離出來，同時控制成本結轉的比例，達到減少稅基的目的。值得注意的是，如何使收入的分散合理化并且合法化。一些企業(yè)采用裝修款單獨簽訂合同的方式，以毛坯房的價格備案。雖然裝修合同將對方的營業(yè)稅轉嫁到了企業(yè)，但是企業(yè)卻節(jié)省了大額的土地增值稅。在這個過程中，企業(yè)所要關注的是客戶的意愿。因為分拆合同會增加合同主體，進而增加客戶的交易風險和交易成本。也有一些企業(yè)采用買房送車的策略來降低土地增值稅的稅負。因為開發(fā)項目內的車位往往作為非普通收入，這就導致這部分收入無法享受免稅的優(yōu)惠。而如果能夠將車位的收入轉化為普通商品房的收入，結合相關的計算，就很可能實現享受到免稅政策，從而實現稅負的降低。諸如青島的一些地市專門規(guī)定贈送的車位因為沒有取得收入，可以按照開發(fā)產品計算銷售收入，更加為這一稅收籌劃方式提供了環(huán)境基礎。通常情況下，開發(fā)產品不可能在一段時間內全部銷售完畢，因此樓盤清算之后再銷售已經成為非常普遍的現象。那么，在這個過程中也就存在著后續(xù)的成本費用以及后期的銷售收入。在項目清算之后所發(fā)生的銷售，其扣除項目的金額應當按照清算時單位建筑面積成本費用乘以銷售面積來計算。并且，相關文件否定了前期銷售與后期銷售合并清算的方式。在這種情況下，一些房地產開發(fā)企業(yè)保留了一定的后續(xù)成本。比如，將后期物業(yè)并入到前期整體收入、成本中，從而發(fā)起二次清算，重新計算土地增值率以及土地增值稅，實現一次清算的目的，降低企業(yè)稅負。實務中，各地區(qū)稅務局對二次清算都有著明確的規(guī)定，具體操作仍需要結合當地的規(guī)定來考慮。六、結語面對嚴峻的發(fā)展形勢，房地產開發(fā)企業(yè)應當采取積極的措施應對市場環(huán)境以及政府宏觀調控。稅收籌劃作為節(jié)約內部成本、應對政府相關調控政策的有效手段，房地產企業(yè)應當把握好其運作原理，充分運用各項稅收優(yōu)惠政策，結合房地產開發(fā)項目每一過程的特殊性，關注重點稅種，建立合理、合法的稅收籌劃體系，為企業(yè)尋求更廣闊的利潤空間。
試論房地產開發(fā)論文篇十七
房地產開發(fā)企業(yè)，應向當地工商管理行政部門申請登記，并取得營業(yè)執(zhí)照。之后應向建設行政主管部門申請辦理房地產開發(fā)企業(yè)資質等級證書，沒有資質證書不能從事房地產的開發(fā)經營。一般情況下，先取得暫定資質，隨著房地產公司的依法經營，業(yè)績的產生，不斷提升資質等級。
房地產開發(fā)商從決策進行某地產項目的開始，就應該考慮用于項目的資金來源，一旦獲得了該項目的開發(fā)權，就應當花精力為該項目籌措資金，以免在正式開工后由于資金短缺而造成被動或損失。
房地產開發(fā)項目資金來源大致有四種形式：
1、企業(yè)自有資金。
2、銀行信貸。
3、社會集資。
4、其他融資方式（各類信托基金、合作開發(fā)、銀團聯合貸款等）。
四種形式可單選一種也可聯動。
2、項目的選擇及選址。
項目選擇是房地產投資的首要工作，也是最為復雜，最為困難的工作。如果房地產項目選擇正確，應該說投資已經有了六成至七成成功的把握。廣義上講，房地產投資選擇就是房地產投資決策。房地產投資項目選擇需要專門的知識及能力，需要專業(yè)人員或專家的參與。但專業(yè)人員或專家只能起到參謀或顧問的作用，要認定一個項目值不值得考慮，是否可以投資，最終還要依靠投資者自己的分析決斷能力，還要依靠企業(yè)的決策部門。要做出正確的項目選擇，必須對投資環(huán)境、投資時機及投資的法律保障做深入細致分析，必須對擬投資項目所在地的宏觀及微觀地產市場做全面、深入的調研，還必須對擬選項目展開系統(tǒng)的可行性研究分析。為實現效益最大化還應對項目進行策劃，這是十分關鍵且必須的。
項目的選擇完成后或同等要進行選擇地塊。所選擇地塊要符合消防要求，符合城市建設總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，經有資質土地部門編制項目選址勘界報告后，要先后得到消防、規(guī)劃（建設）、國土資源部門的初步批復（預審）意見。取得規(guī)劃部門關于選址的批復意見或城市規(guī)劃條件通知書后，當地政府及國土資源部門即可開展征地工作，完成征地補償相關工作后，進行土地的招、拍、掛工作，并與中標的房地產開發(fā)企業(yè)簽訂國有土地出讓合同出具建設用地批準書，進而可到規(guī)劃部門辦理用地規(guī)劃許可證。項目的選址決定了房地產開發(fā)的征地成本和開發(fā)經營的利潤空間，是房地產開發(fā)的關鍵環(huán)節(jié)之一。
3、項目的立項。
即項目在發(fā)改部門的核準或備案而取得立項批文。項目核準或備案的要件包括項目申請報告（有資質的中介機構編制完成）；國土資源部門出具的意見（土地預審意見或建設用地批準書）；規(guī)劃部門的批復意見（選址意見書或城市規(guī)劃條件通知書）；環(huán)保部門出具的意見（經有資質的中介機構編制的環(huán)境影響報告書或環(huán)境影響審批表，并經有資質的評估單位論證通過）。
4、項目的規(guī)劃及施工圖設計。
按照規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件，房地產開發(fā)企業(yè)選擇符合開發(fā)意愿，有相應資質的規(guī)劃設計單位，對擬開發(fā)項目進行規(guī)劃和施工圖設計。項目規(guī)劃經規(guī)劃部門審查通過后可取得建設工程規(guī)劃許可證。項目施工圖經有資質的圖紙審查中介機構或建設主管部門下設的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證；同時，項目施工圖還要及時向消防和氣象主管部門報審，確保消防及避雷系統(tǒng)符合有關要求。
5、項目的招標。
主要是指規(guī)劃設計、地質勘察、施工和監(jiān)理公司的招標。房地產開發(fā)企業(yè)可以委托招標代理公司進行上述各項工程的招投標工作，也可以自行組織確定規(guī)劃設計、地質勘察和監(jiān)理公司。但是工程施工招標，一般情況下必須由招標代理公司組織，在建設主管部門指定的交易廳中進行，最后向中標單位發(fā)出由建設主管部門、招標代理公司和房地產開發(fā)企業(yè)三方簽章的中標通知書，中標的施工企業(yè)應及時與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂施工合同。
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