房地產(chǎn)的廣告策劃（熱門18篇）

人生苦短，我們應(yīng)該好好總結(jié)。如何提高科技應(yīng)用的能力，跟上時(shí)代的步伐是現(xiàn)代人的必然選擇?？偨Y(jié)范文是一個(gè)學(xué)習(xí)和參考的工具，通過(guò)多讀多思多練才能真正寫好一篇完美的總結(jié)。

房地產(chǎn)的廣告策劃篇一

根據(jù)中冶尚園項(xiàng)目計(jì)劃，在20xx年1月14日（農(nóng)歷2011年十二月二十一日），即在新春佳節(jié)到來(lái)之際舉辦一場(chǎng)“新春嘉年華，看房送大禮”活動(dòng)，為新老客戶獻(xiàn)上新年大禮。

二、活動(dòng)目的。

1、制造新年市場(chǎng)熱度，加強(qiáng)市場(chǎng)關(guān)注度；

2、通過(guò)活動(dòng)為新老客戶加深對(duì)本項(xiàng)目的深刻印象，傳遞項(xiàng)目信息等；

3、通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)營(yíng)造熱烈氣氛，聚攏人氣，迅速累積客戶。

三、活動(dòng)理念。

1、注重人氣凝聚，營(yíng)造“中冶”品質(zhì)；

策劃：郭森。

2、加大活動(dòng)整體“新春嘉年華”氛圍展現(xiàn)，充分體現(xiàn)“看房送大禮”活動(dòng)意義；

3、烘托“新春”的“樂(lè)與玩”，打造“看房送大禮”相關(guān)氣氛活動(dòng)；

4、讓更多貴賓加深“中冶尚園”的'美好印象；

四、活動(dòng)地址。

信陽(yáng)市洋山新區(qū)中冶尚園營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)。

五、活動(dòng)時(shí)間。

20xx年1月14日8:30——17:30。

六、活動(dòng)對(duì)象。

看房、購(gòu)房準(zhǔn)客戶。

七、活動(dòng)項(xiàng)目籌備安排：（1月9日-13日基準(zhǔn)籌備）。

策劃：郭森。

1月9日：本活動(dòng)項(xiàng)目策劃匯報(bào)。

達(dá)成初步合作意向確定本活動(dòng)方案。

1月10日：組建本活動(dòng)項(xiàng)目小組。

確定本項(xiàng)目活動(dòng)中所有執(zhí)行人員。

活動(dòng)執(zhí)行小組構(gòu)架：

總顧問(wèn)：（甲方）總策劃：周洋。

顧問(wèn)：（甲方）活動(dòng)總監(jiān)：李佳文。

場(chǎng)務(wù)：郭樹森黃金海范德亮陶然張浩周麗王華張?jiān)帧?/p>

確定各種物料、設(shè)備、人員等確定的前期籌備工作。

1月11日：項(xiàng)目正式籌備和實(shí)施。

策劃：郭森。

現(xiàn)場(chǎng)布置平面圖。

策劃：郭森。

房地產(chǎn)的廣告策劃篇二

前營(yíng)銷是房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭。1995年以來(lái)，全國(guó)各城市房地產(chǎn)閑置率一直在30—40%之間徘徊，現(xiàn)實(shí)壓力使廣大房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)很激烈，粗放型經(jīng)營(yíng)已經(jīng)不行了。房地產(chǎn)企業(yè)要想在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，必須了解市場(chǎng)，熟知市場(chǎng)，實(shí)施“重心前移”的市場(chǎng)定位。這時(shí)，國(guó)內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè)，紛紛投入人力、物力，進(jìn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃問(wèn)題研究。之后，全國(guó)大中城市相繼展開房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷大戰(zhàn)，群雄逐鹿品牌，使市場(chǎng)營(yíng)銷策劃觀念不斷地融入到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針中。實(shí)施前營(yíng)銷戰(zhàn)略更成為諸多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打造自己品牌的勢(shì)在必行之事。

按照現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷觀念，營(yíng)銷策劃要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的始終。前營(yíng)銷與后期的銷售（推銷）一樣，都是房地產(chǎn)營(yíng)銷鏈中不可缺少的一環(huán)。當(dāng)開發(fā)商有了投資意向后，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求、軟環(huán)境的調(diào)查與分析，以及對(duì)市場(chǎng)的定位，財(cái)務(wù)上的可行性分析等一系列前營(yíng)銷活動(dòng)，最終作為投資決策。由于前營(yíng)銷最能體現(xiàn)“發(fā)現(xiàn)愿望并滿足他們”營(yíng)銷的本質(zhì)屬性，因此，與房地產(chǎn)開發(fā)的后期推銷工作相比，前營(yíng)銷還是房地產(chǎn)策劃的最重要的組成部分。如果沒有前營(yíng)銷的介入，開發(fā)商就很難真正把握市場(chǎng)需求，其開發(fā)出來(lái)的商品房也無(wú)法順利的銷售，甚至帶來(lái)商品房長(zhǎng)時(shí)間閑置及資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)大致要經(jīng)歷如下階段：投資意向、地塊選擇、市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品定位、投資報(bào)酬分析、投資決策、方案設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃、廣告企劃、業(yè)務(wù)行銷、物業(yè)管理、企業(yè)形象整體策劃等，對(duì)前6個(gè)階段進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)就是“前營(yíng)銷”。從房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過(guò)程看，房地產(chǎn)的前營(yíng)銷與后期的推銷工作相比，則處于整個(gè)營(yíng)銷策劃的最前端。這里應(yīng)該說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題。第一，前營(yíng)銷不同于房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作。如房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導(dǎo)教材里，把房地產(chǎn)開發(fā)劃分為房地產(chǎn)開發(fā)投資機(jī)會(huì)選擇與決策、前期工作、建設(shè)階段、租售階段、物業(yè)管理等幾個(gè)階段，認(rèn)為前期工作是在確定了具體開發(fā)地點(diǎn)與項(xiàng)目之后，在購(gòu)買土地使用權(quán)和開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程開始以前需要做的工作。由此可見，前營(yíng)銷是在“前期工作”之前進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)。第二，前營(yíng)銷是在“拿到地塊”之前進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)。洪建寧在《前營(yíng)銷——房地產(chǎn)開發(fā)制勝的密訣》一文論述房地產(chǎn)前營(yíng)銷的必要性時(shí)指出：“大多數(shù)的開發(fā)商拿到地塊后不去認(rèn)真做市場(chǎng)調(diào)查工作，而是憑自己的感覺、老經(jīng)驗(yàn)得出一些粗造的產(chǎn)品概念”，他實(shí)際上把前營(yíng)銷看作是“拿到地塊”之后進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)。筆者認(rèn)為，前營(yíng)銷是在“拿到地塊”之前，因?yàn)槟玫降貕K表明投資者已經(jīng)做出了投資的決策。其實(shí)，如果地產(chǎn)市場(chǎng)是規(guī)范的，“拿到土地”也應(yīng)包括在前營(yíng)銷里。如當(dāng)今使用權(quán)的招投標(biāo)掛牌出讓，土地使用的位置、面積、功能、容積率等等都已明白地告訴投資者，即便于給投資者作決策之用。至于“擬應(yīng)將項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑景觀設(shè)計(jì)劃分在內(nèi)為宜”的提法，是不妥的，這應(yīng)是“前期工作”的內(nèi)容。

前營(yíng)銷盡管處于房地產(chǎn)開發(fā)的早期，是營(yíng)銷策劃的前端，但是，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，前營(yíng)銷做得好壞，直接關(guān)系到未來(lái)開發(fā)建成的項(xiàng)目是否能夠成功地銷售，是否能夠按期收回投資并為企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)，可以說(shuō)前營(yíng)銷是房地產(chǎn)開發(fā)成本的關(guān)鍵。對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，也只有通過(guò)前營(yíng)銷策劃，找準(zhǔn)目標(biāo)人群，進(jìn)行產(chǎn)品市場(chǎng)的恰當(dāng)定位，通過(guò)成功的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來(lái)樹立自己的產(chǎn)品和企業(yè)品牌，才能使企業(yè)長(zhǎng)久地立于不敗之地。因此，前營(yíng)銷也可以說(shuō)是房地產(chǎn)企業(yè)成功謀劃未來(lái)發(fā)展的一個(gè)有效的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略。

前營(yíng)銷策劃工作的誤區(qū)與問(wèn)題。

在我國(guó)，1992年和1993年上半年房地產(chǎn)熱帶來(lái)的后果還沒有完全消除，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下，進(jìn)入1998年之后，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境又漸趨寬松，房地產(chǎn)又開始升溫，20__年新一輪房地產(chǎn)熱的爭(zhēng)論與治理又拉開序幕。尤其是20__—20__年，房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)增幅均在30%左右。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，20__年全國(guó)有11個(gè)省、自治區(qū)和直轄市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過(guò)50%，35個(gè)大中城市中有10個(gè)城市投資增幅超過(guò)70%。房地產(chǎn)投資的過(guò)快增長(zhǎng)，勢(shì)必使房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量大大超過(guò)居民對(duì)住房的需求，房地產(chǎn)的空置率迅速上升。造成房地產(chǎn)投資盲目增長(zhǎng)和空置率上升的原因是多方面的，但筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商營(yíng)銷策劃不力，尤其是前營(yíng)銷策劃的極不到位是其主要的原因。

其存在的誤區(qū)與問(wèn)題主要表現(xiàn)在：

重后期推銷輕前期營(yíng)銷，本末倒置。

盡管不少開發(fā)商都知道營(yíng)銷在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的重要性，但卻不知道什么是營(yíng)銷。甚至把營(yíng)銷等同于推銷，常見的做法有如下幾點(diǎn)：一是成立公司、立項(xiàng)目、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時(shí)進(jìn)行；二是前期無(wú)任何營(yíng)銷策劃，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中直接做廣告以便推銷；三是征地手續(xù)的辦理和項(xiàng)目可行性分析同時(shí)進(jìn)行；四是開發(fā)前期雖有市場(chǎng)調(diào)研，但要么是全國(guó)范圍的資料，本市資料不詳，要么資料的獲取缺乏可靠的依據(jù)，要么是可行性報(bào)告的承擔(dān)者為了應(yīng)付差事而做的一篇“調(diào)查報(bào)告”。總之，他們都不大重視“前營(yíng)銷”，從而耽誤了房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的起步期。至于涉及企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的形象策劃大多都沒有引起足夠重視，即使有也是圍繞某一開發(fā)項(xiàng)目或?yàn)殇N售某一產(chǎn)品不得不進(jìn)行的一種活動(dòng)。

房地產(chǎn)的廣告策劃篇三

伴隨人們對(duì)媒介廣告宣傳的認(rèn)知程度的提高，傳統(tǒng)的廣告宣傳方式已不能引起人們的關(guān)注，廣告效果與商家投資力度難以成正比，這種狀況一向困擾商家。精準(zhǔn)投放，創(chuàng)意投放，經(jīng)典投放廣告逐漸被商家理解。威海先鋒廣告有限公司磨一劍，整合現(xiàn)代傳播媒介，投巨資打造現(xiàn)代傳媒新視界，大型高速立柱廣告牌、巨幅三翻廣告、超大型led電子顯示屏、移動(dòng)led電子顯示屏，實(shí)現(xiàn)“天地一體，動(dòng)靜結(jié)合”的震撼傳媒效果，個(gè)性適合現(xiàn)代房地產(chǎn)的品牌推廣。真正起到“四兩撥千斤”的最佳廣告宣傳效果。沈大高速路廣告好處重大。

2、廣告媒介平臺(tái)介紹：

2。1公司現(xiàn)擁有自主產(chǎn)權(quán)的高速立柱廣告位，位于威海進(jìn)入煙威高速的咽喉要道，公益廣告，震撼、醒目、超前的廣告設(shè)計(jì)效果，成為商家品牌宣傳的絕版地段。

(配全景高速立柱廣告圖片)。

2。2位于金地商廈(新華書店7樓)的巨幅三面翻廣告。廣告位位置顯赫，視野開闊，位于威海經(jīng)濟(jì)與商業(yè)中心，是企業(yè)進(jìn)行品牌推廣的首選。

(配全景三面翻廣告畫面)。

2。3：位于威海百貨大樓的大型led電子屏，是先鋒廣告有限公司又一經(jīng)典廣告?zhèn)髅狡脚_(tái)。戶外超高清全影大型led多媒體顯示屏，色彩均勻、亮麗;立體感強(qiáng);可任意播放圖片文字;高清視頻影像及各種影視動(dòng)畫;擁有120平方超大型視聽效果。廣告位視野開闊，醒目壯觀，覆蓋面廣;led顯示屏是目前世界上最先進(jìn)戶外視頻設(shè)備。可視距離到達(dá)1000米。該led電子屏位于市政府、區(qū)政府、振華商廈、國(guó)美、蘇寧電器、家家悅總店、大世界等大型商廈中心，是威海中心貿(mào)易區(qū)與政治經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心;文化路、世昌大道、青島路、海濱路交匯于此，每日10萬(wàn)人的車流與人流，成為企業(yè)產(chǎn)品推廣、企業(yè)品牌發(fā)布、形象宣傳的必爭(zhēng)之地，首選媒體，開創(chuàng)了戶外廣告?zhèn)髅降男乱暯?，真?兩撥千斤的大品牌載體。

(配百貨大樓led全景像畫面)。

2。4公司投資購(gòu)置的大型移動(dòng)led電子屏，實(shí)現(xiàn)了戶外廣告動(dòng)靜結(jié)合的完美整合。該移動(dòng)電子屏是各種慶典活動(dòng)、廣告定點(diǎn)投放、新聞發(fā)布、產(chǎn)品促銷的最佳載體。同時(shí)公司也成為視覺設(shè)計(jì)傳播、展覽展示制作、各種媒介整合傳播，全程營(yíng)銷策劃整合解決方案的最佳帶給者。(配移動(dòng)電子屏高清影像畫面與廣告策劃影像)。京沈高速路廣告影響深遠(yuǎn)。

3。1根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，要取得理想宣傳效果，務(wù)必有好的整體策劃推廣營(yíng)銷模式。威海先鋒廣告有限公司憑借10幾年雄厚的品牌策劃推廣潛力，全方位立體宣傳推介，到達(dá)客戶的最佳滿意度。

3。2大型高速立柱廣告牌、巨幅三翻廣告、超大型led電子顯示屏、移動(dòng)led電子顯示屏，實(shí)現(xiàn)“天地一體，動(dòng)靜結(jié)合”，構(gòu)成強(qiáng)大的視覺沖擊，加上震撼人心的創(chuàng)意效果，到達(dá)人們對(duì)房產(chǎn)品牌的認(rèn)可，從而激發(fā)其購(gòu)買欲。

3。3高速立柱與三面翻廣告，以宣傳樓盤品牌為主，比如：唐人海灣公館，繁華之中頤養(yǎng)天年。簡(jiǎn)單的廣告語(yǔ)，富有深意，人們不論行駛在高速路上，還是繁華的都市，沖擊人們眼球的就是“唐人海灣公館”，人們對(duì)這一品牌的認(rèn)可，自然勾起對(duì)這一品牌的了解欲。

3。4在投放高速立柱與三面翻廣告的同時(shí)，在威海百貨大樓led電子屏推出“唐人海灣公館高清宣傳片”，人們從動(dòng)感的畫面與動(dòng)聽的音樂(lè)中，真正體驗(yàn)現(xiàn)代傳媒所帶來(lái)的音樂(lè)視聽，人們對(duì)品牌的認(rèn)可逐步加深。(配位置地理圖)。

3。4巨幅三翻廣告、超大型led電子顯示屏位于新威路、和平路、品牌房地產(chǎn)廣告策劃方案寶泉路交匯點(diǎn)，每一天10萬(wàn)人次的車流人流，兩種廣告媒體的動(dòng)靜優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，使宣傳品牌以強(qiáng)大的沖擊視覺效果，在人們心中構(gòu)成共鳴。湖北主干道廣告應(yīng)用廣泛。

{配三面翻廣告與led電子顯示屏圖片}。

4、富有創(chuàng)意的活動(dòng)策劃錦上添花：

長(zhǎng)沙宣傳片制作在以上廣告形式集中宣傳一到兩個(gè)月以后，在吸引住一大部分受眾群體后，及時(shí)推出富有創(chuàng)意的促銷活動(dòng)，活動(dòng)務(wù)必具有創(chuàng)新性、奇特性、針對(duì)性、磁力性，到達(dá)錦上添花?；顒?dòng)策劃以后，利用百貨大樓led電子顯示屏與移動(dòng)led電子顯示屏，同時(shí)滾動(dòng)播放。移動(dòng)led顯示屏定時(shí)光、定地點(diǎn)、定人群播放，定點(diǎn)循環(huán)播放與移動(dòng)循環(huán)推介兩種形式廣告宣傳，真正到達(dá)活動(dòng)宣傳效果，實(shí)現(xiàn)理想客戶簽單率。(配移動(dòng)led顯示屏)。

房地產(chǎn)的廣告策劃篇四

二__市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計(jì)。

三消費(fèi)者分析。

第二節(jié)“__”項(xiàng)目分析。

一項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析。

二項(xiàng)目劣勢(shì)分析。

三競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。

四項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略分析。

五核心價(jià)值分析。

第三節(jié)推廣策略界定。

一目標(biāo)消費(fèi)群體界定。

二賣點(diǎn)界定。

一廣告宣傳目的。

二總體策略。

三廣告主題。

四要樹立的形象。

五分期廣告的整合策略。

第五節(jié)營(yíng)銷活動(dòng)推薦。

一營(yíng)銷渠道及人員促銷建設(shè)。

二營(yíng)銷公關(guān)活動(dòng)推薦。

第六節(jié)媒體策略。

一媒體目標(biāo)。

二目標(biāo)受眾。

三媒介策略。

四媒介分析及選取。

第七節(jié)方案說(shuō)明。

前言。

任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“__”帶給一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對(duì)本地市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“__”項(xiàng)目的資源問(wèn)題與機(jī)會(huì)，以到達(dá)或超出“__”的原定銷售計(jì)劃，并為鴻宇房地產(chǎn)塑造品牌。

一、__市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況。

1、_x_屬于四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖不是很成熟，但是有融城的完美前景;有高速有效的物流體系;又據(jù)東西南北交通要塞;處中南最大服裝批發(fā)市場(chǎng);有大批大型國(guó)有企業(yè)。這意味著x_的誘人的市場(chǎng)和低廉的勞動(dòng)力市場(chǎng)。所以，各大商家紛紛進(jìn)入x_。房地產(chǎn)更是有超多外資搶入，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，競(jìng)爭(zhēng)的層次不斷升級(jí)。從20__年以前的消費(fèi)住房以經(jīng)濟(jì)適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費(fèi)，房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)力不斷上升，到達(dá)初步的產(chǎn)業(yè)化水平。即房地產(chǎn)大戰(zhàn)既將打開。x_市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商約100家，經(jīng)過(guò)幾年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，開發(fā)形式全面化，多樣化。到20__年為止，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資到達(dá)82118萬(wàn)元，住房項(xiàng)目方面的投資到達(dá)43628萬(wàn)元。20__年當(dāng)年房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工面積為83萬(wàn)平方米，住宅竣工面積為80萬(wàn)平方米，商品房銷售面積為40萬(wàn)平方米，商品房銷售總額為37723萬(wàn)元。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)證明，20__年以來(lái)批準(zhǔn)預(yù)售和銷售的總面積為24904。47平方米，住房銷售均價(jià)由20__年初的824元/平方米上升至20__年初的1002元/平方米，升幅達(dá)21。6%。

2、現(xiàn)有品牌樓盤的基本狀況，現(xiàn)有名的樓盤西區(qū)有湘銀房產(chǎn)、保利房產(chǎn)等;南區(qū)有慶云山莊、湘江四季花園、南星小區(qū)等;北有響石嶺廣場(chǎng)圈等。但是由于市場(chǎng)不是很成熟，他們有這樣或那樣的缺點(diǎn)。具體表此刻以下這些方面：a、定位及推廣都不是很規(guī)范，抱著賣出去就是目的心理。忽視樓盤品牌的建設(shè)，忽視樓盤內(nèi)涵的建設(shè)，導(dǎo)致后繼開發(fā)力不足。b、有的沒有服務(wù)的概念。這又表此刻銷后服務(wù)差勁，物業(yè)管理不規(guī)范，有的業(yè)主不是享受服務(wù)而是受氣，造成開發(fā)商與業(yè)主的對(duì)立，小區(qū)的基本建設(shè)搞不上去。c、小區(qū)規(guī)化與自然融和概念不足，人為景觀痕跡太重。

3、政府引導(dǎo)監(jiān)管不夠，銷售手段不合理，收費(fèi)不合理，手續(xù)不合理，還有的不合法。

二、__市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計(jì)。

“同類”定義為具有小高層，別墅等的住宅小區(qū)。現(xiàn)將__市河西，河?xùn)|小區(qū)進(jìn)行大體比較分析如下：

1、河西地帶。

由于河西為新開發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)?？傮w來(lái)說(shuō)，河西地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。

湘銀：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：二十一世紀(jì)購(gòu)房新概念。

擁有很高的品牌效應(yīng);。

其周邊環(huán)境好;。

用綠色的生活時(shí)尚來(lái)吸引高級(jí)白領(lǐng)、外國(guó)投資者、社會(huì)成功人士，市場(chǎng)銷售反應(yīng)良好;。

其定位為社會(huì)高薪階層。

濱江一村：

小區(qū)面積大;。

鄰近湘江;。

周邊環(huán)境好;。

2、河?xùn)|地帶。包括河?xùn)|整個(gè)地塊北有石峰區(qū)，南有蘆淞區(qū)及東部的荷塘區(qū)。

天鵝花園：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：真、善、美。

屬于自然水生態(tài)屋村、綠化面積廣：

擁有900畝的面積，其中400畝水面。

區(qū)內(nèi)有水生游玩系統(tǒng)。

映荷園：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū)。

屬未來(lái)商業(yè)地帶。

周邊交通發(fā)展趨勢(shì)大。

房屋設(shè)計(jì)理念突出。

銀座大廈：

近臨中心廣場(chǎng)，一醫(yī)院;。

只是一個(gè)連體樓、屬小高層，沒有自身小區(qū);。

周邊自然環(huán)境不是很好;。

但它屬預(yù)置房產(chǎn)其房屋多數(shù)為企業(yè)或近處金融高層管理人員所預(yù)購(gòu)。

慶云山莊：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：離塵不離城。

品牌知名度高;。

周邊環(huán)境綠色條件好;。

擁有98畝的綠色自然地帶;。

其發(fā)展迅速，塑造了良好綠色生活理念在消費(fèi)者心中構(gòu)成良好的品牌。其新近開發(fā)的“紫南閣”，定位較高，目標(biāo)群是中高薪階層。

湘江四季花園：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：山水之傍，尊貴之居，人文大家。

交通便利。

環(huán)境幽雅。

小區(qū)為12層左右的帶電小高層，設(shè)計(jì)時(shí)尚。

為江山置業(yè)這一實(shí)力雄厚的開發(fā)商的大手筆。

價(jià)格定在1800左右。

三消費(fèi)者分析。

根據(jù)《__房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》及《__市鴻宇房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論，我們得出消費(fèi)者購(gòu)房心理和對(duì)住宅要求如下：

5、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求。

b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。

第二節(jié)“__”項(xiàng)目分析。

一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析。

1環(huán)境：坐擁兩山，環(huán)境幽雅，鬧中取靜，擁有天然的巨大綠地覆蓋，高達(dá)60%，山中成片天然古木是__現(xiàn)有樓盤中絕無(wú)僅有的。

2地段：位于__市南部蘆淞區(qū)，附近樓盤以慶云山莊為主，經(jīng)慶云山莊多年的開發(fā)，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶，電腦城，家具城，水果批發(fā)大市場(chǎng)，更有眾多服裝批發(fā)市場(chǎng)，離目標(biāo)消費(fèi)群工作地近。

3價(jià)格：由于地價(jià)較底，節(jié)省了巨大成本。房?jī)r(jià)有回旋余地。并有銀行房貸支持，按揭買房，減輕了買房壓力。價(jià)格完全具有比較優(yōu)勢(shì)。消費(fèi)者買房不是一時(shí)沖動(dòng)，而是完全比較后行為，這一點(diǎn)應(yīng)是本案拉動(dòng)銷售的最大著力點(diǎn)。

4物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，貼合本案的定位主題。二十四小時(shí)保安，全封閉式管理。因?yàn)開_的安全環(huán)境及以前某樓盤的事故的原因，所以安全是__市民關(guān)心的大要素，更是目標(biāo)消費(fèi)者著重思考的主題。

5小區(qū)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng)，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。

6小區(qū)配套設(shè)施齊全，有游泳池、高檔會(huì)所、銀行、超市、停車場(chǎng)、幼兒園、親子樂(lè)園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、藝術(shù)長(zhǎng)廊等。

7偏離工業(yè)區(qū)：遠(yuǎn)離工業(yè)污染區(qū)，噪音低，空氣好。

二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析。

1交通：顯然交通是本案最大的瓶頸，雖有24、25、28、29、43路?？浚巧袩o(wú)直達(dá)的公交。道路條件差，而交通又是思考買房的很大要素，如何解決交通問(wèn)題是我們面臨的主要問(wèn)題。能夠思考與市政府合作開通幾路專線。

2樓盤外環(huán)境：本小區(qū)外部的大環(huán)境不是很好，房屋雜亂，市政建設(shè)差。沒有大型購(gòu)物，休閑場(chǎng)所。缺乏相應(yīng)的教育設(shè)施，醫(yī)療設(shè)施，娛樂(lè)設(shè)施。

3物業(yè)管理：不是湘銀的物管，品牌力度不夠。

4房屋設(shè)計(jì)：房屋種類較多，有6層、帶電小高層、別墅，層次不一，面向復(fù)雜。

三。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。

根據(jù)樓盤的位置和樓盤的定位，我們把慶云山莊和湘江四季花園作為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，狀況如下：

慶云山莊。

優(yōu)勢(shì)：

(1)地處蘆凇區(qū)建設(shè)南路延伸地段，靠近__繁華商業(yè)區(qū)，無(wú)工業(yè)廢氣污染，附近有高中、市級(jí)醫(yī)院，購(gòu)物環(huán)境和文衛(wèi)設(shè)施齊全，方便居民生活。

(2)屬于__市蘆淞區(qū)。由于目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都緊盯天元開發(fā)區(qū)，蘆淞區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)明顯不如天元區(qū)。該區(qū)屬本地商業(yè)旺地，聚集了數(shù)量龐大的外來(lái)經(jīng)營(yíng)戶(尤以廣東、福建人士居多)，加上蘆淞區(qū)的“本地人士”，這一區(qū)域的樓盤對(duì)這部分消費(fèi)者有很大的吸引力，同時(shí)由于臨近__縣，也有利于吸引__縣收入高的消費(fèi)者購(gòu)房。

(3)價(jià)格低。以758元——1088元每平方米的價(jià)格售房，相對(duì)__地區(qū)其他同類型樓盤而言，價(jià)格優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯。

(4)交通便利。有專門的公交路線，并且公交車經(jīng)過(guò)火車站、中心廣場(chǎng)、一醫(yī)院等繁華地段，方便購(gòu)物及就醫(yī)。

劣勢(shì)：

(1)小區(qū)規(guī)劃不夠整齊劃一，樓型外觀設(shè)計(jì)不夠新穎，無(wú)法對(duì)潛在客戶產(chǎn)生強(qiáng)大的視覺沖擊力，進(jìn)而產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望。

(2)小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施不足，不能滿足眾多用戶需求。

(3)低價(jià)位商品房，檔次不高，不能吸引經(jīng)濟(jì)潛力強(qiáng)的成功人士入住，不利于整個(gè)小區(qū)形象的提高。

湘江四季花園。

優(yōu)勢(shì)：1)項(xiàng)目資金雄厚，有資金可做必要的周轉(zhuǎn)，以應(yīng)付市場(chǎng)變化。

2)整體項(xiàng)目規(guī)劃在__尚屬首例。相比其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，無(wú)論在住宅檔次、小區(qū)設(shè)計(jì)、投資資金等，都處于明顯優(yōu)勢(shì)。

3)__市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì)，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選取。

4)本地市場(chǎng)樓盤眾多，但大盤太少，具有文化底蘊(yùn)的大盤更少，真正好處上的山水概念樓盤更是絕無(wú)僅有。

劣勢(shì)：

1)品牌號(hào)召力：__房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾年的競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰。此刻以湘銀、中房、中大、聯(lián)誼、協(xié)力為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)幾年的房地產(chǎn)操作，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，已構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的強(qiáng)勢(shì)品牌。在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。江山置業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力。

2)市場(chǎng)承受潛力：由于__市消費(fèi)偏低，市場(chǎng)上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過(guò)來(lái)，是相當(dāng)關(guān)鍵的問(wèn)題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。

3)競(jìng)爭(zhēng)因素：由于近年來(lái)許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價(jià)銷售，造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難。

四項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略分析。

1樓盤定位能夠是“__文化藝術(shù)之都”，但價(jià)格應(yīng)定位是“中等偏上”。

2高開低走，保證品牌支撐，預(yù)留樓盤銷售力。視銷售進(jìn)度讓價(jià)應(yīng)是本案的基本策略。

3確定“高開”的基礎(chǔ)價(jià)格時(shí)，除思考南區(qū)數(shù)大樓盤的售價(jià)，亦應(yīng)思考樓盤定位價(jià)。根據(jù)湘江四季花園的1800元/平方米，慶云山莊的800-900元/平方米的定價(jià)，以及對(duì)手和自身的優(yōu)劣勢(shì)，本小區(qū)1300元/平方米的基礎(chǔ)價(jià)格基本合理。

五核心價(jià)值分析。

1“__”核心定位是“都市文化藝術(shù)之都”。營(yíng)造文化藝術(shù)概念。打品位牌，人文概念具體化?！癬_”是__市有藝術(shù)修養(yǎng)的，有文化品位的人，向往藝術(shù)文化的人的部落。

2“勞動(dòng)者光榮”，有錢是一種價(jià)值，是一種潛力。有錢不外顯，購(gòu)買品位是一舉兩得的好事，“__”正是這樣的載體。

4“家在身旁”，勞累后不是匆匆奔向遠(yuǎn)遠(yuǎn)的家。家就在身旁，“__”毗臨的電腦城，手機(jī)大市場(chǎng)，家具城，水果批發(fā)大市場(chǎng)，眾多服裝批發(fā)市場(chǎng)的人氣家園。階級(jí)居住區(qū)概念是本案的核心價(jià)值之一。

第三節(jié)推廣策略界定。

一，目標(biāo)消費(fèi)群界定。

從“__”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅的銷售特點(diǎn)，界定“__”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：

1目標(biāo)消費(fèi)者：蘆凇區(qū)服裝市場(chǎng)業(yè)主，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主，電腦大市場(chǎng)業(yè)主，通訊市場(chǎng)業(yè)主，南區(qū)附近購(gòu)房者;以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)潛力較強(qiáng)的階層。

2年齡：年齡大約在35到55歲，

3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，人口簡(jiǎn)單，居住空間之娛樂(lè)性與休閑性較大。

4對(duì)住宅小區(qū)有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。

5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，文化程度相對(duì)較底，但喜歡附庸風(fēng)雅，期望透過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位。

二，賣點(diǎn)界定。

1項(xiàng)目本身的生活理念：

(1)家在身旁，與工作地臨近。

(2)自然入室，獨(dú)一無(wú)二天然山地樹林綠地。

(3)社區(qū)內(nèi)寧?kù)o安祥、幽雅恬靜的生活氛圍。

(4)保安設(shè)施齊備，安全起居。

2“文化藝術(shù)”的設(shè)計(jì)理念。

(1)藝術(shù)就在生活中，雕塑、園藝構(gòu)筑小區(qū)。

(2)談藝術(shù)不要出門，會(huì)所定期藝術(shù)展覽。

(3)品位包圍生活，文化名人與我們同在。

--第四節(jié)廣告策略。

一廣告宣傳目的。

2。樹立項(xiàng)目本身底蘊(yùn)深厚的形象，與其它南區(qū)樓盤沒有品牌內(nèi)涵相區(qū)別;。

3。把“__”塑造成品質(zhì)卓越的東南區(qū)第一樓盤;。

4。促進(jìn)樓盤銷售，為其成為“__十佳樓盤”帶給動(dòng)力。

二總體策略。

4、要體現(xiàn)周到細(xì)致，處處為業(yè)主著想的專業(yè)理念。

三要樹立的形象。

1、藝術(shù)、文化、有品位、能體現(xiàn)成就感;。

2、不僅僅是家，更是休身養(yǎng)性、渡假，處處體現(xiàn)出對(duì)品質(zhì)的追求，對(duì)業(yè)主的尊重。

3、精品物業(yè)，安全第一樓盤。

四分期廣告的整合策略。

引導(dǎo)試銷期：廣告原則是-------給信息。

既透過(guò)活動(dòng)與立體廣告媒介網(wǎng)告知廣大市民，個(gè)性是目標(biāo)消費(fèi)者，以“藝術(shù)文化”為定位設(shè)計(jì)目的的“__”正在建設(shè)，即將推出。按“小城有大事”的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)炒作。轉(zhuǎn)移公眾對(duì)期他樓盤的注意力。構(gòu)成對(duì)“__”的期盼心理。并可作內(nèi)部銷售，引導(dǎo)目標(biāo)客戶對(duì)樓盤的態(tài)度與看法。

公開發(fā)售期：廣告原則------------給感覺。

以活動(dòng)與廣告塑造項(xiàng)目的文化品位，完成形象沉淀。透過(guò)公關(guān)及促銷活動(dòng)，使公眾對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成新的認(rèn)知，為樓盤發(fā)銷積蓄形象資源。加深和鞏固公眾的注意集中度，制造“火熱”事件。開發(fā)潛在消費(fèi)者。

公開發(fā)售中期：廣告原則---------給實(shí)體。

透過(guò)對(duì)“__”項(xiàng)目的賣點(diǎn)細(xì)節(jié)的挖掘和渲染，進(jìn)一步突顯發(fā)展商“為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值”的服務(wù)觀念和專業(yè)、超前的操作程序，給予公眾“卓越文化品位，家在身旁”的靜品絕版印象，構(gòu)成物超所值的感覺。

五廣告主題及口號(hào)。

廣告主題：自然、藝術(shù)、享受。

理由：

(1)自然：既代表了現(xiàn)代人的追求潮流，又在各眾多樓盤中訴求的人造綠色、景觀中脫穎而出，“__”的草地，數(shù)木是天然的，還貼合樓盤在工業(yè)城市中無(wú)污染區(qū)的優(yōu)越位置。使有“自然”能使買主有超越時(shí)髦，舒適和諧的、廣闊自如的空間的感覺。

(2)藝術(shù)：藝術(shù)是高品質(zhì)的象征，擁有文化藝術(shù)才是真正的品位。藝術(shù)又體現(xiàn)了人成功后的一種高級(jí)、高尚的愉悅享受，正是藝術(shù)給了業(yè)主的優(yōu)越感、滿足感。

(3)享受：不是人人都能在競(jìng)爭(zhēng)的社會(huì)中有一份快樂(lè)的享受，正是因?yàn)槌晒?，才能擁有享受，這能給予業(yè)主一種成熟、自豪的感覺。并且，享受亦道出了物業(yè)周到、安全服務(wù)的放心。

廣告口號(hào)：“__”都市藝術(shù)家園。

理由：

(1)“都市藝術(shù)家園”既是對(duì)“__”從設(shè)計(jì)理念到硬件設(shè)施等綜合素質(zhì)的定位確認(rèn)，又是對(duì)業(yè)主的內(nèi)心需求的直接表達(dá)。

(2)“都市藝術(shù)家園”具有超前的韻味，超越了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾說(shuō)一詞的空洞無(wú)物的“人文”概念炒作，與“__”的形象定位十分契合。

(3)廣告口號(hào)與廣告主題一脈相承，有利于相互照應(yīng)。

(4)“都市藝術(shù)家園”更進(jìn)一步核心化了項(xiàng)目訴求，有利于訴求的目標(biāo)性。

廣告創(chuàng)意原則：創(chuàng)意原則務(wù)必充分體現(xiàn)廣告?zhèn)鞑ブ黝}，即藝術(shù)、自然、享受。電視、報(bào)紙、廣播、戶外、車體的視聽設(shè)計(jì)要大膽前衛(wèi)，不落俗套，以突出表現(xiàn)藝術(shù)性。樓書、直郵手冊(cè)等設(shè)計(jì)要充分體現(xiàn)樓盤的本質(zhì)屬性(幽雅的自然環(huán)境，高品質(zhì)的物業(yè)管理)。

第五節(jié)營(yíng)銷活動(dòng)推薦。

一營(yíng)銷渠道及人員促銷建設(shè)。

1，營(yíng)銷渠道的建設(shè)十分重要，應(yīng)建設(shè)雙點(diǎn)兩線銷售渠道，“雙點(diǎn)”指開發(fā)商和潛在購(gòu)房者，“兩線”指銷售明線和暗線。明線銷售是指?jìng)鹘y(tǒng)的銷售方式，透過(guò)建設(shè)售樓部，成立電話銷售熱線，設(shè)置樣板房，參加房交會(huì)等方式公開發(fā)售。暗線銷售是指從現(xiàn)代體驗(yàn)營(yíng)銷中裂變出來(lái)的一種銷售方式，以點(diǎn)帶面，依靠口頭傳播。如在目標(biāo)消費(fèi)者聚集的會(huì)所開展無(wú)形廣告銷售。

2，人員培訓(xùn)與管理：建設(shè)一支高效、優(yōu)質(zhì)的售樓隊(duì)伍，售樓人員隊(duì)伍的思想意識(shí)務(wù)必是前衛(wèi)的、開放的、務(wù)實(shí)的，在與顧客接觸時(shí)，他們承擔(dān)了樓盤的第一形象，他們務(wù)必能體現(xiàn)項(xiàng)目的定位，有修養(yǎng)、有風(fēng)度、有氣質(zhì)。務(wù)實(shí)是指務(wù)必熟練懂得房屋交易的合法合理程序，業(yè)務(wù)務(wù)必準(zhǔn)確到位，交易動(dòng)作語(yǔ)言標(biāo)準(zhǔn)化。以充分體現(xiàn)開發(fā)商的規(guī)范與成熟，獲得潛在客戶的信任與好評(píng)。嚴(yán)禁有任何損害樓盤形象的舉止言行。

二營(yíng)銷公關(guān)活動(dòng)推薦。

一、“__”奠基典禮暨“我心中的小區(qū)有獎(jiǎng)?wù)髅⒄魑摹被顒?dòng)。

1、策劃用意：高格調(diào)以引起一鳴驚人，廣滲透以引起十分關(guān)注。借典禮邀請(qǐng)政界名人，目標(biāo)消費(fèi)群領(lǐng)軍人物，著名藝術(shù)家參與。給項(xiàng)目的定位打好頭陣。征集樓名與樓文是以引起市民個(gè)性是目標(biāo)消費(fèi)者的深度相關(guān)性，擴(kuò)大客戶量，提高購(gòu)買率。

2、活動(dòng)資料。

(1)典禮，發(fā)布會(huì)。(2)藝術(shù)家做秀。(3)設(shè)立征名征文點(diǎn)，發(fā)放意見卡。(4)“我心中的小區(qū)有獎(jiǎng)?wù)髅?、征文”活?dòng)揭曉。(5)新聞發(fā)布會(huì)及頒獎(jiǎng)晚會(huì)。

3、活動(dòng)實(shí)施：時(shí)光：樓盤開工期間及樓盤預(yù)售期間。地點(diǎn)：典禮在小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)、發(fā)布及晚會(huì)在國(guó)賓大酒店。

二、系列藝術(shù)展覽活動(dòng)。

1，策劃用意：藝術(shù)展覽活動(dòng)是對(duì)樓盤的定位的最大支撐。透過(guò)藝術(shù)展以聯(lián)絡(luò)客戶和藝術(shù)家，明星的關(guān)系，以客戶的自我品質(zhì)有由外到內(nèi)的升華。在客戶中樹立良好的形象為熱銷打好基礎(chǔ)，為迅速收盤做好前奏。

2，活動(dòng)安排：a，大型藝術(shù)雕塑落戶小區(qū)儀式;b，書畫藝術(shù)家的展覽;c，文人墨客的講座研討互動(dòng)會(huì);d，明星才藝表演會(huì)。

3，活動(dòng)參與人員：每次活動(dòng)的參與人務(wù)必目標(biāo)消費(fèi)群所認(rèn)可的知名人士，各路相關(guān)媒體記者，目標(biāo)消費(fèi)群代表，后期活動(dòng)時(shí)的業(yè)主代表，各發(fā)展商，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人士。

三、贈(zèng)房活動(dòng)。

1，策劃用意：制造爆炸新聞事件，以迅速提高樓盤及發(fā)展商的知名度和美譽(yù)度。由發(fā)展商帶給一套現(xiàn)房贈(zèng)送給某著名人士，策動(dòng)新聞，便于樓盤的軟文炒作，以構(gòu)成目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)樓盤的定位及價(jià)值的高度認(rèn)可。

2，活動(dòng)實(shí)施：在公開發(fā)售后熱售前進(jìn)行，著名人士擬請(qǐng)__市的院士某人，__市市長(zhǎng)，__籍的國(guó)內(nèi)著名人士，湖南電視臺(tái)某明星。贈(zèng)送儀式的規(guī)格要高，后繼討論(軟文、座談會(huì))要有良性導(dǎo)向。

第六節(jié)媒體策略。

一、媒體目標(biāo)。

1，在公眾心目中樹立樓盤的品牌形象;。

2，提高發(fā)展商在公眾心目中的知名度和美譽(yù)度;。

3，力求“__”銷售順利，并能引起銷售高潮;。

4，使小區(qū)構(gòu)成良好的口碑效應(yīng)。

二、目標(biāo)受眾。

小區(qū)附近的蘆凇區(qū)服裝市場(chǎng)業(yè)主，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主，電腦大市場(chǎng)業(yè)主，西單車庫(kù)出口廣告位，通訊市場(chǎng)業(yè)主，南區(qū)附近購(gòu)房者;以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)潛力較強(qiáng)的階層;內(nèi)心向往文化藝術(shù)的白領(lǐng)或政府部門人士。

年齡：35——55歲左右。

主要特質(zhì)：注重生活品質(zhì)，有文化品位(或期望有高的文化品位);。

有必須的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但是又比較講究物有所值;。

事業(yè)有成，期望獲得別人的稱贊，有種事業(yè)有成的豪情;。

工作環(huán)境相對(duì)嘈雜，接觸人員多，內(nèi)心向往一種幽雅恬靜的家園生活。

媒體接觸習(xí)慣——有固有的收視、閱讀習(xí)慣。

2，閱讀以《__日?qǐng)?bào)》、《__晚報(bào)》和《瀟湘晨報(bào)》為主;。

3，收聽廣播以在坐車(打的)時(shí)居多，或駕駛私家車時(shí)，多為消磨時(shí)光，被動(dòng)收聽。

三、媒介策略。

1，銷售準(zhǔn)備期。

所有制作類的設(shè)計(jì)和制作、工地圍墻和戶外看板等銷售工作的準(zhǔn)備。

2，引導(dǎo)試銷期。

(1)以報(bào)紙廣告為主，預(yù)告樓盤進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的日期及作前期形象宣傳;

(3)針對(duì)既有的目標(biāo)客戶和潛在客戶寄發(fā)dm廣告。

3，公開強(qiáng)銷期。

(3)適當(dāng)使用戶外媒體，以持續(xù)宣傳的持久性;。

(4)定期檢討既定的媒介策略和組合，根據(jù)客戶的反映以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的做法，即時(shí)調(diào)整與更換我們的媒介組合。

4，銷售沖刺期。

(2)媒體新聞炒作，作銷售輔助。

四、媒體分析及選取。

1、平面媒體。

(1)《瀟湘晨報(bào)》，《__日?qǐng)?bào)》《__晚報(bào)》是__影響較大的報(bào)紙媒體。閱讀率高，讀者層次廣泛。推薦作為此次宣傳的主要平面媒體。同時(shí)，《__日?qǐng)?bào)》的房地產(chǎn)?？上鄳?yīng)投放，該專刊對(duì)于潛在購(gòu)房者來(lái)說(shuō)閱讀率很高。

(2)《湖南日?qǐng)?bào)》《三湘都市報(bào)》《__日?qǐng)?bào)》的商業(yè)廣告氣息比較低，權(quán)威性更大，讀者信度高。推薦作為此次宣傳的軟性新聞的媒體。

2、電視媒體。

湖南經(jīng)視，__電視臺(tái)新聞綜合頻道，它們?cè)赺_地區(qū)影響大，收視率高。能將信息更形象、生動(dòng)地傳達(dá)至目標(biāo)消費(fèi)者。推薦贊助湖南經(jīng)視某一專題欄目，在__電視臺(tái)新聞綜合頻道投放廣告宣傳片。時(shí)光應(yīng)是開盤前后一個(gè)月，時(shí)段是在晚8點(diǎn)左右。

3、戶外媒體。

戶外媒體在__的這種規(guī)模不大、人口流向集中的城市具有巨大的影響。推薦從動(dòng)工到封盤在施工外圍樹立3d效果圖，開盤前一個(gè)月在中心廣場(chǎng)，金三角大市場(chǎng)，北區(qū)主干道，南區(qū)摩托車大市場(chǎng)樹立大型戶外廣告牌。車體廣告選取28路，1路，2路。另外，在開盤當(dāng)天，推薦使用“氣艇”這種新型的媒體。同時(shí)，南大門和中心廣場(chǎng)地下通道的電子屏幕也可適當(dāng)投放，給予輔助。

4、廣播媒體。

__交通頻道覆蓋面廣，影響大。雖然針對(duì)性差，但成本底。故推薦作為長(zhǎng)期、高容量信息投放方式。

5、樓書，dm手冊(cè)，企業(yè)形象畫冊(cè)，宣傳單，海報(bào)，樣品屋，接待中心。

這些廣告載體對(duì)細(xì)節(jié)要求高。推薦信息資料要準(zhǔn)確道位。

第五、廣告預(yù)算及分配。

(1)廣告總額應(yīng)是總銷售額的5%左右。“__”的建筑面積為s平米，均價(jià)為r元，廣告預(yù)算為s_r_5%。其中，80%為計(jì)劃廣告投人，20%為機(jī)動(dòng)費(fèi)用。

(2)媒體費(fèi)用為計(jì)劃廣告投人總額60%，包括報(bào)紙50%，電視30%，戶外10%，廣播5%，車體5%。

(3)表現(xiàn)制作類為計(jì)劃廣告投人總額6%。

(4)sp活動(dòng)及公關(guān)計(jì)劃廣告投人總額為30%。

(5)禮品制作為計(jì)劃廣告投人總額4%。

第七節(jié)方案說(shuō)明。

1，在進(jìn)行促銷、公關(guān)活動(dòng)時(shí)媒體投放務(wù)必相互照應(yīng)，以確保每次活動(dòng)都能到達(dá)相關(guān)目的，人員協(xié)調(diào)務(wù)必準(zhǔn)確，要設(shè)立活動(dòng)負(fù)責(zé)人。每次活動(dòng)都要有媒介負(fù)責(zé)人，能夠保證相關(guān)信息的及時(shí)有利的報(bào)道、宣傳。

2，至于交通及道路建設(shè)問(wèn)題，開發(fā)商務(wù)必說(shuō)服政府，與政府合作，由政府出面，開發(fā)商承擔(dān)一部分費(fèi)用共同來(lái)解決道路改造問(wèn)題，同時(shí)務(wù)必申請(qǐng)開通專線公交。

3，小區(qū)外居安環(huán)境及市容環(huán)境建設(shè)，開發(fā)商必須要有看的見手段，讓目標(biāo)消費(fèi)者相信小區(qū)是安全可靠的，與街區(qū)合作，搞好市容環(huán)境衛(wèi)生。

4，價(jià)格是一種隨市場(chǎng)變化的東西，“高開低走”只是一種預(yù)見性想法，價(jià)格就應(yīng)視開盤后銷售環(huán)境來(lái)定，遇高走高，遇低走低。

5，“暗線銷售”十分重要，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟的狀況下，從操作過(guò)程和手法來(lái)說(shuō)，真正的“商品化房”還是不多見。所以務(wù)必全面建設(shè)暗線銷售通路。

二、附(廣告腳本)。

1、電視廣告文字腳本示例。

廣告主題：家在身旁，突出“__”距目標(biāo)消費(fèi)群工作地之近。

畫面1：兩老板從某市場(chǎng)下班回家配音：無(wú)。

畫面2：兩人走到門外路旁配音：公眾場(chǎng)合喧囂、嘈雜聲。

畫面3：公交車開過(guò)來(lái)，車擁擠不堪配音：嘈雜聲。

畫面4：兩人中一人要不顧一切的擠上配音：嘈雜聲節(jié)奏加快。

公交，另一人優(yōu)雅的看著，微笑。

(特寫)。

畫面5：車上的人擠的變形配音：金屬刺耳聲，

畫面6：沒有上車的人出此刻“__”

小區(qū)門口，美麗的妻子和可愛的配音：輕快溫柔的聲音。

兒子在迎接他。

畫面7：虛化畫面，打出“__-配音：美麗的聲音讀出文字。

家在身旁”

2，廣播廣告文字腳本示例。

廣告主題：“__”是藝術(shù)之都。

一陣流暢的鋼琴聲。

一個(gè)女孩：“哎，聽說(shuō)著名鋼琴家__要來(lái)__演出耶!”

一個(gè)男孩：“是啊，聽說(shuō)票很難買到，我真想去看看!”

兩個(gè)人同時(shí)嘆息。

開門聲，一個(gè)男人的聲音：“兩個(gè)怎樣了，不開心嗎?走，我?guī)銈內(nèi)タ翠撉傺葑鄷?huì)!”

兩個(gè)人同時(shí)問(wèn)：“你有票?”

男人笑著說(shuō)：“當(dāng)然啦，我剛買了“__”的房子，演奏會(huì)就在__舉行，我是在家享受藝術(shù)啊!

標(biāo)準(zhǔn)廣告語(yǔ)：“__”都市的藝術(shù)家園!

3，報(bào)紙(戶外)廣告示例。

廣告主題：體現(xiàn)“__”的天然古木之多和環(huán)境的優(yōu)雅恬靜。

畫面構(gòu)成：以小區(qū)實(shí)際的茂林為主體畫面，畫面應(yīng)簡(jiǎn)潔，但要有沖擊力;。

外加小區(qū)名，發(fā)展商名，及電話號(hào)碼!

廣告語(yǔ)：__，沒有“開封”的自然之綠!

房地產(chǎn)的廣告策劃篇五

1、建立健全了財(cái)務(wù)各項(xiàng)會(huì)計(jì)核算賬簿，對(duì)成本費(fèi)用明細(xì)進(jìn)行合理有效的分類，使成本費(fèi)用核算口徑一致。

2、建立和完善各項(xiàng)報(bào)銷單據(jù)，為加強(qiáng)內(nèi)部管理做好前期工作。

3、設(shè)置了資金計(jì)劃表格及辦法，為公司規(guī)范化管理、統(tǒng)籌及高效地運(yùn)用資金、提高運(yùn)營(yíng)績(jī)效，鋪下了良好的基礎(chǔ)。

公司實(shí)行“資金計(jì)劃管理”，說(shuō)明公司決策層對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的重視，為使各部門管理人員充分地認(rèn)識(shí)資金計(jì)劃的重要性，財(cái)務(wù)親自擬定了各項(xiàng)具體實(shí)施細(xì)則，同時(shí)在財(cái)務(wù)部例會(huì)上對(duì)全體財(cái)務(wù)人員提出做好基礎(chǔ)工作的同時(shí)要提高管理及服務(wù)意識(shí)，要求財(cái)務(wù)人員在思想上要高度重視資金計(jì)劃管理，按月做好資金計(jì)劃的匯總與分析工作并及時(shí)上報(bào)公司決策層。

4、根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性結(jié)合公司管理要求對(duì)開發(fā)成本、期間費(fèi)用的會(huì)計(jì)二級(jí)、三級(jí)明細(xì)科目進(jìn)行梳理，并對(duì)明細(xì)科目統(tǒng)一核算口徑，保證數(shù)據(jù)歸集及分析對(duì)比前后的一致。

5、對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表體系的完善、對(duì)公司財(cái)務(wù)報(bào)表的格式及其內(nèi)容進(jìn)行再調(diào)整、增加了各項(xiàng)內(nèi)部管理報(bào)表和財(cái)務(wù)分析報(bào)告，充分反映公司整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)績(jī)效情況、細(xì)致反映公司資金往來(lái)及成本費(fèi)用等具體指標(biāo)變動(dòng)。

其目的，一是要符合財(cái)務(wù)管理的要求;二是要滿足管理層對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況的了解和分析。

6、為了使會(huì)計(jì)核算工作規(guī)范化，從基礎(chǔ)工作、會(huì)計(jì)核算、日常管理三方面落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)化。

從小處著手，對(duì)財(cái)務(wù)檔案進(jìn)行系統(tǒng)化管理、科學(xué)分類歸檔、專人保管，對(duì)會(huì)計(jì)憑證要求及時(shí)裝訂、整潔整齊。

7、財(cái)務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)，通過(guò)納稅----及----稅務(wù)事務(wù)所的培訓(xùn)與交流，提高全體財(cái)務(wù)人員對(duì)新的稅務(wù)政策和知識(shí)的了解和掌握。

房地產(chǎn)的廣告策劃篇六

房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于先導(dǎo)地位,已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。下面是有20xx房地產(chǎn)廣告。

歡迎參閱。

一、前言。

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，體現(xiàn)了萊恩公司長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光和做百年企業(yè)的雄心壯志。

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，使萊恩公司在有意無(wú)意之中闖入了復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)這一前端領(lǐng)域的表現(xiàn)，或者說(shuō)，萊恩公司在有意無(wú)意之間為房地產(chǎn)開發(fā)的未來(lái)成功準(zhǔn)備了條件。

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，順應(yīng)了當(dāng)代人、當(dāng)代社會(huì)對(duì)綠色生態(tài)環(huán)境的向往與呼喚，其深厚的發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊?/p>

萊恩田園區(qū)在開發(fā)模式上，采用了創(chuàng)新策劃在先，規(guī)劃設(shè)計(jì)在后，讓兩者相互彌補(bǔ)、相映生輝的做法，也是一個(gè)超前性的景區(qū)與地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新，它對(duì)萊恩公司的未來(lái)事業(yè)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

二、市場(chǎng)分析。

1)市場(chǎng)背景。

萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè)，現(xiàn)占地約200畝，前期果園開發(fā)已小見成效，大規(guī)模的綜合性開發(fā)即將進(jìn)行。

果園內(nèi)的果樹現(xiàn)在枇杷為主，同時(shí)準(zhǔn)備發(fā)展一批相應(yīng)的果樹，形成一個(gè)有多種水果樹的綜合性果園。

在歷史上，西彭鎮(zhèn)是有栽種水果的悠久歷史的，萬(wàn)畝紅桔的壯觀至今仍為人津津樂(lè)道。如今，西彭鎮(zhèn)政府又提出了建立萬(wàn)畝伏淡季水果的發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想，為金果園的可持續(xù)性發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐。

現(xiàn)在，西彭鎮(zhèn)已有常住人口約五萬(wàn)，隨著渝西經(jīng)濟(jì)走廊的建設(shè)和新廠新單位的遷入，西彭鎮(zhèn)的未來(lái)人口還會(huì)大量增加。西彭鎮(zhèn)的現(xiàn)有休閑娛樂(lè)設(shè)施——特別是新潮時(shí)尚的休閑娛樂(lè)設(shè)施已經(jīng)不能滿足居民們的需要。

重慶主城區(qū)人口已超過(guò)600萬(wàn)，主城區(qū)居民的生活水平、消費(fèi)能力都在不斷的提高，休閑娛樂(lè)的郊區(qū)化(由近郊逐步走向遠(yuǎn)郊)是一個(gè)不可阻擋的大趨勢(shì)。

2)產(chǎn)品分析。

萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè)，現(xiàn)占地約200畝，萊恩田園區(qū)是重慶的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化田園區(qū)。

優(yōu)勢(shì)：

一棵令人震驚和贊嘆的超級(jí)百果樹——。

它立在萊恩田園區(qū)的大門口或中心。

它那巨碩無(wú)比的下部(直徑不低于十米)是鋼筋水泥雕塑出來(lái)的，但外形與真樹相比，足以亂真。

中心主要是空的，以泥土填滿，使樹根能夠直通地下(包括外露一部分);也可巧妙設(shè)計(jì)一些彎曲的樹洞，供孩子們捉迷藏。

上部則有序地種植一批各種各樣的果樹，讓其慢慢長(zhǎng)大，仿佛是巨樹的枝，是巨樹的天生的組成部分。

還可為其編一個(gè)古老的神話傳說(shuō)故事，讓許多游客更加深信不疑。

果樹命名為“仙醉百果樹”，由著名書法家題字，由著名文人寫一篇賦，立石碑刻于樹旁。

這是果園獨(dú)創(chuàng)的特色景觀之一，是它的形象標(biāo)志之一。

它是時(shí)尚氣息濃郁的公園化，可以參照珊瑚公園的建筑風(fēng)格;。

在資金許可的前提下，公園的設(shè)計(jì)建筑應(yīng)敢于適度超前(至少要有鮮明的獨(dú)家特色)，不要認(rèn)為遠(yuǎn)郊的公園設(shè)計(jì)就一定比主城區(qū)的公園落后，這方面做好了，也是一個(gè)獨(dú)特的賣點(diǎn)，同時(shí)也能有效阻止競(jìng)爭(zhēng)者的跟進(jìn)。

劣勢(shì)：

對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，是挑戰(zhàn)，從規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度，建筑容積的降低，園林景觀的增設(shè)造成的成本增加，未來(lái)物業(yè)管理服務(wù)的升級(jí)，都要求發(fā)展商投入更多的人力物力財(cái)力。

3)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。

東方半島花園是深圳布吉的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化園林式社區(qū)。東方半島花園招標(biāo)后，打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子，推出了‘綠色概念’和‘環(huán)保概念’。這是附和深圳目前地產(chǎn)發(fā)展階段和消費(fèi)潮流的。

東方半島花園的園林式是一個(gè)環(huán)境系統(tǒng)概念，大到小區(qū)的外圍環(huán)境，內(nèi)部環(huán)境，地形，布局，空間，庭院的序列，主題的不同，功能的組合，景觀的效果，小到園中的一石一水，一草一木，都要納入環(huán)境系統(tǒng)進(jìn)行精心設(shè)計(jì)。

三、廣告戰(zhàn)略。

1)廣告目標(biāo)。

造市。制造銷售熱點(diǎn)。

造勢(shì)。多種媒體一起上，掀起立體廣告攻勢(shì)。

大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息，激發(fā)購(gòu)買欲望。

擴(kuò)大‘萊恩田園區(qū)’的知名度、識(shí)別度和美譽(yù)度。

提升企業(yè)形象。

一年之內(nèi)銷售量達(dá)到80%以上。

好玩好動(dòng)的西彭及主城區(qū)的幼兒、兒童、少年;。

對(duì)現(xiàn)代娛樂(lè)公園情有獨(dú)鐘的西彭及周邊地區(qū)青年;。

喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光、休閑度假的、收入較好的主城區(qū)居民;。

喜歡在大自然的環(huán)境中賞花、品茶、垂釣、養(yǎng)鳥的西彭中老年人;。

喜愛周末公園休閑、通俗文化演出、節(jié)日游園活動(dòng)的西彭及周邊地區(qū)居民;。

具有懷舊情結(jié)、回歸自然心愿、喜好一點(diǎn)農(nóng)活類勞動(dòng)體驗(yàn)的主城區(qū)居民;。

樂(lè)意居住在綠色園林中的、消費(fèi)水準(zhǔn)較高的西彭及主城區(qū)居民;。

3)廣告地區(qū)。

在重慶這個(gè)城市及周邊地區(qū)。

4)廣告創(chuàng)意。

廣告主題：

(1)每天活在水果的世界里。

創(chuàng)意。

選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用flash動(dòng)畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在，然后跳到萊恩田園區(qū)的畫面與此相比，有如回到了當(dāng)時(shí)的時(shí)代里，最后，萊恩田園區(qū)你也每天尖在水果的世界里。

(2)回到家，就是渡假的開始。

創(chuàng)意。

一個(gè)懷了7個(gè)月的孕婦對(duì)剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶，我要去渡假。”

老公：“行，馬上帶你上?！?/p>

上了車，不過(guò)多久就到了。

他們來(lái)到了一個(gè)仿佛世外桃園的果園里，而且這里有新穎獨(dú)特的建筑樓房。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公，我要在這里住一輩子?!”

老公：“沒問(wèn)題。”孕婦：“真的可以嗎?”老公：“當(dāng)然，因?yàn)槲以缇驮谶@為你買了一套你一定會(huì)滿意的房子?！痹袐D：“哇，你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!!!!!”老公：“回到家，就是渡假的開始?！蹦阆朊刻於寄芏杉賳?就到萊恩田園區(qū)。

5)廣告實(shí)施階段。

第一期：試銷階段(三個(gè)月)。

行為方式----------新聞運(yùn)作、廣告、

時(shí)間----------20xx年2月1日。

新聞運(yùn)作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來(lái)被明智的地產(chǎn)商所采用。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響，而且少花錢，多辦事，容易形成口碑，引起廣泛注意。

讓受眾和消費(fèi)群了解物業(yè)的基本情況，同時(shí)塑造發(fā)展商的良好公眾形象。

在首期宣傳中，讓40%的目標(biāo)客戶知道萊恩田園區(qū)，并在心目中留下深刻印象。

以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)為先聲，以優(yōu)惠的價(jià)格和條件進(jìn)行首輪銷售，銷售量達(dá)到10%。

吸引目標(biāo)對(duì)象注意，誘導(dǎo)20%的目標(biāo)顧客采取購(gòu)買行動(dòng)。

及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，對(duì)第二期銷售計(jì)劃進(jìn)行補(bǔ)充，調(diào)整和完善。

第二期：擴(kuò)銷階段(三個(gè)月)。

行為方式-----------新聞、廣告、營(yíng)銷。

乘第一期廣告之余威，保持其熱度不要降下來(lái)，繼續(xù)采取寬正面立體推廣，鞏固已有成績(jī)，吸引目標(biāo)受眾更多的注意，變潛在客戶為準(zhǔn)備購(gòu)買群。

一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn)，要倍加珍惜已有的市場(chǎng)口碑，在園林風(fēng)的大主題下，煽風(fēng)點(diǎn)火，鼓勵(lì)和引導(dǎo)更多的人來(lái)買萊恩田園區(qū)。

此時(shí)前來(lái)看房和參觀售樓處的人相應(yīng)增多，此時(shí)廣告投其所好，不失時(shí)機(jī)地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)占有率。銷售服務(wù)一定要跟上去。

繼續(xù)吸引目標(biāo)受眾，注目率已達(dá)40%左右，并形成一定之口碑。

合力促進(jìn)銷售，引導(dǎo)30%的目標(biāo)顧客采取購(gòu)買行為，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng)。

第三期：強(qiáng)銷階段(四個(gè)月)。

行為方式-------------新聞、廣告、營(yíng)銷。

充分利用新聞的巨大效應(yīng)，變廣告行為為新聞行為，讓記者和報(bào)紙的新聞版為售樓服務(wù)，評(píng)論、專訪報(bào)道、特寫等新聞手法充分加以利用。

部分客戶進(jìn)行現(xiàn)身說(shuō)法，談萊恩別墅區(qū)的好處，增加可信性。

市場(chǎng)口碑已初步建立，老客戶會(huì)引來(lái)新客戶。讓‘萊恩田園區(qū)’傳為美談，變成公眾的社會(huì)話題。

廣告方面加大投入量，報(bào)紙電視在強(qiáng)度，廣度和深度上做足文章。

加強(qiáng)管理和服務(wù)，讓售樓現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的軟功變成硬功，抓住后效應(yīng)不放。

調(diào)動(dòng)新聞的一切可以調(diào)動(dòng)的手法和載體，進(jìn)行深入宣傳。

合力吸引目標(biāo)客戶，引導(dǎo)30%目標(biāo)顧客購(gòu)買。

第四期：鞏固階段(三個(gè)月)。

行為方式-------------營(yíng)銷、廣告。

消化剩余樓盤，基本完成銷售計(jì)劃。

對(duì)前三期廣告運(yùn)動(dòng)進(jìn)行檢驗(yàn)，對(duì)不足之處加以彌補(bǔ)和改進(jìn)。

細(xì)水長(zhǎng)流，滲透式的廣告行為。

加強(qiáng)物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務(wù)，樹立住戶的主人公觀念。

注意后效益和市場(chǎng)消費(fèi)心理貫性。

完善各項(xiàng)法律手續(xù)和文書文件，規(guī)范，科學(xué)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇ＷC客戶各項(xiàng)權(quán)益。

前言。

任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場(chǎng)”提供一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對(duì)婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目的資源問(wèn)題與機(jī)會(huì)，以達(dá)到或超出“站前廣場(chǎng)”原定銷售計(jì)劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。

第一節(jié)市場(chǎng)分析。

一、婁底市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況。

(一)20xx年以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長(zhǎng)。

20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)87.4%，是近年來(lái)增長(zhǎng)較快的。

(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場(chǎng)同步增長(zhǎng)。

1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積10.88萬(wàn)平方米，土地購(gòu)置費(fèi)3057萬(wàn)元，分別比去年同期增長(zhǎng)14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬(wàn)元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬(wàn)平方米。

2、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開發(fā)投資高速增長(zhǎng)。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬(wàn)平方米，比去年同期增加18萬(wàn)平方米，本年新開工面積13.3萬(wàn)平方米，比去年同期增加7.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬(wàn)元，比去年同期增加7674萬(wàn)元，增長(zhǎng)87.4%,對(duì)全市國(guó)有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬(wàn)元，增長(zhǎng)1.2倍，辦公樓房完成投資542萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.9倍。

3、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng)，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長(zhǎng)最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.8倍;利用外資資金1050萬(wàn)元，增長(zhǎng)69倍，其他資金8004萬(wàn)元，增長(zhǎng)2.5倍。

4、住房銷售高速增長(zhǎng)。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長(zhǎng)27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長(zhǎng)勢(shì)頭，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)82.7%，其中住宅銷售1.72萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)1.2倍。

5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。

二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)。

一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過(guò)商品房銷售面積0.6萬(wàn)平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬(wàn)平方米(其中住宅空置0.61萬(wàn)平方米)，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長(zhǎng)63.6%。從商品房空置時(shí)間來(lái)看，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長(zhǎng)，比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn)，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。

二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競(jìng)爭(zhēng)力差。近幾年來(lái)城市化建設(shè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一個(gè)項(xiàng)目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問(wèn)題，其開發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來(lái)真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言，開發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以下有10個(gè)，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以上5000萬(wàn)元以下有5個(gè)，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬(wàn)元以上有5個(gè)，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營(yíng)為主，嚴(yán)重依賴銀行資金,有的開發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個(gè)人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)能力。

三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問(wèn)題都不能妥善解決，抑制了消費(fèi)者的購(gòu)買欲望，影響了持續(xù)開發(fā)。

四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主，國(guó)家對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%，個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大;再有就是二級(jí)市場(chǎng)放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費(fèi)項(xiàng)目多且雜，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過(guò)高，影響二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

總體看來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求，發(fā)展空間較大。

市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn)，若每年全市城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn)，至少增加住宅需求84萬(wàn)平方米以上;國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)一國(guó)人均gdp達(dá)到300-1000美元時(shí)，居民的住房需求進(jìn)入加速增長(zhǎng)期，20xx年我市的人均gdp為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國(guó)家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬(wàn)平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)行市場(chǎng)化，通過(guò)項(xiàng)目招標(biāo)，實(shí)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，推行以地生財(cái)、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

二、婁底市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計(jì)。

“同類”定義為具有商業(yè)廣場(chǎng)、寫字樓、賓館等的商用大廈?，F(xiàn)將婁底市漣鋼開發(fā)區(qū)，婁底市城西區(qū)及婁星區(qū)進(jìn)行大體對(duì)比分析如下：

1、漣鋼開發(fā)區(qū)。

由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。總體來(lái)說(shuō)，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。

明源大酒店：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)概念。

其周邊自然環(huán)境好;。

用綠色和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來(lái)吸引白領(lǐng)、外來(lái)投資者、社會(huì)成功人士等;。

其定位為社會(huì)高薪階層。

2、城西地帶。以新開發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)為主。

城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：婁底市、區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。

規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢(shì)：

擁有15畝的面積，其中有320個(gè)攤位，2480平方米生活超市，108個(gè)鋪面，1200平方米倉(cāng)庫(kù)，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。

住房均價(jià)718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。

定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉(cāng)儲(chǔ)、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。

2、城區(qū)地帶。

環(huán)球商業(yè)廣場(chǎng)：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：1：八萬(wàn)平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富街區(qū);2.原老街批發(fā)市場(chǎng)，主樓統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，超大規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

有功能優(yōu)勢(shì)：

總建筑面積面積8萬(wàn)多平方米，門面主力面積30多平方米。

住房均價(jià)500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。

定位：湘中地區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大型化、經(jīng)營(yíng)手段現(xiàn)代化、經(jīng)營(yíng)環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財(cái)富街區(qū)。

國(guó)貿(mào)商城：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：位于火車站正對(duì)面，有地位優(yōu)勢(shì)。

三消費(fèi)者分析。

根據(jù)《婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)。

調(diào)查報(bào)告。

》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，我們得出消費(fèi)者購(gòu)房心理和對(duì)住宅(辦公樓)要求如下：

4、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求。

b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。

第二節(jié)“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目分析。

一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析。

1環(huán)境：坐擁婁底火車站正對(duì)面，坐享人流物流優(yōu)勢(shì)。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達(dá)首都北京。婁底火車站是一編組站，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車200多對(duì)，是長(zhǎng)江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。

2地段：位于火車站正對(duì)面，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街、金海商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場(chǎng)，水果批發(fā)大市場(chǎng)，形成較高具影響力的火車站商圈。

3發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時(shí)，餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。

物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。

4住宅(辦公樓)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng)，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。

6配套設(shè)施齊全，(高檔會(huì)所、銀行、超市、停車場(chǎng)、幼兒園、親子樂(lè)園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、藝術(shù)長(zhǎng)廊等)。

7婁底市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì)，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇。

8本地市場(chǎng)樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。

二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析。

1)品牌號(hào)召力：婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較遲，開始有競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成?，F(xiàn)在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力。

2)市場(chǎng)承受能力：由于婁底市消費(fèi)偏低，市場(chǎng)上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過(guò)來(lái)，是相當(dāng)關(guān)鍵的問(wèn)題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。

3)競(jìng)爭(zhēng)因素：由于近年來(lái)許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價(jià)銷售，造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難。

三.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。

第三節(jié)推廣策略界定。

一，目標(biāo)消費(fèi)群界定。

從“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點(diǎn)，界定“站前廣場(chǎng)”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：

1目標(biāo)消費(fèi)者：418建材市場(chǎng)業(yè)主，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主，電腦大市場(chǎng)業(yè)主，通訊市場(chǎng)業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。

2年齡：年齡大約在35到55歲，

3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，居住空間之娛樂(lè)性與休閑性較大，對(duì)生活要求很有質(zhì)感。

4對(duì)家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。

5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位。

策劃的立足點(diǎn)：任何一項(xiàng)活動(dòng)影響面的大小、終極效果的好壞，都取決于該項(xiàng)活動(dòng)提煉的主題———能否最大限度地引起全社會(huì)各階層的重點(diǎn)關(guān)注。

一、社區(qū)市場(chǎng)訴求定位。

東南亞風(fēng)情社區(qū)。

開啟花都人居新時(shí)代。

新花都、新人居。

區(qū)位優(yōu)勢(shì)：新區(qū)商居中心地段，名校(云山中學(xué))、名園(馬鞍山)、廣場(chǎng)毗鄰，周邊成熟配套。

個(gè)性優(yōu)勢(shì)：獨(dú)特人性化居住環(huán)境、文化社區(qū)、東南亞風(fēng)情。

二、活動(dòng)策劃要旨。

五一長(zhǎng)假，萬(wàn)商促銷。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出，非要?jiǎng)e出心裁、吸引眼球不可。

云珠花園的社區(qū)定位明確以后，公關(guān)及活動(dòng)促銷重點(diǎn)應(yīng)放凸顯獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)和人性化居住環(huán)境上。

讓更多的潛在購(gòu)房者知曉、領(lǐng)悟、感受云珠花園的魅力優(yōu)勢(shì)并產(chǎn)生知名度、美譽(yù)度及產(chǎn)生購(gòu)房安居欲望是主題策劃活動(dòng)的主旨所在。

以書畫文化藝術(shù)為活動(dòng)形式(謂之形)，以眾多目標(biāo)消費(fèi)者及有影響力傳播人物的直接參與為表現(xiàn)(謂之體)，以促進(jìn)樓盤美譽(yù)傳播和銷售為目的(謂之用)。

活動(dòng)策劃具體形式：以描繪人居環(huán)境為主題的書法與繪畫展覽、表演、交流藝術(shù)節(jié)(簡(jiǎn)稱：首屆“云珠花園”書畫藝術(shù)節(jié))。

三、主題廣告語(yǔ)。

云珠花園“描繪花都寫意人居”

四、活動(dòng)框架。

1、時(shí)間：20xx年5月1日至7日。

2、活動(dòng)地點(diǎn)：云珠花園現(xiàn)場(chǎng)及售樓部。

3、活動(dòng)內(nèi)容。

(1)、兒童書法繪畫現(xiàn)場(chǎng)表演并比賽----1日。

(2)、青少年書法繪畫現(xiàn)場(chǎng)表演并比賽---2日。

(3)、花都區(qū)書法畫家現(xiàn)場(chǎng)表演-----------3日。

(4)、書畫家作品點(diǎn)評(píng)、藝術(shù)酒會(huì)沙龍---3日。

(5)、獲獎(jiǎng)作品及書畫家作品展覽、銷售、捐贈(zèng)------4日至7日。

4、活動(dòng)組織。

協(xié)辦：(組織學(xué)生參與)區(qū)青少年宮。

區(qū)一幼、圓玄幼、圓玄小學(xué)、五小、云山中學(xué)等。

策劃承辦：祥業(yè)廣告公司(整個(gè)活動(dòng)具體組織、布置、協(xié)調(diào))。

媒體支持：花都新聞、花都電視臺(tái)、廣播臺(tái)、《花都房地產(chǎn)》。

5、促銷配合。

1)參觀樣板房、派發(fā)宣傳資料。

2)優(yōu)惠購(gòu)房折扣。

3)購(gòu)房贈(zèng)送書畫作品。

4)義賣書畫作品捐贈(zèng)青少年宮。

6、經(jīng)費(fèi)預(yù)算。

1)、活動(dòng)組織、策劃、資料：--------------------5800元。

3)、禮品及紀(jì)念品、獎(jiǎng)品------------------20xx0元。

4)、書畫家及有關(guān)嘉賓、媒體利市-------------16000元。

總費(fèi)用：63800元。

五、我公司策劃承辦優(yōu)勢(shì)。

1、祥業(yè)廣告與房地產(chǎn)—--房地產(chǎn)，我們最自信的舞臺(tái)!

祥業(yè)廣告公司是大型房地產(chǎn)公司衍生的專業(yè)子公司，對(duì)房地。

2、我們的自辦媒體：

《花都房地產(chǎn)》，我公司受花都房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)委托承辦的區(qū)域?qū)I(yè)雜志?！锻顿Y花都》、《花都警訊》皆為我公司設(shè)計(jì)承印的專業(yè)雜志。

3、我們對(duì)房地產(chǎn)客戶的工作方式。

在分析市場(chǎng)及樓盤特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，購(gòu)建樓盤的核心定位和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用綜合的外在手段表現(xiàn)樓盤的定位、特色及優(yōu)勢(shì)，分析并劃定特定的目標(biāo)消費(fèi)群及其購(gòu)房心理習(xí)性，采用恰當(dāng)?shù)姆绞綄⑿畔⒃V求傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)者，激發(fā)其購(gòu)房欲望達(dá)成購(gòu)買行為。

4、如由我公司承辦活動(dòng)，《花都房地產(chǎn)》將贈(zèng)送2p專題報(bào)道及若干宣傳版面。

5、我公司經(jīng)驗(yàn)豐富、人脈深厚，可保證活動(dòng)組織的各項(xiàng)公關(guān)，邀請(qǐng)有影響力人物參與，保障活動(dòng)檔次及傳播效果。

房地產(chǎn)的廣告策劃篇七

一個(gè)產(chǎn)品的銷售好壞，很大程度在于。

策劃方案。

好不好，廣告可以提升一個(gè)產(chǎn)品的知名度，下面就由小編在為大家整理的房地產(chǎn)廣告策書，歡迎大家借鑒!

(realestateplanning)。

房地產(chǎn)開發(fā)商要加強(qiáng)廣告意識(shí)，不僅要使廣告發(fā)布的內(nèi)容和行為符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求，而且要合理控制廣告費(fèi)用投入，使廣告能起到有效的促銷作用。這就要求開發(fā)商和代理商重視和加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告策劃。但實(shí)際上，不少開發(fā)商在營(yíng)銷策劃時(shí)，只考慮具體的廣告的實(shí)施計(jì)劃，如廣告的媒體、投入力度、頻度等，而沒有深入、系統(tǒng)地進(jìn)行廣告策劃。因而有些房地產(chǎn)廣告的效果不如人意，難以取得營(yíng)銷佳績(jī)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，代理公司和廣告公司的深層次介入，廣告策劃已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的客觀要求。

其一是商譽(yù)廣告。它強(qiáng)調(diào)樹立開發(fā)商或代理商的形象。

其二是產(chǎn)品廣告。它樹立開發(fā)地區(qū)、開發(fā)項(xiàng)目的信譽(yù)。

其三是產(chǎn)品廣告。它是為某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的推銷而做的廣告。此外，還有樣品房，這是一種實(shí)體的，看得見摸得著的廣告。

二是房地產(chǎn)展銷會(huì)。這也是一種促銷手段。它通過(guò)房地產(chǎn)商品的模型展覽，設(shè)計(jì)圖紙的介紹，散發(fā)宣傳小冊(cè)子等方法，引起客戶的興趣，刺激客戶的購(gòu)買欲。

三是人員推銷。這能使推銷員面對(duì)面地了解客戶的需求，解答客戶的問(wèn)題，有針對(duì)性地是行推銷。由于房地產(chǎn)商品集土地、開發(fā)、建筑、金融等知識(shí)為一身，是一種特殊商品，所以這類推銷人員常由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、代理商或現(xiàn)場(chǎng)銷售接待員等內(nèi)行擔(dān)任。另外，優(yōu)秀的管理和周到的服務(wù)是一種無(wú)形的廣告，對(duì)銷售一定會(huì)起到促進(jìn)作用。

開發(fā)商可根據(jù)營(yíng)銷戰(zhàn)略的需要，組合運(yùn)用。在進(jìn)行廣告策劃時(shí)，應(yīng)遵循以下原則：

1.時(shí)代性策劃觀念具有超前意識(shí)，符合社會(huì)變革和人們居住需求變化的需要。

2.創(chuàng)新性策劃富有創(chuàng)意，能夠塑造樓盤的獨(dú)特風(fēng)格，體現(xiàn)”把握特色，創(chuàng)造特色，發(fā)揮特色”的策劃技巧。

3.實(shí)用性策劃符合營(yíng)銷戰(zhàn)略的總體要求，符合房地產(chǎn)市場(chǎng)和開發(fā)商的實(shí)際情況，具有成本低、見效快和可操作的特點(diǎn)。

4.階段性策劃圍繞房地產(chǎn)營(yíng)銷的全過(guò)程有計(jì)劃、有步驟地展開，并保持廣告的相對(duì)穩(wěn)定性、連續(xù)性和一貫性。

5.全局性廣告、銷售促進(jìn)、人員推銷和宣傳推廣是開發(fā)商促銷組合的四種手段，廣告策劃需兼顧全局，考慮四種方法的綜合效果。

房地產(chǎn)廣告策劃內(nèi)容豐富,大體上可分成五個(gè)部分，即：廣告目標(biāo)、市場(chǎng)分析、廣告策略、廣告計(jì)劃和廣告效果測(cè)定。

房地產(chǎn)廣告目標(biāo)主要確立廣告的類型;廣告欲達(dá)到的目標(biāo)和有關(guān)建議。

主要包括營(yíng)銷環(huán)境分析、客戶分析、個(gè)案分析和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析等。若開發(fā)商在營(yíng)銷策劃時(shí)已將宏觀和微觀營(yíng)銷環(huán)境分析得透徹、準(zhǔn)確，則可將重點(diǎn)放在其它幾項(xiàng)分析上?？蛻舴治鲋饕治隹蛻舻膩?lái)源和購(gòu)買動(dòng)機(jī)，如信賴開發(fā)商、保值增值、樓盤設(shè)計(jì)合理、地段較好、價(jià)位合適等，也要分析客戶可能拒絕的原因，如附近有更合適的樓盤、交通不便、購(gòu)房投資信心不足等。個(gè)案分析主要分析開發(fā)商的實(shí)力、業(yè)績(jī)，樓盤規(guī)劃、設(shè)計(jì)特色，主要設(shè)備和裝修情況，配套設(shè)施情況以及樓盤面積、結(jié)構(gòu)、朝向、間隔、價(jià)位等方面的情況。進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析時(shí)，除了要分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)樓盤的情況，還要分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告活動(dòng)，以吸取有益的東西，揚(yáng)長(zhǎng)避短。

房地產(chǎn)的廣告策劃篇八

房地產(chǎn)廣告作為一種的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),是房地產(chǎn)信息發(fā)布的重要方式,對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷起到了推波助瀾的作用。下面是本站小編整理的一些關(guān)于20xx年房地產(chǎn)廣告策劃，供您參閱。

一、前言。

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，體現(xiàn)了萊恩公司長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光和做百年企業(yè)的雄心壯志。

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，使萊恩公司在有意無(wú)意之中闖入了復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)這一前端領(lǐng)域的表現(xiàn)，或者說(shuō)，萊恩公司在有意無(wú)意之間為房地產(chǎn)開發(fā)的未來(lái)成功準(zhǔn)備了條件。

萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，順應(yīng)了當(dāng)代人、當(dāng)代社會(huì)對(duì)綠色生態(tài)環(huán)境的向往與呼喚，其深厚的發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊?/p>

萊恩田園區(qū)在開發(fā)模式上，采用了創(chuàng)新策劃在先，規(guī)劃設(shè)計(jì)在后，讓兩者相互彌補(bǔ)、相映生輝的做法，也是一個(gè)超前性的景區(qū)與地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新，它對(duì)萊恩公司的未來(lái)事業(yè)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

二、市場(chǎng)分析。

1)市場(chǎng)背景。

萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè)，現(xiàn)占地約200畝，前期果園開發(fā)已小見成效，大規(guī)模的綜合性開發(fā)即將進(jìn)行。

果園內(nèi)的果樹現(xiàn)在枇杷為主，同時(shí)準(zhǔn)備發(fā)展一批相應(yīng)的果樹，形成一個(gè)有多種水果樹的綜合性果園。

在歷史上，西彭鎮(zhèn)是有栽種水果的悠久歷史的，萬(wàn)畝紅桔的壯觀至今仍為人津津樂(lè)道。如今，西彭鎮(zhèn)政府又提出了建立萬(wàn)畝伏淡季水果的發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想，為金果園的可持續(xù)性發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐。

現(xiàn)在，西彭鎮(zhèn)已有常住人口約五萬(wàn)，隨著渝西經(jīng)濟(jì)走廊的建設(shè)和新廠新單位的遷入，西彭鎮(zhèn)的未來(lái)人口還會(huì)大量增加。西彭鎮(zhèn)的現(xiàn)有休閑娛樂(lè)設(shè)施——特別是新潮時(shí)尚的休閑娛樂(lè)設(shè)施已經(jīng)不能滿足居民們的需要。

重慶主城區(qū)人口已超過(guò)600萬(wàn)，主城區(qū)居民的生活水平、消費(fèi)能力都在不斷的提高，休閑娛樂(lè)的郊區(qū)化(由近郊逐步走向遠(yuǎn)郊)是一個(gè)不可阻擋的大趨勢(shì)。

2)產(chǎn)品分析。

萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè)，現(xiàn)占地約200畝，萊恩田園區(qū)是重慶的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化田園區(qū)。

優(yōu)勢(shì)：

一棵令人震驚和贊嘆的超級(jí)百果樹——。

它立在萊恩田園區(qū)的大門口或中心。

它那巨碩無(wú)比的下部(直徑不低于十米)是鋼筋水泥雕塑出來(lái)的，但外形與真樹相比，足以亂真。

中心主要是空的，以泥土填滿，使樹根能夠直通地下(包括外露一部分);也可巧妙設(shè)計(jì)一些彎曲的樹洞，供孩子們捉迷藏。

上部則有序地種植一批各種各樣的果樹，讓其慢慢長(zhǎng)大，仿佛是巨樹的枝，是巨樹的天生的組成部分。

還可為其編一個(gè)古老的神話傳說(shuō)故事，讓許多游客更加深信不疑。

果樹命名為“仙醉百果樹”，由著名書法家題字，由著名文人寫一篇賦，立石碑刻于樹旁。

這是果園獨(dú)創(chuàng)的特色景觀之一，是它的形象標(biāo)志之一。

它是時(shí)尚氣息濃郁的公園化，可以參照珊瑚公園的建筑風(fēng)格;。

在資金許可的前提下，公園的設(shè)計(jì)建筑應(yīng)敢于適度超前(至少要有鮮明的獨(dú)家特色)，不要認(rèn)為遠(yuǎn)郊的公園設(shè)計(jì)就一定比主城區(qū)的公園落后，這方面做好了，也是一個(gè)獨(dú)特的賣點(diǎn)，同時(shí)也能有效阻止競(jìng)爭(zhēng)者的跟進(jìn)。

劣勢(shì)：

對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，是挑戰(zhàn)，從規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度，建筑容積的降低，園林景觀的增設(shè)造成的成本增加，未來(lái)物業(yè)管理服務(wù)的升級(jí)，都要求發(fā)展商投入更多的人力物力財(cái)力。

3)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。

東方半島花園是深圳布吉的一個(gè)具有獨(dú)特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化園林式社區(qū)。東方半島花園招標(biāo)后，打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子，推出了‘綠色概念’和‘環(huán)保概念’。這是附和深圳目前地產(chǎn)發(fā)展階段和消費(fèi)潮流的。

東方半島花園的園林式是一個(gè)環(huán)境系統(tǒng)概念，大到小區(qū)的外圍環(huán)境，內(nèi)部環(huán)境，地形，布局，空間，庭院的序列，主題的不同，功能的組合，景觀的效果，小到園中的一石一水，一草一木，都要納入環(huán)境系統(tǒng)進(jìn)行精心設(shè)計(jì)。

三、廣告戰(zhàn)略。

1)廣告目標(biāo)。

造市。制造銷售熱點(diǎn)。

造勢(shì)。多種媒體一起上，掀起立體廣告攻勢(shì)。

大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息，激發(fā)購(gòu)買欲望。

擴(kuò)大‘萊恩田園區(qū)’的知名度、識(shí)別度和美譽(yù)度。

提升企業(yè)形象。

一年之內(nèi)銷售量達(dá)到80%以上。

2)廣告對(duì)象。

好玩好動(dòng)的西彭及主城區(qū)的幼兒、兒童、少年;。

對(duì)現(xiàn)代娛樂(lè)公園情有獨(dú)鐘的西彭及周邊地區(qū)青年;。

喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光、休閑度假的、收入較好的主城區(qū)居民;。

喜歡在大自然的環(huán)境中賞花、品茶、垂釣、養(yǎng)鳥的西彭中老年人;。

喜愛周末公園休閑、通俗文化演出、節(jié)日游園活動(dòng)的西彭及周邊地區(qū)居民;。

具有懷舊情結(jié)、回歸自然心愿、喜好一點(diǎn)農(nóng)活類勞動(dòng)體驗(yàn)的主城區(qū)居民;。

樂(lè)意居住在綠色園林中的、消費(fèi)水準(zhǔn)較高的西彭及主城區(qū)居民;。

3)廣告地區(qū)。

在重慶這個(gè)城市及周邊地區(qū)。

4)廣告創(chuàng)意。

廣告主題：

(1)每天活在水果的世界里。

創(chuàng)意。

選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用flash動(dòng)畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在，然后跳到萊恩田園區(qū)的畫面與此相比，有如回到了當(dāng)時(shí)的時(shí)代里，最后，萊恩田園區(qū)你也每天尖在水果的世界里。

(2)回到家，就是渡假的開始。

創(chuàng)意。

一個(gè)懷了7個(gè)月的孕婦對(duì)剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶，我要去渡假?！?/p>

老公：“行，馬上帶你上?！?/p>

上了車，不過(guò)多久就到了。

他們來(lái)到了一個(gè)仿佛世外桃園的果園里，而且這里有新穎獨(dú)特的建筑樓房。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公，我要在這里住一輩子?!”

老公：“沒問(wèn)題?！痹袐D：“真的可以嗎?”老公：“當(dāng)然，因?yàn)槲以缇驮谶@為你買了一套你一定會(huì)滿意的房子?！痹袐D：“哇，你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!!!!!”老公：“回到家，就是渡假的開始?！蹦阆朊刻於寄芏杉賳?就到萊恩田園區(qū)。

5)廣告實(shí)施階段。

第一期：試銷階段(三個(gè)月)。

行為方式----------新聞運(yùn)作、廣告、

時(shí)間----------20xx年2月1日。

新聞運(yùn)作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來(lái)被明智的地產(chǎn)商所采用。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響，而且少花錢，多辦事，容易形成口碑，引起廣泛注意。

市場(chǎng)口碑已初步建立，老客戶會(huì)引來(lái)新客戶。讓‘萊恩田園區(qū)’傳為美談，變成公眾的社會(huì)話題。

廣告方面加大投入量，報(bào)紙電視在強(qiáng)度，廣度和深度上做足文章。

加強(qiáng)管理和服務(wù)，讓售樓現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的軟功變成硬功，抓住后效應(yīng)不放。

調(diào)動(dòng)新聞的一切可以調(diào)動(dòng)的手法和載體，進(jìn)行深入宣傳。

合力吸引目標(biāo)客戶，引導(dǎo)30%目標(biāo)顧客購(gòu)買。

第四期：鞏固階段(三個(gè)月)。

行為方式-------------營(yíng)銷、廣告。

消化剩余樓盤，基本完成銷售計(jì)劃。

對(duì)前三期廣告運(yùn)動(dòng)進(jìn)行檢驗(yàn)，對(duì)不足之處加以彌補(bǔ)和改進(jìn)。

細(xì)水長(zhǎng)流，滲透式的廣告行為。

加強(qiáng)物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務(wù)，樹立住戶的主人公觀念。

注意后效益和市場(chǎng)消費(fèi)心理貫性。

完善各項(xiàng)法律手續(xù)和文書文件，規(guī)范，科學(xué)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇ＷC客戶各項(xiàng)權(quán)益。

前言。

任何的廣告。

策劃方案。

的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場(chǎng)”提供一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對(duì)婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目的資源問(wèn)題與機(jī)會(huì)，以達(dá)到或超出“站前廣場(chǎng)”原定銷售計(jì)劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。

第一節(jié)市場(chǎng)分析。

一、婁底市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況。

20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)87.4%，是近年來(lái)增長(zhǎng)較快的。

(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場(chǎng)同步增長(zhǎng)。

1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積10.88萬(wàn)平方米，土地購(gòu)置費(fèi)3057萬(wàn)元，分別比去年同期增長(zhǎng)14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬(wàn)元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬(wàn)平方米。

2、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開發(fā)投資高速增長(zhǎng)。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬(wàn)平方米，比去年同期增加18萬(wàn)平方米，本年新開工面積13.3萬(wàn)平方米，比去年同期增加7.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬(wàn)元，比去年同期增加7674萬(wàn)元，增長(zhǎng)87.4%,對(duì)全市國(guó)有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬(wàn)元，增長(zhǎng)1.2倍，辦公樓房完成投資542萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.9倍。

3、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng)，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長(zhǎng)最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.8倍;利用外資資金1050萬(wàn)元，增長(zhǎng)69倍，其他資金8004萬(wàn)元，增長(zhǎng)2.5倍。

4、住房銷售高速增長(zhǎng)。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長(zhǎng)27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長(zhǎng)勢(shì)頭，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)82.7%，其中住宅銷售1.72萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)1.2倍。

5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。

二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)。

一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過(guò)商品房銷售面積0.6萬(wàn)平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬(wàn)平方米(其中住宅空置0.61萬(wàn)平方米)，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長(zhǎng)63.6%。從商品房空置時(shí)間來(lái)看，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長(zhǎng)，比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn)，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。

二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競(jìng)爭(zhēng)力差。近幾年來(lái)城市化建設(shè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一個(gè)項(xiàng)目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問(wèn)題，其開發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來(lái)真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言，開發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以下有10個(gè)，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以上5000萬(wàn)元以下有5個(gè)，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬(wàn)元以上有5個(gè)，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營(yíng)為主，嚴(yán)重依賴銀行資金,有的開發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個(gè)人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)能力。

總體看來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求，發(fā)展空間較大。

二、婁底市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計(jì)。

“同類”定義為具有商業(yè)廣場(chǎng)、寫字樓、賓館等的商用大廈?，F(xiàn)將婁底市漣鋼開發(fā)區(qū)，婁底市城西區(qū)及婁星區(qū)進(jìn)行大體對(duì)比分析如下：

1、漣鋼開發(fā)區(qū)。

由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)?？傮w來(lái)說(shuō)，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。

明源大酒店：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)概念。

其周邊自然環(huán)境好;。

用綠色和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來(lái)吸引白領(lǐng)、外來(lái)投資者、社會(huì)成功人士等;。

其定位為社會(huì)高薪階層。

2、城西地帶。以新開發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)為主。

城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：婁底市、區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。

規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢(shì)：

擁有15畝的面積，其中有320個(gè)攤位，2480平方米生活超市，108個(gè)鋪面，1200平方米倉(cāng)庫(kù)，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。

住房均價(jià)718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。

定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉(cāng)儲(chǔ)、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。

三消費(fèi)者分析。

調(diào)查報(bào)告。

》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，我們得出消費(fèi)者購(gòu)房心理和對(duì)住宅(辦公樓)要求如下：

4、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求。

b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。

第二節(jié)“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目分析。

一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析。

1環(huán)境：坐擁婁底火車站正對(duì)面，坐享人流物流優(yōu)勢(shì)。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達(dá)首都北京。婁底火車站是一編組站，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車200多對(duì)，是長(zhǎng)江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。

2地段：位于火車站正對(duì)面，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街、金海商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場(chǎng)，水果批發(fā)大市場(chǎng)，形成較高具影響力的火車站商圈。

3發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時(shí)，餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。

物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。

二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析。

1)品牌號(hào)召力：婁底房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較遲，開始有競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成?，F(xiàn)在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力。

2)市場(chǎng)承受能力：由于婁底市消費(fèi)偏低，市場(chǎng)上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過(guò)來(lái)，是相當(dāng)關(guān)鍵的問(wèn)題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。

3)競(jìng)爭(zhēng)因素：由于近年來(lái)許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價(jià)銷售，造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難。

三.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。

第三節(jié)推廣策略界定。

一，目標(biāo)消費(fèi)群界定。

從“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點(diǎn)，界定“站前廣場(chǎng)”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：

1目標(biāo)消費(fèi)者：418建材市場(chǎng)業(yè)主，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主，電腦大市場(chǎng)業(yè)主，通訊市場(chǎng)業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。

2年齡：年齡大約在35到55歲，

3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，居住空間之娛樂(lè)性與休閑性較大，對(duì)生活要求很有質(zhì)感。

4對(duì)家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。

5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位。

一、社區(qū)市場(chǎng)訴求定位。

東南亞風(fēng)情社區(qū)。

開啟花都人居新時(shí)代。

新花都、新人居。

區(qū)位優(yōu)勢(shì)：新區(qū)商居中心地段，名校(云山中學(xué))、名園(馬鞍山)、廣場(chǎng)毗鄰，周邊成熟配套。

個(gè)性優(yōu)勢(shì)：獨(dú)特人性化居住環(huán)境、文化社區(qū)、東南亞風(fēng)情。

二、活動(dòng)策劃要旨。

五一長(zhǎng)假，萬(wàn)商促銷。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出，非要?jiǎng)e出心裁、吸引眼球不可。

云珠花園的社區(qū)定位明確以后，公關(guān)及活動(dòng)促銷重點(diǎn)應(yīng)放凸顯獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)和人性化居住環(huán)境上。

讓更多的潛在購(gòu)房者知曉、領(lǐng)悟、感受云珠花園的魅力優(yōu)勢(shì)并產(chǎn)生知名度、美譽(yù)度及產(chǎn)生購(gòu)房安居欲望是主題策劃活動(dòng)的主旨所在。

以書畫文化藝術(shù)為活動(dòng)形式(謂之形)，以眾多目標(biāo)消費(fèi)者及有影響力傳播人物的直接參與為表現(xiàn)(謂之體)，以促進(jìn)樓盤美譽(yù)傳播和銷售為目的(謂之用)。

活動(dòng)策劃具體形式：以描繪人居環(huán)境為主題的書法與繪畫展覽、表演、交流藝術(shù)節(jié)(簡(jiǎn)稱：首屆“云珠花園”書畫藝術(shù)節(jié))。

三、主題廣告語(yǔ)。

云珠花園“描繪花都寫意人居”

四、活動(dòng)框架。

1、時(shí)間：20xx年5月1日至7日。

2、活動(dòng)地點(diǎn)：云珠花園現(xiàn)場(chǎng)及售樓部。

3、活動(dòng)內(nèi)容。

(1)、兒童書法繪畫現(xiàn)場(chǎng)表演并比賽----1日。

(2)、青少年書法繪畫現(xiàn)場(chǎng)表演并比賽---2日。

(3)、花都區(qū)書法畫家現(xiàn)場(chǎng)表演-----------3日。

(4)、書畫家作品點(diǎn)評(píng)、藝術(shù)酒會(huì)沙龍---3日。

(5)、獲獎(jiǎng)作品及書畫家作品展覽、銷售、捐贈(zèng)------4日至7日。

4、活動(dòng)組織。

協(xié)辦：(組織學(xué)生參與)區(qū)青少年宮。

區(qū)一幼、圓玄幼、圓玄小學(xué)、五小、云山中學(xué)等。

策劃承辦：祥業(yè)廣告公司(整個(gè)活動(dòng)具體組織、布置、協(xié)調(diào))。

媒體支持：花都新聞、花都電視臺(tái)、廣播臺(tái)、《花都房地產(chǎn)》。

5、促銷配合。

1)參觀樣板房、派發(fā)宣傳資料。

2)優(yōu)惠購(gòu)房折扣。

3)購(gòu)房贈(zèng)送書畫作品。

4)義賣書畫作品捐贈(zèng)青少年宮。

6、經(jīng)費(fèi)預(yù)算。

總費(fèi)用：63800元。

五、我公司策劃承辦優(yōu)勢(shì)。

1、祥業(yè)廣告與房地產(chǎn)—--房地產(chǎn)，我們最自信的舞臺(tái)!

祥業(yè)廣告公司是大型房地產(chǎn)公司衍生的專業(yè)子公司，對(duì)房地。

2、我們的自辦媒體：

《花都房地產(chǎn)》，我公司受花都房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)委托承辦的區(qū)域?qū)I(yè)雜志?！锻顿Y花都》、《花都警訊》皆為我公司設(shè)計(jì)承印的專業(yè)雜志。

3、我們對(duì)房地產(chǎn)客戶的工作方式。

在分析市場(chǎng)及樓盤特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，購(gòu)建樓盤的核心定位和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用綜合的外在手段表現(xiàn)樓盤的定位、特色及優(yōu)勢(shì)，分析并劃定特定的目標(biāo)消費(fèi)群及其購(gòu)房心理習(xí)性，采用恰當(dāng)?shù)姆绞綄⑿畔⒃V求傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)者，激發(fā)其購(gòu)房欲望達(dá)成購(gòu)買行為。

4、如由我公司承辦活動(dòng)，《花都房地產(chǎn)》將贈(zèng)送2p專題報(bào)道及若干宣傳版面。

5、我公司經(jīng)驗(yàn)豐富、人脈深厚，可保證活動(dòng)組織的各項(xiàng)公關(guān)，邀請(qǐng)有影響力人物參與，保障活動(dòng)檔次及傳播效果。

房地產(chǎn)的廣告策劃篇九

以“1000元當(dāng)10000元，不買房也可以輕松賺一把”為活動(dòng)宣傳主題，吸引客戶踴躍購(gòu)房，形成讓利于客戶、開盤即旺銷的良好公眾形象。

活動(dòng)文案如下：

為酬謝首批客戶，開發(fā)商特斥資80萬(wàn)元，于9月30日現(xiàn)場(chǎng)發(fā)售購(gòu)房vip卡100張，并免費(fèi)贈(zèng)送抽獎(jiǎng)卡100張。購(gòu)房vip卡每張卡統(tǒng)一售價(jià)1000元，卡面值分別為5000元、7000元、10000元三種，持卡人在購(gòu)房時(shí)可沖抵與vip卡同等金額的房款，購(gòu)房vip卡系無(wú)記名卡，可自由轉(zhuǎn)讓。

抽獎(jiǎng)卡獎(jiǎng)品設(shè)置為購(gòu)房券5000元10名，購(gòu)房券3000元20名、物管費(fèi)1000元30名，均可沖抵房款，品牌電飯煲20個(gè)，品牌電熨斗20個(gè)，中獎(jiǎng)率100%，抽獎(jiǎng)卡依現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)順序免費(fèi)贈(zèng)送。贈(zèng)完為止，以上酬賓活動(dòng)由__市公證處全程公證。

現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)?wèi)?yīng)遵守先后順序，按現(xiàn)場(chǎng)指定的起止點(diǎn)方向排隊(duì)，9月30日早上6：00開始接受排隊(duì)。

本公司將于20__年9月30日上午8：00開始發(fā)送“排號(hào)出入卡”。

獲得“排號(hào)出入卡”后，每十人一組依次進(jìn)入營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)辦理登記、交費(fèi)取卡手續(xù)。

“購(gòu)房vip卡”在購(gòu)房?jī)稉Q時(shí)，必須與購(gòu)卡收據(jù)一并出示，方為有效。

活動(dòng)規(guī)定：參與者必須年滿18歲以上，具有完全民事行為能力，持有效身份證明的中國(guó)公民、華僑、港澳臺(tái)同胞或外國(guó)公民（每人限購(gòu)、取卡一張）。

購(gòu)房vip卡售出不退，購(gòu)房時(shí)沖抵購(gòu)房款；不購(gòu)房或超過(guò)購(gòu)房時(shí)間期限此卡作廢，不予兌換。可以自由轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價(jià)格自定。

購(gòu)房vip卡在購(gòu)房時(shí)憑卡面金額沖抵同等金額房款，每套房?jī)H限使用一張卡。

本次活動(dòng)對(duì)團(tuán)購(gòu)客戶無(wú)效。

籌備工作。

1)擬定與會(huì)人員。于__月__日向與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)發(fā)出請(qǐng)柬。

2)提前準(zhǔn)備好請(qǐng)柬，并確認(rèn)來(lái)否回執(zhí)。

3)提前5天向__氣象局獲取當(dāng)日的天氣情況資料。

4)落實(shí)管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。

5)提前6天落實(shí)指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。

6)做好活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的禮品、禮品袋。

7)提前8天辦理氣球、活動(dòng)場(chǎng)地、氣拱門所需的審批。

來(lái)賓身份識(shí)別。

來(lái)賓到場(chǎng)后，禮儀小姐為來(lái)賓佩帶胸花。貴賓由禮儀小姐指引或公司領(lǐng)導(dǎo)陪同前往貴賓休息區(qū)。

人員安排。

1)預(yù)設(shè)禮儀小姐10名，入口處4名，簽到處2名，會(huì)場(chǎng)區(qū)4名禮儀小姐要求統(tǒng)一著禮服。

2)工作人員15名；

3)公司工作人員30名；

儀式流程：

11：00客戶簽約，開盤銷售活動(dòng)正式展開。

媒體計(jì)劃：

27日、28日、30日在《__日?qǐng)?bào)》第x版刊登整版廣告，告知__開盤的信息。

2、電視廣告。

__電視臺(tái)錄制開盤錄像，制成vcd，作為開盤活動(dòng)的資料。并由__電視臺(tái)制作新聞，報(bào)道整個(gè)開盤活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的情況，進(jìn)一步擴(kuò)大宣傳。

在開盤前后兩個(gè)月播出__開盤的信息。

4、印刷品廣告。

樓書、海報(bào)已印制完畢，采取派員發(fā)放與夾報(bào)相結(jié)合的方式。

廣告預(yù)算：

1、《__日?qǐng)?bào)》27、28、30日整版__元。

2、電視臺(tái)錄制開盤錄像及新聞報(bào)道__元。

3、電臺(tái)廣告宣傳__元。

4、開盤儀式場(chǎng)地戶外廣告管理處審批__元。

5、禮儀公司各項(xiàng)費(fèi)用__元。

（含舞臺(tái)、音響、舞獅隊(duì)、腰鼓隊(duì)、軍樂(lè)隊(duì)、禮儀小姐及主持人酬金）。

6、氣球（開盤現(xiàn)場(chǎng)及市區(qū)主干道）__元。

7、鮮花盆景租賃__元。

共計(jì)__元。

貴州演藝策劃傳媒有限公司。

貴州演藝策劃傳媒有限公司業(yè)務(wù)范圍：

1、專業(yè)文藝演出：大型演唱會(huì)、文藝晚會(huì)、電視綜藝節(jié)目制作。

2、各式商務(wù)演出：公司晚會(huì)、會(huì)議演出、新年聯(lián)誼活動(dòng)。

3、新聞發(fā)布會(huì)、時(shí)裝展示會(huì)、產(chǎn)品推介會(huì)及商務(wù)促銷露演。

4、各種會(huì)議服務(wù)、展覽展示。

5、禮儀慶典：開業(yè)慶典、周年慶典、開工奠基剪彩儀式及剪彩儀式等。

房地產(chǎn)的廣告策劃篇十

3.琴臺(tái)穎園——景觀多人一點(diǎn)，生活邁高一線。

4.水榭香堤——潺潺歲月，戀戀生活。

5.南國(guó)風(fēng)華天城——思想者的風(fēng)暴;比住花園更美好的家在哪里?

6.澎湖高級(jí)公寓——尊崇生活，完美呈現(xiàn)。

7.麗島花園——裝飾城市的風(fēng)景。

8.銀河灣——一個(gè)放飛心情的港灣。

9.世紀(jì)廣場(chǎng)——世紀(jì)廣場(chǎng)改變辦公時(shí)代;5a智能純寫字樓，執(zhí)掌中南資本核心。

10.青青美廬——庭院濃蔭街坊情。

11.青青美廬(商鋪)——一鋪養(yǎng)三代，在武漢最具升值潛力的新城門戶栽種搖錢樹。

12.徐東銷品茂——全新生活全新體驗(yàn);消費(fèi)和娛樂(lè)真正“一站式”

13.泰和中央公寓——黃金沌口小戶型樓王百變?nèi)芡顿Y有理。

14.獅城名居——高知社區(qū)高雅人群高尚生活。

15.名都花園——鳥語(yǔ)花香純水岸。

16.學(xué)雅芳鄰——書香地，文化家。

17.南國(guó)明珠——都市人的心靈居所。

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房地產(chǎn)的廣告策劃篇十一

二xx市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計(jì)。

三消費(fèi)者分析。

第二節(jié)“xx”項(xiàng)目分析。

一項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析。

二項(xiàng)目劣勢(shì)分析。

三競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。

四項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略分析。

五核心價(jià)值分析。

第三節(jié)推廣策略界定。

一目標(biāo)消費(fèi)群體界定。

二賣點(diǎn)界定。

一廣告宣傳目的。

二總體策略。

三廣告主題。

四要樹立的形象。

五分期廣告的整合策略。

第五節(jié)營(yíng)銷活動(dòng)推薦。

一營(yíng)銷渠道及人員促銷建設(shè)。

二營(yíng)銷公關(guān)活動(dòng)推薦。

第六節(jié)媒體策略。

一媒體目標(biāo)。

二目標(biāo)受眾。

三媒介策略。

四媒介分析及選取。

第七節(jié)方案說(shuō)明。

任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“xx”帶給一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對(duì)本地市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“xx”項(xiàng)目的資源問(wèn)題與機(jī)會(huì)，以到達(dá)或超出“xx”的原定銷售計(jì)劃，并為鴻宇房地產(chǎn)塑造品牌。

一、xx市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況。

1、xx市屬于四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖不是很成熟，但是有融城的完美前景;有高速有效的物流體系;又據(jù)東西南北交通要塞;處中南最大服裝批發(fā)市場(chǎng);有大批大型國(guó)有企業(yè)。這意味著xx的誘人的市場(chǎng)和低廉的勞動(dòng)力市場(chǎng)。所以，各大商家紛紛進(jìn)入xx。房地產(chǎn)更是有超多外資搶入，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，競(jìng)爭(zhēng)的層次不斷升級(jí)。從以前的消費(fèi)住房以經(jīng)濟(jì)適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費(fèi)，房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)力不斷上升，到達(dá)初步的產(chǎn)業(yè)化水平。即房地產(chǎn)大戰(zhàn)既將打開。xx市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商約100家，經(jīng)過(guò)幾年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，開發(fā)形式全面化，多樣化。到為止，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資到達(dá)82118萬(wàn)元，住房項(xiàng)目方面的投資到達(dá)43628萬(wàn)元。20當(dāng)年房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工面積為83萬(wàn)平方米，住宅竣工面積為80萬(wàn)平方米，商品房銷售面積為40萬(wàn)平方米，商品房銷售總額為37723萬(wàn)元。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)證明，年以來(lái)批準(zhǔn)預(yù)售和銷售的總面積為24904。47平方米，住房銷售均價(jià)由2001年初的824元/平方米上升至初的1002元/平方米，升幅達(dá)21。6%。

2、現(xiàn)有品牌樓盤的基本狀況，現(xiàn)有名的樓盤西區(qū)有湘銀房產(chǎn)、保利房產(chǎn)等;南區(qū)有慶云山莊、湘江四季花園、南星小區(qū)等;北有響石嶺廣場(chǎng)圈等。但是由于市場(chǎng)不是很成熟，他們有這樣或那樣的缺點(diǎn)。具體表此刻以下這些方面：a、定位及推廣都不是很規(guī)范，抱著賣出去就是目的心理。忽視樓盤品牌的建設(shè)，忽視樓盤內(nèi)涵的建設(shè)，導(dǎo)致后繼開發(fā)力不足。b、有的沒有服務(wù)的概念。這又表此刻銷后服務(wù)差勁，物業(yè)管理不規(guī)范，有的業(yè)主不是享受服務(wù)而是受氣，造成開發(fā)商與業(yè)主的對(duì)立，小區(qū)的基本建設(shè)搞不上去。c、小區(qū)規(guī)化與自然融和概念不足，人為景觀痕跡太重。

3、政府引導(dǎo)監(jiān)管不夠，銷售手段不合理，收費(fèi)不合理，手續(xù)不合理，還有的不合法。

二、xx市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計(jì)。

“同類”定義為具有小高層，別墅等的住宅小區(qū)?，F(xiàn)將xx市河西，河?xùn)|小區(qū)進(jìn)行大體比較分析如下：

1、河西地帶。

由于河西為新開發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)?？傮w來(lái)說(shuō)，河西地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。

湘銀：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：二十一世紀(jì)購(gòu)房新概念。

擁有很高的品牌效應(yīng);。

其周邊環(huán)境好;。

用綠色的生活時(shí)尚來(lái)吸引高級(jí)白領(lǐng)、外國(guó)投資者、社會(huì)成功人士，市場(chǎng)銷售反應(yīng)良好;。

其定位為社會(huì)高薪階層。

濱江一村：

小區(qū)面積大;。

鄰近湘江;。

周邊環(huán)境好;。

2、河?xùn)|地帶。包括河?xùn)|整個(gè)地塊北有石峰區(qū)，南有蘆淞區(qū)及東部的荷塘區(qū)。

天鵝花園：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：真、善、美。

屬于自然水生態(tài)屋村、綠化面積廣：

擁有900畝的面積，其中400畝水面。

區(qū)內(nèi)有水生游玩系統(tǒng)。

映荷園：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū)。

屬未來(lái)商業(yè)地帶。

周邊交通發(fā)展趨勢(shì)大。

房屋設(shè)計(jì)理念突出。

銀座大廈：

近臨中心廣場(chǎng)，一醫(yī)院;。

只是一個(gè)連體樓、屬小高層，沒有自身小區(qū);。

周邊自然環(huán)境不是很好;。

但它屬預(yù)置房產(chǎn)其房屋多數(shù)為企業(yè)或近處金融高層管理人員所預(yù)購(gòu)。

慶云山莊：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：離塵不離城。

品牌知名度高;。

周邊環(huán)境綠色條件好;。

擁有98畝的綠色自然地帶;。

其發(fā)展迅速，塑造了良好綠色生活理念在消費(fèi)者心中構(gòu)成良好的品牌。其新近開發(fā)的“紫南閣”，定位較高，目標(biāo)群是中高薪階層。

湘江四季花園：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：山水之傍，尊貴之居，人文大家。

交通便利。

環(huán)境幽雅。

小區(qū)為12層左右的帶電小高層，設(shè)計(jì)時(shí)尚。

為江山置業(yè)這一實(shí)力雄厚的開發(fā)商的大手筆。

價(jià)格定在1800左右。

三消費(fèi)者分析。

根據(jù)《xx房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》及《xx市鴻宇房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論，我們得出消費(fèi)者購(gòu)房心理和對(duì)住宅要求如下：

5、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求。

b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。

第二節(jié)“xx”項(xiàng)目分析。

一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析。

1環(huán)境：坐擁兩山，環(huán)境幽雅，鬧中取靜，擁有天然的巨大綠地覆蓋，高達(dá)60%，山中成片天然古木是xx現(xiàn)有樓盤中絕無(wú)僅有的。

2地段：位于xx市南部蘆淞區(qū)，附近樓盤以慶云山莊為主，經(jīng)慶云山莊多年的開發(fā)，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶，電腦城，家具城，水果批發(fā)大市場(chǎng)，更有眾多服裝批發(fā)市場(chǎng)，離目標(biāo)消費(fèi)群工作地近。

3價(jià)格：由于地價(jià)較底，節(jié)省了巨大成本。房?jī)r(jià)有回旋余地。并有銀行房貸支持，按揭買房，減輕了買房壓力。價(jià)格完全具有比較優(yōu)勢(shì)。消費(fèi)者買房不是一時(shí)沖動(dòng)，而是完全比較后行為，這一點(diǎn)應(yīng)是本案拉動(dòng)銷售的最大著力點(diǎn)。

4物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，貼合本案的定位主題。二十四小時(shí)保安，全封閉式管理。因?yàn)閤x的安全環(huán)境及以前某樓盤的事故的原因，所以安全是xx市民關(guān)心的大要素，更是目標(biāo)消費(fèi)者著重思考的主題。

5小區(qū)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng)，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。

6小區(qū)配套設(shè)施齊全，有游泳池、高檔會(huì)所、銀行、超市、停車場(chǎng)、幼兒園、親子樂(lè)園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、藝術(shù)長(zhǎng)廊等。

7偏離工業(yè)區(qū)：遠(yuǎn)離工業(yè)污染區(qū)，噪音低，空氣好。

二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析。

1交通：顯然交通是本案最大的瓶頸，雖有24、25、28、29、43路?？?，但是尚無(wú)直達(dá)的公交。道路條件差，而交通又是思考買房的很大要素，如何解決交通問(wèn)題是我們面臨的主要問(wèn)題。能夠思考與市政府合作開通幾路專線。

2樓盤外環(huán)境：本小區(qū)外部的大環(huán)境不是很好，房屋雜亂，市政建設(shè)差。沒有大型購(gòu)物，休閑場(chǎng)所。缺乏相應(yīng)的教育設(shè)施，醫(yī)療設(shè)施，娛樂(lè)設(shè)施。

3物業(yè)管理：不是湘銀的物管，品牌力度不夠。

4房屋設(shè)計(jì)：房屋種類較多，有6層、帶電小高層、別墅，層次不一，面向復(fù)雜。

三。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。

根據(jù)樓盤的位置和樓盤的定位，我們把慶云山莊和湘江四季花園作為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，狀況如下：

慶云山莊。

優(yōu)勢(shì)：

(1)地處蘆凇區(qū)建設(shè)南路延伸地段，靠近xx繁華商業(yè)區(qū)，無(wú)工業(yè)廢氣污染，附近有高中、市級(jí)醫(yī)院，購(gòu)物環(huán)境和文衛(wèi)設(shè)施齊全，方便居民生活。

(2)屬于xx市蘆淞區(qū)。由于目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都緊盯天元開發(fā)區(qū)，蘆淞區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)明顯不如天元區(qū)。該區(qū)屬本地商業(yè)旺地，聚集了數(shù)量龐大的外來(lái)經(jīng)營(yíng)戶(尤以廣東、福建人士居多)，加上蘆淞區(qū)的“本地人士”，這一區(qū)域的樓盤對(duì)這部分消費(fèi)者有很大的吸引力，同時(shí)由于臨近xx縣，也有利于吸引xx縣收入高的消費(fèi)者購(gòu)房。

(3)價(jià)格低。以758元——1088元每平方米的價(jià)格售房，相對(duì)xx地區(qū)其他同類型樓盤而言，價(jià)格優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯。

(4)交通便利。有專門的公交路線，并且公交車經(jīng)過(guò)火車站、中心廣場(chǎng)、一醫(yī)院等繁華地段，方便購(gòu)物及就醫(yī)。

劣勢(shì)：

(1)小區(qū)規(guī)劃不夠整齊劃一，樓型外觀設(shè)計(jì)不夠新穎，無(wú)法對(duì)潛在客戶產(chǎn)生強(qiáng)大的視覺沖擊力，進(jìn)而產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望。

(2)小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施不足，不能滿足眾多用戶需求。

(3)低價(jià)位商品房，檔次不高，不能吸引經(jīng)濟(jì)潛力強(qiáng)的成功人士入住，不利于整個(gè)小區(qū)形象的提高。

湘江四季花園。

優(yōu)勢(shì)：1)項(xiàng)目資金雄厚，有資金可做必要的周轉(zhuǎn)，以應(yīng)付市場(chǎng)變化。

2)整體項(xiàng)目規(guī)劃在xx尚屬首例。相比其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，無(wú)論在住宅檔次、小區(qū)設(shè)計(jì)、投資資金等，都處于明顯優(yōu)勢(shì)。

3)xx市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì)，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選取。

4)本地市場(chǎng)樓盤眾多，但大盤太少，具有文化底蘊(yùn)的大盤更少，真正好處上的山水概念樓盤更是絕無(wú)僅有。

劣勢(shì)：

1)品牌號(hào)召力：xx房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)幾年的競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰。此刻以湘銀、中房、中大、聯(lián)誼、協(xié)力為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)幾年的房地產(chǎn)操作，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，已構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的強(qiáng)勢(shì)品牌。在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。江山置業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力。

2)市場(chǎng)承受潛力：由于xx市消費(fèi)偏低，市場(chǎng)上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過(guò)來(lái)，是相當(dāng)關(guān)鍵的問(wèn)題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。

3)競(jìng)爭(zhēng)因素：由于近年來(lái)許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價(jià)銷售，造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難。

四項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略分析。

1樓盤定位能夠是“xx文化藝術(shù)之都”，但價(jià)格應(yīng)定位是“中等偏上”。

2高開低走，保證品牌支撐，預(yù)留樓盤銷售力。視銷售進(jìn)度讓價(jià)應(yīng)是本案的基本策略。

3確定“高開”的基礎(chǔ)價(jià)格時(shí)，除思考南區(qū)數(shù)大樓盤的售價(jià)，亦應(yīng)思考樓盤定位價(jià)。根據(jù)湘江四季花園的1800元/平方米，慶云山莊的800-900元/平方米的定價(jià)，以及對(duì)手和自身的優(yōu)劣勢(shì)，本小區(qū)1300元/平方米的基礎(chǔ)價(jià)格基本合理。

五核心價(jià)值分析。

1“xx”核心定位是“都市文化藝術(shù)之都”。營(yíng)造文化藝術(shù)概念。打品位牌，人文概念具體化?！皒x”是xx市有藝術(shù)修養(yǎng)的，有文化品位的人，向往藝術(shù)文化的人的部落。

2“勞動(dòng)者光榮”，有錢是一種價(jià)值，是一種潛力。有錢不外顯，購(gòu)買品位是一舉兩得的好事，“xx”正是這樣的載體。

4“家在身旁”，勞累后不是匆匆奔向遠(yuǎn)遠(yuǎn)的家。家就在身旁，“xx”毗臨的電腦城，手機(jī)大市場(chǎng)，家具城，水果批發(fā)大市場(chǎng)，眾多服裝批發(fā)市場(chǎng)的人氣家園。階級(jí)居住區(qū)概念是本案的核心價(jià)值之一。

第三節(jié)推廣策略界定。

一，目標(biāo)消費(fèi)群界定。

從“xx”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅的銷售特點(diǎn)，界定“xx”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：

1目標(biāo)消費(fèi)者：蘆凇區(qū)服裝市場(chǎng)業(yè)主，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主，電腦大市場(chǎng)業(yè)主，通訊市場(chǎng)業(yè)主，南區(qū)附近購(gòu)房者;以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)潛力較強(qiáng)的階層。

2年齡：年齡大約在35到55歲，

3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，人口簡(jiǎn)單，居住空間之娛樂(lè)性與休閑性較大。

4對(duì)住宅小區(qū)有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。

5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，文化程度相對(duì)較底，但喜歡附庸風(fēng)雅，期望透過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位。

二，賣點(diǎn)界定。

1項(xiàng)目本身的生活理念：

(1)家在身旁，與工作地臨近。

(2)自然入室，獨(dú)一無(wú)二天然山地樹林綠地。

(3)社區(qū)內(nèi)寧?kù)o安祥、幽雅恬靜的生活氛圍。

(4)保安設(shè)施齊備，安全起居。

2“文化藝術(shù)”的設(shè)計(jì)理念。

(1)藝術(shù)就在生活中，雕塑、園藝構(gòu)筑小區(qū)。

(2)談藝術(shù)不要出門，會(huì)所定期藝術(shù)展覽。

(3)品位包圍生活，文化名人與我們同在。

--第四節(jié)廣告策略。

一廣告宣傳目的。

2。樹立項(xiàng)目本身底蘊(yùn)深厚的形象，與其它南區(qū)樓盤沒有品牌內(nèi)涵相區(qū)別;。

3。把“xx”塑造成品質(zhì)卓越的東南區(qū)第一樓盤;。

4。促進(jìn)樓盤銷售，為其成為“xx十佳樓盤”帶給動(dòng)力。

二總體策略。

4、要體現(xiàn)周到細(xì)致，處處為業(yè)主著想的專業(yè)理念。

三要樹立的形象。

1、藝術(shù)、文化、有品位、能體現(xiàn)成就感;。

2、不僅僅是家，更是休身養(yǎng)性、渡假，處處體現(xiàn)出對(duì)品質(zhì)的追求，對(duì)業(yè)主的尊重。

3、精品物業(yè)，安全第一樓盤。

四分期廣告的整合策略。

引導(dǎo)試銷期：廣告原則是-------給信息。

既透過(guò)活動(dòng)與立體廣告媒介網(wǎng)告知廣大市民，個(gè)性是目標(biāo)消費(fèi)者，以“藝術(shù)文化”為定位設(shè)計(jì)目的的“xx”正在建設(shè)，即將推出。按“小城有大事”的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)炒作。轉(zhuǎn)移公眾對(duì)期他樓盤的注意力。構(gòu)成對(duì)“xx”的期盼心理。并可作內(nèi)部銷售，引導(dǎo)目標(biāo)客戶對(duì)樓盤的態(tài)度與看法。

公開發(fā)售期：廣告原則------------給感覺。

以活動(dòng)與廣告塑造項(xiàng)目的文化品位，完成形象沉淀。透過(guò)公關(guān)及促銷活動(dòng)，使公眾對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成新的認(rèn)知，為樓盤發(fā)銷積蓄形象資源。加深和鞏固公眾的注意集中度，制造“火熱”事件。開發(fā)潛在消費(fèi)者。

公開發(fā)售中期：廣告原則---------給實(shí)體。

透過(guò)對(duì)“xx”項(xiàng)目的賣點(diǎn)細(xì)節(jié)的挖掘和渲染，進(jìn)一步突顯發(fā)展商“為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值”的服務(wù)觀念和專業(yè)、超前的操作程序，給予公眾“卓越文化品位，家在身旁”的靜品絕版印象，構(gòu)成物超所值的感覺。

五廣告主題及口號(hào)。

廣告主題：自然、藝術(shù)、享受。

理由：

(1)自然：既代表了現(xiàn)代人的追求潮流，又在各眾多樓盤中訴求的人造綠色、景觀中脫穎而出，“xx”的草地，數(shù)木是天然的，還貼合樓盤在工業(yè)城市中無(wú)污染區(qū)的優(yōu)越位置。使有“自然”能使買主有超越時(shí)髦，舒適和諧的、廣闊自如的空間的感覺。

(2)藝術(shù)：藝術(shù)是高品質(zhì)的象征，擁有文化藝術(shù)才是真正的品位。藝術(shù)又體現(xiàn)了人成功后的一種高級(jí)、高尚的愉悅享受，正是藝術(shù)給了業(yè)主的優(yōu)越感、滿足感。

(3)享受：不是人人都能在競(jìng)爭(zhēng)的社會(huì)中有一份快樂(lè)的享受，正是因?yàn)槌晒Γ拍軗碛邢硎?，這能給予業(yè)主一種成熟、自豪的感覺。并且，享受亦道出了物業(yè)周到、安全服務(wù)的放心。

廣告口號(hào)：“xx”都市藝術(shù)家園。

理由：

(1)“都市藝術(shù)家園”既是對(duì)“xx”從設(shè)計(jì)理念到硬件設(shè)施等綜合素質(zhì)的定位確認(rèn)，又是對(duì)業(yè)主的內(nèi)心需求的直接表達(dá)。

(2)“都市藝術(shù)家園”具有超前的韻味，超越了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾說(shuō)一詞的空洞無(wú)物的“人文”概念炒作，與“xx”的形象定位十分契合。

(3)廣告口號(hào)與廣告主題一脈相承，有利于相互照應(yīng)。

(4)“都市藝術(shù)家園”更進(jìn)一步核心化了項(xiàng)目訴求，有利于訴求的目標(biāo)性。

廣告創(chuàng)意原則：創(chuàng)意原則務(wù)必充分體現(xiàn)廣告?zhèn)鞑ブ黝}，即藝術(shù)、自然、享受。電視、報(bào)紙、廣播、戶外、車體的視聽設(shè)計(jì)要大膽前衛(wèi)，不落俗套，以突出表現(xiàn)藝術(shù)性。樓書、直郵手冊(cè)等設(shè)計(jì)要充分體現(xiàn)樓盤的本質(zhì)屬性(幽雅的自然環(huán)境，高品質(zhì)的物業(yè)管理)。

第五節(jié)營(yíng)銷活動(dòng)推薦。

一營(yíng)銷渠道及人員促銷建設(shè)。

1，營(yíng)銷渠道的建設(shè)十分重要，應(yīng)建設(shè)雙點(diǎn)兩線銷售渠道，“雙點(diǎn)”指開發(fā)商和潛在購(gòu)房者，“兩線”指銷售明線和暗線。明線銷售是指?jìng)鹘y(tǒng)的銷售方式，透過(guò)建設(shè)售樓部，成立電話銷售熱線，設(shè)置樣板房，參加房交會(huì)等方式公開發(fā)售。暗線銷售是指從現(xiàn)代體驗(yàn)營(yíng)銷中裂變出來(lái)的一種銷售方式，以點(diǎn)帶面，依靠口頭傳播。如在目標(biāo)消費(fèi)者聚集的會(huì)所開展無(wú)形廣告銷售。

2，人員培訓(xùn)與管理：建設(shè)一支高效、優(yōu)質(zhì)的售樓隊(duì)伍，售樓人員隊(duì)伍的思想意識(shí)務(wù)必是前衛(wèi)的、開放的、務(wù)實(shí)的，在與顧客接觸時(shí)，他們承擔(dān)了樓盤的第一形象，他們務(wù)必能體現(xiàn)項(xiàng)目的定位，有修養(yǎng)、有風(fēng)度、有氣質(zhì)。務(wù)實(shí)是指務(wù)必熟練懂得房屋交易的合法合理程序，業(yè)務(wù)務(wù)必準(zhǔn)確到位，交易動(dòng)作語(yǔ)言標(biāo)準(zhǔn)化。以充分體現(xiàn)開發(fā)商的規(guī)范與成熟，獲得潛在客戶的信任與好評(píng)。嚴(yán)禁有任何損害樓盤形象的舉止言行。

二營(yíng)銷公關(guān)活動(dòng)推薦。

一、“xx”奠基典禮暨“我心中的小區(qū)有獎(jiǎng)?wù)髅?、征文”活?dòng)。

1、策劃用意：高格調(diào)以引起一鳴驚人，廣滲透以引起十分關(guān)注。借典禮邀請(qǐng)政界名人，目標(biāo)消費(fèi)群領(lǐng)軍人物，著名藝術(shù)家參與。給項(xiàng)目的定位打好頭陣。征集樓名與樓文是以引起市民個(gè)性是目標(biāo)消費(fèi)者的深度相關(guān)性，擴(kuò)大客戶量，提高購(gòu)買率。

2、活動(dòng)資料。

(1)典禮，發(fā)布會(huì)。(2)藝術(shù)家做秀。(3)設(shè)立征名征文點(diǎn)，發(fā)放意見卡。(4)“我心中的小區(qū)有獎(jiǎng)?wù)髅⒄魑摹被顒?dòng)揭曉。(5)新聞發(fā)布會(huì)及頒獎(jiǎng)晚會(huì)。

3、活動(dòng)實(shí)施：時(shí)光：樓盤開工期間及樓盤預(yù)售期間。地點(diǎn)：典禮在小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)、發(fā)布及晚會(huì)在國(guó)賓大酒店。

二、系列藝術(shù)展覽活動(dòng)。

1，策劃用意：藝術(shù)展覽活動(dòng)是對(duì)樓盤的定位的最大支撐。透過(guò)藝術(shù)展以聯(lián)絡(luò)客戶和藝術(shù)家，明星的關(guān)系，以客戶的自我品質(zhì)有由外到內(nèi)的升華。在客戶中樹立良好的形象為熱銷打好基礎(chǔ)，為迅速收盤做好前奏。

2，活動(dòng)安排：a，大型藝術(shù)雕塑落戶小區(qū)儀式;b，書畫藝術(shù)家的展覽;c，文人墨客的講座研討互動(dòng)會(huì);d，明星才藝表演會(huì)。

3，活動(dòng)參與人員：每次活動(dòng)的參與人務(wù)必目標(biāo)消費(fèi)群所認(rèn)可的知名人士，各路相關(guān)媒體記者，目標(biāo)消費(fèi)群代表，后期活動(dòng)時(shí)的業(yè)主代表，各發(fā)展商，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人士。

三、贈(zèng)房活動(dòng)。

1，策劃用意：制造爆炸新聞事件，以迅速提高樓盤及發(fā)展商的知名度和美譽(yù)度。由發(fā)展商帶給一套現(xiàn)房贈(zèng)送給某著名人士，策動(dòng)新聞，便于樓盤的軟文炒作，以構(gòu)成目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)樓盤的定位及價(jià)值的高度認(rèn)可。

2，活動(dòng)實(shí)施：在公開發(fā)售后熱售前進(jìn)行，著名人士擬請(qǐng)xx市的院士某人，xx市市長(zhǎng)，xx籍的國(guó)內(nèi)著名人士，湖南電視臺(tái)某明星。贈(zèng)送儀式的規(guī)格要高，后繼討論(軟文、座談會(huì))要有良性導(dǎo)向。

第六節(jié)媒體策略。

一、媒體目標(biāo)。

1，在公眾心目中樹立樓盤的品牌形象;。

2，提高發(fā)展商在公眾心目中的知名度和美譽(yù)度;。

3，力求“xx”銷售順利，并能引起銷售高潮;。

4，使小區(qū)構(gòu)成良好的口碑效應(yīng)。

二、目標(biāo)受眾。

小區(qū)附近的蘆凇區(qū)服裝市場(chǎng)業(yè)主，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主，電腦大市場(chǎng)業(yè)主，西單車庫(kù)出口廣告位，通訊市場(chǎng)業(yè)主，南區(qū)附近購(gòu)房者;以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)潛力較強(qiáng)的階層;內(nèi)心向往文化藝術(shù)的白領(lǐng)或政府部門人士。

年齡：35——55歲左右。

主要特質(zhì)：注重生活品質(zhì)，有文化品位(或期望有高的文化品位);。

有必須的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但是又比較講究物有所值;。

事業(yè)有成，期望獲得別人的稱贊，有種事業(yè)有成的豪情;。

工作環(huán)境相對(duì)嘈雜，接觸人員多，內(nèi)心向往一種幽雅恬靜的家園生活。

媒體接觸習(xí)慣——有固有的收視、閱讀習(xí)慣。

2，閱讀以《xx日?qǐng)?bào)》、《xx晚報(bào)》和《瀟湘晨報(bào)》為主;。

3，收聽廣播以在坐車(打的)時(shí)居多，或駕駛私家車時(shí)，多為消磨時(shí)光，被動(dòng)收聽。

三、媒介策略。

1，銷售準(zhǔn)備期。

所有制作類的設(shè)計(jì)和制作、工地圍墻和戶外看板等銷售工作的準(zhǔn)備。

2，引導(dǎo)試銷期。

(1)以報(bào)紙廣告為主，預(yù)告樓盤進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的日期及作前期形象宣傳;

(3)針對(duì)既有的目標(biāo)客戶和潛在客戶寄發(fā)dm廣告。

3，公開強(qiáng)銷期。

(3)適當(dāng)使用戶外媒體，以持續(xù)宣傳的持久性;。

(4)定期檢討既定的媒介策略和組合，根據(jù)客戶的反映以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的做法，即時(shí)調(diào)整與更換我們的媒介組合。

4，銷售沖刺期。

(2)媒體新聞炒作，作銷售輔助。

四、媒體分析及選取。

1、平面媒體。

(1)《瀟湘晨報(bào)》，《xx日?qǐng)?bào)》《xx晚報(bào)》是xx影響較大的報(bào)紙媒體。閱讀率高，讀者層次廣泛。推薦作為此次宣傳的主要平面媒體。同時(shí)，《xx日?qǐng)?bào)》的房地產(chǎn)?？上鄳?yīng)投放，該專刊對(duì)于潛在購(gòu)房者來(lái)說(shuō)閱讀率很高。

(2)《湖南日?qǐng)?bào)》《三湘都市報(bào)》《xx日?qǐng)?bào)》的商業(yè)廣告氣息比較低，權(quán)威性更大，讀者信度高。推薦作為此次宣傳的軟性新聞的媒體。

2、電視媒體。

湖南經(jīng)視，xx電視臺(tái)新聞綜合頻道，它們?cè)趚x地區(qū)影響大，收視率高。能將信息更形象、生動(dòng)地傳達(dá)至目標(biāo)消費(fèi)者。推薦贊助湖南經(jīng)視某一專題欄目，在xx電視臺(tái)新聞綜合頻道投放廣告宣傳片。時(shí)光應(yīng)是開盤前后一個(gè)月，時(shí)段是在晚8點(diǎn)左右。

3、戶外媒體。

戶外媒體在xx的這種規(guī)模不大、人口流向集中的城市具有巨大的影響。推薦從動(dòng)工到封盤在施工外圍樹立3d效果圖，開盤前一個(gè)月在中心廣場(chǎng)，金三角大市場(chǎng)，北區(qū)主干道，南區(qū)摩托車大市場(chǎng)樹立大型戶外廣告牌。車體廣告選取28路，1路，2路。另外，在開盤當(dāng)天，推薦使用“氣艇”這種新型的媒體。同時(shí)，南大門和中心廣場(chǎng)地下通道的電子屏幕也可適當(dāng)投放，給予輔助。

4、廣播媒體。

xx交通頻道覆蓋面廣，影響大。雖然針對(duì)性差，但成本底。故推薦作為長(zhǎng)期、高容量信息投放方式。

5、樓書，dm手冊(cè)，企業(yè)形象畫冊(cè)，宣傳單，海報(bào)，樣品屋，接待中心。

這些廣告載體對(duì)細(xì)節(jié)要求高。推薦信息資料要準(zhǔn)確道位。

第五、廣告預(yù)算及分配。

(1)廣告總額應(yīng)是總銷售額的5%左右?！皒x”的建筑面積為s平米，均價(jià)為r元，廣告預(yù)算為s*r*5%。其中，80%為計(jì)劃廣告投人，20%為機(jī)動(dòng)費(fèi)用。

(2)媒體費(fèi)用為計(jì)劃廣告投人總額60%，包括報(bào)紙50%，電視30%，戶外10%，廣播5%，車體5%。

(3)表現(xiàn)制作類為計(jì)劃廣告投人總額6%。

(4)sp活動(dòng)及公關(guān)計(jì)劃廣告投人總額為30%。

(5)禮品制作為計(jì)劃廣告投人總額4%。

第七節(jié)方案說(shuō)明。

1，在進(jìn)行促銷、公關(guān)活動(dòng)時(shí)媒體投放務(wù)必相互照應(yīng)，以確保每次活動(dòng)都能到達(dá)相關(guān)目的，人員協(xié)調(diào)務(wù)必準(zhǔn)確，要設(shè)立活動(dòng)負(fù)責(zé)人。每次活動(dòng)都要有媒介負(fù)責(zé)人，能夠保證相關(guān)信息的及時(shí)有利的報(bào)道、宣傳。

2，至于交通及道路建設(shè)問(wèn)題，開發(fā)商務(wù)必說(shuō)服政府，與政府合作，由政府出面，開發(fā)商承擔(dān)一部分費(fèi)用共同來(lái)解決道路改造問(wèn)題，同時(shí)務(wù)必申請(qǐng)開通專線公交。

3，小區(qū)外居安環(huán)境及市容環(huán)境建設(shè)，開發(fā)商必須要有看的見手段，讓目標(biāo)消費(fèi)者相信小區(qū)是安全可靠的，與街區(qū)合作，搞好市容環(huán)境衛(wèi)生。

4，價(jià)格是一種隨市場(chǎng)變化的東西，“高開低走”只是一種預(yù)見性想法，價(jià)格就應(yīng)視開盤后銷售環(huán)境來(lái)定，遇高走高，遇低走低。

5，“暗線銷售”十分重要，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟的狀況下，從操作過(guò)程和手法來(lái)說(shuō)，真正的“商品化房”還是不多見。所以務(wù)必全面建設(shè)暗線銷售通路。

二、附(廣告腳本)。

1、電視廣告文字腳本示例。

廣告主題：家在身旁，突出“xx”距目標(biāo)消費(fèi)群工作地之近。

畫面1：兩老板從某市場(chǎng)下班回家配音：無(wú)。

畫面2：兩人走到門外路旁配音：公眾場(chǎng)合喧囂、嘈雜聲。

畫面3：公交車開過(guò)來(lái)，車擁擠不堪配音：嘈雜聲。

畫面4：兩人中一人要不顧一切的擠上配音：嘈雜聲節(jié)奏加快。

公交，另一人優(yōu)雅的看著，微笑。

(特寫)。

畫面5：車上的人擠的變形配音：金屬刺耳聲，

畫面6：沒有上車的人出此刻“xx”

小區(qū)門口，美麗的妻子和可愛的配音：輕快溫柔的聲音。

兒子在迎接他。

畫面7：虛化畫面，打出“xx-配音：美麗的聲音讀出文字。

家在身旁”

2，廣播廣告文字腳本示例。

廣告主題：“xx”是藝術(shù)之都。

一陣流暢的鋼琴聲。

一個(gè)女孩：“哎，聽說(shuō)著名鋼琴家xx要來(lái)xx演出耶!”

一個(gè)男孩：“是啊，聽說(shuō)票很難買到，我真想去看看!”

兩個(gè)人同時(shí)嘆息。

開門聲，一個(gè)男人的聲音：“兩個(gè)怎樣了，不開心嗎?走，我?guī)銈內(nèi)タ翠撉傺葑鄷?huì)!”

兩個(gè)人同時(shí)問(wèn)：“你有票?”

男人笑著說(shuō)：“當(dāng)然啦，我剛買了“xx”的房子，演奏會(huì)就在xx舉行，我是在家享受藝術(shù)啊!

標(biāo)準(zhǔn)廣告語(yǔ)：“xx”都市的藝術(shù)家園!

3，報(bào)紙(戶外)廣告示例。

廣告主題：體現(xiàn)“xx”的天然古木之多和環(huán)境的優(yōu)雅恬靜。

畫面構(gòu)成：以小區(qū)實(shí)際的茂林為主體畫面，畫面應(yīng)簡(jiǎn)潔，但要有沖擊力;。

外加小區(qū)名，發(fā)展商名，及電話號(hào)碼!

廣告語(yǔ)：xx，沒有“開封”的自然之綠!

房地產(chǎn)的廣告策劃篇十二

本案是市政府繼華苑、麗苑之后的又一重點(diǎn)、大型居民生活區(qū)，整體以“全國(guó)的生態(tài)居住區(qū)”為統(tǒng)一的、主要的訴求點(diǎn)。一期工程擁有6塊大小與規(guī)劃均不同土地范圍，去除商業(yè)用地和沒有水域面積的地塊以外，本案最主要的競(jìng)品項(xiàng)目為3號(hào)地華夏梅江芳水園。

本案藍(lán)水園在推廣策劃過(guò)程中我們的指導(dǎo)思想是“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”，這種體現(xiàn)了片區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)思維神韻的做法，將隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，給房地產(chǎn)開發(fā)提供前所未有的廣闊空間。我們理解的房地產(chǎn)推廣策劃是，不局限于某一個(gè)時(shí)期某一個(gè)樓盤的成功與否，而是放眼于一個(gè)小區(qū)樓盤發(fā)展到大的綜合社區(qū)，從單一的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目到不同產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源整合，甚至期望能夠帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)版塊的開發(fā)和興旺。

我們理解并提出“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的泛地產(chǎn)理論，說(shuō)到底是一種思維方式的變革。是在房地產(chǎn)大盤化、郊區(qū)化、復(fù)合化的摸索中總結(jié)出來(lái)的。

從微觀上講，如果是100畝的小盤子，靠一、兩個(gè)賣點(diǎn)就夠了。但如果是1000畝的大盤子怎么辦？小盤是獨(dú)奏曲，大盤是交響樂(lè)。它必須有一個(gè)主題和靈魂。因此，必須上升到泛地產(chǎn)的高度，來(lái)整合各種可以利用的資源。

從中觀層面說(shuō)，今天的地產(chǎn)必將跳出單一地產(chǎn)的格局，也就是我們常說(shuō)的復(fù)合型地產(chǎn)。

從宏觀上講，但凡人類活動(dòng)、居住的建筑環(huán)境合空間，都可以納入泛地產(chǎn)的范疇，包括城市的規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)區(qū)域的開發(fā)。

在對(duì)藍(lán)水園推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點(diǎn)，宣傳新穎、獨(dú)到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點(diǎn)，創(chuàng)造今后項(xiàng)目正式運(yùn)作、營(yíng)銷通暢的生命力。

三、具體影響梅江藍(lán)水園推廣的六大因素。

藍(lán)水園的具體推廣受項(xiàng)目規(guī)劃、價(jià)格策略、廣告策略、銷售執(zhí)行、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政經(jīng)環(huán)境這六大因素的左右。其中，項(xiàng)目規(guī)劃、價(jià)格策略、廣告策略和銷售執(zhí)行這四個(gè)因素應(yīng)當(dāng)是屬于我們能夠控制的營(yíng)銷組合的范疇，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政經(jīng)環(huán)境則是我們所不可控制的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境。

我們的任務(wù)就是知道應(yīng)該在哪里，應(yīng)該怎么去適當(dāng)安排營(yíng)銷組合合理的項(xiàng)目規(guī)劃、周密的價(jià)格策略、有效的廣告策略和徹底的銷售執(zhí)行，使之與不可控制的環(huán)境因素市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政經(jīng)環(huán)境相適應(yīng)。其實(shí)這就是藍(lán)水園推廣能否成功的秘訣所在。

整個(gè)推廣過(guò)程類似一個(gè)完整的戰(zhàn)役。它的第一步是市場(chǎng)調(diào)研，如同戰(zhàn)前的敵情偵察，是一切推廣行為的決策基礎(chǔ)；第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過(guò)程，對(duì)具體操作而言，就是從項(xiàng)目規(guī)劃策略、價(jià)格策略、廣告策略和銷售策略這四個(gè)可控制方面來(lái)入手策劃；第三部是策劃執(zhí)行，其中的廣告攻勢(shì)，只等于開戰(zhàn)后的飛機(jī)轟炸和炮火支援，而銷售執(zhí)行就如同士兵的沖鋒陷陣和實(shí)地占領(lǐng)。三個(gè)步驟相互配合，一氣呵成，才能完成既定的銷售目標(biāo)。

四、主要競(jìng)品物業(yè)——芳水園情況簡(jiǎn)介。

1、芳水園開發(fā)商介紹。

華夏經(jīng)濟(jì)房建設(shè)發(fā)展公司是國(guó)有一級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)，以建設(shè)社會(huì)保障性質(zhì)解困、安居住宅為主。組建7年來(lái)，運(yùn)用十幾億資金開發(fā)了十多片近百萬(wàn)平方米住宅小區(qū)，其中95年開發(fā)建設(shè)的福東北里榮獲全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號(hào)，97年建設(shè)開發(fā)建設(shè)的華苑安華里、居華里，同時(shí)獲得全國(guó)住宅試點(diǎn)小區(qū)綜合金牌和五個(gè)單項(xiàng)一等獎(jiǎng)，評(píng)為國(guó)家安居工程優(yōu)秀住宅小區(qū)，榮獲中國(guó)建設(shè)工程獎(jiǎng)級(jí)——魯班獎(jiǎng)。公司先后獲得“天津市房地產(chǎn)開發(fā)20強(qiáng)企業(yè)”、“天津市優(yōu)秀獎(jiǎng)”、“天津市危改信得過(guò)企業(yè)”、“建行信用aa__企業(yè)”等多項(xiàng)榮譽(yù)。

2、梅江3號(hào)地——芳水園簡(jiǎn)介。

芳水園的7個(gè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：

1疏密有序的園林格局；

2綠地、水面合理分布，宛在水中央；

3家庭垃圾預(yù)處理，分類袋裝，分類收集；

4建立中水利用系統(tǒng)，充分利用水資源；

5熱電廠供熱，減少污染；

6提高住宅高科技含量，做到二步節(jié)能；

7健全安全防范及信息管理。

3、芳水園廣告運(yùn)作。

目前由獨(dú)立個(gè)人工作室代理設(shè)計(jì)、發(fā)布。

五、藍(lán)水園客戶定位策略。

一藍(lán)水園的目標(biāo)客戶群為“新中產(chǎn)階級(jí)”

1、時(shí)代造就的"新中產(chǎn)階級(jí)"。

曾幾何時(shí)，在"允許一部分人先富起來(lái)"的口號(hào)聲中，經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日趨活躍，人們不在沉迷于"今宵酒醒何處？"的感覺，發(fā)出了"再也不能這樣過(guò)"的吶喊。身體的成長(zhǎng)需要日久天長(zhǎng)，而觀念的更新轉(zhuǎn)換只是瞬間之事。大氣候與小氣候的成熟，一大批不甘寂寞的有識(shí)之士，擺脫了束縛，通過(guò)自身的努力拼搏，向著一個(gè)新的行列前行，那就是有絕對(duì)中國(guó)特色的——"新中產(chǎn)階級(jí)"。他們除了養(yǎng)車，購(gòu)買豪宅之外，還要有足夠的時(shí)間和經(jīng)濟(jì)去追求其固有的高品質(zhì)的生活。追求精致的生活品味這便是新中產(chǎn)階級(jí)的又一大特點(diǎn)。

就中國(guó)國(guó)情現(xiàn)狀而言"新中產(chǎn)階級(jí)"的產(chǎn)生有著重要的局限性。它主要行業(yè)大致有：部分私營(yíng)企業(yè)主，流通公司，非金融機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)商，三資企業(yè)，還有證券經(jīng)營(yíng)者，特種行業(yè)主，以及策劃公司，文化產(chǎn)業(yè)等。這些行業(yè)經(jīng)營(yíng)起來(lái)主要運(yùn)用的是知識(shí)與頭腦，所以知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的特征就由此體現(xiàn)出來(lái)。

2、“新中產(chǎn)階級(jí)”特征。

"新中產(chǎn)階級(jí)"是一個(gè)源于西方的名詞，是只屬于社會(huì)中間層次的占社會(huì)人數(shù)比例較大的那一部分人。"新中產(chǎn)階級(jí)"是整個(gè)社會(huì)的安全發(fā)展重心，他們?cè)诮?jīng)濟(jì)來(lái)源方面占有明顯優(yōu)勢(shì)，大部分自己就是老板。他們沒有時(shí)間觀念，往往把工作和休息合二為一，以其獨(dú)立的姿態(tài)出現(xiàn)，是我們這個(gè)社會(huì)中最能吃苦耐勞的群體。他們以自己的智慧，不計(jì)勞動(dòng)時(shí)間，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅(jiān)強(qiáng)的毅力，所以才能飛快地發(fā)展起來(lái)。他們大都白手起家，他們的富裕生活2017年房地產(chǎn)推廣活動(dòng)策劃方案都是靠自己努力奮斗而得到的。

他們具有強(qiáng)烈的自信心，相信自己所做的絕對(duì)能成功，便是他們的信條。生活講究，追求品味，但也不輕易消費(fèi)，有時(shí)甚至還不愿向外公開自己的財(cái)產(chǎn)也是他們的特征之一。同時(shí)，敢于投資，將所得的錢用于擴(kuò)大再生產(chǎn)，以期獲得更多的利潤(rùn)。

第一組，經(jīng)濟(jì)問(wèn)題：

1。有公文包專門存放動(dòng)產(chǎn)票據(jù)，如股票認(rèn)購(gòu)協(xié)議書。

2。至少請(qǐng)一人幫做家務(wù)，如清潔女傭或帶小孩的。

3。住所至少一處以上。

4。有至少一部車。

第二組，社會(huì)問(wèn)題：

1。每周至少兩次在外享用晚餐。

2?？赡苡屑彝コ蓡T是外國(guó)公民。

3。組織過(guò)20人以上的聚會(huì)或晚宴。

4。認(rèn)識(shí)公眾人物，如藝術(shù)家、大老板和政客。

5。常跟朋友一起外出度假。

第三組，文化問(wèn)題：

1、畢業(yè)或有博士學(xué)位。

2。會(huì)至少兩種語(yǔ)言。

3。定期參觀博物館。

4。每月至少光顧一次音樂(lè)會(huì)、芭蕾或歌劇表演。

5。收藏藝術(shù)品，或古董。

第四組，特征問(wèn)題：

1。是俱樂(lè)部成員。

2。去過(guò)國(guó)內(nèi)大部分地區(qū)。

3。每年因工作之故長(zhǎng)途飛行5次以上。

4。曾被邀至大眾媒體(電視、廣播或報(bào)刊)表達(dá)看法。

5。每年個(gè)人捐款達(dá)1000元以上。

房地產(chǎn)的廣告策劃篇十三

活動(dòng)日期：

20__年4月8日——20__年5月1日。

活動(dòng)主題：

購(gòu)房__x五一送旅游。

活動(dòng)目的和意義：

1、五一這個(gè)季節(jié)大家喜歡出游，所以做一些戶外活動(dòng)也比擬符合傳統(tǒng)習(xí)慣。同時(shí)，三天的假期，不少人沒想好去哪里、做什么，這個(gè)時(shí)候如果我們能做一些有特色的活動(dòng)，或者是給點(diǎn)小恩小惠，送點(diǎn)小禮品，很容易吸引客戶到售樓部來(lái)。所以，節(jié)日的促銷活動(dòng)不可少，小禮品或者折扣等都是這個(gè)時(shí)候的常用手法。另外，節(jié)日促銷，是做情感營(yíng)銷的好時(shí)機(jī)，這個(gè)時(shí)候組織老客戶和現(xiàn)在成交的客戶一起旅游，會(huì)很自然，容易贏得客戶的好感，宣揚(yáng)本工程，擴(kuò)大影響力度，得到口碑效應(yīng)。

2、利用五一旅游活動(dòng)，升華情感營(yíng)銷，情感營(yíng)銷就是人與人之間的關(guān)心，真情的流露，并沒有以產(chǎn)品銷售為目的而最終到達(dá)銷售產(chǎn)品的目的的營(yíng)銷。情感營(yíng)銷是一種以銷售人員受人歡送的人格魅力以及對(duì)未來(lái)消費(fèi)習(xí)慣的把握上來(lái)影響自己身邊的人，以自身來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)的一種營(yíng)銷方式。情感營(yíng)銷相似于溝通營(yíng)銷，也相似與口碑營(yíng)銷，我認(rèn)為情感營(yíng)銷是溝通營(yíng)銷與口碑營(yíng)銷的共同體，是兩者的結(jié)合，合二為一。情感營(yíng)銷是以后營(yíng)銷學(xué)的大勢(shì)所趨。

3、抓住五一假期時(shí)間，來(lái)訪客戶即贈(zèng)送小禮品，老客戶介紹新客戶送物業(yè)費(fèi)，成交客戶參加五一旅游活動(dòng)，襯托案場(chǎng)促進(jìn)銷活動(dòng)。

4、五一旅游活動(dòng)結(jié)合樓盤抽獎(jiǎng)活動(dòng)，給予客戶大折扣、大優(yōu)惠、送旅游、抽大獎(jiǎng)，不斷提升我們案場(chǎng)人氣，情感營(yíng)銷加上sp配合、假客戶等，促使客戶快速成交。

五一旅游活動(dòng)路線：供參考(一日游不含午餐二日游是全含)。

1、龍?zhí)洞髰{谷一日游168元/人。

2、六羊山一日游128元/人。

3、龍?zhí)洞髰{谷+皇城相府二日游388。

4、云臺(tái)山二日游398元。

5、萬(wàn)仙山+郭亮村二日游298。

房地產(chǎn)的廣告策劃篇十四

廣告策劃就是對(duì)廣告的整體戰(zhàn)略與策略的運(yùn)籌規(guī)劃。那么房地產(chǎn)廣告策劃代理。

合同。

甲方：

乙方：

甲方：

身份證號(hào)(或者營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)):。

住所：

聯(lián)系電話：傳真：

聯(lián)系地址：

郵政編碼：

乙方：

身份證號(hào)(或者營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)):。

住所：

聯(lián)系電話：傳真：

聯(lián)系地址：

郵政編碼：

甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)廣告法》及有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就甲方委托乙方進(jìn)行廣告策劃代理之相關(guān)事宜，達(dá)成如下協(xié)議。

第一條委托事項(xiàng)。

1.2廣告策劃代理要求：

1.3代理費(fèi)用范圍內(nèi)的具體工作內(nèi)容：

【提示】：雙方可以在本條中約定具體工作內(nèi)容，如不便于在此處約定，也可在專門的文件中進(jìn)行約定，并將該文件作為本合同的附件。

第二條策劃代理費(fèi)用與付款方式。

2.2付款方式：

2.3以銀行轉(zhuǎn)賬方式進(jìn)行支付，乙方的收款賬號(hào)為：

開戶名：

開戶行：

銀行賬號(hào)：

如果乙方的賬號(hào)發(fā)生變更，應(yīng)于3個(gè)工作日內(nèi)通知甲方。如果未通知甲方而導(dǎo)致發(fā)生無(wú)法支付的情況，甲方不負(fù)任何違約責(zé)任。

第三條甲方的權(quán)利與義務(wù)。

3.1甲方保證向乙方所提供有關(guān)銷售證件的合法性;。

3.2甲方向乙方展示的相關(guān)銷售文件及產(chǎn)品條件并提供設(shè)計(jì)方面的銷售資料;。

3.3甲方有權(quán)對(duì)乙方提供的設(shè)計(jì)等方案進(jìn)行修改或確認(rèn);。

3.4甲方有權(quán)對(duì)乙方完成代理事項(xiàng)情況進(jìn)行監(jiān)督;。

第四條乙方的權(quán)利與義務(wù)。

4.1乙方保證公司經(jīng)營(yíng)的合法性，并將公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。

作為合同附件。

4.2乙方承諾其制作并投放的廣告符合我國(guó)廣告制作的相關(guān)規(guī)定;。

4.3乙方完成本合同代理事項(xiàng)所產(chǎn)生的著作權(quán)，

4.4乙方設(shè)計(jì)工作中就該項(xiàng)目需與任何第三方合作時(shí)，乙方須提前通知甲方;。

4.5乙方應(yīng)保守代理過(guò)程中所知悉的甲方商業(yè)秘密;。

4.6乙方有義務(wù)按照甲方的要求，對(duì)提供的設(shè)計(jì)方案等進(jìn)行修改;。

第五條保密條款。

5.1以下信息均屬于保密信息：

雙方同意嚴(yán)格按照本合同的規(guī)定使用對(duì)方的保密信息，未經(jīng)對(duì)方的事先書面許可，不得向第三方，或允許向第三方直接或間接地透露保密信息。

第六條違約責(zé)任。

6.1如因甲方原因?qū)е聫V告策劃代理工作須延期的，則按照如下約定進(jìn)行處理：。

6.2如因甲方原因?qū)е聫V告策劃代理工作須終止的，則按照這如下約定進(jìn)行處理：。

6.3因不可歸責(zé)于甲方的事由，致使乙方不能如期完成本合同約定的代理事項(xiàng)，甲方可酌情減付乙方相應(yīng)的委托報(bào)酬。

1、甲方在本合同約定時(shí)間內(nèi)無(wú)故拖延付款的，甲方應(yīng)按支付違約金。

6.4乙方承諾和保證，乙方具備法律法規(guī)規(guī)定的廣告策劃代理所需的相應(yīng)資質(zhì)，已經(jīng)取得相關(guān)政府部門的批準(zhǔn)，乙方保證本公司的設(shè)立、批準(zhǔn)手續(xù)合法、完整，如因乙方違反本條承諾造成了甲方損失的，則乙方應(yīng)承擔(dān)如下違約責(zé)任：。

6.5乙方未能按時(shí)完成本合同項(xiàng)下廣告策劃代理工作的的，則乙方應(yīng)承擔(dān)如下違約責(zé)任：。

【提示】：可以根據(jù)實(shí)際情況約定具體的違約責(zé)任，如每延遲一天，應(yīng)向甲方賠付合同總額5‰的違約金，甲方有權(quán)從未付款項(xiàng)中直接扣除相應(yīng)違約金。

6.6乙方提交的設(shè)計(jì)方案及其它委托內(nèi)容未達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)的,乙方應(yīng)承擔(dān)如下違約責(zé)任：。

第七條通知與送達(dá)。

7.1以本合同為目的或與之相關(guān)的任何通知均應(yīng)以親自交、郵遞、特快專遞或傳真發(fā)至文首列明的聯(lián)系地址和/或聯(lián)系方式，否則不發(fā)生效力。

7.2通知被視為送達(dá)的日期應(yīng)按如下方法決定：

a.專人遞交的通知在專人遞交之時(shí)視為有效送達(dá);。

b.以(預(yù)付郵資)的掛號(hào)信件發(fā)出的通知，應(yīng)在時(shí)視為有效送達(dá);。

c.以快遞發(fā)送的通知應(yīng)于時(shí)有效送達(dá);。

d.以圖文傳真發(fā)出的通知，在時(shí)視為有效。

送達(dá)。

第八條聯(lián)系人。

8.1甲方指定，乙方指定為聯(lián)系人，負(fù)責(zé)如下工作：

第九條不可抗力。

第十條修改。

對(duì)本合同的任何修改均須以書面形式進(jìn)行，并經(jīng)本合同雙方簽字并蓋章后才能生效，本合同中未經(jīng)修改的其他條款仍然有效。

第十一條附件。

本合同所有附件為本合同不可分割之組成部分。

第十二條適用法律及爭(zhēng)議解決。

12.1本合同適用中華人民共和國(guó)相關(guān)法律法規(guī)。

12.2雙方因履行本合同有關(guān)的一切爭(zhēng)議均應(yīng)當(dāng)首先通過(guò)友好協(xié)商解決。如果協(xié)商不成的，任何一方有權(quán)選擇以下第種方式解決爭(zhēng)議：

1、向法院提起訴訟;。

2、向仲裁委員會(huì)提起仲裁。

第十三條生效及文本。

本合同自雙方簽字并蓋章后即生效;本合同一式份，雙方各執(zhí)份，具有同等法律效力。

甲方：乙方：

(蓋章)(蓋章)。

法定代表人或委托代理人：法定代表人或委托代理人：(簽字)(簽字)。

日期：年月日日期：年月日

甲方：xx房地產(chǎn)報(bào)社。

乙方：xx廣告有限公司。

現(xiàn)有甲乙雙方就廣告代理一事，本著“互惠互利，共同發(fā)展”的原則，在“平等、自愿”的基礎(chǔ)上，簽定本合同，內(nèi)容如下：

1、甲乙雙方須共同遵守《中華人民共和國(guó)廣告法》及相關(guān)國(guó)家法律法規(guī)。

2、乙方在甲方媒體刊登廣告，遵守甲方媒體的廣告管理規(guī)定(刊登細(xì)則)。

20~40萬(wàn)30%。

40萬(wàn)以上35%。

4、雙方約定在甲方媒體刊發(fā)廣告，一律實(shí)行先款后登的原則。

5、甲方給乙方頒發(fā)廣告代理委托授權(quán)書，作為乙方的廣告代理資格證明。

6、甲方同意乙方在宣傳手冊(cè)、網(wǎng)站等乙方媒介上對(duì)外宣傳甲方媒體，甲方有義務(wù)為乙方提供相關(guān)宣傳內(nèi)容，如：甲方媒體背景、發(fā)行量、讀者群、廣告報(bào)價(jià)等。

7、甲方同意乙方的廣告客戶持乙方廣聯(lián)卡(廣告聯(lián)播)可直接到甲方辦理廣告業(yè)務(wù)，并享受甲方給予乙方的優(yōu)惠待遇。

8、乙方廣告客戶實(shí)行會(huì)員制，在對(duì)會(huì)員報(bào)價(jià)時(shí)不得低于甲乙雙方在本合同中約定的優(yōu)惠價(jià)，若低于此優(yōu)惠價(jià)，甲方有權(quán)拒絕刊登廣告。

共

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房地產(chǎn)的廣告策劃篇十五

3.一江春水一種人生。

4.某錢塘江邊樓盤：面對(duì)潮流經(jīng)典依舊。

5.海景房：站在家里，海是美景；站在海上，家是美景。

6.以山水為賣點(diǎn)的樓盤：山水是真正的不動(dòng)產(chǎn)。

7.某城區(qū)的山腰上的樓盤：凌駕尊貴俯瞰繁華。

8.某地勢(shì)較高的樓盤：高人，只住有高度的房子。

9.某學(xué)區(qū)房：不要讓孩子輸在起跑線上。

10.尾盤：最后，最珍貴。

11.回家就是度假的生活。

12.生命就該浪費(fèi)在美好的事情上。

13.我們?cè)斐恰?/p>

14.我的工作就是享受生活。

15.我家的客廳，就是我的生活名片。

16.在自己的陽(yáng)臺(tái)看上海的未來(lái)。

17.公園不在我家里我家住在公園里。

18.這里的花園沒有四季。

19.，裝飾城市的風(fēng)景。

20.，我把天空搬回家。

房地產(chǎn)的廣告策劃篇十六

地產(chǎn)營(yíng)銷隨著不斷完善、拓展和延伸，在地產(chǎn)營(yíng)銷的新思路、新趨勢(shì)中出現(xiàn)了營(yíng)銷策劃，它是在一般市場(chǎng)營(yíng)銷基礎(chǔ)上的一門更高層次的藝術(shù)，其實(shí)際操作性更高。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，好的營(yíng)銷策劃更成為企業(yè)創(chuàng)名牌，迎戰(zhàn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略武器，策劃書是營(yíng)銷策劃的反映。在此談一談策劃書的編制問(wèn)題。

為了提高策劃書撰寫的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，應(yīng)首先把握其編制的幾個(gè)主要原則：

（一）邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營(yíng)銷中的問(wèn)題，按照邏輯性思維的構(gòu)思來(lái)編制策劃書。首先是設(shè)定情況，交代策劃背景，分析房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，再把策劃中心全盤托出，其次進(jìn)行具體策劃內(nèi)容詳細(xì)闡述；三是明確提出解決問(wèn)題的對(duì)策。

（二）簡(jiǎn)潔樸實(shí)原則：要注意突出重點(diǎn)，抓住企業(yè)營(yíng)銷中所要解決的核心問(wèn)題，深入分析，提出可行性的相應(yīng)對(duì)策，針對(duì)性強(qiáng)，具有實(shí)際操作指導(dǎo)意義。

(三可作性原則：編制的策劃書是要用于指導(dǎo)營(yíng)銷活動(dòng)，其指導(dǎo)性涉及營(yíng)銷活動(dòng)中中的每個(gè)人的工作及各還擊關(guān)系的處理，因此其可操作性非常重要，不能操作的方案創(chuàng)意再好也無(wú)任何價(jià)值，不易于操作也必然要耗費(fèi)大量人、財(cái)、物，管理復(fù)雜顯效低。

（四)創(chuàng)意新穎原則：要求策劃的"點(diǎn)子"(創(chuàng)意）新、內(nèi)容新、表現(xiàn)手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書的核心內(nèi)容。

封面：

策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱；客戶名稱；策劃完成日期及本策劃適用時(shí)間段。因?yàn)闋I(yíng)銷策劃具有一定的時(shí)間性，不同時(shí)間段上市場(chǎng)的狀況不同，營(yíng)銷執(zhí)行效果也不一樣。

策劃書正文部分主要包括：

（一）策劃目的。

要對(duì)本營(yíng)銷策劃所要達(dá)到的目標(biāo)，宗旨樹立明確的觀點(diǎn)，作為執(zhí)行本策劃的動(dòng)力或2強(qiáng)調(diào)執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協(xié)調(diào)行動(dòng)，共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成。企業(yè)營(yíng)銷上存在的問(wèn)題紛繁多樣，但概而言之，也無(wú)非六個(gè)方面：

初步房地產(chǎn)業(yè)，缺乏實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)。尚無(wú)一套系統(tǒng)營(yíng)銷方略，因而需要根據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn)、項(xiàng)目特點(diǎn)策劃出一套營(yíng)銷計(jì)劃。

某地產(chǎn)項(xiàng)目改變功能和用途，原有的營(yíng)銷案已不適應(yīng)新的形勢(shì)，因而需要重新設(shè)計(jì)新的營(yíng)銷方案。

企業(yè)改革經(jīng)營(yíng)方向，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷策略。

發(fā)展商原營(yíng)銷實(shí)施方案嚴(yán)重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷計(jì)劃。

房地產(chǎn)市場(chǎng)行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷案已不適應(yīng)變化后的市場(chǎng)。

發(fā)展商在總的營(yíng)銷實(shí)施方案下，需在不同的時(shí)段，根據(jù)市場(chǎng)的特征和行情變化，設(shè)計(jì)新的階段性方案。

一般的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃書文案中，對(duì)策劃書的目的說(shuō)的非常具體，都會(huì)出現(xiàn)類似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的信任，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場(chǎng)的前期營(yíng)銷策劃。我們通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位，又抽調(diào)出大批市場(chǎng)調(diào)研人員深入市場(chǎng)，針對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了全面的市場(chǎng)調(diào)研，從而說(shuō)明某某城市廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷對(duì)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)、近期利益及對(duì)長(zhǎng)期系列影響的重要性，要求公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目小組、各環(huán)節(jié)部門達(dá)成共識(shí)，完成任務(wù)，這一部分使得整個(gè)方案的目標(biāo)方向非常明確、突出。

（二）、分析當(dāng)前的營(yíng)銷環(huán)境狀況。

對(duì)同類樓盤及住宅產(chǎn)品市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)狀況、樓盤銷售價(jià)格及宏觀環(huán)境要有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。它是為制定相應(yīng)的營(yíng)銷策略，采取正確的營(yíng)銷策略提供依據(jù)，"知己知彼方能百戰(zhàn)百勝"，因?yàn)檫@一部分需要策劃者對(duì)市場(chǎng)比較了解，這部分主要分析：

1、當(dāng)前市場(chǎng)狀況及市場(chǎng)前景分析。

區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性樓盤分析；

樓盤的市場(chǎng)性、現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)及潛在市場(chǎng)狀況；

市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況，樓盤目前處于市場(chǎng)生命周期的哪一階段上。對(duì)于不同市場(chǎng)階段上的樓盤營(yíng)銷側(cè)重點(diǎn)如何，相應(yīng)營(yíng)銷策略效果如何，需求變化對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)的影響。

目標(biāo)客戶群體對(duì)樓盤的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展的前景。

2、對(duì)樓市影響因素進(jìn)行分析。

主要是對(duì)影響樓盤銷售的不可控因素進(jìn)行分析；如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟(jì)條件，如置業(yè)者收入水平，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，消費(fèi)心理及文化層次等，對(duì)一些商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷策劃還應(yīng)考慮周邊地區(qū)人口分布狀況，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢(shì)。

（三）市場(chǎng)機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析。

所謂的營(yíng)銷實(shí)施方案，就是對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的把握和策略的運(yùn)用，因此分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)，就成了營(yíng)銷策劃的關(guān)鍵，只要找準(zhǔn)了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，策劃就成功了一半。

1、針對(duì)項(xiàng)目目前營(yíng)銷現(xiàn)狀進(jìn)行問(wèn)題分析，一般營(yíng)銷中存在的具體問(wèn)題，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商知名度不高，項(xiàng)目地段不佳，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。

項(xiàng)目整體規(guī)劃欠佳，功能不全，被客戶冷落；

項(xiàng)目包裝太差，提不起目標(biāo)客戶群體的.購(gòu)買興趣；

樓盤價(jià)格定位不當(dāng)；

目標(biāo)客戶群體定位缺乏科學(xué)性，使銷售渠道不暢；

促銷方式不佳，客戶不了解樓盤；

廣告投入太少，難以啟動(dòng)市場(chǎng)；

銷售人員服務(wù)質(zhì)量不高，客戶有不滿情緒；

售后服務(wù)缺乏保證，客戶購(gòu)房后的顧慮多等都可以是營(yíng)銷中存在的問(wèn)題。

2、針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)分析優(yōu)秀、劣勢(shì)。從問(wèn)題中找劣勢(shì)予以克服，從優(yōu)勢(shì)中找機(jī)會(huì)，發(fā)掘其市場(chǎng)潛力。分析各目標(biāo)市場(chǎng)或目標(biāo)客戶群熱點(diǎn)，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)不同的消費(fèi)需求盡量予以滿足，抓住主要目標(biāo)客戶群作為營(yíng)銷重點(diǎn)，找出與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差距，把握利用好市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

（四）營(yíng)銷目標(biāo)。

營(yíng)銷目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)，即營(yíng)銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到：總銷售率為%，預(yù)計(jì)銷售日期為xx天。

（五）營(yíng)銷戰(zhàn)略。

1、營(yíng)銷宗旨。

一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面：

以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢(shì)順利拓展市場(chǎng)，為產(chǎn)品正確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營(yíng)銷策略。

以樓盤主要目標(biāo)客戶群體為銷售重點(diǎn)。

建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區(qū)域。

2、競(jìng)爭(zhēng)策略。

通過(guò)前面房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)與問(wèn)題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4p組合，達(dá)到最佳效果。

1)項(xiàng)目定位：產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使樓盤迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。

2)功能定位：功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣。一般來(lái)說(shuō)，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎，是十分具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和生命力的。樓盤功能定位科學(xué)，即為進(jìn)入市場(chǎng)銷售提供了有力的保證。

3)樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽(yù)度，樹立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)造意識(shí)。

4)樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場(chǎng)銷售的產(chǎn)品一樣，十分重要，包裝作為樓盤給目標(biāo)客戶群體的第一印象，需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿意的包裝策略。

5)價(jià)格策略：這里強(qiáng)調(diào)幾個(gè)普通性原則；

銷售當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境；

周邊樓盤的質(zhì)量及銷售狀況；

樓盤自身的客觀條件；

銷售戰(zhàn)略及銷售進(jìn)度安排；

發(fā)展商的成本及營(yíng)銷目標(biāo)；

以成本為基礎(chǔ)，以同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的同類樓盤價(jià)格為參考，使樓盤銷售價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力，若發(fā)展商以樓盤價(jià)格為銷售優(yōu)勢(shì)的則更應(yīng)注重價(jià)格策略的制定。

3、銷售渠道。項(xiàng)目目前銷售渠道狀況如何對(duì)銷售渠道的拓展有何計(jì)劃，采取一些實(shí)惠政策鼓勵(lì)銷售代理商的銷售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)政策。

4、廣告宣傳計(jì)劃。

（1）、原則。

服從公司整體營(yíng)銷宣傳策略，樹立樓盤形象，同時(shí)塑造企業(yè)品牌形象。

強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目品牌形象的個(gè)性化，要求在廣告訴求中統(tǒng)一廣告風(fēng)格，在一定推廣階段應(yīng)推出一致的廣告宣傳。

強(qiáng)調(diào)選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時(shí)，注重抓宣傳效果好的方式。

不定期地配合階段性的促銷活動(dòng)，掌握適當(dāng)時(shí)機(jī)，及時(shí)、靈活的進(jìn)行。

（2）、廣告目標(biāo)。

建立并樹立項(xiàng)目品牌形象。

明確提出將項(xiàng)目包裝成何種效果。

有力促進(jìn)樓盤銷售。

全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強(qiáng)使?jié)B透。

（4）、廣告風(fēng)格。

自始至終將樓盤推廣語(yǔ)、logo等貫穿樓盤銷售推廣過(guò)程中；

重點(diǎn)突出項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)；

注重積累發(fā)展商及樓盤品牌，凸顯豐厚的文化底蘊(yùn)；

強(qiáng)調(diào)廣告風(fēng)格以平實(shí)、自然、以情動(dòng)人為主，其它為輔。

（5）、賣點(diǎn)整合。

項(xiàng)目適合炒作的概念。

樓盤所具有的各種功能，各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)，包括片區(qū)地理位置，交通狀況、教育環(huán)境、商業(yè)氛圍、智能化物業(yè)管理等綜合賣點(diǎn)。

（6）實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行：

策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告。

各銷售時(shí)段廣告。如銷售籌備期、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、公開發(fā)售期、鞏固期（入伙期）。節(jié)假日、重大活動(dòng)前推出促銷廣告。

把握時(shí)機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)，接觸消費(fèi)者。

積極利用新聞媒體，善于創(chuàng)造利用新聞時(shí)間提高樓盤知名度。

根據(jù)策劃期內(nèi)各時(shí)間段特點(diǎn)，推出各項(xiàng)具體行動(dòng)方案。行動(dòng)方案要細(xì)致、周密、操作性強(qiáng)有不失靈活性。還要考慮費(fèi)用支出，一切量力而行，盡量以最低的費(fèi)用取得良好的效果為原則。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季的營(yíng)銷側(cè)重點(diǎn)，抓住旺季營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)。

房地產(chǎn)的廣告策劃篇十七

(一)20xx年以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長(zhǎng)。

20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)87.4%，是近年來(lái)增長(zhǎng)較快的。

（二）房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場(chǎng)同步增長(zhǎng)。

1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積10.88萬(wàn)平方米，土地購(gòu)置費(fèi)3057萬(wàn)元，分別比去年同期增長(zhǎng)14.5%和19.9%；土地開發(fā)投資1250萬(wàn)元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬(wàn)平方米。

2、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開發(fā)投資高速增長(zhǎng)。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬(wàn)平方米，比去年同期增加18萬(wàn)平方米，本年新開工面積13.3萬(wàn)平方米，比去年同期增加7.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬(wàn)元，比去年同期增加7674萬(wàn)元，增長(zhǎng)87.4%，對(duì)全市國(guó)有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬(wàn)元，增長(zhǎng)1.2倍，辦公樓房完成投資542萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.9倍。

3、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng)，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長(zhǎng)最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.8倍；利用外資資金1050萬(wàn)元，增長(zhǎng)69倍，其他資金8004萬(wàn)元，增長(zhǎng)2.5倍。

4、住房銷售高速增長(zhǎng)。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長(zhǎng)27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長(zhǎng)勢(shì)頭，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)82.7%，其中住宅銷售1.72萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)1.2倍。

5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。

一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過(guò)商品房銷售面積0.6萬(wàn)平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬(wàn)平方米（其中住宅空置0.61萬(wàn)平方米），占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長(zhǎng)63.6%。從商品房空置時(shí)間來(lái)看，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長(zhǎng)，比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn)，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。

二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競(jìng)爭(zhēng)力差。近幾年來(lái)城市化建設(shè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一個(gè)項(xiàng)目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問(wèn)題，其開發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來(lái)真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言，開發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以下有10個(gè)，占總數(shù)的50%；開發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以上5000萬(wàn)元以下有5個(gè)，占總數(shù)的25%；開發(fā)任務(wù)在5000萬(wàn)元以上有5個(gè)，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營(yíng)為主，嚴(yán)重依賴銀行資金，有的開發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個(gè)人按揭貸款，缺乏后續(xù)開發(fā)能力。

三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問(wèn)題都不能妥善解決，抑制了消費(fèi)者的購(gòu)買欲望，影響了持續(xù)開發(fā)。

四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主，國(guó)家對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須"取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證"等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%，個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸；還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大；再有就是二級(jí)市場(chǎng)放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費(fèi)項(xiàng)目多且雜，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過(guò)高，影響二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

總體看來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求，發(fā)展空間較大。

市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn)，若每年全市城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn)，至少增加住宅需求84萬(wàn)平方米以上；國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)一國(guó)人均gdp達(dá)到300-1000美元時(shí)，居民的住房需求進(jìn)入加速增長(zhǎng)期，20xx年我市的人均gdp為5208元（651美元），是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期；目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國(guó)家"十五"規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬(wàn)平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年xx市城建投資公司成立，xx城市建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)行市場(chǎng)化，通過(guò)項(xiàng)目招標(biāo)，實(shí)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，推行以地生財(cái)、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金"瓶頸"，使城建坐上了"特快列車"，加速了xx市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

"同類"定義為具有商業(yè)廣場(chǎng)、寫字樓、賓館等的商用大廈?，F(xiàn)將xx市漣鋼開發(fā)區(qū)，xx市城西區(qū)及婁星區(qū)進(jìn)行大體對(duì)比分析如下：

1、漣鋼開發(fā)區(qū)。

由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)?？傮w來(lái)說(shuō)，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。

明源大酒店：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)概念。

其周邊自然環(huán)境好；

用綠色和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來(lái)吸引白領(lǐng)、外來(lái)投資者、社會(huì)成功人士等；

其定位為社會(huì)高薪階層。

2、城西地帶。以新開發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)為主。

城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：xx市、區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。

規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢(shì)：

擁有15畝的面積，其中有320個(gè)攤位，2480平方米生活超市，108個(gè)鋪面，1200平方米倉(cāng)庫(kù)，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。

住房均價(jià)718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。

定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉(cāng)儲(chǔ)、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。

2、城區(qū)地帶。

環(huán)球商業(yè)廣場(chǎng)：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：

1：八萬(wàn)平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富街區(qū)；

2.原老街批發(fā)市場(chǎng)，主樓統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，超大規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

有功能優(yōu)勢(shì)：

總建筑面積面積8萬(wàn)多平方米，門面主力面積30多平方米。

住房均價(jià)500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。

定位：湘中地區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大型化、經(jīng)營(yíng)手段現(xiàn)代化、經(jīng)營(yíng)環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財(cái)富街區(qū)。

國(guó)貿(mào)商城：

核心競(jìng)爭(zhēng)力：位于火車站正對(duì)面，有地位優(yōu)勢(shì)。

根據(jù)《xx房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，我們得出消費(fèi)者購(gòu)房心理和對(duì)住宅（辦公樓）要求如下：

4、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求。

5、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。

第二節(jié)"站前廣場(chǎng)"項(xiàng)目分析。

1環(huán)境：坐擁xx火車站正對(duì)面，坐享人流物流優(yōu)勢(shì)。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達(dá)首都北京。xx火車站是一編組站，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車200多對(duì)，是長(zhǎng)江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。

2地段：位于火車站正對(duì)面，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街、金海商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場(chǎng)，水果批發(fā)大市場(chǎng)，形成較高具影響力的火車站商圈。

3發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息xx火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時(shí)，餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。

物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。

4住宅（辦公樓）設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng)，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。

6配套設(shè)施齊全，（高檔會(huì)所、銀行、超市、停車場(chǎng)、幼兒園、親子樂(lè)園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、藝術(shù)長(zhǎng)廊等）。

7xx市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì)，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇。

8本地市場(chǎng)樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。

1)品牌號(hào)召力：xx房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較遲，開始有競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成。現(xiàn)在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力。

2)市場(chǎng)承受能力：由于xx市消費(fèi)偏低，市場(chǎng)上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過(guò)來(lái)，是相當(dāng)關(guān)鍵的問(wèn)題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。

3)競(jìng)爭(zhēng)因素：由于近年來(lái)許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價(jià)銷售，造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難。

第三節(jié)推廣策略界定。

從"站前廣場(chǎng)"項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅（賓館、寫字樓）的銷售特點(diǎn)，界定"站前廣場(chǎng)"的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：

1目標(biāo)消費(fèi)者：418建材市場(chǎng)業(yè)主，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主，電腦大市場(chǎng)業(yè)主，通訊市場(chǎng)業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者；以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。

2年齡：年齡大約在35到55歲，

3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，居住空間之娛樂(lè)性與休閑性較大，對(duì)生活要求很有質(zhì)感。

4對(duì)家庭（辦公）環(huán)境有著高檔次的要求，有"物有所值"的消費(fèi)心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有"物有所值"。

5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位。

房地產(chǎn)的廣告策劃篇十八

買賣點(diǎn)精要：

記憶點(diǎn)+利益點(diǎn)：

關(guān)口居住，全市工作——金泓·__城。

深圳西岸第一城——金泓·__城。

西岸世界第一城——金泓·__城。

中心生活方式——金泓·__城。

深圳西岸岸標(biāo)——金泓·__城。

支持點(diǎn)+利益點(diǎn)：

__城門——交匯深南、寶安大道兩條，新安地鐵一站——交通中心。

__城區(qū)——寶安南山兩區(qū)，扼守深圳東西兩岸門戶——地理中心。

__城“市”——寶城新區(qū)，鎮(zhèn)守海濱城商業(yè)圈東門，商場(chǎng)、商業(yè)街——商業(yè)中心。

__城內(nèi)——生態(tài)環(huán)境、生態(tài)設(shè)施、大型會(huì)所、休閑花園，外接購(gòu)物公園——休閑中心。

__城外——公立學(xué)?！逃行?。

__城內(nèi)外——籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)設(shè)施，外接寶安體育館——體育運(yùn)動(dòng)中心。

__城一期——18棟高樓，一次性推出。

__城全期——52萬(wàn)平方米人文新城。

__城園林設(shè)計(jì)——加拿大奧雅園境師事務(wù)所。

__城策劃代理——世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)(深圳)有限公司。

溝通點(diǎn)+利益點(diǎn)：

前期：出錢賺名聲。應(yīng)用“首戰(zhàn)必勝”理論，提高認(rèn)籌率和封籌率。

體育溝通——u18亞洲女子籃球錦標(biāo)賽等冠名活動(dòng)。

音樂(lè)溝通——鋼琴天才、女子十二樂(lè)坊等活動(dòng)組織。

名人溝通——政要、學(xué)者、作家、影視家、體育、音樂(lè)、模特等活動(dòng)組織。

中期：服務(wù)賺收入。

裝修裝飾溝通——滿堂紅、名雕等活動(dòng)組織。

建材樣板溝通——金六福門、燈飾品等活動(dòng)組織。

后期：整合賺升值。應(yīng)用“地房雙生態(tài)環(huán)境理論”，以房外環(huán)境成型、封頂、現(xiàn)樓、入伙率、溝通活動(dòng)等為籌碼，提高房產(chǎn)價(jià)值。

問(wèn)題：

大環(huán)境問(wèn)題：

公交問(wèn)題：在深南大道上建立一個(gè)金泓__城站。

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